第一篇：2010年南陽房地產(chǎn)市場總結(jié)2

2010年南陽房地產(chǎn)市場總結(jié)

2010年經(jīng)濟年報數(shù)據(jù)整理放在第一大段

11年經(jīng)濟預(yù)測及房產(chǎn)走勢放在第二段。2010年在整體經(jīng)濟環(huán)境運行良好的情況下，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控受到高度關(guān)注，4.15新政、9.27二次調(diào)控及相關(guān)政策密集出臺。最具殺傷力要數(shù)限購令、禁購令、首付比例提高、第三套限貸。在政策與需求的博弈中，商品房銷售量得到一定的抑制，而潛在需求仍然強勁，高性價比的樓盤依然得到市場的高度認(rèn)可?？梢哉f，政策空前嚴(yán)厲，而市場依然火熱，2010年房地產(chǎn)市場是在政策負(fù)重下穩(wěn)步前行。

回顧2010年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢實在令人難以琢磨。年初的高速上漲、消費者購買狂熱促使國家的兩次抑制調(diào)控，才剛使得房地產(chǎn)市場暫時獲得了短暫的理性與平靜，第三季度突然的瘋狂操盤明降暗升又一直持續(xù)到第四季度的強勢突破。回顧一年的數(shù)據(jù)波動，國民所熱切盼望的降價未曾實現(xiàn)。

第一季度，國家宏觀調(diào)控抑制“膨脹”

無論是從宏觀經(jīng)濟方面的通脹風(fēng)險加大、調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)物價，還是貨幣政策的“適度寬松”到“穩(wěn)健”，市場的調(diào)控政策收效甚微仍是一個不爭的事實，國家強勢的限購限貸政策雖然在某種程度抑制了過快膨脹，但對于國民強大的需求還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。而針對于三線城市（南陽），無論是市場的高度調(diào)控，還是貨幣經(jīng)濟發(fā)展，“剛性需求”仍是一個“未能滿足體”。

第二季度，上漲趨勢勢頭正旺

從第一季度的銷售量、成交量、認(rèn)購量不難看出市場的發(fā)展趨勢，一月份全市均價以3000元到3100元每平方為成交金額。第二季度的數(shù)據(jù)就已明顯上漲，以3200元到3400元每平方金額成交。

第三季度，國家抑制條例頻頻出臺

進入第三季度，中國樓市量價齊升，全國房價趨勢呼之欲出。在“量價齊升“的因素上9月29日國家開始了第二輪調(diào)控政策——“新國五條”?！靶聡鍡l”的出臺與以往只重抑制投機大不相同，此次“新國五條”矛頭指向了剛性需求。第二輪的調(diào)控要求是，首套房貸不分大小首付均不得低于30%，此外還提出了限定家庭購房套數(shù)。第二輪的調(diào)控剛剛出臺，全國大中性城市也相繼出臺“限購令”，又是一場“無聲喜劇”拉開了帷幕。10月20日，央行34個月以來首次加息；11月3日公積金貸款收緊；11月15日又出臺了“限外令”??中國的房地產(chǎn)行業(yè)與國家行市的博弈倒是越挫越勇，2010年年末的一輪又一輪調(diào)控政策直到最后也沒能削減市場的熱情。

第四季度，國家調(diào)控經(jīng)濟升華

9月末，中央有關(guān)部委再次出臺措施，對房地產(chǎn)市場進行再次調(diào)控抑制。要求各地盡快出臺落實國辦發(fā)10號文件的實施細(xì)則。并且對房價過高的城市，限定居民家庭購房套數(shù)，將穩(wěn)定房地產(chǎn)市場重任交于地方政府。與此同時對于一線城市也出臺了“限購令”，將投資、投機需求徹底擠出市場，同時國家加大信貸政策的力度，暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；住房貸款首付款比例調(diào)整到30%及以上等。

南陽房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展

整體看來，南陽的房地產(chǎn)一如既往的平穩(wěn)發(fā)展。房價增降幅度平穩(wěn)，對比去年的房價曲線，房價走勢一直都比較平緩。成交量，也保持在一個比較平衡的狀態(tài)，沒有大的變動。開發(fā)商在觀望，購房者也在觀望。

南陽市場剛性需求依然旺盛，投資性購房需求所占比例不大，整體受國家政策調(diào)控的影響不大

南陽作為三線城市，各種政策的下達實施比起一線城市都有著明顯的滯后性。各種新政的出臺，相關(guān)部門一直在強調(diào)的調(diào)控，針對的主要是高房價的一線城市，南陽受國家政策調(diào)控的影響不大。

南陽整體的市場基本以剛性需求和首次改善性需求為主，而且隨著這兩年城市改造、道路拓寬、城中村改造等帶來的剛性居住需求還在不斷增加，針對投資和高房價的調(diào)控政策對南陽短中期內(nèi)都不會有太大的影響，市民購房的需求還很旺盛。

南陽受到土地供給量的限制以及“城中村”拆遷速度的影響，2010年到2011年整體供應(yīng)非常有限

南陽城區(qū)本身土地儲備十分有限，目前大部分可開發(fā)土地基本都集中在“城中村”和“舊城”改造項目中，2010年內(nèi)能完成拆遷安置，實施開發(fā)建設(shè)的項目不多，能推出市場銷售項目則更少，如凱旋城一期、璟都國際一期、誠發(fā)中央公園、盛世龍源二期、神龍花園、尚城國際等項目，基本都集中在東部和北部新區(qū)，隨著上述項目的陸續(xù)入市，將能向市場供應(yīng)7000~8000套住宅，雖然整體投放量相比2009年有了大幅上升，但是相對于一個有著1100萬人口的南陽而言，仍然顯得供應(yīng)有所不足； 價格會呈整體上揚趨勢

南陽目前在很大程度上存在一定的供小于求的局面；在“農(nóng)運會”政府在加強土地儲備和土地供應(yīng)的政策措施上很難有大的作為，土地一級市場一定會出現(xiàn)價格攀升之勢，與此同時，這一局面將必然導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)在銷售過程中提價銷售或者捂盤囤貨，再加上下半年建安成本受經(jīng)濟回升刺激應(yīng)該會有小幅上揚，所以估計未來幾個月南陽房地產(chǎn)價格應(yīng)該會出現(xiàn)一波強勁的上揚走勢。不過，銀行作為開發(fā)商與客戶的中間環(huán)節(jié)，目前對個人按揭貸款程序上的施行嚴(yán)格把控將導(dǎo)致部分客戶的首付能力下降，這一點將是短期內(nèi)壓制南陽房價的唯一因素。

新樓盤依然受追捧

盡管外界政策調(diào)控如火如荼，南陽本地房地產(chǎn)卻基本不受影響，2010年新開樓盤甚至比往年都要多，政策的調(diào)控不能影響購房者的剛性需求，新樓盤依然受到廣大購房者的追捧。

總述：

2010年末，南陽房地產(chǎn)市場迎來一片歡呼，眾多樓盤扎堆上市，建業(yè)森林半島、璟都國際、尚城國際、鴻德羅馬帝景、綠都如意灣??你認(rèn)籌我開盤，好不熱鬧。位于高新路與獨山大道處“光達時代銀座一期”，312國道的“四季花城”開盤當(dāng)日即售罄。不難看出，南陽這個三線城市地產(chǎn)發(fā)展局勢，南陽擁有1000多萬人口且剛性需求強烈。

南陽在2010年每日成交量平均約33套2955.24平方，南陽房管局批準(zhǔn)預(yù)售1月份為3379套到12月約5207套，城區(qū)以臥龍區(qū)和宛城區(qū)為第二銷售區(qū)域，東北方向為第一銷售區(qū)域，由此可見南陽市場房屋成交量的上漲趨勢及強烈的市場需求。

