第一篇：中國人壽SWOT分析

對中國人壽保險(xiǎn)股份有限公司的SWOT分析

一、公司簡介

中國人壽保險(xiǎn)（集團(tuán)）公司作為中國最大的商業(yè)保險(xiǎn)集團(tuán)，是國內(nèi)幾家資產(chǎn)過萬億的保險(xiǎn)集團(tuán)之一，是中國資本市場最大的機(jī)構(gòu)投資者之一。

2011年，總保費(fèi)收入達(dá)到3573.75億元，境內(nèi)壽險(xiǎn)業(yè)務(wù)市場份額為34.75%，總資產(chǎn)達(dá)到2萬億元。中國人壽保險(xiǎn)（集團(tuán)）公司作為中國最大的商業(yè)保險(xiǎn)集團(tuán)，是國內(nèi)幾家資產(chǎn)過萬億的保險(xiǎn)集團(tuán)之一，是中國資本市場最大的機(jī)構(gòu)投資者之一。2011年，總保費(fèi)收入達(dá)到3573.75億元，境內(nèi)壽險(xiǎn)業(yè)務(wù)市場份額為34.75%，總資產(chǎn)達(dá)到2萬億元。中國人壽保險(xiǎn)（集團(tuán)）公司屬國有大型金融保險(xiǎn)企業(yè)，總部設(shè)在北京。公司前身是成立于1949年的原中國人民保險(xiǎn)公司，1996年分設(shè)為中保人壽保險(xiǎn)有限公司，1999年更名為中國人壽保險(xiǎn)公司。

集團(tuán)下設(shè)有中國人壽資產(chǎn)管理有限公司、中國人壽財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司、中國人壽養(yǎng)老保險(xiǎn)股份有限公司、中國人壽保險(xiǎn)（海外）股份有限公司、國壽投資控股有限公司以及保險(xiǎn)職業(yè)學(xué)院等多家公司和機(jī)構(gòu)，業(yè)務(wù)范圍全面涵蓋壽險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)（企業(yè)年金）、資產(chǎn)管理、另類投資、海外業(yè)務(wù)等多個(gè)領(lǐng)域，并通過資本運(yùn)作參股了多家銀行、證券公司等其他金融和非金融機(jī)構(gòu)。

中國人壽保險(xiǎn)（集團(tuán)）公司已連續(xù)8年入選《財(cái)富》全球500強(qiáng)企業(yè)，排名由2002年的290位躍升為2011年的108位；連續(xù)3年入選世界品牌500強(qiáng)，位列第278位，是中國保險(xiǎn)業(yè)唯一一家全球企業(yè)、全球品牌“雙500強(qiáng)”企業(yè)；在“2011中國企業(yè)500強(qiáng)”中，營業(yè)收入3887.91億元人民幣列第6位。

所屬壽險(xiǎn)股份公司繼2003年12月在紐約、香港兩地同步上市之后，又于2007年1月回歸境內(nèi)A股市場，成為內(nèi)地資本市場“保險(xiǎn)第一股”和全球第一家在紐約、香港和上海三地上市的保險(xiǎn)公司，目前已成為全球市值最大的上市壽險(xiǎn)公司。

二、SWOT分析

1、優(yōu)勢

（1）中國人壽保險(xiǎn)股份有限公司是中國最大的人壽保險(xiǎn)公司，擁有深入人心的品牌形象和雄厚的整體實(shí)力，其注冊資本高達(dá)282.65億元人民幣，資本充

足率是法定資本充足率的3倍之高，為公司的良性發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支持。中國人壽保險(xiǎn)集團(tuán)更連續(xù)9年入選世界500強(qiáng)連續(xù)3年入選世界品牌500強(qiáng)是中國唯一一家雙500強(qiáng)保險(xiǎn)企業(yè)。

（2）為適應(yīng)新的市場和經(jīng)濟(jì)形勢，中國人壽積極地進(jìn)行了結(jié)構(gòu)調(diào)整。結(jié)構(gòu)調(diào)整后，公司實(shí)行展、管分離。管理上的改革為公司業(yè)務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展提供了可能，而理賠等相關(guān)工作的回收也讓公司少了很多后顧之憂。

（3）中國人壽保險(xiǎn)股份有限公司擁有龐大的營銷隊(duì)伍，廣泛的代理網(wǎng)點(diǎn)、銀行分支機(jī)構(gòu)和郵政儲(chǔ)蓄網(wǎng)點(diǎn)、營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)覆蓋全市。其中有近一半的網(wǎng)點(diǎn)設(shè)在廣大農(nóng)村地區(qū)、許多地方僅此一家保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)。

2、劣勢

（1）巨大的運(yùn)營成本和管理壓力使得公司應(yīng)對市場變化的效率低下。制度層面上管理不夠靈活實(shí)際操作中大多依靠地區(qū)負(fù)責(zé)人的管理能力予以彌補(bǔ)，仍然存在忽視制度建設(shè)的情況存在發(fā)生管理事故的隱患。

（2）公司人才流失現(xiàn)象較嚴(yán)重。原有的管理體制和僵化的用人體制使得很多專業(yè)人才得不到更多的機(jī)會(huì)和相匹配的重視在同業(yè)挖角的吸引下往往選擇離開。

（3）財(cái)務(wù)上對于利潤率的要求沒有在經(jīng)營過程中得到充分的重視，僅僅作為次一等的要求而更多的強(qiáng)調(diào)市場占有率，由此帶來公司經(jīng)營成本和費(fèi)用的管制遲遲見不到成效。

（1）法律政策環(huán)境逐步完善。保險(xiǎn)的資金融通、社會(huì)保障和三大功能為構(gòu)建和諧社會(huì)做出了極大貢獻(xiàn)，國家和當(dāng)?shù)卣畬垭U(xiǎn)采取支持政策，制定了一系列法律法規(guī)，完善制度加強(qiáng)監(jiān)督，促進(jìn)了壽險(xiǎn)業(yè)的規(guī)范發(fā)展。

（2）企業(yè)、公民的保險(xiǎn)意識(shí)不斷提高。通過幾十年的宣傳和正確引導(dǎo)，人們對保險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)正在逐步加深，保險(xiǎn)需求也越來越多。而我國保險(xiǎn)密度尚小、保險(xiǎn)深度尚淺，國內(nèi)保險(xiǎn)市場發(fā)展空間巨大。

（3）隨著我國GDP高速增長，國民收入逐年提高，中等收入者開始成為社會(huì)的主體。公民的基本生活得到滿足后，有了更多的剩余資產(chǎn)滿足更高層次的需求，開始了解更多的理財(cái)知識(shí)，保險(xiǎn)作為更穩(wěn)健、更安全的理財(cái)手段之一得到了越來

越多的關(guān)注。（4）作為人口大國，中國正在逐步走向老齡化，社會(huì)養(yǎng)老壓力的加大極大地促進(jìn)了壽險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)需求的增加。

（1）保險(xiǎn)市場開放后，保險(xiǎn)市場的競爭加大。本土企業(yè)和外資企業(yè)相繼進(jìn)入市場，爭奪市場份額。

（2）經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步對公司的資本運(yùn)用提出了更高的要求。尤其是在競爭越來越激烈的今天，成本管理已然成為了各公司的重要能力之一。保險(xiǎn)公司面臨著人力成本上升，管理成本加大，理賠、保全等服務(wù)成本增加，品牌維護(hù)成本提高等各方面的挑戰(zhàn)。

（3）壽險(xiǎn)產(chǎn)品的收益率仍然受國家政策的影響和管制，其吸引力顯然難以與銀行、證券、股票買賣、基金、期貨、外匯等的眾多理財(cái)想抗衡，尤其是在銀行利率連續(xù)上升的近幾年。而且隨著大家教育水平的提升，對金融相關(guān)知識(shí)的加深了解，保險(xiǎn)產(chǎn)品將會(huì)面臨更大的挑戰(zhàn)。

三、戰(zhàn)略選擇

當(dāng)前的市場環(huán)境下，市公司所在保險(xiǎn)市場發(fā)展較為成熟，行業(yè)競爭趨于白熱化，傳統(tǒng)銷售渠道總體仍在健康穩(wěn)步增長，未來的增長將來自于大眾客戶群的進(jìn)一步擴(kuò)大?？h支公司和農(nóng)村地區(qū)，保險(xiǎn)行業(yè)的滲透率較低，增長速度較高，未來的增長來源將來自于對大眾客戶的進(jìn)一步滲透和越來越多買得起保險(xiǎn)產(chǎn)品的人群。而公司在二三線城市和農(nóng)村地區(qū)的市場優(yōu)勢明顯隨著地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這一部分市場將被逐漸開發(fā)出來，利益也將漸漸得到體現(xiàn)。在這些地區(qū)公司需要加強(qiáng)制度建設(shè)，保護(hù)被保險(xiǎn)人的利益，避免保費(fèi)挪用、克扣等惡性事件的發(fā)生，維護(hù)企業(yè)形象，維持公司信譽(yù)，視市場情況加強(qiáng)營銷力度。整體上看，公司需要控制運(yùn)營成本，提高資金運(yùn)用水平，規(guī)避各種風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，也要特別注重吸引專業(yè)人才，為應(yīng)對更加復(fù)雜的市場環(huán)境變化做人才準(zhǔn)備。

