第一篇：鯉魚江鎮(zhèn)城中村改造調研報告

鯉魚江鎮(zhèn)“城中村”改造的調研報告

城中村是指在城市發(fā)展過程中，因為種種原因沒有被納入城市規(guī)劃建設，至今仍然是落后的自然村落面貌，而現已被城市功能區(qū)所包圍的土地，這些土地是仍然掌握在當地村集體的集體所有性質土地。鯉魚江鎮(zhèn)現在符合“城中村”條件的村有栗腳村和上灶坪村廖家灣組。城中村的出現是人類城市發(fā)展過程中所無法避免的，是一個世界性的難題，現在全世界都沒有一個解決城中村難題的通行辦法，我國也沒有相關系統(tǒng)的政策來指導城中村的改造，所以“城中村”改造是一個特殊性極強的問題，我們在“城中村”改造過程中必須堅持從當地的實際出發(fā)，因地制宜，找出問題的特殊規(guī)律所在。

一、基本現狀。

（一）栗腳村六棟組

??（土地面積、人口、農業(yè)人口、建筑面積、容居率等）對“城中村”改造的意見：

1、要求在改造過程中讓村民自主開發(fā)，政府提供政策和資金支持。

2、希望在改造過程中相關手續(xù)能快速辦理，且相關稅費能得到減免。

3、要求將改造后的村集體土地轉為國有建設用地。

4、支持“城中村”改造。

（二）上灶坪村廖家灣組

??（土地面積、人口、農業(yè)人口、建筑面積、容居率等）對“城中村”改造的意見：

1、政府要出面組織相關部門對拆遷的房屋進行價值評估。

2、安置必須達到拆一補一。

3、政府要對改造做出整體規(guī)劃。

4、支持“城中村”改造。

二、“城中村”改造是什么。

（一）是以村民自愿開展改造為主，政府給予政策支持和規(guī)劃指導的改造。

“城中村”改造不同于征地拆遷，它是村民自愿對所居住的地區(qū)進行改造和美化。以鯉魚江栗腳村為例，栗腳村的土地總計X，被征X，農民已經無地可耕，整個村民居住地被城市功能區(qū)和沿江風光帶所包圍，貧困落后的村容村貌，簡陋破爛的基礎設施和周圍的城市建筑形成了鮮明的對比，所以村民都強烈的要求政府對其居住地進行城市化改造。所以在“城中村”改造過程中要充分的給予村民參與權、知情權。

（二）是利益主體由政府到農民的轉變。

“城中村”改造實際上是政府讓利于民的一個方式，通過城中村改造，農民將剩余的土地通過商業(yè)運作、開發(fā)以后，不但能改變村容村貌，更可以從中獲利，進一步解決了失地農民的生活來源問題。以深圳大沖村為例，在二十年里，政府先后征地16次，村集體土地96%被征，剩余的4%返還給農民的宅基地和集體經濟發(fā)展用地。通過建設小產權房再出租，不但解決了農民的生活來源問題，更解決了在深圳務工的民工的住房問題。這也是后面提到的廉租屋。

（三）是對村集體土地自主開發(fā)的一個探索。

“城中村”改造不可避免的涉及到村集體土地的開發(fā)和使用問題，在現行的政策下，集體土地在“三個不得”的原則下，即不得改變土地性質，不得改變土地用途，不得損害農民的承包權益，允許通過轉包、轉讓、出租、互換、股份合作的方式進行開發(fā)。如何在現行政策的框架內找到一條對村集體土地的開發(fā)路子，是我們進行“城中村”改造必須直接面對的問題，也是必須解決的問題。

（四）是鯉魚江鎮(zhèn)打造低成本生活區(qū)的重要方式。

低成本生活區(qū)指的是“城中村”改造后，可以容納大量外來務工人員的安置和管理。根據調查，江北工業(yè)園區(qū)內的企業(yè)一般工人的工資在800-1000元，熟練工人的工資在1200元左右，除開發(fā)區(qū)標準廠房等幾個少數的廠區(qū)為工人規(guī)劃了住宿區(qū)外，其余企業(yè)并無安置工人的住宿地，可以預見，隨著沿海地區(qū)的密集加工型企業(yè)的內遷，大量的密集型產業(yè)落戶到江北工業(yè)園，所帶來的低成本務工人員的安置問題，必然要在鯉魚江鎮(zhèn)得到解決。據調查，上灶坪村陳家灣舊屋出租的月租金不過30元，大量的務工人員和小商販就居住在這里。所以，鯉魚江的“城中村”改造，必須為江北工業(yè)園的長期發(fā)展做好準備，將“城中村”改造為干凈、漂亮、低廉的生活區(qū)，不但能為政府解決務工人員的安置問題，更能通過村集體對其加以管理和約束。

（五）是一項基礎性改造工程，不是贏利性質工程。

“城中村”改造是一項政府讓利，群眾受益的公益性基礎工程，所以無論是村民自主開發(fā)還是引進開發(fā)商都必須堅持政府贏在環(huán)境改造，農民贏在生活環(huán)境改善，生活來源得到解決，開發(fā)商贏在一定的利潤的多贏模式，大家多方共贏，但是誰都不能贏太多，找到一個平衡的契合點。

三、為什么要開展“城中村”改造。

（一）城中村地處城市中心，被城市功能區(qū)所環(huán)繞，其地理位置屬性唯一且固定，要統(tǒng)一規(guī)劃城鎮(zhèn)，只能選擇對城中村進行改造。

（二）城中村是和諧社會搭建的基本前提。

解決三農問題的根本出路就是減少農民，讓農民進城，那么巨大的城鄉(xiāng)差距如何得到彌補，城中村改造就是一個契機和示范，他們是否在城市受到公平正義的對待，是和諧社會的基本判據。

（三）龐大的邊緣人群和外來人群的需要合理妥善的安置。鯉魚江的特殊地理位置決定了鯉魚江有著龐大的流動人口，隨著企業(yè)的發(fā)展，務工人員也會大量的涌入到鯉魚江，如果鯉魚江沒有足夠合適的房源來安置他們，必將導致社會的不穩(wěn)定因素激增，他們是社會的弱勢群體，在社會生活中處于“失語狀態(tài)”，一位北大學生在調查報告中說：“他們唯一可以顯示存在的方式就是犯罪”。所以“城中村”改造勢在必行。

（四）對推進城鄉(xiāng)一體化，整合土次源、集約、節(jié)約的利用土地，有非常重大的意義。在處于黃金地段的城中村中，大量土地資源被浪費使用，通過城中村改造將有限的土地資源進行統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)，使其發(fā)揮出更大的經濟效益。

（五）提高村民素質，改變鯉魚江鎮(zhèn)精神面貌的根本途徑。

發(fā)展的問題，歸根結底就是人的問題，作為鯉魚江鎮(zhèn)居民主體的村民，卻一直處于閉置落后的狀態(tài)，在原村民的新生代中，除部分年青人通過上學當兵走出傳統(tǒng)社會外，仍然以強大的慣性復制著上一代人的生活方式。只有通過城中村的改造，才能從根本上改變這一現狀。

四、采取何種模式進行“城中村”改造。

（一）采取政府主導，集中安置，整體規(guī)劃，整體開發(fā)。

該種模式是指由政府牽頭，多個職能部門共同參與，采取征地拆遷的方式將整個集體土地征收為國有建設用地，對農民采取補償安置的方式。征收的土地轉為國有建設用地，規(guī)劃部門進行整體規(guī)劃后，將土地通過招拍掛方式轉讓給開發(fā)商，由政府負責改造后的城中村基礎設施建設，并將日常管理納入到城市管理中來。利：

