第一篇：房地產(chǎn)估價(jià)的現(xiàn)場查勘 要點(diǎn)

房地產(chǎn)估價(jià)的現(xiàn)場查勘

1、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》的有關(guān)規(guī)定

依照中華人民共和國建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合頒布的《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》第十四條規(guī)定：房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)對估價(jià)對象進(jìn)行實(shí)地查勘，將估價(jià)對象現(xiàn)狀與相關(guān)權(quán)屬證明材料上記載的內(nèi)容逐一進(jìn)行對照，全面、細(xì)致地了解估價(jià)對象，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝能夠反映估價(jià)對象外觀、內(nèi)部狀況和周圍環(huán)境、景觀的照片。內(nèi)外部狀況照片應(yīng)當(dāng)作為估價(jià)報(bào)告的附件。由于各種原因不能拍攝內(nèi)外部狀況照片的，應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中予以披露。實(shí)地查勘記錄應(yīng)當(dāng)作為估價(jià)檔案資料妥善保管。

同時(shí)，建住房[2006]8號文件《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問題的通知》第十一條規(guī)定：違反本通知規(guī)定的，由相關(guān)部門按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行查處，并依法追究有關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。

2、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定

在國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局和中華人民共和國建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-2015）對現(xiàn)場查勘做出一系列的規(guī)定：

3.0.7條規(guī)定：估價(jià)對象的實(shí)地査勘應(yīng)符合下列規(guī)定：

1應(yīng)觀察、詢問、檢査、核對估價(jià)對象的區(qū)位狀況、實(shí)物 狀況和權(quán)益狀況； 2應(yīng)拍攝反映估價(jià)對象內(nèi)部狀況、外部狀況和周圍環(huán)境狀 況的照片等影像資料，并應(yīng)補(bǔ)充搜集估價(jià)所需的關(guān)于估價(jià)對象的 其他資料；

3應(yīng)制作實(shí)地查勘記錄，并應(yīng)記載實(shí)地查勘的對象、內(nèi)容、結(jié)果、時(shí)間和人員及其簽名，記載的內(nèi)容應(yīng)真實(shí)、客觀、準(zhǔn)確、完整、清晰。

3.0.8條規(guī)定當(dāng)無法進(jìn)入估價(jià)對象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘時(shí)，應(yīng)對估價(jià)對 象的外部狀況和區(qū)位狀況進(jìn)行實(shí)地査勘，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明 未進(jìn)人估價(jià)對象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘及其具體原因。對未進(jìn)行實(shí)地 查勘的估價(jià)對象內(nèi)部狀況，應(yīng)作為估價(jià)假設(shè)中的依據(jù)不足假設(shè)在 估價(jià)報(bào)告中說明。

住宅現(xiàn)場查勘的內(nèi)容

一.住宅現(xiàn)場查勘時(shí)應(yīng)記錄的內(nèi)容

(1)項(xiàng)目基本情況: 估價(jià)對象位置、樓盤名稱;現(xiàn)在實(shí)際用途、使用狀況(自用、出租、空置)、建筑結(jié)構(gòu)、戶型結(jié)構(gòu)、樓層、朝向、景觀;通風(fēng)、采光、噪聲狀況等;整幢樓底層是否架空、屋面是否復(fù)式、各樓層功能、成新率;小區(qū)建設(shè)規(guī)模、幢數(shù)、布局、樓距（密度）、建筑風(fēng)格、區(qū)內(nèi)景觀與綠化、開發(fā)年份等

(2)住宅裝修情況:外墻、內(nèi)墻、地面、天花、廚房、衛(wèi)生間、公共通道等部位的裝飾裝修情況;(3)基礎(chǔ)設(shè)施情況:供電、供水、供氣、排水、交通設(shè)施、通信、消防等設(shè)施設(shè)備情況;(4)配套設(shè)施情況:小區(qū)建設(shè)相配套的停車設(shè)施、娛樂設(shè)施及教育、商業(yè)、飲食等各種公共建筑.二.住宅現(xiàn)場查勘時(shí)拍攝要點(diǎn) 1.樓棟外觀拍攝要點(diǎn)(1)要盡量將整棟樓都拍下來,方便核實(shí)是否與房產(chǎn)證記錄一致;2.樓棟地址或門牌拍攝要點(diǎn)

(1)地址牌或門牌號一定要清晰可見,與房產(chǎn)證上的地址要保持一致;(2)遇到地址牌或門牌號不清晰的,或者完全找不到的,可以在樓棟入口處和估價(jià)對象門口各拍攝一張照片,以證明現(xiàn)場查勘對象沒有搞錯;3室內(nèi)拍攝要點(diǎn)(1)天花板、地板都要拍攝到,缺一不可.實(shí)在無法兼顧的時(shí)候,優(yōu)先保證照到地板;(2)選擇拍攝的角度應(yīng)盡可能呈現(xiàn)其空間布局;(3)房間數(shù)量不止一個時(shí),盡量毎一個房間都拍攝.如不能全部拍攝,盡量從中挑選有代表性或者面積大的房間拍攝.4外景拍攝要點(diǎn)