第二篇：中國人壽swot分析

中國人壽保險(xiǎn)(集團(tuán))公司SWOT分析

-----金融11002 沈幸陽 1020911080

一、優(yōu)勢：

1.中國人壽保險(xiǎn)（集團(tuán)）公司作為中國最大的商業(yè)保險(xiǎn)集團(tuán)，是國內(nèi)幾家資產(chǎn)過萬億的保險(xiǎn)集團(tuán)之一，是中國資本市場最大的機(jī)構(gòu)投資者之一。中國人壽注冊資本高達(dá)282.65億元RMB，2008年，中國人壽保險(xiǎn)（集團(tuán)）公司及其子公司總保費(fèi)收入達(dá)到3220.52億元，境內(nèi)壽險(xiǎn)業(yè)務(wù)約占?jí)垭U(xiǎn)市場份額的42.7%；總資產(chǎn)達(dá)到12846.11億元，可運(yùn)用資金超過11000億元。2011年，總保費(fèi)收入達(dá)到3573.75億元，境內(nèi)壽險(xiǎn)業(yè)務(wù)市場份額為34.75%，總資產(chǎn)達(dá)到2萬億元。高額的資本充足率，為公司的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支持。

2.為新中國歷史最為悠久的保險(xiǎn)公司之一，有深入人心的品牌形象。中國人壽保險(xiǎn)（集團(tuán)）公司已連續(xù)8年入選《財(cái)富》全球500強(qiáng)企業(yè)，排名由2002年的290位躍升為2011年的108位；連續(xù)3年入選世界品牌500強(qiáng)，位列第278位，是中國保險(xiǎn)業(yè)唯一一家全球企業(yè)、全球品牌“雙500強(qiáng)”企業(yè)；在“2011中國企業(yè)500強(qiáng)”中，營業(yè)收入3887.91億元人民幣列第6位。

3.2000年，中國人壽作出了股份制改革的重大決策，確立了建立現(xiàn)代企業(yè)制度的發(fā)展方向。2003年中國人壽保險(xiǎn)（集團(tuán)）公司重組設(shè)立以來，適應(yīng)金融綜合經(jīng)營的發(fā)展趨勢，開啟了集團(tuán)化發(fā)展的征程。4.具有十分龐大的營銷團(tuán)隊(duì)：中國人壽通過遍布全國的3000家客戶服務(wù)單位以及先進(jìn)的95519“一站式”客戶服務(wù)電話，使客戶一周七天都可享受咨詢、查詢、投訴、掛失登記、報(bào)案登記等一系列服務(wù)。一言九鼎的服務(wù)承諾；專業(yè)高效的服務(wù)團(tuán)隊(duì)；方便快捷的救援網(wǎng)絡(luò) ；立體高效的監(jiān)督機(jī)制。

這一點(diǎn)從其從業(yè)人員之多不難看出，幾乎我們每個(gè)人身邊總能有些人在中國人壽從事保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。

二、劣勢：

1.巨大的管理和運(yùn)營成本，使得公司應(yīng)對市場變化效率低下。2.人才利用率低，原有的管理體制和僵化的用人機(jī)制導(dǎo)致人才流出居多，很多人從事時(shí)間不長便跳槽或者專業(yè)了。

3.財(cái)務(wù)方面出現(xiàn)諸多隱患，2011年1月31日，國家審計(jì)署在對中國人壽保險(xiǎn)（集團(tuán)）公司2009資產(chǎn)負(fù)債損益情況審計(jì)中，查處保險(xiǎn)經(jīng)營管理中存在違規(guī)問題6.98億元。較多強(qiáng)調(diào)市場占有率，帶來的管理成本費(fèi)用屢高不下。

三、機(jī)遇：

1.保險(xiǎn)法律制度的逐步完善。

2.GDP增長率高，國民收入隨之增長，人民生活條件好了，保險(xiǎn)意識(shí)也變強(qiáng)了，保險(xiǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛。

3.人口大國，老齡化趨勢發(fā)展，因此保險(xiǎn)行業(yè)受益。

四、挑戰(zhàn)：

1.保險(xiǎn)市場的開放，引來國內(nèi)國外許多同行業(yè)的競爭，爭奪市場份額。2.隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人力成本的增加，會(huì)面臨更加巨大的管理運(yùn)營成本。

3.隨著金融的發(fā)展，保險(xiǎn)的吸引力明顯沒有諸如股票，期貨等金融產(chǎn)品所帶給人們的大。

第三篇：中國人壽股票分析

中國人壽股票分析

技術(shù)分析(目的是獲得投資時(shí)機(jī)和規(guī)模的判斷)投資建議(風(fēng)險(xiǎn)提示)中國人壽09年新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下實(shí)現(xiàn)凈利潤328.8億元，對應(yīng)每股收益1.16元，同比增長71.8%，每股凈資產(chǎn)較08年底的6.15元增長21.3%至7.47元，基本符合預(yù)期。一年新業(yè)務(wù)價(jià)值177.13億元，同比增長27.2%，基本符合我們28%的預(yù)期，略低于市場預(yù)期。09年內(nèi)含價(jià)值2852億元，較08年底增長18.8%。

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則變更對報(bào)表的影響符合預(yù)期。中國人壽2009年報(bào)是首份公布的按照新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則編制的報(bào)表，重點(diǎn)關(guān)注評(píng)估利率的變動(dòng)，中國人壽重新厘定準(zhǔn)備金評(píng)估利率假設(shè)，較前略有提高。會(huì)計(jì)估計(jì)變更減少2009年壽險(xiǎn)責(zé)任準(zhǔn)備金80.20億元、長期健康險(xiǎn)責(zé)任準(zhǔn)備金0.65億元，增加稅前利潤80.85億元，即從336億元增加24%至417億元。再以08年報(bào)表為例，凈資產(chǎn)較調(diào)整前上升29%，EPS較調(diào)整前增加89%，內(nèi)含價(jià)值報(bào)告仍按原標(biāo)準(zhǔn)編制。如我們預(yù)料，變更后的A股保險(xiǎn)報(bào)表更接近此前H股報(bào)表數(shù)據(jù)。

產(chǎn)品結(jié)構(gòu)改善，新業(yè)務(wù)價(jià)值增長27%，略低于市場預(yù)期。中國人壽受產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整影響，09年保費(fèi)增速下降，新準(zhǔn)則下已賺保費(fèi)2750億元，較08年微增3.7%。結(jié)構(gòu)調(diào)整效果顯著，2009年首年期交保費(fèi)占長險(xiǎn)首年保費(fèi)由08年的21.4%提升至25.4%，10年期及以上首年期交保費(fèi)占首年期交保費(fèi)由2008年同期的38.3%提升至49.7%。09年新業(yè)務(wù)價(jià)值177億元，較08年增長27.2%，基本符合我們28%的預(yù)期，略低于市場預(yù)期，究其原因，主要是從08年下半年結(jié)構(gòu)調(diào)整已經(jīng)開始從而基數(shù)較高，拉低了全年增速。2010年中國人壽將持續(xù)結(jié)構(gòu)調(diào)整，公司計(jì)劃保費(fèi)增長5%以上，從一季度情況看，公司個(gè)險(xiǎn)新單保費(fèi)增速略有放緩，預(yù)計(jì)10年NBV增速在15%左右。

09年實(shí)現(xiàn)總投資收益644億元，總投資收益率5.78%，低于我們預(yù)期?？偼顿Y收益率為5.78%，略低與預(yù)期。中國人壽09年投資資產(chǎn)達(dá)11721億元，較08年增長25%，債權(quán)型投資由08年的61.43%降低至49.68%，股權(quán)型投資由08年的8.01%提升至15.31%，分享了股市上漲收益，2009年可供出售資產(chǎn)浮盈達(dá)206億。2010年的投資收益料難超越09年水平，預(yù)計(jì)總投資收益率5%左右。

采用內(nèi)含價(jià)值分析的公司合理價(jià)值為31元，下調(diào)評(píng)級(jí)至“中性”。公司業(yè)務(wù)增長趨勢和質(zhì)量良好，目前股價(jià)對應(yīng)2.7倍PEV和26倍新業(yè)務(wù)倍數(shù)，有所低估但幅度不大，股價(jià)上漲空間小于其他兩家保險(xiǎn)公司，下調(diào)評(píng)級(jí)至中性。

要點(diǎn)一：所屬板塊 QFII重倉板塊，基金重倉板塊，機(jī)構(gòu)重倉板塊，預(yù)盈預(yù)增板塊，北京板塊，保險(xiǎn)板塊，A+H股板塊，HS300板塊，中字頭板塊，指數(shù)權(quán)重板塊，參股金融板塊，融資融券板塊。

要點(diǎn)二：經(jīng)營范圍 人壽保險(xiǎn)、健康保險(xiǎn)、意外傷害保險(xiǎn)等各類人身保險(xiǎn)業(yè)務(wù)；人身保險(xiǎn)的再保險(xiǎn)業(yè)務(wù)；國家法律、法規(guī)允許或國務(wù)院批準(zhǔn)的資金運(yùn)用業(yè)務(wù)；各類人身保險(xiǎn)服務(wù)、咨詢和代理業(yè)務(wù)。公司是我國最大的人壽保險(xiǎn)公司，擁有由保險(xiǎn)營銷員、團(tuán)險(xiǎn)銷售人員以及專業(yè)和兼業(yè)代理機(jī)構(gòu)組成的我國最廣泛的分銷網(wǎng)絡(luò)，同時(shí)公司也是我國最大的機(jī)構(gòu)投資者之一，通過控股的中國人壽資產(chǎn)管理有限公司成為我國最大的保險(xiǎn)資產(chǎn)管理者，擁有無可匹敵的競爭優(yōu)勢。

