第一篇：中央決定堅(jiān)持調(diào)控樓市 促進(jìn)房價(jià)合理回歸

中央決定堅(jiān)持調(diào)控樓市 促進(jìn)房價(jià)合理回歸

中共中央政治局昨天召開會(huì)議，分析研究明年經(jīng)濟(jì)工作。中共中央總書記胡錦濤主持會(huì)議。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，明年要繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。會(huì)議提出，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸。

中央決定堅(jiān)持調(diào)控樓市

明年繼續(xù)實(shí)施“積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策”

據(jù)新華社電 中共中央政治局昨天召開會(huì)議，分析研究明年經(jīng)濟(jì)工作。中共中央總書記胡錦濤主持會(huì)議。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，明年要繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。會(huì)議提出，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸。

保持經(jīng)濟(jì)政策連續(xù)

會(huì)議強(qiáng)調(diào)，明年是實(shí)施“十二五”規(guī)劃承上啟下的重要一年，要實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，增強(qiáng)調(diào)控的針對性、靈活性、前瞻性，繼續(xù)處理好保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和管理通脹預(yù)期三者關(guān)系，加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，著力擴(kuò)大國內(nèi)需求，著力加強(qiáng)自主創(chuàng)新和節(jié)能減排，著力深化改革開放，著力保障和改善民生，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展和物價(jià)總水平基本穩(wěn)定，保持社會(huì)和諧穩(wěn)定。

宏觀調(diào)控及時(shí)微調(diào)

會(huì)議提出，要更加有預(yù)見性地加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，準(zhǔn)確把握好調(diào)控的力度、節(jié)奏、重點(diǎn)，并根據(jù)形勢的變化及時(shí)作出預(yù)調(diào)、微調(diào)，解決經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的突出矛盾，提高發(fā)展質(zhì)量和效益。

要著力擴(kuò)大內(nèi)需特別是消費(fèi)需求，完善促進(jìn)消費(fèi)的政策，努力提高居民消費(fèi)能力，增加中低收入者收入。要進(jìn)一步夯實(shí)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，完善強(qiáng)農(nóng)惠農(nóng)富農(nóng)政策，促進(jìn)農(nóng)業(yè)穩(wěn)產(chǎn)增產(chǎn)。要努力保持物價(jià)總水平基本穩(wěn)定，增強(qiáng)市場調(diào)控能力，搞好重要商品產(chǎn)運(yùn)銷銜接，切實(shí)降低流通成本。

促進(jìn)房價(jià)合理回歸

要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。要大力推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，積極培育和發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級；加大對革命老區(qū)、民族地區(qū)、邊疆地區(qū)、貧困地區(qū)發(fā)展的支持。

要認(rèn)真落實(shí)“十二五”節(jié)能減排綜合性工作方案。要促進(jìn)對外經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，推動(dòng)出口結(jié)構(gòu)升級，積極擴(kuò)大進(jìn)口，引導(dǎo)外資更多投向高端制造、節(jié)能環(huán)保等領(lǐng)域。要扎實(shí)推進(jìn)重點(diǎn)領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)改革，深化財(cái)稅、金融、資源性產(chǎn)品價(jià)格改革，完善促進(jìn)民間投資體制。要加強(qiáng)以改善民生為重點(diǎn)的各項(xiàng)社會(huì)建設(shè)，加快教育事業(yè)改革發(fā)展，堅(jiān)持就業(yè)優(yōu)先戰(zhàn)略，健全社會(huì)保障體系，深化醫(yī)藥衛(wèi)生體制改革，扎實(shí)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，創(chuàng)新社會(huì)管理和服務(wù)。

預(yù)測房價(jià)：明年樓市是更冷的冬天

中原地產(chǎn)三級市場總監(jiān)張大偉分析，中央強(qiáng)化宏觀調(diào)控政策的基調(diào)一直并未改變，“從去年的抑制過快上漲，到現(xiàn)在的促進(jìn)房價(jià)合理回歸”，這說明了調(diào)控的目的已經(jīng)改變，下調(diào)部分不合理區(qū)域房價(jià)已經(jīng)成為政策主要目的。

張大偉說，因?yàn)閷?shí)體經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)萎縮風(fēng)險(xiǎn)，部分開發(fā)商和地方政府曾期待中央會(huì)放松樓市調(diào)控從而拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)上漲，但明年他們很可能會(huì)重新認(rèn)識市場，明顯下調(diào)房價(jià)的現(xiàn)象將更加普遍，“樓市已經(jīng)徹底入冬”。

他分析說，未來幾個(gè)月內(nèi)，央行可能多次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率，主要金融機(jī)構(gòu)的存準(zhǔn)率將降至19%或19.5%，由此市場會(huì)獲得一定的流動(dòng)性，肯定會(huì)有部分資金進(jìn)入樓市，但是預(yù)計(jì)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的部分不會(huì)太多，對房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈起不到多大的緩解作用。

目前房企的資金缺口巨大，即使部分資金緩解房企壓力，只不過是延緩降價(jià)時(shí)間，市場拐點(diǎn)依然可以說基本確立。

“這次會(huì)議提出，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。這體現(xiàn)了中央的堅(jiān)定決心，意味著此輪房地產(chǎn)調(diào)控政策一定要達(dá)到預(yù)期的、明顯的效果?！敝袊嗣翊髮W(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長王晉斌說。

物價(jià)：CPI可能降至3%-3.5%

交行金研中心研究員陸志明表示，受翹尾因素走低等多重因素影響，今年年末到明年年初物價(jià)將繼續(xù)下行，預(yù)計(jì)12月CPI可能會(huì)降至4%以下，全年CPI可能在5.4%左右，2012年CPI可能下降到3%-3.5%。

國開證券研究中心宏觀分析師杜征征表示，CPI目前已經(jīng)處于下行通道，但仍有反彈的可能性。目前CPI的下降主要是食品價(jià)格下降帶動(dòng)，而食品價(jià)格與天氣等因素關(guān)系非常密切，現(xiàn)有的有利因素不一定會(huì)長時(shí)間持續(xù)至明年。同時(shí)，歐洲進(jìn)一步放松流動(dòng)性，大宗商品價(jià)格可能進(jìn)一步上漲，這些都是明年CPI可能出現(xiàn)反彈的潛在隱患。

金融：明年存準(zhǔn)率或多次下調(diào)

海通國際預(yù)期明年可能有5-6次調(diào)降存款準(zhǔn)備金，視具體情況也可能有不超過3次降息行動(dòng)，以解決經(jīng)濟(jì)艱難的問題。

杜征征預(yù)計(jì)明年會(huì)下調(diào)存款準(zhǔn)備金率3-4次，是否會(huì)降息存在很大不確定性。

郭田勇指出，目前看不到需要加息的必要。中國目前的存款準(zhǔn)備金水平偏高，明年可以調(diào)整2-3次，使其達(dá)到20%以下的水平。

星展銀行大中華區(qū)高級經(jīng)濟(jì)師梁兆基認(rèn)為，根據(jù)目前中央對貨幣政策的取向，明年全年將不會(huì)降低利率，但存款準(zhǔn)備金則有多次下調(diào)機(jī)會(huì)，預(yù)期到明年中期前下調(diào)兩次到20%的水平。

交通銀行金融研究中心最新發(fā)布報(bào)告顯示，考慮到今年年末和明年年初物價(jià)壓力有所緩解，但快速大幅回落的可能性較小、地方投資積極性可能下降、四季度GDP增速仍將繼續(xù)回落、國際市場環(huán)境惡化對我國出口不利，貨幣政策可能繼續(xù)保持穩(wěn)健的總體基調(diào)，審慎平衡、前瞻把握、針對舉措和適度放松。

釋疑：宏觀經(jīng)濟(jì)政策基調(diào)緣何不變？

原因1：有利于經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行

國開證券研究中心宏觀分析師杜征征表示，“穩(wěn)健貨幣政策”的內(nèi)涵比較廣，明年經(jīng)濟(jì)增長和物價(jià)走勢都存在比較大的不確定性，可調(diào)整空間比較大。過早的放松或收緊貨幣政策都是不合適的，貨幣政策更強(qiáng)調(diào)靈活性和前瞻性。全面放松貨幣政策風(fēng)險(xiǎn)較大，而穩(wěn)健的貨幣政策有利于經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行。

