第一篇：老年公寓建設(shè)項目建議書

金山老年公寓項目建議書

二0一三年九月

目錄

一、項目名稱、二、項目地點

三、項目提出的依據(jù)

四、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模

五、投資估算及資金來源

六、社會效益和經(jīng)濟效益分析

七、結(jié)論

一、項目名稱

1、項目名稱：金山老年公寓

2、項目發(fā)起人：XXXXXX置業(yè)有限公司

二、項目地點

項目建設(shè)地址位于XXXX鎮(zhèn)XX村前崗組，該地塊屬前崗村民組廢荒地。

三、項目提出的政策依據(jù)

1、中共“十八大”報告明確指出“積極應(yīng)對人口老齡化，大力發(fā)展老齡服務(wù)事業(yè)和產(chǎn)業(yè)”。近日，李克強總理由明確指出要“推動社會力量成為發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的主角”，通過簡化和規(guī)范程序，減免行政事業(yè)性收費，支持社會力量舉辦專業(yè)化養(yǎng)老機構(gòu)，鼓勵境外資本投資養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。

2、《河南省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)老齡委等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知》（豫政辦[2006]105號）

3、河南省民政廳等部門《關(guān)于加快發(fā)展社會福利事業(yè)的通知》（豫民福[1998]19號

4、《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門關(guān)于加快實現(xiàn)社會福利化意見的通知》（國辦發(fā)[2000]19號）

5、《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知》（國辦發(fā)[2006]6號）

6、財政部和國家稅務(wù)總局〈關(guān)于對老年服務(wù)機構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知〉（財稅[2000]97號

7、《中華人民共和國土地管理法》

四、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容和設(shè)計理念

（一）建設(shè)規(guī)模

項目占地100畝，規(guī)劃建筑總面積5萬平方米；以干道、組團道路、庭院道路為骨架，以住宅、公建配套、園林景觀為主體組成建筑景觀群，分為三塊四層次，即住宅、公建設(shè)施、園林景觀三塊。其中住宅分四層次：社區(qū)、小區(qū)、組團、單體。整個社區(qū)分四個小區(qū)，每25畝為一個小區(qū)，每個小區(qū)規(guī)劃總建筑面積1.25萬㎡。每個小區(qū)建設(shè)2層單體公寓8棟，每棟建筑面積260㎡，每棟配套餐廳50㎡，共計建筑面積2480㎡。6層集體宿舍式公寓2棟，每棟約4100㎡，每棟配套餐廳300㎡個小區(qū)，綜合娛樂活動室300㎡，共計9400㎡。社區(qū)中心建設(shè)大型文化活動中心2480㎡。每個小區(qū)既自成體系，又與整個社區(qū)相一致，聚散得體、疏密有度、渾然一體，四個小區(qū)總建筑面積約50000㎡。為保障行人和車輛出入安全、方便，社區(qū)應(yīng)在不同方向設(shè)3～4個主出入通道，組團內(nèi),設(shè)置2個出入通道。

（二）建設(shè)內(nèi)容

1、主體建筑:二層單體公寓32棟,6層集體宿舍式公寓8棟，大型配套餐廳8個，小型配套餐廳32個，小型綜合娛樂活動室4個，大型綜合娛樂活動室1個。

2、圖書館1個,用以滿足老年人讀書需求。

3、診所、藥房各1個為老年人提供健康保障。

4、垂釣園：依托該區(qū)域三面環(huán)水的特點建設(shè)垂釣場。

5、蔬菜種植園：在周邊租用耕地興建5-10畝菜園，老年人自愿參與種植活 4

動，同時可為老年人提供綠色、健康、新鮮的蔬菜。

6、風(fēng)雨走廊：連接于各個建筑物之間建設(shè)風(fēng)雨走廊。

7、院內(nèi)道路、地坪均為混凝土。

8、社區(qū)綠化不低于50%。

9、停車場和大巴車：為探親家屬提供停車位，并配備大巴車2輛，每周2、4、6定點接送老年人進城探親、購物、訪友等。

10、社區(qū)超市：滿足老年人日常必備消費。

11、其他附屬設(shè)施。

建設(shè)內(nèi)容低密度、低容積率、高綠化率；全區(qū)無障礙設(shè)計，有相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施；整體建筑風(fēng)格以的田園風(fēng)光為主，通過體塊、片、構(gòu)架等幾何化的建筑元素的組織，在比例、韻律、構(gòu)圖、秩序等方面，運用多種建筑語言展現(xiàn)田園風(fēng)貌，同時在立面細部處理上，要避免田園風(fēng)格的簡單粗陋，注重細部處理，創(chuàng)造性的展現(xiàn)傳統(tǒng)田園風(fēng)格的形象。裝飾在色彩、造型和用料方面要獨特，豐富建筑立面的質(zhì)感，與周邊建筑物有鮮明的色彩對比，突出本項目的獨特性。建議采用坡屋頂，用金色琉璃瓦，充分展現(xiàn)古樸、傳統(tǒng)的田園風(fēng)光。

（三）總體平面布置

所有住宅均南北朝向，保證每棟樓，每間房均有充足的陽光照射（可適當(dāng)偏西南、偏東南15°，避免“兵營”式排列，沒有層次感），沿湖、主題公園、丘地走勢呈流線型或圍合式布置，使之高低錯落有致。各組團住宅部分底層部分架空，設(shè)有小型會所、休閑娛樂和公共活動場所。在同一小區(qū)內(nèi)既有低層，又有多層，要正確處理低層和多層的平面布置關(guān)系。

（四）產(chǎn)品功能組合

產(chǎn)品主要功能為養(yǎng)老、休閑，并要針對老年人這一特殊客戶群體的特殊需要“量身定做”，既要滿足他們居住的物質(zhì)需求，也要滿足他們的精神需要，無論是住宅部分還是公建設(shè)施部分，都應(yīng)該讓老年人沒有孤寂失落感。住宅產(chǎn)品要保證能滿足日常生活所需，以及安全（主要指生命安全）、方便、舒適等老年人的特殊需要。公建設(shè)施要注意老年人的參與和互動，能調(diào)動老人活動的積極性等，讓他們在心理上感到年輕。

（五）項目社區(qū)文化活動室設(shè)計與布置

社區(qū)文化活動分兩大塊，一是整個社區(qū)的大型文化活動室，一是各小區(qū)的小型文化活動室。所有文化活動室都應(yīng)集休閑、娛樂、健身、交流等于一體，使其不但具有社區(qū)配套服務(wù)功能，還具有景觀功能和商業(yè)價值。文化活動室配套用房占總建筑面積5%，用于配套服務(wù)的商業(yè)用房占總建筑面積的3%。