要點(diǎn)三：國內(nèi)最大的壽險(xiǎn)公司 中國人壽保險(xiǎn)股份有限公司是國內(nèi)最大的壽險(xiǎn)公司，總部位于北京，公司提供個(gè)人人壽保險(xiǎn)，團(tuán)體人壽保險(xiǎn)，意外險(xiǎn)和健康險(xiǎn)等產(chǎn)品與服務(wù)。公司是中國領(lǐng)先的個(gè)人和團(tuán)體人壽保險(xiǎn)與年金產(chǎn)品，意外險(xiǎn)和健康險(xiǎn)供應(yīng)商，亦提供個(gè)人，團(tuán)體意外險(xiǎn)和短期健康險(xiǎn)保單和服務(wù)。截至2010年末，公司擁有約1.29億份有效的個(gè)人和團(tuán)體人壽保險(xiǎn)單，年金合同及長期健康險(xiǎn)保單。

要點(diǎn)四：品牌價(jià)值 公司控股股東中國人壽保險(xiǎn)(集團(tuán))公司連續(xù)八年入選《財(cái)富》世界500強(qiáng)企業(yè)，總資產(chǎn)規(guī)模占據(jù)國內(nèi)壽險(xiǎn)行業(yè)半壁江山。根據(jù)世界品牌實(shí)驗(yàn)室和世界經(jīng)理人周刊聯(lián)合主辦的中國500最具價(jià)值品牌排行中，“中國人壽”品牌價(jià)值由2008年的668.72億元上升至2009年的824.37億元，品牌價(jià)值提升了155.65億元，位居2009年中國500最具價(jià)值品牌排行榜的第5位。2010年公司入選《福布斯》“全球上市公司2000強(qiáng)”，位列第90位，入選《金融時(shí)報(bào)》“全球500強(qiáng)企業(yè)”，位列第41位，位居中國上榜企業(yè)第7位，要點(diǎn)五：邁向金融集團(tuán) 發(fā)展方向是國際頂級(jí)金融保險(xiǎn)集團(tuán)，在戰(zhàn)略實(shí)施上，已完成第一步—以壽險(xiǎn)作為核心主業(yè)，資產(chǎn)管理作為非保險(xiǎn)的核心主業(yè)，第二步為將核心業(yè)務(wù)擴(kuò)大到養(yǎng)老金公司和財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)公司，第三步是將核心主業(yè)擴(kuò)大到銀行，基金，證券，信托等相關(guān)領(lǐng)域，但楊超表示，預(yù)計(jì)未來權(quán)益類投資將占20%-25%，其中股權(quán)將升至5%-10%，今后投資將主要集中在金融和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)兩個(gè)領(lǐng)域。

要點(diǎn)六：國內(nèi)最大的機(jī)構(gòu)投資者之一 公司是中國最大的機(jī)構(gòu)投資者之一，并通過控股的中國人壽資產(chǎn)管理有限公司(注冊資本30億元，本公司占60%，集團(tuán)公司占40%)成為中國最大的保險(xiǎn)資產(chǎn)管理者。資產(chǎn)管理公司的業(yè)務(wù)范圍包括管理運(yùn)用自有資金及保險(xiǎn)資金，受托資金管理業(yè)務(wù)，與資金管理業(yè)務(wù)相關(guān)的咨詢業(yè)務(wù)及國家法律法規(guī)允許的其他資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。2010年公司的總投資收益率為5.11%。

要點(diǎn)七：養(yǎng)老險(xiǎn)業(yè)務(wù) 中國人壽養(yǎng)老保險(xiǎn)股份有限公司是由中國人壽保險(xiǎn)(集團(tuán))公司，中國人壽保險(xiǎn)股份有限公司，中國人壽資產(chǎn)管理有限公司共同發(fā)起設(shè)立的全國性養(yǎng)老保險(xiǎn)公司(注冊資本25億，公司占87.4%，資產(chǎn)管理公司占4.8%)。經(jīng)營范圍為團(tuán)體養(yǎng)老保險(xiǎn)及年金業(yè)務(wù)，個(gè)人養(yǎng)老保險(xiǎn)及年金業(yè)務(wù)，短期健康保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，意外傷害保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，上述業(yè)務(wù)的再保險(xiǎn)業(yè)務(wù)等。人壽資產(chǎn)管理有限公司2010年實(shí)現(xiàn)凈利潤4.93億元。人壽養(yǎng)老保險(xiǎn)公司2010年凈利潤-1.94億元。

要點(diǎn)八：財(cái)險(xiǎn)業(yè)務(wù) 中國人壽財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司系集團(tuán)公司與公司共同出資設(shè)立的全國性專業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司，2011年6月注冊資本金增至80億元(公司占40%)，經(jīng)營范圍包括財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)，責(zé)任保險(xiǎn)，信用保險(xiǎn)和保證保險(xiǎn)，短期健康保險(xiǎn)和意外傷害保險(xiǎn)，上述業(yè)務(wù)的再保險(xiǎn)業(yè)務(wù)等。2010年凈利潤6.19億元。

要點(diǎn)九：金融業(yè)綜合經(jīng)營 公司積極探索金融業(yè)綜合經(jīng)營，入股金融企業(yè)。2010年年報(bào)披露，公司持有廣東發(fā)展銀行30.80億股，占20%，期末賬面值116.23億元，為其第一大股東。此外公司還是中信證券第二大股東，民生銀行第二大股東以及杭州銀行第八大股東(初始投資6.5億元，占3%)。另初始投資3億元持有中國銀聯(lián)2%股權(quán)，初始投資0.05億元持有渤海產(chǎn)業(yè)投資基金3%股權(quán)。

要點(diǎn)十：網(wǎng)絡(luò)廣泛 公司擁有由保險(xiǎn)營銷員，團(tuán)險(xiǎn)銷售人員以及專業(yè)和兼業(yè)代理機(jī)構(gòu)組成的中國最廣泛的分銷網(wǎng)絡(luò)。截至2010年末公司保險(xiǎn)營銷員總數(shù)達(dá)70.6萬人，團(tuán)險(xiǎn)銷售人員達(dá)1.42萬人，銀行保險(xiǎn)渠道銷售代理網(wǎng)點(diǎn)達(dá)9.7萬個(gè)，銷售人員共計(jì)4.4萬人。

要點(diǎn)十一：參股遠(yuǎn)洋地產(chǎn) 2009年12月27日公司出資港幣58.19億元，認(rèn)購遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司發(fā)行的9.43億股新股，成為該公司第二大股東，持股比例16.57%。2010年1月12日公司購入中國中化股份有限公司所持遠(yuǎn)洋地產(chǎn)4.23億股，持股比例由16.57%增至24.08%，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)成為公司的聯(lián)營企業(yè)。

要點(diǎn)十二：農(nóng)村市場 公司積極拓展農(nóng)村小額保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，承保范圍擴(kuò)大到19個(gè)省市，累計(jì)承保人數(shù)超過850萬人，形成了被國際保險(xiǎn)界譽(yù)為“中國樣本”的小額保險(xiǎn)商業(yè)模式，新農(nóng)合業(yè)務(wù)經(jīng)辦范圍擴(kuò)大到17個(gè)省市，城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險(xiǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)辦范圍擴(kuò)大到9個(gè)省市，覆蓋人群超過2900萬人。公司積極推進(jìn)新型農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)，提高農(nóng)民養(yǎng)老保障水平。要點(diǎn)十三：權(quán)益類投資比例上調(diào) 2010年8月保監(jiān)會(huì)發(fā)布保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法，保險(xiǎn)資金投資于股票和股票型基金的賬面余額，合計(jì)不高于本公司上季末總資產(chǎn)的20%(原股票和基金的比例上限分別為10%)，投資基金和股票的余額合計(jì)不超過該上季末總資產(chǎn)的25%，投資基礎(chǔ)設(shè)施等債權(quán)投資計(jì)劃的賬面余額不高于本公司上季末總資產(chǎn)的10%(此前壽險(xiǎn)公司和財(cái)險(xiǎn)公司投資此項(xiàng)目的比例上限為6%和4%)，投資于無擔(dān)保企業(yè)(公司)債券和非金融企業(yè)債務(wù)融資工具的賬面余額，合計(jì)不高于本公司上季末總資產(chǎn)的20%。另保監(jiān)會(huì)9月5日發(fā)布險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)，股權(quán)暫行辦法，險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的賬面余額，合計(jì)不高于本公司上季度末總資產(chǎn)的10%，投資未上市企業(yè)股權(quán)的賬面余額，不高于本公司上季末總資產(chǎn)的5%。

