第一篇：中國(guó)人壽SWOT分析

對(duì)中國(guó)人壽保險(xiǎn)股份有限公司的SWOT分析

一、公司簡(jiǎn)介

中國(guó)人壽保險(xiǎn)（集團(tuán)）公司作為中國(guó)最大的商業(yè)保險(xiǎn)集團(tuán)，是國(guó)內(nèi)幾家資產(chǎn)過(guò)萬(wàn)億的保險(xiǎn)集團(tuán)之一，是中國(guó)資本市場(chǎng)最大的機(jī)構(gòu)投資者之一。

2011年，總保費(fèi)收入達(dá)到3573.75億元，境內(nèi)壽險(xiǎn)業(yè)務(wù)市場(chǎng)份額為34.75%，總資產(chǎn)達(dá)到2萬(wàn)億元。中國(guó)人壽保險(xiǎn)（集團(tuán)）公司作為中國(guó)最大的商業(yè)保險(xiǎn)集團(tuán)，是國(guó)內(nèi)幾家資產(chǎn)過(guò)萬(wàn)億的保險(xiǎn)集團(tuán)之一，是中國(guó)資本市場(chǎng)最大的機(jī)構(gòu)投資者之一。2011年，總保費(fèi)收入達(dá)到3573.75億元，境內(nèi)壽險(xiǎn)業(yè)務(wù)市場(chǎng)份額為34.75%，總資產(chǎn)達(dá)到2萬(wàn)億元。中國(guó)人壽保險(xiǎn)（集團(tuán)）公司屬國(guó)有大型金融保險(xiǎn)企業(yè)，總部設(shè)在北京。公司前身是成立于1949年的原中國(guó)人民保險(xiǎn)公司，1996年分設(shè)為中保人壽保險(xiǎn)有限公司，1999年更名為中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司。

集團(tuán)下設(shè)有中國(guó)人壽資產(chǎn)管理有限公司、中國(guó)人壽財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司、中國(guó)人壽養(yǎng)老保險(xiǎn)股份有限公司、中國(guó)人壽保險(xiǎn)（海外）股份有限公司、國(guó)壽投資控股有限公司以及保險(xiǎn)職業(yè)學(xué)院等多家公司和機(jī)構(gòu)，業(yè)務(wù)范圍全面涵蓋壽險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)（企業(yè)年金）、資產(chǎn)管理、另類投資、海外業(yè)務(wù)等多個(gè)領(lǐng)域，并通過(guò)資本運(yùn)作參股了多家銀行、證券公司等其他金融和非金融機(jī)構(gòu)。

中國(guó)人壽保險(xiǎn)（集團(tuán)）公司已連續(xù)8年入選《財(cái)富》全球500強(qiáng)企業(yè)，排名由2002年的290位躍升為2011年的108位；連續(xù)3年入選世界品牌500強(qiáng)，位列第278位，是中國(guó)保險(xiǎn)業(yè)唯一一家全球企業(yè)、全球品牌“雙500強(qiáng)”企業(yè)；在“2011中國(guó)企業(yè)500強(qiáng)”中，營(yíng)業(yè)收入3887.91億元人民幣列第6位。

所屬壽險(xiǎn)股份公司繼2003年12月在紐約、香港兩地同步上市之后，又于2007年1月回歸境內(nèi)A股市場(chǎng)，成為內(nèi)地資本市場(chǎng)“保險(xiǎn)第一股”和全球第一家在紐約、香港和上海三地上市的保險(xiǎn)公司，目前已成為全球市值最大的上市壽險(xiǎn)公司。

二、SWOT分析

1、優(yōu)勢(shì)

（1）中國(guó)人壽保險(xiǎn)股份有限公司是中國(guó)最大的人壽保險(xiǎn)公司，擁有深入人心的品牌形象和雄厚的整體實(shí)力，其注冊(cè)資本高達(dá)282.65億元人民幣，資本充

足率是法定資本充足率的3倍之高，為公司的良性發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支持。中國(guó)人壽保險(xiǎn)集團(tuán)更連續(xù)9年入選世界500強(qiáng)連續(xù)3年入選世界品牌500強(qiáng)是中國(guó)唯一一家雙500強(qiáng)保險(xiǎn)企業(yè)。

（2）為適應(yīng)新的市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，中國(guó)人壽積極地進(jìn)行了結(jié)構(gòu)調(diào)整。結(jié)構(gòu)調(diào)整后，公司實(shí)行展、管分離。管理上的改革為公司業(yè)務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展提供了可能，而理賠等相關(guān)工作的回收也讓公司少了很多后顧之憂。

（3）中國(guó)人壽保險(xiǎn)股份有限公司擁有龐大的營(yíng)銷隊(duì)伍，廣泛的代理網(wǎng)點(diǎn)、銀行分支機(jī)構(gòu)和郵政儲(chǔ)蓄網(wǎng)點(diǎn)、營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)覆蓋全市。其中有近一半的網(wǎng)點(diǎn)設(shè)在廣大農(nóng)村地區(qū)、許多地方僅此一家保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)。

2、劣勢(shì)

（1）巨大的運(yùn)營(yíng)成本和管理壓力使得公司應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的效率低下。制度層面上管理不夠靈活實(shí)際操作中大多依靠地區(qū)負(fù)責(zé)人的管理能力予以彌補(bǔ)，仍然存在忽視制度建設(shè)的情況存在發(fā)生管理事故的隱患。

（2）公司人才流失現(xiàn)象較嚴(yán)重。原有的管理體制和僵化的用人體制使得很多專業(yè)人才得不到更多的機(jī)會(huì)和相匹配的重視在同業(yè)挖角的吸引下往往選擇離開(kāi)。

（3）財(cái)務(wù)上對(duì)于利潤(rùn)率的要求沒(méi)有在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中得到充分的重視，僅僅作為次一等的要求而更多的強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)占有率，由此帶來(lái)公司經(jīng)營(yíng)成本和費(fèi)用的管制遲遲見(jiàn)不到成效。

（1）法律政策環(huán)境逐步完善。保險(xiǎn)的資金融通、社會(huì)保障和三大功能為構(gòu)建和諧社會(huì)做出了極大貢獻(xiàn)，國(guó)家和當(dāng)?shù)卣畬?duì)壽險(xiǎn)采取支持政策，制定了一系列法律法規(guī)，完善制度加強(qiáng)監(jiān)督，促進(jìn)了壽險(xiǎn)業(yè)的規(guī)范發(fā)展。

（2）企業(yè)、公民的保險(xiǎn)意識(shí)不斷提高。通過(guò)幾十年的宣傳和正確引導(dǎo)，人們對(duì)保險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)正在逐步加深，保險(xiǎn)需求也越來(lái)越多。而我國(guó)保險(xiǎn)密度尚小、保險(xiǎn)深度尚淺，國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間巨大。

（3）隨著我國(guó)GDP高速增長(zhǎng)，國(guó)民收入逐年提高，中等收入者開(kāi)始成為社會(huì)的主體。公民的基本生活得到滿足后，有了更多的剩余資產(chǎn)滿足更高層次的需求，開(kāi)始了解更多的理財(cái)知識(shí)，保險(xiǎn)作為更穩(wěn)健、更安全的理財(cái)手段之一得到了越來(lái)

越多的關(guān)注。（4）作為人口大國(guó)，中國(guó)正在逐步走向老齡化，社會(huì)養(yǎng)老壓力的加大極大地促進(jìn)了壽險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)需求的增加。

（1）保險(xiǎn)市場(chǎng)開(kāi)放后，保險(xiǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)加大。本土企業(yè)和外資企業(yè)相繼進(jìn)入市場(chǎng)，爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額。

（2）經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步對(duì)公司的資本運(yùn)用提出了更高的要求。尤其是在競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈的今天，成本管理已然成為了各公司的重要能力之一。保險(xiǎn)公司面臨著人力成本上升，管理成本加大，理賠、保全等服務(wù)成本增加，品牌維護(hù)成本提高等各方面的挑戰(zhàn)。

（3）壽險(xiǎn)產(chǎn)品的收益率仍然受國(guó)家政策的影響和管制，其吸引力顯然難以與銀行、證券、股票買賣、基金、期貨、外匯等的眾多理財(cái)想抗衡，尤其是在銀行利率連續(xù)上升的近幾年。而且隨著大家教育水平的提升，對(duì)金融相關(guān)知識(shí)的加深了解，保險(xiǎn)產(chǎn)品將會(huì)面臨更大的挑戰(zhàn)。

三、戰(zhàn)略選擇

當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，市公司所在保險(xiǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為成熟，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)趨于白熱化，傳統(tǒng)銷售渠道總體仍在健康穩(wěn)步增長(zhǎng)，未來(lái)的增長(zhǎng)將來(lái)自于大眾客戶群的進(jìn)一步擴(kuò)大?？h支公司和農(nóng)村地區(qū)，保險(xiǎn)行業(yè)的滲透率較低，增長(zhǎng)速度較高，未來(lái)的增長(zhǎng)來(lái)源將來(lái)自于對(duì)大眾客戶的進(jìn)一步滲透和越來(lái)越多買得起保險(xiǎn)產(chǎn)品的人群。而公司在二三線城市和農(nóng)村地區(qū)的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)明顯隨著地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這一部分市場(chǎng)將被逐漸開(kāi)發(fā)出來(lái)，利益也將漸漸得到體現(xiàn)。在這些地區(qū)公司需要加強(qiáng)制度建設(shè)，保護(hù)被保險(xiǎn)人的利益，避免保費(fèi)挪用、克扣等惡性事件的發(fā)生，維護(hù)企業(yè)形象，維持公司信譽(yù)，視市場(chǎng)情況加強(qiáng)營(yíng)銷力度。整體上看，公司需要控制運(yùn)營(yíng)成本，提高資金運(yùn)用水平，規(guī)避各種風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，也要特別注重吸引專業(yè)人才，為應(yīng)對(duì)更加復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境變化做人才準(zhǔn)備。