(1)通常會在陽臺上或窗戶旁,選擇景觀最好的角度拍攝;(2)在樓棟入口處附近對道路的二個方向各拍攝一張照片.案例部分照片樣本

外觀

客廳

臥室

廚房

衛(wèi)生間

自建房、別墅現(xiàn)場查勘的內(nèi)容

要記錄和拍攝土地四至情況,其它參照住宅現(xiàn)場查勘的內(nèi)容

商業(yè)房地產(chǎn)現(xiàn)場查勘的內(nèi)容

二.商業(yè)房地產(chǎn)現(xiàn)場查勘時(shí)應(yīng)記錄的內(nèi)容

(5)項(xiàng)目基本情況: 估價(jià)對象位置、樓盤名稱、四至;現(xiàn)在實(shí)際用途、使用狀況(自用、出租、空置)、經(jīng)營狀況(經(jīng)營哪種商品和服務(wù))、開間、進(jìn)深、層高、建筑結(jié)構(gòu)、樓層、是否有夾層;臨街狀況;通風(fēng)、采光、噪聲狀況等;其中最重要的是臨街狀況,一面臨街還是二面臨街;所臨街道的類型和寬窄，街首上的人流、車流狀況等.(6)商業(yè)裝修情況:外墻、內(nèi)墻、地面、天花、公共通道等部位的裝飾裝修情況;(7)基礎(chǔ)設(shè)施情況:供電、供水、供氣、排水、交通設(shè)施、通信、消防等設(shè)施設(shè)備情況;(8)配套設(shè)施情況: 商業(yè)房地產(chǎn)相配套的停車設(shè)施、交通設(shè)施;周邊商業(yè)的種類和規(guī)模.二.商業(yè)房地產(chǎn)現(xiàn)場查勘時(shí)拍攝要點(diǎn)

周邊環(huán)境對商業(yè)房地產(chǎn)的影響至關(guān)重要，往往周邊環(huán)境決定了其經(jīng)營狀況的好壞。所以，估價(jià)人員在查勘商業(yè)房地產(chǎn)時(shí)要特別注重查看其周邊的環(huán)境，并對其進(jìn)行拍攝。周邊環(huán)境主要拍攝以下內(nèi)容

(1)商業(yè)房地產(chǎn)所在街道或商場的位置、門牌號、鋪位的整體外觀或所在樓宇的整體外觀，在拍攝其間要留意其開間和進(jìn)深。

(2)商業(yè)房地產(chǎn)周邊道路或街道的商業(yè)經(jīng)營狀況(包括人流、車流、經(jīng)營商品類別)。通常人流、車流量大和經(jīng)營商品較貴重的,其租金也相對較高,從而影響其房地產(chǎn)價(jià)值。

2室內(nèi)拍攝要點(diǎn)(1)地面、內(nèi)墻、天花板均要拍攝,缺一不可；而且最好可以在一張照片上將其都顯示出來,但實(shí)在無法兼顧時(shí),可多拍幾張.(2)選擇拍攝的角度應(yīng)盡可能呈現(xiàn)其空間布局;(3)房間數(shù)量不止一個時(shí),盡量毎一個房間都拍攝.如不能全部拍攝,盡量從中挑選有代表性或者面積大的房間拍攝.工業(yè)房地產(chǎn)現(xiàn)場查勘的內(nèi)容

三.工業(yè)房地產(chǎn)現(xiàn)場查勘時(shí)應(yīng)記錄的內(nèi)容(1)項(xiàng)目基本情況: 估價(jià)對象位置、名稱、土地四至情況;建筑結(jié)構(gòu)、樓層、跨度、層高、成新率； 現(xiàn)在具體用途(廠房、辦公、宿舍、食堂);具體類型(普通生產(chǎn)車間、腐蝕性生產(chǎn)車間、恒溫恒濕生產(chǎn)車間、超潔凈生產(chǎn)車間、非生產(chǎn)車間);使用狀況(自用、出租、空置).(2)裝修情況:外墻、內(nèi)墻、地面、天花、公共通道等部位的裝飾裝修情況;(3)基礎(chǔ)設(shè)施情況:供電、供水、供氣、排水、交通設(shè)施、通信、消防等設(shè)施設(shè)備情況;(4)配套設(shè)施情況: 工業(yè)房地產(chǎn)距離道路情況、距離主干道進(jìn)深情況;周邊工業(yè)房地產(chǎn)的種類和規(guī)模.二.工業(yè)房地產(chǎn)現(xiàn)場查勘時(shí)拍攝要點(diǎn) 1.工業(yè)房地產(chǎn)外觀拍攝要點(diǎn)

(1)要盡量將工業(yè)房地產(chǎn)全景都拍下來;(2)將房產(chǎn)平面圖上的建筑物的外立面全部拍下來,或者土地范圍內(nèi)所有建筑物的外立面全部拍下來；

2.工業(yè)房地產(chǎn)地址或門牌拍攝要點(diǎn)

(1)地址牌或門牌號一定要清晰可見,如沒有門牌號,就看左、右或者對面建筑物有沒門牌號,如有就拍攝下來;(2)工業(yè)房地產(chǎn)周邊道路或街道要拍攝,反映土地臨路狀況,道路的寬窄,和距主干道的距離； 3建筑物室內(nèi)拍攝要點(diǎn)

