第一篇：城中村改造工作調研報告（范文模版）

城中村改造工作調研報告

縣委組織部

根據(jù)掛職工作安排，結合我縣城市化建設需要，7月14日，第二批赴江干區(qū)掛職工作組組長曾祥煜同志親自帶隊，由掛職干部26人組成調研組，對江干區(qū)城中村改造工作進行專題調研。調研工作得到了江干區(qū)城中村改造辦公室的盛情接待和大力支持，調研組現(xiàn)場觀摩了彭埠街道五堡社區(qū)征遷點，參與了相關部門的座談交流，對江干區(qū)城中村改造的先進經驗和優(yōu)秀做法，深受啟發(fā)！現(xiàn)就結合我縣征地拆遷實際工作和城市化建設需要，認真進行了對比分析和梳理總結，形成調研情況報告如下：

一、基本情況

江干區(qū)位于杭州主城區(qū)的東部，下轄8個街道，面積105平方公里，共有社區(qū)143個，行政村4個，常駐人口74.1萬。近年來，江干區(qū)搶抓杭州市委市政府“擁江發(fā)展、跨江發(fā)展”的總體城市建設戰(zhàn)略布局和G20杭州峰會等歷史性機遇，堅持“聲勢越大、阻力越小，前期越深、工作越順，速度越快、成本越低”的理念，層層壓實責任、層層落實任務，全力抓好城中村改造工作。通過三年時間，完成全區(qū)57個城中村（社區(qū)）征收農戶（居民）10000余戶，拆整結合改造13000戶，拆除房屋450余萬平方米，搬遷企業(yè)480余家，完成安置10000余戶，征收整治改造范圍共20平方公里，“國內一流現(xiàn)代化中心區(qū)”基本成型，實現(xiàn)了城郊結合部向大都市中心區(qū)的逐步蝶戀。

二、主要做法及成效

（一）科學高點定位，激發(fā)黨員干部干事創(chuàng)業(yè)激情。從思想上高度認識城中村改造是推進城市化、國際化、現(xiàn)代化“三化”融合發(fā)展的重要平臺，以全球思維、世界眼光高度定位城中村改造目標。著力把江干打造為錢江新城建設的“點睛之筆”,世界名城建設的“典范之作”,呈現(xiàn)城市國際化、人文生態(tài)融合的時尚之美。把啟動大會舉辦到錢江新城G20峰會場，引領全體干部和群眾代表親身體驗城中村改造到錢江新城華麗轉變，堅定城中村改造工作的信心和決心。

（二）堅持目標導向，找準問題精準施策各個突破。搶抓城中村改造歷史發(fā)展機遇，牢固樹立“干五年不如拼一年，拼一年不如苦半年”的為民服務理念，明確“五年目標、三年任務、兩年完成”.將城中村改造科學劃分為錢江新城擴容區(qū)、筧橋機場周邊區(qū)塊、運河沿線及周邊區(qū)塊“三大區(qū)塊”,每個區(qū)塊以社區(qū)為單位，詳細明確具體的任務清單，完成時限、方法措施和責任人員。以提升群眾獲得感為出發(fā)點，堅持把政策輿論導向放在首位，把溝通交流關心和落實保障措施做在前列，積極引導廣大群眾以主人翁的姿態(tài)，理解和支持城中村改造，以民主促民生，確保征遷工作“一戶不剩、一事不留、一天不拖”.截止6月30日，全區(qū)完成住戶丈量3955戶，簽約3954余戶，拆除2844戶，順利實現(xiàn)了時間過半、任務過半。

（三）堅持剛性原則，高標準高質量完成目標任務。堅持“全面覆蓋、不留死角、能拆則拆、能快則快”的原則，實行“6十1”、“白加黑”、“晴+雨”無休工作制度，發(fā)揚“敢于負責、甘于奉獻、干字當頭、敢為人先”的江干精神，整個團隊目標一致，領導班子率先垂范，全體黨員干部奮戰(zhàn)一線，不辭辛勞，攻堅克難，當日目標當日完成，當日問題當日解決。堅持“一把尺子量到底”的剛性政策原則，嚴格落實“分類核價、逐戶定價、一口報價、一分不加”征收操作機制，堅守口徑之外無口徑、政策之外無政策，全程接受群眾的的參與和監(jiān)督，杜絕了“釘子戶”的無理要求，確保了征遷工作公開、高效和平穩(wěn)推進。

（四）建立聯(lián)動機制，凝聚打贏城中村改造的強大合力。以區(qū)委區(qū)政府的堅強領導為核心，全區(qū)各部門、街道、社區(qū)上下一心，群策群力，為打贏城中村改造攻堅戰(zhàn)凝聚了巨大合力。建立區(qū)、街道、社區(qū)三級班子領導聯(lián)系機制，區(qū)班子成員定點聯(lián)系片區(qū)，街道班子成員定點聯(lián)系社區(qū)，社區(qū)班子成員定點聯(lián)系征遷居民，點、線、面全面協(xié)調困難問題，督導征收工作順利推進。區(qū)分管領導堅持每周六帶隊赴各征遷一線現(xiàn)場辦公，與各部門、街道形成合力，重點解決急難問題。共抽調全區(qū)各單位79名干部充實征遷工作力量，公安、國土、信訪等部門長期派駐征遷一線，現(xiàn)場幫助解決實際困難和問題，動員大量公益組織積極投身征遷工作，組織“愛心幫幫團”等志愿者服務隊免費為征遷居民，提供老屋合影、義務搬家、家裝設計和房屋租賃等20多項服務。

三、我縣城市規(guī)劃化建設的啟示和設想

（一）加強規(guī)劃引領

城市規(guī)劃是城市化建設的指導藍圖，城市規(guī)劃的好壞決定著城市發(fā)展的水平、速度和質量。由于我縣前期規(guī)劃設計人員欠缺，城市發(fā)展規(guī)劃比較滯后，一些路網管網狹窄零亂，一些公共服務設施狹小欠缺，一些房屋建筑建了又拆，很多基礎設施建設都欠缺前瞻性和長遠性，適應不了城市化發(fā)展建設的需要，經不起長久考驗。在城中村改造過程中，缺少全局理念，一些整齊雄偉的重建建筑群中，還有很多陳舊零亂的居民自建房。要解決以上問題，一是在思想上必須高度重視規(guī)劃工作的重要性，按照戰(zhàn)略性、全局性、科學性、前瞻性要求，加強協(xié)調配合，共同把城市規(guī)劃工作做好、落實好。通過規(guī)劃，實現(xiàn)城市科學有序擴張，提高土地收益率，提升城市的綜合實力和整體形象，帶動城市經濟發(fā)展。二是必須依托現(xiàn)有城市規(guī)劃，根據(jù)國家新型城市化要求，按照城市道路寬暢便捷，市政設施配套完善，學校醫(yī)院布局合理，體育場館功能齊全，公園綠地風景宜人，人居環(huán)境整潔美觀的城市規(guī)劃要求，突出民生至上，突出“全域規(guī)劃、產城融合、城鄉(xiāng)一體”理念，編制完善全縣新型城鎮(zhèn)化總體規(guī)劃。做到城鎮(zhèn)發(fā)展、土地利用、產業(yè)發(fā)展等總體規(guī)劃相銜接，形成城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、專項協(xié)調、覆蓋全域的規(guī)劃體系，著力解決規(guī)劃跟不上發(fā)展、不適應建設的問題。

