第一篇：2017房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》鞏固題及答案

1、直線趨勢法公式y(tǒng)=a+bx中，x表示()。

A、價格

B、常數(shù)

C、價格變動率

D、時間

答案：D2、在市場法中，土地使用權(quán)年限調(diào)整屬于()調(diào)整。

A、權(quán)益狀況

B、區(qū)位狀況

C、實物狀況

D、年限狀況

答案：A3、有一宗前后臨街的矩形宗地，總深度27米，前街路線價為2000元/平方米，后街路線價為1000元/平方米，若按重疊價值法估價，則前街影響深度為()。

A、9

B、13.5C、1

5D、18

答案：D

解析：2000/(2000+1000)*27= 18米

4、有一空置寫字樓，目前不僅無收益，而且要繳納房產(chǎn)稅等，其收益價格估算可采用()。

A、類似寫字樓的客觀收益

B、市場比較法

C、該寫字樓的實際收益

D、無法估算

答案：A

解析：無收益不代表沒有潛在收益，可根據(jù)類似寫字樓的客觀收益來估算收益價格。

5、某宗房地產(chǎn)采用市場法、成本法、收益法估價的結(jié)果有相當(dāng)?shù)牟町?，其最終估價結(jié)果應(yīng)()。

A、取三者的平均值

B、取三者的中間值

C、任選其中之一

D、在三者的基礎(chǔ)上綜合分析決定

答案：D

解析：如果結(jié)果差別很大的話，不能簡單地采用A、B、C方法決定最終結(jié)果，而要根據(jù)實際情況，綜合考慮輕重程度后確定。

6、路線價法估價的第二個步驟為()。

A、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度

B、選取標(biāo)準(zhǔn)宗地

C、編制深度百分率表

D、劃分路線價區(qū)段

答案：A7、某估價事務(wù)所在1998年6月20日至7月20日評估了一宗房地產(chǎn)于1998年6月30日的價格。之后，有關(guān)方面對其估價結(jié)果有異議?，F(xiàn)在若要求你重新估價以證明該估價結(jié)果是否真實，則重新估價的估價時點應(yīng)為()。

A、1998年6月30日

B、現(xiàn)在C、重新估價的作業(yè)日期

D、要求重新估價的委托方指定的日期

答案：A

解析：估價時點是所要評估房地產(chǎn)的價值是在哪個具體日期的價值，與作業(yè)日期和雙方指定的日期無關(guān)。

8、報酬率=()+投資風(fēng)險補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動性補(bǔ)償-投資帶來的優(yōu)惠。

A、平均利潤率

B、安全利率

C、經(jīng)濟(jì)增長率

D、銀行貸款利率

答案：B9、房地產(chǎn)價格是由房地產(chǎn)的()這兩種相反的力量共同作用的結(jié)果。

A、供需與價格

B、需求與價格

C、供給與價格

D、供給與需求

答案：D10、在一個估價項目中，估價目的、估價對象、估價時點三者是有著內(nèi)在聯(lián)系的，其中()是龍頭。

A、估價目的B、估價對象

C、估價時點

D、估價目的和估價對象

答案：A11、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的殘值率是()

A.2%

B.3%

C.4%

D.0

答案：D

解析：殘值率是建筑物殘值減去清理費用后的殘余價值與房屋造價的比例，按照房屋折舊的有關(guān)規(guī)定，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的殘值率是0。

12、收益法適用的條件是房地產(chǎn)的()

A.收益能夠量化

B.風(fēng)險能夠量化

C.收益或風(fēng)險其一可以量化

D.收益和風(fēng)險均能量化

答案：D

解析：通過收益法的報酬資本化法公式，我們可以知道收益和風(fēng)險是求房地產(chǎn)收益價格的兩個必不可少的要素，只有量化其值才能運用公式求得價格。

13、投資利潤率的計算公式是()

A.開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用)

B.開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本)

C.開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本+投資費用)

D.開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

答案：A

解析：B是直接成本利潤率的計算公式，D是銷售利潤率的計算公式，C不是任何利潤率的計算公式。

14、在新開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地，總面積是2000平方米，可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率是60%，預(yù)計可轉(zhuǎn)讓土地的價格是3000元/平方米，則可轉(zhuǎn)讓土地的價格是()

A.2500萬元

B.3500萬元

C.3600萬元

D.3000萬元

答案：C

解析： 20000 X 60% X 3000=3600萬元。

15、受腐蝕的磚木二等生產(chǎn)用房的耐用年限是()

A.30年

B.20年

C.10年

D.40年

答案：B

解析：受腐蝕的磚木一等和二等生產(chǎn)用房的耐用年限均是20年。

16、一般來說，開發(fā)經(jīng)營期的起點()

A.與經(jīng)營期的起點重合B.與運營期的起點重合C.與建造期的起點重合D.與開發(fā)期的起點重合答案：D17、路線價法主要適用于()

A.城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價

B.舊建筑物的估價

C.新建筑物的估價

D.拆遷房屋的估價

答案：A

解析：路線價只能用來評估地價，不能用于評估建筑物價值。

18、在用路線價法估價中設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)深度，通常是路線價區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地深度的()

A.算術(shù)平均數(shù)

B.中位數(shù)

C.加權(quán)平均數(shù)

D.眾數(shù)

答案：D19、在本金相等、計息的周期數(shù)相同時，如果利率相同，則通常情況下(計算的周期數(shù)大于1)

A.單利計息的利息少，復(fù)利計息的利息多

B.單利計息的利息多，復(fù)利計息的利息少

C.單利計息的利息與復(fù)利計息的利息一樣多

D.無法知道

答案：A

解析：復(fù)利計息是利息產(chǎn)生利息，即利滾利。

20、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)交納的稅費分別為正常成交價格的7%和8%。某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方2325元/m2，應(yīng)交納的稅費均由買方負(fù)擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為()元/m2。

A.2487.75

B.2500.00

C.2511.00

D.2162.25

答案：B

解析:根據(jù)教材104頁公式“正常價格-應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費=賣方實際得到的價格”，可以得到“正常成交價格=賣方實際得到的價格/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費比率)”，進(jìn)而可以得出2325/(1-7%)=2500。

第二篇：2017房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》鞏固題

1、下列計算一半建筑面積的是()。

A.無柱的雨篷

B.無頂蓋的室外樓梯

C.騎樓

D.無頂蓋的陽臺

答案：B2、個人住房貸款比例不高于所購房屋價款或評估價值的()%。

A.60

B.70

C.80

D.90

答案：C3、已售公有住房的住宅公共部位維修基金向()籌集。

A.房管部門

B.物業(yè)管理公司

C.住房公積金管理中心

D.售房單位和購房人

答案：D4、契稅的課稅對象為()。

A.房地產(chǎn)的出售人

B.房地產(chǎn)的購買人

C.房地產(chǎn)的使用權(quán)人

D.發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移的房地產(chǎn)

答案：D5、屬于直接融資的金融工具為()。

A.存款單

B.保險單

C.支票

D.銀行承兌匯票

答案：C6、銀行向居民購買住宅提供抵押貸款的方式屬于()。

A.商業(yè)信用

B.國家信用

C.消費信用

D.A和C

答案：C7、保險人為債務(wù)人的信用提供擔(dān)保的險種稱為()。

A.財產(chǎn)損失保險

B.保證保險

C.責(zé)任保險

D.信用保險

答案：D8、保險合同的客體為()。

A.保險人

B.保險利益

C.保險金額

D.被保險人

答案：B9、股票與債券的共性是()。

A.收益性

B.償還性

C.安全性

D.市場價格與票面價值的一致性

答案：A10、投資基金證券的持有人與發(fā)起人的關(guān)系是()關(guān)系。

A.股權(quán)

B.債權(quán)

C.契約

D.債務(wù)

答案：C11、施工企業(yè)的建設(shè)工程保修期，自()起計算。

A.已按合同約定完成所有工程項目之日

B.竣工驗收之日

C.竣工驗收合格之日

D.建設(shè)單位同施工單位共同簽署保修書之日

答案：B12、轉(zhuǎn)移登記應(yīng)當(dāng)在事實發(fā)生之日起()內(nèi)提出申請。

A.30日

B.60日

C.90日

D.10日

答案：C13、房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)中，三級機(jī)構(gòu)可以()的評估項目。

A.在其注冊地省、自治區(qū)范圍內(nèi)，從事建筑面積5萬m2以下

B.在其注冊地省、自治區(qū)范圍內(nèi)，從事建筑面積.5萬m2以下

C.在其注冊地城市區(qū)域內(nèi)，從事建筑面積.5萬m2以下

D.在其注冊地城市區(qū)域內(nèi)，從事建筑面積5萬m2以下

答案：D14、地形圖中的地貌是指()。

A.地表面高低起伏的形態(tài)

B.地表面上固定的物體

C.土地的編號、利用類別、等級、面積等

D.地塊的坐落、四周界址、尺寸、土地利用狀況等

答案：A15、電氣安裝工程屬于()。

A.工程項目

B.分項工程

C.分部工程

D.單位工程

答案：C16、自動噴灑系統(tǒng)屬于()。

A.生活給水系統(tǒng)

B.生產(chǎn)給水系統(tǒng)

C.消防給水系統(tǒng)

