第一篇：2015年呼和浩特各區(qū)房地產(chǎn)去庫存報告

2015年呼和浩特各區(qū)住宅去庫存報告

房天下媒體中心：郝赟

自2014年下半年伊始，樓市庫存積壓已經(jīng)初見端倪；2015年年底召開的2016經(jīng)濟(jì)工作會議中明確提出樓市化庫存要當(dāng)作2016年經(jīng)濟(jì)工作的重中之重。會議指出：要鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當(dāng)降低商品住房價格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度，分析政策內(nèi)容，綜合起來無非以下三點。一增，讓農(nóng)民工市民化增加有效需求；二扶，扶持租賃企業(yè)購買庫存商品；三降，讓開發(fā)商降低商品房價格、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。

在全國樓市轟轟烈烈的去庫存大軍中，呼和浩特住宅市場顯得尤為突出；37個月的去化周期高居全國榜首，根據(jù)呼和浩特住建局給出的官方數(shù)據(jù)，在去除掉棚戶區(qū)改造、保障房、回遷房、定向團(tuán)購房，截至2015年年底，呼市純商品住宅的庫存量超過1000萬平方米。

2015年全年，呼和浩特商品住宅共去化25806套，環(huán)比去年同期上漲102%；共計去化面積2960836平方米，成交均價5416元/㎡，累計成交總額154億元。

2015年呼和浩特新城區(qū)共計消化庫存3744套，去化總面積454594.46平方米，成交均價5872.25元/㎡，成交總額26.2億元。其中新城區(qū)去化量最高的階段在第四季度，共計去化1235套，一季度則延續(xù)了14年下半年低迷的市場態(tài)勢，數(shù)據(jù)萎靡。

2015年回民區(qū)全年去化面積2916套，成交總面積308992.07平方米，成交均價5277.5元/㎡，成交總額16.3億元?；孛駞^(qū)15年去化量在四個區(qū)域中成交數(shù)量墊底。其中四季度成交量依然最高，一至三季度去化量較為平均，穩(wěn)定在500—600套之間。

2015年全年賽罕區(qū)共消庫存16032套，累計總面積超過1871646.12平方米，成交均價5010.25元/㎡，成交總額93.31億元。值得一提的是，賽罕區(qū)的成交均價為四個區(qū)域中最低，對比14年及16年上半年數(shù)據(jù)來說，5010元/㎡的價格接近三年之內(nèi)的觸底價格。對比賽罕區(qū)各個季度的成交數(shù)據(jù)來看，每季度的網(wǎng)簽數(shù)量較為平均，二、三季度較高，一四季度的成交也十分客觀。

2015年全年玉泉區(qū)住宅去化3068套，玉泉區(qū)季度成交數(shù)據(jù)極為不穩(wěn)定，一季度僅有355套住宅網(wǎng)簽，二季度環(huán)比翻番，三季度環(huán)比增長量超過16%，四季度環(huán)比三季度又接近翻番趨勢。玉泉區(qū)住宅成交價格偏高，為5490.25元/㎡，僅次于寸土寸金的新城區(qū)。

縱觀2015年呼和浩特樓市，商品房成交價格趨勢平穩(wěn)，均價在5500-5800元之間浮動。內(nèi)蒙古自治區(qū)社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所所長于光軍認(rèn)為：2016年呼和浩特房價波動不大，質(zhì)量高、五證齊全的項目房價可能會小幅上漲；手續(xù)不全、口碑不好的項目將會有小幅下降，但大部分項目房價不會出現(xiàn)明顯變化。

第二篇：全國房地產(chǎn)去庫存背景及政策

全國房地產(chǎn)去庫存背景及政策

當(dāng)前，受到國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，我國經(jīng)濟(jì)增長逐步放緩。在經(jīng)濟(jì)面臨轉(zhuǎn)型升級和結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵時刻，多行業(yè)產(chǎn)品積壓以及產(chǎn)能過剩，成為制約經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步增長的重要因素。對于房地產(chǎn)而言，前幾年地方政府在土地財政的影響下大規(guī)模地進(jìn)行開發(fā)，但未能有效消化，從而導(dǎo)致市場庫存逐步走高，明顯阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

從房地產(chǎn)去庫存的意義來看，主要有以下四點：首先，由于房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)中作為支柱性產(chǎn)業(yè)，因此房地產(chǎn)去庫存不僅對于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展有推動作用，而且對于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長具有重要意義；其次，房地產(chǎn)去庫存也有助于地方政府?dāng)[脫土地財政依賴，通過轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式和創(chuàng)新驅(qū)動去拓展新的財政收入來源；再次，房地產(chǎn)去庫存也有利于產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步轉(zhuǎn)型；最后，房地產(chǎn)去庫存有助于引導(dǎo)房地產(chǎn)回歸“居住”功能，對于老百姓居住問題的改善具有積極意義。

一、全國房地產(chǎn)去庫存政策脈絡(luò)

近些年，房地產(chǎn)去庫存引起了中央的重視。在2015年底前召開的一系列中央會議上，房地產(chǎn)去庫存被多次提及：

2015年11月10日，習(xí)近平主持召開中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議時提到，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性改革，要針對突出問題、抓住關(guān)鍵點。要化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。這是中央領(lǐng)導(dǎo)首次提及房地產(chǎn)庫存問題。

2015年12月14日，中央政治局會議再次提出要化解房地產(chǎn)庫存，通過加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革，擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

2015年12月18日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議將“化解房地產(chǎn)庫存”作為2016年經(jīng)濟(jì)工作五大任務(wù)之一，并提出六個方面的工作部署：一要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場；二要落實戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長期租房的預(yù)期和需求；三要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要

出發(fā)點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口；四要發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)；五要鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當(dāng)降低商品住房價格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度；六要取消過時的限制性措施。

可見，房地產(chǎn)去庫存已成為2016年中國經(jīng)濟(jì)工作與房地產(chǎn)政策的主要目標(biāo)。從今年以來國家出臺的降房貸首付比例、調(diào)降房產(chǎn)交易稅費等一系列力度更大的政策看，無疑也彰顯了中央刺激樓市、化解房地產(chǎn)庫存的決心。

2月2日，央行、銀監(jiān)會發(fā)布房貸新政，要求在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。對于實施“限購”措施的城市，個人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。

2月2日，國務(wù)院出臺《關(guān)于深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的若干意見》指出，要加快發(fā)展專業(yè)化住房租賃市場。通過實施土地、規(guī)劃、金融、稅收等相關(guān)支持政策，培育專業(yè)化市場主體，引導(dǎo)企業(yè)投資購房用于租賃經(jīng)營，支持房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整資產(chǎn)配置持有住房用于租賃經(jīng)營，引導(dǎo)住房租賃企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營新建租賃住房；健全房地產(chǎn)市場調(diào)控機(jī)制，調(diào)整完善差別化住房信貸政策，發(fā)展個人住房貸款保險業(yè)務(wù)，提高對農(nóng)民工等中低收入群體的住房金融服務(wù)水平；進(jìn)一步提高城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造以及其他房屋征收項目貨幣化安置比例，鼓勵引導(dǎo)農(nóng)民在中小城市就近購房。

2月19日，財政部、國稅總局、住建部就調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策發(fā)布通知。通知自2016年2月22日起執(zhí)行。通知指出，對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。通知還指出，對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。另外，關(guān)于營業(yè)稅政策，個人將購買不足2年的住房

對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。通知強(qiáng)調(diào)，北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實施本通知第一條第二項契稅優(yōu)惠政策及第二條營業(yè)稅優(yōu)惠政策。

3月5日，李克強(qiáng)總理作兩會政府工作報告，其中涉及房地產(chǎn)方面的內(nèi)容主要是：推進(jìn)城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。今年棚戶區(qū)住房改造600萬套，提高棚改貨幣化安置比例。完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策，適應(yīng)住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產(chǎn)庫存。建立租購并舉的住房制度，把符合條件的外來人口逐步納入公租房供應(yīng)范圍。

4月12日，國土資源部發(fā)布《國土資源“十三五”規(guī)劃綱要》提出，結(jié)合房地產(chǎn)去庫存，實施有效用地調(diào)節(jié)政策，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。在住房供求關(guān)系緊張地區(qū)適度增加用地規(guī)模；對房地產(chǎn)庫存較高的城市，減少直至停止住房用地供應(yīng)；允許尚未開工房地產(chǎn)項目用地按照有關(guān)規(guī)定改變用途，用于棚改安置房和公共租賃住房建設(shè)。

4月20日，財政部官網(wǎng)公布《關(guān)于進(jìn)一步做好棚戶區(qū)改造相關(guān)工作的通知》指出，對于商品住房庫存量較大、市場房源充足的地方，進(jìn)一步提高棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例。通過貨幣化安置，由棚戶區(qū)改造居民自主到市場上購買安置住房，或者由市縣相關(guān)部門搭建平臺，組織棚戶區(qū)改造居民采取團(tuán)購方式購置安置住房，切實化解存量商品住房。

4月29日，中共中央政治局召開會議分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和經(jīng)濟(jì)工作。對于房地產(chǎn)方面，會議強(qiáng)調(diào)，要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地產(chǎn)庫存，注重解決區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問題，實行差別化的調(diào)控政策。

5月4日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，確定培育和發(fā)展住房租賃市場的措施，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化滿足群眾住房需求。會議指出，實行購租并舉，發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房條件，推動新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程。會議提出，支持利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。

二、地方房地產(chǎn)去庫存政策的分類與特征

隨著2015年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議的結(jié)束，一些地方政府陸續(xù)出臺了刺激房地產(chǎn)市場發(fā)展的措施，房地產(chǎn)去庫存也逐步在各地得到落實。今年以來，截止到4月中旬，全國各地出臺的以去庫存為目標(biāo)的刺激型政策主要可歸納為六大類：

1、采取寬松的財政稅費政策

多地出臺了包括減免稅收、清理房企開發(fā)過程中行政事業(yè)性收費等措施，為房企減輕負(fù)擔(dān)，推動市場和企業(yè)走出低潮期。列舉如下：

重慶市：對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)售收入的計稅毛利率由20%調(diào)整為15%，非普通住宅、商業(yè)、車庫的土地增值稅預(yù)征率由3.5%調(diào)整為2%，普通住宅土地增值稅預(yù)征率執(zhí)行1%。

江西?。喝嫦抡{(diào)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品計稅毛利率，具體到南昌市，在市區(qū)范圍內(nèi)多個開發(fā)項目的銷售未完工產(chǎn)品計稅毛利率，由原來的24%調(diào)整為22%，其他經(jīng)濟(jì)適用房、限價房和危改房計稅毛利率由7%調(diào)整為3%。

遼寧?。航档烷_發(fā)企業(yè)未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率，將非普通住宅、商業(yè)、車庫的土地增值稅預(yù)征率調(diào)整到2%，普通住宅土地增值稅預(yù)征率調(diào)整到1.5%。

