第一篇：小區(qū)物業(yè)項目規(guī)劃設(shè)計方案

關(guān)于某項目物業(yè)項目規(guī)劃設(shè)計方案

一、關(guān)于物業(yè)管理用房的規(guī)劃設(shè)計建議

1、根據(jù)《物業(yè)管理條例》以滿足相關(guān)物業(yè)的管理需要，綜合物業(yè)管理服務(wù)中心辦公用房，選址避開與業(yè)主生活相沖突、干擾的地方，設(shè)計一處面積不少于XX平方米員工食堂，體現(xiàn)公司的人性化管理。

2、物業(yè)管理用房應(yīng)為永久性建筑，并具有相應(yīng)的規(guī)劃審批手續(xù)。電梯井、管道井、樓梯間、垃圾房、變電室、設(shè)備間、消防控制室、監(jiān)控室、公共門廳、過道、車棚（棚）、車庫、人防工程、社區(qū)配套用房、臨時性建筑、室內(nèi)不足10平米及室內(nèi)層高不足2.2米的房屋，不得作為物業(yè)管理用房。

3、物業(yè)管理用房三項具體標(biāo)準(zhǔn)：辦公室、食堂、宿舍、衛(wèi)生間進(jìn)行簡單裝修，并達(dá)到辦公生活條件；符合安全、消防、環(huán)保、衛(wèi)生等要求，給排水、供電、通風(fēng)、供暖、天然氣、空調(diào)等具備正常使用功能，并獨立計費；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置通信、有線電視、寬帶等設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理用房內(nèi)預(yù)留端口，具備正常使用功能。

二、關(guān)于小區(qū)出入口設(shè)計的規(guī)劃建議

1、秉承小區(qū)內(nèi)人車分流的設(shè)計理念，改善地下車場入戶電梯處的（比如設(shè)計坡道）設(shè)計，方便業(yè)主大件貨物、家具可從地下車場直達(dá)。

2、建議地下室車車輛出入口位置充分考慮到出入的安全問題以及車輛轉(zhuǎn)彎半徑，安裝道閘管理系統(tǒng)的安裝位置（杜絕在半坡上設(shè)置安裝道閘管理系統(tǒng)）。

3、建議在主出入口和次入口車輛、步行出入口處設(shè)立門禁刷卡系統(tǒng)，業(yè)主刷卡進(jìn)入小區(qū)，實現(xiàn)安全管理。

4、采用對講系統(tǒng)與密碼開鎖功能相結(jié)合門禁控制設(shè)備系統(tǒng)。小區(qū)、廣場人行步梯以及其他需要控制人員出入的地方要配置獨立的門禁系統(tǒng)。各出入口門禁現(xiàn)場控制器均與消防控制中心連鎖。當(dāng)出現(xiàn)火警等情況時實現(xiàn)消防聯(lián)動，由小區(qū)中心統(tǒng)一開啟遙控開啟前端所控門區(qū)。

5、為了能對小區(qū)的車輛進(jìn)行有效的管理，需要在地下車庫出入口設(shè)置道閘智能化感應(yīng)IC卡停車管理計費系統(tǒng)。既可以給用戶提供極大便利，又最大限度地提高后期管理的工作效率。道閘地感線圈線路設(shè)計為暗裝線路，避免后期二次對地面的開鑿破壞。智能道閘應(yīng)具備二級防砸保護(hù)有措施。車輛管理系統(tǒng)感應(yīng)IC卡的感應(yīng)距離不小于150mm。

三、小區(qū)其它規(guī)劃建議

1、機(jī)動車車位建議按不少于1:1的比例設(shè)置，建議非機(jī)動車停放車位按1:3的比例設(shè)置。

2、根據(jù)地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品規(guī)劃，住宅、商業(yè)區(qū)域及公共區(qū)域應(yīng)充分設(shè)計配置自動智能化安防設(shè)備的措施，避免留有安防死角。

3、水、電部分，商業(yè)和住宅需在設(shè)計上系統(tǒng)獨立分開，商業(yè)和住宅做獨立的給排水系統(tǒng)，及相關(guān)配套設(shè)施。

4、緩坡式草坪在周界增加路沿石阻擋泥土沖刷，小區(qū)綠化回填時一定要確保土質(zhì)質(zhì)量和種植所需土層厚度，嚴(yán)禁使用建筑垃圾和非種植土壤。

5、在景觀設(shè)計上，沙塵天氣較多地理區(qū)域氣候條件以及水質(zhì)因素不利于規(guī)劃設(shè)計水系景觀。由于水系的維護(hù)成本較高，建議在設(shè)計水系景觀時，以淺水為主，景觀水經(jīng)沙沉過濾，循環(huán)利用以降低后期的維護(hù)成本。

7、廣場及公共區(qū)域地面的雨水排放，均應(yīng)設(shè)計為暗溝排放。

8、公共區(qū)域出入口、人行道地面建議采用防滑材質(zhì)。

9、地下室及水泥硬化未鋪裝地面，在設(shè)計和施工工藝上注意防起沙處理。

10、公共區(qū)域、廣場按劃分功能塊設(shè)置柵欄或隔離墩。各住宅商業(yè)區(qū)域及公共區(qū)域地上建議采用柵欄或景觀綠化進(jìn)行使用功能隔離，便于后期業(yè)主使用管理。

12、公共區(qū)域及公共設(shè)施的水、電、氣、暖等能耗均應(yīng)設(shè)置獨立的計量裝置。如：照明系統(tǒng)（路燈、草坪燈、夜景照明、車庫照明、樓道照明）、電梯系統(tǒng)（按臺加裝計量）、給排水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等按裝獨立用電計量系統(tǒng)；綠化、辦公、水系等加裝獨立用水計量。

13、路燈系統(tǒng)、車庫照明系統(tǒng)（建議設(shè)計為間隔網(wǎng)格布線方案）設(shè)計時刻分路控制，達(dá)到不同時段開啟不同回路的路燈，便于能耗控制。

14、考慮小區(qū)人行出入口設(shè)計門禁系統(tǒng)和視頻對講主機(jī)，車行出入口設(shè)置全自動道閘管理系統(tǒng)，以降低后期物業(yè)管理運行成本的投入。

15、外墻面飄窗、空調(diào)板（應(yīng)滿足業(yè)主使用）應(yīng)設(shè)置向外一定坡度，防止雨水存留滲漏?？照{(diào)冷凝水必須集中導(dǎo)流排放至雨水管道或溝內(nèi)。

16、外墻保溫陰陽角、結(jié)合處縫隙處理應(yīng)密封嚴(yán)實。

17、建筑主體與裙樓、地下室結(jié)合部位做好結(jié)構(gòu)和防水處理，避免因沉降、滲水問題的發(fā)生。

18、地下室出入口（做駝峰處理）和自然通風(fēng)口設(shè)計應(yīng)充分考慮防汛措施要求。雨污排水溝渠充分考慮排流通暢和防止雨水倒灌問題，雨水溝箅設(shè)計時充分考慮溝渠清洗的方便性和是否沖擊、承重問題,建議不使用球墨鑄鐵雨水溝箅改用10mm透孔鋼板雨水溝箅。并設(shè)計集水坑和強(qiáng)排設(shè)備。

19、地下室設(shè)備房、電梯井底坑，設(shè)計應(yīng)充分考慮防灌水措施，并設(shè)計集水坑和強(qiáng)排設(shè)備。

20、設(shè)備房天棚、墻面采用888仿瓷涂料或其他防潮防水涂料，刷墻油漆裙高度1.2米。

21、根據(jù)特殊設(shè)備的管理規(guī)定，配電室、電梯機(jī)房需要安裝排風(fēng)機(jī)和空調(diào)，做到通風(fēng)和降溫措施。

22、所有物業(yè)負(fù)責(zé)的高低壓變配電室、電梯機(jī)房、生活水泵房、消防水泵房、消防(安防)監(jiān)控室、等設(shè)備間均需鋪裝全瓷防靜電地磚。

