第一篇：2017房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》復(fù)習(xí)題

1、房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來(lái)源于其擁有物業(yè)的()。

A.銷售收入

B.轉(zhuǎn)讓收入

C.租金收入

D.利息收入

2、當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將建成后的物業(yè)用于出租或()時(shí)，短期開(kāi)發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長(zhǎng)期置業(yè)投資。

A.出售

B.抵押

C.轉(zhuǎn)讓

D.經(jīng)營(yíng)

3、下列風(fēng)險(xiǎn)中屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是()。

A.比較風(fēng)險(xiǎn)

B.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)

C.未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)

D.持有期風(fēng)險(xiǎn)

4、買賣雙方要經(jīng)過(guò)多次搜尋或長(zhǎng)時(shí)間議價(jià)才能完成房地產(chǎn)交易，這個(gè)過(guò)程反映了房地產(chǎn)的()。

A.不可移動(dòng)性

B.適應(yīng)性

C.弱流動(dòng)性

D.相互影響性

5、某銷售型住房市場(chǎng)年初的住房存量為100萬(wàn)套，其中空置待售住房5萬(wàn)套，本年新竣工住房13萬(wàn)套，銷售住房8萬(wàn)套.則吸納周期為()年。

A.0.6

3B.1.63

C.2.2

5D.12.506、在房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)中，供給增長(zhǎng)速度高于需求增長(zhǎng)速度，空置率上升并逐漸接近合理水平，這一階段處于房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的()。

A.第一階段

B.第二階段

C.第三階段

D.第四階段

7、下列關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的表述中，錯(cuò)誤的是()。

A.市場(chǎng)參與者的投機(jī)需求是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因

B.可以用市場(chǎng)價(jià)格背離實(shí)際價(jià)值的程度來(lái)度量房地產(chǎn)泡沫

C.房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)是土地有限性和稀缺性

D.金融機(jī)構(gòu)壓縮房地產(chǎn)信貸會(huì)加劇房地產(chǎn)價(jià)格上漲和促使泡沫形成8、市場(chǎng)趨勢(shì)分析中的時(shí)間序列分析法不包括()。

A.移動(dòng)平均法

B.指數(shù)平滑法

C.市場(chǎng)因子推演法

D.簡(jiǎn)單平均法

9、實(shí)行施工總承包的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)日。施工現(xiàn)場(chǎng)的安全應(yīng)由()負(fù)責(zé)。

A.開(kāi)發(fā)商

B.監(jiān)理單位

C.分包單位

D.總承包單位

10、根據(jù)估計(jì)的總銷售收入和估計(jì)的銷售量來(lái)制定價(jià)格的定價(jià)方法是()。

A.目標(biāo)定價(jià)法

B.成本加成定價(jià)法

C.隨行就市定價(jià)法

D.價(jià)值定價(jià)法

11、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查人員有時(shí)采取在夜間到居住小區(qū)測(cè)算“亮燈率”的方法來(lái)分析入住率，這種調(diào)查方法屬于()。

A.觀察法

B.實(shí)驗(yàn)法

C.討論法

D.問(wèn)卷調(diào)查法12、2006年某市商品住宅實(shí)際銷售量為410萬(wàn)m2，預(yù)測(cè)銷售量為380萬(wàn)m2。如果平滑指數(shù)a=0.65，則用指數(shù)平滑法預(yù)測(cè)的2007年該城市商品住宅銷售量為()萬(wàn)m2。

A.390.5B.399.5

C.523.5

D.543.013、下列影響購(gòu)房者購(gòu)買行為的因素中，屬于心理因素的是()。

A.生活方式

B.受教育程度

C.購(gòu)買動(dòng)機(jī)

D.自我形象

14、一些競(jìng)爭(zhēng)者可能對(duì)某些方面反應(yīng)強(qiáng)烈，例如對(duì)降價(jià)競(jìng)銷反應(yīng)強(qiáng)烈，但對(duì)其他方面(如增加廣告預(yù)算、加強(qiáng)促銷活動(dòng)等)卻不予理會(huì)。這種競(jìng)爭(zhēng)者屬于()競(jìng)爭(zhēng)者。

A.從容不迫型

B.選擇型

C.兇猛型

D.隨機(jī)型

15、房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的不確定性因素不包括()。

A.購(gòu)買價(jià)格

B.容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)

C.空置率

D.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

16、銀行為某家庭提供了期限為10年的按月等額還本付息的個(gè)人住房抵押貸款、若該筆貸款的實(shí)際年利率為7.25%，則名義年利率是()。

A.7.02%

B.7.04%

C.7.50%

D.7.85%

17、銀行為某家庭提供了一筆總額10萬(wàn)元、期限10年、年利率6%的住房抵押貸款。若采用月還款常數(shù)為0.7%的還款方式，并在最后l個(gè)月還清所余本息。則相對(duì)于按月等額還款方式，該家庭在還貸期間，除最后1個(gè)月外，其他各月的月供負(fù)擔(dān)減少了()元。

A.137.5B.410.2C.432.2

D.452.218、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)可分為4個(gè)層次。其中，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)與營(yíng)業(yè)外收支凈額之和為()。

A.利潤(rùn)總額

B.投資利潤(rùn)

C.稅后利潤(rùn)

D.可分配利潤(rùn)

19、已知某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的購(gòu)買投資為5000萬(wàn)元，流動(dòng)資金為500萬(wàn)元，投資者的權(quán)益資本為2000萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額為700萬(wàn)元，年平均稅后利潤(rùn)為500萬(wàn)元，則項(xiàng)目的資本金利潤(rùn)率為()。

A.10.0%

B.14.0%

C.25.0%

D.35.0%

20、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)成本為2600萬(wàn)元，竣工后的銷售收入為4500萬(wàn)元，銷售稅金及附加為248萬(wàn)元，應(yīng)繳納的土地增值稅為370萬(wàn)元，則該項(xiàng)目土地增值稅后的開(kāi)發(fā)成本利潤(rùn)率為()。

A.45.05%

B.49.31%

C.5B.86%

D.63.6%

參考答案：

1、C2、D3、B4、C5、C6、C7、D8、C9、D10、A11、A12、B13、C14、B15、B16、A17、B18、A19、D20、B

第二篇：注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理復(fù)習(xí)講義

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理復(fù)習(xí)講義

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理復(fù)習(xí)講義

主講：譚術(shù)魁 公共管理學(xué)院教授 博導(dǎo) 第一章

房地產(chǎn)、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、房地產(chǎn)業(yè) 第一節(jié)

房地產(chǎn)

一、概念

房地產(chǎn)系指通過(guò)人類勞動(dòng)建造的房屋和與房屋相關(guān)的土地，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)是房屋（含與房屋相關(guān)的其他建筑物、構(gòu)筑物）財(cái)產(chǎn)和房屋相關(guān)的土地財(cái)產(chǎn)的總和。

房地產(chǎn)概念有廣義和狹義之分。廣義的房地產(chǎn)概念是指土地及土地上的永久性建筑物、基礎(chǔ)設(shè)施、水和礦藏等自然資源；狹義的房地產(chǎn)概念僅指土地上的永久性建筑物和由它們衍生出來(lái)的所有權(quán)。

二、基本特性 1.不可移動(dòng)性

2.房產(chǎn)、地產(chǎn)的不可分割性 3.構(gòu)成實(shí)體的二元性

4.區(qū)域性和單一性（差異性、異質(zhì)性，效益級(jí)差性）

5.使用耐久性和經(jīng)濟(jì)效益可靠性 6.投資規(guī)模大，開(kāi)發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng) 7.投資、消費(fèi)雙重性 8.高價(jià)值

9.保值、增值（供給有限性）第二節(jié)

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)

一、產(chǎn)權(quán)與物權(quán)

1．產(chǎn)權(quán)及其內(nèi)涵演變（產(chǎn)權(quán)物權(quán)化）

“產(chǎn)權(quán)”一詞源于西方的產(chǎn)權(quán)理論，我國(guó)對(duì)“產(chǎn)權(quán)”尚無(wú)經(jīng)典性的解釋，法學(xué)界對(duì)此爭(zhēng)議頗大，大體有四種觀點(diǎn)：

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)就是所有權(quán)。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)即財(cái)產(chǎn)權(quán)。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)有廣義和狹義之分。第四種觀點(diǎn)認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)是指所有權(quán)之外的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，與所有權(quán)對(duì)立。對(duì)土地來(lái)說(shuō)，所有權(quán)主要解決土地的歸屬問(wèn)題，土地產(chǎn)權(quán)主要是指土地使用、流轉(zhuǎn)與轉(zhuǎn)讓的權(quán)利。

事實(shí)上，產(chǎn)權(quán)早已不僅僅限于所有權(quán)范圍，內(nèi)涵早已擴(kuò)展，不僅包括財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，也包括財(cái)產(chǎn)他物權(quán)內(nèi)容。

2．物權(quán)的概念及其分類

物權(quán)是指民事權(quán)利主體依法直接管理支配其財(cái)產(chǎn)并享受利益、排斥他人干涉的權(quán)利，具體包括所有權(quán)、用益權(quán)、使用權(quán)及居住權(quán)、地役權(quán)（或役權(quán)）、永佃權(quán)、典權(quán)、質(zhì)權(quán)、抵押權(quán)、留置權(quán)等，并且可進(jìn)一步分為自物權(quán)和他物權(quán)。

自物權(quán)是指權(quán)利主體對(duì)自己所有的財(cái)產(chǎn)依法享有的物權(quán)，即財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，又稱為完全物權(quán)；他物權(quán)

是指權(quán)利主體對(duì)他人所有的財(cái)產(chǎn)依法享有的權(quán)利，包括所有權(quán)以外的各種權(quán)利，如用益權(quán)、使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等。

他物權(quán)與自物權(quán)雖然都是物權(quán)、絕對(duì)權(quán)，可以對(duì)抗任何第三人，但他物權(quán)是所有權(quán)派生的，屬于限制物權(quán)，并且可以根據(jù)設(shè)立目的的不同，分為用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，前者包括役權(quán)、地上權(quán)和永佃權(quán)，后者包括典質(zhì)權(quán)和抵押權(quán)。比如，抵押權(quán)人只有對(duì)抵押物的依約處分權(quán)，而無(wú)占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)，抵押權(quán)的行使只有在債務(wù)人到期不履債務(wù)時(shí)由抵押權(quán)人將抵押物折價(jià)或者變賣以優(yōu)先受償。相反，自物權(quán)即所有權(quán)，具有對(duì)物的一切支配權(quán)，凡物所需要的一切權(quán)能它都具備，是一種最完全的物權(quán)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是將房地產(chǎn)這一不動(dòng)產(chǎn)作為一種重要的特殊的財(cái)產(chǎn)而形成的物權(quán)，依照國(guó)家法律對(duì)其所有的房地產(chǎn)享有直接管理支配并享受其利益以及排除他人干涉的權(quán)利，包括房地產(chǎn)所有權(quán)和房地產(chǎn)他物權(quán)。

二、房地產(chǎn)所有權(quán) 1．概念

房地產(chǎn)所有權(quán)是房地產(chǎn)所有人在法律限定的范圍內(nèi)，對(duì)其所有的房地產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分并依法排除他人干涉的權(quán)利，換句話說(shuō)，房地產(chǎn)所有權(quán)就是房地產(chǎn)所有人對(duì)其所有的房地產(chǎn)享有完全的、排他的控制和支配權(quán)。

2．法律特征

（1）房地產(chǎn)所有權(quán)是一種最充分的物權(quán)。（2）房地產(chǎn)所有權(quán)是一種絕對(duì)權(quán)。（3）房地產(chǎn)所有權(quán)是一種壟斷權(quán)。

（4）房地產(chǎn)所有權(quán)的標(biāo)的即權(quán)利和義務(wù)，共同指向的對(duì)象是特定的房地產(chǎn)。

3．房屋所有權(quán)的種類（1）國(guó)有房屋所有權(quán)（2）集體房屋所有權(quán)

（3）公民個(gè)人所有房屋所有權(quán)（4）外產(chǎn)所有權(quán)

（5）中外合資房產(chǎn)所有權(quán) 4．土地所有權(quán)

在我國(guó)，土地所有權(quán)具有如下特征：

（1）我國(guó)的土地所有權(quán)依法屬于國(guó)家和集體所有。

（2）土地所有權(quán)受國(guó)家法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。

（3）國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度。（4）土地所有權(quán)依法實(shí)行單向變更，由集體所有的土地變更為國(guó)家所有的土地。國(guó)家為公共利益的需要，可以依法對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用。

5．關(guān)于部分產(chǎn)權(quán)問(wèn)題

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理復(fù)習(xí)講義

部分產(chǎn)權(quán)概念是《國(guó)務(wù)院關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》（國(guó)發(fā)[1991]30號(hào)文件，1991年6月7日）提出的關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)的新概念。該通知規(guī)定，“出售公有住宅。今后，凡按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買的公房，購(gòu)買后擁有全部產(chǎn)權(quán)。職工購(gòu)買公有住宅，在國(guó)家規(guī)定住房面積內(nèi)實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，購(gòu)買后擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售；超過(guò)國(guó)家規(guī)定住房標(biāo)準(zhǔn)面積部分，按市場(chǎng)價(jià)計(jì)價(jià)?！?部分產(chǎn)權(quán)是相對(duì)于完全產(chǎn)權(quán)而言的，完全產(chǎn)權(quán)即住房購(gòu)買人對(duì)住宅享有法律規(guī)定的完整所有權(quán)，包括占有、使用、收益和處分四項(xiàng)權(quán)能，部分產(chǎn)權(quán)則指購(gòu)買人與國(guó)家或集體單位對(duì)住宅共同享有法律規(guī)定的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，雙方依國(guó)家特別規(guī)定分享住宅所有權(quán)的四項(xiàng)權(quán)能。

三、房地產(chǎn)他物權(quán) 1．地役權(quán)

傳統(tǒng)的地役權(quán)是指“為自己土地的便利在他人土地上所設(shè)定的權(quán)利”，擔(dān)負(fù)和提供便利的土地稱供役地，利用和享受便利的土地稱需役地，地役權(quán)關(guān)系的當(dāng)事人分別為供役地人和需役地人。

在我國(guó)，土地屬于國(guó)家或集體所有，其使用權(quán)分屬于不同的使用者。一般認(rèn)為，地役權(quán)是按設(shè)定的目的、利用他人土地以便利自己土地使用的權(quán)利，其中，為便利自己土地使用而利用的他人土地稱之為供役地，屬于自己使用的土地稱之為需役地，需役地的使用者為需役地人，供役地的使用者為供役地人。