（六）社區(qū)內(nèi)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計

園區(qū)的環(huán)境應(yīng)為老人提供優(yōu)美、安全、方便的娛樂交往場所。老年人，特別 是60～70歲年齡階段的老年人，因離職、退休，生活方式的轉(zhuǎn)變帶來了身心、環(huán)境等多方面的不適應(yīng)，對戶外活動有著強烈的渴望。主要的活動有：敘談、飲茶、賞鳥、下棋、散步、健身、釣魚、看書、作畫、寫字、種菜養(yǎng)花等，不同經(jīng)濟條件，不同文化水平，不同活動能力的老年人有不同的需求，因此在規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)充分認(rèn)識到這一特殊群體的特殊需要。

整個社區(qū)的景觀規(guī)劃總體上應(yīng)該是典雅、歡快、童趣和積極向上的，使其充滿生活情趣，這樣可以激發(fā)老年人熱愛生活的欲望，有助于改善其身體機能，促進健康長壽。

園區(qū)內(nèi)修建大型具有特色的中央主題花園，給老人帶來美的享受，發(fā)揮景觀 6

功能作用，同時可以作為老年人交流、休憩以及娛樂活動場所。

完善的步行交通系統(tǒng)。步行是老年人主要空間轉(zhuǎn)移方式，也是老年人日常重要活動。完善的步行系統(tǒng)可結(jié)合園區(qū)交通與景觀路線，將居民日常生活出行置于步行區(qū)域之中，人流與車流近而不擾；應(yīng)沿湖設(shè)置蛇行健康步行道，供老人清晨跑步或者散步；道路要進行無障礙設(shè)計，每間隔直線距離200m左右即修建休息坐椅，方便老人休息。道路設(shè)計應(yīng)有清晰道路脈絡(luò)系統(tǒng)和特色的空間意象設(shè)計，老年人可以通過道路脈絡(luò)找到自己熟悉的感覺，找到認(rèn)同感和歸屬感，消除孤獨和自閉癥。

為保證景觀規(guī)劃設(shè)計與小區(qū)建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)，滿足老人懷舊心理，修建體現(xiàn)中國傳統(tǒng)文化的以“梅、蘭、竹、菊”，“歲寒三友”為主題的組團花園，供老人近距離的養(yǎng)心、養(yǎng)性、養(yǎng)情。

整個社區(qū)規(guī)劃形成從整體到局部，從組團到單體，多層次，多樣化景觀體系。同時，各組團景觀和各小區(qū)景觀既相對獨立，各成體系，又和小區(qū)、社區(qū)景觀脈絡(luò)相通，一脈相承，豐富多彩。

（七）單體建筑設(shè)計

建筑結(jié)構(gòu)：低層和多層均為框架結(jié)構(gòu)；樓層：低層為2層，多層為6層，均配有電梯。部分底層架空，用作組團小型會所和娛樂活動中心，保證視野通透。架空層層高不低于3米，最好能達到3.6米，提升物業(yè)檔次。

采用環(huán)保地?zé)峁┡?，分戶計費。分戶空調(diào)室外機懸掛位置，做到統(tǒng)一，保證立面整齊美觀。“三線三管”入戶，即電話線、有線、寬帶和自來水管、直飲水管、集中供熱水管。

隱蔽管線，管道設(shè)置在室外的凹槽中，室外和外立面都看不到；室內(nèi)管線暗 7

敷，尤其在管線布置上要集中布線，避免管線出現(xiàn)在視線明顯可及的位置。

房屋內(nèi)窗戶大量采用外飄窗形式，保證每戶均有一個陽光花房。

（八）戶型面積控制及戶內(nèi)設(shè)施

戶型多層主要是一房和二房，均帶廚衛(wèi)；一房面積控制在40㎡左右，二房面積控制在50～60㎡，一房、二房占總套數(shù)的50%。低層建大戶型，滿足兩代、三代甚至四代同堂的需要。

陽光是健康生活不可或缺的。薄山湖畔老年公寓所有的戶型都最大限度地保證采光。陽光透過大飄窗，灑在房間的每一個角落，一種溫暖擁入心房。中空隔熱斷橋鋁合金保溫窗，保持房屋節(jié)能通透、四季如春。大起居室寬敞明亮，滿足老人交流、活動之需要。房間每個細節(jié)都需要求設(shè)計師深思熟慮：無障礙設(shè)計，保證家中老人安全。長柄門鎖，便于使用。超寬入戶門足夠兩個老人并排攙扶通過。步入式浴缸、防滑扶手，保證老人洗浴安全。房屋還安裝電子安防系統(tǒng)、緊急呼叫援助系統(tǒng)等。

（九）車位、商業(yè)配套的設(shè)置

在不影響小區(qū)道路交通的前提下，設(shè)置部分露天停車位，按每千平方米4個車位的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置，方便車輛停放。道路布置：在主干道構(gòu)架下，合理布置組團道路及庭院道路，形成合理道路系統(tǒng)。

商業(yè)配套設(shè)置按商業(yè)步行街物業(yè)形態(tài)考慮，單位面積根據(jù)商業(yè)使用功能確定，商業(yè)步行街應(yīng)該既具備商業(yè)配套功能，同時具備休閑游玩景觀功能。

五、投資估算與資金來源

(一)投資估算依據(jù)

1、河南省建設(shè)工程造價標(biāo)準(zhǔn)。

2、本項目的建設(shè)規(guī)模、占地面積及各單項工程的建設(shè)內(nèi)容和工程量。

3、相類似建筑近年的投資估算指標(biāo)。

（二）投資估算范圍

投資范圍包括本項目的建筑工程、設(shè)備及安裝工程、綠化和水土保持工程、給排水工程和配套附屬設(shè)施費用及運營成本等。

1、項目投資估算

經(jīng)估算，項目總投資為7620萬元，全部為固定資產(chǎn)投資。具體如下：

（1）主體樓建筑工程費和土地成本核算5500萬元。

（2）主體樓安裝工程費2000萬元。(3）圖書館50萬元。(4)診所、藥房30萬元。(5)、垂釣園200萬元。(6)蔬菜種植園50萬元。(7)風(fēng)雨走廊150萬元。(8)院內(nèi)道路、地坪190萬元。(9)社區(qū)綠化300萬元。(10)停車場和大巴車150萬元。

（11）周轉(zhuǎn)資金1000萬元。

2、資金籌措

本項目建設(shè)投資7620萬元，全部由項目實施單位自行出資。

七 經(jīng)濟效益分析

該項目屬公益福利事業(yè)，投資屬一次性投入，而收益具有長期性、慈善性。數(shù)千名老人在此居住，為合作公司和當(dāng)?shù)亍按迕瘛碧峁┝司薮蟮纳虣C和就業(yè)保證。據(jù)粗略估算每月約消耗谷類及薯類食物3.9萬斤，雞蛋6.6萬個，肉類