（二）加強人才隊伍建設

無論是哪一項工作，人力資源是第一根本。推動城中村改造，推進城市化建設發(fā)展，關鍵在于建立一支講奉獻、技術精、敢擔當、有作為的人才引領隊伍。一是加強城市規(guī)劃人才隊伍建設。高度重視規(guī)劃人才的引進工作，加大人才引進的政策支持力度，積極尋求人才引進的新途徑新方法，通過到規(guī)劃院校直接引進和事業(yè)單位招考急需專業(yè)技術人員等方式，夯實城市規(guī)劃人才隊伍建設，努力建設一支高水平的規(guī)劃隊伍，保障城市化建設的快速健康發(fā)展。二是加強農村黨員隊伍建設。農村黨員工作在農村基層一線，是黨的路線方針政策的具體執(zhí)行者，是推動科學發(fā)展、促進社會和諧、服務人民群眾的主力軍。農村黨員干部隊伍素質的高低、能力的強弱，直接影響到農村各項事業(yè)發(fā)展和穩(wěn)定大局。要把講奉獻，敢擔當、有作為、能帶頭的村民作為黨員發(fā)展的后備力量，充分利用各級黨校、實踐基地、遠程站點等教育陣地，強化黨員素質提升培訓，不斷增強農村黨員隊伍的凝聚力和戰(zhàn)斗力。在征地拆遷，推進城市化建設的過程中，充分發(fā)揮黨員先鋒模范作用，帶頭走在執(zhí)行政策和開展工作的第一線，為堅決打贏城中村改造和推進城市化建設發(fā)展攻堅戰(zhàn)而奮斗。

（三）堅持政策剛性原則

嚴格執(zhí)行規(guī)劃建設標準，堅持一張規(guī)劃圖建設到底，區(qū)、街道、社區(qū)三級班子目標一致，堅決杜絕違法違章建設行為；堅持政策剛性，堅守政策底線，堅決維護被征收戶合法利益，嚴格杜絕釘子戶不合理的利益訴求是江干區(qū)城中村改造和城市化建設順利推進的堅強基石。在我縣的征地拆遷過程中，時常會有一些比較刁鉆的釘子戶，為了尋求個人利益的最大化，提出了比較蠻橫的利益要求，甚至有的還乘機“種房”、“栽樹”、“添人”,為了不影響工程施工進度，一些部門無可奈何滿足了他們的要求，造成老實人配合在先吃虧、釘子戶阻撓隨后得利的反面現(xiàn)象。同樣在城市化建設推進過程中，一些開發(fā)商和個體戶，為了建設樓盤和住房獲取得利，不惜托關系、走后門，不按照規(guī)劃統(tǒng)一標準建設的行為時有發(fā)生。以上這些現(xiàn)象，既影響了規(guī)劃政策的公開公平公正度，也在一定程序上削弱了政府的公信力，極大地給城市化建設帶來了很大弊端。通過對比，要改變現(xiàn)狀，一是要堅持城市規(guī)劃剛性原則。城市規(guī)劃的目的，就是為了指導建設，城市規(guī)劃一經批準，就要嚴肅化法定化，任何單位和個人都必須嚴格遵守和執(zhí)行。要堅持保持規(guī)劃的延續(xù)性，加強管控，及時制止違法違規(guī)行為，切實維護好規(guī)劃的權威性和嚴肅性，確保城鎮(zhèn)化建設有條不紊的推進。二是要堅持征地補償剛性原則。在摸底排查、房屋丈量、簽約清退和補償安置的每一個環(huán)節(jié)，都要堅持一個政策管到底，“一把尺子”量到底，“一個標準”貫始終，堅持口徑之外無口徑、政策之外無政策，不搞特殊化，對未按時簽約和無理阻攔的，一律按照相關政策嚴格執(zhí)行。三是要堅持陽光作業(yè)剛性原則。整個征地拆遷和城市化建設過程，都要堅持公開公平公正原則，堅持每一項決策，每一個環(huán)節(jié)，每一個步驟都讓群眾知曉，都讓群眾參與、決策，嚴格按照“四議兩公開”程序，對政策制定和執(zhí)行情況實時進行全民公開，保證在陽光下運行。

（四）加強部門聯(lián)動

對比江干，我們三穗城市化建設還比較滯后，城市化率和各項基礎設施都比較落后，我們更應該學習借鑒“敢于負責、甘于奉獻、干字當頭、敢為人先”的江干精神，牢固樹立核心和大局意識，心往一處想、智往一處謀、力往一處聚、勁往一處使，堅定城市化建設的信心和決心，咬定目標，迎難而上，苦干實干。住建、國土、水利等相關部門一定要各司其職，各盡其責，重點做好城市規(guī)劃、項目建設、社會保障等各項工作，多條渠道進水灌溉，一個龍頭出水豐收，凝聚新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的強大合力。一是堅持政策引領。嚴格按照城市化建設規(guī)劃方案和推進措施要求，結合部門實際情況，明確目標、強化責任，細化任務。二是強化部門聯(lián)動。發(fā)揮住建、國土、水利、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等相關部門的職能作用，實現(xiàn)各個部門之間的無縫鏈接，全力以赴協(xié)作配合，保質保量完成征地拆遷和城市化建設工作。三是加強督促檢查。制訂專項工作督查辦法和考核細則，進一步明確分工，加強對各環(huán)節(jié)工作進展的監(jiān)督和檢查，促進工作高效落實。四是強化輿論宣傳。采取懸掛橫幅、張貼標語、啟動宣傳車等形式，爭取社會各界的積極支持和人民群眾的廣泛參與；深入調查走訪，及時發(fā)現(xiàn)工作中存在的難點和疑點問題，做到心中有底，有針對性地開展工作；發(fā)動黨員干部帶頭作用，帶頭簽訂拆遷協(xié)議，帶頭落實制度政策，帶頭投入崗位工作，形成人人參與、人人支持城市化建設的濃厚氛圍。

（五）堅持為民服務

城中村改造是事關長遠發(fā)展、打造品質城市、改善群眾生活的好事實事，要堅持民生為先，敢于擔當、積極作為、迎難而上，要以堅強的決心和堅定的信心打贏城中村改造硬仗。一是要以群眾的利益為出發(fā)點和落腳點，一切為了群眾、一切相信群眾、一切依靠群眾，依法辦事，依法用權，完善民主程序，想方設法保證群眾利益最大化。在征拆初期，要廣泛宣傳征地拆遷的重要性和必要性，取得廣大群眾的充分理解和大力支持；征遷開始后，要深入每家每戶，講政策，談利弊，主動幫助被拆遷戶解決困難，為征遷居民，提供老屋合影、義務搬家、家裝設計和房屋租賃等多項服務需求。二是探索村級集體經濟發(fā)展用地，為村集體和村民長久生計留足發(fā)展空間，由村集體統(tǒng)一管理，統(tǒng)一經營，村民人股，定期分紅，讓百姓短期有收入，長期有保障。以杭州10%留用地開發(fā)項目力促集體經濟提質增效模式為導向，探索村級耕地面積的10%用于旅游開發(fā)或耕地出租，按照每畝每年700元的出租價格，每個行政村每年至少可以增長集體經濟20萬元。另外，還可以探索以出租和開發(fā)的方式，充分盤活易地扶貧搬遷所涉及到的山林土地，實現(xiàn)村集體經濟“多元化”增收。