D.熱水供應(yīng)系統(tǒng)

答案：C17、某企業(yè)會計拒絕將該企業(yè)所有者的個人支出計入企業(yè)損益的依據(jù)是()。

A.相關(guān)性原則

B.劃分收益性支出與資本性支出原則

C.貨幣計量假設(shè)

D.會計主體假設(shè)

答案：D18、從組織形式上看，我國的商業(yè)銀行實行的是()。

A.分支行制

B.單元銀行制

C.集團(tuán)限行制

D.連鎖銀行制

答案：A19、下列關(guān)于市場失靈的說法錯誤的是()。

A.對市場某種程度的壟斷和完全壟斷使得資源配置缺乏效率

B.外部性可以是正的也可以是負(fù)的C.市場可以有效地提供私人物品與公共物品

D.信息不完全可能導(dǎo)致市場失靈

答案：C20、私人物品的特征如下()。

A.既無競爭性又無排他性

B.既有競爭性又有排他性

C.有競爭性、無排他性

D.有排他性、無競爭性

答案：B

第三篇：2013年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》真題及答案解析

2013年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》真題及答案解析

一、單項選擇題(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有1個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號)

1.新建重點中學(xué)周邊的房價迅速上漲，表明房地產(chǎn)投資具有()的特性。

A.易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險 B.易受政策影響

C.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移 D.適于長期投資

2.張某以固定租金方式出租其所有的一套住宅，租期為三年，張某面臨較大的風(fēng)險是()風(fēng)險。

A.政策 B.通貨膨脹

C.利率 D.或然損失

3.整個投資市場的平均收益率為20%，國債的收益率為10%，房地產(chǎn)投資市場相對于整個投資市場的系統(tǒng)性風(fēng)險系數(shù)為0.4，寫字樓市場相對于房地產(chǎn)投資市場的系統(tǒng)性風(fēng)險系數(shù)為0.9，寫字樓市場的預(yù)期收益率為()。

A 13.6% B.14.0% C.19.0% D.23.6%

4.國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓市場是()市場。

A.完全競爭 B.壟斷競爭

C.寡頭壟斷 D.完全壟斷

5.對一線、二線、三線城市之間房地產(chǎn)市場發(fā)育情況的差異和特點的分析，是房地產(chǎn)市場的()分析。

A.總量結(jié)構(gòu) B.產(chǎn)品結(jié)構(gòu) C.投資結(jié)構(gòu) D.區(qū)域結(jié)構(gòu)

6.某城市2012年可供租售的寫字樓面積為90萬m2，全年寫字樓銷售量為60萬m2，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接出售量為15萬m2，該城市2012年寫字樓的吸納周期為()年。

A.0.67 B.0.83 C.1.20 D.1.50

7.下列房地產(chǎn)市場預(yù)警指標(biāo)中，屬于考查房地產(chǎn)價格是否過度偏離其價值的是()。

A.住房可支付性指數(shù) B.住房價格合理性指數(shù)

C.房價租金比 D.量價彈性

8.房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)評價是房地產(chǎn)開發(fā)()階段的重要工作。

A.投資分析決策 B.施工準(zhǔn)備

C.建設(shè) D.租售

9.通過招拍掛方式獲得國有建設(shè)用地使用權(quán)的建設(shè)項目，不需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行辦理()。

A.規(guī)劃意見書(選址)B.建設(shè)用地規(guī)劃許可證

C.國有土地使用證 D.建設(shè)工程規(guī)劃許可證

10.某資金實力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在對其開發(fā)的某個住宅項目定價時，銷售價格明顯低于相鄰?fù)瑱n次的其他住宅項目，該企業(yè)采用的定價方法是()。

A.目標(biāo)定價法 B.領(lǐng)導(dǎo)定價法

C.挑戰(zhàn)定價法 D.隨行就市定價法

11.從市場營銷的角度，房地產(chǎn)市場之所以能夠進(jìn)行市場細(xì)分，主要是由于()存在著差異性。

A.房地產(chǎn)產(chǎn)品 B.項目區(qū)位 C.房地產(chǎn)需求 D.住房價格

12.對房地產(chǎn)市場調(diào)查的分析與評估，主要是考慮房地產(chǎn)市場調(diào)查的()。

A.有效性 B.經(jīng)濟(jì)性 C.參與性 D.廣泛性

13.房地產(chǎn)市場營銷中的“金九銀十”現(xiàn)象，描述了房地產(chǎn)消費者市場的()特征。

A.分散性 B.替代性 C.易變性 D.季節(jié)性

14.在房地產(chǎn)市場分析報告中，不包括的內(nèi)容是()。

A.開發(fā)地點的最佳用途分析 B.開發(fā)項目的SWOT分析

C.開發(fā)項目的償債能力分析 D.房地產(chǎn)市場供求分析

15.下圖表示的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)()經(jīng)營模式下的典型現(xiàn)金流量圖。

A.開發(fā)一銷售 B.開發(fā)一持有出租一出售

C.購買一持有出租一出售 D.購買一更新改造一出租一出售

16.某筆貸款的年名義利率為6.60%，年實際利率為6.77%，該筆貸款的計息周期是()。

A.月 B.季度

C.半年 D.年

17.甲、乙兩人分別向銀行貸款，貸款金額、利率、期限均相同，貸款期限為1年，甲的償還方式為按月付息到期一次償還本金，乙的償還方式為按月計息到期一次還本付息。甲實際支付的利息額I甲和乙實際支付的利息額I乙之間的關(guān)系為()。

A.I甲> I乙 B.，I甲< I乙，C.I乙= I乙 D.I乙≥I乙

18.關(guān)于資金等效值的說法，錯誤的是()。

A.在資金等效值計算中，終值、時值都可以與現(xiàn)值相等

B.在資金等效值計算中，年值是序列值

C.資金運動起點時的資金額稱為時值

D.絕對數(shù)額不等的資金額，在一定的時間和利率條件下，價值可以相等

19.某物業(yè)未來10年租金收入的終值為20萬元，年租金增長率為6%，租金在每年年末支付。若年利率為6%，則第5年年末的租金是()元。

A.14945.16 B.15841.87

C.26764.51 D.28370.38

20.某人用1000萬元購買了一商鋪用于出租經(jīng)營，如果投資收益率為10%，經(jīng)營期為20年，每年凈經(jīng)營收益相等，其投資回報是()萬元。

A.17.46 B.100.00

C.117.46 D.672.75 21.甲、乙兩個可供比較的房地產(chǎn)投資方案中，甲方案的開發(fā)經(jīng)營期為4年，乙方案的開發(fā)經(jīng)營期為3年，兩方案比選宜采用的方法是()。

A.凈現(xiàn)值法 B.等額年值法

C.差額投資內(nèi)部收益率法 D.費用年值比較法

22.房地產(chǎn)投資項目的FIRR能夠反映項目投資所能接受的()。

A.最低投資報酬率 B.最高現(xiàn)金回報率

C.最低償債備付率 D.最高貸款利率

23.王某以總價150萬元購買一商鋪用于出租經(jīng)營，其中貸款額為60萬元，每年的還本付息額為7.8萬元，扣除運營費用的年租金收入為18萬元，王某在貸款期內(nèi)的稅前現(xiàn)金回報率是()。

A.11.33% B.12.00%

C.17.00% D.20.00%

24.張某購買一商鋪用于出租經(jīng)營，在商鋪購買中，銀行提供了貸款額20萬元、貸款期限10年、年貸款利率7%、按年等額還本付息的抵押貸款。該商鋪潛在年毛租金收入為5.5萬元，空置與租金損失為潛在毛租金收入的10%，運營費用為實際租金收入的30%，該項目的償債備付率為()。

A.1.16 B.1.22

C.1.74 D.1.93

25.房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析中的保本點，是分析計算風(fēng)險因素變化而使項目達(dá)到()時的極限值。

A.利潤為零 B.財務(wù)凈現(xiàn)值為零

C.基準(zhǔn)收益率 D.財務(wù)內(nèi)部收益率

26.線性盈虧平衡分析中的盈虧平衡價格是()。

A.銷售量等于盈虧平衡產(chǎn)量時單位產(chǎn)品銷售價格

B.銷售量小于盈虧平衡產(chǎn)量時單位產(chǎn)品銷售價格

C.銷售量等于生產(chǎn)能力產(chǎn)量時單位產(chǎn)品最低銷售價格

D.銷售量等于生產(chǎn)能力產(chǎn)量時單位產(chǎn)品最高銷售價格

27.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬開發(fā)總建筑面積為50000m2的住宅項目，可銷售面積為47500m2，項目的開發(fā)成本為5000元/m2，銷售均價為6500元/m2，營業(yè)稅金及附加為銷售收入的5.5%。當(dāng)該項目利潤為零時，售價允許降低的最大幅度是()。

A.14.32% B.18.62%

C.19.03% D.23.08%

28.下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析內(nèi)容中，在風(fēng)險估計階段應(yīng)完成的是()。

