第一篇：碧桂園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司生產(chǎn)實(shí)習(xí)報(bào)告.

巢湖碧桂園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司生產(chǎn)實(shí)習(xí)報(bào) 告 前言: 緊張的期末考試剛結(jié)束, 我們土木工程大四的學(xué)生又要開(kāi)始維持幾個(gè)月的生 產(chǎn)實(shí)習(xí), 豪情滿(mǎn)志的準(zhǔn)備去工地上大干一番, 把所學(xué)到的東西都用上去。不知不 覺(jué)已經(jīng)在單位實(shí)習(xí)快四個(gè)月了 , 從開(kāi)始的不了解到有所認(rèn)識(shí), 過(guò)程中學(xué)到了很多 新知識(shí), 也開(kāi)寬了眼界。這次生產(chǎn)實(shí)習(xí)是那么的與眾不同。它全面檢驗(yàn)了我各方 面的能力:學(xué)習(xí)、生活、心理、身體、思想等等。是一塊試金石,檢驗(yàn)我能否將 所學(xué)理論知識(shí)用到實(shí)踐中去。關(guān)系到我將來(lái)能否在這個(gè)充滿(mǎn)挑戰(zhàn)的社會(huì)順利的立 足, 也是我牢固樹(shù)立自信、自立、自強(qiáng)的關(guān)鍵, 所以, 我對(duì)它也是百分百的投入!為了更好的開(kāi)展以后的工作, 特就實(shí)習(xí)期間的工作作個(gè)簡(jiǎn)短的報(bào)告, 也算是工作 總結(jié)。報(bào)告中,將會(huì)談到對(duì)單位的認(rèn)識(shí)和從實(shí)習(xí)部門(mén)的工作總結(jié)出的工作經(jīng)驗(yàn), 另外還談?wù)剛€(gè)人的一些看法。

一.碧桂園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司公司簡(jiǎn)介

被譽(yù)為“南中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)航空母艦”、中國(guó)馳名商標(biāo)企業(yè)的碧桂園,成立 于 1992年, 2007年在香港聯(lián)交所主板上市, 是一家以房地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù), 涵蓋建 筑、裝修、物業(yè)發(fā)展、物業(yè)管理、酒店開(kāi)發(fā)及管理等行業(yè)的國(guó)內(nèi)著名的綜合性房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。公司實(shí)行設(shè)計(jì)、建筑、物業(yè)等一體化開(kāi)發(fā)模式,力求降低成本;高品質(zhì)產(chǎn)品、優(yōu)質(zhì)園林環(huán)境、完善配套、國(guó)家一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)等因素構(gòu)成的碧 桂園家園模式為各區(qū)域市場(chǎng)提供了大量物超所值的高品質(zhì)人居產(chǎn)品。

二.實(shí)習(xí)期間的工作情況

第一, 對(duì)工地的環(huán)境有所了解, 包括實(shí)際的工作環(huán)境和人際環(huán)境, 對(duì)于工作 環(huán)境可以說(shuō)相當(dāng)之艱苦, 我去時(shí)項(xiàng)目部的辦公室剛搬到新綜合樓, 綜合樓分為 A、B、C 三區(qū), B 區(qū) 3-6層碧桂園全體員工臨時(shí)宿舍, A 區(qū) 3-6層為物業(yè)公司辦公室, C 區(qū) 3-6層為房產(chǎn)公司辦公室,綜合樓 1-2層為商業(yè)綜合體,碧桂園在巢湖南岸 的項(xiàng)目現(xiàn)在在處理一期地共九百多母地, 二期地上為開(kāi)發(fā), 項(xiàng)目對(duì)于其他樓盤(pán)相 比算比較大, 每天不只要走幾個(gè)來(lái)回。在人際方面短短的四個(gè)月卻讓我接觸到了

很多人, 就施工單位就見(jiàn)到了三四個(gè)項(xiàng)目部, 從土建到道路再到綠化最后還 有樁基項(xiàng)目部,監(jiān)理更不用說(shuō)了,辦公室就在我們隔壁,算是處的比較熟的,其 間還接觸到了房管部門(mén)、質(zhì)量檢查部門(mén)、各分包單位的老板、公司的領(lǐng)導(dǎo)等等。第二, 看, 來(lái)到工地看的東西實(shí)在是太多了, 感覺(jué)每個(gè)地方都值得你好好的 看看,老師也說(shuō)了要“三看” ,圖紙是必不可少的,拿了一本一期 5#樓的施工圖 翻開(kāi)看了起來(lái), 師父叫我先重點(diǎn)看建筑設(shè)計(jì)施工說(shuō)明和結(jié)構(gòu)說(shuō)明, 確實(shí)里面有很 多的東西需要你記住的,特別是結(jié)構(gòu)說(shuō)明里面,建筑構(gòu)造做法表、鋼筋的使用, 錨固等等。而后看平、立、剖圖對(duì)房間的開(kāi)間,進(jìn)深,高度有所了解,在大腦里 形成立體圖。但在看結(jié)構(gòu)圖時(shí)就遇到了困難, 結(jié)構(gòu)平法圖是個(gè)陌生的概念, 剪力 墻、柱、梁、板的鋼筋標(biāo)注完全看不懂,師父介紹我去買(mǎi)了幾本圖集后,慢慢的 琢磨起來(lái), 不明白的地方就問(wèn)。有時(shí)自己拿著圖紙去現(xiàn)場(chǎng)對(duì)鋼筋?，F(xiàn)在可以說(shuō)平法已經(jīng)沒(méi)什么大問(wèn)題了。二看資料, 要說(shuō)資料工地上實(shí)在是太多了, 工作聯(lián)系單:里面有變更、具體做法、通知等;會(huì)議記要:監(jiān)理月報(bào)、工地例會(huì)、專(zhuān)題會(huì)議、項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)內(nèi)部會(huì)議等;一期 1#~4#樓施工組織設(shè)計(jì);外墻外保溫工程的施工 方法;11月份 12月份的施工進(jìn)度計(jì)劃表;關(guān)于會(huì)所樁基工程問(wèn)監(jiān)理拿個(gè)份文件, 了解了樁基部分的有關(guān)知識(shí),如樁徑尺寸、長(zhǎng)度、持力層、單樁豎向承載力,采 用 110振動(dòng)沉管灌注樁,打樁時(shí)可能發(fā)生“瓶頸”樁、“大肚子”樁等,入土深 度控制、容許偏差范圍及樁身砼質(zhì)量控制等等;《巢湖市住宅質(zhì)量分戶(hù)驗(yàn)收管理 規(guī)定》 ,講到了驗(yàn)收人員組成、分戶(hù)與竣工驗(yàn)收的區(qū)別、驗(yàn)收時(shí)需填表格、驗(yàn)收 內(nèi)容等等;《全國(guó)統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額江蘇省估價(jià)表》 , 《安徽省建筑工程綜合

預(yù)算定額》 , 《巢湖市建筑工程補(bǔ)充預(yù)算定額》 這三本書(shū)要結(jié)合起來(lái)看, 我也大概 翻了一翻,每章有工程說(shuō)明、工程量計(jì)算規(guī)則和計(jì)價(jià)表,計(jì)價(jià)表一開(kāi)始看不懂, 幸好有個(gè)預(yù)算員教我看了一下,什么基價(jià)有人工費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、材料費(fèi)組成。最后 還看到了一期 1#~10#樓加 D1、D2、D3的建筑工程樁基工程的施工驗(yàn)收資料,每 份足足有幾百?gòu)?并且一些單子需要原件,里面有質(zhì)量驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、樁位圖、高應(yīng) 變檢測(cè)報(bào)告等等, 這些都要送到檔案館存檔。三看施工工藝, 如何施工放線(xiàn)及監(jiān) 理復(fù)線(xiàn),什么是“五零線(xiàn)”;滴水線(xiàn)的做法,底面與外墻面交界處,距拐角 1-2㎝處做一條 1㎝左右寬的凹槽;看鋼筋工程中鋼筋的接頭和斷點(diǎn)焊接及鋼筋間距

是否滿(mǎn)足要求。剪力墻豎向分布鋼筋和約束邊緣柱的連接構(gòu)造,直徑小于 28采 用搭接,大于 28采用電渣壓力焊連接,對(duì)于柱機(jī)械焊接時(shí)縱筋距基礎(chǔ)、樓板頂 面大于 500,相鄰鋼筋交錯(cuò)連接大于 35d ,箍筋和拉筋彎鉤和間距的構(gòu)造,拉筋 采用梅花型布置,墊塊的使用?？茨０逯误w系, 10#樓地下室模板面板采用厚 度為 18mm 的木膠合板,內(nèi)豎楞采 50mmX100mm 木楞,間距為 250mm ,外橫楞采用 雙腳手鋼管,間距為 600mm ,對(duì)拉螺栓的布置,嚴(yán)禁使用廢機(jī)油滿(mǎn)涂等;砼工程 中采用一次支模一次澆注, 砼的測(cè)溫等等;止水帶, 后澆帶的做法;施工縫留置, 柱、剪力墻留在梁板底 50~100㎜,梁留在 1/3跨中;伸縮縫的留法和做法;地 下室外墻須做防水處理涂?jī)蓪訛r青而后砌一皮磚做保護(hù)層最后才能回土;櫥衛(wèi)間 采用二布三油的防水層;會(huì)所打沉管灌注樁的施工過(guò)程, 鋼筋籠是否合格, 拔樁 速度的控制,樁機(jī)移位等。

說(shuō)到動(dòng)手, 由于在甲方實(shí)習(xí)要?jiǎng)邮值牡胤竭€真不多。主要還是以看為主, 做 為甲方就要認(rèn)真的看哪個(gè)地方?jīng)]弄好, 然后叫乙方整改。這也是我實(shí)習(xí)期間的主 要工作,每天和師父去工地每棟樓都得看看,主體還在施工的 10#樓地下室鋼筋 是否綁彎、箍筋分布筋間距、后澆帶縱筋錨固長(zhǎng)度是否滿(mǎn)足要求, 止水帶上的預(yù) 埋管件是否滿(mǎn)焊等;主體結(jié)束的看裝飾工程,涂料是否涂到位,門(mén)窗打密封膠, 窗臺(tái)、陰角部位滲水現(xiàn)象, 外墻貼磚, 和監(jiān)理乙方一起拿著激光測(cè)距儀測(cè)房間凈 高偏差是否在 2

公分內(nèi), 進(jìn)深開(kāi)間是否也滿(mǎn)足要求。墻面有沒(méi)有空鼓, 有沒(méi)有裂 縫, 特別是門(mén)洞和梁下部位容易出現(xiàn)裂縫, 需要貼鋼絲網(wǎng)。窗戶(hù)裝好后四周是否 粉好;樓梯休息平臺(tái)陰陽(yáng)角是否粉平粉直等等,每天都能發(fā)現(xiàn)很多的問(wèn)題。三.實(shí)習(xí)體會(huì)

我短短的四個(gè)月的實(shí)習(xí)生活已經(jīng)結(jié)束了, 首先通過(guò)這次實(shí)習(xí)最大的收獲就 是學(xué)會(huì)了適應(yīng)環(huán)境。通過(guò)這次實(shí)習(xí)我開(kāi)始適應(yīng)了這種工地生活。有了這段時(shí)間的 鍛煉, 不論以后做什么工作都有了一種吃苦耐勞的毅力。另外就是在工地上知道 了一些與學(xué)校不同的問(wèn)題, 還有在工地上知道了作為一名技術(shù)人員應(yīng)該怎樣去和 工人、領(lǐng)導(dǎo)、監(jiān)理、相關(guān)部門(mén)的交流等。

其次,通過(guò)這次實(shí)習(xí)使我對(duì)工程方面的有關(guān)知識(shí)在實(shí)際上有了更深一些的了解。應(yīng)該說(shuō)在學(xué)校學(xué)習(xí)再多的專(zhuān)業(yè)知識(shí)也只是理論上的, 與實(shí)際還是有點(diǎn)差別的。這 次實(shí)習(xí)對(duì)我的識(shí)圖及作圖能力都有一定的幫助, 特別在做圖方面學(xué)到了 CAD 的一

些快捷方式如復(fù)制可以輸入 CO、M 移動(dòng)、E 刪除等等。并且有幸參加了兩次工程 例會(huì),學(xué)到了做為甲方如何調(diào)節(jié)個(gè)部門(mén)之間的矛盾,采取有效的解決方法。工地上是艱苦,但能學(xué)的是一些現(xiàn)實(shí)東西,鍛煉的是解決問(wèn)題的實(shí)踐能力。例如:設(shè)計(jì)圖紙上的變更, 具體施工時(shí)出現(xiàn)的問(wèn)題, 人與人之間的交流溝通等等, 只有通過(guò)實(shí)踐后才能找到問(wèn)題發(fā)生的原因,才能找到解決的辦法。

另外, 對(duì)有關(guān)的資料也有了一定的認(rèn)識(shí), 知道什么時(shí)候該填什么資料, 需什 么人簽字等,這些是我以前沒(méi)有接觸過(guò)的。

還有一點(diǎn)就是:雖然只有一個(gè)月的實(shí)習(xí)時(shí)間, 但我有幸了解了項(xiàng)目的整個(gè)過(guò) 程, “新街商業(yè)步行街”工地上有剛開(kāi)始建的會(huì)所,看到了樁基工程;一期 10#樓的地下室柱和剪力墻的鋼筋和模板工程;一期 1#~8#樓的裝飾工程;室外綠化 工程。另外,這次還看到了使用平法標(biāo)注的結(jié)構(gòu)圖,初見(jiàn)時(shí)感覺(jué)有些頭大,雖然 在這之前聽(tīng)老師說(shuō)過(guò)，但并未學(xué)過(guò), 就那么一張剪力墻平法施工圖, 都有些眼花。什么 KZ , GDZ , Q , LL , LB , AT , GT 等等,一開(kāi)始根本就不知道什么意思,不過(guò) 師父介紹我買(mǎi)了幾本平法制圖的圖集, 圖集里詳細(xì)介紹了讀圖的方法, 經(jīng)過(guò)幾天 的努力,再看圖時(shí)終于不再感覺(jué)難了。可以拿著圖紙去現(xiàn)場(chǎng)對(duì)鋼筋了。

最后,我至少還有以下問(wèn)題需要解決。(一 缺乏工作經(jīng)驗(yàn)

因?yàn)樽约喝狈?jīng)驗(yàn), 很多問(wèn)題上分不清主次, 還有協(xié)培訓(xùn)或是學(xué)習(xí)找不到工作重 點(diǎn)。隨著工作的進(jìn)行,我想我會(huì)逐漸積累檢驗(yàn)的。

(二 工作態(tài)度仍不夠積極

在工作中不僅僅能夠完成布置的工作任務(wù), 在沒(méi)有工作任務(wù)時(shí)雖能主動(dòng)要求布置 任務(wù), 但若沒(méi)有工作時(shí)就可能會(huì)松懈, 不能做到主動(dòng)學(xué)習(xí)。在今后我要努力客服 惰性,沒(méi)有工作任務(wù)時(shí)主動(dòng)要求布置,沒(méi)有布置工作時(shí)做到主動(dòng)學(xué)習(xí)。

(三 工作時(shí)仍需追求完美

在工作中,不允許絲毫的馬虎,嚴(yán)謹(jǐn)認(rèn)真是時(shí)刻要牢記的。

我堅(jiān)信通過(guò)這一段時(shí)間的實(shí)習(xí), 所獲得的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)將終身受益, 在以后的工 作中將得到體現(xiàn), 我會(huì)不斷的理解和體會(huì)實(shí)習(xí)中所學(xué)到的知識(shí), 把所學(xué)到的理論 知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)應(yīng)用到實(shí)際工作中來(lái), 充分展現(xiàn)我的個(gè)人價(jià)值和人生價(jià)值, 為實(shí) 現(xiàn)自我的理想和光明的前程而努力。

以上是我對(duì)已經(jīng)過(guò)去實(shí)習(xí)工作的總結(jié), 總結(jié)是為了尋找差距、修訂目標(biāo), 是為了 今后更好的提高。通過(guò)不斷的總結(jié), 不斷的提高, 我有信心在未來(lái)的工作中更好 的完成任務(wù)。

最后, 我想向所有為我的實(shí)習(xí)提供幫助和指導(dǎo)的碧桂園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 的工作人員以及我的指導(dǎo)教師致謝,感謝你們?yōu)槲业捻樌麑?shí)習(xí)所做的幫助和努 力。

