第一篇：保障性住房建設(shè)中的融資現(xiàn)狀和建議論文

住房問題是重要的民生問題，加大保障性住房建設(shè)力度，是改善民生、促進社會和諧的重要舉措，是利國惠民的重大民生工程。我國已形成了以經(jīng)濟適用房、廉租房、限價房和公共租賃住房等為主的多層次保障住房供應(yīng)體系。并且依據(jù)建保[2013]178號文件，自2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房并軌運行，并軌后統(tǒng)稱為公共租賃住房。按照規(guī)劃“十二五”期間，我國將新建各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房3600萬套，累計資金需求將超5萬億元，面對如此大的資金壓力，這就需要由中央和地方各級籌集。在財政投入不斷增加的基礎(chǔ)上，這就需要各地不斷創(chuàng)新融資模式，多渠道籌集資金。

一、我國保障性住房建設(shè)資金融資現(xiàn)狀

（一）現(xiàn)有的保障性住房建設(shè)資金融資存在的主要問題

1、資金來源渠道單一，大部分資金來源于財政資金?，F(xiàn)階段我國還處于發(fā)展中國家，整體經(jīng)濟發(fā)展程度也不高，資本市場起步相對較晚，金融體系還欠發(fā)達，也很少利用信托、證券等融資工具，融資效率低下，資金來源渠道單一，形成了過度依賴投入的局面。

2、地方財力不足也同時制約保障房建設(shè)，地方在很大程度上依靠土地出讓金作為支持地方發(fā)展支柱，加大保障性住房建設(shè)力度上明顯力不從心，使得地方不得不被迫靠發(fā)行地方債券來支持保障房事業(yè)。這也同時給地方在其他社會事業(yè)方面造成不同程度影響。

二、保障性住房建設(shè)資金主要來源

（一）財政預(yù)算資金

一是公共預(yù)算安排資金，主要是中央補助、省級補助、市縣公共預(yù)算和地方債券安排資金。二是性基金預(yù)算安排資金，主要是土地出讓凈收益和住房公積金增值收益扣除風(fēng)險準備金后的余額（全部用于廉租住房建設(shè)）。

（二）自籌資金及社會機構(gòu)提供資金

社會機構(gòu)提供資金目前主要依靠銀行貸款、公積金貸款支持保障房建設(shè)試點資金以及地方或投融資平臺通過商業(yè)銀行貸款、信托、債券，各類基金等融入的資金。

三、完善我國保障性住房建設(shè)融資的對策建議

對于保障性住房建設(shè)大規(guī)模的資金需求，就需要采取多種形式的融資策略，以保證保障性住房的建設(shè)和融資規(guī)模，促進房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康持續(xù)發(fā)展。因此，需要從多個方面關(guān)注。

（一）加強融資力度，實施融資創(chuàng)新

面對大規(guī)模融需求，創(chuàng)新融資方式加大融資力度，通過培育多元化的融資主體，多種形式的融資方式，拓寬融資渠道，加強重點，建立“以為主導(dǎo)、市場運作方式”為主體的保障房融資體系。部門還應(yīng)積極探索債權(quán)、股權(quán)以及投資基金等多種融資模式，保證保障性住房資金來源的多樣化，鼓勵各種資本參與保障性住房建設(shè)。

（二）構(gòu)建保障性住房金融體系，可以有效地防范和控制風(fēng)險

建議成立專門保障性住房融資（貸款擔(dān)?；虮ｋU）機構(gòu)，如：河北省各地市均成立了專門的保障房融資平臺，這樣既能為各市融資提供貸款保證，又可以為保障性住房項目融資提供融資服務(wù)，以最大限度地確保保障性住房政策的有效執(zhí)行，有效減少金融機構(gòu)信貸的風(fēng)險。

（三）建立房地產(chǎn)信托投資基金

房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）作為房地產(chǎn)證券化的一種手段，是通過發(fā)行基金的方式募集公共投資者資金。這種投資發(fā)行風(fēng)險相對較低，可以有效疏導(dǎo)社會資金流動性過剩的現(xiàn)狀。鑒于廉租房不租不售，現(xiàn)金回流小，但租金收益相對穩(wěn)定的特點，可采取REITs的運作方式。信托資金擁有成熟的運作團隊和運作經(jīng)驗，可以與保障房的承建方合作設(shè)立項目公司，負責(zé)保障房建設(shè)，建成后由管理中心進行回購，項目公司收回投資，信托資金退出。

（四）引導(dǎo)保險基金參與保障房融資

依據(jù)《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》相關(guān)規(guī)定，保險資金投資不動產(chǎn)可以采用股權(quán)、債權(quán)、物權(quán)以及債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)等不同方式。保障性住房作為為民、利民的安居工程，土地為劃撥，并且不以盈利為目的。保險資金投資保障性住房，宜采取債權(quán)形式，即僅為保障性住房的建設(shè)提供資金，物權(quán)、股權(quán)形式目前暫不具備操作條件。如太平洋保險上海公租房項目均采取的就是債權(quán)形式。即：保險資金與地方合作，向地方委托的承建主體提供資金，還款來源為保障性住房的出售或出租收益（包括回購款項、保障性住房償債基金、租金收入和出售收入等），融資平臺或大型國企作擔(dān)保。

（五）設(shè)立地方融資平臺，并進一步完善各級融資平臺

保障性住房投融資平臺一般是由地方主導(dǎo)設(shè)立，具備專業(yè)化運作能力的國有非盈利投融資公司。目的主要是為保障性住房融資，建設(shè)和運營提供有效載體，其實質(zhì)在于調(diào)動多方資源，通過整合運作，解決地方在保障性住房的資金籌集，足額配套以及建設(shè)管理等方面的難題，并將圍繞保障性住房建設(shè)的一系列問題常態(tài)化有效管理的一種機制平臺。建議地方加強投融資平臺公司的監(jiān)管和風(fēng)險管控，做好風(fēng)險防范，確保資本金充足以及公司治理結(jié)構(gòu)的完善等。

（六）利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)

為保障性住房提供融資支持。住建部等部門于2010年6月28日頒布了《利用住房公積金支持保障性住房建設(shè)試點項目貸款管理辦法》，住房公積金支持保障性住房建設(shè)，確立了住房公積金作為住房保障制度中重要融資平臺的地位，住房公積金建設(shè)貸款作為保障性住房融資方式，為保障性住房提供政策性支持。

四、結(jié)語

對于當(dāng)前的形勢，保障房建設(shè)是解決城鄉(xiāng)中低收入家庭住房改善問題的最佳途徑。保障性住房供給不足，并不是建設(shè)能力有限，而是缺乏建設(shè)資金，地方財力不足。隨著保障性住房制度建設(shè)的日益完善，我們應(yīng)該讓更多的銀行等金融機構(gòu)、各類基金、各類信托機構(gòu)、地方融資平臺及利用住房公積金貸款等進入保障房建設(shè)中去，多方籌資，打造一個主導(dǎo)、多方參與的投融資平臺，解決融資難的問題，實現(xiàn)多贏。

第二篇：住房保障論文保障性住房論文

保障性住房市場公平分配的研究

摘要：在現(xiàn)階段規(guī)制政策執(zhí)行力缺失及信用違約成本沒有制度支持的情況下，保障住房市場的公平分配需要引入罰金與刑罰作為規(guī)制的手段，并且加快完善相配套法律及調(diào)動地方政府積極性，支持收入狀況評定，直到建立行之有效的保障住房專業(yè)性機構(gòu)。

關(guān)鍵詞：保障性住房房地產(chǎn)市場分配公平

保障性住房建設(shè)對于加快解決群眾住房困難，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展具有重要的促進作用。住房具有明顯的社會保障性質(zhì)，世界各國政府都對國民的住房問題給予了相當(dāng)程度的關(guān)注，并采取了一系列調(diào)控措施，我國政府也不例外，自1998年住房實行貨幣化改革之后，出臺了“富人購買商品房，中低收入者購買經(jīng)濟適用房，最困難的居民享受政府補貼的廉租房”政策，以實現(xiàn)“居者有其屋”的理想。但在實踐運行中，保障性住房市場卻出現(xiàn)了不少問題。

一、我國保障性住房市場現(xiàn)狀

（一）保障性住房建設(shè)力度有待加強

1997-2008 年，盡管經(jīng)濟適用房投資總額從 185.5 億元增加到 982.6 億元，增長了429%，但其占城市住房投資比例卻從 12％下降到 4.45％。1998-2007 年，經(jīng)濟適用房銷售面積雖然從 1700 萬平方米增加到 3500 萬平方米，但從 2001 年開始，經(jīng)濟適用房的銷售面積從絕對額上確實下降的。根據(jù) 2008 年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，全國已經(jīng)建成的廉租房只有 350 萬戶左右，廉租房的保障面積尚不足 5‰。中央財政無法全包廉租房資金缺口，只能很有限地解決部分困難地區(qū)的廉租房建設(shè)資金缺口。按照相關(guān)政策，廉租房建設(shè)資金應(yīng)以財政供應(yīng)為主。然而，實際上只有少數(shù)城市可以做到。由于沒有固定的經(jīng)費來源，廉租房的建設(shè)和推廣遠未達到預(yù)定目標。