第二篇：城中村改造調研報告

關于雁塔區(qū)城中村改造問題調研報告

2012年11月8日我們一行五人組成的調研小組以城中村改造中存在的問題為切入口，對雁塔區(qū)城中村改造辦公室進行了深入調研?，F(xiàn)將調研情況報告如下。

一、調研目的1.城中村改造之無形改造過程中所體現(xiàn)出來的問題，以及村名回遷以后的生活狀況。

2.西安市雁塔區(qū)城中村改造之具體數(shù)據(jù)收集。

3.改造過程中出現(xiàn)了什么問題，改造完成后發(fā)現(xiàn)了什么問題，以及有哪些需要改進的地方。

二、雁塔城中村改造的基本情況

1.全區(qū)一共120個城中村的無形改造全部由雁塔區(qū)城中村改造辦公室進行。

2.通過土地確權改造四個村，即后村，響塘村，西三爻（堡），雙橋頭。

3.將集體土地轉性為國有土地也可通過征收的程序，但在具體操作過程中存在手續(xù)繁瑣以及耗時過長的問題，因而城中村改造過程中都通過提地確權的程序來完成土地轉性問題。

4.雁塔區(qū)已拆25個城中村，安置回遷6個村，采取“就近安置，原址新建”的原則。

5.2007年以前，自主改造4個村，即新加坡，長延堡，西三爻（堡）。

6.2007年，城中村改造辦公室成立，后村成為政府主導改造的第一村。

7.完成經濟體制改造的共70個村，完成標準即，報民政局拿到完成批復。改造規(guī)模不能低于2000戶，村規(guī)模小的就近合并為一個社區(qū)。

8.目前，34個完成改造的城中村有民政局統(tǒng)一管理，成為社區(qū)，農民轉化為居民，并且完成經濟體制改革，成立社區(qū)。

9.改造賠付方式主要有3種，即房屋+預留地，房屋+商業(yè)面積，房屋+貨幣。

三、無形改造中存在的問題

1． 醫(yī)療保險問題

主要體現(xiàn)在政府政策盾上。2007年，市政府157號文件指出“自轉為居民后，5年以內仍可享受惠民政策?！蓖辏行l(wèi)生局發(fā)文指出“戶口本轉化為居民，則不能參加農合?！倍r合只需要農民繳納30元即可享受的醫(yī)療保險，轉化為居民后需繳納180元才能享受城鎮(zhèn)居民醫(yī)療保險。目前，此問題仍未解決。

2.養(yǎng)老保險問題

曲江管委會已解決此問題，主要存在于高新區(qū)，已拆村養(yǎng)老保險未落實。

4.村民不愿意回遷的原因主要有：對過渡費不滿意以及對房屋質量、戶型不滿意。

四、經濟體制改造的基本情況

1.由原來的“改制先行，改建跟進”原則改變?yōu)椤坝行螣o形同步

原則”，以此來解決股民基準日確定工作中存在的由于時間差的問題導致的在冊人員確定紊亂的情況。

2.“農轉居”啟動依據(jù)：首先由城改辦提出關于“農轉居“的申請，在得到市政府的批復后才能真正意義上啟動，并嚴格按照批復逐級審查。

3.“農轉居“后的具體實施步驟：清產核資；股份量化；成立公司。其中，清產核資由城改辦委托具有資質的專業(yè)公司進行，股東名單以及股權的量化都要進行公示，在最后的會議紀要以及公示名單成冊后意味著經濟體制改造工作全部完成。

4.在公司成立后仍然存在著缺乏監(jiān)督其具體工作實施情況的特別監(jiān)督小組，以至于其具體盈利虧損情況得不到有效的監(jiān)管，進而導致有的公司只是一個空殼。

5.經濟體制改造工作具有非常強的專業(yè)性，以至于城改辦不能實現(xiàn)自己的只能，而只能委托專業(yè)公司完成，若委托的公司出現(xiàn)問題，則會導致村民利益受損。

6.雁塔區(qū)城改辦于2008年從城建局的一個科室中獨立出來，為全額撥款事業(yè)單位，人員從18人擴展到30人，其中在編19人，設有7個科室，其中有3個處級職務，7個科級職務。

五、城改辦的具體職責

1.有形改造

2.無形改造

3.安置回遷

4.項目監(jiān)管

安置房的選址由市政府統(tǒng)一規(guī)定，在確定方案之前，市上有“控規(guī)圖”，通常采取“統(tǒng)一拆遷，集中安置”的原則。楊家村改造中，存在遺址保護問題，改造后只剩余53畝土地，不能在原地建房集中安置，因此由政府在明德門、丈八溝東路附近團購商品房解決其安置問題，因此產生“租住分離”問題，同時，“原址就地安置”也可能會引來新的城中村問題。

六、拆遷安置方案的確定

1.調查村莊基本情況，分析改造的必要性和可行性。

2.確定建設方案，即有形改造方案。

3.確定經濟體制改革方案，即無形該做方案。

4.具體改造過程中的資金來源與資金保障。

5.完成拆遷安置工作。

6.對于改造后成立公司的經濟效益分析，完成可行性研究報告。

7.報市城改辦，按照文件批復內容具體實施。

七、拆遷安置方案的具體實施

1.由市級城改辦辦理拆遷手續(xù)。

2.成立動遷隊，進村進行宣傳工作。

3.同時進行拆遷安置評估。

4.由城改辦、街道辦事處抽調人員共同審核補償協(xié)議。

5.支付補償款。

在拆遷安置工作的全程中，都由開發(fā)商全程參與。在申報城改手續(xù)

前，即已確定開發(fā)商。成為介入城改開發(fā)商的具體條件是：

1.注冊資金五千萬元以上。

2.具備實施改造實力與資金實力。

3.無不良信譽記錄。

政府組織專家對開發(fā)商進行評估，結果報至區(qū)城改領導小組，由其決定最終選定的開發(fā)商，全程無村民參與。

目前，由于國家調控政策的出臺，導致開發(fā)商介入城改安置房項目的積極性不高，會對安置房的進度有一定影響。這些影響開發(fā)商積極性的政策有：

1.土地出讓金由25%提高到40%。

2.2011年3月28日起，新批項目開發(fā)用地的5%針對城市低收入人群配置廉租房。

3.安置面積與開發(fā)面積嚴格按照1:2的比例執(zhí)行。

4.容積率二環(huán)以內5.5，二三環(huán)之間3.5-4.5，三環(huán)外是3.5以下。

5.城建配套費上漲90。

八、造過程中村民反應的問題

1.在后村安置的3499套房屋中，其中有160套對戶型設計不滿意，主要反應是采光不好。而經過專家鑒定，造成此問題的主要原因是改造自愿不足，缺口100畝土地，地裂縫等客觀條件限制所造成。

2.房屋質量問題。在安置樓開發(fā)時即有質檢大隊介入，組織驗收，確保質量。在碑林區(qū)、蓮湖區(qū)安置樓存在一梯16戶，后村存在一梯8戶，村民反應較大后，市政府規(guī)定以后安置樓設計不能超過一