第四篇：中國人壽營銷策略分析

中國人壽營銷策略分析

中國人壽營銷策略中國人壽營銷策略中國人壽營銷策略中國人壽營銷策略分析分析分析分析 中國人壽是中國最大的保險(xiǎn)公司，在中國大陸壽險(xiǎn)行業(yè)中始終保持專業(yè)領(lǐng)先的競爭優(yōu)勢。公司擁有強(qiáng)大的產(chǎn)品研發(fā)與創(chuàng)新能力，不斷豐富保險(xiǎn)產(chǎn)品和服務(wù)的內(nèi)涵。公司的投資運(yùn)作高度專業(yè)化，是國內(nèi)最大的機(jī)構(gòu)投資者之一。公司厚積薄發(fā)的競爭優(yōu)勢在市場上占據(jù)先機(jī)，市場份額連年第一。中國人壽通過長期持續(xù)的品牌建設(shè)，中國躋身世界知名強(qiáng)勢品牌行列，品牌價(jià)值和品牌影響力不斷提升。中國人壽積極推進(jìn)“行業(yè)品牌向社會(huì)品牌”、“國內(nèi)品牌向國際品牌”、“知名品牌向杰出品牌”轉(zhuǎn)變的品牌戰(zhàn)略，致力于打造世界一流的金融保險(xiǎn)品牌。公司注重品牌內(nèi)涵的豐富與多元化，注重服務(wù)領(lǐng)域的品牌建設(shè)，并落實(shí)以客戶為導(dǎo)向的經(jīng)營戰(zhàn)略。公司自九七年引進(jìn)營銷機(jī)制以來，通過制定和實(shí)施科學(xué)的營銷戰(zhàn)略，以其確立了行業(yè)主導(dǎo)地位。下面我將基于4PS營銷理論，即通過產(chǎn)品（Product）、價(jià)格（Price）、渠道（Place）、促銷（Promotion）等四個(gè)方面對中國人壽營銷策略進(jìn)行淺析。產(chǎn)品策略產(chǎn)品策略產(chǎn)品策略產(chǎn)品策略

人壽保險(xiǎn)產(chǎn)品是保險(xiǎn)公司賴以生存和發(fā)展的關(guān)鍵，如何設(shè)計(jì)產(chǎn)品，怎樣調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，形成不同的風(fēng)格就顯得尤為重要了。中國人壽在產(chǎn)品開發(fā)上始終堅(jiān)持“引導(dǎo)消費(fèi) 滿足需求”的設(shè)計(jì)理念，圍繞公司經(jīng)營策略，針對市場實(shí)際情況，充分利用市場調(diào)查機(jī)構(gòu)的調(diào)查結(jié)果，根據(jù)市場需求及定位，進(jìn)行產(chǎn)品差異化設(shè)計(jì)。如2000年，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展明顯加速，經(jīng)濟(jì)成長進(jìn)入到了一個(gè)新的歷史階段。中國老百姓的個(gè)人收入和家庭資產(chǎn)明顯增加。與此同時(shí)，在老百姓的日常生活中也遭遇到了在過去的生活中從來沒有碰到而在今天乃至未來的相當(dāng)長的時(shí)間里必然遇到的一些重大的問題，諸如子女教育費(fèi)用的籌劃、醫(yī)療健康基金的準(zhǔn)備、未來養(yǎng)老金的籌措、人生意外風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避等，而今天中國新的社會(huì)保障機(jī)制還沒有真正有效的建立和健全，勢必只能由老百姓自己掏錢解決，于是大量家庭就被迫把家中的余錢存儲(chǔ)起來，以應(yīng)對未來生活中必然出現(xiàn)的這些需要大量花錢的問題。更重要的是此時(shí)中國的金融資本市場出現(xiàn)了重大變化，一方面和國際上其它國家一樣，中國的銀行存款利率進(jìn)入了下降通道，對壽險(xiǎn)公司來說，原來那些較高預(yù)定保單利率的傳統(tǒng)險(xiǎn)種給公司帶來了嚴(yán)重的利差損，必須想法加以解決；另一方面老百姓在銀行的儲(chǔ)蓄存款余額不斷攀升，投資理財(cái)?shù)男枨笕找嬖黾樱置媾R通貨膨脹，銀行存款利率呈負(fù)利率的狀態(tài)下，迫切地希望能夠找到一種新的理財(cái)工具既能帶來家庭現(xiàn)有資產(chǎn)本金的安全，又能在未來中長期的家庭投資理財(cái)活動(dòng)中能夠有效的解決各種人生意外風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)，并能真正去應(yīng)對市場利率的頻繁變化，有效抵御通貨膨脹，做到現(xiàn)有資產(chǎn)的保全保值增值。正是順應(yīng)了壽險(xiǎn)公司和家庭理財(cái)活動(dòng)內(nèi)外兩個(gè)方面的需要，中國人壽推出了第一款理財(cái)分紅保險(xiǎn)“千禧理財(cái)”，這點(diǎn)也體現(xiàn)了中國人壽遵循企業(yè)產(chǎn)品和服務(wù)總是要比消費(fèi)者現(xiàn)有消費(fèi)意識(shí)提前一步的市場營銷規(guī)律。中國人壽在開發(fā)新產(chǎn)品時(shí)，同時(shí)強(qiáng)調(diào)對老產(chǎn)品的調(diào)整和改造。開發(fā)新產(chǎn)品需要大量的資金，所以也通過調(diào)整和改造舊產(chǎn)品，來盡可能地挖掘出全部的經(jīng)濟(jì)效益。當(dāng)然，中國人壽也考慮市場細(xì)分問題，根據(jù)不同群體對同一風(fēng)險(xiǎn)的不同反應(yīng)，確定自己的目標(biāo)顧客群，發(fā)揮自己的優(yōu)勢滿足人們的各種保險(xiǎn)需求，開發(fā)出適合不同保障對象的險(xiǎn)種。同樣還基于此道理，個(gè)險(xiǎn)渠道的產(chǎn)品只針對于個(gè)人代理人進(jìn)行銷售，而銀郵渠道的產(chǎn)品也只針對于銀郵柜面和客戶經(jīng)理。同時(shí)中國人壽設(shè)計(jì)靈活多樣的交費(fèi)方式、險(xiǎn)種轉(zhuǎn)換和其它附加功能等多種手段提高顧客的滿意度，使保險(xiǎn)公司同投保人成為利益共同體，共同抗擊風(fēng)險(xiǎn)。

價(jià)格策略價(jià)格策略價(jià)格策略價(jià)格策略

在現(xiàn)代市場營銷中，價(jià)格競爭始終是一種重要手段，保險(xiǎn)公司不同于一般的生產(chǎn)性企業(yè)，對整個(gè)社會(huì)的作用和影響也是一般企業(yè)不可比擬的，只有通過合理定價(jià)、理性調(diào)價(jià)，才能達(dá)到積聚實(shí)力的目的。中國人壽為提高運(yùn)營效率，相對降低成本，從而降低保費(fèi)，充分利用了中介和個(gè)人代理來拓展保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)日常營運(yùn)成本的最小化。渠道渠道渠道渠道策略策略策略策略

現(xiàn)階段，保險(xiǎn)企業(yè)大都采用個(gè)人代理人直接銷售的辦法進(jìn)行保險(xiǎn)營銷。通過這種營銷方式，保險(xiǎn)公司可以有效控制風(fēng)險(xiǎn)，保持業(yè)務(wù)量的穩(wěn)定，維持較低的營銷成本。與此同時(shí)，中國人壽還加強(qiáng)全國性的營銷網(wǎng)絡(luò)建設(shè)并構(gòu)建銀保組合。隨著金融競爭的加劇和金融一體化的推進(jìn)，金融業(yè)內(nèi)三大支柱——銀行、證券、保險(xiǎn)聯(lián)手合作、相互滲透的趨勢日漸明顯。促銷策略促銷策略促銷策略促銷策略

保險(xiǎn)產(chǎn)品的價(jià)格競爭固然有其實(shí)用性，但理性的價(jià)格競爭只能通過降低成本來實(shí)現(xiàn)?？墒怯捎谥袊壳氨ｋU(xiǎn)市場的不完善，無論是監(jiān)管市場的法律法規(guī)，還是市場中的競爭主體都還不成熟，要馬上以較低保費(fèi)來同國外先進(jìn)的保險(xiǎn)公司抗?fàn)幉⒉粚?shí)際，為此以完善服務(wù)為導(dǎo)向的非價(jià)格競爭就更體現(xiàn)出其重要性。傳統(tǒng)的保險(xiǎn)銷售服務(wù)僅局限于微笑服務(wù)和優(yōu)質(zhì)的理賠服務(wù)方面。隨著保險(xiǎn)營銷意識(shí)的建立，保險(xiǎn)公司在銷售保險(xiǎn)時(shí)的服務(wù)意識(shí)將影響公司更高層次發(fā)展。中國人壽利用廣告?zhèn)鞑サ馁Y金和人力投入，通過新聞介紹、調(diào)查問卷、社會(huì)咨詢等方式來進(jìn)行保險(xiǎn)宣傳;另一方面，通過客戶節(jié)、國壽大講堂和客聯(lián)會(huì)向現(xiàn)有保戶提供差異化服務(wù)，形成良好的口碑，利用現(xiàn)有的保戶去發(fā)掘潛在保戶，提高整個(gè)社會(huì)的保險(xiǎn)意識(shí)。其次，促銷手段還包括了針對代理人的培訓(xùn)、激勵(lì)和優(yōu)秀人才的吸納。中國人壽有全方位的立體式培訓(xùn)以及強(qiáng)大而有實(shí)力的師資隊(duì)伍，從業(yè)人員只有不斷的提高自身素質(zhì)、社會(huì)聲譽(yù)，才能在展業(yè)中不斷取得成功，他們的成功最終體現(xiàn)在業(yè)績的增長和良好的社會(huì)形象；同時(shí)對從業(yè)人員進(jìn)行科學(xué)的激勵(lì)也會(huì)增加其動(dòng)力和服務(wù)意識(shí)；而人才的吸納更是將推動(dòng)新市場的開拓和占領(lǐng)。