而2010年1月——12月全國120個城市累計供應(yīng)住宅用地45380萬平方米，同比增加45%。成交36216萬平方米，同比增加45%。而12月成交住宅用地3215萬平方米，同比增加23%，但環(huán)比上升2%，全國房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢呈上漲態(tài)勢。

全國房地產(chǎn)市場，2010年12月31日完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額4.7萬億元，同比增長37.4%，住宅開發(fā)投資額3.7萬億元，同比增長40.7%。全國商品房銷售面積8.70億平方米，比去年同期增長12%，其中，辦公樓增長30.6%，商業(yè)營業(yè)用房增長40.3%，商品住宅銷售面積增長8.7%。商品房銷售額4.91萬億元，同比增長20.5%，增幅比1-12月提高0.35個百分點。商品住宅銷售額增長14.5%，辦公樓和商業(yè)營用房分別增長50.3%和55.3%。

2011年作為“十二五”的開局之年，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)縿又麄€國民的心，正所謂“牽一發(fā)而動全身”。房產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控作為促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的一種手段，“重?fù)簟边€是“輕撫”時刻關(guān)乎我國整體國民經(jīng)濟體系。

2011年，我們有理由相信房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展會回歸理性。南陽的房地產(chǎn)市場起步較慢，房地產(chǎn)市場的發(fā)展還不成熟，房地產(chǎn)價格一直都是平穩(wěn)增長。加之南陽人口眾多整個市場的剛性需求旺盛，又伴城市發(fā)展戰(zhàn)略的實施，另外，五月份出臺的南陽城市規(guī)劃方案，敲定了城市東移北擴的發(fā)展戰(zhàn)略，伴隨著2012年農(nóng)運會的召開，南陽的房地產(chǎn)市場發(fā)展也將會是一片美好的前景。

2010年12月份簡報

12月份中心城區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售項目共計25個。

12月份商品房批準(zhǔn)預(yù)售1507套，較上月上升64.52%，較去年同期下降71.49%。預(yù)售面積17.83萬平方米，較上月上升57.51%，較去年同期下降46.52%。

12月份住宅商品房批準(zhǔn)913套，較上月上升2.13%，較去年同期下降58.06%。預(yù)售面積12.25萬平方米，較上月上升14.40%，較去年同期下降52.92%。

12月份非住宅商品房批準(zhǔn)594套，較上月上升2600.00%，較去年同期下降80.89%。預(yù)售面積5.57萬平方米，較上月上升818.46%，較去年同期下降23.70%。

12月份中心城區(qū)商品房銷售1287套，較上月下降18.75%，較去年同期上升43.64%。商品房銷售面積12.98萬平方米，較上月下降43.49%，較去年同期上升了

22.16%。商品房銷售均價為2949.7元/平方米，較上月下降13.92%，較去年同期上升10.49%。

12月份中心城區(qū)住宅商品房銷售972套，較上月下降32.50%，較去年同期上升

14.76%。銷售面積11.25萬平方米，較上月下降36.07%，較去年同期上升12.20%。銷售均價為2507.41元/平方米，較上月下降15.51%，較去年同期上升3.86%。

12月份中心城區(qū)非住宅商品房銷售315套（間），較上月上升118.75%，較去年同期上升542.86%；銷售面積1.73萬平方米，較上月下降67.83%，較去年同期上升190.25%；非住宅銷售價格為5832.84元/平方米，較上月上升18.26%，較去年同期下降16.40%。

12月份整體二手房共成交414套，較上月上升8.09%，較去年同期下降39.91%；成交面積為4.43萬平方米，較上月下降16.18%，較去年同期下降30.99%；二手房均價為1637.44元/平方米，較上月上升30.00%，較去年同期上升17.60%。

12月份住宅二手房共成交358套，較上月上升8.16%，較去年同期下降46.41%；成交面積為3.49萬平方米，較上月上升12.26%，較去年同期下降42.59%；住宅二手房均價1487.04元/平方米，較上月上升1.43%，較去年同期下降0.57%。

2010年中國房地產(chǎn)市場總結(jié)

政策環(huán)境

概述：經(jīng)濟手段和行政措施并用，綜合調(diào)控力度空前

為遏制房價過快上漲，2010年中央出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，經(jīng)濟手段和行政手段并用，從抑制需求、增加供給、加強監(jiān)管等方面對房地產(chǎn)市場全方位調(diào)控。

調(diào)控方向一：抑制投資投機需求

一、差別化信貸政策

二、限購政策

三、上調(diào)住房公積金貸款利率，對使用公積金貸款購買多套住房進行限制

調(diào)控方向二：增加住房特別是保障房供應(yīng)

一、大幅增加土地供給，提高保障房用地的比重

二、通過減免稅費，鼓勵保障房建設(shè)

三、金融支持保障房建設(shè)

調(diào)控方向三：加強市場管理，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展

2010年政府還出臺了系列政策，在企業(yè)融資、土地開發(fā)、商品房交易等環(huán)節(jié)加強管理，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)人員行為，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

2010年加強房地產(chǎn)市場管理相關(guān)政策

時間

頒布單位

主要內(nèi)容

2010.1.10 國務(wù)院辦公廳 整頓房地產(chǎn)市場秩序；進一步加強土地供應(yīng)管理和商品房銷售管理；加強市場監(jiān)測。

2010.3.10 國土部 切實加強房地產(chǎn)用地監(jiān)管，建立健全信息公開制度，開展房地產(chǎn)用地突出問題專項檢查，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)用地中的違法違規(guī)行為。

2010.3.18 國資委 國資委要求78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)，要加快進行調(diào)整重組，在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實施項目等階段性工作后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

2010.4.17 國務(wù)院 加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管，加大交易秩序監(jiān)管力度，完善房地產(chǎn)市場信息披露制度。

2010.8.3 國土部 嚴(yán)禁行政管理人員在從事生產(chǎn)經(jīng)營的事業(yè)單位或中介機構(gòu)交叉任職，切實做到政事分開、管辦分離，堅持和完善土地和礦業(yè)權(quán)招標(biāo)、拍賣和掛牌制度。

2010.9.29 住建部、國土部、監(jiān)察部 依法查處經(jīng)紀(jì)機構(gòu)炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為；對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規(guī)行為，要繼續(xù)加大曝光和處罰力度；對有上述違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要暫停其新購置土地。

2010.10.25 北京市建委等 完善商品房預(yù)售制度，加強商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理，在監(jiān)管賬戶設(shè)立，資金使用，違規(guī)處罰等做出明確的規(guī)定。

2010.11.12 銀監(jiān)會 各信托公司應(yīng)立即對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)進行合規(guī)性風(fēng)險自查，督促信托公司在開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)時審慎選擇交易對手，加強信托資金運用監(jiān)控，嚴(yán)控對大型房企集團多頭授信、集團成員內(nèi)部關(guān)聯(lián)風(fēng)險，積極防范房地產(chǎn)市場調(diào)整風(fēng)險。

2010年末，南陽房地產(chǎn)市場迎來一片歡呼，眾多樓盤扎堆上市，建業(yè)森林半島、璟都國際、尚城國際、鴻德羅馬帝景、綠都如意灣??你認(rèn)籌我開盤，好不熱鬧。位于高新路與獨山大道處“光達時代銀座一期”，312國道的“四季花城”開盤當(dāng)日即售罄。不難看出，南陽這個三線城市地產(chǎn)發(fā)展局勢，南陽擁有1000多萬人口且剛性需求強烈。