同時，在房地產(chǎn)需求端，為購房者降低交易稅費或者實施交易契稅補(bǔ)貼等措施。列舉如下：

甘肅?。簩⒆》哭D(zhuǎn)讓手續(xù)費整體下調(diào)33%，居民購買住房交易契稅稅率超出1%的部分由地方財政補(bǔ)貼。

新疆維吾爾自治區(qū)：將商業(yè)個人住房貸款利率比照公積金貸款利率計算，確定補(bǔ)貼年限后，差額部分由政府財政予以補(bǔ)貼。

2、積極利用公積金杠桿工具

住房公積金已成為各地去庫存的重要工具，多地公積金貸款率超過50%。推進(jìn)異地貸款、提高貸款額度、延長貸款年限、放寬提取條件等已成為各地公積金新政的“標(biāo)配”。列舉如下：

江西省和甘肅?。洪_始落實公積金貸款全省“一體化”政策。

四川?。号c全國20家省級住房公積金管理中心簽訂了互貸互認(rèn)協(xié)議，積極推進(jìn)異地購房。并推進(jìn)住房公積金向城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)新市民覆蓋。

湖北?。禾剿髟卩l(xiāng)鎮(zhèn)建立健全住房公積金制度。

陜西?。夯罨斯e金的用途，支持職工租房、購房、“養(yǎng)房”提取，允許在公積金所有人同意的條件下直系親屬“互提”，允許職工本人、配偶及直系親屬因重大疾病、家庭困難提取公積金。

3、多舉措鼓勵支持農(nóng)民進(jìn)城購房

去年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，通過加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。今年的政府工作報告再次強(qiáng)調(diào)，要加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，推動農(nóng)民工在中小城市安家。截止今年4月，全國已有20余省先后出臺政策鼓勵農(nóng)民工進(jìn)城購房。主要舉措包括：將農(nóng)民工納入住房公積金制度范圍、發(fā)放購房租房等補(bǔ)貼、允許申請公租房、推出針對性的信貸支持等。列舉如下：

江西、湖北、四川等省份：逐步將包括農(nóng)民工在內(nèi)的新市民納入住房公積金制度范圍。

河南省和甘肅?。阂笥霉挝灰獙⒔⒎€(wěn)定勞動關(guān)系的農(nóng)民納入住房公積金制度覆蓋范圍，依法保障其享受住房公積金政策。

河南、山東、江蘇等省份：通過發(fā)放購房補(bǔ)貼、租賃補(bǔ)貼、搬遷補(bǔ)貼、物業(yè)補(bǔ)貼等方式，展示出吸引農(nóng)民工來當(dāng)?shù)刭彿康恼\意。

廣東、湖南、吉林、浙江等省份：多地與當(dāng)?shù)剞r(nóng)行分行展開合作，推出“農(nóng)民安家貸”產(chǎn)品，可以較為靈活地處理貸款業(yè)務(wù)。

四川?。簩ｉT拿出30%的公租房房源用于解決農(nóng)民工住房問題，而且房租比市場租金低50%。

4、推進(jìn)棚改、商品房回購等工作

不少地區(qū)利用棚戶區(qū)改造，通過貨幣化安置、政府回購商品房等政策化解房地產(chǎn)庫存。列舉如下：

甘肅?。河媱澖衲?.6萬套保障房中的3.3萬套從存量商品房中回購。福建、新疆、湖南等?。阂笈锔呢泿呕仓帽壤坏玫陀?0%，且不再新建公租房，通過盤活存量商品房的形式作為保障房，鼓勵開發(fā)商自持、各類機(jī)構(gòu)投資者購買存量房開展住房租賃業(yè)務(wù)，扶持以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的企業(yè)。

河南?。撼雠_新政策探索“租售并舉”，規(guī)定公租房承租對象租住一定年限后，符合規(guī)定的可選擇申請直接購買所租住公租房。

湖北?。簩嵭小笆袌鲎饨稹⒎诸愌a(bǔ)貼”，力爭通過棚改貨幣化安置，消化庫存商品住房20萬套，并堅決打擊小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)和銷售，嚴(yán)格規(guī)范私人建房。

珠海市：積極鼓勵社會力量投資建設(shè)保障性住房，政府按規(guī)定給予稅費減免等政策支持，多渠道籌集保障性住房房源。

5、實施房地產(chǎn)供給側(cè)改革

鼓勵企業(yè)利用存量房發(fā)展旅游、養(yǎng)老、創(chuàng)業(yè)等地產(chǎn)，開展多元化經(jīng)營等措施，已經(jīng)逐步在庫存量較大的地區(qū)出臺。列舉如下：

山東、海南、遼寧、新疆、江西等省：探索將空置海景房、山景房改造為分時度假酒店、養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)、家居式短租客棧等持有型物業(yè)；將符合條件的非住宅庫存改造為中小學(xué)和幼兒園、電商用房、都市型工業(yè)地產(chǎn)、“創(chuàng)客空間”等；還允許開發(fā)企業(yè)修改城鎮(zhèn)規(guī)劃、允許調(diào)整住房套型結(jié)構(gòu)相關(guān)內(nèi)容，將已供應(yīng)但未開發(fā)的住房用地或商業(yè)營業(yè)性用地，調(diào)整為跨界地產(chǎn)或新興產(chǎn)業(yè)用地。

新疆、遼寧、江西等?。汗膭钇髽I(yè)通過兼并重組等方式整合資源，提高產(chǎn)業(yè)集中度，做大做強(qiáng)。

6、進(jìn)一步拓展購房群體

北京市：允許港澳臺居民和華僑在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)和居留的，境外個人在境內(nèi)工作的，可在北京市購買一套用于自住的住房；境外機(jī)構(gòu)在北京市設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)（經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營房地產(chǎn)的企業(yè)除外）可在北京市購買辦公所需的非住宅房屋。

沈陽市：支持高校、中等職業(yè)學(xué)校在校生、新畢業(yè)生購房，對畢業(yè)未超過5年的高校、中等職業(yè)學(xué)校畢業(yè)生在沈購買商品住房的，給予住房公積金政策支持，最高貸款額度為單方60萬元、雙方80萬元。對高校、中等職業(yè)學(xué)校在校生購買商品住房的，給予每平方米200元的獎勵政策。

海南?。汗膭罡咧藛T購房，并給予補(bǔ)貼，國家985和211高校畢業(yè)生等在?？谑泄ぷ鞑⒗U納3年（含）以上社保的，購買首套新建普通商品住房的，政府予以不超過2萬元的住房貨幣化補(bǔ)貼資助。

廣東?。涸试S有條件的城市可放開香港、澳門居民購房限制。

第三篇：2013呼和浩特房地產(chǎn)調(diào)查報告

2013呼和浩特房地產(chǎn)調(diào)查報告

土地資源管理X1班

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目 錄

第一章 ：呼和浩特市簡介 ???????????????????? 2 第二章： 2013年呼和浩特房地產(chǎn)市場綜述?????????????7 第三章： 2013年房地產(chǎn)政策分析?????????????????8 第四章： 2013年呼和浩特土地市場成交分?????????????9 第五章： 2013年呼和浩特住宅市場分析??????????????12 第六章： 2013年呼和浩特商業(yè)地產(chǎn)分析??????????????15 第七章： 3013年呼市消費者調(diào)查分析???????????????16

第一章 呼和浩特市簡介: 1

一.城市概括

呼和浩特位于華北西北部，內(nèi)蒙古自治區(qū)首府，政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化、教育中心，國家歷史文化名城，是自治區(qū)最發(fā)達(dá)的城市之一

呼和浩特市蒙古語意為“青色的城”，為內(nèi)蒙古自治區(qū)首府，政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心；北方沿邊重要的開放性中心城市，城市職能定位為商業(yè)金融中心、教育科研中心、交通物流樞紐、生態(tài)宜居城市、旅游服務(wù)基地；呼和浩特現(xiàn)有土地總面積17224平方公里，城區(qū)面積達(dá)204平方公里。轄現(xiàn)轄4區(qū)、4縣、1旗和1個國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū),2011年常住人口291.19萬，其中少數(shù)民族人口36.80萬人，其中城鎮(zhèn)人口為185.74萬人，城鎮(zhèn)化率為63.79%；呼市是內(nèi)蒙第二大工業(yè)城市，綜合發(fā)展最好、經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的城市之一，與松原、包 頭、鄂爾多斯一起并稱“中國北方經(jīng)濟(jì)增長四小龍”，2005年，被中國輕工業(yè)聯(lián)合會和中國乳制品工業(yè)協(xié)會命名為“中國乳都”。

二.城市區(qū)位

呼市位處“呼包鄂經(jīng)濟(jì)圈”發(fā)展的軸心，同時也是京津地區(qū)向西北部地區(qū)輻射、轉(zhuǎn)移推動的第一個首府城市，承東啟西的橋頭堡地位 3

呼和浩特市作為首府城市同時也是呼包鄂經(jīng)濟(jì)圈的中心城市，區(qū)位優(yōu)勢明顯；呼包鄂”主要指內(nèi)蒙古自治區(qū)首府呼和浩特、內(nèi)蒙古最大的工業(yè)城市包頭及新型的草原都市（能源城市）鄂爾多斯共同組成；“呼包鄂一體化”戰(zhàn)略的提出，旨在經(jīng)濟(jì)一體化為核心，建立區(qū)域內(nèi)部一小時經(jīng)濟(jì)圈，對呼市而言，不僅是經(jīng)濟(jì)上的拉動，更多在于能源、資源、財富的聚攏。

呼市城區(qū)東距渤海灣最近出?？诩s560平方公里北距內(nèi)陸開放口岸二連浩特約320公里，南距鄂爾多斯能源基地約300公里，西距自治區(qū)第一大工業(yè)城市包頭約180公里，距首都北京約410公市中近的后花都”之稱。

里，也是西部城距離首都北京最城市有著“北京園”、“京津夏

三.城市交通

鐵路、公路、航空相結(jié)合的便捷立體交通體系將加大呼市的對外輻射力和向心力，利于導(dǎo)入消費需求.呼和浩特是國家45個公路主要樞紐城市之一，交通便捷發(fā)達(dá)；

公路：市域內(nèi)公路94條，其中國道3條，省道5條；京呼（G6）告訴公路使距北京時間縮短為4.5小時；

T鐵路：主要由京包鐵路、京蘭鐵路通往大西北及部分國內(nèi)城市，開通途徑俄羅斯、波蘭、德國等六國的呼市至法蘭克福的集裝箱專列。

航空：呼和浩特白塔國際機(jī)場是內(nèi)蒙古第一大航空樞紐，通往國內(nèi)主要城市航線50余條，區(qū)內(nèi)形成以呼和浩特白塔國際機(jī)場為中心輻射全區(qū)臨河、東勝、赤峰、通遼、錫林浩特、烏蘭浩特、海拉爾、滿洲里等區(qū)內(nèi)城市航線，通往烏蘭巴托和俄羅斯的國際航線兩條。

四.歷史人文

呼市歷史、民族文化氣息濃厚，為房地產(chǎn)開發(fā)提供較多可以挖掘的文化主題機(jī)會.1.呼和浩特是以蒙古族為主體，漢族為多數(shù)，36個民族共同聚居的城市，也是一座擁有400年歷史的具有濃郁民族特色的塞外歷史文化古城；