第五篇：中國房地產(chǎn)企業(yè)swot分析

一、萬科（000002，SZ）

優(yōu)勢

1、中國房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，主營住宅物業(yè)發(fā)展，競爭優(yōu)勢明顯。綜合競爭力、市場占有率和品牌價(jià)值排名第一。

2、萬科強(qiáng)大的競爭力不僅體現(xiàn)在其強(qiáng)大的銷售規(guī)模和跨區(qū)域運(yùn)營能力，還體現(xiàn)在其穩(wěn)健的商業(yè)模式、完善的公司治理結(jié)構(gòu)、強(qiáng)大的融資能力以及快速應(yīng)變的營銷策略等。

3、公司財(cái)務(wù)狀況良好，融資渠道通暢。即使在2008年行業(yè)整體資金較為緊張的背景下，公司仍保持充裕的流動(dòng)性和健康的負(fù)債狀況。

4、公司的增長方式由規(guī)模速度增長向質(zhì)量效益增長轉(zhuǎn)變，重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目的質(zhì)量和贏利能力，這將有助于公司在市場調(diào)整期的平穩(wěn)增長。5、1992?2008年公司收入和凈利潤的復(fù)合增速分別為28.7%和33.6%。

劣勢土地儲(chǔ)備約2200萬平方米，僅能滿足萬科2?3年的發(fā)展需要，低于行業(yè)平均水平，可能會(huì)影響其增長并增加土地購置成本。

機(jī) 會(huì)

1、中國房地產(chǎn)行業(yè)集中度仍較低，萬科將通過整合行業(yè)資源提高市場占有率。

2、住宅產(chǎn)業(yè)化或?qū)⒊蔀槿f科未來核心競爭力的主要來源之一。

威 脅

綠城、恒大等民營房地產(chǎn)公司的高速擴(kuò)張，削弱了萬科的競爭優(yōu)勢，對其未來增長構(gòu)成有力威脅。

二、保利地產(chǎn)（600048，SH）

優(yōu) 勢

1、公司最大的競爭優(yōu)勢在于其資源優(yōu)勢。由于公司的控股股東保利集團(tuán)源于總參裝備部，其在全國各主要城市和地區(qū)都具有豐富的資源，包括土地、資金和人脈。這有利于保利地產(chǎn)在全國各地的擴(kuò)張，而且也非常有利于控制公司的擴(kuò)張風(fēng)險(xiǎn)。

2、土地儲(chǔ)備規(guī)模快速增長，保利地產(chǎn)項(xiàng)目儲(chǔ)備增至3200萬平方米，在一、二線城市形成全國性布局。其中二、三線城市分布集中在珠三角、環(huán)渤海和西南地區(qū)，占總儲(chǔ)備的71%。其具有剛性需求占比高、政策緊縮風(fēng)險(xiǎn)小等優(yōu)勢。

3、公司成長性好，增長迅猛。過去五年保利地產(chǎn)的營業(yè)額和凈利潤的復(fù)合增長率分別為72%和77%，遠(yuǎn)高于同行業(yè)其他競爭對手。

4、良好的執(zhí)行力將保證公司高速發(fā)展。劣勢

1、公司在2009年購入約1000萬平方米的土地儲(chǔ)備，土地成本較高，這使其應(yīng)對市場調(diào)整時(shí)的銷售價(jià)格彈性較小。

2、經(jīng)營風(fēng)格偏激進(jìn)。

機(jī) 會(huì)

1、保利地產(chǎn)基本完成了全國化布局，開始進(jìn)入收獲期，市場占有率將迅速提升。

2、二、三線城市化進(jìn)程提速。

威 脅

保利集團(tuán)將深圳等地的地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入保利香港（119，HK），與保利地產(chǎn)產(chǎn)生競爭關(guān)系，對其資源獲得和市場均造成威脅。

三、中海地產(chǎn)（688，HK）

優(yōu) 勢

1、公司是具有央企背景的中國房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，品牌優(yōu)勢明顯。

2、公司憑借母公司中國建筑的強(qiáng)大背景跨區(qū)域發(fā)展房地產(chǎn)，資產(chǎn)規(guī)模龐大。

3、公司實(shí)施全國性的品牌擴(kuò)張策略，競爭優(yōu)勢強(qiáng)，經(jīng)營業(yè)績良好，過去六年實(shí)現(xiàn)凈利40%以上的復(fù)式增長。

4、公司共擁有土地儲(chǔ)備約3450萬平方米，可滿足4年的開發(fā)規(guī)模需要。公司獲取土地質(zhì)量較高，主要布局于主要經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢明顯。

5、發(fā)展物業(yè)以中高端物業(yè)為主，毛利率水平較高。

6、資產(chǎn)負(fù)債表狀況良好，公司的凈現(xiàn)金流為正，持有現(xiàn)金超過300億元。劣勢

1、公司在一線城市購地成本偏高，從而導(dǎo)致銷售價(jià)格調(diào)整彈性較小。

2、公司2009年斥資227億元購入1165萬平方米項(xiàng)目儲(chǔ)備，一改其穩(wěn)健的項(xiàng)目儲(chǔ)備作風(fēng)，其業(yè)務(wù)增長的穩(wěn)定性可能有所波動(dòng)。機(jī)會(huì)

房地產(chǎn)行業(yè)的集中度仍偏低，中海外有望通過整合行業(yè)資源提升市場占有率。

威 脅

1、中海外與中國建筑的另一家子公司中建地產(chǎn)存在同業(yè)競爭關(guān)系，兩者在多個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)出現(xiàn)重合。

2、政府對閑置土地的態(tài)度越發(fā)嚴(yán)厲，土地持有成本上升將難以避免。

四、恒大地產(chǎn)（3333，HK）

優(yōu) 勢

1、一體化、標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)?；拈_發(fā)模式是公司的重要特征，恒大借助該模式在短時(shí)間內(nèi)將其業(yè)務(wù)從廣州市快速復(fù)制到全國30余個(gè)中心城市。

2、公司是中國內(nèi)地?fù)碛型恋貎?chǔ)備最多的開發(fā)商，公司在內(nèi)地30個(gè)城市擁有近6000萬平方米土地儲(chǔ)備，其中土地儲(chǔ)備超過100萬平方米的城市達(dá)11個(gè)，規(guī)模優(yōu)勢明顯。3、2009年恒大地產(chǎn)的銷售額達(dá)303億元，預(yù)計(jì)已鎖定2009年和2010年業(yè)績的80%和50%。恒大從2009年開始業(yè)績有爆發(fā)式增長，2008.2010年的凈利潤復(fù)合增長率有望超過200%。

4、通過體育營銷，品牌知名度較高，恒大女排、恒大足球俱樂部幾乎婦孺皆知。

劣 勢

1、盡管流動(dòng)性得到極大緩解，但負(fù)債比率整體偏高，公司仍需要更高的財(cái)務(wù)安全性。

2、公司的產(chǎn)品線過于豐富，分別涵蓋中檔物業(yè)、中高端物業(yè)、旅游地產(chǎn)、酒店和商用物業(yè)，這可能導(dǎo)致其核心產(chǎn)品的競爭力被削弱，以及對個(gè)別領(lǐng)域的控制力不夠。

機(jī) 會(huì)

橫向整合行業(yè)資源，擴(kuò)大市場份額。

五、中糧地產(chǎn)（000031，SZ）

優(yōu) 勢

1、公司是中糧集團(tuán)旗下唯一的房地產(chǎn)上市公司。中糧集團(tuán)對公司持續(xù)的資產(chǎn)注入以及資金支持，是公司增長的重要?jiǎng)恿Α?/p>

2、“工業(yè)地產(chǎn)+住宅地產(chǎn)”的雙業(yè)務(wù)架構(gòu)，兼具穩(wěn)定性和成長性。工業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)定的贏利和現(xiàn)金獲取能力有利于支撐目前公司住宅地產(chǎn)的大規(guī)模開發(fā)，使公司業(yè)務(wù)運(yùn)營兼具穩(wěn)定性和成長性。

3、住宅地產(chǎn)在中糧集團(tuán)入主后獲得了長足發(fā)展，項(xiàng)目儲(chǔ)備規(guī)模和布局均取得重大突破。

4、房地產(chǎn)資產(chǎn)質(zhì)量高、贏利能力強(qiáng)。

5、財(cái)務(wù)彈性較強(qiáng)，債務(wù)壓力較輕，依然具有較大的融資空間。劣勢

1、住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營規(guī)模較小，在開發(fā)項(xiàng)目數(shù)量、土地儲(chǔ)備等方面較國內(nèi)排名前列的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有較大差距。

2、資產(chǎn)規(guī)模及凈資產(chǎn)規(guī)模均較小，資金實(shí)力有限，限制了公司的發(fā)展速度。

機(jī) 會(huì)