1、符合現行政策法規(guī)，操作得當，后遺癥少。

按照征地拆遷的方式無疑是最穩(wěn)當的方式，上有政策可依，下有實踐經驗可用，無論如何都不會出現原則性錯誤。

2、政府主導改造工程，有利于整體規(guī)劃和開發(fā)。

3、土地通過招拍掛，政府從中獲利。弊：

1、大規(guī)模的征地難度大，群眾要求多，意見大，工作非常困難。

鯉魚江多次征地，農民對政策法規(guī)熟悉，對征地工作經驗豐富，且抵觸情緒較為嚴重，若依征地拆遷方式征收土地，所需付出的行政成本較高，且容易激化矛盾。

2、政府需要投入的資金多。

若通過該模式進行“村中村”改造，市政府總共需要投入 萬元，僅前其一次性投入就達 萬元。

3、改造工程成本高，造成“城中村”改造完成后生活成本增加。

通過正規(guī)手段開發(fā)的“城中村”土地，仍然會受到市場的影響，較過高的開發(fā)成本，必然導致該地區(qū)較高的生活成本，所以只能容納有一定經濟實力的人落戶，收入水平低的務工人員和小商販連租賃都無法承受，這等于將“城中村”改造向他們關死了大門。相關政策：

1、征地拆遷政策。具體步驟：

1、國土部門將栗腳村8個組總計X畝地，上灶坪村廖家組X畝地征收，大概需要資金X。

2、將栗腳村8個組，上灶坪村廖家組，進行整體安置，計劃用地X畝，所需資金預計X。

3、將剩余土地進行招拍掛。

4、開發(fā)商按照規(guī)劃完成土地開發(fā)，市政部門完成基礎設施建設。

（二）采取村民自建、自主開發(fā)，政府提供政策支持。

該種模式是指由村支兩委牽頭，村民參與，組建開發(fā)公司，對集體土地進行整體開發(fā)。村民在現有土地內，選擇部分土地進行整體安置，不改變土地性質。剩余土地或者轉為國有建設用地，或仍然為集體土地，進行整體開發(fā)。政府加以規(guī)劃和控制。利：

1、村民自主開發(fā)，積極性高，群眾阻力小。

2、村民通過自主開發(fā)獲利，且能通過開發(fā)過程解決日后的生活來源問題，甚至，可以找到一條致富之路。

3、城中村改造后，可以委托村民自我管理，減少管理成本。弊：

1、村民缺少足夠的知識和素質來進行公司組建以及后期的市場運作。

現階段，栗腳村和上灶坪的農民多為普通農民民工和小商販，無論從基本素質還是相關經驗來看，他們都很難具備從組建公司，到土地開發(fā)，再到后期的市場運作的能力。

2、村民缺少足夠的資金。

栗腳村和上灶坪村的農民大都屬于貧困人群，根本無法獨立籌集到足夠的資金，即使通過貸款也不可能達到。

3、大多數村民對城中村改造持有以此盈利的心理，很容易造成改造方向偏失。

村民中普遍的存在兩種認識，一是等同于拆遷安置，要求政府承諾各種條件和補償。二是認為是一個賺錢的好機會，尤其以部分年青人為主，力主由村民自建，以圖豐厚的回報。

4、政府對村民自建缺乏足夠的控制力，出現問題后，容易產生半拉子工程。

村民大都缺乏足夠的責任心，逐利性使他們力求自建自改，但是可以預見自建過程決不是一帆風順的，是一個涉及到各方利益博弈，政策與實際摩擦的復雜過程，甚至會出現反復和倒退的現象，一旦出現問題最先選擇逃避的也許就是發(fā)現無利可圖的村民。

5、違背集體土地使用的政策。相關政策：

1、運作集體土地上進行開發(fā)的相關政策。

2、給村民湊集基本資金。

3、相關稅費的減免。具體步驟：

1、由村支兩委牽頭，組建房地產開發(fā)公司A。

2、國土部門將土地征收。

3、A公司負責村民的補償安置。

4、通過招拍掛讓A公司以接近評估價值的價格獲得安置地外的土地。

5、A公司按規(guī)劃進行土地開發(fā)，并按規(guī)劃部門要求完成基礎設施建設。

（三）引進開發(fā)商，村民入股，共同開發(fā)，多方共贏。

該模式是指，通過引入開發(fā)商與村集體共同組建開發(fā)公司，村集體占一定股份，不參與管理，對除了安置地以外的土地進行整體開發(fā)運作。這需要將除安置地以外的土地轉換為國有建設用地?？梢酝ㄟ^招拍掛的方式以接近評估價值的價格將土地轉讓給開發(fā)商，再由開發(fā)商開發(fā)運作，所得利潤需用來對村民進行安置和按規(guī)劃進行基礎設置建設和整體環(huán)境美化。利：

1、引進開發(fā)商，解決了資金和開發(fā)及后期的商業(yè)運作的問題。

2、村民通過入股合作的方式獲利，并解決了生活來源的問題。

3、村民不花一分錢住上新房，整體環(huán)境得到改善。弊：

1、違背集體土地使用政策。

2、部分村民通過“城中村”改造獲利過多，引起他們部分被征地村民心理失衡，造成不穩(wěn)定因素。栗腳村有大量的被征地的失地農民，他們只按政策得到了一筆較低的補償款，生活來源并無保障，所以城中村改造必然要面對來自他們的阻力。

3、集體土地轉為國有建設用地，再以評估價值轉讓給開發(fā)商需要打政策的擦邊球。相關政策：

1、征地拆遷政策。

2、相關稅費的減免。具體步驟：

1、引進一個實力雄厚的開發(fā)商，與村集體組成開發(fā)公司，村集體占一定股份，不參與管理。

2、開發(fā)商將村民的住房按征地拆遷的標準進行贖買。即按征地政策對村民的原住房進行評估后，進行補償，消除村民因原住房的差異對安置產生的矛盾。

3、國土部門將除村民安置地外的土地征收為國有建設用地，并通過招標、招拍掛等方式以接近評估價值的價格將土地轉讓給開發(fā)商。或以“農業(yè)地產”、“地質災害避險”等名義將土地劃撥給開發(fā)商，或就在集體土地上進行開發(fā)，以租憑的名義進行銷售。政策采取“報建不批、違建不究”的態(tài)度。

4、開發(fā)商在安置地為村民修建安置房，土地為集體土地性質，村民按人頭（X平方/人）分配居住面積，多退少補。

5、開發(fā)商按照規(guī)劃對土地進行開發(fā)，并完成基礎設置建設。

6、村集體對改造后的安置區(qū)進行管理。

我們認為，鯉魚江鎮(zhèn)的“城中村”改造工程應該是一項利民的公益性工程，在“先行先試”的政策范圍內，我們應該大膽的探索對集體土地開發(fā)的新方法、新途徑。在以上三種模式中，第一種模式行政成本過高，且容易激化干群矛盾，村民的利益沒有得到更為充分的保障。第二種模式對村民的要求過商，不符合鯉魚江實際。第三種模式在思維方式上都有創(chuàng)新，村民的利益也得到更充分的保障，實現的過程中還可以對各種方式進行更多的探索和創(chuàng)新。總之，我們深刻的集訓到，鯉魚江的“城中村”改造，不權是對鯉魚江一個擴容提質的過程，更是資興在實踐省委省政府的“彎道超車”理念和郴州市“先行先試3”4條政策的一次大膽償試。在改造過程中，我們一定堅持解放思想，實事求是，在調查研究的基礎上，遵循客觀規(guī)律，大膽探索，勇于創(chuàng)新，快出經驗，多出成果，圓滿的完成市委市政府交予的任務。(鯉魚江鎮(zhèn))

第二篇：城中村改造調研報告

關于城中村改造的調研報告

城中村是指在城市發(fā)展過積中。因為種種原因沒有被納入城市規(guī)劃建設。至今仍然是落后的自然村落面貌，而現已被城市功能區(qū)所包圍的土地。這些土地是仍然掌握在當地村集體的集體所有性質土地?，F在我們以勝利村為例。城中村的出現是人類城市發(fā)展過程中所無法避免的，是一個世界性的難題?，F在全世界都沒有一個解決城中村難題的通行辦法。我國也沒有相關系統(tǒng)的政策來指異城中村的改造，所以“城中村“改造是一個特殊性極強的問越。我們在“城中村”改造過程中必須堅持從當地的實際出發(fā)。因地制宜。找出問匙的特殊規(guī)律所在。