（二）政策保障的目標對象偏離

住房保障政策本應(yīng)體現(xiàn)為中低收入家庭或低收入家庭的傾斜和支持，但在實施過程中，政策保障對象發(fā)生了偏離，導(dǎo)致了不公平現(xiàn)象的發(fā)生。在公積金政策中，住房公積金由個人和單位依照工資一定比例同時繳納同樣的份額，受制于單位經(jīng)濟效益和個人收入，因此導(dǎo)致單位效益好、收入高且穩(wěn)定的非低收入階層受益較多，而真正需要扶持的中低收入階層卻收益較少或被排斥在住房公積金的受益范圍之外。在經(jīng)濟適用房政策的具體實施中，則出現(xiàn)“富人買經(jīng)濟房”現(xiàn)象。根據(jù)對北京、西安、太原三個城市的抽樣調(diào)查，結(jié)果顯示“經(jīng)濟適用房主要滿足了中等收入偏上家庭的需要”。此外，購買經(jīng)濟適用房的家庭在收入提高后如果不符合資格條件，或由于家庭人口出現(xiàn)變化，享受的保障住房本應(yīng)退出或者應(yīng)相應(yīng)減小面積，但實際中這部分非政策對象群體卻依然享受政策保障。由于非政策目標群體占用了大量的住房保障資源，使得其他群體無法獲得政策惠顧，造成了對住房保障公平性原則的損害。

（三）經(jīng)濟適用房申購管理混亂

經(jīng)濟適用房的居住與購買，為何會出現(xiàn)名實不符的情況呢？大多數(shù)人認為，各個環(huán)節(jié)的監(jiān)督不力是導(dǎo)致種種怪現(xiàn)象的根源。通過調(diào)查了解到按照北京目前購買經(jīng)濟適用房的政策，大致可分為按類領(lǐng)表填表、核定總額、登記備案、網(wǎng)上公示持證購房六個步驟，而現(xiàn)有管理流程卻存在諸多漏洞。在北京，購買經(jīng)濟適用房的條件之一是家庭年收入不超過6萬元，而由于我國并沒有收入考評體系，使得這一規(guī)定形同虛設(shè)，很多高收入人群鉆了政策的空子。

（四）廉租住房準入與退出機制及相關(guān)政策缺失

對低收入家庭采取住房保障的前提是需要一個合理界定收入的辦法，這其中最重要的是確定合理的收入標準和有效的收入審核管理辦法。目前全國對于收入監(jiān)督系統(tǒng)均尚不健全，這對審核居民收入有相當(dāng)大的難度。因此，缺乏有效的統(tǒng)計和監(jiān)管機制是我國目前實施城鎮(zhèn)低收入家庭的最大障礙之一。申請廉租住房的六個條件之一就是涉及到收入問題。由于銀行不允許查詢私人賬戶，致使一些申請家庭的收入與實際情況不符。目前，雖然已采取了通過街道居委會公示、監(jiān)督等方式，但嚴格界定還是很難做到。從近幾年的實施情況看，不少低收入家庭通過廉租住房制度切實改善了居住條件，但因收入增加或條件不符而退出廉租保障的人卻寥寥無幾。退出機制不完善，住房保障就是一個無底洞，一方面政府負擔(dān)越來越重，而另一方面不該享受的人卻不合理地享受了社會資源。

二、造成保障性住房分配不公的原因

（一）收入標準評估的模糊性

由于我國各地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民住房狀況千差萬別，各地對于經(jīng)濟適用房申請者審核的標準各異。1994年建設(shè)部頒布的《城鎮(zhèn)經(jīng)濟適用住房建設(shè)管理辦法》規(guī)定，“中低收入家庭住房困難戶認定的標準由地方人民政府確定”。因而各地方政府在制定實施細則時，有的把中低收入理解為包括70%的城市中的中低收入家庭，有的則理解為涵蓋30%的城市中等偏下加低收入家庭（除了作為廉租住房申請對象的最低收入的10%家庭）。2003年以后，各地政府都把經(jīng)濟適用房政策的目標群體定位在中等偏下的30%家庭，但由于灰色收入等問題的影響，這一界定在操作上仍難以明確規(guī)定。由于目前個人資金管理、信用管理等相關(guān)條件還不配套，要調(diào)查清楚一個人的家庭年收入并非易事。這使許多高收人的家庭或具有隱性收入的家庭也進入申請者的行列，這一現(xiàn)象被稱為“購買對象失控”，從而使真正的中低收入家庭遭受排擠。

（二）資格審核不嚴

資格審核是住房保障中公平性最容易受到扭曲的環(huán)節(jié)。保障性住房的分配首先要對申請人進行資格審核。目前資格審核程序表面看似公平，但由于我國金融系統(tǒng)和稅務(wù)系統(tǒng)的不完善，以及個人信用制度的尚未建立，在資格審核的實際操作過程中住房保障的公平性極易受到損害。在審核家庭收入之時，目前所能計算的是面上的工資收入，而在工資之外的其他收入則是隱性的，幾乎難以計算；住房保障所需的單位收入證明可信度也很差，容易弄虛作假，這就有可能導(dǎo)致實際高收入者也進入經(jīng)濟適用房購買和廉租房承租行列。雖然制定了保障對象的標準，但缺乏嚴格的審核制度；或即使建立了審核制度，但缺乏對申請人住房狀況和收入狀況的真實掌握，無法準確審核保障對象的實際收入，造成了保障供給與保障對象存在一定程度的偏離，影響了住房保障政策的公平性。

（三）監(jiān)督體系上互動性與時效性不足

首先，從購買銷售上來說，在經(jīng)濟適用房分配過程中，堅持了住房申請者的分類體系。目前由于住房市場的需求大于供給，而且惠及人群的廣泛性，這樣不可避免出現(xiàn)了經(jīng)濟適用房的熱銷。其次，受益人群也出現(xiàn)難以甄別的狀況，目前我國尚未建立科學(xué)的個人收入申報制度，從而使得“中低收入家庭”變成一個十分寬泛而模糊的概念。在社會誠信系統(tǒng)未建立的條件下，購房者家庭年收入等材料

都可以通過造假等多種渠道獲得。最后，中國正處于經(jīng)濟高速起飛階段，人們收入水平界定的不確定因素很大，明確界定中低收入階層也不是一勞永逸的事情。這些原因?qū)е陆?jīng)濟適用房一部分流入實際上并不缺房而著眼于升值的投資者手中。

三、保障性住房分配公平的有效規(guī)制手段

（一）建立監(jiān)督機制并增強懲戒力度

社會監(jiān)督是保證公平性的有效手段。推行嚴格的審核和懲戒制度，把好住房保障最后一關(guān)。推行嚴格的審核和懲戒制度是保障性住房政策順利實施的重要保證，我們應(yīng)該明確界定購買對象，資格審核由多重門檻改為雙重門檻，即住房條件、工種、收入、級別等條件改為依靠收入和住房條件來衡量，達到其福利保障的目的。增強懲戒力度，通過行政、法律手段對弄虛作假者進行處罰，增加其欺騙成本，遏制其騙購、騙租的企圖。對通過弄虛作假已騙取住房保障者要通過法律及行政手段嚴厲懲戒，回收已購或已租住房，取消其在一定年限之內(nèi)的購房或租房資格，并處以罰款，情節(jié)嚴重的通過法律手段追究其刑事責(zé)任，以維護住房保障的公平性。

（二）住房保障法規(guī)的建立與完善

我國自20世紀80年代啟動的住房制度改革，雖然在不同的發(fā)展時期，曾經(jīng)頒發(fā)了相應(yīng)的條例和條令，但是迄今為止，還沒有一部專門涉及住房保障的法令，甚至連基本的《住房法》都沒有頒布，住房保障主要依靠行政手段加以干預(yù)，公共住房政策的實施缺乏立法體系強有力的保障。住房法律制度的完善是保證住房貨幣化改革順利實施的基礎(chǔ)，住房法律為住房保障明確了保障目標、保障模式、保障計劃、保障實施策略，這為解決城市邊緣化群體的住房困難問題提供必要的法律依據(jù)。因此，我國應(yīng)該借鑒美國住房保障的經(jīng)驗，盡快制定專門的住宅法和住房保障法，從立法層面對住房保障的實施計劃、惠及對象、供應(yīng)標準、資金運作方式、運作機構(gòu)、保障措施進行法律界定。

（三）分權(quán)化治理進入和退出甄別機制

住房保障制度針對的是無力在房地產(chǎn)市場購買商品房的中低收入困難家庭，而不是面向全體社會成員的普惠制度，因此，準確界定購買對象是實施住房保障制度得以成功的關(guān)鍵。但是，由于國家沒有建立完善統(tǒng)一的個人收入金融管理機制，個人收入的實際數(shù)額很難確定。而且，由于不同地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平的差異，個人收入高、中、低的標準也難以統(tǒng)一。這就直接導(dǎo)致了無論是經(jīng)濟適用房制度還是廉租房制度，都無法由中央政府制定統(tǒng)一的準入標準。另外，各個地區(qū)中低收入家庭的戶數(shù)、居民擁有的房產(chǎn)、保障性住房建設(shè)用地面積、實際的需求與供給規(guī)模等信息不同，中央政府如要全面掌握就顯得勉為其難，而且這些信息還處于不斷變動的狀態(tài)之中。而地方政府在這個方面有著中央政府無可比擬的優(yōu)勢。無論是信息的收集、整理，還是對信息變化的追蹤和反應(yīng)，地方政府都比中央政府更準確、更快捷。因此，住房保障的分權(quán)型體制能夠發(fā)揮地方政府對本地的信息優(yōu)勢，從而減少中央政府的信息成本。

