第一篇：調(diào)控措施精細(xì),樓市去庫(kù)存成效初顯

調(diào)控措施精細(xì)，樓市去庫(kù)存成效初顯

2015年，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議就提出了要化解房地產(chǎn)庫(kù)存。要求加快提高戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化率以及深化住房制度改革，通過(guò)農(nóng)民市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

2016年，是中國(guó)樓市去庫(kù)存攻堅(jiān)之年，精細(xì)的分類(lèi)調(diào)控、得當(dāng)?shù)囊虺鞘┎咚悸罚欢€城市房樓市集體呈降溫之勢(shì)，三四線城市去庫(kù)存取得初步成效。

政策強(qiáng)硬，擲地金聲

自從2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)提出多條有利于去庫(kù)存的政策措施后，各地把加快農(nóng)民市民化，以消化庫(kù)存、穩(wěn)定市場(chǎng)作為重點(diǎn)之一。2016年10月26日，河南省政府辦公廳出臺(tái)政策，鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房。其中包括，研究出臺(tái)擴(kuò)大住房公積金制度覆蓋范圍的政策措施，將符合條件的農(nóng)民工等納入住房公積金受益范圍。出臺(tái)適合本地實(shí)際的農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房補(bǔ)貼政策，鼓勵(lì)建立農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，為進(jìn)城購(gòu)房農(nóng)民提供融資便利和支持。

其他各省在吸引農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房方面也采取積極措施，落實(shí)農(nóng)民享受基本公共服務(wù)的政策，特別是子女上學(xué)問(wèn)題等。出臺(tái)各項(xiàng)優(yōu)惠政策，對(duì)農(nóng)民工購(gòu)房進(jìn)行補(bǔ)貼。努力解決農(nóng)民工就業(yè)問(wèn)題。措施給力，效果明顯。

各地還出臺(tái)金融優(yōu)惠政策，降低購(gòu)房門(mén)檻。在推進(jìn)公積金異地貸款、提高貸款額度、延長(zhǎng)貸款年限、放寬提取條件、降低首付比例等方面做出特別規(guī)定，以期鼓勵(lì)有住房需求的職工購(gòu)房，使公積金在去庫(kù)存過(guò)程中發(fā)揮更好作用。

除了鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房，許多三四線城市正逐步打通棚戶(hù)區(qū)改造與商品房的通道，棚改越來(lái)越多地實(shí)現(xiàn)貨幣化安置。實(shí)踐證明，被安置居民拿到拆遷補(bǔ)償款后去市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)商品房，既解決了安置問(wèn)題，又有效促進(jìn)了去庫(kù)存。

另外，一些地方也在積極推動(dòng)企業(yè)利用存量房發(fā)展旅游、養(yǎng)老、創(chuàng)業(yè)等地產(chǎn)項(xiàng)目，開(kāi)展多元化經(jīng)營(yíng)。如山東、海南等省份已探索將空置海景房、山景房改造為分時(shí)度假酒店、養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)、家居式短租賓舍等持有型物業(yè)。有的地方將符合條件的非住宅庫(kù)存改造為中小學(xué)和幼兒園、電商用房等。

措施得當(dāng)，成效初顯

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，11月末，商品房待售面積69095萬(wàn)平方米，比10月末減少427萬(wàn)平方米，連續(xù)9個(gè)月減少。盡管去庫(kù)存已在很多城市初步見(jiàn)效，但仍有相當(dāng)數(shù)量的三四線城市仍處在漫長(zhǎng)的去庫(kù)存過(guò)程中。

面對(duì)這種狀況，有專(zhuān)家表示，對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)形勢(shì)作出預(yù)測(cè)，首先要看基本條件。中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好的基本面沒(méi)有改變，有了這個(gè)基本面，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展就有了前提條件。其次，中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程沒(méi)有變。目前已有7.7億人口住在城鎮(zhèn)，常住人口的城鎮(zhèn)化率56.1%?！笆濉蹦┢谝_(dá)到60%。這樣一個(gè)大規(guī)模的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，為房地產(chǎn)發(fā)展提供了巨大的空間。再其次就是居民的住房需求，特別是新市民住房需求沒(méi)有變。城鎮(zhèn)居民有改善性需求、有剛性需求，特別是新市民住房需求量還很大。城鎮(zhèn)居民的住房需求和新市民的住房需求是未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的巨大潛力。在中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制構(gòu)建圖景已然清晰的情況下，應(yīng)對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展充滿信心。

市場(chǎng)分化，必需重視

2016年是房地產(chǎn)市場(chǎng)分化加劇的一年，三四線城市處于比較漫長(zhǎng)的去庫(kù)存周期，一二線熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)則十分火爆。春節(jié)以后，以上海、深圳為首的一線城市開(kāi)始出現(xiàn)房?jī)r(jià)的快速上漲。3月25日，上海、深圳出臺(tái)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展意見(jiàn)，從嚴(yán)執(zhí)行限購(gòu)政策，延長(zhǎng)了非本地居民連續(xù)繳納個(gè)稅和社保的年限，同時(shí)對(duì)信貸政策作出了新規(guī)定，比如，深圳實(shí)行差別化的信貸政策，上海提高二套房首付。

但今年初以來(lái)，熱點(diǎn)二線城市樓市的漲幅開(kāi)始擴(kuò)大，南京、蘇州、合肥、廈門(mén)等幾個(gè)二線城市一度領(lǐng)漲全國(guó)。隨后，一些熱點(diǎn)二線城市也相繼出臺(tái)了或緊或松的調(diào)控措施，但效果似乎并不是很理想。不少熱點(diǎn)城市的樓市仍舊熱度不減，成交量上升，價(jià)格飆高。

面對(duì)一二線城市過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)慶節(jié)前后，20多個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市密集出臺(tái)調(diào)控措施。這些措施大都針對(duì)投機(jī)性需求，從限購(gòu)、限貸、增加供應(yīng)等多個(gè)角度，給高燒的樓市降溫，促進(jìn)其平穩(wěn)發(fā)展。