2.呼和浩特有著2300多年的建城歷史；北倚陰山，南挽黃河，懷抱土默川，北方各民族繁衍生息，創(chuàng)造了集游牧文化與農(nóng)耕文化于一體的特色文化，加上現(xiàn)代文明的影響，文化歷史遺跡體現(xiàn)了北方民族特有的樸實、豪放、大氣的特征；3.比較有特色的旅游景點有大窯文化、哈蘇海、大昭寺、昭君墓、清真大寺等；重要的民俗節(jié)慶有烏蘭牧騎藝術(shù)節(jié)、草原旅游

五.產(chǎn)業(yè)發(fā)展

依托高新能源產(chǎn)業(yè)助推經(jīng)濟(jì)發(fā)展

1.呼市正處于產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型階段，由“小而弱”的紡織、化工、食品、建材加工制造業(yè)向“大而強(qiáng)”的乳業(yè)、生物制藥、冶金化

工等優(yōu)勢特色產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化； 2.乳業(yè)、電力、生物制藥、電子信息業(yè)、冶金化工、機(jī)械裝備制造業(yè)等構(gòu)成構(gòu)成了呼和浩特具有發(fā)展前景的六大優(yōu)勢特色產(chǎn)業(yè)集群；

3.依托富足的電力、充足的風(fēng)力和光照等資源，發(fā)展太陽能光伏產(chǎn)業(yè)、風(fēng)力發(fā)電以及風(fēng)電設(shè)備制造業(yè)，構(gòu)筑“中國新能源之都”； 4.借助得天獨厚的自然條件，乳業(yè)發(fā)展迅速，已成為著名的“乳都”。

第二章 呼和浩特房地產(chǎn)市場綜述

一.2013年地產(chǎn)市場市場綜述

根據(jù)0471房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心的統(tǒng)計，2013年呼和浩特新建商品房共成交14615套，相比于2012年環(huán)比上漲11%,；2013年新建商品房銷售面積216.83萬平米，相比于2012年的166.69萬平方米，環(huán)比上漲30%。這證明，呼和浩特樓市已經(jīng)從2012年房地產(chǎn)政策調(diào)控最嚴(yán)厲、購房者觀望情緒最強(qiáng)烈的階段進(jìn)入了相對穩(wěn) 定的階段.但同時，根據(jù)0471房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心的統(tǒng)計，截止到2013年1月4日，呼和浩特在售房源面積達(dá)到1760萬平米，2013年全年的去化率僅為12%，數(shù)量龐大的存量房對呼和浩特房地產(chǎn)市場健康發(fā)展產(chǎn)生了巨大的隱患。而2013年呼和浩特新增商品房預(yù)售許可證109個，新增預(yù)售面積662.6萬平米，同比下降5%，新增預(yù)售房源45777套，同比下降8.5%，雖然在商品房供給量上略有下滑，但幅度微弱。相比于不足15000套的銷售量，呼和浩特房地產(chǎn)市場的存量房數(shù)量依 舊巨大，未來仍有出現(xiàn)泡沫的可能。

（圖：2012年與2013年呼和浩特網(wǎng)簽成交套數(shù)對比 圖片來源：0471房產(chǎn)網(wǎng)）

二.2013年呼和浩特房地產(chǎn)市場五大趨勢

1.買方市場趨勢加深

2013年延續(xù)了2012年剛需當(dāng)?shù)赖氖袌龈窬郑貏e是在住宅市場自住需求消費成為了市場的主流，根據(jù)0471房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心的調(diào)研，在2013年成交的主力戶型基本集中在90—120平米左右的面積區(qū)間。雖然呼和浩特對市民購房數(shù)量的限制有所松動，并導(dǎo)致一部分改善型需求的抬頭，但市場總體以自住為主要需求 點的氛圍沒有得到根本改變。呼和浩特樓市的買方市場趨勢正在逐步加深。

2.產(chǎn)品品質(zhì)成為競爭主要因素

因為市場結(jié)構(gòu)的改變，自住型需求成為主流，主流購房者對房價的漲跌因素已經(jīng)沒有以往那么強(qiáng)烈，相應(yīng)的對樓盤產(chǎn)品品質(zhì)的要求日趨強(qiáng)烈。從2013年成交榜單來看，萬達(dá)廣場、中海外灘、中海御龍灣、巨華世紀(jì)城等以產(chǎn)品品質(zhì)為主要賣點的項目受到熱捧，而其他如恒大雅苑、恒大名都、金隅麗港城、永泰城 等項目的排號情況來看，2013年以高品質(zhì)產(chǎn)品為核心的競爭將持續(xù)展開。

3.主動降低購房門檻

在2013年呼和浩特房地產(chǎn)市場的營銷策略上來看，各種優(yōu)惠措施依舊層出不窮，但值得注意的是一部分地產(chǎn)商為了快速回籠資金，深入挖掘潛在購買力，針對剛需人群，利用金融杠桿，采取分期首付等手段，達(dá)到促進(jìn)銷量迅速回籠資金的目的。這其中的典型就是楠湖酈舍，在2013年楠湖酈舍成為成交套數(shù)、成交總面積的雙料冠軍，這與它實施的分期首付策略有著很大的關(guān)系。但這種銷售策略未來將有一定風(fēng)險，未來呼和浩特房價一旦下滑，或者購房者無力償還貸款，將給 整個城市經(jīng)濟(jì)帶來影響。

4.商業(yè)地產(chǎn)遍地開花

2013年，是呼和浩特商業(yè)地產(chǎn)井噴的一年，因為開發(fā)商對住宅市場未來前景的悲觀判斷，導(dǎo)致眾多地產(chǎn)商轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)的投資開發(fā)。在呼和浩特城東、城南、城北、城西出現(xiàn)了許多大型商業(yè)項目，而這眾多的商業(yè)地產(chǎn)項目基本業(yè)態(tài)形式都以購物中心+酒店式公寓+寫字樓+星級酒店的組合為主，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，未來 商業(yè)地產(chǎn)將是呼和浩特地產(chǎn)業(yè)競爭的主戰(zhàn)場。

5.精細(xì)化運營時代即將開啟

從2013年的首府地產(chǎn)形態(tài)來看，未來一段時間房地產(chǎn)的暴利時代即將過去，房地產(chǎn)業(yè)的盈利模式趨于長期穩(wěn)定的模式，過去一錘子買賣、撈一把就走的地產(chǎn)投機(jī)心態(tài)在2013年的首府房地產(chǎn)業(yè)越來越?jīng)]有市場。追求成本管控，高周轉(zhuǎn)率的地產(chǎn)運營模式將成為房地產(chǎn)企業(yè)的主流思潮，而在這一點上眾多入駐呼和浩特的大型地產(chǎn)企業(yè)讓本土房企看到精細(xì)化地產(chǎn)運營的威力。在未來的房地產(chǎn)市場中尋 求穩(wěn)定長期的利潤增長點，將是房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的必由之路。

第三章.2013年房地產(chǎn)政策分析

在2013年，呼和浩特房地產(chǎn)市場的政策面，幾乎可以用一句話就可以概括：調(diào)控繼續(xù)存在，各方習(xí)以為常。從國家層面來說，雖然國五條、房產(chǎn)稅、京十條等政策風(fēng)暴一輪接著一輪，但相對于呼和浩特區(qū)域政策層面來說，卻顯得風(fēng)平浪靜。相關(guān)主管部門保持者與中央的統(tǒng)一口徑，卻也沒有進(jìn)一步的具體措施出臺。而這也是未來房地產(chǎn)政策在各地執(zhí)行層面的經(jīng)常表現(xiàn)——一個政策，各個城市多種表 述，針對于各城市不同的地產(chǎn)形式，未來房地產(chǎn)政策將出現(xiàn)多種不同版本。

2013年調(diào)控政策一覽——從國五條到新一輪調(diào)控

●2013年1月5日

財政部印發(fā)《關(guān)于做好2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程財政資金籌措等相關(guān)工作的通知》，要求各地進(jìn)一步做好財政資金籌措與保障工作。通知指出，將采取投資補(bǔ)助或貸款貼息方式支持企業(yè)參與公共租賃住房建設(shè)運營管理；繼續(xù)落實好城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)和運營管理涉及的行政事業(yè)性收費、政府性基金(含土地出讓收入)與相關(guān)稅收減免政策，切實減輕城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)和運營管理費 用。

●2013年2月21日

“國五條”出臺。在國務(wù)院常務(wù)會議上，研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。會議提出了完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制、堅決抑制投機(jī)投資性購房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)和加強(qiáng)市場監(jiān)管等五個方面的政 策措施，并強(qiáng)調(diào)加快形成引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機(jī)制。

●2013年3月2日

國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，要求繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，對2月20日國務(wù)院常務(wù)會議出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控五項政策措施進(jìn)一步細(xì)化。通知要求，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施，同時進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格 按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。

●2013年5月25日

國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家發(fā)改委《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點工作的意見》明確，2013年的改革重點是，深入推進(jìn)行政體制改革，加快推進(jìn)財稅、金融、投資、價格等領(lǐng)域改革，積極推動民生保障、城鎮(zhèn)化和統(tǒng)籌城鄉(xiāng)相關(guān)改革?！兑庖姟诽?出擴(kuò)大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍。

●2013年11月

十八屆三中全會公報中提到要建立公平開放透明的市場規(guī)則，完善主要由市場決定價格的機(jī)制，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，完善金融市場體系，深化科技體制改革以及要加快構(gòu)建新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系，賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利，推進(jìn)城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置，完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制機(jī)制則給了市場無限的想象空間，業(yè)內(nèi)各方持不同觀點引發(fā)爭論。樓市對農(nóng)村土地入市的鏈鎖反應(yīng)，中國土地市場制度改革，接下來就要看具體操作方案，農(nóng)地入市的全國性改革措施至今仍無法完全明朗化，依然存在阻礙。建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，要做到農(nóng)村建設(shè)用地和城市建設(shè)用地的公平與同權(quán)，保障農(nóng)民在土地上的合法財產(chǎn)權(quán) 利。

11月底，上海、廣州、深圳、北京等城市相繼推出新一輪調(diào)控政策，主要內(nèi)容均為收緊限購政策及加大土地供應(yīng)。隨后，二三線城市加入樓市調(diào)控大軍，“漢 七條”等相繼出臺。

第四章.2013年呼和浩特土地市場成交分析

一.呼和浩特土地市場成交量分析

根據(jù)呼和浩特土地收儲中心公布的數(shù)據(jù)顯示，2013年呼和浩特共掛牌出讓國有建設(shè)用地37幅共計3330.5畝，總面積約為221.8萬平方米，環(huán)比上漲了1.77%，較比上一有微弱回升。根據(jù)成交統(tǒng)計，2013呼和浩特土地市場出現(xiàn)以下特 點：

1.大宗土地交易頻繁出現(xiàn)。相比于2012年，經(jīng)營性土地共出讓55幅，2013年在每單宗平均面積上有著很大幅度的提升。其中2013年單幅土地最大面積為呼和浩特市盈潤置業(yè)有限責(zé)任公司競得的東二環(huán)路以東、成吉思汗大街以北地塊，面積為402.13畝。其中該宗土地規(guī)劃要求容積率≤1.1，建筑密度<10%、綠化率>70%，由此可見該地塊將成為呼和浩特有一個標(biāo)桿性的高端別墅項目。而在2013年12月中旬，呼和浩特市盈潤置業(yè)舉行的“東河上的院子”產(chǎn)品發(fā)布會，讓這樣一個高端別墅項目昭然于世。