一、現狀。

梅州市興寧縣（市、區(qū)）勝利村位于大坪鎮(zhèn)圩鎮(zhèn)中部。我村轄29個村民小組，在冊戶數293戶，人口1505人；全村總面積2。37平方公里，耕地面積418畝。我村年平均氣溫為21.，年降雨量約為1227.毫米，氣候特征亞熱帶季風氣候。村特色經濟收入有桑蠶，上一年我村農村經濟總收入為754.萬元。近年來，我村發(fā)展經濟的措施以及成果：

1、筑水泥路約2.公里；

2、路燈3公里；

3、勝利小學球場。

對“城中村改造的意見:

1、過程中讓村民自主開發(fā)。政府提供政策和資金支持。

2、造過程中相關手續(xù)能快速辦理。且相關稅費能得到減免。

3、將改造后的村集體土地轉為田有建設用地。

4、支持“城中村”改造。

二、“城中村”改造是什么。

(一)是以村民自愿開展改造為主。政府給予政策支持和規(guī)劃指導的改造。

“城中村“改造不同于征地拆遷。它是村民自愿對所居住的地區(qū)進行改造和。居民居住地被城市功能源和沿江風光帶所包貧貧困落后的村容村貌，簡陋破爛的基礎設施和周邊的城市建筑形成了鮮明的對比，所以居民強烈的要求政府對其居住地進行城市化改造。所以在“城中村”改造過程中要充分的給予村民參與權、知情權。

(二)是利益主體由政府到農民的轉變。_

“城中村“改造實際上是政府讓利于民的一個方式。通過城中村改造，農民將剩余的土地通過商業(yè)運作、開發(fā)以后，不能改變村容村貌，更可以從中獲利。進一步解決了失地農民的生活來源問題。以深圳大沖村為例，在二十年里。政府先后征地16次，村集體土地96%被征，剩余的錢返還給農民的宅基地和集體經濟發(fā)展月地。通過建設小產權房再出租，不們解決了農民的生活來源問題解決了在深圳務工的民工的住房問題。這也是后面提到的廉租屋。

(三)是對村集體土地自主開發(fā)的一個探索。

“城中村”改造不可避免的涉及到村集體土地的開發(fā)和使用問題，在現行的政策下，集體土地在“三個不得”的原則下，即不得改變土地性質，不得改變土地in途，不得損害農民的承包權益，允許通過轉包、轉討、出租、互換、股份合作的方式進行開發(fā)。如何在現行政策的框架內找到一條對村集體土地的開發(fā)路了。是我們進行“城中村”改造必須直接面對的問越，也是必須解決的問題。

(四)是勝利村打造低成木生活區(qū)的重要方式。

低成本生活區(qū)指的足“城中村”改造后，可以容納大最外來務工人員的安置和管理。根據調查，附近工業(yè)園內的企業(yè)一般工人的工資在800-1000元，熟練工人的工資在1200元左右，除開發(fā)區(qū)標準廠房等幾個少數的廠區(qū)為工人規(guī)劃了住宿區(qū)外，其余企業(yè)并無安置r人的住宿地，可以預見，隨著沿海地區(qū)的密集加工型企業(yè)的內遷，大最的密集型產業(yè)落戶到附近

工業(yè)園，所帶來的低成本務工人的安置問題，必然要在勝利村得到解決。據調查，上灶坪41陳家灣舊盡出租的月租金不過30元，大最的務工人員和小商販就仄住在這里。所以，鯉負江的“城中村”改造，必須為附近工業(yè)園的長期發(fā)展做好準備。將“城中村”改造為千凈、漂亮、低廉的生活區(qū)，不但能為政府解決務工人員的安置問題，更能通過村集體對其加以管 理和約束。

(五)是一項基礎性改造工積，不是點利性質工積。

“城中村“改造是一項政府讓利，群眾受益的公益性荃礎I程，所以無論是41民自主開發(fā)還是引進開發(fā)商都必須堅持政府贏在環(huán)境改造。農民贏在生活環(huán)境改善，生活來源得到解決。開發(fā)A贏在一定的利潤的多A模式，大家多方共贏，們是ip部不能贏太多。找到一個平衡的契合點。

三、為什么要開展“城中村”改造。

(一)城中村地處城市中心，被城市功能區(qū)所環(huán)繞，其地理位置A性唯一且尚定，要統(tǒng)一規(guī)劃城鎮(zhèn)，只能選擇對城中村進行改造。

(二)城中村是和諧社會裕建的蘋本前提。

解決三農問題的根木出路就是減少農民。讓農民進城。那么巨大的城鄉(xiāng)差距如何得到彌補，城中村改造就是一個契機和示范，他們是否在城市受到公平正義的對待。是和諧社會的基本判據。

(三)龐大的邊緣人群和外來人群的需要合理妥善的安置。

勝利村的特殊地理位置決定了勝利村有著龐大的流動人口。隨著企業(yè)的發(fā)展，務工人員也會大量的涌入到江，如果勝利沒有足夠合適的房源來安置他們，因素激增，報告中說:他們是社會的弱勢群體。在杜會生活中處于“失語狀態(tài)”必將導致杜會的不穩(wěn)定。一位北大學生在調查“他們唯一可以顯示存在的方式就是犯罪”。所以“城中村”改造勢在必行。

(四)對推進城鄉(xiāng)一體化。整合上次源、集約、節(jié)約的利用土地。有非常重大的意義。在處于黃金地段的城中村中，大最土地資源被浪費使用，通過城中村改造將有限的土地資源進行統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)，使其發(fā)揮出更大的經濟效益。

(五)提高村民素質，改變勝利村精神面貌的根本途徑。

發(fā)展的問題。歸根結底就是人的問題，作為勝利村刀鎮(zhèn)居民主休的村民。卻一直處r-閉置落后的狀態(tài)。在原村民的新生代中。除部分年青人通過上學當兵走出傳統(tǒng)社會外，仍然以強大的慣性復制桿上一代人的生活方式。只有通過城中村的改造，才能從根本上改變這一現狀。

四、采取何種模式進行“城中村”改造。

(一)采取政府主異，集中安置。整體規(guī)劃。整體開發(fā)。

該種模式是指由政府牽頭，多個職能部門共同參與。采取征地拆遷的方式將帷個集休土地征收為有建設用地。對農民采取補償安置的方式。征收的土地轉為國有建設用地，規(guī)劃部門進行整體規(guī)劃后。將土地通過招拍掛方式轉讓給開發(fā)商，由政府負責改造后的城中村草礎設施建設，抓一將日常管理納入到城,管理中來。

利：

1、符合現行政策法規(guī)，操作得當，后遺癥少。按照征地拆遷的方式無疑是最穩(wěn)當的方式。上有政策可依，有實踐經驗可用，無論如何都不會出現原則性錯誤。

2、政府主導改造工程。有利于整體規(guī)劃和開發(fā)。

3、土地通過招面掛，政府從中獲利。

弊:

1、大規(guī)模的征地難度大，群眾要求多。意見大，工作非常困難。勝利村多次征地，農民對政策法規(guī)熟悉，對征地工作作經驗豐富。抵觸情緒較為嚴重，若依征地拆遷方式征收土

地。所需付出的行政成木較高，且容易激化矛后。

2、政府而要投入的資金多。若通過該模式進護村中村”改造，市政府總共需要投入萬元，僅前其一次性投入就達萬元。

3,改造工和成本高，造成“城中村“改造完成后生活成木增加。通過正規(guī)手段開發(fā)的“城中村’土地，仍然會受到市場的影響，較過高的開發(fā)成木。必然易致該地區(qū)較高的生活成本，所以只能容納有一定經濟實力的人落戶，收入水平低的務工人員和小商販連和賃都無法承受。這等于將“城中村”改造向他們關死了大門。