地役權(quán)具有以下特征：

（1）地役權(quán)是存在于他人土地上的物權(quán)。（2）地役權(quán)以利用他人土地供自己土地便利為內(nèi)容。

（3）地役權(quán)的設(shè)定須有明確的目的，并按此目的行使。

（4）地役權(quán)具有從屬性和不可分性。2．地上權(quán)

地上權(quán)是指支付地租、利用他人的土地建筑房屋和其它附著物或培植竹木的權(quán)利。

地上權(quán)人對(duì)其建筑物享有使用、出租、轉(zhuǎn)讓、繼承、抵押、設(shè)定役權(quán)等權(quán)利，但地上權(quán)人也應(yīng)支付土地的一切賦稅，向土地所有人支付租金，并對(duì)土地盡合理使用之義務(wù)。

在我國(guó)，地上權(quán)一詞被土地使用權(quán)取代，具體包括國(guó)有土地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包權(quán)和土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)。

3．典權(quán)

典權(quán)是指支付典價(jià)、占有他人不動(dòng)產(chǎn)而為使用收益的權(quán)利。其中，占有他人不動(dòng)產(chǎn)而享有使用收益權(quán)利的一方為典權(quán)人，收取典價(jià)而將自己的不動(dòng)產(chǎn)交典權(quán)人占有、使用、收益的一方為出典人；作為典權(quán)客

體的不動(dòng)產(chǎn)稱為典物；典權(quán)人為占有、使用、收益他人不動(dòng)產(chǎn)而付出的代價(jià)稱為典價(jià)。典權(quán)的取得，有兩種方式，一種為基于法律行為取得，包括依典權(quán)的設(shè)定取得和依典權(quán)的讓與取得。依設(shè)定取得典權(quán)是指雙方當(dāng)事人達(dá)成設(shè)定典權(quán)的協(xié)議而成立典權(quán)，依讓與取得典權(quán)是指典權(quán)人將典權(quán)讓與他人，該他人因此讓與行為而取得典權(quán)。另一種方式為基于其他事實(shí)的取得，主要為基于繼承而取得典權(quán)。典權(quán)的期限，又稱典期，是阻止出典人回贖典物的期限。在典期內(nèi)，出典人不得回贖，在典期屆滿后，出典人行使回贖權(quán)，則典權(quán)歸于消滅。典權(quán)的期限有約定和未約定兩種。約定期限即當(dāng)事人自行約定典期，在此期限內(nèi)典權(quán)人不得回贖。典權(quán)的約定期限不宜過(guò)長(zhǎng)或過(guò)短，一般規(guī)定最長(zhǎng)為三十年；約定期限不滿十五年的，不得附有到期不贖即做絕賣的條款。未約定期限則出典人可以隨時(shí)行使回贖權(quán)依原典價(jià)回贖典物。但是，未約定期限并非無(wú)期限，出典后三十年不回贖的則為絕賣，即典權(quán)人取得典物的所有權(quán)。

4．房地產(chǎn)抵押權(quán)

《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（建設(shè)部98號(hào)令，2001年8月15日）明確，房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

第三節(jié)

房地產(chǎn)業(yè)

一、房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵

房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的綜合性行業(yè)，具體包括，土地的開(kāi)發(fā)，房屋的建造、維修、管理，土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、劃撥，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

我國(guó)的《國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類和代碼》（GB/T4754-94）將房地產(chǎn)業(yè)列為J類，包括三大行業(yè)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)（J7200經(jīng)營(yíng)、交易、租賃），房地產(chǎn)管理業(yè)（J7300住宅發(fā)展管理、土地批租經(jīng)營(yíng)管理、其他房屋管理）、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與代理業(yè)（J7400）。顯然，房地產(chǎn)業(yè)屬于服務(wù)部門，是城市第三產(chǎn)業(yè)的一部分，屬于一項(xiàng)獨(dú)特的、獨(dú)立的新興產(chǎn)業(yè)，與其它工業(yè)產(chǎn)品有著明顯的區(qū)別，有著自身的特性。

二、房地產(chǎn)業(yè)的特性 1.基礎(chǔ)性

2.先導(dǎo)性：超前建設(shè)

3.帶動(dòng)性：房地產(chǎn)業(yè)可以帶動(dòng)56個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

4.靈敏性 5.風(fēng)險(xiǎn)性 6.周期性

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理復(fù)習(xí)講義

7.對(duì)金融業(yè)的依賴性

三、房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用 1．能促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng) 2．推動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 3．有利于增加就業(yè)崗位

4．促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，改善城市面貌 5．誘導(dǎo)城鎮(zhèn)居民個(gè)人消費(fèi)，提高居住水平

四、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 在我國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)部門開(kāi)展各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、建立房地產(chǎn)市場(chǎng)，是經(jīng)濟(jì)體制改革以后的事情，并且似乎是循環(huán)反復(fù)、周而復(fù)始，形成房地產(chǎn)業(yè)的周期波動(dòng)現(xiàn)象。

1．休眠時(shí)期（1978-1979年）2．復(fù)蘇時(shí)期（1978年-1991年）3．過(guò)熱發(fā)展時(shí)期（1992-1994年）4．理性發(fā)展時(shí)期（1995年-）

第二章

房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)及其職能、依據(jù) 第一節(jié)

房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)及其職能

一、中央房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)及其職能 1．建設(shè)部

建設(shè)部是國(guó)務(wù)院綜合管理全國(guó)建設(shè)事業(yè)（工程建設(shè)、城市建設(shè)、村鎮(zhèn)建設(shè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、市政公用事業(yè)）的職能部門。

根據(jù)職責(zé)，建設(shè)部設(shè)12個(gè)職能司（廳），主要有政策法規(guī)司、科學(xué)技術(shù)司、標(biāo)準(zhǔn)定額司、建筑市場(chǎng)管理司、工程質(zhì)量安全監(jiān)督與行業(yè)發(fā)展司、城鄉(xiāng)規(guī)劃司（村鎮(zhèn)建設(shè)辦公室）、城市建設(shè)司、住宅與房地產(chǎn)業(yè)司（住房制度改革辦公室）住房公積金監(jiān)督管理司以及外事司，人事教育司，綜合財(cái)務(wù)司，辦公廳，機(jī)關(guān)黨委。

2．國(guó)土資源部 3．財(cái)政部

4．國(guó)家工商行政管理總局 5．國(guó)家稅務(wù)總局 6．國(guó)家物價(jià)局 7．國(guó)家審計(jì)署

二、地方房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)及其職能 第二節(jié)

房地產(chǎn)管理相關(guān)依據(jù)

一、《城市房地產(chǎn)管理法》（重點(diǎn)）

二、《土地管理法》

三、《農(nóng)村土地承包法》

四、其他法律法規(guī)及相關(guān)政策 1．《建筑法》 2．《城市規(guī)劃法》

3．國(guó)務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（18號(hào)文件，2003年8月12日）

此外還有，《城市商品房預(yù)售管理辦法》，《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》，《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》，《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)

管理規(guī)定》，《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理暫行辦法》，《城市房產(chǎn)交易價(jià)格管理暫行辦法》，《城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法》，《物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施辦法，《規(guī)范發(fā)展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，防范住房金融風(fēng)險(xiǎn)》（121號(hào)文件），《建設(shè)部關(guān)于頒布全國(guó)統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書(shū)的公告》，《環(huán)境保護(hù)法》，《城市水污染防治法》。

第三章

房地產(chǎn)產(chǎn)品管理

第一節(jié)

房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)程管理

一、土地征用管理

1．土地征用的概念與法律特征

土地征用是指國(guó)家基于公共利益的需要，依法采取強(qiáng)制手段有償?shù)貙⑥r(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地征為國(guó)家所有，或?qū)?guó)有土地使用權(quán)予以調(diào)整的法律行為。

土地征用權(quán)是一種具體的行政征用權(quán)，是一種社會(huì)公共權(quán)力，用以壟斷公共強(qiáng)制力資源，以抑制因個(gè)體任性而阻礙社會(huì)公共利益實(shí)現(xiàn)。為了保證征地工作的順利進(jìn)行，建國(guó)以來(lái)，國(guó)家頒布了《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》、《土地管理法實(shí)施條例》等一系列法律、法令、條例，對(duì)征地的程序、安置補(bǔ)償、審批權(quán)限等作了規(guī)定?！稇椃ā芬?guī)定，“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第八條也明確規(guī)定，“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該幅國(guó)有土地使用權(quán)方可有償出讓。”《土地管理法》的第四十五條至第五十一條，《<土地管理法>實(shí)施條例》第二十五條和第二十六條對(duì)征地問(wèn)題也都做出了明確規(guī)定。法律的頒布實(shí)施，為依法征地提供了可靠的法律依據(jù)與法律保障。

土地征用具有以下法律特征：

（1）以國(guó)家的名義進(jìn)行，具有強(qiáng)制性。

征地是國(guó)家作為全社會(huì)的組織者與管理者而依法進(jìn)行的一項(xiàng)活動(dòng)，只有國(guó)家才可以為之，任何組織或個(gè)人均無(wú)權(quán)擅自征用土地。同時(shí)，國(guó)家為公共利益的需要，征用集體所有 的土地或者對(duì)國(guó)有土地進(jìn)行調(diào)整時(shí)，被征用單位應(yīng)當(dāng)服從國(guó)家的需要，不得阻撓。這是憲法和法律賦予國(guó)家的一項(xiàng)權(quán)利，因此，土地征用具有強(qiáng)制性。

（2）合法性。

國(guó)家建設(shè)征用土地必須依法進(jìn)行。（3）補(bǔ)償性。

《中共中央關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問(wèn)題的決定》（2003年10月14日中國(guó)共產(chǎn)黨第十六屆中央委員會(huì)第三次全體會(huì)議通過(guò)）明確要求，要按照保障農(nóng)民權(quán)益、控制征地規(guī)模的原則，改革征地制度，完善征地程序。嚴(yán)格界定公益性和經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，征地時(shí)必須符合土地利用總體規(guī)劃和用途管

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理復(fù)習(xí)講義

制，及時(shí)給予農(nóng)民合理補(bǔ)償。

（4）對(duì)象的廣泛性。

（5）土地征用權(quán)屬的變更性。2.土地征用權(quán)的制衡

土地征用是憲法特別授予政府的一項(xiàng)權(quán)力，是對(duì)行政相對(duì)人的財(cái)產(chǎn)權(quán)最嚴(yán)厲的制約方式。土地征用從申請(qǐng)核準(zhǔn)到實(shí)行都應(yīng)有嚴(yán)格的法定正當(dāng)程序，這種正當(dāng)程序被視為政府行使征用權(quán)過(guò)程中保障私人權(quán)利所必須經(jīng)過(guò)的步驟、應(yīng)當(dāng)采取的方式、不可缺少的過(guò)程，其由行政程序和司法程序構(gòu)成，從事前調(diào)查、目的性批準(zhǔn)決定到征用實(shí)施與反饋，包括了最大限度減少或消除自由裁量權(quán)的可能性，積極聽(tīng)取土地所有者和使用者的意見(jiàn)。同時(shí)政府行使征用權(quán)可能對(duì)私人的權(quán)利構(gòu)成剝奪、限制或者侵害時(shí)，被征用者有權(quán)提出異議，可訴請(qǐng)司法機(jī)關(guān)按照法定的程序?qū)彶椴⒆龀鲎罱K的裁決，這種保障私人的發(fā)言權(quán)也構(gòu)成對(duì)土地征用權(quán)的制約監(jiān)督。

3．《土地管理法》有關(guān)條款

第二條第四款明確，國(guó)家為公共利益的需要，可以依法對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用。

第四十五條 征用下列土地的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)：

（一）基本農(nóng)田；

（二）基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)三十五公頃的；

（三）其他土地超過(guò)七十公頃的。征用前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國(guó)務(wù)院備案。征用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十四條的規(guī)定先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。其中，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時(shí)辦理征地審批手續(xù)。不再另行辦理征地審批；經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府在征地批準(zhǔn)權(quán)限內(nèi)批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時(shí)辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批，超過(guò)征地批準(zhǔn)權(quán)限的，應(yīng)當(dāng)依照本條第一款的規(guī)定另行辦理征地審批。

第四十六條 國(guó)家征用土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。被征用土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書(shū)到當(dāng)?shù)厝嗣裾恋匦姓鞴芾溲岳湔Z(yǔ)辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洝?/p>

第四十七條 征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償。征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過(guò)被征用前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。征用其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和

安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。被征用土地上的附著物和青

苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。征用城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開(kāi)建設(shè)基金。

依照本條第二款的規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。國(guó)務(wù)院根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。

第四十八條 征地補(bǔ)償安置方案確定后，有關(guān)地方人民政府應(yīng)當(dāng)公告，并聽(tīng)取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見(jiàn)。

第四十九條 被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)將征用土地的補(bǔ)償費(fèi)用的收支狀況向本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員公布，接受監(jiān)督。禁止侵占、挪用被征用土地單位的征地補(bǔ)償費(fèi)用和其他有關(guān)費(fèi)用。

4．土地征用程序

根據(jù)《土地管理法實(shí)施條例》和《建設(shè)用地審查報(bào)批管理辦法》，征用土地一般按照下列程序辦理：申請(qǐng)用地，受理申請(qǐng)并審查有關(guān)文件，審批用地，征地實(shí)施，征地公告，簽發(fā)用地證書(shū)，征地批準(zhǔn)后的實(shí)施管理，頒發(fā)土地使用證。

5．征用土地的審批權(quán)限 《土地管理法》第四十五條對(duì)征用土地的審批權(quán)限作了明確規(guī)定，征用下列土地的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)：

（一）基本農(nóng)田；

（二）基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)三十五公頃的；

（三）其他土地超過(guò)七十公頃的。征用前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國(guó)務(wù)院備案。

6．征用土地的補(bǔ)償與安置

《土地管理法》第四十七條規(guī)定，征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償。征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過(guò)被征用前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。

征用其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。

被征用土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。

征用城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理復(fù)習(xí)講義

關(guān)規(guī)定繳納新菜地開(kāi)建設(shè)基金。

依照本條第二款的規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。

二、房屋拆遷管理 1．法律依據(jù)

