第一篇：供給側(cè)房地產(chǎn)去庫存的任務與措施分析

供給側(cè)改革之房地產(chǎn)去庫存

1、中國目前房地產(chǎn)庫存的現(xiàn)狀。

在去年的中央經(jīng)濟工作會議中明確提出，化解房地產(chǎn)庫存將是2016年經(jīng)濟社會發(fā)展五大任務之一，并要求通過加快農(nóng)民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截至2015年11月末，我國商品房待售面積69637萬平方米，比10月末增加1004萬平方米，即房產(chǎn)庫存仍在以每月1000萬平方米的數(shù)量在增長。社科院統(tǒng)計，我國商品房期房庫存約35.7億平方米，需要4.5年來消化。由此可見，房地產(chǎn)庫存已到了亟待化解的關(guān)鍵時刻，任其發(fā)展下去不但將嚴重影響與之相關(guān)的60多個行業(yè)，還可能危及信貸金融安全，拖累中國經(jīng)濟可持續(xù)增長。

中國房地產(chǎn)的暴利，使一大批房地產(chǎn)商從中脫穎而出，也使得中國逐漸養(yǎng)成了地方政府靠大量拋售土地，形成土地財政以此來推動地方財政稅收的進一步增長。有了土地財政的支持，地方政府的確可以獲得很大一筆收入，但問題是這種持續(xù)的增長又能持續(xù)多久呢? 當房地產(chǎn)趨于飽和，甚至是庫存嚴重過剩之時，一旦房地產(chǎn)泡沫斷裂，勢必會造成地方財政增長乏力。由此影響正常預算、業(yè)務運轉(zhuǎn)、民生支出以及重大規(guī)劃工程的建設。在這個鏈條中牽涉面十分廣泛，會造成個人就業(yè)，收入的一系列連鎖反應，造成社會巨大動蕩，不利于經(jīng)濟發(fā)展。

2、以“鬼城”現(xiàn)象為例，分析解決措施。

近年來，各大媒體紛紛爆料，中國房地產(chǎn)上的鬼城工程層出不窮，使得大量資本閑置在土地之上。

這份數(shù)據(jù)中鬼城大多在廣東，寧夏，安徽，浙江，甘肅等省。既出現(xiàn)在發(fā)達地區(qū)，又出現(xiàn)在西部落后地區(qū)，這就說明了幾個問題。

第一，中國各級政府，尤其是地方政府在制定本區(qū)域發(fā)展計劃之時，由于土地財政貢獻，由于發(fā)展經(jīng)濟壓力，由于地方領(lǐng)導好大喜功等多種因素，盲目擴大發(fā)展區(qū)域，與本地區(qū)發(fā)展實際和將來發(fā)展定位明顯不符合。

第二，沒有充分認識到產(chǎn)業(yè)集聚，增加就業(yè)對城市化發(fā)展的促進作用。城市發(fā)展應該由企業(yè)進駐，商業(yè)發(fā)展，環(huán)境適宜等要素最優(yōu)化組合，形成對人口流動的吸引能力，從而穩(wěn)定的與當?shù)厝丝谝?guī)模。

第三，發(fā)展要有新思路，決不能以為昨天的中國有人口紅利的支持，決不能以為昨天的地方經(jīng)濟有房地產(chǎn)土地財政的支持，就以為一勞永逸，安享太平。按照林毅夫先生的理論來說，國家的進步，經(jīng)濟的發(fā)展離不開技術(shù)變遷的速率。當前中國科技與世界發(fā)達國家的科技差距日漸縮小，一方面的確使我們得到了快速發(fā)展的機遇，另一方面伴隨而來的肯定有經(jīng)濟下滑的趨勢，逼迫中國必須拋棄以前靠技術(shù)引進的路子，不得不去走自主研發(fā)創(chuàng)新的新路。只有在這種新理念下才能夠拋棄以出售土地為盈利手段的老路，走向新發(fā)展。

第四，中國的城市面積飛速擴展，但實際上公共基礎(chǔ)設施并不到位，這種不到位與當前中國世界第二大經(jīng)濟體的發(fā)展地位不相稱。實際上在早些年間，各地政府都不夠重視這一塊的投入，就像李克強總理所講的，中國的城市基礎(chǔ)建設欠賬太多。例如，地下管廊建設，中國經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)本身大多處于季風氣候區(qū)，存在降水集中的特征，所以擁有高度的排水能力是城市必須具備的基本要素之一。以城市基礎(chǔ)設施建設為先導開展建設，很多鬼城出現(xiàn)的原因就是就是交通問題。如果快速交通形成，加上當?shù)?房價偏低，環(huán)境適宜，民生設施齊全，肯定會吸引人口流動的。

第五，限制人口遷移到城市的另一原因是落后于城市化發(fā)展的城鄉(xiāng)戶籍制度。這種限制在特大城市來說很必要，但在一些三四線城市沒有太多必要，反而限制了有效需求。一方面是有房賣不出，一方面是有需買不到，根本在于改革戶籍制度。而這個問題，北京大學的厲以寧教授曾經(jīng)說道：“我認為哪些城市先進行戶籍改革，哪些后進行，這些都可以根據(jù)地方財政狀況、農(nóng)民進城安置狀況就業(yè)前景、公共服務設施的建設進展而定。綜合考慮，也可以在較富裕的小城市先進行、較富裕的新社區(qū)先進行，這更加符合實情?？傊?，大中小城市齊頭并進，互相攀比，只看速度，不顧實效，這些都曾是城市建設中的老毛病。如果一心只想速度，這些老毛病很可能在今后城鎮(zhèn)化中重演，結(jié)果會造成不少后遺癥?！痹谌∠M程上厲以寧教授又講到：“取消戶籍制度并不困難，50多年來形成的對農(nóng)民的種種限制，難道會因一紙公文宣布戶籍一元化，困難就消失嗎？如果一下子宣布戶籍由二元改為一元了，城鄉(xiāng)之間人口流動無障礙了，農(nóng)民從四面八方簽到城市，城市秩序豈不是大亂了？同樣的道理，如果不少城里人又可以聽說可以自由遷往農(nóng)村了，他們紛紛要求下鄉(xiāng)，收購已進城的村民的房屋，又該怎么辦?可見，城鄉(xiāng)一體化與要有一個較長的過程，有許多準備工作要做，不能急于求成，否則只會社會動蕩，無助于城鎮(zhèn)化的有序進行。”他認為戶籍制度改革應該做到水到渠成。他說：“戶籍制度改革是水到渠成的事情，一切準備工作做好了，如農(nóng)民遷入城區(qū)和新社區(qū)已開始進行，遷入城區(qū)和新社區(qū)的人基本上有工作可做，學生有學?？缮?，各種公共服務也已到位，遷入城區(qū)和新社區(qū)的農(nóng)民基本上安心下來，正常生活秩序也開始了，這時，才可以說戶籍由雙軌并未單軌的條件已經(jīng)成熟，戶籍從此走向一元?！?/p>