A.識別投資項目可能面臨的風(fēng)險 B.測算風(fēng)險發(fā)生的概率大小

C.分析風(fēng)險產(chǎn)生的原因 D.提出風(fēng)險應(yīng)對的建議

29.某公司擬投資興建一停車場，如果按照每個車位的綜合投資乘以車位數(shù)估算其總投資額，這種投資估算方法是()。

A.單元估算法 B.單位指標(biāo)估算法

C.工程量近似匡算法 D.概算指標(biāo)法

30.考察項目全部投資的盈利能力，為各投資方案比較建立共同的基礎(chǔ)，需要編制()。

A.項目投資現(xiàn)金流量表 B.資本金現(xiàn)金流量表

C.投資者各方現(xiàn)金流量表 D.財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表

31.房地產(chǎn)開發(fā)項目產(chǎn)生的利潤總額，應(yīng)首先用于()。

A.向投資者分配 B.提取法定盈余公積金

C.繳納企業(yè)所得稅 D.彌補(bǔ)企業(yè)5年內(nèi)的累計虧損

32.在股票市場的融資方式中，增發(fā)與配股相比具有的優(yōu)點是()。

A.成本較低 B.限制條件較少

C.操作較簡單 D.不需要還本付息

33.個人住房抵押貸款與商用房地產(chǎn)抵押貸款相比，個人住房抵押貸款的()。

A.貸款期限更短 B.貸款價值比率更高

C.貸款利率更高 D.還款方式更復(fù)雜

34.某投資者以30%的預(yù)付款訂購了一寫字樓，一年后該寫字樓價格上漲了15%，該投資者預(yù)付款的收益率是()。

A.15.0% B.21.4%

C.30.0% D.50.0%

35.寫字樓的可出租面積是指()。

A.出租單元內(nèi)使用面積加上分?jǐn)偣媒ㄖ娣e

B.出租單元內(nèi)使用面積加上外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間分隔墻的水平投影面積

C.出租單元內(nèi)使用面積加上外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間分隔墻的水平投影面積一半

D.出租單元內(nèi)建筑面積加上分?jǐn)偣媒ㄖ娣e

二、多項選擇題(共15題，每題2分。每題的備選答案中有2個或2個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號，全部選對的，得2分;錯選或多選的，不得分;少選且選擇正確的'每個選項得0.5分)

1.按物業(yè)用途不同劃分的房地產(chǎn)投資類型包括()。

A.居住物業(yè)投資 B.商用物業(yè)投資

c.土地開發(fā)投資 D.房地產(chǎn)經(jīng)營投資

E.酒店投資

2.按照增量存量細(xì)分，房地產(chǎn)二級市場包括()市場。

A.土地使用權(quán)出讓 B.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

c.新建商品住宅銷售 D.新建寫字樓出租

E.二手房買賣

3.關(guān)于房地產(chǎn)泡沫與房地產(chǎn)過度開發(fā)的說法，正確的有()。

A.房地產(chǎn)過度開發(fā)反映市場的供求關(guān)系失衡

B.房地產(chǎn)泡沫反映市場價格和價值背離

c.過度開發(fā)與房地產(chǎn)泡沫具有同等程度的危害性

D.房地產(chǎn)泡沫通常會引起過度開發(fā)

E.房地產(chǎn)市場上不存在泡沫也可能出現(xiàn)房地產(chǎn)過度開發(fā)

4.地方政府的土地儲備計劃包括()。

A.年初和年末土地儲備規(guī)模 B.前期開發(fā)規(guī)模

C.土地出讓金總額 D.土地供應(yīng)規(guī)模

E.土地儲備臨時利用計劃

5.下列分析房地產(chǎn)市場趨勢的方法中，屬于定性分析的有()。

A.購買者意圖調(diào)查法 B.銷售人員意見綜合法

C.時間序列分析法 D.相關(guān)分析法

E.專家意見法

6.企業(yè)不論從何種角度進(jìn)行市場細(xì)分，所確定的細(xì)分市場必須具備()。

A.可衡量性 B.可實現(xiàn)性

C.可整合性 D.可盈利性

E.可區(qū)分性

7.利率的儲蓄投資決定理論認(rèn)為()。

A.利率是由貨幣的供給與需求決定的 B.利率是資本的租用價格

C.利率是由可貸資金的供求決定的 D.利率的高低取決于平均利潤率

E.利率不受貨幣因素的影響

8.某投資者購買了一幢寫字樓用于出租經(jīng)營，購樓投資的60%來自銀行提供的期限10年、年利率10%、按年等額還本付息的抵押貸款。假設(shè)寫字樓的出租率一直穩(wěn)定在85%，且凈租金收入每年以6%的速度上漲(收入發(fā)生在期初)，計劃第10年末轉(zhuǎn)售，投資者的期望收益率為10%。該寫字樓資本金現(xiàn)金流量現(xiàn)值的計算所涉及的公式包括()。

9.下列經(jīng)濟(jì)效果評價指標(biāo)中，屬于衡量房地產(chǎn)開發(fā)項目“開發(fā)一銷售”經(jīng)營模式的指標(biāo)有()。

A投資收益率 B.物業(yè)增值率

C.開發(fā)利潤 D.成本利潤率

E.股權(quán)增加率

10.關(guān)于開發(fā)后出租或自營的房地產(chǎn)投資項目計算期的說法，正確的有()。

A.計算期為項目的開發(fā)期

B.計算期為項目的經(jīng)營期

C.計算期為項目的開發(fā)期與經(jīng)營期之和

D.計算期以土地使用權(quán)剩余年限和建筑物經(jīng)濟(jì)使用壽命中較短的年限為最大值

E.計算期的單位可為年、半年、季、月

11.對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行臨界點分析時，通常要進(jìn)行()分析。

A.最低租售價格 B.最高土地取得價格

C.最高工程費用 D.最低租售數(shù)量

E.最高銷售價格

12.按決策性質(zhì)不同劃分的投資決策類型包括()決策。

A.業(yè)務(wù)型 B.風(fēng)險型

C.確定型 D.群體型

E.不確定型

13.在房地產(chǎn)開發(fā)投資的項目投資現(xiàn)金流量表中，現(xiàn)金流出不包括()。

A.開發(fā)建設(shè)投資 B.土地增值稅

C.借款本金償還 D.借款利息支付

E.運營費用

14.相對于債務(wù)融資，權(quán)益融資的特點有()。

A.需到期償還 B.無需還本付息

C.稅收負(fù)擔(dān)輕 D.共擔(dān)投資風(fēng)險

E.共享投資利潤

15.能夠改變收益性物業(yè)潛在毛租金收入的因素有()。

A.空置面積 B.租金水平

C.收租損失水平D.可出租面積

E.經(jīng)營費用

三、判斷題(共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至0分)

1.從房地產(chǎn)投資的角度來說，風(fēng)險是指過去獲得的實際收益與預(yù)期收益的差異程度。()

2.-般來說，在增量房市場上，賣方對房地產(chǎn)信息的了解程度要高于買方。()

3.如果一宗商業(yè)用地只有一個意向用地者，則可以采取協(xié)議方式出讓該宗土地使用權(quán)。()

4.房地產(chǎn)開發(fā)項目一般只需進(jìn)行單項工程竣工驗收。()

5.房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場定位就是塑造本企業(yè)產(chǎn)品的鮮明個性或形象，使該項目在細(xì)分市場上占據(jù)有利的競爭位置。()

6.若某房地產(chǎn)投資項目的季度收益率為3%，則其年實際收益率為12%。()

7.在我國，房地產(chǎn)開發(fā)貸款以單利計算利息，個人住房抵押貸款以復(fù)利計算計息。()

8.計算期較長的房地產(chǎn)投資項目的經(jīng)濟(jì)評價宜采用動態(tài)評價指標(biāo)。()

9.在房地產(chǎn)投資的互斥方案比選中，如果差額投資內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率且有足夠的資金，則應(yīng)選擇投資額較大的方案。()

10.在房地產(chǎn)置業(yè)投資中，權(quán)益投資比率越低，資本金占投資總額的比例就越高o()

11.房地產(chǎn)投資決策問題可以轉(zhuǎn)換為實物期權(quán)定價問題，是因為在不確定性條件下，房地產(chǎn)投資具有不可逆性和可延期性。()

12.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招、拍、掛方式獲得國有建設(shè)用地使用權(quán)所繳納的契稅，屬于房地產(chǎn)開發(fā)的期間費用。()

13.不確定因素對房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟(jì)效益的影響，可以運用概率分析的方法進(jìn)行定量分析。()

14.房地產(chǎn)開發(fā)貸款的主要抵押物是開發(fā)項目的建設(shè)用地使用權(quán)和在建工程。()

15.某寫字樓的租金水平高于寫字樓市場平均租金水平，則其獲利水平也高于寫字樓市場的平均收益水平。()

四、計算題(共2題，20分。要求列出算式，計算過程;需按公式計算的，要寫出公式;僅有計算結(jié)果而無計算過程的，不得分。計算結(jié)果保留小數(shù)點后2位。請在答題紙上作答)

1.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)于2010年3月末以20000萬元購得一宗用途為商品住宅的土地。項目于2010年6月末動工建設(shè)，建設(shè)投資中有12000萬元為年利率7.5%、按季計息、分三期發(fā)放的銀行貸款：第一筆貸款為4000萬元，發(fā)放時間為2010年6月末;第二筆貸款為6000萬元，發(fā)放時間為2010年9月末;第三筆貸款為2000萬元，發(fā)放時間為2010年12月末。借款合同約定的還款方式是：2011年6月前只計息不還款;2011年6月起在每期末支付當(dāng)期利息;本金于2012年3月末歸還5000萬元，2012年6月末一次歸還所剩本金和利息。請計算該項目各期借款的還本付息額。完成下面項目各期還本付息表。(8分)