梯8戶。

3.村民反應的安置樓裂縫、瓷磚問題等已有專家出具專門評估建議，為后期水泥膨脹導致，不影響房屋安全問題。

4.對于村民所反應的安置樓問題，政府主要通過經濟賠償予以解決，具體為一戶3萬一次性賠付。

九、村民回遷后存在的問題

1.社區(qū)成立后的萬帥娥管理問題。目前對于回遷安置好后并成立社區(qū)的，由正規(guī)的備案過的物業(yè)公司統(tǒng)一管理。但是在實際操作中存在未備案的物業(yè)公司無人監(jiān)管的情況。

2.通過房屋+商鋪模式得到賠付的村民，可分到15平的商業(yè)面積補償，參與年終分紅。商鋪是交由公司統(tǒng)一管理經營，而對于過公司的經營則存在監(jiān)管不力的問題。

3.55平米至65平米的小戶型保障房，有的村將其建成快捷酒店式公寓經營，同樣也存在公司盈利損失無人監(jiān)督的情況。

4.嚴格執(zhí)行保障房不得買賣，交易只能在村民之間進行的原則。

十、對于城中村改造過程中存在問題的建議

1.政府各部門之間應協(xié)調統(tǒng)一，解決政策矛盾問題。

2.高新區(qū)應學習曲江管委會模式盡早落實解決“農改居”后的養(yǎng)老問題。

3.市政部門應當盡快出臺改造完成后對于所成立公司的監(jiān)管政策。

第三篇：城中村改造調研報告

推進“城中村”改造 建文明城區(qū)交流論文

“城中村”是中國城市化進程中的一個必然現(xiàn)象，有其長期的歷史原因和社會原因,在城市建設的不斷發(fā)展過程當中，“城中村”改造成為城市發(fā)展的焦點?！俺侵写濉备脑焓鞘忻袢司迎h(huán)境改善、城市功能完善、城市形象提升、城市基礎設施建設、城市產業(yè)布局的一項綜合性的民生工程，同時也是我區(qū)比較突出的重點難點工作。開發(fā)開放近30年，北侖從一小漁村發(fā)展成國際性大港，可謂突飛猛進，但北侖的“城中村”現(xiàn)象也十分嚴重，有“四不象”之說，雖然這些年進行了一些“城中村”的改造,總體上進度并不是很快。北侖區(qū)作為全市乃至全省對外開放的窗口，以新碶、大碶、霞浦、柴橋等街道組成的中心城區(qū)的建設步伐正在不斷加快，新碶作為北侖中心城區(qū)的核心區(qū)，雖然亮點不少，但整體城市品位仍然不高。尤其是大量“城中村”的存在，不僅使城市寶貴的土地資源未能發(fā)揮其應有的價值、加大了城市管理的難度，而且影響市民的人居環(huán)境和城市的景觀風貌，現(xiàn)代化濱海新城區(qū)的建設亟需對新碶中心城區(qū)核心區(qū)范圍內的“城中村”進行改造。

一、我區(qū)“城中村”的基本情況及存在的問題

(一)基本情況?！俺侵写濉币话闶侵冈诔菂^(qū)范圍內失去或基本失去耕地，仍然實行村民自治和農村集體所有制的村莊。北侖中心城區(qū)核心區(qū)一般指新碶城區(qū)，范圍應為：北至駱霞公路（含橫浦全村）、南至泰山路（含千丈全村）、東至珠江路、西至富春江路。這個范圍內現(xiàn)有22個行政村（實際24個村莊，約7.8萬常住人口，約2.6萬戶），其中“城中村”有15個，戶籍人口26650人，13952戶，外來人口81200人。“城中村”在形成過程中雖然帶來各種問題和矛盾，但無疑也在發(fā)揮獨特的作用：一是為大量外來務工人員提供了廉價的居住房，從而為本地企業(yè)提供了充足勞動力，這也是北侖快速發(fā)展的源泉之一；二是為村民和村集體帶來了穩(wěn)定收入。大量外來人口涌入帶來“城中村”異常繁榮，有的村甚至已發(fā)育成內地小縣城規(guī)模，如高塘村、沿海村，從而造成租賃市場火爆，村民和村集體相當一部分收入來自地租、房租。三是保留了傳統(tǒng)的民俗?！俺侵写濉钡拇嬖?，客觀上為北侖習俗提供了傳承下去的土壤，北侖民俗是浙東文化的組成部分，具有一定的歷史文化價值。

(二)存在的問題?！俺侵写濉痹诒眮鲩_發(fā)開放進程中發(fā)揮獨特的作用，但同時存在相當多的問題，而且是問題多于作用。

1、違章建筑多。由于“城中村”租房炙手可熱，受利益驅使，亂搭建、亂加蓋等違章建筑十分普遍，多年來這些違章建筑一直存在，并沒有得到有效查處，給“城中村”下步改造帶來巨大壓力。

2、環(huán)境狀況差。由于“城中村”居住大量外來務工人員，居住環(huán)境不堪重負?！俺侵写濉惫珟豢叭肽?，基本上沒有水沖洗，大多沒有照明，甚至沒有門窗?！俺侵写濉崩?、站數(shù)量不夠、質量也不高?！俺侵写濉眮y張貼現(xiàn)象相當普遍。“城中村”道路狹窄，通行困難?！俺侵写濉辈藞鲂l(wèi)生不佳，大多難以入腳。

3、管理難度大。“城中村”中外來務工大多超過本地村民，成分復雜?！俺侵写濉本Σ涣?，治安狀況差，案件頻發(fā)。計生、環(huán)衛(wèi)、市場管理等也都由村委會承擔，人手、經費都成問題，一個村一年的衛(wèi)生費都要幾十萬元，村里負擔相當重。

4、交通功能弱。歷史上自發(fā)形成的“城中村”缺乏規(guī)劃，使得村內交通混亂，應急車輛無法通行，已對村民的生活安全構成了威脅。與此同時，“城中村”的存在也影響了城市道路的建設，產生了較多的 “斷頭路”（如遼河路、淮河路、太河路等），極大地影響了城市交通功能?！俺侵写濉钡母脑鞂⒂辛徑獬菂^(qū)的交通條件。

二、我區(qū)“城中村”改造的必要性

(一)“城中村”改造是推進城市化進程的需要。

區(qū)委六屆八次全會提出全域城市化，這是加快我區(qū)推進城市化進程和城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的重大戰(zhàn)略部署。區(qū)第七次黨代會又進一步提出打造品質之城、魅力之城、幸福之城，使城市化率達到75%以上，其中中心城區(qū)要突出“現(xiàn)代高端”。“城中村”就是城區(qū)中的農村，而全域城市化是要把農村城市化，所以全域城市化的第一步，也是當務之急就是要進行大規(guī)模的“城中村”改造，否則全域城市化就無法談起。

(二)“城中村”改造是創(chuàng)建文明城市的需要。

嚴重影響北侖的對外形象。疏港高速沿線向家村、大路村、備碶村形象極其不佳，嚴重影響北侖入口形象；橫浦村附近是海上進入北侖的窗口，規(guī)劃已限制20余年，土地閑置嚴重，且規(guī)劃中濱海休閑公園、郵輪碼頭、雜貨碼頭均在此地，如不加以改造也影響城市的整體形象。

寧波實現(xiàn)了創(chuàng)建全國文明城市三連冠，而獲得全國六個三連冠城市只有6個，但“城中村”的存在給文明城市創(chuàng)建帶來諸多麻煩，通過改造，可以完

善中心城區(qū)核心區(qū)的窗口形象，充分展示北侖區(qū)域的特色和品位，為文明城市創(chuàng)建創(chuàng)造良好條件。中心公園、行政中心周邊已是北侖的核心區(qū)塊，是展示北侖形象的重要窗口，而位于該地段的隆順村、貝