原因2：政策需要保持連續(xù)性

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇表示，貨幣寬松的結(jié)果通常是大量資金堆積到固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)等領(lǐng)域，不僅埋下通脹、資產(chǎn)泡沫隱患，也使經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)愈發(fā)扭曲。他認(rèn)為應(yīng)當(dāng)適當(dāng)提高對經(jīng)濟(jì)減速的容忍度。當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長速度降下來一些時(shí)，反而對調(diào)結(jié)構(gòu)、推動(dòng)各項(xiàng)改革有幫助。郭田勇同時(shí)指出，我們的政策需要保持連續(xù)性，在一些需要重點(diǎn)扶持的領(lǐng)域，比如中小企業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)方面，可以引導(dǎo)資金傾斜，使資金投放到最需要的領(lǐng)域。

原因3：財(cái)政政策助結(jié)構(gòu)調(diào)整

國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)部研究員張立群認(rèn)為，積極的財(cái)政政策用來解決增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)生動(dòng)力、推動(dòng)結(jié)構(gòu)調(diào)整問題。

中信證券首席宏觀經(jīng)濟(jì)分析師諸建芳說，所謂積極的財(cái)政政策，并不一定要大興土木，其實(shí)調(diào)節(jié)不同收入人士的稅收，對部分缺乏資金的企業(yè)減稅和下調(diào)各項(xiàng)收費(fèi)，就可以給予經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)性的幫助?！熬唧w而言，國家將會(huì)更多地采取財(cái)政政策來調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)，可能會(huì)安排更多具體的財(cái)政政策進(jìn)行調(diào)整，政策本身也會(huì)更加積極一些。”

海通國際經(jīng)濟(jì)及策略師黃薰輝表示，在積極的財(cái)政政策方面主要有兩個(gè)重點(diǎn)，一是跟民生相關(guān)的支出，保障性住房，教育文化方面支出；另一方面是今年來下降過快的交通運(yùn)輸方面的投資。本報(bào)記者高晨

社科院發(fā)布住房綠皮書 住房市場的調(diào)整趨向“軟著陸”

明年房價(jià)仍會(huì)緩步下降

本報(bào)訊（記者張然）昨天，中國社會(huì)科學(xué)院發(fā)布《住房綠皮書：中國住房發(fā)展報(bào)告（2011~2012）》。綠皮書認(rèn)為，本季度房價(jià)下行通道剛剛打開，預(yù)測明年房價(jià)降字當(dāng)頭，明年一季度或現(xiàn)拐點(diǎn)，二季度老盤降價(jià)幅度將更大，三季度降價(jià)幅度會(huì)更深。整體來看，預(yù)計(jì)2011-2012年商品住宅市場的銷售量和銷售額將出現(xiàn)雙降的局面，住房市場的調(diào)整趨向“軟著陸”。

綠皮書表示，明年在不出現(xiàn)重大外部因素沖擊的情況下，主要政策得當(dāng)，住房市場的調(diào)整趨向“軟著陸”。具體表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)增速略趨回落，新的經(jīng)濟(jì)增長動(dòng)力仍顯不足；房地產(chǎn)信貸或現(xiàn)審慎放松；土地市場延續(xù)降溫趨勢；商品住房投資逐月回落，開發(fā)商面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，房地產(chǎn)行業(yè)重組可待；住房銷售總體下滑，但下降速度不快；住房價(jià)格全年緩步下降，房價(jià)“拐點(diǎn)”將在一季度前后被陸續(xù)確認(rèn)。在這樣的情況下，很多購房者都處于觀望狀態(tài)，等待“抄底”。

對于房價(jià)何時(shí)能夠見底，房地產(chǎn)行業(yè)綠皮書主編，中國社會(huì)科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示“趨向軟著陸”不等于見底，即“軟著陸”也不一定在2012年就完成。綠皮書指出，明年中國的住房市場面臨著報(bào)復(fù)性反彈和“硬著陸”兩大風(fēng)險(xiǎn)。建議繼續(xù)堅(jiān)持從嚴(yán)調(diào)控不動(dòng)搖，完善調(diào)控行政措施。同時(shí)建立房地產(chǎn)調(diào)控的應(yīng)急機(jī)制，做好房價(jià)下降的各種應(yīng)對預(yù)案。

市場：促銷優(yōu)惠加劇價(jià)格競爭激烈

政策或現(xiàn)微調(diào)但從緊基調(diào)難變，各方結(jié)束觀望將作有限調(diào)整。

限購政策下符合條件的需求主體難以快速增長，市場在價(jià)格方面的競爭激烈程度將加劇，促銷優(yōu)惠政策可能會(huì)吸引部分持幣待購者出手，減緩成交量下降的速度。

2011年第四季度繼續(xù)觀望

2011年9月，物價(jià)漲幅、外貿(mào)增速及貨幣增速等出現(xiàn)回調(diào)跡象，宏觀調(diào)控政策進(jìn)一步取得成效，但是二、三線城市房價(jià)堅(jiān)挺甚至上漲。所以即便第四季度宏觀調(diào)控政策可能微調(diào)，但房地產(chǎn)領(lǐng)域從嚴(yán)調(diào)控的基調(diào)不會(huì)改變。短期內(nèi)更多地方政府出臺限購措施的可能性不大，但政策的細(xì)化、落實(shí)和執(zhí)行會(huì)有所加強(qiáng)。

開發(fā)企業(yè)會(huì)進(jìn)一步調(diào)整市場策略，尤其是資金或業(yè)績完成壓力大的企業(yè)，促銷力度繼續(xù)增強(qiáng)，降價(jià)或呈蔓延之勢。值得注意的是，土地市場的低迷誘使大開發(fā)商可能快速清盤，騰出資金擴(kuò)大土地儲(chǔ)備，中小開發(fā)商采取跟隨策略將會(huì)增多。由于房價(jià)下行通道剛剛打開，居民更多是采取繼續(xù)觀望的態(tài)度。

2012年第一季度信貸仍緊

中央對房地產(chǎn)領(lǐng)域嚴(yán)控立場不會(huì)松動(dòng)，即使第一季度是信貸發(fā)放高峰期，但對房地產(chǎn)領(lǐng)域仍舊保持從緊。地方或許根據(jù)自身財(cái)政收入對房地產(chǎn)的依賴程度，以及2011年調(diào)控目標(biāo)的完成情況，在某些領(lǐng)域作出調(diào)整。面對依然緊縮的資金環(huán)境，開發(fā)企業(yè)則繼續(xù)加大促銷力度回籠資金，降低庫存。若降價(jià)幅度達(dá)到滿足限購條件的部分購房者的預(yù)期，他們可能會(huì)出手購買。

2012年第二季度購房分化

如果通脹率進(jìn)一步得到控制，能夠達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，那么銀根緊縮可能會(huì)緩解。如果房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過冷局面，中央調(diào)控政策將適度微調(diào)，調(diào)控的針對性可能會(huì)增強(qiáng)，降低“一刀切”的負(fù)面影響。地方政府可能會(huì)針對本地出現(xiàn)的問題，在政策執(zhí)行上相應(yīng)作出調(diào)整。開發(fā)企業(yè)會(huì)在上半年的銷售旺季采取更積極的策略，可能會(huì)由更多的暗降變成明降。購房者可能分化，部分購房者結(jié)束觀望狀態(tài)入場交易。

2012年第三季度心態(tài)復(fù)雜

中央的嚴(yán)控基調(diào)不會(huì)改變，限購也不會(huì)取消。如果地方財(cái)政吃緊，又沒有可替代的資金來源，地方可能會(huì)在更大范圍內(nèi)打“擦邊球”，或者在某方面向中央爭取更有利于自身的政策調(diào)整。無論是開發(fā)商還是購房者，都會(huì)針對政策面的變化相應(yīng)調(diào)整自身的策略。開發(fā)商會(huì)充分評估上半年的銷售狀況，相應(yīng)調(diào)整年初計(jì)劃。購房者的選擇余地可能更大，是否出手購買的心態(tài)更復(fù)雜。