(二)采取村民自建、自主開發(fā)，政府提供政策支持。

該種模式是指由村支兩委牽頭，村民參與。組建開發(fā)公司，對集體土地進行4體開發(fā)。村民在現有土地內。選擇部分土地進行核體安置，不改變土地性質。剩余土地或者轉為國有建設用地，或仍然為集體土地，進行整體開，政府加以規(guī)劃和控制。

利:

1、村民自主開發(fā)，積極性高，群眾阻力小。

2、村民通過自主開發(fā)獲利。且能通過開發(fā)過程解決日后的生活來源問跌，甚至，可以找到一條致富之路。

3、城中村改造后?？梢晕写迕褡晕夜芾恚瑴p少管理成木。

弊:

1、村民缺少足夠的知識和素質來進行公司組建以及后期的市場運作。現階段，栗腳村和上灶坪的農民多為普通農民民工和小商販，無論從基本素質還是相關經驗來看。他們都很難具備從組建公司，到土地開發(fā)，再到后期的市場運作的能力。

2、村民缺少足夠的資金。農民大都屬于貧困人群。根木無法獨立籌集到足夠的資金，即使通過貸款也不可能達到。

3、大多數村民對城中村改造持有以此溢利的心理，很容易造成改造方向偏失。

村民中普遍的存在兩種認識。一是等I司于拆遷安置，要求政府承諾各種條件和補償。二是認為是一個賺錢的好機會，尤其以部分年青人為主，力主由村民自建，以圖豐厚的回報。

4、政府對村民自建缺乏足夠的控制力。出現問題后，容易產生半拉子工程。村民大部缺乏足夠的責任心。逐利性使他們力求自建自改，們是可以預見自建過程決不是一帆風順的。是一個涉及到各方利益博弈。政策與實際摩擦的復雜過程，甚至會出現反復和倒退的現象。一旦出現問題最先選擇逃避的也許就是發(fā)現無利可圖的村民。

5、背集體土地使用的政策。

相關政策:

1、運作集體土地上進行開發(fā)的相關政策。

2、給村民湊集基本資金。

3、關稅費的減免。

具體步驟:

1、由村支兩委牽頭，組建房地產開發(fā)公司Ae2、上部門將土地征收。

3、A公司負責村民的補償安置。

4、過招拍掛讓A公司以接近評估價仇的價格獲得安置地外的土地。

5、A公司按規(guī)劃進行土地開發(fā)，并按規(guī)劃部門要求完成基礎設施建設。

(三)引進開發(fā)商。村民入股，共同開發(fā)，多方共贏。

該模式是指，通過引入開發(fā)商與村集體共同組建開發(fā)公司。村集體占一定股份。不參與

管理，對除了安置地以外的土地進行整體開發(fā)運作。這而要將除安置地以外的土地轉換為國有建設用地。可以通過招拍掛的方式以接近評估的價格將土地轉讓給開發(fā)商，再由開發(fā)商開發(fā)運作，所得利潤需用來對村民進行安置和按規(guī)劃進行基礎設置建設和整體環(huán)境美化。利:

1、引進開發(fā)商。解決了資金和開發(fā)及后期的商業(yè)運作的問題。

2、村民通過入股合作的方式獲利，并解決了生活來源的問題。

3、民不花一分錢住上新房，整體環(huán)境得到改善。

弊:

1、違背集體土地使用政策。

2、部分村民通過“城中村’改造獲利過多，引起他們部分被征地村民心理失衡，造成不穩(wěn)定因素。栗腳村有大星的被征地的失地農民。他們只按政策得到了一筆較低的補償款，生活來源并無保障，所以城中村改造必然要而對來自他們的阻力。

3、土地轉為田有建設用地。再以評估價位轉讓給開發(fā)商需要打政策的擦邊球。

相關政策:

1、征地拆遷政策。

2、關稅費的減免。

具體步驟:

1、引進一個實力雄厚的開發(fā)商，與村集體組成開發(fā)公司，村集體占一定股份。不參與管理。

2、開發(fā)商將村民的住房按征地拆遷的標準進行贖買。即按征地政策對41民的原住房進行評估后，進行補償，消除村民因原住房的差異對安置產生的矛盾。

3、部門將除村民安置地外的土地征收為國有建設用地。并通過招標、招拍掛等方式以接近評估價位的價格將土地轉讓給開發(fā)商。或以“農業(yè)地產”、“地質災害避險”等名義將 土地劃撥給開發(fā)商，或就在集休土地上進行開發(fā)。以和憑的名義進行銷件。政策采取“報建不批、違建不究”的態(tài)度。

4、開發(fā)商在安置地為村民修迎安置房，土地為集體土地性質，村民按人口，分配居住面積。多退少補。

5、開發(fā)商按照規(guī)劃對土地進行開發(fā)，并完成基礎設置建設。

6、村集體對改造后的安置區(qū)進行管理。

我們認為，勝利村的“城中村”改造工程應該是一項利民的公益性工程，在“先行先試”的政策范舊內，我們應該大膽的探索對集體土地開發(fā)的新方法、新途徑。在以上三種模式中，第一種模式行政成本過高，且容易激化干群矛后，村民的利益沒有得到更為充分的保障。第 二種模式對村民的要求過商。不符合勝利村實際。第三種模式在思維方式上都有創(chuàng)新，村民 的利益也得到更充分的保障。實現的過程中還可以對各種方式進行更多的探索和創(chuàng)新?？傊?，我們深刻的集訓到，勝利村的“城中村“改造，不僅是對勝利村一個擴容提質的過程，更是 資興在實踐省委省政府的“彎道超車”理念和郴州市“先行先試3" 4條政策的一次大膽償試。在改造過程中，我們一定堅持解放思想，實事求是，在調查研究的基礎上，遵循客觀規(guī) 律，大膽探索，勇于創(chuàng)新。

第三篇：城中村改造調研報告

城中村改造調研報告

我校調研小組于5月19日開始針對韓店鎮(zhèn)城中村改造情況作了初步的調查了解，期間我們掌握了一些基本情況，但也看到了一些問題?，F將其作簡單總結匯報。

一 城中村改造的基本情況

韓店鎮(zhèn)的城中村改造集中在縣城所在地韓店村以及緊鄰的兩個村莊即黎嶺、經坊。自去年縣里對城中村改造工作作出安排至今，三個村在地域村情、總體思路、具體方法、改造進度等方面都存在一定的差異：

黎嶺村：自去年底以來，黎嶺村已針對新村改造作了兩次表決，一次支部大會表決89%通過，一次入戶表決85%以上同意，之后外請專家講課，5向百姓宣傳改造的目的意義，還出去太原清徐、晉城等地參觀學習，現在已有一基本成型的草規(guī)出來：已擇好一地先建回遷房，待村民搬出后再對舊村進行改造，而且改造工作都由村集體統(tǒng)一組織規(guī)劃。對村民的補償初步設想戶均200平米，40平米左右的商鋪。據村支書介紹這樣的設想是完全有能力兌現的，而且所有環(huán)節(jié)都圍繞穩(wěn)妥二字操作，程序正在進行中。

經坊村：占地2平方公里，人口3000余，與韓店村最大的不同在于地處縣城邊緣，村民大多以務農為生。這次城中村改造，經坊村有一個大致想法：借縣城黎都西路東延占地的機會（政府行為，已拆民宅40-50戶，一撞高層村民住宅樓已在建設中），村里再進一步運作，在此棟住宅樓旁再加蓋幾棟回遷樓，之后對舊村進行統(tǒng)一規(guī)劃改造。村支書陳書記也曾流露：只要政府給政策，并改造后的利益原原本本給百姓，而且讓百姓不但上樓了，還要有出路（謀生），村集體自己搞改造也是大有積極性的。當然這些都還在醞釀階段。