政策的效果總體是明顯的。密集的調(diào)控措施出臺(tái)后，一二線市場(chǎng)降溫，走勢(shì)明顯趨穩(wěn)。然而，仍有個(gè)別城市短暫趨穩(wěn)之后又出現(xiàn)快速上漲苗頭。于是，深圳、南京、武漢等城市的樓市政策又進(jìn)一步收緊，隨后上海、天津在信貸和土地市場(chǎng)等方面，也繼續(xù)收緊調(diào)控措施。市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為，短短1個(gè)多月三波調(diào)控來(lái)襲，彰顯了各個(gè)層面控制樓市過(guò)熱的決心。

一二線城市通過(guò)密集的房地產(chǎn)調(diào)控政策的發(fā)布，樓市逐漸降溫，不久也許會(huì)歸于平穩(wěn)。但三四線城市去庫(kù)存仍是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。既然國(guó)家有政策、有信心，相信不久的將來(lái)三四線城市的庫(kù)存也會(huì)逐漸減少。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)一步步走向正規(guī)。

第二篇：樓市調(diào)控措施無(wú)用論[模版]

樓市調(diào)控措施無(wú)用論

談到高房?jī)r(jià)，大家首先聯(lián)想到便是調(diào)控措施，它是房?jī)r(jià)管理者治理高房?jī)r(jià)所采取的應(yīng)對(duì)手段，其對(duì)房?jī)r(jià)虎頭蛇尾式的作用，讓房?jī)r(jià)越調(diào)越高成為規(guī)律，為何總是事與愿違？這與房?jī)r(jià)管理者不知自我反思有關(guān)，他們錯(cuò)誤地將高房?jī)r(jià)的成因歸咎于市場(chǎng)的不規(guī)范，造成市場(chǎng)供需（求)失衡導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，因此出臺(tái)調(diào)控措施整治市場(chǎng)，如果調(diào)控的思路及觀點(diǎn)是正確的話，那么為什么這么多年來(lái)房?jī)r(jià)問(wèn)題依舊沒(méi)能得到根本解決呢？在此不得不指出調(diào)控措施是無(wú)用的，因?yàn)楝F(xiàn)行房?jī)r(jià)的根本問(wèn)題不在于市場(chǎng)的不規(guī)范，其根源來(lái)自房地產(chǎn)的頂層設(shè)計(jì)不夠健全、不夠完善，所以無(wú)論房?jī)r(jià)管理者在調(diào)控措施方面如何努力，不僅不能治本連治標(biāo)都有問(wèn)題，要根本解決現(xiàn)行房?jī)r(jià)的問(wèn)題，須從房?jī)r(jià)頂層設(shè)計(jì)改革著手。房地產(chǎn)是由多項(xiàng)專(zhuān)業(yè)組合所構(gòu)成的綜合專(zhuān)業(yè)產(chǎn)業(yè)，其專(zhuān)業(yè)理論的深度及廣度是較大的，因此要做好房地產(chǎn)頂層設(shè)計(jì)是一項(xiàng)難度很高的工程，從已有的頂層設(shè)計(jì)的變革情況，可看出房地產(chǎn)改革之初頂層設(shè)計(jì)者們?cè)趯?duì)房地產(chǎn)理論的認(rèn)知有限及缺乏實(shí)務(wù)運(yùn)作的經(jīng)驗(yàn)，再加上政治大環(huán)境等不利因素下，能“拼湊”出一套房地產(chǎn)頂層設(shè)計(jì)體系已屬不易，其頂層設(shè)計(jì)存在瑕疵在所難免，從一些相關(guān)法規(guī)是暫行的，可得知頂層設(shè)計(jì)者對(duì)其頂層設(shè)計(jì)保留再改革的空間，讓人感到困惑的是經(jīng)過(guò)漫長(zhǎng)的歲月，當(dāng)初的頂層設(shè)計(jì)基本不變延用至今，難道說(shuō)頂層設(shè)計(jì)是塊權(quán)威禁區(qū)無(wú)人敢碰？還是能力有限無(wú)法作為？或是外行領(lǐng)導(dǎo)內(nèi)行？甚至是既得利益者，從中作梗？還是另有隱情不得而知，但頂層設(shè)計(jì)僵化的現(xiàn)況，卻是不爭(zhēng)的事實(shí)，這也是房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題的緣故。

關(guān)于房?jī)r(jià)的頂層設(shè)計(jì)，其存在的問(wèn)題也著實(shí)不少，是房地產(chǎn)頂層設(shè)計(jì)的重災(zāi)區(qū)之一（另有房地產(chǎn)的規(guī)劃、房地產(chǎn)的稅制等），基本上是須要進(jìn)行再改革，因有國(guó)有土地出讓方式的不當(dāng)，讓本應(yīng)在社會(huì)主義市場(chǎng)中運(yùn)作的房?jī)r(jià)，卻在資本主義的市場(chǎng)中運(yùn)行，當(dāng)房?jī)r(jià)出現(xiàn)失序問(wèn)題時(shí)，房?jī)r(jià)管理者不知市場(chǎng)錯(cuò)位及房?jī)r(jià)錯(cuò)位（之前帖子已有論述）問(wèn)題的存在，片面對(duì)錯(cuò)位的市場(chǎng)實(shí)施調(diào)控?zé)o疑是錯(cuò)上加錯(cuò)的舉措，既使市場(chǎng)是正確的，就調(diào)控措施而言，其理論技術(shù)含量不高且行政權(quán)力過(guò)度干預(yù)市場(chǎng)，這絕非應(yīng)有的調(diào)控手段；樓面地價(jià)是屬于土地所有權(quán)的基本單價(jià)，卻被錯(cuò)誤地當(dāng)作土地的使用權(quán)基本單價(jià)使用，甚至單價(jià)地王還靠它來(lái)評(píng)定，這凸顯出房?jī)r(jià)管理者對(duì)房?jī)r(jià)屬性理論的認(rèn)知水平，同理，商品房預(yù)售合同中對(duì)房?jī)r(jià)不當(dāng)?shù)挠?jì)價(jià)方式，讓開(kāi)發(fā)商的暴利有處可藏，有損購(gòu)房消費(fèi)者的權(quán)益；房?jī)r(jià)相關(guān)的稅收，其現(xiàn)況也是問(wèn)題重重，帶著錯(cuò)誤稅基的房產(chǎn)稅，帶病試點(diǎn)上崗，媒體上有不少不求甚解者，不僅過(guò)度夸大其對(duì)房?jī)r(jià)抑制的功能，在房地產(chǎn)登記制度尚未全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，就迫不及待倡言將其盡速擴(kuò)圍，仿佛它是解決高房?jī)r(jià)的救星，更不靠譜的是，房產(chǎn)稅竟被納入調(diào)控措施中，而真正具有抑制房?jī)r(jià)作用的土地增值稅卻被棄之一旁，只是現(xiàn)行土地增值稅也是個(gè)“患者”，其病癥比房產(chǎn)稅還嚴(yán)重?zé)o法發(fā)揮其應(yīng)有的功能，在房地產(chǎn)的稅制中，個(gè)人所得稅與土地增值稅是不能并存的，它們之間的關(guān)系是水火不相容的，因?yàn)閮烧叩恼鞫愒硎腔槊艿?，在房地產(chǎn)的稅制中只能擇一而用，讓兩者并存是不該有的現(xiàn)象；上述的例舉只是現(xiàn)行房?jī)r(jià)問(wèn)題的局部，錯(cuò)位的房?jī)r(jià)與錯(cuò)位的市場(chǎng)，足以說(shuō)明房?jī)r(jià)的頂層設(shè)計(jì)須再改革，對(duì)此房?jī)r(jià)管理者應(yīng)反思，不怕房?jī)r(jià)頂層設(shè)計(jì)有缺失，怕就怕不知缺失的存在。