第二篇：中國(guó)人壽swot分析

中國(guó)人壽保險(xiǎn)(集團(tuán))公司SWOT分析

-----金融11002 沈幸陽(yáng) 1020911080

一、優(yōu)勢(shì)：

1.中國(guó)人壽保險(xiǎn)（集團(tuán)）公司作為中國(guó)最大的商業(yè)保險(xiǎn)集團(tuán)，是國(guó)內(nèi)幾家資產(chǎn)過(guò)萬(wàn)億的保險(xiǎn)集團(tuán)之一，是中國(guó)資本市場(chǎng)最大的機(jī)構(gòu)投資者之一。中國(guó)人壽注冊(cè)資本高達(dá)282.65億元RMB，2008年，中國(guó)人壽保險(xiǎn)（集團(tuán)）公司及其子公司總保費(fèi)收入達(dá)到3220.52億元，境內(nèi)壽險(xiǎn)業(yè)務(wù)約占?jí)垭U(xiǎn)市場(chǎng)份額的42.7%；總資產(chǎn)達(dá)到12846.11億元，可運(yùn)用資金超過(guò)11000億元。2011年，總保費(fèi)收入達(dá)到3573.75億元，境內(nèi)壽險(xiǎn)業(yè)務(wù)市場(chǎng)份額為34.75%，總資產(chǎn)達(dá)到2萬(wàn)億元。高額的資本充足率，為公司的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支持。

2.為新中國(guó)歷史最為悠久的保險(xiǎn)公司之一，有深入人心的品牌形象。中國(guó)人壽保險(xiǎn)（集團(tuán)）公司已連續(xù)8年入選《財(cái)富》全球500強(qiáng)企業(yè)，排名由2002年的290位躍升為2011年的108位；連續(xù)3年入選世界品牌500強(qiáng)，位列第278位，是中國(guó)保險(xiǎn)業(yè)唯一一家全球企業(yè)、全球品牌“雙500強(qiáng)”企業(yè)；在“2011中國(guó)企業(yè)500強(qiáng)”中，營(yíng)業(yè)收入3887.91億元人民幣列第6位。

3.2000年，中國(guó)人壽作出了股份制改革的重大決策，確立了建立現(xiàn)代企業(yè)制度的發(fā)展方向。2003年中國(guó)人壽保險(xiǎn)（集團(tuán)）公司重組設(shè)立以來(lái)，適應(yīng)金融綜合經(jīng)營(yíng)的發(fā)展趨勢(shì)，開(kāi)啟了集團(tuán)化發(fā)展的征程。4.具有十分龐大的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)：中國(guó)人壽通過(guò)遍布全國(guó)的3000家客戶服務(wù)單位以及先進(jìn)的95519“一站式”客戶服務(wù)電話，使客戶一周七天都可享受咨詢、查詢、投訴、掛失登記、報(bào)案登記等一系列服務(wù)。一言九鼎的服務(wù)承諾；專業(yè)高效的服務(wù)團(tuán)隊(duì)；方便快捷的救援網(wǎng)絡(luò) ；立體高效的監(jiān)督機(jī)制。

這一點(diǎn)從其從業(yè)人員之多不難看出，幾乎我們每個(gè)人身邊總能有些人在中國(guó)人壽從事保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。

二、劣勢(shì)：

1.巨大的管理和運(yùn)營(yíng)成本，使得公司應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化效率低下。2.人才利用率低，原有的管理體制和僵化的用人機(jī)制導(dǎo)致人才流出居多，很多人從事時(shí)間不長(zhǎng)便跳槽或者專業(yè)了。

3.財(cái)務(wù)方面出現(xiàn)諸多隱患，2011年1月31日，國(guó)家審計(jì)署在對(duì)中國(guó)人壽保險(xiǎn)（集團(tuán)）公司2009資產(chǎn)負(fù)債損益情況審計(jì)中，查處保險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)管理中存在違規(guī)問(wèn)題6.98億元。較多強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)占有率，帶來(lái)的管理成本費(fèi)用屢高不下。

三、機(jī)遇：

1.保險(xiǎn)法律制度的逐步完善。

2.GDP增長(zhǎng)率高，國(guó)民收入隨之增長(zhǎng)，人民生活條件好了，保險(xiǎn)意識(shí)也變強(qiáng)了，保險(xiǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛。

3.人口大國(guó)，老齡化趨勢(shì)發(fā)展，因此保險(xiǎn)行業(yè)受益。

四、挑戰(zhàn)：

1.保險(xiǎn)市場(chǎng)的開(kāi)放，引來(lái)國(guó)內(nèi)國(guó)外許多同行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額。2.隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人力成本的增加，會(huì)面臨更加巨大的管理運(yùn)營(yíng)成本。

3.隨著金融的發(fā)展，保險(xiǎn)的吸引力明顯沒(méi)有諸如股票，期貨等金融產(chǎn)品所帶給人們的大。

第三篇：中國(guó)人壽股票分析

中國(guó)人壽股票分析

技術(shù)分析(目的是獲得投資時(shí)機(jī)和規(guī)模的判斷)投資建議(風(fēng)險(xiǎn)提示)中國(guó)人壽09年新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)328.8億元，對(duì)應(yīng)每股收益1.16元，同比增長(zhǎng)71.8%，每股凈資產(chǎn)較08年底的6.15元增長(zhǎng)21.3%至7.47元，基本符合預(yù)期。一年新業(yè)務(wù)價(jià)值177.13億元，同比增長(zhǎng)27.2%，基本符合我們28%的預(yù)期，略低于市場(chǎng)預(yù)期。09年內(nèi)含價(jià)值2852億元，較08年底增長(zhǎng)18.8%。

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則變更對(duì)報(bào)表的影響符合預(yù)期。中國(guó)人壽2009年報(bào)是首份公布的按照新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則編制的報(bào)表，重點(diǎn)關(guān)注評(píng)估利率的變動(dòng)，中國(guó)人壽重新厘定準(zhǔn)備金評(píng)估利率假設(shè)，較前略有提高。會(huì)計(jì)估計(jì)變更減少2009年壽險(xiǎn)責(zé)任準(zhǔn)備金80.20億元、長(zhǎng)期健康險(xiǎn)責(zé)任準(zhǔn)備金0.65億元，增加稅前利潤(rùn)80.85億元，即從336億元增加24%至417億元。再以08年報(bào)表為例，凈資產(chǎn)較調(diào)整前上升29%，EPS較調(diào)整前增加89%，內(nèi)含價(jià)值報(bào)告仍按原標(biāo)準(zhǔn)編制。如我們預(yù)料，變更后的A股保險(xiǎn)報(bào)表更接近此前H股報(bào)表數(shù)據(jù)。

產(chǎn)品結(jié)構(gòu)改善，新業(yè)務(wù)價(jià)值增長(zhǎng)27%，略低于市場(chǎng)預(yù)期。中國(guó)人壽受產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整影響，09年保費(fèi)增速下降，新準(zhǔn)則下已賺保費(fèi)2750億元，較08年微增3.7%。結(jié)構(gòu)調(diào)整效果顯著，2009年首年期交保費(fèi)占長(zhǎng)險(xiǎn)首年保費(fèi)由08年的21.4%提升至25.4%，10年期及以上首年期交保費(fèi)占首年期交保費(fèi)由2008年同期的38.3%提升至49.7%。09年新業(yè)務(wù)價(jià)值177億元，較08年增長(zhǎng)27.2%，基本符合我們28%的預(yù)期，略低于市場(chǎng)預(yù)期，究其原因，主要是從08年下半年結(jié)構(gòu)調(diào)整已經(jīng)開(kāi)始從而基數(shù)較高，拉低了全年增速。2010年中國(guó)人壽將持續(xù)結(jié)構(gòu)調(diào)整，公司計(jì)劃保費(fèi)增長(zhǎng)5%以上，從一季度情況看，公司個(gè)險(xiǎn)新單保費(fèi)增速略有放緩，預(yù)計(jì)10年NBV增速在15%左右。

09年實(shí)現(xiàn)總投資收益644億元，總投資收益率5.78%，低于我們預(yù)期。總投資收益率為5.78%，略低與預(yù)期。中國(guó)人壽09年投資資產(chǎn)達(dá)11721億元，較08年增長(zhǎng)25%，債權(quán)型投資由08年的61.43%降低至49.68%，股權(quán)型投資由08年的8.01%提升至15.31%，分享了股市上漲收益，2009年可供出售資產(chǎn)浮盈達(dá)206億。2010年的投資收益料難超越09年水平，預(yù)計(jì)總投資收益率5%左右。

采用內(nèi)含價(jià)值分析的公司合理價(jià)值為31元，下調(diào)評(píng)級(jí)至“中性”。公司業(yè)務(wù)增長(zhǎng)趨勢(shì)和質(zhì)量良好，目前股價(jià)對(duì)應(yīng)2.7倍PEV和26倍新業(yè)務(wù)倍數(shù)，有所低估但幅度不大，股價(jià)上漲空間小于其他兩家保險(xiǎn)公司，下調(diào)評(píng)級(jí)至中性。

要點(diǎn)一：所屬板塊 QFII重倉(cāng)板塊，基金重倉(cāng)板塊，機(jī)構(gòu)重倉(cāng)板塊，預(yù)盈預(yù)增板塊，北京板塊，保險(xiǎn)板塊，A+H股板塊，HS300板塊，中字頭板塊，指數(shù)權(quán)重板塊，參股金融板塊，融資融券板塊。

要點(diǎn)二：經(jīng)營(yíng)范圍 人壽保險(xiǎn)、健康保險(xiǎn)、意外傷害保險(xiǎn)等各類人身保險(xiǎn)業(yè)務(wù)；人身保險(xiǎn)的再保險(xiǎn)業(yè)務(wù)；國(guó)家法律、法規(guī)允許或國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的資金運(yùn)用業(yè)務(wù)；各類人身保險(xiǎn)服務(wù)、咨詢和代理業(yè)務(wù)。公司是我國(guó)最大的人壽保險(xiǎn)公司，擁有由保險(xiǎn)營(yíng)銷員、團(tuán)險(xiǎn)銷售人員以及專業(yè)和兼業(yè)代理機(jī)構(gòu)組成的我國(guó)最廣泛的分銷網(wǎng)絡(luò)，同時(shí)公司也是我國(guó)最大的機(jī)構(gòu)投資者之一，通過(guò)控股的中國(guó)人壽資產(chǎn)管理有限公司成為我國(guó)最大的保險(xiǎn)資產(chǎn)管理者，擁有無(wú)可匹敵的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

