第一篇：物業(yè)管理工作的調(diào)研報(bào)告

物業(yè)管理工作的調(diào)研報(bào)告

物業(yè)管理工作的調(diào)研報(bào)告2007-02-10 16:46:30

近年以來，區(qū)人大常委會城建環(huán)保工作委員會對我區(qū)的物業(yè)管理工作進(jìn)行了調(diào)研，先后到政府有關(guān)職能部門、有關(guān)鎮(zhèn)了解情況，并召開了有部分居委會、小區(qū)業(yè)委會和物業(yè)管理企業(yè)有關(guān)人員參加的座談會，多方面聽取了各界人士的意見。現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：

一、我區(qū)小區(qū)以及物業(yè)的基本情況

我區(qū)小區(qū)基本情況：據(jù)2003年年底統(tǒng)計(jì)，我區(qū)現(xiàn)有居住小區(qū)5個，面積萬m2。其中：無人管理小區(qū)197個（有的還不能稱為小區(qū)，只有單獨(dú)2、3幢房子，但統(tǒng)計(jì)時只能作為1個小區(qū)統(tǒng)計(jì)），涉及房屋1119幢，面積約160萬m2；已經(jīng)成立業(yè)委會的小區(qū)有76個。

物業(yè)企業(yè)基本情況：目前，在我區(qū)注冊的物業(yè)管理企業(yè)有102家。其中：三級資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)19家，無級資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)82家，三級（暫定）的物業(yè)管理企業(yè)1家（按建設(shè)部資質(zhì)管理辦法新頒發(fā)）；按照管理地域劃分：管理本區(qū)物業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)有63家，注冊在我區(qū)、但管理的物業(yè)是外區(qū)縣的物業(yè)管理企業(yè)有家，注冊在外區(qū)縣、但管理的物業(yè)是我區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)有12家。

物業(yè)管理從業(yè)人員基本情況：全區(qū)物業(yè)管理從業(yè)人員00多人。其中有小區(qū)經(jīng)理上崗證的有110人，有建設(shè)部物業(yè)管理上崗證的管理人員有280人。在周浦鎮(zhèn)、惠南鎮(zhèn)分設(shè)有兩個物業(yè)急修中心，急修中心急修人員有18人。

二、我區(qū)居住小區(qū)的特點(diǎn)

1．居住小區(qū)檔次差距大。

體現(xiàn)在小區(qū)設(shè)施上，既有新建的設(shè)施齊全、綠化率高的高標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)，也有以前開發(fā)的設(shè)施不完善、甚至是臟亂差 的小區(qū)。體現(xiàn)在物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上，既有象康橋綠寶園1美元/月.m2的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，有象聽潮六村小區(qū)元/月.m2的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，也有售后公房小區(qū)５－７元／月.戶的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。體現(xiàn)在物業(yè)管理費(fèi)收繳率上，收繳率高的小區(qū)達(dá)到95％，而像聽潮零二街坊物業(yè)管理費(fèi)收繳率只有10％。

２．小區(qū)分散，遺留問題多。

由于有一段時間的無序開發(fā)，造成我區(qū)的居住小區(qū)分散，遺留問題多。有的小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差，墻面滲水，屋頂漏水，綠化殘缺不齊。有的小區(qū)建設(shè)規(guī)模小，手續(xù)不完備。相當(dāng)部分小區(qū)沒有實(shí)行封閉。無人管理小區(qū)遍及全區(qū)的每一個鎮(zhèn)，量大面廣，歷史欠帳較多。

３．物業(yè)服務(wù)水平差距大。

在南匯有物業(yè)管理業(yè)務(wù)的75家物業(yè)管理企業(yè)中，大部分物業(yè)公司能夠做到規(guī)范服務(wù)。在物業(yè)服務(wù)上做到周一至周日業(yè)務(wù)接待，公開各項(xiàng)辦事制度，公開企業(yè)監(jiān)督電話。在維修服務(wù)上做到了

公開報(bào)修電話、24小時受理居民報(bào)修，急修２小時趕到現(xiàn)場、24小時處理完畢，事后回訪。在物業(yè)收費(fèi)上按規(guī)定公布收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按時公布維修基金收費(fèi)帳目，不亂收費(fèi)。但也有一些物業(yè)企業(yè)服務(wù)不規(guī)范，服務(wù)水平差。有的企業(yè)在處理急修項(xiàng)目時未能及時處理，夜間無人值班；有的企業(yè)存在接待人員態(tài)度生硬，收費(fèi)不規(guī)范等現(xiàn)象。

三、我區(qū)物業(yè)管理工作、物業(yè)管理?xiàng)l例執(zhí)行的基本情況

近幾年來，區(qū)房地部門認(rèn)真執(zhí)行國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》，在物業(yè)管理方面做了大量的工作，特別是圍繞居民反映突出的問題，采取一系列措施，取得了一定的成效。具體體現(xiàn)在：

１．切實(shí)加強(qiáng)物業(yè)管理行風(fēng)建設(shè)。

全區(qū)物業(yè)行業(yè)把物業(yè)管理行風(fēng)建設(shè)作為一項(xiàng)重點(diǎn)工作，完善措施，狠抓落實(shí)，取得了比較明顯的進(jìn)步。各物業(yè)管理企業(yè)積極落實(shí)行業(yè)規(guī)范，改進(jìn)了工

作作風(fēng)，提升了服務(wù)水平，得到了居民的肯定。區(qū)房地局去年專門組建了一支物業(yè)管理行風(fēng)巡查隊(duì)伍，先后巡查了150個居住小區(qū)，對物業(yè)管理規(guī)范服務(wù)情況進(jìn)行巡查，同時聘請了行風(fēng)監(jiān)督員，加強(qiáng)自查，做到及時發(fā)現(xiàn)問題，及時落實(shí)整改。去年我區(qū)物業(yè)管理行風(fēng)測評分為分，高于全市平均分。

２．逐步理順物業(yè)管理體制。

一是將居住物業(yè)管理納入社區(qū)綜合管理范疇。按照“條塊結(jié)合、屬地管理”的原則，進(jìn)一步明確鎮(zhèn)政府在物業(yè)管理工作中的職責(zé)，建立協(xié)調(diào)、監(jiān)督、考核的長效管理機(jī)制。加強(qiáng)對業(yè)主委員會的指導(dǎo)監(jiān)督。

二是實(shí)行物業(yè)管理重心下移。從去年８月１日開始，全區(qū)實(shí)行了居住物業(yè)管理小區(qū)經(jīng)理責(zé)任制。區(qū)房地局和房地所通過巡查、抽查、投訴信訪件的處理等形式，加強(qiáng)了對小區(qū)經(jīng)理的日常管理和考核。

３、繼續(xù)完善物業(yè)管理市場化運(yùn)作

機(jī)制。

根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和建設(shè)部關(guān)于前期物業(yè)招投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定，加快了物業(yè)管理招投標(biāo)工作。全區(qū)通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)項(xiàng)目數(shù)為18個，涉及建筑面積達(dá)181萬平方米，物業(yè)管理市場化運(yùn)作機(jī)制正在逐步形成。

4、不斷加大對行業(yè)監(jiān)管力度。

一是規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)行為。通過開展物業(yè)管理行風(fēng)建設(shè)，推行《上海市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范》中規(guī)定的行為規(guī)范和崗位規(guī)范，進(jìn)一步明確了物業(yè)維修、服務(wù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和要求，不斷規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)行為。同時，加強(qiáng)了房屋應(yīng)急維修中心建設(shè)，統(tǒng)一應(yīng)急搶修人員服裝、統(tǒng)一報(bào)修電腦軟件。去年，全區(qū)應(yīng)急維修中心共收到居民應(yīng)急報(bào)修3167件，有效處理3167件，完成率達(dá)到100％。由于各方面的共同努力，措施得當(dāng)，去年全區(qū)直管公房沒有發(fā)生重大責(zé)任事故，維護(hù)了社會的穩(wěn)定。

二是推行三項(xiàng)便民服務(wù)承諾。動員全區(qū)部分三級資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，向服務(wù)對象作出以快速反應(yīng)、方便業(yè)主、誠信服務(wù)為主要內(nèi)容的三項(xiàng)便民服務(wù)承諾。

三是加大商品住宅維修資金歸集和信息管理力度。目前，全區(qū)已歸集商品住宅維修資金億元。同時商品住宅維修資金管理信息系統(tǒng)正式開通。通過這一服務(wù)平臺，有效解決了業(yè)主和物業(yè)公司對維修資金的分?jǐn)?、查詢以及與銀行之間信息的溝通，變政府包攬式監(jiān)管為社會公開監(jiān)管。

5、進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理法制建設(shè)。

認(rèn)真組織開展《物業(yè)管理?xiàng)l例》的學(xué)習(xí)、宣傳和培訓(xùn)工作。按照建設(shè)部《關(guān)于宣傳、貫徹的通知》要求，分批對各鎮(zhèn)房地所、物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)人、業(yè)主委員會主任等集中進(jìn)行國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和建設(shè)部制定的相關(guān)配套文件的學(xué)習(xí)培訓(xùn)，培訓(xùn)共計(jì)350多人次。

6、切實(shí)解決老百姓關(guān)心的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題。

加強(qiáng)對舊小區(qū)的綜合整治改造。從前年開始，有關(guān)部門對新場石筍、周浦公元、周東、大團(tuán)南灣、惠南西南等小區(qū)實(shí)施綜合整治，解決水、電、漏、道路低洼、積水問題，總計(jì)投入資金1000多萬元。拆除違章建筑1萬多平方米，受到改造小區(qū)居民的歡迎。

四、當(dāng)前物業(yè)管理主要存在的問題

隨著南匯經(jīng)濟(jì)和城鎮(zhèn)建設(shè)的不斷發(fā)展、人民群眾生活水平的不斷提高，居住物業(yè)管理服務(wù)的整體現(xiàn)狀已不能適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，不能適應(yīng)居民日益改善的物質(zhì)生活的需求。老百姓反映問題的焦點(diǎn)主要集中在三個方面：一是維修不及時，二是服務(wù)不到位，三是收費(fèi)不規(guī)范。分析上述矛盾的原因，主要是因?yàn)榇嬖谝韵聨讉€方面的問題：

1、物業(yè)管理體制尚未完全理順。

物業(yè)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，有較強(qiáng)的綜合性和區(qū)域特點(diǎn)，涉及規(guī)劃、建筑、供電、供水、園林、環(huán)衛(wèi)、工商、物價(jià)、公安、消防等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起。因此，光靠行業(yè)主管部門難以協(xié)調(diào)各方。鎮(zhèn)政府、社區(qū)在這方面的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮。社區(qū)管理干部的協(xié)調(diào)工作能力和水平也有待在實(shí)踐中進(jìn)一步提高。

2、歷史遺留問題未能及時得到解決。

改革開放以來，特別是在上世紀(jì)九十年代中期以前，形成了全民開發(fā)房地產(chǎn)的局面。為了盡快解決居民的居住困難，采取多種途徑、多種形式建造了大量的多層居民住宅。這類住宅往往是標(biāo)準(zhǔn)低、規(guī)模小、質(zhì)量差，配套設(shè)施嚴(yán)重不齊，有的根本沒有。無序的開發(fā)留下眾多后遺癥，開發(fā)商把這類房屋賣給個人以后不再過問。開發(fā)建設(shè)單位行為不規(guī)范，由于無規(guī)劃、土地使用不規(guī)范、建設(shè)無監(jiān)管等，以及有的建設(shè)單位早已歇業(yè)或轉(zhuǎn)制，造成小區(qū)缺少應(yīng)有的配套、物業(yè)無人管、權(quán)證辦不出，有些連起碼的用地手續(xù)和質(zhì)監(jiān)手續(xù)都沒有，更談不

上房屋維修基金的歸集。這類住宅建造至今已有10-20年左右，絕大部分都處在無人管理狀況，房屋多年失修，小區(qū)臟、亂、差，居住在這些房屋的居民意見、矛盾很大，不斷有人向有關(guān)部門反映、投訴，信訪投訴經(jīng)常不斷，不安定、不安全的因素較為突出。

另外，我區(qū)從1992年至2000年開發(fā)建造的大量商品房中，由于開發(fā)企業(yè)不規(guī)范等原因，較多商品房中，也存在著配套不齊，房屋質(zhì)量差，房屋維修基金不到位等遺留問題。

3、維修基金難歸集，物業(yè)管理費(fèi)難收繳。

維修基金難歸集。2001年1月后所建的商品房，到2003年底，已歸集維修基金9951萬元，占應(yīng)歸集數(shù)10727萬元的93%。但2001年之前開發(fā)的商品房的維修基金歸集就難了。應(yīng)歸集數(shù)為12218萬元，已歸集5307萬元，只占應(yīng)歸集數(shù)的44%。這些數(shù)據(jù)，還不包括大量的無人管理的小區(qū)。這些小區(qū)有的找

不到開發(fā)商，找到開發(fā)商的也是兩手一攤，手中沒錢。

物業(yè)管理費(fèi)收繳率不高。我區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)的收繳率常常在50-60%之間徘徊。部分居民自覺繳納物業(yè)管理費(fèi)的意識較差，有的居民以房屋質(zhì)量差等理由拒絕交費(fèi)，甚至帶來多戶都不交的連鎖反應(yīng)；也有的自己不交物業(yè)管理費(fèi)，還勸別人也不要交。去年，房地部門組織物業(yè)企業(yè)召開了兩次研討會，研討解決收費(fèi)難的問題，雖形成了一定思路，采取了一定的措施，但收效不高。如果這些問題不解決，長此以往，惡性循環(huán)，將不利于物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

4、市場化運(yùn)作機(jī)制尚未建立。

前期開發(fā)的商品房維修基金歸集不到位，有些小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)太低，小區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)工作難以進(jìn)行，致使市場化運(yùn)作機(jī)制難以形成，難以實(shí)現(xiàn)真正意義上的物業(yè)管理雙向選擇。

五、關(guān)于加強(qiáng)我區(qū)物業(yè)管理工作的建議：

物業(yè)管理的最終目標(biāo)是向社會化、市場化、專業(yè)化的方向發(fā)展，要做到“嚴(yán)格管理、科學(xué)管理、長效管理”。為進(jìn)一步提高我區(qū)物業(yè)管理水平，提出如下建議：

1、要進(jìn)一步提高對物業(yè)管理工作重要性的認(rèn)識，加強(qiáng)對物業(yè)管理工作的宣傳。

居住物業(yè)管理工作關(guān)系到廣大居民的日常生活，關(guān)系到居民情緒的穩(wěn)定，關(guān)系到黨和政府在人民群眾中的形象，關(guān)系到“三個代表”重要思想的貫徹落實(shí)。要運(yùn)用各種宣傳方式，提高居民素質(zhì)，使廣大業(yè)主充分認(rèn)識到搞好物業(yè)管理，不單單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委的事情，而是需要全體業(yè)主和全社會共同關(guān)心支持的工作。要分析現(xiàn)狀，研究對策，各方合作，加強(qiáng)管理，扎實(shí)推進(jìn)行風(fēng)建設(shè)，逐步走市場化、專業(yè)化、社會化的道路，真正提高物業(yè)管理整體水平。

2、要進(jìn)一步健立和完善相關(guān)法規(guī)，做到物業(yè)管理工作有法可依、有章可循。

在認(rèn)真貫徹、執(zhí)行國務(wù)院條例的基礎(chǔ)上，應(yīng)抓緊出臺一系列結(jié)合我市、我區(qū)實(shí)際的地方性法規(guī)、政策、規(guī)范性文件，及時調(diào)整物業(yè)管理工作中各種關(guān)系：如調(diào)整政府相關(guān)部門與開發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)的關(guān)系、調(diào)整業(yè)主大會、業(yè)委會與物業(yè)企業(yè)和開發(fā)企業(yè)的關(guān)系等等。在此基礎(chǔ)上，對物業(yè)管理工作中出現(xiàn)的一些具體矛盾和問題，也應(yīng)及時出臺一些操作措施和處理方法，做到物業(yè)管理有法可依、有章可循。

3、要進(jìn)一步理順管理體制。

物業(yè)管理工作是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，要按照“條塊結(jié)合、屬地管理”的原則，理順物業(yè)管理體制。要在區(qū)政府的領(lǐng)導(dǎo)下，充分依靠各有關(guān)部門、鎮(zhèn)政府、社區(qū)管理的作用，建立物業(yè)管理的協(xié)調(diào)、監(jiān)督、考核工作體制。要建立各級領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)和工作機(jī)構(gòu)，協(xié)調(diào)相關(guān)的部門和單位共同做好物業(yè)管理工作，做到領(lǐng)導(dǎo)工作有人抓、具體工作有人做。各房地所要積極主動地履行區(qū)房地局賦予的管理職能，積極參加由鎮(zhèn)政府社區(qū)組織召開的居住物業(yè)管理聯(lián)席會議，研究落實(shí)各項(xiàng)措施，及時協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的突出問題，將物業(yè)管理落到實(shí)處；要與居委會密切合作，加大對業(yè)委會的組建、換屆和日常管理工作的指導(dǎo)，進(jìn)一步規(guī)范業(yè)委會的運(yùn)作，提高業(yè)委會自治管理的水平。

4、要進(jìn)一步理順各方關(guān)系，建立長效管理機(jī)制。

居委會、業(yè)委會、物業(yè)企業(yè)在小區(qū)中既是代表各自利益，有各自的分工，又同是物業(yè)管理的主體，不論哪一方出現(xiàn)不規(guī)范行為，勢必影響到整個小區(qū)物業(yè)管理水平的提高。因此要理順居委會、業(yè)委會、物業(yè)管理企業(yè)以及行業(yè)主管部門等各方在小區(qū)物業(yè)管理中的關(guān)系，各方都應(yīng)嚴(yán)格按有關(guān)法規(guī)、政策履行好各自義務(wù)，行使好各自的權(quán)利。具體地講，居委會應(yīng)發(fā)揮綜合協(xié)調(diào)的作用，代表政府參與業(yè)主大會的籌建和換屆工作，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)委會、物業(yè)企業(yè)的行為，牽頭召開小區(qū)聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)解決小區(qū)出現(xiàn) 的各類矛盾和問題。業(yè)委會要充分認(rèn)識到自己是搞好本小區(qū)物業(yè)管理的主體，切實(shí)代表全體業(yè)主的利益，對業(yè)主大會負(fù)責(zé)，正確使用好物業(yè)維修基金，選聘好物業(yè)服務(wù)企業(yè)，積極配合居委會、物業(yè)企業(yè)，妥善及時處理小區(qū)物業(yè)管理工作中出現(xiàn)的各種問題，并自覺接受政府有關(guān)部門的指導(dǎo)。物業(yè)管理企業(yè)要嚴(yán)格執(zhí)行行業(yè)規(guī)范，認(rèn)真履行物業(yè)服務(wù)合同，以人為本，積極為小區(qū)業(yè)主提供各項(xiàng)服務(wù)和正確處理好小區(qū)的各類問題，自覺接受政府有關(guān)部門和業(yè)主的監(jiān)督。房地所要定期對本區(qū)域內(nèi)的小區(qū)進(jìn)行檢查考核。區(qū)房地局要加強(qiáng)對物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)委會工作的指導(dǎo)、監(jiān)督，進(jìn)行不定期巡查，強(qiáng)化日常管理，不斷規(guī)范其行為，對維修不及時、服務(wù)不到位、收費(fèi)不規(guī)范的企業(yè)予以通報(bào)批評，降低甚至取消物業(yè)管理資質(zhì)，確保整個物業(yè)管理工作水平的不斷提高。要在理順各方關(guān)系的基礎(chǔ)上建立一套行之有效的長效物業(yè)管理機(jī)制，做到從源頭抓起（新建物業(yè)應(yīng)