(三)“城中村”改造是建設宜居城區(qū)的需要。

中心城區(qū)的“城中村”毗鄰寬廣整潔的馬路與現(xiàn)代化的街區(qū)，村內卻雜亂地分布著缺乏

規(guī)劃甚至是亂搭亂建的平房和樓房，街巷狹窄、地勢低洼，過量的外來低收入人口聚居，居住者犯罪率高，存在較大的安全和治安隱患，基礎設施很不配套，人居環(huán)境相對較差，“城中村”的存在已經越來越影響到城區(qū)的衛(wèi)生、治安等人居環(huán)境，與建設宜居城區(qū)不相適應，必須加以改造。

三、我區(qū)“城中村”改造所面臨的優(yōu)勢及困難

(一)我區(qū)“城中村”改造的優(yōu)勢

1、改造有成功先例。北侖中心城區(qū)典型的“城中村”整村改造有鳳洋村、五星村、鎮(zhèn)安村、下史村、千丈村等5個村，部分改造的有星陽村、橫浦村、高潮村、向村家。正進行改造的有隆順村。這其中困難叢叢，但也有許多經驗，如千丈村改造就比較成功。值得一提的是北侖目前進行的農房“兩改”進展順利，成效顯著，值得借鑒。

2、農村股份制完善。北侖區(qū)始于2002年的農村股份制改革工作，現(xiàn)已基本完成，全區(qū)20多萬農民成了集體資產的股東，應當說北侖農村股份制改革走在全省、全國前列。農村股份制全面建立，使村集體資產量化到個人，村民不會因“城中村”改造失去股份，這個優(yōu)勢在全國全省來說還是比較明顯的，許多地方因股份制未建立或不完善，村民擔心自己權益受到損害而不愿意進行“城中村”改造。

3、全區(qū)綜合實力強大。

地區(qū)生產總值；財政收入；規(guī)模以上工業(yè)產值；實際利用外資；固定資產投資等指標排名居省市前列，總體發(fā)展水平躋身全省前列，現(xiàn)正邁向全國第一方陣?！俺侵写濉备脑煨枰环频娜肆Α⑽锪?、財力，沒有實力則談不上“城中村”改造，北侖綜合實力不斷增強為“城中村”改造提供了有力支撐。

(二)我區(qū)“城中村”改造的面臨的困難

1、村民期望的問題。大多數(shù)村民希望進行“城中村”改造，但對改造的期望值都很高。共同的期望有：拆一賠一(合法非法都要算在內)，原地安置，市價賠償(區(qū)內高檔小區(qū)市價)，原建后拆。而目前上述要求都很難達到。

2、政策時效的問題。前后政策差異大，同一時期也有政策寬松不一現(xiàn)象。政策不調整不可能，調整幅度過大，又造成先前改造對象的心里不平衡，從而引發(fā)矛盾，這是二難的選擇。同一時期也有政策寬松不一則直接造成不公平現(xiàn)象，使正在進行的改造很難進行。

3、安置落實的問題。我區(qū)目前安置有現(xiàn)金補償或調產安置二類，絕大多數(shù)村民選擇的是調產安置。問題是安置房都是先拆后建，過渡期長的達到5-6年之久，而每個村民每月過渡補償費目前是300多元，每戶不超過700元的過渡費無法租到象樣的房子，何況村民還失去了原有的房租，收入減少。安置房地點大多與原有居住地有一定距離，村民也不滿意。區(qū)內原有的安置房檔次都不高，問題還很多，如高鳳新村、濱海錦園，村民反映強烈。由于用地緊張，以后的安置房的都是高層電梯房，如隆順村安置房，而村民最好選擇樓梯房。

4、資金缺口的問題。據(jù)初步測算，按照現(xiàn)行拆遷安置政策，若對15個“城中村”全部改造，收支相抵，大約需虧損60億元，這給區(qū)級財政帶來很大的壓力。即使是部分村采取整治辦法，每戶需要2萬元，鎮(zhèn)安、五星、備碶、沿海、永豐5個村按10318戶計算，約需整治經費2.1億元。

5、社會輿論的問題。目前整個社會輿論對“城中村”改造十分不利，提到“城中村”和征地拆遷，都一味指責當?shù)卣?，如果發(fā)生事件，干部則要承擔嚴重后果，基層街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)已經很難開展工作，一些群眾則漫天要價，各地最?！搬斪討簟睂映霾桓F，許多群眾已經到了完全不講理的地步。

6、老年房等的問題。老年房是北侖一大特色，以往的“城中村”改造都少不了老年安置房，而目前的隆順村則取消了老年安置房，代之為房票、貨幣補貼、人頭方式，但老年村民并不領情，多次到區(qū)、街道上訪過。另農村祖堂(祖屋)也是一大問題，“城中村”散落著大量祖堂(祖屋)，如隆順村就有大大小小祖堂(祖屋)28座。以前的“城中村”改造都新建了祖堂(祖屋)，就是現(xiàn)在正進行的隆順村改造也興建了規(guī)模不小的祖堂，可是將來的“城中村”改造卻很難找到一塊地方去興建這樣祖堂了。

其它問題：“城中村”拆遷后，大量外來務工人員失去廉價居住房，難以維持生計，企業(yè)反映招工更難。如新碶環(huán)衛(wèi)站現(xiàn)有員工500多名，按要求下步要達到1000名左右，但因沒法安排宿舍，很難招到新員工。“城中村”改造后，村民失去了原來租金來源，收入減少，雖然拆遷能得到賠償，但許多村民沒有理財觀念，一夜暴富后結局各異，村里也同樣涉及到后繼發(fā)展的問題。

四、“城中村”改造的對策建議

(一)保障百姓權益?！俺侵写濉备脑炱鋵嵤抢麧櫾俜峙?，目前北侖“城中村”改造不可能做到資金平衡，必要的投入是肯定的，但如果過多投入對其它的百姓又不公平，所以要找到一個平衡點。對于“城中村”村民關心的安置先行、安置房質量、貨幣安置價格、老年村民補貼等熱點問題要全盤考慮，制定政策要反復醞釀，讓絕大多數(shù)村民能夠接受，然后才實施?！俺侵写濉备脑焓且豁椫卮蟮拿裆こ蹋尅俺侵写濉钡拇迕耋w會到政府溫暖。

(二)著手統(tǒng)一運作?！俺侵写濉备脑旃ぷ鲬趨^(qū)委區(qū)政府統(tǒng)一領導下，采用部門分工負責的方式進行，其中，征地、拆遷、配套建設按現(xiàn)有職能分工執(zhí)行。村莊整治改造工作由新碶街道牽頭，規(guī)劃、國土、城管等部門配合，“城中村”整治改造中的與新農村建設有關體制創(chuàng)新等工作由新村辦牽頭實施?！俺侵写濉备脑熘猩婕俺鞘械缆返扰涮自O施建設費用，按原有支出渠道列支。“城中村”改造所需資金由區(qū)財政負責統(tǒng)收統(tǒng)支?！俺侵写濉备脑熨Y金需要作一個中長期預算，分期實施。