3、房地產(chǎn)去庫存的基本路徑闡述。

路徑一是通過新農(nóng)民工市民化消化。也就是城鎮(zhèn)化拉動。李慧勇說,政府明年將通過戶籍改革加快農(nóng)民工市民化進程,釋放這部分新市民此前被人為抑制的需求,著力消化房地產(chǎn)庫存。但農(nóng)民工市民化等限制放開力度受到財政支出制約,政府可能采取分層次放開城市遷入限制,預計先從三四線城市入手。另外,政府還將通過財政補貼支持購買力較低的農(nóng)民進城買房。“從效果上看,短期內(nèi)政府支持農(nóng)民工買房確實可以消耗商品房存量, 但大部分農(nóng)民工缺乏支付和購房能力,這部分購買需求只是“需要”而非有效需求,按揭買房存在一定的潛在風險?！?/p>

路徑二是通過房地產(chǎn)企業(yè)購并消化。本次中央從房地產(chǎn)行業(yè)供給的角度進行調(diào)控, 鼓勵房企降低房價和兼并重組,房地產(chǎn)行業(yè)集中度將加大,房地產(chǎn)企業(yè)營銷策略將轉(zhuǎn)變。李慧勇表示,若房價發(fā)生普遍性降價,則可能會影響潛在購買需求和投資需求,反而會影響房地產(chǎn)銷售,因此房企主動普遍性下調(diào)房價的可能性并不大,但新市民增加較多的三四線城市房價可能出現(xiàn)調(diào)整,未來三四線城市可能出現(xiàn)量升價跌現(xiàn)象。李慧勇認為,未來租賃市場的發(fā)展也對化解房地產(chǎn)庫存有一定作用。他表示,非戶籍人口擴大公租房租賃需求較大,未來機構(gòu)投資者購買庫存商品房后,可以成為租賃市場的房源提供者, 擴大租賃供給的同時也將推動房地產(chǎn)去庫存。

路徑三是通過取消限購來消化,更多城市限貸或限購政策待取消,特大城市二手房限制政策或放寬。李慧勇認為,北上廣深的限購政策取消的可能性并不大,但大部分城市房地產(chǎn)限購和限貸的意義不大,因此,可以期待明年更多城市取消限購或限貸政策。對特大城市來說,目前二手房市場需求大于供給,明年對二手房市場的限制政策可能會調(diào)整,比如微調(diào)二手房個稅優(yōu)惠限制或限購等。

路徑四是通過擴大政府購買消化?！懊髂暾召徚Χ葘⒓哟蟆！睙o疑，政府購買是有效轉(zhuǎn)化的途徑。李慧勇說,重點體現(xiàn)在打通商品房市場與棚改安置房、公租房和租賃市場,財政部已經(jīng)鼓勵地方運用PPP模式推進公共租賃住房投資建設。商品房與棚改房打通將體現(xiàn)在以貨幣化安置的方式進行,居民自主購買或政府購買存量商品房或一次性貨幣補償,商品房與公租房的打通,體現(xiàn)在政府收購存量商品房,并盡量不再新建。

李慧勇表示,國家住房銀行設立的條件已基本具備,只差頂層設計。住房銀行的目的在于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、增加住房消費需求,可以提供低利率資金,能夠緩解中低收入者的購房壓力。

4、房地產(chǎn)去庫存的初步成效。

在政策組合拳的推動下，我國商品房銷售出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，1-5月份，商品房銷售面積47954萬平方米，同比增長33.2%。其中，住宅銷售面積增長34.2%，辦公樓銷售面積增長44.0%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長18.1%。從今年年初以來，我國商品房銷售面積一直保持較快增長：2016年1-2月同比增幅28.2%，1-3月增33.1%，1-4月增36.5%,1-5月增33.2%。從3月份開始，商品房待售面積連續(xù)多個月減少，5月末，商品房待售面積72169萬平方米，比4月末減少521萬平方米。

國家統(tǒng)計局13日公布了1-5月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。數(shù)據(jù)顯示，1-5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資34564億元，同比增長7.0%，增速比1-4月份回落0.2個百分點，比上年同期上升1.9個百分點。業(yè)內(nèi)人士表示，商品房銷售繼續(xù)保持較高增速，商品房待售面積持續(xù)減少，去庫存取得初步成效。

第一，房地產(chǎn)企業(yè)投資意愿回落。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，從房地產(chǎn)開發(fā)投資增速數(shù)據(jù)來看，1-5月份增幅略有收窄，原因是此前1-4月份房企拿地相對積極，各類投資需求在快速釋放。從此類投資數(shù)據(jù)的增幅來看，大體介于5%-10%區(qū)間，在供給側(cè)改革思路下房企投資意愿依然較強。同時，從阻力來看，包括公司債在內(nèi)的直接融資成本或有上升趨勢，這會使得部分企業(yè)在投資策略制定上做出調(diào)整。

光大證券 首席經(jīng)濟學家徐高認為，房地產(chǎn)企業(yè)投資意愿出現(xiàn)回落，5月到位資金同比增速回落7.0個百分點至16.7%，其中自籌資金部分由上月的增長0.2%轉(zhuǎn)為下跌7.0%。而土地購置面積和房屋新開工面積同比增速同樣出現(xiàn)明顯回落，分別下降12.9和15.3個百分點至-4.5%和10.6%。房地產(chǎn)投資前景面臨持續(xù)放緩壓力。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認為，5月市場成交開始向理性回歸，市場投資增速略有回落，但總體來看仍處于今年以來較高位置。尤其是住宅投資，一、二線城市市場預期不斷提升，在此背景下，住宅投資還有較大投資動力。

對于目前“地王”頻現(xiàn)的現(xiàn)象，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人盛來運表示，從總體情況來看，房地產(chǎn)商投資還是比較謹慎的。從房地產(chǎn)投資增速、土地購置面積以及土地成交價款三個數(shù)據(jù)來看，并沒有出現(xiàn)過熱情況。但“地王”現(xiàn)象確實需要關(guān)注，有些“地王”出來以后對當?shù)爻鞘蟹績r有一種示范效應，需要高度關(guān)注。

