第一篇：商城柜臺(tái)租賃合同糾紛 承租人成功案例

本案為租賃合同糾紛，程芝律師代理的是被告（反訴原告）一方。在程律師及委托人的共同努力下，爭(zhēng)取到了二十多萬(wàn)的賠償款！

北京市海淀區(qū)人民法院

民事判決書(shū)

(2012)海民初字第4 7 6 8號(hào)

原告（反訴被告）北京某商業(yè)管理有限公司，住所地北京市海淀區(qū)X大街X號(hào)X層，注冊(cè)號(hào)：略。

法定代表人王某，總經(jīng)理。

委托代理人劉某，男，中國(guó)X大學(xué)助理研究員，住中國(guó)X大學(xué)宿舍。

被告（反訴原告）徐某，男，196X年X月X日出生，漢族，自由職業(yè)者，戶(hù)籍地江西省X市X鎮(zhèn)X橋組X號(hào)，住北京市朝陽(yáng)區(qū)X城X號(hào)院X號(hào)樓X室，身份證號(hào)：略。

委托代理人程芝，北京市國(guó)漢律師事務(wù)所律師。聯(lián)系電話(huà)：159 1059 2307。

原告（反訴被告）北京某商業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)某公司）與被告（反訴原告）徐某租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法由本院代理審判員舒怡獨(dú)任審判，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。本案原告（反訴被告）某公司委托代理人劉某、被告（反訴原告）徐某及其委托代理人程芝到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告（反訴被告）某公司訴稱(chēng)，2 01 1年4月我公司與徐某簽訂租賃合同，承租我公司經(jīng)營(yíng)的北京中關(guān)村某6層某某商城柜臺(tái)，合同期限一年，有效期自2 01 1年5月1日起至2 01 2年4月3 0日止，租金支付方式為半年一付、先支付上半年租金，下半年租金至半年租期到期前3 0天支付。租賃協(xié)議簽訂后，徐某支付了上半年租金，2 01 1年10月31日上半年期限到期后，徐某未按照合同約定交納下半年租金，無(wú)理由拒交租金經(jīng)我公司多次催告后仍拒絕交納。我公司于201 1年1 0月1 0日發(fā)出通知，要求其于2 01 1年1 0月31日撤場(chǎng)，其仍不按規(guī)定時(shí)間撤場(chǎng)，并圍堵市場(chǎng)，擾亂市場(chǎng)秩序?qū)е挛夜井a(chǎn)生損失。故訴至法院請(qǐng)求判令：

1、解除雙方簽訂的租賃合同；

2、徐某支付我公司損失65 302.27元（包括

1、市場(chǎng)租金損失59 721.7，計(jì)算方法為我公司某市場(chǎng)一個(gè)月正常經(jīng)營(yíng)應(yīng)收租金為450 077.67元，由于徐某、裴某、王某三家超租期外經(jīng)營(yíng)，擾亂市場(chǎng)導(dǎo)致我公司1 0月份沒(méi)有收到租金，故該損失應(yīng)由三家分擔(dān)，分擔(dān)損失的數(shù)額以三個(gè)人租賃柜臺(tái)的租金比例計(jì)算；

2、看管貨物損失3 0 0元，徐某、裴某、王某拒絕撤場(chǎng)的貨物放到公司庫(kù)房?jī)?nèi)，我公司每月花3 000元請(qǐng)一人看貨，上述三人超期經(jīng)營(yíng)9天，每人應(yīng)承擔(dān)看貨損失3 00元；

3、電費(fèi)損失749.34元，計(jì)算方法為我公司正常經(jīng)營(yíng)下每1 7天支出電費(fèi)32 0 0元，故在超期經(jīng)營(yíng)的9天中，我公司共損失電費(fèi)1694.1元，該損失應(yīng)由徐某、裴某、王某三家分擔(dān)，分擔(dān)損失的數(shù)額以三個(gè)人租賃柜臺(tái)的租金比例計(jì)算；

4、人員工資損失4531.23元，計(jì)算方法為我公司正常經(jīng)營(yíng)下每1 7天支出人員工資1 9 3 51元，故在超期經(jīng)營(yíng)的9天中，我公司共損失人員工資10 244.6元，該損失應(yīng)由徐某、裴某、王某三家分擔(dān)，分擔(dān)損失的數(shù)額以三個(gè)人租賃柜臺(tái)的租金比例計(jì)算）。

被告（反訴原告）徐某辯稱(chēng)，我不同意某公司的訴訟請(qǐng)求。首先，我不存在不交租金的違約行為。我與某公司簽訂了租賃協(xié)議，租期自2 01 1年5月1日起至2 01 2年4月3 0日止。合同約定，如果我不按時(shí)交納租金，某公司可自貨款中扣除。合同簽訂后，我交納了保證金，裝修店鋪，正常經(jīng)營(yíng)，2 01 1年9月，由于某公司決定調(diào)整市場(chǎng)方案．不再經(jīng)營(yíng)服裝改作電子產(chǎn)品，便要求我們經(jīng)營(yíng)服裝百貨的商鋪撤攤，大部分的商鋪跟某公司協(xié)商后，拿到一定的錢(qián)后撤離。但我、裴某與王某三家沒(méi)有達(dá)成協(xié)議，不同意撤攤。我的上半年租金已經(jīng)支付至2 011年1 0月31日，雙方租賃合同僅約定簽合同是一次性交付租金6個(gè)月，對(duì)于下半年租金何時(shí)交納沒(méi)有約定，僅約定合同到期終止前應(yīng)當(dāng)付齊租金。我不存在違約行為。其次，雙方的租賃合同已經(jīng)因某公司的撤場(chǎng)行為事實(shí)解除。由于租期未滿(mǎn)，我直至2 011年11月8日晚仍然在正常經(jīng)營(yíng)，第二天早上發(fā)現(xiàn)我裝修的店鋪已經(jīng)被人全部拆除，柜臺(tái)被拆、存放的貨物、模特等其他物件已經(jīng)被某公司在未經(jīng)我同意且未清點(diǎn)的情況下全部收走。某公司單方面撤場(chǎng)的行為導(dǎo)致租賃合同已經(jīng)無(wú)法實(shí)際履行，我同意解除租賃合同。第三，某公司所謂的損失沒(méi)有事實(shí)的依據(jù)，租金損失是某公司為了調(diào)整經(jīng)營(yíng)方向自行將原租戶(hù)清走的行為造成的，與我無(wú)關(guān)；某公司強(qiáng)行收走我的貨物造成我無(wú)法經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)賠償我的損失，而不能向我要求貨物看管的損失；某公司的電費(fèi)損失與我沒(méi)有關(guān)系，經(jīng)營(yíng)的每家商鋪都是自己打卡單獨(dú)充值，我是用我自己買(mǎi)的電進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，某公司的電費(fèi)屬于該公司自己的經(jīng)營(yíng)成本；人員工錢(qián)也屬于某公司自己的運(yùn)營(yíng)成本，與我無(wú)關(guān)。我同意支付2 011年1 1月1日至1 1月8日期間的租金3066.64元（按照合同約定的租金計(jì)算）。現(xiàn)在我的貨物已經(jīng)完全被某公司胡亂堆放、毀損。故我提出反訴其要求：

1、某公司賠償我被強(qiáng)行撤場(chǎng)產(chǎn)生的損失242 626.66元（包括：裝修損失85000元，貨物損失151766.66元，衣架2900元，模特?fù)p失2120元，滅火器等損失840元）；

2、某公司返還保證金1萬(wàn)元；

3、反訴費(fèi)由某公司承擔(dān)。2011年1 1月1日至1 1月8日期間的租金3066.64元可自上述金額中扣除。

反訴被告某公司，我公司不同意徐某的反訴請(qǐng)求。徐某所說(shuō)的損失跟我公司沒(méi)有關(guān)系，裝修不是我公司動(dòng)手拆的，貨物我公司雖然沒(méi)有作清點(diǎn)但是全部都收走堆放了，他要的話(huà)把庫(kù)管費(fèi)交齊自己去挑，衣架、滅火器什么的我公司不知道有沒(méi)有，貨物損失肯定不值徐某主張的這么多錢(qián)。是徐某不交租金違約在先，我們不予退還保證金，貨物損失也應(yīng)些由徐某自己承擔(dān)。