23、電梯門與電梯門前室結(jié)合處地面需做好加固處理，進(jìn)入電梯門處地面做坡度防止地面積水流入電梯井。

24、小區(qū)的垃圾中轉(zhuǎn)存放處在設(shè)計時，首先在選址上要考慮是否影響業(yè)主的正常生活，在車輛運輸方面是否通暢便利。

25、垃圾中轉(zhuǎn)存放處墻面要求距地面之上貼光面瓷片高度不小于2米，地面要有坡度、排水溝。墻面、地面均需做防水處理。

26、垃圾中轉(zhuǎn)存放處必須封閉管理，電氣、通風(fēng)、給排水、集水池、污水強(qiáng)排系統(tǒng)等相關(guān)設(shè)施設(shè)備均需配套完善。

27、商業(yè)部分一層商鋪空調(diào)室外機(jī)建議統(tǒng)一設(shè)計安裝在商鋪門頭上，并做柵欄安全防護(hù)。設(shè)計空調(diào)冷凝水排放管順墻暗裝排放至雨水溝內(nèi)。

28、廣場柱燈、地?zé)簟⒉萜簾粝到y(tǒng)、廣告、夜景照明系統(tǒng)設(shè)計時按分回路控制，達(dá)到不同時段開啟不同回路的燈，便于節(jié)能降耗控制。

29、在保證夜景亮化照明效果時，應(yīng)考慮到與周圍建筑物的燈光色彩的協(xié)調(diào)性，重點突出，色彩分明，錯落有序，構(gòu)成一幅有韻律節(jié)奏、和諧完美的夜景景觀效果。

30、在設(shè)計安裝時考慮到光污染、眩光以及光干擾現(xiàn)象。倡導(dǎo)綠色環(huán)保的理念。應(yīng)遵循智能、低耗節(jié)能、防火、防水、方便維修保養(yǎng)，安全亮化的設(shè)計理念。

31、在選擇夜景照明設(shè)備時，一定要注重夜景照明設(shè)備的經(jīng)久耐用性，低消耗、防火、防水、方便維修保養(yǎng)、環(huán)保，外形美觀等特性。

32、廣告、夜景照明系統(tǒng)供電應(yīng)采用獨立供電、計量。

33、在廣場（公共活動場所）上考慮到社會和商業(yè)活動所需的電源配置（必須暗裝獨立計量）。

34、廣場所有系統(tǒng)線路、管路均設(shè)計為暗裝敷設(shè)。既可以起到防干擾作用，又排除的安全隱患。

35、安防監(jiān)控、電子巡更管理系統(tǒng)，在設(shè)計上除對人行通道、消防通道、地下車庫入口、樓宇入口合理分布點外，特別對一些邊角區(qū)域監(jiān)控系統(tǒng)死角等地方設(shè)置布點。充分地把人、物、技三防相結(jié)合。

36、小區(qū)內(nèi)通道、廣場消防通道、、污水強(qiáng)排集水坑上以及設(shè)備房出入口、小于設(shè)備安全距離要求等均嚴(yán)禁規(guī)劃機(jī)動車停車位。

37、小區(qū)內(nèi)窨井、水表井、雨水井、污水井、集水坑、化糞池、強(qiáng)弱電檢查井等各類設(shè)施設(shè)備的蓋板均不得采用笨重材料（如水泥蓋板），建議采用輕質(zhì)來承載的建筑材料（如鋼板），便于后期的緊急搶險和維修保養(yǎng)。

38、小區(qū)內(nèi)各建筑體內(nèi)的排煙道、人防通風(fēng)道、消防正壓、負(fù)壓風(fēng)井內(nèi)壁必須抹灰平整光滑嚴(yán)實，以減少送排風(fēng)的阻力系數(shù)或跑風(fēng)和煙道串煙的消防隱患的發(fā)生。且做好各個風(fēng)口的防四害設(shè)計處理。

39、智能系統(tǒng)接地，采取聯(lián)合接地。接地電阻應(yīng)小于1歐姆。此外，應(yīng)當(dāng)采取防雷電和過電壓、過電流保護(hù)裝置和設(shè)備，以確保各個技術(shù)系統(tǒng)在惡劣條件下正常工作。禁止直接使用建筑接地線和電源接地線作為電源系統(tǒng)防護(hù)。

40、根據(jù)《中華人民共和國消防法》、《建設(shè)工程消防監(jiān)督管理規(guī)定》、《消防監(jiān)督檢查規(guī)定》和《火災(zāi)事故調(diào)查規(guī)定》電梯與消防控制中心、安防監(jiān)控中心必須實現(xiàn)5方通話。

41、各類設(shè)備房、消防通道、人防工程必須按規(guī)定設(shè)計配置足夠的應(yīng)急照明，以杜絕安全隱患的發(fā)生。

42、所有空調(diào)冷凝水必須集中排放至雨水管道或雨水溝內(nèi)。

43、各個單元門和出入口的雨棚在設(shè)計時需考慮到后期的保潔、維修保養(yǎng)問題。

44、二層以上私家花小、不封閉陽臺、設(shè)備天臺等露天建筑體必須做好排水、防水處理。

45、裙樓房頂或離業(yè)主住宅較近的地方如設(shè)計安裝商業(yè)空調(diào)室外機(jī)組，必須與物業(yè)公司協(xié)調(diào)考慮到承重荷載、電源線路的安裝部位、排水、防水、減震降噪隔音，以及低頻噪音的處理，符合國家相關(guān)規(guī)定要求。

46、消防電梯井底應(yīng)設(shè)排水設(shè)施，排水井容量不應(yīng)小于2m3，且不宜布置在電梯井內(nèi)，而應(yīng)布置在臨近消防電梯的地方，并用暗管連接，如地下室兼人防時，應(yīng)注意排水井應(yīng)設(shè)在染毒區(qū)。如無特別要求，消防電梯不下地下室。

47、電梯廳旁的水表房、配電間等應(yīng)設(shè)門檻，有水房間應(yīng)設(shè)地漏；電梯門口應(yīng)做1％反坡，防止梯井進(jìn)水?？块T一側(cè)可比外側(cè)高15—20MM。

48、電梯間宜自然采光通風(fēng)，否則應(yīng)考慮通風(fēng)抽濕設(shè)施。

49、電梯按鈕預(yù)留孔位置和高度使用要盡量方便，預(yù)留孔的尺寸可比要求四周均寬出25MM。

50、機(jī)房溫度控制所需通風(fēng)及空調(diào)設(shè)備的預(yù)留洞、電氣管線、插座是否有。

51、關(guān)于小區(qū)的噪音影響問題，不僅是地下車庫，還有自行車車庫的噪音，非汽車的車輛入口，以及地下室通排風(fēng)口的噪音、地上停車場的噪音、電梯噪音、水泵噪音、變壓器配電房噪音及空調(diào)制冷系統(tǒng)配套用房噪音等等，都應(yīng)采取人性化的考慮，讓所有業(yè)主都能有個和諧寧靜的居所。

52、照明設(shè)備原采用傳統(tǒng)功耗較大的照明光源。通過對能耗成本的調(diào)研分析，結(jié)合物業(yè)所管理項目實際情況論證。LED照明改造就是以節(jié)能綠色環(huán)保，超級節(jié)能（比白熾燈等傳統(tǒng)光源節(jié)能90%以上）：壽命超長：LED燈工作時電流極低，因此使用壽命超長，可達(dá)到5-10萬小時以上，一次購買，終身使用，大量延長和免去頻繁購買燈泡和維修工作，省去了購買燈泡的費用降低成本投入。創(chuàng)造更加綠色安全的工作環(huán)境為目標(biāo)，進(jìn)一步打造節(jié)能高效的公司新形象。