(1)基本要求毎棟建筑物的室內(nèi)都要拍攝,選擇拍攝的角度應(yīng)盡可能呈現(xiàn)其空間布局.(2)如不能全部拍攝,可選擇主要車間的首層、二層，辦公室，宿舍，飯?zhí)玫戎饕ㄖ锱臄z,拍攝時(shí)注意反映廠房的高度和跨度, 注意是否架設(shè)吊車,地面是否經(jīng)過特殊處理,樓地面是否為高荷載, 是否有防化學(xué)品腐蝕處理,這些都會影響建筑造價(jià);

第二篇：淺議房地產(chǎn)估價(jià)的現(xiàn)場查勘

淺議房地產(chǎn)估價(jià)的現(xiàn)場查勘

現(xiàn)場查勘是房地產(chǎn)估價(jià)一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作。蘇信評估認(rèn)為，現(xiàn)場查勘的質(zhì)量，現(xiàn)場查勘獲得信息量大小，直接影響到估價(jià)方法的選擇，從而影響房地產(chǎn)價(jià)格的客觀、公正、科學(xué)的確定，影響到估價(jià)師所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)的大小。目前，我們行業(yè)內(nèi)就存在輕視、甚至忽視現(xiàn)場查勘工作的現(xiàn)象，本文就房地產(chǎn)估價(jià)的現(xiàn)場查勘工作進(jìn)行粗淺的分析，希望能起到拋磚引玉的作用，引起更多同行對房地產(chǎn)估價(jià)現(xiàn)場查勘的重視、對查勘的方法和效率的關(guān)注與研究，讓現(xiàn)場查勘起到應(yīng)有的作用。

一、現(xiàn)場查勘的必要性

房地產(chǎn)估價(jià)是對房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動，直接涉及利害方的經(jīng)濟(jì)利益，房地產(chǎn)估價(jià)不但應(yīng)言之有理，更重要的是言之有據(jù)，任何不當(dāng)，容易導(dǎo)致爭議，增加估價(jià)師風(fēng)險(xiǎn)。且不論國家民法、刑法對故意或過失導(dǎo)致房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)格虛假所追究民事、刑事責(zé)任的嚴(yán)重后果，就從房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的管理、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》、《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》等與我們估價(jià)執(zhí)業(yè)密切相關(guān)的管理規(guī)定來能解讀現(xiàn)場房地產(chǎn)估價(jià)現(xiàn)場查勘的必要性。

二、現(xiàn)場查勘的內(nèi)容

房地產(chǎn)現(xiàn)場查勘是對房地產(chǎn)實(shí)物狀況進(jìn)行實(shí)地考察。在核實(shí)房地產(chǎn)的實(shí)際功能、核對帳物的真實(shí)性、可靠性的共同點(diǎn)的基礎(chǔ)上，還應(yīng)區(qū)別不同的估價(jià)方法所必須相關(guān)的查勘要求，旨在為正確估價(jià)提供第一手資料.（一）現(xiàn)場查勘的共同點(diǎn)

現(xiàn)場查勘的的共同點(diǎn)可分為房地產(chǎn)物體的確認(rèn)、房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的確認(rèn)和所涉及房地產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況的核查三個部分。

1、房地產(chǎn)物體的確認(rèn)

房地產(chǎn)物體的確認(rèn)是對象房地產(chǎn)實(shí)物狀態(tài)的清查核定。以地產(chǎn)為主的評估，物體的確認(rèn)重點(diǎn)是坐落、地號、面積及附著物狀態(tài)；以房產(chǎn)為主的評估，物體的確認(rèn)重點(diǎn)是建筑結(jié)構(gòu)、構(gòu)造、用途、成色狀態(tài)及地段坐落、區(qū)域環(huán)境。

2、房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的確認(rèn)

權(quán)屬關(guān)系的確認(rèn)是在核實(shí)房地實(shí)物有無及其狀態(tài)之后，確認(rèn)其歸屬關(guān)系。權(quán)屬關(guān)系一般分為所有權(quán)和使用權(quán)，但在具體確認(rèn)過程中，由房地經(jīng)營的多樣性可派生出多種權(quán)利關(guān)系。評估應(yīng)明確確認(rèn)房地產(chǎn)的一切權(quán)利關(guān)系，核實(shí)其權(quán)利關(guān)系是否存在及與其委托資料所載明的內(nèi)容是否一致。

3、與房地產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況的核對

對廠房或工區(qū)等多棟建筑物的評估，應(yīng)注意對委托人提供的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況的核對，主要是核實(shí)房地產(chǎn)的原始價(jià)值、凈值；使用過程擴(kuò)建、改建、修繕的追加值；地產(chǎn)的使用權(quán)利期、費(fèi)用支付額、土地改造投資、與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的債權(quán)與債務(wù)等，作為估價(jià)結(jié)果的對照，注意價(jià)值差異的分析，保證估價(jià)結(jié)果的客觀。

（二）常用幾種不同估價(jià)方法的查勘側(cè)重點(diǎn)