經(jīng)審理查明：2 011年4月3日，某公司（甲方）與徐某（乙方）簽訂租賃經(jīng)營(yíng)合同書(shū)。雙方約定：1.1甲方提供營(yíng)業(yè)場(chǎng)地即統(tǒng)一的管理監(jiān)督，乙方提供商品及專(zhuān)柜必要的裝修裝飾，乙方租賃經(jīng)營(yíng)；1.2甲方負(fù)責(zé)提供位于中關(guān)村某六層某A106號(hào)38.9平房米的面積作為租賃的營(yíng)業(yè)場(chǎng)地；1.3租賃柜臺(tái)經(jīng)營(yíng)范圍限于某品牌男裝；1.4乙方租賃專(zhuān)柜在本合同簽訂時(shí)須向甲方交納6個(gè)月租金，共計(jì)69 000元；1.6乙方須于租金到期三十天向甲方交納下次租金。1.7若乙方超過(guò)繳納租金期，甲方有權(quán)從乙方銷(xiāo)售貨款中扣除甲方應(yīng)得的租金，乙方不得提出異議。如乙方銷(xiāo)售貨款不足以補(bǔ)足甲方應(yīng)收租金，乙方應(yīng)足額補(bǔ)齊，否則甲方有權(quán)采取扣留商品等措施；1.8合同有效期自201 1年5月1日至2 012年4月30日；2.1甲、乙雙方均有義務(wù)保證租賃場(chǎng)地、位置、設(shè)施、面積的穩(wěn)定性。甲方由于商品變更及經(jīng)營(yíng)需要，或依據(jù)其經(jīng)營(yíng)的業(yè)績(jī)考評(píng)結(jié)果，需變動(dòng)柜臺(tái)位置、增減其經(jīng)營(yíng)面積及其它變更事宜時(shí)，應(yīng)于變更前三十天通知乙方，乙方應(yīng)同意甲方的要求；2.2租賃場(chǎng)地裝修改造的一切費(fèi)用由乙方承擔(dān)，且事先須按甲方要求提交施工方案，經(jīng)甲方批準(zhǔn)后方可實(shí)施：2.6乙方負(fù)責(zé)租賃專(zhuān)柜商品的采購(gòu)、運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、保管、保險(xiǎn)等工作及費(fèi)用；2.8租賃專(zhuān)柜商品銷(xiāo)售時(shí)，乙方須嚴(yán)格遵守開(kāi)票售貨、統(tǒng)一收款的銷(xiāo)售制度，并由甲方負(fù)責(zé)向顧客提供收銀收據(jù)。乙方不得私自收款付貨；2.13簽訂本合同時(shí)，乙方需繳納保證金1萬(wàn)元，保證金應(yīng)由甲方在整個(gè)租期內(nèi)保留，不計(jì)利息，若乙方違反或不遵守不履行條款所述之任何協(xié)議、規(guī)定或條件，則甲方有權(quán)行使本租賃合同給予的補(bǔ)救權(quán)利、終止本租賃合同、保證金不予退還及就因此招致之費(fèi)用、開(kāi)支、損失、損害或其它賠償。另外甲方可在任何上述情況下在乙方違反、不遵守或不履行本租賃合同甲方有權(quán)選擇立即從保證金中扣減；2.14保證金作為消費(fèi)者投訴乙方所出售的商品或產(chǎn)品或提供之服務(wù)的質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題的賠償備用金，若乙方所出售的商品或產(chǎn)品提供之服務(wù)在乙方合同期滿(mǎn)離場(chǎng)后3個(gè)月內(nèi)未出現(xiàn)顧客質(zhì)量問(wèn)題投訴，則甲方應(yīng)在3個(gè)月期滿(mǎn)時(shí)無(wú)息退還保證金全部款項(xiàng)。3.4甲方為租賃場(chǎng)地免費(fèi)提供基本照明，乙方鋪位內(nèi)用電，甲方則按有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)以實(shí)際發(fā)生額據(jù)實(shí)收取電費(fèi)。6.1在合同期滿(mǎn)三日內(nèi)，乙方應(yīng)將其所有商品及物品運(yùn)離租賃場(chǎng)地，并保持甲方原設(shè)施完好。如未能按時(shí)撤離或損壞甲方原有設(shè)施，由此發(fā)生的費(fèi)用，甲方有權(quán)從其結(jié)算款中扣除。6.2合同終止時(shí)，乙方須一次性付清應(yīng)付給甲方的應(yīng)得租金收入和其他費(fèi)用。7.1合同有效期內(nèi)各類(lèi)通告，包括郵件、合同附件及結(jié)算單等，均以書(shū)面形式為準(zhǔn)，并作為本合同的一部分，與本合同具有同等的法律效力。徐某向某公司給付2 01 1年5月1 1日至2 01 1年1 0月31日的租金69 00 0元，保證金1萬(wàn)元。01 1午1 1月8日晚，中關(guān)村某六層市場(chǎng)停業(yè)后，某公司未經(jīng)徐某同意拆除了某品牌男裝柜臺(tái)。經(jīng)詢(xún)，某公司稱(chēng)著手拆除商鋪內(nèi)裝修的公司并非某公司，商鋪內(nèi)商品及雜物打包存于某公司倉(cāng)庫(kù)內(nèi)，打包時(shí)商品及雜物未作清點(diǎn)。

某公司主張2 01 1年1 1月8日撤場(chǎng)是因?yàn)樾炷澄唇蛔饨?，故某公司在通知徐某后單方行使解除?quán)，為此某公司提交交租通知回執(zhí)一份，以證明曾于2 01 1年9月1 6日通知A106號(hào)商鋪交納租金。該交租通知簽收人為劉某，系A(chǔ)1 0 6商鋪聘用業(yè)務(wù)員。某公司還提交該公司干2 011年10月1 1日、1 0月1 2日作出的通知兩份，2 01 1年1 0月2 5日作出的通告一份以及撤場(chǎng)通知回執(zhí)一張，以證明曾以公示的形式通知徐某于2 01 1年1 0月31日撤場(chǎng)。2011年1 0月12日通知內(nèi)容為：“某管理辦公室于2 011年9月1 6日下發(fā)商戶(hù)交租通知，由于商戶(hù)未按規(guī)定日期交納租金，根據(jù)《租賃合同書(shū)》第一條第1.6款和1.7款，特通知未交租金商戶(hù)于2 01 1年1 1月31日2 0點(diǎn)前主動(dòng)將鋪位內(nèi)所有物品撤出北京某經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地，逾期未撤，視您為自動(dòng)放棄處理，產(chǎn)生的相關(guān)法律責(zé)任及后果，由您自行承擔(dān)”：10月1 2日通知內(nèi)容為“按照《租賃合同書(shū)》相關(guān)規(guī)定，公司正常下發(fā)了交租通知，如商戶(hù)有異議，可以通過(guò)書(shū)面形式或選出商戶(hù)代表把所提出意見(jiàn)與建議遞交到管理辦公室，由辦公室統(tǒng)一匯總上報(bào)公司，公司將于本月1 5日派出負(fù)責(zé)人當(dāng)面淺談相關(guān)事宜。在這期間請(qǐng)商戶(hù)不要影響商場(chǎng)正常營(yíng)業(yè)，由此帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)損失公司將通過(guò)法律途徑解決處理。一切后果自負(fù)”。2011年1 0月2 5日的通告內(nèi)容為“我公司對(duì)某中關(guān)村店近期的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)和提交的各種事項(xiàng)非常重視，要求管理人員與商戶(hù)積極溝通、相互配合、同舟共濟(jì)，做到以下四個(gè)方面的工作：一，管理人員積極與各商戶(hù)溝通，商戶(hù)配合管理人員了解實(shí)際情況；

二、各商戶(hù)配個(gè)管理人員了解事情真相，探討解決方案：

三、對(duì)居心叵測(cè)、行為不良的商戶(hù)，對(duì)嚴(yán)重影響正常經(jīng)營(yíng)秩序和對(duì)商場(chǎng)造成重大損失的商戶(hù)追究責(zé)任，查證一個(gè)處理一個(gè)；

四、希望各商戶(hù)以書(shū)面形式提交自己的真正意向和想法，誠(chéng)實(shí)履行合同約定”。某公司提交的撤場(chǎng)通知回執(zhí)上沒(méi)有徐某的簽字，也沒(méi)有日期。某公司稱(chēng)撤場(chǎng)通知確已送達(dá)A106號(hào)商鋪，但徐某拒絕簽收。徐某對(duì)某公司提交的交租通知回執(zhí)、撤場(chǎng)通知回執(zhí)、通知二份、通告一份均表示不認(rèn)可，稱(chēng)其從未見(jiàn)到并簽收上述通知通告。

徐某主張2011年11月8日某公司撤場(chǎng)是因?yàn)橹嘘P(guān)村某6層變更經(jīng)營(yíng)范圍，為此徐某向本院提交2 011年11月的購(gòu)電憑條三張（購(gòu)電日期分別為1 1月1日、5日、8日）、某中關(guān)村店“某電子城”招商宣傳冊(cè)一張、某公司與第三人簽訂的協(xié)議兩份。徐某提交三張購(gòu)電憑條以證明直至2 01 1年1 1月8日中關(guān)村某6層物業(yè)還在向租戶(hù)王某售電，未通知商戶(hù)撤場(chǎng)事宜。徐某提交的招商宣傳冊(cè)顯示中關(guān)村某6層以“電子城”形式對(duì)外招商，以此證明某公司系為變更經(jīng)營(yíng)范圍，通過(guò)將服裝百貨類(lèi)租戶(hù)清理，達(dá)到招租電子產(chǎn)品租戶(hù)的目的。為證明某公司以多種方式與原租戶(hù)解除原租賃合同，徐某提交某公司與第三人簽訂的協(xié)議內(nèi)容如下：“甲方某公司，乙方江某，雙方就2 01 1年1 1月8日清場(chǎng)事項(xiàng)協(xié)商一致達(dá)成以下條款：

1、甲方同意退還乙方合同保證金：5 000元；

2、甲方同意不追究乙方1 1月1日至8日未交租金；

3、甲方同意退還扣留乙方的所有商品，并就裝修事項(xiàng)同意一次性補(bǔ)償25000元；

4、乙方同意2 011年11月1 7日21：00前將所有物品撤出場(chǎng)地，不干涉甲方的任何正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

5、乙方對(duì)所售商品的售后問(wèn)題負(fù)責(zé)，并保留其他權(quán)利，包括法律訴訟的權(quán)利；

6、此協(xié)議一事三份，雙方各擾一份，另一分送相關(guān)部門(mén)備檔”。某公司對(duì)購(gòu)電憑條、招商宣傳冊(cè)、第三人解約協(xié)議的真實(shí)性均不予認(rèn)可，稱(chēng)公司系因徐某等人違約在先而要求未給付下半年租金的租戶(hù)撤場(chǎng)，并沒(méi)有其他的目的。