第二篇：小區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案說明

規(guī)劃設(shè)計方案

1、規(guī)劃設(shè)計目標(biāo)本小區(qū)占地面積95173㎡，項目規(guī)劃建成本地段較大規(guī)模的居住小區(qū)，同時填補(bǔ)本地段所缺的大型超市、菜市場等配套公建商業(yè)用房，該地段樊華大橋的建成通車到達(dá)市區(qū)各地的公交系統(tǒng)的完善，該小區(qū)的建成，必然會為該地段成為成熟社區(qū)奠定更為堅實的基礎(chǔ)。在進(jìn)行小區(qū)規(guī)劃時，我們不但從消費者的角度出發(fā)了解市場的發(fā)展動態(tài)，摸清市場上哪類型的住宅需求量最大，人們普遍喜歡哪類型的住宅小區(qū)等問題，同時也從發(fā)展商的角度出發(fā)，總結(jié)開發(fā)經(jīng)驗，吸收其他樓盤的成熟經(jīng)驗，力求把小區(qū)規(guī)劃設(shè)計做得更好。所以，該小區(qū)的規(guī)劃要達(dá)到什么樣的目標(biāo)，必須要做好市場定位。具體目標(biāo)如下：

1.1、戶型的合理化、多樣化戶型應(yīng)合理、實用，人性、還要適當(dāng)超前。1.2、建筑藝術(shù)化一方面，本小區(qū)定位的目標(biāo)客戶群是中等及以上收入的工薪白領(lǐng)階層，他們學(xué)歷大多數(shù)在中專以上；另一方面，本小區(qū)內(nèi)以及周圍的文化氛圍很濃厚，所以在本小區(qū)規(guī)劃時，要求建筑設(shè)計本身和整個小區(qū)的環(huán)境設(shè)計均藝術(shù)化。1.3質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化小區(qū)整體以優(yōu)良水平向購房者提出“三項承諾”：A、房屋滲漏，雙倍賠償；B、面積短缺，缺一賠二；C、質(zhì)量不好，可退可換。

1.4、配套完善化配套完善是本小區(qū)一大賣點，東辰國際學(xué)校近在家門口，超市（待交通系統(tǒng)的完善，建議考慮與百盛合作開社區(qū)超市）、乓乒球場健身設(shè)施等，極大方便小區(qū)住戶。1.5、建筑環(huán)?；F(xiàn)在社會上到處都在講環(huán)保，城市也在創(chuàng)建環(huán)保模范城，本小區(qū)要迎合消費者和政府的要求，所用建材應(yīng)環(huán)保經(jīng)濟(jì)。1.6、學(xué)習(xí)型社區(qū)本小區(qū)要樹立終身學(xué)習(xí)的觀念，可建立外語角、閱覽室、老年大學(xué)，使小區(qū)居民在學(xué)習(xí)中交流，在交流中學(xué)習(xí)互助，友愛互助，共同建設(shè)社區(qū)文化。這需要物業(yè)公司后期的大力引導(dǎo)。

2、規(guī)劃設(shè)計要點 2.1、建筑密度： 30% 2.2、容積率： 2.1 2.3、人口密度：500人/公頃 2.4、綠化要求： 30%以上 2.5、建筑間距： 18m以上 2.6、規(guī)劃道路： 小區(qū)內(nèi)主要道路應(yīng)不少于6米，15米以上道路建筑物退縮后應(yīng)不少于3米。2.7、小區(qū)交通出入口方向：北、東、南 2.8、停車場配置及停車要求：每4戶住宅配一個機(jī)動車位。2.9、小區(qū)配套項目要求： 會 所：1000 m2 物業(yè)管理處：300 m2 儲 蓄 所：100 m2 郵政支局：200 m2 電信營業(yè)廳：100 m2

社區(qū)超市中心：3000 m2 變 電 房：按用電負(fù)荷設(shè)置

3、規(guī)劃構(gòu)想 3.1、功能分區(qū)：分居住、運動、體閑、娛樂、購物、學(xué)習(xí)等。3.2、環(huán)境結(jié)構(gòu)本規(guī)劃的環(huán)境結(jié)構(gòu)是一個有機(jī)的整體，特點是以綠地系統(tǒng)為骨架，以小區(qū)中心公建群為整體環(huán)境中心，配以其他住宅組團(tuán)綠地，形成層次分明的綠化系統(tǒng)，體現(xiàn)居住區(qū)對生態(tài)環(huán)境為主導(dǎo)的規(guī)劃構(gòu)想，保證“環(huán)?！】怠边@一設(shè)計意念的實現(xiàn)。在規(guī)劃布局上，嚴(yán)格按照“公共空間（中心綠地）—半公共空間（組團(tuán)綠地）---私有空間（住宅）”的體系設(shè)計，形成良好的居住生活空間層次，使區(qū)域性休憩活動與近域休憩活動有明顯的界限，有利于社區(qū)的安全防衛(wèi)功能，又不失社區(qū)的整體性，將商業(yè)設(shè)施和服務(wù)性設(shè)施沿街布置，對內(nèi)對外，可避免了對居住寧靜生活的干擾。3.3、規(guī)劃特點本規(guī)劃以整體效益、經(jīng)濟(jì)效益與環(huán)境效益三者為統(tǒng)一點，著重刻畫優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境，為居民塑造都市中自然優(yōu)美、舒適便捷、衛(wèi)生安全的居住用地，營造詩情畫意的人居環(huán)境，強(qiáng)調(diào)前區(qū)建設(shè)的整體性，包括功能分區(qū)、分期開發(fā)、住宅分布、道路系統(tǒng)、綠化系統(tǒng)、活動空間與市政基礎(chǔ)設(shè)施、統(tǒng)一規(guī)劃、形成統(tǒng)一整體。3.3.1、體現(xiàn)與眾不同的居住氛圍，創(chuàng)造既有歐式氛圍又有現(xiàn)代氣息的居住文化。3.3.2、為建設(shè)小

區(qū)的智能化，具體提出建筑要求：采用水、電、天然氣三表出戶系統(tǒng)及IC卡收費系統(tǒng)。小區(qū)給排水、電管網(wǎng)、通訊、天然氣管路全部由地下傳送，一次性規(guī)劃到位。整個小區(qū)配置綜合布線系統(tǒng)，寬帶入戶，小區(qū)內(nèi)建立局域網(wǎng)，使物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)化。實現(xiàn)小區(qū)保安系統(tǒng)智能化、現(xiàn)代化。園區(qū)內(nèi)配置保安電視監(jiān)控系統(tǒng)，在主要道路及各出入口處設(shè)置電視攝像機(jī)自動監(jiān)控，錄像帶保留一周，圍墻及各角落設(shè)雙軌或紅外線探測裝置，由保安中心聯(lián)網(wǎng)控制，室內(nèi)配置可視對講系統(tǒng)，門廳與室內(nèi)或室內(nèi)與物管保安中心可實現(xiàn)可視對講，室內(nèi)門窗玻璃破碎可自動報警，室內(nèi)遇突發(fā)事件可緊急呼叫，遇火災(zāi)，天然氣泄漏也可自動報警。3.3.3、強(qiáng)調(diào)人

車分流，確保車行與步行系統(tǒng)的利用率，避免交叉干擾。

3.4、道路系統(tǒng)規(guī)劃 3.4.1、小區(qū)入口本項目地塊三條公路環(huán)繞，考慮到小區(qū)的人車分流，且方便居民的出入，可考慮在小區(qū)設(shè)置三個人行出入口和兩個車行出入口與外圍路網(wǎng)連通。人行主入口：一期位于地塊北面和花園南街連接，距城市主干道臨園大道不遠(yuǎn)，出入比較方便，估計大部分主戶將由此入口出入。二期主入口位于西南邊，與濱江北路相連。人行次入口：位于本小區(qū)東面，與荷花東街相連。停車場入口：西北角和東南角各設(shè)一個出入口。3.4.2、道路系統(tǒng)小區(qū)道路規(guī)劃采用一種自由的、具有藝術(shù)特色的曲直相結(jié)合設(shè)計，其設(shè)計注重對景觀的處理，力求達(dá)到移步換景，同時又要考慮方便主戶。本小區(qū)道路系統(tǒng)分為三級路網(wǎng)：第一級為小區(qū)級道路，路面寬為7米，雙軌道，第二級為小區(qū)次干道，路面寬為4米，第三級為宅間小路，分別進(jìn)入各住宅，路面寬為2米。3.4.3、步行系統(tǒng)居住區(qū)步行系統(tǒng)的大部分與綠化園林系統(tǒng)疊合，平均寬度為2米，分專用步行道和機(jī)動車道的人行道共同構(gòu)成。3.4.4、停車場規(guī)劃本居住小區(qū)定位以中高收入的白領(lǐng)階層家庭為主，按每5戶就配置2個30平方米的車位，本小區(qū)的居住總戶數(shù)按1300戶計算，也就是說，我們至少要有520個車位，大約15600平方米的停車場面積，考慮摩托車和自行車，把停車場面積增加到1.7萬平方米，就 能滿足需求。