要點(diǎn)三：國(guó)內(nèi)最大的壽險(xiǎn)公司 中國(guó)人壽保險(xiǎn)股份有限公司是國(guó)內(nèi)最大的壽險(xiǎn)公司，總部位于北京，公司提供個(gè)人人壽保險(xiǎn)，團(tuán)體人壽保險(xiǎn)，意外險(xiǎn)和健康險(xiǎn)等產(chǎn)品與服務(wù)。公司是中國(guó)領(lǐng)先的個(gè)人和團(tuán)體人壽保險(xiǎn)與年金產(chǎn)品，意外險(xiǎn)和健康險(xiǎn)供應(yīng)商，亦提供個(gè)人，團(tuán)體意外險(xiǎn)和短期健康險(xiǎn)保單和服務(wù)。截至2010年末，公司擁有約1.29億份有效的個(gè)人和團(tuán)體人壽保險(xiǎn)單，年金合同及長(zhǎng)期健康險(xiǎn)保單。

要點(diǎn)四：品牌價(jià)值 公司控股股東中國(guó)人壽保險(xiǎn)(集團(tuán))公司連續(xù)八年入選《財(cái)富》世界500強(qiáng)企業(yè)，總資產(chǎn)規(guī)模占據(jù)國(guó)內(nèi)壽險(xiǎn)行業(yè)半壁江山。根據(jù)世界品牌實(shí)驗(yàn)室和世界經(jīng)理人周刊聯(lián)合主辦的中國(guó)500最具價(jià)值品牌排行中，“中國(guó)人壽”品牌價(jià)值由2008年的668.72億元上升至2009年的824.37億元，品牌價(jià)值提升了155.65億元，位居2009年中國(guó)500最具價(jià)值品牌排行榜的第5位。2010年公司入選《福布斯》“全球上市公司2000強(qiáng)”，位列第90位，入選《金融時(shí)報(bào)》“全球500強(qiáng)企業(yè)”，位列第41位，位居中國(guó)上榜企業(yè)第7位，要點(diǎn)五：邁向金融集團(tuán) 發(fā)展方向是國(guó)際頂級(jí)金融保險(xiǎn)集團(tuán)，在戰(zhàn)略實(shí)施上，已完成第一步—以壽險(xiǎn)作為核心主業(yè)，資產(chǎn)管理作為非保險(xiǎn)的核心主業(yè)，第二步為將核心業(yè)務(wù)擴(kuò)大到養(yǎng)老金公司和財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)公司，第三步是將核心主業(yè)擴(kuò)大到銀行，基金，證券，信托等相關(guān)領(lǐng)域，但楊超表示，預(yù)計(jì)未來(lái)權(quán)益類投資將占20%-25%，其中股權(quán)將升至5%-10%，今后投資將主要集中在金融和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)兩個(gè)領(lǐng)域。

要點(diǎn)六：國(guó)內(nèi)最大的機(jī)構(gòu)投資者之一 公司是中國(guó)最大的機(jī)構(gòu)投資者之一，并通過(guò)控股的中國(guó)人壽資產(chǎn)管理有限公司(注冊(cè)資本30億元，本公司占60%，集團(tuán)公司占40%)成為中國(guó)最大的保險(xiǎn)資產(chǎn)管理者。資產(chǎn)管理公司的業(yè)務(wù)范圍包括管理運(yùn)用自有資金及保險(xiǎn)資金，受托資金管理業(yè)務(wù)，與資金管理業(yè)務(wù)相關(guān)的咨詢業(yè)務(wù)及國(guó)家法律法規(guī)允許的其他資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。2010年公司的總投資收益率為5.11%。

要點(diǎn)七：養(yǎng)老險(xiǎn)業(yè)務(wù) 中國(guó)人壽養(yǎng)老保險(xiǎn)股份有限公司是由中國(guó)人壽保險(xiǎn)(集團(tuán))公司，中國(guó)人壽保險(xiǎn)股份有限公司，中國(guó)人壽資產(chǎn)管理有限公司共同發(fā)起設(shè)立的全國(guó)性養(yǎng)老保險(xiǎn)公司(注冊(cè)資本25億，公司占87.4%，資產(chǎn)管理公司占4.8%)。經(jīng)營(yíng)范圍為團(tuán)體養(yǎng)老保險(xiǎn)及年金業(yè)務(wù)，個(gè)人養(yǎng)老保險(xiǎn)及年金業(yè)務(wù)，短期健康保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，意外傷害保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，上述業(yè)務(wù)的再保險(xiǎn)業(yè)務(wù)等。人壽資產(chǎn)管理有限公司2010年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)4.93億元。人壽養(yǎng)老保險(xiǎn)公司2010年凈利潤(rùn)-1.94億元。

要點(diǎn)八：財(cái)險(xiǎn)業(yè)務(wù) 中國(guó)人壽財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司系集團(tuán)公司與公司共同出資設(shè)立的全國(guó)性專業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司，2011年6月注冊(cè)資本金增至80億元(公司占40%)，經(jīng)營(yíng)范圍包括財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)，責(zé)任保險(xiǎn)，信用保險(xiǎn)和保證保險(xiǎn)，短期健康保險(xiǎn)和意外傷害保險(xiǎn)，上述業(yè)務(wù)的再保險(xiǎn)業(yè)務(wù)等。2010年凈利潤(rùn)6.19億元。

要點(diǎn)九：金融業(yè)綜合經(jīng)營(yíng) 公司積極探索金融業(yè)綜合經(jīng)營(yíng)，入股金融企業(yè)。2010年年報(bào)披露，公司持有廣東發(fā)展銀行30.80億股，占20%，期末賬面值116.23億元，為其第一大股東。此外公司還是中信證券第二大股東，民生銀行第二大股東以及杭州銀行第八大股東(初始投資6.5億元，占3%)。另初始投資3億元持有中國(guó)銀聯(lián)2%股權(quán)，初始投資0.05億元持有渤海產(chǎn)業(yè)投資基金3%股權(quán)。

要點(diǎn)十：網(wǎng)絡(luò)廣泛 公司擁有由保險(xiǎn)營(yíng)銷員，團(tuán)險(xiǎn)銷售人員以及專業(yè)和兼業(yè)代理機(jī)構(gòu)組成的中國(guó)最廣泛的分銷網(wǎng)絡(luò)。截至2010年末公司保險(xiǎn)營(yíng)銷員總數(shù)達(dá)70.6萬(wàn)人，團(tuán)險(xiǎn)銷售人員達(dá)1.42萬(wàn)人，銀行保險(xiǎn)渠道銷售代理網(wǎng)點(diǎn)達(dá)9.7萬(wàn)個(gè)，銷售人員共計(jì)4.4萬(wàn)人。

要點(diǎn)十一：參股遠(yuǎn)洋地產(chǎn) 2009年12月27日公司出資港幣58.19億元，認(rèn)購(gòu)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司發(fā)行的9.43億股新股，成為該公司第二大股東，持股比例16.57%。2010年1月12日公司購(gòu)入中國(guó)中化股份有限公司所持遠(yuǎn)洋地產(chǎn)4.23億股，持股比例由16.57%增至24.08%，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)成為公司的聯(lián)營(yíng)企業(yè)。

要點(diǎn)十二：農(nóng)村市場(chǎng) 公司積極拓展農(nóng)村小額保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，承保范圍擴(kuò)大到19個(gè)省市，累計(jì)承保人數(shù)超過(guò)850萬(wàn)人，形成了被國(guó)際保險(xiǎn)界譽(yù)為“中國(guó)樣本”的小額保險(xiǎn)商業(yè)模式，新農(nóng)合業(yè)務(wù)經(jīng)辦范圍擴(kuò)大到17個(gè)省市，城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險(xiǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)辦范圍擴(kuò)大到9個(gè)省市，覆蓋人群超過(guò)2900萬(wàn)人。公司積極推進(jìn)新型農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)，提高農(nóng)民養(yǎng)老保障水平。要點(diǎn)十三：權(quán)益類投資比例上調(diào) 2010年8月保監(jiān)會(huì)發(fā)布保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法，保險(xiǎn)資金投資于股票和股票型基金的賬面余額，合計(jì)不高于本公司上季末總資產(chǎn)的20%(原股票和基金的比例上限分別為10%)，投資基金和股票的余額合計(jì)不超過(guò)該上季末總資產(chǎn)的25%，投資基礎(chǔ)設(shè)施等債權(quán)投資計(jì)劃的賬面余額不高于本公司上季末總資產(chǎn)的10%(此前壽險(xiǎn)公司和財(cái)險(xiǎn)公司投資此項(xiàng)目的比例上限為6%和4%)，投資于無(wú)擔(dān)保企業(yè)(公司)債券和非金融企業(yè)債務(wù)融資工具的賬面余額，合計(jì)不高于本公司上季末總資產(chǎn)的20%。另保監(jiān)會(huì)9月5日發(fā)布險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)，股權(quán)暫行辦法，險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的賬面余額，合計(jì)不高于本公司上季度末總資產(chǎn)的10%，投資未上市企業(yè)股權(quán)的賬面余額，不高于本公司上季末總資產(chǎn)的5%。