此外內(nèi)蒙古筠泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在7月一舉拿下了2013年第四批國有建設(shè)用地的所有9幅地塊，總面積達(dá)到655.6畝，成為了金橋板塊有一個令人矚 目的項目。

2.實力地產(chǎn)商集中拿地：在2013年的土地市場中，永泰、中海、巨華、恒大、銘德、筠泰、鵬欣、魯橋置業(yè)等八家地產(chǎn)公司幾乎囊括了2013年全年37幅土地 的90%。

3.土地開發(fā)效率躍升：在2013年以國內(nèi)實力地產(chǎn)企業(yè)為代表的地產(chǎn)企業(yè)顯示了它們高效地土地開發(fā)效率，以永泰地產(chǎn)為例，2013年3月11日獲得南二環(huán)路以南、興安南路以西等四幅土地使用權(quán)，而在4月29日就完成了第一次開盤，在9月5日實現(xiàn)匯景華宅2號樓的封頂工作。從拿地倒產(chǎn)品亮相開盤僅用了不到2個月的時間。而中海地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)的開發(fā)商速度同樣驚人，這再一次體現(xiàn)了 國內(nèi)知名實力地產(chǎn)企業(yè)的高周轉(zhuǎn)率的競爭優(yōu)勢。

二.呼和浩特土地市場成交價格分析

2013年呼和浩特國有37幅建設(shè)用地使用權(quán)出讓總金額為99.8億元，與2012年相比環(huán)比上漲了34.8%，雖然在土地成交面積方面2013年環(huán)比去年有著微弱的增長，但成交總額卻有著大幅度的增長，這意味著每畝土地的成交價有了相當(dāng) 幅度的增長，達(dá)到了299萬元/畝。

2013年成交的37幅土地基本處于城市核心地段，而土地性質(zhì)多以商業(yè)性為主，這也就從側(cè)面證明了在2013年，呼和浩特商業(yè)地產(chǎn)投資已經(jīng)成為一大熱點。

三.呼和浩特土地市場成交結(jié)果

呼國土儲告字［2013］01號成交結(jié)果

呼國土儲告字[2013]02號成交結(jié)果 11

第三批出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)競得結(jié)果表

呼公資告字[2013]04號出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)成交結(jié)果

第五章.2013年呼和浩特住宅市場分析

1.2013年呼和浩特住宅市場總評

2013年呼和浩特住宅成交量為13519套，環(huán)比上漲17.7%；成交總面積157.6萬平米，環(huán)比上漲13.3%；成交均價5473元/平米，環(huán)比下降了2.6%，出現(xiàn)了量漲價跌的局面。但無論是從成交量還是成交均價，2013年呼和浩特住宅市場始終處在一個比較平穩(wěn)的狀態(tài)上，而在2013年因為呼和浩特住宅市場買房市場局勢的逐漸形成，地產(chǎn)商紛紛出臺相應(yīng)的促銷策略，以價換量導(dǎo)致了住宅成交均價 較2012年有所下降，成交量和成交面積有一定幅度提升的局面。

2.2013年呼和浩特住宅市場量價走勢分析

2013年呼和浩特住宅市場出現(xiàn)了成交量的階段性波峰、波谷交替出現(xiàn)的局面。在3月份出現(xiàn)了成交量的第一個高峰，之后一路下滑至6月的最低點，而后緩慢回升至8月出現(xiàn)第二個高點；進(jìn)入九月再次下滑，直到12月呈現(xiàn)出收官高潮。這樣的曲線走勢說明在2013年購房者的購買行為受到政策、地產(chǎn)商的促銷頻率、以及自身財務(wù)收支規(guī)律的影響，而形成了集中釋放期。以3月為例，目前呼和浩特地產(chǎn)市場以城市白領(lǐng)為主力的剛需購房人群，在去年歲末大多進(jìn)賬一筆年終獎，有了購房的底氣，再加之3月一般都是呼和浩特地產(chǎn)商正是投入銷售的第一個月，無論是新盤亮相，還是尾盤收官，均會有一定程度的優(yōu)惠措施，兩方 面的綜合因素也就造成了3月住宅成交量的集中釋放。

（圖：2013年呼和浩特住宅各月成交量 圖片來源：0471房產(chǎn)網(wǎng)）

而在價格方面，各月成交均價起伏不十分明顯，主要呈現(xiàn)高開低走的局勢，4至6月基本保持5800元/平米—6000元/平米的高位，而進(jìn)入7月價格走勢出現(xiàn)了一個較為明顯的下降趨勢，基本徘徊在5100元/平米的價位上。這也可能是 受到5、6月份成交低迷，地產(chǎn)商主動調(diào)低價位換取成交量的影響。

（圖：2013年呼和浩特住宅網(wǎng)簽成交均價走勢圖 圖片來源：0471房產(chǎn)網(wǎng)）

3.2013年呼和浩特住宅市場區(qū)域分析

2013年呼和浩特四大區(qū)住宅成交量分別如下：玉泉區(qū)成交2774套，成交總面積27.4萬平米，成交均價4844元/平米；回民區(qū)成交916套，成交總面積11.2萬平米，成交均價4935元/平米；賽罕區(qū)成交6544套，成交總面積79.5萬平米，成交均價5552元/平米；新城區(qū)成交3357套，成交總面積39.3萬平米，成交均 價6308元/平米。14

（圖：2013年呼和浩特住宅區(qū)域分析 圖片來源：0471房產(chǎn)網(wǎng)）

由此可見呼和浩特房地產(chǎn)市場乃至整個城市建設(shè)發(fā)展的不均衡，一般來說房地產(chǎn)市場的活躍程度代表了一個區(qū)域的城市發(fā)展水平，從圖表中可以看出，呼和浩特東部新城、賽罕兩區(qū)與西部回民、玉泉兩區(qū)特別是回民區(qū)的差距正在拉大，從住宅成交均價來看已經(jīng)出現(xiàn)了“東富西貧”的危險局面。其中值得注意的是，玉泉區(qū)在住宅成交量以及住宅成交均價方面相較往年以有了很大程度的提升，其主要原因是以小黑河景觀帶、南湖濕地公園為核心的玉泉新區(qū)板塊的迅速崛起，眾多新住宅項目的入駐拉升了玉泉區(qū)的成交量。而回民區(qū)因為板塊內(nèi)集中了呼和浩特傳統(tǒng)的重工業(yè)區(qū)，隨著首府重工業(yè)的沒落，使得該區(qū)域成為了呼和浩特房地產(chǎn)市場的“價值洼地”，但隨著回民區(qū)對以成吉思汗大街西段為核心的新回民區(qū)板塊 的重點投入，未來該區(qū)域具有很強(qiáng)的升值潛力。

4.2013年呼和浩特住宅成交TOP10

（圖：2013年呼和浩特網(wǎng)簽住宅成交套數(shù) 圖片來源：0471房產(chǎn)網(wǎng)）

從圖表中可以看出，楠湖酈舍以年成交1689套的成績一枝獨秀，前文已分析過楠湖酈舍一開始就將目標(biāo)客群瞄準(zhǔn)了城市青年白領(lǐng)為主的剛需人群。以針對青年剛需人群的低總價策略、分期首付策略，以及能引起年輕購房群體共鳴的推廣策略，彌補(bǔ)了項目位置偏遠(yuǎn)的劣勢成為了2013年呼和浩特住宅市場的銷冠。

第六章.2013年呼和浩特住宅商業(yè)地產(chǎn)分析

1.2013年呼和浩特商業(yè)地產(chǎn)市場綜述

2013年呼和浩特商業(yè)地產(chǎn)總成交量 1537套（其中商業(yè)1414套、辦公123套），成交總面積 20.4萬平米（其中商業(yè)18.7萬平米、辦公1.7萬平米），成交均價為17721元/平米。從成交總面積來看，與2012年20.09萬平米的數(shù)據(jù)基本持平，這說明2013年呼和浩特的商業(yè)地產(chǎn)仍然處在量變積累的過程中，隨著2013年開工的商業(yè)項目逐個開盤，在2014年可能會出現(xiàn)一個商業(yè)地產(chǎn)成交量 的井噴。

（圖：2013年呼和浩特商業(yè)網(wǎng)簽成交均價走勢圖 圖片來源：0471房產(chǎn)網(wǎng)）

2.2013年呼和浩特商業(yè)地產(chǎn)成交TOP10

在2013年萬達(dá)廣場二期成為呼和浩特商業(yè)地產(chǎn)的銷售冠軍，這也足以顯示萬達(dá)廣場對呼和浩特商業(yè)地產(chǎn)投資者的影響力，以及呼和浩特投資人群對，實力 地產(chǎn)品牌的依賴度。16

第七章 3013年呼市消費者調(diào)查分析

本次消費者調(diào)查采用分區(qū)分行業(yè)的調(diào)查方式，一共對103名呼市市民進(jìn)行了詳細(xì)調(diào)查，下面我們對所調(diào)查的項目和獲得的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。

1、區(qū)域選擇：

玉泉區(qū)賽罕區(qū)20%新城區(qū)回民區(qū)玉泉區(qū)15%賽罕區(qū)回民區(qū)14%新城區(qū)51%被調(diào)查對象中有51%的人希望居住在新城區(qū)，他們認(rèn)為新城區(qū)是新興區(qū)域衛(wèi)生條件和生活配套都很適合居住。選擇玉泉區(qū)的人多數(shù)是玉泉區(qū)的老住戶，他們已經(jīng)習(xí)慣了在玉泉區(qū)生活，選擇該區(qū)的人僅占15%。20%的市民選擇賽罕區(qū)，他們是考慮到哪里的發(fā)展規(guī)劃較好。

2、環(huán)境選擇：

山水間市中心37%江邊園林旁市中心山水間16%江邊5%園林旁42%

被調(diào)查的對象中，多數(shù)人喜歡在園林旁居住，37%的人喜歡居住在市中心，由此可見呼市人民十分重視小區(qū)綠化。

3.住宅類型選擇：

多層別墅13%高層17%多層41%小高層高層別墅小高層29%多數(shù)被調(diào)查對象習(xí)慣居住在多層和小高層住宅里。

4、房屋面積選擇：

80平方米以下80-90平方米140平方米8%100-120平方米180平方米以上160平方米3%4%140平方米80平方米以下8%160平方米180平方米以上80-90平方米37%100-120平方米40%多數(shù)被調(diào)查對象希望購買100-120平方米的住宅。

5、戶型選擇：

二房一廳二房二廳四房二廳4%三房二廳38%三房二廳四房二廳二房一廳28%二房二廳30%有58%的人希望購買二房的戶型，38%的人希望購買三房的戶型。沒有人愿意購買一房的戶型。19

第四篇：全房地產(chǎn)去庫存和城棚戶區(qū)改造

全市房地產(chǎn)去庫存和城市棚戶區(qū)改造

工作督查情況通報

（2016年6月23日）

6月13-21日，市住建委對各旗縣市區(qū)房地產(chǎn)去庫存和城市棚戶區(qū)改造工作進(jìn)行專項督查，現(xiàn)將相關(guān)情況通報如下：