房?jī)r(jià)計(jì)價(jià)機(jī)制（有別于現(xiàn)行民間房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)制）是房?jī)r(jià)管理者管理房?jī)r(jià)的基石，因此房?jī)r(jià)計(jì)價(jià)制度（可參閱法定房?jī)r(jià)的帖子）的建立是當(dāng)務(wù)之急，它不僅能確保房?jī)r(jià)健康、有序的發(fā)展，房地產(chǎn)的稅收根據(jù)它來(lái)確定稅基，房地產(chǎn)的征收或征用方面，它也發(fā)揮舉足輕重的作用，總之與房?jī)r(jià)有關(guān)的事項(xiàng)皆涉及房?jī)r(jià)計(jì)價(jià)制度，當(dāng)初頂層設(shè)計(jì)者遺漏了它，至今仍不知它的存在，所以房?jī)r(jià)的管理及發(fā)展之路總是坎坷不平；房?jī)r(jià)管理者不要再浪費(fèi)時(shí)間、精力在調(diào)控措施上面，再改革房?jī)r(jià)的頂層設(shè)計(jì)才是應(yīng)有的思路。

第三篇：宏皓：樓市去庫(kù)存需精準(zhǔn)發(fā)力

宏皓：樓市去庫(kù)存需精準(zhǔn)發(fā)力

近日，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布6月70個(gè)大中城市，房?jī)r(jià)漲勢(shì)繼續(xù)收窄，環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)繼續(xù)減少，漲幅繼續(xù)收窄。一線城市漲幅走高，二、三線城市環(huán)比漲幅持續(xù)收窄，二線熱門(mén)城市中合肥廈門(mén)南京繼續(xù)領(lǐng)跑。同時(shí)，國(guó)土部對(duì)105個(gè)主要城市二季度地價(jià)監(jiān)測(cè)顯示，全國(guó)地價(jià)平均為3715元/平方米，其中住宅地價(jià)5662元/平方米，同比增長(zhǎng)5.73%，環(huán)比增幅1.95%；一線城市地價(jià)漲勢(shì)有所放緩，但就住宅地價(jià)而言，環(huán)比增速仍超過(guò)3%，處于快速上升狀態(tài)，上海的增速高達(dá)6.87%。同比增17.35%。

二線城市前期樓市的快速上漲對(duì)土地市場(chǎng)的拉動(dòng)效應(yīng)顯化。廈門(mén)、南京、合肥三市的住宅地價(jià)環(huán)比增速依次處于全國(guó)高值城市的前三位，同比增速在全國(guó)亦處于最高的前十城市之中；其中廈門(mén)環(huán)比和同比漲幅分別為12.9%和20.07%。

中國(guó)6月70個(gè)大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)中：

環(huán)比價(jià)格上漲55個(gè)(前值60個(gè))，下跌10個(gè)(前值4個(gè))，持平5個(gè)(前值6個(gè))。同比價(jià)格上漲57個(gè)(前值50個(gè))，下跌12個(gè)(前值18個(gè))，持平1個(gè)(前值2個(gè))。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為4.9%(合肥)，最低為下降0.5%(錦州)。同比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為47.4%(深圳)，最低為下降3.5%(錦州)。一線城市新建商品住宅：

北京6月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比+2.3%(前值+2.4%)，同比+22.3%(前值+21.4%)。上海6月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比+2.4%(前值+2.3%)，同比+33.7%(前值+33.8%)。廣州6月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比+1.8%(前值+2.7%)，同比+19.4%(前值+19.0%)。深圳6月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比+2.6%(前值+0.5)，同比+47.4%(前值+54%)。二線城市新建住宅：

合肥6月新建商品房?jī)r(jià)格環(huán)比漲4.9%(前值為5.1%)，同比漲29.1%(前值為23.3%)。廈門(mén)6月新建商品房?jī)r(jià)格環(huán)比漲4.7%(前值為5.5%)，同比漲34.0%(前值為28.3%)。南京6月新建商品房?jī)r(jià)格環(huán)比漲4.0%(前值為4.1%)，同比漲31.5%(前值為27.1%)。由此可以總計(jì)出，環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)繼續(xù)減少，漲幅繼續(xù)收窄。發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，6月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市分別有55個(gè)和48個(gè)，分別比上月減少5個(gè)和1個(gè)；下降的城市分別有10個(gè)和14個(gè)，分別比上月增加6個(gè)和1個(gè)。新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的55個(gè)城市里，有33個(gè)城市的漲幅比上月收窄；最高漲幅為4.9%，低于上月0.6個(gè)百分點(diǎn)。二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的48個(gè)城市里，有21個(gè)城市的漲幅比上月收窄；最高漲幅為4.3%，低于上月2.0個(gè)百分點(diǎn)。環(huán)比漲幅總體繼續(xù)收窄。據(jù)測(cè)算，6月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比綜合平均分別上漲1.8%和1.2%，分別比上月收窄0.1和0.2個(gè)百分點(diǎn)。分城看，一線城市環(huán)比漲幅比上月略有擴(kuò)大，二、三線城市環(huán)比漲幅持續(xù)收窄。