從規(guī)劃時就應(yīng)考慮到諸多管理的需求），形成職責(zé)分明、措施得力、政令暢通、信息及時、辦事高效的一整套管理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。

5、進(jìn)一步做好各項(xiàng)基礎(chǔ)工作。

物業(yè)管理工作在我區(qū)開展的歷史還不長，而且我區(qū)原來的基礎(chǔ)工作差，小區(qū)遺留問題多，物業(yè)企業(yè)的規(guī)模小，服務(wù)水平處在中下狀況。雖然近幾年主觀上考慮應(yīng)抓緊把基礎(chǔ)工作做上去，也做了一些工作，如制訂規(guī)范性文件，明確房地所職責(zé)等等，但由于經(jīng)常應(yīng)付處理物業(yè)管理工作中出現(xiàn)的具體矛盾和問題，我區(qū)物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作還不能適應(yīng)整個管理和服務(wù)的需要，不能適應(yīng)提高物業(yè)管理整體水平的需要。因此，就基礎(chǔ)工作來講，除制訂規(guī)范性文件和建立機(jī)構(gòu)、理順體制外，重點(diǎn)還應(yīng)做好以下工作：

（1）、因地制宜管理物業(yè)，進(jìn)一步解決歷史遺留問題。

要根據(jù)不同的物業(yè)，采取不同的管

理服務(wù)方式，走專業(yè)化、社會化的道路。由于物業(yè)管理涉及到物業(yè)類型的多樣、規(guī)模的不同、檔次的高低、管理要求的高低等差異，管理過程中會出現(xiàn)各種問題和矛盾。物業(yè)管理靠單一的管理模式是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)需要的。應(yīng)根據(jù)不同物業(yè)的特點(diǎn)，采用不同的管理方式來適應(yīng)整個物業(yè)管理市場的需求。如對我區(qū)分散在各鎮(zhèn)的多層公寓式物業(yè)，由于該物業(yè)規(guī)模?。ㄓ械闹挥袔装倨椒矫祝?、質(zhì)量差、遺留問題多而且又分散，一般沒有哪個物業(yè)管理企業(yè)愿意去接受委托；而居住在該類物業(yè)的業(yè)主由于無人管理，帶來了諸多不便，意見很大。對此類小區(qū)能建立業(yè)委會的，由業(yè)委會選聘或委托所在地的一個單位或部門派1至若干人負(fù)責(zé)該類房屋的保潔、保修、保綠，費(fèi)用在收取的物業(yè)管理費(fèi)和維修基金中支付。對業(yè)委會成立不起來的，可由居委會代理辦理上述選聘、委托事項(xiàng)，努力解決居民的實(shí)際困難。

解決歷史遺留問題主要分為三塊：

舊小區(qū)綜合整治改造、無人管理小區(qū)的接軌和早期開發(fā)房產(chǎn)維修基金的歸集。我區(qū)老居住小區(qū)中存在的歷史遺留問題，情況復(fù)雜、涉及面廣、解決的難度大。目前單靠行業(yè)管理部門來單方面強(qiáng)調(diào)管理，無基礎(chǔ)可談；而靠居住在這類住宅的居民自行解決也無法著手，也沒有這個能力。因此只能在各級地方政府的牽頭下，根據(jù)不同情況，逐個小區(qū)、逐幢房屋進(jìn)行分析、研究，采取多種途徑、多種形式、多種方法、解決居住在這些房屋中居民的實(shí)際困難，提高和改善老小區(qū)的居住環(huán)境，確保整個社會的安定。

（2）、加強(qiáng)對社區(qū)管理人員、房地所管理人員、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)、業(yè)委會等方面相關(guān)人員的培訓(xùn)，提高從業(yè)人員的整體素質(zhì)。

（3）、建立一整套物業(yè)管理信息系統(tǒng)。把我區(qū)所有從事物業(yè)管理工作的行政管理人員及機(jī)構(gòu)情況、在我區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)情況、我區(qū)所有

物業(yè)的基礎(chǔ)情況、業(yè)委會相關(guān)情況等等內(nèi)容，建立數(shù)據(jù)庫進(jìn)入電腦信息系統(tǒng)，保證該基礎(chǔ)資料信息的系統(tǒng)性、及時性、準(zhǔn)確性。各有關(guān)部門和單位也要根據(jù)該信息系統(tǒng)，各自建立好自己的管理系統(tǒng)，為提高服務(wù)水平打下一個良好的基礎(chǔ)，為各級領(lǐng)導(dǎo)作決策提供依據(jù)。

（4）、加快建立適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)要求的物業(yè)管理收費(fèi)機(jī)制

由于多種原因，目前的物業(yè)管理收費(fèi)方法沒有從根本上按經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，還十分不適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的要求，如同一小區(qū)多種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、政府指定價(jià)和指導(dǎo)價(jià)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過低等等原因，使絕大部分的物業(yè)管理企業(yè)入不敷出、虧損嚴(yán)重，至使部分物業(yè)出現(xiàn)惡性循環(huán)。因此，我們要盡快建立適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)要求的物業(yè)管理收費(fèi)機(jī)制和盡快形成“以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定”的收費(fèi)體系，逐步提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在提高服務(wù)質(zhì)量的前提下，逐步扭轉(zhuǎn)物業(yè)管理企業(yè)長期虧損的局面，確保該行業(yè)良性循環(huán)、健

康發(fā)展。

6、進(jìn)一步加大對物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)管力度。

（1）規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為。

物業(yè)公司必須嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同中約定的維修服務(wù)業(yè)務(wù)，按照行業(yè)規(guī)范、對業(yè)主的服務(wù)承諾，及時為業(yè)主的報(bào)修提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，做到叫得應(yīng)、修得好，解決“維修不及時”問題。報(bào)修電話要24小時有人值班，受理居民報(bào)修。對確實(shí)有困難的公司，應(yīng)就近委托惠南或周浦房屋維修應(yīng)急中心負(fù)責(zé)急修。維修人員做到約時不誤、便民利民、工完料清、住戶簽收。物業(yè)公司員工上門必須佩卡，便于居民識別和監(jiān)督。推行服務(wù)文明用語。服務(wù)不到位，將受到相應(yīng)的處罰。

(2)進(jìn)一步落實(shí)小區(qū)告示制度。

新建住宅小區(qū)發(fā)放入住收費(fèi)告知單，上墻公布規(guī)范服務(wù)內(nèi)容，公開報(bào)修電話、急修電話和監(jiān)督電話，公開維修收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，給老百姓以知情權(quán)。凡是沒

有上墻公布的企業(yè)，要根據(jù)房地局物業(yè)科的要求抓緊補(bǔ)課。

（3）小區(qū)經(jīng)理實(shí)行考核記分制。

小區(qū)經(jīng)理可累計(jì)綜合考分，在一年內(nèi)累計(jì)考分不合格的，房地局注銷其小區(qū)經(jīng)理崗位資格證書。如果被取消資格證書的，一年內(nèi)不得在本市內(nèi)擔(dān)任小區(qū)經(jīng)理。一年以后重新考試取得資格證書、辦理職業(yè)注冊后，才能受聘任?？己斯ぷ饔筛鞣康厮?fù)責(zé)。房地局物業(yè)科負(fù)責(zé)抽查。

（4）物業(yè)公司實(shí)行小區(qū)自查制度。

物業(yè)公司每個月要不少于一次進(jìn)行自查。公司經(jīng)理和小區(qū)經(jīng)理要主動與業(yè)主進(jìn)行溝通交流，征求住戶意見，提高服務(wù)質(zhì)量。征求意見要有記錄，交給各鎮(zhèn)房地所備查。對住戶提出的合理要求要及時整改。要以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)感動人。

第二篇：2010年物業(yè)管理工作調(diào)研報(bào)告

物業(yè)管理是城市管理和社會建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會建設(shè)總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容。為進(jìn)一步規(guī)范我區(qū)物業(yè)管理，近期，我區(qū)物價(jià)部門組織人員對城區(qū)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行調(diào)研，在引導(dǎo)業(yè)主樹立正確的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營、公平競爭、合理收費(fèi)，如何進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)行業(yè)管理等方面出不懈的努力。

一、基本情況

我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，正是朝陽產(chǎn)業(yè)，通過近十年的發(fā)展，由于各方面因素的影響進(jìn)度緩慢，還存在市場化運(yùn)行機(jī)制未健全、開發(fā)商影響、專業(yè)性的人才匱乏等問題。總體看，我區(qū)物業(yè)管理工作有以下三個特點(diǎn)：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前，吉安市中心城區(qū)共有物業(yè)管理小區(qū)38家，物業(yè)管理企業(yè)30個，管理房屋230萬平方米。城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到80%，新建商品房的物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到100%。本區(qū)注冊一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)公司尚無，注冊二級資質(zhì)較多。所有小區(qū)均未成立小區(qū)業(yè)主委員會，物業(yè)服務(wù)水平很難得到一個質(zhì)的提升。目前我區(qū)多層住宅物業(yè)管理費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米0.3—0.5元，高層住宅為每平方米0.7—0.9元。盡管如此，我市物業(yè)行業(yè)收費(fèi)平均收費(fèi)水平仍低于80%。物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不高，收繳率低，個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，成為制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的主要因素。

二、存在的主要問題

1、物業(yè)服務(wù)公司規(guī)模較小。我區(qū)隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，近幾年來物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看，發(fā)展參差不齊。由于企業(yè)管理規(guī)模過小，綜合實(shí)力差，專業(yè)化文秘雜燴網(wǎng)水平低，造成物業(yè)服務(wù)社會資源浪費(fèi)，效率低、效益差。如果形成規(guī)模效應(yīng)，則可降低成本，提高效率。

2、市場化運(yùn)作機(jī)制尚未健全。物業(yè)管理尚未真正形成市場準(zhǔn)入機(jī)制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營困難。一是我區(qū)為中心城區(qū)，由于鄰近縣居民到我區(qū)投資購房置業(yè)者較多，有的購買多套住房不急于入住等因素導(dǎo)致空房率高，小區(qū)入住率不高，由于規(guī)定未裝修入住按50%交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不交納電梯運(yùn)行費(fèi)，而這部分人員未入住，并未減少物管企業(yè)的服務(wù)成本，再加上已入住業(yè)主交費(fèi)意識薄弱，應(yīng)交的物業(yè)費(fèi)也收不上來，據(jù)統(tǒng)計(jì)，收取物業(yè)管理費(fèi)達(dá)到90%以上，已經(jīng)是非常不錯的狀態(tài)了。導(dǎo)致許多小區(qū)由于收費(fèi)率低處于微利狀態(tài)，甚至產(chǎn)生虧損，造成物業(yè)管理企業(yè)難以為繼。二是由于我區(qū)物業(yè)行業(yè)還處于起步階段，許多業(yè)主對物業(yè)收費(fèi)都表示不理解，業(yè)主繳費(fèi)意識薄弱，造成物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率低，有的企業(yè)因難以全額收取物業(yè)管理費(fèi)，只有被迫撤離所服務(wù)的樓盤。

3、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取難。主要表現(xiàn)在：一是一些服務(wù)人員責(zé)任心不強(qiáng),服務(wù)質(zhì)量差,服務(wù)不到位，導(dǎo)致住戶有意見而拒絕繳費(fèi)。二是住戶無力繳費(fèi)。如安置房、經(jīng)濟(jì)適用房，業(yè)主很多是低保戶，以生活水平低為由拒交物管費(fèi)。三是工程遺留問題隨著物業(yè)交接,將問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè),成為住戶不繳費(fèi)的借口。四是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費(fèi)不及時等。五是由于業(yè)主物業(yè)繳費(fèi)意識薄弱。物業(yè)管理企業(yè)提供的隱性服務(wù)被忽視。不少業(yè)主認(rèn)為，交了那么多的物業(yè)管理費(fèi)，不就是有幾個保安和幾個清潔工嗎？這錢花得太冤枉。于是少交甚至不交物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象時有發(fā)生。雖然物業(yè)管理公司提供了很多服務(wù)，但由于服務(wù)本身是隱性的，業(yè)主沒有因此得到很直觀的利益，所以業(yè)主很難感受到物業(yè)管理公司的工作。六是有的業(yè)主僅比較其物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而未比較物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主對收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)表示抗拒。特別是對停車收費(fèi)及車庫及儲藏間、雜物間交物業(yè)費(fèi)表示不理解。二次供水、電梯使用費(fèi)分?jǐn)偸杖∶艽?。由于各種因素有些業(yè)主覺得分?jǐn)偛缓侠矶芾U水、電費(fèi)。七是不少小區(qū)的業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司的收費(fèi)不透明、不合理，亂收費(fèi)、高收費(fèi)，因而拒絕交費(fèi),此類問題很有普遍性。八是業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司的服務(wù)與收費(fèi)質(zhì)價(jià)不符。在實(shí)際物業(yè)管理工作中，也確實(shí)存在物業(yè)管理公司服務(wù)不到位、服務(wù)態(tài)度不好、維修不及時、收費(fèi)不規(guī)范等情況。這樣，造成業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿意，對物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生意見，因而拒交物業(yè)管理費(fèi)。九是當(dāng)物價(jià)部門根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、物價(jià)上漲水平和業(yè)主服務(wù)水平提高等情況，對物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作出調(diào)整后，部分業(yè)主不愿按提高后的標(biāo)準(zhǔn)交費(fèi)。由于物業(yè)費(fèi)收入收不到位，不少物業(yè)公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對小區(qū)設(shè)備維護(hù)、清潔、綠化投入等工作打折扣，造成惡性循環(huán)，引起住戶不滿，陷入了物業(yè)公司抱怨收不足費(fèi)而無法服務(wù)，業(yè)主抱怨服務(wù)低劣而不愿交費(fèi)的怪圈。據(jù)全國價(jià)格舉報(bào)電話受理投訴統(tǒng)計(jì)，近三年來，業(yè)主投訴物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)不透明、違反規(guī)定亂收費(fèi)，一直位居各類價(jià)格舉報(bào)問題的前三位。

4、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個部門，有時各種矛盾會交織

在一起。從全區(qū)看，缺乏一個強(qiáng)力部門有效的協(xié)調(diào)各方，造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順，多頭管理問題久拖不絕；開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清；街道、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮；房屋管理由房產(chǎn)部門負(fù)責(zé)，但房屋性質(zhì)改變卻由建管辦監(jiān)管，責(zé)任主體不明確，行政監(jiān)管力度不大。

5、物業(yè)管理缺乏監(jiān)管。我區(qū)所

有小區(qū)均未成立業(yè)主委員會，有些業(yè)主往往不清楚自己可享受那些服務(wù)內(nèi)容、有哪些服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)交多少費(fèi)用，如何監(jiān)管物業(yè)管理企業(yè)等，這些問題使得部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶有一定的隨意性，少服務(wù)、服務(wù)不到位現(xiàn)象時有發(fā)生，體現(xiàn)不出“質(zhì)價(jià)相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的物業(yè)收費(fèi)原則，對此業(yè)主意見，對物業(yè)管理的有償服務(wù)產(chǎn)生疑問，影響小區(qū)的正常管理運(yùn)作。

6、業(yè)主的消費(fèi)觀念有待改變。部分業(yè)主物業(yè)服務(wù)的消費(fèi)觀念沒有完全樹立起來。一是買房人對物業(yè)管理的認(rèn)識需要一個過程。二是我們國家誠信價(jià)值體系尚在初級階段。遇到問題，業(yè)主不是積極通過司法、行政手段解決，而是選擇隨意拖欠或者拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的方式進(jìn)行，這種做法不僅損害了合同的嚴(yán)肅性，而且造成了住宅消費(fèi)的誠信危機(jī)。三是一部分人存在從眾和僥幸心里，看到小區(qū)內(nèi)有業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，認(rèn)為自己交了反而吃虧，所以也效仿著拒絕或者拖欠物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不到位，最終利益受到損害的還是業(yè)主本身。物業(yè)費(fèi)主要用于居住小區(qū)房屋公用部位及共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)等服務(wù)性開支。部分業(yè)主不繳費(fèi)，等于免費(fèi)享受公共服務(wù)，這對繳費(fèi)的業(yè)主是不公平的。長此發(fā)展，不繳費(fèi)的業(yè)主可能會越來越多，最終導(dǎo)致物業(yè)管理無法正常進(jìn)行，房屋及設(shè)施將會失修失養(yǎng)，小區(qū)的保安、保潔、綠化將無人問津。

三、對加強(qiáng)完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理的意見和建議

１、走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路。創(chuàng)造條件，積極鼓勵物業(yè)公司兼并、合并，走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路，做大做強(qiáng)物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌；鼓勵有實(shí)力的社會實(shí)體興辦物業(yè)公司，對從事老小區(qū)物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，在政策上給予扶持和優(yōu)惠。

2、完善物業(yè)管理的市場準(zhǔn)入機(jī)制。努力引入物業(yè)管理的市場競爭機(jī)制，明確規(guī)定物業(yè)公司的資質(zhì)。加強(qiáng)物業(yè)管理市場整頓，對不符合要求和規(guī)定的物業(yè)公司、物業(yè)管理人員，堅(jiān)決吊銷執(zhí)照，注銷上崗資格證書，維護(hù)良好的市場秩序。要深入社區(qū)，加強(qiáng)日常巡查，對維修不及時、服務(wù)不到位、收費(fèi)不規(guī)范的行為予以嚴(yán)肅查處，直至降低或取消其物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)。要繼續(xù)加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的制度化、規(guī)范化建設(shè)，強(qiáng)化檢查考核、資質(zhì)審定、從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)等工作措施，促進(jìn)我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)水平不斷提高，提高我區(qū)的物業(yè)管理水平。