一、房地產(chǎn)市場情況

（一）房地產(chǎn)去庫存工作情況。

從督查總體情況看，各地區(qū)對房地產(chǎn)去庫存工作高度重視，積極研究部署房地產(chǎn)去庫存工作，采取切實可行的工作措施，認(rèn)真貫徹落實國家、自治區(qū)、通遼市已經(jīng)出臺的房地產(chǎn)去庫存政策，房地產(chǎn)去庫存工作成績顯著，房地產(chǎn)市場總體運行情況平穩(wěn)。

從項目開工情況看，全市房地產(chǎn)開工情況較去年同期下降幅度較大，1-5月份，全市房地產(chǎn)項目開工面積累計352萬平方米，其中新建項目開工面積53萬平方米，結(jié)轉(zhuǎn)項目開工面積299萬平方米，同比分別增長-56%、-72%和-50%。

從商品房銷售情況看，全市商品房銷售各項指標(biāo)比上年同期增長幅度較大，1-5月份，全市商品房銷售14795套、165.12萬平方米、61.39億元，同比分別增長20%、21%和27%。其中，住宅銷售11003套、119.74萬平方米、40.24億元，同比分別增長16%、23%和37%。

從房屋待售情況看，全市商品房待售面積下降幅度較大，庫存消化較好，截至5月末，全市商品房待售面積460萬平方米，比2015年末減少90萬平方米，其中，住宅待售面積290萬平方米，比2015年末減少45萬平方米。

（二）老舊危房排查整治情況。

2014年和2015年按照屬地管理的原則，各旗縣市區(qū)對各自轄區(qū)的老舊房屋進(jìn)行了安全排查，全市共排查老舊房屋2313棟、面積710萬平方米。共發(fā)現(xiàn)疑似存在安全隱患房屋109棟、面積29萬平方米。各地對發(fā)現(xiàn)疑似存在安全隱患房屋也都采取了相應(yīng)的整改措施。

科爾沁區(qū)已將存在安全隱患的61棟建筑物全部納入老舊小區(qū)改造項目當(dāng)中，目前正在維修改造。

霍林郭勒市對排查出存在問題的房屋進(jìn)一步細(xì)化，對有修繕價值的進(jìn)行維修加固繼續(xù)使用，對已沒有修繕價值的全部納入棚戶區(qū)改造范圍，拆除安置。

開魯縣有3棟住宅樓存在的問題較為嚴(yán)重，其中2棟已整改完成，安全隱患已排除；另外1棟現(xiàn)已將十幾戶住戶進(jìn)行安排，列為2016年棚戶區(qū)改造項目。

科左中旗未發(fā)現(xiàn)存在安全隱患的老樓危樓。

科左后旗發(fā)現(xiàn)17棟建筑物存在安全隱患，除1棟需停止使用外，其余16棟建筑物多數(shù)是外墻皮空鼓或女兒墻裂紋，需要維修加固處理。目前，正在抓緊進(jìn)行修繕。

奈曼旗發(fā)現(xiàn)2家直管公房和1棟辦公樓存在安全隱患。對存在安全隱患的2家直管公房已停止使用；存在安全隱患的黃花塔拉蘇木政府辦公樓已修繕完工。

扎魯特旗發(fā)現(xiàn)扎魯特旗原賓館存在安全隱患，現(xiàn)已停止使用。

庫倫旗發(fā)現(xiàn)3棟樓存在女兒墻裂縫、陽臺局部抹灰層脫落、房屋棚頂抹灰層脫落、外墻貼磚少量脫落等現(xiàn)象，沒有發(fā)現(xiàn)整體承重結(jié)構(gòu)裂縫或喪失使用功能的現(xiàn)象。已督促建筑物產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行修繕和整治。

開發(fā)區(qū)未發(fā)現(xiàn)老舊危樓。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)情況。

截至5月末，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)351家。其中，一級資質(zhì)企業(yè)1家，二級資質(zhì)企業(yè)7家、三級資質(zhì)企業(yè)24家，四級資質(zhì)企業(yè)251家、暫定資質(zhì)企業(yè)68家。

目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書過期問題嚴(yán)重。全市共有112家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)過期，其中市主城區(qū)77家、霍林郭勒9家、科左中旗3家、科左后旗6家、庫倫旗1家、奈曼旗16家。對于資質(zhì)過期的開發(fā)企業(yè)，各地房地產(chǎn)主管部門要進(jìn)行催辦，并逐一排查，結(jié)合實際進(jìn)行處理；如對有在建項目的企業(yè)，要幫助其盡快完成資質(zhì)延續(xù)工作；對無在建項目的企業(yè)，催辦無果后要及時公示，并將結(jié)果送達(dá)規(guī)劃、土地等主管部門。

二、全市城市棚戶區(qū)改造工作進(jìn)展情況

（一）城市棚戶區(qū)改造進(jìn)度。

2016年，我市城市棚戶區(qū)改造計劃12445套，其中承擔(dān)自治區(qū)下達(dá)城市棚戶區(qū)改造開工任務(wù)7961套，其中貨幣化安置任務(wù)3105套。截止6月20日，全市報備的41個城市棚戶區(qū)改造項目共計開工5306套，其中新建開工20套、貨幣補(bǔ)償3314套、政府購買存量房源1972套，開工率為66.65%。已開工量的貨幣化安置比例達(dá)到99.62%，已超額完成貨幣化安置任務(wù)。

各旗縣市區(qū)分別為，科爾沁區(qū)開工任務(wù)3691套，報備項目8個，已開工2584套，其中新建開工20套、貨幣補(bǔ)償2510套、政府購買存量房源54套，開工率為70%；開發(fā)區(qū)開工任務(wù)750套，報備項目1個，已開工449套，全部為政府購買存量房源，開工率為59.9%；霍林郭勒市開工任務(wù)422套，報備項目5個，已開工292套，全部為政府購買存量房源，開工率為69.2%；開魯縣開工任務(wù)638套，報備項目3個，已開工402套，全部為貨幣補(bǔ)償，開工率為63%；科左中旗開工任務(wù)1073套，報備項目7個，已開工581套，其中貨幣補(bǔ)償57套、政府購買存量房源524套，開工率為54.1%；科左后旗開工任務(wù)368套，報備項目1個，已開工344套，全部為貨幣補(bǔ)償，開工率為93.5%；庫倫旗開工任務(wù)136套，報備項目1個，已開工85套，全部為政府購買存量房源，開工率為62.5%；奈曼旗開工任務(wù)461套，報備項目9個，已 開工309套，其中貨幣補(bǔ)償1套、政府購買存量房源308套，開工率為67%；扎魯特旗開工任務(wù)422套，報備項目6個，已開工260套，全部為政府購買存量房源，開工率為61.6%。

（二）國開行政策性貸款到位情況。

2013-2015，通過“三統(tǒng)一”模式，我市共有105個棚改項目獲批國開行政策性貸款，承諾貸款額度81.46億元。其中，科左后旗由于自身原因，超過時限，國開行已將其獲得承諾貸款的13個項目，4.34億元額度作廢。因此我市實際能獲得貸款的棚改項目為92個，承諾貸款額度77.12億元。截至6月20日，承諾貸款中已到位金額41.4億元，占承諾貸款額度的53.68%。

各旗縣市區(qū)分別為，科爾沁區(qū)21個項目，承諾貸款額度40.54億元，已有10個項目到位19.86億元；開發(fā)區(qū)3個項目，承諾貸款額度3.425億元，已有1個項目到位0.86億元；霍林郭勒市7個項目，承諾貸款額度7.51億元，已有2個項目到位1.94億元；開魯縣16個項目，承諾貸款額度6.135億元，已有10個項目到位3.265億元；科左中旗20個項目，承諾貸款額度8.135億元，已有9個項目到位6.685億元；庫倫旗3個項目，承諾貸款額度0.95億元，已有1個項目到位0.52億元；奈曼旗9個項目，承諾貸款額度1.615億元，已有5個項目到位1.145億元；扎魯特旗13個項目，承諾貸款額度8.97億元，已有7個項目到位7.13億元。

（三）債券棚改專項建設(shè)基金到位情況。2016年，債券棚改專項建設(shè)基金已開展兩個批次，我市共有12個項目獲得94966萬元。其中，第一批次1個項目21200萬元，第二批次11個項目73766萬元。

各旗縣市區(qū)分別為，科爾沁區(qū)3個項目，47871萬元，分別為城東棚戶區(qū)2015期15800萬元、城東棚戶區(qū)2016期21200萬元、萬達(dá)廣場26801萬元；開發(fā)區(qū)1個項目，河西老區(qū)片區(qū)7239萬元；科左中旗西道爾吉花村片區(qū)等7個打捆項目，8656萬元；其他地區(qū)尚未獲得。近期，債券棚改專項建設(shè)基金第三批次申報工作即將開展，各旗縣市區(qū)要積極申報。

（四）2017年城市棚戶區(qū)改造計劃情況。

按照國家和自治區(qū)大力推進(jìn)棚戶區(qū)改造，到2020年基本完成棚改工作的總體要求，我市本著搶抓機(jī)遇、改善民生的原則，要求各旗縣市區(qū)認(rèn)真研究制定2017年改造計劃。經(jīng)過兩輪上報工作，最終確定我市2017年城市棚戶區(qū)改造計劃23458戶，并已將擬定實施的棚改項目清單逐級上報至國家住建部。

各旗縣市區(qū)分別為，科爾沁區(qū)計劃改造16875戶，開發(fā)區(qū)計劃改造480戶，霍林郭勒市計劃改造1567戶，開魯縣計劃改造629戶，科左中旗計劃改造659戶，科左后旗計劃改造727戶，庫倫旗計劃改造1262戶，奈曼旗計劃改造789戶，扎魯特旗計劃改造470戶。

三、保障性住房相關(guān)工作情況

（一）公共租賃住房建設(shè)情況。

2016年，自治區(qū)下達(dá)我市基本建成公共租賃住房任務(wù)1094套，現(xiàn)已全部達(dá)到基本建成。其中市本級160套、科區(qū)200套已竣工，開發(fā)區(qū)458套、科左中旗80套、扎魯特旗100套正在進(jìn)行室內(nèi)裝修，開魯縣96套已基本建成。

（二）廉租住房租賃補(bǔ)貼發(fā)放情況。

截至目前，全市已對城鎮(zhèn)低保、低收入家庭發(fā)放廉租住房租賃補(bǔ)貼3578戶、214.04萬元。其中市主城區(qū)完成1-5月份補(bǔ)貼發(fā)放，累計發(fā)放1635戶、累計發(fā)放金額93.02萬元。霍林郭勒市完成1-5月份補(bǔ)貼發(fā)放，累計發(fā)放171戶、27.63萬元；開魯縣完成1-4月份補(bǔ)貼發(fā)放，累計發(fā)放584戶、23.98萬元；科左后旗完成1-5月份補(bǔ)貼發(fā)放，累計發(fā)放317戶、27.36萬元；奈曼旗完成1-3月份補(bǔ)貼發(fā)放，累計發(fā)放546戶、31.11萬元；庫倫旗完成1-2月份補(bǔ)貼發(fā)放，累計發(fā)放325戶、10.94萬元?？谱笾衅?、扎魯特旗因核查低保，今年的租賃補(bǔ)貼沒有發(fā)放，待核實完補(bǔ)發(fā)。