(三)進行分類改造。第一類：整體拆遷重建型，包括千丈、星陽、隆順、鳳洋（新涼亭）、橫浦（駱亞線北）5個村，這類城中村總體人居環(huán)境較差，地勢相對較低，交通瓶頸明顯，嚴重影響城區(qū)總體形象，整體拆遷后可提高土地利用率、提升城市核心區(qū)塊的整體形象。第二類：周邊整治完善型，包括大路、向家、貝碶、小山和高潮5個村，這類城中村總體人居環(huán)境尚可，局部存在交通節(jié)點，但有些區(qū)塊主要道路周邊建筑形態(tài)較差，影響市容市貌。開發(fā)之后，有利于消除交通瓶頸，改善市容市貌，整體提升區(qū)塊形象。建議此類區(qū)塊可通過村集體股份合作社統(tǒng)一開發(fā)店鋪的形式實施改造，既改善市容整合形象，又起到增加村級集體經濟收入和實現(xiàn)農民創(chuàng)收的作用。第三類：保留完善整合型，包括鎮(zhèn)安、五星、備碶、沿海、永豐5個村，以及鳳洋安置新村。這一類鎮(zhèn)安、五星、鳳洋大部、沿海局部安置新村，都是在2000年以后新建的農民住宅，建筑質量較高，內部設施完善，適當整合即可。新大路兩側內大路、貝碶村大多數(shù)建筑系90年代以后拆遷安置房，也以內部設施整修，完善基礎設施、方便居民出行、解決立面形象，按照新農村示范村建設模式予以整治為主。備碶地塊近期不符合開發(fā)條件，永豐、沿海大部四面已被工廠包圍，建筑密度很高，近期也不具備開發(fā)條件，逐步改善村民居住環(huán)境。另外，對老街區(qū)塊設想同步考慮城市設計，盡可能按老街坊風格實施改造，努力實現(xiàn)老街區(qū)的改造更新與延續(xù)歷史文脈的有機結合，盡可能把它建設成為具有寧波“城隍廟（老外灘）”或上?！靶绿斓亍憋L格的商業(yè)步行街區(qū)。

(四)做好持續(xù)發(fā)展。“城中村”改造過程中，村級部分二產、三產用房也面臨拆遷，集體經濟有所影響；少數(shù)已轉制的民營企業(yè)廠房也面臨拆遷，搬遷壓力較大。為此，應充分考慮給予村級二產、三產用地和民營企業(yè)工業(yè)用地補償，以鞏固和發(fā)展村級集體經濟。

(五)處理關聯(lián)問題。大規(guī)模拆遷以后，“城中村”外來人口居住問題也需配套解決，由無序出租農民住宅為主，轉向集中建造外來人口居住地來有序解決外來人口居住問題。

“城中村”改造說起難，做起來更難，可謂是目前各級黨委政府的天下第一難事，根本沒有什么靈丹妙方，但如果不去推進，那些“城中村”就永遠存在。實際證明，“城中村”改造越早越好，越晚就越被動，改造成本越高，改造難度和風險越大。越早改，政府所支付的成本越低；越早改，城市綜合管理秩序也就越早統(tǒng)一。目前北侖“城中村”問題突出，但也有優(yōu)勢，相信在黨委政府的大力投入、科學運作下，通過艱苦努力，“城中村”改造必然有新的進展。

第四篇：城中村改造工作的調研報告

城中村改造工作的調研報告

你們知道有關于城中村改造工作的調研報告應該要怎么寫嗎?下面是小編為大家搜集整理出來的有關于城中村改造工作的調研報告，歡迎閱讀!

一、全區(qū)城中村征遷改建進展情況

(一)市定征遷目標完成情況

20**市下達xx區(qū)舊城城中村和棚戶區(qū)改建工作目標任務為：完成征遷面積230 萬平方米，開工面積170萬平方米，投資90億元。截止目前，全區(qū)舊城城中村和棚戶區(qū)共完成征遷面積萬平方米，開工面積萬平方米，投資億元。其中，城中村改造完成征遷126萬平方米，開工面積56萬平方米，完成投

資42億元。

(二)全區(qū)城中村改造進展情況

全區(qū)18個村莊改建立項工作已全部完成，開發(fā)商全部確定。

(1)興隆寨村改建項目。涉及1684戶，目前征收工作基本完成。安置房建設情況：興隆寨村占地畝，安置面積49萬平方米，規(guī)劃建設14棟高層，共分三個地塊進行安置房建設。

(2)南村改建項目。涉及1018戶，目前征收工作基本完成。安置房建設情況：南村安置房占地91畝，安置面積萬平方米，規(guī)劃建設10棟高層，現(xiàn)已全部開工建設。

(3)淺井頭改建項目。涉及1092戶，目前已完成征收741戶。安置房建設情況：淺井頭村共需安置房45萬平方米。規(guī)劃淺井南路以西安置地塊占地72畝，規(guī)劃建8棟安置房。

(4)遇駕溝、小所村改建項目。立項、控規(guī)已完成，征收工作已開展，目前正在根據(jù)公示情況進行規(guī)劃調整，同

時對兩村安置量審核，安置區(qū)場地完成三通一平，已完成地質勘探文物勘探工作，近期安置房即將開工建設。

(5)七里河村銅鑼灣廣場改建項目。立項已批復，土地掛牌進入程序，膠鞋廠地塊已拆遷完畢，文物勘探已完成，安置房即將開工建設。

(6)王府莊改建項目。涉及198戶，目前王府莊村已簽訂協(xié)議124戶。

(7)符家屯村改建項目。該村占地面積441畝，1300戶，4000人，現(xiàn)有建筑面積約86萬平方米。2xxx年12月6日，區(qū)政府與升龍公司簽訂開發(fā)改造意向協(xié)議。今年7月該區(qū)域的控規(guī)，經市規(guī)委會討論通過。目前，該村與開發(fā)企業(yè)已完成洽談，安置區(qū)域已確定，同時安置量審核正在進行。

(8)同樂寨村改建項目。該村占地面積349畝，726戶，2200人，現(xiàn)有建筑面積約42萬平方米。今年7月該區(qū)域的控規(guī)經市規(guī)委會討論通過，目前，工作重點為加快安置量審核、制定詳細開

發(fā)改造安置方案。

(9)唐村改建項目。該村占地面積畝，1215戶，4865人，需安置面積52萬平方米。2xxx年11月編制完成的控規(guī)評審稿中，本區(qū)域內的公共設施及規(guī)劃道路占用該村畝土地，可用于開發(fā)和安置用地 畝。按照控規(guī)中的容積率，可建設總建筑面積(含安置和開發(fā))僅為萬平方米，安置開發(fā)比不足1:1。根據(jù)控規(guī)所設置的容積率必須有350畝土地才能滿足唐村改建需要。

(10)西馬溝、三岔口、大所三村改建項目(洛陽西部生態(tài)城)。對西馬溝村的所有企業(yè)、民宅、無證戶逐一進行排查并核實情況，開發(fā)成本估算工作已完成，已與規(guī)劃設計院對接，正在對該項目內的基礎設施成本費用進行估算。

(11)谷東、谷西、尤東、尤西、王灣五村改建項目(洛陽西部科技城)。五村總占地面積畝，5638戶，16575人，現(xiàn)有建筑面積約236萬平方米。2xxx年4月16日，區(qū)政府與金運佳集團簽訂開