1.69萬斤，蔬菜6.6萬斤，水果2.3萬斤。需要服務(wù)人員1000余人。有效地拉動了地方經(jīng)濟。

（一）成本估算

1、職工工資，服務(wù)管理人員按1000人計算，每人工資福利按30000元/年計算，年工資福利共計3000萬元。

2、管理辦公及取暖費900萬元/年

3、固定資產(chǎn)消耗成本900萬元/年

4、其他不可預(yù)計費用100萬元/年。

5、年均總成本4900萬元。

（二）年收入估算

入住人（含飲食保健活動）人均收費17000元/年，以3000人計，年收益為5100萬元。

（三）資金回收

每年回收資金為5100-4900=200萬元，基本屬于福利慈善性項目。

八社會效益分析

1、提高周邊地區(qū)居民的生活水平和生活質(zhì)量

該項目建成的服務(wù)宗旨是“全心全意為入住老年人服務(wù)”，使每一位入住的

老年人都能在這里感受到大家庭的溫暖。因此本項目可以提高周邊地區(qū)居民的

生活水平和生活質(zhì)量。

2、增加就業(yè)渠道

項目建成后需要一定數(shù)量的護理人員，可直接解決1000人的就業(yè)問題，另外可提供30個人以上的臨時性工作。

3、按每4個老人需一個勞動力照顧計算，可節(jié)約勞動力750個，每年可為社會創(chuàng)造1500萬元以上財力。

4、解決部分老年人的養(yǎng)老問題

來此居住的老年人不僅可以很好體會到老有所養(yǎng)，還可以充分體會到老有所樂的愉悅，做到人與社會的和諧相處，高質(zhì)量的安度晚年。

5、解決部分社會矛盾，促進社會和諧

子女隨著工作生活節(jié)奏的加快及本人所受壓力的加大，子女在贍養(yǎng)老人方面的表現(xiàn)在弱化進而招致老人的抱怨，同時由于生活方式、生活習(xí)慣及思想觀念不同也常常會產(chǎn)生沖突，由此導(dǎo)致家庭矛盾。居住在本中心敬老院，可以緩和家庭矛盾，促進社會和諧。

6、形成良好的社會影響和示范效應(yīng)

能夠在社會上會造成很大影響，吸引各界對于社會化養(yǎng)老的重視、關(guān)注和積極探索，同時通過良好的示范，在全社會樹立起良好的尊老敬老的風(fēng)尚。

九 結(jié) 論

以上報告分析表明,本項目的建設(shè)可改善當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老狀況，改善養(yǎng)老院老年人居住條件和環(huán)境，促進城鎮(zhèn)整體水平提高，有利于和諧社會的建設(shè)，具有良好的社會效益，因此，建設(shè)本項目很有必要，并且是可行的。

駐馬店市恒基置業(yè)有限公司

2013年9月25日

第二篇：老年公寓項目建議書

一、市場分析

據(jù)統(tǒng)計，目前我國60歲以上的人口達到1.44億，占總?cè)丝诘?1%，在今后較長一段時期內(nèi)，老齡人口的比例將以年均3.2%的速度增長，從2001年到2020年這一時期，平均每年將有596萬人進入老齡，大約在21世紀(jì)40年代，人口老齡化程度達到頂峰；2030年前后，我國60歲以上的老齡人口預(yù)計將增至4億左右，相當(dāng)于現(xiàn)在歐盟15國的人口總和；到2050年，我國60歲和65歲以上的老齡人口總數(shù)將分別達到4.5億和3.35億，這意味著每3個人中就有1個老人。據(jù)人口專家預(yù)測，未來10年，包括獨生子女與獨生子女、獨生子女與非獨生子女組成的獨生父母家庭（即421家庭）在我國至少會達到上千萬個。據(jù)一項京滬穗城市居民調(diào)查顯示，35%的家庭要贍養(yǎng)4位老人，49%的家庭要贍養(yǎng)2-3位老人；

全國各類老年社會福利機構(gòu)有170多萬張養(yǎng)老床位，而全社會的養(yǎng)老床位需求達1400萬張，遠遠不能滿足需要。老年人的養(yǎng)老、安居問題日益成為重要的社會問題。

1、養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)涉及的一些宏觀環(huán)境分析

我國已進入老齡化社會階段

按照國際標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個國家或地區(qū)65歲以上人口占總?cè)丝?%或60歲以上人口占總?cè)丝?0%以上時，即為老齡化社會。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家，60歲以上的老齡人口約為1.45億，占我國總?cè)丝诘?1.2%，而且這個數(shù)字每年都在以3%的速度增長。我國進入老齡化社會已是不爭的事實。根據(jù)國家有關(guān)部門統(tǒng)計預(yù)測，到2025年，老年人將占全國總?cè)丝?9.34%；到2040年，老年人將占全國總?cè)丝诘?7.8%，屆時每三個半人口中就有一個老年人口?！袄夏旯ⅰ笔袌鰸摿薮?/p>

2000年國家有關(guān)部門通過調(diào)查和分析預(yù)測，到本世紀(jì)一十年代末，中國退休勞動者一生的積蓄總和相當(dāng)于全國國內(nèi)生產(chǎn)總值的1/3；另據(jù)中國老齡人協(xié)會估計，中國老年人消費約每年3000億人民幣，而且隨著老年人消費觀念的逐步轉(zhuǎn)變，其消費數(shù)額還將得到進一步增長。由此可見“老年人市場”是一個潛力很大的市場，老年人產(chǎn)業(yè)，尤其是老年住宅產(chǎn)業(yè)是一個極待開發(fā)的產(chǎn)業(yè)。老年人養(yǎng)老逐步向集中養(yǎng)老轉(zhuǎn)移

受傳統(tǒng)觀念的影響（他們認(rèn)為那些所謂的養(yǎng)老院是些沒兒、沒女的孤寡老人的安身之地），國內(nèi)老年人養(yǎng)老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐漸減少，一方面下一代與老一代分居現(xiàn)象不斷增加，另一方面家庭結(jié)構(gòu)演變又表現(xiàn)為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠”的特點，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過去不肯到養(yǎng)老院開始向往養(yǎng)老院，養(yǎng)老觀念和居住觀念正在發(fā)生根本性變化。家庭因素催生老年住宅的產(chǎn)生和發(fā)展

自我國七十年代中期實行計劃生育控制以來，“三口之家”現(xiàn)已成為社會的主力家庭結(jié)構(gòu)。許多獨生子女成家之后，所面臨的是每對中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發(fā)展競爭條件下要照料四個老人和一個孩子，時間和精力嚴(yán)重不足，再加之老年人多愁善感及實際上的“代溝”，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會問題，老年公寓呼聲高漲，呼之欲出。

國家、省、市各級政府鼓勵進行老年公寓的建設(shè)

面對我國進入老齡化社會，老年人生活問題已越來越被社會所關(guān)注。1998年起各級政府就出臺了相關(guān)政策，鼓勵民間組織、企業(yè)、個人創(chuàng)辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)。在2003年召開中共十六大三中全會上有關(guān)代表提及老年人養(yǎng)老一事，中央領(lǐng)導(dǎo)對此十分重視。近日國家民政部及地方各級民政部門從社會各方面宣傳全面關(guān)心和幫助老人，尤其是老年人養(yǎng)老與生活方面，并鼓勵從事老年住宅的建設(shè)。河南省政府更是認(rèn)識到全國人口第一大省老齡化形勢的嚴(yán)峻性，出臺的政策更具有可執(zhí)行性：養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)建設(shè)用地可劃撥；十余項稅費可減免；貸款條件放寬、利率優(yōu)惠；財政可給一次性開辦補助;向非營利性養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的捐贈繳所得稅前扣除…