價(jià)格：一季度現(xiàn)拐點(diǎn)大降概率很小

價(jià)格由穩(wěn)趨降，第一季度或現(xiàn)拐點(diǎn)。在整體性量價(jià)增幅逐步收窄的驅(qū)使下，銷售量的破位將促使銷售價(jià)格的下降，這種勢頭由一線城市向二、三線城市，城市的邊緣區(qū)域向中心區(qū)域擴(kuò)散。

2011年第四季度小幅下降

年底一般是開發(fā)企業(yè)各種款項(xiàng)的結(jié)算、資金支付密集的時(shí)期，也是第二年經(jīng)營計(jì)劃的制訂期，上年各項(xiàng)任務(wù)的完成情況會(huì)在很大程度上影響下一年經(jīng)營目標(biāo)的確定。預(yù)計(jì)大開發(fā)商會(huì)率先選擇性降價(jià)，降低庫存的同時(shí)試探市場對價(jià)格的反應(yīng)程度。如果反應(yīng)良好，進(jìn)一步以價(jià)換量的概率增大，部分中小開發(fā)商將會(huì)跟進(jìn)。總體上絕對價(jià)格將會(huì)小幅下降，但是大幅降價(jià)的概率很小。

2012年第一季度拐點(diǎn)顯現(xiàn)

受春節(jié)假期的影響，市場價(jià)格將總體保持平穩(wěn)，拉鋸狀態(tài)將持續(xù)一段時(shí)間。

二、三線城市價(jià)格增幅將會(huì)收窄，同比增幅下降的城市繼續(xù)增多。一線城市絕對價(jià)格下降的態(tài)勢將持續(xù)，但是降幅不會(huì)很大，試探性降價(jià)、權(quán)衡降價(jià)可能是市場主導(dǎo)。開發(fā)企業(yè)在第一季度獲得信貸資金的多寡將會(huì)對價(jià)格產(chǎn)生較大影響，信貸資金在房地產(chǎn)領(lǐng)域偏緊態(tài)勢難以改觀，價(jià)格拐點(diǎn)很可能在第一季度顯現(xiàn)。

2012年第二季度老盤大降

2009年以來，高漲的房地產(chǎn)投資增幅、新開工面積增幅始終在高位運(yùn)行，開發(fā)商庫存量快速增加。為消化庫存，降低資金壓力，預(yù)計(jì)開發(fā)企業(yè)在第二季度會(huì)加大推盤力度，新盤定價(jià)更趨合理，老盤降價(jià)的幅度將更大，從而爭取上半年的業(yè)績。絕對價(jià)格下降的范圍呈現(xiàn)擴(kuò)大趨勢。如果短期內(nèi)整體降幅太大，市場將產(chǎn)生更大的期望。所以，整體性降價(jià)幅度有限。

2012年第三季度價(jià)格趨穩(wěn)

如果政策面仍舊嚴(yán)控，開發(fā)企業(yè)融資困難，尤其是信貸資金不能滿足需求，加之上半年銷售遠(yuǎn)低于預(yù)期的話，那么降價(jià)范圍會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大，降價(jià)幅度會(huì)更深。如果上半年銷售能夠緩解資金壓力，那么整體價(jià)格將趨穩(wěn)，維持第二季度以來的價(jià)格狀況的可能性較大。

銷售：庫存壓力增大推盤速度降低

總體將呈下滑，其間或有波動(dòng)。初步推測：2011年第四季度至2012年，由于2009年、2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長，房地產(chǎn)庫存壓力增大，推盤速度會(huì)降低。

2011年第四季度短暫回升

預(yù)計(jì)商品住宅市場銷售量和銷售額在進(jìn)一步下滑后，為消化庫存，在資金鏈緊張和業(yè)績要求的雙重壓力下，以價(jià)換量開發(fā)企業(yè)逐步增多，銷量可能會(huì)短暫回升。

2012年第一季度再次下滑

預(yù)計(jì)銷售量的增幅將進(jìn)一步下滑，同比增幅可能會(huì)低于2011年同期，市場更加膠著。季度末如果市場價(jià)格能夠達(dá)到部分購房者的預(yù)期，則會(huì)促使銷量一定程度地增加，限購政策不太嚴(yán)格的二、三線城市的表現(xiàn)會(huì)更突出一些。

2012年第二季度決定業(yè)績

第二季度是傳統(tǒng)的旺季，也是上半年業(yè)績的決定性時(shí)段。預(yù)計(jì)為完成上半年的業(yè)績目標(biāo)，開發(fā)企業(yè)的促銷手段將會(huì)更加豐富，力度也會(huì)更大，若市場回應(yīng)積極則銷量將有所提升。在限購城市，銷量增加是否滿足以價(jià)換量的要求，很大程度上取決于有購買力的需求者是否符合購買條件。

2012年第三季度銷量放大

如果市場拐點(diǎn)在第二季度出現(xiàn)，將有利于刺激市場銷量的上升，市場活躍程度將提高，更多的剛性需求者將進(jìn)入市場，形成對市場價(jià)格一定程度的支撐。如果上半年銷量不理想，則第三季度整體性價(jià)格下降幅度較大，銷量將會(huì)在第三季度放大。

房價(jià)穩(wěn)中有降有望順利實(shí)現(xiàn)

本報(bào)訊（記者孫雪梅）昨天，北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)發(fā)布11月北京新建普通住宅房價(jià)監(jiān)測數(shù)據(jù)，11月份，全市新建商品住房成交均價(jià)每平方米21004元，同比下降5%，7個(gè)月以來首次實(shí)現(xiàn)同比下降；二手住房成交均價(jià)每平方米17061元，已連續(xù)5個(gè)月環(huán)比下降，同比下降0.7%。全年房價(jià)“穩(wěn)中有降”目標(biāo)有望順利實(shí)現(xiàn)。

房價(jià)趨穩(wěn)明顯

北京房協(xié)秘書長陳志表示，11月新建、二手住房成交均價(jià)同比均出現(xiàn)下降，從年初2.5萬到2.6萬元/平方米的均價(jià)穩(wěn)步下降，目前穩(wěn)定在2.1萬元/平方米，目前北京房價(jià)趨穩(wěn)明顯，但并沒有出現(xiàn)某些機(jī)構(gòu)說的跌破2萬元的大跌態(tài)勢，基本穩(wěn)定在均價(jià)2.1萬元/平方米。

作為本市房價(jià)控制目標(biāo)的新建普通住房，1-11月份成交量占住房成交總量的85%，成交均價(jià)每平方米13914元，比去年全年水平下降6.3%，預(yù)計(jì)年底前市場形勢不會(huì)發(fā)生大的改變，全年房價(jià)“穩(wěn)中有降”目標(biāo)有望順利實(shí)現(xiàn)。

對于全市新建住房庫存量達(dá)到13萬多套，陳志稱，其中有兩萬多套保障房，應(yīng)該刨除。此外，2008年金融危機(jī)帶來的房地產(chǎn)市場調(diào)整中，這一數(shù)據(jù)曾達(dá)到14萬余套，但隨著2009年相關(guān)政策的出臺，只用了半年高庫存量就發(fā)生了改變。

首現(xiàn)整體降價(jià)

“中心城區(qū)、城市功能拓展區(qū)、城市發(fā)展新區(qū)及生態(tài)涵養(yǎng)四大主要供應(yīng)區(qū)，首次出現(xiàn)整體向下態(tài)勢，趨勢性的降價(jià)態(tài)勢明顯。”陳志介紹，這是首次出現(xiàn)四個(gè)功能區(qū)的整體房價(jià)下降。