（四）建立嚴格的收入考評制度

為了保證符合條件的中低收入者買到經(jīng)濟適用房或租到廉租房，杜絕不符合條件的人“搭便車”，一個最基本而又十分重要的工作就是通過嚴格的收入考評搞清楚申請者的真實收入狀況。為此，一是要建立收入考評機構(gòu)。近年來稅務(wù)、社會保障、民政、建設(shè)等部門都根據(jù)各自工作的需要在一定范圍開展家庭收入調(diào)查。

為了減少信息搜集成本和提高工作效率，有必要建立一個機構(gòu)或者由某個部門承擔(dān)這項工作，或者幾個部門聯(lián)合開展工作，資源共享。二是建立家庭收入申報制度。國家稅務(wù)總局在《個人所得稅管理辦法》中明確提出要建立個人收入檔案制度，以提高納稅人信息來源的真實度。這是一項非常重要的工作，其意義不僅僅是有助于稅務(wù)部門合理征稅，對于社會保障管理部門和銀行也是非常重要的。稅務(wù)部門建立的收入檔案其對象是納稅人，但除此外還有許多不符合納稅條件的家庭和個人的收入狀況需要掌握。應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌考慮這個問題，可采取統(tǒng)一管理、部門分工、任務(wù)銜接的辦法，比如由國家發(fā)展和改革委員會牽頭，稅務(wù)部門負責(zé)掌握符合納稅條件的家庭和個人的收入狀況，其余家庭的收入狀況由社會保障和建設(shè)等部門負責(zé)調(diào)查。

（五）建立行之有效的保障住房專業(yè)管理體系

在公共住房制度比較成熟的國家，都有一套行之有效的專業(yè)管理體系，這個管理體系由不同的機構(gòu)組成，這些機構(gòu)從功能上可以劃分為決策層和執(zhí)行層。決策層指為公共 住房專門成立的決策協(xié)調(diào)機構(gòu)，負責(zé)制定政策和長期發(fā)展計劃，整體負責(zé)與計劃、財政、金融、土地、法律、建設(shè)等部門的協(xié)調(diào)運作。執(zhí)行層來具體落實公共住房建設(shè)和運行。

結(jié)論

綜上所述，發(fā)達國家住房保障制度的演變過程表明，居民的住房保障問題，是一個長期性問題，隨著具體情況的變化而不斷發(fā)展。我國的保障性住房分配不公的問題與政策缺失以及社會發(fā)展程度有關(guān)，所以我們在分析的時候需要結(jié)合實際，首先在制度上規(guī)范準入與退出市場，加大懲罰力度，然后加快完善相關(guān)法律，建立嚴格的收入考評制度，逐步建立行之有效的保障住房專業(yè)管理體系。參考文獻：

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第三篇：關(guān)于保障性住房的建議建議

關(guān)于保障性住房的建議

可能存在基層住房建設(shè)管理機構(gòu)不健全、管理人員缺乏，工作職責(zé)不明確，缺少有效的監(jiān)督、指導(dǎo)、服務(wù)和落實，個別地區(qū)工程監(jiān)管不嚴，監(jiān)理工作不扎實的問題。

建議加強基層住房建設(shè)管理組織機構(gòu)建設(shè)，明確責(zé)任分，健全保障性住房建設(shè)的監(jiān)督管理體制。

堅持多元共建，滿足不同住房需求。既堅持把做好保障性住房作為保障民生、改善民生的重要舉措來抓，更要把房地產(chǎn)業(yè)作為一個重要的產(chǎn)業(yè)、投資、消費和財政增長點來抓，有效發(fā)揮兩種建房形式各自不同的帶動作用。要創(chuàng)新建房模式，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及社會各類投資主體參與城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)，實現(xiàn)城鎮(zhèn)保障房建設(shè)投資主體多元化。要引導(dǎo)梯度消費，合理確定戶型與住房面積，增加中低價位、中小套型商品房供應(yīng)數(shù)量，規(guī)范中介服務(wù)收費，通過減少中間環(huán)節(jié)控制房價上漲，著力營造公開、公平、規(guī)范的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境。要制定和落實扶優(yōu)扶強房地產(chǎn)企業(yè)的政策措施，引進、培育一批信譽好、實力強的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，提高房地產(chǎn)開發(fā)的整體水平。

嚴格保障房準入條件，保證保障性住房資源用于低收入困難家庭。對于農(nóng)村的危房改造，要防止大拆大建，搞形象工程。對于保障性住房分配，要堅持公開、公正，完善審核體系、管理體系和監(jiān)督體系，采取居民公示、跟蹤調(diào)查、動態(tài)管理、社會監(jiān)督等多種方式，確保保障政策真正落實到最困難的群眾身上。對遷入新居的保障對象，要幫助他們解決新出現(xiàn)的種種困難。

第四篇：保障性住房建設(shè)的融資模式

保障性住房建設(shè)的融資模式:REIT是新融資工具

激勵不當(dāng)與地方政府融資不足的問題，正在通過新的融資協(xié)議逐步解決，包括建筑公司與地方政府簽訂建設(shè)-移交協(xié)議、房地產(chǎn)投資信托(REIT)融 資、保險資金投資以及使用住房公積金。與以往相比，我們預(yù)期地方政府將全力實現(xiàn)建設(shè)保障性住房的官方目標，但部分財政赤字高、基建項目融資負擔(dān)重的地區(qū)可 能繼續(xù)落后。

近月來，為抑制房價的迅速攀升和應(yīng)對部分城市房價過高，中國政府已加大對建設(shè)保障性住房的關(guān)注，并將之作為彌補房地產(chǎn)投資預(yù)期放緩的一個手段。今年建 設(shè)580萬套保障性住房的官方目標，已經(jīng)由地方政府與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部簽訂協(xié)議，國家高級領(lǐng)導(dǎo)人對此堅定地予以肯定。地方官員已被督促將融資途徑多元化、確保充足的土地供應(yīng)、分房時遵循公平的指導(dǎo)原則，并獲通知建設(shè)保障性住房將成為其業(yè)績考核的主要內(nèi)容。本文將對保障性住房的新融資模式、活躍在該行業(yè)的市 場參與者以及商品房市場和原材料需求由此所受的影響進行論述。

保障性住房的分類

在中國，“保障性住房”包含多個住房類別，它是提供給符合地方政府所制定標準(如收入、總資產(chǎn)、婚姻狀況和目前生活條件等)的居民的一種社會保障形 式。各個城市自行制定保障性住房標準。例如上海三口或以上家庭的人均年可支配收入須低于人民幣34800元，人均資產(chǎn)須少于人民幣90000元。家庭成員 須在過去5年內(nèi)未曾向家庭以外出售或轉(zhuǎn)讓住房。

保障性住房大致可分為四類：

經(jīng)濟適用房

單位面積一般限制在60平方米以內(nèi)，并且按低于市場的價格(通常較同類普通住房低20%至30%)出售給符合條件的家庭。經(jīng)濟適用房的所有人通常在住 滿一段時期(通常為5年)以及繳納土地出讓金以前不得出售或出租他們的住房，但按原價賣回給地方住房主管機關(guān)除外。經(jīng)濟適用房通常會優(yōu)先分配給因市區(qū)重建 項目而拆遷的家庭。經(jīng)濟適用房的開發(fā)可能會由地方政府直接、由工作單位或(在通常情況下)由商業(yè)開發(fā)商進行。此類開發(fā)商可免費獲得土地，并可獲得50%的 所有其他稅收減免，但須遵守售價和建筑標準方面的指引。開發(fā)商的利潤率通常限制在3%至4%，而普通商品房的利潤率一般為15%至20%。

廉租房

歸政府所有，以較低的租金(有時低至可比較市場租金水平的1/10)出租予城市特困人口的住房(面積小于50平方米)。此類住房的建設(shè)資金主要來自地 方政府預(yù)算，但鑒于近期的預(yù)算限制，來自中央政府的財政轉(zhuǎn)撥已成為整體融資不可或缺的組成部分。廉租房的所有權(quán)為國有，不可出售。2009年7月，政府?dāng)U 大了廉租房的建設(shè)規(guī)模，以滿足更多人的需求，其中包括不符合正常居住標準的應(yīng)屆畢業(yè)生和農(nóng)民工。相對于市場租金水平，此類人群在租金方面享有的折價一般不 會太高。

限價房

政府最近推出的一個住房救助項目，主要面向城市中等收入家庭，其單位面積限制在90平方米以內(nèi)。限價房的價格上限由地方政府在將土地售予開發(fā)商時確 定，價格水平通常介于經(jīng)濟適用房和普通商品房之間。和經(jīng)濟適用房項目一樣，買方須達到預(yù)定的標準，并須遵守類似的轉(zhuǎn)售限制條件。

棚戶區(qū)安置房

棚戶區(qū)居民是中國保障性住房計劃覆蓋的主要群體。中國大部分的棚戶區(qū)位于城區(qū)。在改造過程中拆遷的家庭可獲得經(jīng)濟適用房、限價房或者經(jīng)濟補償。

為加快保障性住房的建設(shè)，中央政府宣布在未來幾年間由地方政府官員直接負責(zé)保障性住房的供應(yīng)。此等利益調(diào)整的效果似乎已在各地顯現(xiàn)。尤其是，北京和上 海等一線城市均已頒布政策，要求提高保障性住房用地在商品房項目用地中所占的比例：上海由0提高到5%，北京則由15%提高到30%。