韓店村是縣城所在地，人口5000余人，村民大部分集中居住在縣城中心地帶，百分之80的村民完全失去了土地，靠作小買賣、出租房屋、自辦小企業(yè)小作坊等自謀生路，由于其人口眾多、土地較少、又是縣城所在地、外來人員多帶來很多復雜問題等原因，所以韓店村采取了順應潮流、讓利百姓、先易后難、先遠后近、自主改造先行先試的原則方法，把全村分為三個改造片，計劃進行自主改造先期試驗性操作。而且處于村子邊緣地段的潛家窯(村西南口)和后窯（村西）的部分村民在經得村委會同意并履行一些簡單手續(xù)后已經開始動作。兩處建筑地的改造背景和方式大體相同。

綜合這樣的情況，我們就針對性地選擇了韓店村潛家窯一地作了專門走訪。據這一帶住房改造的負責人介紹：潛家窯建筑地所有6戶居民已分別向城建局、村委會遞交了住房自主聯合改造申請規(guī)劃書。而縣里鎮(zhèn)里在村莊改造方面尚沒有具體政策框框限制，潛家窯一帶又地處邊緣地帶，不會對整村的長遠整體規(guī)劃造成太大影響、面積不大涉及住戶不多、居民改造熱情較高且不存在鄰里糾紛。村委也本著先行先試、不影響大局的原則原則同意、允許改建。在這樣的總體情況下，潛家窯處6戶居民聯合起來，拆掉原有住宅，連同原來的公共通道，加之西邊的建筑公司租用的土地，在這基礎上開始新建5個單元的7層住宅樓。住宅樓占地大約2畝，總建筑面積7000平方米，可安排70余戶居住，原來的6戶居民每戶補償220平米，外加5萬元，其余按每平方1480元的價格出售。當說到居民的水電暖等基礎設施問題時，該負責人說：供水沒問題，排水也還可以，目前就是冬季供暖沒有著落。

二 城中村改造中存在的主要問題

1、土地“瓶頸”問題

土地問題事關規(guī)劃、拆遷和安置補償等問題，涉及村民的根本利益，是各地在“城中村”改造工作中公認的“瓶頸”問題。目前來看，即將改造的三個村子中，只有黎嶺一家找到了建回遷房的落腳地，操作起來相對比較好一點外，其它兩村都存在不同程度的難題。經坊村想與政府修路占地搭便車，且一切工作正在摸索，而韓店村地處縣城中心，人口密度 1 大，外來人口多，情況復雜，由于可用地極少因此給城中村改造帶來了很大的難度，出現了村民自主開發(fā)的先例。于是又帶來了另一些值得關注的問題：宅基地所有權歸屬問題，占用集體土地問題，住房改造后土地收益分配問題等等這些都是制約城中村改造的“瓶頸”。

2、規(guī)劃問題

我縣目前還沒有一個全面的“城中村”改造總體規(guī)劃，尚未出臺具體的“城中村”改造方案。而且 “城中村”類型復雜，特點不一，“一村一策”在具體操作中遇到的困難和矛盾也很多。所以三村三個樣子的改造規(guī)劃，往往容易與縣區(qū)的整體及長遠規(guī)劃控制要點產生矛盾，這樣就會造成大量時間、人力和資金的浪費，甚至有其他的問題出現也極有可能。再者，據城建局張文武局長介紹：我國的規(guī)劃法規(guī)定，規(guī)劃工作只針對國有土地的主權者，在建的村民宅基地要求給于規(guī)劃沒有法律依據。這就使我縣的城中村改造工作處于兩難境地。

3、居民新居的公共設施配套問題

這其實可以說是規(guī)劃問題的次生。由于在建的村民不具備規(guī)劃主體的資格，在沒有統(tǒng)一規(guī)劃之內的住宅，其公共設施如水暖電等就不在其負責范圍。這樣的情況是否會產生更多的社會問題可想而知。

4、統(tǒng)籌協調問題

在調研時我們發(fā)現，村社普遍反映“城中村”改造涉及部門較多，但卻沒有一個明確的、強有力的機構或部門來指導村社進行改造，遇到問題不知向何處請示匯報，辦事無門。同時，村社在“摸索”中開展改造工作，感到難度極大。一些“城中村”改造試點項目在推進過程中遇到的具體問題，有關職能部門也難以協調解決。如前文所述，潛家窯一地的住房改造過程中遇到的一系列問題在改造初期就很棘手，同時也是我們有關部門應該關注的大問題。

5、村民權利與公平問題

按照我國法律，公民應享有同等的權利。而韓店村潛家窯之地的改造工作雖然不是擅自行為，同時也是村民積極響應政府號召的非典型范例，也在有限范圍內履行了一些簡單的手續(xù)，但是很不完備經不起推敲。而且在占用公共通道及租用土地方面，怕也會傷及韓店村村集體的利益以及其他村民的權利。出現這樣的先例，也可能產生不良的社會效應，到那時侯恐怕想剎車也來不及了。

6、被改造地片村民的出路問題（就業(yè)問題）

據了解，韓店村80%的村民已完全失去了土地，村支書介紹說，就帳面上的1000畝土地，由于近幾年的被占也只有500畝，所以1/3的村民依靠自辦家庭作坊、出租門面、開辦小型企業(yè)等方式自謀生路。這些村民在村子改造后的生計問題就會成為韓店村甚至全縣的一個較大的社會問題。更何況，在尚未全面開展工作的今天，這些個與村民的切身利益密切相關的生存問題已經顯現出來。我們在走訪部分村民對城中村改造問題的看法時，有的村民已明確表示：改造工作只有在滿足他的謀生需求（如門市、就業(yè)、經濟補償等）的前題下，他才會簽同意改造的協議，否則他寧愿按部就班地過現在的“舊”生活。

三 對城中村改造工作中突出問題的幾點思考

“城中村”改造是挖掘我縣發(fā)展?jié)摿?、造福于民的必由之路，是我縣“四個發(fā)展”的應有之義，是改變城鄉(xiāng)二元結構、加快推進城市化進程的重要一環(huán)。做好“城中村”改造工作，必須立足長遠，尊重和保障村民的利益，在政策上給與支持和傾斜，充分調動各方參與改造的積極性?，F將有關意見和建議簡單歸納如下：

1、政府應及早謀劃、提前介入，發(fā)揮好統(tǒng)籌、協調、指導作用。（規(guī)劃）

2、作好對村民的宣傳、引到工作，以利于工作順利展開。（土地法規(guī)）

3、有關部門要通力合作，在法律范圍內大開綠燈，全縣一盤棋。（補償）

4、針對以上的瓶頸問題要給與專門研究并拿出確實可行的辦法或意見。廣州例

5、

第四篇：城中村改造調研報告

關于雁塔區(qū)城中村改造問題調研報告

2012年11月8日我們一行五人組成的調研小組以城中村改造中存在的問題為切入口，對雁塔區(qū)城中村改造辦公室進行了深入調研?，F將調研情況報告如下。

一、調研目的1.城中村改造之無形改造過程中所體現出來的問題，以及村名回遷以后的生活狀況。

2.西安市雁塔區(qū)城中村改造之具體數據收集。

3.改造過程中出現了什么問題，改造完成后發(fā)現了什么問題，以及有哪些需要改進的地方。

二、雁塔城中村改造的基本情況

1.全區(qū)一共120個城中村的無形改造全部由雁塔區(qū)城中村改造辦公室進行。

2.通過土地確權改造四個村，即后村，響塘村，西三爻（堡），雙橋頭。

3.將集體土地轉性為國有土地也可通過征收的程序，但在具體操作過程中存在手續(xù)繁瑣以及耗時過長的問題，因而城中村改造過程中都通過提地確權的程序來完成土地轉性問題。