2.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為參與一宗居住用地競投進(jìn)行前期研究。政府掛牌出讓資料顯示，該宗地規(guī)劃建設(shè)用地面積為40000m2，容積率為2.5，需配建20000 m2公共租賃住房，建成后由政府以6000 元/ m2的價格回購。假設(shè)該項目的開發(fā)周期為4年，地價款于第一年初一次性投入，契稅為地價的4%;開發(fā)建設(shè)成本和管理費用等為4500元/m2，在開發(fā)周期內(nèi)各年的投資比例分別為20%、30%、30%和20%，且發(fā)生在各年年初;商品住宅第二年開始銷售，各年銷售面積占總銷售面積的比例分別為25%、40%和35%。，銷售均價分別為15000 元/ m2、18000 元/ m2和20000元/ m2，銷售收入發(fā)生在年末;銷售費用和銷售稅費為商品住宅銷售收入的10%且與銷售收入同步發(fā)生。如該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要求的項目投資內(nèi)部收益率為16%，則該企業(yè)可競投的最高地價是多少?若政府為控制地價溢價率、增加公共租賃住房供給，規(guī)定當(dāng)土地報價達(dá)到45000萬元后，改為競投加建公共租賃住房面積，則該企業(yè)在保證實現(xiàn)原目標(biāo)收益水平的前提下，最多可加建的公共租賃住房面積是多少?(不考慮土地增值稅和企業(yè)所得稅)(12分)2013年試題參考答案

一、單項選擇題

1.C 2-B 3.A 4.D 5.D 6.D 7.C 8.A 9.A10.C

11.c 12.A 13.D 14.c 15.B 16.B 17.B 18.c 19.A 20.C

21.B 22.D 23.A 24.B 25.A 26.A 27.A 28.B 29.A 30.A

31.C 32.B 33.B 34.D 35.D

二、多項選擇題

1.ABE 2.BCD 3.ABDE 4.ABDE 5.ABE

6.ABDE 7.BE 8.ABD 9.ACD 10.CDE

11.ABCD 12.BCE 13.CD 14.BDE 15.BD

三、判斷題

1.× 2.√ 3.× 4.× 5.√ 6.× 7.× 8.√ 9.√ 10.×

11.√ 12.× 13.√ 14.√ 15.×

四、計算題

1.解：

解析：

(1)2010.6應(yīng)計利息：

(2)2010.9應(yīng)計利息：

(3)注意三筆貸款發(fā)生的時點，不能再假定每筆貸款發(fā)生在每季季中。

(4)2012.6期末借款本息累計值等于期初借款本息累計值加上本期應(yīng)計利息。

2.解：(1)該企業(yè)可競投的最高地價

設(shè)該企業(yè)可競投的最高地價為x萬元

(2)最多可加建的公共租賃住房面積

設(shè)最多可加建的公共租賃住房面積為y萬m2

解析：

(1)加建的公共租賃住房面積要在總銷售面積中扣除。

(2)錯誤解法：49330.310%)=13.60/0，或者寫字樓市場的預(yù)期收益率=10%+0.9×0.4×(20%-10%)=13.6%.4.我國國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓市場目前是由屬地政府完全壟斷的。

5.區(qū)域結(jié)構(gòu)是考察不同區(qū)域或城市之間，房地產(chǎn)市場的開發(fā)規(guī)模、主要物業(yè)類型、房價水平和政策措施的差異。

6.90÷60 =1.5(年)。

7.住房可支付性指數(shù)(Housing Affordability Index，HAI)，是指中位數(shù)收入水平的家庭對中位數(shù)價格的住房的承受能力，在數(shù)值上等于家庭可承受房價的上限與該城市實際住房中位數(shù)價格之比，如果HAI< 100.說明居民家庭只能承受更低價格的住房;住房價格合理性指數(shù)，是指從城市經(jīng)濟(jì)基本面可支撐住房價格的角度，對當(dāng)前實際住房價格合理性作出的判斷，反映了實際住房價格與城市經(jīng)濟(jì)基本面指標(biāo)的協(xié)調(diào)關(guān)系;房價租金比，是指房地產(chǎn)價格與租金的比值，用來考察房地產(chǎn)價格是否過度偏離其使用價值;量價彈性，是指報告期內(nèi)房地產(chǎn)價格變化率與交易變化率的比值。依據(jù)交易量和價格的升降關(guān)系，可以判斷市場所處的景氣階段。

8.投資決策分析主要包括市場分析、項目財務(wù)評價和投資決策三部分工作。

9.對于依法以招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓方式獲得用地建設(shè)項目，規(guī)劃意見書(選址)審批環(huán)節(jié)已經(jīng)在土地一級開發(fā)環(huán)節(jié)完成。

10.當(dāng)物業(yè)質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近時，如果定價比市場領(lǐng)導(dǎo)者定價稍低或低得較多，則認(rèn)為該開發(fā)商采用了挑戰(zhàn)定價法。如果公司具有向市場領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)的實力，或者是其成本較低，或者是其資金雄厚，則開發(fā)商可以采用挑戰(zhàn)定價法，雖然利潤較低，但可以擴(kuò)大市場份額，提高聲望，以爭取成為市場領(lǐng)導(dǎo)者。

11.-個整體市場之所以能夠細(xì)分為若干子市場，主要是由于顧客需求存在著差異性。

12.對市場調(diào)查的分析與評估，主要是考察市場調(diào)查的有效性。

13.消費者市場的季節(jié)性分為三種情況：一是季節(jié)性氣候變化引起的季節(jié)性消費;二是季節(jié)性生產(chǎn)而引起的季節(jié)性消費;三是風(fēng)俗習(xí)慣和傳統(tǒng)節(jié)日引起的季節(jié)性消費。

14.房地產(chǎn)市場分析報告通常由以下幾部分內(nèi)容組成：①地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析。②區(qū)位分析。該部分是開發(fā)地點多種用途比較分析，是為一塊土地選擇用途，即該地點的最佳用途分析。③市場概況分析。④市場供求分析。⑤項目競爭分析。⑥營銷建議。⑦售價和租金預(yù)測。⑧吸納量計劃預(yù)測。⑨回報率預(yù)測。④敏感性分析。

15.有土地成本和建造成本及相關(guān)費用投入說明是“開發(fā)”模式，有租金收入和運營成本說明是“持有出租”模式，有轉(zhuǎn)售收入及轉(zhuǎn)售稅費說明在持有一段時間后出售。

16.(1+6.6%/m)m-1=6.77%，可采用試算法得出m=4。

19.注意“某物業(yè)未來10年租金收入的終值為20萬元”不能錯誤理解為第十年的租金收入。

21.當(dāng)不同開發(fā)經(jīng)營方案的經(jīng)營期不同時，應(yīng)將不同方案的財務(wù)凈現(xiàn)值換算為年值，以等額年值大的方案為優(yōu)選方案。

22.內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率，如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項目投資就會面臨虧損。

23.(18-7.8)/(150-60)=11.33%.24.償債備付率=可用于還本付息資金/當(dāng)期應(yīng)還本付息額，可用于還本付息資金=5.5×(1-10%)x(1-30%)=3.465(萬元)，當(dāng)期應(yīng)還本付息額=20 x7%/[1-(1+7%)-10]=2.848(萬元)，償債備付率=3：465/2.848 =1.22。

25.保本點分析，是分析計算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項目達(dá)到利潤為零時的極限值，財務(wù)凈現(xiàn)值為零說明項目獲利能力剛剛滿足基準(zhǔn)收益率的要求，是臨界點而不是保本點。

財務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是在項目壽命期內(nèi)項目內(nèi)部未收回投資每年的凈收益率。同時意味著，到項目壽命期終了時，所有投資可以被完全收回(注：FIRR相當(dāng)于保本點分析中的報酬率)，最適合答案是A。

26.線性盈虧平衡分析中，銷售收入等于總成本，盈虧平衡價格就等于盈虧平衡產(chǎn)量時單位產(chǎn)品銷售價格。

27.5000 x5+保本售價×4.75×5.5%=保本售價×4.75，可得保本售價=5569.48元/m2，(6500元/m2—5569.48元/m2)/6500元/m2=14.32%

28.“識別投資項目可能面臨的風(fēng)險”和“分析風(fēng)險產(chǎn)生的原因”屬于風(fēng)險辨識階段工作，“測算風(fēng)險發(fā)生的概率大小”屬于風(fēng)險估計階段工作，“提出風(fēng)險應(yīng)對的建議”屬于風(fēng)險評價階段工作。

29.單元估算法是指以基本建設(shè)單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項目或單項工程總投資的估算方法;單位指標(biāo)估算法是指以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法。

30.項目投資現(xiàn)金流量表考察項目全部投資的盈利能力，為各個投資方案(不論其資金來源及利息多少)進(jìn)行比較建立共同的基礎(chǔ)。而投資者各方現(xiàn)金流量表是以投資者各方的出資額作為計算基礎(chǔ)，用以計算投資者各方財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值等評價指標(biāo)，反映投資者各方投入資本的盈利能力。