各種融資模式

中央政府今年制定了更激進的開工目標，其用作投資保障性住房的預(yù)算已達到632億元(按年增長14.8%)，其中616億元為中央政府向地方政府作出 的移轉(zhuǎn)性支付。然而，據(jù)中國國內(nèi)部分專家估計，2010年僅是廉租房建設(shè)資金就可能達到人民幣4,500億元，其中多數(shù)融資負擔(dān)將繼續(xù)由地方政府承擔(dān)。

根據(jù)國家方針，保障性住房建設(shè)資金應(yīng)來源于：1.地方政府預(yù)算；2.住房公積金(針對職工的免稅強制性住房儲蓄計劃)凈收益；3.土地使用稅的10%(扣除開支)；4.中央政府撥款及廉租房所得凈收入。其他資金來源可包括銀行貸款、房地產(chǎn)發(fā)展商注資及發(fā)行債券。

盡管按國家政策，地方政府土地使用稅凈收入的10%應(yīng)用于建設(shè)保障性住房，但由于對“凈”額的解釋并無定論，故建設(shè)資金出現(xiàn)缺口。

廉租房集資困難最大

在四類主要保障性住房當(dāng)中，廉租房建設(shè)面臨的資金困境最嚴峻。除承諾在長時間內(nèi)維持低水平的租金收益外，地方政府還須放棄賣地收益，且一般還須承擔(dān)建 設(shè)成本。相比之下，經(jīng)濟適用房及限價房在建成后即可出售，還能依靠開發(fā)商注資及銀行貸款獲得大部分資金。選作重建的棚戶區(qū)一般位于市區(qū)內(nèi)，地價相對較高，可按更高容積率進行重建。因此，地方政府一般有能力承擔(dān)建設(shè)所需的凈投資。

地方政府面臨的挑戰(zhàn)

近年來，地方政府收入中有超過20%～30%來自土地出讓金，這意味著政府缺乏為保障性住房提供大量可按市價售予以高端市場為目標的民營開發(fā)商的土地 的動力(保障性住房完工率見圖3)。隨著地價上漲(如2009年土地出讓金增加43.2%至人民幣1.42萬億元，估計占地方政府收入的 30.5%)，近幾年這種現(xiàn)象變得越發(fā)明顯。

新的融資模式

鑒于土地銷售放緩，且中央繼續(xù)對地方政府投資工具的借貸實施限制，地方政府若要籌措足夠資金以完成今年的目標，將面臨巨大壓力。

建設(shè)-移交協(xié)議

建筑公司不僅有機會承擔(dān)項目開發(fā)，還負責(zé)提供項目資金。根據(jù)建設(shè)-移交協(xié)議，建筑公司將墊付項目資金，而項目所有人(一般為市政府)將于項目竣工后兩至三年償還建筑費用和利息。

房地產(chǎn)投資信托(REIT)：新的融資工具

2010年初，在上海及天津試行保障性住房抵押REIT的提案，據(jù)稱已提交國務(wù)院審批。據(jù)新聞報道，REIT試點計劃將主要以銀行為核心投資者。市場 揣測，鑒于目前5年以上貸款的名義貸款利率維持在5.94%，為使機構(gòu)投資者介入股票式REIT所有權(quán)，回報可能需要達到8%。我們認為REIT將成為保 障性住房在財務(wù)上可行的潛在資金來源。國內(nèi)專家已提出若干提高收益的可能方案，包括1.在REIT架構(gòu)內(nèi)綁定其他高收益地方政府房地產(chǎn)資產(chǎn) ；2.向投資者提供政府補助；3.為投資REIT產(chǎn)生的收入提供優(yōu)惠所得稅。

住房公積金

住房公積金成立于1994年，是一項強制性購房儲蓄計劃，旨在通過由基金提供按揭貸款補貼，為普通工資階層提供幫助。使用住房公積金建設(shè)保障性住房的 試行計劃已于28個城市啟動，貸款批授總額預(yù)計為人民幣500億元。根據(jù)新政策，地方政府可動用住房公積金盈余資本。據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表示，2008年 底的住房公積金盈余資本為人民幣3,193億元。鑒于住房公積金內(nèi)的閑置資金龐大，盈余資本可有效用于為政策性住房提供建設(shè)資金，以及以貸款安排利息的形 式提供額外回報。

保險公司

2010年9月3日，中國保險監(jiān)督管理委員會允許保險公司在房地產(chǎn)最多投資其資產(chǎn)的10%。倘若以2010年7月底4.57萬億的保險總資產(chǎn)計算，則 約有4500億元資金可流入房地產(chǎn)行業(yè)。盡管保險商的房地產(chǎn)投資可能涉及保障性住房以及退休和商用物業(yè)，我們認為，鑒于飛速增長(5年的年復(fù)合增長率為 24.2%)的保費收入需流入長期投資，保險業(yè)可能成為保障性住房的重要資金來源。

為何私營開發(fā)商積極參與？

最近，中國國內(nèi)媒體紛紛報道，重點以商品房為主的房地產(chǎn)開發(fā)商計劃大力進軍保障性住房市場。部分原因是響應(yīng)政府進一步增加保障性住房的承諾。除商品房 開發(fā)商外，眾多建筑公司甚至礦業(yè)公司也紛紛宣布計劃，準備在保障性住房市場占據(jù)一席之地。保障性住房項目與商品房項目在諸多方面存在差異，其中之一就是前 者的市場需求幾乎有保障，有效將開發(fā)商較建筑公司在銷售和市場環(huán)節(jié)增加的價值降至最低。因此，我們預(yù)期經(jīng)濟適用房市場的發(fā)展將與商品房市場迥然不同，特別 是，經(jīng)濟適用房市場的參與者將更加多元化。

對于主要以商品房為主的開發(fā)商而言，保障性住房項目的利潤率遠低于商品房，但在目前房地產(chǎn)市場萎靡的環(huán)境下，卻能提供若干恰逢其時的好處。

增強商譽

建設(shè)保障性住房的利潤率非常低，因此在一定程度上可視為開發(fā)商的一項社會責(zé)任。隨著政府履行為社會大眾提供適當(dāng)?shù)谋Ｕ闲宰》拷鉀Q方案的承諾變得越來越迫切，開發(fā)商開始熱衷于參與政策性住房項目，以增強商譽并鞏固與決策者的關(guān)系。

更多的貸款渠道

除貸款更容易、貸款渠道更多以及審批更快之外，保障性住房的投資回報遠高于表面看來的水平。

為住房市場的結(jié)構(gòu)性改革做準備

自中國政府由2010年4月份起實施房地產(chǎn)調(diào)控措施以來，開發(fā)商、購房者及投機商一直在觀察市場是否會迎來反彈，特別是政府落實減緩房地產(chǎn)市場發(fā)展的 決心。迄今為止，政府堅定實施有關(guān)政策，并明確重申打擊投機活動的目標。因商品房價格已達到多數(shù)人無法承擔(dān)的水平，保障性住房市場的需求空前加大。在商品 房市場繁榮時期對開發(fā)商而言的雞肋，如今已成為銷售有保障的香餑餑。

資本要求低

保障性住房項目的資本要求遠低于商品房。住房項目成本的第一大要素土地由政府視政策性住房的類型提供，政府將為項目提供不同程度的資金支持。(政府負責(zé)廉租房、公租房以及安置房的所有開發(fā)成本，并放棄限價房及經(jīng)濟適用房的部分地價)。

稅務(wù)激勵

除政府提供的各種激勵之外，保障性住房還可享受大量的稅務(wù)優(yōu)惠。例如，目前征繳的土地增值稅乃按照四個利潤率范圍確定(30%～60%)；保障性住房 的低利潤率可能會由節(jié)稅部分抵消，因為稅款會降低開發(fā)項目的整體利潤率。一些城市已將保障性住房的土地增值稅預(yù)征率下調(diào)至1%，以進一步鼓勵開發(fā)商參與。

建筑公司

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)商并非是對保障性住房感興趣的惟一群體，建筑公司也積極參與其中。上文所述的建設(shè)-移交協(xié)議將為建筑公司帶來更高的利潤率。此外，由 于政府包銷整個項目，建筑公司不負責(zé)竣工單位的市場推廣和銷售。基于這些原因，保障性住房建設(shè)將為建筑公司提供激勵(更高利潤)和優(yōu)勢(因設(shè)計簡單和標準 化，且毋須推廣和銷售，開發(fā)商的附加值被降至最低)，進而令其在不久的將來成為主要參與者。

保障性住房：社會問題的重點

2010年5月，中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與全國各地方政府簽訂協(xié)議，以在2010年開始建設(shè)300萬套保障性住房(包括經(jīng)濟適用房和廉租房)。另外，將 興建280萬套臨時安置房。國家領(lǐng)導(dǎo)人已在多個場合重申建設(shè)580萬套保障性住房這一總目標，2010年8月21日，國務(wù)院副總理李克強在講話中也強調(diào)加 快把保障性住房重大民生工程建設(shè)好。決策者進一步計劃在2009年至2011年間建設(shè)1300萬套保障性住房，預(yù)計總投資為人民幣9000億元。

由于城市生活條件極其不平等(并在近期中國房地產(chǎn)市場的繁榮中加劇)，保障性住房已上升為中國首要的社會問題。中國一線城市的購房成本是主要城市平均 家庭收入水平的11～12倍，而紐約和倫敦則約為7倍。盡管全國的總體水平并不高，但決策者仍留意快速的城市化遷移以及能為民工、畢業(yè)生和其他低收入購房 者提供的保障性住房有限的問題。香港和新加坡等鄰近商業(yè)中心的購房成本相對于家庭收入的比率也升至12倍，但它們推行的公共住房計劃分別覆蓋各自人口總數(shù) 的47.5%和80%以上。