4.雁塔區(qū)已拆25個城中村，安置回遷6個村，采取“就近安置，原址新建”的原則。

5.2007年以前，自主改造4個村，即新加坡，長延堡，西三爻（堡）。

6.2007年，城中村改造辦公室成立，后村成為政府主導改造的第一村。

7.完成經濟體制改造的共70個村，完成標準即，報民政局拿到完成批復。改造規(guī)模不能低于2000戶，村規(guī)模小的就近合并為一個社區(qū)。

8.目前，34個完成改造的城中村有民政局統(tǒng)一管理，成為社區(qū)，農民轉化為居民，并且完成經濟體制改革，成立社區(qū)。

9.改造賠付方式主要有3種，即房屋+預留地，房屋+商業(yè)面積，房屋+貨幣。

三、無形改造中存在的問題

1． 醫(yī)療保險問題

主要體現在政府政策盾上。2007年，市政府157號文件指出“自轉為居民后，5年以內仍可享受惠民政策?！蓖?，市衛(wèi)生局發(fā)文指出“戶口本轉化為居民，則不能參加農合?！倍r合只需要農民繳納30元即可享受的醫(yī)療保險，轉化為居民后需繳納180元才能享受城鎮(zhèn)居民醫(yī)療保險。目前，此問題仍未解決。

2.養(yǎng)老保險問題

曲江管委會已解決此問題，主要存在于高新區(qū)，已拆村養(yǎng)老保險未落實。

4.村民不愿意回遷的原因主要有：對過渡費不滿意以及對房屋質量、戶型不滿意。

四、經濟體制改造的基本情況

1.由原來的“改制先行，改建跟進”原則改變?yōu)椤坝行螣o形同步

原則”，以此來解決股民基準日確定工作中存在的由于時間差的問題導致的在冊人員確定紊亂的情況。

2.“農轉居”啟動依據：首先由城改辦提出關于“農轉居“的申請，在得到市政府的批復后才能真正意義上啟動，并嚴格按照批復逐級審查。

3.“農轉居“后的具體實施步驟：清產核資；股份量化；成立公司。其中，清產核資由城改辦委托具有資質的專業(yè)公司進行，股東名單以及股權的量化都要進行公示，在最后的會議紀要以及公示名單成冊后意味著經濟體制改造工作全部完成。

4.在公司成立后仍然存在著缺乏監(jiān)督其具體工作實施情況的特別監(jiān)督小組，以至于其具體盈利虧損情況得不到有效的監(jiān)管，進而導致有的公司只是一個空殼。

5.經濟體制改造工作具有非常強的專業(yè)性，以至于城改辦不能實現自己的只能，而只能委托專業(yè)公司完成，若委托的公司出現問題，則會導致村民利益受損。

6.雁塔區(qū)城改辦于2008年從城建局的一個科室中獨立出來，為全額撥款事業(yè)單位，人員從18人擴展到30人，其中在編19人，設有7個科室，其中有3個處級職務，7個科級職務。

五、城改辦的具體職責

1.有形改造

2.無形改造

3.安置回遷

4.項目監(jiān)管

安置房的選址由市政府統(tǒng)一規(guī)定，在確定方案之前，市上有“控規(guī)圖”，通常采取“統(tǒng)一拆遷，集中安置”的原則。楊家村改造中，存在遺址保護問題，改造后只剩余53畝土地，不能在原地建房集中安置，因此由政府在明德門、丈八溝東路附近團購商品房解決其安置問題，因此產生“租住分離”問題，同時，“原址就地安置”也可能會引來新的城中村問題。

六、拆遷安置方案的確定

1.調查村莊基本情況，分析改造的必要性和可行性。

2.確定建設方案，即有形改造方案。

3.確定經濟體制改革方案，即無形該做方案。

4.具體改造過程中的資金來源與資金保障。

5.完成拆遷安置工作。

6.對于改造后成立公司的經濟效益分析，完成可行性研究報告。

7.報市城改辦，按照文件批復內容具體實施。

七、拆遷安置方案的具體實施

1.由市級城改辦辦理拆遷手續(xù)。

2.成立動遷隊，進村進行宣傳工作。

3.同時進行拆遷安置評估。

4.由城改辦、街道辦事處抽調人員共同審核補償協議。

5.支付補償款。

在拆遷安置工作的全程中，都由開發(fā)商全程參與。在申報城改手續(xù)

前，即已確定開發(fā)商。成為介入城改開發(fā)商的具體條件是：

1.注冊資金五千萬元以上。

2.具備實施改造實力與資金實力。

3.無不良信譽記錄。

政府組織專家對開發(fā)商進行評估，結果報至區(qū)城改領導小組，由其決定最終選定的開發(fā)商，全程無村民參與。

目前，由于國家調控政策的出臺，導致開發(fā)商介入城改安置房項目的積極性不高，會對安置房的進度有一定影響。這些影響開發(fā)商積極性的政策有：

1.土地出讓金由25%提高到40%。

2.2011年3月28日起，新批項目開發(fā)用地的5%針對城市低收入人群配置廉租房。

3.安置面積與開發(fā)面積嚴格按照1:2的比例執(zhí)行。

4.容積率二環(huán)以內5.5，二三環(huán)之間3.5-4.5，三環(huán)外是3.5以下。

5.城建配套費上漲90。

八、造過程中村民反應的問題

1.在后村安置的3499套房屋中，其中有160套對戶型設計不滿意，主要反應是采光不好。而經過專家鑒定，造成此問題的主要原因是改造自愿不足，缺口100畝土地，地裂縫等客觀條件限制所造成。

2.房屋質量問題。在安置樓開發(fā)時即有質檢大隊介入，組織驗收，確保質量。在碑林區(qū)、蓮湖區(qū)安置樓存在一梯16戶，后村存在一梯8戶，村民反應較大后，市政府規(guī)定以后安置樓設計不能超過一

梯8戶。

3.村民反應的安置樓裂縫、瓷磚問題等已有專家出具專門評估建議，為后期水泥膨脹導致，不影響房屋安全問題。

4.對于村民所反應的安置樓問題，政府主要通過經濟賠償予以解決，具體為一戶3萬一次性賠付。

九、村民回遷后存在的問題

1.社區(qū)成立后的萬帥娥管理問題。目前對于回遷安置好后并成立社區(qū)的，由正規(guī)的備案過的物業(yè)公司統(tǒng)一管理。但是在實際操作中存在未備案的物業(yè)公司無人監(jiān)管的情況。

2.通過房屋+商鋪模式得到賠付的村民，可分到15平的商業(yè)面積補償，參與年終分紅。商鋪是交由公司統(tǒng)一管理經營，而對于過公司的經營則存在監(jiān)管不力的問題。

3.55平米至65平米的小戶型保障房，有的村將其建成快捷酒店式公寓經營，同樣也存在公司盈利損失無人監(jiān)督的情況。

4.嚴格執(zhí)行保障房不得買賣，交易只能在村民之間進行的原則。

十、對于城中村改造過程中存在問題的建議

1.政府各部門之間應協調統(tǒng)一，解決政策矛盾問題。

2.高新區(qū)應學習曲江管委會模式盡早落實解決“農改居”后的養(yǎng)老問題。

3.市政部門應當盡快出臺改造完成后對于所成立公司的監(jiān)管政策。

第五篇：城中村改造調研報告

推進“城中村”改造 建文明城區(qū)交流論文

“城中村”是中國城市化進程中的一個必然現象，有其長期的歷史原因和社會原因,在城市建設的不斷發(fā)展過程當中，“城中村”改造成為城市發(fā)展的焦點。“城中村”改造是市民人居環(huán)境改善、城市功能完善、城市形象提升、城市基礎設施建設、城市產業(yè)布局的一項綜合性的民生工程，同時也是我區(qū)比較突出的重點難點工作。開發(fā)開放近30年，北侖從一小漁村發(fā)展成國際性大港，可謂突飛猛進，但北侖的“城中村”現象也十分嚴重，有“四不象”之說，雖然這些年進行了一些“城中村”的改造,總體上進度并不是很快。北侖區(qū)作為全市乃至全省對外開放的窗口，以新碶、大碶、霞浦、柴橋等街道組成的中心城區(qū)的建設步伐正在不斷加快，新碶作為北侖中心城區(qū)的核心區(qū)，雖然亮點不少，但整體城市品位仍然不高。尤其是大量“城中村”的存在，不僅使城市寶貴的土地資源未能發(fā)揮其應有的價值、加大了城市管理的難度，而且影響市民的人居環(huán)境和城市的景觀風貌，現代化濱海新城區(qū)的建設亟需對新碶中心城區(qū)核心區(qū)范圍內的“城中村”進行改造。