中糧集團(tuán)正整合其業(yè)務(wù)，中糧地產(chǎn)將直接受益于其母公司對其核心業(yè)務(wù)（食品和房地產(chǎn)）的整合。

威 脅

1、中糧地產(chǎn)和中糧置業(yè)部分業(yè)務(wù)重合，存在同業(yè)競爭的情況。

2、中糧地產(chǎn)的住宅業(yè)務(wù)現(xiàn)金流能否支撐其商業(yè)地產(chǎn)的快速擴(kuò)張，存在不確定性。

六、招商地產(chǎn)（000024，SZ）

優(yōu)勢

1、公司是招商局集團(tuán)直屬企業(yè)，是國資委重點(diǎn)支持的5家央屬地產(chǎn)企業(yè)之一，綜合實(shí)力強(qiáng)，并實(shí)現(xiàn)快速增長。

2、公司在深圳擁有強(qiáng)大的競爭優(yōu)勢和品牌知名度，深圳市場占有率達(dá)5%。本地購房者的品牌忠誠度較高，消費(fèi)黏性強(qiáng)。

3、大股東蛇口工業(yè)區(qū)將持續(xù)注入土地等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，外延式的增長是招商地產(chǎn)重要的競爭優(yōu)勢。

4、公司實(shí)施開發(fā)+經(jīng)營的業(yè)務(wù)架構(gòu)，較高的毛利率水平和穩(wěn)定現(xiàn)金流的運(yùn)營模式使得公司抵御市場風(fēng)險(xiǎn)的能力較強(qiáng)。此外，融資渠道日趨多元化。

5、土地質(zhì)量較高，公司的土地儲(chǔ)備超過50%位于一線城市，土地成本較低。

劣 勢

1、公司超過50%的土地儲(chǔ)備項(xiàng)目集中于珠江三角洲，其他地區(qū)的土地儲(chǔ)備量較小。

2、在全國的品牌影響力有待提高，招商地產(chǎn)在深圳以外地區(qū)知名度有限。

機(jī) 會(huì)

1、隨著《深圳城市更新辦法》的推出，蛇口工業(yè)區(qū)的地塊未來可能有較大的升值空間。

2、擁有龐大的潛在市場和顧客群。

威 脅

1、公司的全國化步伐略顯遲緩，競爭對手的快速擴(kuò)張，珠江三角洲、長江三角洲和環(huán)渤海地區(qū)的市場空間受到擠壓。

七、金地集團(tuán)（600383，SH）

優(yōu) 勢

1、深圳國資背景，項(xiàng)目運(yùn)作能力和產(chǎn)品開發(fā)能力是金地集團(tuán)的核心競爭力。其在戰(zhàn)略協(xié)調(diào)能力、產(chǎn)品定位能力、品牌管理能力、團(tuán)隊(duì)協(xié)同能力以及團(tuán)隊(duì)管理能力等方面優(yōu)勢明顯。

2、嘗試通過平安信托進(jìn)行項(xiàng)目融資，融資渠道多元化。

3、土地儲(chǔ)備總量和結(jié)構(gòu)合理，珠三角、長三角和環(huán)渤海地區(qū)的項(xiàng)目分布穩(wěn)定。新增項(xiàng)目儲(chǔ)備毛利率水平高于存量。

4、成功開發(fā)多個(gè)“金地”品牌的住宅社區(qū)，在一線城市知名度較高。

5、公司面對市場調(diào)整時(shí)，保持敏感和靈活的策略，保證了財(cái)務(wù)安全。

劣 勢

1、公司典型順周期運(yùn)作項(xiàng)目，決策調(diào)整往往滯后于市場變化，長期回報(bào)率偏低。

2、借助信托模式發(fā)展上海項(xiàng)目，盡管降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，但也將降低公司在項(xiàng)目的報(bào)酬率。

機(jī) 會(huì)

1、公司產(chǎn)品定位中端，在高房價(jià)的背景下，自住和改善性需求將對公司業(yè)績有較強(qiáng)支撐。

2、深圳舊城區(qū)改造提速，為公司業(yè)務(wù)增長提供新的機(jī)遇。

威 脅

公司在一線城市業(yè)務(wù)比重較大，而一線城市的增長空間日趨有限且政策風(fēng)險(xiǎn)較大，均對公司在未來的增長形成隱患。

八、北辰實(shí)業(yè)（601588，SH）&(588,HK）

優(yōu)勢

1、唯一一家同時(shí)在滬、港兩地上市的內(nèi)地房地產(chǎn)公司，融資渠道豐富。

2、資產(chǎn)質(zhì)量高。公司在北京的住宅開發(fā)項(xiàng)目及所有的持有物業(yè)項(xiàng)目，基本集中在亞奧區(qū)域核心位置及周邊地區(qū)。

3、物業(yè)發(fā)展是公司未來收入增長的強(qiáng)大動(dòng)力，長沙三角洲將是未來5年公司主要的贏利增長點(diǎn)。

4、投資并經(jīng)營的物業(yè)面積達(dá)120萬平方米，投資物業(yè)和酒店收入占比超過15%，有效平滑公司現(xiàn)金流。

5、公司現(xiàn)金流較為充沛，融資渠道通暢，留給公司較大的發(fā)展空間。

劣 勢

1、長沙項(xiàng)目樓面地價(jià)約2500/平方米，較長沙4300元/平方米的房價(jià)來說，土地價(jià)格偏高。

2、長沙項(xiàng)目投入資金巨大，開發(fā)周期相對較長。

3、長沙項(xiàng)目是公司開發(fā)的首個(gè)北京以外的項(xiàng)目，跨區(qū)域開發(fā)能力不確定。

機(jī) 會(huì)

1、北辰實(shí)業(yè)的投資物業(yè)和商業(yè)物業(yè)主要集中在亞奧商圈。奧運(yùn)的建設(shè)和發(fā)展將進(jìn)一步促進(jìn)該區(qū)域的商業(yè)繁榮，從而提高公司資產(chǎn)的增值潛力。

2、政府政策推進(jìn)二、三線城市的城市化進(jìn)程，利好長沙三角洲項(xiàng)目，降低其發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。

威 脅

1、奧運(yùn)會(huì)后，北京市的酒店、零售和寫字樓租金表現(xiàn)疲軟，投資物業(yè)收入增長放緩。

2、由于寫字樓市場與商鋪市場將有大面積新增供應(yīng)入市，商業(yè)地產(chǎn)仍面臨壓力。

九、華潤置地（1109，HK）

優(yōu) 勢

1、母公司華潤集團(tuán)是國資委直屬企業(yè)，同時(shí)也是萬科地產(chǎn)的大股東，實(shí)力雄厚。

2、華潤置地全面轉(zhuǎn)型為綜合物業(yè)發(fā)展商，住宅開發(fā)與投資物業(yè)出租互補(bǔ)成為其主要的運(yùn)營模式。3、2009年銷售額為250億元，較2008年猛增212%。此外，以“萬象城”為龍頭的持有型物業(yè)的比例不斷上升，預(yù)計(jì)未來投資物業(yè)對總贏利的貢獻(xiàn)可達(dá)到20%.30%，能有效增強(qiáng)公司抗周期波動(dòng)能力。

4、母公司持續(xù)資產(chǎn)注入成為華潤置地獨(dú)特的競爭優(yōu)勢。2004年以來，母公司共六次向華潤置地注入地塊和項(xiàng)目，總計(jì)1450萬平方米。而華潤置地則用股權(quán)作為對價(jià)，成功融資超過100億元。

5、拓展住宅增值服務(wù)，有助于挖掘華潤集團(tuán)內(nèi)部資源的整合潛力，增強(qiáng)差異化競爭優(yōu)勢。

劣 勢

1、目前母公司持有的土地儲(chǔ)備有限，母公司注入模式已難以持續(xù)。

2、地產(chǎn)業(yè)務(wù)過度多元化，使資源整合難度加大，并可能影響核心業(yè)務(wù)增速。

機(jī) 會(huì)

直接受益于母公司的房地產(chǎn)資產(chǎn)整合。

威 脅

萬達(dá)集團(tuán)、寶龍地產(chǎn)等一批專業(yè)的商用物業(yè)發(fā)展商逐步發(fā)展壯大，對公司的投資性物業(yè)的發(fā)展空間構(gòu)成威脅。

十、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)（3377，HK)）

優(yōu) 勢

1、中國人壽、中國遠(yuǎn)洋集團(tuán)和中化集團(tuán)，三大股東實(shí)力雄厚。

2、公司在環(huán)渤海灣地區(qū)具有很強(qiáng)的競爭優(yōu)勢。其連續(xù)六年在北京住宅市場占有率第一，目前市場占有率約為5%。2009年公司60%的銷售收入來自北京。

3、土地儲(chǔ)備定位精準(zhǔn)，堅(jiān)持以“環(huán)渤?！睘楹诵模鸩竭M(jìn)入長三角、珠三角等地區(qū)。土地儲(chǔ)備超過1260萬平方米，78%的土地儲(chǔ)備位于環(huán)渤海灣地區(qū)。4、2009年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的合約銷售額將達(dá)約140億元，年增幅達(dá)222%。2008.2011年贏利復(fù)合增長預(yù)計(jì)達(dá)32%。

5、公司增發(fā)新股和發(fā)行債券，穩(wěn)固資產(chǎn)負(fù)債表，為增長提供保證。

劣 勢

公司對北京市場的依賴度過高，北京市場波動(dòng)對業(yè)績影響較大。此外，公司正處在區(qū)域級(jí)地產(chǎn)商向全國擴(kuò)張的轉(zhuǎn)型階段，較其他跨區(qū)域發(fā)展的大型地產(chǎn)商，公司的資源配置、運(yùn)營效率和產(chǎn)品線的控制力不具備優(yōu)勢。