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第305號(hào)，自2001年11月1日起施行）。

第三條 城市房屋拆遷必須符合城市規(guī)劃，有利于城市舊區(qū)改造和生態(tài)環(huán)境改善，保護(hù)文物古跡。

第四條 拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償、安置；被拆遷人應(yīng)當(dāng)在搬遷期限內(nèi)完成搬遷。本條例所稱拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。本條例所稱被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人。

第五條 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門對(duì)全國(guó)城市房屋拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理。

縣級(jí)以上地方人民政府負(fù)責(zé)管理房屋拆遷工作的部門（以下簡(jiǎn)稱房屋拆遷管理部門）對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理?？h級(jí)以上地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，互相配合，保證房屋拆遷管理工作的順利進(jìn)行。

縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)與城市房屋拆遷有關(guān)的土地管理工作。

2．拆遷管理

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第六條 拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實(shí)施拆遷。第十條 拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實(shí)施拆遷。房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。

3．拆遷補(bǔ)償與安置

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十二條 拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定，對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。拆除違章建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償；拆除未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。

第二十三條 拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

4．對(duì)拆遷單位的管理

根據(jù)1991年8月1日施行的《城市房屋拆遷單位管理規(guī)定》（建設(shè)部令第12號(hào)），城市房屋拆遷單位，是指依法取得拆遷資格證書(shū)，接受拆遷人委托，對(duì)被拆遷人進(jìn)行拆遷動(dòng)員，組織簽訂和實(shí)施補(bǔ)償、安置協(xié)議，組織拆除房屋及其附屬物的單位。

設(shè)立房屋拆遷單位必須具備下列條件：有上級(jí)主管部門同意組建的批準(zhǔn)文件；有明確的名稱、組織機(jī)

構(gòu)和固定的辦公場(chǎng)所；有與承擔(dān)拆遷業(yè)務(wù)相適應(yīng)的自

有資金和技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)管理人員。

房屋拆遷單位必須申請(qǐng)領(lǐng)發(fā)《房屋拆遷資格證書(shū)》，未經(jīng)批準(zhǔn)發(fā)給《資格證書(shū)》的單位不得接受委托拆遷。自行拆遷的單位實(shí)施本單位建設(shè)項(xiàng)目的房屋拆遷前，應(yīng)當(dāng)?shù)疆?dāng)?shù)厝嗣裾课莶疬w主管部門辦理核準(zhǔn)手續(xù)。未經(jīng)核準(zhǔn)的，不得實(shí)施拆遷。

5．城市房屋拆遷施工現(xiàn)場(chǎng)的環(huán)境保護(hù)

《北京市城市房屋拆遷施工現(xiàn)場(chǎng)防治揚(yáng)塵污染管理規(guī)定》（北京市人民政府令第37號(hào)，一九九九年九月十四日）

三、施工許可管理 1．管理依據(jù) 《建筑法》、《建筑工程施工許可管理辦法》(中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第71號(hào)，自1999年12月1日起施行)。

2．申請(qǐng)施工許可證的范圍要求

《建筑工程施工許可管理辦法》第二條明確要求，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)從事各類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工，建設(shè)單位在開(kāi)工前應(yīng)當(dāng)依照本辦法的規(guī)定，向工程所在地的縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱發(fā)證機(jī)關(guān)）申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。工程投資額在30萬(wàn)元以下或者建筑面積在300平方米以下的建筑工程，可以不申請(qǐng)辦理施工許可證。省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門可以根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，對(duì)限額進(jìn)行調(diào)整，并報(bào)國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門備案。

3．申請(qǐng)施工許可證應(yīng)具備的條件和程序（了解）《建筑工程施工許可管理辦法》第三條要求，必須申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證的建筑工程未取得施工許可證的，一律不得開(kāi)工。任何單位和個(gè)人不得將應(yīng)該申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證的工程項(xiàng)目分解為若干限額以下的工程項(xiàng)目，規(guī)避申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。

4．從業(yè)資格管理

《建筑法》第十三條規(guī)定，從事建筑活動(dòng)的建筑施工企業(yè)、勘察單位、設(shè)計(jì)單位和工程監(jiān)理單位，按照其擁有的注冊(cè)資本、專業(yè)技術(shù)人員、技術(shù)裝備和已完成的建筑工程業(yè)績(jī)等資質(zhì)條件，劃分為不同的資質(zhì)等級(jí)，經(jīng)資質(zhì)審查合格，取得相應(yīng)等級(jí)的資質(zhì)證書(shū)后，方可在其資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事建筑活動(dòng)。第十四條規(guī)定，從事建筑活動(dòng)的專業(yè)技術(shù)人員，應(yīng)當(dāng)依法取得相應(yīng)的執(zhí)業(yè)資格證書(shū)，并在執(zhí)業(yè)資格證書(shū)許可的范圍內(nèi)從事建筑活動(dòng)。

5．對(duì)逾期開(kāi)工、中止施工的管理 《建筑工程施工許可管理辦法》第八條，第九條。

四、施工管理

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理復(fù)習(xí)講義

1．管理依據(jù)及主管部門

《建設(shè)工程施工現(xiàn)場(chǎng)管理規(guī)定》（建設(shè)部第15號(hào)令，1992年1月1日起施行）

《建設(shè)工程施工現(xiàn)場(chǎng)管理規(guī)定》第四條明確，國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門歸口負(fù)責(zé)全國(guó)建設(shè)工程施工現(xiàn)場(chǎng)的管理工作。國(guó)務(wù)院各有關(guān)部門負(fù)責(zé)其直屬施工單位施工現(xiàn)場(chǎng)的管理工作?？h級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)建設(shè)工程施工現(xiàn)場(chǎng)的管理工作。

2．施工組織管理

《建設(shè)工程施工現(xiàn)場(chǎng)管理規(guī)定》第七條明確，建設(shè)工程開(kāi)工前，建設(shè)單位或者發(fā)包單位應(yīng)當(dāng)指定施工現(xiàn)場(chǎng)總代表人，施工單位應(yīng)當(dāng)指定項(xiàng)目經(jīng)理，并分別將總代表人和項(xiàng)目經(jīng)理的姓名及授權(quán)事項(xiàng)書(shū)面通知對(duì)方，同時(shí)報(bào)第五條規(guī)定的發(fā)證部門備案。在施工過(guò)程中，總代表人或者項(xiàng)目經(jīng)理發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)按照前款規(guī)定重新通知對(duì)方和備案。

《建設(shè)工程施工現(xiàn)場(chǎng)管理規(guī)定》第八條明確，項(xiàng)目經(jīng)理全面負(fù)責(zé)施工過(guò)程中的現(xiàn)場(chǎng)管理，并根據(jù)工程規(guī)模、技術(shù)復(fù)雜程度和施工現(xiàn)場(chǎng)的具體情況，建立施工現(xiàn)場(chǎng)管理責(zé)任制，并組織實(shí)施。

《建設(shè)工程施工現(xiàn)場(chǎng)管理規(guī)定》第十三條明確，建設(shè)工程施工應(yīng)當(dāng)在批準(zhǔn)的施工場(chǎng)地內(nèi)組織進(jìn)行。需要臨時(shí)征用施工場(chǎng)地或者臨時(shí)占用道路的，應(yīng)當(dāng)依法辦理有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)。

3．文明施工管理 4．環(huán)境管理

五、工程竣工驗(yàn)收與移交 1．工程竣工驗(yàn)收的要求

《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第248號(hào)，1998年7月20日）第十七條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。

2．工程竣工驗(yàn)收的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)

《中華人民共和國(guó)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》（建設(shè)部1991年2月4日發(fā)布，1991年7月1日實(shí)施）（課外自學(xué)）

第二節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量管理與總量調(diào)控

一、房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量管理 1．房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量的特點(diǎn)（1）房地產(chǎn)質(zhì)量因素的綜合性（2）房地產(chǎn)質(zhì)量主體的多元性（3）房地產(chǎn)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的長(zhǎng)期性（4）房地產(chǎn)質(zhì)量影響的社會(huì)性 2．建立房地產(chǎn)質(zhì)量管理的綜合體系（1）全社會(huì)關(guān)注房地產(chǎn)質(zhì)量（2）全產(chǎn)業(yè)參與質(zhì)量管理（3）全方位控制質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

（4）全過(guò)程協(xié)調(diào)質(zhì)量行為

（5）建立完善的房地產(chǎn)質(zhì)量保證體系 3．《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》 《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第279號(hào)）經(jīng)2000年1月10日國(guó)務(wù)院第25次常務(wù)會(huì)議通過(guò)，自2000年1月30日起施行。

4．建設(shè)部《建設(shè)工程質(zhì)量責(zé)任主體和有關(guān)機(jī)構(gòu)不良記錄管理辦法》

5．魯班獎(jiǎng)

二、房地產(chǎn)產(chǎn)品總量調(diào)控 1．總量調(diào)控的基本精神

（1）建設(shè)部、國(guó)家計(jì)委、財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控 促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》（建住房[2002]217號(hào)，2002年8月26日）

（2）國(guó)土資源部《關(guān)于清理各類園區(qū)用地，加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》（國(guó)土資發(fā)[2003]45號(hào)）

2．調(diào)控舉措 國(guó)務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》的有關(guān)條款

第四章

房地產(chǎn)價(jià)格管理 第一節(jié)

房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成

一、有關(guān)規(guī)定

1．有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的規(guī)定 中國(guó)人民建設(shè)銀行總行商財(cái)政部修訂和解釋、1993年7月1日起施行的《施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》第五十一條明確，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)以及開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

2．有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格構(gòu)成及定價(jià)的規(guī)定 國(guó)家計(jì)委報(bào)經(jīng)國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控加快住房建設(shè)的意見(jiàn)》（批號(hào)：國(guó)發(fā)[1998]34號(hào)）要求，要以保持經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的穩(wěn)定為重點(diǎn)，做好房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控和住房?jī)r(jià)格新體系的建立工作。對(duì)中低收入家庭購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用住房，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，限價(jià)銷售。確定價(jià)格時(shí)要嚴(yán)格掌握保本微利的原則，建立成本約束機(jī)制，促進(jìn)合理的區(qū)位差價(jià)和質(zhì)量差價(jià)的形成。

要加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房成本費(fèi)用的監(jiān)控，禁止亂攤和虛置成本。計(jì)入房?jī)r(jià)的企業(yè)管理費(fèi)原則上控制在2%以下，利潤(rùn)控制在3%以下，并以征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)施和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（含小區(qū)非營(yíng)業(yè)性配套公建費(fèi)）等4項(xiàng)因素成本為基礎(chǔ)計(jì)算。對(duì)最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房租金，實(shí)行政府定價(jià)。租金標(biāo)準(zhǔn)，要按與最低收入家庭承受能力相適應(yīng)的原則確定，并與同期公有住房租金水平相銜接。對(duì)高收入家

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理復(fù)習(xí)講義

庭購(gòu)買、租賃的商品住房，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由企業(yè)依據(jù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本和市場(chǎng)供求狀況確定租售價(jià)格；必要時(shí)，政府也要規(guī)定開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)限制幅度。各地制定靈活、有力的價(jià)格政策，采取多種形式，促進(jìn)空置住房的銷售。

《經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理辦法》（國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、建設(shè)部2002年11月17日發(fā)布，2003年1月1日起施行）第五條規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。

第六條規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房基準(zhǔn)價(jià)格由開(kāi)發(fā)成本、稅金和利潤(rùn)三部分構(gòu)成。

（一）開(kāi)發(fā)成本：1．按照法律、法規(guī)規(guī)定用于征用土地和拆遷補(bǔ)償?shù)人Ц兜恼鞯睾筒疬w安置補(bǔ)償費(fèi)。2．開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工作所發(fā)生的工程勘察、規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)、施工通水、通電、通氣、通路及平整場(chǎng)地等勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)。3．列入施工圖預(yù)（決）算項(xiàng)目的主體房屋建筑安裝工程費(fèi)，包括房屋主體部分的土建（含樁基）工程費(fèi)、水暖電氣安裝工程費(fèi)及附屬工程費(fèi)。4．在小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內(nèi)，與住房同步配套建設(shè)的住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，以及按政府批準(zhǔn)的小區(qū)規(guī)劃要求建設(shè)的不能有償轉(zhuǎn)讓的非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。5．管理費(fèi)按照不超過(guò)本條

（一）項(xiàng)1至4目費(fèi)用之和的2%計(jì)算。6．貸款利息按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)為住房建設(shè)籌措資金所發(fā)生的銀行貸款利息計(jì)算。7．行政事業(yè)性收費(fèi)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定計(jì)收。

（二）稅金：依照國(guó)家規(guī)定的稅目和稅率計(jì)算。

（三）利潤(rùn)：按照不超過(guò)本條

（一）項(xiàng)1至4目費(fèi)用之和的3%計(jì)算。

第七條 下列費(fèi)用不得計(jì)入經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格：

（一）住宅小區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)性設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用；

（二）開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)留用的辦公用房、經(jīng)營(yíng)用房的建筑安裝費(fèi)用及應(yīng)分?jǐn)偟母鞣N費(fèi)用；

（三）各種與住房開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)的集資、贊助、捐贈(zèng)和其他費(fèi)用；

（四）各種賠償金、違約金、滯納金和罰款；

（五）按規(guī)定已經(jīng)減免及其他不應(yīng)計(jì)入價(jià)格的費(fèi)用。

第十一條 按照本辦法確定或?qū)徟慕?jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格，為同一期工程開(kāi)發(fā)住房的基準(zhǔn)價(jià)格。分割零售單套住房，應(yīng)當(dāng)以基準(zhǔn)價(jià)格為基礎(chǔ)，計(jì)算樓層、朝向差價(jià)。樓層、朝向差價(jià)按整幢（單元）增減的代數(shù)和為零的原則確定。

第十二條 經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的上浮幅度，由有定價(jià)權(quán)的政府價(jià)格主管部門在核定價(jià)格時(shí)確定，下浮幅度不限。

第十三條 經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格經(jīng)政府價(jià)格主管部門確定公布或?qū)徟螅魏螁挝缓蛡€(gè)人不得擅自提高。

第二節(jié)

開(kāi)發(fā)商可能采用的定價(jià)與價(jià)格欺詐

一、開(kāi)發(fā)商可能采用的定價(jià)方法 1．成本加利潤(rùn)法 2．投資回報(bào)法 3．競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法 4．隨機(jī)定價(jià)法 5．折扣定價(jià)法 6．特殊定價(jià)法 7．心理定價(jià)法