第二，成效凸顯。

國家統(tǒng)計局投資司高級統(tǒng)計師李皎表示，在商品房銷售高速增長的帶動下，房地產(chǎn)去庫存效果初顯，今年商品房待售面積逐月減少。5月末，全國商品房待售面積7.22億平方米，比4月末減少521萬平方米。其中，重點城市待售面積規(guī)模已降至去年末水平以下；非重點城市3月、4月、5月末待售面積分別比上月末減少63萬、226萬和394萬平方米，減少量逐月增多。但非住宅商品房庫存持續(xù)增加的問題仍需關(guān)注。今年8月末，商品房待售面積比7月末減少512萬平方米，其中住宅待售面積表現(xiàn)突出，減少639萬平方米。這兩個數(shù)據(jù)的差距，主要是因為商業(yè)營業(yè)用房待售面積有所增加。不過整體來看，商品房待售面積已經(jīng)連續(xù)6個月減少，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人盛來運認為，房地產(chǎn)去庫存成效非常明顯。盛來運：8月當月，住宅待售面積減少650萬平方米左右。從累計角度來講，今年以來連續(xù)6個月商品房庫存在下降，待售面積減少了3050萬平方米左右。在推進去庫存的同時，房地產(chǎn)尤其是住宅價格上漲還在持續(xù)。盛來運分析：首先確實房價還是在上漲，但從近兩個月的觀察來看，漲幅是在回落。尤其是在一些限購政策出來后，一線城市和一些二線城市房價上漲的勢頭初步得到遏制。第二個特點，房地產(chǎn)的分化確實比較明顯。以前是普增普漲，無論一二三線城市都在漲。但是今年以來，尤其最近兩個月，三四線城市房價相對比較穩(wěn)定，庫存相對比較大。這兩個特點可能今后一段時間還會持續(xù)。

結(jié)語：

綜上所述，供給側(cè)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性改革，是順應中國城鎮(zhèn)化進程關(guān)鍵步驟，這次改革的成效會逐步的顯示出來，成為中國經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的有利跳板，建成社會主義現(xiàn)代化強國的重要一步。

參考文獻: 厲以寧：《中國經(jīng)濟雙重轉(zhuǎn)型之路》，中國人民大學出版社，2013版

第二篇：全國房地產(chǎn)去庫存背景及政策

全國房地產(chǎn)去庫存背景及政策

當前，受到國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境的影響，我國經(jīng)濟增長逐步放緩。在經(jīng)濟面臨轉(zhuǎn)型升級和結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵時刻，多行業(yè)產(chǎn)品積壓以及產(chǎn)能過剩，成為制約經(jīng)濟進一步增長的重要因素。對于房地產(chǎn)而言，前幾年地方政府在土地財政的影響下大規(guī)模地進行開發(fā)，但未能有效消化，從而導致市場庫存逐步走高，明顯阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

從房地產(chǎn)去庫存的意義來看，主要有以下四點：首先，由于房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟中作為支柱性產(chǎn)業(yè)，因此房地產(chǎn)去庫存不僅對于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展有推動作用，而且對于經(jīng)濟穩(wěn)增長具有重要意義；其次，房地產(chǎn)去庫存也有助于地方政府擺脫土地財政依賴，通過轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式和創(chuàng)新驅(qū)動去拓展新的財政收入來源；再次，房地產(chǎn)去庫存也有利于產(chǎn)業(yè)的進一步轉(zhuǎn)型；最后，房地產(chǎn)去庫存有助于引導房地產(chǎn)回歸“居住”功能，對于老百姓居住問題的改善具有積極意義。

一、全國房地產(chǎn)去庫存政策脈絡

近些年，房地產(chǎn)去庫存引起了中央的重視。在2015年底前召開的一系列中央會議上，房地產(chǎn)去庫存被多次提及：

2015年11月10日，習近平主持召開中央財經(jīng)領(lǐng)導小組第十一次會議時提到，推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性改革，要針對突出問題、抓住關(guān)鍵點。要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。這是中央領(lǐng)導首次提及房地產(chǎn)庫存問題。

2015年12月14日，中央政治局會議再次提出要化解房地產(chǎn)庫存，通過加快農(nóng)民工市民化，推進以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革，擴大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

2015年12月18日，中央經(jīng)濟工作會議將“化解房地產(chǎn)庫存”作為2016年經(jīng)濟工作五大任務之一，并提出六個方面的工作部署：一要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場；二要落實戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長期租房的預期和需求；三要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要

出發(fā)點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口；四要發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務的專業(yè)化企業(yè)；五要鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度；六要取消過時的限制性措施。

可見，房地產(chǎn)去庫存已成為2016年中國經(jīng)濟工作與房地產(chǎn)政策的主要目標。從今年以來國家出臺的降房貸首付比例、調(diào)降房產(chǎn)交易稅費等一系列力度更大的政策看，無疑也彰顯了中央刺激樓市、化解房地產(chǎn)庫存的決心。

2月2日，央行、銀監(jiān)會發(fā)布房貸新政，要求在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；對擁有1套住房且相應購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。對于實施“限購”措施的城市，個人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。

2月2日，國務院出臺《關(guān)于深入推進新型城鎮(zhèn)化建設的若干意見》指出，要加快發(fā)展專業(yè)化住房租賃市場。通過實施土地、規(guī)劃、金融、稅收等相關(guān)支持政策，培育專業(yè)化市場主體，引導企業(yè)投資購房用于租賃經(jīng)營，支持房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整資產(chǎn)配置持有住房用于租賃經(jīng)營，引導住房租賃企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營新建租賃住房；健全房地產(chǎn)市場調(diào)控機制，調(diào)整完善差別化住房信貸政策，發(fā)展個人住房貸款保險業(yè)務，提高對農(nóng)民工等中低收入群體的住房金融服務水平；進一步提高城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造以及其他房屋征收項目貨幣化安置比例，鼓勵引導農(nóng)民在中小城市就近購房。

2月19日，財政部、國稅總局、住建部就調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策發(fā)布通知。通知自2016年2月22日起執(zhí)行。通知指出，對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。通知還指出，對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。另外，關(guān)于營業(yè)稅政策，個人將購買不足2年的住房

對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。通知強調(diào)，北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實施本通知第一條第二項契稅優(yōu)惠政策及第二條營業(yè)稅優(yōu)惠政策。

3月5日，李克強總理作兩會政府工作報告，其中涉及房地產(chǎn)方面的內(nèi)容主要是：推進城鎮(zhèn)保障性安居工程建設和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。今年棚戶區(qū)住房改造600萬套，提高棚改貨幣化安置比例。完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策，適應住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產(chǎn)庫存。建立租購并舉的住房制度，把符合條件的外來人口逐步納入公租房供應范圍。

4月12日，國土資源部發(fā)布《國土資源“十三五”規(guī)劃綱要》提出，結(jié)合房地產(chǎn)去庫存，實施有效用地調(diào)節(jié)政策，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。在住房供求關(guān)系緊張地區(qū)適度增加用地規(guī)模；對房地產(chǎn)庫存較高的城市，減少直至停止住房用地供應；允許尚未開工房地產(chǎn)項目用地按照有關(guān)規(guī)定改變用途，用于棚改安置房和公共租賃住房建設。

4月20日，財政部官網(wǎng)公布《關(guān)于進一步做好棚戶區(qū)改造相關(guān)工作的通知》指出，對于商品住房庫存量較大、市場房源充足的地方，進一步提高棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例。通過貨幣化安置，由棚戶區(qū)改造居民自主到市場上購買安置住房，或者由市縣相關(guān)部門搭建平臺，組織棚戶區(qū)改造居民采取團購方式購置安置住房，切實化解存量商品住房。