國內(nèi)老年公寓的現(xiàn)狀

據(jù)有關(guān)部門的調(diào)查表明，與目前超過1.3億的60歲以上的老年人相比較，我國只有42000多所的養(yǎng)老機構(gòu)，所擁有的床位還不到100萬張，只能為1%（1.32億）的老年人解決住房問題。據(jù)估計，目前全國老年人的退休金、再就業(yè)收入和贍養(yǎng)費大約有4000億元，借鑒發(fā)達國家入住老年公寓的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的4%—5%的數(shù)據(jù)，全國要為560萬到700萬的老人修建老年公寓，投資總額在160億到200億元。國內(nèi)老年人的居住模式

A、購買房屋居住

2000年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，購買商品房的占2.4%，購買經(jīng)濟適用房的占2.1%，購買原公有住房的占10.5%。其中，市、鎮(zhèn)購買商品房的家庭占6.2%和5.6%，購買經(jīng)濟適用房5.6%和4.2%,購買原公有住房的戶分別為 37.1%和12.7%?？h購買商品房、經(jīng)濟適用房和原公有住房的戶總共不超過1.9%?？梢钥闯?，目前我國城鎮(zhèn)居民已購買住宅的比重增加迅速，己經(jīng)有三成以上居民家庭是住在自己購買的住房中。

B、自行建房居住

個人建房有自籌自建、自建公助、集資聯(lián)建或集資合作建房等多種形式。個人出資建房也是我國居民住宅來源的主要方式之一。2000年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，自建住房的占77.2%其中市、鎮(zhèn)自建住房的占30.3%和64.7%，而縣自建住房高95.5%。說明自建住房是目前我國居民尤其是農(nóng)民家庭住房來源的主要途徑。

C、租房居住

這是住宅消費者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用權(quán)的一種住房消費形式。2000年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，租房居住的占5.2%，其中，租用公有住房的為4.6%，租用商品房的占0.6%,如果分城鄉(xiāng)看，在市、鎮(zhèn)老年家庭中，有15.37%和6.5%的家庭租用公有住房，租用商品房的均為1.6%。居住在農(nóng)村地區(qū)的老年家庭戶，僅有0.5%的戶租住公有住房或經(jīng)濟適用房。

現(xiàn)有的養(yǎng)老院戶型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間，房屋布局不合理，功能不全，不能滿足老年人住宅特殊功能要求，更不能從規(guī)劃設(shè)計上充分體現(xiàn)人性化關(guān)懷。

第三篇：老年公寓可行性建議書

演講稿 工作總結(jié) 調(diào)研報告 講話稿 事跡材料 心得體會 策劃方案

老年公寓可行性建議書

老年公寓可行性報告

如今中國已經(jīng)進入老齡化社會，每年老年人口以800萬的速度在增加，養(yǎng)老已經(jīng)成為建設(shè)和諧社會的其中一項大問題，而現(xiàn)在是市場經(jīng)濟，與其他行業(yè)一樣，要辦老年公寓，也要進行市場調(diào)查，進行可行性分析。養(yǎng)老行業(yè)人士普遍認(rèn)為，開辦老年公寓，僅有愛心是不夠的，抱著賺錢的目的也是不可取的，因為養(yǎng)老服務(wù)是微利甚至是不盈利的。當(dāng)然，也的確有人投資建老年公寓純粹為回報社會，不為賺錢也不圖虛名，即是如此，老年公寓開辦以后，也還有個維持良性動轉(zhuǎn)的問題，即如何保持其自身發(fā)展。盈虧的主要因素是入住率和服務(wù)成本，這里的服務(wù)成本是指為老人服務(wù)所必需的，有房租、防暑降溫取暖費、水電煤氣費、工資、辦公費用、維修費、大型資產(chǎn)折舊費等，都要考慮在內(nèi)。其計算公式為（預(yù)期入住人數(shù)╳收費）-服務(wù)成本即為盈虧，收費項目主要有床位費、生活費、取暖費三項，養(yǎng)老機構(gòu)也可就其他服務(wù)項目收取約定的費用。

開辦老年公寓可行性報告分析如下，僅供參考，不具備針對每一個地區(qū)都適合，以深圳為例。（來源：中國敬老院網(wǎng)）

一、申辦前可行性

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調(diào)研分析

養(yǎng)老服務(wù)業(yè)是一個投資回收周期比較長的行業(yè)，對此，投資者要有清醒的認(rèn)識。進行可行性分析要考慮的因素有：目前本地區(qū)同行業(yè)總量（床位數(shù)）及分布情況，本地區(qū)老人及家庭經(jīng)濟狀況，盡可能了解和收集其他養(yǎng)老機構(gòu)的入住情況，地理位置的交通和環(huán)境情況等。盈虧的主要因素是入住率和服務(wù)成本，這里的服務(wù)成本是指為老人服務(wù)所必需的，有房租、降溫取暖費、水電煤氣費、工資、辦公費用、維修費、大型資產(chǎn)折舊費等，都要考慮在內(nèi)。

辦院的主要風(fēng)險在于，一是入住率的不足，房租、人工費和取暖費等硬性開支不能得到有效攤薄，導(dǎo)致開辦一年內(nèi)甚至更長時間處于凈投入狀態(tài)，不能實現(xiàn)資產(chǎn)的良性循環(huán)。二是入住老人的收費風(fēng)險，由于老人及子女的財務(wù)狀態(tài)惡化等原因，造成入住老人不能及時續(xù)費，養(yǎng)老機構(gòu)又不能強行將老人趕出門，造成墊付費用的局面。三是老人的意外傷害風(fēng)險。老人屬高發(fā)意外傷害和突發(fā)死亡率較高的人群，一旦產(chǎn)生糾紛，訴訟和調(diào)解對養(yǎng)老院都帶來人力和物力上的負擔(dān)。

一、從市場角度

某某城市是個適合老年人養(yǎng)老的的城市，各種公共設(shè)施以及一些收費較高的主題公園對65歲以上的老年人免費。隨著人口流動的加劇，精心收集

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會有越來越多的人選擇到某某城市養(yǎng)老。目前某某城市實際人口1200萬，其中老年人口占到102萬，占到9%多。全市現(xiàn)擁有養(yǎng)老機構(gòu)21家，床位共計800余張，剛剛達到老年人口千分之二的最低要求，應(yīng)該還有很大的發(fā)展空間。

從區(qū)域角度來看，區(qū)和區(qū)養(yǎng)老機構(gòu)相對密集，市南老城區(qū)和——路東部人口居住密集區(qū)、——新區(qū)存在養(yǎng)老機構(gòu)床位上的不足。