機(jī) 會(huì)

北京私人住宅存貨量處于歷史低位，為924萬平方米，庫存消化時(shí)間為6個(gè)月。這對于公司在北京地區(qū)業(yè)務(wù)有著積極意義。

威 脅

2009年北京地區(qū)的房價(jià)上漲過快，客觀上對需求產(chǎn)生抑制作用。北京的房地產(chǎn)市場高位盤整，公司在2009年的銷售額增長難以持續(xù)。十一 方興地產(chǎn)（817，HK）

優(yōu) 勢

1、公司是中化集團(tuán)的房地產(chǎn)旗艦公司。在母公司注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的支持下，其持有商業(yè)物業(yè)面積增至90萬平方米，已成為內(nèi)地最大的商業(yè)地產(chǎn)上市公司。

2、資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)良。公司旗下的物業(yè)基本是發(fā)達(dá)地區(qū)的高級(jí)酒店和甲級(jí)商用物業(yè)，成熟運(yùn)營多年，出租率較高，客流、品牌知名度和現(xiàn)金流都有穩(wěn)定保證。上海金茂大廈等多個(gè)物業(yè)已具有極高的品牌價(jià)值和市場知名度。

3、中化集團(tuán)仍擁有北京、上海多個(gè)優(yōu)質(zhì)物業(yè)和地塊，并待陸續(xù)注入方興地產(chǎn)。公司具有較大的外延式發(fā)展空間。

4、公司在2009.2010年的贏利可見度較高。而公司40.6億元巨資購買的北京廣渠門地塊將對公司的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和確立北京市場份額有著重要影響。

劣 勢

1、北京廣渠門地塊的開發(fā)和北外灘后期項(xiàng)目開工將考驗(yàn)未來公司現(xiàn)金流。

2、公司業(yè)務(wù)向住宅開發(fā)傾斜，將面臨應(yīng)付持續(xù)龐大的資本開支和營利問題。

機(jī) 會(huì)

2010年上海世博會(huì)預(yù)計(jì)吸引約8000萬游客來上海觀光旅游，將顯著提升上海金茂君悅酒店的入住率和客房收入。

威 脅

內(nèi)地高端寫字樓的景氣度并未如住宅一樣出現(xiàn)回暖的跡象，需求仍較平淡。如果金融危機(jī)進(jìn)一步加深，商業(yè)物業(yè)市場仍會(huì)偏淡，方興地產(chǎn)的業(yè)績也將會(huì)受到影響。

十二、金融街（000402，SZ）

優(yōu) 勢

1、公司是北京國資背景，綜合競爭力強(qiáng)，營利模式獨(dú)特。其為金融機(jī)構(gòu)提供物業(yè)配套的商業(yè)地產(chǎn)模式，區(qū)別于其他商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商。

2、公司商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)質(zhì)量高、出租穩(wěn)定，多位于北京、天津的核心地段，具有較好的升值潛力。公司擁有的可出租面積超過30萬平方米，營業(yè)收入的貢獻(xiàn)率占到10%。

3、投資物業(yè)的公允價(jià)值變動(dòng)收益和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)雙輪驅(qū)動(dòng)，推動(dòng)公司業(yè)績快速增長。開發(fā)業(yè)務(wù)快速增長，并在2010年進(jìn)入收獲期。

劣 勢

1、相對于住宅開發(fā)，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)對公司現(xiàn)金流的要求較高，而項(xiàng)目回收期也較長。

2、商業(yè)地產(chǎn)的投資需求比例較高，從而使商業(yè)地產(chǎn)的增長不確定性較強(qiáng)大。

機(jī) 會(huì)

1、預(yù)計(jì)REITs將在2010年推出，金融街位于京津的高質(zhì)量的商業(yè)地產(chǎn)符合REITs投資標(biāo)的要求，將為公司提供新的融資渠道。

2、保險(xiǎn)資金可以投資商業(yè)房地產(chǎn)的新政策，將對商業(yè)房地產(chǎn)市場有著積極影響。

3、金融行業(yè)有望成為中國新的經(jīng)濟(jì)增長引擎，金融行業(yè)的物業(yè)配套需求旺盛。

威 脅

金融危機(jī)以來，商業(yè)房地產(chǎn)的租金較為疲弱，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基礎(chǔ)不穩(wěn)，也抑制商業(yè)房地產(chǎn)租金的增長。

十三、富力地產(chǎn)（2777，HK）

優(yōu) 勢

1、具有較強(qiáng)的綜合競爭力、穩(wěn)健的擴(kuò)張策略和高效率的運(yùn)營模式。

2、在廣州地區(qū)具有明顯的競爭優(yōu)勢，2009年廣州地區(qū)貢獻(xiàn)銷售額超過80億元。較強(qiáng)的跨區(qū)域發(fā)展房地產(chǎn)能力，保證業(yè)務(wù)重心逐漸由廣州向華北轉(zhuǎn)移，區(qū)域經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)下降。

3、銷售快速上升，提前完成2009年230億元銷售目標(biāo)，廣州地區(qū)貢獻(xiàn)超過80億元，2010年銷售目標(biāo)達(dá)300億元。

4、商業(yè)及酒店項(xiàng)目逐漸成為富力地產(chǎn)收入的重要來源，2009年中期時(shí)占到總營業(yè)收入的5%。

5、廣州亞運(yùn)城“地王”地塊的獲取充實(shí)富力地產(chǎn)在廣州的土地儲(chǔ)備，與雅居樂和碧桂園聯(lián)合開發(fā)也大大減低了經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

劣 勢

1、商業(yè)項(xiàng)目和高端產(chǎn)品拉低了整體組合的周轉(zhuǎn)速度。

2、高負(fù)債使富力面臨脆弱的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)，而高成本土地則使公司在低谷中降價(jià)促銷的能力減弱，上述不利因素均制約了公司未來幾年的擴(kuò)張速度。

機(jī) 會(huì)

1、亞運(yùn)會(huì)對于廣州地區(qū)的銷售將產(chǎn)生推動(dòng)。

2、回歸A股市場融資。

3、REITs的推出，將為富力地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)提供新的融資渠道，提高資產(chǎn)流動(dòng)性。

威 脅 1、2010年銀行信貸政策不明朗，而公司也將為廣州亞運(yùn)城地塊支付至少85億元的土地出讓金，將增加公司財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。

2、廣州即將立法征收土地閑置費(fèi)，公司將增加土地持有成本。

十四、合生創(chuàng)展（754，HK）

優(yōu) 勢

1、擅長發(fā)展大型社區(qū)、產(chǎn)品性價(jià)比高以及多商業(yè)模式，保證合生創(chuàng)展的核心競爭力。

2、土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略具有前瞻性，緊扣城市未來發(fā)展熱點(diǎn)大量購買地皮，有效降低土地成本，獲取豐厚的投資回報(bào)。此外，理性的土地策略，保證公司的財(cái)務(wù)安全。

3、產(chǎn)品線定位中高端產(chǎn)品，產(chǎn)品利潤率高，需求剛性強(qiáng)。產(chǎn)品線豐富，便于抵抗風(fēng)險(xiǎn)，形成品牌和產(chǎn)品影響力。

4、北京市場的銷售額主導(dǎo)力仍很強(qiáng)。5、2009年銷售額達(dá)150億元，較2008年增長58%。未來兩年贏利能見度較高，復(fù)合增速超過30%。

6、適度的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目以維持物業(yè)組合的多元化，為其帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入。

劣 勢

1、家族企業(yè)在治理結(jié)構(gòu)的硬傷，制約公司的成長。2、2009年銷售增速約為58%，低于主要競爭對手。

3、公司發(fā)展方向過于依賴其創(chuàng)始人的市場嗅覺，發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)較大。

機(jī)會(huì) 產(chǎn)品線豐富，產(chǎn)品定位中高端，性價(jià)比高，在房地產(chǎn)行業(yè)競爭的新格局里處于優(yōu)勢地位。

威 脅 1、1500萬平方米的京津新城的開發(fā)不順暢，銷售未達(dá)預(yù)期。

2、土地新政使大規(guī)模拿地的機(jī)會(huì)越來越少，經(jīng)營模式難以為繼。

十五、碧桂園（2007，HK）

優(yōu) 勢

1、快速開發(fā)、快速銷售是公司的核心競爭優(yōu)勢，其在三、四線城市快速開發(fā)大型住宅社區(qū)具備較強(qiáng)競爭力。

2、碧桂園模式，既保持較高的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，且營業(yè)利潤率也優(yōu)于行業(yè)平均水平。過去三年碧桂園的平均存貨周轉(zhuǎn)率為1.53，而平均營業(yè)利潤率則為29.98%，均優(yōu)于行業(yè)平均水平。

3、一體化的開發(fā)模式，使碧桂園可以進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的建設(shè)和集中采購，以發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)、降低建筑設(shè)計(jì)成本，并縮短建設(shè)周期。

4、土地成本低（約255元/平方米），一體化規(guī)劃和施工，使成本得到有效控制，提升贏利。

劣 勢

1、碧桂園模式在異地?cái)U(kuò)張，尤其是珠三角以外地區(qū)，面臨較強(qiáng)的不確定性。

2、酒店的過度建設(shè)，影響資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。

3、物業(yè)發(fā)展過快，以及造價(jià)偏低，可能導(dǎo)致碧桂園開發(fā)的物業(yè)存在質(zhì)量隱患。

機(jī) 會(huì)