一、我區(qū)“城中村”的基本情況及存在的問題

(一)基本情況?！俺侵写濉币话闶侵冈诔菂^(qū)范圍內失去或基本失去耕地，仍然實行村民自治和農村集體所有制的村莊。北侖中心城區(qū)核心區(qū)一般指新碶城區(qū)，范圍應為：北至駱霞公路（含橫浦全村）、南至泰山路（含千丈全村）、東至珠江路、西至富春江路。這個范圍內現有22個行政村（實際24個村莊，約7.8萬常住人口，約2.6萬戶），其中“城中村”有15個，戶籍人口26650人，13952戶，外來人口81200人?！俺侵写濉痹谛纬蛇^程中雖然帶來各種問題和矛盾，但無疑也在發(fā)揮獨特的作用：一是為大量外來務工人員提供了廉價的居住房，從而為本地企業(yè)提供了充足勞動力，這也是北侖快速發(fā)展的源泉之一；二是為村民和村集體帶來了穩(wěn)定收入。大量外來人口涌入帶來“城中村”異常繁榮，有的村甚至已發(fā)育成內地小縣城規(guī)模，如高塘村、沿海村，從而造成租賃市場火爆，村民和村集體相當一部分收入來自地租、房租。三是保留了傳統(tǒng)的民俗。“城中村”的存在，客觀上為北侖習俗提供了傳承下去的土壤，北侖民俗是浙東文化的組成部分，具有一定的歷史文化價值。

(二)存在的問題?！俺侵写濉痹诒眮鲩_發(fā)開放進程中發(fā)揮獨特的作用，但同時存在相當多的問題，而且是問題多于作用。

1、違章建筑多。由于“城中村”租房炙手可熱，受利益驅使，亂搭建、亂加蓋等違章建筑十分普遍，多年來這些違章建筑一直存在，并沒有得到有效查處，給“城中村”下步改造帶來巨大壓力。

2、環(huán)境狀況差。由于“城中村”居住大量外來務工人員，居住環(huán)境不堪重負。“城中村”公廁不堪入目，基本上沒有水沖洗，大多沒有照明，甚至沒有門窗?！俺侵写濉崩?、站數量不夠、質量也不高?！俺侵写濉眮y張貼現象相當普遍。“城中村”道路狹窄，通行困難。“城中村”菜場衛(wèi)生不佳，大多難以入腳。

3、管理難度大?！俺侵写濉敝型鈦韯展ご蠖喑^本地村民，成分復雜?！俺侵写濉本Σ涣Γ伟矤顩r差，案件頻發(fā)。計生、環(huán)衛(wèi)、市場管理等也都由村委會承擔，人手、經費都成問題，一個村一年的衛(wèi)生費都要幾十萬元，村里負擔相當重。

4、交通功能弱。歷史上自發(fā)形成的“城中村”缺乏規(guī)劃，使得村內交通混亂，應急車輛無法通行，已對村民的生活安全構成了威脅。與此同時，“城中村”的存在也影響了城市道路的建設，產生了較多的 “斷頭路”（如遼河路、淮河路、太河路等），極大地影響了城市交通功能?！俺侵写濉钡母脑鞂⒂辛徑獬菂^(qū)的交通條件。

二、我區(qū)“城中村”改造的必要性

(一)“城中村”改造是推進城市化進程的需要。

區(qū)委六屆八次全會提出全域城市化，這是加快我區(qū)推進城市化進程和城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的重大戰(zhàn)略部署。區(qū)第七次黨代會又進一步提出打造品質之城、魅力之城、幸福之城，使城市化率達到75%以上，其中中心城區(qū)要突出“現代高端”?！俺侵写濉本褪浅菂^(qū)中的農村，而全域城市化是要把農村城市化，所以全域城市化的第一步，也是當務之急就是要進行大規(guī)模的“城中村”改造，否則全域城市化就無法談起。

(二)“城中村”改造是創(chuàng)建文明城市的需要。

嚴重影響北侖的對外形象。疏港高速沿線向家村、大路村、備碶村形象極其不佳，嚴重影響北侖入口形象；橫浦村附近是海上進入北侖的窗口，規(guī)劃已限制20余年，土地閑置嚴重，且規(guī)劃中濱海休閑公園、郵輪碼頭、雜貨碼頭均在此地，如不加以改造也影響城市的整體形象。

寧波實現了創(chuàng)建全國文明城市三連冠，而獲得全國六個三連冠城市只有6個，但“城中村”的存在給文明城市創(chuàng)建帶來諸多麻煩，通過改造，可以完

善中心城區(qū)核心區(qū)的窗口形象，充分展示北侖區(qū)域的特色和品位，為文明城市創(chuàng)建創(chuàng)造良好條件。中心公園、行政中心周邊已是北侖的核心區(qū)塊，是展示北侖形象的重要窗口，而位于該地段的隆順村、貝

(三)“城中村”改造是建設宜居城區(qū)的需要。

中心城區(qū)的“城中村”毗鄰寬廣整潔的馬路與現代化的街區(qū)，村內卻雜亂地分布著缺乏

規(guī)劃甚至是亂搭亂建的平房和樓房，街巷狹窄、地勢低洼，過量的外來低收入人口聚居，居住者犯罪率高，存在較大的安全和治安隱患，基礎設施很不配套，人居環(huán)境相對較差，“城中村”的存在已經越來越影響到城區(qū)的衛(wèi)生、治安等人居環(huán)境，與建設宜居城區(qū)不相適應，必須加以改造。

三、我區(qū)“城中村”改造所面臨的優(yōu)勢及困難

(一)我區(qū)“城中村”改造的優(yōu)勢

1、改造有成功先例。北侖中心城區(qū)典型的“城中村”整村改造有鳳洋村、五星村、鎮(zhèn)安村、下史村、千丈村等5個村，部分改造的有星陽村、橫浦村、高潮村、向村家。正進行改造的有隆順村。這其中困難叢叢，但也有許多經驗，如千丈村改造就比較成功。值得一提的是北侖目前進行的農房“兩改”進展順利，成效顯著，值得借鑒。

2、農村股份制完善。北侖區(qū)始于2002年的農村股份制改革工作，現已基本完成，全區(qū)20多萬農民成了集體資產的股東，應當說北侖農村股份制改革走在全省、全國前列。農村股份制全面建立，使村集體資產量化到個人，村民不會因“城中村”改造失去股份，這個優(yōu)勢在全國全省來說還是比較明顯的，許多地方因股份制未建立或不完善，村民擔心自己權益受到損害而不愿意進行“城中村”改造。

3、全區(qū)綜合實力強大。

地區(qū)生產總值；財政收入；規(guī)模以上工業(yè)產值；實際利用外資；固定資產投資等指標排名居省市前列，總體發(fā)展水平躋身全省前列，現正邁向全國第一方陣?！俺侵写濉备脑煨枰环频娜肆?、物力、財力，沒有實力則談不上“城中村”改造，北侖綜合實力不斷增強為“城中村”改造提供了有力支撐。