1、市場法：在完成估價(jià)對象查勘的同時(shí)，對選取的可比實(shí)例應(yīng)同步進(jìn)行查勘，特別是交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素，福估指數(shù)、注意可比實(shí)例成交價(jià)格的內(nèi)涵的核查。注意統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一采用單價(jià)、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位。

2、收益法：對同類型客觀潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用、凈收益、資本化率、法定年限、使用年限、租約限制等關(guān)鍵因素進(jìn)行查勘和核對。

3、成本法：重點(diǎn)是對建筑物的結(jié)構(gòu)、構(gòu)造、作法、材料、設(shè)備、配件、具體尺寸、建成年份、耐用年限、設(shè)計(jì)使用壽命、其他成本進(jìn)現(xiàn)場查勘，并對土地取得費(fèi)用、開發(fā)成本、建安費(fèi)用、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤、預(yù)計(jì)凈殘等過程費(fèi)用進(jìn)行調(diào)查。

注意：結(jié)合《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)（試行）》對成本法估價(jià)中的建筑物折舊與成新率，應(yīng)是各種原因造成的建筑物價(jià)值損失的認(rèn)定，包括物質(zhì)上的、功能上的和經(jīng)濟(jì)上的折舊。

4、假設(shè)開發(fā)法：重點(diǎn)查勘待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況、開發(fā)建設(shè)期、需增加投入、施工限制、規(guī)劃限制、資金的時(shí)間價(jià)值、市場需求變化分析、其他影響開發(fā)價(jià)值的因素。

5、基準(zhǔn)地價(jià)修正法：重點(diǎn)是基準(zhǔn)地價(jià)包含的區(qū)域，估價(jià)對象在該區(qū)域的部位、呈現(xiàn)的特點(diǎn)，對交易日期、區(qū)域因素、個別因素和其他影響基準(zhǔn)地價(jià)修正使用的因素。

三、現(xiàn)場查勘的方法

現(xiàn)場查勘是房地產(chǎn)估價(jià)的一項(xiàng)深入調(diào)查研究工作，應(yīng)做好充分的準(zhǔn)備，并講究工作方法?？蓺w結(jié)為以下程序。

①事前周密計(jì)劃：核對委托人對待估價(jià)對象的權(quán)屬資料提供的完整性，盡可能多地收集估價(jià)對象涉及的區(qū)域信息、樓盤信息、估價(jià)對象總平面圖、典型房屋結(jié)構(gòu)及造價(jià)等信息。研究資料，根據(jù)估價(jià)師經(jīng)驗(yàn)確定所需要的重點(diǎn)信息、查勘線路，提出查勘大綱，帶著問題去查勘，目標(biāo)明確。

②確定參與人員：按照規(guī)范和規(guī)定，2人以上共同進(jìn)行，拆遷和抵押目的的估價(jià)必須是有估價(jià)師前往查勘。同時(shí)應(yīng)結(jié)合估價(jià)目的、擬采用的估價(jià)方法，確定有專長的估價(jià)人選。如擬采用成本法，應(yīng)派出熟悉工程技術(shù)和建安造價(jià)的估價(jià)人員，若采用市場法，應(yīng)有對樓盤和市場熟知的人員參加。但我們提倡復(fù)合性人才，每個估價(jià)員均應(yīng)有相關(guān)知識，發(fā)揮幫帶作用，讓每個估價(jià)人員都能獨(dú)擋一面，獨(dú)立工作。

③攜帶工具：攜帶好數(shù)碼照相機(jī)、指南針、卷尺和皮尺、激光測距儀、查勘記錄表和筆等工器具。對明知爭議較大的，最好進(jìn)行錄像，準(zhǔn)備攝相機(jī)和膠卷相機(jī)。

④確定時(shí)間：聯(lián)系好估價(jià)對象產(chǎn)權(quán)人和房產(chǎn)、地產(chǎn)管理人員，保證有關(guān)人員能一同前往定查勘，便于了解現(xiàn)狀與估價(jià)時(shí)點(diǎn)的差異、與權(quán)屬證書的差異，提高效率。

總結(jié)經(jīng)驗(yàn)

房地產(chǎn)估價(jià)是一門藝術(shù)，是一門科學(xué)，應(yīng)該階段性總結(jié)現(xiàn)場查勘的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，優(yōu)化查勘流程，減少外業(yè)的工作量，提高查勘效率。

規(guī)范的現(xiàn)場查勘能幫助估價(jià)師將估價(jià)對象、周圍環(huán)境親身體驗(yàn)轉(zhuǎn)化為客觀量度，減少估價(jià)師的主觀判斷，量化環(huán)境因素和個別因素對房地產(chǎn)估價(jià)對象價(jià)值的影響，提高估價(jià)的質(zhì)量，提高估價(jià)師執(zhí)業(yè)水平，降低甚至規(guī)避了估價(jià)師乃至估價(jià)機(jī)構(gòu)的責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)。