四季度批準(zhǔn)銷售的項目63個，商品房批準(zhǔn)銷售6488套，面積為74.70萬㎡，商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售4972.00套，面積為61.73萬㎡。

四季度，中心城區(qū)商品房成交4081.00套，共49.84萬㎡，均價2966.12/㎡；商品住宅成交5577.00套，共67.62萬㎡，均價2737.60/㎡；非住宅成交551.00套，共7.97萬㎡，均價5031.11/㎡；整體二手房成交1143.00套，共13.01萬㎡，均價1483.74/㎡；住宅二手房成交1003.00套，共9.51萬㎡，均價1488.97/㎡。

商品房供求情況分析

第四季度，商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積74.70萬㎡，實際銷售面積為49.84萬㎡。供應(yīng)量遠(yuǎn)大于成交量。與去年同期相比預(yù)售面積大幅度增加，十、十一兩月預(yù)售批準(zhǔn)量近為去年同期的2-3倍，成交量略有下滑，成交主要集中在十一月份。這種現(xiàn)象可能由于國家調(diào)控導(dǎo)致買房者的觀望有關(guān)。

第四季度，商品房預(yù)售量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于實際銷售量，總體呈現(xiàn)供大于求的情況，這種現(xiàn)象在一定程度上避免了房價的上漲。然后我們可以根據(jù)圖示看出，銷售面積同均價已經(jīng)不再成反函數(shù)關(guān)系。

中心城區(qū)商品房交易情況分析

第四季度各種類房產(chǎn)有所變化，商品房和商品住宅起伏較大，其余商品房交易情況基本都呈現(xiàn)平滑曲線。

第四季度南陽各種房產(chǎn)價格商品房、商品住宅下滑明顯，而非住宅呈上升趨勢，其余皆起伏不大。

2010年終報告

臨近年終，南陽樓市網(wǎng)對新政下的樓市做出統(tǒng)計報告，全方位掃描2010全年的樓盤情況，成交量，價格走勢，深度解析房企狀態(tài)，購房者消費心態(tài)

從圖上可以看出，2010年第一季度，中心城區(qū)商品房售出2264套，共37.37萬㎡，均價2879.42元/㎡；第二季度略有上升，也基本保持在一個比較平衡的狀態(tài)，沒有大的變動。第三季度，中心城區(qū)商品房成交2510套，共27.89萬㎡，均價2492.49/㎡；當(dāng)新政再次來臨，大家都學(xué)會了以不變應(yīng)萬變。也保持在一個比較平衡的狀態(tài)，沒有大的變動。開發(fā)商在觀望，購房者也在觀望，使得本來處于主線上升中的成交量在第三季度呈下滑趨勢，第四季度，中心城區(qū)商品房成交4081.00套，共49.84萬㎡，均價2966.12/㎡；又呈直線上升趨勢，南陽樓市再次出現(xiàn)節(jié)前回暖現(xiàn)象。

南陽作為三線城市，房價增降幅度都不會出現(xiàn)大的波動。房價增長幅度小，一是由南陽本地經(jīng)濟收入水平?jīng)Q定，南陽是農(nóng)業(yè)城市，農(nóng)村人口比例較大，而中心城區(qū)市民工資收入水平不高，人均千元左右的薪水支撐不了三千左右的房產(chǎn)均價。省內(nèi)南陽的房價排到第三，緊跟鄭州洛陽之后，但是比起作為河南省政治經(jīng)濟重心省會的鄭州，有著深厚工業(yè)、旅游底蘊且已經(jīng)發(fā)展多年的洛陽，南陽的差距還是很大的?，F(xiàn)在的情況是，房價已經(jīng)達到一個高點，我們需要的是城市的發(fā)展、經(jīng)濟的增長、人均收入的提高來匹配這個房價。

從圖中看出：第一季度商品住宅售出2193套，共28.98萬㎡，均價2579.44元/㎡，第二季度銷售面積略有上升，而均價少有回落，第三季度銷售面積和銷售均價皆有回落，是因為國家為打壓房價而出臺的“限購令”使原本一路走好的銷售量直線下滑。

另一方面，降價是不可能的，其中最重要的原因是房地產(chǎn)在經(jīng)濟活動中占據(jù)極重要的一環(huán)，牽一發(fā)而動全身，所以大動的幾率會極小。而南陽本地不存在像一線城市那樣暴利的房地產(chǎn)泡沫，在大范圍內(nèi)看房價還算合理。南陽房管部門批準(zhǔn)預(yù)售的項目遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過市場購買力，房價變化也比較平緩，沒有大的浮動，而銷售量在經(jīng)歷二季度的低谷后，亦有所升溫。編者認(rèn)為提高居民收入是現(xiàn)在政府最需要解決的問題，控制房價的增長，逐步提高居民收入水平，使兩者保持一個相對合理的狀態(tài)，皆大歡喜。

第一季度整體二手房售出1529套，共15.45萬㎡，均價1512.58元/㎡，其他季度二手房銷售同比皆有所下降，這一點著實讓筆者詫異了一下，一般看來，在樓市暗流涌動，多數(shù)人持觀望態(tài)度的時刻，正是二手房銷售的黃金時期，而南陽新房銷售量比起去年后半年多有增加，二手房成交量卻一直下滑。

通過筆者調(diào)查走訪幾家二手房中介公司了解到，二手房交易量上半年一直低迷，六月份某家比較知名的中介公司二手房成交量僅為兩套。面對這個情況，該公司負(fù)責(zé)人說一方面這個不是主打業(yè)務(wù)，沒有盡力去拓展，另一方面夏季是淡季，成交額一向不高。

交易數(shù)據(jù)分析總結(jié)

2010年度，在經(jīng)歷了第一次宏觀調(diào)控的回暖期后，國家的二次調(diào)控立刻重拳出擊，房貸的限制，限購令的出臺，大部分一線二線城市在新政的調(diào)控下樓市都呈現(xiàn)出低迷的勢態(tài)，而從南陽2010年度的數(shù)據(jù)可以看出我市并沒有受到太大的影響。作為一個急速發(fā)展中的三線城市，編者認(rèn)為經(jīng)過近幾年的房屋市場供應(yīng)，剛性需求得到進一步的釋放，南陽是一個人口大市，整個地區(qū)約2200萬人口。而房地產(chǎn)一直處于穩(wěn)步發(fā)展之中，新增的商品房和二手房交易仍然沒能滿足人口比例中的需求量，整個南陽市場還有很大的潛力值得挖掘。相比省內(nèi)各大地級城市，南陽的房價處于中間水平。國家此次調(diào)控政策主要對象是一線城市，對我市影響并不是太大，所以進入傳統(tǒng)的銷售旺季，房價仍然表現(xiàn)出了回升勢頭。

住建部：2011年繼續(xù)堅定不移實施房地產(chǎn)市場調(diào)控 熱點城市房屋

本報訊 據(jù)中廣網(wǎng)消息，2010年12月29日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在北京召開年終工作會議。在此次會議上，住建部部長姜偉新表示，2011年住建系統(tǒng)要抓好的第一項工作就是“繼續(xù)堅定不移地加強房地產(chǎn)市場調(diào)控”。