第四篇：中國(guó)人壽營(yíng)銷策略分析

中國(guó)人壽營(yíng)銷策略分析

中國(guó)人壽營(yíng)銷策略中國(guó)人壽營(yíng)銷策略中國(guó)人壽營(yíng)銷策略中國(guó)人壽營(yíng)銷策略分析分析分析分析 中國(guó)人壽是中國(guó)最大的保險(xiǎn)公司，在中國(guó)大陸壽險(xiǎn)行業(yè)中始終保持專業(yè)領(lǐng)先的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。公司擁有強(qiáng)大的產(chǎn)品研發(fā)與創(chuàng)新能力，不斷豐富保險(xiǎn)產(chǎn)品和服務(wù)的內(nèi)涵。公司的投資運(yùn)作高度專業(yè)化，是國(guó)內(nèi)最大的機(jī)構(gòu)投資者之一。公司厚積薄發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在市場(chǎng)上占據(jù)先機(jī)，市場(chǎng)份額連年第一。中國(guó)人壽通過(guò)長(zhǎng)期持續(xù)的品牌建設(shè)，中國(guó)躋身世界知名強(qiáng)勢(shì)品牌行列，品牌價(jià)值和品牌影響力不斷提升。中國(guó)人壽積極推進(jìn)“行業(yè)品牌向社會(huì)品牌”、“國(guó)內(nèi)品牌向國(guó)際品牌”、“知名品牌向杰出品牌”轉(zhuǎn)變的品牌戰(zhàn)略，致力于打造世界一流的金融保險(xiǎn)品牌。公司注重品牌內(nèi)涵的豐富與多元化，注重服務(wù)領(lǐng)域的品牌建設(shè)，并落實(shí)以客戶為導(dǎo)向的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。公司自九七年引進(jìn)營(yíng)銷機(jī)制以來(lái)，通過(guò)制定和實(shí)施科學(xué)的營(yíng)銷戰(zhàn)略，以其確立了行業(yè)主導(dǎo)地位。下面我將基于4PS營(yíng)銷理論，即通過(guò)產(chǎn)品（Product）、價(jià)格（Price）、渠道（Place）、促銷（Promotion）等四個(gè)方面對(duì)中國(guó)人壽營(yíng)銷策略進(jìn)行淺析。產(chǎn)品策略產(chǎn)品策略產(chǎn)品策略產(chǎn)品策略

人壽保險(xiǎn)產(chǎn)品是保險(xiǎn)公司賴以生存和發(fā)展的關(guān)鍵，如何設(shè)計(jì)產(chǎn)品，怎樣調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，形成不同的風(fēng)格就顯得尤為重要了。中國(guó)人壽在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)上始終堅(jiān)持“引導(dǎo)消費(fèi) 滿足需求”的設(shè)計(jì)理念，圍繞公司經(jīng)營(yíng)策略，針對(duì)市場(chǎng)實(shí)際情況，充分利用市場(chǎng)調(diào)查機(jī)構(gòu)的調(diào)查結(jié)果，根據(jù)市場(chǎng)需求及定位，進(jìn)行產(chǎn)品差異化設(shè)計(jì)。如2000年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展明顯加速，經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)進(jìn)入到了一個(gè)新的歷史階段。中國(guó)老百姓的個(gè)人收入和家庭資產(chǎn)明顯增加。與此同時(shí)，在老百姓的日常生活中也遭遇到了在過(guò)去的生活中從來(lái)沒(méi)有碰到而在今天乃至未來(lái)的相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里必然遇到的一些重大的問(wèn)題，諸如子女教育費(fèi)用的籌劃、醫(yī)療健康基金的準(zhǔn)備、未來(lái)養(yǎng)老金的籌措、人生意外風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避等，而今天中國(guó)新的社會(huì)保障機(jī)制還沒(méi)有真正有效的建立和健全，勢(shì)必只能由老百姓自己掏錢解決，于是大量家庭就被迫把家中的余錢存儲(chǔ)起來(lái)，以應(yīng)對(duì)未來(lái)生活中必然出現(xiàn)的這些需要大量花錢的問(wèn)題。更重要的是此時(shí)中國(guó)的金融資本市場(chǎng)出現(xiàn)了重大變化，一方面和國(guó)際上其它國(guó)家一樣，中國(guó)的銀行存款利率進(jìn)入了下降通道，對(duì)壽險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)，原來(lái)那些較高預(yù)定保單利率的傳統(tǒng)險(xiǎn)種給公司帶來(lái)了嚴(yán)重的利差損，必須想法加以解決；另一方面老百姓在銀行的儲(chǔ)蓄存款余額不斷攀升，投資理財(cái)?shù)男枨笕找嬖黾?，但又面臨通貨膨脹，銀行存款利率呈負(fù)利率的狀態(tài)下，迫切地希望能夠找到一種新的理財(cái)工具既能帶來(lái)家庭現(xiàn)有資產(chǎn)本金的安全，又能在未來(lái)中長(zhǎng)期的家庭投資理財(cái)活動(dòng)中能夠有效的解決各種人生意外風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)，并能真正去應(yīng)對(duì)市場(chǎng)利率的頻繁變化，有效抵御通貨膨脹，做到現(xiàn)有資產(chǎn)的保全保值增值。正是順應(yīng)了壽險(xiǎn)公司和家庭理財(cái)活動(dòng)內(nèi)外兩個(gè)方面的需要，中國(guó)人壽推出了第一款理財(cái)分紅保險(xiǎn)“千禧理財(cái)”，這點(diǎn)也體現(xiàn)了中國(guó)人壽遵循企業(yè)產(chǎn)品和服務(wù)總是要比消費(fèi)者現(xiàn)有消費(fèi)意識(shí)提前一步的市場(chǎng)營(yíng)銷規(guī)律。中國(guó)人壽在開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品時(shí)，同時(shí)強(qiáng)調(diào)對(duì)老產(chǎn)品的調(diào)整和改造。開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品需要大量的資金，所以也通過(guò)調(diào)整和改造舊產(chǎn)品，來(lái)盡可能地挖掘出全部的經(jīng)濟(jì)效益。當(dāng)然，中國(guó)人壽也考慮市場(chǎng)細(xì)分問(wèn)題，根據(jù)不同群體對(duì)同一風(fēng)險(xiǎn)的不同反應(yīng)，確定自己的目標(biāo)顧客群，發(fā)揮自己的優(yōu)勢(shì)滿足人們的各種保險(xiǎn)需求，開(kāi)發(fā)出適合不同保障對(duì)象的險(xiǎn)種。同樣還基于此道理，個(gè)險(xiǎn)渠道的產(chǎn)品只針對(duì)于個(gè)人代理人進(jìn)行銷售，而銀郵渠道的產(chǎn)品也只針對(duì)于銀郵柜面和客戶經(jīng)理。同時(shí)中國(guó)人壽設(shè)計(jì)靈活多樣的交費(fèi)方式、險(xiǎn)種轉(zhuǎn)換和其它附加功能等多種手段提高顧客的滿意度，使保險(xiǎn)公司同投保人成為利益共同體，共同抗擊風(fēng)險(xiǎn)。

價(jià)格策略價(jià)格策略價(jià)格策略價(jià)格策略

在現(xiàn)代市場(chǎng)營(yíng)銷中，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)始終是一種重要手段，保險(xiǎn)公司不同于一般的生產(chǎn)性企業(yè)，對(duì)整個(gè)社會(huì)的作用和影響也是一般企業(yè)不可比擬的，只有通過(guò)合理定價(jià)、理性調(diào)價(jià)，才能達(dá)到積聚實(shí)力的目的。中國(guó)人壽為提高運(yùn)營(yíng)效率，相對(duì)降低成本，從而降低保費(fèi)，充分利用了中介和個(gè)人代理來(lái)拓展保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)日常營(yíng)運(yùn)成本的最小化。渠道渠道渠道渠道策略策略策略策略

現(xiàn)階段，保險(xiǎn)企業(yè)大都采用個(gè)人代理人直接銷售的辦法進(jìn)行保險(xiǎn)營(yíng)銷。通過(guò)這種營(yíng)銷方式，保險(xiǎn)公司可以有效控制風(fēng)險(xiǎn)，保持業(yè)務(wù)量的穩(wěn)定，維持較低的營(yíng)銷成本。與此同時(shí)，中國(guó)人壽還加強(qiáng)全國(guó)性的營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)建設(shè)并構(gòu)建銀保組合。隨著金融競(jìng)爭(zhēng)的加劇和金融一體化的推進(jìn)，金融業(yè)內(nèi)三大支柱——銀行、證券、保險(xiǎn)聯(lián)手合作、相互滲透的趨勢(shì)日漸明顯。促銷策略促銷策略促銷策略促銷策略

保險(xiǎn)產(chǎn)品的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)固然有其實(shí)用性，但理性的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)只能通過(guò)降低成本來(lái)實(shí)現(xiàn)?？墒怯捎谥袊?guó)目前保險(xiǎn)市場(chǎng)的不完善，無(wú)論是監(jiān)管市場(chǎng)的法律法規(guī)，還是市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)主體都還不成熟，要馬上以較低保費(fèi)來(lái)同國(guó)外先進(jìn)的保險(xiǎn)公司抗?fàn)幉⒉粚?shí)際，為此以完善服務(wù)為導(dǎo)向的非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)就更體現(xiàn)出其重要性。傳統(tǒng)的保險(xiǎn)銷售服務(wù)僅局限于微笑服務(wù)和優(yōu)質(zhì)的理賠服務(wù)方面。隨著保險(xiǎn)營(yíng)銷意識(shí)的建立，保險(xiǎn)公司在銷售保險(xiǎn)時(shí)的服務(wù)意識(shí)將影響公司更高層次發(fā)展。中國(guó)人壽利用廣告?zhèn)鞑サ馁Y金和人力投入，通過(guò)新聞介紹、調(diào)查問(wèn)卷、社會(huì)咨詢等方式來(lái)進(jìn)行保險(xiǎn)宣傳;另一方面，通過(guò)客戶節(jié)、國(guó)壽大講堂和客聯(lián)會(huì)向現(xiàn)有保戶提供差異化服務(wù)，形成良好的口碑，利用現(xiàn)有的保戶去發(fā)掘潛在保戶，提高整個(gè)社會(huì)的保險(xiǎn)意識(shí)。其次，促銷手段還包括了針對(duì)代理人的培訓(xùn)、激勵(lì)和優(yōu)秀人才的吸納。中國(guó)人壽有全方位的立體式培訓(xùn)以及強(qiáng)大而有實(shí)力的師資隊(duì)伍，從業(yè)人員只有不斷的提高自身素質(zhì)、社會(huì)聲譽(yù)，才能在展業(yè)中不斷取得成功，他們的成功最終體現(xiàn)在業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)和良好的社會(huì)形象；同時(shí)對(duì)從業(yè)人員進(jìn)行科學(xué)的激勵(lì)也會(huì)增加其動(dòng)力和服務(wù)意識(shí)；而人才的吸納更是將推動(dòng)新市場(chǎng)的開(kāi)拓和占領(lǐng)。