4月29日，中共中央政治局召開會議分析研究當前經(jīng)濟形勢和經(jīng)濟工作。對于房地產(chǎn)方面，會議強調(diào)，要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地產(chǎn)庫存，注重解決區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問題，實行差別化的調(diào)控政策。

5月4日，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議，確定培育和發(fā)展住房租賃市場的措施，推進新型城鎮(zhèn)化滿足群眾住房需求。會議指出，實行購租并舉，發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房條件，推動新型城鎮(zhèn)化進程。會議提出，支持利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。

二、地方房地產(chǎn)去庫存政策的分類與特征

隨著2015年底中央經(jīng)濟工作會議的結(jié)束，一些地方政府陸續(xù)出臺了刺激房地產(chǎn)市場發(fā)展的措施，房地產(chǎn)去庫存也逐步在各地得到落實。今年以來，截止到4月中旬，全國各地出臺的以去庫存為目標的刺激型政策主要可歸納為六大類：

1、采取寬松的財政稅費政策

多地出臺了包括減免稅收、清理房企開發(fā)過程中行政事業(yè)性收費等措施，為房企減輕負擔，推動市場和企業(yè)走出低潮期。列舉如下：

重慶市：對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預售收入的計稅毛利率由20%調(diào)整為15%，非普通住宅、商業(yè)、車庫的土地增值稅預征率由3.5%調(diào)整為2%，普通住宅土地增值稅預征率執(zhí)行1%。

江西省：全面下調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品計稅毛利率，具體到南昌市，在市區(qū)范圍內(nèi)多個開發(fā)項目的銷售未完工產(chǎn)品計稅毛利率，由原來的24%調(diào)整為22%，其他經(jīng)濟適用房、限價房和危改房計稅毛利率由7%調(diào)整為3%。

遼寧省：降低開發(fā)企業(yè)未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率，將非普通住宅、商業(yè)、車庫的土地增值稅預征率調(diào)整到2%，普通住宅土地增值稅預征率調(diào)整到1.5%。

同時，在房地產(chǎn)需求端，為購房者降低交易稅費或者實施交易契稅補貼等措施。列舉如下：

甘肅?。簩⒆》哭D(zhuǎn)讓手續(xù)費整體下調(diào)33%，居民購買住房交易契稅稅率超出1%的部分由地方財政補貼。

新疆維吾爾自治區(qū)：將商業(yè)個人住房貸款利率比照公積金貸款利率計算，確定補貼年限后，差額部分由政府財政予以補貼。

2、積極利用公積金杠桿工具

住房公積金已成為各地去庫存的重要工具，多地公積金貸款率超過50%。推進異地貸款、提高貸款額度、延長貸款年限、放寬提取條件等已成為各地公積金新政的“標配”。列舉如下：

江西省和甘肅?。洪_始落實公積金貸款全省“一體化”政策。

四川?。号c全國20家省級住房公積金管理中心簽訂了互貸互認協(xié)議，積極推進異地購房。并推進住房公積金向城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)新市民覆蓋。

湖北省：探索在鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立健全住房公積金制度。

陜西?。夯罨斯e金的用途，支持職工租房、購房、“養(yǎng)房”提取，允許在公積金所有人同意的條件下直系親屬“互提”，允許職工本人、配偶及直系親屬因重大疾病、家庭困難提取公積金。

3、多舉措鼓勵支持農(nóng)民進城購房

去年底召開的中央經(jīng)濟工作會議提出，通過加快農(nóng)民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。今年的政府工作報告再次強調(diào)，要加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，推動農(nóng)民工在中小城市安家。截止今年4月，全國已有20余省先后出臺政策鼓勵農(nóng)民工進城購房。主要舉措包括：將農(nóng)民工納入住房公積金制度范圍、發(fā)放購房租房等補貼、允許申請公租房、推出針對性的信貸支持等。列舉如下：

江西、湖北、四川等省份：逐步將包括農(nóng)民工在內(nèi)的新市民納入住房公積金制度范圍。

河南省和甘肅省：要求用工單位要將建立穩(wěn)定勞動關(guān)系的農(nóng)民納入住房公積金制度覆蓋范圍，依法保障其享受住房公積金政策。

河南、山東、江蘇等省份：通過發(fā)放購房補貼、租賃補貼、搬遷補貼、物業(yè)補貼等方式，展示出吸引農(nóng)民工來當?shù)刭彿康恼\意。

廣東、湖南、吉林、浙江等省份：多地與當?shù)剞r(nóng)行分行展開合作，推出“農(nóng)民安家貸”產(chǎn)品，可以較為靈活地處理貸款業(yè)務。

四川?。簩ｉT拿出30%的公租房房源用于解決農(nóng)民工住房問題，而且房租比市場租金低50%。

4、推進棚改、商品房回購等工作

不少地區(qū)利用棚戶區(qū)改造，通過貨幣化安置、政府回購商品房等政策化解房地產(chǎn)庫存。列舉如下：

甘肅?。河媱澖衲?.6萬套保障房中的3.3萬套從存量商品房中回購。福建、新疆、湖南等?。阂笈锔呢泿呕仓帽壤坏玫陀?0%，且不再新建公租房，通過盤活存量商品房的形式作為保障房，鼓勵開發(fā)商自持、各類機構(gòu)投資者購買存量房開展住房租賃業(yè)務，扶持以住房租賃為主營業(yè)務的企業(yè)。

河南省：出臺新政策探索“租售并舉”，規(guī)定公租房承租對象租住一定年限后，符合規(guī)定的可選擇申請直接購買所租住公租房。

湖北?。簩嵭小笆袌鲎饨?、分類補貼”，力爭通過棚改貨幣化安置，消化庫存商品住房20萬套，并堅決打擊小產(chǎn)權(quán)房的建設和銷售，嚴格規(guī)范私人建房。

珠海市：積極鼓勵社會力量投資建設保障性住房，政府按規(guī)定給予稅費減免等政策支持，多渠道籌集保障性住房房源。

5、實施房地產(chǎn)供給側(cè)改革

鼓勵企業(yè)利用存量房發(fā)展旅游、養(yǎng)老、創(chuàng)業(yè)等地產(chǎn)，開展多元化經(jīng)營等措施，已經(jīng)逐步在庫存量較大的地區(qū)出臺。列舉如下：

山東、海南、遼寧、新疆、江西等?。禾剿鲗⒖罩煤＞胺俊⑸骄胺扛脑鞛榉謺r度假酒店、養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)、家居式短租客棧等持有型物業(yè)；將符合條件的非住宅庫存改造為中小學和幼兒園、電商用房、都市型工業(yè)地產(chǎn)、“創(chuàng)客空間”等；還允許開發(fā)企業(yè)修改城鎮(zhèn)規(guī)劃、允許調(diào)整住房套型結(jié)構(gòu)相關(guān)內(nèi)容，將已供應但未開發(fā)的住房用地或商業(yè)營業(yè)性用地，調(diào)整為跨界地產(chǎn)或新興產(chǎn)業(yè)用地。