數(shù)據(jù)顯示，11月份，全市在售項(xiàng)目185個(gè)，其中價(jià)格下降的26個(gè)，持平的155個(gè)，合計(jì)占97.8%。在限購、限貸“雙限”調(diào)控政策下，市場整體表現(xiàn)供大于求?！敖祪r(jià)換量”項(xiàng)目由通州向大興、房山、昌平等近郊熱點(diǎn)區(qū)域蔓延，部分項(xiàng)目成交均價(jià)比周邊或前期至少低了10%，均獲得不同程度的熱銷。居民家庭首次購房比重連續(xù)第9個(gè)月維持在九成左右，投機(jī)投資性需求基本擠出，剛性需求得到較好滿足。

陳志透露，目前，市房協(xié)已經(jīng)聯(lián)合偉業(yè)我愛我家、騰訊房產(chǎn)對整個(gè)樓市現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查，相關(guān)調(diào)查結(jié)果會(huì)在下個(gè)月公布。他強(qiáng)調(diào)，隨著房價(jià)穩(wěn)中有降目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)和居民收入增長7%目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，北京購房人購房支付能力將得到提高。（來源：京華時(shí)報(bào)）

第二篇：樓市陷入量跌價(jià)松政策面調(diào)控將加速房價(jià)下降

樓市陷入量跌價(jià)松政策面調(diào)控將加速房價(jià)下降

2012-10-06 09:01:18 來源:580地產(chǎn)家居網(wǎng) 點(diǎn)擊:5436 網(wǎng)址:004km.cn

對于指望借助“金九銀十”大撈一把的開發(fā)商而言，“跌”字卻成了今年9月、10月樓市的主旋律，這勢必加劇開發(fā)商的資金饑渴。而隨著我國政府明確表態(tài)繼續(xù)堅(jiān)定調(diào)控房地產(chǎn)市場，專家指出，在房價(jià)天平正處于反轉(zhuǎn)向下的關(guān)頭，樓市下跌的節(jié)奏勢必會(huì)加速，市場調(diào)整將不可避免。

樓市陷入量跌價(jià)松

從實(shí)際情況來看，9月、10月多個(gè)城市的樓市處于成交低迷狀態(tài)。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，從樓市的發(fā)展歷程來看，向來是量在價(jià)先，樓市成交量的下降是必經(jīng)的陣痛，然后才能實(shí)現(xiàn)部分高房價(jià)地區(qū)價(jià)格的實(shí)質(zhì)性下跌。

而從國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)分析可看出，全國房價(jià)拐點(diǎn)已初步顯現(xiàn)。9月，70個(gè)大中城市中，價(jià)格環(huán)比下降的城市有17個(gè)，持平的城市有29個(gè)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，10月份全國房價(jià)拐點(diǎn)的特征將更為明顯。在市場方面，萬科、龍湖、中海等龍頭房企已開啟了降價(jià)潮，萬科在京項(xiàng)目金隅萬科城[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評][最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評]預(yù)計(jì)三期開盤價(jià)為14000元/平方米，比之前便宜近20%。

9月、10月份，在上海、杭州、北京等地，紛紛出現(xiàn)了一定規(guī)模的退房潮。分析人士指出，這既表明樓市投資投機(jī)者甚至是剛需急于在潮退之前逃離樓市以避免擱淺，也暴露出部分房企資金鏈有斷裂之虞。

政策面堅(jiān)定調(diào)控將加速房價(jià)下降

10月29日，國務(wù)院總理溫家寶在國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上明確提出，堅(jiān)定房地產(chǎn)調(diào)控信心不動(dòng)搖，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行政策，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)表示，這對于近期泛濫的各種雜音無異于當(dāng)頭棒喝，等于告訴市場，房地產(chǎn)調(diào)控仍會(huì)繼續(xù)，限購限貸等政策并不會(huì)退出。這有利于引導(dǎo)市場預(yù)期，也必將加速房價(jià)的下降趨勢。業(yè)內(nèi)人士表示，房價(jià)開始下跌，效果正在顯現(xiàn)，樓市正在降溫，按照這種態(tài)勢發(fā)展下去，樓市調(diào)控將會(huì)收到積極效果。

據(jù)了解，由于樓市量跌價(jià)松，全國土地市場也逐步趨冷，賣地難導(dǎo)致一些地方在調(diào)控上猶豫不決。陳國強(qiáng)同時(shí)表示，其實(shí)10月29日的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議還有一個(gè)亮點(diǎn)，即強(qiáng)調(diào)要增加商品住房用地，促進(jìn)房價(jià)合理調(diào)整，以往很少單獨(dú)提到這一點(diǎn)，這不僅體現(xiàn)了調(diào)控手段的豐富性，也更加體現(xiàn)出調(diào)控的針對性，即對一些地方捂地等行為予以警示，有利于調(diào)控的推進(jìn)。而就在11月1日，廣東珠海市開始積極執(zhí)行限購限價(jià)的雙限政策：本地居民、繳納一年以上社保或納稅證明的外地人在香洲主城區(qū)只能新購一套房;新申請預(yù)售樓盤價(jià)格不得超過11285元/平方米。分析人士指出，這表明調(diào)控仍在持續(xù)，短期內(nèi)并沒有松動(dòng)的可能。少數(shù)項(xiàng)目會(huì)跌三成左右，多數(shù)項(xiàng)目將下跌一成

對于開發(fā)商而言，借助“金九銀十”賺個(gè)缽滿盆溢無疑對緩解整個(gè)資金鏈狀況意義重大。尤其是在今年，開發(fā)商資金鏈普遍繃緊，那么9月、10月的樓市收成勢必進(jìn)一步影響開發(fā)商的狀態(tài)。陳國強(qiáng)表示，年底一般是開發(fā)商比較難熬的日子，他們既需要償還信貸欠款，也需要支付工程款、員工年終獎(jiǎng)，如果“金九銀十”成交低迷，那么必將加劇開發(fā)商在與政策博弈中的失衡感。陳國強(qiáng)預(yù)計(jì)，在開發(fā)商普遍負(fù)債增加，樓市供應(yīng)量增大、購買力不足的局面下，開發(fā)商必然更期望采取以價(jià)換量的銷售模式，房價(jià)下跌的步伐有望加快，價(jià)格拐點(diǎn)有望加速確立。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年底到明年初市場會(huì)迎來明顯調(diào)整，但價(jià)格下跌的幅度并不會(huì)太大，更不會(huì)出現(xiàn)“硬著陸”。盡管政策面仍然從緊，但今年房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈狀況好于2008年，這決定了樓市的這波調(diào)整幅度不會(huì)比2008年更大，就項(xiàng)目而言，少數(shù)項(xiàng)目會(huì)跌三成左右，多數(shù)項(xiàng)目將下跌一成。

業(yè)內(nèi)人士同時(shí)表示，由于開發(fā)商存貨壓力比2008年更大，這意味著樓市的調(diào)整時(shí)間將比2008年更長，樓市或?qū)⒉饺肼L的陰跌中。2008年樓市下跌持續(xù)了6個(gè)月，這次時(shí)間可能更長一些，但深度要小，這與中國經(jīng)濟(jì)的調(diào)整節(jié)奏是一致的。這是我國政府主動(dòng)調(diào)整經(jīng)濟(jì)、調(diào)控房地產(chǎn)的結(jié)果，總體來看，樓市處于可控范圍之內(nèi)。

陳國強(qiáng)表示，從目前政策釋放出來的信號看，樓市調(diào)控從緊的方向不會(huì)改變，控制高房價(jià)的預(yù)期仍將持續(xù)較長時(shí)間，這將根本決定樓市的走勢。

第三篇：樓市調(diào)控又入敏感期 房價(jià)反彈缺乏政策基礎(chǔ)

樓市調(diào)控又入敏感期 房價(jià)反彈缺乏政策基礎(chǔ)

近來的一些市場監(jiān)測數(shù)據(jù)反映，部分城市的房價(jià)?量價(jià)齊升?。與此同時(shí)，國務(wù)院督查組對１６個(gè)?。ㄊ校┓康禺a(chǎn)市場調(diào)控政策措施落實(shí)情況開展專項(xiàng)督查。樓市調(diào)控再次進(jìn)入敏感期。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，針對部分城市政策微調(diào)的傾向和樓市?量價(jià)齊升?的動(dòng)向，中央開始進(jìn)行?精準(zhǔn)修正?，而不是再出臺?一刀切?的調(diào)控政策。整體來看，房地產(chǎn)調(diào)控政策年內(nèi)不會(huì)松動(dòng)，房價(jià)的?報(bào)復(fù)性反彈?缺乏政策層面的支撐。