第三篇：房地產(chǎn)抵押估價(jià)查勘現(xiàn)場注意事項(xiàng)及要求

房地產(chǎn)抵押估價(jià)查勘現(xiàn)場注意事項(xiàng)及要求

估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)對估價(jià)對象進(jìn)行實(shí)地查勘，將估價(jià)對象現(xiàn)狀與相關(guān)權(quán)屬證明材料上記載的內(nèi)容逐一進(jìn)行對照，全面、細(xì)致地了解估價(jià)對象，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝能夠反映估價(jià)對象外觀、內(nèi)部狀況和周圍環(huán)境、景觀的照片。內(nèi)外部狀況照片應(yīng)當(dāng)作為估價(jià)報(bào)告的附件。實(shí)地查勘記錄應(yīng)當(dāng)作為估價(jià)檔案資料妥善保管。查勘現(xiàn)場注意事項(xiàng)：

1、核對房地產(chǎn)的位置，如邊界、四至關(guān)系、道路關(guān)系，核對房屋門牌號碼。

2對房地產(chǎn)所處區(qū)域的經(jīng)濟(jì)地位、繁華程度，交通便捷程度，公共配套設(shè)施完備程度，周邊環(huán)境和景觀等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，進(jìn)行調(diào)查。公園廣場及休閑娛樂設(shè)施、公交線路和公交站點(diǎn)、小學(xué)、中學(xué)教育配套設(shè)施、醫(yī)院、銀行網(wǎng)點(diǎn)、超市及市場分布等。

3核查房地產(chǎn)建筑風(fēng)格、區(qū)內(nèi)景觀與綠化、噪聲和粉塵污染、建筑年代等其他特點(diǎn)。

4對房地產(chǎn)所在樓宇的查勘，結(jié)構(gòu)、類型（高層、中高層、小高層、多層）、建筑層數(shù)、外墻、幾個梯位、一梯幾戶、熱水、暖氣等情況。注意：各樓層功能（商業(yè)、地下車庫等）是否是電梯房、安全、消防等其他影響樓宇使用功能的明顯因素。

5具體單元的情況：用途、所在樓層、戶型、面積、裝飾裝修情況。現(xiàn)場拍攝照片要求：

1、部位：門牌號、樓宇外觀、客廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間等。

2、細(xì)部：對評估對象應(yīng)有細(xì)部拍攝、外墻裝飾、房內(nèi)裝修、門窗、設(shè)施設(shè)備（熱、暖）等。

3、內(nèi)容：樓宇外觀盡量要把整座樓的全景照進(jìn)去，突出其特點(diǎn)；室內(nèi)照片盡量要能體現(xiàn)出房內(nèi)的裝修情況，盡可能把地面，墻和天花都能照到。需要離被拍攝物遠(yuǎn)一點(diǎn)才能達(dá)到這個效果。

4、要拍攝出客戶經(jīng)理和借款人（簽字人）的照片。最少要拍攝出客戶經(jīng)理的照片。搜集資料要求：

1、《房屋所有權(quán)證》原件、身份證《營業(yè)執(zhí)照》復(fù)印件、委托書、優(yōu)先權(quán)利狀況表、（門牌證）、2、委托書和的填寫：委托書、優(yōu)先權(quán)利狀況表面簽，客戶聯(lián)系資料，身份證復(fù)印件或者拍照

3、房屋優(yōu)先權(quán)利表的填寫說明（詢問客戶并指導(dǎo)填寫）

第四篇：現(xiàn)場查勘基本技術(shù)要點(diǎn)

現(xiàn)場查勘技術(shù)要點(diǎn)

1.現(xiàn)場查勘的及時(shí)性：城區(qū)30分鐘、城郊60分鐘。

2.拍攝事故現(xiàn)場照片。沒有第一現(xiàn)場報(bào)案的要求提供事故證明，若事故損失較小，可動員其放棄索賠。

3.所有事故均要拍攝被保險(xiǎn)人的身份證、銀行卡（折）號；填寫“領(lǐng)取賠款授權(quán)委托書”（不允許用圓珠筆或鉛筆填寫）。必須如實(shí)填寫“收款人名稱”、“收款人開戶行”、“銀行賬號”。被保險(xiǎn)人是單位名稱的要加蓋公章。

4.拍攝照片要求：原調(diào)試好的480x640像素，一律不許更改。拍攝事故現(xiàn)場要能反映事故的全景、碰撞物、車輛牌照。拍攝事故車時(shí)必須要拍的三張照片是：前、后帶牌照的車輛全貌和車架號（大梁號）。拍攝事故損失部位時(shí)要先拍遠(yuǎn)景再拍局部放大照，要有未損失部位作比對?，F(xiàn)場拍攝駕駛證、行駛證、資格證、貨物運(yùn)單；根據(jù)事故類型現(xiàn)場填寫“機(jī)動車保險(xiǎn)索賠須知”。如果證件無有效年審日期，應(yīng)拍照保留證據(jù)。

5.如果車輛存在違章裝載情況而車主又不愿說明裝載數(shù)量，可注意收集車輛行駛路段距出險(xiǎn)地點(diǎn)最近收費(fèi)站的過路費(fèi)票據(jù)。對于裝運(yùn)砂石、渣土的自卸車輛，可根據(jù)裝貨的實(shí)際高度然后結(jié)合行駛證上核定的車廂長、寬、高再計(jì)算出裝載容積（即“方”）。計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)：黃沙1方=1.8噸；石子1方=1.6噸；渣土1方=1.4噸。