二、商品房?jī)r(jià)格欺詐 1．商品房欺詐

商品房欺詐的9種表現(xiàn)形式：交付時(shí)間的欺詐：明明不能交房，開(kāi)發(fā)商為減少違約金來(lái)交房；面積欺詐：增大公攤面積、減少套內(nèi)使用面積；質(zhì)量欺詐：質(zhì)量不合格的房屋被當(dāng)成合格房屋進(jìn)行銷售；配套設(shè)施、裝修、設(shè)備欺詐；物業(yè)管理欺詐；抵押欺詐：已經(jīng)抵押的房屋未經(jīng)抵押權(quán)人同意繼續(xù)銷售，銷售已經(jīng)抵押的房屋時(shí)不告之買受人；環(huán)境欺詐：綠化環(huán)境的虛假；合同欺詐：利用開(kāi)發(fā)商保管全部合同文件的優(yōu)勢(shì)，修改合同文本；所有權(quán)欺詐：開(kāi)發(fā)商沒(méi)有取得土地使用權(quán)，消費(fèi)者根本無(wú)法取得所有權(quán)的房屋，仍然進(jìn)行銷售。

2．商品房?jī)r(jià)格欺詐

《福建省制止商品房銷售價(jià)格欺詐暫行規(guī)定》 第三節(jié)

房地產(chǎn)價(jià)格管理

一、房地產(chǎn)價(jià)格管理現(xiàn)狀

1．政府調(diào)控引導(dǎo)房地產(chǎn)價(jià)格總水平的基本制度尚未真正建立

3．住房?jī)r(jià)格構(gòu)成缺乏有效約束，部分地區(qū)房?jī)r(jià)水平偏高

二、房地產(chǎn)價(jià)格管理路經(jīng) 根據(jù)國(guó)務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控加快住房建設(shè)的意見(jiàn)》，要抓好以下工作：

1．建立合理的住房?jī)r(jià)格體系，加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控

2．調(diào)整住房?jī)r(jià)格構(gòu)成，清理整頓建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi) 3．建立正常、良好的市場(chǎng)秩序，規(guī)范住房?jī)r(jià)格及物業(yè)管理收費(fèi)行為

4．積極穩(wěn)妥地推進(jìn)公有住房租金改革，加快實(shí)現(xiàn)住房商品化

5．加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，做好房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的各項(xiàng)工作 第四節(jié)

房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)

一、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的起源及其意義

價(jià)格指數(shù)最早產(chǎn)生于18世紀(jì)的歐洲，起源于物價(jià)指數(shù)。對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的研究則是20世紀(jì)30、40年代以后才開(kāi)始盛行的，戰(zhàn)后的各國(guó)為了重振經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)業(yè)得以發(fā)展，有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的各種信息也得到政府和民眾的廣泛關(guān)注，住房?jī)r(jià)格指數(shù)倍受重視。

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理復(fù)習(xí)講義

至于房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的編制方法，國(guó)外比較流行的有五種：成本投放法(Input Cost Method)，中位數(shù)價(jià)格法(Media Sale Price)，重復(fù)交易法(Repeat Sale Method)，特征價(jià)格法(Hedonic Price Method)，混合模型（Pooled Method）。

在我國(guó)，自1995年開(kāi)始研制開(kāi)發(fā)及應(yīng)用中房指數(shù)系統(tǒng)以后，全國(guó)各地日益重視房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制的研究，1997年國(guó)家計(jì)委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合下達(dá)“關(guān)于開(kāi)展房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制工作的通知”，1998年在全國(guó)選擇35個(gè)大中城市進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制工作，并定期向社會(huì)公布。

編制和公布房地產(chǎn)指數(shù)局用重要的實(shí)踐意義：首先，經(jīng)濟(jì)管理工作者和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究人員可以通過(guò)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)了解房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化趨勢(shì)和程度，從而為政策制定工作和研究工作提供依據(jù)。其次，開(kāi)發(fā)商通過(guò)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的變化和趨勢(shì)可以預(yù)測(cè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向，從而為自己的投資、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)決策服務(wù)。第三，通過(guò)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，消費(fèi)者可以了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)，從而調(diào)節(jié)自己的消費(fèi)和投資行為。

最后，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，準(zhǔn)確的價(jià)格指數(shù)也可為其預(yù)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格以及進(jìn)行時(shí)間修正提供可靠的依據(jù)，使估價(jià)結(jié)果更趨客觀和合理。

二、我國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) 1．中房指數(shù)系統(tǒng)

中房指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）是中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（China Real Estate Index System）的簡(jiǎn)稱，是一套以價(jià)格指數(shù)形式來(lái)揭示并反映全國(guó)各主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和變化軌跡的指標(biāo)體系。中房指數(shù)采用了抽樣調(diào)查方法，在對(duì)市場(chǎng)商品房項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查的基礎(chǔ)之上，采用聚類分析方法，確定樣本，然后對(duì)樣本進(jìn)行較長(zhǎng)時(shí)間的跟蹤調(diào)查。中房指數(shù)將物業(yè)按用途分為住宅、商業(yè)服務(wù)業(yè)用房、辦公用房和廠房倉(cāng)庫(kù)4大類，以1994年11月北京物業(yè)的比較價(jià)格為基值，各城市的4類物業(yè)的銷售價(jià)格為依據(jù)，分別分為高、中、低3檔，以各類各檔次物業(yè)的銷售量為權(quán)計(jì)算4類物業(yè)的平均價(jià)格，最后將這4類物業(yè)的平均價(jià)格以竣工量為權(quán)數(shù)求得加權(quán)平均價(jià)格，并以此平均價(jià)格作為各城市的物業(yè)比較價(jià)格，運(yùn)用下列公式計(jì)算各城市的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。

2．典型住宅價(jià)格指數(shù)系統(tǒng)

簡(jiǎn)稱典型指數(shù)系統(tǒng)。1999年，由中房指數(shù)系統(tǒng)成立典型指數(shù)系統(tǒng)項(xiàng)目小組，負(fù)責(zé)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)、維護(hù)運(yùn)作，并根據(jù)中房指數(shù)系統(tǒng)的理論基礎(chǔ)和城市住宅市場(chǎng)的特點(diǎn)，提出了初步的系統(tǒng)設(shè)計(jì)構(gòu)想。以后，項(xiàng)目小組廣泛征求專家學(xué)者、業(yè)內(nèi)人士及政府官員的意見(jiàn)，得到了各方面的積極參與和充分肯定，系統(tǒng)理

論設(shè)計(jì)經(jīng)評(píng)議、調(diào)整后最終成型。

3．武房指數(shù)系統(tǒng)

武房指數(shù)系統(tǒng)由分類物業(yè)指數(shù)和綜合物業(yè)指數(shù)組成，以2000年3月為基期、以2000年3月房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)1000點(diǎn)為基值，每季度第一個(gè)月16日向社會(huì)發(fā)布前一季度的武房指數(shù)。

第五節(jié)

房地產(chǎn)泡沫防范（自學(xué)）

一、房地產(chǎn)泡沫的內(nèi)涵與特征 1．房地產(chǎn)泡沫的內(nèi)涵

泡沫或泡沫經(jīng)濟(jì)一詞，來(lái)源于西方經(jīng)濟(jì)學(xué)界，簡(jiǎn)要的釋義是，虛擬資本的過(guò)度增長(zhǎng)，具體的解釋是，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，通過(guò)各種“狂熱”的活動(dòng)，使得某種商品、某種資產(chǎn)或某個(gè)公司股票的價(jià)格猛漲，若干倍地遠(yuǎn)離其價(jià)值，這種若干倍猛漲形成的高價(jià)，不能長(zhǎng)期維持，最終會(huì)像泡沫一樣地破滅，這就是泡沫或泡沫經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，比較典型的則稱之為泡沫事件。

2．房地產(chǎn)泡沫的特征（若干概念的辨析）（1）房地產(chǎn)泡沫與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)（2）房地產(chǎn)泡沫與通貨膨脹（3）房地產(chǎn)泡沫與房地產(chǎn)過(guò)熱

房地產(chǎn)泡沫與房地產(chǎn)過(guò)熱是兩個(gè)不同的概念。房地產(chǎn)過(guò)熱，主要指房地產(chǎn)投資量過(guò)大，開(kāi)發(fā)量過(guò)多，超過(guò)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和社會(huì)有效需求，房地產(chǎn)過(guò)熱可能帶來(lái)供過(guò)于求、房屋積壓、土地閑置和資金沉淀，但并不一定會(huì)帶來(lái)價(jià)格飆升，從而引致泡沫的發(fā)生。

（4）房地產(chǎn)泡沫與房屋空置

二、房地產(chǎn)泡沫的運(yùn)行機(jī)理 1.投機(jī)價(jià)格機(jī)制 2.自我膨脹機(jī)制

三、房地產(chǎn)泡沫的防范舉措 1．設(shè)計(jì)嚴(yán)密合理的房地產(chǎn)稅制 2．加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的監(jiān)測(cè)與調(diào)控 3．對(duì)商品房預(yù)售要作嚴(yán)格審查 4．規(guī)范房地產(chǎn)融資行為 5．改變傳統(tǒng)的抵押估價(jià)辦法

6．利用貨幣金融政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)

7．政府應(yīng)適時(shí)發(fā)出警告，公告有關(guān)市場(chǎng)信息 8．加快企業(yè)制度改革與產(chǎn)權(quán)改革

四、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是否出現(xiàn)“泡沫”

自2002年下半年關(guān)于地產(chǎn)泡沫論之爭(zhēng)至今，房地產(chǎn)行業(yè)倍受非議，成為社會(huì)各界爭(zhēng)論的熱點(diǎn)，其中包括，泡沫論之爭(zhēng)、地產(chǎn)冬天之爭(zhēng)、土地革命之爭(zhēng)、央行121文件之爭(zhēng)。

第五章

房地產(chǎn)交易管理 第一節(jié)

房地產(chǎn)交易管理概述

一、房地產(chǎn)交易管理 1．概念

《城市房地產(chǎn)管理法》更明確規(guī)定，房地產(chǎn)交易

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理復(fù)習(xí)講義

包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃3種形式。

房地產(chǎn)交易管理是指政府設(shè)立的房地產(chǎn)交易管理部門及其他相關(guān)部門以法律的、行政的、經(jīng)濟(jì)的手段，對(duì)房地產(chǎn)交易活動(dòng)行使指導(dǎo)、監(jiān)督等管理職能。

2．管理機(jī)構(gòu)及其主要任務(wù)

房地產(chǎn)交易的管理機(jī)構(gòu)主要是指由國(guó)家設(shè)立的從事房地產(chǎn)交易管理的職能部門及其授權(quán)的機(jī)構(gòu)。包括國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門即建設(shè)部，省級(jí)建設(shè)行政主管部門即各省、自治區(qū)建設(shè)廳和直轄市房地產(chǎn)管理局，各市、縣房地產(chǎn)管理部門以及房地產(chǎn)管理部門授權(quán)的房地產(chǎn)交易管理所（房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)管理處、房地產(chǎn)交易中心等）。

房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)的主要任務(wù)是，對(duì)房地產(chǎn)交易、經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，查處違法行為，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益；辦理房地產(chǎn)交易登記、鑒證及權(quán)屬轉(zhuǎn)移初審手續(xù)；協(xié)助財(cái)政、稅務(wù)部門征收與房地產(chǎn)交易有關(guān)的稅款；為房地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議，交流信息，展示行情等各種服務(wù)；建立定期信息發(fā)布制度，為政府宏觀決策和正確引導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展服務(wù)。

二、房地產(chǎn)交易中的基本制度 1．房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度 2.房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證制度 3．房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度

4．房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度 5．城市土地有償有期限使用制度 第二節(jié)

房地產(chǎn)出售管理

一、商品房預(yù)售管理 《城市房地產(chǎn)管理法》（國(guó)主席令第29號(hào)，自1995年1月1日起施行）第四十四條要求，商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

《商品房銷售管理辦法》（建設(shè)部令88號(hào)）（2001年3月14日建設(shè)部第38次部常委會(huì)議審議通過(guò)，自2001年6月1日起施行），第六條明確，商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可制度。商品房預(yù)售條件及商品房預(yù)售許可證明的辦理程序，按照《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第248號(hào)，1998年7月20日起施行）第二十三條要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（三）按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（四）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

第二十六條要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行虛假?gòu)V告宣傳，商品房預(yù)售廣告中應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證明的文號(hào)。第二十七條要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人出示商品房預(yù)售許可證明。

《城市商品房預(yù)售管理辦法》（1994年11月15日建設(shè)部令第40號(hào)發(fā)布，2001年8月15日修正）第四條明確，國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門歸口管理全國(guó)城市商品房預(yù)售管理；省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預(yù)售管理；城市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門或房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預(yù)售管理。第五條要求，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

第六條明確，商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。

第九條要求，開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購(gòu)人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說(shuō)明書(shū)必須載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

二、商品房銷售管理

《商品房銷售管理辦法》第七條要求，商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；

（二）取得土地使用權(quán)證書(shū)或者使用土地的批準(zhǔn)文件；

（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（四）已通過(guò)竣工驗(yàn)收；

（五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；

（六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；

（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。

第十條要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。

第十一條要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理復(fù)習(xí)講義

企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

第十二條要求，商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。

三、城鎮(zhèn)公房出售管理

《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國(guó)發(fā)[1994]43號(hào)）有關(guān)條款。

建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步搞好公有住房出售工作有關(guān)問(wèn)題的通知》（建房改[1999]第43號(hào)文，1999年2月10日）。

《國(guó)家教育委員會(huì)關(guān)于高等學(xué)校出售公有住房有關(guān)問(wèn)題的意見(jiàn)》（1995年1月27日起施行）明確，高等學(xué)校在切實(shí)做好建立住房公積金和租金改革等項(xiàng)工作的基礎(chǔ)上，可以結(jié)合本校實(shí)際，穩(wěn)步進(jìn)行出售學(xué)校部分公有住房工作。在這項(xiàng)工作中應(yīng)掌握以下原則：

保留必要數(shù)量的公有住房供在職教職工租用。為保證高等學(xué)校當(dāng)前和長(zhǎng)遠(yuǎn)辦學(xué)的需要，各校應(yīng)結(jié)合本校實(shí)際，按中期發(fā)展規(guī)劃，在校園內(nèi)（或教學(xué)區(qū)附近）規(guī)劃一定的區(qū)域，在此區(qū)域內(nèi)的住房專供在職的部分一線教學(xué)、科研、管理人員和引進(jìn)人才租用。這部分住房一般不低于按在職人員編制計(jì)劃所需教職工住房總量的30%。