3、建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機(jī)制。建立物業(yè)管理提前介入機(jī)制。從工程項(xiàng)目規(guī)劃立項(xiàng)開始，物業(yè)管理應(yīng)同步介入對房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設(shè)等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設(shè)企業(yè)采納，為后期物業(yè)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。建立物業(yè)服務(wù)收費(fèi)報(bào)審機(jī)制，應(yīng)在售房前，向物價(jià)部門申報(bào)核定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定在向物價(jià)部門申報(bào)前期物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后方可售房，以減少不必要的矛盾。在物業(yè)管理企業(yè)在引導(dǎo)業(yè)主理性維權(quán)的同時，緊密聯(lián)系房地產(chǎn)開發(fā)商，不斷完善物業(yè)功能，確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和配套設(shè)施設(shè)備的齊全及有效維修養(yǎng)護(hù)。

4、完善細(xì)化收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。建議盡快研究制定質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格體系，細(xì)化《江西省物業(yè)管理?xiàng)l例》各收費(fèi)檔次對應(yīng)物業(yè)企業(yè)應(yīng)達(dá)到的具體標(biāo)準(zhǔn)，明確高層住宅另行收取的電梯運(yùn)行費(fèi)是否包含電梯維修、年檢費(fèi)，電梯費(fèi)用各樓層間的分?jǐn)偙壤龁栴}，明確私家車庫、儲藏間是否要交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等問題，建議二次供水由供水公司統(tǒng)一管理，由供水公司向業(yè)主收取二次供水費(fèi)。要建立市場化的收費(fèi)機(jī)制，使物業(yè)管理服務(wù)向市場化、專業(yè)化方向發(fā)展，必須遵循公開、公平，誠實(shí)信用的原則。鑒于目前售后房物業(yè)收費(fèi)矛盾凸現(xiàn)，商品房矛盾相對平穩(wěn)的特點(diǎn)，采取分類指導(dǎo)辦法，做到公開合理、質(zhì)價(jià)相符以及同一物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭型皇召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

5、應(yīng)制定房屋公共維修基金的提取使用程序。按有關(guān)條例規(guī)定：當(dāng)確需使用房屋公共維修基金的時候，由業(yè)主委員會提出，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請使用房屋公共維修基金。但實(shí)際上，如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過，給實(shí)際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預(yù)算的維修費(fèi)用沒有專業(yè)機(jī)構(gòu)對其作鑒定和監(jiān)督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨著大量房屋開始進(jìn)入維修期，當(dāng)房屋需維修，當(dāng)年收取的大修基金如何提取使用的問題。目前，我區(qū)的房屋公共維修基金從未提取過。

6、簡化催繳物業(yè)費(fèi)法律程序。當(dāng)業(yè)主惡意拒交物業(yè)費(fèi)時，現(xiàn)行辦法是由物業(yè)企業(yè)起訴業(yè)主，這樣將耗費(fèi)物業(yè)企業(yè)大量的人力、財(cái)力，通過法律途徑追討的物業(yè)費(fèi)都不足以支付訴訟等相關(guān)費(fèi)用。建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費(fèi)更為簡單措施或程序。

7、妥善協(xié)調(diào)解決有關(guān)問題。市環(huán)衛(wèi)部門向業(yè)主收取的生活垃圾處理費(fèi)為3元/戶、月，由物業(yè)企業(yè)代收。該部門所做的工作僅是從轉(zhuǎn)運(yùn)站將生活垃圾運(yùn)走，且不提供垃圾筒，現(xiàn)物業(yè)小區(qū)內(nèi)道路衛(wèi)生、垃圾外運(yùn)至垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站都由物業(yè)企業(yè)承擔(dān)，市環(huán)衛(wèi)處每月向物業(yè)企業(yè)收取3元/月、戶的垃圾處理費(fèi)。由于市環(huán)衛(wèi)處并未提供相應(yīng)服務(wù)，只做了其中一部分，故物業(yè)企業(yè)物業(yè)企業(yè)不應(yīng)承擔(dān)3元/月、戶的垃圾處理費(fèi)。

8、加大宣傳力度。引導(dǎo)人們正確的物業(yè)消費(fèi)觀念。物業(yè)管理公司本身要注意加強(qiáng)物業(yè)管理水平，提高自身的服務(wù)質(zhì)量。規(guī)范管理，提高服務(wù)水平，加大業(yè)主對物業(yè)管理的正面宣傳和引導(dǎo)，讓業(yè)主樹立正確的“物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀”，有效避免收費(fèi)難的問題。讓業(yè)主了解物業(yè)管理工作的內(nèi)容，提高物業(yè)管理的商品意識。讓業(yè)主感受實(shí)質(zhì)上是一種服務(wù)型的商品交換。物業(yè)管理公司需要引導(dǎo)業(yè)主的思想觀念要由物業(yè)管理的無償提供向有償型的商品提供方面轉(zhuǎn)化。

9、加大對物業(yè)行業(yè)的監(jiān)管力度。推進(jìn)物業(yè)行業(yè)社會化、市場化進(jìn)程，凈化地域性物業(yè)行業(yè)競爭環(huán)境。健全本市物業(yè)政策法律法規(guī)，形成完整、系統(tǒng)體系。

10、進(jìn)一步提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格執(zhí)行《物權(quán)法》，爭取政府的支持的同時，提高經(jīng)營能力，加強(qiáng)與業(yè)主、業(yè)委會的溝通交流，達(dá)成共識。二是不斷提高服務(wù)質(zhì)量，不斷創(chuàng)新服務(wù)項(xiàng)目。將每一項(xiàng)服務(wù)工作的程序都規(guī)范化，編制成具體的《操作手冊》，成為員工的行動指南。三是培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對員工進(jìn)行專業(yè)技能培訓(xùn)的同時更應(yīng)該注重個人素質(zhì)方面的培訓(xùn)。四是物業(yè)服務(wù)公司實(shí)行收費(fèi)考核，建立內(nèi)部激勵機(jī)制。

11、建立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處新機(jī)制。探索建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處新機(jī)制。將業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的管理納入社區(qū)管理范圍。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自覺接受社區(qū)居委會領(lǐng)導(dǎo)，參加社區(qū)居委會舉辦的各項(xiàng)活動，同時，邀請社區(qū)居委會參加業(yè)委會的活動，對業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)委會與業(yè)主之間，業(yè)主、業(yè)委會與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛，社區(qū)居委會應(yīng)當(dāng)主動出面協(xié)調(diào)處理，街道辦事處應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。建議將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調(diào)解，逐步建立和完善司法調(diào)解制度，化解居民糾紛和及時處理侵害居民合法權(quán)益的事件。

12、恢復(fù)物業(yè)小區(qū)服務(wù)收費(fèi)年審制度。取消江西省發(fā)改委贛計(jì)商價(jià)字（2003）975號《關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)有關(guān)問題的補(bǔ)充意見》第三條：“今后凡是涉及物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的物業(yè)管理企業(yè)不再辦理收費(fèi)許可證和不再實(shí)行收費(fèi)年審制度，與之相關(guān)的罰則自行取消”?；謴?fù)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)許可證換發(fā)和收費(fèi)年審制度，以便價(jià)格部門履行監(jiān)管，加大失信懲誡力度。

13、盡快修改、細(xì)化物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定?！督魇∥飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》和《吉安市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長、社會進(jìn)步和物業(yè)管理發(fā)展的客觀要求，修改物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法成為迫切需求，有關(guān)部門應(yīng)積極配合，共同推動新的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法盡快出臺。新出臺的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法應(yīng)能充分考慮其可操作性、科學(xué)性、合理性和有效指導(dǎo)性，兼顧市場雙方的利益，并在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、定價(jià)方式、收費(fèi)方式等方面進(jìn)行細(xì)化，進(jìn)一步明確物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成和服務(wù)內(nèi)容，定價(jià)方式上吸收其他城市的經(jīng)驗(yàn)，實(shí)行菜單式計(jì)費(fèi)方式，讓業(yè)主明明白白消費(fèi)，物業(yè)企業(yè)清清楚楚服務(wù)。

第三篇：物業(yè)管理工作調(diào)研報(bào)告

（篇一）

隨著商品房住宅小區(qū)投入使用，給市民“高品質(zhì)生活”的同時，也對物業(yè)管理工作提出了新要求。按照區(qū)人大常委會**年工作安排，區(qū)人大城環(huán)委牽頭成立了專題調(diào)研組，先后深入?yún)^(qū)國土房管局、東城街道辦事處等單位，長坡社區(qū)、玉泉社區(qū)部分還建房以及美麗澤京、世紀(jì)陽光等重點(diǎn)小區(qū)，通過聽取匯報(bào)、查閱資料、實(shí)地走訪、座談交流等形式深入了解我區(qū)物業(yè)管理工作情況，廣泛收集了各方面對物業(yè)管理情況的建議和意見，調(diào)研組還到渝北區(qū)人和街道進(jìn)行了考察學(xué)習(xí)。現(xiàn)將我區(qū)物業(yè)管理工作報(bào)告如下。

一、我區(qū)物業(yè)管理基本情況

目前，我區(qū)從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)已發(fā)展到67家（開展經(jīng)營業(yè)務(wù)的52家，部分本地注冊企業(yè)未在我區(qū)開展業(yè)務(wù)），其中區(qū)內(nèi)注冊企業(yè)36家，區(qū)外注冊企業(yè)31家。全區(qū)物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員近4000人，累計(jì)服務(wù)小區(qū)（單體樓）742個，涉及業(yè)主12.5萬戶，其中有1個小區(qū)被評為國家級物業(yè)優(yōu)秀示范小區(qū)，12個小區(qū)被評為市級物業(yè)優(yōu)秀示范小區(qū)。目前，我區(qū)小區(qū)物業(yè)管理主要有三種管理模式：一是專業(yè)化物業(yè)管理。主要是商品房住宅，功能相對配套，具備物業(yè)管理?xiàng)l件的小區(qū)，聘請物業(yè)管理公司實(shí)施專業(yè)化管理；

二是自主式物業(yè)管理。主要是單位修建的辦公綜合樓、職工集資建房和房改房，由單位或業(yè)主出資管理；

三是業(yè)主自主組織實(shí)施管理。主要是老城區(qū)修建的商品房和拆遷還房，由社區(qū)和業(yè)主牽頭，聘請退休人員、下崗職工管理。

近年來，區(qū)政府及相關(guān)部門以貫徹落實(shí)《**市物業(yè)管理?xiàng)l例》為抓手，主要做了以下幾方面工作：

（一）完善體制機(jī)制，理清職責(zé)形成了工作合力

在貫徹實(shí)施好國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》《**市物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，**年，區(qū)政府制定了關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作的意見，按照“條塊結(jié)合、屬地管理”的原則，建立了區(qū)、街道（鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）三級物業(yè)管理體系，健全了以房地產(chǎn)行政主管部門牽頭，相關(guān)職能部門密切配合，各街道辦事處（鎮(zhèn)政府）屬地管理，社區(qū)居（村）民委會具體抓落實(shí)的工作方式，按照職責(zé)分工，形成上下聯(lián)動、齊抓共管的工作機(jī)制。又于**年，制定關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作的通知，進(jìn)一步落實(shí)了鎮(zhèn)街物業(yè)屬地監(jiān)管責(zé)任，厘清了職能部門物業(yè)管理工作職責(zé)。

（二）加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)，形成了良好的物業(yè)管理氛圍

一是印制并發(fā)放物業(yè)管理相關(guān)知識宣傳手冊。區(qū)國土房管局印制《**市**區(qū)物業(yè)管理知識宣傳手冊》6000冊向廣大群眾及小區(qū)業(yè)主發(fā)放，涵蓋物業(yè)管理的概念、作用和服務(wù)細(xì)則，物業(yè)管理相關(guān)政策和法律法規(guī)，業(yè)主權(quán)利、義務(wù)和應(yīng)當(dāng)遵守的有關(guān)事項(xiàng)，物管小區(qū)主要矛盾糾紛處置部門及聯(lián)系方式等內(nèi)容。二是通過各種媒體宣傳物業(yè)管理相關(guān)政策。通過電視臺、報(bào)紙、**手機(jī)報(bào)、“**”和“無線**”app等媒體，大力宣傳物業(yè)管理政策法規(guī)，通報(bào)深化物管小區(qū)專項(xiàng)整治工作進(jìn)展和成果，有效增進(jìn)社會各界對物業(yè)管理政策的了解，促進(jìn)小區(qū)業(yè)主對物業(yè)管理工作的理解和支持。三是開展物業(yè)管理培訓(xùn)工作。**—**連續(xù)兩年開展針對物業(yè)服務(wù)企業(yè)、鎮(zhèn)街、社區(qū)、業(yè)主委員會的專題培訓(xùn)，每年完成不低于十期的專題培訓(xùn)，今年已完成七期專題培訓(xùn)。通過培訓(xùn)不斷提升了物業(yè)管理和服務(wù)人員思想道德素質(zhì)、業(yè)務(wù)技能和管理水平，有效推動物業(yè)服務(wù)行業(yè)向精細(xì)化、高品質(zhì)方向發(fā)展。

（三）堅(jiān)持防治并舉，物業(yè)管理水平有新提升

一是扎實(shí)開展“六大環(huán)境”提升工作。通過開展**—**年連續(xù)三年“六大環(huán)境”提升工作，督促物管公司加強(qiáng)小區(qū)秩序、環(huán)境、安全等管理和維護(hù)，不斷提高物管服務(wù)水平。積極開展物管示范小區(qū)創(chuàng)建活動，著力打造一批環(huán)境衛(wèi)生好、綠化美化好、治安秩序好、文明風(fēng)尚好的示范小區(qū)，以點(diǎn)帶面推動小區(qū)管理提品質(zhì)、上臺階，切實(shí)提升城市整體形象取得較好效果。二是扎實(shí)開展小區(qū)矛盾糾紛化解工作。區(qū)國土房管局會同區(qū)規(guī)劃局、區(qū)城鄉(xiāng)建委、區(qū)公安局、區(qū)城管局、區(qū)消防支隊(duì)等單位，全面排查城區(qū)所有物業(yè)小區(qū)存在的突出問題，發(fā)現(xiàn)存在物業(yè)服務(wù)問題的小區(qū)88個，涉及問題303個；

違章搭建問題逾500個；

消防通道堵塞小區(qū)56個，存在其他消防隱患的小區(qū)15個。根據(jù)摸排出的問題，下發(fā)整改通知603份，明確整改事項(xiàng)、整改要求和整改完成時限，并對整改情況予以檢查驗(yàn)收，逐一銷號。三是開展物業(yè)服務(wù)檢查執(zhí)法工作。物業(yè)主管部門通過部分業(yè)主投訴、職能部門和鎮(zhèn)街反饋、社區(qū)和業(yè)主委員會反映，以及日常檢查工作中發(fā)現(xiàn)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在的問題，在調(diào)查核實(shí)的基礎(chǔ)上，主管部門及時約談物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)人，要求其認(rèn)真履行物業(yè)服務(wù)合同，并督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)限時整改。如，**年區(qū)國土房管局對無經(jīng)營資質(zhì)的捷潔物業(yè)公司進(jìn)行立案調(diào)查，并處以5萬元罰款；

錦天物業(yè)公司、仁恒物業(yè)公司、卓雅物業(yè)公司存在自立收費(fèi)項(xiàng)目的違規(guī)行為，責(zé)令其限期整改，清退違法所得，并處以罰款，并在全區(qū)物業(yè)服務(wù)行業(yè)內(nèi)予以通報(bào)。

二、存在的問題

總體看，近年來，我區(qū)物業(yè)管理工作在區(qū)委、區(qū)政府的高度重視下，在區(qū)級相關(guān)職能部門和鎮(zhèn)街的共同努力下，逐步走上了制度化、規(guī)范化的軌道，物業(yè)管理水平顯著提升。但依然存在一些不容忽視的問題，據(jù)區(qū)信訪辦統(tǒng)計(jì)，**年，全區(qū)共受理物業(yè)糾紛類信訪來訪182件，同比增長22%，且多是聯(lián)名來信來訪，反映全體或大部分業(yè)主的訴求，利益群體巨大，極易引發(fā)集體性事件。通過分析歸類，主要集中在以下幾方面：

（一）建設(shè)遺留問題多。一是個別開發(fā)商沒有嚴(yán)格按照規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)房屋或公共設(shè)施設(shè)備，小區(qū)業(yè)主投訴多，物業(yè)公司后續(xù)管理難度大。二是質(zhì)保期內(nèi)物業(yè)公司履職難。如樓房共用的樓道、屋頂?shù)瘸霈F(xiàn)質(zhì)量問題時，物業(yè)公司聯(lián)系開發(fā)商后，經(jīng)常推諉拖延。質(zhì)保過期后，只能使用業(yè)主繳納的物業(yè)專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修，業(yè)主或業(yè)委會意見大。三是開發(fā)建設(shè)單位過度承諾。為促進(jìn)房屋銷售，個別開發(fā)建設(shè)單位售房時夸大宣傳，口頭（書面）承諾公共部分如底樓的花園（綠地）、屋頂?shù)冉挥少彿咳耸褂?，?dǎo)致小區(qū)裝修經(jīng)常發(fā)生亂搭亂建、占綠毀綠行為，物業(yè)管理難。四是車位利用不充分，部分開發(fā)建設(shè)單位配套車位只出售不出租，或以高額租金出租車位，造成小區(qū)業(yè)主停車難。

（二）物管企業(yè)服務(wù)質(zhì)量差。一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作質(zhì)量不高。出于成本考慮，物業(yè)服務(wù)人員未接受系統(tǒng)的教育、培訓(xùn)、再學(xué)習(xí)，員工不懂管理、無技術(shù)、不善溝通，不能夠?yàn)闃I(yè)主提供稱心如意的服務(wù)。保安、清潔、工程等常規(guī)化服務(wù)已經(jīng)不能滿足業(yè)主的要求，多數(shù)物業(yè)企業(yè)在提供多元化和個性化的服務(wù)方面還有待進(jìn)一步提高。二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理水平不高。物業(yè)企業(yè)在物業(yè)管理的過程中，往往處于弱勢，多數(shù)采取順從的服務(wù)方式，來維持小區(qū)的管理。而對一些破壞“管理規(guī)約”的業(yè)主，未及時制止、糾正，導(dǎo)致管理失衡，小區(qū)秩序混亂。三是公共收益管理不規(guī)范，群眾意見大。不少物業(yè)企業(yè)對公共收益的收入、使用、管理有待規(guī)范，不能按有關(guān)規(guī)定對小區(qū)公共收益的收支情況進(jìn)行公示，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成不甚了解，對公共收益的使用及去向存疑，引發(fā)矛盾糾紛。