31.稅后利潤的分配順序，首先是彌補(bǔ)企業(yè)以前的虧損，然后是提取法定盈余公積金，之后是可向投資者分配的利潤。

32.增發(fā)和配股本質(zhì)上沒有大的區(qū)別，但增發(fā)融資與配股相比具有限制條件少、融資規(guī)模大的優(yōu)點。

33.由于商用房地產(chǎn)抵押貸款的還款來源主要是商用房地產(chǎn)的凈經(jīng)營收入，而凈經(jīng)營收入的高低又受到租金水平、出租率、運營成本等市場因素的影響，導(dǎo)致商用房地產(chǎn)抵押貸款相對于個人住房抵押貸款來說，承擔(dān)了更高的風(fēng)險。因此，國內(nèi)商業(yè)銀行發(fā)放商用房地產(chǎn)抵押貸款時，貸款價值比率(LTV)通常不超過60%，貸款期限最長不超過10年，貸款利率也通常高于個人住房抵押貸款，而且僅對已經(jīng)通過竣工驗收的商用房地產(chǎn)發(fā)放。

個人住房抵押貸款與商用房地產(chǎn)抵押貸款相比，個人住房抵押貸款的貸款期限更長、貸款價值比率更高、貸款利率更低。

34.15%/30%：50%?？梢约僭O(shè)投資者以100%付款，則其收益率就是15%，則預(yù)付款比率越低，其預(yù)付款的收益率就越高。

35.出租單元內(nèi)建筑面積等于出租單元內(nèi)使用面積加上外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間分隔墻的水平投影面積一半，寫字樓的可出租面積等于出租單元內(nèi)建筑面積加上分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。

二、多項選擇題

1.按物業(yè)用途類型劃分，房地產(chǎn)投資可分為居住物業(yè)投資、商用物業(yè)投資、工業(yè)物業(yè)投資酒店與休閑娛樂設(shè)施投資和特殊物業(yè)投資。

2.按增量存量細(xì)分，房地產(chǎn)市場可劃分為三級市場：一級市場是土地使用權(quán)出讓市場，二級市場是土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場，三級市場是存量房地產(chǎn)交易市場。

3.房地產(chǎn)過度開發(fā)反映市場的供求關(guān)系，當(dāng)新增供給的增長速度超過了需求的增長速度時，就會產(chǎn)生過度開發(fā)現(xiàn)象;房地產(chǎn)泡沫反映市場價格和實際價值之間的關(guān)系，如果市場價格偏離實際價值太遠(yuǎn)，而且這種偏離是由于過度投機(jī)所產(chǎn)生的，房地產(chǎn)泡沫就出現(xiàn)了;房地產(chǎn)泡沫比過度開發(fā)的危害性更大，屬于房地產(chǎn)市場不正常的大起大落;房地產(chǎn)泡沫通常會引起過度開發(fā)，但過度開發(fā)卻不一定是由泡沫引發(fā)的。

5.時間序列分析法和相關(guān)分析法屬于定量分析方法，而購買者意圖調(diào)查法、銷售人員意見綜合法和專家意見法屬于定性分析方法。

7.儲蓄投資決定理論認(rèn)為，利率是由儲蓄和投資等非貨幣的實際因素所決定的，儲蓄代表資本供給，投資代表資本需求，利率就是資本的租賃價格，該理論是一種實際利率理論，認(rèn)為利率不受貨幣因素的影響;流動性偏好利率理論則認(rèn)為利率是由貨幣的供給和需求決定的，可貸資金利率理論認(rèn)為利率是由可貸資金的供求決定的，馬克思的利率決定理論認(rèn)為利率的高低取決于平均利潤率。

8.要用到等額序列支付資金回收系數(shù)公式算出每年還本付息額，一次性支付的終值系數(shù)公式算出第10年末轉(zhuǎn)售價格折現(xiàn)值，還要用等比序列現(xiàn)值系數(shù)公式算出每年凈租金的折現(xiàn)值。C選項是等比序列現(xiàn)值系數(shù)公式中當(dāng)年凈租金增長率等于收益率時的公式，E選項是等差序列現(xiàn)值系數(shù)公式，均與題意不符。

9.房地產(chǎn)開發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效果的大小用開發(fā)利潤、成本利潤率、投資收益率等指標(biāo)來衡量。其中在教材中沒有具體介紹“投資收益率”的概念。

11.收入類項目選最低的，成本類項目選最高的。

12.按性質(zhì)劃分，決策包括確定型決策、風(fēng)險型決策和不確定型決策。

13.在房地產(chǎn)開發(fā)投資的項目投資現(xiàn)金流量表中，借款本金及應(yīng)付利息不應(yīng)計入現(xiàn)金流出，因為借款也屬于投資。開發(fā)建設(shè)投資、土地增值稅和運營費用屬于現(xiàn)金流出。

14.房地產(chǎn)權(quán)益融資的特點是資金供給方或房地產(chǎn)權(quán)益投資者需要與房地產(chǎn)企業(yè)共同承擔(dān)投資風(fēng)險，分享房地產(chǎn)投資活動形成的可分配利潤。權(quán)益融資所得資金屬于資本金，不需要還本付息，債務(wù)融資形成的是企業(yè)的負(fù)債，需要還本付息。

15.能夠改變潛在毛租金收入的因素是租金水平的變化或可出租面積的變化。

三、判斷題

1.從房地產(chǎn)投資的角度來說，風(fēng)險可以定義為未獲得預(yù)期收益可能性的大小。

2.由于房地產(chǎn)具有的位置固定性、異質(zhì)性、弱流動性和價值量大等特性，導(dǎo)致房地產(chǎn)質(zhì)量離散、交易分散、不頻繁且私密性強(qiáng)，使賣方對房地產(chǎn)信息的了解程度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于買方。

3.在公布的地段上，同一地塊只有一個意向用地者的，方可采取協(xié)議方式出讓，但商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地除外。

4.房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收一般分為三個階段：一是單項工程竣工驗收，二是綜合驗收，三是竣工驗收備案。

5.市場定位就是塑造本企業(yè)產(chǎn)品的鮮明個性或形象，使該項目在細(xì)分市場上占據(jù)有利的競爭位置，可以說，市場定位是塑造一種產(chǎn)品在細(xì)分市場的位置。

6.若某房地產(chǎn)投資項目的季度收益率為3%，則其年名義收益率為12%，實際收益率為

7.在我國，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房抵押貸款均以復(fù)利計算計息，儲蓄存款和國庫券以單利計息。

8.動態(tài)評價指標(biāo)能較全面反映投資方案整個計算期的經(jīng)濟(jì)效果，適用于詳細(xì)可行性研究階段的經(jīng)濟(jì)評價和計算期較長的投資項目;靜態(tài)評價指標(biāo)通常在概略評價時采用。

9.在房地產(chǎn)投資的互斥方案比選中，如果差額投資內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，以投資大的方案為優(yōu)選方案;反之，以投資小的方案為優(yōu)選方案。當(dāng)多個方案比選時，首選按投資由小到大排序，再依次就相鄰方案兩兩比選，從中確定優(yōu)選方案。

10.權(quán)益投資比率越低說明資本金投入比例越低。

11.傳統(tǒng)投資決策方法隱含兩種假定，即可逆性和不可延期性。但在不確定的市場環(huán)境中，房地產(chǎn)投資往往是不可逆和可延期的。因此，房地產(chǎn)投資也就有了期權(quán)性質(zhì)，其決策問題可以轉(zhuǎn)換為實物期權(quán)定價問題。

12.房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的期間費用是指企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招、.拍、掛方式獲得國有建設(shè)用地使用權(quán)所繳納的契稅屬于土地費用。

13.風(fēng)險分析中的概率分析法不但考慮風(fēng)險因素在未來變動的幅度，還考慮了這種變動幅度在未來發(fā)生變動的可能性的大小及對項目主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響，這種分析是一種定量分析。

15.過高或過低的租金都有可能導(dǎo)致業(yè)主利益的損失，因為若某宗待出租物業(yè)確定的租金高于市場租金水平，則意味著物業(yè)的空置率會上升，可獲得的總租金收入并不一定能高過市場平均收益水平。

第四篇：2017房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》訓(xùn)練題及答案

1、()是指由調(diào)查人員向被調(diào)查者詢問，由被詢問者答復(fù)的調(diào)查方法。

A.直接觀察法

B.間接觀察法

C.采訪法

D.報告法

答案：C2、已知某市1999-2002年商業(yè)用房竣工面積分別為22萬m2、31萬m2、38萬m2、42萬m2。1999-2002年商業(yè)用房竣工面積平均發(fā)展速度是()

A.124.05%

B.117.55%

C.32.3%

D.25.49%

答案：A3、在編制概算時，零星工程費用一般按主要分項工程定額直接費總額的()進(jìn)行估算。

A.5%～8%

B.8%～10%

C.3%～5%

D.10%～12%

答案：A4、建設(shè)工程總造價由()構(gòu)成。

A.建筑安裝工程費、設(shè)備購置費、工器具等購置費、其他工程費用、預(yù)備費

B.建設(shè)項目總費用+合理利潤+稅金

C.建設(shè)項目總費用+固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅

D.建筑安裝工程費、設(shè)備購置費、工器具等購置費、工程建設(shè)其他費用、預(yù)備費、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、貸款利息