3.5、綠化系統(tǒng)規(guī)劃本小區(qū)綠地系統(tǒng)規(guī)劃緊密結(jié)合建筑布局和場地內(nèi)部、外部的自然環(huán)境，充分考慮綿陽市的氣候、人文特點，切合地塊的自身條件和規(guī)劃設(shè)計要求，又要考慮西南邊臨江—安昌河的特點，分析現(xiàn)代人居住特點和對環(huán)境重視，引入當(dāng)今園林設(shè)計潮流，采用多景點布局而又重點突出，既有寬闊的小區(qū)級綠地，又有精細(xì)組團(tuán)綠地和住宅庭院綠化，空中花園和平臺花園，從而形成了一個點、線、面相結(jié)合的層次分明的、全方位的整體綠化系統(tǒng)，其具體層次劃分為：小區(qū)級綠化地---組團(tuán)綠地---住宅庭院綠化---道路綠化。

3.6、公建設(shè)施規(guī)劃為了形成令人有歸屬感而且適合消費者居住的康居小區(qū)，公建配套設(shè)施的規(guī)劃至關(guān)重要。本小區(qū)規(guī)劃在沿街一層內(nèi)布置商業(yè)購物設(shè)施，結(jié)合環(huán)境設(shè)計將文娛、體育設(shè)施與園林綠化地復(fù)合設(shè)置。3.6.1、豐富的體育康樂設(shè)施本小區(qū)的規(guī)劃在注重環(huán)境規(guī)劃的同時，配備了許多體育及康樂設(shè)施，游泳池、籃球場等各種運動場地，位于宅旁綠地內(nèi)的單、雙杠等運動設(shè)施，為住戶提供了鍛煉身體和體閑娛樂的好地方，同時為小區(qū)舉行一些體育比賽，游園活動提供了場地。3.6.2、大型商業(yè)購物中心集中設(shè)置本小區(qū)規(guī)劃將商業(yè)服務(wù)設(shè)施集在設(shè)置于地塊沿街樓內(nèi)，其建筑面積達(dá)10000平方米以上，這里準(zhǔn)備建成花園南路最大的商業(yè)購物中心，據(jù)市場調(diào)查，這一帶還沒有大規(guī)模高檔次的商業(yè)購物中心，這與該地段人口較多不相適應(yīng)。因此，本項目的建成，將為該地段增加必要的商業(yè)服務(wù)設(shè)施，不僅極大的方

便了這里的居民，而且將會有效地促成花園南街成為綿陽又一繁華地帶。3.6.3、各種文化教育公建集中于小區(qū)本小區(qū)規(guī)劃將社區(qū)文化中心（會所）設(shè)在小區(qū)內(nèi)，其它的公建也設(shè)在小區(qū)的公建地帶，不僅方便了居民使用，同時又和中心綠地連成一片，使小的中心綠地變得更加廣闊，內(nèi)容變得更加豐富，提升了空間素質(zhì)，令整個小區(qū)的住宅建筑緊緊圍繞著這個中心，集中的體現(xiàn)了小區(qū)濃厚的文化氛圍及團(tuán)結(jié)友愛的精神。3.6.4、日常生活配套于裙樓內(nèi)集中布置本小區(qū)內(nèi)各種日常生活配套如醫(yī)院、菜市場、含蓄所等集沿街布置，既極大地方便小區(qū)住戶，又不影響小區(qū)幽靜清雅的生活環(huán)境。.3.6.5、一些有危險性，不常用的設(shè)施疏遠(yuǎn)布置

3.7、給排水規(guī)劃設(shè)計 3.7.1、給水本小區(qū)擬從市政給水管網(wǎng)上引入2根DN150的給水管。在小區(qū)內(nèi)形成環(huán)狀管網(wǎng)，主管管徑為DN150。同時，設(shè)計從小區(qū)室外環(huán)網(wǎng)上引出2根DN100給水管，一根供水至消防水池，一根供水至生活水池；從小區(qū)室外環(huán)網(wǎng)上引出22根DN50——DN80給水管，供水至各幢建筑。消防水池容量為150立方米，生活水池容量為300立方米。多層建筑及高層建筑下層的生活給水由小區(qū)室外給水管網(wǎng)直接提供，高層建筑上層的生活給水經(jīng)一套給水變頻設(shè)備加壓提供。用水情況如下：多層住宅水量：600立方米/天高層住宅水量：530立方米/天公建用水量：40立方米/天其他未預(yù)見用水量：200立方米/天合計：1370立方米/天 3.7.2、消防室外消防用水量：30L/S 室內(nèi)消防用水量：20L/S 小區(qū)內(nèi)以DN150的管道形成環(huán)狀管網(wǎng)，每隔120米設(shè)置一個室外消火栓，型號為SS100—10。室外消防防水量由消防泵加壓后提供，消防水池貯水為2小時的室內(nèi)消防用水量。同時，設(shè)計在室內(nèi)消防管網(wǎng)上設(shè)置水泵接合器。3.7.3、排水室內(nèi)污、廢合流，室外雨、污水量約為1164立方米/天。

3.8、電氣設(shè)計 3.8.1、電源由市城區(qū)110KV邊電站引1路10KV專線給小區(qū)供電，10KV電纜埋地引入小區(qū)總變電站。3.8.2、變配電站小區(qū)內(nèi)以設(shè)10KV變電站一座，位于高層住宅區(qū)地下一層；變配電站內(nèi)設(shè)兩臺1250KVA變動器和1600KVA變動器一臺。高壓柜采用真空斷路器，變壓器采用新式節(jié)能干式變壓器。系統(tǒng)低壓母線分段運行，相互聯(lián)絡(luò)，另設(shè)400KW柴油發(fā)動機(jī)組作為備用電源。3.8.3、照明系統(tǒng)照度按國家標(biāo)準(zhǔn)中間值執(zhí)行，燈具采用節(jié)能燈具。

3.8.4、防雷接地本小區(qū)按三級防雷建筑考慮，接地按共用接地裝置考慮，按接地電阻R≤1

歐姆。

3.9、弱電系統(tǒng) 3.9.1、電話系統(tǒng)由城市外網(wǎng)光纖引入小區(qū)電話機(jī)房，設(shè)置ADSL復(fù)用設(shè)備，提供用戶寬帶上網(wǎng)業(yè)務(wù)，小區(qū)內(nèi)設(shè)若干戶外電話分線箱，為用戶提供電話線路。3.9.2、有限電視系統(tǒng)弱電中心內(nèi)設(shè)有限電視房，小區(qū)配置有限電視雙向傳輸網(wǎng)，采用HFC接入方式向住戶提供寬帶接入。3.9.3、保安系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)設(shè)聯(lián)網(wǎng)樓宇對講系統(tǒng)和IC卡智能管理系統(tǒng)，各建筑物在小區(qū)弱電管理中心內(nèi)聯(lián)網(wǎng)。

4、項目總平圖規(guī)劃（附圖）

5、住宅設(shè)計 5.1、戶型設(shè)計（附圖）5.2、戶型面積和戶型統(tǒng)計

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第三篇：規(guī)劃設(shè)計方案建議-物業(yè)(案例)

一、關(guān)于物業(yè)管理用房的規(guī)劃設(shè)計建議

1、根據(jù)《物業(yè)管理條例》和《成都市物業(yè)管理用房規(guī)定》，以滿足相關(guān)物業(yè)的管理需要，綜合物業(yè)管理服務(wù)中心辦公用房，選址避開與業(yè)主生活相沖突、干擾的地方，設(shè)計一處面積不少于XX平方米員工食堂，體現(xiàn)公司的人性化管理。