（三）業(yè)主及業(yè)委會問題突出。有的業(yè)主行為習(xí)慣有待規(guī)范，存在垃圾亂堆放，不講公共衛(wèi)生，忽視公共利益，甚至在小區(qū)內(nèi)種菜、飼養(yǎng)寵物等。有的業(yè)主法制意識淡薄，業(yè)主只一味強(qiáng)調(diào)權(quán)利而忽視相應(yīng)的義務(wù)。還有個別業(yè)主別有用心挑撥鬧事，甚至收受其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)好處，挑撥唆使不明真相的業(yè)主聚集鬧事，無故拖欠物管費(fèi)，以求達(dá)到更替物業(yè)服務(wù)企業(yè)的目的，嚴(yán)重?cái)_亂小區(qū)和諧穩(wěn)定環(huán)境。同時，業(yè)主委員會的運(yùn)行也存在諸多問題：一是成立比例不高。目前，全區(qū)成立業(yè)委會的小區(qū)（單體樓）不足10%。二是已成立的業(yè)主委員會運(yùn)行效果差。由于業(yè)主委會成員素質(zhì)參差不齊、對自身權(quán)利和義務(wù)認(rèn)識不清，鎮(zhèn)街、社區(qū)對其監(jiān)管缺乏有效手段，業(yè)委會不作為、亂作為的問題時有發(fā)生。在已成立的業(yè)主委員會中，能夠充分發(fā)揮作用的不足20%，較多業(yè)委會不能或沒有發(fā)揮作用。三是業(yè)主委員會發(fā)揮作用不當(dāng)。業(yè)主委員會具有法定的選聘權(quán)，但實(shí)際操作中，選聘權(quán)運(yùn)用不規(guī)范，擅自亂用選聘權(quán)，不按規(guī)定程序行使權(quán)利，甚至有的向物業(yè)管理企業(yè)領(lǐng)取報(bào)酬、報(bào)銷電話費(fèi)等。如，六順花園宜家物業(yè)公司反映業(yè)委會在選聘物業(yè)企業(yè)時弄虛作假，造成新企業(yè)進(jìn)不去，老企業(yè)退不出的混亂局面。

（四）物業(yè)監(jiān)管不到位。一是主管部門監(jiān)管力量薄弱。區(qū)國土房管局作為物業(yè)行業(yè)的行政主管部門，未成立專門的物業(yè)管理科，目前由住房保障科4名工作人員兼職負(fù)責(zé)物業(yè)管理相關(guān)工作，不能及時對物業(yè)服務(wù)企業(yè)不作為、亂作為作出處罰。二是屬地鎮(zhèn)街和社區(qū)管理缺少有效抓手?！?*市物業(yè)管理?xiàng)l例》第四條規(guī)定“街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會的選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系”。但實(shí)際業(yè)委會選舉過程中，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）實(shí)質(zhì)性參與不夠，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)靠向物業(yè)建設(shè)單位，業(yè)主委員會演變成為維權(quán)而設(shè)立，使雙方從開始就帶著較強(qiáng)的對立情緒，失去物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的溝通協(xié)商交流平臺。一旦發(fā)生物業(yè)糾紛，兩者難以協(xié)商交流，甚至激化矛盾。出現(xiàn)物業(yè)糾紛后，所在街道辦事處、居委會才會出面協(xié)調(diào)，這種“亡羊補(bǔ)牢”式的事后調(diào)解，未起到應(yīng)有的作用。

三、工作建議

（一）提高對物業(yè)管理工作的認(rèn)識。一是對物業(yè)管理問題定位要“準(zhǔn)”。物業(yè)管理是一個新型產(chǎn)業(yè)，要以十九大精神為指導(dǎo)，把物業(yè)管理工作納入“社會治理創(chuàng)新”等重點(diǎn)工作加以研究、探索。全社會都應(yīng)加大對物業(yè)管理工作的重視和支持，推進(jìn)物業(yè)管理工作的不斷規(guī)范和完善。二是進(jìn)一步強(qiáng)化各方的職能職責(zé)。區(qū)政府要將高度重視物業(yè)管理行業(yè)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的建設(shè)和發(fā)展，切實(shí)提到議事日程上來。物業(yè)管理行業(yè)行政主管部門應(yīng)加大對相關(guān)物業(yè)管理單位的協(xié)調(diào)力度；

加大對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督力度，促使物業(yè)管理企業(yè)提供質(zhì)價(jià)相稱的服務(wù)。街鎮(zhèn)要按照新物管條例的要求，扮演好五個角色：政策法規(guī)宣傳者、居民自治指導(dǎo)者、矛盾糾紛協(xié)調(diào)者、法規(guī)執(zhí)行監(jiān)督者、特殊情況下業(yè)委會部分職能代行者。社區(qū)要了解、熟悉、掌握情況、動態(tài)，當(dāng)好街鎮(zhèn)的參謀助手。三是要加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)。主管部門和屬地鎮(zhèn)街要加大宣傳力度，讓廣大居民熟悉物業(yè)管理，理解物業(yè)管理，接受和支持物業(yè)管理，促使業(yè)主形成正確的物業(yè)管理消費(fèi)觀念。

（二）加大小區(qū)建設(shè)審查力度。在前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)時，建設(shè)、規(guī)劃和房管部門要嚴(yán)格按照政策規(guī)定，加強(qiáng)小區(qū)樓房及其基礎(chǔ)配套設(shè)施審查力度，并制定嚴(yán)格的小區(qū)交付使用驗(yàn)收制度，可借鑒銀行發(fā)放貸款推行的放款收款終身負(fù)責(zé)制，對參與驗(yàn)收的單位和個人采取責(zé)任追究和責(zé)任倒查制度，執(zhí)行誰簽字誰負(fù)責(zé)，確保新建小區(qū)的工程質(zhì)量、水電氣、通訊、消防、安防、電梯以及其他配套設(shè)施等方面質(zhì)量全面合格。對驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題和不足，要責(zé)令開發(fā)單位認(rèn)真整改直至完全達(dá)標(biāo)合規(guī)。（三）加大物管服務(wù)監(jiān)管力度。要加強(qiáng)物業(yè)管理監(jiān)管隊(duì)伍建設(shè)，配齊配強(qiáng)區(qū)物業(yè)管理科工作人員，并加強(qiáng)對其法律法規(guī)、崗位職責(zé)和業(yè)務(wù)素質(zhì)等方面的宣傳培訓(xùn)，提升其監(jiān)管能力。要規(guī)范物管企業(yè)運(yùn)營，提高責(zé)任心和服務(wù)質(zhì)量。比如，嚴(yán)格物業(yè)服務(wù)企業(yè)的市場準(zhǔn)入，把日常檢查和抽查結(jié)果、業(yè)主投訴量與考核有機(jī)結(jié)合，形成有效的監(jiān)管機(jī)制；

完善考核體系，對業(yè)主滿意度高、積極完成交辦工作和探索物業(yè)服務(wù)新思路、新方式的物業(yè)企業(yè)給予獎勵和資金扶持，對管理混亂、投訴較多、不按標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)甚至損害業(yè)主利益的物業(yè)企業(yè)，依照有關(guān)規(guī)定予以嚴(yán)懲，并在物管行業(yè)內(nèi)和公共媒體予以通報(bào)；

監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)在小區(qū)設(shè)立公告欄、宣傳欄，公開物業(yè)服務(wù)合同的有關(guān)約定、小區(qū)公共收益的收支等情況，同時設(shè)立投訴舉報(bào)電話、舉報(bào)信箱，暢通業(yè)主的監(jiān)督舉報(bào)渠道等等。對出現(xiàn)矛盾糾紛的物業(yè)小區(qū)，要堅(jiān)持“疏”“堵”結(jié)合的原則予以快速處置，對小區(qū)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)確實(shí)存在的問題要跟蹤督促、堅(jiān)決整改，確保問題及時解決，維護(hù)業(yè)主的正當(dāng)權(quán)益；

區(qū)公安局要結(jié)合掃黑除惡專項(xiàng)斗爭對帶著非法目的挑頭鬧事、停車故意阻塞小區(qū)出入口的人員采取強(qiáng)有力的措施，維護(hù)小區(qū)正常秩序。（四）引導(dǎo)業(yè)委會發(fā)揮好職能作用。一是加強(qiáng)業(yè)主委員會建設(shè)。要重視小區(qū)業(yè)主委員會的成立和換屆選舉工作，推進(jìn)小區(qū)自治建設(shè)。著眼保障業(yè)委會正確有效履職，增加對業(yè)委會成員的準(zhǔn)入、管理和約束條款。二是主管部門和鎮(zhèn)街要加強(qiáng)對業(yè)委會的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督。組織業(yè)主委員會參加職能職責(zé)、小區(qū)維護(hù)專業(yè)知識和相關(guān)職能運(yùn)作等方面培訓(xùn)，強(qiáng)化住宅維修基金和公用設(shè)施專用基金的規(guī)范管理，進(jìn)一步明確業(yè)主委員會的監(jiān)督體系和公開事項(xiàng)及程序。三是加強(qiáng)社區(qū)管理力量。建議建立各社區(qū)負(fù)責(zé)聯(lián)系轄區(qū)內(nèi)小區(qū)物業(yè)管理工作，推進(jìn)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會建設(shè)，監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主委員會依法履職與維權(quán)，積極調(diào)解物業(yè)管理矛盾糾紛，引導(dǎo)住宅小區(qū)業(yè)主樹立物業(yè)管理意識。（五）進(jìn)一步完善物業(yè)管理機(jī)制。一是要創(chuàng)新社區(qū)治理體系。強(qiáng)化城市基層黨建引領(lǐng)社會治理創(chuàng)新，健全基層黨組織和網(wǎng)格黨支部日常工作機(jī)制，搭建社區(qū)黨組織、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會三方良性互動平臺，強(qiáng)化政策研究、標(biāo)準(zhǔn)制定和激勵宣傳，補(bǔ)齊社區(qū)服務(wù)管理短板。二是探索優(yōu)化物業(yè)管理體制機(jī)制。進(jìn)一步明確鎮(zhèn)街、各監(jiān)管部門職責(zé)，更好地推動問題解決。如，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)優(yōu)秀人員到社區(qū)兼職制度，根據(jù)工作實(shí)際，聘請物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人到社區(qū)兼職，參與社區(qū)涉及物業(yè)小區(qū)的日常工作，將物業(yè)工作和小區(qū)管理有機(jī)結(jié)合起來；

再如，引進(jìn)法官、律師、物業(yè)管理協(xié)會會員等專業(yè)人員，組建物業(yè)小區(qū)矛盾糾紛人民調(diào)解“專家?guī)臁?，積極參與熱點(diǎn)難點(diǎn)的矛盾糾紛化解工作，以專業(yè)性提升矛盾糾紛化解的權(quán)威性和公信力。

（篇二）

為進(jìn)一步了解和掌握濱江開發(fā)區(qū)物業(yè)管理情況，督導(dǎo)加強(qiáng)園區(qū)物業(yè)管理工作，改善人民群眾的生活環(huán)境，根據(jù)年初工作計(jì)劃安排，9月上旬，濱江開發(fā)區(qū)組織部分人大代表在人大工委主任趙祿祥的帶領(lǐng)下，對濱江新城房地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研。調(diào)研期間聽取了物業(yè)管理部門的情況匯報(bào)，與有關(guān)部門、物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)人和部分居民代表進(jìn)行了座談交流；

到**、**、**等6個小區(qū)進(jìn)行了調(diào)研，現(xiàn)場察看了住宅小區(qū)物業(yè)管理情況?，F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：

一、物業(yè)管理工作現(xiàn)狀

近幾年，園區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，與此相伴，物業(yè)管理工作也取得相當(dāng)大的成就。在濱江開發(fā)區(qū)黨工委、管委會的不懈努力下，物業(yè)管理部門認(rèn)真貫徹執(zhí)行國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《**省物業(yè)管理?xiàng)l例》，園區(qū)物業(yè)管理工作走向規(guī)范，為加強(qiáng)和改善園區(qū)管理、推進(jìn)小區(qū)建設(shè)、優(yōu)化投資環(huán)境、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)發(fā)展起到較大推動作用。

（一）物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)市場化全覆蓋。截止目前，共有6家商品房正式交付使用，分別為**、**、**、新逸花園、綠地一期濱湖花苑綠地二期風(fēng)情雅苑、朗詩未來家，均由開發(fā)商指定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施管理，累計(jì)實(shí)施物業(yè)管理的住宅86棟，房屋6101套，物業(yè)管理覆蓋率100%。

（二）物業(yè)管理服務(wù)意識顯著提升。近年來，濱江新城住宅小區(qū)發(fā)展迅猛，園區(qū)物業(yè)管理部門不斷加大工作力度，督促各物業(yè)服務(wù)企業(yè)改進(jìn)管理方式、提升服務(wù)水平。經(jīng)過多年的努力，廣大業(yè)主、開發(fā)企業(yè)和物業(yè)公司對物業(yè)管理工作重要性的認(rèn)識越來越高。初具現(xiàn)代化新城區(qū)形態(tài)，居住和生活環(huán)境明顯改觀，有力地促進(jìn)了和諧社會建設(shè)，物業(yè)管理工作也得到健康發(fā)展。

（三）服務(wù)內(nèi)容豐富水平提高。物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目從過去簡單的保安、保潔、維修等基本內(nèi)容，發(fā)展到目前的家政服務(wù)、代收代繳、車輛管理等多方面、多層次。管理項(xiàng)目也從單一的住宅小區(qū)開始向商業(yè)街延伸覆蓋面不斷擴(kuò)大。

（四）小區(qū)治安監(jiān)管力度不斷加大。一是建立巡查制度，對重點(diǎn)部位夜間堅(jiān)持蹲守、巡查相結(jié)合，有效遏制偷盜等現(xiàn)象；

二是加強(qiáng)高層小區(qū)電梯的日常使用和養(yǎng)護(hù)管理，編制困人救護(hù)、突然停電等突發(fā)事件應(yīng)急措施預(yù)案，確保廣大業(yè)主安全正常使用電梯。

二、物業(yè)管理領(lǐng)域存在的問題

1.公眾參與意識有待進(jìn)一步提高。業(yè)主對物業(yè)法規(guī)的了解不多，責(zé)、權(quán)、利的認(rèn)識和意識缺乏，參與管理、配合管理和自治管理的意識淡薄，有的小區(qū)入住率不高，成立業(yè)主委員會難度大。部分業(yè)主片面強(qiáng)調(diào)個人維權(quán)，只主張權(quán)利不盡義務(wù)，不遵守規(guī)定，不服從管理。

2.新能源設(shè)施配備存在較大差距。代表們通過現(xiàn)場和業(yè)主深入交談發(fā)現(xiàn)，電動車、新能源汽車充電樁配備不完善，是當(dāng)前物業(yè)管理十分突出的問題。由于濱江新城絕大多數(shù)業(yè)主在園區(qū)企業(yè)上班，距離較近，電瓶車使用率高，再加上新能源汽車的推廣，新能源設(shè)施配備嚴(yán)重缺乏。

3.小區(qū)周邊餐飲油煙擾民現(xiàn)象頻發(fā)。綠地、朗詩為近年來新建的小區(qū)，隨著大量業(yè)主的入住，周邊商貿(mào)、餐飲開始繁忙起來，隨之而來的投訴事件與日俱增，主要表現(xiàn)為餐飲店煙道距離住宅過近，且未安裝油煙凈化處理設(shè)施。

4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)水平不高。物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)缺乏競爭意識和責(zé)任意識，招收往往年齡較大、文化程度較低、素質(zhì)不高的物管職工，與業(yè)主溝通都存在明顯不足，總體服務(wù)水平不高。

三、加強(qiáng)物業(yè)管理的幾點(diǎn)建議

1.加大宣傳力度，提升業(yè)主參與意識。一是深入一線，深入群眾，傾聽業(yè)主呼聲，集中民智民意，及時解決業(yè)主的所想、所思、所盼，為后續(xù)物業(yè)管理打下基礎(chǔ)。二是廣泛宣傳物業(yè)管理法律法規(guī)，提高合同履約意識，讓業(yè)主充分認(rèn)識到，物業(yè)也是商品，享受服務(wù)就要繳費(fèi)，為物業(yè)管理營造良好的健康法制環(huán)境。三是要提高業(yè)主主人翁意識，善于發(fā)揮業(yè)主作用，對危害公眾利益的人和事要主動干預(yù)、積極舉報(bào)，引導(dǎo)居民共同維護(hù)自己的家園。

2.規(guī)范小區(qū)設(shè)施配備管理。超前規(guī)劃，科學(xué)合理確定小區(qū)新能源設(shè)施配建標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)社會發(fā)展趨勢結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況，充分考慮新能源設(shè)施配備數(shù)量，滿足群眾切實(shí)所需。

3.整合資源，加強(qiáng)部門聯(lián)動，依法查處違法違規(guī)行為。加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)、統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)，建立自上而下的聯(lián)動機(jī)制，從根本上明確相關(guān)部門的職責(zé)，協(xié)調(diào)城管、市場監(jiān)督管理局、環(huán)保、信訪、公安等執(zhí)法部門及時查處油煙擾民問題，保證執(zhí)法效果，同時確定工作目標(biāo)，嚴(yán)格管理考核。

4.采取多種舉措，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和水平。一是要加強(qiáng)物業(yè)管理從業(yè)人員學(xué)習(xí)培訓(xùn)，認(rèn)真學(xué)習(xí)相關(guān)物業(yè)管理?xiàng)l例，增加知識本領(lǐng)，提升綜合素質(zhì)，改進(jìn)工作方法；

二是物業(yè)管理部門要加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管，督促提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和水平，構(gòu)建和諧的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主關(guān)系。