新疆、遼寧、江西等?。汗膭钇髽I(yè)通過兼并重組等方式整合資源，提高產(chǎn)業(yè)集中度，做大做強。

6、進一步拓展購房群體

北京市：允許港澳臺居民和華僑在境內(nèi)工作、學習和居留的，境外個人在境內(nèi)工作的，可在北京市購買一套用于自住的住房；境外機構(gòu)在北京市設立分支、代表機構(gòu)（經(jīng)批準從事經(jīng)營房地產(chǎn)的企業(yè)除外）可在北京市購買辦公所需的非住宅房屋。

沈陽市：支持高校、中等職業(yè)學校在校生、新畢業(yè)生購房，對畢業(yè)未超過5年的高校、中等職業(yè)學校畢業(yè)生在沈購買商品住房的，給予住房公積金政策支持，最高貸款額度為單方60萬元、雙方80萬元。對高校、中等職業(yè)學校在校生購買商品住房的，給予每平方米200元的獎勵政策。

海南?。汗膭罡咧藛T購房，并給予補貼，國家985和211高校畢業(yè)生等在海口市工作并繳納3年（含）以上社保的，購買首套新建普通商品住房的，政府予以不超過2萬元的住房貨幣化補貼資助。

廣東?。涸试S有條件的城市可放開香港、澳門居民購房限制。

第三篇：全房地產(chǎn)去庫存和城棚戶區(qū)改造

全市房地產(chǎn)去庫存和城市棚戶區(qū)改造

工作督查情況通報

（2016年6月23日）

6月13-21日，市住建委對各旗縣市區(qū)房地產(chǎn)去庫存和城市棚戶區(qū)改造工作進行專項督查，現(xiàn)將相關(guān)情況通報如下：

一、房地產(chǎn)市場情況

（一）房地產(chǎn)去庫存工作情況。

從督查總體情況看，各地區(qū)對房地產(chǎn)去庫存工作高度重視，積極研究部署房地產(chǎn)去庫存工作，采取切實可行的工作措施，認真貫徹落實國家、自治區(qū)、通遼市已經(jīng)出臺的房地產(chǎn)去庫存政策，房地產(chǎn)去庫存工作成績顯著，房地產(chǎn)市場總體運行情況平穩(wěn)。

從項目開工情況看，全市房地產(chǎn)開工情況較去年同期下降幅度較大，1-5月份，全市房地產(chǎn)項目開工面積累計352萬平方米，其中新建項目開工面積53萬平方米，結(jié)轉(zhuǎn)項目開工面積299萬平方米，同比分別增長-56%、-72%和-50%。

從商品房銷售情況看，全市商品房銷售各項指標比上年同期增長幅度較大，1-5月份，全市商品房銷售14795套、165.12萬平方米、61.39億元，同比分別增長20%、21%和27%。其中，住宅銷售11003套、119.74萬平方米、40.24億元，同比分別增長16%、23%和37%。

從房屋待售情況看，全市商品房待售面積下降幅度較大，庫存消化較好，截至5月末，全市商品房待售面積460萬平方米，比2015年末減少90萬平方米，其中，住宅待售面積290萬平方米，比2015年末減少45萬平方米。

（二）老舊危房排查整治情況。

2014年和2015年按照屬地管理的原則，各旗縣市區(qū)對各自轄區(qū)的老舊房屋進行了安全排查，全市共排查老舊房屋2313棟、面積710萬平方米。共發(fā)現(xiàn)疑似存在安全隱患房屋109棟、面積29萬平方米。各地對發(fā)現(xiàn)疑似存在安全隱患房屋也都采取了相應的整改措施。

科爾沁區(qū)已將存在安全隱患的61棟建筑物全部納入老舊小區(qū)改造項目當中，目前正在維修改造。

霍林郭勒市對排查出存在問題的房屋進一步細化，對有修繕價值的進行維修加固繼續(xù)使用，對已沒有修繕價值的全部納入棚戶區(qū)改造范圍，拆除安置。

開魯縣有3棟住宅樓存在的問題較為嚴重，其中2棟已整改完成，安全隱患已排除；另外1棟現(xiàn)已將十幾戶住戶進行安排，列為2016年棚戶區(qū)改造項目。

科左中旗未發(fā)現(xiàn)存在安全隱患的老樓危樓。

科左后旗發(fā)現(xiàn)17棟建筑物存在安全隱患，除1棟需停止使用外，其余16棟建筑物多數(shù)是外墻皮空鼓或女兒墻裂紋，需要維修加固處理。目前，正在抓緊進行修繕。

奈曼旗發(fā)現(xiàn)2家直管公房和1棟辦公樓存在安全隱患。對存在安全隱患的2家直管公房已停止使用；存在安全隱患的黃花塔拉蘇木政府辦公樓已修繕完工。

扎魯特旗發(fā)現(xiàn)扎魯特旗原賓館存在安全隱患，現(xiàn)已停止使用。

庫倫旗發(fā)現(xiàn)3棟樓存在女兒墻裂縫、陽臺局部抹灰層脫落、房屋棚頂抹灰層脫落、外墻貼磚少量脫落等現(xiàn)象，沒有發(fā)現(xiàn)整體承重結(jié)構(gòu)裂縫或喪失使用功能的現(xiàn)象。已督促建筑物產(chǎn)權(quán)人進行修繕和整治。

開發(fā)區(qū)未發(fā)現(xiàn)老舊危樓。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)情況。

截至5月末，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)351家。其中，一級資質(zhì)企業(yè)1家，二級資質(zhì)企業(yè)7家、三級資質(zhì)企業(yè)24家，四級資質(zhì)企業(yè)251家、暫定資質(zhì)企業(yè)68家。

目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書過期問題嚴重。全市共有112家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)過期，其中市主城區(qū)77家、霍林郭勒9家、科左中旗3家、科左后旗6家、庫倫旗1家、奈曼旗16家。對于資質(zhì)過期的開發(fā)企業(yè)，各地房地產(chǎn)主管部門要進行催辦，并逐一排查，結(jié)合實際進行處理；如對有在建項目的企業(yè)，要幫助其盡快完成資質(zhì)延續(xù)工作；對無在建項目的企業(yè)，催辦無果后要及時公示，并將結(jié)果送達規(guī)劃、土地等主管部門。

二、全市城市棚戶區(qū)改造工作進展情況

（一）城市棚戶區(qū)改造進度。

2016年，我市城市棚戶區(qū)改造計劃12445套，其中承擔自治區(qū)下達城市棚戶區(qū)改造開工任務7961套，其中貨幣化安置任務3105套。截止6月20日，全市報備的41個城市棚戶區(qū)改造項目共計開工5306套，其中新建開工20套、貨幣補償3314套、政府購買存量房源1972套，開工率為66.65%。已開工量的貨幣化安置比例達到99.62%，已超額完成貨幣化安置任務。