6.單方事故要核對碰撞痕跡，車輛移動現(xiàn)場的要用卷尺測量受損高度與碰撞物高度并作比較。（拍照留存）

7.損失較大（不能行使）的單方事故，除核對碰撞痕跡、收集現(xiàn)場遺留物外，還要手測發(fā)動機(jī)溫度。感測部位：水箱下水室、機(jī)體、變速箱殼體（飛輪殼除外）、輪轂等。同時(shí)做好問訊筆錄，記錄從出險(xiǎn)到我公司到達(dá)現(xiàn)場的具體時(shí)間。夏天車輛熄火后發(fā)動機(jī)冷卻變涼需要3.5小時(shí)左右、冬天要1.5小時(shí)左右。

8.發(fā)生車輛落水事故，要查勘路面剎車痕跡、路肩土坡滑擦痕跡（人為推下坡一般無滑痕，土痕較勻稱），觀察駕駛員或乘客衣服有沒有濕水現(xiàn)象。車輛施救后要盡快通知修理廠清洗電器元件和內(nèi)飾。

9.發(fā)生單方事故，車輛能行駛而氣囊起爆的，要先啟動發(fā)動機(jī)

然后觀察氣囊報(bào)警燈是否熄滅。告知客戶舊件必須回收。

10.雙方事故已解除現(xiàn)場，同樣要測量雙方車輛受損部位。如果發(fā)生雙方事故后車主沒有及時(shí)現(xiàn)場報(bào)警或報(bào)保險(xiǎn)公司，而且雙方車輛又不在停車場停放，接案后必須要第一時(shí)間趕到事發(fā)地調(diào)查取證。

11.雙方事故在現(xiàn)場查勘時(shí)必須要拍攝肇事雙方駕駛證、行駛證以及三者車的保險(xiǎn)標(biāo)志，提醒三者車向所屬的保險(xiǎn)公司報(bào)案。記錄第三者車的廠牌型號、出廠日期；進(jìn)口車還要采集VIN碼作為以后的詢報(bào)價(jià)依據(jù)。

12.提供事故車修理發(fā)票時(shí)，工時(shí)費(fèi)不允許用“貨物銷售發(fā)票”替代，必須為維修行業(yè)專用發(fā)票。

13.樹木、農(nóng)田賠償要提供村級以上行政部門出具的賠償證明。

14.路面、房屋、線路及線桿、橋梁、公用設(shè)施等損壞，必須要報(bào)交警處理，并提供相關(guān)部門出具的損失預(yù)算清單。

15.支付賠款所需材料：

（1）修車發(fā)票、賠償?shù)谌甙l(fā)票或交警賠償憑證以及三者損失清單、預(yù)算、賠償標(biāo)準(zhǔn)等；

（2）駕駛證、行駛證、操作證有效復(fù)印件；

（3）涉及人員傷、殘、亡需提供材料：交警部門責(zé)任認(rèn)定書、調(diào)解書、經(jīng)濟(jì)賠償憑證、診斷證明書、出院通知書、醫(yī)藥發(fā)票、用藥清單、戶籍證明、傷殘鑒定、死亡證明、火花證明、尸檢報(bào)告、被撫養(yǎng)人證明等。