姜偉新表示，2011年在加強調(diào)控方面，住建部明確了重點，即在支持自住性、改善性住房需求的同時，抑制投資和投機性購房，遏制房價過快上漲；同時會同監(jiān)察部對省、市人民政府穩(wěn)定房價工作進行考核，對于政策落實不到位、工作不得力的，進行約談直至追究責(zé)任；增加住房有效供給，配合國土部門在增加保障性住房供地的同時，切實保障普通商品住房的用地供應(yīng)。繼續(xù)大力規(guī)范和監(jiān)管房地產(chǎn)市場秩序，維護消費者合法權(quán)益。除此之外，住建部還會打擊捂盤惜售的行為，同時抑制境外熱錢進入房地產(chǎn)市場，特別在一些熱點地區(qū)和熱點城市，房屋的限購令將進一步加強，2011年將進一步細(xì)化已經(jīng)有的調(diào)控政策。

此外，2011年住建部將會同有關(guān)部門儲備調(diào)控政策，這意味著如果新一輪房地產(chǎn)熱繼續(xù)延續(xù)，第三輪房地產(chǎn)調(diào)控就可能出現(xiàn)。

多城市“限購令”到期調(diào)控效果遭質(zhì)疑

隨著2010年的悄然流逝，廈門、?？?、溫州、福州等4個城市的限購令也退出舞臺。2010年11月以來，上海、北京等一線城市再次掀起了一股房地產(chǎn)熱潮，調(diào)控政策并沒有取得實質(zhì)性效果。

曾經(jīng)被市場寄予厚望的“限購令”為什么沒有撲滅樓市的熱情？北京中原房地產(chǎn)三級市場研究部總監(jiān)張大偉分析，雖然“限購令”控制住了需求，但是市場的供應(yīng)卻沒有增加，主要還是供應(yīng)沒跟上。調(diào)控目前是在金融環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)設(shè)限，是治標(biāo)不治本，要治本的話還是要增加供應(yīng)。

在張大偉看來，“限購令”并非一張廢紙，“限購令”出臺的初衷是為了抑制投機，為其他的調(diào)控政策贏得時間，從這個方面講，“限購令”還是起到了一定的作用。

住建部稱2011年將細(xì)化措施調(diào)控房地產(chǎn)

人民網(wǎng)鄭州12月31日專電 中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部12月29號召開工作會議稱，明年將研究更細(xì)化措施，促使“國十條”等調(diào)控政策執(zhí)行到位.住建部部長姜偉新稱，2011年將打擊投機投資性購房，并繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控不放松。

在此前，中國總理溫家寶就表示，中央完全有能力控制物價的總水平，并有信心讓房價回到合理價位。重點是加大保障性住房的建設(shè)，并抑制投機。將利用信貸杠桿，并加強對土地的管理，土地要首先保障保障性用房，對于投機的土地使用要嚴(yán)加管理。在2010年歲末，政府多次的公開表態(tài)，都在傳遞著一個信號，那就是2011年政府將有加大力度進一步穩(wěn)定房價。（張繼忠）

政策法規(guī)

·[國家級] 三部門聯(lián)合出臺《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》 2011/02/14 ·[國家級] 央行報告：去年房地產(chǎn)新增貸款占比超25% 2011/02/10

·[國家級] 三部委聯(lián)手規(guī)范房地產(chǎn)中介 “吃差價”將被處罰 2011/02/09

·[國家級] 〔中國房地產(chǎn)〕周三起上調(diào)個人住房公積金存貸款利率,因央行加息--住建部 2011/02/09

·[國家級] 《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》房產(chǎn)中介要戴緊箍咒 2011/01/29

·[地市級] 市規(guī)劃國土委：房價過快增長被遏制 2011/01/28

·[國家級] 住建部：今年要繼續(xù)遏制投資投機性購房

2011/01/28 ·[地市級] 省城樓市限購令解讀 2011/01/27

·[國家級] 國務(wù)院出臺新“國八條” 二套房貸首付提至六成 2011/01/27 ·[國家級] 《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》出臺 2011/01/27

·[國家級] 住建部：被征收人可以自己選房地產(chǎn)價格評估機構(gòu) 2011/01/25 ·[地市級] 騙購者可能被曝光 2011/01/25 ·[地市級] 商品房銷售 必須明碼標(biāo)價 2011/01/24

·[國家級] 國家統(tǒng)計局：2010樓市調(diào)控已初見成效 2011/01/20

·[國家級] 國務(wù)院部署一季度工作：堅定不移搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控 2011/01/19

·[國家級] 國土部：樓市調(diào)控第三波啟動指向土地市場 2011/01/19 ·[國家級] 發(fā)改委：今年將出臺樓市綜合政策 2011/01/17

·[地市級] 河南鄭州將對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用實施分級評定 2011/01/12 ·[國家級] 國土部：違反土地供應(yīng)政策 集中在房地產(chǎn) 2011/01/11 ·[國家級] 國土部長為何痛批“土地依賴癥”

2011/01/10

·[國家級] 國土部：繼續(xù)加強和改善房地產(chǎn)用地調(diào)控 不怕得罪人 2011/01/08 ·[國家級] 國土部將加強和改善房地產(chǎn)用地調(diào)控 2011/01/08

·[國家級] 國土部：過去5年我國土地出讓收入逾7萬億 2011/01/08 ·[地市級] 深圳啟用新版房地產(chǎn)合同 樣板房視為合同內(nèi)容 2011/01/05 ·[國家級] 住建部稱2011年將細(xì)化措施調(diào)控房地產(chǎn) 2011/01/03

·[國家級] 住建部：2011年繼續(xù)堅定不移實施房地產(chǎn)市場調(diào)控 熱點城市房屋 2011/01/01

第二篇：2010年南陽房地產(chǎn)市場總結(jié)（定稿）

2010年南陽房地產(chǎn)市場總結(jié)

2010年在整體經(jīng)濟環(huán)境運行良好的情況下，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控受到高度關(guān)注，4.15新政、9.27二次調(diào)控及相關(guān)政策密集出臺。最具殺傷力要數(shù)限購令、禁購令、首付比例提高、第三套限貸。在政策與需求的博弈中，商品房銷售量得到一定的抑制，而潛在需求仍然強勁，高性價比的樓盤依然得到市場的高度認(rèn)可。可以說，政策空前嚴(yán)厲，而市場依然火熱，2010年房地產(chǎn)市場是在政策負(fù)重下穩(wěn)步前行。

回顧2010年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢實在令人難以琢磨。年初的高速上漲、消費者購買狂熱促使國家的兩次抑制調(diào)控，才剛使得房地產(chǎn)市場暫時獲得了短暫的理性與平靜，第三季度突然的瘋狂操盤明降暗升又一直持續(xù)到第四季度的強勢突破?；仡櫼荒甑臄?shù)據(jù)波動，國民所熱切盼望的降價未曾實現(xiàn)。

第一季度，國家宏觀調(diào)控抑制“膨脹”

無論是從宏觀經(jīng)濟方面的通脹風(fēng)險加大、調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)物價，還是貨幣政策的“適度寬松”到“穩(wěn)健”，市場的調(diào)控政策收效甚微仍是一個不爭的事實，國家強勢的限購限貸政策雖然在某種程度抑制了過快膨脹，但對于國民強大的需求還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。而針對于三線城市（南陽），無論是市場的高度調(diào)控，還是貨幣經(jīng)濟發(fā)展，“剛性需求”仍是一個“未能滿足體”。

第二季度，上漲趨勢勢頭正旺

從第一季度的銷售量、成交量、認(rèn)購量不難看出市場的發(fā)展趨勢，一月份全市均價以3000元到3100元每平方為成交金額。第二季度的數(shù)據(jù)就已明顯上漲，以3200元到3400元每平方金額成交。