各旗縣市區(qū)分別為，科爾沁區(qū)開工任務3691套，報備項目8個，已開工2584套，其中新建開工20套、貨幣補償2510套、政府購買存量房源54套，開工率為70%；開發(fā)區(qū)開工任務750套，報備項目1個，已開工449套，全部為政府購買存量房源，開工率為59.9%；霍林郭勒市開工任務422套，報備項目5個，已開工292套，全部為政府購買存量房源，開工率為69.2%；開魯縣開工任務638套，報備項目3個，已開工402套，全部為貨幣補償，開工率為63%；科左中旗開工任務1073套，報備項目7個，已開工581套，其中貨幣補償57套、政府購買存量房源524套，開工率為54.1%；科左后旗開工任務368套，報備項目1個，已開工344套，全部為貨幣補償，開工率為93.5%；庫倫旗開工任務136套，報備項目1個，已開工85套，全部為政府購買存量房源，開工率為62.5%；奈曼旗開工任務461套，報備項目9個，已 開工309套，其中貨幣補償1套、政府購買存量房源308套，開工率為67%；扎魯特旗開工任務422套，報備項目6個，已開工260套，全部為政府購買存量房源，開工率為61.6%。

（二）國開行政策性貸款到位情況。

2013-2015，通過“三統(tǒng)一”模式，我市共有105個棚改項目獲批國開行政策性貸款，承諾貸款額度81.46億元。其中，科左后旗由于自身原因，超過時限，國開行已將其獲得承諾貸款的13個項目，4.34億元額度作廢。因此我市實際能獲得貸款的棚改項目為92個，承諾貸款額度77.12億元。截至6月20日，承諾貸款中已到位金額41.4億元，占承諾貸款額度的53.68%。

各旗縣市區(qū)分別為，科爾沁區(qū)21個項目，承諾貸款額度40.54億元，已有10個項目到位19.86億元；開發(fā)區(qū)3個項目，承諾貸款額度3.425億元，已有1個項目到位0.86億元；霍林郭勒市7個項目，承諾貸款額度7.51億元，已有2個項目到位1.94億元；開魯縣16個項目，承諾貸款額度6.135億元，已有10個項目到位3.265億元；科左中旗20個項目，承諾貸款額度8.135億元，已有9個項目到位6.685億元；庫倫旗3個項目，承諾貸款額度0.95億元，已有1個項目到位0.52億元；奈曼旗9個項目，承諾貸款額度1.615億元，已有5個項目到位1.145億元；扎魯特旗13個項目，承諾貸款額度8.97億元，已有7個項目到位7.13億元。

（三）債券棚改專項建設基金到位情況。2016年，債券棚改專項建設基金已開展兩個批次，我市共有12個項目獲得94966萬元。其中，第一批次1個項目21200萬元，第二批次11個項目73766萬元。

各旗縣市區(qū)分別為，科爾沁區(qū)3個項目，47871萬元，分別為城東棚戶區(qū)2015期15800萬元、城東棚戶區(qū)2016期21200萬元、萬達廣場26801萬元；開發(fā)區(qū)1個項目，河西老區(qū)片區(qū)7239萬元；科左中旗西道爾吉花村片區(qū)等7個打捆項目，8656萬元；其他地區(qū)尚未獲得。近期，債券棚改專項建設基金第三批次申報工作即將開展，各旗縣市區(qū)要積極申報。

（四）2017年城市棚戶區(qū)改造計劃情況。

按照國家和自治區(qū)大力推進棚戶區(qū)改造，到2020年基本完成棚改工作的總體要求，我市本著搶抓機遇、改善民生的原則，要求各旗縣市區(qū)認真研究制定2017年改造計劃。經(jīng)過兩輪上報工作，最終確定我市2017年城市棚戶區(qū)改造計劃23458戶，并已將擬定實施的棚改項目清單逐級上報至國家住建部。

各旗縣市區(qū)分別為，科爾沁區(qū)計劃改造16875戶，開發(fā)區(qū)計劃改造480戶，霍林郭勒市計劃改造1567戶，開魯縣計劃改造629戶，科左中旗計劃改造659戶，科左后旗計劃改造727戶，庫倫旗計劃改造1262戶，奈曼旗計劃改造789戶，扎魯特旗計劃改造470戶。

三、保障性住房相關(guān)工作情況

（一）公共租賃住房建設情況。

2016年，自治區(qū)下達我市基本建成公共租賃住房任務1094套，現(xiàn)已全部達到基本建成。其中市本級160套、科區(qū)200套已竣工，開發(fā)區(qū)458套、科左中旗80套、扎魯特旗100套正在進行室內(nèi)裝修，開魯縣96套已基本建成。

（二）廉租住房租賃補貼發(fā)放情況。

截至目前，全市已對城鎮(zhèn)低保、低收入家庭發(fā)放廉租住房租賃補貼3578戶、214.04萬元。其中市主城區(qū)完成1-5月份補貼發(fā)放，累計發(fā)放1635戶、累計發(fā)放金額93.02萬元?；袅止帐型瓿?-5月份補貼發(fā)放，累計發(fā)放171戶、27.63萬元；開魯縣完成1-4月份補貼發(fā)放，累計發(fā)放584戶、23.98萬元；科左后旗完成1-5月份補貼發(fā)放，累計發(fā)放317戶、27.36萬元；奈曼旗完成1-3月份補貼發(fā)放，累計發(fā)放546戶、31.11萬元；庫倫旗完成1-2月份補貼發(fā)放，累計發(fā)放325戶、10.94萬元?？谱笾衅?、扎魯特旗因核查低保，今年的租賃補貼沒有發(fā)放，待核實完補發(fā)。

四、工作中的亮點

1、霍林郭勒市把去庫存與棚改回遷安置緊密結(jié)合，由市政府組建了房地產(chǎn)超市既存量房源信息平臺，通過政府限定最高價格、居民自選政府結(jié)算的購買方式，實施棚改貨幣化安置，在去庫存的同時得到了被征拆居民的一致好評。

2、科左中旗在爭取政策性貸款方面非常積極，直接由旗政府利用貸款資金回購了2400套安置房，并利用貸款資金由 政府接盤4個遺留棚改項目，維護了被征收居民的利益。除此之外，選定鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)邊邊角角無開發(fā)價值的區(qū)域作為改造重點，利用貸款實施貨幣化安置，提升了鎮(zhèn)區(qū)品質(zhì)。

3、科爾沁區(qū)結(jié)合創(chuàng)城和高鐵建設，下大力氣推進棚改進度，提高貨幣化安置比例，并緊鑼密鼓的籌備58棟土樓、81片平房區(qū)綜合整治工作。與此同時，政策性貸款已爭取到位近20億元，債券專項建設基金已爭取到位10.5億元，有效緩解了棚改資金緊缺的問題。