（篇三）

為進(jìn)一步了解和掌握全市物業(yè)管理情況，督導(dǎo)加強(qiáng)城市物業(yè)管理工作，改善人民群眾的生活環(huán)境，根據(jù)市人大常委會工作安排，11月下旬到12月上旬，城環(huán)委在常委會畢禮偉副主任的帶領(lǐng)下，對全市物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研。調(diào)研期間分別聽取了市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局的情況匯報(bào)，與有關(guān)部門、公共服務(wù)企業(yè)、街道、社區(qū)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)人和部分居民代表進(jìn)行了座談交流；

到環(huán)翠區(qū)、乳山市、高區(qū)、經(jīng)區(qū)進(jìn)行了調(diào)研，委托文登區(qū)、榮成市人大常委會和臨港區(qū)管委對轄區(qū)物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研；

現(xiàn)場察看了祥云花園、保利凱旋公館等9個住宅小區(qū)物業(yè)管理情況?，F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：

一、全市物業(yè)管理工作現(xiàn)狀

近年來，各級各有關(guān)部門認(rèn)真貫徹執(zhí)行國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》，逐步建立起以市級為總攬、區(qū)級為重點(diǎn)、街道為基礎(chǔ)的物業(yè)管理新機(jī)制，物業(yè)管理工作逐步走向規(guī)范。

（一）物業(yè)管理事業(yè)快速發(fā)展，覆蓋面不斷擴(kuò)大。我市的物業(yè)管理始于1998年，經(jīng)過近20年的發(fā)展，截止今年11月，全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)378家，其中市區(qū)260家、榮成市58家、乳山市60家，從業(yè)人員近1.8萬人，實(shí)施物業(yè)管理的住宅項(xiàng)目1201個，服務(wù)面積9168萬平方米，物業(yè)管理覆蓋率98%以上，新建小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率100%。

（二）開展物業(yè)服務(wù)行業(yè)文明創(chuàng)建活動，提升行業(yè)文明程度。物業(yè)管理部門制定了《威海市物業(yè)服務(wù)行業(yè)開展文明行業(yè)創(chuàng)建活動試點(diǎn)工作規(guī)劃》和《**全市物業(yè)服務(wù)行業(yè)開展文明行業(yè)創(chuàng)建活動實(shí)施方案》，開展物業(yè)服務(wù)行業(yè)文明創(chuàng)建活動。一是針對物業(yè)行業(yè)突出問題開展了集中排查專項(xiàng)行動，制定整改措施，督促整改落實(shí)。二是推行“陽光物業(yè)”，全面落實(shí)“三會三公開”制度。要求各物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開服務(wù)價(jià)格、標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容，公開投訴渠道和方式，公開公共部位收益信息。三是在行業(yè)內(nèi)樹立典型，發(fā)揮示范標(biāo)桿作用。制定了威海市物業(yè)行業(yè)文明服務(wù)明星、文明示范項(xiàng)目、文明創(chuàng)建標(biāo)兵企業(yè)評分標(biāo)準(zhǔn)，組織物業(yè)企業(yè)積極參與全省物業(yè)行業(yè)文明創(chuàng)建活動，目前全市共有20名服務(wù)明星、6個示范項(xiàng)目、6家標(biāo)兵企業(yè)通過了初審。通過開展這些活動，規(guī)范了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為，有效提升了物業(yè)管理行業(yè)的文明程度。

（三）加大監(jiān)督考核力度，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為。為加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的事中事后監(jiān)管，市物業(yè)管理部門對各區(qū)物業(yè)管理部門、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施月度考核，定期檢查各區(qū)物業(yè)主管部門業(yè)務(wù)管理、企業(yè)信用建設(shè)、投訴處理、專項(xiàng)整治活動推進(jìn)情況等，并實(shí)現(xiàn)考核常態(tài)化。同時，積極推行各區(qū)交叉考核，考核結(jié)果列入各區(qū)考核成績，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)項(xiàng)目評優(yōu)、招投標(biāo)、信用等級評定等掛鉤。今年以來累計(jì)進(jìn)行考核26次，對6家違規(guī)企業(yè)進(jìn)行了約談。通過行政和市場手段的有機(jī)結(jié)合促進(jìn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰，規(guī)范和引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)行為。

（四）實(shí)施住宅專項(xiàng)維修資金制度，為公用部位維修維護(hù)提供資金保障。**年7月，我市開始?xì)w集住宅專項(xiàng)維修資金，有關(guān)部門密切配合，層層把關(guān)，突出預(yù)售合同備案、綜合驗(yàn)收、不動產(chǎn)登記等重點(diǎn)環(huán)節(jié)，加大維修資金收繳力度，提高收繳率。截至今年10月，已有17.71萬戶繳納了住宅維修資金，住宅專項(xiàng)維修資金本金及利息共計(jì)16.04億元。另外，物業(yè)管理部門還管理房改房維修資金9779.38萬元。目前，全市物業(yè)管理部門管理的兩項(xiàng)維修資金共計(jì)17.02億元。

（五）開展智慧物業(yè)管理試點(diǎn)，拓展增值服務(wù)。物業(yè)管理部門積極推動信息化、智能化技術(shù)在物業(yè)管理領(lǐng)域的推廣應(yīng)用，并在部分理念超前的物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展試點(diǎn)。**年環(huán)翠區(qū)龍澤府小區(qū)第一個推出“小區(qū)管家”app，目前中心城區(qū)已有近20個項(xiàng)目實(shí)行智能化物業(yè)管理。今年年初，環(huán)翠區(qū)鯨園街道辦事處投資開發(fā)了“物管通”平臺，對轄區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)行24小時視頻監(jiān)控。乳山市把物業(yè)管理與社區(qū)綜合管理相結(jié)合，組建了智慧社區(qū)平臺，實(shí)現(xiàn)物業(yè)主管部門、社區(qū)管理部門和業(yè)主三方信息互動、信息共享，業(yè)主可以通過app平臺進(jìn)行交費(fèi)、投票、反映問題、預(yù)約家政維修服務(wù)等操作，方便快捷，深受歡迎。

二、全市物業(yè)管理領(lǐng)域存在的問題

在物業(yè)管理部門、基層組織和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的共同努力下，全市物業(yè)管理事業(yè)有了較快的發(fā)展，但與城市發(fā)展和人民群眾對美好生活的向往相比，還存在一定的差距。

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)水平和業(yè)主的交費(fèi)意識不高，導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)交納率較低。市區(qū)范圍內(nèi)新建住宅小區(qū)（封閉住宅小區(qū)）物業(yè)費(fèi)交費(fèi)比例超過70%，而老舊小區(qū)物業(yè)費(fèi)交費(fèi)比例較低，一般只能達(dá)到20%到50%。導(dǎo)致這種現(xiàn)象的主要原因有兩個，一是物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量和水平不高。目前我市大部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的都是保潔、綠化、安保等常規(guī)性服務(wù)，而且服務(wù)質(zhì)量不高，服務(wù)水平得不到業(yè)主的認(rèn)可。二是業(yè)主的交費(fèi)意識還需要提高。住在老舊小區(qū)的部分業(yè)主，在實(shí)施物業(yè)管理之前不需要交納物業(yè)費(fèi)，在進(jìn)行綜合改造實(shí)施物業(yè)管理之后，仍然認(rèn)為應(yīng)當(dāng)免費(fèi)享受物業(yè)服務(wù)等公共服務(wù)，因此不愿意交納物業(yè)費(fèi)。最終形成物業(yè)服務(wù)水平低、業(yè)主不滿意、業(yè)主不交費(fèi)的惡性循環(huán)。

（二）車位有效供給不足，停車管理矛盾突出。從群眾反映情況看，車位緊張及停車秩序混亂，是當(dāng)前物業(yè)管理十分突出的問題。2000年前建成的老舊生活區(qū),很少配建停車設(shè)施，僅有的少量車庫超過95%被業(yè)主出租，改做商業(yè)用途；

2000年至2008年間建設(shè)的半封閉或封閉小區(qū)，規(guī)劃配建的車位較少，而需求量很高，矛盾最為集中；

2008年之后建設(shè)的小區(qū)，雖然調(diào)高了規(guī)劃車位比，各項(xiàng)管理措施也比較到位，但短缺矛盾仍然十分突出。目前我市規(guī)劃部門確定的車位配建標(biāo)準(zhǔn)最高為每100平方米1個車位，在第二輛甚至是第三輛汽車已經(jīng)開始大量進(jìn)入市民家庭的時代，已經(jīng)不能滿足廣大業(yè)主的停車需求。

（三）業(yè)主委員會組建比例低，沒有充分發(fā)揮應(yīng)有的作用。目前我市共成立業(yè)主委員會272個，僅占住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的22.6%。多數(shù)業(yè)委會運(yùn)行不夠規(guī)范，僅有不到10%的業(yè)委會能夠按照《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定履行職責(zé)，約70%的業(yè)委會履行職責(zé)比較被動，還有個別業(yè)委會存在履職越位現(xiàn)象?？傮w看，業(yè)委會組建比例低，不能依法履職、依法維權(quán)，是目前制約物業(yè)管理水平提升的短板。

（四）專項(xiàng)維修資金使用門檻高，使用率偏低。專項(xiàng)維修資金的使用，必須經(jīng)占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意才能使用，門檻較高，程序較為復(fù)雜，因此使用情況不多。截止到今年10月，共支出住宅專項(xiàng)維修資金461筆，金額212.31萬元。房改房維修資金由于資金數(shù)額少，申請程序較為復(fù)雜，維修支出也不多。今年前10個月，共支出維修資金92筆，金額42萬元。

（五）物業(yè)項(xiàng)目交接時未嚴(yán)格履行承接查驗(yàn)手續(xù)，開發(fā)遺留問題比較多。目前新建項(xiàng)目大部分實(shí)行單體驗(yàn)收交房，綜合驗(yàn)收交房比例不到30%，很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)商交接過程中未嚴(yán)格進(jìn)行承接查驗(yàn)，對項(xiàng)目存在的問題沒能及時發(fā)現(xiàn)和解決，導(dǎo)致業(yè)主60%以上的投訴與開發(fā)遺留問題有關(guān)，如房屋漏雨，儲藏室、車庫質(zhì)量問題，電梯、消防、地下管網(wǎng)質(zhì)量問題，綠化、人車分流設(shè)計(jì)不達(dá)標(biāo)問題等。

（六）小區(qū)內(nèi)違法建設(shè)屢禁不止，占用公共綠地現(xiàn)象時有發(fā)生。住宅小區(qū)內(nèi)私搭亂建和占用公共空間種菜現(xiàn)象是個老大難問題，并且屢禁不止、屢屢反彈，這種現(xiàn)象在2000年到**年建成的小區(qū)比較普遍，尤其是城鄉(xiāng)結(jié)合部的小區(qū)和一樓帶小院的小區(qū)更為嚴(yán)重。近幾年結(jié)合裸露土地整治，相關(guān)部門開展了多輪占綠種菜問題整治行動，效果較為明顯；

但私搭亂建頂風(fēng)而上，而且一旦形成，違法建設(shè)認(rèn)定、拆除等程序復(fù)雜、涉及部門多、處置時間長，重新恢復(fù)難度極大。

三、加強(qiáng)物業(yè)管理的幾點(diǎn)建議

物業(yè)管理與千家萬戶的利益息息相關(guān)，是一項(xiàng)涉及到各級各有關(guān)部門的系統(tǒng)工程，物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展需要全社會的共同關(guān)心和支持。為此，提出以下幾點(diǎn)建議：

（一）制定新的物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施辦法，建立健全配套的法規(guī)體系。我市原物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施辦法于**年2月開始施行，在《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺后廢止。建議結(jié)合全市物業(yè)管理的現(xiàn)狀，盡快制定新的適應(yīng)我市實(shí)際、內(nèi)容完善、可操作性強(qiáng)的物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施辦法。明確規(guī)劃部門、建設(shè)管理部門、物業(yè)管理部門、相關(guān)工作部門的職責(zé)分工，厘清房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主委員會、街道、社區(qū)的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)，規(guī)定好小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施、安全消防、園林配套、公共空間、水電煤氣、環(huán)衛(wèi)保潔、車輛停放等諸多內(nèi)容。

（二）采取多種舉措，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和水平。加大宣傳力度，廣泛宣傳物業(yè)管理相關(guān)政策法規(guī)，增強(qiáng)業(yè)主法律意識和誠信意識，提高業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)的自覺性。相關(guān)部門要加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管，督促提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和水平。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供“菜單式服務(wù)”，由業(yè)主自由選擇“服務(wù)套餐”并按照相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)費(fèi)。構(gòu)建和諧的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主關(guān)系，提高業(yè)主交費(fèi)的主動性；

建立對惡意拖欠物業(yè)費(fèi)案件快速審判的綠色通道，對一些惡意拖欠物業(yè)費(fèi)的行為，依法快速處理。

（三）增加車位有效供給，規(guī)范小區(qū)停車管理。超前規(guī)劃，科學(xué)合理確定新建住宅小區(qū)車位配建標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格落實(shí)住宅小區(qū)建設(shè)規(guī)劃審批時車位的比例。充分挖掘老舊住宅小區(qū)的停車潛力，結(jié)合小區(qū)環(huán)境綜合整治，通過調(diào)整綠化空間、優(yōu)化小區(qū)布局、拆除違法建設(shè)等方式，增加車位。加強(qiáng)管理，依法糾正改變車庫和車位使用功能的行為。鼓勵有條件的小區(qū)建設(shè)智能立體式停車庫。盤活閑置車位，對開發(fā)商尚未售出的車位和業(yè)主購買后未使用的車位加以利用。對小區(qū)內(nèi)占用消防通道停車、占用他人車位停車、亂停車和惡意堵塞進(jìn)出通道等行為，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行勸阻引導(dǎo)，規(guī)范業(yè)主有序停車。

（四）加強(qiáng)業(yè)主委員會組織建設(shè)，充分發(fā)揮業(yè)主委員會的作用。業(yè)主委員會是做好物業(yè)管理的基礎(chǔ)之一，要學(xué)習(xí)借鑒外地成功經(jīng)驗(yàn)和做法，結(jié)合我市實(shí)際，嚴(yán)格按照相關(guān)的法律法規(guī)規(guī)定，適時召開業(yè)主大會，加強(qiáng)業(yè)主委員會建設(shè)。倡導(dǎo)業(yè)主委員會成員與居民委員會成員交叉任職，鼓勵業(yè)主中的黨代表、人大代表、政協(xié)委員、機(jī)關(guān)事業(yè)單位人員積極參與業(yè)主委員會。積極開展業(yè)主委員會組建和運(yùn)行方面的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高業(yè)主委員會成員的思想素質(zhì)和專業(yè)水平。進(jìn)一步理順居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系，推進(jìn)溝通合作，提升社區(qū)物業(yè)管理水平。試點(diǎn)將業(yè)主委員會建設(shè)情況納入到對街道（鎮(zhèn)）、社區(qū)的年終考核，提高基層對業(yè)主委員會建設(shè)工作的重視程度。

（五）嚴(yán)格實(shí)行物業(yè)綜合驗(yàn)收制度，防止開發(fā)商遺留問題影響后期的物業(yè)管理。有關(guān)部門要加大監(jiān)管力度，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)建設(shè)單位做好物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)工作，并辦理各類資料移交手續(xù)；

認(rèn)真落實(shí)《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》和《山東省新建物業(yè)質(zhì)量保修金管理辦法》（魯建發(fā)〔**〕5號）的規(guī)定，建立物業(yè)質(zhì)量保修金制度，明確保修工作的受理、實(shí)施的程序和標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化對保修責(zé)任的監(jiān)管，切實(shí)維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。

（六）創(chuàng)新維修資金使用方式，出臺相關(guān)辦法。使用住房專項(xiàng)維修資金時，可以采取委托、集合、默認(rèn)、公示、異議等有效表決方式，提高表決效率。建立應(yīng)急維修機(jī)制，明確應(yīng)急維修范圍和標(biāo)準(zhǔn)，開通緊急情況維修資金使用的快速通道，簡化維修資金使用審批程序，對危及房屋使用和業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)安全等緊急情況，可不經(jīng)業(yè)主“雙三分之二”表決同意直接使用維修資金，由居委會（村委會）、業(yè)主委員會及物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同組織搶修。試點(diǎn)業(yè)主大會管理維修資金，逐步將維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理和使用，物業(yè)管理部門、街道（鎮(zhèn)）、社區(qū)全程進(jìn)行監(jiān)管。

(七）加大小區(qū)執(zhí)法力度，清理違法建設(shè)、破壞公共綠地等行為。明確各級執(zhí)法機(jī)構(gòu)工作職責(zé)，著重解決住宅小區(qū)違法建設(shè)、侵占公共部位、破壞公共綠地、占用消防通道、住宅樓開飯店等突出問題。城管執(zhí)法部門要加大執(zhí)法力度，及時開展執(zhí)法活動，對拒不配合行政執(zhí)法的，依法申請人民法院予以強(qiáng)制執(zhí)行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加強(qiáng)配合，對違法違規(guī)行為及時進(jìn)行勸阻和報(bào)告，積極協(xié)助執(zhí)法活動開展。

（八）支持智慧物業(yè)建設(shè)，開展互聯(lián)網(wǎng)+服務(wù)。將互聯(lián)網(wǎng)思維融入物業(yè)管理中，加快搭建基于大數(shù)據(jù)的互聯(lián)網(wǎng)平臺，開展互聯(lián)網(wǎng)+服務(wù)。依托智慧城市建設(shè)，制定智慧物業(yè)建設(shè)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，推廣智慧住宅小區(qū)應(yīng)用系統(tǒng)，建設(shè)智能物業(yè)管理服務(wù)平臺和電子投票平臺；

綜合開發(fā)利用各類信息資源，開展智能家居、公共設(shè)施管理、智能停車管理、水電氣費(fèi)自動抄表等智能化物業(yè)服務(wù)綜合管理應(yīng)用；

鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)、通訊運(yùn)營企業(yè)和社會資本對已建小區(qū)進(jìn)行智慧物業(yè)改造，實(shí)現(xiàn)小區(qū)管理和服務(wù)的智能化和信息化。

（篇四）

按照**人大常委會**年工作要點(diǎn)和主任會議安排，人大常委會組成了以常委會副主任薩仁托婭為組長，人大財(cái)經(jīng)委、綜合執(zhí)法局、住建局、環(huán)保局、國土局、草監(jiān)局等部門人員為成員的調(diào)研組，對旗所在地居民小區(qū)和部分蘇木鎮(zhèn)物業(yè)管理情況進(jìn)行了專項(xiàng)調(diào)研。通過聽取相關(guān)部門匯報(bào)，深入到居民小區(qū)實(shí)地查看，與社區(qū)居民及物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)人座談等形式，詳細(xì)了解了我旗物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀及存在的問題，現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：