第三季度，國家抑制條例頻頻出臺

進入第三季度，中國樓市量價齊升，全國房價趨勢呼之欲出。在“量價齊升“的因素上9月29日國家開始了第二輪調(diào)控政策——“新國五條”。“新國五條”的出臺與以往只重抑制投機大不相同，此次“新國五條”矛頭指向了剛性需求。第二輪的調(diào)控要求是，首套房貸不分大小首付均不得低于30%，此外還提出了限定家庭購房套數(shù)。第二輪的調(diào)控剛剛出臺，全國大中性城市也相繼出臺“限購令”，又是一場“無聲喜劇”拉開了帷幕。10月20日，央行34個月以來首次加息；11月3日公積金貸款收緊；11月15日又出臺了“限外令”??中國的房地產(chǎn)行業(yè)與國家行市的博弈倒是越挫越勇，2010年年末的一輪又一輪調(diào)控政策直到最后也沒能削減市場的熱情。

第四季度，國家調(diào)控經(jīng)濟升華

9月末，中央有關(guān)部委再次出臺措施，對房地產(chǎn)市場進行再次調(diào)控抑制。要求各地盡快出臺落實國辦發(fā)10號文件的實施細(xì)則。并且對房價過高的城市，限定居民家庭購房套數(shù)，將穩(wěn)定房地產(chǎn)市場重任交于地方政府。與此同時對于一線城市也出臺了“限購令”，將投資、投機需求徹底擠出市場，同時國家加大信貸政策的力度，暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；住房貸款首付款比例調(diào)整到30%及以上等。

南陽房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展

整體看來，南陽的房地產(chǎn)一如既往的平穩(wěn)發(fā)展。房價增降幅度平穩(wěn)，對比去年的房價曲線，房價走勢一直都比較平緩。成交量，也保持在一個比較平衡的狀態(tài)，沒有大的變動。開發(fā)商在觀望，購房者也在觀望。

南陽市場剛性需求依然旺盛，投資性購房需求所占比例不大，整體受國家政策調(diào)控的影響不大

南陽作為三線城市，各種政策的下達實施比起一線城市都有著明顯的滯后性。各種新政的出臺，相關(guān)部門一直在強調(diào)的調(diào)控，針對的主要是高房價的一線城市，南陽受國家政策調(diào)控的影響不大。

南陽整體的市場基本以剛性需求和首次改善性需求為主，而且隨著這兩年城市改造、道路拓寬、城中村改造等帶來的剛性居住需求還在不斷增加，針對投資和高房價的調(diào)控政策對南陽短中期內(nèi)都不會有太大的影響，市民購房的需求還很旺盛。

南陽受到土地供給量的限制以及“城中村”拆遷速度的影響，2010年到2011年整體供應(yīng)非常有限

南陽城區(qū)本身土地儲備十分有限，目前大部分可開發(fā)土地基本都集中在“城中村”和“舊城”改造項目中，2010年內(nèi)能完成拆遷安置，實施開發(fā)建設(shè)的項目不多，能推出市場銷售項目則更少，如凱旋城一期、璟都國際一期、誠發(fā)中央公園、盛世龍源二期、神龍花園、尚城國際等項目，基本都集中在東部和北部新區(qū)，隨著上述項目的陸續(xù)入市，將能向市場供應(yīng)7000~8000套住宅，雖然整體投放量相比2009年有了大幅上升，但是相對于一個有著1100萬人口的南陽而言，仍然顯得供應(yīng)有所不足； 價格會呈整體上揚趨勢

南陽目前在很大程度上存在一定的供小于求的局面；在“農(nóng)運會”政府在加強土地儲備和土地供應(yīng)的政策措施上很難有大的作為，土地一級市場一定會出現(xiàn)價格攀升之勢，與此同時，這一局面將必然導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)在銷售過程中提價銷售或者捂盤囤貨，再加上下半年建安成本受經(jīng)濟回升刺激應(yīng)該會有小幅上揚，所以估計未來幾個月南陽房地產(chǎn)價格應(yīng)該會出現(xiàn)一波強勁的上揚走勢。不過，銀行作為開發(fā)商與客戶的中間環(huán)節(jié)，目前對個人按揭貸款程序上的施行嚴(yán)格把控將導(dǎo)致部分客戶的首付能力下降，這一點將是短期內(nèi)壓制南陽房價的唯一因素。

新樓盤依然受追捧

盡管外界政策調(diào)控如火如荼，南陽本地房地產(chǎn)卻基本不受影響，2010年新開樓盤甚至比往年都要多，政策的調(diào)控不能影響購房者的剛性需求，新樓盤依然受到廣大購房者的追捧。

總述：

2010年末，南陽房地產(chǎn)市場迎來一片歡呼，眾多樓盤扎堆上市，建業(yè)森林半島、璟都國際、尚城國際、鴻德羅馬帝景、綠都如意灣??你認(rèn)籌我開盤，好不熱鬧。位于高新路與獨山大道處“光達時代銀座一期”，312國道的“四季花城”開盤當(dāng)日即售罄。不難看出，南陽這個三線城市地產(chǎn)發(fā)展局勢，南陽擁有1000多萬人口且剛性需求強烈。

南陽在2010年每日成交量平均約33套2955.24平方，南陽房管局批準(zhǔn)預(yù)售1月份為3379套到12月約5207套，城區(qū)以臥龍區(qū)和宛城區(qū)為第二銷售區(qū)域，東北方向為第一銷售區(qū)域，由此可見南陽市場房屋成交量的上漲趨勢及強烈的市場需求。

而2010年1月——12月全國120個城市累計供應(yīng)住宅用地45380萬平方米，同比增加45%。成交36216萬平方米，同比增加45%。而12月成交住宅用地3215萬平方米，同比增加23%，但環(huán)比上升2%，全國房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢呈上漲態(tài)勢。

全國房地產(chǎn)市場，2010年12月31日完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額4.7萬億元，同比增長37.4%，住宅開發(fā)投資額3.7萬億元，同比增長40.7%。全國商品房銷售面積8.70億平方米，比去年同期增長12%，其中，辦公樓增長30.6%，商業(yè)營業(yè)用房增長40.3%，商品住宅銷售面積增長8.7%。商品房銷售額4.91萬億元，同比增長20.5%，增幅比1-12月提高0.35個百分點。商品住宅銷售額增長14.5%，辦公樓和商業(yè)營用房分別增長50.3%和55.3%。

2011年作為“十二五”的開局之年，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)縿又麄€國民的心，正所謂“牽一發(fā)而動全身”。房產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控作為促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的一種手段，“重?fù)簟边€是“輕撫”時刻關(guān)乎我國整體國民經(jīng)濟體系。

2011年，我們有理由相信房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展會回歸理性。南陽的房地產(chǎn)市場起步較慢，房地產(chǎn)市場的發(fā)展還不成熟，房地產(chǎn)價格一直都是平穩(wěn)增長。加之南陽人口眾多整個市場的剛性需求旺盛，又伴城市發(fā)展戰(zhàn)略的實施，另外，五月份出臺的南陽城市規(guī)劃方案，敲定了城市東移北擴的發(fā)展戰(zhàn)略，伴隨著2012年農(nóng)運會的召開，南陽的房地產(chǎn)市場發(fā)展也將會是一片美好的前景。

2010年12月份簡報

12月份中心城區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售項目共計25個。

12月份商品房批準(zhǔn)預(yù)售1507套，較上月上升64.52%，較去年同期下降71.49%。預(yù)售面積17.83萬平方米，較上月上升57.51%，較去年同期下降46.52%。

12月份住宅商品房批準(zhǔn)913套，較上月上升2.13%，較去年同期下降58.06%。預(yù)售面積12.25萬平方米，較上月上升14.40%，較去年同期下降52.92%。