其次，同比上漲城市個(gè)數(shù)繼續(xù)增加，但漲勢(shì)有所放緩。6月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比上漲的城市分別有57個(gè)和52個(gè)，分別比上月增加7個(gè)和2個(gè)。同比總體繼續(xù)上漲，但漲勢(shì)有所放緩。據(jù)測(cè)算，6月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比綜合平均漲幅只比上月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)，而5月份擴(kuò)大了1.2個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅價(jià)格同比綜合平均漲幅與上月相同，而5月份擴(kuò)大了0.4個(gè)百分點(diǎn)。分城看，一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比平均漲幅均繼續(xù)收窄，二、三線城市同比平均漲幅仍在擴(kuò)大。

房?jī)r(jià)增速雖有所降低，但房地產(chǎn)市場(chǎng)“冷熱不均”的局面并未有明顯改變。宏皓教授指出，當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊分化嚴(yán)重，一線城市和部分二線城市房?jī)r(jià)成為房?jī)r(jià)上漲的“主力軍”，特別是今年上半年，部分熱點(diǎn)二線城市的上漲勢(shì)頭更是搶了一線城市的“風(fēng)頭”。

3月份以來(lái)，合肥、廈門(mén)這兩個(gè)城市超越并取代深圳、上海，其房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅穩(wěn)穩(wěn)“站住”全國(guó)70個(gè)大中城市的前兩名，而6月份環(huán)比漲幅排在第三位的南京，其房?jī)r(jià)更是實(shí)現(xiàn)了連續(xù)16個(gè)月上漲。

相比之下，三、四線城市房?jī)r(jià)則上漲較慢，不少城市房?jī)r(jià)還出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，6月份，銀川、烏魯木齊、包頭等城市的新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅均為負(fù)。

對(duì)此，宏皓教授指出市場(chǎng)分化不僅僅是不同層級(jí)城市之間的分化，而且表現(xiàn)為一線城市也出現(xiàn)了分化，北上廣深這四個(gè)一線城市，在之前歷次的房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中，漲幅都是居前而且差別很小，但是去年深圳的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了北京、上海，這是從來(lái)沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)的現(xiàn)象。

我國(guó)樓市分化已經(jīng)持續(xù)了很長(zhǎng)一段時(shí)間，分化的局面趨于復(fù)雜。房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性問(wèn)題正表現(xiàn)得越來(lái)越突出，一、二線城市容易吸引投資與住房需求，三、四線城市則困難重重。那么，要解決這些長(zhǎng)期積累的問(wèn)題，則不能操之過(guò)急，要做好長(zhǎng)期消化的準(zhǔn)備，這也意味著，樓市分化的局面可能還會(huì)再持續(xù)一段時(shí)間。

針對(duì)樓市的持續(xù)分化，需要緊抓去庫(kù)存這一房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主基調(diào)。上半年，我國(guó)已經(jīng)在這方面取得了一定成績(jī)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，3月份以來(lái)，商品房待售面積連續(xù)4個(gè)月減少，6月末商品房待售面積比3月末減少了2100萬(wàn)平方米。去庫(kù)存的有效推進(jìn)為樓市分化問(wèn)題提供了解決之道，上半年庫(kù)存的持續(xù)下降既有一、二線城市的貢獻(xiàn)，也與三、四線城市去庫(kù)存的持續(xù)推進(jìn)密切相關(guān)。但是，由于三、四線城市庫(kù)存量很大，短期內(nèi)完全消化這些庫(kù)存仍比較困難。

中國(guó)指數(shù)研究院的報(bào)告顯示，一、二線城市商品住宅庫(kù)存壓力已基本釋放，三、四線庫(kù)存仍相對(duì)較高。根據(jù)重點(diǎn)城市可售面積及出清周期數(shù)據(jù)，一、二線熱點(diǎn)城市平均去化時(shí)間已經(jīng)降到8.5個(gè)月以?xún)?nèi)，而多數(shù)三、四線城市去化時(shí)間仍超過(guò)15個(gè)月，如湛江、運(yùn)城、江陰等城市短期庫(kù)存去化時(shí)間在20個(gè)月以上。

下半年，針對(duì)市場(chǎng)分化的情況，應(yīng)更加注重分類(lèi)施策、因城施策，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。對(duì)一線及部分二線城市，要密切關(guān)注其庫(kù)存下降情況，加大住房供應(yīng)，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，防止房?jī)r(jià)持續(xù)過(guò)快上漲；對(duì)三、四線等商品房庫(kù)存較大的城市，要根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況，積極采取有效措施，化解房地產(chǎn)庫(kù)存。

當(dāng)前，不少地方已經(jīng)開(kāi)始根據(jù)本地情況采取精準(zhǔn)去庫(kù)存的措施。浙江省制定方案為農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房創(chuàng)造條件，將全面取消縣（市）購(gòu)房落戶(hù)條件限制，放寬除杭州外的設(shè)區(qū)市市區(qū)購(gòu)房落戶(hù)關(guān)于建筑面積、資金額度要求；湖南省郴州市則采取推進(jìn)棚改貨幣化安置、組織外地購(gòu)房團(tuán)來(lái)郴州看房購(gòu)房等措施，并力爭(zhēng)在2016年至2018年消化商品房庫(kù)存面積500萬(wàn)平方米。