答案：D5、供給彈性是指由于影響供給的諸多因素發(fā)生變化后，供給量作出反應(yīng)的程度。通常用供給價格彈性系數(shù)來表示價格變動引起供給量變化的程度。供給價格彈性系數(shù)是()與()的比值。

A.供給量變動率價格變動率

B.需求量變化率價格變化率

C.價格變化率供給量變化率

D.價格變動率需求量變化率

答案：A6、對單個廠商而言，他按利潤最大化原則決定產(chǎn)品的產(chǎn)量，廠商均衡的條件是()。

A.邊際收益大于邊際成本

B.邊際收益等于邊際成本

C.邊際收益小于邊際成本

D.A、B、C都不正確

答案：B7、金融工具有多種多樣，一般將其分為()兩類。

A.直接金融工具和間接金融工具

B.企業(yè)金融工具和個人金融工具

C.長期金融工具和短期金融工具

D.貸款金融工具和存款金融工具

答案：A8、在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)條件下，各國金融機(jī)構(gòu)體系一般包括四個部分，即()。

A.中央銀行、商業(yè)銀行、政策性銀行、國際銀行

B.中央銀行、商業(yè)銀行、政策性銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)

C.地方銀行、商業(yè)銀行、政策性銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)

D.中央銀行、工業(yè)銀行、政策性銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)

答案：B9、我國《保險法》規(guī)定：“()是投保人與保險人約定保險權(quán)利義務(wù)之間的協(xié)議?！?/p>

A.保險協(xié)議

B.保險合同

C.保險合約

D.保險形式

答案：B10、()是由國家主管會計工作的行政部門--財政部門以及其他相關(guān)部委制定的會計方面的規(guī)范。

A.中國會計制度

B.中華人民共和國會計制度

C.會計法

D.國家統(tǒng)一會計制度

答案：D11、下列屬于房地產(chǎn)開發(fā)直接投資的是()。

A.購買房地產(chǎn)開發(fā)、投資企業(yè)的債券、股票

B.購買房地產(chǎn)投資信托公司(REITs)的股份

C.購買房地產(chǎn)抵押支持證券(MBS)

D.購買一座正在運營的高爾夫球場

答案：D12、所謂住房抵押支持證券，就是把金融機(jī)構(gòu)所持有的()債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達(dá)到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險等目的。

A.房地產(chǎn)企業(yè)債券

B.個人住房抵押貸款

C.房地產(chǎn)企業(yè)抵押貸款

D.金融機(jī)構(gòu)長期融資

答案：B13、房地產(chǎn)投資的()特點，正是置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。

A.能夠得到稅收方面的好處

B.易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持

C.能抵消通貨膨脹的影響

D.提高投資者的資信等級

答案：C14、我國去年對房地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控政策,使許多房地產(chǎn)投資者在實現(xiàn)其預(yù)期收益目標(biāo)時遇到困難。這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風(fēng)險的()。

A.政治風(fēng)險

B.政策風(fēng)險

C.利率風(fēng)險

D.市場供求風(fēng)險

答案：B15、房地產(chǎn)屬于非貨幣性資產(chǎn)，銷售過程復(fù)雜，流動性很差，其擁有者很難在短時期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金。這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風(fēng)險的()。

A.變現(xiàn)風(fēng)險

B.政策風(fēng)險

C.利率風(fēng)險

D.市場供求風(fēng)險

答案：A16、由于建筑技術(shù)的發(fā)展和人們對建筑功能要求的提高而影響到物業(yè)的使用，使后來的物業(yè)購買者不得不支付昂貴的更新改造費用，而這些在初始評估中是不可能考慮到的。這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風(fēng)險的()。

A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險

B.未來經(jīng)營費用風(fēng)險

C.資本價值風(fēng)險

D.比較風(fēng)險

答案：B17、某投資商欲進(jìn)行寫字樓置業(yè)投資。其目標(biāo)收益率為12%，當(dāng)前整個市場的平均收益率為15%，國家債券的收益率為3.5%。此時，該地區(qū)寫字樓市場相對整個投資市場的風(fēng)險相關(guān)系數(shù)是()?

A.0.57

B.0.7

4C.0.80

D.1.04

答案：B

解析：由公式知：12%=3.5%+βj(15%-3.5%)，故βj=0.7418、()是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險。

A.通貨膨脹風(fēng)險

B.市場供求風(fēng)險

C.變現(xiàn)風(fēng)險

D.政策風(fēng)險

答案：A19、單一項目的投資風(fēng)險頗大，若把這兩個投資項目組合起來，便可以將兩者的風(fēng)險變化相互抵消，從而把組合風(fēng)險降到最低，要達(dá)到這個理想效果的前提條件是各投資項目間有一個()。

A.正的協(xié)方差

B.負(fù)的協(xié)方差

C.標(biāo)準(zhǔn)協(xié)方差

D.絕對協(xié)方差

答案：B20、寫字樓經(jīng)營者與甲公司簽定了20年的租賃合同，租金為400元/m2?年，則其面臨()。

A.市場供求風(fēng)險

B.周期風(fēng)險

C.變現(xiàn)風(fēng)險

D.通貨膨脹風(fēng)險

答案：D

第五篇：房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》真題及答案

2007年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》真題及答案

一、單項選擇題(共35小題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意。)

1、房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業(yè)的()。A.銷售收入 B.轉(zhuǎn)讓收入 C.租金收入 D.利息收入

2、當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商將建成后的物業(yè)用于出租或()時，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資。A.出售 B.抵押 C.轉(zhuǎn)讓 D.經(jīng)營

3、下列風(fēng)險中屬于系統(tǒng)風(fēng)險的是()。A.比較風(fēng)險 B.市場供求風(fēng)險 C.未來運營費用風(fēng)險 D.持有期風(fēng)險

4、買賣雙方要經(jīng)過多次搜尋或長時間議價才能完成房地產(chǎn)交易，這個過程反映了房地產(chǎn)的()。A.不可移動性 B.適應(yīng)性 C.弱流動性 D.相互影響性

5、某銷售型住房市場年初的住房存量為100萬套，其中空置待售住房5萬套，本年新竣工住房13萬套，銷售住房8萬套.則吸納周期為()年。A.0.63 B.1.63 C.2.25 D.12.50

6、在房地產(chǎn)市場周期循環(huán)中，供給增長速度高于需求增長速度，空置率上升并逐漸接近合理水平，這一階段處于房地產(chǎn)市場自然周期的()。A.第一階段 B.第二階段 C.第三階段 D.第四階段

7、下列關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的表述中，錯誤的是()。A.市場參與者的投機(jī)需求是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因

B.可以用市場價格背離實際價值的程度來度量房地產(chǎn)泡沫

C.房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)是土地有限性和稀缺性

D.金融機(jī)構(gòu)壓縮房地產(chǎn)信貸會加劇房地產(chǎn)價格上漲和促使泡沫形成8、市場趨勢分析中的時間序列分析法不包括（）。A.移動平均法 1

B.指數(shù)平滑法 C.市場因子推演法 D.簡單平均法

9、實行施工總承包的房地產(chǎn)開發(fā)項日。施工現(xiàn)場的安全應(yīng)由()負(fù)責(zé)。A.開發(fā)商 B.監(jiān)理單位 C.分包單位 D.總承包單位

10、根據(jù)估計的總銷售收入和估計的銷售量來制定價格的定價方法是()。A.目標(biāo)定價法 B.成本加成定價法 C.隨行就市定價法 D.價值定價法

11、房地產(chǎn)市場調(diào)查人員有時采取在夜間到居住小區(qū)測算“亮燈率”的方法來分析入住率，這種調(diào)查方法屬于()。A.觀察法 B.實驗法 C.討論法 D.問卷調(diào)查法 12、2006年某市商品住宅實際銷售量為410萬m2，預(yù)測銷售量為380萬m2。如果平滑指數(shù)a=0.65，則用指數(shù)平滑法預(yù)測的2007年該城市商品住宅銷售量為()萬m2。A.390.5 B.399.5 C.523.5 D.543.0

13、下列影響購房者購買行為的因素中，屬于心理因素的是()。A.生活方式 B.受教育程度 C.購買動機(jī) D.自我形象

14、一些競爭者可能對某些方面反應(yīng)強(qiáng)烈，例如對降價競銷反應(yīng)強(qiáng)烈，但對其他方面(如增加廣告預(yù)算、加強(qiáng)促銷活動等)卻不予理會。這種競爭者屬于()競爭者。A.從容不迫型 B.選擇型 C.兇猛型 D.隨機(jī)型

15、房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的不確定性因素不包括()。A.購買價格 B.容積率及有關(guān)設(shè)計參數(shù) C.空置率 D.運營費用

16、銀行為某家庭提供了期限為10年的按月等額還本付息的個人住房抵押貸款、若該筆貸款的實際年利率為7.25%，則名義年利率是()。A.7.02% 2 B.7.04% C.7.50% D.7.85%