12月份非住宅商品房批準(zhǔn)594套，較上月上升2600.00%，較去年同期下降80.89%。預(yù)售面積5.57萬平方米，較上月上升818.46%，較去年同期下降23.70%。

12月份中心城區(qū)商品房銷售1287套，較上月下降18.75%，較去年同期上升43.64%。商品房銷售面積12.98萬平方米，較上月下降43.49%，較去年同期上升了

22.16%。商品房銷售均價為2949.7元/平方米，較上月下降13.92%，較去年同期上升10.49%。

12月份中心城區(qū)住宅商品房銷售972套，較上月下降32.50%，較去年同期上升

14.76%。銷售面積11.25萬平方米，較上月下降36.07%，較去年同期上升12.20%。銷售均價為2507.41元/平方米，較上月下降15.51%，較去年同期上升3.86%。

12月份中心城區(qū)非住宅商品房銷售315套（間），較上月上升118.75%，較去年同期上升542.86%；銷售面積1.73萬平方米，較上月下降67.83%，較去年同期上升190.25%；非住宅銷售價格為5832.84元/平方米，較上月上升18.26%，較去年同期下降16.40%。

12月份整體二手房共成交414套，較上月上升8.09%，較去年同期下降39.91%；成交面積為4.43萬平方米，較上月下降16.18%，較去年同期下降30.99%；二手房均價為1637.44元/平方米，較上月上升30.00%，較去年同期上升17.60%。

12月份住宅二手房共成交358套，較上月上升8.16%，較去年同期下降46.41%；成交面積為3.49萬平方米，較上月上升12.26%，較去年同期下降42.59%；住宅二手房均價1487.04元/平方米，較上月上升1.43%，較去年同期下降0.57%。

2010年中國房地產(chǎn)市場總結(jié)

政策環(huán)境

概述：經(jīng)濟手段和行政措施并用，綜合調(diào)控力度空前

為遏制房價過快上漲，2010年中央出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，經(jīng)濟手段和行政手段并用，從抑制需求、增加供給、加強監(jiān)管等方面對房地產(chǎn)市場全方位調(diào)控。

調(diào)控方向一：抑制投資投機需求

一、差別化信貸政策

二、限購政策

三、上調(diào)住房公積金貸款利率，對使用公積金貸款購買多套住房進行限制

調(diào)控方向二：增加住房特別是保障房供應(yīng)

一、大幅增加土地供給，提高保障房用地的比重

二、通過減免稅費，鼓勵保障房建設(shè)

三、金融支持保障房建設(shè)

調(diào)控方向三：加強市場管理，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展

2010年政府還出臺了系列政策，在企業(yè)融資、土地開發(fā)、商品房交易等環(huán)節(jié)加強管理，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)人員行為，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

2010年加強房地產(chǎn)市場管理相關(guān)政策

時間

頒布單位

主要內(nèi)容

2010.1.10 國務(wù)院辦公廳 整頓房地產(chǎn)市場秩序；進一步加強土地供應(yīng)管理和商品房銷售管理；加強市場監(jiān)測。

2010.3.10 國土部 切實加強房地產(chǎn)用地監(jiān)管，建立健全信息公開制度，開展房地產(chǎn)用地突出問題專項檢查，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)用地中的違法違規(guī)行為。

2010.3.18 國資委 國資委要求78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)，要加快進行調(diào)整重組，在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實施項目等階段性工作后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

2010.4.17 國務(wù)院 加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管，加大交易秩序監(jiān)管力度，完善房地產(chǎn)市場信息披露制度。

2010.8.3 國土部 嚴(yán)禁行政管理人員在從事生產(chǎn)經(jīng)營的事業(yè)單位或中介機構(gòu)交叉任職，切實做到政事分開、管辦分離，堅持和完善土地和礦業(yè)權(quán)招標(biāo)、拍賣和掛牌制度。

2010.9.29 住建部、國土部、監(jiān)察部 依法查處經(jīng)紀(jì)機構(gòu)炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為；對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規(guī)行為，要繼續(xù)加大曝光和處罰力度；對有上述違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要暫停其新購置土地。

2010.10.25 北京市建委等 完善商品房預(yù)售制度，加強商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理，在監(jiān)管賬戶設(shè)立，資金使用，違規(guī)處罰等做出明確的規(guī)定。

2010.11.12 銀監(jiān)會 各信托公司應(yīng)立即對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)進行合規(guī)性風(fēng)險自查，督促信托公司在開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)時審慎選擇交易對手，加強信托資金運用監(jiān)控，嚴(yán)控對大型房企集團多頭授信、集團成員內(nèi)部關(guān)聯(lián)風(fēng)險，積極防范房地產(chǎn)市場調(diào)整風(fēng)險。

第三篇：房地產(chǎn)市場總結(jié)

2004年，西安房地產(chǎn)業(yè)取得了較大發(fā)展，無論是在房屋質(zhì)量、配套設(shè)施方面，還是在園林景觀、物業(yè)管理方面，都有可圈可點之處。在此，記者特別挑選出幾件大家較為關(guān)注或具有代表性的事件予以展示，就算是對今年樓市的一個總結(jié)吧———

■最大的新聞：李嘉誠來西安了

本月初，全球華人首富李嘉誠旗下的和記黃埔以總價10.05億元人民幣獲得西安高新區(qū)727畝國有土地，這可是本西安房地產(chǎn)業(yè)最大的新聞。消息一傳開，在西安業(yè)界立刻引起了強烈反響，媒體競相熱炒。在口口相傳“李氏旋風(fēng)”的同時，此舉也引發(fā)了西安地產(chǎn)大腕們一個又一個猜想：李嘉誠究竟要干什么？和記黃埔布陣西安意欲何為？李嘉誠要在西安蓋什么樣的房子，會不會引發(fā)西安地產(chǎn)業(yè)的一次大地震……

李嘉誠來西安誰最關(guān)心？當(dāng)然不是購房者了。就這一件事兒，有人講了一個笑話，說消費者買雞蛋的時候，只考慮雞蛋的質(zhì)量好不好，根本就不關(guān)心那只下蛋的雞是誰，相反，只有那些“業(yè)內(nèi)人士”，比如養(yǎng)雞戶、專家、學(xué)者，才關(guān)心這些事情。對比房地產(chǎn)行業(yè)，購房者關(guān)心的是房子的好壞，不太注意房子是誰開發(fā)的、誰建的。李嘉誠來西安，關(guān)心他的多是一些業(yè)內(nèi)人士。昨日，有幾位讀者打電話咨詢高新購房周事宜，記者趁機告訴他們李嘉誠來西安的事情，他們沒有過大的反應(yīng)，覺得這和他們買房沒有多大的關(guān)系。

■最大的事兒：利息上調(diào)0.27個百分點

一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點是2004各行業(yè)最關(guān)注的新聞，其中房產(chǎn)、汽車、股票更是近期關(guān)注的焦點。那么近期的房價是升還是降了？

近年來，西安房價一直呈現(xiàn)較為強勁的上升趨勢，一方面造成了市場大勢趨熱，但同時也把更多的購房者拒之門外。大多數(shù)開發(fā)商認(rèn)為，開發(fā)成本過高造成商品房降價空間很小，但對于城區(qū)附近1平米動輒3千多元的房價，投資者看不到升值空間，購房者更是望房興嘆。很多購房者甚至業(yè)內(nèi)人士都對西安房價保持了一個觀望的態(tài)度。2004年，加息后，西安的房價也看不出大的變化，有人說穩(wěn)中有升，那是平均走勢，還有人說房價降了，那是局部的情況，不管如何，既然增加了利息，購房者的月供加大了，總希望房價會降，開發(fā)商增加了成本，希望房價會升也無可厚非，但是房價到底是升了還是降了，在沒有拿到有關(guān)部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)之前，誰也不敢妄加評論。