2000年至2009年期間，經(jīng)濟適用房(按低于市場價格出售的保障性住房)的投資金額占住房投資總額的比例由14.2%跌至僅4.4%。2010年 前7個月，由于商品房投資大幅回升，該比例進一步降至3.1%。若假設(shè)中國低至中低收入家庭符合資格購買特定形式的保障性住房，目前約需7700萬套保障 性住房。然而，中國現(xiàn)有的保障性住房庫存估計約為1300萬套。在所有其他因素保持不變的情況下，即使政府達成并繼續(xù)在未來10年每年建造約600萬套保 障性住房的目標，在下個10年結(jié)束時，中國仍面臨保障性住房短缺的問題。因此，保障性住房建設(shè)活動的勢頭顯然會繼續(xù)加大，而部分開發(fā)商將會把在該行業(yè)尚處 于初步發(fā)展階段時進入作為當(dāng)務(wù)之急。

第五篇：保障性住房

保障性住房

【點睛1】材料1從我國的住房改革歷程入手，給出了我國政府發(fā)展和建設(shè)保障性住房的原因--解決中低收入者的住房問題。

1.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長齊驥2011年3月9日在人大會議記者會上說，今年建設(shè)1000萬套保障性住房，如果商品住房按照去年的規(guī)模來向市場提供的話，今年我們國家會頭一次在住房供應(yīng)方面，保障類的住房超過市場類住房的總量。

去年全國銷售商品住房9.3億平方米，算下來大約900萬套，今年建設(shè)1000萬套保障房，比去年全年商品房供應(yīng)總量多100萬套。保障房建設(shè)總量首次超過商品房意義重大，也是中國住房市場一個標志性變化和里程碑式事件。

始于1998年的住房貨幣化改革，使得城市百姓由過去福利分房轉(zhuǎn)變?yōu)榈缴唐贩渴袌鲑彿?。這極大地減輕了國家財政負擔(dān)和企業(yè)負擔(dān)，也緩解了由房源少、需求多導(dǎo)致住房分配不公引發(fā)的各種矛盾和糾紛。然而，這種改革忽略的一個基本情況是，隨著城市人口的膨脹，住房需求與土地、房屋供應(yīng)出現(xiàn)了巨大矛盾，造成住房價格直線上漲。住房價格上漲使得投機投資資本看到了其中的趨利空間，一窩蜂式進入住房市場炒作投機，使得住房價格出現(xiàn)一輪又一輪的惡性、畸形上漲，最終造成中低收入者買不起房。住房保障問題在城市凸現(xiàn)出來，而且矛盾越來越尖銳。

反思住房改革，主要是缺了一條腿：少了解決城市中低收入者住房問題的住房保障制度。我國政府敏銳地觀察到了這一點。這幾年不斷探索保障性住房制度，大力發(fā)展和建設(shè)保障性住房。特別是從去年開始，通過落實地方政府責(zé)任，確立了580萬套保障性住房的建設(shè)任務(wù)。今年又計劃建設(shè)保障性住房1000萬套，未來五年達到3600萬套。我國住房市場、住房體制里的短腿正在加速接上。

【點睛2】經(jīng)濟適用房是保障性住房的一種，材料2給出了W市創(chuàng)新經(jīng)濟適用房改革的方式--復(fù)雜問題簡單化，實物分配貨幣化。

2.W市地處關(guān)中平原東部，隨著近年來經(jīng)濟社會的發(fā)展，房價也出現(xiàn)了快速上漲趨勢。在這種情況下，如何讓廣大低收入困難群眾順利買上房子，成為W市政府部門急需解決的問題。

該市X市長說，現(xiàn)行的經(jīng)濟適用房采取的是實物分配形式，雖然也能有效解決困難群眾的住房問題，但在分配過程中暗箱操作、冒名頂替等現(xiàn)象難以避免。在這種情況下，W市從2009年開始探索推行經(jīng)濟適用房貨幣直接補貼新模式，對符合經(jīng)濟適用房保障條件的中低收入家庭，由供應(yīng)經(jīng)濟適用房改為給予適當(dāng)貨幣補貼，力求將“復(fù)雜問題簡單化，實物分配貨幣化”。

在補貼對象上，W市規(guī)定必須為具有W市城區(qū)常住戶口，家庭年收入在3萬元以下，無房住或家庭人均住房建筑面積低于20平方米的城區(qū)居民。符合條件的補貼對象可憑相關(guān)證明到W市房改辦遞交申請，在通過審查后即可成為補貼候選對象。

在補貼標準上，W市有關(guān)部門初步確定經(jīng)濟適用房出售價格與商品房均價的差距在每平方米300元左右，據(jù)此確定2009年每戶補貼標準為3萬元，以后還將根據(jù)物價上漲指數(shù)每年更新一次補貼標準。

為確保補貼過程的公正公開，W市規(guī)定成為直補對象需經(jīng)過三次公示。在申請人遞交申請后，W市房改辦在20個工作日內(nèi)完成初審，并在申請人所在單位或居住區(qū)進行一榜公示。一榜公示沒有問題后，還需在W市政務(wù)大廳進行二榜公示。通過二榜公示后，采取搖號的辦法產(chǎn)生補貼對象候選人，最后還需在當(dāng)?shù)孛襟w上進行三榜公示，如無問題才能正式成為直補對象。

在補貼方式上，為避免補貼對象將資金用于他處，W市規(guī)定補貼資金不發(fā)放給購房者本人。符合條件的申請人成為直補對象后，可到商品房市場自由選房，在和開發(fā)商簽訂購房合同后，憑合同到市房改辦開具補貼證明，然后到開發(fā)商處憑證明核減相應(yīng)現(xiàn)金后補足余款買房，核減的補貼資金由市房改辦與開發(fā)商結(jié)清。

為了解決補貼資金的來源問題，W市決定每年從土地收益金中拿出一部分資金專門用于補貼。有了充足的資金保障，2009年W市拿出3000多萬元，按照每戶3萬元的標準，共為1116戶困難家庭發(fā)放了經(jīng)濟適用房補貼。

據(jù)該市城建局C局長說，經(jīng)濟適用房直補模式的建立，有效解決了過去實物分配過程中存在的問題。過去由于經(jīng)濟適用房建設(shè)成本低，導(dǎo)致出售價格也比商品房低，成為許多人眼中的“香餑餑”。作為主管部門領(lǐng)導(dǎo)，在分配經(jīng)濟適用房時往往面臨來自各方面的說情和要房壓力。現(xiàn)在改為貨幣補貼，冒領(lǐng)補貼資金是性質(zhì)十分嚴重的問題，一些想暗箱操作的人懾于黨紀國法不敢染指，有效保證了保障性住房領(lǐng)域的公正性。

X市長認為，采取貨幣直補政策的一大好處是方便了中低收入群眾。過去由于成本控制等原因，經(jīng)濟適用房有不少建在比較偏僻的地帶，困難群眾買了房以后往往面臨生活不便的問題。與此同時，一些群眾由于工作地點的原因，買房后經(jīng)常出現(xiàn)“東城上班，西城居住”的情形。實行貨幣直補后，群眾可根據(jù)自己需要自由就近選房，避免了生活不便、來回奔波等困難。

【點睛3】材料3介紹的是保障性住房的另外一種：公共租賃住房。

公共租賃住房擴大了申請范圍，將外來人口納入了保障范圍，彌補了其他形式保障性住房的局限性，而且該形式有利于增加住房有效供給，優(yōu)化住房結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)居民合理住房消費；有利于遏制部分城市房價過快上漲，而且有利于調(diào)節(jié)收入分配、促進人才和勞動力有序流動、推進新型城鎮(zhèn)化進程，從而有利于轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)。

3.一位參與上海公租房制度討論的專家A表示，公租房最早由官方提出是去年3月兩會期間溫家寶總理政府工作報告中“積極發(fā)展公共租賃住房”的表述。從2009年開始，為解決城市“夾心層”的居住問題，各地開始研究中低收入者的租房市場，以期待其和經(jīng)濟適用房、中低價商品房、廉租房一起，支撐起住房保障體系的龐大需求。這也成為房地產(chǎn)市場維護和諧穩(wěn)定的重要制度性安排。

今年以來，隨著各地認真落實房地產(chǎn)調(diào)控任務(wù)，保障房體系再次成為重要抓手。5月21日，重慶發(fā)布促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展十條措施，首要一條即構(gòu)建多層次住房供應(yīng)體系，并明確2010年開工建設(shè)公共租賃房500萬平方米，申請范圍同樣向外地戶籍人士開放。另有報道稱，目前北京計劃拿出50%以上的土地用于建設(shè)限價房、公共房及低收入房，深圳也出臺了一個住房保障制度，在不受戶籍限制的前提下使該市連續(xù)7年有穩(wěn)定收入的群體受惠。

“除了白領(lǐng)公寓這樣為中等收入者提供的租房途徑外，公租房是第一個對外來人口開放的保障房類型，區(qū)別于針對本地居民的經(jīng)濟房和廉租房。這大大擴展了廉租房的租住對象范圍。”專家A表示。