第五篇：中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)swot分析

一、萬(wàn)科（000002，SZ）

優(yōu)勢(shì)

1、中國(guó)房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，主營(yíng)住宅物業(yè)發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯。綜合競(jìng)爭(zhēng)力、市場(chǎng)占有率和品牌價(jià)值排名第一。

2、萬(wàn)科強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力不僅體現(xiàn)在其強(qiáng)大的銷售規(guī)模和跨區(qū)域運(yùn)營(yíng)能力，還體現(xiàn)在其穩(wěn)健的商業(yè)模式、完善的公司治理結(jié)構(gòu)、強(qiáng)大的融資能力以及快速應(yīng)變的營(yíng)銷策略等。

3、公司財(cái)務(wù)狀況良好，融資渠道通暢。即使在2008年行業(yè)整體資金較為緊張的背景下，公司仍保持充裕的流動(dòng)性和健康的負(fù)債狀況。

4、公司的增長(zhǎng)方式由規(guī)模速度增長(zhǎng)向質(zhì)量效益增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變，重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目的質(zhì)量和贏利能力，這將有助于公司在市場(chǎng)調(diào)整期的平穩(wěn)增長(zhǎng)。5、1992?2008年公司收入和凈利潤(rùn)的復(fù)合增速分別為28.7%和33.6%。

劣勢(shì)土地儲(chǔ)備約2200萬(wàn)平方米，僅能滿足萬(wàn)科2?3年的發(fā)展需要，低于行業(yè)平均水平，可能會(huì)影響其增長(zhǎng)并增加土地購(gòu)置成本。

機(jī) 會(huì)

1、中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)集中度仍較低，萬(wàn)科將通過(guò)整合行業(yè)資源提高市場(chǎng)占有率。

2、住宅產(chǎn)業(yè)化或?qū)⒊蔀槿f(wàn)科未來(lái)核心競(jìng)爭(zhēng)力的主要來(lái)源之一。

威 脅

綠城、恒大等民營(yíng)房地產(chǎn)公司的高速擴(kuò)張，削弱了萬(wàn)科的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，對(duì)其未來(lái)增長(zhǎng)構(gòu)成有力威脅。

二、保利地產(chǎn)（600048，SH）

優(yōu) 勢(shì)

1、公司最大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在于其資源優(yōu)勢(shì)。由于公司的控股股東保利集團(tuán)源于總參裝備部，其在全國(guó)各主要城市和地區(qū)都具有豐富的資源，包括土地、資金和人脈。這有利于保利地產(chǎn)在全國(guó)各地的擴(kuò)張，而且也非常有利于控制公司的擴(kuò)張風(fēng)險(xiǎn)。

2、土地儲(chǔ)備規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)，保利地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備增至3200萬(wàn)平方米，在一、二線城市形成全國(guó)性布局。其中二、三線城市分布集中在珠三角、環(huán)渤海和西南地區(qū)，占總儲(chǔ)備的71%。其具有剛性需求占比高、政策緊縮風(fēng)險(xiǎn)小等優(yōu)勢(shì)。

3、公司成長(zhǎng)性好，增長(zhǎng)迅猛。過(guò)去五年保利地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額和凈利潤(rùn)的復(fù)合增長(zhǎng)率分別為72%和77%，遠(yuǎn)高于同行業(yè)其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

4、良好的執(zhí)行力將保證公司高速發(fā)展。劣勢(shì)

1、公司在2009年購(gòu)入約1000萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，土地成本較高，這使其應(yīng)對(duì)市場(chǎng)調(diào)整時(shí)的銷售價(jià)格彈性較小。

2、經(jīng)營(yíng)風(fēng)格偏激進(jìn)。

機(jī) 會(huì)

1、保利地產(chǎn)基本完成了全國(guó)化布局，開(kāi)始進(jìn)入收獲期，市場(chǎng)占有率將迅速提升。

2、二、三線城市化進(jìn)程提速。

威 脅

保利集團(tuán)將深圳等地的地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入保利香港（119，HK），與保利地產(chǎn)產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，對(duì)其資源獲得和市場(chǎng)均造成威脅。

三、中海地產(chǎn)（688，HK）

優(yōu) 勢(shì)

1、公司是具有央企背景的中國(guó)房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，品牌優(yōu)勢(shì)明顯。

2、公司憑借母公司中國(guó)建筑的強(qiáng)大背景跨區(qū)域發(fā)展房地產(chǎn)，資產(chǎn)規(guī)模龐大。

3、公司實(shí)施全國(guó)性的品牌擴(kuò)張策略，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)強(qiáng)，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)良好，過(guò)去六年實(shí)現(xiàn)凈利40%以上的復(fù)式增長(zhǎng)。

4、公司共擁有土地儲(chǔ)備約3450萬(wàn)平方米，可滿足4年的開(kāi)發(fā)規(guī)模需要。公司獲取土地質(zhì)量較高，主要布局于主要經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。

5、發(fā)展物業(yè)以中高端物業(yè)為主，毛利率水平較高。

6、資產(chǎn)負(fù)債表狀況良好，公司的凈現(xiàn)金流為正，持有現(xiàn)金超過(guò)300億元。劣勢(shì)

1、公司在一線城市購(gòu)地成本偏高，從而導(dǎo)致銷售價(jià)格調(diào)整彈性較小。

2、公司2009年斥資227億元購(gòu)入1165萬(wàn)平方米項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，一改其穩(wěn)健的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備作風(fēng)，其業(yè)務(wù)增長(zhǎng)的穩(wěn)定性可能有所波動(dòng)。機(jī)會(huì)

房地產(chǎn)行業(yè)的集中度仍偏低，中海外有望通過(guò)整合行業(yè)資源提升市場(chǎng)占有率。

威 脅

1、中海外與中國(guó)建筑的另一家子公司中建地產(chǎn)存在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，兩者在多個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)出現(xiàn)重合。

2、政府對(duì)閑置土地的態(tài)度越發(fā)嚴(yán)厲，土地持有成本上升將難以避免。

四、恒大地產(chǎn)（3333，HK）

優(yōu) 勢(shì)

1、一體化、標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)?；拈_(kāi)發(fā)模式是公司的重要特征，恒大借助該模式在短時(shí)間內(nèi)將其業(yè)務(wù)從廣州市快速?gòu)?fù)制到全國(guó)30余個(gè)中心城市。

2、公司是中國(guó)內(nèi)地?fù)碛型恋貎?chǔ)備最多的開(kāi)發(fā)商，公司在內(nèi)地30個(gè)城市擁有近6000萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備，其中土地儲(chǔ)備超過(guò)100萬(wàn)平方米的城市達(dá)11個(gè)，規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯。3、2009年恒大地產(chǎn)的銷售額達(dá)303億元，預(yù)計(jì)已鎖定2009年和2010年業(yè)績(jī)的80%和50%。恒大從2009年開(kāi)始業(yè)績(jī)有爆發(fā)式增長(zhǎng)，2008.2010年的凈利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)率有望超過(guò)200%。

4、通過(guò)體育營(yíng)銷，品牌知名度較高，恒大女排、恒大足球俱樂(lè)部幾乎婦孺皆知。

劣 勢(shì)

1、盡管流動(dòng)性得到極大緩解，但負(fù)債比率整體偏高，公司仍需要更高的財(cái)務(wù)安全性。

2、公司的產(chǎn)品線過(guò)于豐富，分別涵蓋中檔物業(yè)、中高端物業(yè)、旅游地產(chǎn)、酒店和商用物業(yè)，這可能導(dǎo)致其核心產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力被削弱，以及對(duì)個(gè)別領(lǐng)域的控制力不夠。

機(jī) 會(huì)

橫向整合行業(yè)資源，擴(kuò)大市場(chǎng)份額。

五、中糧地產(chǎn)（000031，SZ）

優(yōu) 勢(shì)

1、公司是中糧集團(tuán)旗下唯一的房地產(chǎn)上市公司。中糧集團(tuán)對(duì)公司持續(xù)的資產(chǎn)注入以及資金支持，是公司增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿Α?/p>

2、“工業(yè)地產(chǎn)+住宅地產(chǎn)”的雙業(yè)務(wù)架構(gòu)，兼具穩(wěn)定性和成長(zhǎng)性。工業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)定的贏利和現(xiàn)金獲取能力有利于支撐目前公司住宅地產(chǎn)的大規(guī)模開(kāi)發(fā)，使公司業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)兼具穩(wěn)定性和成長(zhǎng)性。

3、住宅地產(chǎn)在中糧集團(tuán)入主后獲得了長(zhǎng)足發(fā)展，項(xiàng)目?jī)?chǔ)備規(guī)模和布局均取得重大突破。

4、房地產(chǎn)資產(chǎn)質(zhì)量高、贏利能力強(qiáng)。

5、財(cái)務(wù)彈性較強(qiáng)，債務(wù)壓力較輕，依然具有較大的融資空間。劣勢(shì)

1、住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)規(guī)模較小，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目數(shù)量、土地儲(chǔ)備等方面較國(guó)內(nèi)排名前列的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有較大差距。

2、資產(chǎn)規(guī)模及凈資產(chǎn)規(guī)模均較小，資金實(shí)力有限，限制了公司的發(fā)展速度。

機(jī) 會(huì)

中糧集團(tuán)正整合其業(yè)務(wù)，中糧地產(chǎn)將直接受益于其母公司對(duì)其核心業(yè)務(wù)（食品和房地產(chǎn)）的整合。

威 脅

1、中糧地產(chǎn)和中糧置業(yè)部分業(yè)務(wù)重合，存在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的情況。