■最準(zhǔn)的事兒：商鋪投資理性降溫

從今年開始，西安商業(yè)地產(chǎn)市場就面臨很大的壓力，特別是在銷售情況上不盡人意。2005年這種情況可能會進一步加劇。西安商業(yè)地產(chǎn)項目的不斷放量，讓市場的競爭更加激烈，不少高端寫字樓在銷售上也并沒有市場預(yù)料的理想。據(jù)了解，國內(nèi)外大型知名公司和企業(yè)在西安購買寫字樓仍然比例不大，寫字樓、商鋪并沒有像去年人們預(yù)期的那樣走外向型發(fā)展之路。

商鋪投資讓商業(yè)地產(chǎn)在2003年火了一把。2004年西安還是有大量商業(yè)類投資性物業(yè)面市。賣家對商鋪投資的回報率承諾一直是投資者關(guān)注的焦點，隨著市場競爭的加劇，投資回報率的多少和以后商業(yè)經(jīng)營的問題會讓投資者更加理性，商鋪投資的溫度已經(jīng)大不如以前，買家經(jīng)過理性的分析考慮后，才會下定。其實這是業(yè)內(nèi)人士在2003估計最準(zhǔn)的事兒。

■最煩的事兒：小區(qū)供暖問題多

沒房子讓人發(fā)愁，有了房子沒有暖氣也讓人發(fā)愁。每年冬季小區(qū)供暖問題都比較多，往年業(yè)主反映的問題主要集中在以下幾個方面：供暖溫度不達標(biāo)，供暖時間不夠，取暖費用高，暖氣公攤大等問題。今年也不例外，除了這些問題外，還有一些新的問題，比如購房合同上明明寫的是分戶計量，為何住房的時候又成了吃“大鍋飯”？不僅業(yè)主們很困惑，就連部分開發(fā)商也很困惑，這到底是誰的責(zé)任？發(fā)現(xiàn)有人“偷”用暖氣，或者私自加大散熱片的個數(shù)，有沒有具體的處罰辦法？對供暖方式，業(yè)主委員會參與討論的權(quán)限有多大等等，這些問題都是引發(fā)物業(yè)矛盾的焦點，如果不能妥善處理，業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾將會越來越深。

雖說，安裝土暖（在家安裝小鍋爐，可燒煤也可燒天然氣）暖氣效果還可以，但是污染比較大，不少業(yè)主對此有意見，鄰里關(guān)系處理不好也是一件煩心事。

■最樂的事兒：物業(yè)管理規(guī)范了

新的《陜西省物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法（試行）》于7月1日施行后，受到了很多業(yè)主的歡迎，以前很多棘手的問題，現(xiàn)在都有了“辦法”，物業(yè)管理更人性化了。

物業(yè)費問題一直是物業(yè)管理的矛盾所在。盡管大家都知道物業(yè)服務(wù)是有償?shù)?，但具體的收費標(biāo)準(zhǔn)卻不知道，有時候就連物業(yè)公司的工作人員也說不清這個問題。

以前收物業(yè)管理費，在住宅小區(qū)，除了車輛保管費外，還有兩項內(nèi)容，綜合管理服務(wù)費和物業(yè)維修養(yǎng)護費。現(xiàn)在，在這幾項收費以外，又添加了特約服務(wù)費這一項，比如，接受業(yè)主、使用人委托的特約服務(wù)如搬家、運送液化氣、接送孩子、照顧老人等，這些服務(wù)收費必須實行明碼標(biāo)價，在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置，按照價格主管部門統(tǒng)一規(guī)定的公示格式，將收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容等進行公示。各物業(yè)管理企業(yè)須將公示內(nèi)容按管理權(quán)限報經(jīng)價格主管部門審查后方能公示。這個辦法出臺后，已經(jīng)大大減少了社區(qū)的矛盾。

第四篇：縣級城市房地產(chǎn)市場總結(jié)

縣級房地產(chǎn)市場調(diào)查總結(jié)

1、縣級市場目前供需關(guān)系較為平衡，市場存量不大，明年推盤不是太多，預(yù)計總量在30--50萬左右；但是相對2011年，2012年放盤量較多，是2011年的1-2倍，對銷售速度及價格提升存在一定影響。

2、2011年房貸政策對房地產(chǎn)市場沖擊力極大，尤其是首付款的提高到40%、利率的提高、手續(xù)的嚴(yán)格審批，無論對客戶購買還是對開發(fā)商回款極其不利，目前縣級大部分項目售樓處日來訪量都極少，2011年7月份以后，沒有出現(xiàn)過2010年半夜排隊購卡情況，雖然對銷售價格影響較小，但是隨著房控力度的提高，觀望氣氛日漸增高。

3、從樓盤業(yè)態(tài)來看：多層住宅存盤量較少且銷售情況良好，但是速度相對放緩，是2010年的0.7倍，小高層、高層存盤量相對較多，銷售速度況較慢，客戶對高層產(chǎn)品抗性相對較大，2011年7月份后各樓盤銷售速度極慢。

4、縣級郊區(qū)土地供應(yīng)較少，樓盤規(guī)模小，品牌帶動力差；

5、目前縣級市場銷售價格（均價）出現(xiàn)階層：多層：郊區(qū)3100-3300元左右，普通地段3700-4000元，黃金地段4200-4400元；高層：郊區(qū)3500元左右，普通地段3800元左右，黃金地段4100元左右；各開發(fā)商根據(jù)產(chǎn)品品質(zhì)及銷售目的不同做出不同的定價；

5、根據(jù)不同的客戶群體、項目區(qū)位暢銷戶型區(qū)別較大：多層黃金地段130-145平，普通地段100-120平，郊區(qū)80-115平；高層：黃金地段120-145平，普通地段100-120平，郊區(qū)80-115平。從戶型需求來看，黃金地段市場追求戶型舒適性要高一些，郊區(qū)追求總房款低的實用性高一些。

6、客戶群體及訴求：郊區(qū)購買客戶群體多為剛性需求，訴求先后點：總房款（低首付）、戶型設(shè)計、區(qū)域位置、產(chǎn)品品質(zhì)、建筑質(zhì)量及物業(yè)管理；黃金地段購買客戶群體多為改善性及投資型客戶。訴求先后點：產(chǎn)品品質(zhì)、區(qū)域位置、總房款、戶型設(shè)計，建筑質(zhì)量及物業(yè)管理。

第五篇：2011年上半年房地產(chǎn)市場總結(jié)

新樂市房地產(chǎn)管理辦公室

關(guān)于2011年上半年房地產(chǎn)市場運行情況的總結(jié)報告

在新樂市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下和石市房管局的關(guān)心指導(dǎo)下，我辦努力學(xué)習(xí)貫徹十七大會議精神，堅持以“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，全面落實科學(xué)發(fā)展觀，按照構(gòu)建和諧新樂的要求，以服務(wù)發(fā)展、服務(wù)基層、服務(wù)群眾為出發(fā)點，緊緊圍繞“三年大變樣”活動為契機，結(jié)合房管工作面臨的新形勢、新情況，進一步統(tǒng)一思想、明確任務(wù)、振奮精神、狠抓落實，積極推動全市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康快速發(fā)展?，F(xiàn)將2011年房地產(chǎn)市場運行情況匯報如下：