(二)我區(qū)“城中村”改造的面臨的困難

1、村民期望的問題。大多數村民希望進行“城中村”改造，但對改造的期望值都很高。共同的期望有：拆一賠一(合法非法都要算在內)，原地安置，市價賠償(區(qū)內高檔小區(qū)市價)，原建后拆。而目前上述要求都很難達到。

2、政策時效的問題。前后政策差異大，同一時期也有政策寬松不一現象。政策不調整不可能，調整幅度過大，又造成先前改造對象的心里不平衡，從而引發(fā)矛盾，這是二難的選擇。同一時期也有政策寬松不一則直接造成不公平現象，使正在進行的改造很難進行。

3、安置落實的問題。我區(qū)目前安置有現金補償或調產安置二類，絕大多數村民選擇的是調產安置。問題是安置房都是先拆后建，過渡期長的達到5-6年之久，而每個村民每月過渡補償費目前是300多元，每戶不超過700元的過渡費無法租到象樣的房子，何況村民還失去了原有的房租，收入減少。安置房地點大多與原有居住地有一定距離，村民也不滿意。區(qū)內原有的安置房檔次都不高，問題還很多，如高鳳新村、濱海錦園，村民反映強烈。由于用地緊張，以后的安置房的都是高層電梯房，如隆順村安置房，而村民最好選擇樓梯房。

4、資金缺口的問題。據初步測算，按照現行拆遷安置政策，若對15個“城中村”全部改造，收支相抵，大約需虧損60億元，這給區(qū)級財政帶來很大的壓力。即使是部分村采取整治辦法，每戶需要2萬元，鎮(zhèn)安、五星、備碶、沿海、永豐5個村按10318戶計算，約需整治經費2.1億元。

5、社會輿論的問題。目前整個社會輿論對“城中村”改造十分不利，提到“城中村”和征地拆遷，都一味指責當地政府，如果發(fā)生事件，干部則要承擔嚴重后果，基層街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)已經很難開展工作，一些群眾則漫天要價，各地最?！搬斪討簟睂映霾桓F，許多群眾已經到了完全不講理的地步。

6、老年房等的問題。老年房是北侖一大特色，以往的“城中村”改造都少不了老年安置房，而目前的隆順村則取消了老年安置房，代之為房票、貨幣補貼、人頭方式，但老年村民并不領情，多次到區(qū)、街道上訪過。另農村祖堂(祖屋)也是一大問題，“城中村”散落著大量祖堂(祖屋)，如隆順村就有大大小小祖堂(祖屋)28座。以前的“城中村”改造都新建了祖堂(祖屋)，就是現在正進行的隆順村改造也興建了規(guī)模不小的祖堂，可是將來的“城中村”改造卻很難找到一塊地方去興建這樣祖堂了。

其它問題：“城中村”拆遷后，大量外來務工人員失去廉價居住房，難以維持生計，企業(yè)反映招工更難。如新碶環(huán)衛(wèi)站現有員工500多名，按要求下步要達到1000名左右，但因沒法安排宿舍，很難招到新員工?！俺侵写濉备脑旌?，村民失去了原來租金來源，收入減少，雖然拆遷能得到賠償，但許多村民沒有理財觀念，一夜暴富后結局各異，村里也同樣涉及到后繼發(fā)展的問題。

四、“城中村”改造的對策建議

(一)保障百姓權益?！俺侵写濉备脑炱鋵嵤抢麧櫾俜峙洌壳氨眮觥俺侵写濉备脑觳豢赡茏龅劫Y金平衡，必要的投入是肯定的，但如果過多投入對其它的百姓又不公平，所以要找到一個平衡點。對于“城中村”村民關心的安置先行、安置房質量、貨幣安置價格、老年村民補貼等熱點問題要全盤考慮，制定政策要反復醞釀，讓絕大多數村民能夠接受，然后才實施?！俺侵写濉备脑焓且豁椫卮蟮拿裆こ蹋尅俺侵写濉钡拇迕耋w會到政府溫暖。

(二)著手統(tǒng)一運作。“城中村”改造工作應在區(qū)委區(qū)政府統(tǒng)一領導下，采用部門分工負責的方式進行，其中，征地、拆遷、配套建設按現有職能分工執(zhí)行。村莊整治改造工作由新碶街道牽頭，規(guī)劃、國土、城管等部門配合，“城中村”整治改造中的與新農村建設有關體制創(chuàng)新等工作由新村辦牽頭實施?！俺侵写濉备脑熘猩婕俺鞘械缆返扰涮自O施建設費用，按原有支出渠道列支?！俺侵写濉备脑焖栀Y金由區(qū)財政負責統(tǒng)收統(tǒng)支?！俺侵写濉备脑熨Y金需要作一個中長期預算，分期實施。

(三)進行分類改造。第一類：整體拆遷重建型，包括千丈、星陽、隆順、鳳洋（新涼亭）、橫浦（駱亞線北）5個村，這類城中村總體人居環(huán)境較差，地勢相對較低，交通瓶頸明顯，嚴重影響城區(qū)總體形象，整體拆遷后可提高土地利用率、提升城市核心區(qū)塊的整體形象。第二類：周邊整治完善型，包括大路、向家、貝碶、小山和高潮5個村，這類城中村總體人居環(huán)境尚可，局部存在交通節(jié)點，但有些區(qū)塊主要道路周邊建筑形態(tài)較差，影響市容市貌。開發(fā)之后，有利于消除交通瓶頸，改善市容市貌，整體提升區(qū)塊形象。建議此類區(qū)塊可通過村集體股份合作社統(tǒng)一開發(fā)店鋪的形式實施改造，既改善市容整合形象，又起到增加村級集體經濟收入和實現農民創(chuàng)收的作用。第三類：保留完善整合型，包括鎮(zhèn)安、五星、備碶、沿海、永豐5個村，以及鳳洋安置新村。這一類鎮(zhèn)安、五星、鳳洋大部、沿海局部安置新村，都是在2000年以后新建的農民住宅，建筑質量較高，內部設施完善，適當整合即可。新大路兩側內大路、貝碶村大多數建筑系90年代以后拆遷安置房，也以內部設施整修，完善基礎設施、方便居民出行、解決立面形象，按照新農村示范村建設模式予以整治為主。備碶地塊近期不符合開發(fā)條件，永豐、沿海大部四面已被工廠包圍，建筑密度很高，近期也不具備開發(fā)條件，逐步改善村民居住環(huán)境。另外，對老街區(qū)塊設想同步考慮城市設計，盡可能按老街坊風格實施改造，努力實現老街區(qū)的改造更新與延續(xù)歷史文脈的有機結合，盡可能把它建設成為具有寧波“城隍廟（老外灘）”或上?！靶绿斓亍憋L格的商業(yè)步行街區(qū)。

(四)做好持續(xù)發(fā)展?！俺侵写濉备脑爝^程中，村級部分二產、三產用房也面臨拆遷，集體經濟有所影響；少數已轉制的民營企業(yè)廠房也面臨拆遷，搬遷壓力較大。為此，應充分考慮給予村級二產、三產用地和民營企業(yè)工業(yè)用地補償，以鞏固和發(fā)展村級集體經濟。

(五)處理關聯問題。大規(guī)模拆遷以后，“城中村”外來人口居住問題也需配套解決，由無序出租農民住宅為主，轉向集中建造外來人口居住地來有序解決外來人口居住問題。

“城中村”改造說起難，做起來更難，可謂是目前各級黨委政府的天下第一難事，根本沒有什么靈丹妙方，但如果不去推進，那些“城中村”就永遠存在。實際證明，“城中村”改造越早越好，越晚就越被動，改造成本越高，改造難度和風險越大。越早改，政府所支付的成本越低；越早改，城市綜合管理秩序也就越早統(tǒng)一。目前北侖“城中村”問題突出，但也有優(yōu)勢，相信在黨委政府的大力投入、科學運作下，通過艱苦努力，“城中村”改造必然有新的進展。