發(fā)建設洛陽西部科技城項目合作協(xié)議。目前，五村地面附屬物丈量已基本完成，人口、戶籍、宅基地已完成鎖定，土地測繪成果已出，正在與開發(fā)企業(yè)、規(guī)劃設計院編制優(yōu)化開發(fā)安置方案。谷東、谷西兩村審核安置量的資料已準備完畢，待上報市舊改辦進行審核。

二、城中村改造的主要做法

(一)堅持科學規(guī)劃，高標準推進城市建設。一是實現(xiàn)控規(guī)編制全覆蓋。區(qū)政府結合城中村、舊城改造，科學編制全區(qū)控制性詳細規(guī)劃，使城市建設在規(guī)劃的指導下科學、有序、健康進行。二是堅持高標準規(guī)劃建設。按照區(qū)委、區(qū)政府確定的龍形經濟產業(yè)帶規(guī)劃，加強對重點區(qū)域和重點項目的規(guī)劃引導，在龍頭經濟板塊，規(guī)劃建設一棟369米的超高層地標性建筑;在龍身經濟板塊，重點打造澗西工業(yè)歷史文化街區(qū);在龍尾經濟板塊，重點打造的洛陽大學科技城。三是城市建設和產業(yè)發(fā)展相統(tǒng)一。結合商業(yè)區(qū)域設置，在城市建設中科學規(guī)劃

商業(yè)和商務設施，通過城市更新實現(xiàn)城區(qū)產業(yè)優(yōu)化升級，加快城區(qū)可持續(xù)發(fā)展。

(二)突出和諧征遷，多層面保障群眾利益。一是注重政策宣傳引導?？茖W制定征收補償安置方案，耐心細致地做好群眾的宣傳發(fā)動工作，通過外出參觀、環(huán)境對比等形式，使群眾明白征遷改造帶來的好處，積極支持、參與城市更新改造。二是積極發(fā)揮基層組織和專業(yè)隊伍的作用。抽調近200名機關干部組成征遷工作隊員，會同各村兩委做好群眾思想工作。為調動征遷干部的積極性，區(qū)委在去年提拔任用18名表現(xiàn)突出的征遷一線隊員基礎上，今年又擬拿出20個科級崗位，用于提拔在征遷改建過程中表現(xiàn)突出的工作隊員。同時對各辦事處、項目指揮部相關工作人員進行法律、法規(guī)、政策等業(yè)務培訓，為完成兩整三新四清查工作奠定了基礎。三是依法陽光操作。按照征遷工作零違規(guī)、零強拆、零事故的原則和依法、陽光、和諧、安全的八字方針，嚴把征收過程的

各個環(huán)節(jié)，將征遷安置公開公示制度落到實處，實現(xiàn)征遷工作的公開、公平、陽光、和諧，維護了全區(qū)征遷工作的穩(wěn)定。

(三)強化招商引資，確保群眾妥善安置。一是招大引強。加大招商引資力度，在大招商、招大商、選大商上下真功夫，打破固有模式，采取規(guī)劃、土地手續(xù)同時進行的推進模式，服務招商引資，提高改建工作的效率。目前，全區(qū)18個城中村、城郊村、城邊村全部完成招商引資工作，并全部完成改建立項工作。二是優(yōu)先安排安置房建設。將安置房建設作為城中村改建的重中之重，優(yōu)先安置地塊的征遷工作，優(yōu)先上報安置區(qū)域規(guī)劃，在資金、人員等方面大力支持。積極籌措資金，先后與農業(yè)開發(fā)銀行、洛陽銀行等金融機構對接，落實融資計劃，優(yōu)先安置地塊的征遷。

三、存在的問題

(一)城郊(邊)村改建安開比的確認問題。一是城郊村按照村民人口數(shù)確

定安置量，如按 1:安開比推算開發(fā)房數(shù)量，將使經濟測算無法平衡，因此需確定城郊村的安開比認定辦法。二是城郊(邊)村貨幣補償資金量大，主要是：農用地征收過程中繳納的耕地占用稅、土地報批等費用高;拆遷企業(yè)量大，補償資金大;安置面積外，一、二層住宅需貨幣補償?shù)拿娣e大;基礎設施投入較多。三是城郊村開發(fā)的商品房房價要低于市區(qū)成熟地段商品房房價。

(二)安置地塊土地摘牌問題。按照市政府要求，我區(qū)城中村改建正全面推進，在村民安置房摘地及申請辦理建設手續(xù)中存在較多問題。根據(jù)城中村改建的目的，村民安置房辦理為全產權房，因此安置地塊需要掛牌或協(xié)議出讓。按我市現(xiàn)有政策，若由村委會摘得土地，而村委會又沒有資質的開發(fā)企業(yè)，不能為村民辦理產權手續(xù);若由引入的開發(fā)企業(yè)摘得土地，政府須按政策將企業(yè)代繳的土地出讓金返還給企業(yè)用于安置房建設，但返還的土地出讓金將被認定為收

入需繳納營業(yè)稅、所得稅等，同時以開發(fā)企業(yè)名義辦理產權證需繳納相關稅費。如我區(qū)符家屯村改建需安置面積 萬平方米，辦證等相關稅費約為億元。城中村改建村民安置實際為拆舊建新，不應交納相關稅費，亟待解決。

四、對下一步工作的建議

一要加快房屋征遷進展。對于目前正在積極推進的興隆寨、淺井頭、南村等村，加快剩余戶的征遷，確保整體改造全面實施。同時，依托各城中村改造項目指揮部和村兩委的力量，做好政策宣傳和解釋工作，使群眾理解、支持并積極參與城中村改造，加快推進小所、遇駕溝、西馬溝、符家屯、同樂寨等城中村改造征遷，并把以上項目的安置房建設區(qū)域作為征遷重點，確保這些村的改造正式啟動。

二要全力推進安置房建設進度。確保今年新實施的舊城城中村棚戶區(qū)改建項目，在時間節(jié)點上完成目標任務，確保小所、遇駕溝、西馬溝、符家屯、同樂寨項目安置房開工建設。通過安置房的開工建設，打消群眾疑慮，促進征遷工作。

三要多方聯(lián)動，解決歷史遺留問題。進一步梳理改建項目需要解決的問題，積極向市里反映，加強與市規(guī)劃、土地、舊改、財政等部門溝通，逐步解決存在的困難和問題，促進城中村改造順利實施。

第五篇：新樂市城中村改造調研報告

“實現(xiàn)跨越趕超怎么干”大討論活動中

關于我市城中村改造的調研報告

——拆遷辦

所謂“城中村”是指在城市建成區(qū)范圍內失去或基本失去耕地，仍然實行村民自治和農村集體所有制的村莊，亦稱為“都市里的村莊”。在城市建成區(qū)范圍內，“城中村”仍保留農村體制，使用集體土地，并以村民委員會為組織形式，具有農村和城市雙重特征。

“城中村”是我國城市化進程快速發(fā)展的結果。城市化發(fā)展的同時，一些處于城鄉(xiāng)結合部的村莊逐步融入城區(qū)，成為“城中有村，村里有城，村外現(xiàn)代化，村里臟亂差”的地區(qū)。這些村莊在城市化發(fā)展的進程中做出重大貢獻甚至犧牲的同時，也帶來了一系列的負面問題。比如，“城中村”在從鄉(xiāng)村向城市轉變過程中，因土地、戶籍、人口等多方面均屬城鄉(xiāng)二元管理體制，沒有完全納入城市統(tǒng)一規(guī)劃、建設和管理，其發(fā)展有很大的自發(fā)性和盲目性，在生產方式、生活方式、景觀建設等各方面仍保留濃厚的農民特征，因而影響了城市基礎設施布局，乃至城市整體規(guī)劃的實施。由于“城中村”的土地及房屋的性質有別于國有土地及其地上建筑物，以及生活在“城中村”中居民的農民身份，“城中村”問題已經成為我國很多城市發(fā)展面臨的一個大難題。大量的“城中村”存在于都市之中，給城市建設和管理帶來很大的負面影響，而改造“城中村”的難度極大，因此如何改造“城中村”，是全國各大城市都正在面臨的重大課題。