大力發(fā)展公租房的另一原因是目前保障體制中產(chǎn)品類型的局限性。記者在采訪廣東、上海等地市場人士時都被告知，經(jīng)濟適用房除了銷售體制尚不完善外，還有市場競爭力不足的問題。比如一旦遭遇宏觀調(diào)控，普通商品房價格很可能與周邊經(jīng)濟適用房價格相當(dāng)，這導(dǎo)致經(jīng)濟適用房沒有競爭優(yōu)勢而出現(xiàn)滯銷。同時，廉租房又因為受益面過窄根本無法滿足外來人口的住房保障需求，要令70%的城市人口“住有所居”，其保障體制還需要大踏步完善。

“近年來，一些中等偏下收入住房困難家庭無力租賃或購買住房的問題比較突出。同時，隨著城鎮(zhèn)化快速推進，新職工的階段性住房支付能力不足矛盾日益顯現(xiàn)，外來務(wù)工人員居住條件也亟須改善?！逼卟课吨笇?dǎo)意見》指出。而根據(jù)李克強的表態(tài)，發(fā)展公共租賃住房可以增加住房有效供給，優(yōu)化住房結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)居民合理住房消費，不僅有利于遏制部分城市房價過快上漲，而且有利于調(diào)節(jié)收入分配、促進人才和勞動力有序流動、推進新型城鎮(zhèn)化進程，體現(xiàn)了轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的要求。

【點睛4】材料4主要介紹的是在發(fā)展保障性住房過程中存在的問題：資金被挪用，進度緩慢，工程質(zhì)量缺乏保證。

4.2010年11月17日上午，審計署發(fā)布2010年第22號公告，公布了19個省市2007年至2009年政府投資保障性住房審計調(diào)查結(jié)果，審計發(fā)現(xiàn)共計21360余萬元廉租住房保障資金被套取挪用。而在2007年至2009年間，北京等22城市未按規(guī)定從土地出讓凈收益中按時足額提取廉租住房保障資金，共計少提取146.23億元。

自從廉租房被中央作為解決低收入群體住房困難的主要途徑以來，建設(shè)進度異常緩慢與工程質(zhì)量缺乏保障，始終就是揮之不去的兩個夢魘。據(jù)央視報道，北京大興區(qū)的明悅灣小區(qū)，商品房質(zhì)量都沒有問題，而九棟保障性住房中，就有八棟被查出問題。與此同時，2010年全國按計劃要建設(shè)保障房580萬套，但是5個月過去之后，開工率卻只有70%。在住建部采取約談地方官員之下，保障房建設(shè)進度此后有所加快，至9月份開工率已達90%?？墒情_工率與完工率，不是一回事，保障房建設(shè)計劃能否如期完成，仍然是一個大大的問號。就拿2009年來說，全國廉租住房計劃建設(shè)177萬套，最終竣工的卻只有65萬套。

【點睛5】材料5雖然是關(guān)于Z省保障性住房安居工程，但對于解決材料4中保障性住房工程面臨的問題給出了啟示。

5．針對百姓關(guān)心的住房問題，記者采訪了Z省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長。

記者：據(jù)了解，今年我省將重點實施“1313”保障性安居工程，使10多萬戶住房困難家庭受益。請問，政府如何確保這項大工程的順利實施？

張廳長：“1313”保障性安居工程是省委、省政府向全省人民作出的莊嚴承諾，即全年新增廉租住房保障家庭1萬戶以上，新開工建設(shè)保障性住房300萬平方米以上，改造城市舊住宅區(qū)、危舊房100萬平方米以上，新開工建設(shè)其他政策性支持住房300萬平方米以上。

在年初召開的全省城市住房工作會議上，省政府領(lǐng)導(dǎo)與各設(shè)區(qū)市政府主要負責(zé)人簽訂了目標責(zé)任書，將任務(wù)層層分解落實到各市、縣（市、區(qū)）。不僅如此，各市、縣（市、區(qū)）還在4月底前編制完成2010至2012年城市住房保障規(guī)劃和今年建設(shè)計劃，及時向社會公布并報省政府備案。

我們將切實落實政策要素保障，加快保障性安居工程項目的立項和規(guī)劃審批，抓緊落實好資金、土地和稅費減免等政策。加強監(jiān)督檢查，對執(zhí)行不力的實行問責(zé)，確保目標任務(wù)全面完成。

記者：降低住房保障的門檻，是眾多“夾心層”的熱盼。對這個問題，政府是怎么考慮的？

張廳長：讓人民群眾住有所居，不斷改善他們的居住條件，是住房保障工作的落腳點。目前，我省已有5.44萬戶城市低收入住房困難家庭得到了廉租住房保障，30萬戶城市中低收入家庭購租了經(jīng)濟適用住房。到2009年底，全省所有市、縣提前一年基本實現(xiàn)了低保標準兩倍以下城市住房困難家庭廉租住房“應(yīng)保盡保”目標，基本滿足了家庭人均收入在當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民人均可支配收入60%以下的城市住房困難家庭購租經(jīng)濟適用住房的需要。

但目前還存在兩個“夾心層”，一是既買不起經(jīng)濟適用住房，又不符合廉租住房條件的家庭；二是既買不起商品房，又不符合購買經(jīng)濟適用住房條件的家庭。

要解決更多社會群體的居住問題，首先要擴大住房保障的覆蓋面。今年起至2012年，我省廉租住房、經(jīng)濟適用住房將逐步覆蓋到當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民人均可支配收入80%以下的住房困難家庭。其次，進一步加大政策性支持力度，通過舊住宅區(qū)、危舊房改造，以及大力推進公共租賃住房和限價商品住房建設(shè)，加快解決城市其他住房困難家庭的住房問題。

【點睛6】材料6介紹了保障性住房在質(zhì)量方面面臨的問題和產(chǎn)生的原因--成本投入低；任務(wù)緊造成趕工期、求速度的結(jié)果；工程管理制度缺乏、監(jiān)理人員不到位。

解決措施--實行全過程監(jiān)管，落實終身責(zé)任追究，開展安全大檢查。

6.據(jù)新華網(wǎng)報道，海南省質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督稽查總隊近日查獲一起重量達345噸的“瘦身鋼筋”案件：345噸重量偏差嚴重偏離國家標準的“瘦身鋼筋”，竟然暢通無阻地流入保障性住房項目工地，部分產(chǎn)品已經(jīng)加工待用。

報道稱，7月25日，海南省質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督稽查總隊根據(jù)群眾舉報在文昌市文城鎮(zhèn)政府保障性住房工地上發(fā)現(xiàn)大量不合格鋼筋。

海南省質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督稽查總隊副總隊長鄭廷安介紹，稽查人員趕到工地后，當(dāng)場發(fā)現(xiàn)3噸不合格鋼筋，將其送至海南省產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督檢驗所檢驗，發(fā)現(xiàn)重量偏差問題嚴重。

海南省產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督檢驗所為此出具的質(zhì)檢報告顯示，除了10mm型號鋼筋合格外，其余12mm、14mm以及25mm等7個規(guī)格型號鋼筋的質(zhì)量均大大低于國家標準。該工地第二標段的22mm螺紋鋼筋，其重量偏差結(jié)果為“-16%”，是國家“-4%”的最低偏差標準的4倍。

鄭廷安稱，這種重量偏差嚴重的不合格鋼筋被稱為“瘦身”鋼筋，由于偷工減料，使原本應(yīng)達到標準的鋼筋足足“瘦了”一圈。“如此‘瘦身’的鋼筋一旦投入使用，無疑對房屋安全造成巨大的隱患，其后果不堪設(shè)想?！?/p>

文城鎮(zhèn)保障性住房項目的監(jiān)理單位是海南建弘項目管理有限公司，其職責(zé)是對建筑材料以及施工質(zhì)量進行全程監(jiān)管。該公司副總經(jīng)理崔文高說，他們曾將所有型號的鋼筋進行抽樣并送至文昌市建設(shè)工程材料檢測中心進行檢測，顯示鋼筋已達國家標準，可以投入使用。但從文昌市建設(shè)工程材料檢測中心出具的檢測報告上可以看到，檢測中心只對這批鋼筋做了拉伸和彎曲兩個指標的檢測，并沒有做重量偏差的檢測。崔文高解釋稱是因為文昌市建設(shè)工程材料檢測中心還不具備檢測重量偏差的資質(zhì)。然而，文昌市建設(shè)工程材料檢測中心主任馮居丁說，他們具有做重量偏差檢測的資質(zhì)，但施工單位和監(jiān)理單位并沒有委托申請做這項檢測。

“瘦身鋼筋”只是一個側(cè)面，近期有關(guān)保障房的質(zhì)量問題頻頻被媒體曝光。《金融時報》報道稱，最近的一例是安徽省安慶市太湖縣最大拆遷安置小區(qū)--龍安商貿(mào)小區(qū)。自2010年底以來，50多戶居民的房屋陸續(xù)出現(xiàn)承重梁、屋面、外墻裂縫和滲水等現(xiàn)象，部分住戶甚至出現(xiàn)樓板踩穿、房屋沉降等嚴重現(xiàn)象。安居房變成“鬧心房”，不少人有家難宿，頂著酷暑借住在外。上述例子絕不是個例。比如，北京的“明悅灣”保障房項目，2010年出現(xiàn)多棟“樓歪歪”，最終不得不拆除重建；包頭最大的棚戶區(qū)“民馨家園”改造項目，2011年初出現(xiàn)了500多套墻皮起砂脫落現(xiàn)象。