四、工作中的亮點

1、霍林郭勒市把去庫存與棚改回遷安置緊密結(jié)合，由市政府組建了房地產(chǎn)超市既存量房源信息平臺，通過政府限定最高價格、居民自選政府結(jié)算的購買方式，實施棚改貨幣化安置，在去庫存的同時得到了被征拆居民的一致好評。

2、科左中旗在爭取政策性貸款方面非常積極，直接由旗政府利用貸款資金回購了2400套安置房，并利用貸款資金由 政府接盤4個遺留棚改項目，維護(hù)了被征收居民的利益。除此之外，選定鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)邊邊角角無開發(fā)價值的區(qū)域作為改造重點，利用貸款實施貨幣化安置，提升了鎮(zhèn)區(qū)品質(zhì)。

3、科爾沁區(qū)結(jié)合創(chuàng)城和高鐵建設(shè)，下大力氣推進(jìn)棚改進(jìn)度，提高貨幣化安置比例，并緊鑼密鼓的籌備58棟土樓、81片平房區(qū)綜合整治工作。與此同時，政策性貸款已爭取到位近20億元，債券專項建設(shè)基金已爭取到位10.5億元，有效緩解了棚改資金緊缺的問題。

4、霍林郭勒市、科左中旗已著手開展2017年城市棚戶區(qū)改造工作，為明年棚改工作的順利進(jìn)行奠定了堅實的基礎(chǔ)。

五、存在的問題

（一）房地產(chǎn)市場存在的問題。

1、個別地區(qū)庫存數(shù)據(jù)掌握不準(zhǔn)確。扎魯特旗存在每月上報的數(shù)據(jù)與當(dāng)?shù)貙嶋H情況出入較大，不能反映房地產(chǎn)市場的真實情況，影響了對房地產(chǎn)市場形勢的判斷。

2、商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。棚戶區(qū)改造安置住房市場回購所需的戶型主要以90平方米以下為主，市場上對90平方米以下的剛性需求也較大，而目前我市庫存中90平方米左右的房屋嚴(yán)重不足，供需矛盾突出。

3、房地產(chǎn)開發(fā)項目品質(zhì)不高。雖然各地品質(zhì)較好的房地產(chǎn)開發(fā)項目逐年增加，但數(shù)量相對仍然較少，大部分房地產(chǎn)項目規(guī)劃起點低，設(shè)計理念落后，施工質(zhì)量不高，市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)及綠化亮化指標(biāo)嚴(yán)重不足，一定程度上限制了 購房者的選擇。

4、庫倫旗存在挪用住房公積金廉租房建設(shè)基金問題。按照《住房公積金管理條例》第二十九條：住房公積金的增值收益應(yīng)當(dāng)用于建立住房公積金貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金、住房公積金管理中心的管理費用和建設(shè)城市廉租住房的補(bǔ)充資金。庫倫旗存在挪用這部分資金未投入到廉租房建設(shè)的問題。

（二）城市棚戶區(qū)改造工作存在的問題。

1、個別地區(qū)，對棚改最新政策研究不深、把握不準(zhǔn)甚至是尚不知曉，造成棚改相關(guān)工作滯后，爭取資金明顯不足。

2、經(jīng)審計部門查實，庫倫旗、扎魯特旗兩個地區(qū)將部分棚改政策性貸款挪作他用。

3、開發(fā)區(qū)棚改工作分管領(lǐng)導(dǎo)因其他公務(wù)繁忙，對棚改工作無暇過問，致使2016年征收工作至今尚未啟動。

六、下一步工作要求

1、庫存數(shù)據(jù)掌握不準(zhǔn)確的地區(qū)要認(rèn)真開展房地產(chǎn)庫存情況調(diào)查摸底，摸清底數(shù)，同時，各地區(qū)上報的數(shù)據(jù)必須經(jīng)過主要領(lǐng)導(dǎo)把關(guān)，保證數(shù)據(jù)的真實性、準(zhǔn)確性。

2、加大力度引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增加中小戶型、中低價位的商品住宅供應(yīng)。對增加小戶型和完善小區(qū)功能擬做出規(guī)劃調(diào)整的，在不增加容積率、不增加建筑密度、不影響綠地率的情況下，可根據(jù)實際和企業(yè)申請，按照有關(guān)規(guī)劃審批程序辦理，擴(kuò)大市場適銷對路產(chǎn)品供應(yīng)，增加有效供給，防止產(chǎn)生新的庫存。

3、提高住宅小區(qū)建設(shè)品質(zhì)。一是各旗縣市在小區(qū)規(guī)劃設(shè)計上，要高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)、高水平進(jìn)行住宅小區(qū)的規(guī)劃建設(shè)。二是加強(qiáng)質(zhì)量安全管理，各地要始終把質(zhì)量安全放在首位，開發(fā)企業(yè)要牢固樹立質(zhì)量安全觀念，把質(zhì)量安全同企業(yè)品牌建設(shè)結(jié)合起來，杜絕偷工減料，落實精細(xì)管理，抓住關(guān)鍵環(huán)節(jié)，加強(qiáng)質(zhì)量管理，多出精品樓盤。

4、庫倫旗要將挪用的住房公積金廉租房建設(shè)基金盡快返還，確保廉租房按時完工。

5、各旗縣市區(qū)要認(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)悟政策，務(wù)必做到從上到下所有相關(guān)工作人員熟練掌握政策，并結(jié)合實際工作，發(fā)揮作用。

6、庫倫旗、扎魯特旗兩地盡快落實整改，挪用的棚改貸款資金立刻歸還，并使用在棚改項目上。

7、開發(fā)區(qū)要合理安排領(lǐng)導(dǎo)工作，使棚改工作分管領(lǐng)導(dǎo)有時間和精力抓棚改工作進(jìn)度。

通報下發(fā)一周后，市政府督查室將組織相關(guān)單位對庫倫旗挪用住房公積金廉租房建設(shè)基金返還情況、庫倫旗和扎魯特旗挪用棚改貸款資金歸還情況、開發(fā)區(qū)2016年征收工作啟動情況進(jìn)行專項督查。

第五篇：2015年1月呼和浩特房地產(chǎn)數(shù)據(jù)報告

2015年1月呼和浩特房地產(chǎn)數(shù)據(jù)報告

目錄

第一部分： 2015年1月呼和浩特房地產(chǎn)市場概況 第二部分： 2015年1月呼和浩特四區(qū)區(qū)域成交分析 第三部分：2015年1月呼和浩特四區(qū)區(qū)域住宅成交面積分析 第四部分：2015年1月呼和浩特商品房成交排行 第五部分：2015年1月呼和浩特新房開盤、鉅惠 第六部分：2015年1月呼和浩特項目活動盤點 第七部分：2015年1月呼和浩特大事件（附解析）第八部分：2015年1月呼和浩特高逼格營銷（附案例）第九部分：呼和浩特樓市預(yù)測（整理版）

第一部分： 2015年1月呼和浩特房地產(chǎn)市場概況

一、2015年1月全國新建商品房成交分析

——呼和浩特環(huán)比跌幅居前十

根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對100個城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2015年1月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10564元/平方米，環(huán)比在經(jīng)歷連續(xù)8個月下跌后，本月止跌，微漲0.21%。從漲跌城市個數(shù)看，44個城市環(huán)比上漲，56個城市環(huán)比下跌。與上月相比，本月價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量增加14個，其中漲幅在1%以上的城市有9個，較上月增加6個；

2015年1月，住宅價格環(huán)比下跌的城市個數(shù)為56個，較上月減少14個。跌幅居前十位的城市依次是：株洲、桂林、寶雞、呼和浩特、濰坊、溫州、江門、東莞、張家港、貴陽。其中，株洲、桂林、寶雞跌幅在2%以上；呼和浩特、濰坊、溫州、江門跌幅在1.5%-2%之間；東莞、張家港、貴陽跌幅在1.25%-1.5%之間。其他環(huán)比下跌的46個城市中，大連、金華等6個城市跌幅在1%-1.25%（含1%）之間；惠州、青島等15個城市跌幅在0.5%-1%之間（含0.5%）；紹興、南昌等25個城市跌幅在0.5%以內(nèi)。

二、2015年1月呼和浩特網(wǎng)簽新建商品房成交分析

0471房產(chǎn)網(wǎng)地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，呼和浩特市2015年1月新建商品房成交套2259套、成交總面積24.45萬平方米、成交均價6090元/平方米；其中住宅成交2132套，成交總面積為22.74萬平米，成交均價為4985元/平方米，成交總價104903萬元；商業(yè)用房成交124套，成交總面積1.5萬平方米，成交均價為18323元/平方米，成交總價28759萬元；辦公用房成交3套，成交總面積2070平方米，成交均價為8936元/平方米，成交總價1689.8萬元；

1月首府樓市成交量有了大幅上升，環(huán)比上月上漲35.6%，與2014年同期相比新建商品房成交量上漲184%。在為期13個月的商品房成交量上，居于榜首。

經(jīng)過2014年一系列的樓市政策發(fā)酵，2015年首府樓市迎來開門紅，在整體面臨去庫存的壓力下，源源不斷的購買力們也為年初的樓市贏來滿堂彩。

三、2015年1月呼和浩特商品房供銷分析

據(jù)呼和浩特房管局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1月共有5個項目獲得預(yù)售證，取得預(yù)售證的項目有：玉泉區(qū)的聞都世界城、賽罕區(qū)的天野佳園、賽罕區(qū)的金信公寓、賽罕區(qū)的麥迪遜花園、回民區(qū)的萬博華景。

如上圖所示：在新的一年，1月份首府共發(fā)布房源13252套，成交2259套，整體的吸納率為17%。相比較于12月份，有小幅度下降（12月份吸納率18%）。

1月份整體吸納率的下降表明，市場的消化程度并沒有過多提高。但是相比于12月份，兩個基數(shù)都有上升，也從側(cè)面說明更多的、不同類別的購房需求釋放出來，推動各種總價檔位房源成交。同時，過年小高潮一定程度上推高了1月份的整體銷量。

四、2015年1月呼和浩特土地市場分析

內(nèi)蒙古土地調(diào)查規(guī)劃院發(fā)布消息稱，去年第四季度，呼市地價動態(tài)監(jiān)測面積仍保持為210.01平方公里，共布設(shè)標(biāo)準(zhǔn)宗地201個，地價增幅回落，每平方米3152元。

內(nèi)蒙古土地調(diào)查規(guī)劃院相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，呼市房地產(chǎn)市場受國內(nèi)整體房地產(chǎn)市場下行壓力的影響，眾多潛在的購房者在房地產(chǎn)市場交易中持觀望的態(tài)度，造成呼市商品房空置率有一定程度的上升，進(jìn)而影響到土地市場，后期房地產(chǎn)走勢仍需觀察，呼市土地價格水平有可能在2015年迎來拐點。

五、2015年1月呼和浩特新建商品房成交價格分析

相比于網(wǎng)簽商品房成交均價6090元/平方米，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對100個城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，呼和浩特一月份商品房成交均價為6759元/平方米。