下列公有住房不宜出售：（1）已經(jīng)建在教學(xué)、科研和學(xué)生生活、體育運(yùn)動(dòng)區(qū)及其近、遠(yuǎn)期規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的住房。（2）三層樓房以下的住房、危舊住房和非成套住房，以及有歷史紀(jì)念意義的或?qū)傥奈镄璞Ａ舻淖》?。?）上級(jí)主管部門和地方政府規(guī)定不能出售的住房和經(jīng)住房和經(jīng)改建開(kāi)發(fā)可產(chǎn)生較大經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益的住房。

穩(wěn)步出售部分公有住房。為保證高校教學(xué)、科研工作高效率地開(kāi)展，保證高校正常辦學(xué)秩序和良好的育人環(huán)境，除在校園內(nèi)（或教學(xué)區(qū)附近）規(guī)劃保留的住房區(qū)域不宜出售之外，高?？梢栽谛@內(nèi)（或教學(xué)區(qū)附近）規(guī)劃適當(dāng)?shù)膮^(qū)域，作為出售住房區(qū)，穩(wěn)步向本校教職工出售公有住房。教職工購(gòu)買此區(qū)域內(nèi)的公有住房要堅(jiān)持自愿的原則；購(gòu)房后不能改變住房用途和贈(zèng)予他人；購(gòu)房5年后可以出售，但只能售給學(xué)校。

四、經(jīng)濟(jì)適用房出售管理

經(jīng)濟(jì)適用房是指具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，要求是：標(biāo)準(zhǔn)不高水平高，面積適中功能全，造價(jià)不高質(zhì)量高，占地不多環(huán)境美。

《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國(guó)發(fā)[1994]43號(hào)）要求，各地人民政府要十分重視經(jīng)濟(jì)適用住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)，加快解決中低收入家庭的住房問(wèn)題。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地，經(jīng)批準(zhǔn)原則上采取行政劃撥方式供應(yīng)。對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目，要在計(jì)劃、規(guī)劃、拆遷、稅費(fèi)等方面予以政策扶持。各

級(jí)建設(shè)行政主管部門要切實(shí)組織好經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的實(shí)施工作。金融單位在信貸等方面應(yīng)予以支持。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司每年的建房總量中，經(jīng)濟(jì)適用住房要占20%以上。在建房、售房等方面，對(duì)離退休職工、教師和住房困難戶應(yīng)予以優(yōu)先安排，具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。

經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)是我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革中一項(xiàng)重要舉措，然而事實(shí)上，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商按照經(jīng)濟(jì)適用房的政策享受優(yōu)厚待遇的同時(shí)，并沒(méi)有按照規(guī)定建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，普遍出現(xiàn)了一些建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格水平、供應(yīng)對(duì)象等嚴(yán)重超標(biāo)的問(wèn)題，很難被中低收入老百姓接受，一定范圍內(nèi)損傷了納稅人特別是中低收入者的住房權(quán)益。

對(duì)此，國(guó)務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》要求，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理。經(jīng)濟(jì)適用住房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。要通過(guò)土地劃撥、減免行政事業(yè)性收費(fèi)、政府承擔(dān)小區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、控制開(kāi)發(fā)貸款利率、落實(shí)稅收優(yōu)惠政策等措施，切實(shí)降低經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)成本。對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房，要嚴(yán)格控制在中小套型，嚴(yán)格審定銷售價(jià)格，依法實(shí)行建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)。經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行申請(qǐng)、審批和公示制度，具體辦法由市（縣）人民政府制定。集資、合作建房是經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的組成部分，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、參加對(duì)象和優(yōu)惠政策，按照經(jīng)濟(jì)適用住房的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。任何單位不得以集資、合作建房名義，變相搞實(shí)物分房或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。建設(shè)部、國(guó)家計(jì)委、財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》（建住房[2002]217號(hào)）明確指出，經(jīng)濟(jì)適用住房是解決中低收入家庭住房問(wèn)題的重要舉措。各地要采取切實(shí)可行的措施，進(jìn)一步完善經(jīng)濟(jì)適用住房政策，要加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃的管理，完善計(jì)劃編制工作，提高計(jì)劃的科學(xué)性和適用性。對(duì)于列入經(jīng)濟(jì)適用住房計(jì)劃的項(xiàng)目，要確保各項(xiàng)配套優(yōu)惠政策的落實(shí)。要嚴(yán)格限制經(jīng)濟(jì)適用住房銷售對(duì)象，控制建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。各地要盡快明確并公布經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買對(duì)象的收入標(biāo)準(zhǔn)和其他條件以及購(gòu)房面積標(biāo)準(zhǔn)和超面積的處理辦法。有關(guān)部門對(duì)購(gòu)房對(duì)象要嚴(yán)格審核，對(duì)銷售價(jià)格要嚴(yán)格審批并加強(qiáng)監(jiān)督，對(duì)違規(guī)銷售經(jīng)濟(jì)適用住房的開(kāi)發(fā)企業(yè)要嚴(yán)肅查處，確保經(jīng)濟(jì)適用住房政策切實(shí)落實(shí)到符合條件的中低收入家庭。未制訂相應(yīng)監(jiān)督管理辦法或未按規(guī)定進(jìn)行審核的城市，不得以行政劃撥方式提供建設(shè)用地。

第三節(jié)

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理

一、普通商品房轉(zhuǎn)讓管理

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。這

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理復(fù)習(xí)講義

里的其他合法方式，主要包括下列行為：

（一）以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；

（二）一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；

（三）因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；

（四）以房地產(chǎn)抵債的；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。依據(jù)：建設(shè)部《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》（1995年8月7日建設(shè)部令第45號(hào)發(fā)布，2001年7月23日建設(shè)部第45次常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)，2001年8月15日起施行）

二、已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市管理 建設(shè)部《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》（建設(shè)部69號(hào)令，自1999年5月1日起施行）

第二條 本辦法適用于已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房首次進(jìn)入市場(chǎng)出售的管理。

第三條 本辦法所稱已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國(guó)家和縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價(jià)（或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)）購(gòu)買的公有住房，或者按照地方人民政府指導(dǎo)價(jià)購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用住房。本辦法所稱經(jīng)濟(jì)適用住房包括安居工程住房和集資合作建設(shè)的住房。

第五條 已取得合法產(chǎn)權(quán)證書(shū)的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房不得上市出售：

（一）以低于房改政策規(guī)定的價(jià)格購(gòu)買且沒(méi)有按照規(guī)定補(bǔ)足房?jī)r(jià)款的；

（二）住房面積超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及裝修費(fèi)用的；

（三）處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的；

（四）產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

（五）已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓的；

（六）上市出售后形成新的住房困難的；

（七）擅自改變房屋使用性質(zhì)的；

（八）法律、法規(guī)以及縣級(jí)以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。

第八條 經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門審核，準(zhǔn)予出售的房屋，由買賣當(dāng)事人向房屋所在地房地產(chǎn)交易管理部門申請(qǐng)辦理交易過(guò)戶手續(xù)，如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格。并按照規(guī)定到有關(guān)部門繳納有關(guān)稅費(fèi)和土地收益。

財(cái)政部、國(guó)土資源部、建設(shè)部《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規(guī)定》（1999年7月15日起實(shí)施）明確，已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售時(shí)，由購(gòu)房者按規(guī)定繳納土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款。繳納標(biāo)準(zhǔn)按不低于所購(gòu)買的已購(gòu)公有住房或經(jīng)濟(jì)適用住房坐落位置的標(biāo)定地價(jià)的10%確定。職工個(gè)人上市出售已購(gòu)公有住房取得的價(jià)款，扣除住房面積標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)款和原支付超過(guò)住房面積標(biāo)準(zhǔn)的

房?jī)r(jià)款以及有關(guān)稅費(fèi)后的凈收益，按規(guī)定繳納所得收益。其中，住房面積標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的凈收益按超額累進(jìn)比例或一定比例繳納；超過(guò)住房面積標(biāo)準(zhǔn)的凈收益全額繳納。職工個(gè)人上市出售已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房，原則上不再繳納所得收益。

土地出讓金按規(guī)定全額上交財(cái)政；相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款和所得收益，已購(gòu)公有住房產(chǎn)權(quán)屬行政機(jī)關(guān)的，全額上交財(cái)政；屬事業(yè)單位的，50%上交財(cái)政，50%返還事業(yè)單位；屬企業(yè)的，全額返還企業(yè)。上交財(cái)政的相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款和所得收益，按已購(gòu)公有住房原產(chǎn)權(quán)單位的財(cái)務(wù)隸屬關(guān)系和財(cái)政體制，分別上交中央財(cái)政和地方財(cái)政，專項(xiàng)用于住房補(bǔ)貼；返還給企業(yè)和事業(yè)單位的相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款和所得收益，分別納入企業(yè)和單位住房基金管理，專項(xiàng)用于住房補(bǔ)貼。

《中央在京單位已購(gòu)公房上市出售管理辦法》（2003年10月1日起施行）第二條明確，本辦法適用于中央在京單位已購(gòu)公房首次進(jìn)入市場(chǎng)出售的管理。本辦法所稱已購(gòu)公房，是指職工按房改成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（含標(biāo)準(zhǔn)價(jià)優(yōu)惠辦法，下同）購(gòu)買的原產(chǎn)權(quán)屬于中央在京單位的公有住房。職工根據(jù)國(guó)家政策，按照房改成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的由中央在京單位建設(shè)的安居工程住房和集資合作建設(shè)的住房，也視為已購(gòu)公房。

第四條明確，國(guó)務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局（以下簡(jiǎn)稱國(guó)管局）和中共中央直屬機(jī)關(guān)事務(wù)管理局（以下簡(jiǎn)稱中直管理局）是中央在京單位已購(gòu)公房上市出售的主管部門，負(fù)責(zé)本辦法的組織實(shí)施和監(jiān)督檢查。國(guó)管局和中直管理局成立在京中央和國(guó)家機(jī)關(guān)住房交易辦公室（以下簡(jiǎn)稱交易辦公室），負(fù)責(zé)為中央在京單位已購(gòu)公房上市出售提供住房檔案等信息服務(wù)和政策咨詢，監(jiān)管交易活動(dòng)，收集、記錄交易結(jié)果并向原產(chǎn)權(quán)單位及職工所在單位反饋。

第四節(jié)

房屋租賃管理

一、城市私有房屋租賃管理 《城市私有房屋管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院發(fā)布，1983年12月7日起施行）第三條明確，國(guó)家依法保護(hù)公民城市私有房屋的所有權(quán)。任何單位或個(gè)人都不得侵占、毀壞城市私有房屋。城市私有房屋所有人必須在國(guó)家規(guī)定的范圍內(nèi)行使所有權(quán)，不得利用房屋危害公共利益、損害他人合法權(quán)益?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第五十二條明確，房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人用，由承租人向出租人支付租金的行為。第五十三條要求，房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同，決定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。第五十四條要求，住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家和房屋

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理復(fù)習(xí)講義

所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。第五十五條明確，以營(yíng)利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。

建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》（1995年6月1日起施行）第二條 本辦法適用于直轄市、市、建制鎮(zhèn)的房屋租賃。第三條 房屋所有權(quán)人將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及以合作方式與他人從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，均應(yīng)遵守本辦法。承租人經(jīng)出租人同意，可以依照本辦法將承租房屋轉(zhuǎn)租。第四條 公民、法人或其他組織對(duì)享有所有權(quán)的房屋和國(guó)家授權(quán)管理和經(jīng)營(yíng)的房屋可以依法出租。第五條 房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循自愿、平等、互利的原則。第六條 有下列情形之一的房屋不得出租：

（一）未依法取得房屋所有權(quán)證的；

（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權(quán)利的；

（三）共有房屋未取得共有人同意的；

（四）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

（五）屬于違法建筑的；

（六）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；

（七）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；

（八）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；

（九）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。第八條 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門主管全國(guó)城市房屋租賃管理工作。第十三條 房屋租賃實(shí)行登記備案制度。簽訂、變更、終止租賃合同的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案。

二、城鎮(zhèn)廉租住房管理

《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》(建設(shè)部第70號(hào)令，自1999年5月1日起施行)第二條 城鎮(zhèn)廉租住房（以下簡(jiǎn)稱廉租住房）是指政府和單位在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣?huì)保障職能，向具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對(duì)低廉的普通住房。城鎮(zhèn)最低收入家庭的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)由市、縣人民政府制定。

第三條 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)制定廉租住房的方針、政策并指導(dǎo)全國(guó)廉租住房的管理工作。省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)制定本行政區(qū)域內(nèi)廉租住房的實(shí)施辦法并指導(dǎo)廉租住房的管理工作。市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)制定本地區(qū)廉租住房的具體實(shí)施方案并負(fù)責(zé)廉租住房的管理工作。

第四條 廉租住房的來(lái)源如下：

（一）騰退的并符合當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的廉租住房標(biāo)準(zhǔn)的原有公有住房；

（二）最低收入家庭承租的符合當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的建筑面積或者使用面積和裝修標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)公有住房；

（三）政府和單位出資興建的用于廉租的住房；

（四）政府和單位出資購(gòu)置的用于廉租的住房；

（五）社會(huì)捐贈(zèng)的符合廉租住房標(biāo)準(zhǔn)的住房；

（六）市、縣人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r采用其他渠道籌集的符合廉

租住房標(biāo)準(zhǔn)的住房。

第五條 廉租住房租金標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行政府定價(jià)。除本辦法第四條第（二）項(xiàng)的租金標(biāo)準(zhǔn)可以根據(jù)現(xiàn)有公有住房的租金標(biāo)準(zhǔn)和政策確定外，其他來(lái)源的廉租住房的租金標(biāo)準(zhǔn)，原則上按照維修費(fèi)和管理費(fèi)兩項(xiàng)因素確定，以后隨著最低收入家庭收入水平的提高而適當(dāng)提高。

第七條 廉租住房必須嚴(yán)格控制面積標(biāo)準(zhǔn)和裝修標(biāo)準(zhǔn)。每戶最低收入家庭只能租住一處與居住人口相當(dāng)?shù)牧庾》?。廉租住房的面積標(biāo)準(zhǔn)、裝修標(biāo)準(zhǔn)和具體管理辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。