二、目前深圳市內(nèi)養(yǎng)老機構(gòu)發(fā)展評價

某某市養(yǎng)老機構(gòu)應(yīng)該說從數(shù)量上發(fā)展較慢，但總體運營水平不夠高，比如廣州市壽星大廈、北京壽山福海國際養(yǎng)老服務(wù)中心等這樣養(yǎng)老行業(yè)領(lǐng)軍型的養(yǎng)老機構(gòu)。具體來講：

1、百床以上規(guī)模較大的養(yǎng)老機構(gòu)，收費較低（全部費用800元以下）的入住率一直很高，床位全年緊張。辦這種類型的養(yǎng)老機構(gòu)前期投入較大，一般需要建設(shè)專門的院舍，配套設(shè)施齊全。

2、百床以上收費在1000元左右的養(yǎng)老機構(gòu)，市場目前屬于中檔以上養(yǎng)老機構(gòu)，目前存在一定程度的入住率不足，經(jīng)營情況多在盈虧平衡點以下。但這種類型的養(yǎng)老機構(gòu)是外地來養(yǎng)老的老人的首選，市場前景看好。

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演講稿 工作總結(jié) 調(diào)研報告 講話稿 事跡材料 心得體會 策劃方案 3、30張床位至100張床位之間的中等規(guī)模老年公寓是某市養(yǎng)老機構(gòu)的主流。這部分養(yǎng)老機構(gòu)，由于床位數(shù)達到了規(guī)模效應(yīng)的要求，硬性投入和老人生活費用都得到了合理攤派，機構(gòu)管理還處在簡單層次控制的范圍之內(nèi)，用人成本較低。這種養(yǎng)老機構(gòu)經(jīng)歷前期的經(jīng)驗積累期，多數(shù)都實現(xiàn)了盈利。需要特別提出的是，這部分養(yǎng)老機構(gòu)多自覺不自覺將服務(wù)群體逐漸定位在不能自理和半自理的老人群體。這一群體服務(wù)需求層面較少，日常消耗低，且收費較高。只要輔助于較好的醫(yī)療，是目前盈利概率最高的院所類型。4、30張床位以下的小型養(yǎng)老機構(gòu)，也稱家庭式養(yǎng)老院，這種院所經(jīng)營形式靈活，前期投入較小，特別適合生活小區(qū)內(nèi)建設(shè)。經(jīng)營這種類型養(yǎng)老機構(gòu)的關(guān)鍵是爭取物業(yè)和居委會的支持，在房屋租金等方便實現(xiàn)優(yōu)惠。可能的情況下爭取到福彩基金的投入，“星光老年之家”用這種方式爭取到前期經(jīng)營者少投入，再輔助于水電暖方面的優(yōu)惠，壓縮一下前期投入得不到攤薄的風(fēng)險。經(jīng)營這種養(yǎng)老機構(gòu)可以附設(shè)開辦學(xué)生餐桌和居家養(yǎng)老老人的午餐派送，以彌補盈利能力不足。目前這種養(yǎng)老機構(gòu)在某市經(jīng)營平均狀況較差，對經(jīng)營者的運營水平和承受壓力的能力挑戰(zhàn)較大，每年都有不能通過年檢被淘汰的老年公寓。迫切需要專業(yè)人士介入，對這種養(yǎng)老機構(gòu)財務(wù)運營進行專業(yè)指導(dǎo)，或采取集團式經(jīng)營方式，統(tǒng)一采購、統(tǒng)一配餐、統(tǒng)一調(diào)配醫(yī)護康復(fù)設(shè)施，達到降低服務(wù)成本的目的。

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二、收支情況分析（以50張床位，四人間老年公寓為例）

一、開辦養(yǎng)老機構(gòu)前期投入

1、租金投入，選擇房屋時多選擇租用經(jīng)營狀況不良、非網(wǎng)點性的療養(yǎng)院、旅館、幼兒園和工廠附設(shè)后勤設(shè)施，租金必須控制在200元/床/月以下（通常收費床位費為200元-600元），例：50張床位的養(yǎng)老機構(gòu)總建筑面積在700平方米以上，合理租金控制在年10萬以下。

2、房屋改造和簡單裝修費用，約投入6萬元。

3、基本設(shè)施配備。

a)床、床頭柜和一人一格的衣櫥，約計800元×50=40000b)床上用品700×50=35000元

c)室內(nèi)每人一個圈椅200×50=10000

d)電視每房間一個1000×15=15000

e)活動室設(shè)施家庭影院一套，麻將桌2個，健身器材2件，預(yù)算約10000元。

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f)餐飲設(shè)施，灶具二套，餐具60套，消毒柜一個，冰箱一臺，總控制在8000元。（可在開業(yè)時爭取區(qū)政府或贊助單位的捐贈）

g)洗衣設(shè)備，預(yù)算2000元。

h)洗澡設(shè)備，預(yù)算5000元。

i)辦公設(shè)施，電腦、打印機各一臺，面包車一部。（可時機成熟時再到位）合計最小投入280000元。280000

4、開業(yè)儀式和相關(guān)宣傳費用，約20000元。

以上租金+裝修+設(shè)施+宣傳=300000元

二、養(yǎng)老機構(gòu)運營投入

1、員工工資。

院長（兼會計）1人計4000×12=48000元

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副院長 兼采購1人計2000×12=24000元

護理員5人計1000×12×5=60000元

廚師2人計1200×12×2=26400元

以上共計9人計158400元。

2．伙食費成本300×50×12=180000元。

3、水電費400×50=20000元

4、取暖費700平米×20=14000元

5、辦公費用600×12=7200元

6、設(shè)備耗材、維護等2000元

7、租金10萬元。

以上投入合計482000元。482000

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三、養(yǎng)老機構(gòu)收入預(yù)測（按80%床位利用率，680元收費

1、床位費四人間200×12×50×80%=96000元。

2、服務(wù)費200×12×50×80%=96000元

3、餐費260×12×50×80%=124800元

3、水電費20×12×50×80%=9600元

4、取暖費80×3×50×80%=9600元

以上收入計336000元

四、經(jīng)營評估

1、此種規(guī)模設(shè)計養(yǎng)老機構(gòu)盈虧平衡點為全年平均入住率55%。

2、可期達到全年平均80%的床位利用率，每年做1萬元的資產(chǎn)折舊，精心收集

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5000元意外損耗，保守收入280000元。

3、每位老人入住時收取5000元意外保證金，可暫收付200000元，可60%用于抵付前期投入，其它做為周轉(zhuǎn)資金和出院返還。

三、開辦養(yǎng)老機構(gòu)相關(guān)手續(xù)