宏皓教授表示，房地產(chǎn)去庫(kù)存，需從宏觀、中觀、微觀等角度精準(zhǔn)發(fā)力施策，為此他開(kāi)出了四劑“藥方”。一是要保持貨幣政策的穩(wěn)健性。二是要從房地產(chǎn)市場(chǎng)、資本市場(chǎng)的蹺蹺板游戲中考慮問(wèn)題，逐步把云集在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的過(guò)多貨幣向資本市場(chǎng)緩釋。他指出，只要把沉淀在房地產(chǎn)中貨幣流通量的10%吸引到A股交易中去，我國(guó)的房地產(chǎn)泡沫就會(huì)溫和地刺破，同時(shí)資本市場(chǎng)也會(huì)得到迅猛發(fā)展。三是鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)間的兼并重組，形成寡頭壟斷的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，便于政府指導(dǎo)其進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。四是要引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)降價(jià)銷(xiāo)售。但是，買(mǎi)漲不買(mǎi)跌是人類(lèi)經(jīng)濟(jì)行為的常態(tài)。他指出，為了在降價(jià)中化解庫(kù)存，打破這一行為常態(tài)的最有效辦法，是在降價(jià)促銷(xiāo)前設(shè)定降價(jià)的界線和水平，并承諾達(dá)到這一水平后不再降價(jià)，如果繼續(xù)下跌，則由售房方或地方政府承諾全額補(bǔ)貼消費(fèi)者的購(gòu)房損失。只有如此，才能在動(dòng)態(tài)降價(jià)促銷(xiāo)中打破消費(fèi)者的進(jìn)一步降價(jià)預(yù)期。

宏皓教授是中國(guó)目前首位指導(dǎo)各地政府產(chǎn)業(yè)投資基金的建立及運(yùn)作，幫助地方政府用金融創(chuàng)新搭建多元化的投融資平臺(tái)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)的金融實(shí)戰(zhàn)專(zhuān)家。是對(duì)企業(yè)、政府、銀行、家庭講授金融全產(chǎn)業(yè)鏈綜合課程第一人，是講授房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展第一人，是目前企業(yè)投融資管理和資本運(yùn)作課程最具權(quán)威的教授，也是國(guó)內(nèi)目前唯一給銀行高管講授金融創(chuàng)新轉(zhuǎn)型升級(jí)課程的實(shí)戰(zhàn)專(zhuān)家。宏皓教授受邀給很多大中型的央企、國(guó)企性質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)講轉(zhuǎn)型升級(jí)的課程，很多房企過(guò)去兩年都是高價(jià)拍地，目前沒(méi)有現(xiàn)金流開(kāi)工，宏皓教授除了教給他們?nèi)绾谓鉀Q當(dāng)下的融資困境，創(chuàng)新的融資方法如何落地，也會(huì)利用一部分課時(shí)專(zhuān)門(mén)講房企要站在未來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度，通過(guò)金融創(chuàng)新改變公司傳統(tǒng)的粗放的拿地造樓的發(fā)展模式。曾多次為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行授課，例如：

2014年11月9日金融學(xué)家宏皓給清華大學(xué)房地產(chǎn)總裁班講授《互聯(lián)網(wǎng)思維重塑房地產(chǎn)商業(yè)模式》、2015年3月27日金融學(xué)家宏皓給新希望房地產(chǎn)公司講授《房地產(chǎn)企業(yè)融資方法與投融資管理》、2015年9月11日金融學(xué)家宏皓給北科建集團(tuán)講授《宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析與房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)》等等。

2016年6月3日，著名金融學(xué)家宏皓給民生銀行總行講授《投資銀行業(yè)務(wù)操作實(shí)務(wù)》，課程中詳細(xì)講述了國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀投資銀行的操作案例，以及結(jié)合民生銀行目前的投行業(yè)務(wù)，提出了創(chuàng)新的建設(shè)意見(jiàn)，投行業(yè)務(wù)權(quán)威專(zhuān)家宏皓深受學(xué)員的一致好評(píng)。

當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)還在轉(zhuǎn)型中，房地產(chǎn)仍然是支柱。經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型成功，則意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)在價(jià)格方面將可以得到支撐，即便是一線城市也是如此。當(dāng)前一線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)脫離了購(gòu)房者自身的收入軌道，而更多的是依靠首付款或者長(zhǎng)輩的支持，很顯然這樣的購(gòu)房方式不可持續(xù)，所以未來(lái)房?jī)r(jià)收入比遲早會(huì)下降。如果經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型成功，那么提供更高附加值的一線城市工作將得到更高的收入，對(duì)房地產(chǎn)的支撐將加強(qiáng)。對(duì)于其他三四線城市來(lái)說(shuō)，由于房?jī)r(jià)并不高，所以經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型成功是為了激發(fā)更多的需求。

第四篇：多個(gè)城市樓市調(diào)控細(xì)則出臺(tái)推出嚴(yán)格限購(gòu)措施

多個(gè)城市樓市調(diào)控細(xì)則出臺(tái)推出嚴(yán)格限購(gòu)措施

中新網(wǎng)2月20日電 今年1月26日，國(guó)務(wù)院公布了新一輪樓市調(diào)控政策。因應(yīng)“國(guó)八條”，中國(guó)各地落實(shí)細(xì)隨之則陸續(xù)出臺(tái)。目前北京、上海、廣州、青島、南京、成都、長(zhǎng)春、南寧和貴陽(yáng)等城市已經(jīng)出臺(tái)調(diào)控細(xì)則。而據(jù)業(yè)界估計(jì)還將共有30多個(gè)城市需要出臺(tái)或者更新符合新“國(guó)八條”規(guī)定的調(diào)控措施。一場(chǎng)全國(guó)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)調(diào)控序幕已經(jīng)拉開(kāi)。

北京：限購(gòu)令被稱(chēng)為“史上最嚴(yán)厲”

北京本月16日出臺(tái)了包括限購(gòu)升級(jí)、加快保障房建設(shè)、加強(qiáng)金融稅收管理等極為嚴(yán)厲的樓市調(diào)控措施。

根據(jù)北京市最新出臺(tái)的規(guī)定，自17日起，對(duì)已擁有1套住房的北京市戶(hù)籍居民家庭(含駐京部隊(duì)現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭)、持有北京市有效暫住證在本市沒(méi)擁有住房且連續(xù)5年(含)以上在北京市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的非本市居民家庭，限購(gòu)1套住房(含新建商品住房和二手住房)。

對(duì)已擁有2套及以上住房的北京市戶(hù)籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非北京市戶(hù)籍居民家庭，對(duì)無(wú)法提供北京市有效暫住證和連續(xù)5年(含)以上在北京市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅繳納證明的非本市戶(hù)籍居民家庭，暫停在北京市向其售房。