第八條 承租廉租住房實(shí)行申請(qǐng)、審批制度。其程序?yàn)椋?/p>

（一）申請(qǐng)人持最低家庭收入證明、住房情況證明以及省、自治區(qū)、直轄市人民政府或其建設(shè)行政主管部門、房地產(chǎn)行政主管部門規(guī)定的其他證明文件，向市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門提出申請(qǐng)；二)市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)申請(qǐng)人的證明文件進(jìn)行審核，并在適當(dāng)?shù)姆秶鷥?nèi)公告，無(wú)異議的，予以登記；三)已登記者按照住房困難程度和登記順序等條件，經(jīng)綜合平衡后輪候配租。

第九條 承租廉租住房的家庭，不得將承租的廉租住房轉(zhuǎn)租。違反本規(guī)定轉(zhuǎn)租的，由房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門收回轉(zhuǎn)租的房屋，并處以10000元以上30000元以下罰款。

第十條 承租廉租住房的家庭，應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)家庭收入。不如實(shí)申報(bào)的，由房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其退房，補(bǔ)交商品租金和廉租房租金的差額，并處以5000元以上10000元以下的罰款。

第十一條 承租廉租住房的家庭，當(dāng)家庭收入超過(guò)當(dāng)年最低收入標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告房地產(chǎn)行政主管部門，并按期騰退已承租的廉租住房；違反規(guī)定不及時(shí)報(bào)告的，責(zé)令其退房，補(bǔ)交商品租金和廉租房租金的差額，并處以5000元以上10000元以下的罰款。因正當(dāng)理由不能按期騰退的，經(jīng)房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以在一定期限內(nèi)續(xù)租，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)相應(yīng)提高其租金；不能按期騰退且無(wú)正當(dāng)由的，由房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其退房，并處以提高后年租金2-5倍的罰款。

第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理

一、房地產(chǎn)抵押管理

《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（1997年5月9日建設(shè)部令第56號(hào)發(fā)布，2001年8月15日修正施行）明確，房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。抵押人是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織；抵押權(quán)人

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理復(fù)習(xí)講義

是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。

第六條 國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)抵押登記制度。

第七條 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門歸口管理全國(guó)城市房地產(chǎn)抵押管理工作。

第八條 下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：

（一）權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；

（二）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；

（三）列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其

他建筑物；

（四）已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；

（五）被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；

（六）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。

第四十條 有下列情況之一的，抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押的房地產(chǎn)：

（一）債務(wù)履行期滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)?，債?wù)人又未能與抵押權(quán)人達(dá)成延期履行協(xié)議的；

（二）抵押人死亡，或者被宣告死亡而無(wú)人代為履行到期債務(wù)的；或者抵押人的合法繼承人、受遺贈(zèng)人拒絕履行到期債務(wù)的；

（三）抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的；

（四）抵押人違反本辦法的有關(guān)規(guī)定，擅自處分抵押房地產(chǎn)的；

（五）抵押合同約定的其他情況。

第四十七條 處分抵押房地產(chǎn)所得金額，依下列順序分配：

（一）支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用；

（二）扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款；

（三）償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金；

（四）賠償由債務(wù)人違反合同而對(duì)抵押權(quán)人造成的損害；

（五）剩余金額交還抵押人。處分抵押房地產(chǎn)所得金額不足以支付債務(wù)和違約金、賠償金時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)向債務(wù)人追索不足部分。

二、土地使用權(quán)抵押管理

第六章

房地產(chǎn)促銷及其管理 第一節(jié)

房地產(chǎn)廣告及其管理

一、房地產(chǎn)廣告

1．廣告與房地產(chǎn)廣告

2．房地產(chǎn)廣告媒體及其選擇 3．房地產(chǎn)廣告現(xiàn)狀

虛假房地產(chǎn)廣告的幾種情況：宣傳夸大，承諾與實(shí)際不符，廣告內(nèi)容表述不清，隱瞞實(shí)情。

二、房地產(chǎn)廣告管理相關(guān)依據(jù) 1．《中華人民共和國(guó)廣告法》 2．《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》

3．修改后的《中華人民共和國(guó)刑法》 4．《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》 《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》（國(guó)家工商行政管理局令第71號(hào)，自1997年2月1日起施行）第三條要求，房地產(chǎn)廣告必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，符合社會(huì)主義精神文明建設(shè)要求，不得欺騙和誤導(dǎo)公眾。第四條明確，凡下列情況的房地產(chǎn)，不得發(fā)布廣

告：

（一）在未經(jīng)依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的；

（二）在未經(jīng)國(guó)家征用的集體所有的土地上建設(shè)的；

（三）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（四）預(yù)售房地產(chǎn)，但未取得該項(xiàng)目預(yù)售許可證的；

（五）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

（六）違反國(guó)家有關(guān)規(guī)定建設(shè)的；

（七）不符合工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)驗(yàn)收不合格的；

（八）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其它情形。第六條要求，房地產(chǎn)預(yù)售、銷售廣告，必須載明以下事項(xiàng)：

（一）開(kāi)發(fā)企業(yè)名稱；

（二）中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售的，載明該機(jī)構(gòu)名稱；

（三）預(yù)售或者銷售許可證書(shū)號(hào)。廣告中僅介紹房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱的，可以不必載明上述事項(xiàng)。第七條要求，房地產(chǎn)廣告不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容，對(duì)項(xiàng)目情況進(jìn)行的說(shuō)明、渲染，不得有悖社會(huì)良好風(fēng)尚。

第八條要求，房地產(chǎn)廣告中涉及所有權(quán)或者使用權(quán)的，所有或者使用的基本單位應(yīng)當(dāng)是有實(shí)際意義的完整的生產(chǎn)、生活空間。

第九條要求，房地產(chǎn)廣告中對(duì)價(jià)格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實(shí)際的銷售價(jià)格，明示價(jià)格的有效期限。

第十條要求，房地產(chǎn)中表現(xiàn)項(xiàng)目位置，應(yīng)以從該項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離表示，不得以所需時(shí)間來(lái)表示距離。房地產(chǎn)廣告中的項(xiàng)目位置示意圖，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、清楚，比例恰當(dāng)。

第十一條要求，房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。

第十二條要求，房地產(chǎn)廣告中涉及面積的，應(yīng)當(dāng)表明是建筑面積或者使用面積。

第十三條要求，房地產(chǎn)廣告涉及內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修裝飾的，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確。預(yù)售、預(yù)租商品房廣告，不得涉及裝修裝飾內(nèi)容。

第十四條要求，房地產(chǎn)廣告中不得利用其他項(xiàng)目的形象、環(huán)境作為本項(xiàng)目的效果。

第十五條要求，房地產(chǎn)廣告中使用建筑設(shè)計(jì)效果圖或者模型照片的，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。

第十六條要求，房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾。

第十七條要求，房地產(chǎn)廣告中涉及貸款服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)載明提供貸款的銀行名稱及貸款額度、年期。

第十八條要求，房地產(chǎn)廣告中不得含有廣告主能夠?yàn)槿俗≌咿k理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事業(yè)的承諾。

5．《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告管理的通知》 6．《福建省房屋消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)條例》 7．《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》最高人民法院《關(guān)于審理商品房買

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理復(fù)習(xí)講義

賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條明確，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

三、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告管理

第二節(jié) 房地產(chǎn)交易展示會(huì)、新聞發(fā)布會(huì)管理

一、房地產(chǎn)交易展示會(huì)及其管理

二、房地產(chǎn)新聞發(fā)布會(huì)管理

第三節(jié)

房地產(chǎn)人員推銷及其管理

一、房地產(chǎn)人員推銷

二、國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)推銷人員的管理

建設(shè)部、國(guó)家計(jì)委、國(guó)家經(jīng)貿(mào)委、財(cái)政部、國(guó)土資源部、國(guó)家工商行政管理總局、監(jiān)察部等部門等國(guó)家七部委聯(lián)合發(fā)出通知要求，各地要推行商品房銷售人員持證上崗制度，所有從事商品房銷售的人員應(yīng)當(dāng)具備經(jīng)紀(jì)人或經(jīng)紀(jì)人協(xié)理資格。

國(guó)家人事部、建設(shè)部還聯(lián)合出臺(tái)了《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》（2001年12月18日起施行），凡從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的人員，必須取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員相應(yīng)職業(yè)資格證書(shū)并經(jīng)注冊(cè)生效。未取得職業(yè)資格證書(shū)的人員，一律不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理，在經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，必須嚴(yán)格遵守法律、法規(guī)和行業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)定，堅(jiān)持公開(kāi)、公平、公正的原則，信守職業(yè)道德。

第七章

房地產(chǎn)企業(yè)及從業(yè)人員管理 第一節(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)管理

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理 《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第248號(hào)，1998年7月20日起施行）規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）有100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本；

（二）有4名以上持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)符合本條例第五條的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)。

《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》（中華人民共和國(guó)建設(shè)部部長(zhǎng)令第77號(hào)，2000年3月29日起施行）明確，國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理工作；縣級(jí)以上地方人民政府房

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企

業(yè)的資質(zhì)管理工作。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定申請(qǐng)核定企業(yè)資質(zhì)等級(jí)，未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四4個(gè)資質(zhì)等級(jí)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)實(shí)行分級(jí)審批。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)實(shí)行年檢制度。

一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國(guó)范圍承攬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。二級(jí)資質(zhì)及二級(jí)資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積25萬(wàn)平方米以下的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。

各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，不得越級(jí)承擔(dān)任務(wù)。

二、房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理 《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》（中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第97號(hào)，2001年8月15日起施行）。

國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員分為房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)員。

三、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估企業(yè)資質(zhì)管理 根據(jù)《建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資格等級(jí)管理的若干規(guī)定》，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)實(shí)行一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)制度。

一級(jí)機(jī)構(gòu)可從事各類房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，可以跨省、自治區(qū)、直轄市從事評(píng)估業(yè)務(wù)。

二級(jí)機(jī)構(gòu)可從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、企業(yè)兼并、合資入股、司法仲裁等方面的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估?？梢栽谄渥?cè)地的省、自治區(qū)、直轄市區(qū)域內(nèi)從事評(píng)估業(yè)務(wù)。

三級(jí)機(jī)構(gòu)可從事建筑面積5萬(wàn)平方米、土地面積1.5萬(wàn)平方米以下的評(píng)估項(xiàng)目。可以在注冊(cè)地城市區(qū)域內(nèi)從事評(píng)估業(yè)務(wù)。

臨時(shí)資格機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)范圍根據(jù)其資金和人員的相應(yīng)條件確定，可在其注冊(cè)地城市區(qū)域內(nèi)從事評(píng)估業(yè)務(wù)。

四、工程監(jiān)理企業(yè)資質(zhì)管理 根據(jù)2001年8月29日公布的《工程監(jiān)理企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》（建設(shè)部令第102號(hào)），工程監(jiān)理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)分為甲級(jí)、乙級(jí)和丙級(jí)。

甲級(jí)工程監(jiān)理企業(yè)可以監(jiān)理經(jīng)核定的工程類別中一、二、三等工程；乙級(jí)工程監(jiān)理企業(yè)可以監(jiān)理經(jīng)核定的工程類別中二、三等工程；丙級(jí)工程監(jiān)理企業(yè)可以監(jiān)理經(jīng)核定的工程類別中三等工程。

五、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理

根據(jù)2000年]月1日開(kāi)始實(shí)施的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》（建住房[1999]261號(hào)），建設(shè)部負(fù)責(zé)全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理工作；省、自治區(qū)

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理復(fù)習(xí)講義

建委(建設(shè)廳)、直轄市房地局負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理工作。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定申請(qǐng)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)評(píng)定，未經(jīng)主管部門進(jìn)行資質(zhì)評(píng)定并取得資質(zhì)證書(shū)的，不得從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

物業(yè)管理企業(yè)劃分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)三個(gè)資質(zhì)等級(jí)和臨時(shí)資質(zhì)。

一級(jí)企業(yè)可參加全國(guó)范圍內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)、議標(biāo)；二級(jí)企業(yè)只限參加全國(guó)范圍內(nèi)30萬(wàn)平方米以下物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)、議標(biāo)；三級(jí)企業(yè)只限參加本省(自治區(qū)、直轄市)區(qū)域內(nèi)15萬(wàn)平方米以下物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)、議標(biāo)。

物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，每?jī)赡旰硕ㄒ淮巍?duì)于不符合原定資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)，由資質(zhì)等級(jí)評(píng)定初審部門提出降級(jí)或吊銷《資質(zhì)證書(shū)》的意見(jiàn)，報(bào)審批部門批準(zhǔn)后執(zhí)行。申請(qǐng)升級(jí)的物業(yè)管理企業(yè)將所需材料報(bào)初審部門，初審部門將審核意見(jiàn)報(bào)審批部門。資質(zhì)等級(jí)升級(jí)應(yīng)依次逐級(jí)上升，不得越級(jí)升級(jí)。

第二節(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)籌資管理

一、房地產(chǎn)企業(yè)信貸籌資

二、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售籌資

三、房地產(chǎn)企業(yè)股票籌資

四、房地產(chǎn)企業(yè)債券籌資

五、房地產(chǎn)信托籌資

六、房地產(chǎn)投資基金

七、房地產(chǎn)抵押貸款證券化(MBS)

八、房地產(chǎn)企業(yè)典當(dāng)籌資 第三節(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)收費(fèi)管理

一、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)收費(fèi)管理

國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)、建設(shè)部1995年7月17日《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》規(guī)定，凡依法設(shè)立并具備房地產(chǎn)中介資格的房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，為企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體和其它社會(huì)組織、公民及外國(guó)當(dāng)事人提供有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、經(jīng)營(yíng)管理、消費(fèi)等方面的中介服務(wù)，可向委托人收取合理的費(fèi)用。

房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)是房地產(chǎn)交易市場(chǎng)重要的經(jīng)營(yíng)性服務(wù)收費(fèi)。中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)本著合理、公開(kāi)、誠(chéng)實(shí)信用的原則，接受自愿委托，雙方簽訂合同，依據(jù)本通知規(guī)定的收費(fèi)辦法和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由中介服務(wù)機(jī)構(gòu)與委托方協(xié)商確定中介服務(wù)費(fèi)。

房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度。中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在其經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或交繳費(fèi)用的地點(diǎn)的醒目位置公布其收費(fèi)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、計(jì)費(fèi)方法、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在接受當(dāng)事人委托時(shí)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)向當(dāng)事人介紹有關(guān)中介服務(wù)的價(jià)格及服務(wù)內(nèi)容等情況。