作者:邱光應(yīng) 2012年 3月 8日

第二篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司實(shí)習(xí)報(bào)告

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司實(shí)習(xí)報(bào)告范文

緊張而又充實(shí)的實(shí)習(xí)生活結(jié)束了，相信你積累了不少實(shí)習(xí)心得，感覺(jué)我們很有必要對(duì)自己的實(shí)習(xí)生活做一下總結(jié)。但是相信很多人都是毫無(wú)頭緒的狀態(tài)吧，以下是小編整理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司實(shí)習(xí)報(bào)告范文，歡迎閱讀與收藏。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司實(shí)習(xí)報(bào)告1

邁進(jìn)大學(xué)已經(jīng)是的第三個(gè)年頭，站在我們面前的就是那個(gè)向往已久的工作社會(huì)。我們的心已經(jīng)開(kāi)始飛進(jìn)那里，我們高興，我們興奮，因?yàn)槲覀兘K于可以在這個(gè)巨大的舞臺(tái)上展現(xiàn)自我。我們可以回報(bào)社會(huì)，我們可以服務(wù)國(guó)家，但是我們又害怕又膽怯，我們常常會(huì)捫心自問(wèn)我們準(zhǔn)備好了嗎?是的，我們?cè)谛@里生活了數(shù)十載，而社會(huì)與校園是完全不同的兩個(gè)世界，也許我們不能完全立刻適應(yīng)這激烈殘酷的社會(huì)。所以我們選擇一個(gè)過(guò)渡的橋梁，把我們平穩(wěn)的送上社會(huì)的大舞臺(tái)，這就是專(zhuān)業(yè)實(shí)習(xí)。

我的專(zhuān)業(yè)是工程管理，只要關(guān)于工程的都有可能成為我的工作，我選擇了一個(gè)房地產(chǎn)信息充足的企業(yè)來(lái)豐滿(mǎn)自己幼嫩的翅膀——陜西綠迪投資控股集團(tuán)有限公司下設(shè)的錦業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。

實(shí)習(xí)的一個(gè)月很快就要結(jié)束了，再回首這豐收的一個(gè)月，我們感到十分的欣慰它使我們?cè)趯?shí)踐中了解社會(huì)，讓我們學(xué)到了很多在課堂上根本就學(xué)不到的知識(shí)，也打開(kāi)了視野增長(zhǎng)了見(jiàn)識(shí)，為我們即將走向社會(huì)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。為了表達(dá)自己收獲的喜悅，我將分開(kāi)幾個(gè)部分講一下自己的感受，報(bào)告實(shí)習(xí)的情況。

一、實(shí)習(xí)公司介紹

xxxx地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司隸屬于陜西綠迪投資控股集團(tuán)，是國(guó)內(nèi)最早從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)且具備最全面開(kāi)發(fā)資質(zhì)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)之一，xxxx地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以陜西為依托業(yè)務(wù)范圍輻射全國(guó)，具有技術(shù)力量雄厚，信息靈敏，可靠服務(wù)，行為規(guī)范，規(guī)模信譽(yù)良好的優(yōu)勢(shì)。

公司的分財(cái)務(wù)部、策劃部、工程部、銷(xiāo)售部等部門(mén)。公司的主要業(yè)務(wù)包括前期市場(chǎng)調(diào)查，前期策劃房地產(chǎn)投資分析可行性研究，房地產(chǎn)投資的資金融通，項(xiàng)目的規(guī)劃，設(shè)計(jì)、審批、驗(yàn)收、綠化、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃等。

xxxx地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與國(guó)土資源部，建設(shè)部財(cái)政部，省及地方房地產(chǎn)管理部門(mén)等建立了良好的業(yè)務(wù)聯(lián)系，能及時(shí)準(zhǔn)確地了解國(guó)家各項(xiàng)政策法規(guī)，并融會(huì)貫通尤其與各省市土地管理部門(mén)關(guān)系密切，有協(xié)調(diào)各方面關(guān)系的能力和經(jīng)驗(yàn)。

二、實(shí)習(xí)方式介紹

能在這么有實(shí)力的房地產(chǎn)公司實(shí)習(xí)我十分的高興，這就像給與了我一個(gè)巨大的舞臺(tái)，讓我在上面有機(jī)會(huì)揮灑自己的才華，演繹自己的青春，我也十分的珍稀這樣來(lái)之不易的機(jī)會(huì)，好好的向同事們學(xué)習(xí)增長(zhǎng)自己的知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)。

把我實(shí)習(xí)時(shí)間分為了兩個(gè)階段：第一階段(前二個(gè)星期)的實(shí)習(xí)任務(wù)主要是了解房地產(chǎn)公司的運(yùn)作情況，做一些辦公室工作;第二階段(后三個(gè)星期)的工作地點(diǎn)改在售樓部，主要任務(wù)是協(xié)助其他同事銷(xiāo)售樓盤(pán)。下面分為兩個(gè)階段介紹我的實(shí)習(xí)生活和學(xué)習(xí)收獲。第一階段，辦公室工作：我到該公司報(bào)到的時(shí)候，公司正在發(fā)展二期項(xiàng)目的前期市場(chǎng)調(diào)查，所以我在辦公室里主要配合其他同事收集匯總各方面資料以及對(duì)每一步工作做小結(jié)。同時(shí)我還做一些自己力所能及的工作，比如打印文件、接聽(tīng)電話(huà)等等日常性的工作，這些工作比較瑣碎，但是它需要非常細(xì)致的完成，在工作期間我沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)大的失誤，應(yīng)該說(shuō)還是比較理想的完成了任務(wù)。

在工作之余，與同事的交流中，我從他們那里了解到了很多書(shū)本上課堂里學(xué)不到的東西，也正是在這兩個(gè)星期里，我基本上了解了一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的業(yè)務(wù)流程。以前，房地產(chǎn)曾是我們課后討論的熱門(mén)對(duì)象，但是我們?nèi)f萬(wàn)沒(méi)有想到的是：這是個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，是核心部分。開(kāi)發(fā)商并不是我們想象中的一個(gè)機(jī)構(gòu)龐大，人員眾多的公司。我所實(shí)習(xí)的單位是Xx市錦業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，是一家實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，在Xx地區(qū)的主要人員也不過(guò)一、二十人，分為財(cái)務(wù)部、策劃部、工程部、銷(xiāo)售部等部門(mén)，他們是公司的主心骨，從一個(gè)項(xiàng)目的前期市場(chǎng)調(diào)查開(kāi)始，住宅小區(qū)的規(guī)劃，設(shè)計(jì)、審批、驗(yàn)收、綠化、銷(xiāo)售等程序，在他們有條不紊的分工合作下順利進(jìn)行著，直到房屋全部銷(xiāo)售完畢后，一個(gè)項(xiàng)目才真正的完成。與此同時(shí)，一個(gè)項(xiàng)目從無(wú)到有，從市場(chǎng)調(diào)查到住宅小區(qū)的建成以及戶(hù)主的入住，他們先后要和設(shè)計(jì)院、建筑公司、監(jiān)理公司、物業(yè)公司等公司合作，在我看來(lái)，開(kāi)發(fā)商是構(gòu)成一個(gè)項(xiàng)目的樞紐，是它連接了各個(gè)部門(mén)，最終使得一個(gè)個(gè)環(huán)境優(yōu)美的住宅小區(qū)呈現(xiàn)在我們的眼簾。該公司準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)的二期項(xiàng)目與之前開(kāi)發(fā)的一期項(xiàng)目同在一個(gè)地段。此地段的房?jī)r(jià)由幾年前的每平方米不到一千上漲到每平方米五、六千。該公司準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)的二期項(xiàng)目與之前開(kāi)發(fā)的一期項(xiàng)目同在一個(gè)地段。此地段的房?jī)r(jià)由幾年前的每平方米不到一千上漲到每平方米三、四千。目前公司正在對(duì)二期項(xiàng)目進(jìn)行前期的市場(chǎng)調(diào)查，這是一個(gè)長(zhǎng)期的工作，對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是否成功起著關(guān)鍵作用，它包括區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，類(lèi)比競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)研，各類(lèi)物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研，項(xiàng)目功能與主題定位分析，目標(biāo)客戶(hù)定性調(diào)查，目標(biāo)客戶(hù)定量調(diào)查，市場(chǎng)定位分析和價(jià)格定位分析，項(xiàng)目可行性總評(píng)估分析內(nèi)容。這部分主要由策劃部，工程部和銷(xiāo)售部完成，大家配合得很好，調(diào)查順利的進(jìn)行著。

三、實(shí)習(xí)心得

這是第一次正式與社會(huì)接軌踏上工作崗位，開(kāi)始與以往完全不一樣的生活。每天在規(guī)定的時(shí)間上下班，上班期間要認(rèn)真準(zhǔn)時(shí)地完成自己的工作任務(wù)，不能草率敷衍了事。

“天下英雄皆我輩，一入江湖立馬催。”從學(xué)校到社會(huì)的大環(huán)境的轉(zhuǎn)變，身邊接觸的人也完全換了角色，老師變成老板，同學(xué)變成同事，相處之道完全不同。在這巨大的轉(zhuǎn)變中，我們可能彷徨，迷茫，無(wú)法馬上適應(yīng)新的環(huán)境。我們也許看不慣企業(yè)之間殘酷的競(jìng)爭(zhēng)，無(wú)法忍受同事之間漠不關(guān)心的眼神和言語(yǔ)。很多時(shí)候覺(jué)得自己沒(méi)有受到領(lǐng)導(dǎo)重用，所干的只是一些無(wú)關(guān)重要的雜活，自己的提議或工作不能得到老板的肯定。做不出成績(jī)時(shí)，會(huì)有來(lái)自各方面的壓力，老板的眼色同事的嘲諷。而在學(xué)校，有同學(xué)老師的關(guān)心和支持，每日只是上上課，很輕松。常言道：工作一兩年勝過(guò)十多年的讀書(shū)。兩個(gè)月的實(shí)習(xí)時(shí)間雖然不長(zhǎng)，但是我從中學(xué)到了很多知識(shí)，關(guān)于做人，做事，做學(xué)問(wèn)。

(一)自學(xué)能力

“在大學(xué)里學(xué)的不是知識(shí)，而是一種叫做自學(xué)的能力”。參加工作后才能深刻體會(huì)這句話(huà)的含義。學(xué)校所學(xué)到的東西都是理論，和實(shí)際脫節(jié)是比較嚴(yán)重的。在這個(gè)新時(shí)代，在這個(gè)信息爆炸的時(shí)代，知識(shí)更新太快，靠原有的一點(diǎn)知識(shí)肯定是不行的。我們必須在工作中勤于動(dòng)手慢慢琢磨，不斷學(xué)習(xí)不斷積累。遇到不懂的地方，自己先想方設(shè)法解決，實(shí)在不行可以虛心請(qǐng)教他人，而沒(méi)有自學(xué)能力的人遲早要被企業(yè)和社會(huì)所淘汰。

(二)工作很辛苦

由于現(xiàn)在還住校，所以每天7點(diǎn)不到就得起床去擠公交車(chē)，有時(shí)候公司業(yè)務(wù)繁忙，晚上或周末得加班，那留給個(gè)人支配的時(shí)間更少。我們必須克制自己，不能隨心所欲地不想上班就不來(lái)，而在學(xué)?？梢运瘧杏X(jué)，實(shí)在不想上課的時(shí)候可以逃課，自由許多。

每日重復(fù)單調(diào)繁瑣的工作，時(shí)間久了容易厭倦。所以越發(fā)顯得掙錢(qián)不易。要開(kāi)始有意識(shí)地培養(yǎng)自己的理財(cái)能力，我們剛畢業(yè)，工資水平普遍不高，除掉房租餐費(fèi)和日常的開(kāi)支，有時(shí)候寄點(diǎn)錢(qián)給父母補(bǔ)貼家用，我們常常所剩無(wú)幾，一不留神可能就入不敷出成為月光一族，但此時(shí)我們?cè)僖膊缓靡馑忌焓窒蚋改敢?，因此很多時(shí)候我們要合理支配我們手中的這筆少的可憐的錢(qián)。

(三)同事相處

踏上社會(huì)，我們與形形色色的人打交道。由于存在著利益關(guān)系，又工作繁忙，很多時(shí)候同事不會(huì)象同學(xué)一樣對(duì)你噓寒問(wèn)暖。而有些同事表面笑臉相迎，背地里卻勾心斗角不擇手段，踩著別人的肩膀不斷地往上爬，因此剛出校門(mén)的我們很多時(shí)候無(wú)法適應(yīng)。但是環(huán)境往往會(huì)影響一個(gè)人的工作態(tài)度。一個(gè)冷漠沒(méi)有人情味的辦公室，大家就會(huì)毫無(wú)眷戀之情，有更好的機(jī)會(huì)他們肯定毫不猶豫的跳槽。他們情緒低落導(dǎo)致工作效率不高，每天只是在等待著下班，早點(diǎn)回去陪家人。而偶爾的為同事搞一個(gè)生日party，生病時(shí)的輕輕一句慰問(wèn)，都有助于營(yíng)造一個(gè)齊樂(lè)融融的工作環(huán)境。心情好，大家工作開(kāi)心，有利于公司的發(fā)展。在電視上不止一次的看到職場(chǎng)的險(xiǎn)惡，公司里同事之間的是非，我想我能做的就是“多工作，少閑話(huà)”。且在離畢業(yè)走人僅剩的幾個(gè)月，更加珍惜與同學(xué)之間的相處。

四、實(shí)習(xí)總結(jié)

經(jīng)過(guò)一個(gè)多月艱苦而又快樂(lè)的實(shí)習(xí)旅程，我滿(mǎn)載而歸，我不僅僅學(xué)會(huì)到了房地產(chǎn)的更多知識(shí)，把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的理論和實(shí)際緊密的聯(lián)合起來(lái)，我們得到更加寶貴的東西就是經(jīng)驗(yàn)與自信，我們不再害怕社會(huì)激勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)的到，來(lái)我們現(xiàn)在喜歡上了暴風(fēng)雪的洗禮，我們會(huì)真誠(chéng)的對(duì)待以后的每一件事和每一個(gè)人，實(shí)習(xí)這兩個(gè)月期間，我拓寬了視野，增長(zhǎng)了見(jiàn)識(shí)，體驗(yàn)到社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)的殘酷，而更多的是希望自己在工作中積累各方面的經(jīng)驗(yàn)，為將來(lái)自己走創(chuàng)業(yè)之路做準(zhǔn)備，相信有了這次實(shí)習(xí)的成功經(jīng)歷，我們會(huì)在以后的崗位上走的更穩(wěn)做得更好。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司實(shí)習(xí)報(bào)告2

一、公司簡(jiǎn)介

(一)**發(fā)展史

**是以地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)為核心全國(guó)化發(fā)展的房地產(chǎn)綜合服務(wù)體，體系內(nèi)囊括地產(chǎn)、金融和商業(yè)三個(gè)部分，業(yè)務(wù)范圍涉及房屋全程代理、房屋租賃、房屋買(mǎi)賣(mài)、豪宅租售、“央產(chǎn)房”上市交易、權(quán)證辦理、按揭貸款、房地產(chǎn)投資咨詢(xún)、商鋪?zhàn)馐?、?xiě)字樓租售及商品房、空置房、企業(yè)債權(quán)房銷(xiāo)售代理等。公司立志成為國(guó)內(nèi)在住宅地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、金融按揭服務(wù)和商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)方面的領(lǐng)跑者。

(二)**的企業(yè)文化

1、我們的企業(yè)愿景

“行業(yè)的”：讓不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)業(yè)走進(jìn)殿堂

2、我們的使命

對(duì)社會(huì)：**建立一個(gè)有遠(yuǎn)大抱負(fù)，操守自律，勇于創(chuàng)新，智慧管理的現(xiàn)代服務(wù)品牌。

對(duì)房地產(chǎn)交易客戶(hù)：**有潛力并且渴望具備潛力去給客戶(hù)帶給愉悅的不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)。

對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)：**將帶給海量、準(zhǔn)確、標(biāo)準(zhǔn)、有深度、使用便捷的不動(dòng)產(chǎn)資訊。

對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人：**幫忙和鼓勵(lì)經(jīng)紀(jì)人用完美人性(誠(chéng)實(shí)正直友善)來(lái)共同創(chuàng)造和分享屬于平凡人的尊嚴(yán)和非凡成績(jī)。