4、霍林郭勒市、科左中旗已著手開展2017年城市棚戶區(qū)改造工作，為明年棚改工作的順利進行奠定了堅實的基礎(chǔ)。

五、存在的問題

（一）房地產(chǎn)市場存在的問題。

1、個別地區(qū)庫存數(shù)據(jù)掌握不準確。扎魯特旗存在每月上報的數(shù)據(jù)與當?shù)貙嶋H情況出入較大，不能反映房地產(chǎn)市場的真實情況，影響了對房地產(chǎn)市場形勢的判斷。

2、商品住宅供應結(jié)構(gòu)不合理。棚戶區(qū)改造安置住房市場回購所需的戶型主要以90平方米以下為主，市場上對90平方米以下的剛性需求也較大，而目前我市庫存中90平方米左右的房屋嚴重不足，供需矛盾突出。

3、房地產(chǎn)開發(fā)項目品質(zhì)不高。雖然各地品質(zhì)較好的房地產(chǎn)開發(fā)項目逐年增加，但數(shù)量相對仍然較少，大部分房地產(chǎn)項目規(guī)劃起點低，設計理念落后，施工質(zhì)量不高，市政基礎(chǔ)設施配套建設及綠化亮化指標嚴重不足，一定程度上限制了 購房者的選擇。

4、庫倫旗存在挪用住房公積金廉租房建設基金問題。按照《住房公積金管理條例》第二十九條：住房公積金的增值收益應當用于建立住房公積金貸款風險準備金、住房公積金管理中心的管理費用和建設城市廉租住房的補充資金。庫倫旗存在挪用這部分資金未投入到廉租房建設的問題。

（二）城市棚戶區(qū)改造工作存在的問題。

1、個別地區(qū)，對棚改最新政策研究不深、把握不準甚至是尚不知曉，造成棚改相關(guān)工作滯后，爭取資金明顯不足。

2、經(jīng)審計部門查實，庫倫旗、扎魯特旗兩個地區(qū)將部分棚改政策性貸款挪作他用。

3、開發(fā)區(qū)棚改工作分管領(lǐng)導因其他公務繁忙，對棚改工作無暇過問，致使2016年征收工作至今尚未啟動。

六、下一步工作要求

1、庫存數(shù)據(jù)掌握不準確的地區(qū)要認真開展房地產(chǎn)庫存情況調(diào)查摸底，摸清底數(shù)，同時，各地區(qū)上報的數(shù)據(jù)必須經(jīng)過主要領(lǐng)導把關(guān)，保證數(shù)據(jù)的真實性、準確性。

2、加大力度引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增加中小戶型、中低價位的商品住宅供應。對增加小戶型和完善小區(qū)功能擬做出規(guī)劃調(diào)整的，在不增加容積率、不增加建筑密度、不影響綠地率的情況下，可根據(jù)實際和企業(yè)申請，按照有關(guān)規(guī)劃審批程序辦理，擴大市場適銷對路產(chǎn)品供應，增加有效供給，防止產(chǎn)生新的庫存。

3、提高住宅小區(qū)建設品質(zhì)。一是各旗縣市在小區(qū)規(guī)劃設計上，要高質(zhì)量、高標準、高水平進行住宅小區(qū)的規(guī)劃建設。二是加強質(zhì)量安全管理，各地要始終把質(zhì)量安全放在首位，開發(fā)企業(yè)要牢固樹立質(zhì)量安全觀念，把質(zhì)量安全同企業(yè)品牌建設結(jié)合起來，杜絕偷工減料，落實精細管理，抓住關(guān)鍵環(huán)節(jié)，加強質(zhì)量管理，多出精品樓盤。

4、庫倫旗要將挪用的住房公積金廉租房建設基金盡快返還，確保廉租房按時完工。

5、各旗縣市區(qū)要認真學習領(lǐng)悟政策，務必做到從上到下所有相關(guān)工作人員熟練掌握政策，并結(jié)合實際工作，發(fā)揮作用。

6、庫倫旗、扎魯特旗兩地盡快落實整改，挪用的棚改貸款資金立刻歸還，并使用在棚改項目上。

7、開發(fā)區(qū)要合理安排領(lǐng)導工作，使棚改工作分管領(lǐng)導有時間和精力抓棚改工作進度。

通報下發(fā)一周后，市政府督查室將組織相關(guān)單位對庫倫旗挪用住房公積金廉租房建設基金返還情況、庫倫旗和扎魯特旗挪用棚改貸款資金歸還情況、開發(fā)區(qū)2016年征收工作啟動情況進行專項督查。

第四篇：2015年呼和浩特各區(qū)房地產(chǎn)去庫存報告

2015年呼和浩特各區(qū)住宅去庫存報告

房天下媒體中心：郝赟

自2014年下半年伊始，樓市庫存積壓已經(jīng)初見端倪；2015年年底召開的2016經(jīng)濟工作會議中明確提出樓市化庫存要當作2016年經(jīng)濟工作的重中之重。會議指出：要鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度，分析政策內(nèi)容，綜合起來無非以下三點。一增，讓農(nóng)民工市民化增加有效需求；二扶，扶持租賃企業(yè)購買庫存商品；三降，讓開發(fā)商降低商品房價格、促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。

在全國樓市轟轟烈烈的去庫存大軍中，呼和浩特住宅市場顯得尤為突出；37個月的去化周期高居全國榜首，根據(jù)呼和浩特住建局給出的官方數(shù)據(jù)，在去除掉棚戶區(qū)改造、保障房、回遷房、定向團購房，截至2015年年底，呼市純商品住宅的庫存量超過1000萬平方米。

2015年全年，呼和浩特商品住宅共去化25806套，環(huán)比去年同期上漲102%；共計去化面積2960836平方米，成交均價5416元/㎡，累計成交總額154億元。

2015年呼和浩特新城區(qū)共計消化庫存3744套，去化總面積454594.46平方米，成交均價5872.25元/㎡，成交總額26.2億元。其中新城區(qū)去化量最高的階段在第四季度，共計去化1235套，一季度則延續(xù)了14年下半年低迷的市場態(tài)勢，數(shù)據(jù)萎靡。

2015年回民區(qū)全年去化面積2916套，成交總面積308992.07平方米，成交均價5277.5元/㎡，成交總額16.3億元?；孛駞^(qū)15年去化量在四個區(qū)域中成交數(shù)量墊底。其中四季度成交量依然最高，一至三季度去化量較為平均，穩(wěn)定在500—600套之間。

2015年全年賽罕區(qū)共消庫存16032套，累計總面積超過1871646.12平方米，成交均價5010.25元/㎡，成交總額93.31億元。值得一提的是，賽罕區(qū)的成交均價為四個區(qū)域中最低，對比14年及16年上半年數(shù)據(jù)來說，5010元/㎡的價格接近三年之內(nèi)的觸底價格。對比賽罕區(qū)各個季度的成交數(shù)據(jù)來看，每季度的網(wǎng)簽數(shù)量較為平均，二、三季度較高，一四季度的成交也十分客觀。