2、物業(yè)管理用房應(yīng)為永久性建筑，并具有相應(yīng)的規(guī)劃審批手續(xù)。電梯井、管道井、樓梯間、垃圾房、變電室、設(shè)備間、消防控制室、監(jiān)控室、公共門廳、過道、車棚（棚）、車庫、人防工程、社區(qū)配套用房、臨時性建筑、室內(nèi)不足10平米及室內(nèi)層高不足2.2米的房屋，不得作為物業(yè)管理用房。

3、物業(yè)管理用房三項具體標(biāo)準(zhǔn)：辦公室、食堂、宿舍、衛(wèi)生間進(jìn)行簡單裝修，并達(dá)到辦公生活條件；符合安全、消防、環(huán)保、衛(wèi)生等要求，給排水、供電、通風(fēng)、供暖、天然氣、空調(diào)等具備正常使用功能，并獨立計費；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置通信、有線電視、寬帶等設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理用房內(nèi)預(yù)留端口，具備正常使用功能。

二、關(guān)于園區(qū)出入口設(shè)計的規(guī)劃建議

1、本著封閉管理的理念，均建議設(shè)計為機(jī)動車直接入庫，地面以上部分不予預(yù)留機(jī)動車位，園區(qū)只保留消防通道。（根據(jù)地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的定位調(diào)整）

2、秉承園區(qū)內(nèi)人車分流的設(shè)計理念，改善地下車場入戶電梯處的（比如設(shè)計坡道）設(shè)計，方便業(yè)主大件貨物、家具可從地下車場直達(dá)。

3、建議地下室車車輛出入口位置充分考慮到出入的安全問題以及車輛轉(zhuǎn)彎半徑，安裝道閘管理系統(tǒng)的安裝位置（杜絕在半坡上設(shè)置安裝道閘管理系統(tǒng)）。

4、建議在主出入口和次入口車輛、步行出入口處設(shè)立門禁刷卡系統(tǒng)，業(yè)主刷卡進(jìn)入園區(qū)，實現(xiàn)封閉式完全管理。

5、采用對講系統(tǒng)與密碼開鎖功能相結(jié)合門禁控制設(shè)備系統(tǒng)（根據(jù)地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品定位）。園區(qū)、廣場人行步梯以及其他需要控制人員出入的地方要配置獨立的門禁系統(tǒng)。各出入口門禁現(xiàn)場控制器均與消防控制中心連鎖。當(dāng)出現(xiàn)火警等情況時實現(xiàn)消防聯(lián)動，由園區(qū)中心統(tǒng)一開啟遙控開啟前端所控門區(qū)。門禁IC卡與車輛管理系統(tǒng)IC卡共用，實現(xiàn)園區(qū)一卡能通。

6、為了能對園區(qū)的車輛進(jìn)行有效的管理，需要在地下車庫出入口設(shè)置道閘智能化感應(yīng)IC卡停車管理計費系統(tǒng)。既可以給用戶提供極大便利，又最大限度地提高后期管理的工作效率。道閘地感線圈線路設(shè)計為暗裝線路，避免后期二次對地面的開鑿破壞。智能道閘應(yīng)具備二級防砸保護(hù)有措施。車輛管理系統(tǒng)感應(yīng)IC卡的感應(yīng)距離不小于150mm。

三、園區(qū)其它規(guī)劃建議

1、機(jī)動車車位建議按不少于1:1的比例設(shè)置，建議非機(jī)動車停放車位按1:3的比例設(shè)置并配備電動車智能充電管理系統(tǒng)。

2、根據(jù)地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品規(guī)劃，住宅、租住區(qū)、回遷區(qū)、商業(yè)區(qū)域及公共區(qū)域應(yīng)充分設(shè)計配置自動智能化安防設(shè)備的措施，避免留有安防死角。

3、水、電部分，商業(yè)和住宅需在設(shè)計上系統(tǒng)獨立分開，商業(yè)和住宅做獨立的給排水系統(tǒng)。并設(shè)計沉淀池、隔油池以及相關(guān)配套設(shè)施。

4、緩坡式草坪在周界增加路沿石阻擋泥土沖刷，園區(qū)綠化回填時一定要確保土質(zhì)質(zhì)量和種植所需土層厚度，嚴(yán)禁使用建筑垃圾和非種植土壤。

5、針對地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品地理區(qū)域的主要特點是春、秋季大風(fēng)多、相對氣候干燥，應(yīng)合理設(shè)計足夠的綠化取水點，以保證后期的澆灌養(yǎng)護(hù)。

6、在景觀設(shè)計上，沙塵天氣較多地理區(qū)域氣候條件以及水質(zhì)因素不利于規(guī)劃設(shè)計水系景觀。由于水系的維護(hù)成本較高，建議在設(shè)計水系景觀時，以淺水為主，景觀水經(jīng)沙沉過濾，循環(huán)利用以降低后期的維護(hù)成本。

7、水系景觀噴泉水池應(yīng)設(shè)置獨立排水系統(tǒng)，水系景觀噴泉水池內(nèi)均貼釉面瓷磚便于后期的清理保潔維護(hù)。水系景觀噴泉水池地面設(shè)計排水坡度至排水集水坑。設(shè)計排放集水坑不小于1米×1米×0.8米。水系景觀噴泉水池水的排放設(shè)計為落差自流排放。

8、廣場及公共區(qū)域地面的雨水排放，均應(yīng)設(shè)計為暗溝排放。

9、公共區(qū)域出入口、人行道地面建議采用防滑材質(zhì)。

10、地下室及水泥硬化未鋪裝地面，在設(shè)計和施工工藝上注意防起沙處理。

11、公共區(qū)域、廣場按劃分功能塊設(shè)置柵欄或隔離墩。各住宅、租住區(qū)、回遷區(qū)、商業(yè)區(qū)域及公共區(qū)域地上建議采用柵欄或景觀綠化進(jìn)行使用功能隔離，便于后期業(yè)主使用管理。

12、公共區(qū)域及公共設(shè)施的水、電、氣、暖等能耗均應(yīng)設(shè)置獨立的計量裝置。如：照明系統(tǒng)（路燈、草坪燈、夜景照明、車庫照明、樓道照明）、電梯系統(tǒng)（按臺加裝計量）、給排水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等按裝獨立用電計量系統(tǒng)；綠化、辦公、水系等加裝獨立用水計量。

13、路燈系統(tǒng)、車庫照明系統(tǒng)（建議設(shè)計為間隔網(wǎng)格布線方案）設(shè)計時刻分路控制，達(dá)到不同時段開啟不同回路的路燈，便于能耗控制。

14、考慮園區(qū)人行出入口設(shè)計門禁系統(tǒng)和視頻對講主機(jī)，車行出入口設(shè)置全自動道閘管理系統(tǒng)，以降低后期物業(yè)管理運行成本的投入。

15、外墻面飄窗、空調(diào)板（應(yīng)滿足業(yè)主使用）應(yīng)設(shè)置向外一定坡度，防止雨水存留滲漏?？照{(diào)冷凝水必須集中導(dǎo)流排放至雨水管道或溝內(nèi)。

16、外墻保溫陰陽角、結(jié)合處縫隙處理應(yīng)密封嚴(yán)實。

17、建筑主體與裙樓、地下室結(jié)合部位做好結(jié)構(gòu)和防水處理，避免因沉降、滲水問題的發(fā)生。

18、采用輕質(zhì)隔墻的墻體考慮隔音處理；GRC隔墻板結(jié)合處作特殊處理，防止裝修后開裂；建議安裝門窗的墻體不采用輕質(zhì)隔墻。

19、地下室出入口（做駝峰處理）和自然通風(fēng)口設(shè)計應(yīng)充分考慮防汛措施要求。雨污排水溝渠充分考慮排流通暢和防止雨水倒灌問題，雨水溝箅設(shè)計時充分考慮溝渠清洗的方便性和是否沖擊、承重問題,建議不使用球墨鑄鐵雨水溝箅改用10mm透孔鋼板雨水溝箅。并設(shè)計集水坑和強(qiáng)排設(shè)備。