3、我們的核心價(jià)值觀

客戶(hù)至上：我們明白**的存在對(duì)于有房地產(chǎn)需求的客戶(hù)來(lái)講，意味著是值得信賴(lài)和依靠的。

誠(chéng)實(shí)可信：我們能夠沒(méi)有聰明的腦袋、漂亮的臉蛋、絢麗的背景，但是我們誠(chéng)實(shí)，我們讓人信任。

團(tuán)隊(duì)作戰(zhàn)：我們正是因?yàn)樽哉J(rèn)在競(jìng)爭(zhēng)中很弱小才走到一齊，我們只能彼此依靠、彼此關(guān)照才能強(qiáng)大。

拼搏進(jìn)?。何覀儾徽瓶厝魏蜗∪辟Y源，唯有比別人更努力才能取得成功。

二、實(shí)習(xí)資料

(一)實(shí)習(xí)所做工作

作為一名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，需要在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、租賃、購(gòu)買(mǎi)、投資、轉(zhuǎn)讓、抵押、置換及典當(dāng)?shù)雀黝?lèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過(guò)程中，以第三者的獨(dú)立身份，從事顧問(wèn)代理、信息處理、售后服務(wù)、前期準(zhǔn)備和咨詢(xún)策劃等工作，而且從事的該職業(yè)活動(dòng)也隨社會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展而進(jìn)一步拓展，從規(guī)劃設(shè)計(jì)、建造運(yùn)籌、經(jīng)營(yíng)促銷(xiāo)到物業(yè)管理的咨詢(xún)策劃，全方位地融入房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展，日益發(fā)揮著不可替代的巨大作用。

我的工作資料大致總結(jié)如下：

開(kāi)發(fā)客戶(hù)——了解客戶(hù)需求——推薦房源——開(kāi)發(fā)房源——約客戶(hù)

看房——帶客戶(hù)看房——回訪(fǎng)客戶(hù)——回訪(fǎng)業(yè)主——約雙方見(jiàn)面簽約——物業(yè)交割——入住

1.開(kāi)發(fā)客戶(hù)：客戶(hù)來(lái)源主要分為店面接待、網(wǎng)絡(luò)端口、社區(qū)開(kāi)發(fā)、老資源翻打等。在這幾個(gè)月的工作時(shí)間里，我的大多數(shù)成交客戶(hù)來(lái)自于店面接待和網(wǎng)絡(luò)端口，這兩種客戶(hù)的比較準(zhǔn)而且需求明顯，易把握，跟這種客戶(hù)務(wù)必及時(shí)溝通，盡快成交。

2.了解客戶(hù)需求：不同的客戶(hù)需求也是不一樣的，所以務(wù)必要去了解客戶(hù)想要什么樣的房子，例如幾居室、房屋朝向、房主是否長(zhǎng)租等等。而且客戶(hù)的需求也不是一成不變的，我們務(wù)必隨時(shí)掌握客戶(hù)的心理，與客戶(hù)溝通，發(fā)現(xiàn)客戶(hù)所需，這樣才能更好地為客戶(hù)服務(wù)。

3.推薦房源：在了解到客戶(hù)的需求的同時(shí)，我們務(wù)必在腦中牢記至少10套房源，以應(yīng)對(duì)客戶(hù)各種不同的需求，按客戶(hù)的需求去介紹客戶(hù)所需的房源，做到想客戶(hù)所想，憂(yōu)客戶(hù)所憂(yōu)。

4.開(kāi)發(fā)房源：只負(fù)責(zé)向外出租房子還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我們對(duì)客戶(hù)出租的同時(shí)還得尋找房主，理解房主的出租委托，從而才能進(jìn)行帶看。而房源的開(kāi)發(fā)主要來(lái)源于店面接待、社區(qū)開(kāi)發(fā)和老資源等。無(wú)疑店面接到的是肯定對(duì)外出租的，這樣的房主心誠(chéng)切急，務(wù)必好好把握和維護(hù)。

5.約客戶(hù)看房：作為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，沒(méi)有帶看肯定不會(huì)成交，而帶看之前的約看則成為重中之重。每一天務(wù)必給自己的客戶(hù)打電話(huà)，約出第二天或者之后幾天的客戶(hù)出來(lái)。而被打煩的客戶(hù)比比皆是，我們務(wù)必從自己的'有效資源中好好把握，挑選最準(zhǔn)的客戶(hù)，獲得之后的帶看。

6.帶客戶(hù)看房：帶客戶(hù)看房是成交之前最為重要的一步，每次帶著客戶(hù)看一套房是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，務(wù)必帶著客戶(hù)多看幾套，使用BAC法則帶看。而且?guī)Э赐局胁粩嗟陌l(fā)現(xiàn)客戶(hù)的需求，從而為客戶(hù)匹配更為適宜的房源，促進(jìn)成交!

7.回訪(fǎng)客戶(hù)：每次帶客戶(hù)看完房子之后，務(wù)必給客戶(hù)打電話(huà)回訪(fǎng)一下，了解這天帶看的成果怎樣樣，是否滿(mǎn)意或者不滿(mǎn)意在哪，從而促定或者為客戶(hù)匹配新的房源。

8.回訪(fǎng)業(yè)主：回訪(fǎng)完客戶(hù)的同時(shí)，也務(wù)必給業(yè)主都打個(gè)電話(huà)，避免業(yè)主那邊看完房子一點(diǎn)動(dòng)靜都沒(méi)有，覺(jué)得經(jīng)紀(jì)人潛力差，以后看房容易構(gòu)成阻礙。而且多于業(yè)主溝通，增進(jìn)與房主的感情，方便以后的再次帶看和簽約。

9.約雙方見(jiàn)面簽約：在雙方都有意向之后，約雙方面談簽約就是最重要的事了。談得好皆大歡喜，談不好竹籃打水一場(chǎng)空，所以說(shuō)話(huà)和談判的藝術(shù)尤為重要。師傅教過(guò)我的斡旋隔離談判就成為了我談判簽約的神奇。例如房主想3000出租，把雙方分在兩個(gè)談判室，給客戶(hù)把價(jià)兒稍微報(bào)告，給房主稍微報(bào)低，多次交流之后取中間價(jià)位，3000。所以談判是門(mén)藝術(shù)也是門(mén)學(xué)問(wèn)。

10.物業(yè)交割：簽約并不意味著一單租賃的結(jié)束，因?yàn)槭酆蠓?wù)一樣重要，我們需要給房主和客戶(hù)做認(rèn)真細(xì)致的物業(yè)交割，避免出現(xiàn)一切可能出現(xiàn)的紕漏。而且這些成功簽約的客戶(hù)都是自己的老客戶(hù)老資源，好好維護(hù)日后出租、朋友租房還會(huì)繼續(xù)合作。

11.入?。嚎蛻?hù)入住后，也要找個(gè)時(shí)間拜訪(fǎng)客戶(hù)一下，看看有什么需要幫忙的，維護(hù)客戶(hù)感情。

(二)實(shí)習(xí)中遇到的問(wèn)題

問(wèn)題一：國(guó)家地區(qū)相關(guān)政策的變化都會(huì)引起區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)的變動(dòng)。例如銀行貸款政策的寬松或收緊，會(huì)直接影響很大一部分人的購(gòu)買(mǎi)力。還有就是三月份關(guān)于公產(chǎn)房政策的變動(dòng)，有的人對(duì)此項(xiàng)變動(dòng)做觀望狀態(tài)，有的人直接購(gòu)買(mǎi)。

問(wèn)題二：影響購(gòu)房的因素有很多，諸如：政策、小區(qū)、樓層、朝向、價(jià)位、交通等。每個(gè)客戶(hù)的核心需求都是不同的，同時(shí)，出于每個(gè)人的利益化，經(jīng)紀(jì)人不可能直接了解客戶(hù)的核心需求，導(dǎo)致匹配房源的不適宜，最終無(wú)法達(dá)成交易。

問(wèn)題三：個(gè)人經(jīng)驗(yàn)欠缺，資源積累不足。由于自身接觸這個(gè)行業(yè)時(shí)間較短，所以在為人處世、語(yǔ)言藝術(shù)方面有很大欠缺。對(duì)于公司SE系統(tǒng)內(nèi)部資源和相關(guān)行業(yè)知識(shí)不夠了解，導(dǎo)致無(wú)法完美的應(yīng)對(duì)客戶(hù)。

(三)如何解決問(wèn)題的針對(duì)問(wèn)題一，更多的關(guān)注新聞，了解國(guó)家地區(qū)相關(guān)政策。

去房管局了解地區(qū)政策是否有變動(dòng)，如三月份南開(kāi)區(qū)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)由上漲。赴銀行了解各個(gè)銀行貸款政策變化。到各個(gè)學(xué)校招生辦了解招生政策是否變化。

針對(duì)問(wèn)題二，更多的與客戶(hù)交流，更多的帶看，在其過(guò)程中不斷挖掘出客戶(hù)的核心需求。

針對(duì)問(wèn)題三，有問(wèn)題自己先思考，再向同事請(qǐng)教，有事找店長(zhǎng)。每一天反思在接待客戶(hù)中所遇到的問(wèn)題。充分利用資源，優(yōu)質(zhì)房源空看、多看。在其他同事與客戶(hù)溝透過(guò)程中觀察學(xué)習(xí)。

三、給實(shí)習(xí)公司的推薦

對(duì)于經(jīng)紀(jì)人而言，達(dá)成業(yè)績(jī)的第一步是接待客戶(hù)。在實(shí)際工作中，客戶(hù)的來(lái)源確有很大一部分取決于運(yùn)氣成分。在后續(xù)工作中，又存在很大的變量，這就導(dǎo)致經(jīng)紀(jì)人的業(yè)績(jī)受到影響。另外，強(qiáng)度的要求，不合理的扣費(fèi)，雖然促使一部分經(jīng)紀(jì)人努力工作，但也使得一部分經(jīng)紀(jì)人對(duì)于公司的排斥。致使行業(yè)流動(dòng)性較大，期望公司能夠提高經(jīng)紀(jì)人的生活保障。

過(guò)于頻繁的電話(huà)騷擾，已經(jīng)一次次使得**處于風(fēng)尖浪口。日常定量要求的電話(huà)洗盤(pán)，雖然能夠?qū)ふ页鲆慌行Э蛻?hù)，但是僅僅暫一小部分，更多的確實(shí)周而復(fù)始的電話(huà)騷擾，嚴(yán)重影響了**形象。期望公司在這方面做出相應(yīng)的改變。

四、實(shí)習(xí)的收獲

在這五個(gè)多月的實(shí)習(xí)生活中，我已經(jīng)徹底融入了**，徹底成為了**的一份子，也成為了一名真正好處上的**人。在這段時(shí)光里，我和小組同事每一天13個(gè)小時(shí)得堅(jiān)守在崗位上，一齊成功、一齊歡樂(lè)、一齊失敗、一齊難過(guò)、一齊崛起、一齊奮斗、一齊開(kāi)心、一齊難過(guò)、一齊生活、一齊安樂(lè)，早已成為天江格調(diào)店A組不可或缺的一份子。在此我將此次實(shí)習(xí)的收獲總結(jié)如下：

1.我完成了一個(gè)從學(xué)生到社會(huì)人的蛻變過(guò)程。經(jīng)過(guò)這段時(shí)間的實(shí)習(xí)生活，我已完全擁有了一副社會(huì)人的良好心態(tài)，不怕高壓、不怕打擊，一心將自己的工作做好、做強(qiáng)、永不言敗!褪去學(xué)生稚氣的我，已不怕任何壓力，這幾個(gè)月的磨練助我練就了一顆堅(jiān)不可摧、逆流而上、勇往直前的心，我將用這副心態(tài)勇敢得應(yīng)對(duì)以后的學(xué)習(xí)和生活當(dāng)中的困難，走出自己的一條路。

2.透過(guò)這次實(shí)習(xí)，我的溝通潛力、做事潛力得到了大幅提升。在**地產(chǎn)工作的這幾個(gè)月里，每一天都能接觸到不同性格、不同脾氣的房主與客戶(hù)，這一切的一切走在鍛煉著我的溝通潛力、辦事潛力，并為我以后正式進(jìn)入工作、進(jìn)入社會(huì)打下了基礎(chǔ)。這將著我以后的工作生活，并且會(huì)使我的溝通辦事潛力越來(lái)越強(qiáng)、越來(lái)越好。

3.這幾個(gè)月的工作鍛煉了我勤奮、果斷、敢作敢為的性格。在大學(xué)的生活中，由于空余時(shí)間比較多，生活當(dāng)中難免出現(xiàn)懶散、邋遢、做事不果斷的毛病。但是這幾個(gè)月的工作使我一改常態(tài)，在巨大的工作壓力和弱肉強(qiáng)食的社會(huì)面前我務(wù)必變得勤勞、果斷起來(lái)，使我懶散的毛病一去不回，這將使我畢生受用。

4.讓我堅(jiān)定了從事?tīng)I(yíng)銷(xiāo)方面工作的信念。這次實(shí)習(xí)生活中盡管有艱難困苦，也有各種不愉快的小插曲，但這一切的一切最后都讓我懂得了，營(yíng)銷(xiāo)是一份鍛煉潛力、體現(xiàn)潛力的工作，只有透過(guò)這種鍛煉，才能讓自己在以后的人生中不斷進(jìn)取。這次實(shí)習(xí)讓我體會(huì)到了付出多，回報(bào)多的道理，更讓我體驗(yàn)到了營(yíng)銷(xiāo)酸甜苦辣，但這不會(huì)阻撓我從事?tīng)I(yíng)銷(xiāo)的熱情，我必定會(huì)在營(yíng)銷(xiāo)方面越走越遠(yuǎn)、越走越好!

這次短暫而愉快的實(shí)習(xí)已經(jīng)結(jié)束了，十分感謝學(xué)校給我們帶給這次鍛煉自我、磨練自我的機(jī)會(huì)。透過(guò)這次實(shí)習(xí)，我磨練了堅(jiān)強(qiáng)的意志;培養(yǎng)了用心向上、勇于進(jìn)取的心態(tài);擁有了永不服輸、勇于擔(dān)當(dāng)?shù)男愿?得到了一生寶貴的工作經(jīng)驗(yàn)。這些優(yōu)良的習(xí)慣作風(fēng)我會(huì)在以后的生活工作中繼續(xù)持續(xù)并加以改善!這次實(shí)習(xí)也使我看到了銷(xiāo)售行業(yè)的前景是多么的光明，付出必有回報(bào)，我會(huì)一向堅(jiān)持營(yíng)銷(xiāo)方面的工作，以此來(lái)體現(xiàn)自己的人生價(jià)值，做的自己!