（4）領(lǐng)取賠款授權(quán)書（單位委托個人需加蓋單位客戶財(cái)務(wù)專用章或單位公章）

（5）被保險(xiǎn)人身份證復(fù)印件、被委托人有效身份證復(fù)印件

（6）被保險(xiǎn)人戶名、賬號、開戶行或銀聯(lián)卡、存折復(fù)印件

保險(xiǎn)事故欺詐識別

一.出險(xiǎn)時(shí)間：

1.出險(xiǎn)時(shí)間與投保時(shí)間接近。

2.出險(xiǎn)時(shí)間與保單到期時(shí)間接近。

3.本次出險(xiǎn)與前次出險(xiǎn)時(shí)間間隔較短。

4.出險(xiǎn)時(shí)間為夜間。

5.未及時(shí)報(bào)案，出現(xiàn)時(shí)間距報(bào)案時(shí)間較長的。

二.承保情況：

1.存在重復(fù)投保情況.2.存在追加投保、并追加投保險(xiǎn)種不久出險(xiǎn)的。

3.先購買交強(qiáng)險(xiǎn)，后購買商業(yè)險(xiǎn)不久出險(xiǎn)的。

4.新車購買保險(xiǎn)（保險(xiǎn)生效期與購車時(shí)間）間隔較長的，不久出險(xiǎn)的。

三.標(biāo)的情況：

1.出險(xiǎn)車輛為老舊車型。

2.損失部分為容易誘發(fā)道德風(fēng)險(xiǎn)的零件。

3.出險(xiǎn)車輛未經(jīng)現(xiàn)場查勘，已經(jīng)拆解的。

四.出險(xiǎn)地點(diǎn)：

1.出險(xiǎn)地為異地。

2.出險(xiǎn)地為偏僻地。

3.出險(xiǎn)地發(fā)生事故的幾率很小。

五.當(dāng)事人：

1.當(dāng)事人曾有不誠信記錄或違法犯罪記錄。

2.當(dāng)事人正面臨財(cái)務(wù)問題。

3.當(dāng)事人有不在本地居住的外地人。

4.當(dāng)事人在事故后離開，委托其他人處理事故。

5.雙方事故無法找到第三方。

六.事故類型：

1.事故為單方事故。

2.雙方事故但雙方事故人認(rèn)識。

3.事故車輛中有一方為外地車輛。

七.損失情況：

1.損失嚴(yán)重但無人受傷或傷勢輕微。

2.單方事故損失較大但沒有人身傷亡。

3.事故損失較大但現(xiàn)場痕跡顯示碰撞輕微。

4.損失車輛零件不全，火災(zāi)車輛不應(yīng)燃盡的部分不全。

5.碰撞部位與前次事故相同的以及碰撞部位損失與事故現(xiàn)場痕跡不符的。

八.事故信息：

1.有人舉報(bào)事故存在欺詐。

2.當(dāng)事人對事故經(jīng)過的表述前后不一致。

3.當(dāng)事人對事故經(jīng)過的表述與目擊者不一致。

4.被保險(xiǎn)人提供虛假證明材料或證明材料有瑕疵。

5.聲稱肇事車輛逃逸，但缺乏佐證。

九.心理反應(yīng)：

1.被保險(xiǎn)人太急于獲得賠款。

2.被保險(xiǎn)人對保險(xiǎn)公司的調(diào)查過度緊張，反應(yīng)過度激烈。

3.被保險(xiǎn)人對保險(xiǎn)索賠流程非常熟悉、材料準(zhǔn)備非常充分，對保險(xiǎn)知識的掌握明顯高于非專業(yè)人員，存在事先準(zhǔn)備嫌

疑。

4.被保險(xiǎn)人私下與業(yè)務(wù)人員聯(lián)系，要求特殊處理或意欲拉攏、賄賂業(yè)務(wù)人員。

十：事故證明

1.缺乏必要的證明材料或證明材料存在格式錯誤、簽章錯誤等問題。

2.證明材料存在簽名筆跡不一致、證件號碼不正確以及其他有偽造嫌疑的疑點(diǎn)。

3.出具證明材料的機(jī)構(gòu)缺乏必要的權(quán)限或與被保險(xiǎn)人存在私人關(guān)系或利害關(guān)系。

4.提供的損失照片有修改痕跡。

業(yè)務(wù)人員可根據(jù)上述情況擬定初步訪談提綱，對保險(xiǎn)事故當(dāng)事人進(jìn)行訪談（電話或面談）發(fā)現(xiàn)虛假陳述，及時(shí)上報(bào)同時(shí)積極與公安等部門聯(lián)系調(diào)查事宜，遏制騙賠案件。

理賠各關(guān)鍵指標(biāo)：

結(jié)案率：已決數(shù)量/（已決數(shù)量+未決數(shù)量）×100%；考核標(biāo)準(zhǔn)≥75% 估損偏差率1：（已決賠款最小已決估損)/ 已決賠款×100％；考核標(biāo)準(zhǔn)≤0-10%

平均案件處理時(shí)間：指在統(tǒng)計(jì)期內(nèi)，已經(jīng)結(jié)案的賠案，從報(bào)案到結(jié)案的平均時(shí)間；考核標(biāo)準(zhǔn)≤30天

立案率：立案數(shù)量/(報(bào)案數(shù)量-注銷報(bào)案數(shù)量)×100%；考核標(biāo)準(zhǔn)≥100%

及時(shí)立案率：及時(shí)立案數(shù)量/(報(bào)案數(shù)量-注銷報(bào)案數(shù)量)×100%；考核標(biāo)準(zhǔn)≥98%，即72小時(shí)內(nèi)立案

未決賠款占比：未決賠款/(已決賠款+未決賠款)×100%；考核標(biāo)準(zhǔn)≥25%。

第五篇：房地產(chǎn)估價(jià)復(fù)習(xí)要點(diǎn)(期末復(fù)習(xí))

房地產(chǎn)估價(jià)復(fù)習(xí)

1、房地產(chǎn)按開發(fā)程度劃分的類型： 生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房。

按經(jīng)營使用方式劃分的類型： 銷售、出租、自營和自用。

2、房地產(chǎn)的特性 ：不可移動性、獨(dú)一無二性、壽命長久，堅(jiān)不可摧性、數(shù)量有限性、價(jià)值量大用途多樣性、相互影響性、易受限制性、難以變現(xiàn)保值增值性；

3、房地產(chǎn)的實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位

1.實(shí)物分為有形的實(shí)體及其質(zhì)量和組合完成的功能三個方面。

2.權(quán)益包括權(quán)利、利益和收益

3.區(qū)位

4、房地產(chǎn)三大估價(jià)方法：市場比較法、成本法、收益法；

5、土地使用權(quán)：是指單位或者個人依法或依約定,對國有土地或集體土地所享有的占有、使用、收益和有限處分的權(quán)利。

6、最高最佳使用原則的含義

最高最佳使用原則是指法律上許可、技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)合理，經(jīng)過充分論證，能夠使得估價(jià)對象達(dá)到最大可能的使用。