1、房價(jià)的快速上升，使低價(jià)銷售的碧桂園的價(jià)格優(yōu)勢得以凸現(xiàn)。

2、近期中央政府放松對中小城市戶籍的限制，加速城市化進(jìn)程，碧桂園將直接受益于該新政策。

威 脅

公司能否成功復(fù)制商業(yè)模式，具有相當(dāng)不確定性。

十六、綠城中國（3900，HK）

優(yōu) 勢

1、綠城是跨區(qū)域發(fā)展的品牌地產(chǎn)商，主營中高檔住宅物業(yè)，在長三角地區(qū)具有較高的品牌知名度。

2、土地儲(chǔ)備的區(qū)位優(yōu)勢明顯，集中布局于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長三角地區(qū)。

3、在浙江的房地產(chǎn)市場具有絕對的主導(dǎo)力，在杭州等多個(gè)城市的市場占有率均排名第一。

4、融資手段靈活,而多個(gè)聯(lián)營公司發(fā)展項(xiàng)目也降低了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

5、銷售快速增長，2009年銷售額達(dá)510億元，同比2008年增長235%。在售物業(yè)規(guī)模龐大，為銷售增長提供了保證，預(yù)期綠城目標(biāo)2009.2012年每年銷售及利潤增長可達(dá)30%及35%。

劣 勢

1、激進(jìn)的土地儲(chǔ)備策略。2009年下半年綠城中國在凈負(fù)債率達(dá)135%的情況下，購入大幅土地儲(chǔ)備斥資超過200億元。

2、資本負(fù)債比率一直居高不下，高負(fù)債運(yùn)營模式充滿財(cái)務(wù)隱患。

機(jī) 會(huì)

綠城中國的激進(jìn)式擴(kuò)張可能將改寫房地產(chǎn)新競爭格局。

威 脅

1、激進(jìn)的拿地策略對公司的財(cái)務(wù)安全造成威脅，尤其在2010年銀行信貸政策不明朗的情況下，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)偏高。

2、房價(jià)不斷上升，使終端對消費(fèi)信貸有很高的依賴程度。如信貸收縮或者利息率上升，則購房需求將會(huì)快速萎縮，使得銷售的大幅增長難以持續(xù)。

十七、龍湖地產(chǎn)（960，HK）

優(yōu) 勢

1、龍湖地產(chǎn)采取“多業(yè)態(tài)、區(qū)域化聚焦”的戰(zhàn)略，市場定位較為清晰，以開發(fā)中高檔住宅為主。目前正將其模式逐步復(fù)制到全國多個(gè)城市。

2、龍湖地產(chǎn)在重慶、成都和北京具有較強(qiáng)的市場主導(dǎo)力，在重慶住宅市場銷售額連續(xù)五年排名第一。

3、物業(yè)產(chǎn)品類型多，且品質(zhì)較高。

4、高素質(zhì)的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，并享有相當(dāng)知名度，對于自住和改善性需求的客戶有較強(qiáng)的黏性。

5、分權(quán)式?jīng)Q策架構(gòu)保證了較高的運(yùn)營效率。

6、物業(yè)銷售回款大增，以及成功在香港上市融資，有效提升了公司的財(cái)務(wù)安全性。

7、增長性良好。2009年完成銷售額187億元，同比增長60%。

劣 勢

1、龍湖地產(chǎn)高度依賴重慶、成都和北京的市場表現(xiàn)。如這些市場發(fā)生波動(dòng)，對公司將造成負(fù)面影響。

2、公司正將其業(yè)務(wù)拓展至全國范圍，由于區(qū)域差異度大，因此其模式復(fù)制的成功概率不確定。

機(jī) 會(huì)

直接受益于區(qū)域振興規(guī)劃政策的扶持以及成渝經(jīng)濟(jì)新區(qū)的快速發(fā)展。

威 脅

即將進(jìn)入的長三角和珠三角市場競爭日趨白熱化，進(jìn)入門坎較高，龍湖地產(chǎn)將面臨激烈的競爭，成本支出和營利能力面臨考驗(yàn)。

十八、寶龍地產(chǎn)（1238，HK）

優(yōu) 勢

1、公司具有獨(dú)特的營利模式，其以租售并舉的營利策略來發(fā)展綜合商用物業(yè)。公司的住宅和部分商用物業(yè)的銷售維持營運(yùn)現(xiàn)金流，而商用物業(yè)和酒店業(yè)務(wù)為其提供較高的贏利水平和業(yè)績穩(wěn)定性。

2、公司立足于內(nèi)地高增長的二、三線城市，依靠當(dāng)?shù)卣畬⑵浜诵奈飿I(yè)“寶龍城市廣場”的發(fā)展與城市新區(qū)建設(shè)相結(jié)合，項(xiàng)目運(yùn)營的成功率大大提高。

3、通過與當(dāng)?shù)卣暮献?，公司享受土地和稅收?yōu)惠，有效降低運(yùn)營成本。目前寶龍集團(tuán)的平均地價(jià)約為500元/平方米。

4、營利能力較強(qiáng),毛利潤率水平維持在50%以上，主要得益于較低的土地成本和較強(qiáng)的成本控制能力。

劣 勢

1、公司過于依賴物業(yè)銷售，由于尚未進(jìn)入全面回收期，公司自持的物業(yè)租賃業(yè)務(wù)和酒店業(yè)務(wù)的收入貢獻(xiàn)僅占到公司營業(yè)收入的3%，無法給予公司以有力支撐。

2、目前租賃業(yè)務(wù)對關(guān)聯(lián)公司的依賴度較強(qiáng)。

機(jī) 會(huì)

1、其發(fā)展模式將直接受益于二、三線城市的城市化進(jìn)程加速，以及消費(fèi)零售的快速增長。

2、REITs的即將推出為寶龍地產(chǎn)提供了新的融資渠道。

威 脅

1、“寶龍商業(yè)模式”對資產(chǎn)變現(xiàn)能力提出很高要求，未來可能面臨現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。

2、由于區(qū)域特征不同，商業(yè)模式能否在多個(gè)城市成功復(fù)制具有不確定性。

十九、SOHO中國

優(yōu) 勢

1、獨(dú)特的商業(yè)模式：開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，統(tǒng)一規(guī)劃、銷售并出租。

2、在改造爛尾樓項(xiàng)目積累豐富經(jīng)驗(yàn)，成功運(yùn)作多個(gè)爛尾項(xiàng)目。

3、主營北京的商業(yè)房地產(chǎn)，定位準(zhǔn)確，逐步進(jìn)入其他一線城市。

4、項(xiàng)目運(yùn)作周期短，周轉(zhuǎn)率高，贏利水平高，平均毛利潤率超過40%。

5、現(xiàn)金流充沛，經(jīng)常保持正現(xiàn)金流。

6、公司和潘石屹的品牌知名度高。

7、銷售團(tuán)隊(duì)經(jīng)驗(yàn)豐富，效率較高。8、2010年銷售收入超過130億元，創(chuàng)歷史新高。

9、謹(jǐn)慎的開發(fā)理念，理性的項(xiàng)目儲(chǔ)備策略，有效降低了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

劣勢

1、過于依賴個(gè)別項(xiàng)目，單個(gè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大。

2、業(yè)績波動(dòng)性較大。

3、商業(yè)地產(chǎn)分割出售給物業(yè)管理帶來困難。

機(jī) 會(huì)

1、發(fā)展城市由北京向上海等一線城市延伸。

2、REITs的推出，將為商業(yè)地產(chǎn)商提供一條有效的融資途徑。

威 脅

一線城市的可用于發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的土地和項(xiàng)目稀少，土地儲(chǔ)備有限，影響了公司未來發(fā)展空間，也限制了投資者給予其更高的估值。

二十、雅居樂地產(chǎn)（3383，HK）

優(yōu) 勢

1、雅居樂的財(cái)務(wù)安全性、運(yùn)營效率、成長潛力與銷售均處于中上水平，綜合能力較佳。

2、土地成本優(yōu)勢明顯，土地儲(chǔ)備平均成本為591元/平方米，銷售價(jià)格彈性較大。而定位中高端的低密度住宅，則使其營利能力較為突出。

3、旅游地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營增強(qiáng)了雅居樂抗波動(dòng)能力。

4、公司的存貨周轉(zhuǎn)率優(yōu)于同類公司。

5、龐大而低廉的土地儲(chǔ)備，總計(jì)達(dá)3650萬平方米。

劣 勢

1、短期內(nèi)旅游地產(chǎn)的資本投入大，而產(chǎn)出有限，直接考驗(yàn)雅居樂的現(xiàn)金流狀況。

2、公司加大投資于高端住宅和旅游地產(chǎn)，很大程度上削弱了公司危機(jī)應(yīng)變的能力與空間，靈活性被削弱。

機(jī) 會(huì)

海南國際旅游開發(fā)區(qū)的獲批，將使雅居樂在海南的項(xiàng)目直接受益。

威 脅

近年來旅游地產(chǎn)、酒店的投資快速增長和高端化的發(fā)展趨勢，削弱了雅居樂在該領(lǐng)域的競爭力。