第三篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司實(shí)習(xí)報(bào)告

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)習(xí)報(bào)告

2009431547 09會(huì)專(zhuān)五班黃健

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的主要業(yè)務(wù)

房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱(chēng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可將土地和房屋合在一起開(kāi)發(fā)，也可將土地和房屋分開(kāi)開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，它既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，又是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營(yíng)者。進(jìn)行的主要業(yè)務(wù)有： 1．土地的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)。

企業(yè)將有償獲得的土地開(kāi)發(fā)完成后，既可有償轉(zhuǎn)讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設(shè)施，然后作為商品作價(jià)出售，還可以開(kāi)展土地出租業(yè)務(wù)。2．房屋的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)。

房屋的開(kāi)發(fā)指房屋的建造。房屋的經(jīng)營(yíng)指房屋的銷(xiāo)售與出租。企業(yè)可以在開(kāi)發(fā)完成的土地上繼續(xù)開(kāi)發(fā)房屋，開(kāi)發(fā)完成后，可作為商品作價(jià)出售或出租。企業(yè)開(kāi)發(fā)的房屋，按用途可分為商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、安置房和代建房等。3．城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)。4．代建工程的開(kāi)發(fā)。

代建工程的開(kāi)發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開(kāi)發(fā)的工程。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與施工企業(yè)不同。其經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)主要有以下幾點(diǎn)： 1．開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的計(jì)劃性。

企業(yè)征用的土地、建設(shè)的房屋、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他設(shè)施都應(yīng)嚴(yán)格控制在國(guó)家計(jì)劃范圍之內(nèi)，按照規(guī)劃、征地、設(shè)計(jì)、施工、配套、管理“六統(tǒng)一”原則和企業(yè)的建設(shè)計(jì)劃、銷(xiāo)售計(jì)劃進(jìn)行開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。

2．開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的商品性。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品全部都作為商品進(jìn)入市場(chǎng)，按照供需雙方合同協(xié)議規(guī)定的價(jià)格或市場(chǎng)價(jià)格作價(jià)轉(zhuǎn)讓或銷(xiāo)售。

3．開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的復(fù)雜性。

所謂復(fù)雜性包括兩個(gè)方面：(1)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜。企業(yè)除了土地和房屋開(kāi)發(fā)外，還要建設(shè)相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施。經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)囊括了從征地、拆遷、勘察、設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售到售后服務(wù)全過(guò)程。(2)涉及面廣，經(jīng)濟(jì)往來(lái)對(duì)象多。企業(yè)不僅因購(gòu)銷(xiāo)關(guān)系與設(shè)備、材料物資供應(yīng)單位等發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來(lái)，而且因工程的發(fā)包和招標(biāo)與勘察設(shè)計(jì)單位、施工單位發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來(lái)，還會(huì)因受托代建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品等與委托單位和承租單位發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來(lái)。4．開(kāi)發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，投資數(shù)額大。

開(kāi)發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)始，經(jīng)過(guò)可行性研究、征地拆遷、安置補(bǔ)償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個(gè)開(kāi)發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。另外，上述每一個(gè)開(kāi)發(fā)階段都需要投入大量資金，加上開(kāi)發(fā)產(chǎn)品本身的造價(jià)很高，需要不斷地投入大量的資金。

5．經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大。

開(kāi)發(fā)產(chǎn)品單位價(jià)值高，建設(shè)周期長(zhǎng)、負(fù)債經(jīng)營(yíng)程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷(xiāo)路不暢，將造成大量開(kāi)發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資費(fèi)用估算

經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)投入資金多，風(fēng)險(xiǎn)大，在項(xiàng)目的規(guī)劃階段，必須對(duì)項(xiàng)目的投資與成本費(fèi)用進(jìn)行準(zhǔn)確的估算，以便作出經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)、投資決策。

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資過(guò)程就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過(guò)程，因而其投資估算與成本費(fèi)用估算不可截然分開(kāi)，應(yīng)合二為一。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算的范圍包括土地購(gòu)置成本、土地開(kāi)發(fā)成本、建安工程造價(jià)、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及開(kāi)發(fā)期間的稅費(fèi)等全部投資。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)用的構(gòu)成復(fù)雜，變化因素多、不確定性大，依建設(shè)項(xiàng)目的類(lèi)型不同而有其自身的特點(diǎn)，因此不同類(lèi)型的建設(shè)項(xiàng)目，其投資和費(fèi)用構(gòu)成有一定的差異。對(duì)于一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，投資及成本費(fèi)用．由開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)費(fèi)用兩大部分組成。(一)開(kāi)發(fā)成本

共有八項(xiàng)：

1．土地使用權(quán)出讓金。

國(guó)家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類(lèi)似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時(shí)間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周?chē)h(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)或平均標(biāo)定地價(jià)，根據(jù)項(xiàng)目所在地段等級(jí)、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。2．土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。(1)土地征用費(fèi)。國(guó)家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、水利設(shè)施維修分?jǐn)?、青苗補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費(fèi)等。農(nóng)村土地征用費(fèi)的估算可參照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。

(2)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國(guó)家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國(guó)有儲(chǔ)備土地或已由企、事業(yè)單位或個(gè)人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目使用。因出讓土地使原 用地單位或個(gè)人造成經(jīng)濟(jì)損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給以補(bǔ)償。它實(shí)際上包括兩部分費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。3．前期工程費(fèi)。

前期工程費(fèi)主要包括：

(1)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需費(fèi)用。一般可以按項(xiàng)目總投資額的一定百分比估算。通常規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的3％左右，水文地質(zhì)勘探費(fèi)可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。

(2)“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用、場(chǎng)地平整費(fèi)和通水、通電、通路的費(fèi)用等。這些費(fèi)用可以根據(jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。4．建安工程費(fèi)。

它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費(fèi)用。主要包括建筑工程費(fèi)(建筑、特殊裝修工程費(fèi))、設(shè)備及安裝工程費(fèi)(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿?、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。在可行性研究階段，建安工程費(fèi)可采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法以及類(lèi)似工程經(jīng)驗(yàn)估算法等估算。5．基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。

它又稱(chēng)紅線(xiàn)內(nèi)工程費(fèi)，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用，通常采用單位指標(biāo)估算法來(lái)計(jì)算。6．公共配套設(shè)施費(fèi)。

它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。其估算可參照“建安工程費(fèi)”的估算方法。7．不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。

它包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，8．開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)。

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門(mén)征收的費(fèi) 用。在一些大中城市，這部分費(fèi)用在開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資構(gòu)成中占較大比重。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估箅。(二)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

開(kāi)發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。1．管理費(fèi)用。

可按項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成中前1—6項(xiàng)之和為基數(shù)。2．銷(xiāo)售費(fèi)用。

它指開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷(xiāo)售產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專(zhuān)設(shè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)或委托銷(xiāo)售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括以下三項(xiàng)：(1)廣告宣傳費(fèi)。(2)銷(xiāo)售代理費(fèi)。(3)其他銷(xiāo)售費(fèi)用。3．財(cái)務(wù)費(fèi)用。

它指為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用(如匯兌損失等)。(三)投資與成本費(fèi)用估算結(jié)果的匯總

為了加強(qiáng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的管理，降低開(kāi)發(fā)過(guò)程耗費(fèi)的活勞動(dòng)和物化勞動(dòng)，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，必須正確核算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本，在各個(gè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)控制各項(xiàng)費(fèi)用支出。

要核算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本，必須明確開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的種類(lèi)和內(nèi)容。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為如下四類(lèi)： 2.房屋開(kāi)發(fā)成本指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。

3.配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。

4．代建工程開(kāi)發(fā)成本指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開(kāi)發(fā)除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。

以上四類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，在核算上將其費(fèi)用分為如下六個(gè)成本項(xiàng)目： 1．土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)指因開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括征地費(fèi)、安置費(fèi)以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，或采用批租方式取得土地的批租地價(jià)。2．前期工程費(fèi)指土地、房屋開(kāi)發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平整等費(fèi)用。

3．基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指土地、房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照

明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。4．建筑安裝工程費(fèi)指土地房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)。

5.配套設(shè)施費(fèi)指在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計(jì)入土地、房屋開(kāi)發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如鋼爐房、水塔、居委會(huì)、派出所、幼托、消防、自行車(chē)棚、公廁等設(shè)施支出。

6.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。

從上可以看出：構(gòu)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)成本，相當(dāng)于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全成本，還要計(jì)算開(kāi)發(fā)企業(yè)（公司本部）行政管理部門(mén)為組織和管理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，以及為銷(xiāo)售、出租、轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷(xiāo)售費(fèi)用。管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用，也叫期間費(fèi)用。它們絕大部分都是經(jīng)營(yíng)期間的費(fèi)用開(kāi)支，與開(kāi)發(fā)工程量的關(guān)系并不十分密切，如果將期間費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售、出租、轉(zhuǎn)讓不同步的情況下，就會(huì)增加開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本，特別是在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)滯銷(xiāo)時(shí)期，將滯銷(xiāo)期間發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，就會(huì)使企業(yè)造成大量的潛虧，不能及時(shí)反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況。同時(shí)，將期間費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正確考核企業(yè)開(kāi)發(fā)單位的成本水平和成本管理責(zé)任。因此，現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度中規(guī)定將期間費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益，不再計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品只計(jì)算開(kāi)發(fā)成本，不計(jì)算完全成本。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)

由于其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的特殊情況和管理要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)相比，會(huì)計(jì)核算有如下特殊情況：

1．產(chǎn)成品的種類(lèi)多，核算方法不同。2．產(chǎn)品成本的核算復(fù)雜。

3．經(jīng)營(yíng)收入及其相關(guān)稅金的核算不同。篇二：房地產(chǎn)公司實(shí)習(xí)報(bào)告

中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)

暑期社會(huì)實(shí)踐報(bào)告（2010~2011學(xué)年 夏 學(xué)期）

實(shí)習(xí)名稱(chēng)：暑期房地產(chǎn)公司實(shí)習(xí)報(bào)告

學(xué) 院：食品科學(xué)與營(yíng)養(yǎng)工程學(xué)院

專(zhuān) 業(yè)： 生物工程

班 級(jí)： 生工101 學(xué) 號(hào)： 1006020126 姓 名： 尤怡晨 2011年9月18日

暑期社會(huì)實(shí)踐（工作實(shí)習(xí)）報(bào)告

摘要：一千個(gè)人眼里有一千個(gè)哈姆雷特，一千個(gè)人眼中，也有一千

個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。我記得曾經(jīng)有位學(xué)者這樣評(píng)論過(guò)說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)

就像是一杯啤酒，肯定會(huì)有泡沫的存在。但是，啤酒不是泡沫。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可列入世界上最復(fù)雜問(wèn)題之列。在這里，可以看

到土地市場(chǎng)壟斷、分稅制后的土地財(cái)政、中國(guó)式市場(chǎng)化改革推進(jìn)、gdp數(shù)字崇拜等政治問(wèn)題的根深蒂固；可以看到金融危機(jī)后的路徑

依賴(lài)、通脹預(yù)期魅影、國(guó)民財(cái)富增值沖動(dòng)等經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的盤(pán)根錯(cuò)節(jié)；

可以看到城市化進(jìn)程加速、房地產(chǎn)利益集團(tuán)膨脹、貧富分化等社會(huì)

問(wèn)題的沖突糾葛；甚至可以看到諸如“丈母娘經(jīng)濟(jì)”、“膠囊公寓”

等異化名詞和行為藝術(shù)，以及強(qiáng)制拆遷的血淚控訴。關(guān)鍵字：實(shí)踐房地產(chǎn) 銷(xiāo)售 微笑 自信

正文：

2011踐，首先我介紹簡(jiǎn)單一下我所在的公司，湖北嘉泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（在西安的分公司），主要經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 商品房銷(xiāo)售 建筑材料銷(xiāo)售。我在銷(xiāo)售部。房地產(chǎn)是一個(gè)熱門(mén)行業(yè)也是一個(gè)綜合性很強(qiáng)的行業(yè)，一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)可以帶動(dòng)周邊57個(gè)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)工作于外界社會(huì)有著很密切、很廣泛的聯(lián)系，本身的實(shí)踐性很強(qiáng)。它要求我與社會(huì)各階層形形色色的人接觸交流。我在這主要學(xué)習(xí)了敘盤(pán)、接待客戶(hù)、帶客戶(hù)看房、辦交房手續(xù)等一系列流程，獲益頗大。因此在這個(gè)實(shí)踐活動(dòng)中鍛煉了我的語(yǔ)言

表達(dá)能力和人際交往能力，不僅如此，我也學(xué)會(huì)了如何與同事合作共事，如何提升自身修養(yǎng)，如何與不同的客戶(hù)打交道。

微笑反映了一個(gè)人的素質(zhì)和道德風(fēng)貌，微笑會(huì)使你在人群中大放異彩。微笑，是一束冬日溫暖的陽(yáng)光，可以化解久凍的心湖，讓我們?cè)诔錆M(mǎn)愛(ài)意的世界里更容易做到心靈的溝通，一個(gè)簡(jiǎn)單的微笑可以使陷入僵局的事情豁然開(kāi)朗。

俗話(huà)說(shuō)“微笑是全世界的通行證” “笑容是辦事的金鑰匙”。每當(dāng)客戶(hù)一進(jìn)門(mén)，你的一臉微笑可以使客戶(hù)頓感親切，也就為銷(xiāo)售打開(kāi)了方便之門(mén)。這是售樓部的團(tuán)購(gòu)主管韓姐和我說(shuō)的。她和我們說(shuō)話(huà)都是面帶微笑的。盡管身為主管，但她一點(diǎn)也不嚴(yán)肅，親和力很強(qiáng)，這就是她的優(yōu)勢(shì)。

說(shuō)話(huà)是一門(mén)藝術(shù)，掌握了說(shuō)話(huà)的技巧就掌握了藝術(shù)的精髓。會(huì)說(shuō)話(huà)就是會(huì)尊重別人，理解別人，懂得謙讓?zhuān)檬裁丛?huà)該說(shuō)什么話(huà)不該說(shuō)。我們給予別人愈多時(shí)，我們即變得愈理智，別人為我們考慮的也愈多；愈尊重別人，自然我們能贏得別人更多的敬重。做人是一門(mén)學(xué)問(wèn)，你謙讓他人，就會(huì)贏得他人的尊重，抬高你在他們心目中的地位，或許會(huì)換來(lái)另外的成功資本。這需要你徹悟其理。在我們售樓部，作為銷(xiāo)售代表對(duì)客戶(hù)的語(yǔ)氣、語(yǔ)音、語(yǔ)調(diào)、怎樣說(shuō)、說(shuō)什么是至關(guān)重要的。比如說(shuō)客戶(hù)看完房后我們都要求他各聯(lián)系方式，以便在他還未訂房的情況下?tīng)?zhēng)取客源。有些客戶(hù)是不愿意留號(hào)碼的，但是聰明的銷(xiāo)售代表還是有辦法的。她會(huì)對(duì)客戶(hù)說(shuō)：“您方便留個(gè)號(hào)碼嗎？以后我們有什么優(yōu)惠活動(dòng)打電話(huà)通知您。”這時(shí)客戶(hù)都會(huì)留號(hào)碼的?；蛘哒f(shuō)：“您的電話(huà)是13??”一般客戶(hù)都會(huì)把自己的號(hào)碼接下去的。如果客戶(hù)不愿意留號(hào)碼的情況下銷(xiāo)售代表對(duì)他說(shuō)：“留吧，來(lái)我們這的客戶(hù)都留了?！被蛘哒f(shuō)：“留個(gè)吧，不然我們經(jīng)理會(huì)罵的?！边@時(shí)候，客戶(hù)都會(huì)產(chǎn)生反感情緒，即便在你再三要求下留了號(hào)碼也是十分不情愿的。

正所謂，一個(gè)籬笆三個(gè)樁，一個(gè)好漢三個(gè)幫。一個(gè)人如果太自命清高，孤芳自賞，不但交不到朋友，就連一件事也難以辦成。因?yàn)槿魏稳硕疾辉负退煌?，這使他陷入了孤立無(wú)援的狀態(tài)。想要尋求貴人的幫助，想要走成功的捷徑，朋友的關(guān)系網(wǎng)應(yīng)更廣，基礎(chǔ)更深才行。建立起人際關(guān)系網(wǎng)的成功與否，20%在于iq，80%在于eq。感情投資只掙不賠。銷(xiāo)售代表的銷(xiāo)售額不僅和她的銷(xiāo)售技巧有關(guān)，還與她的人脈有關(guān)所以說(shuō)公司要找有經(jīng)驗(yàn)的員工，也是有它的道理的。長(zhǎng)期銷(xiāo)售，不僅經(jīng)驗(yàn)豐富，而且積累的人際關(guān)系也廣。從而老客戶(hù)帶動(dòng)新客戶(hù)，形成源源不斷的客源，提成飆升自然指日可待。

銷(xiāo)售，不僅是銷(xiāo)售商品，而且要懂得銷(xiāo)售自己?！懊總€(gè)人都會(huì)銷(xiāo)售，而且都在不停的銷(xiāo)售自己?！变N(xiāo)售主管張姐對(duì)我說(shuō)。是的。會(huì)銷(xiāo)售自己才是會(huì)銷(xiāo)售。得到老板得到同事的認(rèn)可都是在銷(xiāo)售自己，與同事產(chǎn)生怎樣的關(guān)系就在于你是怎樣銷(xiāo)售自己的，懂得銷(xiāo)售自己才會(huì)有良好的銷(xiāo)售結(jié)果。

展現(xiàn)獨(dú)特的自我，無(wú)論在哪一個(gè)領(lǐng)域中獲得成功與自由，都必須不斷學(xué)習(xí)，提高自己，培養(yǎng)自己。1，盡量提升自己的綜合素質(zhì)。2，保持冷靜。3，善于思考。4，注重形象。5，關(guān)注社會(huì)需要。6，培養(yǎng)良好的心理素質(zhì)。7，學(xué)會(huì)減壓。8，處事大度。9，不要表現(xiàn)得高人一等。10，不要沉浸在幻覺(jué)當(dāng)中坐享其成。11，切忌貪得無(wú)厭。12，建立客觀而積極的自我形象，時(shí)刻展現(xiàn)自信的一面。12，守時(shí)，遵守公司規(guī)章制度。13，敢于直面失敗。