一、物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀

目前，全旗居民小區(qū)有84個,7個居民小區(qū)成立了業(yè)主委員會，有40個居民小區(qū)聘請物業(yè)企業(yè)管理，3個小區(qū)為開發(fā)商代管，有7家物業(yè)公司，有物業(yè)辦公室的小區(qū)12個，其中開發(fā)商提供的物業(yè)辦公用房9個，老舊小區(qū)改造的物業(yè)辦公用房3個。

**年3月，我旗將物業(yè)管理職能從住建局劃轉(zhuǎn)到綜合執(zhí)法局，成立了物業(yè)管理辦公室，負(fù)責(zé)統(tǒng)一協(xié)調(diào)全旗各居民小區(qū)物業(yè)管理工作。截至目前，由金都物業(yè)管理（綜合執(zhí)法局組建）完成了對上都鎮(zhèn)內(nèi)15個無物業(yè)居民小區(qū)的回收管理，并對個別小區(qū)進(jìn)行了硬化、亮化、綠化及雨污水管道維修、安裝了限高欄設(shè)施，對7個小區(qū)安裝監(jiān)控設(shè)施。

二、存在的問題

近年來，我旗城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程不斷加快，許多小區(qū)相繼建成。在旗委、政府的領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)過有關(guān)部門不懈努力，小區(qū)物業(yè)發(fā)展步伐、管理體系逐步加快，在完善小區(qū)治理、優(yōu)化人居環(huán)境、提升城市品味中發(fā)揮了作用。但也存在管理不完善、運(yùn)行不規(guī)范、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)低與群眾要求期望值高的矛盾日益突出。主要表現(xiàn)為：

（一）物業(yè)管理責(zé)任不實(shí)。物業(yè)管理工作沒有擺到城鎮(zhèn)建設(shè)管理的突出位置，對小區(qū)物業(yè)管理關(guān)注少、投入少，沒有建立綜合性考核制度，日常監(jiān)管措施不完善，管理成效達(dá)不到群眾的要求和滿意。社區(qū)居民委員會、住建、城管等單位管理職能不具體、不明確,協(xié)調(diào)溝通渠道不暢通，沒有形成小區(qū)治理的合力。

（二）小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)不到位，部分小區(qū)開發(fā)遺留問題較多。一方面存在施工不規(guī)范，道路、綠化、停車、監(jiān)控設(shè)施配套標(biāo)準(zhǔn)偏低，小區(qū)設(shè)計(jì)沒有垃圾堆放點(diǎn)，居民活動場地和小區(qū)休息區(qū)、衛(wèi)生間缺失，同時有的房屋質(zhì)量也存在矛盾隱患。多數(shù)小區(qū)前期物業(yè)企業(yè)隸屬開發(fā)商，或由開發(fā)商協(xié)議選聘，因而對小區(qū)設(shè)施設(shè)備接收標(biāo)準(zhǔn)把關(guān)不嚴(yán)，對建設(shè)遺留問題重視不夠，留下糾紛隱患。一些小區(qū)公共設(shè)施維修不及時，小區(qū)房屋漏水、設(shè)施壞損并在保修期內(nèi)的存在開發(fā)商推諉扯皮行為。在保修期外的不知如何申請使用專項(xiàng)維修資金，業(yè)主維修費(fèi)無法報(bào)銷。老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，管理不規(guī)范。如道路、綠化、污水排放、屋頂瓦片等基礎(chǔ)設(shè)施老化，安全防范措施不到位,建設(shè)好的小區(qū)開發(fā)商和物業(yè)移交手續(xù)不全等問題不同程度的存在。另一方面全旗居民小區(qū)整體規(guī)劃水平低，開發(fā)商為自己的利益，這兩棟、那三棟的形不成居民小區(qū)整體規(guī)模效應(yīng)。

（三）全旗84個居民住宅小區(qū)中有有物業(yè)辦公室的12個，開發(fā)商建居民小區(qū)時雖按要求留有物業(yè)辦公室，但是因產(chǎn)權(quán)不明，走時開發(fā)商全部賣掉，造成環(huán)衛(wèi)工人無處休息和辦公，工具都無處可放。

（四）業(yè)主委員會成立難度大。目前，全旗84個居民小區(qū)中，成立業(yè)主委員會的僅有7個，占到8.3%。小區(qū)業(yè)主對業(yè)主委員會組織不了解，認(rèn)識不到位；

有的小區(qū)即使成立了業(yè)主委員會，但業(yè)主委員會成員缺少敬業(yè)精神、跟蹤服務(wù)不到位，沒有發(fā)揮其應(yīng)有的作用，更無法實(shí)現(xiàn)真正意義上的自治管理。

（五）小區(qū)業(yè)主意識較差。個別小區(qū)的業(yè)主從窗口亂扔垃圾，垃圾亂堆亂放，小區(qū)內(nèi)擺放廢棄的板凳，影響小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生；

同時個別居民也存在不愛護(hù)公共財(cái)物、不講衛(wèi)生、不遵守公共秩序等現(xiàn)象，有的業(yè)主甚至惡意拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，給物業(yè)管理帶來阻力。

（六）老舊小區(qū)改造投入少，力度不夠。對老舊小區(qū)安防設(shè)施完善、路面平整處理、停車位(線)劃定、垃圾裝運(yùn)處置、環(huán)境整治、管理用房配置、雨污分流、管線序化等功能性專項(xiàng)改造不夠，整體工作沒有真正惠及民生。

（七）棚戶區(qū)改造后的遺留問題。我旗城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造工作正在持續(xù)進(jìn)行，從**年至今已對2000余處房屋進(jìn)行拆除。在改造拆遷過程中產(chǎn)生了大量的建筑垃圾，但目前在棚戶區(qū)改造過程中拆毀房屋所產(chǎn)生的建筑垃圾未能及時清理運(yùn)輸，并且居民將部分垃圾隨意傾倒、堆放在建筑垃圾中與建筑垃圾混在一起，對周圍居民和城鎮(zhèn)環(huán)境衛(wèi)生造成了嚴(yán)重的污染和影響。三、幾點(diǎn)建議

（一）健全組織機(jī)構(gòu)，明確工作職責(zé)。一是成立管理機(jī)構(gòu)。建議旗人民政府成立由政府分管領(lǐng)導(dǎo)任組長，相關(guān)職能部門、社區(qū)負(fù)責(zé)同志為成員的管理委員會，定期協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中出現(xiàn)的矛盾和問題，物業(yè)管理辦公室負(fù)責(zé)處理日常工作和物業(yè)管理的工作機(jī)制。二是齊抓共管，落實(shí)屬地管理責(zé)任。推廣社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)互為一體、各司其職、互相促進(jìn)的“三位一體”工作，配齊物業(yè)管理專職人員，確保有人干事，有人管事。加強(qiáng)對小區(qū)物業(yè)服務(wù)工作的協(xié)調(diào)指導(dǎo)和監(jiān)督考評，著力推動各部門管理職能進(jìn)小區(qū)，明確職責(zé)，建立責(zé)任清單，協(xié)助社區(qū)建立業(yè)主委員會，推動我旗小區(qū)物業(yè)管理走向正規(guī)。三是按國家和自治區(qū)有關(guān)物業(yè)管理的政策及法律要求，制定出臺符合我旗實(shí)際的物業(yè)管理辦法或物業(yè)管理規(guī)范性文件，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、社區(qū)、政府管理部門之間的責(zé)任。加強(qiáng)房屋竣工驗(yàn)收和物業(yè)承接驗(yàn)收，確保物業(yè)服務(wù)設(shè)施設(shè)備保質(zhì)保量，不出現(xiàn)各種隱患。

（二）多方參與，推進(jìn)業(yè)主委員會建設(shè)。一是社區(qū)居民委員會要大力推進(jìn)業(yè)主委員會建設(shè)，選出真正能夠代表業(yè)主利益，熱心公益事業(yè)、公道正派、敢于負(fù)責(zé)、有一定工作水平的人員主持,參與業(yè)主委員會工作。發(fā)揮業(yè)主委員會與物業(yè)企業(yè)和業(yè)主之間的橋梁紐帶作用，建立雙方相互溝通、相互理解的良好關(guān)系。二是建立健全業(yè)主委員會和業(yè)主委員會成員的工作職責(zé)，建立激勵機(jī)制和約束機(jī)制。三是業(yè)主委員會要向業(yè)主做好宣傳、解釋、協(xié)調(diào)工作，發(fā)揮應(yīng)有的作用，團(tuán)結(jié)引導(dǎo)業(yè)主遵守各項(xiàng)管理制度，按合同約定交納物業(yè)管理費(fèi)用，自覺支持物業(yè)管理工作。

（三）強(qiáng)化配套建設(shè)，提升承載功能。一是把緊小區(qū)規(guī)劃、審批和綜合驗(yàn)收關(guān)口。住建局要嚴(yán)把物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)駐的審核、審批手續(xù)，按照國家有關(guān)規(guī)定，在小區(qū)規(guī)劃中要留有物業(yè)用房、垃圾堆放清運(yùn)點(diǎn)和居民活動場地，公共區(qū)域應(yīng)達(dá)到國家規(guī)定的硬化、綠化標(biāo)準(zhǔn)。二是無論是舊城改造還是新建小區(qū)，要留有物業(yè)用房。物業(yè)用房產(chǎn)權(quán)歸屬于業(yè)主委員會，屬業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)，為居民、物業(yè)管理人員和清潔工提供方便。三是盡快啟動老舊小區(qū)改造計(jì)劃。結(jié)合全旗棚戶區(qū)改造，將老舊小區(qū)改造列入城市建設(shè)計(jì)劃，分批次進(jìn)行改造，全面提升老舊小區(qū)配套功能，改善居民宜居環(huán)境。四是科學(xué)管理專項(xiàng)維修資金。學(xué)習(xí)借鑒外地住宅專項(xiàng)維修資金管理的經(jīng)驗(yàn)，完善專項(xiàng)維修資金使用辦法，簡化程序提高效率，專項(xiàng)維修資金是小區(qū)的“治病錢”、“養(yǎng)老錢”，應(yīng)堅(jiān)持安全管理與有效使用相統(tǒng)一，確保小區(qū)屋頂?shù)敉呗┧?、管道壞損等現(xiàn)象得到及時維修。

（四）規(guī)范物業(yè)管理，提升服務(wù)水平。一是牢固樹立“物業(yè)無小事”、“物業(yè)就是服務(wù)”的理念，著力強(qiáng)化教育培訓(xùn)，全面提高物業(yè)管理從業(yè)人員整體素質(zhì)和服務(wù)技能。二是嚴(yán)格加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)招聘管理，推進(jìn)物業(yè)市場公開招標(biāo)、競爭競聘。三是強(qiáng)化物業(yè)管理和監(jiān)督力度，開展物業(yè)企業(yè)信用等級評定、物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)的制定、實(shí)施，培育品牌企業(yè)和物業(yè)管理示范小區(qū)，發(fā)揮管理部門連接各方的橋梁紐帶作用。四是完善物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整機(jī)制。對于前期物業(yè)收費(fèi)，遵循政府指導(dǎo)價(jià)，可根據(jù)不同小區(qū)業(yè)主的需求，制定有關(guān)政策，完善“協(xié)商議價(jià)”調(diào)整機(jī)制，允許協(xié)商確定等級性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，確?！百|(zhì)價(jià)相符”。對于后期物業(yè)收費(fèi)，遵循市場調(diào)節(jié)價(jià)，并加強(qiáng)物業(yè)費(fèi)市場化的宣傳和指導(dǎo)，督促物業(yè)企業(yè)全面公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收支明細(xì)，讓收費(fèi)和服務(wù)公開透明、陽光運(yùn)作，方便業(yè)主監(jiān)督，贏得群眾認(rèn)可支持。五是積極探索小區(qū)物業(yè)企業(yè)管理與小區(qū)業(yè)主自主管理相結(jié)合的路子。引導(dǎo)無物業(yè)小區(qū)自主管理，幫助他們成立自治委員會，由業(yè)主委員會自行處理小區(qū)的物業(yè)管理事項(xiàng)，維護(hù)全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益，保障物業(yè)的安全與合理使用。

（五）做好棚戶區(qū)改造項(xiàng)目建筑垃圾的清除工作，提高文明城鎮(zhèn)水平。依據(jù)建設(shè)部139號令《城市建筑垃圾管理規(guī)定》，建議盡快對已造成污染的建筑及生活垃圾進(jìn)行清運(yùn)處,同時在拆遷施工工地周圍設(shè)置圍擋及必要的標(biāo)語警示，避免再次出現(xiàn)生活垃圾與建筑垃圾混放現(xiàn)象。

（六）選擇并規(guī)劃好居民小區(qū)和道路名稱。旗人民政府及其職能部門要加強(qiáng)對居民小區(qū)和道路的調(diào)研，進(jìn)一步規(guī)范和統(tǒng)一居民小區(qū)和道路的名稱。

（七）加強(qiáng)宣傳教育，提高思想認(rèn)識。一是，加強(qiáng)物業(yè)政策宣傳，制定行業(yè)發(fā)展規(guī)章,積極引導(dǎo)業(yè)主自我教育、自我管理。二是積極指導(dǎo)物業(yè)企業(yè)提高管理水平、培訓(xùn)員工職業(yè)技能、貫徹相關(guān)政策法規(guī)、調(diào)解處理物業(yè)糾紛，組織開展文明創(chuàng)建活動，積極糾正不文明行為促進(jìn)企業(yè)和居民道德素質(zhì)的提高和文明意識的增強(qiáng)。三是積極推動公共服務(wù)向小區(qū)延伸。社區(qū)居民委員會要充分發(fā)揮基層管理的優(yōu)勢，打通面向業(yè)主的公共服務(wù)通道，做好人性化服務(wù)。繼續(xù)抓好小區(qū)供熱、供水等民生工作，切實(shí)解決好日常的民生需求，不斷增強(qiáng)居民的滿意度和歸屬感，推進(jìn)社會管理創(chuàng)新，推動美麗幸福**建設(shè)。

（篇五）

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化水平的逐步提高,物業(yè)管理已經(jīng)成為城市管理的重要內(nèi)容,物業(yè)管理的好壞直接影響城市居民的日常生活和社會秩序。物業(yè)行業(yè)作為一個新興的行業(yè),在我國只有三十多年的歷史,由于我國物業(yè)管理起步晚，市場化程度較低，物業(yè)管理還沒有形成一套比較成熟、完善有效果的運(yùn)行機(jī)制。近年來，我市城市發(fā)展迅速，老城區(qū)的棚戶區(qū)改造，新城區(qū)的快速擴(kuò)張，越來越多的城市居民生活都以住宅小區(qū)為單位納入城市管理，物業(yè)行業(yè)和物業(yè)管理中存在問題也逐漸顯現(xiàn)，物業(yè)企業(yè)與小區(qū)業(yè)主之間的糾紛和矛盾也日益突出，甚至引發(fā)群體性上訪事件，造成不良社會影響。根據(jù)市委主要領(lǐng)導(dǎo)的安排,**年1月下旬,市人大常委會熊彬、吳明亮二位副主任及市人大法制委的同志，就我市物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研，并與市房管局分別召集十幾個相關(guān)部門和部分街道、社區(qū)、物業(yè)管理公司、房產(chǎn)開發(fā)商及業(yè)主住戶進(jìn)行了座談?，F(xiàn)將有關(guān)情況報(bào)告如下：

一、我市物業(yè)行業(yè)基本情況

我市物業(yè)行業(yè)經(jīng)過近幾年的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，目前已有物業(yè)服務(wù)企業(yè)76家，服務(wù)住宅小區(qū)96個。全市住宅物業(yè)服務(wù)總面積約800多萬平方米。物業(yè)服務(wù)已涵蓋住宅小區(qū)、辦公樓、商廈、學(xué)校、醫(yī)院、園區(qū)等多個類別，已創(chuàng)建了國家、省、市級示范小區(qū)10個。

二、我市對物業(yè)行業(yè)進(jìn)行管理的主要做法

（一）開展行業(yè)指導(dǎo)和業(yè)務(wù)培訓(xùn)。注重和加強(qiáng)物業(yè)法規(guī)、條例專業(yè)知識等學(xué)習(xí)宣傳，組織物業(yè)從業(yè)人員進(jìn)行專業(yè)知識的學(xué)習(xí)培訓(xùn),**年,參加培訓(xùn)人數(shù)達(dá)100余人次。充分利用新媒體,建立物業(yè)工作微信交流群，組織從業(yè)人員通過微信平臺宣傳、交流經(jīng)驗(yàn),不斷提升管理水平。

（二）組織重點(diǎn)項(xiàng)目檢查。為進(jìn)一步提高物業(yè)服務(wù)整體水平，規(guī)范我市物業(yè)服務(wù)行為，重點(diǎn)組織對我市住宅小區(qū)定期進(jìn)行檢査考評。**年，對我市物業(yè)小區(qū)安全生產(chǎn)、消防安全大檢查，對電動車充電停放、高層建筑消防安全重點(diǎn)檢查，累計(jì)檢查排査了87個物業(yè)服務(wù)住宅小區(qū),檢查、安全巡排查200余次。

（三）完善物業(yè)管理機(jī)制。為規(guī)范前期物業(yè)管理行為，避免產(chǎn)生糾紛，市房管局明確了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的前期管理責(zé)任，要求新建項(xiàng)目交付前必須承接查驗(yàn)。**年，對中泰盛景等多個小區(qū)進(jìn)行了承接查驗(yàn)，防止開發(fā)建設(shè)單位的遺留問題引發(fā)矛盾糾紛。

（四）妥善處理物業(yè)投訴。**年共受理各類信訪投訴300余件。對信訪投訴上門溝通、限時辦結(jié)；

暫時解決有困難的公開回復(fù)；

對不合理的耐心解釋。遇到重大信訪問題或群體事件，會同相關(guān)職能部門、街道、社區(qū)共同調(diào)處，力求妥善解決。

（五）依托市委、政府中心工作，提升行業(yè)管理成效。結(jié)合我市開展的“掃黑除惡”、“禁放煙花爆竹”、“生活垃圾分類”、“創(chuàng)建衛(wèi)生城”等中心工作要求，物業(yè)行業(yè)主管部門引導(dǎo)物業(yè)公司以此為契機(jī)，提高業(yè)主自我管理意識，自覺維護(hù)小區(qū)環(huán)境，提升管理成效。

三、我市物業(yè)行業(yè)存在的主要問題

近年來，我市物業(yè)行業(yè)發(fā)展較快，行業(yè)發(fā)展過程中也出現(xiàn)了一些問題，因物業(yè)公司和小區(qū)業(yè)主糾紛引發(fā)的上訪事件時有發(fā)生，分析個中原因，歸納起來主要有以下幾個方面：

（一）因頂層設(shè)計(jì)層面產(chǎn)生的問題

1、物業(yè)行業(yè)從業(yè)門檻低，物業(yè)公司從業(yè)水平和從業(yè)資格難以保障。

2、小區(qū)物業(yè)管理未能納入社區(qū)建設(shè)。物業(yè)企業(yè)是市場經(jīng)濟(jì)中的企業(yè)主體，業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間為雇用關(guān)系。但物業(yè)企業(yè)在小區(qū)的日常管理中承擔(dān)了很多政府部門的職能。因?yàn)闆]有執(zhí)法權(quán)，很難實(shí)現(xiàn)有效管理。

3、產(chǎn)權(quán)不清晰引發(fā)的管理難問題。比如小區(qū)地下車位權(quán)屬不明確，開發(fā)商與業(yè)主糾紛不斷，矛盾不斷激化，**年來因地下車位權(quán)屬不明導(dǎo)致的重大信訪類投訴就有5起。

4、業(yè)主委員會成立難、規(guī)范運(yùn)行難。我市成立業(yè)主委員會的小區(qū)多為早期開發(fā)的小規(guī)模項(xiàng)目，以本單位或者本地居民為主，業(yè)主來源比較單一，管理較易。未成立業(yè)主委員會的小區(qū)多為“鳥型”小區(qū)，業(yè)主多來自我市不同的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道，互相不認(rèn)識，很難按標(biāo)準(zhǔn)成立業(yè)主委員會。即使成立業(yè)委會的，業(yè)委會作為一個無法人地位的自治性組織，主體地位不明，難以承擔(dān)民事責(zé)任，業(yè)委會會議也很難實(shí)現(xiàn)參會面積和人數(shù)“雙過半”。

（二）因行業(yè)管理層面產(chǎn)生的問題

1、目前我市還沒有成立物業(yè)行業(yè)協(xié)會,物業(yè)行業(yè)沒有一個基本的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),物業(yè)行業(yè)的管理、物業(yè)糾紛的調(diào)處沒有一個統(tǒng)一的管理平臺.