如上圖所示，樣本平均價格同比下降，而在網(wǎng)簽數(shù)據(jù)中，成交均價同比處于上升狀態(tài)。在實際分析中，由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)稍顯滯后，樣本平均價格更接近世紀(jì)成交數(shù)據(jù)。

如下圖所示：在一月份的數(shù)據(jù)成交中，呼和浩特均價（墨藍(lán)色線）低于全國平均水平（藍(lán)色線）。鄂爾多斯（綠色線）和包頭（紅色線）房價分別處于8000+和5000+兩個價格檔。

第二部分：2015年1月呼和浩特區(qū)域成交分析

一、1月份四區(qū)域成交分析

從呼和浩特四大區(qū)域的區(qū)域成交量來看，1月賽罕區(qū)依舊保持著一枝獨秀的樓市主流地位，整個1月賽罕區(qū)總計成交1622套，成交總面積175920平米。

其他三個區(qū)域中，新城區(qū)總計成交176套，成交總面積228463平米；玉泉區(qū)成交231套，成交總面積244470平米；回民區(qū)成交230套，成交總面積21317平米。從成交量來看，賽罕區(qū)1月成交量超過其他三區(qū)成交量的總和，繼續(xù)保持著一貫的首府地產(chǎn)熱點區(qū)域的地位。

如上圖所示：賽罕區(qū)在成交套數(shù)、成交面積上遙遙領(lǐng)先，但是在成交均價和成交總價上，優(yōu)勢就稍顯遜色。

如下圖所示：回民區(qū)、賽罕區(qū)在一月份網(wǎng)簽成交中，均有上升跡象，賽罕區(qū)增長更是明顯。與此形成反差的是新城區(qū)、玉泉區(qū)，在成交套數(shù)上均有下降趨勢。也由此可見，賽罕區(qū)作為四區(qū)之首，依舊成為不少購房者的首選。

第三部分：2015年1月呼和浩特四區(qū)域住宅成交分析

如上圖所示，1月份住宅成交面積中，90

平方米以下的成交659套，占總成交的31%；90—110平方米的面積戶型占據(jù)總成交32%，成交693套；110—130平方米的住宅成交360套，占總成交的17%；130平方米以上的住宅共成交420套，占據(jù)總成交的20%。

從成交面積檔位來看，建筑面積在110平方米以下的房產(chǎn)類型依然是房產(chǎn)成交占比最大的房產(chǎn)類型。筆者認(rèn)為，目前購房者相對以前而言，絕大多數(shù)以自住性購房需求為主，并且更傾向于采取“一步到位”式的置業(yè)方式，但同時也會兼顧到本身的購買能力。而建筑面積在130平方米以上的房產(chǎn)類型屬于大戶型，比較契合目前改善性消費者的購買需求和購買能力，所以占據(jù)購房市場面積的一大部分。第四部分：2015年1月呼和浩特商品房成交排行

如上圖所示：金橋景觀花園錦繡嘉苑以501套的成交奪得銷售冠軍，永泰城匯景、華淵春曉緊追其后。在此表中，不難發(fā)現(xiàn)，賽罕區(qū)的六盤緊緊引領(lǐng)商品房成交排行榜，李嘉誠的地段理論顯現(xiàn)的淋漓盡致。

在商業(yè)地產(chǎn)方面，1月海亮廣場以總成交面積2559平方米奪得了商業(yè)網(wǎng)簽成交面積排行榜的冠軍。旺第嘉華以1911平方米的成交量位于第二名，第三名的大盛魁文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園和第二名差距較大。

第五部分：2015年1月呼和浩特新房開盤、鉅惠項目盤點

2015年1月，綠地騰飛大廈（如意區(qū)）、華福家苑（金橋）、賽罕區(qū)秋實璟峯匯、鵬欣金游城、金盛財智廣場、富寓共6項目參與開盤。賽罕區(qū)開盤項目占據(jù)主力，項目充分考慮年底人們購房心理，迎合消費心態(tài)，迎接2015年的開門紅。

2015年1月呼市樓市將有34個項目推出優(yōu)惠，部分鉅惠大盤6個，新城區(qū)6個項目，賽罕區(qū)3個項目，玉泉區(qū)3個項目，回民區(qū)6個項目，如意區(qū)4個項目，金橋區(qū)2個項目，金川區(qū)3個項目。

為回饋首府市民，各個售樓部也是蠻拼的。特價房、一次性優(yōu)惠、老帶新、購房補(bǔ)貼等等，為市民買房提供了優(yōu)惠。第六部分：2015年1月呼和浩特項目活動盤點

2015年的第一月，呼和浩特樓市呈現(xiàn)一片的熱鬧中，20場的活動不僅給新年添了很多活力，也為樓市注入一劑新鮮的血液。

一、緊跟時尚與大事件相聯(lián)系

2014年火了一大票的演員榜，一定少不了奔跑吧兄弟。恒大華府的呼市跑男不僅讓首府市民親身體驗了跑男精神，還讓自己吸引了一大批忠實粉絲。

年關(guān)即至，什么話題最搶手，莫過于回家，為了圓外出游子回家夢，永泰城、恒大雅苑均推出和回家有關(guān)的話題。這一舉動不僅吸引不少網(wǎng)友積極參加，擴(kuò)大企業(yè)知名度，用公益的形式做企業(yè)宣傳保證了商業(yè)活動的純潔性。

二、暖場為主

恒大系列作為每周活動的主力軍，在過去的一個月中，還是以項目暖場為主，沒有過大的舉動。

三、開盤活動少

鵬欣金游城、綠地兩個項目，前者開盤，后者綠地企業(yè)服務(wù)平臺榮耀發(fā)布，算是一月份活動的重頭戲了。國際青年社區(qū)“2015年草原雄風(fēng)世界功夫爭霸賽”新聞發(fā)布會，也為售樓部集聚了許多人氣。

四、DIY盛行

DIY成為各個售樓部的鐘愛，這個時代不僅需要存在感，強(qiáng)烈的參與感也促使不少售樓中心用DIY詮釋自己動手豐衣足食的理論。在一月份中，共三場DIY活動，均由呼市恒大集團(tuán)舉辦。

五、年貨

伴著陽歷新年的喜氣，呼和浩特樓市也迎來了新的氣息。年貨的置辦以及新年的慶祝自然也不在少數(shù)，恒大系列緊緊抓住這個節(jié)點舉辦了多場年貨置辦活動。

第七部分：2015年1月呼和浩特大事件（附解析）

一、放松公積金提取

1月28日，住建部、財政部、央行通知：

①職工連續(xù)足額繳存滿三月，本人及配偶在繳存城市無自有住房且租房的，可提取雙方住房公積金支付房租；

②租住公租房，可按照實際房租支出全額提?。?/p>

③租住商品房，各地根據(jù)當(dāng)?shù)刈饨鹚胶妥》棵娣e確定提取額度。

0471觀點：公積金使用政策再度放寬，緩解備受爭議的“使用難”問題，將有效刺激買房、租房等需求入市，與2014年下半年啟動的“救市”程序步調(diào)一致。從長遠(yuǎn)來看，放寬提取住房公積金支付房租條件不僅對租賃市場形成利好，對樓市也有較大影響。一方面，利用公積金可以減少租賃者負(fù)擔(dān)，使其緩沖過度到買房階段。另一方面，租賃市場的發(fā)展將有助于商品房、二手房的“從售轉(zhuǎn)租”，在去化受阻情況下，對樓市消化庫存起到正面作用。

二、新型城市化名單

國家發(fā)改委等11部委近日印發(fā)國家新型城鎮(zhèn)化綜合試點方案，公布國家級城鎮(zhèn)化試點名單，全國共有64個省、市、縣、鎮(zhèn)成為首批國家級試點。扎蘭屯市被確定為國家級新型城鎮(zhèn)綜合試點市，成為內(nèi)蒙古唯一的國家新型城鎮(zhèn)化綜合試點市。

0471觀點：推進(jìn)城鎮(zhèn)化，核心是人的城鎮(zhèn)化，既包括生活地域的城鎮(zhèn)化，也包括身份和權(quán)利的城鎮(zhèn)化。目前，我區(qū)有400多萬處于“半市民化”狀態(tài)的農(nóng)民工，難以真正融入到城鎮(zhèn)生活中。讓農(nóng)牧業(yè)轉(zhuǎn)移人口在城鎮(zhèn)落得下、穩(wěn)得住、過得好，就要解決好這些人的落戶問題，解決好城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)常住人口全覆蓋的問題。

三、動車運行

2015年1月8日6時20分，D6751次列車緩緩駛出呼和浩特東站，內(nèi)蒙古自治區(qū)首趟動車組正式投入運營。至此，中國成立最早的少數(shù)民族自治區(qū)正式邁入動車時代。

0471觀點：動車的開行不僅悄然改變著草原人民的出行方式，加速了地域之間的文化交流，更重要的是刺激著內(nèi)蒙古地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會的加速發(fā)展。進(jìn)一步織密了呼包集間的鐵路快速交通網(wǎng)絡(luò)。3座城市不僅地域相連，在經(jīng)濟(jì)上也有很強(qiáng)的互補(bǔ)性。動車如同一條銀線穿起這3顆草原明珠，沿著古老的黃河故道，描繪出一條經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶，促進(jìn)沿線城鎮(zhèn)化發(fā)展和城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程。

四、公務(wù)員提工資，養(yǎng)老金廢除

2014年10月1日起，對機(jī)關(guān)事業(yè)單位工作人員養(yǎng)老保險制度進(jìn)行改革，養(yǎng)老金雙軌制正式廢除，公務(wù)員須繳納月工資的8%，基本養(yǎng)老保險費由單位和個人共同負(fù)擔(dān)。

0471觀點：漲工資的名義當(dāng)然并非是為了讓大家參加社保，而是提高工作津貼和生活補(bǔ)貼。由于基本工資實行全國統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，而養(yǎng)老保險個人繳費因各地工資水平的不同存在差異，對工資收入水平較高地區(qū)的部分人員，此次增加的工資可能不足以完全彌補(bǔ)個人繳費，當(dāng)期收入還會有所下降。

五、油價下降

1月13日起，將汽油，石腦油，溶劑油和潤滑油的消費稅從現(xiàn)行的1.4元/升提高至1.52元/升，將柴油、航空煤油和燃料油(2979, 0.00, 0.00%)的消費稅由現(xiàn)行的1.1元/升提高至1.2元/升，航空煤油繼續(xù)暫緩征收

0471觀點：現(xiàn)在就寄希望于稅收的杠桿作用調(diào)節(jié)生產(chǎn)者和消費者的行為，因為對生產(chǎn)者消費者行為的影響，還是通過成本去影響，如果成本提升，那他下面的行為就會做出相應(yīng)改變，當(dāng)然這個是一件痛苦的事情，但是面對這種公共風(fēng)險，我們還是不得不去忍受這種痛苦。

六、上學(xué)劃片區(qū)