20、地下室設(shè)備房、電梯井底坑，設(shè)計應(yīng)充分考慮防灌水措施，并設(shè)計集水坑和強(qiáng)排設(shè)備。

21、設(shè)備房天棚、墻面采用888仿瓷涂料或其他防潮防水涂料，刷墻油漆裙高度1.2米。

22、根據(jù)特殊設(shè)備的管理規(guī)定，配電室、電梯機(jī)房需要安裝排風(fēng)機(jī)和空調(diào)，做到通風(fēng)和降溫措施。

23、所有物業(yè)負(fù)責(zé)的高低壓變配電室、電梯機(jī)房、生活水泵房、消防水泵房、消防(安防)監(jiān)控室、等設(shè)備間均需鋪裝全瓷防靜電地磚。

24、高壓配電室設(shè)置值班間。

25、電梯門與電梯門前室結(jié)合處地面需做好加固處理（比如小牛退設(shè)計），進(jìn)入電梯門處地面做坡度防止地面積水流入電梯井。

26、園區(qū)的垃圾中轉(zhuǎn)存放處在設(shè)計時，首先在選址上要考慮是否影響業(yè)主的正常生活，在車輛運輸方面是否通暢便利。

27、垃圾中轉(zhuǎn)存放處墻面要求距地面之上貼光面瓷片高度不小于2米，地面要有坡度、排水溝。墻面、地面均需做防水處理。

28、垃圾中轉(zhuǎn)存放處必須封閉管理，電氣、通風(fēng)、給排水、集水池、污水強(qiáng)排系統(tǒng)等相關(guān)設(shè)施設(shè)備均需配套完善。

29、商業(yè)部分一層商鋪空調(diào)室外機(jī)建議統(tǒng)一設(shè)計安裝在商鋪門頭上，并做柵欄安全防護(hù)。設(shè)計空調(diào)冷凝水排放管順墻暗裝排放至雨水溝內(nèi)。30、廣場柱燈、地?zé)?、草坪燈系統(tǒng)、廣告、夜景照明系統(tǒng)設(shè)計時按分回路控制，達(dá)到不同時段開啟不同回路的燈，便于節(jié)能降耗控制。

31、在保證夜景亮化照明效果時，應(yīng)考慮到與周圍建筑物的燈光色彩的協(xié)調(diào)性，重點突出，色彩分明，錯落有序，構(gòu)成一幅有韻律節(jié)奏、和諧完美的夜景景觀效果。

32、在設(shè)計安裝時考慮到光污染、眩光以及光干擾現(xiàn)象。倡導(dǎo)綠色環(huán)保的理念。應(yīng)遵循智能、低耗節(jié)能、防火、防水、方便維修保養(yǎng)，安全亮化的設(shè)計理念。

33、在選擇夜景照明設(shè)備時，一定要注重夜景照明設(shè)備的經(jīng)久耐用性，低消耗、防火、防水、方便維修保養(yǎng)、環(huán)保，外形美觀等特性。

34、廣告、夜景照明系統(tǒng)供電應(yīng)采用獨立供電、計量。

35、在廣場（公共活動場所）上考慮到社會和商業(yè)活動所需的電源配置（必須暗裝獨立計量）。

36、在廣場的崗?fù)ぴO(shè)計上除功能的使用外，同時符合廣場的整體設(shè)計風(fēng)格。廣場崗?fù)は离娫挕㈦娫?、空調(diào)以及空調(diào)排水配備到位。

37、廣場所有系統(tǒng)線路、管路均設(shè)計為暗裝敷設(shè)。既可以起到防干擾作用，又排除的安全隱患。

38、安防監(jiān)控、電子巡更管理系統(tǒng)，在設(shè)計上除對人行通道、消防通道、地下車庫入口、樓宇入口合理分布點外，特別對一些邊角區(qū)域監(jiān)控系統(tǒng)死角等地方設(shè)置布點。充分地把人、物、技三防相結(jié)合。

39、園區(qū)內(nèi)通道、廣場消防通道、、污水強(qiáng)排集水坑上以及設(shè)備房出入口、小于設(shè)備安全距離要求等均嚴(yán)禁規(guī)劃機(jī)動車停車位。

40、園區(qū)內(nèi)窨井、水表井、雨水井、污水井、集水坑、化糞池、強(qiáng)弱電檢查井等各類設(shè)施設(shè)備的蓋板均不得采用笨重材料（如水泥蓋板），建議采用輕質(zhì)來承載的建筑材料（如鋼板），便于后期的緊急搶險和維修保養(yǎng)。

41、園區(qū)內(nèi)各建筑體內(nèi)的排煙道、人防通風(fēng)道、消防正壓、負(fù)壓風(fēng)井內(nèi)壁必須抹灰平整光滑嚴(yán)實，以減少送排風(fēng)的阻力系數(shù)或跑風(fēng)和煙道串煙的消防隱患的發(fā)生。且做好各個風(fēng)口的防四害設(shè)計處理。

42、智能系統(tǒng)接地，采取聯(lián)合接地。接地電阻應(yīng)小于1歐姆。此外，應(yīng)當(dāng)采取防雷電和過電壓、過電流保護(hù)裝置和設(shè)備，以確保各個技術(shù)系統(tǒng)在惡劣條件下正常工作。禁止直接使用建筑接地線和電源接地線作為電源系統(tǒng)防護(hù)。

43、園區(qū)智能化系統(tǒng)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、門禁管理系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)等所以線路均設(shè)計為暗裝敷設(shè)。既可以起到防干擾作用，又排出的安全隱患。

44、根據(jù)《中華人民共和國消防法》、《四川省消防條例》、《建設(shè)工程消防監(jiān)督管理規(guī)定》、《消防監(jiān)督檢查規(guī)定》和《火災(zāi)事故調(diào)查規(guī)定》電梯與消防控制中心、安防監(jiān)控中心必須實現(xiàn)5方通話。

45、在設(shè)計時考慮到電梯前廳、公共通道（有設(shè)備管道的）夏季、冬季冷凝水的處理問題。

46、各類設(shè)施設(shè)備嚴(yán)格按照國家的相關(guān)驗收標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，如設(shè)施設(shè)備的各類標(biāo)示、標(biāo)牌、管道的流向以及設(shè)施設(shè)備的特定顏色等。

47、各類設(shè)備房、消防通道、人防工程必須按規(guī)定設(shè)計配置足夠的應(yīng)急照明，以杜絕安全隱患的發(fā)生。

48、樓宇各單元單獨設(shè)計保潔給排水系統(tǒng)，每三層及公共區(qū)域（含地下室）設(shè)計保潔給排水取水點，便于后期的保潔維護(hù)。

49、主體樓與裙樓結(jié)合部位的通風(fēng)窗口、設(shè)備口地平距離成品裙樓頂面凈高度應(yīng)不小于50cm.，且做好防水處理。

50、所有空調(diào)冷凝水必須集中排放至雨水管道或雨水溝內(nèi)。

51、各個單元門和出入口的雨棚在設(shè)計時需考慮到后期的保潔、維修保養(yǎng)問題。

52、二層以上私家花園、不封閉陽臺、設(shè)備天臺等露天建筑體必須做好排水、防水處理。

53、裙樓房頂或離業(yè)主住宅較近的地方如設(shè)計安裝商業(yè)空調(diào)室外機(jī)組，必須與物業(yè)公司協(xié)調(diào)考慮到承重荷載、電源線路的安裝部位、排水、防水、減震降噪隔音，以及低頻噪音的處理，符合國家相關(guān)規(guī)定要求。

54、消防電梯井底應(yīng)設(shè)排水設(shè)施，排水井容量不應(yīng)小于2m3，且不宜布置在電梯井內(nèi)，而應(yīng)布置在臨近消防電梯的地方，并用暗管連接，如地下室兼人防時，應(yīng)注意排水井應(yīng)設(shè)在染毒區(qū)。如無特別要求，消防電梯不下地下室。