成交回暖引發(fā)房價(jià)反彈擔(dān)憂

中國指數(shù)研究院最新數(shù)據(jù)顯示，在７月１６日到２２日的一周中，交易量繼續(xù)上升，在所監(jiān)測的４０個(gè)城市中，３２個(gè)城市交易量同比上漲，６城市同比漲幅超過１５０％，其中蘇州同比增幅最大，達(dá)３０６．４２％。部分城市６月份房價(jià)也在下跌９個(gè)月后首次回升。本應(yīng)是樓市淡季的６、７月，居然?量價(jià)齊升?，超出業(yè)內(nèi)預(yù)期。

一些業(yè)內(nèi)人士也表示，自２００７年以來，房地產(chǎn)投資品屬性凸顯，單純的供求規(guī)律已失效，在預(yù)期主導(dǎo)之下，脫離真實(shí)需求的高房價(jià)本身已蘊(yùn)含風(fēng)險(xiǎn)。?當(dāng)前正值中國房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵期，形勢異常嚴(yán)峻與復(fù)雜，雖然總體仍處于調(diào)控目標(biāo)區(qū)間，但是隨著市場回暖壓力加大，市場走勢可能偏離調(diào)控目標(biāo)。?中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究 院院長、?住房問題研究?課題組組長高培勇說。

國土資源部全國主要城市地價(jià)監(jiān)測系統(tǒng)的最新報(bào)告顯示，截至目前全國１０５個(gè)監(jiān)測城市中，３３個(gè)城市從不同角度出臺樓市微調(diào)政策。在這種宏觀政策調(diào)整與堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松，以及地方政府出臺的微調(diào)政策不斷加大的局面下，部分城市的市場預(yù)期正在出現(xiàn)變化，未來一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)市場再次進(jìn)入敏感階段。

市場并未逆轉(zhuǎn)

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所副所長姚玲珍認(rèn)為，部分城市成交量回暖對原因首先是開發(fā)商?以價(jià)換量?和貨幣政策的微調(diào)刺激剛性需求入市，另外市場預(yù)期轉(zhuǎn)變也使得猶豫不決的購房者入市。但市場仍有很多的不確定性因素，房地產(chǎn)整體的供需關(guān)系并沒有得到根本的扭轉(zhuǎn)，成交大幅度反彈特別是價(jià)格大幅度反彈不具備政策基礎(chǔ)。

以上海為例，２６日發(fā)布的?工行－上海財(cái)大?住房價(jià)格指數(shù)顯示，上海近半年房價(jià)走勢可概括為低位盤整和走勢平穩(wěn)。房價(jià)整體延續(xù)了去年四季度以來的低位，盡管５、６月指數(shù)出現(xiàn)小幅回升，但回升幅度遠(yuǎn)不及前期積累的降價(jià)幅度。地方政府以?限購?為核心頻繁收緊樓市調(diào)控，而調(diào)控政策微調(diào)僅以提高首次臵業(yè)家庭的支付能力為目的，遠(yuǎn)未達(dá)到促進(jìn)市場全面回暖的程度。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況不容樂觀，目前房企的負(fù)債率依然較高，５成大型房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率超過６０％。截至目前，在滬深兩市已經(jīng)公布業(yè)績預(yù)告的５９家房地產(chǎn)類上市公司中，有１３家預(yù)計(jì)業(yè)績將出現(xiàn)下滑，有２０家預(yù)計(jì)出現(xiàn)虧損，整體預(yù)減比例達(dá)到 了５５．９％。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，現(xiàn)階段還僅限于狹義市場成交量回暖，不足以導(dǎo)致市場基本面整體回暖，后市仍有不確定性。

發(fā)展仍需治“源”導(dǎo)“流”

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，現(xiàn)階段房地產(chǎn)調(diào)控仍處于關(guān)鍵期，需穩(wěn)定市場預(yù)期。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭稱，從成交數(shù)據(jù)來看，房價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)止跌反彈的苗頭，但鑒于經(jīng)濟(jì)?穩(wěn)增長?的壓力也很大，此時(shí)不宜過度打壓房地產(chǎn)市場。綜合兩方面因素考慮，即便再次調(diào)控也將以重申和強(qiáng)調(diào)既有政策為主，不會(huì)增加太多、太嚴(yán)厲的措施，而是加大對地方政府的督查力度。此次國務(wù)院督查１６個(gè)?。ㄊ校┓康禺a(chǎn)市場釋放出的強(qiáng)烈信號是督促落實(shí)既有政策。至于是否會(huì)有新政策出臺，要視督查結(jié)果以及未來一兩個(gè)月的房價(jià)表現(xiàn)而定。

?應(yīng)該看到，我國房地產(chǎn)市場并不均衡，東中西部城市回暖速度并不一致。因此，在未來的樓市調(diào)控中，也應(yīng)分地區(qū)實(shí)行差異化的調(diào)控政策。?中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌說。

?眼下，部分城市樓市‘量價(jià)回升’是‘以價(jià)換量’所致的表象，?上海財(cái)經(jīng)大學(xué)副校長、不動(dòng)產(chǎn)研究所所長王洪衛(wèi)教授指出，要解決房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的長遠(yuǎn)問題，讓市場回歸本位而非讓調(diào)控處于常態(tài)，仍需從體制、機(jī)制等方面著力，根除導(dǎo)致調(diào)控一松房價(jià)即漲的?源?與?流?。改革稅制，以解決地方對土地財(cái)政的依賴，此為源頭治理；調(diào)節(jié)投資，從?炒房?以獲取增值收益為主轉(zhuǎn)向以長期獲取租賃收入為主，此為市場導(dǎo)流。堵疏并舉，方可收樓市健康發(fā)展之功。（新華網(wǎng) 魏宗凱、劉靈驊）

第四篇：合理運(yùn)用政府調(diào)控政策,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展

合理運(yùn)用政府調(diào)控政策，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展

華工MBA2001（2）班 鄧文岳

在當(dāng)今世界，無論是西方還是東方，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行無論是市場唱主角還是政府唱主角，都帶有混合經(jīng)濟(jì)的色彩。純粹的市場經(jīng)濟(jì)或純粹的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)都是不現(xiàn)實(shí)的。大多數(shù)國家都是以市場經(jīng)濟(jì)為主，在市場失靈時(shí)，政府對經(jīng)濟(jì)進(jìn)行一定的干預(yù)，使經(jīng)濟(jì)運(yùn)行回到原來的均衡區(qū)域。房地產(chǎn)無論是作為消費(fèi)品還是投資品，都在國民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位。各國政府都會(huì)在不同程度上對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控。干預(yù)程度則依市場發(fā)育程度的不同而有所不同。像美國這樣自由市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行得較好的國家，政府對市場干預(yù)較少。而像新加坡這些新興市場國家，在市場剛起步階段，政府做了大量建設(shè)性的工作，待市場較為成熟后政府逐漸淡出，將大部分任務(wù)交給市場完成。

房地產(chǎn)業(yè)在我國還是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，但它在國民經(jīng)濟(jì)中的地位日益重要，正在成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的支柱產(chǎn)業(yè)。但由于起步晚，加之發(fā)展不完善，我國的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出較為明顯的起伏性波動(dòng)和其他一些較為典型的初級市場特征，如投機(jī)氣氛較重，市場運(yùn)行機(jī)制不規(guī)范，有關(guān)法律不健全。在這種情況下，政府應(yīng)采取一些經(jīng)濟(jì)、法律、行政的措施對經(jīng)濟(jì)進(jìn)行干預(yù)，以提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的效率。政府在推出一項(xiàng)政策前，首先應(yīng)該明確，基于我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況，我國政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控的目標(biāo)應(yīng)是為了保持市場的均衡發(fā)展，為市場的健康有序發(fā)展提供良好的外部環(huán)境，而不是一些媒體所宣傳的提高住房需求，拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的增長。經(jīng)濟(jì)學(xué)上對政府政策進(jìn)行評價(jià)，很重要的一點(diǎn)是看該項(xiàng)政策能否有效地提高經(jīng)濟(jì)效率和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量。本文擬對我國政府當(dāng)前若干房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策從經(jīng)濟(jì)效率的角度來進(jìn)行初步的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析，來權(quán)衡其利弊得失，并在此基礎(chǔ)上給出相關(guān)政策建議。