一個(gè)人擁有一流的品格，正直、善良、待人和氣、處世真誠(chéng)、襟懷坦白，那么他就值得別人敬佩，令人折服，從而為自己贏得更多機(jī)會(huì)和幫助。

成就卓越有時(shí)候是與別人相契而成的，如你用謙虛，欣賞的態(tài)度對(duì)待別人，那你就廣結(jié)善緣了。強(qiáng)有力的領(lǐng)袖人物，富于感染力的藝術(shù)家，都有這一特征，能以這樣的方式調(diào)動(dòng)成千上萬(wàn)人與自己同解同癡。

自信的人認(rèn)為自己有智能、有能力、有獨(dú)立感、安全感、價(jià)值感、成就感和較高的自我接受度和良好的判斷力、適應(yīng)性。做銷(xiāo)售，自信很重要。能售出第一套房，就能售出第二套房。

失敗乃成功之母。自然賦予你能力，便是叫你去應(yīng)付一切你都應(yīng)付的困難，而不是無(wú)端的杞人憂(yōu)天。敢于直面失敗，才有進(jìn)取的機(jī)會(huì)。

以上就是我暑期實(shí)踐所得感受。這對(duì)于初出茅廬的我來(lái)說(shuō)就是最大的收獲。我希望在以后進(jìn)入社會(huì)后能給我?guī)?lái)可用的意義。參考文獻(xiàn)：《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)分析》篇三：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司實(shí)習(xí)體會(huì)

暑期社會(huì)實(shí)習(xí)報(bào)告

實(shí)習(xí)的相關(guān)內(nèi)容及體會(huì)

我于2012年7月10—2012年8月20在陜西希瑞房地長(zhǎng)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目部實(shí)習(xí)，現(xiàn)將實(shí)習(xí)過(guò)程及其一些心得體會(huì)記錄如下。

單位： 陜西西瑞房地長(zhǎng)開(kāi)發(fā)有限公司

地 點(diǎn)： 陜西省西安市北二環(huán)太元路

姓 名： 學(xué) 號(hào)： 10092017 班級(jí)： 公共事業(yè)管理

時(shí)間： 2012年7月10—2012年8月20 一．實(shí)習(xí)目的和任務(wù)

1、目的

(1)、通過(guò)學(xué)習(xí)，對(duì)—般工業(yè)與民用建筑施工前的準(zhǔn)備工作、整個(gè)施工過(guò)程和監(jiān)理的基本知識(shí)體系有較清晰的了解

(2).、理論聯(lián)系實(shí)際，鞏固和深入理解已學(xué)的理論知識(shí)(如測(cè)量、建筑材料、建筑制圖、建筑結(jié)構(gòu)、建筑施工等)，并為后續(xù)課程的學(xué)習(xí)積累感性知識(shí)

(3).、通過(guò)親身參加施工實(shí)踐，培養(yǎng)分析問(wèn)題和解決問(wèn)題的獨(dú)立工作能力，為將來(lái)參加工作打下基礎(chǔ)

2、任務(wù)

(1)、培養(yǎng)學(xué)生尊重生產(chǎn)實(shí)踐，注重調(diào)查研究，勤于總結(jié)，能夠抓住重點(diǎn)，分析問(wèn)題，全面的辨證的看問(wèn)題的思想方法。通過(guò)對(duì)已建和在建的建筑工程的參觀、考察、及參加施工和實(shí)踐管理中的實(shí)踐環(huán)節(jié)，學(xué)生收集分析和掌握原始資料，了解設(shè)計(jì)意圖、設(shè)計(jì)方案、施工 技術(shù)、施工組織及管理技術(shù)，學(xué)習(xí)前人的生產(chǎn)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，井分析存在的問(wèn)題，為今后解決工程實(shí)際問(wèn)題打下基礎(chǔ)。

(2)、在生產(chǎn)實(shí)習(xí)中受到一定的工程實(shí)踐訓(xùn)練，培養(yǎng)學(xué)生理論聯(lián)系實(shí)際、解決實(shí)際問(wèn)題的能力，提倡運(yùn)用所學(xué)的基礎(chǔ)理論與專(zhuān)業(yè)知識(shí)，在生產(chǎn)實(shí)踐中，大膽提出創(chuàng)新的見(jiàn)解和技術(shù)革新措施建議，提倡創(chuàng)造精神與科學(xué)態(tài)度相結(jié)合的作風(fēng)。

二、實(shí)習(xí)內(nèi)容

1．了解該實(shí)習(xí)工程的自然條件。包括地形地貌、地質(zhì)、水文、氣象等設(shè)計(jì)原始資料。2．了解該工程樞紐布置的特點(diǎn)和任務(wù)。

3．了解該工程各種建筑物的結(jié)構(gòu)形式及特點(diǎn)，并了解為什么要選擇該種形式。4．了解該工程施工分期和施工進(jìn)度計(jì)劃安排。5．了解該工程投資等情況。

6．了解該工程在設(shè)計(jì)、施工等方面采用了哪些先進(jìn)技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)。7．了解該工程監(jiān)理方面的情況。

三、注意事項(xiàng)

1．進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)要戴安全帽、穿膠底鞋。

2．未經(jīng)許可不準(zhǔn)亂動(dòng)工地機(jī)具設(shè)備，不準(zhǔn)損壞施工工具，學(xué)習(xí)了解并遵守工地各項(xiàng)安全規(guī)程規(guī)定。

3．對(duì)施工人員要文明禮貌，不要防礙施工作業(yè)。4．守紀(jì)律，集體活動(dòng)準(zhǔn)時(shí)集合。

5．有事離開(kāi)崗位和駐地需向負(fù)責(zé)老師請(qǐng)假。6．注意安全，無(wú)論是在旅途、還是在駐地。四﹑實(shí)習(xí)主要內(nèi)容

1、實(shí)習(xí)概況

按照我們土木工程本科教學(xué)計(jì)劃，我于2008年6月20日至7月9日在茂名市進(jìn)行了生產(chǎn)實(shí)習(xí)。實(shí)習(xí)要求是，采用分散實(shí)習(xí)方式，學(xué)生到指定的實(shí)習(xí)單位以基層技術(shù)人員或管理人員助手的身份，參加現(xiàn)場(chǎng)工地生產(chǎn)活動(dòng)和技術(shù)管理工作。學(xué)生可根據(jù)工程具體情況選擇以下幾項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行實(shí)習(xí)：1.組織安排生產(chǎn)和施工管理。2.各工種工程的施工工藝； 3.建筑機(jī)械化施工的配套和組織；4.編制施工預(yù)算及單位工程組織設(shè)計(jì)；5.工程統(tǒng)計(jì)，施工質(zhì)量檢查及驗(yàn)收；6.經(jīng)濟(jì)核算及技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析。

我所到的單位是茂名市電力工程監(jiān)理有限公司的一個(gè)監(jiān)理項(xiàng)目部，實(shí)習(xí)的職務(wù)是土建專(zhuān)業(yè)監(jiān)理員。這次生產(chǎn)實(shí)習(xí)，是我第一次真正接觸監(jiān)理工作。在工作的時(shí)間里，我在專(zhuān)業(yè)監(jiān)理工程師的指導(dǎo)下，對(duì)110kv化州變電站擴(kuò)建工程項(xiàng)目的樓房進(jìn)行了監(jiān)理實(shí)習(xí)。

首先，我介紹一下“110kv化州變電站擴(kuò)建工程” 項(xiàng)目的樓房工程概況：

該工程的建設(shè)單位是廣東電網(wǎng)公司茂名市供電局，監(jiān)理單位是茂名市電力工程監(jiān)理有限公司，設(shè)計(jì)單位是茂名市宏昌電力設(shè)計(jì)有限公司，施工單位是化州市第一建筑工程有限公司，質(zhì)量監(jiān)督是化州市建設(shè)局質(zhì)量監(jiān)督站。

我所在的監(jiān)理辦公室，有1個(gè)總監(jiān)理工程師，1個(gè)土建專(zhuān)業(yè)監(jiān)理工程師，1個(gè)土建專(zhuān)業(yè)監(jiān)理員，1個(gè)電氣專(zhuān)業(yè)監(jiān)理工程，1個(gè)電氣專(zhuān)業(yè)監(jiān)理員，1個(gè)水電專(zhuān)業(yè)監(jiān)理

員。土建監(jiān)理員要負(fù)責(zé)文案工作，打印通知等。

本工程為廣東電網(wǎng)公司茂名供電局管轄下的一個(gè)110kv變電站擴(kuò)建工程。工程地點(diǎn)坐落在化州市梅化路旁（離市3公里左右），主控室為一層，使用功能為全站設(shè)備監(jiān)控，結(jié)構(gòu)類(lèi)型為框架結(jié)構(gòu)；高壓室為一層，使用功能為10kv配電柜裝置，結(jié)構(gòu)類(lèi)型為框架結(jié)構(gòu)，總建筑面積為886平方米，抗震設(shè)防為7度，建筑耐火等級(jí)為二級(jí)，建筑設(shè)計(jì)合理使用年限為50年。

（1）、裝飾工程

主控室、高壓室外裝飾：東，南，西、北四個(gè)方向?yàn)榘咨鈮Υu。凸柱、女兒墻壓頂及裝飾線(xiàn)條為藍(lán)色外墻磚，主控室與高壓室的之間走廊的屋頂有鋼筋混凝土框架梁，以豐富其立面效果。

室內(nèi)裝飾：公共衛(wèi)生間設(shè)有釉面磚，其余內(nèi)墻除衛(wèi)生間均為混合砂漿抹灰，面層刮膩?zhàn)?，主控室頂棚為天花吊頂，高壓室頂棚為清水混凝土，模板要求較高，不做任何裝飾。

（2）、樓地面工程

公共衛(wèi)生間為陶瓷地磚地面，主控室部份為陶瓷地磚地面，部份為架空防靜電地板，其他所有樓地面為主體現(xiàn)澆時(shí)抹平，不做任何抹面。

（3）、屋面工程

屋面為保溫屋面，防水等級(jí)為二級(jí)，防水設(shè)防為二道設(shè)防合理使用年限為15年。

（4）、門(mén)窗工程

主控室、高壓室外墻所有窗為鋁合金窗，主控室大門(mén)為推拉玻璃門(mén)，高壓室為防火門(mén)。主控室內(nèi)的工具房、休息室為木門(mén)。

2、主要內(nèi)容

在實(shí)習(xí)期間，我接觸了大量的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，并作了許多實(shí)習(xí)記錄，對(duì)一些新的施工工藝進(jìn)行了了解。我的實(shí)習(xí)崗位是土建專(zhuān)業(yè)監(jiān)理員，在對(duì)基本的施工工藝有所了解后，還必須了解施工質(zhì)量的規(guī)范，怎樣的水平才算合格，哪些情況是不合格的，都要熟記。

以下就是我實(shí)習(xí)的主要內(nèi)容：

（1）、鋼筋工程

在實(shí)習(xí)期間，我接觸最多的就是鋼筋了，梁，板，柱子，剪力墻全都是現(xiàn)澆的，其中鋼筋布置當(dāng)然是最為重要的了，因此檢驗(yàn)鋼筋是特別重要的工作。我到工地的時(shí)候，基本上每天的主要工作就是檢驗(yàn)梁、板等的鋼筋。如受力鋼筋，架立鋼筋，構(gòu)造鋼筋，箍筋，負(fù)彎矩筋，分布筋等，這次在工地上才算真正了解了這些鋼筋的作用。對(duì)以后學(xué)習(xí)提供了很好的感性認(rèn)識(shí)。在檢驗(yàn)鋼筋時(shí)，一般情況下，主要控制主筋，包括數(shù)量，規(guī)格，位置等，而對(duì)于樓板的鋼筋，主要是檢驗(yàn)分布筋的數(shù)量，用皮尺連續(xù)量三支箍筋，允許有一定的誤差；至于梁、柱的鋼筋，除了檢驗(yàn)主筋的數(shù)量，規(guī)格外，還需要檢驗(yàn)主筋的錨固長(zhǎng)度、搭接長(zhǎng)度、焊接長(zhǎng)度及加密箍的數(shù)量等，也要嚴(yán)格控制好。

⑶.鋼筋工程驗(yàn)收：鋼筋工程屬隱蔽工程，在澆筑砼前應(yīng)組織對(duì)鋼筋和預(yù)埋件進(jìn)行驗(yàn)收，并做好隱蔽工程記錄，相關(guān)各方簽字確認(rèn)，以備查證。

第四篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司融資報(bào)告

申請(qǐng)單位：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

編撰部門(mén)；融資部林海敏

開(kāi)發(fā)部成鵬 目 錄

第一章

概 要

一、借款人評(píng)價(jià)

二、項(xiàng)目評(píng)價(jià)

三、市場(chǎng)評(píng)價(jià)

四、投資籌資評(píng)價(jià)

五、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

六、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

七、評(píng)估結(jié)論

第二章 借款人評(píng)價(jià)

一、借款人概況

二、經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)及管理水平

三、信用狀況評(píng)價(jià)

四、資產(chǎn)負(fù)債分析

五、盈利能力及資產(chǎn)運(yùn)用效率

六、現(xiàn)金流量分析

七、信用狀況評(píng)價(jià)

八、企業(yè)前景評(píng)價(jià)

第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià)

一、項(xiàng)目建設(shè)的必要性

二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè)

三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)程評(píng)價(jià)

四、項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià)

五、設(shè)計(jì)單位資質(zhì)評(píng)價(jià)

六、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)評(píng)價(jià)

七、環(huán)境保護(hù)評(píng)價(jià)

第四章 市場(chǎng)評(píng)估

一、市場(chǎng)供求狀況及其發(fā)展趨勢(shì)分析

二、城東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

三、市場(chǎng)定位分析

四、市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析

五、項(xiàng)目分析

第五章 投資估算和籌資評(píng)價(jià)

一、投資估算

二、投資來(lái)源及籌資評(píng)價(jià)

三、項(xiàng)目投資計(jì)劃評(píng)價(jià)

四、有關(guān)說(shuō)明

第六章 償債能力評(píng)估

一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益預(yù)測(cè)

二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析

三、資金來(lái)源與運(yùn)用分析

四、項(xiàng)目?jī)攤芰υu(píng)估

五、項(xiàng)目敏感性分析

第七章 貸款風(fēng)險(xiǎn)與效應(yīng)評(píng)價(jià)

一、定量分析

二、定性分析

三、貸款擔(dān)保評(píng)價(jià)

第一章

概

要

根據(jù)四川××房地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)“××××”工程申請(qǐng)貸款的需要，經(jīng)工行×××支行初審，并報(bào)工行×分行營(yíng)業(yè)部住房信貸處研究決定，組成評(píng)估小組，于2002年11月24日對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行全面評(píng)估（評(píng)估基準(zhǔn)日確定為2002年9月30日）。根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)有資料、開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀、項(xiàng)目實(shí)施條件和可操作的方案，參照工行“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款評(píng)估辦法”的要求，評(píng)估組采用必要的評(píng)估程序，通過(guò)對(duì)借款人綜合情況及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件、市場(chǎng)及預(yù)測(cè)、效益、風(fēng)險(xiǎn)等多方面分析得出評(píng)估結(jié)論，并于2002年11月29日完成評(píng)估工作。現(xiàn)將評(píng)估報(bào)告簡(jiǎn)要概述如下：

一、借款人評(píng)價(jià)

四川××房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)四川××）成立于1999年7月22日，是××××集團(tuán)股份有限公司下屬的全資公司。法人代表×××，注冊(cè)資本2000萬(wàn)元，分別由××××集團(tuán)股份有限公司投資1800萬(wàn)元和××××房地產(chǎn)有限公司投資200萬(wàn)元構(gòu)成；公司主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，具有房地產(chǎn)三級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。2001年1月起正式進(jìn)行“××××”聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅高檔住宅小區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。在近1年的銷(xiāo)售時(shí)間里，在成都市激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，“××× ×”業(yè)已取得近2.5億元的銷(xiāo)售佳績(jī)，實(shí)際到帳銷(xiāo)售收入為15848.89元。截止2002年9月，公司資產(chǎn)總額為21335萬(wàn)元，負(fù)債總額為13482 萬(wàn)元，所有者權(quán)益為7852萬(wàn)元。