為證明徐某、裴某、王某三租戶(hù)擾亂市場(chǎng)秩序，導(dǎo)致市場(chǎng)無(wú)法經(jīng)營(yíng)，某公司向本院提交錄像光盤(pán)一份以及其自行制作的滾梯人員登記表一份。本院當(dāng)庭播放了光盤(pán)，錄像中確顯示有數(shù)入圍站于電梯周?chē)?，但徐某未在其中。徐某?duì)錄像及登記表均不予認(rèn)可，表示其從未參加過(guò)圍堵電梯的行為。庭審中，本院要求某公司指認(rèn)錄像中出現(xiàn)的A106號(hào)商鋪人員，某公司稱(chēng)錄像中圍堵電梯的人均是徐某、裴某、王某的雇員。為證明市場(chǎng)損失，某公司提交銷(xiāo)售對(duì)比表及數(shù)據(jù)應(yīng)收租金數(shù)額表、電費(fèi)損失表、人員工資表。對(duì)上述證據(jù)材料的真實(shí)性，徐某以某公司自行制作為由均不予認(rèn)可，且徐某認(rèn)為市場(chǎng)內(nèi)人員工資為某公司應(yīng)自行承擔(dān)的經(jīng)營(yíng)成本商戶(hù)自行用電的電費(fèi)已經(jīng)交納，不承擔(dān)商場(chǎng)的公用電費(fèi)，市場(chǎng)租金減少是某公司主動(dòng)清除服裝百貨商戶(hù)造成的。

徐某主張某公司撤場(chǎng)時(shí)收走全部貨品雜物并毀損，就此徐某向本院提交了A106號(hào)商鋪經(jīng)營(yíng)期間全部進(jìn)貨記錄，銷(xiāo)售小票以及盤(pán)點(diǎn)記錄，以證明2 011年11月8日其離開(kāi)市場(chǎng)時(shí)，A106號(hào)商鋪內(nèi)尚余衣物成本價(jià)值共計(jì)151 766.66元。某公司對(duì)此不予認(rèn)可，稱(chēng)所收貨物不值上述價(jià)值并提交2 011年1 1月8日晚9時(shí)拍攝的A106號(hào)商鋪的照片一張，圖中可見(jiàn)貨架上服裝整齊碼放，模特著裝陳列，某公司以此證明當(dāng)晚收走的A106號(hào)商鋪的貨物及雜物僅為照片所現(xiàn)。徐某對(duì)照片的真實(shí)性子以認(rèn)可，稱(chēng)2 01 1年1 1月8日晚其完全正常經(jīng)營(yíng)直至到達(dá)停業(yè)時(shí)間，但對(duì)于某公司的證明目的不予認(rèn)可，稱(chēng)除照片顯示外還有很多未陳列的貨物存在商鋪內(nèi)的庫(kù)房中。為證明貨物已毀損徐某向本院提交照片三張，以顯示2 01 1年11月8日撤場(chǎng)后，現(xiàn)場(chǎng)商品包裝盒、商品均被嚴(yán)重?fù)p毀，四處堆放，已經(jīng)不可能用于出售。某公司對(duì)照片的真實(shí)性不予認(rèn)可，稱(chēng)貨物均收于倉(cāng)庫(kù)內(nèi)，徐某交付保管費(fèi)后由其自行于倉(cāng)庫(kù)內(nèi)收回相應(yīng)貨物。對(duì)此，徐某不要求某公司返還貨物，要求其賠償相應(yīng)損失。徐某還提交收據(jù)3張，以證明除貨物損失外，店鋪內(nèi)的模特衣架損失2 9 0 0元；衣架損失21 2 0工裝、電表、滅火器均被收走，共損失84 0元。為證明其裝修被拆的損失8 5 0 00元，徐某向本院提交了店鋪裝修合同、收據(jù)、平面圖、裝修報(bào)價(jià)等證據(jù)材料。某公司對(duì)上述證據(jù)材料均不予認(rèn)可。

徐某還向本院提交2011年10月1日后某公司向其返還貨款的銀行對(duì)賬單一份，以證明即使按照某公司的說(shuō)法，其欠付租金，某公司可按照雙方合同約定在租戶(hù)欠付租金的情況下自租戶(hù)銷(xiāo)售貨款中扣除租金，但某公司仍按時(shí)按數(shù)向其返還了貨款，以此可見(jiàn)雙方未就租金支付問(wèn)題產(chǎn)生糾紛。某公司對(duì)對(duì)賬單不予認(rèn)可。

上述事實(shí)有雙方當(dāng)事人陳述、租賃經(jīng)營(yíng)合同書(shū)、交租通知回執(zhí)、撤場(chǎng)通知回執(zhí)、2 011年1 0月12日通知、2 011年10月2 5日通知、滾梯人員登記表、租金收據(jù)、保證金收據(jù)、滅火器等物品收據(jù)、銀行對(duì)賬單、進(jìn)貨單、銷(xiāo)售記錄本、銷(xiāo)售貨物但、招商宣傳冊(cè)、解約協(xié)議書(shū)、購(gòu)電收據(jù)、A106商鋪2 011年11月8日照片、撤場(chǎng)后照片、錄像、法制晚報(bào)等證據(jù)材料在案佐證。

本院認(rèn)為，2 01 1年4月3日簽訂的租賃經(jīng)營(yíng)合同書(shū)系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效；雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定行使權(quán)利，履行義務(wù)。租賃經(jīng)營(yíng)合同書(shū)第1.6條約定，租戶(hù)須于租金到期前30天向某公司繳納下次租金，結(jié)合協(xié)議第1.4條、第1.7條、1.8條、第6.2條等相關(guān)條款內(nèi)容對(duì)合同第1.6條予以理解，本院認(rèn)為雙方約定的系以半年預(yù)付形式交納租金，即徐某應(yīng)當(dāng)于2 01 1年9月30曰前繳納201 1年11月1日至2 012年4月30日期間的租金。故某公司主張徐某未按時(shí)支付下半年租金，存在違約行為本院予以支持。徐某主張合同支付租金的期限不明確，本院不予支持。

徐某未按時(shí)交納租金，某公司可按照合同約定行使扣除貨款和保證金的正當(dāng)權(quán)利，但某公司在未事先通知徐某的情況下，擅自拆除了徐某店鋪內(nèi)的裝修并扣押了店鋪內(nèi)的全部物品，導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行。某公司雖主張其向徐某送達(dá)了解除合同的相應(yīng)通知通告，但其提交的通知通告回執(zhí)上無(wú)徐某的簽字認(rèn)可，故本院對(duì)某公司已履行通知義務(wù)的主張不予支持。本院認(rèn)為，某公司未履行通知義務(wù)，在未給予徐某合理期限搬離的情況下，擅自拆除徐某店鋪的行為，構(gòu)成違約。

綜上，徐某與某公司均存在違約行為，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。故對(duì)于某公司要求徐某支付201 0年1 1月1日至11月8日超期經(jīng)營(yíng)的相關(guān)費(fèi)用本院予以支持，徐某應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用以雙方承租合同約定的租金為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，故徐某應(yīng)當(dāng)給付某公司2 011年1 1月1日至11月8日期間的租金3066.64元。對(duì)于徐某店鋪內(nèi)物品毀損的損失，徐某提供了原始進(jìn)貨票據(jù)、銷(xiāo)售票據(jù)及相關(guān)單據(jù)，某公司雖對(duì)票據(jù)不予認(rèn)可，但未能提出貨物的具體價(jià)值及數(shù)額，在某公司未清點(diǎn)貨物即予以搬離的情況下，本院以徐某主張的貨物數(shù)目作為定案依據(jù)，結(jié)合徐某提交的進(jìn)貨單據(jù)，本院對(duì)徐某主張貨物損失為151 766.66元，衣架、褲夾、板費(fèi)損失2 9 00元，模特（鈦金盤(pán)帶柱）損失21 2 0元，滅火氣、工裝、電表?yè)p失為84 0元予以認(rèn)可。對(duì)于徐某主張的房屋裝修損失，本院認(rèn)為，裝修被拆除后裝修價(jià)值已無(wú)法評(píng)估確定，結(jié)合徐某提交的裝修合同及相關(guān)單據(jù)，考慮到裝修的自然折舊，本院酌定徐某裝修損失4萬(wàn)元。

現(xiàn)雙方當(dāng)事人均同意解除合間，本院不持異議。合同解除后，根據(jù)合同約定某公司應(yīng)返還徐某保證金1萬(wàn)元，扣除徐某應(yīng)給付的2 01 1年1 1月1日至11月8日期間的租金后應(yīng)退還其保證金6933.36元。

某公司主張徐某圍堵電梯，擾亂市場(chǎng)導(dǎo)致某公司市場(chǎng)租金損失、看管貨物損失、市場(chǎng)電費(fèi)損失、員工工資損失，但未提交充分的證據(jù)材料對(duì)徐某之行為及行為與損失之間的因果關(guān)系予以證明，故本院不予支持。

綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條、第一百零七條、第一百二十條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

一、解除北京某商業(yè)管理有限公司與徐某于二O一一年四月三日簽訂的租賃經(jīng)營(yíng)合同書(shū)：

二、北京某商業(yè)管理有限公司于本判決生效后七日內(nèi)返還徐某保證金六千九百三十三元三角六分：

三、北京某商業(yè)管理有限公司于本判決生效后七日內(nèi)給付徐某物品賠償款一十五萬(wàn)七千六百二十六元六角六分、裝修賠償款四萬(wàn)元；

四、駁回北京某商業(yè)管理有限公司的其他訴訟請(qǐng)求；

五、駁回徐某的其他反訴請(qǐng)求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本訴案件受理費(fèi)一千零一十一元，由北京某商業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)，已交納。

反訴案件受理費(fèi)二千五百四十四元（反訴原告已預(yù)交），由徐某負(fù)擔(dān)五百四十四元，已交納；由北京某商業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)二千元，于本判決書(shū)生效之日起七日內(nèi)直接給付徐某。

如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，交納上訴案件受理費(fèi)，上訴于北京市第一中級(jí)人民法院。如在上訴期滿(mǎn)后七日內(nèi)未交納上訴案件受理費(fèi)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。此件與原件核對(duì)無(wú)異