一、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策分析

產(chǎn)業(yè)政策是指示產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向、規(guī)劃產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)、調(diào)節(jié)各個(gè)產(chǎn) 業(yè)之間的相互關(guān)系及其結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)化的措施和手段的總和，是整個(gè)經(jīng)濟(jì)政策體系中一個(gè)重要的組成部分。其主要內(nèi)容有：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)政策、產(chǎn)業(yè)組織政策、產(chǎn)業(yè)促進(jìn)和限制政策等。產(chǎn)業(yè)政策對社會(huì)經(jīng)濟(jì)資源的配置具有特定的導(dǎo)向功能，在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)增長過程中起著市場機(jī)制難以替代的制衡和穩(wěn)定作用。政府在實(shí)施產(chǎn)業(yè)政策時(shí)，其取向是產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)的體現(xiàn)。而各產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本目標(biāo)是在一系列約束條件下生成的。現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)市場所表現(xiàn)出來的初級市場特征決定了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策目標(biāo)在于完善房地產(chǎn)市場，充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)功能。這需要政府采取恰當(dāng)?shù)漠a(chǎn)業(yè)組織政策。產(chǎn)業(yè)組織政策包括產(chǎn)業(yè)競爭和反壟斷政策、產(chǎn)業(yè)聯(lián)合和集團(tuán)政策等。在生產(chǎn)要素投入量既定的條件下，合理有效地組織這些生產(chǎn)要素，是提高資源配置效率的基本途徑。同樣，房地產(chǎn)的發(fā)展，不僅要制定合理的總量政策和結(jié)構(gòu)政策，也需要有合理的組織政策。

由于房地產(chǎn)具有投資規(guī)模大，投資回收期長以及隨之而產(chǎn)生的投資風(fēng)險(xiǎn)巨大等特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要求走規(guī)模經(jīng)濟(jì)的道路。作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)較其它行業(yè)更為明顯。規(guī)模小，開發(fā)商的單位成本居高不下，在廣告策劃、營銷推廣、環(huán)境改造，配套設(shè)施、物業(yè)管理等方面規(guī)模較大的公司也占有明顯優(yōu)勢。另外，規(guī)模大，尤其是具有較強(qiáng)現(xiàn)金實(shí)力的開發(fā)商在選擇項(xiàng)目最佳開發(fā)時(shí)間上也具有主動(dòng)權(quán)。這在客觀上要求造就一些規(guī)模較大、實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)，這要通過房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部適度的資本集中來實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部適度的資本集中，能有效地節(jié)約房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營成本，資本的適度集中還有利于節(jié)約房地產(chǎn)市場的交易費(fèi)用，這是通過企業(yè)間的合并、兼并等經(jīng)濟(jì)機(jī)制來實(shí)現(xiàn)的。由此可見，通過房地產(chǎn)企業(yè)的資本集中，可以優(yōu)化房地產(chǎn)市場組織，提高市場運(yùn)行效率，并優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模結(jié)構(gòu)。

我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況與規(guī)模經(jīng)濟(jì)的要求相去甚遠(yuǎn)。以上海市為例，目前上海證券交易所上市的房地產(chǎn)公司僅有9家（上海本地8家），入選上證30指數(shù)的房地產(chǎn)股僅陸家嘴一家。這8家房 2 地產(chǎn)公司在整個(gè)上海房地產(chǎn)業(yè)中的規(guī)模，市場占有率，業(yè)績等多項(xiàng)指標(biāo)大多平平，在1999年上海房地產(chǎn)企業(yè)銷售面積，金額100強(qiáng)中也難見上市公司的蹤影。而香港聯(lián)交所房地產(chǎn)上市公司達(dá)100多家，恒生股指33個(gè)樣本股中，地產(chǎn)或以地產(chǎn)為主業(yè)的公司近一半。這十幾家大地產(chǎn)商的開發(fā)量、市場占有率等主要指標(biāo)要占到整個(gè)香港地產(chǎn)市場的九成，其中長江實(shí)業(yè)、新鴻基、恒基兆業(yè)、新世界四大超級地產(chǎn)商更成為財(cái)富的象征。滬港兩地房地產(chǎn)上市公司無論是數(shù)量還是質(zhì)量都相距甚遠(yuǎn)，其原因自然與兩地市場發(fā)育程度、微觀主體的競爭實(shí)力有關(guān)，但兩地政府對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)政策的不同取向也是造成上述現(xiàn)象的重要原因之一。在中國大陸各種媒體上，乃至政府正式文件上，經(jīng)常有報(bào)導(dǎo)宣稱政府決定把住宅產(chǎn)業(yè)培育成支柱產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。但在具體實(shí)施政策時(shí)，有關(guān)方面采取了凍結(jié)房地產(chǎn)公司上市的做法。當(dāng)初之所以采取凍結(jié)上市的做法，管理層是出于對房地產(chǎn)泡沫的擔(dān)憂。的確，到1992的年，房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量、開發(fā)投資額、開工面積等均創(chuàng)歷史最高水平，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過發(fā)當(dāng)時(shí)我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的承受力，造成供求矛盾十分突出。許多地方的炒樓、炒土地風(fēng)較為嚴(yán)重，致使市場運(yùn)行出現(xiàn)混亂無序的局面。鑒于此，政府果斷地采取了緊縮供給的宏觀調(diào)控政策，控制住了房地產(chǎn)市場嚴(yán)重失衡的局面。而亞洲金融危機(jī)以來，許多專家學(xué)者都或多或少地把金融危機(jī)的原因歸于房地產(chǎn)泡沫的破裂。這使得中國政府在解開房地產(chǎn)企業(yè)上市禁令上更為謹(jǐn)慎。然而，東南亞金融危機(jī)的深刻誘因是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的老化與調(diào)整的滯后，是知識儲(chǔ)備的貧乏，是全要素增長率的落后。房地產(chǎn)泡沫只是這種危機(jī)的表象之一。因此，管理層大可不必因?yàn)閾?dān)心房地產(chǎn)泡沫而阻止房地產(chǎn)企業(yè)上市。況且，股市除了籌集資金的作用外，還具有優(yōu)化資源配置的功能。在較為健全的股市上，資金會(huì)從業(yè)績差的企業(yè)流向業(yè)績好的企業(yè)，從而實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。股市本身的進(jìn)入與退出制度也在客觀上對股市的安全直到了一定的保護(hù)作用。管理層目前應(yīng)做的是放棄保護(hù)政策，不再ST、PT下去了，讓中國股市真正成為企業(yè)的試金石。如美國股市最近的振蕩，有人指出這是股市正在擠除泡 3 沫，使高科技股票定價(jià)更符合其實(shí)際價(jià)值的表現(xiàn)。