最高最佳使用的前提條件是：法律上許可、技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)合理。

最高最佳使用必須符合4個標(biāo)準(zhǔn)：(1)法律上許可；(2)技術(shù)上可能；(3)經(jīng)濟(jì)上可行；(4)價(jià)值最大化；

最高最佳使用具體包括3個方面：(1)最佳用途；(2)最佳規(guī)模；(3)最佳集約度。

7、房地產(chǎn)在具體估價(jià)作業(yè)中所遵循的原則

①獨(dú)立、客觀、公正原則：房地產(chǎn)估價(jià)的最高行為準(zhǔn)則

②合法原則；合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行

③最高最佳使用原則： 最高最佳使用原則是指法律上許可、技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)合理，經(jīng)過充分論證，能夠使得估價(jià)對象達(dá)到最大可能的使用。

④估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則；估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。⑤替代原則； ⑥謹(jǐn)慎原則。

8、房地產(chǎn)的土地范圍：地球表面、地球表面以上一定范圍、地球表面以下一定范圍

9、建筑物面積： 建筑面積包括：建筑使用面積、建筑結(jié)構(gòu)面積、建筑輔助面積。

10、房地產(chǎn)是土地（或土地使用權(quán)），建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體及其權(quán)益。

11、地價(jià)與一般物品價(jià)格的不同

1．生產(chǎn)成本不同

2．折舊不同

3．價(jià)格差異不同

4．市場性質(zhì)不同

5．形成時(shí)間不同

6.供求變化不同

12、專業(yè)估價(jià)與非專業(yè)估價(jià)的本質(zhì)區(qū)別

專業(yè)估價(jià)主要有以下5個特點(diǎn)：

①由專業(yè)人員完成 ②是一種專業(yè)意見 ③具有社會公信力

④實(shí)行有償服務(wù)

⑤承擔(dān)法律責(zé)任

13、決定房地產(chǎn)需求量的因素

1．該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平。

2.消費(fèi)者的收入水平

3.消費(fèi)者的偏好

4.相關(guān)房地產(chǎn)的價(jià)格水平

5．消費(fèi)者對未來的預(yù)期

14、決定房地產(chǎn)供給量的因素

1．該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平

2.該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本

3．該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平

4．開發(fā)商對未來的預(yù)期

15、建筑物折舊是指估價(jià)上的折舊，是由于物質(zhì)因素、功能因素或經(jīng)濟(jì)因素等原因造成的價(jià)值減損，其數(shù)額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場價(jià)值與其重新構(gòu)建價(jià)格之間的差額，即：建筑物折舊=建筑物重新構(gòu)建價(jià)格-建筑物市場價(jià)值

建筑物重新構(gòu)建價(jià)格表示建筑物在全新狀況下所具有的價(jià)值，將其減去建筑物折舊相當(dāng)于進(jìn)行減價(jià)調(diào)整，其所得的結(jié)果則表示建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下所具有的價(jià)值。

建筑物折舊的類型 根據(jù)建筑物折舊的原因，可將建筑物的折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。

16、市場法是將估價(jià)對象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

市場比較法的關(guān)鍵是選擇類似房地產(chǎn)，市場比較法的理論依據(jù)是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的替代原理。市場比較法依賴于活躍的房地產(chǎn)市場所提供的市場資料和交易實(shí)例，是以發(fā)育健全的房地產(chǎn)市場為基本條件，同時(shí)還應(yīng)掌握充足的交易實(shí)例資料。

市場比較法適用于房地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)、活躍和完善的地區(qū)，而且有廣泛市場交易的房地產(chǎn)類型。

17、成本法是根據(jù)估價(jià)對象的重置成本或重建成本來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。

成本法的理論依據(jù)，從賣方的角度考慮，成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論 ；從買方的角度考慮，成本法的理論依據(jù)是替代原理.成本法的適用對象和條件，一般用于既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的評估;單純的建筑物的估價(jià)基本上也是采用成本法;

成本法也適用于市場不完善或狹小市場上無法運(yùn)用比較法進(jìn)行估價(jià)的房地產(chǎn);

18、收益法是一種運(yùn)用適當(dāng)?shù)倪€原利率，將未來的純收益折算為現(xiàn)值的估價(jià)方法。收益還原法的理論依據(jù)

收益還原法的理論依據(jù)是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的預(yù)期原理。利息額（凈收益）＝某一貨幣額×利率 房地產(chǎn)價(jià)格＝凈收益／利率

收益法的基本思想 ：將估價(jià)時(shí)點(diǎn)視為現(xiàn)在，那么在現(xiàn)在購買有一定收益年限的房地產(chǎn)預(yù)示著在其未來的收益年限內(nèi)可以源源不斷地獲取凈收益，如果現(xiàn)在有一貨幣額可與這未來源源不斷的凈收益的現(xiàn)值之和等值，則這一貨幣額就是該房地產(chǎn)的價(jià)格。收益還原法的適用范圍

收益法適用于有收益或有潛在收益，并且收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠量化的房地產(chǎn)

19、城市房屋拆遷所發(fā)生的費(fèi)用

房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用、相關(guān)費(fèi)用、地上物拆除費(fèi)、渣土清運(yùn)費(fèi)、場地平整費(fèi)以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建設(shè)用地使用出讓金等。