文件編號(hào)：12319-15456-243-827 615

代理審判員

舒怡 書(shū)記員

王迪 書(shū)記員

盧秋

第二篇：商鋪?zhàn)赓U合同糾紛中弱勢(shì)承租人維權(quán)成功的案例

商鋪?zhàn)赓U合同糾紛中弱勢(shì)承租人維權(quán)成功的案例

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原 告：張小姐。代理人：楊生順律師。

被 告：昆明某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司。住所：昆明市西昌路。原告訴狀：

訴訟請(qǐng)求：

1、判令被告承擔(dān)違約責(zé)任，退還原告租金29400元、押金2940元和物管費(fèi)1260元，支付違約金2940元，賠償裝修費(fèi)損失42800元。以上款項(xiàng)合計(jì)為79340元。

2、判令被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。事實(shí)和理由：

原告在報(bào)紙上看到被告“昆某之春”服裝商城的招商廣告，經(jīng)協(xié)商遂與被告于2005年11月21日簽訂“昆某之春”商鋪?zhàn)赓U合同一份，約定原告租用被告4103號(hào)鋪面專(zhuān)用于“服裝”經(jīng)營(yíng)，租金每月2940元，租期三年，先一次性交納2005年12月22日－2006年12月21日共一年租金，并約定了履約保證金、甲方責(zé)任、乙方責(zé)任和違約責(zé)任等內(nèi)容。合同簽訂當(dāng)日原告將第一年租金35280元、商鋪保證金2940元、商鋪物管費(fèi)1260元一次性足額交給了被告。并經(jīng)被告同意進(jìn)行裝修，于2005年12月10日開(kāi)張營(yíng)業(yè)專(zhuān)賣(mài)“法國(guó)·西域威龍“品牌男裝，雖因被告管理經(jīng)營(yíng)原因造成原有大部分租戶(hù)撤走市場(chǎng)凋零情況，原告服裝店生意卻還不錯(cuò)，月凈收入達(dá)5000余元。然被告于2006年1月23日向原告等“昆某之春”剩余所有租戶(hù)發(fā)出書(shū)面通知要求解除合同，至此整個(gè)市場(chǎng)被迫關(guān)門(mén)停業(yè)，原告等租戶(hù)血本無(wú)歸。此后，原告及律師多次找到被告提出退還已交款項(xiàng)并賠償損失。被告工作人員表示，希望原告能夠在9月份規(guī)劃改造完成重新招商時(shí)續(xù)租該鋪面，若不愿意續(xù)租同意全額退還已交租金、押金和物業(yè)管理費(fèi)用和賠償裝修損失。因被告重新規(guī)劃的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目與服裝經(jīng)營(yíng)大相徑庭，續(xù)租合同目的不能實(shí)現(xiàn)，故一開(kāi)始就說(shuō)明不愿意續(xù)租，但被告除愿意退還收取款項(xiàng)外，僅同意賠償壹萬(wàn)元裝修損失費(fèi)。2006年8月30日原告代理人向被告發(fā)出律師函，被告承認(rèn)爭(zhēng)議事項(xiàng)

814 并書(shū)面告知已委托律師全權(quán)處理此事，經(jīng)原告律師與被告律師聯(lián)系，被告律師不愿意協(xié)商，故原告為了維護(hù)自身合法權(quán)益，將本案訴至貴院，請(qǐng)求依法判決。

本案亮點(diǎn)：出租方格式合同對(duì)其非常有利，其合同義務(wù)僅僅為將面積相符的商鋪交給承租方使用即可。本案中被告的違約點(diǎn)為：第一、未保障服裝經(jīng)營(yíng)氛圍，造成原告的僅僅擁有鋪面但沒(méi)有顧客，合同目的不能實(shí)現(xiàn)；其次，出租方擬將商場(chǎng)改為花市，在花市里賣(mài)衣服，顯然不合適；第三、被告的違約行為如何證明的問(wèn)題。律師通過(guò)拍照證實(shí)商場(chǎng)大部分鋪面空虛，部分已經(jīng)改成花市；通過(guò)證人證實(shí)出租方曾經(jīng)發(fā)出過(guò)商場(chǎng)改行花市的書(shū)面表示，但原告僅僅持有復(fù)印件；第四、原告的裝修費(fèi)用損失如何證明，律師通過(guò)裝修方出具的發(fā)票證實(shí)；第五、原告停止經(jīng)營(yíng)的時(shí)間如何界定，律師認(rèn)為是出租方在招租過(guò)程中的欺詐行為導(dǎo)致原告上當(dāng)受騙，而簽訂該合同，而當(dāng)原告將房屋裝修完畢后，經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)被告招商不足，且原有大部分商戶(hù)卻撤出。第六、格式條款的認(rèn)定，要求法院認(rèn)定格式條款無(wú)效。

一審判決概括：五華法院全部支持了原告的訴訟請(qǐng)求。在霸王合同對(duì)原告不利的前提下，通過(guò)代理律師的努力舉證轉(zhuǎn)被動(dòng)為主動(dòng)。

出租方上訴：出租方認(rèn)為其根本沒(méi)有違約，違約的是原告人，一審判決認(rèn)定事實(shí)、適用法律錯(cuò)誤，故提起上訴。要求二審法院依法改判駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

二審結(jié)果：經(jīng)昆明中院主持調(diào)解，原告要求被告當(dāng)即支付賠償款，在此情況下同意在一審判決的款項(xiàng)基礎(chǔ)上做出稍許讓步；被告當(dāng)即同意，雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議。被告當(dāng)即支付了全部賠償款項(xiàng)，原告的裝修款、支付的租金、物業(yè)管理費(fèi)、被告承擔(dān)的違約金全部得到了支持。附：一審原告律師代理詞： 尊敬的審判長(zhǎng)、審判員：

作為張小姐訴昆明某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司租賃合同糾紛一案中原告的訴訟代理人，針對(duì)本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)，在您已充分注意的前提下發(fā)表如下代理意見(jiàn)，厚望采納：

一、被告招租行為存在欺詐，且合同生效后不能保障商場(chǎng)正常經(jīng)營(yíng)已經(jīng)構(gòu)成違約。

證人證實(shí)早在2005年7、8月份，就因?yàn)楸桓娼?jīng)理等人管理不善毆打租戶(hù)等綜合原因，造成“昆某之春”租戶(hù)撤走三、四十家，并停業(yè)幾天，之后，被告與租戶(hù)之間經(jīng)常發(fā)生矛盾并一直得不到解決，被告在非正常經(jīng)營(yíng)的情況下，又再一次廣告招商欺騙原告入租。被告欺詐原告得逞簽約收取款項(xiàng)后，仍管理不善再一次造成大部分租戶(hù)撤出商場(chǎng)，至2006年1月左右，商場(chǎng)凋零。被告已經(jīng)無(wú)法保障原告等剩余租戶(hù)的正常經(jīng)營(yíng)，使原告合同目的不能實(shí)現(xiàn)，已經(jīng)構(gòu)成違約。

二、被告無(wú)法經(jīng)營(yíng)狀態(tài)下決定重新規(guī)劃改行并“通知”原告解除合同，違約事實(shí)非常清楚。

被告為了改變經(jīng)營(yíng)不善造成的商場(chǎng)無(wú)法經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，決定重新發(fā)展新的行業(yè)，故于2006年1月23日發(fā)出書(shū)面通知（證據(jù)四）給原告等剩余租戶(hù)，“通知”第三條：“租期未滿(mǎn)的商戶(hù)愿意繼續(xù)經(jīng)營(yíng)的，公司將提供方便，按新的租金簽訂新的租賃合同，招商期內(nèi)免收三個(gè)月的租金；不愿意繼續(xù)經(jīng)營(yíng)的??”，第四條：“同意留下的原有商戶(hù)必須服從今后商場(chǎng)統(tǒng)一的規(guī)劃調(diào)整。招商期內(nèi)停止?fàn)I業(yè)??”。上述條款足以證實(shí)被告違約，首先證實(shí)被告不能保證商場(chǎng)正常經(jīng)營(yíng)；其次證實(shí)被告強(qiáng)行解除合同后，原告無(wú)論續(xù)租與否都要停止?fàn)I業(yè)，重新簽訂合同；其

三、依商場(chǎng)狀況及被告重新改行花市事實(shí)，原告除接受解除合同外別無(wú)選擇，故被迫于1月28日搬出鋪面。庭審中被告代理人也承認(rèn)經(jīng)過(guò)七八個(gè)月的改造裝修，“昆某之春”已改成花市，很明顯，原告租用此鋪面合同目的根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)。實(shí)際上發(fā)出通知后，被告的工作人員就已經(jīng)向原告說(shuō)明要改成“花市”，建議原告改做花，原告善于經(jīng)營(yíng)服裝卻不會(huì)經(jīng)營(yíng)花草，故隨即要求被告退還租金、押金及物管費(fèi)并賠償裝修損失。被告同意退還相關(guān)費(fèi)用，裝修費(fèi)也同意退給，但要求原告出示裝修費(fèi)用發(fā)票，經(jīng)原告將裝修票據(jù)相關(guān)材料交予被告后，被告卻以種種理由希望原告能夠少一點(diǎn)，原告做了讓步后被告最終只愿意賠償1萬(wàn)元裝修費(fèi)。律師也進(jìn)行了多次協(xié)商，被告蠻不講理，毫無(wú)解決問(wèn)題的誠(chéng)意，找出種種理由要求降低賠償數(shù)額。

三、原告主張賠償數(shù)額事實(shí)、法律依據(jù)充足，理應(yīng)全額支持。根據(jù)合同第八條第2款約定，被告違約應(yīng)退還未滿(mǎn)租期的租金，賠償裝修費(fèi)用及承擔(dān)已付剩余租金10％違約金責(zé)任。

1、退還原告剩余租金，原告經(jīng)營(yíng)不到兩個(gè)月，扣除兩個(gè)月租金5880元，應(yīng)退還剩余租金為29400元。合同簽訂于2005年11月21日，而合同期限為2005年12月22日－2006年12月21日，原告裝修完成后2005年12月22日開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)不到兩個(gè)月時(shí)間，即1月28日被迫撤走。