我國房地產(chǎn)企業(yè)除了擴(kuò)大規(guī)模，向規(guī)模經(jīng)濟(jì)要效益外，提高資產(chǎn)素質(zhì)，向管理要效益也是從微觀上培養(yǎng)一個(gè)健全的市場所必需的。政府在宏觀層面上的制度創(chuàng)新，尤其是金融制度創(chuàng)新在這方面是大有作為的。當(dāng)前，房地產(chǎn)證券化是一個(gè)可取的方向。房地產(chǎn)證券化可以促使房地產(chǎn)經(jīng)營專業(yè)化，導(dǎo)致資源的合理配置。房地產(chǎn)經(jīng)營管理的要求很高，尤其是在房地產(chǎn)市場發(fā)育的初級階段，更需專家經(jīng)營。證券化的優(yōu)點(diǎn)之一，在于它促使了房地產(chǎn)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分開，這就為其專業(yè)化經(jīng)營提供前提條件。我國的房地產(chǎn)主體行為很不規(guī)范，真正具有實(shí)力、精于管理的房地產(chǎn)公司并不多，“房地產(chǎn)熱”引致的市場虛假繁榮誘使大批不具備條件的企業(yè)紛紛涉足房地產(chǎn)，其結(jié)果勢必導(dǎo)致資源特別是管理資源的巨大浪費(fèi)，而借助證券化，房地產(chǎn)交專家經(jīng)營，業(yè)主借證券化工具獲得應(yīng)有的收益，投資者亦可分享房地產(chǎn)資源的優(yōu)化組合，使房地產(chǎn)市場主體行為從混沌走向有序。

二、房地產(chǎn)稅費(fèi)分析

根據(jù)中房指數(shù)的統(tǒng)計(jì)，目前在我國城鎮(zhèn)商品房價(jià)格構(gòu)成中，土地費(fèi)用及稅費(fèi)占39％，建安成本占51％，其他費(fèi)用占10％。在房地產(chǎn)利潤率已普遍降至10%左右的情況下，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)過重就成了房價(jià)居高不下的主要原因之一。稅費(fèi)不僅關(guān)系到房價(jià)的高低，其本質(zhì)上是一種價(jià)格，有些稅收，如所得稅等直接稅也就成為市場經(jīng)濟(jì)均衡運(yùn)行的潤滑劑。

<一> 房地產(chǎn)稅費(fèi)總量分析

稅，是政府憑借其行政權(quán)力強(qiáng)制獲得的收入。而各種各樣的費(fèi)用更是名目繁多。這些費(fèi)用的征收部門有三個(gè)層次。一是擁有立法、執(zhí)法、司法權(quán)，執(zhí)行廣泛的社會(huì)管理職能的政府，包括中央和各級地方政府、各委辦部機(jī)關(guān)、公檢法等；第二層：一些負(fù)責(zé)提供公共品或準(zhǔn)公共品的事業(yè)單位，如環(huán)保、衛(wèi)生、教育等。它們的收入由政府撥付，同時(shí)政府又賦予它們在本部門負(fù)責(zé)的事業(yè)范圍內(nèi)執(zhí)法監(jiān)督的權(quán)力，如 4 衛(wèi)生檢查等；第三層，一些享有自然壟斷或行政壟斷地位，擁有一定強(qiáng)制力的國企，如電力、自來水、煤氣公司、政府辦的有行政壟斷權(quán)中介機(jī)構(gòu)。這些名目繁多的稅費(fèi)給房價(jià)下降造成了很大的剛性。清理稅費(fèi)，理順房價(jià)的呼聲日見高漲。但有人擔(dān)憂清理稅費(fèi)會(huì)減少政府部門收入。

從稅的角度來看，短期里，降低稅率會(huì)減少政府部門的收入。但從中期來看，如果減少房地產(chǎn)稅收負(fù)擔(dān)能使房價(jià)下降足夠的幅度，使居民的有效需求大幅度上升，此時(shí)部分因房價(jià)過高難以銷售的空置商品房實(shí)現(xiàn)銷售，政府就可以收到本來稅基被各種規(guī)費(fèi)侵蝕的營業(yè)稅、土地增值稅、城建稅、企業(yè)所得稅、契稅等，完全可以抵消各種雜費(fèi)的減少。將稅收與稅率的關(guān)系用坐標(biāo)圖表示出來，從圖上可以看出，稅率并不是越高越好，稅率只有達(dá)到一定最優(yōu)點(diǎn)，才能使稅收達(dá)到最大。從長期來看，據(jù)世界銀行測算，房地產(chǎn)投資對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的系數(shù)效應(yīng)為2倍。當(dāng)住房消費(fèi)啟動(dòng)后，每億元住房投資會(huì)帶來相關(guān)產(chǎn)業(yè)的GDP增長2億元，經(jīng)濟(jì)發(fā)展，稅基擴(kuò)大，政府的收入呈現(xiàn)出良性的增長循環(huán)。

從費(fèi)的角度來看，清理各種規(guī)費(fèi)能減少對經(jīng)濟(jì)的扭曲作用，使各種規(guī)費(fèi)給經(jīng)濟(jì)帶來的間接成本減少到最小，提高經(jīng)濟(jì)效率，促進(jìn)公平，這將有利于經(jīng)濟(jì)良好穩(wěn)定的發(fā)展。各種費(fèi)用給企業(yè)事業(yè)的間接成本遠(yuǎn)大于本身。名目多、部門多、環(huán)節(jié)多的規(guī)費(fèi)，意味著企業(yè)至少要跑遍20幾個(gè)部門、收集40幾個(gè)公章才能獲得或維持其合法地位。盡管有些規(guī)費(fèi)本身數(shù)額并不大，但企業(yè)為遵循這些規(guī)定卻耗費(fèi)大量的人力和物力。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，并且國內(nèi)大多數(shù)開發(fā)商的資金是通過銀行貸款間接融資而來，資金的時(shí)間成本十分可觀。除此之外，在房產(chǎn)市場日益成熟的今天，房產(chǎn)市場上開始不斷推出各種流行房型設(shè)計(jì)。這使得市場先機(jī)對開發(fā)商來至關(guān)重要，資金的時(shí)間價(jià)值在此有了更深一層的含義。各種規(guī)費(fèi)的存在降低了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的效率，提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行成本。稅收取之于民，用之于民。而各種規(guī)費(fèi)則成為各政府部 5 門自己的收入，并進(jìn)而有可能成為腐敗的重要原因。因此清理規(guī)費(fèi)對提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率而言有著更重要的意義。<二> 部分規(guī)費(fèi)分析

從公共品的理論來看，政府部門提供公共品時(shí)，靠稅收來籌集資金；提供私人品時(shí)，應(yīng)按市場規(guī)律收取價(jià)款，而提供混合產(chǎn)品時(shí)，則應(yīng)考慮依靠稅收或收費(fèi)補(bǔ)償成本，哪一個(gè)效率高。在目前的房地產(chǎn)業(yè)中，有些看似應(yīng)由政府部門提供的產(chǎn)品從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來分析應(yīng)交給市場來運(yùn)作效率更高。

如政府代行市場職能收取的建筑工程質(zhì)量檢驗(yàn)費(fèi)，雖然說由政府出面監(jiān)督工程質(zhì)量可以保護(hù)消費(fèi)者利益，但其中卻有一個(gè)極大的弊端：當(dāng)質(zhì)監(jiān)站通過了一項(xiàng)工程，意味著政府對工程質(zhì)量的認(rèn)可，如果以后工程出了毛病，政府是否替房產(chǎn)商承擔(dān)賠償?shù)呢?zé)任呢？如果政府承擔(dān)責(zé)任，則政府容易混淆作為經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的管理者和市場主體中的一方的角色；如果政府不承擔(dān)賠償責(zé)任，政府官員就完全沒有了把好質(zhì)量關(guān)的約束機(jī)制。如果這項(xiàng)服務(wù)交給市場的中介機(jī)構(gòu)來做。中介機(jī)構(gòu)、房產(chǎn)商、購房者之間是平等關(guān)系，追求利潤最大化的中介機(jī)構(gòu)會(huì)因擔(dān)心招致賠償而嚴(yán)格控制房產(chǎn)質(zhì)量，這無疑是一種效率的改進(jìn)。