2、中糧地產(chǎn)的住宅業(yè)務(wù)現(xiàn)金流能否支撐其商業(yè)地產(chǎn)的快速擴(kuò)張，存在不確定性。

六、招商地產(chǎn)（000024，SZ）

優(yōu)勢(shì)

1、公司是招商局集團(tuán)直屬企業(yè)，是國(guó)資委重點(diǎn)支持的5家央屬地產(chǎn)企業(yè)之一，綜合實(shí)力強(qiáng)，并實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)。

2、公司在深圳擁有強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和品牌知名度，深圳市場(chǎng)占有率達(dá)5%。本地購(gòu)房者的品牌忠誠(chéng)度較高，消費(fèi)黏性強(qiáng)。

3、大股東蛇口工業(yè)區(qū)將持續(xù)注入土地等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，外延式的增長(zhǎng)是招商地產(chǎn)重要的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

4、公司實(shí)施開(kāi)發(fā)+經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)架構(gòu)，較高的毛利率水平和穩(wěn)定現(xiàn)金流的運(yùn)營(yíng)模式使得公司抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力較強(qiáng)。此外，融資渠道日趨多元化。

5、土地質(zhì)量較高，公司的土地儲(chǔ)備超過(guò)50%位于一線城市，土地成本較低。

劣 勢(shì)

1、公司超過(guò)50%的土地儲(chǔ)備項(xiàng)目集中于珠江三角洲，其他地區(qū)的土地儲(chǔ)備量較小。

2、在全國(guó)的品牌影響力有待提高，招商地產(chǎn)在深圳以外地區(qū)知名度有限。

機(jī) 會(huì)

1、隨著《深圳城市更新辦法》的推出，蛇口工業(yè)區(qū)的地塊未來(lái)可能有較大的升值空間。

2、擁有龐大的潛在市場(chǎng)和顧客群。

威 脅

1、公司的全國(guó)化步伐略顯遲緩，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的快速擴(kuò)張，珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲和環(huán)渤海地區(qū)的市場(chǎng)空間受到擠壓。

七、金地集團(tuán)（600383，SH）

優(yōu) 勢(shì)

1、深圳國(guó)資背景，項(xiàng)目運(yùn)作能力和產(chǎn)品開(kāi)發(fā)能力是金地集團(tuán)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。其在戰(zhàn)略協(xié)調(diào)能力、產(chǎn)品定位能力、品牌管理能力、團(tuán)隊(duì)協(xié)同能力以及團(tuán)隊(duì)管理能力等方面優(yōu)勢(shì)明顯。

2、嘗試通過(guò)平安信托進(jìn)行項(xiàng)目融資，融資渠道多元化。

3、土地儲(chǔ)備總量和結(jié)構(gòu)合理，珠三角、長(zhǎng)三角和環(huán)渤海地區(qū)的項(xiàng)目分布穩(wěn)定。新增項(xiàng)目?jī)?chǔ)備毛利率水平高于存量。

4、成功開(kāi)發(fā)多個(gè)“金地”品牌的住宅社區(qū)，在一線城市知名度較高。

5、公司面對(duì)市場(chǎng)調(diào)整時(shí)，保持敏感和靈活的策略，保證了財(cái)務(wù)安全。

劣 勢(shì)

1、公司典型順周期運(yùn)作項(xiàng)目，決策調(diào)整往往滯后于市場(chǎng)變化，長(zhǎng)期回報(bào)率偏低。

2、借助信托模式發(fā)展上海項(xiàng)目，盡管降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，但也將降低公司在項(xiàng)目的報(bào)酬率。

機(jī) 會(huì)

1、公司產(chǎn)品定位中端，在高房?jī)r(jià)的背景下，自住和改善性需求將對(duì)公司業(yè)績(jī)有較強(qiáng)支撐。

2、深圳舊城區(qū)改造提速，為公司業(yè)務(wù)增長(zhǎng)提供新的機(jī)遇。

威 脅

公司在一線城市業(yè)務(wù)比重較大，而一線城市的增長(zhǎng)空間日趨有限且政策風(fēng)險(xiǎn)較大，均對(duì)公司在未來(lái)的增長(zhǎng)形成隱患。

八、北辰實(shí)業(yè)（601588，SH）&(588,HK）

優(yōu)勢(shì)

1、唯一一家同時(shí)在滬、港兩地上市的內(nèi)地房地產(chǎn)公司，融資渠道豐富。

2、資產(chǎn)質(zhì)量高。公司在北京的住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及所有的持有物業(yè)項(xiàng)目，基本集中在亞奧區(qū)域核心位置及周邊地區(qū)。

3、物業(yè)發(fā)展是公司未來(lái)收入增長(zhǎng)的強(qiáng)大動(dòng)力，長(zhǎng)沙三角洲將是未來(lái)5年公司主要的贏利增長(zhǎng)點(diǎn)。

4、投資并經(jīng)營(yíng)的物業(yè)面積達(dá)120萬(wàn)平方米，投資物業(yè)和酒店收入占比超過(guò)15%，有效平滑公司現(xiàn)金流。

5、公司現(xiàn)金流較為充沛，融資渠道通暢，留給公司較大的發(fā)展空間。

劣 勢(shì)

1、長(zhǎng)沙項(xiàng)目樓面地價(jià)約2500/平方米，較長(zhǎng)沙4300元/平方米的房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，土地價(jià)格偏高。

2、長(zhǎng)沙項(xiàng)目投入資金巨大，開(kāi)發(fā)周期相對(duì)較長(zhǎng)。

3、長(zhǎng)沙項(xiàng)目是公司開(kāi)發(fā)的首個(gè)北京以外的項(xiàng)目，跨區(qū)域開(kāi)發(fā)能力不確定。

機(jī) 會(huì)

1、北辰實(shí)業(yè)的投資物業(yè)和商業(yè)物業(yè)主要集中在亞奧商圈。奧運(yùn)的建設(shè)和發(fā)展將進(jìn)一步促進(jìn)該區(qū)域的商業(yè)繁榮，從而提高公司資產(chǎn)的增值潛力。

2、政府政策推進(jìn)二、三線城市的城市化進(jìn)程，利好長(zhǎng)沙三角洲項(xiàng)目，降低其發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。

威 脅

1、奧運(yùn)會(huì)后，北京市的酒店、零售和寫字樓租金表現(xiàn)疲軟，投資物業(yè)收入增長(zhǎng)放緩。

2、由于寫字樓市場(chǎng)與商鋪市場(chǎng)將有大面積新增供應(yīng)入市，商業(yè)地產(chǎn)仍面臨壓力。

九、華潤(rùn)置地（1109，HK）

優(yōu) 勢(shì)

1、母公司華潤(rùn)集團(tuán)是國(guó)資委直屬企業(yè)，同時(shí)也是萬(wàn)科地產(chǎn)的大股東，實(shí)力雄厚。

2、華潤(rùn)置地全面轉(zhuǎn)型為綜合物業(yè)發(fā)展商，住宅開(kāi)發(fā)與投資物業(yè)出租互補(bǔ)成為其主要的運(yùn)營(yíng)模式。3、2009年銷售額為250億元，較2008年猛增212%。此外，以“萬(wàn)象城”為龍頭的持有型物業(yè)的比例不斷上升，預(yù)計(jì)未來(lái)投資物業(yè)對(duì)總贏利的貢獻(xiàn)可達(dá)到20%.30%，能有效增強(qiáng)公司抗周期波動(dòng)能力。

4、母公司持續(xù)資產(chǎn)注入成為華潤(rùn)置地獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。2004年以來(lái)，母公司共六次向華潤(rùn)置地注入地塊和項(xiàng)目，總計(jì)1450萬(wàn)平方米。而華潤(rùn)置地則用股權(quán)作為對(duì)價(jià)，成功融資超過(guò)100億元。

5、拓展住宅增值服務(wù)，有助于挖掘華潤(rùn)集團(tuán)內(nèi)部資源的整合潛力，增強(qiáng)差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

劣 勢(shì)

1、目前母公司持有的土地儲(chǔ)備有限，母公司注入模式已難以持續(xù)。

2、地產(chǎn)業(yè)務(wù)過(guò)度多元化，使資源整合難度加大，并可能影響核心業(yè)務(wù)增速。

機(jī) 會(huì)

直接受益于母公司的房地產(chǎn)資產(chǎn)整合。

威 脅

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、寶龍地產(chǎn)等一批專業(yè)的商用物業(yè)發(fā)展商逐步發(fā)展壯大，對(duì)公司的投資性物業(yè)的發(fā)展空間構(gòu)成威脅。

十、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)（3377，HK)）

優(yōu) 勢(shì)

1、中國(guó)人壽、中國(guó)遠(yuǎn)洋集團(tuán)和中化集團(tuán)，三大股東實(shí)力雄厚。

2、公司在環(huán)渤海灣地區(qū)具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。其連續(xù)六年在北京住宅市場(chǎng)占有率第一，目前市場(chǎng)占有率約為5%。2009年公司60%的銷售收入來(lái)自北京。

3、土地儲(chǔ)備定位精準(zhǔn)，堅(jiān)持以“環(huán)渤海”為核心，逐步進(jìn)入長(zhǎng)三角、珠三角等地區(qū)。土地儲(chǔ)備超過(guò)1260萬(wàn)平方米，78%的土地儲(chǔ)備位于環(huán)渤海灣地區(qū)。4、2009年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的合約銷售額將達(dá)約140億元，年增幅達(dá)222%。2008.2011年贏利復(fù)合增長(zhǎng)預(yù)計(jì)達(dá)32%。

5、公司增發(fā)新股和發(fā)行債券，穩(wěn)固資產(chǎn)負(fù)債表，為增長(zhǎng)提供保證。

劣 勢(shì)

公司對(duì)北京市場(chǎng)的依賴度過(guò)高，北京市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)業(yè)績(jī)影響較大。此外，公司正處在區(qū)域級(jí)地產(chǎn)商向全國(guó)擴(kuò)張的轉(zhuǎn)型階段，較其他跨區(qū)域發(fā)展的大型地產(chǎn)商，公司的資源配置、運(yùn)營(yíng)效率和產(chǎn)品線的控制力不具備優(yōu)勢(shì)。