2、押金2940元和物管費(fèi)1260元應(yīng)全額退還，被告違約致使原告合同目的未能實(shí)現(xiàn)，并造成10余萬(wàn)元的損失，依合同法的規(guī)定應(yīng)予退還。

3、依約違約金為剩余租期內(nèi)租金的10%，剩余租金為29400元，違約金為2940元。

4、原告支付鋪面裝修費(fèi)42800元，依約被告也應(yīng)該全額賠償。被告企圖以裝修未“書(shū)面同意”推卸承擔(dān)裝修費(fèi)賠償責(zé)任，沒(méi)有合同和事實(shí)依據(jù)?？紤]到裝修時(shí)間，雙方簽訂時(shí)被告就給出1個(gè)月時(shí)間裝修，原告裝修時(shí)請(qǐng)示了被告，被告并沒(méi)有要求辦理任何手續(xù)，原告企圖偽造間接證據(jù)證實(shí)裝修需書(shū)面同意沒(méi)有合同依據(jù)，主張更無(wú)合理性，合同第七條5款雖然約定經(jīng)同意，但并沒(méi)有“書(shū)面”字樣，根據(jù)《合同法》第四十一條：“對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋?！保撕贤桓鎲畏教峁榱酥貜?fù)使用而制作的，屬于格式合同，既然同意有“書(shū)面”和“口頭”兩種，從法律上將只能解釋為口頭同意。實(shí)際上被告也口頭同意了，相反，被告若有議異，早在裝修時(shí)提出來(lái)了，也不至于等到糾紛引起才提出來(lái)。

綜上，被告違反合同約定，未能保證原告正常經(jīng)營(yíng)并實(shí)現(xiàn)合同目的行為構(gòu)成違約，并且被告無(wú)法經(jīng)營(yíng)研究改行情況下“通知”原告解除合同行為證實(shí)其應(yīng)該承擔(dān)違約全部責(zé)任及糾紛期間鋪面閑置造成的租金損失責(zé)任。原告訴訟事實(shí)法律依據(jù)充分，請(qǐng)求法官給予全部支持，以維護(hù)合法的市場(chǎng)秩序，保護(hù)租賃關(guān)系中的受害者。

第三篇：商鋪?zhàn)赓U合同糾紛中弱勢(shì)承租人維權(quán)成功的案例

商鋪?zhàn)赓U合同糾紛中弱勢(shì)承租人維權(quán)成功的案例

一審：昆明市五華區(qū)人民法院

二審：昆明市中級(jí)人民法院

原 告：張小姐。代理人：楊生順律師。

被 告：昆明某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司。住所：昆明市西昌路。

原告訴狀：

訴訟請(qǐng)求：

1、判令被告承擔(dān)違約責(zé)任，退還原告租金29400元、押金2940元和物管費(fèi)1260元，支付違約金2940元，賠償裝修費(fèi)損失42800元。以上款項(xiàng)合計(jì)為79340元。

2、判令被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。

事實(shí)和理由：

原告在報(bào)紙上看到被告“昆某之春”服裝商城的招商廣告，經(jīng)協(xié)商遂與被告于2005年11月21日簽訂“昆某之春”商鋪?zhàn)赓U合同一份，約定原告租用被告4103號(hào)鋪面專(zhuān)用于“服裝”經(jīng)營(yíng)，租金每月2940元，租期三年，先一次性交納2005年12月22日－2006年12月21日共一年租金，并約定了履約保證金、甲方責(zé)任、乙方責(zé)任和違約責(zé)任等內(nèi)容。合同簽訂當(dāng)日原告將第一年租金35280元、商鋪保證金2940元、商鋪物管費(fèi)1260元一次性足額交給了被告。并經(jīng)被告同意進(jìn)行裝修，于2005年12月10日開(kāi)張營(yíng)業(yè)專(zhuān)賣(mài)“法國(guó)·西域威龍“品牌男裝，雖因被告管理經(jīng)營(yíng)原因造成原有大部分租戶(hù)撤走市場(chǎng)凋零情況，原告服裝店生意卻還不錯(cuò)，月凈收入達(dá)5000余元。

然被告于2006年1月23日向原告等“昆某之春”剩余所有租戶(hù)發(fā)出書(shū)面通知要求解除合同，至此整個(gè)市場(chǎng)被迫關(guān)門(mén)停業(yè)，原告等租戶(hù)血本無(wú)歸。此后，原告及律師多次找到被告提出退還已交款項(xiàng)并賠償損失。被告工作人員表示，希望原告能夠在9月份規(guī)劃改造完成重新招商時(shí)續(xù)租該鋪面，若不愿意續(xù)租同意全額退還已交租金、押金和物業(yè)管理費(fèi)用和賠償裝修損失。因被告重新規(guī)劃的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目與服裝經(jīng)營(yíng)大相徑庭，續(xù)租合同目的不能實(shí)現(xiàn)，故一開(kāi)始就說(shuō)明不愿意續(xù)租，但被告除愿意退還收取款項(xiàng)外，僅同意賠償壹萬(wàn)元裝修損失費(fèi)。2006年8月30日原告代理人向被告發(fā)出律師函，被告承認(rèn)爭(zhēng)議事項(xiàng)并書(shū)面告知已委托律師全權(quán)處理此事，經(jīng)原告律師與被告律師聯(lián)系，被告律師不愿意協(xié)商，故原告為了維護(hù)自身合法權(quán)益，將本案訴至貴院，請(qǐng)求依法判決。

本案亮點(diǎn)：出租方格式合同對(duì)其非常有利，其合同義務(wù)僅僅為將面積相符的商鋪交給承租方使用即可。本案中被告的違約點(diǎn)為：第一、未保障服裝經(jīng)營(yíng)氛圍，造成原告的僅僅擁有鋪面但沒(méi)有顧客，合同目的不能實(shí)現(xiàn)；其次，出租方擬將商場(chǎng)改為花市，在花市里賣(mài)衣服，顯然不合適；第三、被告的違約行為如何證明的問(wèn)題。律師通過(guò)拍照證實(shí)商場(chǎng)大部分鋪面空虛，部分已經(jīng)改成花市；通過(guò)證人證實(shí)出租方曾經(jīng)發(fā)出過(guò)商場(chǎng)改行花市的書(shū)面表示，但原告僅僅持有復(fù)印件；第四、原告的裝修費(fèi)用損失如何證明，律師通過(guò)裝修方出具的發(fā)票證實(shí)；第五、原告停止經(jīng)營(yíng)的時(shí)間如何界定，律師認(rèn)為是出租方在招租過(guò)程中的欺詐行為導(dǎo)致原告上當(dāng)受騙，而簽訂該合同，而當(dāng)原告將房屋裝修完畢后，經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)被告招商不足，且原有大部分商戶(hù)卻撤出。第六、格式條款的認(rèn)定，要求法院認(rèn)定格式條款無(wú)效。

一審判決概括：五華法院全部支持了原告的訴訟請(qǐng)求。在霸王合同對(duì)原告不利的前提下，通過(guò)代理律師的努力舉證轉(zhuǎn)被動(dòng)為主動(dòng)。

出租方上訴：出租方認(rèn)為其根本沒(méi)有違約，違約的是原告人，一審判決認(rèn)定事實(shí)、適用法律錯(cuò)誤，故提起上訴。要求二審法院依法改判駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

二審結(jié)果：經(jīng)昆明中院主持調(diào)解，原告要求被告當(dāng)即支付賠償款，在此情況下同意在一審判決的款項(xiàng)基礎(chǔ)上做出稍許讓步；被告當(dāng)即同意，雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議。被告當(dāng)即支付了全部賠償款項(xiàng)，原告的裝修款、支付的租金、物業(yè)管理費(fèi)、被告承擔(dān)的違約金全部得到了支持。附：一審原告律師代理詞：

尊敬的審判長(zhǎng)、審判員：

作為張小姐訴昆明某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司租賃合同糾紛一案中原告的訴訟代理人，針對(duì)本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)，在您已充分注意的前提下發(fā)表如下代理意見(jiàn)，厚望采納：

一、被告招租行為存在欺詐，且合同生效后不能保障商場(chǎng)正常經(jīng)營(yíng)已經(jīng)構(gòu)成違約。

證人證實(shí)早在2005年7、8月份，就因?yàn)楸桓娼?jīng)理等人管理不善毆打租戶(hù)等綜合原因，造成“昆某之春”租戶(hù)撤走三、四十家，并停業(yè)幾天，之后，被告與租戶(hù)之間經(jīng)常發(fā)生矛盾并一直得不到解決，被告在非正常經(jīng)營(yíng)的情況下，又再一次廣告招商欺騙原告入租。被告欺詐原告得逞簽約收取款項(xiàng)后，仍管理不善再一次造成大部分租戶(hù)撤出商場(chǎng)，至2006年1月左右，商場(chǎng)凋零。被告已經(jīng)無(wú)法保障原告等剩余租戶(hù)的正常經(jīng)營(yíng)，使原告合同目的不能實(shí)現(xiàn)，已經(jīng)構(gòu)成違約。

二、被告無(wú)法經(jīng)營(yíng)狀態(tài)下決定重新規(guī)劃改行并“通知”原告解除合同，違約事實(shí)非常清楚。被告為了改變經(jīng)營(yíng)不善造成的商場(chǎng)無(wú)法經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，決定重新發(fā)展新的行業(yè)，故于2006年1月23日發(fā)出書(shū)面通知（證據(jù)四）給原告等剩余租戶(hù)，“通知”第三條：“租期未滿(mǎn)的商戶(hù)愿意繼續(xù)經(jīng)營(yíng)的，公司將提供方便，按新的租金簽訂新的租賃合同，招商期內(nèi)免收三個(gè)月的租金；不愿意繼續(xù)經(jīng)營(yíng)的……”，第四條：“同意留下的原有商戶(hù)必須服從今后商場(chǎng)統(tǒng)一的規(guī)劃調(diào)整。招商期內(nèi)停止?fàn)I業(yè)……”。上述條款足以證實(shí)被告違約，首先證實(shí)被告不能保證商場(chǎng)正常經(jīng)營(yíng)；其次證實(shí)被告強(qiáng)行解除合同后，原告無(wú)論續(xù)租與否都要停止?fàn)I業(yè)，重新簽訂合同；其