2、部分職能部門重小區(qū)建設(shè)的監(jiān)管，而輕房屋使用過程的監(jiān)管，某些物業(yè)管理企業(yè)未按規(guī)定和要求從事服務(wù)，也沒有具體的部門進(jìn)行檢查、處罰或取消資質(zhì)。個別小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)對自身提供的劣質(zhì)服務(wù)有恃無恐，物業(yè)管理的亂象導(dǎo)致物業(yè)管理公司與業(yè)主之間矛盾激化,引發(fā)群體上訪事件。

3、房屋維修資金使用流程多申請難，業(yè)主報(bào)修后，問題長期得不到解決，產(chǎn)生抵觸情緒而拒繳物業(yè)費(fèi)，引發(fā)惡性循環(huán)。

4、公安、城管、供電、供水等一些部門的職能沒有延伸到小區(qū)內(nèi)。物業(yè)公司對小區(qū)內(nèi)的亂停亂放、違章搭建等不具有執(zhí)法權(quán)，管理乏力。小區(qū)電力設(shè)施產(chǎn)權(quán)沒有移交相關(guān)部門，維護(hù)存在問題等等，由此產(chǎn)生的各類問題得不到解決，引發(fā)物業(yè)公司與業(yè)主矛盾糾紛。

5、物業(yè)公司的不作為，得不到有效監(jiān)管和問責(zé),業(yè)主正當(dāng)權(quán)益和享受服務(wù)得不到保障，引發(fā)各種矛盾和問題。對于個別業(yè)主惡意拖欠物業(yè)費(fèi)行為，走訴訟程序時間長、成本高，物業(yè)公司往往得不償失，業(yè)主得不到有效懲戒。

6、物業(yè)費(fèi)與服務(wù)水平存在差距。有些老、舊的小區(qū)，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低，物業(yè)公司服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)降低。業(yè)主因?qū)ξ飿I(yè)公司服務(wù)不滿，拒絕同意提高物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，也不相信提高收費(fèi)后享受的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)能提升。物業(yè)公司收不上物業(yè)費(fèi)，企業(yè)運(yùn)營困難，面臨撤場，形成死循環(huán)局面。

（三）因物業(yè)公司層面產(chǎn)生的問題

1、從業(yè)人員特別是保安、水電工等年齡偏大，無法勝任崗位。物業(yè)公司管理層人員多，運(yùn)營成本高，收繳的物業(yè)費(fèi)很大一部分都消耗在人員工資上，擠占了投入到小區(qū)管理和服務(wù)的資金。

2、物業(yè)公司在物業(yè)費(fèi)的管理使用上不規(guī)范，資金存在問題和風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)費(fèi)收取后通常是由物業(yè)公司自行管理和支配，沒有第三方監(jiān)管。物業(yè)公司卷走資金離場的情況也偶有發(fā)生。

3、物業(yè)公司的權(quán)責(zé)不明晰，應(yīng)該提供哪些服務(wù)，承擔(dān)什么責(zé)任和義務(wù)不明確。提供的便民服務(wù)或有償服務(wù)項(xiàng)目少或者基本沒有，服務(wù)業(yè)主往往只停留在口號上。

4、物業(yè)公司服務(wù)理念和服務(wù)意識不強(qiáng)，收費(fèi)時積極，解決問題時推、拖、慢，導(dǎo)致管理小區(qū)的過程中很難得到業(yè)主的主動支持和配合。

（四）因小區(qū)業(yè)主層面產(chǎn)生的問題

1、惡意拖欠物業(yè)費(fèi)，私自改變房屋結(jié)構(gòu)、亂搭亂建等得不到有效懲戒，小區(qū)其他業(yè)主跟風(fēng)，增加管理難度，

2、有些業(yè)主委員會的委員存謀私心態(tài)，重個人利益，甚至是以犧牲大多數(shù)業(yè)主利益換取個人利益。

（五）因歷史遺留問題而引發(fā)的矛盾

1、老、舊小區(qū)歷史遺留問題較多，設(shè)施設(shè)備老舊，房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題得不到有效的解決，引發(fā)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的矛盾

2、不少老、舊小區(qū)用水用電還是合表（總表后面是分表），由于水電剝離改造成本很高，不少小區(qū)還未實(shí)現(xiàn)一戶一表，因總表和分表之間存在損耗，導(dǎo)致物業(yè)與業(yè)主糾紛長期存在（比如國貿(mào)大樓），由此而引發(fā)的集體信訪事件也比較突出。

四、對我市物業(yè)行業(yè)的幾點(diǎn)建議

（一）由政府牽頭，盡快成立物業(yè)行業(yè)協(xié)會。不同的物業(yè)管理公司提供的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容基本上是相同的，相互間具有較強(qiáng)的可替代性。成立物業(yè)行業(yè)協(xié)會，可以從宏觀方面規(guī)范物業(yè)管理公司的運(yùn)作，制止和懲戒不正當(dāng)競爭行為，依法治理物業(yè)管理市場，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作為行業(yè)自治組織的功能，完善協(xié)會內(nèi)各項(xiàng)制度，公約與章程，制定行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)行業(yè)自律管理，開展教育培訓(xùn)、行業(yè)調(diào)研、與論宣傳、對外交流等活動，提升行業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)，保證服務(wù)優(yōu)質(zhì)高效。最終實(shí)現(xiàn)行業(yè)內(nèi)公司自治和自我管理，建立和諧統(tǒng)一的物業(yè)管理服務(wù)的市場競爭，推動我市物業(yè)管理工作健康有序發(fā)展。

（二）由政府牽頭盡快出臺我市關(guān)于物業(yè)行業(yè)和物業(yè)管理的規(guī)范性文件，健全規(guī)章制度，明確物業(yè)企業(yè)、小區(qū)業(yè)主的權(quán)利義務(wù)。籌建我市物業(yè)管理信息平合，開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級評定，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的考評及準(zhǔn)入淘汰機(jī)制，以此約束物業(yè)公司的服務(wù)，并定期向社會公布企業(yè)信用情況。

（三）引入具有評估、監(jiān)測功能的第三方機(jī)構(gòu)，提供對物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)公司資質(zhì)等級、物業(yè)管理費(fèi)分級收取的評估、監(jiān)測等服務(wù)。根據(jù)不同檔次的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、不同資質(zhì)等級的物業(yè)公司，科學(xué)核定不同級別的物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)。通過第三方機(jī)構(gòu)的介入和相關(guān)部門規(guī)范管理，保障物業(yè)收費(fèi)、資質(zhì)管理、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等向社會的公開、透明。逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理市場的良性運(yùn)作，業(yè)主、物業(yè)公司雙贏。

（四）把物業(yè)管理與屬地管理結(jié)合起來。發(fā)揮社區(qū)在物業(yè)管理中的綜合協(xié)調(diào)作用，齊抓共管及時有效解決小區(qū)各類矛盾糾紛，共建小區(qū)和諧。建議由屬地街道辦事處或社區(qū)對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)公司的物業(yè)費(fèi)用資金進(jìn)行監(jiān)管，街辦、社區(qū)把物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常監(jiān)督檢查、考核內(nèi)容，列入物業(yè)服務(wù)費(fèi)撥付及淘汏機(jī)制依據(jù)中，并由房管部門做好業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

（五）加強(qiáng)對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管。首先要加強(qiáng)對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理以及前期物業(yè)管理活動的監(jiān)督和指導(dǎo)，防范矛盾糾紛的產(chǎn)生。一是建立質(zhì)保金制度，確保房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題得以及時維修；

二是建立前期物業(yè)招投標(biāo)機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)管理市場的公平、公正，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新樓盤竣工，委托物業(yè)企業(yè)進(jìn)入服務(wù)時一律走公開招標(biāo)程序，杜絕“父建子管現(xiàn)象”。三要加強(qiáng)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售時的監(jiān)管工作，禁止房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)許諾業(yè)主違規(guī)使用、占用綠地或者公共面積。其次加強(qiáng)對開發(fā)商的后續(xù)服務(wù)的監(jiān)管。行政主管部門要對小區(qū)配套設(shè)施是否完善、開發(fā)商的銷售廣告與實(shí)際是否一致，房屋交接后與銷售合同是否相符等進(jìn)行檢查驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后方能交付使用，為業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)合作提供一個好平臺。

（六）盡快解決歷史遺留問題。比如老舊小區(qū)水電剝離問題、小區(qū)水電設(shè)施的產(chǎn)權(quán)移交等問題，建議市人民政府組織召開相關(guān)部門協(xié)調(diào)會，尋求切實(shí)可行的解決途徑，盡快實(shí)現(xiàn)水電剝離和主權(quán)移交，從源頭杜絕矛盾糾紛。

（七）部門聯(lián)動，加大執(zhí)法力度。對物業(yè)公司反映的住宅小區(qū)內(nèi)涉及市場監(jiān)管局、城管、治安、供水供電等部門管理范圍的違規(guī)問題，相關(guān)部門要及時進(jìn)行處置，避免其他業(yè)主效仿，增加管理難度。對惡意拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，建議市人民法院通過簡易程序?qū)徖恚s短訴訟時間，降低訴訟成本。

第四篇：關(guān)于廉租房物業(yè)管理工作的調(diào)研報(bào)告

對廉租住房進(jìn)行市場化管理的調(diào)研報(bào)告

----即對廉租住房小區(qū)開展物業(yè)管理(服務(wù))

近年來，隨著我市經(jīng)濟(jì)社會的不斷發(fā)展及創(chuàng)建文明城市進(jìn)程的不斷加快，切實(shí)解決低收入家庭住房問題，已成為政府落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，改善民生工作的主要工作內(nèi)容之一。為保證廉租住房建設(shè)管理工作規(guī)范化，較好實(shí)施廉租住房的管理工作，我公司對各小區(qū)內(nèi)的廉租住房進(jìn)行了調(diào)研，現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：

一、市場化廉租住房的管理服務(wù)

市場化廉租住房的管理服務(wù)是完善廉租住房制度的一部分，而廉租住房管理服務(wù)又包括對廉租住房的監(jiān)管、物業(yè)服務(wù)、質(zhì)量保障等。城鎮(zhèn)廉租住房制度是一種保障性住房供應(yīng)制度。我市政府和相關(guān)單位通過向具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的低收入家庭提供租金相對低廉的普通住房、核減租金以及發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼的方式來減輕居民的住房壓力，因而也是一項(xiàng)惠民政策。

目前，我市廉租住房的管理、運(yùn)作模式及服務(wù)經(jīng)驗(yàn)還在不斷探索和積累中。對于廉租住房社區(qū)的管理、服務(wù)模式，如果政府撒手不管，就難以提高該群體整體的居住質(zhì)量，違背了保障低收入群體的初衷；如果全部由政府來承擔(dān)，政府因其財(cái)力有限，肯定承受不了;如果全部由企業(yè)來承擔(dān)，幾乎沒有企業(yè)愿意接手，認(rèn)

1為它幾乎是沒有盈利的。所以必須建立有效的市場化廉租住房管理服務(wù)模式，將管理、服務(wù)與物業(yè)經(jīng)營有機(jī)地結(jié)合起來，確保物管資金的平衡，既減輕政府的負(fù)擔(dān)，又達(dá)到保障最低收入人群居住質(zhì)量的目的。

二、廉租住房管理中的問題

針對廉租性住房前期投資量大，管理周期長、保障對象動態(tài)化的特點(diǎn)，市政府組建了XXX，負(fù)責(zé)我市公共租賃（廉租）住房的租金收取、維護(hù)和管理。同時為完善管理制度，市政府出臺了《xxx市廉租住房保障和經(jīng)濟(jì)適用住房管理實(shí)施辦法》，保障我市廉租住房管理機(jī)制合理有效的運(yùn)行，在此辦法實(shí)施的過程中仍然存在諸多問題：

1、人員的特殊性

廉租住房的準(zhǔn)入條件有限，其居住群體是社會低收入家庭，如下崗人員、社會無業(yè)人員、老弱病殘人員相當(dāng)普遍，涉毒、兩勞等重點(diǎn)人口較為集中，不穩(wěn)定因素較多。與商品房管理服務(wù)相比之下，廉租住房管理服務(wù)較為不易，因?yàn)樵诠竦赖滤刭|(zhì)、維護(hù)環(huán)境秩序的自覺性有很大差別。相應(yīng)的給廉租住房的管理、服務(wù)增加了很多困難。

2、管理服務(wù)內(nèi)容的特殊性

為了使廉租房住戶都能享受社會發(fā)展的成果，政府保障部門作為業(yè)主單位，委托專門的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或社會物業(yè)服務(wù)人員進(jìn)行治安維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)、衛(wèi)生保潔、公共設(shè)施設(shè)備維修等公共服務(wù)，與單純的商業(yè)物業(yè)服務(wù)相比，廉租房更側(cè)重于后期管理與服務(wù)，實(shí)際上已經(jīng)接近于一般意義上的社區(qū)服務(wù)管理。

3、租賃與管理相脫離。現(xiàn)我市廉租住房租賃、管理工作由xxx負(fù)責(zé)，包括收取租金、簽訂租賃合同和管理住戶檔案，以及配租后對廉租住房的監(jiān)管工作。由于廉租住房小區(qū)的物業(yè)管理工作不在正惠公司工作范圍內(nèi)，廉租住房涉及物業(yè)管理的問題，牽扯于幾個單位之間，極易造成無據(jù)可依、互相推諉的狀況，給廉租住房監(jiān)管工作造成諸多障礙。例如居住過程中承租人對公共設(shè)施的損毀、騰退過程中鑒定房屋的完好程度等等。

4、目前，我公司所管理的廉租住房小區(qū)，承租人員較為復(fù)雜，部分住戶觀念沒有及時轉(zhuǎn)變，違規(guī)裝修、破壞綠化種植農(nóng)副產(chǎn)品，小區(qū)內(nèi)環(huán)境凌亂，樓道雜亂無章，公共設(shè)施損毀等現(xiàn)象屢見不鮮。廉租住房管理工作仍處于探索期，需要在工作中繼續(xù)整改與完善。

三、實(shí)施市場化管理下廉租住房的前提、優(yōu)勢

（一）實(shí)施前提

由于我市現(xiàn)有廉租住房均分布于各商品住宅小區(qū)內(nèi)，管理維護(hù)工作不具備針對性開展的條件，且我公司正在探索廉租住房小區(qū)市場化管理，各方面經(jīng)驗(yàn)均有欠缺，故我公司決定實(shí)施市場化管理的對象暫定為：廉租住房建成套數(shù)占該小區(qū)總套數(shù)的70%以上，且配套設(shè)施齊全的住宅小區(qū)。

（二）優(yōu)勢

1、隊(duì)伍年輕，有創(chuàng)新意識。我公司自2012年1月份人員到位以來，共計(jì)員工8名，均為大學(xué)專科以上學(xué)歷，具備相關(guān)專業(yè)知識及工作經(jīng)歷。廉租住房保障制度為近年來新生的民生工程項(xiàng)目之一，各方面工作的開展皆需要接受能力快、思維活躍的工作人員來實(shí)現(xiàn)動態(tài)化管理體制的更新與完善。而我公司正是具備了這樣的條件。

2、降低公司管理成本。廉租住房保障對象為城市低收入住房困難家庭，經(jīng)濟(jì)條件是制約發(fā)展和管理的重要因素。現(xiàn)我市廉租住房物業(yè)統(tǒng)一由所在小區(qū)業(yè)主委托的物業(yè)公司管理，也就是說廉租房的管理工作在流程中實(shí)行單位分工化的管理模式，這樣既增加了人員成本，也在資金注入上造成斷層現(xiàn)象。如果由我公司實(shí)行廉租住房租賃、管理、維護(hù)一條線流程，實(shí)行收支互補(bǔ)，在成本上實(shí)行人員分管化，實(shí)現(xiàn)人工成本合理調(diào)度、資金成本上的合理壓縮。經(jīng)初步測算，僅人員管理成本一項(xiàng)，每年可節(jié)約資金約6萬元左右。