55、電梯在人防清潔區(qū)內(nèi)使用時應(yīng)設(shè)前室且前室門為防護(hù)密閉門。

56、電梯廳旁的水表房、垃圾房、配電間等應(yīng)設(shè)門檻，有水房間應(yīng)設(shè)地漏；電梯門口應(yīng)做1％反坡，防止梯井進(jìn)水?？块T一側(cè)可比外側(cè)高15—20MM。

57、電梯間宜自然采光通風(fēng)，否則應(yīng)考慮通風(fēng)抽濕設(shè)施。

58、電梯井道不宜與起居廳、居室貼臨，必須貼臨時電梯井道應(yīng)為隔音墻體（且不可采用GRC等輕質(zhì)隔墻），且速度大于2．5m／s井道上部應(yīng)設(shè)高度大于1m的隔聲層，隔聲層設(shè)800×800進(jìn)出口。

59、速度大于2m／s的電梯應(yīng)在井道底部和頂部設(shè)置不小于600X600帶百頁窗的通氣孔。

60、不應(yīng)在電梯機(jī)房頂板上直接設(shè)置水箱或在機(jī)房內(nèi)直接穿越水管，蒸汽管和煙道。機(jī)房屋頂用于吊裝設(shè)備的梁位置及梁上吊環(huán)是否正確。

61、電梯按鈕預(yù)留孔位置和高度使用要盡量方便，預(yù)留孔的尺寸可比要求四周均寬出25MM。

62、電梯選型時應(yīng)考慮轎箱內(nèi)的裝修荷載，適當(dāng)加大電梯最大載重量。63、機(jī)房設(shè)備應(yīng)有滿足設(shè)備尺寸要求的進(jìn)出口。

64、機(jī)房溫度控制所需通風(fēng)及空調(diào)設(shè)備的預(yù)留洞、電氣管線、插座是否有。

65、關(guān)于小區(qū)的噪音影響問題，不僅是地下車庫，還有自行車車庫的噪音，非汽車的車輛入口，以及地下室通排風(fēng)口的噪音、地上停車場的噪音、電梯噪音、水泵噪音、變壓器配電房噪音及空調(diào)制冷系統(tǒng)配套用房噪音等等，都應(yīng)采取人性化的考慮，讓所有業(yè)主都能有個和諧寧靜的居所。

66、照明設(shè)備原采用傳統(tǒng)功耗較大的照明光源。通過對能耗成本的調(diào)研分析，結(jié)合物業(yè)所管理項目實際情況論證。LED照明改造就是以節(jié)能綠色環(huán)保，超級節(jié)能（比白熾燈等傳統(tǒng)光源節(jié)能90%以上）：壽命超長：LED燈工作時電流極低，因此使用壽命超長，可達(dá)到5-10萬小時以上，一次購買，終身使用，大量延長和免去頻繁購買燈泡和維修工作，省去了購買燈泡的費用降低成本投入。創(chuàng)造更加綠色安全的工作環(huán)境為目標(biāo)，進(jìn)一步打造節(jié)能高效的公司新形象。

第四篇：小區(qū)物業(yè)服務(wù)費項目及標(biāo)準(zhǔn)

小區(qū)物業(yè)服務(wù)費項目標(biāo)準(zhǔn)

及服務(wù)范圍公示

根據(jù)小區(qū)業(yè)主委員會與所聘用的物業(yè)管理有限公司簽署的《物業(yè)管理合同》規(guī)定，有關(guān)物業(yè)服務(wù)費項目及價格經(jīng)上報區(qū)物價局核審備案批準(zhǔn)?，F(xiàn)將具體項目價格及有關(guān)規(guī)定公布如下：

一、物業(yè)服務(wù)費：（包括物業(yè)服務(wù)的成本、稅費和利潤）。

住宅用房（含空置）按0.38元/㎡月，由業(yè)主或使用人6個月交納一次；商業(yè)用房按1元/㎡月，由使用人每6個月交納一次。

二、特約服務(wù)費用。

1、車輛占位費（僅收取非物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的），按50元/月輛，每6個月交納一次。外來臨時停車占位費：進(jìn)入小區(qū)超過20分鐘后，小型轎車以下按4元/次輛，中型以上車輛按6元/次輛。

2、車棚存車管理費。

車棚已外包，收費標(biāo)準(zhǔn)以承包人規(guī)定為準(zhǔn)。

3、利用公共部位設(shè)置廣告的另行收費，該費用納入維修專項基金。

4、經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)利用公用場地和部位增建的建筑物、場所等物業(yè)服務(wù)費另行核算收費。

5、業(yè)主房屋自用部位、自用設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)及其它特約服務(wù)，按成本價由業(yè)主或使用人支付。

6、共用部位、共用設(shè)備的維修在保修期內(nèi)的由開發(fā)商負(fù)責(zé)。保修期滿后的大、中修和更新費用從專項維修費用支付，若未建立維修基金時，該維修費用由物業(yè)使用人或物業(yè)共用人支付。

三、本物業(yè)管理服務(wù)范圍和管理事項。

1.房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位）外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

2.房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備（共用的上下水管道、落水管、共用照明、配電系統(tǒng)、院內(nèi)樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備等）的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運行服務(wù)。

3.本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、路燈、停車位）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

4.本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

5.公共環(huán)境的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運。（不包括樓梯間共用部位）

6.交通、車輛行駛及占位停放。

7.配合協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等區(qū)域秩序維護(hù)工作及門衛(wèi)值班工作，（但不含人身、財產(chǎn)保險保管責(zé)任）。

8.社區(qū)的文化娛樂活動。

9.物業(yè)及物業(yè)相關(guān)檔案、資料的管理；

10.法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項；

小區(qū)業(yè)主委員會

物業(yè)管理有限公司

2011年12月1日

第五篇：平度項目規(guī)劃設(shè)計方案討論會

濰坊祥泰建設(shè)集團(tuán)有限公司

會議紀(jì)要

行通字【2011】

會議時間：2011年4月20日

會議地點：集團(tuán)會議室

主 持 人：董事長

參加人員：董事長、雷總、王乃賓、王旭升、騰院長、上海聯(lián)創(chuàng)國際設(shè)計院、楊慧、牟東森、范波、宋明信

記錄人員：鹿洪鵬

會議主題：主要圍繞一下兩個問題展開討論：

1、平度項目的產(chǎn)品定位；

2、關(guān)于項目總體規(guī)劃設(shè)計理念

會議內(nèi)容：

一、集團(tuán)公司介紹

1、播放集團(tuán)宣傳片簡單介紹公司情況；

2、王總對公司發(fā)展歷程、當(dāng)前現(xiàn)狀、未來發(fā)展規(guī)劃做了口述補(bǔ)充，包括各個項目、合作項目的基本情況介紹，特別介紹了淄博全國低碳示范項目，展示了集團(tuán)公司強(qiáng)勁的實力和宏偉藍(lán)圖。

平度項目的簡單介紹

1、平度定位：打造品牌，目標(biāo)做成平度第二精品項目；打造西北片區(qū)

中心

2、關(guān)于平度項目的設(shè)計要求：高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計要求，先進(jìn)的設(shè)計理念。

二、聯(lián)創(chuàng)國際設(shè)計集團(tuán)介紹：

1、總部位于上海，擁有甲級資質(zhì)，北京、南京、青島設(shè)立分公司，計劃

組建鄭州、深圳分公司。公司擁有團(tuán)隊共1000多人，有優(yōu)秀的設(shè)計師，設(shè)計團(tuán)隊。

公司定位：

國際化：20多為國外優(yōu)秀設(shè)計師；60多為留學(xué)設(shè)計人才；與國際大公司合作；國外有多個項目。

多元化：涉面廣；

專業(yè)化：專業(yè)設(shè)計團(tuán)隊，建設(shè)一部：商業(yè)設(shè)計，建設(shè)二部 六部：住宅設(shè)計，建設(shè)三部：城市綜合體、酒店設(shè)計，建設(shè)四部：火車站設(shè)計