17、銀行為某家庭提供了一筆總額10萬元、期限10年、年利率6%的住房抵押貸款。若采用月還款常數(shù)為0.7%的還款方式，并在最后l個月還清所余本息。則相對于按月等額還款方式，該家庭在還貸期間，除最后1個月外，其他各月的月供負(fù)擔(dān)減少了()元。A.137.5 B.410.2 C.432.2 D.452.2

18、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤可分為4個層次。其中，經(jīng)營利潤與營業(yè)外收支凈額之和為()。

A.利潤總額 B.投資利潤 C.稅后利潤 D.可分配利潤

19、已知某房地產(chǎn)投資項目的購買投資為5000萬元，流動資金為500萬元，投資者的權(quán)益資本為2000萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為700萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則項目的資本金利潤率為()。A.10.0% B.14.0% C.25.0% D.35.0% 20、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的總開發(fā)成本為2600萬元，竣工后的銷售收入為4500萬元，銷售稅金及附加為248萬元，應(yīng)繳納的土地增值稅為370萬元，則該項目土地增值稅后的開發(fā)成本利潤率為()。

A.45.05% B.49.31% C.5B.86% D.63.6%

21、張某以40萬元購買了一處商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，其購買投資的部分資金來自銀行提供的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4年的租金收入為5萬元，各項成本費用為3.4萬元，其中支付銀行利息1.5萬元。則張某的這項投資在第4年的利息備付率是()。A.1.07 B.1.47 C.2.07 D.3.33

22、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為1萬m2，容積率為1.5，如果房屋開發(fā)成本為3000元m2(按建筑面積計)，預(yù)測能夠以8000元/m2(按建筑面積計)的銷售價格實現(xiàn)全部銷售則該項目實現(xiàn)盈虧平衡的最高土地取得價格(按占地面積計)為()元/m2。A.3000 B.5000 C.7500 D.8000 3

23、下列關(guān)于風(fēng)險分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中，錯誤的是()。A.解析法對隨機(jī)的現(xiàn)金流進(jìn)行概率分布估計，得到凈效益的概率分布

B.蒙特卡洛法用數(shù)學(xué)方法在計算機(jī)上模擬實際概率過程，然后加以統(tǒng)計處理

C.解析法建立在利用德爾菲法進(jìn)行風(fēng)險辨識與估計的基礎(chǔ)之上

D.蒙特卡洛法主要用于解決不多于2～3個隨機(jī)變量的風(fēng)險問題，而解析法能夠分析更多個隨機(jī)變量的風(fēng)險問題

24、某房地產(chǎn)開發(fā)項目有甲、乙、丙三個方案，經(jīng)測算，三個方案凈現(xiàn)值的期望值分別為E甲=1500萬元，E乙=1800萬元，E丙=2200萬元，凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差分別為δ甲=890萬元，δ乙=910萬元，δ丙=1200萬元，則該項目投資方案的風(fēng)險從小到大排列順序正確的是()。A.乙<丙<甲 B.甲<乙<丙 C.丙<甲<乙 D.乙<甲<丙

25、在酒店項目可行性研究階段，用每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)來估算一座酒店的總投資，屬于()。A.單元估算法 B.單位指標(biāo)估算法 C.概算指標(biāo)法 D.工程量近似匡算法

26、在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，屬于財務(wù)費用的是()。A.折舊費 B.審計費 C.金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費 D.無形資產(chǎn)攤銷費

27、在投資項目的財務(wù)報表中，出現(xiàn)在全投資現(xiàn)金流量表，而不出現(xiàn)在損益表中的項目是()。A.固定資產(chǎn)購置支出 B.企業(yè)所得稅 C.固定資產(chǎn)折舊 D.貸款利息

28、資金來源與運用表可以用來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目的()分析。A.現(xiàn)金流量 B.清償能力 C.資產(chǎn)與負(fù)債情況 D.資金盈余或短缺情況

29、房地產(chǎn)抵押貸款二級市場的發(fā)展，實現(xiàn)了房地產(chǎn)抵押貸款市場與資本市場的()。A.分離 B.獨立 C.對立 D.融合 30、商業(yè)銀行發(fā)放的商用房地產(chǎn)抵押貸款的貸款價值比通常低于個人住房抵押貸款的貸款價值比，原因主要是()。A.商用房地產(chǎn)風(fēng)險更高 4 B.商用房地產(chǎn)的收益更高 C.商用房地產(chǎn)的價值更高 D.商用房地產(chǎn)的增值潛力更大

31、建設(shè)貸款的還款資金來源，通常是銷售收入或()。A.租金收入

B.土地出讓收入

C.長期抵押貸款

D.凈經(jīng)營收入

32、銀行對個人發(fā)放在房抵押貸款時，如果對借款人資質(zhì)審查不嚴(yán)或放松貸款條件，則會給銀行帶來()。A.操作風(fēng)險

B.法律風(fēng)險

C.信用風(fēng)險

D.管理風(fēng)險

33、由于寫字樓物業(yè)與零售商業(yè)物業(yè)的租約期限較長，在租約中一般都要包括()。A.租金調(diào)整條款

B.代收代繳費用條款

C.裝修費用條款

D.折讓優(yōu)惠條款

34、下列關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)租金的表述中，錯誤的是()。A.設(shè)置百分比租金的目的是讓業(yè)主分享部分經(jīng)營成果，激勵其更好地管理物業(yè)

B.知名度大的主要租戶，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調(diào)整的時間間隔較長

C.百分比租金的基數(shù)通常是年總營業(yè)額，或年總營業(yè)額中超出某一基礎(chǔ)營業(yè)額之外的 D.營業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設(shè)置往往較高

35、某寫字樓2006年潛在毛租金收入為1000萬元，空置和收租損失為5%，經(jīng)營費用為潛在毛收入的30%，抵押貸款還本付息為200萬元，所得稅和準(zhǔn)備金共計120萬元，則2006年的凈經(jīng)營收入為()萬元。

A.330 B.450 C.650 D.700

二、多項選擇題(共15小題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意。全部選對的，得2分;錯選或多選的，不得分，少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。)

1、固定資產(chǎn)投資按照工作內(nèi)容和實現(xiàn)方式分類，可以分為()投資。A.建筑安裝工程

B.新建和擴(kuò)建

C.設(shè)備與工器具購置

D.遷建和恢復(fù) E.其他費用

2、從宏觀上說，在進(jìn)行房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)分析時，通常應(yīng)分析()。

A.物理結(jié)構(gòu)

B.區(qū)域結(jié)構(gòu)

C.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

D.供求結(jié)構(gòu) 5

E.總量結(jié)構(gòu)

3、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場周期循環(huán)的表述中，正確的有()。A.房地產(chǎn)周期循環(huán)是指房地產(chǎn)業(yè)活動或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌蝇F(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生

B.在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最低點，空置率最高

C.房地產(chǎn)周期循環(huán)的供求平衡點是長期均衡價格

D.在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最高點，供給增長率等于需求增長率 E.在房地產(chǎn)周期循環(huán)中，價格(租金)和空置率通常是同向變動的

4、在下列房地產(chǎn)市場指標(biāo)中，屬于市場交易指標(biāo)的有()。A.空置量 B.房地產(chǎn)價格指數(shù) C.平均建設(shè)周期 D.吸納率 E.失業(yè)率

5、房地產(chǎn)產(chǎn)品功能定位是在市場分析的基礎(chǔ)上，具體規(guī)定擬提供的房地產(chǎn)產(chǎn)品的)。A.價格水平B.銷售對象 C.基本功能 D.地理位置 E.輔助功能

6、下列指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)投資項目靜態(tài)盈利能力指標(biāo)的有()。A.凈現(xiàn)值 B.投資利潤率 C.現(xiàn)金回報率 D.靜態(tài)投資回收期 E.內(nèi)部收益率

7、下列關(guān)于名義利率與實際利率的表述中，正確的有()。A.當(dāng)計息周期為1年時，年名義利率等于年實際利率 B.實際利率真實地反映了資金的時間價值 C.名義利率真實地反映了資金的時間價值

D.名義利率相同時，計息周期越短，名義利率與實際利率的差值就越大

E.計算周期相同時，名義利率越小，名義利率與實際利率的差值就越大

8.下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表述中，正確的有()。A.內(nèi)部收益率反映了項目的動態(tài)盈利能力

B.內(nèi)部收益率是當(dāng)項目壽命期終了時，所有投資正好被收回的收益率

C.當(dāng)內(nèi)部收益率高于目標(biāo)收益率時，投資項目是可行的 D.如果使用貸款。且項目盈利，則全投資的內(nèi)部收益率要高于資本金內(nèi)部收益率

E.內(nèi)部收益率越高，投資風(fēng)險就越小

9、用于反映項目清償能力的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)有()。A.權(quán)益投資比率 B.利息備付率 C.償債各付率 D.內(nèi)部收益率 E.資產(chǎn)負(fù)債率 6

10、在利用預(yù)期收益的期望值和標(biāo)準(zhǔn)差進(jìn)行項目比選時，下列表述中正確的有()。

A.期望值相同、標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu) B.標(biāo)準(zhǔn)差相同、期望值小的為優(yōu)

C.標(biāo)準(zhǔn)差相同，期望值大的為優(yōu) D.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的為優(yōu) E.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的為優(yōu)

11、下列報表中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目基本財務(wù)報表的有()。A.資產(chǎn)負(fù)債表