機(jī) 會(huì)

北京私人住宅存貨量處于歷史低位，為924萬(wàn)平方米，庫(kù)存消化時(shí)間為6個(gè)月。這對(duì)于公司在北京地區(qū)業(yè)務(wù)有著積極意義。

威 脅

2009年北京地區(qū)的房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，客觀上對(duì)需求產(chǎn)生抑制作用。北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)高位盤整，公司在2009年的銷售額增長(zhǎng)難以持續(xù)。十一 方興地產(chǎn)（817，HK）

優(yōu) 勢(shì)

1、公司是中化集團(tuán)的房地產(chǎn)旗艦公司。在母公司注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的支持下，其持有商業(yè)物業(yè)面積增至90萬(wàn)平方米，已成為內(nèi)地最大的商業(yè)地產(chǎn)上市公司。

2、資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)良。公司旗下的物業(yè)基本是發(fā)達(dá)地區(qū)的高級(jí)酒店和甲級(jí)商用物業(yè)，成熟運(yùn)營(yíng)多年，出租率較高，客流、品牌知名度和現(xiàn)金流都有穩(wěn)定保證。上海金茂大廈等多個(gè)物業(yè)已具有極高的品牌價(jià)值和市場(chǎng)知名度。

3、中化集團(tuán)仍擁有北京、上海多個(gè)優(yōu)質(zhì)物業(yè)和地塊，并待陸續(xù)注入方興地產(chǎn)。公司具有較大的外延式發(fā)展空間。

4、公司在2009.2010年的贏利可見(jiàn)度較高。而公司40.6億元巨資購(gòu)買的北京廣渠門地塊將對(duì)公司的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和確立北京市場(chǎng)份額有著重要影響。

劣 勢(shì)

1、北京廣渠門地塊的開(kāi)發(fā)和北外灘后期項(xiàng)目開(kāi)工將考驗(yàn)未來(lái)公司現(xiàn)金流。

2、公司業(yè)務(wù)向住宅開(kāi)發(fā)傾斜，將面臨應(yīng)付持續(xù)龐大的資本開(kāi)支和營(yíng)利問(wèn)題。

機(jī) 會(huì)

2010年上海世博會(huì)預(yù)計(jì)吸引約8000萬(wàn)游客來(lái)上海觀光旅游，將顯著提升上海金茂君悅酒店的入住率和客房收入。

威 脅

內(nèi)地高端寫字樓的景氣度并未如住宅一樣出現(xiàn)回暖的跡象，需求仍較平淡。如果金融危機(jī)進(jìn)一步加深，商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)仍會(huì)偏淡，方興地產(chǎn)的業(yè)績(jī)也將會(huì)受到影響。

十二、金融街（000402，SZ）

優(yōu) 勢(shì)

1、公司是北京國(guó)資背景，綜合競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，營(yíng)利模式獨(dú)特。其為金融機(jī)構(gòu)提供物業(yè)配套的商業(yè)地產(chǎn)模式，區(qū)別于其他商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商。

2、公司商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)質(zhì)量高、出租穩(wěn)定，多位于北京、天津的核心地段，具有較好的升值潛力。公司擁有的可出租面積超過(guò)30萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)收入的貢獻(xiàn)率占到10%。

3、投資物業(yè)的公允價(jià)值變動(dòng)收益和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)雙輪驅(qū)動(dòng)，推動(dòng)公司業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)。開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)快速增長(zhǎng)，并在2010年進(jìn)入收獲期。

劣 勢(shì)

1、相對(duì)于住宅開(kāi)發(fā)，商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)公司現(xiàn)金流的要求較高，而項(xiàng)目回收期也較長(zhǎng)。

2、商業(yè)地產(chǎn)的投資需求比例較高，從而使商業(yè)地產(chǎn)的增長(zhǎng)不確定性較強(qiáng)大。

機(jī) 會(huì)

1、預(yù)計(jì)REITs將在2010年推出，金融街位于京津的高質(zhì)量的商業(yè)地產(chǎn)符合REITs投資標(biāo)的要求，將為公司提供新的融資渠道。

2、保險(xiǎn)資金可以投資商業(yè)房地產(chǎn)的新政策，將對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)有著積極影響。

3、金融行業(yè)有望成為中國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)引擎，金融行業(yè)的物業(yè)配套需求旺盛。

威 脅

金融危機(jī)以來(lái)，商業(yè)房地產(chǎn)的租金較為疲弱，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基礎(chǔ)不穩(wěn)，也抑制商業(yè)房地產(chǎn)租金的增長(zhǎng)。

十三、富力地產(chǎn)（2777，HK）

優(yōu) 勢(shì)

1、具有較強(qiáng)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力、穩(wěn)健的擴(kuò)張策略和高效率的運(yùn)營(yíng)模式。

2、在廣州地區(qū)具有明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，2009年廣州地區(qū)貢獻(xiàn)銷售額超過(guò)80億元。較強(qiáng)的跨區(qū)域發(fā)展房地產(chǎn)能力，保證業(yè)務(wù)重心逐漸由廣州向華北轉(zhuǎn)移，區(qū)域經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)下降。

3、銷售快速上升，提前完成2009年230億元銷售目標(biāo)，廣州地區(qū)貢獻(xiàn)超過(guò)80億元，2010年銷售目標(biāo)達(dá)300億元。

4、商業(yè)及酒店項(xiàng)目逐漸成為富力地產(chǎn)收入的重要來(lái)源，2009年中期時(shí)占到總營(yíng)業(yè)收入的5%。

5、廣州亞運(yùn)城“地王”地塊的獲取充實(shí)富力地產(chǎn)在廣州的土地儲(chǔ)備，與雅居樂(lè)和碧桂園聯(lián)合開(kāi)發(fā)也大大減低了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

劣 勢(shì)

1、商業(yè)項(xiàng)目和高端產(chǎn)品拉低了整體組合的周轉(zhuǎn)速度。

2、高負(fù)債使富力面臨脆弱的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)，而高成本土地則使公司在低谷中降價(jià)促銷的能力減弱，上述不利因素均制約了公司未來(lái)幾年的擴(kuò)張速度。

機(jī) 會(huì)

1、亞運(yùn)會(huì)對(duì)于廣州地區(qū)的銷售將產(chǎn)生推動(dòng)。

2、回歸A股市場(chǎng)融資。

3、REITs的推出，將為富力地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)提供新的融資渠道，提高資產(chǎn)流動(dòng)性。

威 脅 1、2010年銀行信貸政策不明朗，而公司也將為廣州亞運(yùn)城地塊支付至少85億元的土地出讓金，將增加公司財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。

2、廣州即將立法征收土地閑置費(fèi)，公司將增加土地持有成本。

十四、合生創(chuàng)展（754，HK）

優(yōu) 勢(shì)

1、擅長(zhǎng)發(fā)展大型社區(qū)、產(chǎn)品性價(jià)比高以及多商業(yè)模式，保證合生創(chuàng)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

2、土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略具有前瞻性，緊扣城市未來(lái)發(fā)展熱點(diǎn)大量購(gòu)買地皮，有效降低土地成本，獲取豐厚的投資回報(bào)。此外，理性的土地策略，保證公司的財(cái)務(wù)安全。

3、產(chǎn)品線定位中高端產(chǎn)品，產(chǎn)品利潤(rùn)率高，需求剛性強(qiáng)。產(chǎn)品線豐富，便于抵抗風(fēng)險(xiǎn)，形成品牌和產(chǎn)品影響力。

4、北京市場(chǎng)的銷售額主導(dǎo)力仍很強(qiáng)。5、2009年銷售額達(dá)150億元，較2008年增長(zhǎng)58%。未來(lái)兩年贏利能見(jiàn)度較高，復(fù)合增速超過(guò)30%。

6、適度的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目以維持物業(yè)組合的多元化，為其帶來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入。

劣 勢(shì)

1、家族企業(yè)在治理結(jié)構(gòu)的硬傷，制約公司的成長(zhǎng)。2、2009年銷售增速約為58%，低于主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

3、公司發(fā)展方向過(guò)于依賴其創(chuàng)始人的市場(chǎng)嗅覺(jué)，發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)較大。

機(jī)會(huì) 產(chǎn)品線豐富，產(chǎn)品定位中高端，性價(jià)比高，在房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的新格局里處于優(yōu)勢(shì)地位。

威 脅 1、1500萬(wàn)平方米的京津新城的開(kāi)發(fā)不順暢，銷售未達(dá)預(yù)期。

2、土地新政使大規(guī)模拿地的機(jī)會(huì)越來(lái)越少，經(jīng)營(yíng)模式難以為繼。

十五、碧桂園（2007，HK）

優(yōu) 勢(shì)

1、快速開(kāi)發(fā)、快速銷售是公司的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，其在三、四線城市快速開(kāi)發(fā)大型住宅社區(qū)具備較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。

2、碧桂園模式，既保持較高的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，且營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率也優(yōu)于行業(yè)平均水平。過(guò)去三年碧桂園的平均存貨周轉(zhuǎn)率為1.53，而平均營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率則為29.98%，均優(yōu)于行業(yè)平均水平。

3、一體化的開(kāi)發(fā)模式，使碧桂園可以進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的建設(shè)和集中采購(gòu)，以發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)、降低建筑設(shè)計(jì)成本，并縮短建設(shè)周期。

4、土地成本低（約255元/平方米），一體化規(guī)劃和施工，使成本得到有效控制，提升贏利。

劣 勢(shì)

1、碧桂園模式在異地?cái)U(kuò)張，尤其是珠三角以外地區(qū)，面臨較強(qiáng)的不確定性。

2、酒店的過(guò)度建設(shè)，影響資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。

3、物業(yè)發(fā)展過(guò)快，以及造價(jià)偏低，可能導(dǎo)致碧桂園開(kāi)發(fā)的物業(yè)存在質(zhì)量隱患。

機(jī) 會(huì)