聯(lián)創(chuàng)合同總額連續(xù)三年上海市第一，實力強(qiáng)大。

2、聯(lián)創(chuàng)成功案例介紹：

1）與萬科、郎詩、萬達(dá)、綠城、雨潤、寶龍等國內(nèi)知名房地產(chǎn)企業(yè)都

有著合作關(guān)系，并有諸多成功案例。

2）介紹了萬科總部、天津?qū)汖埣瘓F(tuán)、無錫市政府、青島萬達(dá)廣場、蘇

州鳳凰國際書城等經(jīng)典設(shè)計案例；案例中包括了生態(tài)設(shè)計、人文居

住區(qū)、大型廣場、城市綜合體、酒店設(shè)計、科技住宅等各方面。

王總對中環(huán)盧卡多堡（即墨市）-中環(huán)地產(chǎn)開發(fā)，做了詢問：總共70棟，每棟占3畝，單價2萬多每平米；濟(jì)南萬達(dá)廣場：獨棟大戶型設(shè)計，每戶250-350平米大戶型，市場暢銷。

3）獲獎狀況介紹：全國人居經(jīng)典建筑設(shè)計環(huán)境金獎；全國人居經(jīng)典建

筑設(shè)計居住金獎等。

三、聯(lián)創(chuàng)設(shè)計公司對平度項目的設(shè)計分析：

1、項目簡單定位、設(shè)計目標(biāo)

1）在平度地區(qū)打造一流的城市商業(yè)綜合體和高檔生活居住區(qū)

2）20萬平米的開發(fā)面積，適當(dāng)?shù)拈_發(fā)強(qiáng)度

3）舉例上海大宇國際廣場：內(nèi)有15棟住宅，大型商業(yè)、步行街；上海萬達(dá)商業(yè)廣場；東京混合功能社區(qū)，以上幾個項目與平度項目具有類似性，可做參考。

2、商業(yè)開發(fā)定位，綜合性商業(yè)社區(qū)

1）平度項目周圍靠近大澤山旅游資源，可以生態(tài)旅游開發(fā)理念為方向，借助大澤山品牌，利用生態(tài)旅游資源

2）平度九中教育資源，以教育文化為開發(fā)亮點。

3）增強(qiáng)商業(yè)興奮點，滲透陽光、水、自然元素融入大澤山。

4）創(chuàng)造中心商業(yè)新模式，本項目的重點。

3、基本構(gòu)思：利用平度九中文化資源，加入規(guī)劃手段，合理的戶型配比，充分體現(xiàn)文化的整體性，細(xì)節(jié)注重景觀軸線、曲線布局、整體規(guī)劃、空間布局等；充分利用靠近天津路、鄭州路的優(yōu)勢，作為商業(yè)配套。

4、戶型設(shè)計---主力產(chǎn)品說明

1）提高得房率：不少于80%，目標(biāo)95%

2）一梯一戶設(shè)計，體現(xiàn)業(yè)主尊貴感；小高層電梯洋房，引入新概念，享受別墅感覺，一二層帶院子、3-8層帶平臺，頂層躍層增加附加值；突出空間優(yōu)勢。

3）經(jīng)典小高層：分別推出，一梯二棟、一梯三棟、一梯四棟戶型；小型公寓。采用面積贈送。

4）對底層入口處理，地下車庫空間合理布局，敞開式空間等提高利用面

積。

5）社區(qū)內(nèi)采用景觀塑造（結(jié)合水景）、建社區(qū)大堂、精裝模式小戶型、采用獨特的建筑風(fēng)格。

5、建筑成本控制：

主要從優(yōu)化設(shè)計、建造彈性成本控制兩個方面出發(fā)。

6、項目總體形象：穩(wěn)重、大氣、雋永、高貴

四、王總做強(qiáng)調(diào)：

集團(tuán)公司正處與快速發(fā)展階段，根據(jù)公司長期戰(zhàn)略發(fā)展的要求，我們必須選擇有強(qiáng)大實力的公司作為合作伙伴，并建長期合作關(guān)系。選擇對象時要求具備：具有優(yōu)秀的團(tuán)隊；合理的市場價格（參考當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格作為基礎(chǔ)）。

王乃賓做了項目介紹：

1、平度項目作為集團(tuán)公司的重點項目，已進(jìn)入規(guī)劃論證過程，并與專業(yè)化的策劃、規(guī)劃公司進(jìn)行過溝通；現(xiàn)在項目的顧慮在于，這樣一個大型的城市綜合體20萬平米，在平度是否面臨人口、消費條件、區(qū)域適用性、人們的接受性等限制。

2、如何啟動我們的商業(yè)理念：必須綜合多因素考慮，要把前期策劃、規(guī)劃、營銷統(tǒng)一為一體，不能出現(xiàn)脫節(jié)；重點定位在商業(yè)上，要有招商資源。

3、我們的設(shè)計時間緊迫，需要邊對接、邊溝通、邊設(shè)計同時進(jìn)行，雙方前期溝通少，希望進(jìn)一步溝通，尋找結(jié)合點

4、我方要求：先拿出總體規(guī)劃方案，出概念效果圖，提供給王總做參考，匯報給市政府。達(dá)要求后再簽訂合同；效果圖要盡快做出來。

王旭升向設(shè)計院提出詢問：

1、設(shè)計院這么龐大的隊伍怎么進(jìn)行人員統(tǒng)一，實現(xiàn)辦公一體化：——

耿總回復(fù)，視頻電話對接，標(biāo)準(zhǔn)化管理。

2、怎么選派設(shè)計團(tuán)隊給我們設(shè)計—回復(fù)青島和總部選派優(yōu)秀的主創(chuàng)團(tuán)

隊。

3、平度現(xiàn)在有萬科、保利等大地產(chǎn)，怎樣才能確保我們產(chǎn)品創(chuàng)新，產(chǎn)

品定位，增強(qiáng)競爭。—耿總回復(fù)：采用價格、風(fēng)格差異化。

4、考慮到城市綜合體成功案例一般在一、二線大城市，像平度這樣地

級市還沒有案例，如何把握成功？

五、各方做單獨會議：

我方會議討論達(dá)成如下共識：

1、要求設(shè)計院先拿出效果圖，供我們提供給政府，達(dá)政府滿意要求，然后我們要土地政策，這是當(dāng)務(wù)之急的大事。

2、可考慮項目的總體規(guī)劃設(shè)計有較強(qiáng)設(shè)計院做，具體單體設(shè)計等可交

當(dāng)?shù)卦O(shè)計院做（價格成本低、便于協(xié)調(diào)溝通）。

3、我們可選擇多家有實力的設(shè)計院采用招標(biāo)形式，以綜合總體規(guī)劃為

價格參考。

4、今晚讓營銷策劃公司將我們的概念規(guī)劃理念，規(guī)劃條件，要求等給

對方設(shè)計院，讓其按照要求盡快做出效果圖，拿出概念設(shè)計、文本

資料等書面材料。

六、雙方會后協(xié)商

1）我方要求聯(lián)創(chuàng)設(shè)計院盡快拿出最終概念性規(guī)劃圖：有平面布置（商業(yè)、住宅、安置三大塊），鳥瞰圖，效果圖（亮點），要求達(dá)到政府滿意程度。

2）今晚營銷部負(fù)責(zé)將平度項目的設(shè)計理念、設(shè)計意見、設(shè)計條件等要求做出書面文本報告，提供給設(shè)計院做參考。

3）關(guān)于價位的要求，要根據(jù)我們的項目情況和長期合作方面考慮，給予報價；我們將從多家公司考慮選擇最優(yōu)的做為合作伙伴。

4）雙方同意明天上午做進(jìn)一步溝通，尋求共同點。

集團(tuán)綜合辦公室

2011年4月20日

主 題 詞：平度項目規(guī)劃設(shè)計方案呈送：董事長、總經(jīng)理

發(fā)送范圍：參會人員

存檔：檔案管理處