一、房地產(chǎn)市場運行情況

房地產(chǎn)市場商品房房源供應(yīng)充足，上半年共辦理房屋所有權(quán)證986個，登記面積11.83萬平方米，辦理《商品房預(yù)售許可證》5個，預(yù)售面積12.47萬平方米。辦理交易手續(xù)110起，交易面積1.15萬平方米，辦理房屋租賃登記備案許可證268個，辦理抵押登記1044宗，抵押物價值總額5.08億元。上半年完成稅費收入160萬元。

上半年以來，我們狠抓房地產(chǎn)市場管理，把執(zhí)法所分為橋東和橋西兩個所室，加大了執(zhí)法力度，對全市房地產(chǎn)開發(fā)市場進行了清理整頓，共檢查了37家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其中對存在非法預(yù)售現(xiàn)象的有18家開發(fā)企業(yè)步入了法律程序，并對其完善了手續(xù)，我市的房地產(chǎn)市場秩序從根本上有了明顯好轉(zhuǎn)。與此同時，我們狠抓物業(yè)管理工作，為居民優(yōu)化居住環(huán)境，由于種種原因部分小區(qū)物業(yè)公司與業(yè)主發(fā)生矛盾糾紛，我們接到群眾投訴后在第一時間趕赴現(xiàn)場走訪調(diào)查，并根據(jù)

各小區(qū)實際情況，找出癥結(jié)，對癥下藥，將各種矛盾及時化解。例如，怡景苑物業(yè)外包問題、芳草苑私搭亂建問題等等。同時，為便于住宅小區(qū)的管理，充分體現(xiàn)業(yè)主自制原則，上半年我辦又將具備條件的住宅小區(qū)按照相關(guān)法律程序成立了業(yè)主委員會。如芙蓉苑小區(qū)業(yè)主委員會，并依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，使小區(qū)實現(xiàn)了業(yè)主自治，順應(yīng)了群眾的呼聲，得到了群眾的滿意。

二、國家和省、市各項調(diào)控措施落實情況

為了落實國家和省、市規(guī)定的住房保障工作目標(biāo)，2011年我們在南環(huán)西路南側(cè)、原必得服裝廠西側(cè)安排了約50畝的土地，用于廉租房、公共租賃性住房和限價商品房的建設(shè)用地，可充分滿足“十二五”期間保障房建設(shè)用地需求。目前已與土地使用者簽訂了土地征用手續(xù)，土地補償資金已到位。建設(shè)項目正在立項審批之中。該項目暫定為“昌源小區(qū)”今年計劃建設(shè)廉租住房24套，公共租賃住房263套。在4月25日已經(jīng)開工，現(xiàn)在正進行基礎(chǔ)建設(shè)。

按照市委、市政府文件要求，我市繼續(xù)為人均住房面積低于15平方米、一人戶低于30平方米，家庭人均月收入低于上城鎮(zhèn)人均可支配收入0.8倍的低收入家庭，實施住房保障。經(jīng)過認(rèn)真調(diào)查核實，第一、二季度符合住房保障條件的低收入住房困難的家庭共計21戶、58人。其中享受租賃補貼的共12戶32人，享受實物配租的9戶26人，我市今年的補貼標(biāo)準(zhǔn)為2.5元/平方米/人。上半年共支出補貼為5527.5元，購買和租賃廉租房支出5400元，合計10927.5元。

為了進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，優(yōu)化房地產(chǎn)交易環(huán)境，根據(jù)上級部門《關(guān)于開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪蔚耐ㄖ肪?，結(jié)合我辦實際，制定了房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪螌嵤┓桨福航㈤_發(fā)企業(yè)及開發(fā)項目登記備案制度；建立商品房預(yù)銷售款監(jiān)管制度；建立房屋拆遷保證金制度；建立商品房預(yù)售管理制度。以上各項制度自2010開始施行，在2011年上半年取得了顯著成效，通過房地產(chǎn)市場專項整治，達到整頓規(guī)范與健康發(fā)展并重。房地產(chǎn)市場按照規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)、簡化程序、透明公開的原則運行。企業(yè)開始樹立品牌意識，建立培育規(guī)范運作、依法經(jīng)營、誠實守信的企業(yè)信用體系，實現(xiàn)我市房地產(chǎn)市場秩序的明顯好轉(zhuǎn)。

三、房價控制目標(biāo)制定及落實情況

2011年房地產(chǎn)市場住房銷售價格持平穩(wěn)狀態(tài)，截止到目前 2011年住房平均銷售價格為2200/平方米；住房平均價格增長220元/平方米；城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入增長12%；地區(qū)生產(chǎn)總值增長11.7%；新建住房價格2450元/平方米。

四、個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)的進展情況

個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)要在實現(xiàn)統(tǒng)一業(yè)務(wù)規(guī)程、統(tǒng)一數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，實現(xiàn)統(tǒng)一管理平臺和統(tǒng)一服務(wù)平臺。實現(xiàn)統(tǒng)一平臺是個人住房信息系統(tǒng)的一個高級目標(biāo)，將大幅提高房產(chǎn)管理效率、降低管理成本，提升政府形象。建設(shè)個人住房信息系統(tǒng)的根本目的是應(yīng)用系統(tǒng)，將系統(tǒng)的建設(shè)成果轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實的管理能力和服務(wù)能力。

我辦做好個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)工作沒有退路，為打好這場攻堅

戰(zhàn)，抱著必勝的信念迎難而上。首先建立起來了領(lǐng)導(dǎo)親自抓、分管所長具體抓、業(yè)務(wù)部門著力抓的良性工作機制，為系統(tǒng)建設(shè)提供強有力的組織保障。其次科學(xué)制定了實施方案，統(tǒng)籌規(guī)劃、科學(xué)組織是高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)信息系統(tǒng)的客觀要求。結(jié)合我市實際，科學(xué)制定實施方案，統(tǒng)籌考慮現(xiàn)實需要和長遠(yuǎn)安排，制定詳細(xì)的工作計劃、分解任務(wù)、倒排工期。再次多渠道籌集資金，系統(tǒng)建設(shè)，沒有資金寸步難行。軟件開發(fā)、硬件配備、數(shù)據(jù)整理、人員培訓(xùn)等各項工作都需要資金作保障。而且不僅僅是一次投入的問題，還需要持續(xù)不斷的經(jīng)費支撐系統(tǒng)的長期運轉(zhuǎn)和維護。于此同時，個人住房信息系統(tǒng)要逐步實現(xiàn)與住房保障、拆遷管理等房產(chǎn)應(yīng)用系統(tǒng)的共享共用，我辦積極加強與金融、土地、民政、公安等部門的信息合作，盡最大努力完善個人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)和實施。

五、下半年市場預(yù)測情況

從今年走勢來看，較往年變化不大，處于平穩(wěn)狀態(tài)。但從總體上看，房地產(chǎn)市場交易量有下滑趨勢。具體分析存在以下幾點：

1、近幾年來房地產(chǎn)開發(fā)比較熱，市場供大于需的狀況比較明顯，購買力減少。在嚴(yán)格土地使用政策作用下，住房土地開發(fā)速度將穩(wěn)步增長。

2、城中村改造的實施，使得房量有所增加，滿足了一部分群眾的住房需求。住房保障政策落實使房地產(chǎn)投資將向中低檔普通住房傾斜，保障性住房和中低檔住房供應(yīng)量有所增加，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)得到改善。

3、國家的政策調(diào)控和銀行系統(tǒng)的貨幣緊縮政策，將使房地產(chǎn)開發(fā)投資增速穩(wěn)步回落。開發(fā)商為盡快回收資金，將加快住房施工、竣工和銷售速度，非合理住房需求會進一步得到抑制，消費者購房行為進一步理智，市場供求關(guān)系將有所改善。

新樂市房地產(chǎn)管理辦公室

2011年8月3日