一、開辦養(yǎng)老機構(gòu)應(yīng)具備的條件

（一）符合當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)發(fā)展規(guī)劃；

（二）有規(guī)范的名稱；

（三）有固定的場所和服務(wù)設(shè)施，有室外活動場所；

（四）有相應(yīng)的資金（前期投入約1萬元/床）；

（五）有與其業(yè)務(wù)相適應(yīng)的從業(yè)人員（醫(yī)生護士可通過與屬地醫(yī)院診所簽約實現(xiàn)）。

二、開辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

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（一）開辦組織或個人的身份證明；

（二）機構(gòu)章程；

（三）資金狀況證明；

（四）場所證明；

（五）消防安全、衛(wèi)生防疫證明；

（六）與養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)所在地的一級以上醫(yī)療機構(gòu)簽訂的提供醫(yī)療服務(wù)協(xié)議或者內(nèi)設(shè)醫(yī)療機構(gòu)的批準(zhǔn)證書。

三、開辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，應(yīng)辦理如下手續(xù)：

1、市和各區(qū)（市）人民政府以及非本市組織、個人開辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，申辦人直接向市民政部門提出申請。本市其他組織和個人開辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，申辦人應(yīng)當(dāng)向養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)所在地的區(qū)（市）民政部門提出申請。區(qū)（市）民政部門應(yīng)當(dāng)按照本辦法的有關(guān)規(guī)定進行審查，對符合規(guī)定的，報市民政部門。民政部門審查開辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)申請的時限為自接到申請之日起20日內(nèi)。

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2、核準(zhǔn)開辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的，申辦人應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定和民政部門的要求進行籌建，經(jīng)民政部門會同有關(guān)部門驗收合格后，由市民政部門發(fā)給登記證書。

3、申辦人取得登記證書后，應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)

（一）利用非國有資產(chǎn)開辦的非營利性養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，申辦人憑登記證書到開辦地的民辦非企業(yè)單位登記管理機關(guān)辦理登記手續(xù)；

（二）利用國有資產(chǎn)開辦的非營利性養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，申辦人憑登記證書按事業(yè)登記管理的規(guī)定到事業(yè)單位登記管理機關(guān)辦理登記手續(xù)；

（三）開辦營利性養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，申辦人憑登記證書到工商行政管理部門和稅務(wù)部門辦理登記手續(xù)。

四、養(yǎng)老機構(gòu)享受優(yōu)惠和社會資源利用

1、養(yǎng)老機構(gòu)用水、電、安裝電話實行居民價優(yōu)惠。需每年到民政部門審批一次。

2、符合星光老年之家投入條件的，可申請福彩基金的注入

3、可利

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用志愿者開展服務(wù)，降低用人成本，實現(xiàn)親情服務(wù)

4、開展社會公益活動，爭取捐贈和贊助，補充老年生活費用的不足。

養(yǎng)老院的建設(shè)地塊不僅要求土地屬性、拆遷補償、水電氣市政條件等落實，更重要的是要分析地塊周邊環(huán)境，包括交通條件、居民區(qū)距離、周邊人口數(shù)量和素質(zhì)、地區(qū)經(jīng)濟和社會發(fā)展情況，分析該地塊是否適合建老年公寓（養(yǎng)老機構(gòu)）、養(yǎng)老院服務(wù)對象（消費群體）市場容量等。轉(zhuǎn)載自：中國敬老院網(wǎng)，僅供參考！

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第四篇：老年公寓建設(shè)項目可行性研究報告

老年公寓建設(shè)項目可行性研究報告 簡介：

項目占地400畝，規(guī)劃建筑總面積40萬平方米，可售面積35萬平方米；低密度、低容積率、高綠化率；全區(qū)無障礙設(shè)計，以多層為主，輔之以少量小高層；有相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施；整體建筑風(fēng)格以傳統(tǒng)的江南田園風(fēng)光為主，以社區(qū)干道、組團道路、庭院道路為骨架，以住宅、公建配套、園林景觀為主體形成的建筑景觀群。規(guī)劃總戶數(shù)：6317戶，總?cè)丝冢?1281人。項目開發(fā)總成本91160.9萬元，銷售總收入101344萬元，投資開發(fā)總利潤10183.1萬元，成本利潤率11.17%，投資回報率127.29%。

目錄：

一、××市房地產(chǎn)市場

（一）××市房地產(chǎn)市場回顧 開發(fā)投資額大幅增長

施工面積、新開工面積穩(wěn)步增加

竣工面積持續(xù)增長，住宅開發(fā)占主導(dǎo)地位

消費市場需求旺盛，全市商品房銷（預(yù)）售面積連續(xù)三年保持兩位數(shù)增長

商品房銷售價格漲勢不止 商品房空置面積大幅度下降

舊城改造成為重點，土地供應(yīng)、交易金額成倍增長

（二）××市房地產(chǎn)運行的基本特征

國家和政府有關(guān)部門相關(guān)政策的出臺，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康、有序、穩(wěn)步發(fā)展

舊城改造力度的加大給××市市場格局帶來新變化，住宅郊區(qū)化與老城區(qū)改造并駕齊驅(qū)、協(xié)調(diào)發(fā)展，共存共榮 土地有形市場的建立使土地交易市場更加公開、公平、公正

國內(nèi)外房地產(chǎn)大鱷紛紛登陸武漢，為××市房地產(chǎn)市場注入新的活力

三級市場（二手存量房）交易快速增長，交易價格大幅上漲，有力地拉動了房地產(chǎn)一、二級市場的發(fā)展

（三）××房地產(chǎn)運行的基本趨勢

寫字樓市場擺脫低迷、走出低谷，重新崛起

產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、品質(zhì)升級換代，高層物業(yè)、豪宅凸現(xiàn)

營銷手法推陳出新，文化樓宇驚艷江城，“眼球”經(jīng)濟再上一層樓

購房消費趨于理性，小戶型全面熱銷，上演完美風(fēng)暴

××市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的競爭十分激烈，優(yōu)勝劣汰大勢所趨

房地產(chǎn)市場需求呈現(xiàn)多樣化，市場細分勢在必行 老城區(qū)大片改造，居民支付能力制約使住宅消費更傾向于大眾化

二、老年人住宅市場分析

（一）老年人住宅市場機遇分析

我國已進入老齡化社會階段

市場的發(fā)展趨勢

高檔產(chǎn)品

“老年人住宅市場”潛力巨大 老年人養(yǎng)老逐步向養(yǎng)老院轉(zhuǎn)移 家庭因素催生老年人住宅的產(chǎn)生和發(fā)展 國家鼓勵開發(fā)商進行老年人住宅地產(chǎn)的開發(fā) 老年人住宅在京、滬兩地倍受熱寵

（二）××地區(qū)老年人住宅市場現(xiàn)狀 老年人住宅明顯不足

戶型設(shè)計不合理、功能相對單一 住宅區(qū)規(guī)模小、配套設(shè)施不足 環(huán)境質(zhì)量有待提升 服務(wù)人員缺乏專業(yè)培訓(xùn)

（三）××地區(qū)老年人住宅市場發(fā)展趨勢 產(chǎn)權(quán)式老年人度假公寓將成為未來老年人住宅老年人住宅將逐步從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移 老年人住宅的開發(fā)以中檔為主、輔之中低檔和中 “山水型老年公寓”將更受消費者青睞