四川××在工行×××支行開(kāi)有一般結(jié)算帳戶(hù)。截止2002年9月30日，在工行×××支行存款余額為557萬(wàn)元；公司借款余額9000萬(wàn)元，其中工行×××支行借款7000萬(wàn)元，中行××支行借款2000萬(wàn)元，均按時(shí)付息，無(wú)借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。企業(yè)無(wú)不良信用記錄，2002年經(jīng)工行×分行審核評(píng)定信用等級(jí)為未評(píng)級(jí)。

通過(guò)資產(chǎn)負(fù)債率、盈利能力及資產(chǎn)運(yùn)用效率、現(xiàn)金流量的分析，得出以下結(jié)論：企業(yè)所有者權(quán)益呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì),自身積累增加,對(duì)負(fù)債的依賴(lài)程度減小，有較強(qiáng)的付息能力、融資能力和償債能力。

二、項(xiàng)目評(píng)價(jià)

“××××”居住小區(qū)項(xiàng)目，位于成都市東南部錦江區(qū)××鄉(xiāng)

永興村三、四組（×××村）二環(huán)路內(nèi)側(cè)×××米，地理位置優(yōu)越，交通便利。該項(xiàng)目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷(xiāo)售面積95,118平方米，贈(zèng)送面積16,044平方米），會(huì)所 2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。

項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)有52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶(hù)型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套，其中聯(lián)排別墅319套、復(fù)式別墅84套。項(xiàng)目容積率0.95，綠化率53%。

項(xiàng)目各項(xiàng)報(bào)批手續(xù)齊備，建筑勘察、設(shè)計(jì)、建設(shè)、監(jiān)理單位均具有相應(yīng)資質(zhì)。小區(qū)于2001年8月全面開(kāi)工，截止2002年11月已完成52棟住宅項(xiàng)目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、小區(qū)道路和景觀綠化工程建設(shè)還在進(jìn)行之中，預(yù)計(jì)在2002年12月完工交房。

三、市場(chǎng)評(píng)價(jià)

根據(jù)企業(yè)提供的資料，“××××”項(xiàng)目定位為大規(guī)模高檔聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅小區(qū)，該項(xiàng)目具有地理位置優(yōu)越，小區(qū)環(huán)境別具一格等優(yōu)越性，同時(shí)存在小區(qū)內(nèi)車(chē)位比不足，定位較高，銷(xiāo)售不容樂(lè)觀等劣勢(shì)。通過(guò)選取交易實(shí)例進(jìn)行分析，得出聯(lián)排別墅平均售價(jià)5391元/ m2，復(fù)式別墅平均售價(jià)4183元/ m2。本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入聯(lián)排別墅43466.61萬(wàn)元，復(fù)式別墅6061.17萬(wàn)元,預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入49527.78萬(wàn)元。

四、投資籌資評(píng)價(jià)

根據(jù)企業(yè)提供的經(jīng)規(guī)劃局批準(zhǔn)的總平方案，參考該開(kāi)發(fā)企業(yè)在同類(lèi)項(xiàng)目上的開(kāi)發(fā)成本以及成都市同類(lèi)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合項(xiàng)目自身情況，經(jīng)測(cè)算該項(xiàng)目總投資40573.09萬(wàn)元，其中項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本（土地、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)及其他）35679.20萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)費(fèi)用（財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用）4893.89萬(wàn)元。經(jīng)評(píng)定單方成本為3494.91元/平方米；其中：土地1489.04元/平方米、前期工程費(fèi)68.30元/平方米，房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)為 1327.16元/平方米、費(fèi)稅(主要為綜合報(bào)建費(fèi)、集資費(fèi))140.85元/平方米、期間費(fèi)用421.55元/平方米，其他費(fèi)用8.19元/平方米，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)39.82元/平方米。

企業(yè)自籌資金12478.55萬(wàn)元，工行土地儲(chǔ)備貸款7000萬(wàn)元（到期××集團(tuán)代還，詳見(jiàn)附件：××集團(tuán)承諾函，截止2002年11月末，已歸還1100萬(wàn)元），中行流動(dòng)資金貸款2000萬(wàn)元（2003年到期），向工行新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款5383.08萬(wàn)元，銷(xiāo)售滾動(dòng)投入 13711.46萬(wàn)元。企業(yè)自籌資金占總投資的30.76%，符合規(guī)定的貸款要求，截止評(píng)估基準(zhǔn)日，該項(xiàng)目已投入資金為29229.93萬(wàn)元。

五、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

經(jīng)過(guò)評(píng)估測(cè)算，該項(xiàng)目的各項(xiàng)盈利能力指標(biāo)測(cè)算結(jié)果如下：（詳見(jiàn)評(píng)估主表4項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表）

1、項(xiàng)目建成后將實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)4108.17萬(wàn)元；

2、內(nèi)部投資收益率：按全部投資計(jì)為26.77%；

3、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（還原利率10％）：按全部投資計(jì)為3341.04萬(wàn)元；

4、動(dòng)態(tài)投資回收期(還原利率10%)：按全部投資計(jì)為2.03年；

由以上可以看出，該項(xiàng)目?jī)?nèi)部投資收益率均大于設(shè)定的基準(zhǔn)收益率（設(shè)定的基準(zhǔn)收益率為10％），財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說(shuō)明該項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)按×行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)可行。

六、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

通過(guò)定性及定量分析，項(xiàng)目財(cái)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。

通過(guò)定量計(jì)算，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為AA級(jí)，貸款項(xiàng)目綜合風(fēng)險(xiǎn)度為0.25，低于風(fēng)險(xiǎn)度0.6的界限值。

該公司向×行提出貸款擔(dān)保方式為其母公司××××集團(tuán)提供擔(dān)保，經(jīng)對(duì)擔(dān)保企業(yè)提供的經(jīng)過(guò)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析，擔(dān)保方××××集團(tuán)股份有限公司2001年所有者權(quán)益為16.8億元，其中未分配利潤(rùn)為2.87億元，對(duì)外擔(dān)保為1.9億元，且全部為集團(tuán)內(nèi)部擔(dān)保。財(cái)務(wù)狀況良好，擔(dān)保方式可行。

七、評(píng)估結(jié)論

評(píng)估小組經(jīng)過(guò)對(duì)企業(yè)綜合情況、項(xiàng)目建設(shè)條件、投資估算，籌資、銷(xiāo)售及償債能力、貸款風(fēng)險(xiǎn)及效應(yīng)等多方面進(jìn)行分析測(cè)算，認(rèn)為：“××××”項(xiàng)目建設(shè)條件具備，目前，土建已完成90％，景觀已完成40％，投資計(jì)劃可行，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)符合貸款要求，項(xiàng)目被評(píng)為AA級(jí)，具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，該公司向× 行提出貸款擔(dān)保方式為其母公司××××集團(tuán)提供擔(dān)保，經(jīng)對(duì)擔(dān)保企業(yè)提供的經(jīng)過(guò)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析，擔(dān)保方××××集團(tuán)股份有限公司2001年所有者權(quán)益為 16.8億元，其中未分配利潤(rùn)為2.87億元，財(cái)務(wù)狀況良好，擔(dān)保方式可行。

由于項(xiàng)目在建設(shè)條件和市場(chǎng)銷(xiāo)售等方面存在一定程度風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目資金專(zhuān)款專(zhuān)用，對(duì)房屋開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售回籠資金全程監(jiān)控，做好貸后管理工作。

第二章 借款人評(píng)價(jià)

一、借款人概況

并通過(guò)了“ 四川××房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)四川××）成立于1999年7月22日，是××××集團(tuán)股份有限公司下屬的全資公司。法人代表×××，注冊(cè)資本2000 萬(wàn)元，分別由××××集團(tuán)股份有限公司投資1800萬(wàn)元和××××房地產(chǎn)有限公司投資200萬(wàn)元構(gòu)成；該公司主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，具有房地產(chǎn)三級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。

四川××房地產(chǎn)有限公司在成立之初就嚴(yán)格管理，建立了一整套嚴(yán)格的管理制度。作為××××集團(tuán)有限公司開(kāi)拓中國(guó)西部市場(chǎng)的橋頭堡，四川× ×在最初的兩年主要代表集團(tuán)從事戰(zhàn)略性工作，包括市場(chǎng)考察，戰(zhàn)略咨詢(xún)等，沒(méi)有實(shí)際操作項(xiàng)目。該公司于2001年1月起正式進(jìn)行“××××”聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅高檔住宅小區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)?！啊痢痢痢痢庇?001年8月正式開(kāi)發(fā)，2001年12月8日正式開(kāi)盤(pán)發(fā)售，在近1年的銷(xiāo)售時(shí)間里，在成都市激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，“××××”業(yè)已取得近2.5億元的銷(xiāo)售佳績(jī)。售房率已接近50%。開(kāi)盤(pán)以來(lái)，“××××”已獲得2001“成都市10大金獎(jiǎng)樓盤(pán)”和“群眾最喜愛(ài)的樓盤(pán)”等榮

譽(yù)亞太村生態(tài)住宅小區(qū)”的評(píng)審、2002年6月份在由建設(shè)部主辦的2002年中國(guó)住宅創(chuàng)新奪標(biāo)評(píng)選中，獲“創(chuàng)新示范樓盤(pán)”綜合大獎(jiǎng)。

二、經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)及管理水平

四川××房地產(chǎn)有限公司產(chǎn)權(quán)明晰，制度完善，對(duì)內(nèi)對(duì)外經(jīng)濟(jì)關(guān)系清晰，無(wú)對(duì)外投資和訴訟等法律事宜。公司下設(shè)工程部、配套部、開(kāi)發(fā)部、銷(xiāo)售部、策劃部、行政部和財(cái)務(wù)部7個(gè)部門(mén)；現(xiàn)有正式職工34人，其中博士1人，碩士5人，本科24人，大專(zhuān)4人；具有高級(jí)職稱(chēng)4人，中初級(jí)職稱(chēng)28人，公司人員配置優(yōu)勢(shì)明顯，素質(zhì)較高，具有一定的專(zhuān)業(yè)技術(shù)水平。

四川××房地產(chǎn)有限公司主要領(lǐng)導(dǎo)人基本情況如下：

法人代表：×××，男，39歲，碩士。

總經(jīng)理：×××，男，39歲，碩士。

副總經(jīng)理：××，男，47歲，博士。

財(cái)務(wù)部經(jīng)理：×××，男，28歲。

三、信用狀況評(píng)價(jià)

該公司在工行×××支行開(kāi)有一般結(jié)算帳戶(hù)。截止2002年9月末，該公司在工行×××支行存款余額為557萬(wàn)元；公司借款余額9000萬(wàn)元，其中工行×××支行借款7000萬(wàn)元，中行××支行借款2000萬(wàn)元，均按時(shí)付息，無(wú)借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。企業(yè)無(wú)不良信用記錄，經(jīng)省分行審核評(píng)定其2002信用等級(jí)為未評(píng)級(jí)。

四、資產(chǎn)負(fù)債分析：

企業(yè)財(cái)務(wù)狀況詳見(jiàn)附件企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表。公司的資產(chǎn)負(fù)債狀況及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表：

資產(chǎn)負(fù)債及償債能力指標(biāo)簡(jiǎn)表(單位:萬(wàn)元)項(xiàng)目 2000年 2001年 2002年9月

總資產(chǎn) 17000 26798 21335 總負(fù)債 15000 25442 13482 流動(dòng)資產(chǎn) 17014 26678 21172 流動(dòng)負(fù)債 0 10442 13482 所有者權(quán)益 2000 1356 7852 資產(chǎn)負(fù)債率（%）88% 94% 63%

流動(dòng)比率（%）255% 157% 速動(dòng)比率（%）112% 77%

（一）、資產(chǎn)負(fù)債趨勢(shì)分析：

下表是企業(yè)近三年資產(chǎn)負(fù)債變化趨勢(shì)(與上一年比較): 資產(chǎn)負(fù)債橫向變動(dòng)趨勢(shì)表(單位:萬(wàn)元)項(xiàng)

目 2000年 2001年 2002年9月

資產(chǎn)增長(zhǎng)絕對(duì)數(shù) 16390 9798-5463 增長(zhǎng)百分比 2686% 57%-20%

負(fù)債增長(zhǎng)絕對(duì)數(shù) 14990 10442-11960

增長(zhǎng)百分比 149900% 69%-47% 權(quán)益增長(zhǎng)絕對(duì)數(shù) 1400-644 6496 增長(zhǎng)百分比

233%-32% 479%

從上表可以看出該企業(yè)2000年、2001年總資產(chǎn)增長(zhǎng)很快,2000年末比1999年末增長(zhǎng)了2868%,2001年較2000年末增長(zhǎng)了57%，2002年9月總資產(chǎn)較2001年下降20%，負(fù)債較同期下降47%，主要是該公司2000年4月代××××集團(tuán)在成都建行貸款15000 萬(wàn)元，投入“××花園”開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，2002年3月集團(tuán)將“××花園”的股份轉(zhuǎn)讓給了合作方，提前收回投資，歸還了成都建行的15000萬(wàn)元貸款。因此該企業(yè)2002年9月的負(fù)債較同期減少11960萬(wàn)元，減少47%，相應(yīng)的減少資產(chǎn)5463萬(wàn)元，減少20%。由于資產(chǎn)減少的比例小于負(fù)債減少的比例，因此企業(yè)所有者權(quán)益呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì),企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況越來(lái)越好，凈資產(chǎn)的增加，說(shuō)明企業(yè)自身積累增加,對(duì)負(fù)債的依賴(lài)程度減小。

（二）、資產(chǎn)負(fù)債比例分析

項(xiàng)

目 2000年 2001年 2002年9月

資產(chǎn)負(fù)債率（%）88% 94% 63% 利息保障倍數(shù) 0-1.22 13.7 流動(dòng)比率（%）255% 157% 速動(dòng)比率（%）112% 77%

資產(chǎn)負(fù)債率2000年是88%，2001年是94%，2002年9月是63%，由此可以看出，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率到評(píng)估日已經(jīng)處于一個(gè)良好的水平，低于平均值79.7%。企業(yè)的流動(dòng)比率2001年是255%，2002年9月是157%，雖然2002年較2001年有所下降，但仍然屬較好水平，趨于良好值的165.9%。企業(yè)的速動(dòng)比率2001年是112%，2002年9月是77%，雖然2002年較2001年有所下降，但仍然屬較好水平，趨于良好值87.2％。因此企業(yè)的長(zhǎng)期和短期償債能力較強(qiáng)，有較強(qiáng)的舉債能力，由于企業(yè)2002年資產(chǎn)負(fù)債率較低，盈利能力大幅提高，因而利息保障倍數(shù) 2002年9月是13.7，較平均值1.6高出12.1倍，說(shuō)明企業(yè)有較強(qiáng)的付息能力。

（三）、資產(chǎn)負(fù)債增減變化原因分析：

通過(guò)對(duì)企業(yè)近三年的資產(chǎn)負(fù)債變動(dòng)的分析，對(duì)其變動(dòng)較大的科目列舉如下：

近三年企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債簡(jiǎn)表

單位：萬(wàn)元

項(xiàng) 目 2000年 2001年 2002年9月 項(xiàng)

目 2000年 2001年 2002年9月

總資產(chǎn) 17000 26798 21335 總負(fù)債 15000 25442 13482

一、流動(dòng)資產(chǎn) 17014 26678 21172

一、流動(dòng)負(fù)債 0 10442 13482 其中：貨幣資金 421 497 2241 其中短期借款 0 8500 9000 應(yīng)收帳款 0 0 7759 應(yīng)付帳款 0 0 2

短期投資 0 0 0 其他應(yīng)付 0 1343 4728

其他應(yīng)收款 16593 11252 424 預(yù)收帳款 0 787 0 預(yù)付帳款 0 3 37

存貨 0 14927 10711

其他 0 0 0

二、長(zhǎng)期負(fù)債 15000 15000 0

二、長(zhǎng)期投資 0 0 0

三、固定資產(chǎn) 0 124 158

三、所有者權(quán)益 2000 1356 7852 其中：固定資產(chǎn)清理 77 其中：股本 2000 2000 2000 固定資產(chǎn)凈值 0 124 81 資本公積 0 0 0

四、無(wú)形及遞延資產(chǎn)-14-5 4 未分配利潤(rùn) 0-644 5852 變動(dòng)說(shuō)明:

1、應(yīng)收帳款:2002年較2001年增加7759萬(wàn)元，全部是應(yīng)收客戶(hù)購(gòu)房款。

2、其他應(yīng)收款：2002年較2001年減少10828萬(wàn)元，主要原因是代集團(tuán)投資“××花園”的15000萬(wàn)元收回。

3、存貨與在建工程部分：2002年企業(yè)存貨10711萬(wàn)元全部為“××××”在建工程成本未結(jié)轉(zhuǎn)部分，2002年較2001年減少4216萬(wàn)元為已轉(zhuǎn)入經(jīng)營(yíng)成本部分。

4、其它應(yīng)付款：2002年較2001年增加3385萬(wàn)元，主要是與集團(tuán)之間往來(lái)帳款增加2248萬(wàn)元，與金立國(guó)際投資有限公司企業(yè)間借款增加500萬(wàn)元。

5、預(yù)收帳款：2002年9月較2001年減少787萬(wàn)元，主要是將預(yù)收房款確認(rèn)為收入。

6、長(zhǎng)期負(fù)債：2002年較2001年減少15000萬(wàn)元，主要是代集團(tuán)在成都建行貸款的15000萬(wàn)元，提前歸還。

五、盈利能力及資產(chǎn)運(yùn)用效率

該企業(yè)2002年9月已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入23650萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)5852萬(wàn)元，銷(xiāo)售利潤(rùn)率為27.82%。下表是該企業(yè)近三年盈利指標(biāo)。

單位：萬(wàn)元

項(xiàng)目 2000年 2001年 2002年9月

銷(xiāo)售收入 0 61 23650 利潤(rùn)總額 0-644 5852

銷(xiāo)售利潤(rùn)率(%)0-806.56% 27.82% 總資產(chǎn)利潤(rùn)率 0-2.4% 27.43% 凈資產(chǎn)利潤(rùn)率 0-47.42% 74.53% 存貨周轉(zhuǎn)率 0 0 148.32%

成本費(fèi)用利潤(rùn)率 0 0 34.93% 利息保障倍數(shù) 0-1.22 13.7

從上表可以看出：企業(yè)的銷(xiāo)售收入是逐年遞增，利潤(rùn)總額大幅增加，說(shuō)明企業(yè)的盈利能力較強(qiáng)。但2001年企業(yè)的利潤(rùn)總額虧644萬(wàn)元，銷(xiāo)售利潤(rùn)率是-806.56%，總資產(chǎn)利潤(rùn)率是-2.4%，凈資產(chǎn)利潤(rùn)率是-47.42%，資金運(yùn)用效率較低，具體原因主要是房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)是前期資金投入大，生產(chǎn)周期較長(zhǎng)。該公司的“××××”項(xiàng)目2001年3月才開(kāi)始進(jìn)入實(shí)際運(yùn)作，因此前期資金投入大，資金運(yùn)用效率較低，2001年幾乎沒(méi)有銷(xiāo)售收入，所以反映出來(lái)是利潤(rùn)總額為虧損644萬(wàn)元。公

司開(kāi)發(fā)的“××××”項(xiàng)目于2001年12月28日才正式開(kāi)盤(pán)，公司2001年沒(méi)有結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售收入，故此次主要對(duì)公司 2002年9月末利潤(rùn)表進(jìn)行分析。從結(jié)構(gòu)上分析：企業(yè)2002年9月的期間費(fèi)用為862萬(wàn)元，占整個(gè)銷(xiāo)售收入的3.64%。結(jié)合企業(yè)銷(xiāo)售情況分析，由于 “××××”項(xiàng)目為聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅小區(qū)，開(kāi)發(fā)期較長(zhǎng)，而截止9月公司已銷(xiāo)售房屋接近50%，以較小的費(fèi)用投入取得較好的銷(xiāo)售，說(shuō)明企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)能力及內(nèi)控制度較好。從比率上分析，公司的銷(xiāo)售利潤(rùn)率為27.82%（介于良好值和平均值之間）、成本費(fèi)用利潤(rùn)率為34.39%（行業(yè)優(yōu)秀值）、利息保障倍數(shù)為 13.7（行業(yè)優(yōu)秀值）。從銷(xiāo)售利潤(rùn)率可以看出，企業(yè)具有較強(qiáng)的盈利能力；成本費(fèi)用率和利息保障倍數(shù)超過(guò)行業(yè)優(yōu)秀值，說(shuō)明企業(yè)具有較好的成本內(nèi)控能力，同時(shí)也說(shuō)明企業(yè)具有較強(qiáng)的營(yíng)銷(xiāo)能力和償還債務(wù)的能力。

六、現(xiàn)金流量分析

下表是企業(yè)近三年的現(xiàn)金流量表（單位：萬(wàn)元）：

項(xiàng)目 行次 金

額

2000年 2001年 2002年9月

一、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量 1 現(xiàn)金流入 2 0 6442 35762

現(xiàn)金流出 3 16002 14382 19610

經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~ 4-16002-7940 16152

二、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量 5 現(xiàn)金流入 6 10 0 13

現(xiàn)金流出 7 0 137 24

投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~ 8 10-137-11

三、籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金流量 9 現(xiàn)金流入 10 16400 10000 2000 現(xiàn)金流出 11 0 1848 16398

籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~ 12 16400 8152-14398

五、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增額 13 408 76 1744

企業(yè)2000年、2001年、2002年9月現(xiàn)金流量均表現(xiàn)為凈流入，說(shuō)明企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好，實(shí)力雄厚，有較強(qiáng)的融資能力。

七、信用狀況評(píng)價(jià)

該公司至評(píng)估基準(zhǔn)日在銀行有短期借款余額9000萬(wàn)元，無(wú)逾期與不良貸款記錄，分布如下表：

項(xiàng) 目 存款 貸款 備

注

工行×××支行 557 7000 11月份還款1100萬(wàn)元，無(wú)拖欠本息

×行×支行 142 0

×行××支行 318 2000 無(wú)拖欠本息

××營(yíng)業(yè)部 92 0 ××銀行 1001 0

××納稅專(zhuān)戶(hù) 130 0

合 計(jì) 2240 9000

經(jīng)我們?cè)谌诵胁樵?xún)系統(tǒng)查詢(xún)，四川××房地產(chǎn)有限公司無(wú)任何不良記錄，信譽(yù)良好，2002年貸款卡年審時(shí)，被中國(guó)人民銀行××分行營(yíng)業(yè)管理部指定的資信評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)為AA資信等級(jí)企業(yè)（詳見(jiàn)附件）。

八、企業(yè)前景評(píng)價(jià)

四川××房地產(chǎn)有限公司作為××××集團(tuán)公司的全資公司，具有豐富的企業(yè)管理和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，企業(yè)目前已具備一定的規(guī)模，具有較強(qiáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)技術(shù)力量和經(jīng)濟(jì)實(shí)力。該公司開(kāi)發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目為“××××”高檔住宅小區(qū)?！啊痢痢痢痢庇?001年8月正式開(kāi)發(fā)，2001年12月8日正式開(kāi)盤(pán)發(fā)售，在近1年的銷(xiāo)售時(shí)間里，在成都市激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，“××××”業(yè)已取得近1.58億元（按實(shí)際到帳計(jì)算）的銷(xiāo)售佳績(jī)。因此四川××根植于××××這樣的母體，自身又具備了一定的實(shí)力，公司的發(fā)展前景將極其廣闊。

第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià)

一、項(xiàng)目建設(shè)必要性

“××××”居住小區(qū)項(xiàng)目，位于成都市東南部錦江區(qū)××鄉(xiāng)永興村三、四組（×××村）二環(huán)路內(nèi)側(cè)400米，過(guò)九眼新橋至順江路可直達(dá)一環(huán)路和內(nèi)環(huán)線(xiàn)。其西靠府河，東靠石牛堰，南臨其他項(xiàng)目待建工地，北臨望江公園，與四川大學(xué)隔河相望，該項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，交通便利。

該項(xiàng)目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（其中銷(xiāo)售面積95,118平方米，贈(zèng)送面積16,044平方米），會(huì)所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)有52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶(hù)型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套。項(xiàng)目容積率0.95，綠化率 53%。四川××房地產(chǎn)有限公司依托××××這個(gè)強(qiáng)大的母體和借用××××多年來(lái)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中積累的經(jīng)驗(yàn)，此次推出的“××××”是成都市唯一的大規(guī)模的聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅住宅小區(qū)，也是××集團(tuán)決心在成都樹(shù)立的樣板工程。

成都市政府通過(guò)對(duì)舊城改造和府南河綜合整治延伸工程的開(kāi)展，確立了向東向南發(fā)展戰(zhàn)略，該項(xiàng)目定位符合成都市向東向南發(fā)展規(guī)劃。隨著國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，成都作為西南特大型中心城市，眾多前來(lái)參與西部大開(kāi)發(fā)的公司紛紛選擇成都作為在西南地區(qū)發(fā)展的總部，該項(xiàng)目能夠滿(mǎn)足中高收入家庭和購(gòu)房投資客戶(hù)對(duì)高檔住宅的需求。同時(shí)為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)較好的經(jīng)濟(jì)效益和良好的品牌效應(yīng)。

二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè)方案

根據(jù)成都市計(jì)劃委員會(huì)對(duì)“××××”項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模申請(qǐng)的批復(fù)，該項(xiàng)目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷(xiāo)售面積95,118平方米，贈(zèng)送面積16,044平方米），會(huì)所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。

該項(xiàng)目設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)修建52幢住宅樓和公用配套房，包括聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，聯(lián)排別墅前后均有花園，復(fù)式別墅也有屋后花園和屋頂花園，做到了戶(hù)戶(hù)有花園，每戶(hù)面積在160平方米到298平方米之間，共有住宅403套，項(xiàng)目容積率0.95，綠化率53%，戶(hù)型和面積為：

建筑套型 建筑面積 戶(hù)數(shù) 占比例

聯(lián)排別墅A 225 10 2.48% 聯(lián)排別墅C 239 137 34.00% 聯(lián)排別墅E 264 164 40.69% 聯(lián)排別墅L 298 8 1.99%

雙復(fù)式別墅N1 160 42 10.42% 雙復(fù)式別墅N2 185 42 10.42%

合計(jì) 403 100%

該項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案由新加坡建筑城市設(shè)計(jì)公司和成都華宇建筑設(shè)計(jì)有限公司設(shè)計(jì)，并經(jīng)成都市規(guī)劃局同意，現(xiàn)將規(guī)劃設(shè)計(jì)方案簡(jiǎn)介如下：

1、“××××”項(xiàng)目定位為高檔，由47棟三層聯(lián)排別墅、5棟四層復(fù)式別墅、小區(qū)會(huì)所、幼兒園、配電所、管理人員辦公室、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等組成；各幢建筑物之間設(shè)有綠地，綠化率達(dá)53%。

2、小區(qū)在東西南北四面各有一個(gè)入口，小區(qū)內(nèi)道路采取人車(chē)分流方式；聯(lián)排別墅住戶(hù)每戶(hù)均有半地下車(chē)庫(kù)，復(fù)式別墅在樓前有露天車(chē)位解決住戶(hù)停車(chē)問(wèn)題，同時(shí)不影響小區(qū)的綠地率。小區(qū)外圍共提供60個(gè)公共車(chē)位，非小區(qū)住戶(hù)車(chē)輛不得進(jìn)入小區(qū)，以降低車(chē)輛對(duì)小區(qū)環(huán)境的影響。

3、“××××”小區(qū)處于兩河交匯的河壩地區(qū)，地質(zhì)情況復(fù)雜，所有建筑均采用了框架結(jié)構(gòu)，通過(guò)在地面下形成錯(cuò)落框架和更換局部土層，抗震設(shè)防烈度七度。小區(qū)建筑外觀造型新穎，戶(hù)型設(shè)計(jì)動(dòng)靜功能分區(qū)合理，面積分配適當(dāng)，使用方便，采光通風(fēng)良好。

4、整個(gè)小區(qū)三表出戶(hù)，配備光纖網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，采用防污染管道系統(tǒng)，統(tǒng)一空調(diào)室外機(jī)箱位置，并配備周界防越報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)、緊急廣播及背景音樂(lè)系統(tǒng)、小區(qū)門(mén)禁、停車(chē)管理系統(tǒng)；充分體現(xiàn)出小區(qū)建筑的智能化。

5、小區(qū)外墻采用外墻漆與石材的結(jié)合，彩色波紋瓦坡屋面，塑鋼窗框，客廳為夾膠隔音隔熱玻璃，主要房間為透明中空隔音隔熱玻璃，入戶(hù)門(mén)為高級(jí)防盜門(mén)，車(chē)庫(kù)為自動(dòng)感應(yīng)門(mén)，露臺(tái)鋪設(shè)防滑地磚，統(tǒng)一安裝護(hù)欄，花園綠化到位，石材入戶(hù)小徑；室內(nèi)為墻面、天棚水泥沙漿抹平，刮膩?zhàn)?，地面為混合砂漿找平。

三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)程評(píng)價(jià)

該項(xiàng)目經(jīng)成都市計(jì)委同意立項(xiàng)，并已取得了所有報(bào)批資料，該項(xiàng)目目前已取得的所需文件有：

成都市計(jì)委：成計(jì)投資[2000]449號(hào)“關(guān)于四川××房地產(chǎn)有限公司、××國(guó)際投資有限公司聯(lián)合開(kāi)發(fā)原××商品住宅項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù)”；

成都市規(guī)劃局：成規(guī)管[2002]第1845號(hào)《定點(diǎn)通知書(shū)》；

成都市計(jì)委：成計(jì)投資[2001]272號(hào)“關(guān)于四川××房地產(chǎn)有限公司、××國(guó)際投資有限公司聯(lián)合開(kāi)發(fā)××商品住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告暨調(diào)整建設(shè)規(guī)模申請(qǐng)的批復(fù)”；

成都市國(guó)土局：成國(guó)土錦[2000]出讓合同第××號(hào)《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》；

成都市規(guī)劃局：成規(guī)管[2000]第××號(hào)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；

成都市國(guó)土局：成國(guó)用2001字第××號(hào)《國(guó)有土地使用證》；

成都市規(guī)劃局：成規(guī)建管[2001] ××號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；

成都市規(guī)劃局：成規(guī)建管[2001] ××號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；

成都市規(guī)劃局：成規(guī)建筑[2002] ××號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；

成都市規(guī)劃局：成規(guī)建筑[2002] ××號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；

成都市建委：××，××, ××, ××, ××, ××,××號(hào)《施工許可證》。

成都市房地產(chǎn)管理局：成房（2001）預(yù)售證第××號(hào)、××號(hào)、××號(hào)、××號(hào)、成房（2001）預(yù)售證第××號(hào)、××、××、××、××、××號(hào)《商品房預(yù)售許可證》。

小區(qū)于2001年8月全面開(kāi)工，截止2002年11月已完成52棟住宅項(xiàng)目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、小區(qū)道路和景觀綠化工程建設(shè)還在進(jìn)行之中，預(yù)計(jì)在2002年12月完工交房。

四、項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià)

“××××”小區(qū)建設(shè)用地為城市建設(shè)規(guī)劃用地，由成都××道建設(shè)指揮部統(tǒng)征并報(bào)經(jīng)成都市國(guó)土局批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓給四川××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和金立國(guó)際投資有限公司用于商品住宅開(kāi)發(fā)，不存在拆遷問(wèn)題。整個(gè)施工場(chǎng)地平整開(kāi)闊，施工場(chǎng)地四周道路平整通暢。小區(qū)所在位置臨近二環(huán)路，水、電、氣、污水等市政設(shè)施均可直接與市政管線(xiàn)碰接。

小區(qū)采用環(huán)狀供水系統(tǒng)，通過(guò)一條DN150聯(lián)絡(luò)管從市政管網(wǎng)配水；小區(qū)自建有配電所，設(shè)計(jì)電容量為3000KVA，并實(shí)施一戶(hù)一表工程；天燃?xì)馊康綉?hù)；為完成以上各項(xiàng)配套設(shè)施建設(shè)，公司已取得供水、供電、供氣等相關(guān)部門(mén)同意，并委托具有專(zhuān)業(yè)施工資質(zhì)的公司實(shí)施有關(guān)工程設(shè)施的建設(shè)。

五、設(shè)計(jì)單位資質(zhì)評(píng)價(jià)

該項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案由新加坡××××設(shè)計(jì)公司和成都××建筑設(shè)計(jì)有限公司完成。