1、房?jī)r(jià)的快速上升，使低價(jià)銷售的碧桂園的價(jià)格優(yōu)勢(shì)得以凸現(xiàn)。

2、近期中央政府放松對(duì)中小城市戶籍的限制，加速城市化進(jìn)程，碧桂園將直接受益于該新政策。

威 脅

公司能否成功復(fù)制商業(yè)模式，具有相當(dāng)不確定性。

十六、綠城中國(guó)（3900，HK）

優(yōu) 勢(shì)

1、綠城是跨區(qū)域發(fā)展的品牌地產(chǎn)商，主營(yíng)中高檔住宅物業(yè)，在長(zhǎng)三角地區(qū)具有較高的品牌知名度。

2、土地儲(chǔ)備的區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，集中布局于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長(zhǎng)三角地區(qū)。

3、在浙江的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有絕對(duì)的主導(dǎo)力，在杭州等多個(gè)城市的市場(chǎng)占有率均排名第一。

4、融資手段靈活,而多個(gè)聯(lián)營(yíng)公司發(fā)展項(xiàng)目也降低了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

5、銷售快速增長(zhǎng)，2009年銷售額達(dá)510億元，同比2008年增長(zhǎng)235%。在售物業(yè)規(guī)模龐大，為銷售增長(zhǎng)提供了保證，預(yù)期綠城目標(biāo)2009.2012年每年銷售及利潤(rùn)增長(zhǎng)可達(dá)30%及35%。

劣 勢(shì)

1、激進(jìn)的土地儲(chǔ)備策略。2009年下半年綠城中國(guó)在凈負(fù)債率達(dá)135%的情況下，購(gòu)入大幅土地儲(chǔ)備斥資超過(guò)200億元。

2、資本負(fù)債比率一直居高不下，高負(fù)債運(yùn)營(yíng)模式充滿財(cái)務(wù)隱患。

機(jī) 會(huì)

綠城中國(guó)的激進(jìn)式擴(kuò)張可能將改寫房地產(chǎn)新競(jìng)爭(zhēng)格局。

威 脅

1、激進(jìn)的拿地策略對(duì)公司的財(cái)務(wù)安全造成威脅，尤其在2010年銀行信貸政策不明朗的情況下，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)偏高。

2、房?jī)r(jià)不斷上升，使終端對(duì)消費(fèi)信貸有很高的依賴程度。如信貸收縮或者利息率上升，則購(gòu)房需求將會(huì)快速萎縮，使得銷售的大幅增長(zhǎng)難以持續(xù)。

十七、龍湖地產(chǎn)（960，HK）

優(yōu) 勢(shì)

1、龍湖地產(chǎn)采取“多業(yè)態(tài)、區(qū)域化聚焦”的戰(zhàn)略，市場(chǎng)定位較為清晰，以開(kāi)發(fā)中高檔住宅為主。目前正將其模式逐步復(fù)制到全國(guó)多個(gè)城市。

2、龍湖地產(chǎn)在重慶、成都和北京具有較強(qiáng)的市場(chǎng)主導(dǎo)力，在重慶住宅市場(chǎng)銷售額連續(xù)五年排名第一。

3、物業(yè)產(chǎn)品類型多，且品質(zhì)較高。

4、高素質(zhì)的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，并享有相當(dāng)知名度，對(duì)于自住和改善性需求的客戶有較強(qiáng)的黏性。

5、分權(quán)式?jīng)Q策架構(gòu)保證了較高的運(yùn)營(yíng)效率。

6、物業(yè)銷售回款大增，以及成功在香港上市融資，有效提升了公司的財(cái)務(wù)安全性。

7、增長(zhǎng)性良好。2009年完成銷售額187億元，同比增長(zhǎng)60%。

劣 勢(shì)

1、龍湖地產(chǎn)高度依賴重慶、成都和北京的市場(chǎng)表現(xiàn)。如這些市場(chǎng)發(fā)生波動(dòng)，對(duì)公司將造成負(fù)面影響。

2、公司正將其業(yè)務(wù)拓展至全國(guó)范圍，由于區(qū)域差異度大，因此其模式復(fù)制的成功概率不確定。

機(jī) 會(huì)

直接受益于區(qū)域振興規(guī)劃政策的扶持以及成渝經(jīng)濟(jì)新區(qū)的快速發(fā)展。

威 脅

即將進(jìn)入的長(zhǎng)三角和珠三角市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化，進(jìn)入門坎較高，龍湖地產(chǎn)將面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)，成本支出和營(yíng)利能力面臨考驗(yàn)。

十八、寶龍地產(chǎn)（1238，HK）

優(yōu) 勢(shì)

1、公司具有獨(dú)特的營(yíng)利模式，其以租售并舉的營(yíng)利策略來(lái)發(fā)展綜合商用物業(yè)。公司的住宅和部分商用物業(yè)的銷售維持營(yíng)運(yùn)現(xiàn)金流，而商用物業(yè)和酒店業(yè)務(wù)為其提供較高的贏利水平和業(yè)績(jī)穩(wěn)定性。

2、公司立足于內(nèi)地高增長(zhǎng)的二、三線城市，依靠當(dāng)?shù)卣畬⑵浜诵奈飿I(yè)“寶龍城市廣場(chǎng)”的發(fā)展與城市新區(qū)建設(shè)相結(jié)合，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的成功率大大提高。

3、通過(guò)與當(dāng)?shù)卣暮献?，公司享受土地和稅收?yōu)惠，有效降低運(yùn)營(yíng)成本。目前寶龍集團(tuán)的平均地價(jià)約為500元/平方米。

4、營(yíng)利能力較強(qiáng),毛利潤(rùn)率水平維持在50%以上，主要得益于較低的土地成本和較強(qiáng)的成本控制能力。

劣 勢(shì)

1、公司過(guò)于依賴物業(yè)銷售，由于尚未進(jìn)入全面回收期，公司自持的物業(yè)租賃業(yè)務(wù)和酒店業(yè)務(wù)的收入貢獻(xiàn)僅占到公司營(yíng)業(yè)收入的3%，無(wú)法給予公司以有力支撐。

2、目前租賃業(yè)務(wù)對(duì)關(guān)聯(lián)公司的依賴度較強(qiáng)。

機(jī) 會(huì)

1、其發(fā)展模式將直接受益于二、三線城市的城市化進(jìn)程加速，以及消費(fèi)零售的快速增長(zhǎng)。

2、REITs的即將推出為寶龍地產(chǎn)提供了新的融資渠道。

威 脅

1、“寶龍商業(yè)模式”對(duì)資產(chǎn)變現(xiàn)能力提出很高要求，未來(lái)可能面臨現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。

2、由于區(qū)域特征不同，商業(yè)模式能否在多個(gè)城市成功復(fù)制具有不確定性。

十九、SOHO中國(guó)

優(yōu) 勢(shì)

1、獨(dú)特的商業(yè)模式：開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，統(tǒng)一規(guī)劃、銷售并出租。

2、在改造爛尾樓項(xiàng)目積累豐富經(jīng)驗(yàn)，成功運(yùn)作多個(gè)爛尾項(xiàng)目。

3、主營(yíng)北京的商業(yè)房地產(chǎn)，定位準(zhǔn)確，逐步進(jìn)入其他一線城市。

4、項(xiàng)目運(yùn)作周期短，周轉(zhuǎn)率高，贏利水平高，平均毛利潤(rùn)率超過(guò)40%。

5、現(xiàn)金流充沛，經(jīng)常保持正現(xiàn)金流。

6、公司和潘石屹的品牌知名度高。

7、銷售團(tuán)隊(duì)經(jīng)驗(yàn)豐富，效率較高。8、2010年銷售收入超過(guò)130億元，創(chuàng)歷史新高。

9、謹(jǐn)慎的開(kāi)發(fā)理念，理性的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備策略，有效降低了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

劣勢(shì)

1、過(guò)于依賴個(gè)別項(xiàng)目，單個(gè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大。

2、業(yè)績(jī)波動(dòng)性較大。

3、商業(yè)地產(chǎn)分割出售給物業(yè)管理帶來(lái)困難。

機(jī) 會(huì)

1、發(fā)展城市由北京向上海等一線城市延伸。

2、REITs的推出，將為商業(yè)地產(chǎn)商提供一條有效的融資途徑。

威 脅

一線城市的可用于發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的土地和項(xiàng)目稀少，土地儲(chǔ)備有限，影響了公司未來(lái)發(fā)展空間，也限制了投資者給予其更高的估值。

二十、雅居樂(lè)地產(chǎn)（3383，HK）

優(yōu) 勢(shì)

1、雅居樂(lè)的財(cái)務(wù)安全性、運(yùn)營(yíng)效率、成長(zhǎng)潛力與銷售均處于中上水平，綜合能力較佳。

2、土地成本優(yōu)勢(shì)明顯，土地儲(chǔ)備平均成本為591元/平方米，銷售價(jià)格彈性較大。而定位中高端的低密度住宅，則使其營(yíng)利能力較為突出。

3、旅游地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)增強(qiáng)了雅居樂(lè)抗波動(dòng)能力。

4、公司的存貨周轉(zhuǎn)率優(yōu)于同類公司。

5、龐大而低廉的土地儲(chǔ)備，總計(jì)達(dá)3650萬(wàn)平方米。

劣 勢(shì)

1、短期內(nèi)旅游地產(chǎn)的資本投入大，而產(chǎn)出有限，直接考驗(yàn)雅居樂(lè)的現(xiàn)金流狀況。

2、公司加大投資于高端住宅和旅游地產(chǎn)，很大程度上削弱了公司危機(jī)應(yīng)變的能力與空間，靈活性被削弱。

機(jī) 會(huì)

海南國(guó)際旅游開(kāi)發(fā)區(qū)的獲批，將使雅居樂(lè)在海南的項(xiàng)目直接受益。

威 脅

近年來(lái)旅游地產(chǎn)、酒店的投資快速增長(zhǎng)和高端化的發(fā)展趨勢(shì)，削弱了雅居樂(lè)在該領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)力。