工程質(zhì)量檢驗(yàn)費(fèi)是政府行為應(yīng)轉(zhuǎn)為市場行為的例子。而對水、煤、電增客費(fèi)這三類傳統(tǒng)的自然壟斷產(chǎn)業(yè)來說，這些收費(fèi)在經(jīng)濟(jì)學(xué)上也不符合效率的原則。自然壟斷產(chǎn)業(yè)固定成本所占的比重很大，變動(dòng)成本的比重小，平均成本曲線向下傾斜。如果不對自然壟斷企業(yè)進(jìn)行政府管制，它們就會(huì)進(jìn)行壟斷生產(chǎn)，導(dǎo)致低效率；如果把這類企業(yè)分割成幾個(gè)小企業(yè)，又會(huì)導(dǎo)致成本上升，規(guī)模不經(jīng)濟(jì)。這是政府經(jīng)營不以盈利為目的自然壟斷產(chǎn)業(yè)的理論基礎(chǔ)。政府可以采取邊際成本定價(jià)，也可以采取平均成本定價(jià)。無論采用哪種定價(jià)，公用事業(yè)部門，都可以從價(jià)格和補(bǔ)貼中完全彌補(bǔ)成本。現(xiàn)在房產(chǎn)商交納了增容費(fèi)，最后由消費(fèi)者承擔(dān)，建設(shè)了管道、纜線輸送網(wǎng)，但卻是公用事業(yè)部門從水電費(fèi)、煤氣費(fèi)和補(bǔ)貼收回了成本，這等于消費(fèi)者支付了雙重費(fèi)用，公用事業(yè)部門獲得了超額利潤。這背離了誰得益誰投資的市場法則。從提高社 會(huì)效率的角度出發(fā)，這些增容費(fèi)應(yīng)由公用事業(yè)部門而非房產(chǎn)商來承擔(dān)。

因?yàn)橥耆袌稣{(diào)控手段的自發(fā)性與盲目性，我們不可能完全依靠市場去引導(dǎo)房地產(chǎn)這一新興的未發(fā)育成熟的行業(yè)大發(fā)育成長，而必須以有效的經(jīng)濟(jì)、法律或行政手段去對其進(jìn)行調(diào)控。但無論政府采取什么政策去干預(yù)房地產(chǎn)市場，都是對房地產(chǎn)業(yè)的引導(dǎo)和調(diào)控，政策的合理與否將直接影響著這一行業(yè)的成長。因此，政府在制定、實(shí)施有關(guān)政策時(shí)，應(yīng)慎重考慮所采取的政策的利弊得失，使之真正成為政府引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)規(guī)范、健康發(fā)展的有效手段，使我國的房地產(chǎn)業(yè)為社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的建設(shè)作出更大的貢獻(xiàn)。參考文獻(xiàn)：

1、《從我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)政策的幾點(diǎn)思考》刑建國、鄭重載《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理》

2、《房地產(chǎn)稅費(fèi)問題透視》載《上海房地》1999年6月號

3、《現(xiàn)代西方經(jīng)濟(jì)學(xué)教程》黃亞鈞著復(fù)旦大學(xué)出版社

4、《Towards Undividied Cities ：The Potential of Economic Revitalisation and Housing Redifferention 》Housing Studies，Vol，14 NO.5,573-584,1999

5、《Policy Review Housing Studies》Vol，13，No,6，833-839，1998 7

第五篇：中央調(diào)控政策頻遭地方微調(diào) 樓市博弈加劇

中央調(diào)控政策頻遭地方微調(diào) 樓市博弈加劇

2012年07月16日08:57中國新聞網(wǎng)

樓市現(xiàn)回暖跡象 6月百城住宅均價(jià)9個(gè)月來首次止跌

6月底，河南松綁首套房貸政策還未出臺即遭夭折，7月14日，珠海未及出臺的放松限購限價(jià)的樓市微調(diào)政策同樣“曇花一現(xiàn)”。從去年下半年開始，北京、上海、武漢、廈門、佛山、揚(yáng)州等多地接連“微調(diào)”政策，“松綁”樓市調(diào)控。中央多次強(qiáng)調(diào)堅(jiān)定執(zhí)行樓市調(diào)控政策，但在經(jīng)濟(jì)增長壓力加大、地方土地財(cái)政收入減少的背景下，地方政府一直“潛伏”著放松樓市調(diào)控的沖動(dòng)。

13日晚一條網(wǎng)絡(luò)微博稱，“珠海市政府會(huì)議決定全市取消限價(jià)，前山河以西取消限購”。此條微博迅速在國內(nèi)各大網(wǎng)站傳播，并一度有官員出面向媒體證實(shí)。但至14日0:40分左右，珠海市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局最終確認(rèn)，珠海樓市限購限價(jià)的政策目前不會(huì)作任何調(diào)整。至此珠海取消“雙限令”政策僅僅存活了5個(gè)多小時(shí)。

在2010年開始的“史上最嚴(yán)厲”樓市政策調(diào)控下，一年多來，多地土地、住房交易受挫，地方政府放松樓市調(diào)控的沖動(dòng)也一直存在。6月27日，河南支持首套房購房者貸款基準(zhǔn)利率下浮30%，這項(xiàng)“擦邊球”政策在國內(nèi)樓市引發(fā)爭議，隨后被當(dāng)?shù)卣裾J(rèn)。

5月29日，湖南省發(fā)改委曾在會(huì)議文件上明確表示“在房地產(chǎn)調(diào)控總基調(diào)不變的情況下，將推出利率優(yōu)惠、降低首套房首付比例、減免相關(guān)稅費(fèi)等措施，支持居民購買首套普通住房”。一天后，該消息即遭“辟謠”。湖南發(fā)改委官員表示“從未研究樓市救市措施”。

5月31日，石家莊市住房保障和房產(chǎn)管理局官員表示，石家莊市擬在堅(jiān)持樓市調(diào)控政策不放松的前提下，對包括限購在內(nèi)的具體措施進(jìn)一步細(xì)化。約一周后，當(dāng)?shù)毓賳T表示，曾草擬過住房限購政策微調(diào)辦法未獲上級主管部門批準(zhǔn)。

從去年的佛山擬放松限購的政策“一日游”，到安徽蕪湖的買房發(fā)補(bǔ)貼、廣東中山悄然提限價(jià)等，可以看出，在中央樓市調(diào)控高壓政策之下，飽受財(cái)政壓力的地方政府一直在試探中央政府的限購決心。

據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，自2011年8月安徽馬鞍山高層次人才買房稅費(fèi)優(yōu)惠開始，近一年來，先后有近50個(gè)城市通過調(diào)整土地出讓、首套房貸利率恢復(fù)、利率優(yōu)惠折扣、房源解禁、稅費(fèi)優(yōu)惠、買房獎(jiǎng)勵(lì)、購房入戶、購房補(bǔ)貼、提高普通住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)、調(diào)整限購條件、提高公積金貸款額度等方式進(jìn)行樓市政策微調(diào)。其中，上海、佛山、蕪湖等城市政策由于觸碰調(diào)控紅線被緊急叫停，湖南、河南、石家莊、珠海等地政策被媒體曝光后未經(jīng)出臺就“胎死腹中”。

但也有相當(dāng)一批“微調(diào)”政策因?yàn)闆]有觸及中央政策底線，并沒有被叫停。截至目前，包括成都、重慶、揚(yáng)州在內(nèi)的40多個(gè)城市“微調(diào)”政策放行通過。

今年3月開始，部分地區(qū)房地產(chǎn)交易量明顯增加。在成交量連續(xù)回升的情況下，部分地區(qū)房價(jià)回穩(wěn)。非官方數(shù)據(jù)顯示，6月全國100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格環(huán)比5月上漲0.05%，結(jié)束了自2011年9月以來的連續(xù)9個(gè)月環(huán)比下跌的態(tài)勢。

在此背景下，中央嚴(yán)令樓市調(diào)控政策不能打折，對于明顯放松調(diào)控、擾亂政策預(yù)期的地方政策變化，一律叫停，并多次強(qiáng)調(diào)，今年中國樓市調(diào)控不會(huì)放松，限購、差別化的信貸政策仍將嚴(yán)格執(zhí)行。

國務(wù)院總理溫家寶7日在江蘇省常州調(diào)研時(shí)再次強(qiáng)調(diào)，目前房地產(chǎn)市場調(diào)控仍然處在關(guān)鍵時(shí)期，調(diào)控任務(wù)還很艱巨。必須堅(jiān)定不移做好調(diào)控工作，把抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資性需求作為一項(xiàng)長期政策。