中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌表示，北京這份方案中的限購(gòu)尤其是對(duì)外地人限購(gòu)措施是目前國(guó)內(nèi)最嚴(yán)格的限購(gòu)措施，在北京供不應(yīng)求的樓市格局中，能平衡供需。

上海：購(gòu)房需查驗(yàn)戶(hù)籍婚姻證明

在上海購(gòu)買(mǎi)住房，不僅要執(zhí)行“限購(gòu)”規(guī)定，還必須提交家庭戶(hù)籍、婚姻等材料，以供房地產(chǎn)交易中心審核。2月17日，上海市住房保障和房屋管理局下發(fā)了執(zhí)行住房限售政策的一系列操作細(xì)則。

1月31日，上海出臺(tái)限購(gòu)政策，規(guī)定：在上海已有1套住房的本地戶(hù)籍居民家庭、能提供自購(gòu)房之日起算的前2年內(nèi)在上海累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)(城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn))繳納證明的非本地戶(hù)籍居民家庭，限購(gòu)1套住房(含新建商品住房和二手住房)；擁有2套及以上的本市戶(hù)籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶(hù)籍居民家庭以及不能提供相關(guān)個(gè)稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶(hù)籍居民家庭，則暫停向其售房。

廣州：非戶(hù)籍高層次人才限購(gòu)一套住房

廣州市政府常務(wù)會(huì)議原則通過(guò)了“新國(guó)八條”的落地細(xì)則。據(jù)報(bào)道，廣州市已經(jīng)制定了系列政策措施，以促進(jìn)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

限購(gòu)1套住房：其中明確要嚴(yán)格落實(shí)國(guó)家住房限購(gòu)措施，合理引導(dǎo)住房需求，在一定時(shí)期內(nèi)，暫定對(duì)在本市(含市轄十區(qū)和從化、增城市)已擁有1套住房的本市戶(hù)籍居民家庭、能提供自購(gòu)房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶(hù)籍居民家庭，限購(gòu)1套住房(含新建商品住房和二手住房)。

暫停在本市向其售房：對(duì)在本市已擁有2套以及以上住房的本市戶(hù)籍居民家庭、擁有1套及以上住房非本市戶(hù)籍居民家庭、不能提供2年內(nèi)在本市繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶(hù)籍居民家庭，暫停在本市向其售房。境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品住房的，嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)政策執(zhí)行，違反規(guī)定購(gòu)房的，不予辦理房地產(chǎn)登記。

對(duì)符合《中共廣州市委、廣州市政府關(guān)于加快吸引培養(yǎng)高層次人才的意見(jiàn)》有關(guān)高層次人才條件的非本市戶(hù)籍人員，限購(gòu)1套住房。

信貸政策：意見(jiàn)中提出，要認(rèn)真配合、協(xié)助各商業(yè)銀行嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策，對(duì)貸款(包括住房公積金貸款)購(gòu)買(mǎi)第二套住房的，其首付比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

南京：本地家庭限購(gòu)第三套房

南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控細(xì)則本月19日出爐。細(xì)則規(guī)定：

對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶(hù)籍居民家庭，暫停在本市市區(qū)內(nèi)向其銷(xiāo)售住房；擁有1套及以上住房的非本市戶(hù)籍居民家庭，暫停在本市市區(qū)內(nèi)向其銷(xiāo)售住房；無(wú)法提供1年以上(含1年)本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶(hù)籍居民家庭，暫停在本市市區(qū)內(nèi)向其銷(xiāo)售住房。

努力控制新建住房?jī)r(jià)格。根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于3月底前向社會(huì)公布。

另外，新建商品住房上市必須明碼標(biāo)價(jià)、“一套一標(biāo)”；申領(lǐng)預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)申報(bào)價(jià)格，且開(kāi)盤(pán)價(jià)格應(yīng)與申報(bào)價(jià)格一致，申報(bào)價(jià)格3個(gè)月內(nèi)不得調(diào)高，3個(gè)月后需要調(diào)高的必須重新申報(bào)

認(rèn)真執(zhí)行差別化住房信貸政策。對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍

調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策。個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年(含5年)的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

成都：戶(hù)籍家庭暫停購(gòu)買(mǎi)第3套住房

根據(jù)成都的樓市調(diào)控政策，暫時(shí)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)。在成都市主城區(qū)(錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、高新區(qū))暫時(shí)實(shí)行住房限購(gòu)政策。

成都市戶(hù)籍居民家庭在主城區(qū)已擁有1套住房的，可以再購(gòu)買(mǎi)第2套住房(含新建商品住房和二手住房，下同)，暫停購(gòu)買(mǎi)第3套住房。

此外，外地戶(hù)籍居民家庭在成都市主城區(qū)無(wú)住房的，可憑該市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明在該市主城區(qū)購(gòu)買(mǎi)1套住房，暫停購(gòu)買(mǎi)第2套住房；不能提供本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的外地戶(hù)籍居民家庭，暫停在本市主城區(qū)購(gòu)買(mǎi)住房。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所顯著位置公示限購(gòu)政策，不得向?qū)儆谙拶?gòu)對(duì)象的購(gòu)房人出售住房或提供中介服務(wù)。對(duì)違反規(guī)定購(gòu)房的，房管部門(mén)不予辦理房產(chǎn)登記、過(guò)戶(hù)手續(xù)。

貴陽(yáng) ：本地家庭限購(gòu)第三套房

貴陽(yáng)“限購(gòu)令”在2月16日出臺(tái)，實(shí)施細(xì)則明確：自意見(jiàn)實(shí)施之日起至2011年12月30日內(nèi)，對(duì)已有一套住房的當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭、能夠提供一年以上(含一年)納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非戶(hù)籍居民家庭，限購(gòu)一套住房；對(duì)已擁有兩套及以上住房的當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭、擁有一套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭、無(wú)法提供一年以上(含一年)納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭，暫停向其出售貴陽(yáng)市中心城區(qū)人口密集、房?jī)r(jià)過(guò)高一環(huán)內(nèi)的住房。