三、項目選址（地塊）應(yīng)具備的基本條件

四、項目產(chǎn)品規(guī)劃

（一）園區(qū)規(guī)劃設(shè)計要求

（二）園區(qū)規(guī)劃特征

（三）園區(qū)構(gòu)架

（四）總體平面布置

（五）產(chǎn)品功能組合（六）園區(qū)會所設(shè)計與布置

（七）園區(qū)內(nèi)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計

（八）單體建筑設(shè)計

（九）戶型及戶型面積控制

（十）車位、商業(yè)配套的設(shè)置

五、項目投資成本核算

（一）項目投資與成本費用估算

1、地塊項目開發(fā)假設(shè)條件

2、項目面積規(guī)劃

3、建設(shè)開發(fā)成本估算

（二）資金籌措、投資計劃及貸款利息

1、資金籌措與投資計劃

2、項目開發(fā)總量分配

3、項目施工、銷售周期控制

（三）項目投入產(chǎn)出與回報

1、銷售價格確定

2、銷售總收入

3、單方售價

4、項目銷售總利潤

5、項目投資單方利潤

6、成本利潤率

7、自有資金投資回報率

六、項目投資方案

（一）項目開發(fā)建設(shè)總體戰(zhàn)略指導(dǎo)思想

（二）項目開發(fā)建設(shè)方案設(shè)想與分析

（三）項目開發(fā)建設(shè)經(jīng)營（施工）計劃

（四）項目經(jīng)營期投資分析

七、項目投資經(jīng)濟分析

（一）資金規(guī)劃

（二）基準(zhǔn)折現(xiàn)率i0的計算

（三）投資財務(wù)效果評價

八、項目不確定性分析

（一）銷售價格的敏感性分析

（二）成本變化的敏感性分析

（三）容積率敏感性分析

九、項目風(fēng)險分析

1、老年人及其子女對老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式的認(rèn)知、認(rèn)可需要一段時間

2、消費群體的特殊性和項目產(chǎn)品歸屬（產(chǎn)權(quán)）的敏感性導(dǎo)致項目具有較大風(fēng)險

3、項目規(guī)模大，開發(fā)建設(shè)周期長，涉及問題多且復(fù)雜，不確定性多

十、風(fēng)險規(guī)避與控制措施

十一、結(jié)論

附表：

投資計劃與資金籌措表

項目經(jīng)營期成本投資分析

項目建設(shè)施工計劃完成比例分配表

項目施工進度一覽表

一、我國老年人情況分析和養(yǎng)老床位：

據(jù)統(tǒng)計，目前我國60歲以上的人口達到1.44億，占總?cè)丝诘?1%，在今后較長一段時期內(nèi)，老齡人口的比例將以年均3.2%的速度增長，從2001年到2020年這一時期，平均每年將有596萬人進入老齡，大約在21世紀(jì)40年代，人口老齡化程度達到頂峰；2030年前后，我國60歲以上的老齡人口預(yù)計將增至4億左右，相當(dāng)于現(xiàn)在歐盟15國的人口總和；到2050年，我國60歲和65歲以上的老齡人口總數(shù)將分別達到4.5億和3.35億，這意味著每3個人中就有1個老人。據(jù)人口專家預(yù)測，未來10年，包括獨生子女與獨生子女、獨生子女與非獨生子女組成的獨生父母家庭（即421家庭）在我國至少會達到上千萬個。據(jù)一項京滬穗城市居民調(diào)查顯示，35%的家庭要贍養(yǎng)4位老人，49%的家庭要贍養(yǎng)2-3位老人；

全國各類老年社會福利機構(gòu)有170多萬張養(yǎng)老床位，而全社會的養(yǎng)老床位需求達1400萬張，遠遠不能滿足需要。老年人的養(yǎng)老、安居問題日益成為重要的社會問題。

二、石家莊老年人口情況和老年公寓情況：

石家莊現(xiàn)在60歲以上的老年人口已達118.2萬，占總?cè)丝诘?2.6%，石家莊民政局福利處姜連吉處長說，托老的需求，市場很大。目前石家莊有證的老年公寓有30家，床位不足萬張，占市區(qū)老齡人口的千分之8.12，跟全國的1%差距很大，跟國外要求達到的10%，不可而語。養(yǎng)老床位缺口很大。燕趙老年報記者楊勃志說，以前老年公寓入住率不是很理想，但是今年年初開始，好多老年公寓爆滿，且有幾家排隊等候入住。

我們考察過的老年公寓護理院，了解到的一些信息：白求恩護理院；頤養(yǎng)園老年公寓；夕陽紅老年公寓；長安老年公寓；祥和老年公寓；錦華老年公寓；棉五托老所；聯(lián)誼老年公寓。運營比較好的老年公寓有：長安老年公寓；東云老年公寓；夕陽紅老年公寓；松鶴圓老年公寓；祥和老年公寓；錦華老年公寓；頤養(yǎng)園老年公寓。新投資擴建的老年公寓有：新建的錦華老年公寓，投資150萬；東三教的頤壽園投資600萬，面積7000平米。頤養(yǎng)園老年公寓擴建投資200萬；祥和老年公寓擴建投資200萬。當(dāng)時我們在一家護理院了解情況時，老板說，石家莊的老年公寓5年后會火起來，我們想有一定道理。

三、幾種養(yǎng)老形式的介紹：家庭服務(wù)、居家養(yǎng)老、老年公寓、福利院等4種形式。

家庭服務(wù)照顧，是對生活不能自理、臥病在床的老年人，在家接受親屬全方位照顧的形式，兒孫滿堂，兒女盡孝自古以來就是中國老人最理想的養(yǎng)老狀態(tài)。我們國家大部分都是這種形式，也是人們追求的養(yǎng)兒防老的理念體現(xiàn)；居家養(yǎng)老，是對居住在自己家中，有部分生活能力，但又不能完全自理的老年人提供的一種服務(wù)。具體包括**送飯、做飯、打掃居室衣物、洗澡、理發(fā)、購物、陪同上醫(yī)院等項目；老年人公寓，是對社會上有生活自理能力但身邊無人照顧的老年夫婦或單身老年人提供的一種照顧方式，包括稱名為暫托所和老年人院。因家人臨時外出或度假，無人照料的老年人便可送到暫托所，由工作人員代為照顧；而對那些生活不能自理，又無人照顧的老年人則送入福利院或敬老院，這是國家對一些孤寡老人和生活困難老人提供的一種福利。根據(jù)我國特有的情況，計劃生育造成的421家庭的出現(xiàn)，當(dāng)今社會競爭加大，子女們工作緊張和生活壓力增大，致使養(yǎng)老形式不得不發(fā)生轉(zhuǎn)變，居家養(yǎng)老和家庭服務(wù)養(yǎng)老在一些條件上不允許，有些有房子有退休金的老人也不愿住到政府辦得敬老院，一些高標(biāo)準(zhǔn)的老年公寓市場應(yīng)運而生，是不可阻擋的。