三、依商場(chǎng)狀況及被告重新改行花市事實(shí)，原告除接受解除合同外別無(wú)選擇，故被迫于1月28日搬出鋪面。庭審中被告代理人也承認(rèn)經(jīng)過(guò)七八個(gè)月的改造裝修，“昆某之春”已改成花市，很明顯，原告租用此鋪面合同目的根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)。實(shí)際上發(fā)出通知后，被告的工作人員就已經(jīng)向原告說(shuō)明要改成“花市”，建議原告改做花，原告善于經(jīng)營(yíng)服裝卻不會(huì)經(jīng)營(yíng)花草，故隨即要求被告退還租金、押金及物管費(fèi)并賠償裝修損失。被告同意退還相關(guān)費(fèi)用，裝修費(fèi)也同意退給，但要求原告出示裝修費(fèi)用發(fā)票，經(jīng)原告將裝修票據(jù)相關(guān)材料交予被告后，被告卻以種種理由希望原告能夠少一點(diǎn)，原告做了讓步后被告最終只愿意賠償1萬(wàn)元裝修費(fèi)。律師也進(jìn)行了多次協(xié)商，被告蠻不講理，毫無(wú)解決問(wèn)題的誠(chéng)意，找出種種理由要求降低賠償數(shù)額。

三、原告主張賠償數(shù)額事實(shí)、法律依據(jù)充足，理應(yīng)全額支持。

根據(jù)合同第八條第2款約定，被告違約應(yīng)退還未滿(mǎn)租期的租金，賠償裝修費(fèi)用及承擔(dān)已付剩余租金10％違約金責(zé)任。

1、退還原告剩余租金，原告經(jīng)營(yíng)不到兩個(gè)月，扣除兩個(gè)月租金5880元，應(yīng)退還剩余租金為29400元。合同簽訂于2005年11月21日，而合同期限為2005年12月22日－2006年12月21日，原告裝修完成后2005年12月22日開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)不到兩個(gè)月時(shí)間，即1月28日被迫撤走。

2、押金2940元和物管費(fèi)1260元應(yīng)全額退還，被告違約致使原告合同目的未能實(shí)現(xiàn)，并造成10余萬(wàn)元的損失，依合同法的規(guī)定應(yīng)予退還。

3、依約違約金為剩余租期內(nèi)租金的10%，剩余租金為29400元，違約金為2940元。

4、原告支付鋪面裝修費(fèi)42800元，依約被告也應(yīng)該全額賠償。被告企圖以裝修未“書(shū)面同意”推卸承擔(dān)裝修費(fèi)賠償責(zé)任，沒(méi)有合同和事實(shí)依據(jù)?？紤]到裝修時(shí)間，雙方簽訂時(shí)被告就

給出1個(gè)月時(shí)間裝修，原告裝修時(shí)請(qǐng)示了被告，被告并沒(méi)有要求辦理任何手續(xù)，原告企圖偽造間接證據(jù)證實(shí)裝修需書(shū)面同意沒(méi)有合同依據(jù)，主張更無(wú)合理性，合同第七條5款雖然約定經(jīng)同意，但并沒(méi)有“書(shū)面”字樣，根據(jù)《合同法》第四十一條：“對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。”，此合同被告單方提供為了重復(fù)使用而制作的，屬于格式合同，既然同意有“書(shū)面”和“口頭”兩種，從法律上將只能解釋為口頭同意。實(shí)際上被告也口頭同意了，相反，被告若有議異，早在裝修時(shí)提出來(lái)了，也不至于等到糾紛引起才提出來(lái)。

綜上，被告違反合同約定，未能保證原告正常經(jīng)營(yíng)并實(shí)現(xiàn)合同目的行為構(gòu)成違約，并且被告無(wú)法經(jīng)營(yíng)研究改行情況下“通知”原告解除合同行為證實(shí)其應(yīng)該承擔(dān)違約全部責(zé)任及糾紛期間鋪面閑置造成的租金損失責(zé)任。原告訴訟事實(shí)法律依據(jù)充分，請(qǐng)求法官給予全部支持，以維護(hù)合法的市場(chǎng)秩序，保護(hù)租賃關(guān)系中的受害者。

律師代理感言：合同糾紛在生活中非常普遍，特別是諸多商人因?yàn)榉梢庾R(shí)淡薄，而出租方卻身經(jīng)百戰(zhàn)，擁有自己的專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)律師，出具的合同非常霸道且對(duì)己有利，對(duì)承租方?jīng)]有任何好處。承租方往往投資心切而對(duì)合同沒(méi)有提出任何疑異，簽訂后，發(fā)現(xiàn)出租方的行為不符合自己的要求或者不符合常理需要，而合同卻沒(méi)有約定或者有相反免責(zé)約定。至此出租方違約很難補(bǔ)救，追究責(zé)任更成困難，如此承租方的投資租金和裝修很可能打水票。現(xiàn)實(shí)中諸如此類(lèi)的糾紛非常之多，律師也見(jiàn)到過(guò)很多承租人血本無(wú)歸，且請(qǐng)律師都沒(méi)有辦法維權(quán)的案例。在此告誡各位投資心切的商友們，簽合同很重要。您需要專(zhuān)業(yè)律師給您把關(guān)服務(wù)，花稍許律師費(fèi)，能夠?yàn)槟慕?jīng)商保駕護(hù)航，值！

第四篇：商鋪?zhàn)赓U合同糾紛案例

商鋪?zhàn)赓U合同糾紛案例

>篇一：商鋪?zhàn)赓U合同糾紛案例>>（1034字）

原告承諾于2007年9月3日開(kāi)業(yè)，且達(dá)到90%的開(kāi)業(yè)率，沒(méi)有為被告的經(jīng)營(yíng)提供條件與氛圍，被告要求更換鋪位也未能得到滿(mǎn)足。故本案是原告違約在先，被告不同意解除合同。

被告未提供證據(jù)。

經(jīng)質(zhì)證，被告對(duì)原告提供的證據(jù)無(wú)異議。

經(jīng)審理查明：2007年5月15日，原、被告簽訂《##國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)進(jìn)場(chǎng)承包經(jīng)營(yíng)合同》一份，約定原告將位于上海市閔行區(qū)滬青平公路479號(hào)上海##商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)二樓C237號(hào)市場(chǎng)營(yíng)業(yè)用房(攤位)出租給被告經(jīng)營(yíng)。用途為服裝。租期為2007年5月28日起至2009年8月29日止，共計(jì)兩年三個(gè)月。該營(yíng)業(yè)用房總承包金額為58000元整。承包方式為先付款后使用，承包金于本合同簽訂時(shí)一次性交付原告。被告除向原告支付承包金外，還應(yīng)另行向原告交付本合同的保證金1000元整，合同到期歸還被告。合同并約定，承包期間，被告不得隨意關(guān)門(mén)或停業(yè)，故無(wú)故拖延開(kāi)業(yè)或關(guān)門(mén)停業(yè)一次/天，原告有權(quán)給予被告貳佰元處罰;被告連續(xù)或累計(jì)十五天不營(yíng)業(yè)，原告有權(quán)收回承包攤位，終止合同，承包金不予退回。承包期滿(mǎn)未能續(xù)包或合同因解除等原因終止的，被告應(yīng)當(dāng)在合同終止將承包的營(yíng)業(yè)用房(攤位)及原告提供的配套設(shè)施以正常使用的狀態(tài)交還原告并退還保證金，拒不交還的，原告有權(quán)采取必要措施予以收回。合同簽訂后，原告告向被告交付了鋪位，但被告在經(jīng)營(yíng)了一個(gè)月后即未再經(jīng)營(yíng)。此外，被告向原告交付了58000元的承包金。

本院認(rèn)為：原、被告簽訂的《##國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)進(jìn)場(chǎng)承包經(jīng)營(yíng)合同》合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)嚴(yán)格履行。合同簽訂后被告未按約進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，原告要求解除雙方的經(jīng)營(yíng)合同，被告返還原告營(yíng)業(yè)攤位，并要求對(duì)被告支付的58000元承包金不予退回，符合合同約定，本院應(yīng)予支持。被告辯稱(chēng)的原告未達(dá)到承諾的90%的開(kāi)業(yè)率，沒(méi)有相應(yīng)證據(jù)證實(shí)，本院難以采信。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條的規(guī)定，判決如下：

一、原告上海

公司閔行分公司與被告蔡##簽訂的《##國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)進(jìn)場(chǎng)承包經(jīng)營(yíng)合同》予以解除;

二、被告返還原告承租的C237號(hào)市場(chǎng)營(yíng)業(yè)攤位;

三、被告支付給原告的58000元承包金不予退回。

負(fù)有金錢(qián)給付義務(wù)的當(dāng)事人如未按判決指定的期間履行給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)625元(已減半)，由被告負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)只日起十五日內(nèi)，向本院(立案庭)遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

>篇二：商鋪?zhàn)赓U合同糾紛案例>>（3179字）

原 告：張小姐。代理人：楊生順律師。

被 告：昆明某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司。住所：昆明市西昌路。

原告訴狀：

訴訟請(qǐng)求：

1、判令被告承擔(dān)違約責(zé)任，退還原告租金29400元、押金2940元和物管費(fèi)1260元，支付違約金2940元，賠償裝修費(fèi)損失42800元。以上款項(xiàng)合計(jì)為79340元。