南寧：本地家庭不得購(gòu)買(mǎi)第3套房

按照日前出臺(tái)的南寧樓市“限購(gòu)令”，已有1套住房的南寧市戶(hù)籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶(hù)籍居民的家庭)、能夠提供在本市行政區(qū)域內(nèi)累計(jì)一年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶(hù)籍無(wú)住房居民家庭，在南寧市區(qū)范圍內(nèi)限新購(gòu)1套住房(含新建商品住房、二手住房)；對(duì)于擁有2套及以上住房的本市戶(hù)籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶(hù)籍居民家庭、無(wú)法提供在本市行政區(qū)域內(nèi)累計(jì)一年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶(hù)籍居民家庭，暫停在本市市區(qū)范圍內(nèi)向其出售住房。

其中，居民家庭成員包括購(gòu)房人及配偶、未成年子女。部分業(yè)內(nèi)人士指出，成年子女不納入“限制范圍”，為家庭購(gòu)房行為留出了一定空間。

濟(jì)南：每戶(hù)家庭年內(nèi)限購(gòu)一套新房

濟(jì)南市1月21日正式出臺(tái)“限購(gòu)令”。規(guī)定每戶(hù)家庭年內(nèi)限購(gòu)一套新建商品住房。

濟(jì)南市實(shí)行限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)政策，從2011年1月21日起至2011年12月31日，濟(jì)南市及非本市戶(hù)籍居民家庭，只能在本市市區(qū)范圍內(nèi)(包括歷下區(qū)、市中區(qū)、槐蔭區(qū)、天橋區(qū)、歷城區(qū)、長(zhǎng)清區(qū)和濟(jì)南高新區(qū))新購(gòu)一套新建商品住房。交易時(shí)間以濟(jì)南市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)網(wǎng)簽購(gòu)房合同時(shí)間為準(zhǔn)認(rèn)定。對(duì)違反此規(guī)定的購(gòu)房者，相關(guān)部門(mén)將不予受理房產(chǎn)登記申請(qǐng)。

青島：本地家庭限購(gòu)第三套房

青島在該市市轄七區(qū)實(shí)行住房限購(gòu)措施：

對(duì)已有1套住房的本市戶(hù)籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶(hù)籍居民的家庭，包括夫妻雙方及未成年子女)、能夠提供本市一年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶(hù)籍居民家庭，限購(gòu)1套住房(含新建商品住房和二手住房)；

對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶(hù)籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶(hù)籍居民家庭、無(wú)法提供一年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶(hù)籍居民家庭，暫停向其售房。

長(zhǎng)春：第三套房全民禁購(gòu)

長(zhǎng)春版“限購(gòu)令”的核心是本市居民最多可購(gòu)買(mǎi)兩套住房，外地居民限購(gòu)一套住房，第三套房全民禁購(gòu)。

長(zhǎng)春規(guī)定：對(duì)已擁有1套住房的本市戶(hù)籍居民家庭、能夠提供本市一年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶(hù)籍居民家庭，限購(gòu)1套住房(含新建商品住房和二手住房)；

對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶(hù)籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶(hù)籍居民家庭、無(wú)法提供1年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶(hù)籍居民家庭，暫停在本市內(nèi)向其售房。

同時(shí)，長(zhǎng)春市還將執(zhí)行差別化的住房信貸政策，對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

第五篇：華業(yè)行觀察：樓市一連串政策調(diào)整對(duì)準(zhǔn)了去庫(kù)存

華業(yè)行觀察：樓市一連串政策調(diào)整對(duì)準(zhǔn)了去庫(kù)存

華業(yè)行機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究院4月2日?qǐng)?bào)道，房地產(chǎn)庫(kù)存之所以失控，直接原因就是基建和地方債的惡性循環(huán)?；夥康禺a(chǎn)庫(kù)存，當(dāng)務(wù)之急是在源頭上切斷土地?zé)o效供應(yīng)，接著是清理在售和在建房屋中的無(wú)效供應(yīng)，然后是提振需求，消化存量的有效供應(yīng)部分，主要手段就是降低購(gòu)房成本，特別是貸款成本。

3月下旬以來(lái)，房地產(chǎn)頻吹政策“暖風(fēng)”。先是公積金新政，住建部3月20日召開(kāi)公積金工作會(huì)議，強(qiáng)調(diào)“各地要用好用足住房公積金，提高貸款額度，推進(jìn)異地支取使用和貸款”；然后是3月27日，國(guó)土部和住建部下發(fā)通知，要求住房供應(yīng)明顯偏多的市、縣，減少住宅用地供應(yīng)量，調(diào)整用地規(guī)劃滿足自住和改善性需求，未開(kāi)發(fā)的甚至可以轉(zhuǎn)做產(chǎn)業(yè)用地，符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃房房源；最后是3月30日，央行、銀監(jiān)會(huì)降低二套房貸首付成數(shù)、財(cái)政部將二手房營(yíng)業(yè)稅免征期從5年降到2年。

能將這一連串的政策“串起來(lái)”的這個(gè)點(diǎn)就是“去庫(kù)存”。目前，不管是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局還是研究機(jī)構(gòu)，披露的庫(kù)存數(shù)據(jù)嚴(yán)重偏低。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)是，去年末，全國(guó)商品房待售面積62169萬(wàn)平方米，比2013年末增長(zhǎng)26%，比2011年增長(zhǎng)2.2倍，相當(dāng)于2008年的銷(xiāo)售面積。但這僅是達(dá)到銷(xiāo)售條件的待售存量，在建但未達(dá)到銷(xiāo)售條件、已出讓未建設(shè)的用地更多。據(jù)住建部政策研究中心主任秦虹的統(tǒng)計(jì)，在建房屋中90%的部分未賣(mài)出去，這約可解決1.5億人的住房，而這還沒(méi)有包括已出讓、未開(kāi)發(fā)的土地。