四、高標(biāo)準(zhǔn)的老年公寓都包括什么：

高標(biāo)準(zhǔn)的老年公寓在設(shè)施、管理和環(huán)境上要有特色，體現(xiàn)在軟件和硬件兩個方面，無障礙設(shè)施、緊急呼叫系統(tǒng)、室內(nèi)衛(wèi)生間、圖書室、醫(yī)務(wù)室、健身娛樂場所、室外活動場地等都要高標(biāo)準(zhǔn)配齊，護理人員的素質(zhì)以及針對老年人的服務(wù)也要全面具體。體現(xiàn)在：規(guī)劃設(shè)計中力求以生態(tài)園林人文景觀為主題，充分體現(xiàn)人與大自然相和諧的環(huán)境，在整個規(guī)劃中園林綠化面積達75%以上，并根據(jù)老年人活動和愛好特點，規(guī)劃建設(shè)項目要有：垂釣湖、門球場、飼養(yǎng)場、種植園及戶外健身設(shè)施。室內(nèi)設(shè)計按照國家頒布的《老年人建筑設(shè)計規(guī)范》高標(biāo)準(zhǔn)、高要求實施。在園區(qū)內(nèi)所有設(shè)施都要采用環(huán)保和優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，只要是涉及老年人日常生活、健身活動的地方都要無障礙設(shè)施和人性化提示、對老年人身體健康、生命安全有著絕對保障。賓館有五星級，老年公寓也建成五星級，也相當(dāng)于賓館，也有高消費的人群，石家莊要在一萬里挑一個老人入住，我們想也有可能。

五、現(xiàn)在一般情況下老年公寓的利潤來源主要有：房租算上30%，床位費占20%，護理費30%，飲食20%，現(xiàn)在老年公寓收一個老人一個月基本上有700元的收入。石家莊現(xiàn)在針對老年事業(yè)的優(yōu)惠政策有：電費為居民用電，暖氣為居民價，車輛養(yǎng)路費減半，床位費補貼每人每月10元，民政局還有福利彩票基金幫扶老年公寓。還有每年到過節(jié)過年時一些企業(yè)到老年公寓慰問，做志愿者，展示形象。這個方面主要靠院長們發(fā)揮個人魅力去爭取，打通關(guān)系去要，才能得到一些，但是僧多粥少，不能做為主要的利潤依據(jù)。

六、投資10000平米老年公寓的分析：投資10000平米，根據(jù)現(xiàn)在的市場行情，綜合造價在2000萬。根據(jù)《老年住宅設(shè)計規(guī)范》，使用面積為7000平米，每個老人為10平米，可以入住700老人，每人每月700元的收入，一年為700*12*700*50%（入住率）=294萬。2000/294約7年可以收回投資。相對時間長，風(fēng)險大，這就是好多運作住宅房產(chǎn)的公司不做老年公寓的原因。

七、老年公寓的宣傳：做什么也離不開宣傳，我們假如要建一個高標(biāo)準(zhǔn)的老年公寓，在現(xiàn)在石家莊三年大變樣，這個階段，大投資，肯定政府支持，群眾歡迎。報紙電視媒體會給我們做免費廣告。下一步就是我們自己如何經(jīng)營了。要虛心，不張揚，要和各級領(lǐng)導(dǎo)搞好關(guān)系，新聞媒體聯(lián)系密切，廣開門路，切實把養(yǎng)老事業(yè)做好，為集團公司的整體形象加分。

八、經(jīng)營思路：一切圍繞服務(wù)老年人，一切圍繞住戶所想，住戶的滿意就是我們最好的收入。說白了，老年公寓就是伺候人的工作，沒有什么高科技，也不需要高精尖的技術(shù)，主要體現(xiàn)的是要有耐心、細心、愛心、真心、孝心。必須用心學(xué)習(xí)、總結(jié)別人的經(jīng)驗，做到手腳要勤快，嘴巴要甜。劉宏到老年公寓做志愿者，也體現(xiàn)出了這方面的意思。

九、項目立項社會背景是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的，石家莊有好多企業(yè)也在追加投資此事業(yè)，現(xiàn)在石家莊的老年公寓市場遠遠沒有飽和，確實是一個良好的時機。

十、綜合考慮：我們要建老年公寓要考慮這樣幾個方面：一是地理位置選擇交通便利、人氣旺盛、公用設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的地方。二是定位高收入的保障對象，要“嫌貧愛富”。三是床位要多、面積要大、投資較多的大規(guī)模老年公寓。四是我們肯定是邊干邊學(xué)、人性化、規(guī)范化公司式管理，讓參觀者和入住者感到我們眼光遠大，要有建設(shè)百年企業(yè)的雄心和韜略。

十一、提高老年公寓效益的對策思路：理論上有經(jīng)濟主體的經(jīng)濟效益主要來自于兩個方面即收入與成本的比較。只有遵循既開源又節(jié)流的思路，才能從根本上降低養(yǎng)老服務(wù)成本，提高效益。在降低成本方面有依托共用資源比如醫(yī)院公園，共享政府配套設(shè)施；抓好前期投入，考慮事情要有前瞻性，不要重復(fù)投資，減少返修；降低管理成本，根據(jù)自身的優(yōu)勢發(fā)展特色性服務(wù)項目，提供差異化管理，最大程度做到最小成本提供最優(yōu)服務(wù)，達到利潤最大化；要充分考慮到老年人特有的風(fēng)險因素，在入住合同上注明，以免引起不必要的麻煩，造成經(jīng)濟損失的同時提高了成本。在增加收入方面考慮到：增加有形的收入，增加基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，提供比較齊全的服務(wù)，滿足入住老人的需求的同時，吸引社會上老人消費，提高利用頻率；增加特色服務(wù)，馬斯洛的需求層次理論告訴我們，老年人需要的不僅是滿足物質(zhì)享受，還要滿足精神享受，在不斷滿足他們的提高需求，達到心理上的依賴，對于服務(wù)的支出他們會更主動，我們更有收入（趙本山小品聊10元錢的）；還有教育培訓(xùn)（我個人上電大也有補缺憾成分在里面）、音樂、太極養(yǎng)花種草等，只要吧老人們的需求與老年公寓的供給有效地結(jié)合在一起，增加收入是大有余地。十二、八面來風(fēng)：杭州市社會福利中心，占地58畝，總投資6600萬元，共有床位500張，自1999年投入使用，從2001年起每年實現(xiàn)利潤40多萬元。它的經(jīng)營主要還是為了體現(xiàn)國家的福利設(shè)施。杭州市蕭山區(qū)老年頤樂園，占地50畝，投入5000萬元，經(jīng)過政府批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓房屋使用權(quán)，僅此一項，收回資金1000萬元。老年公寓的利潤率在2003年，湖南的一家統(tǒng)計結(jié)果為平均利潤率為5.6%，2004年為10%。其中有做的成功的利潤率為18.87%。

第五篇：夕陽紅老年公寓項目建議書-1

諸暨市城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司

——夕陽紅老年公寓鐵路還建工程

項 目 建 議 書

浙江展誠建筑設(shè)計有限公司

二零一零年四月