1000萬套保障性安居工程，是按照每套住房60平方米的面積計算的，住建部計算總投入需要1.3萬億元，折合每平方米的成本僅為2166元。而這樣的成本，包含了稅費、土地成本和資金成本等。低成本投入，讓不少參與企業(yè)僅能獲得微薄利潤，容易出現(xiàn)偷工減料的現(xiàn)象。

另一個原因是，短時間內(nèi)要求完成任務(wù)，這容易造成趕工期、求速度的結(jié)果。

根據(jù)住建部的要求，1000萬套保障房需要在2011年11月底前全面開工。由于保障房建設(shè)任務(wù)繁重，為了在規(guī)定時間內(nèi)完成任務(wù)，不少項目不排除匆忙上馬的可能，工程管理制度缺乏、監(jiān)理人員不到位等問題時有發(fā)生。

保障房，首先應(yīng)該保障質(zhì)量。據(jù)新華網(wǎng)7月21日消息，國務(wù)院副總理李克強在7月20日同省部級領(lǐng)導(dǎo)干部住房保障與房地產(chǎn)市場調(diào)控專題研討班學(xué)員進行座談時表示，建設(shè)質(zhì)量是保障房建設(shè)的“硬杠杠”，要實行全過程監(jiān)管，落實終身責(zé)任追究，并表示近期將要開展一次保障房質(zhì)量安全大檢查。

【點睛7】材料7仍然是關(guān)于如何確保保障性住房質(zhì)量的問題，將J省的做法進行提煉，能得出如下相關(guān)措施：法律上全面落實保障性安居工程質(zhì)量終身責(zé)任制，依法追究責(zé)任；制度上各基層管理單位、工程參建方和相關(guān)部門嚴格執(zhí)行基本建設(shè)程序，認真落實質(zhì)量分戶驗收制度；技術(shù)上對新建保障性住房工地全部運行遠程視頻監(jiān)控系統(tǒng)，實現(xiàn)對質(zhì)量即時、全過程、可追溯監(jiān)管。

7．2011年8月1日，J省召開保障性安居工程質(zhì)量管理工作座談會，要求全面落實保障性安居工程質(zhì)量終身責(zé)任制。工程質(zhì)量出現(xiàn)問題，不論多長時間，不論人員調(diào)到那里，都將依法追究責(zé)任，絕不放過。

今年J省新建各類保障性住房32萬套的任務(wù)要確保8月底前全部開工建設(shè)，形成實物工作量，年底前基本建成50%以上。在明年6月底前，項目主體工程要全部完工。開工新建的32萬套，加上上年開工今年續(xù)建的項目，全省在建的保障性住房總數(shù)達近50萬套。據(jù)介紹，這50萬套在建保障性住房，包括廉租住房、經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房、城市棚戶區(qū)改造等不同類別，工程質(zhì)量安全監(jiān)管任務(wù)繁重。

J省要求各基層管理單位、工程參建方和相關(guān)部門嚴格執(zhí)行基本建設(shè)程序，認真落實質(zhì)量分戶驗收制度。凡是未實行分戶驗收以及分戶驗收不合格的保障性安居工程，不得進行竣工驗收，不得交付使用。從今年起，新建保障性住房工地要全部運行遠程視頻監(jiān)控系統(tǒng)，實現(xiàn)對質(zhì)量即時、全過程、可追溯監(jiān)管。要在建成后的保障性安居工程建筑物的明顯部位設(shè)置永久性標牌，銘刻設(shè)計、施工、監(jiān)理等等單位信息。

【點睛8】材料8是通過一系列新聞事件，揭示了經(jīng)濟適用房建設(shè)和分配過程中存在的問題。在回答問題2時需要根據(jù)相關(guān)問題進行推導(dǎo)。

8．CCTV《新聞1+1》日前播出《經(jīng)濟適用住房，還適用于什么？》，以下為部分臺本：

分房搖號，弄虛作假；買房不住，違規(guī)出租，改變地塊用途，違規(guī)建別墅，不同城市連續(xù)上演的經(jīng)適房事件暴露出了哪些問題？保障性住房如今保障了誰的住房？

事件一：6月12日，武漢市5100多名困難家庭市民參與經(jīng)濟適用房余家頭小區(qū)的公開搖號，結(jié)果搖中的124個人當(dāng)中有六個人的編號是連號，遭到質(zhì)疑。

解說：中簽概率一千萬億分之一，連數(shù)學(xué)家都為之瞠目，就是這樣的六連號通過電腦搖號，在武漢橫空出世。從資格審查到搖號過程，經(jīng)濟適用房的層層審批程序竟然擋不住幾份虛假的材料?！袄罟聿牧稀本谷灰宦肪G燈，街道、社區(qū)、民政、房產(chǎn)等多個部門的審核一一失效，中介公司交幾萬元就能享受辦證、登記、搖號一條龍服務(wù)?！拔錆h六連號”丑聞證明了經(jīng)濟適用房作弊鏈條的存在。經(jīng)濟適用房申請人身份作假，竟然暢通無阻，而對于千辛萬苦申請到經(jīng)濟適用房的人，真的是住房困難，又真的是自己住嗎？

事件二：重慶市渝中區(qū)大坪鎮(zhèn)有一個新城大廈，其中322套經(jīng)濟適用房交房才八個月，竟然有一半左右已經(jīng)被出租，一些業(yè)主不顧經(jīng)濟適用房不滿五年不能上市交易的規(guī)定，現(xiàn)在就通過中介轉(zhuǎn)賣住房，導(dǎo)致部分經(jīng)濟適用房登記的房主并非是真正的房主。物管方保守估計，租出去的房子已經(jīng)有一半，大廈內(nèi)，有的房子搞起了日租房的小公寓，還有個體餐館、漁家館等。

解說：經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)賣，用途作假，成為個體追逐利益的工具，這已經(jīng)不是個例，在很多地方都已經(jīng)司空見慣，這違背了經(jīng)濟適用房建設(shè)的初衷，而除了申請人身份造假、住房用途作假外，還有開發(fā)商干脆在房產(chǎn)開發(fā)功能上作假。

今天的新華網(wǎng)河南頻道登出了新聞?wù){(diào)查“經(jīng)適房變身豪華別墅”，因為鄭州市規(guī)劃局副局長逯軍質(zhì)問記者“替誰說話”，鄭州一處經(jīng)濟適用房土地違規(guī)建別墅事件被媒體曝光。河南天榮置業(yè)有限公司承建“西湖秋韻”，鄭州市規(guī)劃局明明發(fā)放了建設(shè)經(jīng)濟適用房的許可證，然而當(dāng)經(jīng)濟適用房建起大面積別墅時卻無人監(jiān)管，當(dāng)民眾舉報此事時又遭到冷落。

開發(fā)商打著經(jīng)濟適用房的名號蓋商品房，公開造假，為困難群眾謀福利的經(jīng)濟適用房，成了審批官員權(quán)力尋租的砝碼和開發(fā)商牟取暴利的工具。就這樣，經(jīng)濟適用房在被真正需要的群眾適用之外，居然也被身份造假者適用，被用途造假者適用，被不法開發(fā)商和官員適用。

事件三：深圳市住房和建設(shè)局近日通報了社會廣泛關(guān)注的深圳桃源村經(jīng)濟適用房三期“豪車門”調(diào)查結(jié)果：媒體曝光的52輛過夜“豪車”，9輛是單位的，28輛不是小區(qū)業(yè)主的，只有12輛是業(yè)主所有，而且這12輛車都是入住后所購買。

解說：該局負責(zé)人就此特別指出，目前沒有任何法律和規(guī)定限制經(jīng)濟適用房業(yè)主買車，不能永遠不讓購買經(jīng)濟適用房的人致富，不能僅因為其購房后買車就讓其退出經(jīng)濟適用住房。這一方面似乎預(yù)示著主管部門在“豪車門”事件中并不需承擔(dān)審核不嚴的責(zé)任；但同時，該負責(zé)人的這番辯護卻提出了一個有價值的命題：購買了經(jīng)濟適用房的人，在經(jīng)濟條件完全超越了住保障性住房的情況下，能否繼續(xù)擁有保障性住房；如果需要退出，又該如何退出。

【點睛9】材料9是國外關(guān)于保障性住房建設(shè)的先進經(jīng)驗，有利于改革和完善我國相關(guān)制度，考生可從中提煉先進的措施--完善經(jīng)濟適用房相關(guān)法律，加大對經(jīng)濟適用房申請過程中違法行為的打擊力度和問責(zé)力度，并追究相關(guān)責(zé)任者責(zé)任。

9．1894年，法國政府就出臺了建立廉價住房制度的法律。1906年，政府頒布的法令對廉價房的建設(shè)作了補充規(guī)定。1912年，新法律規(guī)定市鎮(zhèn)和省級政府可自行成立相關(guān)機構(gòu)進行廉價房建設(shè)。2000年，政府適時推出了社會團結(jié)和城市革新法，規(guī)定每個人口超過3500人的市鎮(zhèn)（巴黎地區(qū)的標準為1500人），其廉租房占全部住房建筑比例不得低于20％，違者將受到處罰。2006年，《國家住房承諾法》的公布，使福利性住房的供給大大提高。2007年，《可抗辯居住權(quán)法》獲得通過，意味著居民可用法律手段維護自身的住房權(quán)。