2015年全年玉泉區(qū)住宅去化3068套，玉泉區(qū)季度成交數(shù)據(jù)極為不穩(wěn)定，一季度僅有355套住宅網(wǎng)簽，二季度環(huán)比翻番，三季度環(huán)比增長量超過16%，四季度環(huán)比三季度又接近翻番趨勢。玉泉區(qū)住宅成交價格偏高，為5490.25元/㎡，僅次于寸土寸金的新城區(qū)。

縱觀2015年呼和浩特樓市，商品房成交價格趨勢平穩(wěn)，均價在5500-5800元之間浮動。內(nèi)蒙古自治區(qū)社會科學院經(jīng)濟研究所所長于光軍認為：2016年呼和浩特房價波動不大，質(zhì)量高、五證齊全的項目房價可能會小幅上漲；手續(xù)不全、口碑不好的項目將會有小幅下降，但大部分項目房價不會出現(xiàn)明顯變化。

第五篇：調(diào)控措施精細,樓市去庫存成效初顯

調(diào)控措施精細，樓市去庫存成效初顯

2015年，中央經(jīng)濟工作會議就提出了要化解房地產(chǎn)庫存。要求加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率以及深化住房制度改革，通過農(nóng)民市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

2016年，是中國樓市去庫存攻堅之年，精細的分類調(diào)控、得當?shù)囊虺鞘┎咚悸?，一二線城市房樓市集體呈降溫之勢，三四線城市去庫存取得初步成效。

政策強硬，擲地金聲

自從2015年中央經(jīng)濟工作會議針對房地產(chǎn)市場提出多條有利于去庫存的政策措施后，各地把加快農(nóng)民市民化，以消化庫存、穩(wěn)定市場作為重點之一。2016年10月26日，河南省政府辦公廳出臺政策，鼓勵農(nóng)民工進城購房。其中包括，研究出臺擴大住房公積金制度覆蓋范圍的政策措施，將符合條件的農(nóng)民工等納入住房公積金受益范圍。出臺適合本地實際的農(nóng)民進城購房補貼政策，鼓勵建立農(nóng)民進城購房貸款擔保機構(gòu)，為進城購房農(nóng)民提供融資便利和支持。

其他各省在吸引農(nóng)民進城購房方面也采取積極措施，落實農(nóng)民享受基本公共服務的政策，特別是子女上學問題等。出臺各項優(yōu)惠政策，對農(nóng)民工購房進行補貼。努力解決農(nóng)民工就業(yè)問題。措施給力，效果明顯。

各地還出臺金融優(yōu)惠政策，降低購房門檻。在推進公積金異地貸款、提高貸款額度、延長貸款年限、放寬提取條件、降低首付比例等方面做出特別規(guī)定，以期鼓勵有住房需求的職工購房，使公積金在去庫存過程中發(fā)揮更好作用。

除了鼓勵農(nóng)民工進城購房，許多三四線城市正逐步打通棚戶區(qū)改造與商品房的通道，棚改越來越多地實現(xiàn)貨幣化安置。實踐證明，被安置居民拿到拆遷補償款后去市場上購買商品房，既解決了安置問題，又有效促進了去庫存。

另外，一些地方也在積極推動企業(yè)利用存量房發(fā)展旅游、養(yǎng)老、創(chuàng)業(yè)等地產(chǎn)項目，開展多元化經(jīng)營。如山東、海南等省份已探索將空置海景房、山景房改造為分時度假酒店、養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)、家居式短租賓舍等持有型物業(yè)。有的地方將符合條件的非住宅庫存改造為中小學和幼兒園、電商用房等。

措施得當，成效初顯

國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，11月末，商品房待售面積69095萬平方米，比10月末減少427萬平方米，連續(xù)9個月減少。盡管去庫存已在很多城市初步見效，但仍有相當數(shù)量的三四線城市仍處在漫長的去庫存過程中。

面對這種狀況，有專家表示，對我國的房地產(chǎn)形勢作出預測，首先要看基本條件。中國經(jīng)濟長期向好的基本面沒有改變，有了這個基本面，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展就有了前提條件。其次，中國的城鎮(zhèn)化進程沒有變。目前已有7.7億人口住在城鎮(zhèn)，常住人口的城鎮(zhèn)化率56.1%?！笆濉蹦┢谝_到60%。這樣一個大規(guī)模的城鎮(zhèn)化進程，為房地產(chǎn)發(fā)展提供了巨大的空間。再其次就是居民的住房需求，特別是新市民住房需求沒有變。城鎮(zhèn)居民有改善性需求、有剛性需求，特別是新市民住房需求量還很大。城鎮(zhèn)居民的住房需求和新市民的住房需求是未來房地產(chǎn)發(fā)展的巨大潛力。在中央對房地產(chǎn)市場發(fā)展長效機制構(gòu)建圖景已然清晰的情況下，應對中國的房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展充滿信心。

市場分化，必需重視

2016年是房地產(chǎn)市場分化加劇的一年，三四線城市處于比較漫長的去庫存周期，一二線熱點城市的房地產(chǎn)市場則十分火爆。春節(jié)以后，以上海、深圳為首的一線城市開始出現(xiàn)房價的快速上漲。3月25日，上海、深圳出臺促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展意見，從嚴執(zhí)行限購政策，延長了非本地居民連續(xù)繳納個稅和社保的年限，同時對信貸政策作出了新規(guī)定，比如，深圳實行差別化的信貸政策，上海提高二套房首付。

但今年初以來，熱點二線城市樓市的漲幅開始擴大，南京、蘇州、合肥、廈門等幾個二線城市一度領(lǐng)漲全國。隨后，一些熱點二線城市也相繼出臺了或緊或松的調(diào)控措施，但效果似乎并不是很理想。不少熱點城市的樓市仍舊熱度不減，成交量上升，價格飆高。

面對一二線城市過熱的房地產(chǎn)市場，國慶節(jié)前后，20多個一線和熱點二線城市密集出臺調(diào)控措施。這些措施大都針對投機性需求，從限購、限貸、增加供應等多個角度，給高燒的樓市降溫，促進其平穩(wěn)發(fā)展。

政策的效果總體是明顯的。密集的調(diào)控措施出臺后，一二線市場降溫，走勢明顯趨穩(wěn)。然而，仍有個別城市短暫趨穩(wěn)之后又出現(xiàn)快速上漲苗頭。于是，深圳、南京、武漢等城市的樓市政策又進一步收緊，隨后上海、天津在信貸和土地市場等方面，也繼續(xù)收緊調(diào)控措施。市場人士普遍認為，短短1個多月三波調(diào)控來襲，彰顯了各個層面控制樓市過熱的決心。

一二線城市通過密集的房地產(chǎn)調(diào)控政策的發(fā)布，樓市逐漸降溫，不久也許會歸于平穩(wěn)。但三四線城市去庫存仍是一個漫長的過程。既然國家有政策、有信心，相信不久的將來三四線城市的庫存也會逐漸減少。中國房地產(chǎn)市場也會一步步走向正規(guī)。