二、物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)管理 《物業(yè)管理?xiàng)l例》（自2003年9月1日起施行）明確，縣級(jí)以上人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。

物業(yè)管理企業(yè)接受委托代替物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用時(shí)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

第四節(jié) 房地產(chǎn)從業(yè)人員管理

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員管理

國(guó)家人事部、建設(shè)部聯(lián)合出臺(tái)了《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》（2001年12月18日起施行）明確，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員實(shí)行職業(yè)資格制度，納入全國(guó)專業(yè)技術(shù)人員職業(yè)資格制度統(tǒng)一規(guī)劃。凡從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的人員，必須取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員相應(yīng)職業(yè)資格證書(shū)并經(jīng)注冊(cè)生效。未取得職業(yè)資格證書(shū)的人員，一律不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格實(shí)行全國(guó)統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織的考試制度，由人事部、建設(shè)部共同組織實(shí)施，原則上每年舉行一次。

凡中華人民共和國(guó)公民，遵守國(guó)家法律、法規(guī)，已取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理資格并具備以下條件之一者，可以申請(qǐng)參加房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試：取得大專學(xué)歷，工作滿6年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿3年；取得大學(xué)本科學(xué)歷，工作滿4年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿2年；取得雙學(xué)士學(xué)位或研究生班畢業(yè)，工作滿3年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿1年；取得碩士學(xué)位，工作滿2年，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿1年；取得博士學(xué)位，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿1年。

凡中華人民共和國(guó)公民，遵守國(guó)家法律、法規(guī)，具有高中以上學(xué)歷，愿意從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的人員，均可申請(qǐng)參加房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格考試。

凡從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的人員，必須取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員相應(yīng)職業(yè)資格證書(shū)并經(jīng)注冊(cè)生效。未取得職業(yè)資格證書(shū)的人員，一律不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理復(fù)習(xí)講義

取得《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書(shū)》的人員，必須經(jīng)過(guò)注冊(cè)登記才能以注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人名義執(zhí)業(yè)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)有效期一般為三年，有效期滿前三個(gè)月，持證者應(yīng)到原注冊(cè)管理機(jī)構(gòu)辦理再次注冊(cè)手續(xù)。在注冊(cè)有效期內(nèi)，變更執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)者，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更手續(xù)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理，在經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，必須嚴(yán)格遵守法律、法規(guī)和行業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)定，堅(jiān)持公開(kāi)、公平、公正的原則，信守職業(yè)道德。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有權(quán)依法發(fā)起設(shè)立或加入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，承擔(dān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)關(guān)鍵崗位工作，指導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理進(jìn)行各種經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，經(jīng)所在機(jī)構(gòu)授權(quán)訂立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同等重要業(yè)務(wù)文書(shū)，執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)并獲得合理傭金。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理有權(quán)加入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，協(xié)助房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人處理經(jīng)紀(jì)有關(guān)事務(wù)并獲得合理的報(bào)酬。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理經(jīng)注冊(cè)后，只能受聘于一個(gè)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，并以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的名義從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，不得以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理的身份從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng)或在其他經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)兼職。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理必須利用專業(yè)知識(shí)和職業(yè)經(jīng)驗(yàn)處理或協(xié)助處理房地產(chǎn)交易中的細(xì)節(jié)問(wèn)題，向委托人披露相關(guān)信息，誠(chéng)實(shí)信用，恪守合同，完成委托業(yè)務(wù)，并為委托人保守商業(yè)秘密，充分保障委托人的權(quán)益。

二、物業(yè)管理人員管理

物業(yè)管理人員職業(yè)按照國(guó)家職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)分為物業(yè)管理員（國(guó)家職業(yè)資格四級(jí)）和物業(yè)管理

師（國(guó)家職業(yè)資格二級(jí)）兩個(gè)等級(jí)。物業(yè)管理員申報(bào)條件為，經(jīng)本等級(jí)正規(guī)培訓(xùn)達(dá)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)學(xué)時(shí)數(shù)，并取得畢（結(jié)）業(yè)證書(shū)；在本職業(yè)見(jiàn)習(xí)工作1年以上；具有本專業(yè)或相關(guān)專業(yè)（房地產(chǎn)類、城管城規(guī)類、建筑類、社區(qū)類、工程管理類、工商管理類）大專以上文化程度。以上條件具備其中之一即可。

物業(yè)管理師申報(bào)條件為，取得本職業(yè)物業(yè)管理員職業(yè)資格證書(shū)以后，經(jīng)本等級(jí)正規(guī)培訓(xùn)達(dá)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)學(xué)時(shí)數(shù)，并取得畢（結(jié)）業(yè)證書(shū)；取得本職業(yè)物業(yè)管理員職業(yè)資格證書(shū)以后，連續(xù)從事本職業(yè)工作2年以上。以上條件具備其中之一即可。

物業(yè)管理員等級(jí)的職業(yè)資格鑒定分為知識(shí)和技能兩部分。物業(yè)管理師等級(jí)的職業(yè)資格鑒定除參加上述知識(shí)和技能考試外，還需提交2000字以上的論文并進(jìn)行論文答辯。

第八章

房地產(chǎn)稅費(fèi)管理 第一節(jié)

房地產(chǎn)稅收管理

一、現(xiàn)行稅制體系

稅收是中國(guó)政府財(cái)政收入最主要的來(lái)源，也是國(guó)家用以加強(qiáng)宏觀調(diào)控的重要經(jīng)濟(jì)杠桿，對(duì)于中國(guó)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展具有十分重要的影響。

經(jīng)過(guò)1994年稅制改革和幾年來(lái)的逐步完善，中國(guó)已經(jīng)初步建立了適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制需要的稅收制度，對(duì)于保證財(cái)政收入，加強(qiáng)宏觀調(diào)控，深化改革，擴(kuò)大開(kāi)放，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、快速健康發(fā)展，起到了重要的作用。目前，中國(guó)的稅收制度共設(shè)有25種稅，按照其性質(zhì)和作用大致可以分為8類：

二、有關(guān)稅收立法機(jī)關(guān)

中國(guó)有權(quán)制定稅法或者稅收政策的國(guó)家機(jī)關(guān)主要有，全國(guó)人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)，國(guó)務(wù)院，財(cái)政部，國(guó)家稅務(wù)總局，國(guó)務(wù)院關(guān)稅稅則委員會(huì)，海關(guān)總署等。

1.稅收法律由全國(guó)人民代表大會(huì)制定，如《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》，或者由全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)制定，如《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》。

2.有關(guān)稅收的行政法規(guī)由國(guó)務(wù)院制定，如《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則》、《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法實(shí)施條例》、《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》。

3.有關(guān)稅收的部門規(guī)章由財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、國(guó)務(wù)院關(guān)稅稅則委員會(huì)、海關(guān)總署等部門制定，如《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》、《個(gè)人所得稅自行申報(bào)納稅暫行辦法》。

根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，省、自治區(qū)、直轄市人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)、民族自治地方人民代表大會(huì)和省級(jí)人民政府，在不與國(guó)家稅收法律、法規(guī)相抵觸的前提下，可以制定某些地方性的稅收法規(guī)和規(guī)章。

三、各種房地產(chǎn)稅介紹

四、中央政府與地方政府稅收收入劃分

根據(jù)國(guó)務(wù)院關(guān)于實(shí)行分稅制財(cái)政管理體制的規(guī)定，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占用稅，固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅，土地增值稅，房產(chǎn)稅，城市房地產(chǎn)稅，契稅，農(nóng)業(yè)稅，屬于地方政府的固定收入；對(duì)于營(yíng)業(yè)稅，鐵道部、各銀行總行、各保險(xiǎn)總公司集中繳納的部分和金融、保險(xiǎn)企業(yè)按照提高3%稅率繳納的部分歸中央政府，其余部分歸地方政府；對(duì)于企業(yè)所得稅，中央企業(yè)、地方銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)繳納的部分，鐵道部、各銀行總行、各保險(xiǎn)總公司集中繳納部分，歸中央政府，其余部分歸地方政府；對(duì)于外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅，外資銀行繳納的部分歸中央政府；其余部分歸地方政府；對(duì)于城市維護(hù)建設(shè)稅，鐵道部、各銀行總行、各保險(xiǎn)總公司集中繳納的部分歸中央政府，其余部分歸地方政府；對(duì)于印花稅，股票交易印花稅收入的88%歸中央政府，其余12%和其

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理復(fù)習(xí)講義

他印花稅收入歸地方政府。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)繳納的稅費(fèi)一般包括：營(yíng)業(yè)稅；城建稅；企業(yè)所得稅；房產(chǎn)稅；城鎮(zhèn)土地使用稅；車船使用稅；印花稅；教育費(fèi)附加；固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（已暫停征收）；土地增值稅。

五、稅收征管主要依據(jù) 1．《稅收征收管理法》

《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》2001年4月28日第九屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十一次會(huì)議修訂，2001年5月1日起施行。

2．《刑法》

《中華人民共和國(guó)刑法》設(shè)置了危害稅收征管罪，第二百零一條明確規(guī)定，納稅人采取偽造、變?cè)?、隱匿、擅自銷毀賬簿、記賬憑證，在賬簿上多列支出或者不列、少列收入，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)通知申報(bào)而拒不申報(bào)或者進(jìn)行虛假的納稅申報(bào)的手段，不繳或者少繳應(yīng)納稅款，偷稅數(shù)額占應(yīng)納稅額的百分之十以上不滿百分之三十并且偷稅數(shù)額在一萬(wàn)元以上不滿十萬(wàn)元的，或者因偷稅被稅務(wù)機(jī)關(guān)給予二次行政處罰又偷稅的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處偷稅數(shù)額一倍以上五倍以下罰金；偷稅數(shù)額占應(yīng)納稅額的百分之三十以上并且偷稅數(shù)額在十萬(wàn)元以上的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處偷稅數(shù)額一倍以上五倍以下罰金?？劾U義務(wù)人采取前款所列手段，不繳或者少繳已扣、已收稅款，數(shù)額占應(yīng)繳稅額的百分之十以上并且數(shù)額在一萬(wàn)元以上的，依照前款的規(guī)定處罰。對(duì)多次犯有前兩款行為，未經(jīng)處理的，按照累計(jì)數(shù)額計(jì)算。

第二百零二條還明確，以暴力、威脅方法拒不繳納稅款的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處拒繳稅款一倍以上五倍以下罰金；情節(jié)嚴(yán)重的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處拒繳稅款一倍以上五倍以下罰金。

六、現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的問(wèn)題 1．稅種設(shè)置存在缺陷 2．租、稅、費(fèi)錯(cuò)位 3．課稅范圍過(guò)于狹窄

4．課稅標(biāo)準(zhǔn)欠合理，未作適時(shí)調(diào)整 5．納稅人設(shè)計(jì)不恰當(dāng)

七、改革我國(guó)土地稅制的原則要求 1．必須充分考慮法律規(guī)定 2．必須服務(wù)于可持續(xù)發(fā)展目標(biāo) 3．走輕稅賦道路

4．注意與國(guó)際慣例接軌

國(guó)際通行的土地(不動(dòng)產(chǎn))稅收體系包括3類: 第一類是房地產(chǎn)取得稅類，第二類是房地產(chǎn)保有稅類，第三類是房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅類。

第二節(jié)

房地產(chǎn)行政事業(yè)性收費(fèi)管理

一、房地產(chǎn)行政事業(yè)性收費(fèi)現(xiàn)狀

閱讀文獻(xiàn)：程九洲。我國(guó)房地產(chǎn)收費(fèi)體系模式設(shè)想。中國(guó)房地產(chǎn)，1997年1期

二、房地產(chǎn)行政事業(yè)性收費(fèi)管理文件 1．《全面整頓住房建設(shè)收費(fèi)取消部分收費(fèi)項(xiàng)目》 2001年4月16日，國(guó)家計(jì)委、財(cái)政部關(guān)于《全面整頓住房建設(shè)收費(fèi)取消部分收費(fèi)項(xiàng)目》的通知（計(jì)價(jià)格[2001]585號(hào)）

2．《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)交費(fèi)登記卡試行辦法》 3．《關(guān)于專項(xiàng)治理涉及建筑企業(yè)收費(fèi)的通知》

第三篇：2017房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》考前練習(xí)題

1、如果同一地區(qū)的某一類型物業(yè)的售價(jià)持續(xù)以大幅度上漲，那么該類型物業(yè)的出租需求就會(huì)()。

A、減少

B、增加

C、不變

D、同步遞減

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)綜合性經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，投資額大，建設(shè)周期長(zhǎng)，涉及面廣。要想使開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效果，必須首先做好()工作：

A、項(xiàng)目策劃

B、項(xiàng)目方案的設(shè)計(jì)

C、可行性研究

D、成本收益分析

3、根據(jù)所有權(quán)結(jié)構(gòu)的不同，房地產(chǎn)企業(yè)可以分為獨(dú)資企業(yè)、一般合伙企業(yè)、()。

A、房地產(chǎn)投資信托

B、外資企業(yè)

C、有限責(zé)任公司

D、股份有限公司

4、最高工程費(fèi)用與預(yù)測(cè)可能的工程費(fèi)用之間的差距越()，說(shuō)明開(kāi)發(fā)項(xiàng)目承受工程費(fèi)用增加風(fēng)險(xiǎn)的能力越()。

A、大;小

B、大;大

C、小;大

D、無(wú)法判斷

5、為了估算收益性物業(yè)的價(jià)值(V)，可以用NOI除以資本化率，即V=NOI/R。其中，NOI是指()。

A、物業(yè)年潛在經(jīng)營(yíng)收入

B、物業(yè)年實(shí)際收入

C、物業(yè)的年經(jīng)營(yíng)收入

D、物業(yè)年凈經(jīng)營(yíng)收入

6、債務(wù)融資的資金融出方承擔(dān)較少的項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)，其所獲得的報(bào)酬是融資協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息和有關(guān)費(fèi)用。()

A、對(duì)

B、錯(cuò)

7、以下關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的含義，描述正確的是()。

A、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的特點(diǎn)，是在融資過(guò)程中的存儲(chǔ)、信貸關(guān)系，都是以房地產(chǎn)企業(yè)為核心

B、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資一般包括資金籌措和資金供應(yīng)