B.投資計劃與資金籌措表

C.借款還本付息估算表

D.資金來源與運用表

E.損益表

12、下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的表述中，正確的有()。

A.房地產(chǎn)市場中的信息不完備程度較高，需要有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人這種特殊的制度安排來降低信息成本

B.大型房地產(chǎn)開發(fā)公司一般更愿意委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行物業(yè)租售

C.依代理委托方的不同，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的代理形式可以分為首席代理和分代理

D.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通過信息搜集的規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢，提供服務(wù)并獲取收益

E.無論采用哪種代理形式，都應(yīng)在項目前期就讓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及早介入

13、投資項目可行性研究的根本目的包括()。A.減少或避免投資決策的失誤

B.提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益

C.提高項目開發(fā)建設(shè)的社會和環(huán)境效益

D.為項目決策提供依據(jù)

E.為項目后期的經(jīng)營決策提供依據(jù)

14、在下列費用中，屬于債務(wù)融資成本的有()。

A.承諾費 B.手續(xù)費 C.擔(dān)保費

D.利息

E.稅費

15、寫字樓物業(yè)服務(wù)企業(yè)在選擇租戶時，往往注重考察租戶的（）。

A.商業(yè)信譽(yù)和財務(wù)狀況 B.面積需求大小

C.租金支付方式

D.物業(yè)服務(wù)需求 E.與寫字樓業(yè)主的關(guān)系

三、判斷題(共15小題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。)

1、對房地產(chǎn)置業(yè)投資者而言，所投資房地產(chǎn)的適應(yīng)性的強(qiáng)弱往往與投資風(fēng)險呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。()

2、系統(tǒng)風(fēng)險是指個別投資風(fēng)險中可以在投資組合內(nèi)部被分散和抵消的那部分風(fēng)險。()

3、我國房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計中目前采用的銷售面積指標(biāo)，是指報告期已竣工的房屋面積中 7

己正式交付給購房者或己簽訂(正式)銷售合同的商品房屋面積。()

4、房地產(chǎn)空間市場上的需求者就是房地產(chǎn)資產(chǎn)市場上的供給者。()

5、在市場定位的差別化分析中，通常將行業(yè)分為批量行業(yè)、僵滯行業(yè)、分塊行業(yè)和專業(yè)化行業(yè)。()

6、資本金利潤率是年稅后利潤總額或年平均稅后利潤總額占資本金的比例。()

7、資產(chǎn)負(fù)債率屬短期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例。()

8、對于置業(yè)投資者而言，在租金水平不變的情況下，出租物業(yè)空置率的高低與有效毛租金收入的多少呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。()

9、房地產(chǎn)投資分析中的敏感性分析是在風(fēng)險因素發(fā)生的概率可以確定的情況下的風(fēng)險分析。()

10、房屋開發(fā)費中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指建筑物2m之外和項目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費用。()

11、損益表反映了房地產(chǎn)項目在開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況，可以用來計算內(nèi)部收益率和投資回收期等評價指標(biāo)。()

12、商用房地產(chǎn)抵押貸款是開發(fā)商以銷售的房地產(chǎn)作為抵押擔(dān)向金融機(jī)構(gòu)申請的貸款。()

13、房地產(chǎn)項目的盈虧平衡分析包括最低租售價格分析、最高土地獲取成本分析、最高租售數(shù)量分析和最高工程費用分析等多種形式。()

14、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理以運行管理為主，指導(dǎo)物業(yè)管理和設(shè)施管理公司的工作，目標(biāo)是實現(xiàn)資產(chǎn)價值的最大化。()

15、零售商業(yè)物業(yè)的基礎(chǔ)租金是指業(yè)主獲得的、與租戶經(jīng)營業(yè)績無關(guān)的一個最低租金收入。()

四、計算題(共2小題，20分。要求列出算式、計算過程，需按公式計算的，要寫出公式，僅有計算結(jié)果而無計算過程的，不得分)1.某家庭擬購買一套新房，并將原有住房出租。預(yù)計原有住房的凈租金收入為每月2000元，資本化率為9.6%，假設(shè)租金和住房市場價值不隨時間發(fā)生變化。該家庭希望實現(xiàn)“以租養(yǎng)房”，即每月的抵押貸款還款額不超過原有住房的租金收入。購買新房的最低首付款為房價的30%，余款申請年利率為6%的住房抵押貸款，按月等額還款，最長貸款年限為20年。問：

(1)該家庭能夠購買最高總價為多少萬元的新房(精確到小數(shù)點后2位)?(2)設(shè)該家庭購買了這一最高總價的新房，并希望在還款一段時間之后，利用出售原有住房的收入一次性提前還清抵押貸款，問至少需要在還款多少個月(取整)后，再出售原有住房并還清貸款?(8分)

2.某購物中心開發(fā)項目規(guī)劃建設(shè)用地面積為10000m2，總建筑面積為15000m2。預(yù)計項目開發(fā)建設(shè)周期為2年，總投資為13500萬元(不包括貸款利息)。項目第l年投資8100萬元，其中資本金為5400萬元，其余為甲銀行貸款：項目第2年投資5400萬元，全部為甲銀行貸款;甲銀行貸款年利率為9.0%，按年復(fù)利計息，項目竣工時一次性還清本息。項目竣工后開發(fā)商將購物中心用于出租經(jīng)營，且立即向乙銀行申請抵押貸款以償還甲銀行貸款本息，乙銀行貸款期限為3年、年利率為7.0，按年付息、到期還本。購物中心的可出租面積為總建筑面積的70%，采用基礎(chǔ)租金加百分比租金形式出租，基礎(chǔ)租金不隨時間變化，百分比租金為超額營業(yè)額的10%。預(yù)計購物中心的出租率為95%，年超額營業(yè)額為10000萬元。購物中心的運營成本為毛租金收入的35%。開發(fā)商于項目運營3年后整體轉(zhuǎn)售，凈轉(zhuǎn)售收入是年凈經(jīng)營收入的9.5倍。假設(shè)投資和貸款發(fā)生在年初，收入、運營成本和還款均發(fā)生在年末，不考慮所得稅及其他稅收。請回答下列問題： 8

(1)若開發(fā)商要求的自有資金目標(biāo)收益率為20%，則購物中心的年最低基礎(chǔ)租金為多少元，m2(精確到個位)?(2)在該最低基礎(chǔ)租金水平下，設(shè)項目全部投資的目標(biāo)收益率為13%，求項目全部投資的內(nèi)部收益率是多少(精確到小數(shù)點后2位)?(12分)參考答案

一、單項選擇題

1、C

2、D

3、B

4、C

5、C

6、C

7、D

8、C

9、D

10、A

11、A

12、B

13、C

14、B

15、B

16、A

17、B

18、A

19、D 20、B

21、C

22、C

23、D

24、A

25、A

26、C

27、A

28、D

29、D 30、A

31、C

32、D

33、A

34、D

35、C

二、多項選擇題

1、ACE

2、BCDE

3、ABD

4、BD

5、CE

6、BCD

7、ABD

8、ABC

9、BCE

10、ACE

13、ABC

14、ABCD

15、ABD

11、ADE

12、ADE

三、判斷題

1、√

2、×

3、×

4、×

5、√

6、×

7、×

8、√

9、×

10、√

11、×

12、×

13、×

14、×

15、√

四、計算題 1.解：已知：A=2000元，n=240個月，i=60%/12=0.5%，R=9.6%(1)求購房最高總價 購房最高總價=P/70%=279161.54/70%=39.88萬元(2)求出售原有住房時間

住房市場價值V=A×12/R=2000×12/9.6%=25萬元

設(shè)剩余M個月需要償還25萬元，則有

有：(1+0.%)M=2.667

M=log2.667/(1+0.5%)=196.66個月 240-196=44個月 在還款44個月之后出售住房 2.解： 解法一：敘述法

一、設(shè)最低基礎(chǔ)租金為x，求最低基礎(chǔ)租金(1)計算各年自有資金凈現(xiàn)金流量

1)第1年年初凈現(xiàn)金流量=-5400萬元

2)第2年年初：投資=-5400萬元;甲銀行貸款5400萬元 凈現(xiàn)金流量=-5400+5400=0萬元 3)第3年年初： 歸還甲銀行貸款=2700×(1+9%)2+5400(1+9)=9093.87萬元 乙銀行貸款=9093.87萬元 凈現(xiàn)金流量=-9093.87+9093.87=0萬元 4)第3、4年年末： 還本付息=9093.87×7%=636.57萬元 營運成本=(1.5×70%×95%×x+10000×10%)×35%=(0.9975x+1000)×35%萬元 經(jīng)營收入=1.5×70%×95%×x+10000×10%=(0.9975x+1000)萬元 凈現(xiàn)金流量-(0.9975x+1000)×65%萬元 5)第5年年末： 還本付息=636.57+9093.87=9730.44萬元

營運成本=(0.9975x+1000)×35%萬元 經(jīng)營收入=(0.9975x+1000)萬元 轉(zhuǎn)售收入=(0.9975x+1000)×65%×9.5萬元

凈現(xiàn)金流量=(0.9975x+1000)×65%+(0.9975x+1000]×65%×9.5-9730.44 =(0.9975x+1000)×65%×10.5-9730.44萬元(2)求基礎(chǔ)租金