2、判令被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。

事實(shí)和理由：

原告在報(bào)紙上看到被告“昆某之春”服裝商城的招商廣告，經(jīng)協(xié)商遂與被告于2005年11月21日簽訂“昆某之春”商鋪?zhàn)赓U合同一份，約定原告租用被告4103號(hào)鋪面專(zhuān)用于“服裝”經(jīng)營(yíng)，租金每月2940元，租期三年，先一次性交納2005年12月22日－2006年12月21日共一年租金，并約定了履約保證金、甲方責(zé)任、乙方責(zé)任和違約責(zé)任等內(nèi)容。合同簽訂當(dāng)日原告將第一年租金35280元、商鋪保證金2940元、商鋪物管費(fèi)1260元一次性足額交給了被告。并經(jīng)被告同意進(jìn)行裝修，于2005年12月10日開(kāi)張營(yíng)業(yè)專(zhuān)賣(mài)“法國(guó)·西域威龍“品牌男裝，雖因被告管理經(jīng)營(yíng)原因造成原有大部分租戶(hù)撤走市場(chǎng)凋零情況，原告服裝店生意卻還不錯(cuò)，月凈收入達(dá)5000余元。

然被告于2006年1月23日向原告等“昆某之春”剩余所有租戶(hù)發(fā)出書(shū)面通知要求解除合同，至此整個(gè)市場(chǎng)被迫關(guān)門(mén)停業(yè)，原告等租戶(hù)血本無(wú)歸。此后，原告及律師多次找到被告提出退還已交款項(xiàng)并賠償損失。被告工作人員表示，希望原告能夠在9月份規(guī)劃改造完成重新招商時(shí)續(xù)租該鋪面，若不愿意續(xù)租同意全額退還已交租金、押金和物業(yè)管理費(fèi)用和賠償裝修損失。因被告重新規(guī)劃的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目與服裝經(jīng)營(yíng)大相徑庭，續(xù)租合同目的不能實(shí)現(xiàn)，故一開(kāi)始就說(shuō)明不愿意續(xù)租，但被告除愿意退還收取款項(xiàng)外，僅同意賠償壹萬(wàn)元裝修損失費(fèi)。2006年8月30日原告代理人向被告發(fā)出律師函，被告承認(rèn)爭(zhēng)議事項(xiàng)并書(shū)面告知已委托律師全權(quán)處理此事，經(jīng)原告律師與被告律師聯(lián)系，被告律師不愿意協(xié)商，故原告為了維護(hù)自身合法權(quán)益，將本案訴至貴院，請(qǐng)求依法判決。

本案亮點(diǎn)：出租方格式合同對(duì)其非常有利，其合同義務(wù)僅僅為將面積相符的商鋪交給承租方使用即可。本案中被告的違約點(diǎn)為：第一、未保障服裝經(jīng)營(yíng)氛圍，造成原告的僅僅擁有鋪面但沒(méi)有顧客，合同目的不能實(shí)現(xiàn)；其次，出租方擬將商場(chǎng)改為花市，在花市里賣(mài)衣服，顯然不合適；第三、被告的違約行為如何>證明的問(wèn)題。律師通過(guò)拍照證實(shí)商場(chǎng)大部分鋪面空虛，部分已經(jīng)改成花市；通過(guò)證人證實(shí)出租方曾經(jīng)發(fā)出過(guò)商場(chǎng)改行花市的書(shū)面表示，但原告僅僅持有復(fù)印件；第四、原告的裝修費(fèi)用損失如何>證明，律師通過(guò)裝修方出具的發(fā)票證實(shí)；第五、原告停止經(jīng)營(yíng)的時(shí)間如何界定，律師認(rèn)為是出租方在招租過(guò)程中的欺詐行為導(dǎo)致原告上當(dāng)受騙，而簽訂該合同，而當(dāng)原告將房屋裝修完畢后，經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)被告招商不足，且原有大部分商戶(hù)卻撤出。第六、格式條款的認(rèn)定，要求法院認(rèn)定格式條款無(wú)效。

一審判決概括：五華法院全部支持了原告的訴訟請(qǐng)求。在霸王合同對(duì)原告不利的前提下，通過(guò)代理律師的努力舉證轉(zhuǎn)被動(dòng)為主動(dòng)。

出租方上訴：出租方認(rèn)為其根本沒(méi)有違約，違約的是原告人，一審判決認(rèn)定事實(shí)、適用法律錯(cuò)誤，故提起上訴。要求二審法院依法改判駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

二審結(jié)果：經(jīng)昆明中院主持調(diào)解，原告要求被告當(dāng)即支付賠償款，在此情況下同意在一審判決的款項(xiàng)基礎(chǔ)上做出稍許讓步；被告當(dāng)即同意，雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議。被告當(dāng)即支付了全部賠償款項(xiàng)，原告的裝修款、支付的租金、物業(yè)管理費(fèi)、被告承擔(dān)的違約金全部得到了支持。

附：一審原告律師代理詞：

尊敬的審判長(zhǎng)、審判員：

作為張小姐訴昆明某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司租賃合同糾紛一案中原告的訴訟代理人，針對(duì)本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)，在您已充分注意的前提下發(fā)表如下代理意見(jiàn)，厚望采納：

一、被告招租行為存在欺詐，且合同生效后不能保障商場(chǎng)正常經(jīng)營(yíng)已經(jīng)構(gòu)成違約。

證人證實(shí)早在2005年7、8月份，就因?yàn)楸桓娼?jīng)理等人管理不善毆打租戶(hù)等綜合原因，造成“昆某之春”租戶(hù)撤走三、四十家，并停業(yè)幾天，之后，被告與租戶(hù)之間經(jīng)常發(fā)生矛盾并一直得不到解決，被告在非正常經(jīng)營(yíng)的情況下，又再一次廣告招商欺騙原告入租。被告欺詐原告得逞簽約收取款項(xiàng)后，仍管理不善再一次造成大部分租戶(hù)撤出商場(chǎng)，至2006年1月左右，商場(chǎng)凋零。被告已經(jīng)無(wú)法保障原告等剩余租戶(hù)的正常經(jīng)營(yíng)，使原告合同目的不能實(shí)現(xiàn)，已經(jīng)構(gòu)成違約。

二、被告無(wú)法經(jīng)營(yíng)狀態(tài)下決定重新規(guī)劃改行并“通知”原告解除合同，違約事實(shí)非常清楚。

被告為了改變經(jīng)營(yíng)不善造成的商場(chǎng)無(wú)法經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，決定重新發(fā)展新的行業(yè)，故于2006年1月23日發(fā)出書(shū)面通知（證據(jù)四）給原告等剩余租戶(hù)，“通知”第三條：“租期未滿(mǎn)的商戶(hù)愿意繼續(xù)經(jīng)營(yíng)的，公司將提供方便，按新的租金簽訂新的租賃合同，招商期內(nèi)免收三個(gè)月的租金；不愿意繼續(xù)經(jīng)營(yíng)的??”，第四條：“同意留下的原有商戶(hù)必須服從今后商場(chǎng)統(tǒng)一的規(guī)劃調(diào)整。招商期內(nèi)停止?fàn)I業(yè)??”。上述條款足以證實(shí)被告違約，首先證實(shí)被告不能保證商場(chǎng)正常經(jīng)營(yíng)；其次證實(shí)被告強(qiáng)行解除合同后，原告無(wú)論續(xù)租與否都要停止?fàn)I業(yè)，重新簽訂合同；其

三、依商場(chǎng)狀況及被告重新改行花市事實(shí)，原告除接受解除合同外別無(wú)選擇，故被迫于1月28日搬出鋪面。庭審中被告代理人也承認(rèn)經(jīng)過(guò)七八個(gè)月的改造裝修，“昆某之春”已改成花市，很明顯，原告租用此鋪面合同目的根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)。實(shí)際上發(fā)出通知后，被告的工作人員就已經(jīng)向原告說(shuō)明要改成“花市”，建議原告改做花，原告善于經(jīng)營(yíng)服裝卻不會(huì)經(jīng)營(yíng)花草，故隨即要求被告退還租金、押金及物管費(fèi)并賠償裝修損失。被告同意退還相關(guān)費(fèi)用，裝修費(fèi)也同意退給，但要求原告出示裝修費(fèi)用發(fā)票，經(jīng)原告將裝修票據(jù)相關(guān)材料交予被告后，被告卻以種種理由希望原告能夠少一點(diǎn)，原告做了讓步后被告最終只愿意賠償1萬(wàn)元裝修費(fèi)。律師也進(jìn)行了多次協(xié)商，被告蠻不講理，毫無(wú)解決問(wèn)題的誠(chéng)意，找出種種理由要求降低賠償數(shù)額。

三、原告主張賠償數(shù)額事實(shí)、法律依據(jù)充足，理應(yīng)全額支持。

根據(jù)合同第八條第2款約定，被告違約應(yīng)退還未滿(mǎn)租期的租金，賠償裝修費(fèi)用及承擔(dān)已付剩余租金10％違約金責(zé)任。

1、退還原告剩余租金，原告經(jīng)營(yíng)不到兩個(gè)月，扣除兩個(gè)月租金5880元，應(yīng)退還剩余租金為29400元。合同簽訂于2005年11月21日，而合同期限為2005年12月22日－2006年12月21日，原告裝修完成后2005年12月22日開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)不到兩個(gè)月時(shí)間，即1月28日被迫撤走。

2、押金2940元和物管費(fèi)1260元應(yīng)全額退還，被告違約致使原告合同目的未能實(shí)現(xiàn)，并造成10余萬(wàn)元的損失，依合同法的規(guī)定應(yīng)予退還。