在新加坡，組屋(相當(dāng)于中國的經(jīng)濟適用房)已成為當(dāng)?shù)刈》渴袌龅闹黧w，87%的人住在其中。這種住宅比私人房地產(chǎn)市場上的商品住房便宜許多。對于那些實在買不起組屋的居民，政府將其分為困難戶和特困戶。對困難戶，政府將給予適當(dāng)補貼，爭取每戶能夠購買一套60至70平方米的舊房居住。而對特困戶則租給每套舊的42平方米的廉租屋，每月只象征性收取房租。組屋售價如此優(yōu)惠，購房者當(dāng)然趨之若鶩。然而，購買了組屋，就必須要住，否則將面臨高額罰款及牢獄之災(zāi)。新加坡政府表示，任何人在買賣組屋時，必須提供翔實的資料，如果一旦發(fā)現(xiàn)虛報，將面臨高達5000新元的罰款或6個月的監(jiān)禁，嚴重者兩者兼施。

1.認真閱讀給定資料，簡要回答下面兩題。（20分）

（1）請根據(jù)給定資料，對保障性住房的內(nèi)涵進行闡釋。（10分）

要求：準確、簡明。不超過150字。

參考答案：

保障性住房是與商品房相對應(yīng)，是政府為中低收入者提供的住房（或具有保障性質(zhì)的住房），包括經(jīng)濟適用房、廉租房和公共租賃住房。

（2）根據(jù)給定材料2的內(nèi)容，試分析“復(fù)雜問題簡單化，實物分配貨幣化”這一表述的含義？（10分）

要求：分析簡明扼要，條理清楚，不超過250字。

參考答案：

“復(fù)雜問題簡單化”是由供應(yīng)適用房改為給予貨幣補貼將有利于解決低收入困難群眾買房問題，并且有利于杜絕現(xiàn)行保障性住房分配領(lǐng)域中存在的暗箱操作、冒名頂替等現(xiàn)象。

“實物分配貨幣化”是指渭南市嚴格選拔補貼對象、確定補貼標準、明確補貼方式，劃撥專項資金對低收入群體進行直補。

2.請根據(jù)給定資料8、9，分析這兩個資料對改進和規(guī)范經(jīng)濟適用住房工作提供了哪些重要啟示。（15分）

要求：分析簡明扼要，條理清楚，不超過200字。

參考答案：

（1）完善經(jīng)濟適用房相關(guān)法律，加大對經(jīng)濟適用房申請過程中違法行為的打擊力度和問責(zé)力度，并追究相關(guān)責(zé)任者責(zé)任。

（2）以招標方式選取經(jīng)濟適用房的開發(fā)商，確保開發(fā)商向?qū)①徺I此待建經(jīng)濟適用房的居民公開，同時向社會公示，防止開發(fā)商以經(jīng)濟適用房用地搞商品房開發(fā)。

（3）細化經(jīng)濟適用房的準入制度，建立和完善退出機制。

（4）政府應(yīng)建立專門平臺，便于百姓、媒體對經(jīng)濟適用房申請者和購得者的監(jiān)督和查詢。

3.為確保保障性住房工程質(zhì)量，J省9月起準備對全省保障性住房工程質(zhì)量進行專項檢查，檢查時間一個月。請你以該省省政府工作人員的身份，結(jié)合給定資料，草擬一份《J省關(guān)于開展保障性住房工程質(zhì)量專項檢查的通知》。（25分）

要求：（1）內(nèi)容全面，有針對性；（2）條理清楚，表達簡明，不超過500字。

參考答案：

J省關(guān)于開展保障性住房工程質(zhì)量專項檢查的通知

為進一步加強保障性住房質(zhì)量監(jiān)管，確保房屋質(zhì)量安全，全面落實國務(wù)院副總理李克強在省部級領(lǐng)導(dǎo)干部住房保障與房地產(chǎn)市場調(diào)控專題研討班的講話精神，省政府將對全省保障性住房工程質(zhì)量進行專項檢查，現(xiàn)將有關(guān)檢查事項通知如下：

一、檢查范圍及內(nèi)容

檢查范圍：全省所有在建廉租住房、經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房、棚戶區(qū)改造等工程質(zhì)量。檢查內(nèi)容：工程建設(shè)各方主體履行質(zhì)量責(zé)任和義務(wù)情況；各基層管理單位、工程參建方和相關(guān)部門質(zhì)量驗收情況。

二、檢查時間

本次專項檢查從2011年9月1日開始，9月30日前結(jié)束，為期一個月。

三、檢查要求

（一）各市按照省保障性安居工程質(zhì)量管理工作座談會和本通知要求，全面總結(jié)監(jiān)督檢查情況，并落實專人做好迎檢工作。

（二）檢查人員要嚴格按照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和資質(zhì)標準，技術(shù)規(guī)范進行檢查，嚴格遵守廉潔自律有關(guān)規(guī)定和工作紀律。檢查中應(yīng)當(dāng)實事求是、客觀公正、認真負責(zé)，不得弄虛作假、徇私舞弊，防止走過場或敷衍檢查的現(xiàn)象發(fā)生。

（三）對檢查發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)行為和重大質(zhì)量安全隱患，檢查組下發(fā)書面整改通知單，并在J省相關(guān)網(wǎng)站上予以公布。對工程項目存在問題拒不按期整改的，對責(zé)任單位記錄一次不良行為記錄，情節(jié)嚴重的，將實施行政處罰。

2011年×月×日

4.結(jié)合給定資料，以你認為完善保障性住房體系最重要因素為話題，聯(lián)系實際，自擬題目，撰寫一篇議論文。（40分）

要求：（1）觀點鮮明、主題明確、分析合理；（2）論述深刻，結(jié)構(gòu)完整，語言流暢；（3）總字數(shù)1000-1200字。

解析：

本題有一個出題陷阱，即選擇影響保障性住房體系的一個因素展開。影響保障性住房工程的因素有很多，如完善保障性住房制度、轉(zhuǎn)變政府觀念，加強對保障性住房的重視等。本文僅需要圍繞其中一個因素展開，重點闡明為什么是重要因素。

參考范文：

推進保障房建設(shè)重在制度建設(shè)

2010年全國各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房開工590萬套，基本建成370萬套，超額完成年初國務(wù)院部署的任務(wù)。在建設(shè)任務(wù)重、自然災(zāi)害多的情況下，取得這一成績實屬不易。2011年保障性住房建設(shè)計劃達1000萬套，這是黨中央、國務(wù)院為解決中低收入家庭住房困難的又一重大舉措，意義重大。

住房保障取得重大進展，令人欣喜，但是我們也要看到，由于保障性住房建設(shè)尚處于起步階段，距離百姓的期待還有一定距離，特別是在當(dāng)前部分城市房價過快上漲的情況下，中低收入家庭住房困難問題進一步加劇。與此同時，保障性住房建設(shè)還存在一些制約其發(fā)展的突出問題，如缺乏規(guī)范化、制度化的融資渠道，相關(guān)流轉(zhuǎn)、管理等制度尚不完善。解決老百姓住有所居的問題，推進保障房建設(shè)，重在制度的建設(shè)。

第一，明確土地出讓金的一定比例作為保障性住房建設(shè)資金來源。明確當(dāng)?shù)卣恋爻鲎尳饍羰找娴姆峙浔壤?，特別是要通過法規(guī)制度方式確定用于本地保障住房建設(shè)的最低比例。將土地出讓金收益與保障房建設(shè)資金直接掛鉤的最大優(yōu)點在于，在整個社會住房需求與保障住房建設(shè)資金將基本同步，公眾對保障住房建設(shè)將有比較清晰可測的預(yù)期，對社會穩(wěn)定、民心穩(wěn)定有重要意義。

第二，完善公積金制度，幫助中低收入家庭解決住房困難。擴大住房公積金的覆蓋面與保障范圍，重點是擴大非公經(jīng)濟組織中公積金的繳存。住房公積金使用要增加向中低收入家庭的政策傾斜，例如向中低收入家庭降低貸款門檻，靈活拓展住房公積金在中低收入家庭購房、租房中的使用范圍，還可考慮利用公積金的增值收益對中低收入家庭實行貸款貼息等。

第三，建立合理有效的保障性住房流轉(zhuǎn)機制。目前實施的保障性住房形式主要有：經(jīng)濟適用房、廉租房等。無論是經(jīng)濟適用房買受人，還是廉租房的承租人，都是政府公共資源的補貼對象，應(yīng)從制度上杜絕人們將公共資源轉(zhuǎn)化為私有財產(chǎn)的路徑。嚴禁經(jīng)濟適用房買受人通過任何手段轉(zhuǎn)變?yōu)槠胀ㄉ唐贩浚绻I受人要改變居住條件，只能由政府回購；同樣，廉租房承租人應(yīng)被嚴格禁止轉(zhuǎn)租，杜絕不當(dāng)獲利渠道。

第四，進一步完善保障性住房管理體系建設(shè)。放寬保障性住房受益準入門檻，讓更多低收入以及中等收入夾心層能夠有機會享受到政府的住房保障。建立保障性住房信息公示制度，公開保障性住房所在社區(qū)、面積、買受人或承租人姓名，充分發(fā)揮社會監(jiān)督作用。同時，要嚴格落實“問責(zé)制”，將問責(zé)工作置于陽光之下。

為中低收入家庭提供住房保障，是政府應(yīng)盡的職責(zé)。我們有理由期待，隨著住房保障制度的不斷完善，百姓住有所居的夢想將從一份份文件變成現(xiàn)實。