一、我市城中村的現(xiàn)狀

原來處于城市邊緣的村落因周邊土地用于城市建設而逐步被城市包圍，但剩余土地的性質、建筑格局以及居民的生活方式人保留傳統(tǒng)的農

村特征，我市面臨改造的城中村包括：東長壽、西長壽、東名村、蘆新村、東楊家莊等。

（1）、村落規(guī)劃落后，問題明顯，居民住宅設計標準低，多為平房或獨院二層樓房，土地占用量大，管理混亂。

（2）、基礎設施不完備，影響居民的生活質量。首先，供暖及供水設施不完善，村民現(xiàn)在依然是依靠自己燃煤取暖，另外，排水設施不完備也是居民生活的一大隱患。其次，周圍垃圾堆積，環(huán)境臟、亂、差，垃圾處理設施少。

二、“城中村”改造所面臨的問題

（1）由于村里土地大部分為農民宅基地，耕地也因城市化進程在逐年銳減，村民基本生活保障、不能確保改造后有可持續(xù)收益的情況下，村民對改造積極性不高，甚至有對立情緒；

（2）“城中村”現(xiàn)有集體所有制土地向國有土地轉變存在操作上相關環(huán)節(jié)與現(xiàn)行法律、法規(guī)如何配套實施的問題；

（3）“城中村”改造所需資金量很大，但目前各村在招商引資、盤活土地資源方面缺乏成熟、配套的運作機制和措施；

（4）村民對項目建設無把握，擔心項目在運作過程中擱淺，造成損失；

（5）村民在“城中村”改造后的養(yǎng)老、醫(yī)療、就業(yè)方面難以保障。

三、“城中村”改造中解決土地問題的途徑

“城中村”改造的根本目的是通過各村自籌資金，將各村集體所有制土地通過開發(fā)、招商引資的形式轉化成可進入市場交易的商品房屋，以便在最少損害村民利益的情況下，最大限度的發(fā)揮土地的價值進行城市

建設。因此，集體土地所有權的轉化利用是“城中村”改造的核心問題，也是解決“城中村”改造中土地轉化首先關注的問題。

（一）集體土地轉換作價出資的法律可行性及操作

我國實行土地公有制，具體包括國家所有和農村集體所有兩種形式。對于國有土地可以依法進行轉讓，而對于農村集體所有土地有一定限制?！锻恋毓芾矸ā返?3條規(guī)定：“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農業(yè)建設?！?/p>

我國《城市房地產管理法》第8條規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內的集體所有土地，經依法征用轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓?！备鶕?jù)該法第2條和第8條的規(guī)定，土地使用權出讓的空間地域范圍是城市規(guī)劃區(qū)，一般包括城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內因城市建設和發(fā)展需要實行規(guī)劃控制的區(qū)域。我們現(xiàn)在進行的“城中村”改造就屬于城市規(guī)劃區(qū)內集體土地的改造。根據(jù)《城市房地產管理法》第27條和其它相關規(guī)定，土地使用權作價入股必須滿足下列條件：

1、必須是依法取得土地使用權（國有土地使用權）；

2、集體所有制單位不得以其擁有的集體土地所有權作價入股。即如果使用集體土地出資的，必須辦理土地征用手續(xù)，將集體土地轉為國有土地，然后以國有土地使用權的方式作價入股；

3、土地使用權應當按照規(guī)定進行價格評估后作價入股；

4、辦理變更登記手續(xù)。以土地使用權作價入股的，應當?shù)酵恋氐怯浌芾聿块T辦理權屬變更登記手續(xù)，將原本屬于出資人的土地使用權轉移至企業(yè)名下；

5、土地使用權作價入股，該土地使用權應當無負擔。也就是說該土地使用權作價入股后仍然沒有受到如抵押或其他形式的限制。

解決方案：村民不以集體土地使用權直接出資，而是以通過有關征地手續(xù)及費用作程序性處理，實現(xiàn)集體土地向國有土地的性質轉變，其步驟是：第一步由政府將集體土地征用為國有土地，國家按政策應支付補償安置金；第二步將應補償安置金全額投入成立發(fā)展有限公司（有限責任或股份有限公司），由村民按比例享有持股股份；第三步發(fā)展有限公司再以該部分出資（應補償安置金全額）辦理該國有土地（原村集體土地）的征用手續(xù)；第四步按照《國有土地上房屋征收與補償條例》進行征收補償。

（二）資金投入與收益分配的可行性及操作

為了確保村民的長期利益，將村民利益和有限責任公司掛鉤，可以采取補償金入股的方法，將屬于個人所有的附著物補償費、青苗補償費支付給個人，屬于集體所有的征地補償金由村民大會決定，公司不實際支付而直接將其作為村集體組織的出資，村集體組織入股成為公司的股東。村組織從公司取得的利潤按村人口平均分配給各村民。

如此，村民的利益分兩步和公司掛鉤，第一步是在公司成立時，村民直接貨幣出資成為股東。因為有限責任公司的股東最多不得超過50人，建議公司成立時可以以村小組為單位推舉股東代表，村民授權該名股東代表行使權利。股東代表形式上是唯一的正式股東，登記在股東名冊，實質上扮演法律上“代理人”角色，其從公司獲得的收益應均分給全小組村民、在公司承擔的風險由全小組村民分擔。第二步是征地時，村組織以征地補償金投資入股，村組織作為股東，但獲得的收益是村共同財產，按人口平分給村民。這樣，當公司開始房地產建設、投資運營時，村民實際有雙重保障：村民即通過股東代表享受利益（成立股份有限公

司后，自己是股東可直接享受權益），又通過村組織分享公司利潤。第三步，村組織將作為村民的入股征地補償金用于向國家支付土地出讓金以取得國有土地使用權。

“城中村”改造美化了城市環(huán)境，改善了農民居住條件，是利國利民的。同時因為土地是不可再生資源，通過改造可以節(jié)約大量土地，也創(chuàng)造了良好的社會效益和經濟效益。

四、“城中村”項目建設中招商引資的模式

“城中村”地理位置優(yōu)越，其市政基礎配套設施比較完備，再加上省去了土地使用權出讓手續(xù)繁瑣、周期漫長的過程，以及城市改造中政府提供的優(yōu)惠扶植政策都為項目開發(fā)提供了強有力的保障。“城中村”改造為村集體組織和合作開發(fā)方帶來的利益回報空間是極其廣闊的。由此“城中村”項目建設中招商引資的模式從建設資金來源上可采用以下兩種方式：

一是采用聯(lián)建方式聯(lián)合外部資金，即公司出地、合作方出錢，共同開發(fā)，按約定比例分享利益、承擔風險；

二是采取貸款等方式籌集資金、以發(fā)包方式委托建筑商建設，自行承擔所有風險、享受所有利益。