C、通過(guò)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目融資，投資者通?？蓪⒐讨谕恋厣系馁Y產(chǎn)變成可流動(dòng)的資金，使其進(jìn)入社會(huì)生產(chǎn)領(lǐng)域，達(dá)到擴(kuò)充社會(huì)資金來(lái)源、緩解企業(yè)資金壓力的目的D、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的實(shí)質(zhì)，是充分發(fā)揮房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)功能，為房地產(chǎn)投資融通資金，以達(dá)到盡快開(kāi)發(fā)、提高投資效益的目的8、現(xiàn)在借入500元，年利率為10%，兩年后的實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值等于()元。

A、60

5B、600

C、650

D、5509、為了降低建筑安裝工程費(fèi)用的風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商可以采用()的合同形式。

A、固定單價(jià)合同

B、成本加酬金合同

C、分包合同

D、固定總價(jià)合同

10、可行性研究可以分為五個(gè)步驟，以下排序正確的是()。

①調(diào)查研究;②接受委托;③編制可行性研究報(bào)告;④方案的選擇和優(yōu)化;⑤財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和綜合評(píng)價(jià)

A、②④①⑤③

B、②③④①⑤

C、②①③④⑤

D、②①④⑤③

11、()是指企業(yè)行政管理部門為組織和管理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。

A、經(jīng)營(yíng)成本

B、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本

C、期間費(fèi)用

D、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資

12、房地產(chǎn)投資信托按其投資業(yè)務(wù)和信托性質(zhì)的不同可以分為不同類型。按投資業(yè)務(wù)的不同，房地產(chǎn)投資信托可以分為()。

A、權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托

B、債務(wù)型房地產(chǎn)投資信托

C、抵押型房地產(chǎn)投資信托

D、混合型房地產(chǎn)投資信托

13、融資決策具有綜合性、政策性和調(diào)節(jié)性等特點(diǎn)，其中()是融資決策的關(guān)鍵。

A、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題

B、確定融資決策目標(biāo)

C、擬定決策方案

D、融資方案選優(yōu)

14、在我國(guó)，當(dāng)前的土地使用者擁有國(guó)有土地使用權(quán)出讓的一級(jí)市場(chǎng)，對(duì)有關(guān)土地的交易有著至關(guān)重要的作用。()

A、對(duì)

B、錯(cuò)

15、可行性研究報(bào)告批準(zhǔn)后，規(guī)劃設(shè)計(jì)工作就開(kāi)始了，需要對(duì)方案進(jìn)行比較選擇和重新論證。()

A、對(duì)

B、錯(cuò)

16、金融機(jī)構(gòu)為了降低自身的資金損失風(fēng)險(xiǎn)，提高貸款償還的可能性，通常會(huì)要求對(duì)房地產(chǎn)貸款進(jìn)行擔(dān)保。房地產(chǎn)貸款擔(dān)保方式包括()。

A、保證

B、抵押

C、質(zhì)押

D、名譽(yù)

17、()是指當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)上需求增長(zhǎng)趕不上供給增長(zhǎng)的速度，出現(xiàn)了空置率上升、物業(yè)價(jià)格和租金下降的情況。

A、房地產(chǎn)泡沫

B、房地產(chǎn)市場(chǎng)中的過(guò)度開(kāi)發(fā)

C、房地產(chǎn)適度經(jīng)營(yíng)

D、房地產(chǎn)過(guò)剩

18、在房地產(chǎn)投資過(guò)程中，政府任何法律政策，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生巨大的影響，從而給投資者帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。()

A、對(duì)

B、錯(cuò)

19、業(yè)主授予物業(yè)管理者的權(quán)利范圍也有很大差別，有些業(yè)主只對(duì)重大決策問(wèn)題發(fā)表意見(jiàn)，但也有些業(yè)主可能希望對(duì)有關(guān)細(xì)節(jié)問(wèn)題亦予過(guò)問(wèn)。()

A、對(duì)

B、錯(cuò)

20、可行性研究費(fèi)一般占項(xiàng)目總投資的()。

A、1%～2%

B、2%～4%

C、1%～3%

D、1%～4%

參考答案：

1、B

2、C

3、A C D

4、B

5、D6、B

7、B C D

8、A

9、D

10、D11、C

12、A C D

13、D

14、B

15、B16、A B C

17、B

18、B

19、A 20、C

第四篇：房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》訓(xùn)練題2017

1、下列計(jì)算一半建筑面積的是()。

A.無(wú)柱的雨篷

B.無(wú)頂蓋的室外樓梯

C.騎樓

D.無(wú)頂蓋的陽(yáng)臺(tái)

答案：B2、個(gè)人住房貸款比例不高于所購(gòu)房屋價(jià)款或評(píng)估價(jià)值的()%。

A.60

B.70

C.80

D.90

答案：C3、已售公有住房的住宅公共部位維修基金向()籌集。

A.房管部門

B.物業(yè)管理公司

C.住房公積金管理中心

D.售房單位和購(gòu)房人

答案：D4、契稅的課稅對(duì)象為()。

A.房地產(chǎn)的出售人

B.房地產(chǎn)的購(gòu)買人

C.房地產(chǎn)的使用權(quán)人

D.發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移的房地產(chǎn)

答案：D5、屬于直接融資的金融工具為()。

A.存款單

B.保險(xiǎn)單

C.支票

D.銀行承兌匯票

答案：C6、銀行向居民購(gòu)買住宅提供抵押貸款的方式屬于()。

A.商業(yè)信用

B.國(guó)家信用

C.消費(fèi)信用

D.A和C

答案：C7、保險(xiǎn)人為債務(wù)人的信用提供擔(dān)保的險(xiǎn)種稱為()。

A.財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)

B.保證保險(xiǎn)

C.責(zé)任保險(xiǎn)

D.信用保險(xiǎn)

答案：D8、保險(xiǎn)合同的客體為()。

A.保險(xiǎn)人

B.保險(xiǎn)利益

C.保險(xiǎn)金額

D.被保險(xiǎn)人

答案：B9、股票與債券的共性是()。

A.收益性

B.償還性

C.安全性

D.市場(chǎng)價(jià)格與票面價(jià)值的一致性

答案：A10、投資基金證券的持有人與發(fā)起人的關(guān)系是()關(guān)系。

A.股權(quán)

B.債權(quán)

C.契約

D.債務(wù)

答案：C

11.下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命的說(shuō)法中，不正確的有()。

A.房地產(chǎn)同時(shí)具有經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命

B.自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)

C.如果房地產(chǎn)維護(hù)狀況良好，可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命

D.房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與使用性質(zhì)無(wú)關(guān)

E.房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下，房地產(chǎn)收入大于零的持續(xù)時(shí)間

答案：DE

12.下列風(fēng)險(xiǎn)中，不屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是()。

A.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

B.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)

C.購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)

D.比較風(fēng)險(xiǎn)

答案：D

13.某投資市場(chǎng)的平均收益率為15%，銀行貸款利率為5.6%，國(guó)債收益率為4.5%，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)為0.5。那么，當(dāng)前房地產(chǎn)投資的折現(xiàn)率為()。

A.10.3%

B.7.17%

C.9.75%

D.8.59%

答案：C

14.在房地產(chǎn)周期循環(huán)周期過(guò)程中，空置率持續(xù)下降到合理的空置率以下的階段為房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期中的()。

A.第一階段

B.第二階段

C.第三階段

D.第四階段

答案：B

15.在測(cè)算資本金融資成本時(shí)，其資金占用費(fèi)是按()計(jì)算的。

A.綜合利率

B.貸款利率

C.折現(xiàn)率

D.機(jī)會(huì)成本

答案：D

16.()，是把金融機(jī)構(gòu)所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達(dá)到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)等目的。

A.間接投資于房地產(chǎn)企業(yè)債券

B.房地產(chǎn)抵押擔(dān)保

C.住房抵押貸款證券化

D.投資于金融證券

答案：C

17.某城市2004年存量商品住房的吸納率為55%，則該城市同期存量商品住房的吸納周期是()

A.1.8月

B.2.5季

C.1.8年

D.0.45年

答案：C

18.下列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分的說(shuō)法，不正確的是()。

A.二級(jí)市場(chǎng)是指土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場(chǎng)

B.三級(jí)市場(chǎng)是指存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)

C.按照增量存量的方式，將土地市場(chǎng)劃分為一級(jí)土地市場(chǎng)和二級(jí)土地市場(chǎng)

D.按照增量存量的方式，房屋市場(chǎng)劃分為一級(jí)房屋市場(chǎng)，二級(jí)房屋市場(chǎng)和三級(jí)房屋市場(chǎng)

答案：D

19.在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，主要負(fù)責(zé)在工程建設(shè)前進(jìn)行開(kāi)發(fā)成本估算、工程成本預(yù)算，在工程招標(biāo)階段編制工程標(biāo)底，在工程施工過(guò)程中負(fù)責(zé)成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后進(jìn)行工程結(jié)算的，一般是()。

A.造價(jià)工程師

B.結(jié)構(gòu)工程師

C.設(shè)備工程師

D.監(jiān)理工程師

答案：A

20.由于施工工期延長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)有()。

A.使項(xiàng)目的規(guī)模、布局發(fā)生變化

B.承擔(dān)更多的貸款利息

C.增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資成本

D.還要承擔(dān)總費(fèi)用上漲的風(fēng)險(xiǎn)

E.合約變更引起的風(fēng)險(xiǎn)

答案：BCD

第五篇：2017房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》鞏固題

1、下列計(jì)算一半建筑面積的是()。

A.無(wú)柱的雨篷

B.無(wú)頂蓋的室外樓梯

C.騎樓

D.無(wú)頂蓋的陽(yáng)臺(tái)

答案：B2、個(gè)人住房貸款比例不高于所購(gòu)房屋價(jià)款或評(píng)估價(jià)值的()%。

A.60

B.70

C.80

D.90

答案：C3、已售公有住房的住宅公共部位維修基金向()籌集。

A.房管部門

B.物業(yè)管理公司

C.住房公積金管理中心

D.售房單位和購(gòu)房人

答案：D4、契稅的課稅對(duì)象為()。

A.房地產(chǎn)的出售人

B.房地產(chǎn)的購(gòu)買人

C.房地產(chǎn)的使用權(quán)人

D.發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移的房地產(chǎn)

答案：D5、屬于直接融資的金融工具為()。

A.存款單

B.保險(xiǎn)單

C.支票

D.銀行承兌匯票

答案：C6、銀行向居民購(gòu)買住宅提供抵押貸款的方式屬于()。

A.商業(yè)信用

B.國(guó)家信用

C.消費(fèi)信用

D.A和C

答案：C7、保險(xiǎn)人為債務(wù)人的信用提供擔(dān)保的險(xiǎn)種稱為()。

A.財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)

B.保證保險(xiǎn)

C.責(zé)任保險(xiǎn)

D.信用保險(xiǎn)

答案：D8、保險(xiǎn)合同的客體為()。

A.保險(xiǎn)人

B.保險(xiǎn)利益

C.保險(xiǎn)金額

D.被保險(xiǎn)人

答案：B9、股票與債券的共性是()。

A.收益性

B.償還性

C.安全性

D.市場(chǎng)價(jià)格與票面價(jià)值的一致性

答案：A10、投資基金證券的持有人與發(fā)起人的關(guān)系是()關(guān)系。

A.股權(quán)

B.債權(quán)

C.契約

D.債務(wù)

答案：C11、施工企業(yè)的建設(shè)工程保修期，自()起計(jì)算。

A.已按合同約定完成所有工程項(xiàng)目之日

B.竣工驗(yàn)收之日

C.竣工驗(yàn)收合格之日

D.建設(shè)單位同施工單位共同簽署保修書(shū)之日

答案：B12、轉(zhuǎn)移登記應(yīng)當(dāng)在事實(shí)發(fā)生之日起()內(nèi)提出申請(qǐng)。

A.30日

B.60日

C.90日

D.10日

答案：C13、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)中，三級(jí)機(jī)構(gòu)可以()的評(píng)估項(xiàng)目。

A.在其注冊(cè)地省、自治區(qū)范圍內(nèi)，從事建筑面積5萬(wàn)m2以下

B.在其注冊(cè)地省、自治區(qū)范圍內(nèi)，從事建筑面積.5萬(wàn)m2以下

C.在其注冊(cè)地城市區(qū)域內(nèi)，從事建筑面積.5萬(wàn)m2以下

D.在其注冊(cè)地城市區(qū)域內(nèi)，從事建筑面積5萬(wàn)m2以下

答案：D14、地形圖中的地貌是指()。

A.地表面高低起伏的形態(tài)

B.地表面上固定的物體

C.土地的編號(hào)、利用類別、等級(jí)、面積等

D.地塊的坐落、四周界址、尺寸、土地利用狀況等

答案：A15、電氣安裝工程屬于()。

A.工程項(xiàng)目

B.分項(xiàng)工程

C.分部工程

D.單位工程

答案：C16、自動(dòng)噴灑系統(tǒng)屬于()。

A.生活給水系統(tǒng)

B.生產(chǎn)給水系統(tǒng)

C.消防給水系統(tǒng)

D.熱水供應(yīng)系統(tǒng)

答案：C17、某企業(yè)會(huì)計(jì)拒絕將該企業(yè)所有者的個(gè)人支出計(jì)入企業(yè)損益的依據(jù)是()。

A.相關(guān)性原則

B.劃分收益性支出與資本性支出原則

C.貨幣計(jì)量假設(shè)

D.會(huì)計(jì)主體假設(shè)

答案：D18、從組織形式上看，我國(guó)的商業(yè)銀行實(shí)行的是()。

A.分支行制

B.單元銀行制

C.集團(tuán)限行制

D.連鎖銀行制

答案：A19、下列關(guān)于市場(chǎng)失靈的說(shuō)法錯(cuò)誤的是()。

A.對(duì)市場(chǎng)某種程度的壟斷和完全壟斷使得資源配置缺乏效率

B.外部性可以是正的也可以是負(fù)的C.市場(chǎng)可以有效地提供私人物品與公共物品

D.信息不完全可能導(dǎo)致市場(chǎng)失靈

答案：C20、私人物品的特征如下()。

A.既無(wú)競(jìng)爭(zhēng)性又無(wú)排他性

B.既有競(jìng)爭(zhēng)性又有排他性

C.有競(jìng)爭(zhēng)性、無(wú)排他性

D.有排他性、無(wú)競(jìng)爭(zhēng)性

答案：B