1月4日，2015～2016學(xué)呼市市區(qū)中學(xué)招生計劃正式下達(dá)，其中普通中學(xué)招生計劃為指令性計劃，中等職業(yè)學(xué)校、民辦學(xué)校招生計劃為指導(dǎo)性計劃。0471觀點：一個由教育引發(fā)的買房難題又要開始折磨好多家庭，有人套用魯迅先生的名句這樣打趣，“中國有兩種房子，一種是住的房子，另一種是學(xué)區(qū)房。”跟帖人則更得瑟地表示，“我家有兩套房，一套是學(xué)區(qū)房，另一套還是學(xué)區(qū)房”?？纯蜁囊恍Φ耐瑫r，卻不得不承認(rèn)學(xué)區(qū)房這個“香餑餑”的炙手可熱。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，各地房價出現(xiàn)環(huán)比下降態(tài)勢，而一些地方的學(xué)區(qū)房卻成為“房堅強(qiáng)”，逆勢上漲，甚至供不應(yīng)求，從炒房變成炒“期權(quán)”。

七、政府報告

呼和浩特要做這幾件大事情———確?？焖俾?月底全線通車、完成300個老舊小區(qū)改造任務(wù)、實現(xiàn)生活垃圾無害化處理、新建中小學(xué)、幼兒園20個、新農(nóng)合人均籌資標(biāo)準(zhǔn)提高到504元、地鐵1、2號線具備開工條件、“十個全覆蓋”再涉及338個村、互通多條城鄉(xiāng)道路、實施億元項目67項、落實結(jié)構(gòu)性減稅政策、發(fā)展“三級”物流體系、力爭實現(xiàn)5A級景區(qū)零的突破。

0471觀點：事實上,每年“兩會”的《政府工作報告》中關(guān)于房地產(chǎn)的內(nèi)容都備受關(guān)注,而有關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示,今年的政府工作報告涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域的不多,不過從里面仍然可以發(fā)現(xiàn)不少價值點,給行業(yè)發(fā)展指明方向。

八、明年地鐵全面開建

呼和浩特市市長秦義表示，地鐵全面建設(shè)將在明年，初步計劃開通兩條線路，總長度近60公里；按照規(guī)劃，1、2號線一期工程2018年通車。0471觀點：地鐵在房地產(chǎn)開發(fā)中像一支“點金棒”，所過之處物業(yè)應(yīng)聲而漲。盡管呼市地鐵還未修建，不過沿線的樓盤都飼到未來的發(fā)展?jié)摿?，房價也將是一漲再漲。

九、回購商品房

1月24日，福州市下發(fā)《關(guān)于福州市統(tǒng)購商品房和安置房、回購安置協(xié)議指導(dǎo)意見（試行）》，此前1月6日，住建部出臺《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場指導(dǎo)意見》，鼓勵開發(fā)商售轉(zhuǎn)租、地方回購商品房，事實上，在今年住建部表態(tài)前，多地已經(jīng)試點回購商品房充當(dāng)保障房，包括四川省、安徽省、江蘇省、遼寧省、內(nèi)蒙古自治區(qū)、貴州省等。1月20日，住建部部長陳政高表態(tài)，房地產(chǎn)庫存高企的三、四線城市，再蓋新樓進(jìn)行整體安置已沒必要。

0471觀點：政府回購商品房充當(dāng)保障房。這是消化庫存、保障民生之舉，本質(zhì)上是政府繼土地市場后在開發(fā)市場入市托市，充當(dāng)房地產(chǎn)市場的風(fēng)向標(biāo)。

有兩大要點值得關(guān)注。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變盈利模式，從開發(fā)出售轉(zhuǎn)向租售并舉，住建部政策明確“支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有房源向社會出租，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改變經(jīng)營方式，從單一的開發(fā)銷售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變”，這不僅意味著盈利模式的轉(zhuǎn)變，也是盈利水平的長期下降。

第九部分：2015年1月呼和浩特高逼格營銷（附案例）

好的主題廣告語，能創(chuàng)造一條廣告80%的利潤！奧格威說，“每一則廣告都是對產(chǎn)品品牌形象的長程投資”。廣告及廣告語通過語言藝術(shù)手段，深刻細(xì)膩地為消費者“描繪”出了產(chǎn)品的品牌形象。廣告語是一則廣告的核心組成部分，縱覽呼市樓市一月份的廣告投放，共有以下特點。

一、持續(xù)價格戰(zhàn)

買房的核心首先就是資金的考慮，眾多房企深諳市民消費心理。在過去一個月里，20家投放廣告的房企，共有8家房企在廣告宣傳上運用價格戰(zhàn)術(shù)。宣傳中著重運用起價，價格控制在5000—6000之間，低于市場平均價格。金隅麗港城的宣傳語“一樣的80后，不一樣的八十平”，在差異化競爭中，一方面定位了自己的主力客群，另一方面也詮釋了自己的戶型優(yōu)勢。

二、優(yōu)惠送不停—裝修、游玩

買房送優(yōu)惠，一直是開發(fā)商吸引顧客的辦法。一月份的廣告宣傳主要體現(xiàn)在送裝修上，共有5家房企在廣告宣傳中提到這方面的因素。最讓人熱血沸騰的饋送莫過于恒奧鳳凰城，打出“買一層送一層”的廣告語。

三、學(xué)區(qū)房

都說孩子的錢和女人的錢是最好賺的，家庭為了孩子到處租房子的現(xiàn)象并不在少數(shù)。開發(fā)商也抓住這一賣點，在學(xué)區(qū)旁有一套房子，就是新時代有錢任性的表現(xiàn)。一月份房企廣告宣傳中，打著學(xué)區(qū)房的字眼賣房的有5家，在廣告語中學(xué)區(qū)、陪讀等字眼出現(xiàn)的頻率較高。尚東國際的陪讀首選社區(qū)、永泰城的錫林南路小學(xué)區(qū)名宅，恒大明都的臻品湖景學(xué)區(qū)房不僅體現(xiàn)學(xué)區(qū)還有高大上的生活氣息。

四、地段優(yōu)勢

李嘉誠投資名言：決定房地產(chǎn)價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。他獨到的眼光和精明的開發(fā)策略使其旗下的產(chǎn)業(yè)“蒸蒸日上”勢不可擋。無論你的自住還是投資，買房當(dāng)然更要看地段。好地段的樓盤，經(jīng)濟(jì)配套和交通配套都比較完善，生活當(dāng)然方便。在一月份營銷中，主打地段的有7家，嘉茂旁、新天地、中山路都成為熱詞。金隅環(huán)球中心更是打出“如意區(qū)政府旁”，來吸引市民。

五、在售戶型、銷售奇跡

直接將在售戶型打在廣告上，購房者在第一時間就看到在售房源。一月份主打在售面積的樓盤有9個，榮盛楠湖酈舍的78㎡通透二居、115㎡全明三居清晰明了介紹所售房源的面積及戶型?；鸨趴ā?48套月銷售、1.5億銷售額、冠領(lǐng)青城等字眼，也印證了那句“打鐵還需自身硬”，對外彰顯了自己的實力。

六、首付低、收益快、買房租房大比拼

買房還是租房，這種似乎有錢就能解決的事兒，在一大部分人這里，還是成為了一場無法避免的尷尬。開發(fā)商打著租房更劃算的牌子，來吸引購房者，抓住人們對物品的擁有感，并打出收益快、首付低等字眼。對于購房主力軍，80、90后本身沒有過多存款，依靠父母買房的也是有的，所以購房人群也包括中年群體。低首付，吸引不少有意向購房者買房。

七、安全、五證齊全

買房子圖的也就是安心，五證齊全的樓盤在市場上有絕對的競爭力。盛世名筑在做廣告的時候五證齊全也成為一個賣點；澤信·加州華府的“國家康居示范工程”，力保房屋安全。

八、全民營銷、特權(quán)

國際青年社區(qū)的售樓部火了，為什么，全民營銷的理念深諳民心。微信圈助力贏大獎，極大鼓勵了市民的參與性。而根據(jù)傳播理論，人際傳播是最為豐富和快速的一種方式，在較短的時間內(nèi)，一個信息通過朋友圈的傳播，所達(dá)到的效果是很可觀的。

這年頭除了有錢任性外，有特權(quán)也是很任性的?；孛駞^(qū)萬達(dá)廣場“僅50席、限騰訊會員專享”，直接鎖定客群，普通QQ直接淪為屌絲，買房就是需要格調(diào)。

九、生活PK活著

恒大系列本著其獨特的湖景園林，管家式的服務(wù)，讓人感受到家的溫暖，享受的是高端服務(wù)。在符號化的社會里，一切東西都是有象征意義的。根據(jù)馬斯洛的需求理論，在滿足了基本的的生理需求、房子的出現(xiàn)說白了是馬斯洛需求層次理論的最基本需求——生理需要、安全需要。隨著生產(chǎn)力的不斷提高社會的不斷進(jìn)步，人類對房子的需求開始逐級的提高，由生理、安全需求，演變?yōu)榍楦?、歸屬、尊重的需要。

用感性的文字和圖片或者視頻來喚起消費者心靈的歸屬感，變相的將小區(qū)的文化的氛圍和生活氛圍出售說白了是滿足了消費者，情感歸屬的需要。通過近似于夸張的宣傳物料宣傳小區(qū)的“尊貴、身份”等這樣既滿足了消費者的尊重需要，又滿足了消費者的情感、歸屬需要。

類似于上述的廣告充斥著整個房地產(chǎn)市場，難道房地產(chǎn)僅僅滿足了消費者的四個需要就萬事大吉了嗎？答案是否定的，隨著社會的進(jìn)步人們的認(rèn)識水平的不斷提升，對房子這一特殊商品的需求，由原來僅僅滿足以上四個需求，而演變?yōu)闈M足第五個需求——自我實現(xiàn)的需求。如果真正完全滿足消費者的自我實現(xiàn)需求，由他們在市場上占主導(dǎo)地位，這顯然不現(xiàn)實。

因而滿足消費者的第五個需求，可以用項目案名的征集，小區(qū)景觀由業(yè)主命名，在項目建設(shè)中成立業(yè)主監(jiān)督隊，讓業(yè)主參與到項目之中來滿足其自我實現(xiàn)的需要。

以上滿足的消費者自我實現(xiàn)需要的營銷手段，均是象征意義大于實際意義，不過以此作為噱頭引爆市場所帶來的效果還是很具有震撼力的。

第十部分：呼和浩特樓市預(yù)測（整理版）

政府方面，李克強(qiáng)總理首次就房地產(chǎn)市場表態(tài)，積極肯定了行業(yè)中長期發(fā)展的重要性，市場信心有所增強(qiáng)；成交方面，在“微刺激”手段的推動下，主要城市需求平穩(wěn)釋放；供應(yīng)方面，因春節(jié)臨近主要城市推盤量有所減少；企業(yè)策略方面，企業(yè)年初的業(yè)績壓力較為緩和，部分樓盤優(yōu)惠力度減弱。

受需求釋放、供應(yīng)減少影響，短期內(nèi)主要城市庫存壓力稍有緩解。展望未來，政策環(huán)境和貨幣環(huán)境趨于寬松，市場信心增強(qiáng)，樓市將進(jìn)一步回暖，價格平穩(wěn)回升。從不同城市來看，一線城市和部分二線城市在利好政策疊加作用下價格趨于企穩(wěn)；但多數(shù)三四線城市短期需求飽和，過剩風(fēng)險突出，去化壓力較大，未來房價仍存下行壓力。