房地產(chǎn)庫(kù)存之所以失控，直接原因就是基建和地方債的惡性循環(huán)。2009年以來(lái)，地方政府大規(guī)模上基建項(xiàng)目，模式就是“土地抵押+銀行貸款”?；?xiàng)目規(guī)劃和落地(如地鐵、商務(wù)區(qū)、廣場(chǎng)等)提升了片區(qū)地價(jià)，成為繼續(xù)出讓土地并開(kāi)展新一輪基建的砝碼。基建項(xiàng)目短期現(xiàn)金流不足以?xún)斶€債務(wù)，逼迫地方政府還得出讓土地，而土地能否賣(mài)出去、賣(mài)個(gè)高價(jià)，又取決于所在片區(qū)的規(guī)劃和公共設(shè)施水平，反過(guò)來(lái)又逼迫政府增加片區(qū)公共項(xiàng)目投入，而這又加重地方債務(wù)，于是形成了“土地出讓-債務(wù)償還”的循環(huán)。根據(jù)國(guó)家發(fā)改委“城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心”去年的調(diào)查，各地規(guī)劃的各種新城、新區(qū)建成后，可容納34億人，多出來(lái)的無(wú)效供應(yīng)可見(jiàn)一斑。

巨大無(wú)效供應(yīng)的另一面，就是債務(wù)壓頂。經(jīng)過(guò)甄別清理后，顯化的地方政府債務(wù)超過(guò)40萬(wàn)億，足足比2013年末審計(jì)出的規(guī)模翻倍。這樣來(lái)看，若房地產(chǎn)無(wú)效供應(yīng)消化不了，無(wú)論對(duì)財(cái)政、還是銀行來(lái)說(shuō)，這40萬(wàn)億債務(wù)都是顆定時(shí)炸彈。因此，化解房地產(chǎn)庫(kù)存迫在眉睫，當(dāng)務(wù)之急是在源頭上切斷土地?zé)o效供應(yīng)。3月27日，國(guó)土部和住建部下發(fā)通知，目的就在于此。

從源頭上“卡死”了新增無(wú)效土地供應(yīng)后，接下來(lái)就要清理在售和在建房屋中的無(wú)效供應(yīng)。首先，對(duì)于未開(kāi)發(fā)的、已出讓的住宅開(kāi)發(fā)用地，通知提出可轉(zhuǎn)作國(guó)家支持的產(chǎn)業(yè)用地。例如，一些人口、資源集聚能力有限的二三線、三四線城市，政府好大喜功規(guī)劃了很多CBD、綜合體、商務(wù)區(qū)等用地，需轉(zhuǎn)作他用；其次，調(diào)整現(xiàn)有未開(kāi)發(fā)住宅的套型結(jié)構(gòu)，以滿足自主性和改善性住房需求；最后，商品住宅開(kāi)發(fā)用地被整體購(gòu)買(mǎi)用于棚改安置房和公租房的，可調(diào)整規(guī)劃建設(shè)條件、優(yōu)化戶(hù)型結(jié)構(gòu)。

卡死了新增無(wú)效供應(yīng)、消化了存量無(wú)效供應(yīng)后，接下來(lái)就要提振需求，消化存量的有效供應(yīng)部分，主要手段是降低購(gòu)房成本，特別是貸款成本。從去年5月、6月央行、銀監(jiān)會(huì)相繼“喊話”，要求銀行支持合理住房需求，到9月 “央四條”，放松首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、降低首套房貸利率，降低商業(yè)性貸款成本是政策主旨。但是，囿于商業(yè)銀行存款成本上升和樓市風(fēng)險(xiǎn)的考量，商業(yè)性房貸利率并無(wú)顯著下降，基本上在基準(zhǔn)利率附近小幅浮動(dòng)。

因此，今年以來(lái)，管理層除了通過(guò)降息來(lái)直接降低房貸基準(zhǔn)利率水平外，將注意力更多轉(zhuǎn)向了公積金。目前，五年期以上商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率為5.9%，而同期公積金貸款利率為4%。利用公積金貸款，其利率相當(dāng)于商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率打了6.8折。于是，“兩會(huì)”一結(jié)束，住建部便馬不停蹄地召開(kāi)公積金會(huì)議，內(nèi)容有三：提高公積金貸款額度、降低首付成數(shù)、推進(jìn)公積金異地流轉(zhuǎn)。

但是，在屬地管理和本位利益下，公積金異地調(diào)劑余缺，愿望雖好，但難以實(shí)現(xiàn)。越大的城市住房需求越強(qiáng)烈，再加上公積金提取、貸款門(mén)檻越來(lái)越低，公積金“水位”經(jīng)?！案婕薄?，特別是在松綁政策后。因此，筆者認(rèn)為，大幅提高貸款額(如上海傳言最高140萬(wàn))難以實(shí)現(xiàn)。如果提高公積金貸款額度實(shí)現(xiàn)不了，公積金在支持住房需求方面的效果就有限。

因此，筆者以為當(dāng)下最有效的政策，還是直接降低商業(yè)房貸首付成數(shù)和稅費(fèi)。二套房貸首付降到40%后，相當(dāng)于首次付款金額降低了33%，確實(shí)有助于改善性住房需求的實(shí)現(xiàn)。目前，很多發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)(如美國(guó)、澳洲、我國(guó)香港等)房貸首付比例往往在10%，我國(guó)不存在房貸證券化和衍生品，房貸風(fēng)險(xiǎn)可控，降低二套房貸首付比例可行。另外，我國(guó)城鎮(zhèn)居民負(fù)債僅占GDP的31%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家76%的平均水平，還有加杠桿的空間，而且居民總體居住質(zhì)量較低，有待通過(guò)貸款支持來(lái)改善。

營(yíng)業(yè)稅金及附加合計(jì)約占房?jī)r(jià)5.5%，約占二手房交易總稅費(fèi)的一半。目前，無(wú)論因家庭人口擴(kuò)大、梯次改善居住面積、工作調(diào)動(dòng)換房等，均不會(huì)在首套房購(gòu)置5年后發(fā)生，故營(yíng)業(yè)稅全額繳納免征期從5年調(diào)回到2年是合理的。從宏觀調(diào)控“逆風(fēng)向而動(dòng)”的特征、回歸樓市新常態(tài)、支持改善性需求并助力穩(wěn)增長(zhǎng)，同時(shí)對(duì)于緩解地方債務(wù)，從而避免未來(lái)樓市“硬著陸”，造成地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)和樓市風(fēng)險(xiǎn)疊加爆發(fā)來(lái)說(shuō)也是必要的。筆者認(rèn)為，從因城施策、樓市分化、一線城市房?jī)r(jià)已開(kāi)始上漲的市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看，建議降低商業(yè)房貸首付的政策在二三線和三四線城市“落地”，而一線城市則保持原有政策不變。