3、能夠更好的對廉租住房實(shí)施動態(tài)管理。保障性住房的物業(yè)管理與普通商品住房的物業(yè)管理之間的矛盾根源是房屋的產(chǎn)權(quán)問題。而廉租住戶作為房屋的使用者，不論是自身利益所在，還是經(jīng)濟(jì)條件的影響都會形成物業(yè)管理工作中的阻礙因素。作為產(chǎn)權(quán)人（政府）的委托管理者、出租與承租關(guān)系中的中間人，我公司在掌握承租人的家庭情況、自身?xiàng)l件等資料的同時，能針對性的實(shí)行對廉租住房物業(yè)的動態(tài)化管理，協(xié)調(diào)產(chǎn)權(quán)人與使用人之間的權(quán)屬利益，以促進(jìn)物業(yè)管理工作平穩(wěn)開展。只有安居才能樂業(yè)，讓城鎮(zhèn)中的住房弱勢群體住得好，不僅能使其安心地工作，還能增加他們的歸屬感與幸福感，增強(qiáng)他們參與城市建設(shè)的積極性。城鎮(zhèn)廉租住房制度是關(guān)注民生的一項(xiàng)重要制度，是有利于構(gòu)建和諧社會的重要制度。

二0一二年六月十二日

第五篇：關(guān)于物業(yè)管理工作調(diào)研的發(fā)言稿

關(guān)于**縣物業(yè)管理工作調(diào)研的思考

（**縣第十五屆人大常委會第十八次會議發(fā)言稿）

2013年8月20日

地產(chǎn)和房產(chǎn)對**縣財(cái)稅貢獻(xiàn)特別巨大，**的城市建設(shè)一天一個樣，這得益于樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也為文明衛(wèi)生城市打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，關(guān)于物業(yè)管理工作調(diào)研的發(fā)言稿。但是，**的物業(yè)管理卻成為了樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拌腳石，嚴(yán)重阻礙了**經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也為**文明衛(wèi)生城市這塊金字招牌抹了黑，更是考驗(yàn)城市管理者智慧的新課題。從這次物業(yè)管理工作調(diào)查中，我明顯感覺到，**的物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)，與周邊市縣區(qū)相比只能算是剛剛起步，還處于“群龍無首、一片混亂”的階段，與居民的愿望和需要相比，差距太大，給人的印象就是，相關(guān)企業(yè)“重賣房服務(wù)、輕物業(yè)管理”，“前期物業(yè)搶著干、后期物業(yè)不愿干”；有關(guān)部門“重房產(chǎn)收費(fèi)、輕房屋服務(wù)”，甚至“有利益就上，有責(zé)任就讓”，“政府重視形象、部門看重利益”?，F(xiàn)在是業(yè)主有牢騷、政府不滿意，物業(yè)公司難生存，相關(guān)部門在扯皮。我認(rèn)為，現(xiàn)在當(dāng)務(wù)之急就是要做好幾件事：

一、健全體制、完善規(guī)章

（一）建立物業(yè)管理齊抓共管機(jī)制。物業(yè)管理工作是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，涉及到房產(chǎn)、建設(shè)、規(guī)劃、城管、供電、供水、園林、環(huán)保、工商、稅務(wù)、物價(jià)、公安、消防等多個部門，各種矛盾常常相互交織，光靠房管部門難以協(xié)調(diào)各方。我建議：

1、成立“**縣物業(yè)管理協(xié)調(diào)委員會”。由縣政府分管領(lǐng)導(dǎo)牽頭，研究協(xié)調(diào)物業(yè)管理重大事項(xiàng)，縣房管部門具體承辦。

2、街道辦要成立機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、考核、監(jiān)管轄區(qū)內(nèi)小區(qū)物業(yè)管理相關(guān)工作。

3、居委會要建立工作小組，解決小區(qū)物業(yè)管理工作中遇到的各類問題，做好宣傳、協(xié)調(diào)、配合小區(qū)物業(yè)管理工作的開展。

4、成立“**縣物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會”。協(xié)調(diào)物業(yè)管理與服務(wù)，進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)、業(yè)務(wù)指導(dǎo)，處理企業(yè)糾紛，討論和處理企業(yè)重大問題。

（二）實(shí)行新建住宅物業(yè)質(zhì)量保修金制度。物業(yè)管理中的業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾糾紛，拖欠物業(yè)管理費(fèi)等，相當(dāng)部分是因?yàn)榉课葙|(zhì)量不達(dá)標(biāo)及相關(guān)配套設(shè)施不健全造成的，嚴(yán)重影響了物業(yè)管理工作的健康發(fā)展和社會的和諧穩(wěn)定。在這個問題上，物業(yè)是為開發(fā)商、承建商背了黑鍋的。**縣要從8月份起，嚴(yán)格按照《江西省物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)竣工驗(yàn)收合格后、申請不動產(chǎn)權(quán)屬初始登記前，一律按物業(yè)建筑安裝總造價(jià)1%-3%向物業(yè)質(zhì)量保修金專門賬戶交存物業(yè)質(zhì)量保修金。房屋竣工驗(yàn)收后，公共物業(yè)建設(shè)達(dá)標(biāo)的保修金及其利息全額退回，物業(yè)建設(shè)不達(dá)標(biāo)的，責(zé)成建設(shè)單位完善，否則，由物業(yè)管理部門代為完善，費(fèi)用從保修金中扣除。

（三）完善“房屋維修基金”管理。

1、要嚴(yán)格按照“基金”來管理，?？顚魞Υ?，獨(dú)立核算，任何單位和個人不準(zhǔn)擠占挪用。

2、新建住宅小區(qū)，要嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)收取“房屋維修基金”，不能再由房管部門隨意收取，有的交了、有的不交，有的多交、有的少交；同時，要規(guī)范建立明細(xì)分類賬戶，要按每棟樓、每一戶設(shè)立明細(xì)賬；從現(xiàn)在起，對每一個新住宅小區(qū)不能再做糊涂賬；對老住宅小區(qū)要盡量按每一棟樓，每個住戶設(shè)立明細(xì)賬。

按規(guī)定，每個小區(qū)“房屋維修基金”使用后余額不足30%時要續(xù)交，但全縣沒有一個小區(qū)有續(xù)交的。

3、要使“房屋維修基金”保值、增值，要存定期、買國債，利息要記入每一個業(yè)主的賬戶，要象住房公積金一樣管理，要在一年內(nèi)至少告知一次業(yè)主的賬戶余額。

4、要按利息的一定比例提取費(fèi)用，作為業(yè)主委員會或居委會的活動經(jīng)費(fèi)和成員報(bào)酬。

5、以住宅小區(qū)為單位嚴(yán)格使用基金，規(guī)范批準(zhǔn)程序，每年定期向業(yè)主公開使用和結(jié)余情況，接受業(yè)主監(jiān)督，確保維修基金收繳規(guī)范、使用合法。

（在7月18－24日中午中央電視臺經(jīng)濟(jì)頻道連續(xù)播出的，北京探索物業(yè)管理新路子，“房屋維修基金”是由業(yè)主委員會管理，基金存定期、購買國庫券，并按利息的一定比例提取費(fèi)用，作為業(yè)主委員會的活動經(jīng)費(fèi)和成員報(bào)酬，這種做法得到了中央電視臺的肯定）

黃段鴻安、沙田兩個安置小區(qū)沒有收維修基金，有些住戶連房款都沒有交清。這是后患無窮的。

（四）探索業(yè)主委員會運(yùn)行機(jī)制。業(yè)主委員會是聯(lián)系業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的橋梁和紐帶，是業(yè)主利益的代言人，在物業(yè)管理工作中的作用具有獨(dú)特優(yōu)勢。凡是入住率超過50%的小區(qū)，都要選舉業(yè)主委員會，在選舉之前，居委會要前期調(diào)查，把好選舉關(guān)，選舉結(jié)果要經(jīng)居委會同意。要建立激勵機(jī)制，實(shí)行有償服務(wù)，業(yè)主委員會的工作經(jīng)費(fèi)和成員的工資來源于“房屋維修基金”的利息。

在沒有“業(yè)主委員會”的小區(qū)，要由居委會主任擔(dān)任業(yè)主協(xié)調(diào)員，管理業(yè)主事務(wù)。

（五）建立物業(yè)監(jiān)管前移機(jī)制。

1、事前，物業(yè)監(jiān)管部門要參與新小區(qū)的規(guī)劃，對業(yè)主委員會用房、物業(yè)用房、會所用房、幼兒園用房、管網(wǎng)、水、電、氣、綠化、亮化、監(jiān)控等配套設(shè)施的規(guī)劃提出合理建議。

2、事中，物業(yè)監(jiān)管部門要參與新小區(qū)的房屋驗(yàn)收，對物業(yè)用房、配套設(shè)施不到位的情況提出意見。

3、事后，物業(yè)監(jiān)管部門要參與新小區(qū)的前期物業(yè)管理，對還沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入的小區(qū)，要監(jiān)督前期物業(yè)，不能放任；并且還要敦促招聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)盡早進(jìn)駐小區(qū)。

（六）要落實(shí)物業(yè)承接驗(yàn)收制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)用房、物業(yè)共用部分、共用設(shè)施（包括對講門、路燈、監(jiān)控設(shè)備等等）進(jìn)行查驗(yàn)，以減少工程建設(shè)遺留問題引發(fā)的物業(yè)矛盾與糾紛。

入住率沒有達(dá)到60%的，開發(fā)商不能移交給物業(yè)企業(yè)，應(yīng)由開發(fā)商負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)，發(fā)言稿《關(guān)于物業(yè)管理工作調(diào)研的發(fā)言稿》。

（七）建立房屋出租登記制度。實(shí)行暫住登記制度，同時實(shí)行房屋出租要到社區(qū)登記制度，有利于物業(yè)費(fèi)收取。

（八）抓緊時間出臺相關(guān)制度。抓緊時間出臺《**縣物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》，《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等一系列制度，使物業(yè)管理、收費(fèi)、監(jiān)督等有章可循，有法可依。

二、加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理

（一）完善市場準(zhǔn)入和退出機(jī)制。

在市場準(zhǔn)入上：

1、對入駐的物業(yè)服務(wù)企業(yè)嚴(yán)格把關(guān)，杜絕無資質(zhì)、有不良信用記錄的物業(yè)服務(wù)企業(yè)代理物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)。

2、以九江市房管局建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信息系統(tǒng)為契機(jī)，強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理，所有物業(yè)服務(wù)企業(yè)都必須通過資質(zhì)年檢。

3、嘗試前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)招投標(biāo)制度，從8月份起，在前期物業(yè)服務(wù)中，引入競爭機(jī)制，通過公開招投標(biāo)，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，參與物業(yè)服務(wù)。

4、新成立的、或資質(zhì)較低的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能參與新住宅小區(qū)、大宗服務(wù)項(xiàng)目的招標(biāo)，只能參與散戶小區(qū)、小服務(wù)項(xiàng)目的招標(biāo)。

5、建立中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)交服務(wù)押金制，杜絕物業(yè)服務(wù)企業(yè)降低服務(wù)水平、與業(yè)主之間矛盾越積越深、想來就來、想走就走的現(xiàn)象。

在退出機(jī)制上：

1、建立企業(yè)信用檔案，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案建設(shè)，規(guī)范企業(yè)的誠信行為。

2、建立小區(qū)物業(yè)管理投訴處理機(jī)制，明確物業(yè)管理主管部門及其他職能部門和街道辦在住宅小區(qū)管理中的工作職責(zé)和處理程序，強(qiáng)化居委會協(xié)調(diào)處理業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間矛盾糾紛的作用。

3、強(qiáng)化業(yè)主委員會對物業(yè)服務(wù)的監(jiān)督，凡不符合物業(yè)服務(wù)合同的，業(yè)主委員會可以解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

（二）加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的考核。

1、盡快出臺《**縣物業(yè)企業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》和《**縣物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核辦法》，實(shí)行日常考核和集中考核相結(jié)合，每月抽查，每季考核，年終考評。

2、建立末位淘汰制度，以信訪和投訴及媒體曝光事件處理為依據(jù)，不及時處理的按件數(shù)扣當(dāng)月分，連續(xù)2個季度考核排倒數(shù)第一和年終考核倒數(shù)第一的，取消資質(zhì)年檢資格，不能參加第二年的物業(yè)服務(wù)招標(biāo)。

3、建立獎勵機(jī)制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)反映，政府在節(jié)日時，只對環(huán)衛(wèi)進(jìn)行慰問，從來不對物業(yè)慰問；物業(yè)主管部門評獎，也從來沒有想到物業(yè)企業(yè)；就連物業(yè)企業(yè)上門邀請相關(guān)部門參加年終會議，都沒有單位愿意參加，物業(yè)企業(yè)認(rèn)為缺少精神上慰籍，行動上的關(guān)懷。建議相關(guān)部門要考慮物業(yè)服務(wù)企業(yè)的這個要求，建立獎勵機(jī)制，那怕是精神獎勵也好。

三、拓展物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍

封閉式住宅小區(qū)、散戶型住宅小區(qū)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)傳統(tǒng)服務(wù)范圍，在此基礎(chǔ)上，可以拓展服務(wù)范圍，增加物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收入。

1、行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、學(xué)校、醫(yī)院、有關(guān)企業(yè)的物業(yè)可以實(shí)行招標(biāo)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)。

2、公共場所保潔、保安服務(wù)要市場化，如湖濱公園、朝陽湖公園、濕地公園、豫寧公園、萬福廣場、文化廣場等公園、廣場、景區(qū)，可以由政府買服務(wù)，實(shí)行招標(biāo)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)，增加物業(yè)服務(wù)企業(yè)的穩(wěn)定收入，培育和做強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

四、集中整治物業(yè)管理中的突出問題

（一）開展集中整治物業(yè)管理行動。以我縣“六城同創(chuàng)”為契機(jī)，聯(lián)合整治住宅小區(qū)物業(yè)管理混亂狀況，由縣委常委任組長，其他縣領(lǐng)導(dǎo)任副組長，集中3個月開展大規(guī)模的全縣住宅小區(qū)物業(yè)管理集中整治活動。

1、清理毀綠種菜。這項(xiàng)活動己經(jīng)開展，自行整改至7月31日，有關(guān)部門也有所行動，但我認(rèn)為雷大雨小，青蜒點(diǎn)水，有關(guān)部門有舉報(bào)才去查，沒有舉報(bào)，就不主動去查，有很多地方根本就沒動，效果很差。

2、清理住宅小區(qū)的公共場所。有的住宅小區(qū)公共場所被住戶個人侵占，為自己圈出地盤，只限自己使用。比如侵占樓道、消防通道、違規(guī)停車、違章搭建、非法經(jīng)營、噪音擾民、非法出租、破壞公共設(shè)施、違規(guī)裝修房屋等。

3、規(guī)范小區(qū)飼養(yǎng)動物。嚴(yán)禁小區(qū)養(yǎng)雞鴨、養(yǎng)豬、養(yǎng)大型獵狗（身長超過70厘米、身高超過50厘米）。

4、下大力氣整治開發(fā)商遺留問題。剛才我己經(jīng)說過，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾糾紛，拖欠物業(yè)管理費(fèi)等，相當(dāng)部分是因?yàn)榉课葙|(zhì)量不達(dá)標(biāo)及相關(guān)配套設(shè)施不健全造成的。這兩個問題開發(fā)商、建設(shè)方當(dāng)然有責(zé)任，但是相關(guān)部門同樣要負(fù)責(zé)任，你監(jiān)管不到位、驗(yàn)收不認(rèn)真，沒有堅(jiān)持原則，沒有把好最后一道防線。事后又不督促開發(fā)商、承建方整改和完善，報(bào)修又時間長、程序多、使用維修資金困難，住戶怨聲載道，上訪無數(shù)，嚴(yán)重影響了物業(yè)管理工作的健康發(fā)展和社會的和諧穩(wěn)定。

如果新建的住宅小區(qū)還出現(xiàn)房屋質(zhì)量不達(dá)標(biāo)或相關(guān)配套設(shè)施不健全，我建議縣人大和縣政府要嚴(yán)格問責(zé)，要追究相關(guān)單位和相關(guān)人員的責(zé)任。

5、整頓物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

（1）整頓服務(wù)行為。有些物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按物業(yè)服務(wù)合同約定提供質(zhì)、價(jià)相符的服務(wù)，隨意減少服務(wù)項(xiàng)目和降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

（2）整頓違規(guī)收費(fèi)。對違規(guī)收費(fèi)、收費(fèi)不規(guī)范的行為要發(fā)現(xiàn)一起查處一起，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。

6、集中清理拖欠物業(yè)費(fèi)行動?？梢赃M(jìn)行漸進(jìn)式清欠。

（1）第一步在小區(qū)內(nèi)張貼公告，在電視臺公告，告知清欠的最后日期。

（2）第二步公告之后，對還不交清物業(yè)費(fèi)的，在小區(qū)公布名單，物業(yè)服務(wù)公司也要在住宅小區(qū)擺收費(fèi)臺，方便業(yè)主交費(fèi)。

（3）第三步對仍不交清物業(yè)費(fèi)的“老懶”，在電視臺曝光；是工作人員的，責(zé)成單位代收代繳；是領(lǐng)導(dǎo)干部，將名單交縣委組織部，接受組織處理；沒有單位的，如果辦了按揭貸款的，責(zé)成在按揭貸款賬戶中扣除。

（4）第四步，對拒不交清物業(yè)費(fèi)的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向法院提起訴訟。是企業(yè)老板，建議通報(bào)各家銀行，記入個人誠信檔案。

（5）對于己購房，但不住或不常住的業(yè)主，可以由物業(yè)公司酌情減少保潔費(fèi)，但其他物業(yè)費(fèi)要交清。

（6）對于尚未出售的空置房，由開發(fā)商代交物業(yè)費(fèi)。

（7）對于新建小區(qū)，建議智能化管理，用一卡通式智能卡交費(fèi)，不充卡，什么都不通，連大門、電梯都打不開。

（二）創(chuàng)新電梯房促銷手段

1、優(yōu)惠電梯房購房者的相關(guān)規(guī)費(fèi)、工本費(fèi)、手續(xù)費(fèi)，降低購房成本。

2、樓道用電、小區(qū)照明、二次供水用電價(jià)格按居民用電、不按商業(yè)用電，優(yōu)惠若干年，降低居住成本。

3、統(tǒng)一使用太陽能，減少裝修成本。

大家要樹立“買房就是買物業(yè)”的觀念，買房只有一次，買物業(yè)卻有幾十年，物業(yè)的好壞，直接影響居住環(huán)境，因此，大家都要高度重視物業(yè)服務(wù)?！蛾P(guān)于物業(yè)管理工作調(diào)研的發(fā)言稿》