3、依約違約金為剩余租期內(nèi)租金的10%，剩余租金為29400元，違約金為2940元。

4、原告支付鋪面裝修費(fèi)42800元，依約被告也應(yīng)該全額賠償。被告企圖以裝修未“書(shū)面同意”推卸承擔(dān)裝修費(fèi)賠償責(zé)任，沒(méi)有合同和事實(shí)依據(jù)?？紤]到裝修時(shí)間，雙方簽訂時(shí)被告就給出1個(gè)月時(shí)間裝修，原告裝修時(shí)請(qǐng)示了被告，被告并沒(méi)有要求辦理任何手續(xù)，原告企圖偽造間接證據(jù)證實(shí)裝修需書(shū)面同意沒(méi)有合同依據(jù)，主張更無(wú)合理性，合同第七條5款雖然約定經(jīng)同意，但并沒(méi)有“書(shū)面”字樣，根據(jù)《合同法》第四十一條：“對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。”，此合同被告單方提供為了重復(fù)使用而制作的，屬于格式合同，既然同意有“書(shū)面”和“口頭”兩種，從法律上將只能解釋為口頭同意。實(shí)際上被告也口頭同意了，相反，被告若有議異，早在裝修時(shí)提出來(lái)了，也不至于等到糾紛引起才提出來(lái)。

綜上，被告違反合同約定，未能保證原告正常經(jīng)營(yíng)并實(shí)現(xiàn)合同目的行為構(gòu)成違約，并且被告無(wú)法經(jīng)營(yíng)研究改行情況下“通知”原告解除合同行為證實(shí)其應(yīng)該承擔(dān)違約全部責(zé)任及糾紛期間鋪面閑置造成的租金損失責(zé)任。原告訴訟事實(shí)法律依據(jù)充分，請(qǐng)求法官給予全部支持，以維護(hù)合法的市場(chǎng)秩序，保護(hù)租賃關(guān)系中的受害者。

>篇三：商鋪?zhàn)赓U合同糾紛案例>>（727字）

原告：重慶某某實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司

被告：重慶某某某保健品有限公司

訴訟請(qǐng)求：

1、判令被告立即搬出重慶市渝中區(qū)八一路53號(hào)大都會(huì)西側(cè)裙樓西樓商廈五樓商鋪，將該商鋪交還原告；

2、判令被告向原告支付拖欠的水電費(fèi)38413。7元、房屋租金10225。5元、物業(yè)管理費(fèi)1188。9元；

3、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。

事實(shí)與理由：

2008年12月30日，原告與被告簽訂《重慶大都會(huì)廣場(chǎng)西側(cè)裙樓西樓商廈商鋪?zhàn)赓U合同》，約定由被告承租大都會(huì)西側(cè)裙樓西樓商廈五樓商鋪(共壹個(gè)，建筑面積2378平方米)，承租期為2008年12月30日至2013年12月29日止，被告的租金繳納時(shí)間為每年3、6、9、12月23日以前按指定方式向原告交納下一期租金，租金以叁個(gè)月為一期繳納。同時(shí)，合同第十條第3項(xiàng)明確約定：“乙方如有下列情況之一者，視為乙方違約，甲方有權(quán)解除合同，收回商鋪，不退還履約保證金和已交納的其他費(fèi)用，并依法追究乙方的違約責(zé)任：①乙方不按約定時(shí)間繳納租金及相關(guān)費(fèi)用達(dá)七天(自本合同約定的應(yīng)繳租金之日起算)以上者”。合同訂立后，原告隨即按照約定將該商鋪交付被告使用。按照合同的約定，被告應(yīng)于2009年6月15日前繳納五月費(fèi)水電費(fèi)及七月份物管費(fèi)，2009年6月23日前繳納當(dāng)期租金，經(jīng)原告多次催收，被告一直未予交納。由于被告的違約行為非常嚴(yán)重，達(dá)到了合同約定的解除合同的條件，原告遂于2009年7月3日依據(jù)合同約定解除了《重慶大都會(huì)廣場(chǎng)西側(cè)裙樓西樓商廈商鋪?zhàn)赓U合同》并通知被告于2009年7月8日前退場(chǎng)。但直到今日，被告仍未退場(chǎng)。

綜上所述，被告沒(méi)有權(quán)利在租賃合同解除后繼續(xù)使用原告所有的房屋，理應(yīng)搬出。原告為了維護(hù)自己的合法權(quán)益，遂根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律規(guī)定，起訴至法院，請(qǐng)求法院依法判決。

>篇四：商鋪?zhàn)赓U合同糾紛案例>>（1526字）

案情簡(jiǎn)介：

林某是一個(gè)下崗在家的普通上海本地人，為維持生計(jì)，在路邊商鋪開(kāi)設(shè)一家小飯店。這家小飯店是林某于2010年2月花了7萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓費(fèi)從上家盤(pán)過(guò)來(lái)的。盤(pán)下飯店后，林某又斥資近10萬(wàn)元對(duì)飯店進(jìn)行了裝修。正式開(kāi)業(yè)后飯店每天上午10點(diǎn)開(kāi)業(yè)，一直營(yíng)業(yè)到凌晨3點(diǎn)，由于林某夫妻倆勤勞肯干，生意倒也做得紅紅火火?？墒翘煊胁粶y(cè)風(fēng)云，2012年春節(jié)前，房東海天公司的法定代表人鄭某通知林某夫妻，說(shuō)由于大房東浦君開(kāi)發(fā)公司不同意林某在該商鋪經(jīng)營(yíng)飯店，要求林某在2012年2月29日合同到期后搬走。對(duì)此，林某堅(jiān)決不肯搬離，原來(lái)在2010年簽署合同時(shí)，雖然約定合同期為兩年，但是合同中有續(xù)租條款，合同約定：2012年2月合同到期后，再續(xù)簽兩年，租金上漲10%。不過(guò)在2010年簽署合同時(shí)，出租方并非海天公司，也非法定代表人鄭某（因?yàn)槠鋾r(shí)鄭某正在國(guó)外），出租方是由鄭某的姨夫劉某簽字，劉某則是海天公司的負(fù)責(zé)人。林某認(rèn)為，該房屋租賃合同的期限是四年而不是兩年，因此才會(huì)投資近17萬(wàn)元來(lái)經(jīng)營(yíng)，現(xiàn)在僅兩年時(shí)間，成本尚未折算完畢。其后海天公司又決定給劉某3個(gè)月的時(shí)間，該期間內(nèi)僅收取1個(gè)月的房租，4月的房租由押金代替，5月的房租不收，算是對(duì)林某的補(bǔ)償。

5月底，鄭某和劉某再次要求林某搬出。林某在向筆者咨詢(xún)后，向鄭某和劉某提出，林某可以搬離，但要求海天公司支付補(bǔ)償金7萬(wàn)余元。對(duì)此雙方未能達(dá)成合意。

6月5日，鄭某和劉某帶人前來(lái)封鋪，雙方發(fā)生口角以及輕微肢體沖突，并鬧到了警署。警察要求雙方不得動(dòng)手，關(guān)于合同糾紛可以協(xié)商，協(xié)商不成可以訴至法院。林某就此事電告筆者，筆者到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行調(diào)解。不料到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，情況發(fā)生了變化，鄭某聲稱(chēng)要求林某交納4、5兩個(gè)月的房租，另外聲稱(chēng)合同簽訂與其無(wú)關(guān)，因此無(wú)效，現(xiàn)在可以續(xù)租，但必須與其本人簽訂合同。但是林某因?yàn)榕c鄭某鬧僵，情緒激動(dòng)，堅(jiān)持要求解除合同，并起訴對(duì)方違約。筆者看到情況有變，先告知鄭某關(guān)于合同無(wú)效的理由站不住腳，林某方有足夠證據(jù)證明劉某確實(shí)有資格代替鄭某簽署租賃合同；同時(shí)安撫林某的情緒，如果現(xiàn)在解除合同，反而變成自己違約，不但拿不到補(bǔ)償，還得承擔(dān)違約責(zé)任。筆者說(shuō)服了林某，并承諾第二天向鄭某支付房租，同時(shí)協(xié)商續(xù)簽合同的事宜。

6月6日，筆者與林某、鄭某、以及劉某進(jìn)行了會(huì)談，林某補(bǔ)交了4、5月份的房租后，在筆者的主持下，對(duì)續(xù)租合同條款進(jìn)行了商議，達(dá)成一致。

6月7日，筆者起草了合同，林某和鄭某簽署后，這場(chǎng)商鋪?zhàn)赓U糾紛完滿(mǎn)解決。

律師觀點(diǎn)：

本案的案情并不復(fù)雜，但是在實(shí)際生活中卻有很多類(lèi)似的案例發(fā)生，其根源在于簽訂合同的雙方對(duì)于合同法不夠了解，對(duì)于合同中應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)不明確，導(dǎo)致簽訂的合同有很大的瑕疵，不僅無(wú)法保證雙方的合法利益，即使到法院訴訟，也給法官的審理帶來(lái)很大的麻煩。

就房屋租賃合同而言，需要注意的有以下幾點(diǎn)：

1、合同簽訂雙方的主體資格。

很多租賃合同的出租方本身也是承租者，并非產(chǎn)權(quán)所有人，也就是通常所說(shuō)的“二房東”。在簽訂租賃合同時(shí)，承租者一定要注意出租人的身份，是否有權(quán)出租，如果是“二房東”，那么大方都是否同意其轉(zhuǎn)租。

2、合同期限以及續(xù)租條款。

這些條款直接關(guān)系到合同的有效期限，有效期限內(nèi)無(wú)故解除合同顯屬違約，需要承擔(dān)違約責(zé)任。

3、解除合同以及違約事項(xiàng)的約定。

合同是一種契約，是雙方的一種合意。在不違背我國(guó)強(qiáng)制性法律法規(guī)的前提下，應(yīng)當(dāng)對(duì)解除合同的條件，違約后果等內(nèi)容詳細(xì)約定，越詳細(xì)越好。這樣即使在合同履行中產(chǎn)生爭(zhēng)議，也比較容易溝通和解決。

最后，筆者勸告廣大讀者，產(chǎn)生爭(zhēng)議時(shí)，不要意氣用事，能夠協(xié)商或者通過(guò)第三方調(diào)解解決的情況下，盡量不要訴至法院?，F(xiàn)在法院的案件數(shù)量巨大，法官們都在超負(fù)荷工作，一旦進(jìn)入訴訟程序，解決問(wèn)題的周期可能很長(zhǎng)。