新加坡××××設(shè)計(jì)公司匯集了多名美國(guó)、英國(guó)、香港和中國(guó)教育背景和工作經(jīng)驗(yàn)的建筑師，其設(shè)計(jì)較好的融匯了中西文化風(fēng)格，負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì)。

成都××建筑設(shè)計(jì)有限公司是國(guó)家建設(shè)部批準(zhǔn)的首批全國(guó)十六家民營(yíng)甲級(jí)設(shè)計(jì)單位之一，公司目前擁有7名一級(jí)注冊(cè)建筑師、7名一級(jí)注冊(cè)結(jié)構(gòu)師，6名設(shè)備專(zhuān)業(yè)高級(jí)工程師，技術(shù)人員60余人，各專(zhuān)業(yè)配置齊全，公司多項(xiàng)設(shè)計(jì)獲省市級(jí)優(yōu)秀設(shè)計(jì)獎(jiǎng)和優(yōu)秀方案獎(jiǎng)，承擔(dān)的工程設(shè)計(jì)有：青城白鷺洲100,000平方米，清華坊住宅區(qū)50,000平方米等項(xiàng)目。

六、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)評(píng)價(jià)

工程施工由成都市××區(qū)建筑工程總公司、四川第×建筑工程公司等五家公司組織進(jìn)行，各公司資質(zhì)等級(jí)及所承擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模見(jiàn)下表：

承建單位名稱(chēng) 公司資質(zhì)等級(jí) 承建規(guī)模（平方米）

成都市××區(qū)建筑工程總公司 壹級(jí) 31,777 成都市××建筑工程公司15,435

成都市××區(qū)建筑安裝工程公司 貳級(jí) 22,336

成都市第×、第×建筑工程公司屬于成都市建總集團(tuán)，該集團(tuán)資質(zhì)等級(jí)為壹級(jí)

項(xiàng)目工程質(zhì)量監(jiān)理由資質(zhì)等級(jí)為丙級(jí)的成都××建設(shè)監(jiān)理有限責(zé)任公司和資質(zhì)等級(jí)為乙級(jí)的成都××工程監(jiān)理有限責(zé)任公司承擔(dān)。

七、環(huán)境保護(hù)評(píng)價(jià)

“××××”項(xiàng)目周邊環(huán)境良好，三面臨水，特別是北面是環(huán)境優(yōu)美的×××公園，附近也沒(méi)有產(chǎn)生對(duì)空氣、水源造成污染的單位。

工程建設(shè)施工中的廢物、廢渣將采取定點(diǎn)、集中處理，不會(huì)對(duì)周邊環(huán)境污染、破環(huán)。項(xiàng)目建成后，生活污水和雨水采用分流排放，糞水經(jīng)凈化分解達(dá)到國(guó)家二級(jí)排放標(biāo)準(zhǔn)后，與生活洗滌水合流排入城市污水管網(wǎng)，雨水則順城市雨水管網(wǎng)排放。

宅間距設(shè)計(jì)符合城市規(guī)劃的要求，住宅區(qū)各戶(hù)均有直接采光、通風(fēng)，具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，同時(shí)以天然氣為燃料，加上較完善的戶(hù)內(nèi)設(shè)施，室內(nèi)外環(huán)境較為理想。

該小區(qū)環(huán)境綠化由專(zhuān)業(yè)園林公司設(shè)計(jì)施工，遵循現(xiàn)代城市建設(shè)與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的關(guān)系，把建筑本身給人造成的視覺(jué)上的擠壓逐步減輕，規(guī)劃布局合理，使人與建筑，建筑與綠化達(dá)到相互交融的境界，使整個(gè)項(xiàng)目區(qū)域?yàn)橐粋€(gè)環(huán)境較為舒適、優(yōu)美、寧?kù)o的住宅區(qū)域。

綜合以上分析認(rèn)為，四川××房地產(chǎn)有限公司的“××××”項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和成都市政府支持范圍，且地域位置優(yōu)越，交通方便，規(guī)劃設(shè)計(jì)合理，各項(xiàng)報(bào)批手續(xù)齊備，項(xiàng)目建設(shè)條件具備，現(xiàn)土建已完成90%，景觀已完成40%，評(píng)價(jià)可行。

第四章 市場(chǎng)評(píng)估

一、市場(chǎng)供求狀況及其發(fā)展趨勢(shì)分析

（一）宏觀經(jīng)濟(jì)政策和產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向

2001年全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩，在這種外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不利的條件下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)以高于7％的增長(zhǎng)速度受到世界各國(guó)普遍關(guān)注。在北京申奧成功和中國(guó)成功加入WTO，國(guó)際地位顯著上升的基礎(chǔ)上，中國(guó)政府依靠積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定的前提下，通過(guò)實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)，加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的擴(kuò)大內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)政策，充分挖掘國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的潛力，維持了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)。

中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了1992、1993年的過(guò)熱后，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控進(jìn)入了低谷。為擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，中央提出要把住宅建設(shè)培育成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，同時(shí)出臺(tái)了停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化的政策。近幾年來(lái)中國(guó)人民銀行多次降低存貸款利率，商業(yè)銀行為購(gòu)房提供的按揭貸款，激發(fā)了房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是住房市場(chǎng)的啟動(dòng)。

為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，2001年從中央到地方各級(jí)房地產(chǎn)主管部門(mén)都按照市場(chǎng)實(shí)際要求，對(duì)涉及房地產(chǎn)投資體制、土地取得、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、銷(xiāo)售管理、物業(yè)管理等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)的政策作了修改和調(diào)整。從而，一方面保護(hù)了消費(fèi)者的合法權(quán)益，有效刺激了房地產(chǎn)消費(fèi)需求；另一方面規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為，提高了房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰機(jī)制的形成，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展起到了積極的推動(dòng)作用。2002年1、2月，中國(guó)人民銀行降低利率以及建設(shè)部降低房地產(chǎn)交易費(fèi)用，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

（二）成都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況

作為西部大開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略要地，依托于國(guó)內(nèi)良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，成都市人民政府從兩方面入手加速成都經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)。對(duì)外，成都市人民政府積極改善成都的投資環(huán)境，整頓和規(guī)范投資體制，吸引外資的大量進(jìn)入；對(duì)內(nèi)，加大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，搞活中小企業(yè)，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。2001年全年完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）1491億元，超額完成目標(biāo)任務(wù)3.1百分點(diǎn)，增幅達(dá)13.1％；實(shí)現(xiàn)全年財(cái)政收入145.4億元，比上年增長(zhǎng)22.5％，其中地方財(cái)政收入77.6億元，比上年增長(zhǎng)了32.1％。為“十五”期間成都經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。2001年成都房地產(chǎn)業(yè)保持了良好的發(fā)展形勢(shì)，全年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資170.76億元，同期增長(zhǎng)32.2％；人均購(gòu)房和建房支出達(dá)到345.53元，較上年同期增長(zhǎng) 59.1％，其中住房裝飾支出和家俱材料支出比上年分別增長(zhǎng)了2.63倍和14倍。

2000年成都市區(qū)人均居住面積11.6平方米，據(jù)預(yù)測(cè)到2005年末人均住房居住面積將達(dá)到20.5平方米。目前成都市56.7％的家庭已經(jīng)購(gòu)房，居民購(gòu)房呈上升趨勢(shì)。從房屋產(chǎn)權(quán)看，67.4%的城鎮(zhèn)家庭住房產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人，其中49.1%是房改房，居各類(lèi)產(chǎn)權(quán)房之首，7.6%是原有私房，10.7%是商品房。因此，成都市居民購(gòu)房空間廣闊，開(kāi)發(fā)商品住宅極具市場(chǎng)潛力。

2001年成都市政府加大了市政建設(shè)力度，市政府自3月份在成都市區(qū)全面展開(kāi)了城市環(huán)境綜合整治工程以來(lái)，上半年共整治了26條市容形象示范街和6條出入城道路等42條街道和重點(diǎn)路段。9月28日成都市規(guī)劃局公布了東郊工業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)調(diào)整的規(guī)劃方案，并開(kāi)始逐步實(shí)施，2002年將是東郊工業(yè)區(qū)的結(jié)構(gòu)調(diào)整特別是企業(yè)搬遷改造的關(guān)鍵一年，全年將完成15戶(hù)企業(yè)搬遷改造，投資20億元以上。2001年11月沙河整治拆遷工程正式啟動(dòng)，2002年春節(jié)后開(kāi)始工程建設(shè)，預(yù)計(jì)用3-5年的時(shí)間對(duì)沙河規(guī)劃整治區(qū)進(jìn)行全面綜合治理。在近3-5年的時(shí)間內(nèi)還將進(jìn)一步完成舊城改造、低洼棚戶(hù)區(qū)改造，截止2001 年12月底共累計(jì)完成基本建

設(shè)投資281.55億元、更新改造投資64.91億元，分別比去年同期增長(zhǎng)23.3%、32.6%,使城市的居住水平和投資開(kāi)發(fā)環(huán)境得到了明顯改善。

城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及居住投資環(huán)境的改善，使消費(fèi)者對(duì)住房的需求越來(lái)越高，開(kāi)始從以“住”為主的簡(jiǎn)單居住需求向?qū)幼∥幕?、居住環(huán)境、居住品位、投資回報(bào)等附屬功能的更高需求轉(zhuǎn)變，開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品定位上更加注重市場(chǎng)調(diào)研，更加注重研究購(gòu)房者的消費(fèi)心理和行為習(xí)慣，以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況。在產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)上開(kāi)始由粗放經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)向集約化經(jīng)營(yíng)的道路，注重公司形象宣傳，注重品牌意識(shí)的提高。在產(chǎn)品特色創(chuàng)造上，開(kāi)發(fā)商的創(chuàng)新意識(shí)增強(qiáng)，開(kāi)發(fā)商逐漸意識(shí)到差異化發(fā)展才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。由此，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品逐步向個(gè)性化、多元化發(fā)展，主題概念日趨明顯，建筑風(fēng)格愈顯多樣，住宅設(shè)計(jì)更加關(guān)注細(xì)部的創(chuàng)新。

根據(jù)《成都市“九五”及2010遠(yuǎn)景發(fā)展規(guī)劃》，市房管部門(mén)預(yù)測(cè)2000－2010年我市住宅需求量約需4600－4800萬(wàn)平方米，特別是進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，國(guó)家將按照市場(chǎng)化的要求，研究制定出住宅建設(shè)、住房金融、住宅管理和住房中介服務(wù)等方面有利于擴(kuò)大住房需求的政策，將使我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入一個(gè)新的快速發(fā)展期，因此成都市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，若干年內(nèi)仍將具有廣闊的發(fā)展空間，成都房地產(chǎn)業(yè)將面臨更大發(fā)展前景和前所未有的機(jī)會(huì)。

據(jù)成都市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，成都市1996年至2000年住宅開(kāi)發(fā)竣工及銷(xiāo)售量統(tǒng)計(jì)如下表4-1：

成都市1996年至2000年 住宅開(kāi)發(fā)竣工及銷(xiāo)售量統(tǒng)計(jì)表

表4-1 單位：萬(wàn)平方米

名稱(chēng) 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年

住宅施工面積 630.20 730.13 726.53 1003.57 1244.38 住宅竣工面積 235.40 314.45 359.90 375.18 464.77 住宅銷(xiāo)售面積 208.43 262.62 310.92 336.91 400.12 住宅銷(xiāo)售額（億元）27.26 35.30 43.14 54.43 64.32 住宅空置面積 82.42 122.37 61.99 85.90 100.75 據(jù)成都市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，成都市1996年至2000年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)竣工及銷(xiāo)售量統(tǒng)計(jì)如下表4-2：

成都市1996年至2000年 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)竣工及銷(xiāo)售量統(tǒng)計(jì)表

表4-2 單位：萬(wàn)平米

名

稱(chēng) 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年

商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積 134.08 164.94 197.16 172.19 183.89 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積 30.99 25.04 53.24 49.78 48.32 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積 16.26 17.12 11.97 22.28 22.09 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額（億元）3.01 5.44 3.99 8.67 9.57

商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積 8.7 17.81 18.30 25.50 22.78

從上表可看出從1998年國(guó)家作出擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的戰(zhàn)略決策提出要把住宅建筑培育成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)開(kāi)始，成都市住宅施工面積以 30％的平均增

長(zhǎng)率高速發(fā)展；住宅竣工面積1999、2000年分別比上年增長(zhǎng)4.25％、23.39％，住宅銷(xiāo)售面積1999、2000年分別比上年增長(zhǎng)8.36％、18.76％，住宅銷(xiāo)售額1999、2000年分別比上年增長(zhǎng)26.17％、18.17％。

在過(guò)去的2001年房地產(chǎn)共完成投資170.76億元，銷(xiāo)售701.21萬(wàn)平方米，分別比去年同比增長(zhǎng)32.2％、61.7％，其中住宅銷(xiāo)售面積638萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)59.45％。房屋竣工面積815萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)75.35％，房屋空置面積188.24萬(wàn)平方米，比上年增加 23.6％。由以上數(shù)字可看出2001年房地產(chǎn)發(fā)展速度明顯快于前幾年，房地產(chǎn)增長(zhǎng)速度大大高于成都市居民收入增長(zhǎng)水平，有一定的過(guò)熱現(xiàn)象，宏觀市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大，競(jìng)爭(zhēng)激烈。

成都市近幾年住宅房地產(chǎn)價(jià)格水平見(jiàn)表4－3。

表4-3 成都市房地產(chǎn)價(jià)格水平表

1996年12月 1997年12月 1998年12月 1999年12月 2000年12月 2001年12月

住宅指數(shù) 966 970 994 993 983 996

辦公指數(shù) 1007 1006 984 964 946 947 商用指數(shù) 965 948 925 911 910 909

城市綜合指數(shù) 965 956 973 980 972 982

從成房?jī)r(jià)格指數(shù)近年變化可看出成都市商品住宅價(jià)格從1996年至2001年12月價(jià)格比較平穩(wěn)，略有上升，在966點(diǎn)至996點(diǎn)之間變動(dòng)，具體走向如下圖：

（略）

成都市商業(yè)用房?jī)r(jià)格從1996年至2001年12月前期價(jià)格逐步下滑，后期逐步趨于穩(wěn)定，在965點(diǎn)至909點(diǎn)之間變動(dòng)，具體走向如下圖：

（略）

（三）成都市2002年1-10月房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況：

2002年上半年，成都市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，外商投資增速平穩(wěn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)加大。據(jù)成都市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，成都市房地產(chǎn)完成投資71.45億元，比去年同期增長(zhǎng)42.7％；住宅投資比重繼續(xù)加大，完成投資54.08億元，增長(zhǎng)49.6％，占房地產(chǎn)投資額的 75.5％。橫向比較，成都市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總量在15個(gè)副省級(jí)城市中排第三位，列廣州、深圳之后，但由于速度明顯高于廣州、深圳，其總量差距在逐漸縮小。

上半年成都市商品房銷(xiāo)售223.31萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)14.1％。其中住宅銷(xiāo)售211.8萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)15.3％，商業(yè)用房銷(xiāo)售8.84萬(wàn)平方米，下降9.2％。由于銷(xiāo)售降溫，上半年全市商品房短期空置面積（空置期在一年以?xún)?nèi)）比同期增長(zhǎng)一倍，達(dá)112.74萬(wàn)平方米，短期供需矛盾顯現(xiàn)。但空置期在一年以上的面積呈下降趨勢(shì)。

與此同時(shí)，房產(chǎn)商土地購(gòu)置大幅增長(zhǎng)，上半年購(gòu)置土地達(dá)401.1萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)1.8倍。開(kāi)發(fā)面積超過(guò)10萬(wàn)平方米的企業(yè)達(dá)20家，其中成都花園、置信實(shí)業(yè)、華盛實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)面積均超過(guò)20萬(wàn)平方米。

今年1至10月份成房綜合指數(shù)出現(xiàn)輕微波動(dòng)，但波動(dòng)幅度不大，總體走勢(shì)平穩(wěn)。成都市商品房銷(xiāo)售經(jīng)過(guò)去年下半年的持續(xù)火爆和強(qiáng)力擴(kuò)張后，今年明顯降溫，前幾個(gè)月銷(xiāo)售增速一直在低位排徊，6月有所回升，但總體趨向平穩(wěn)。

1至10月，成房住宅指數(shù)走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)，沒(méi)有出現(xiàn)大的波動(dòng)。受銷(xiāo)售下降的影響，前幾個(gè)月出現(xiàn)小幅回落，6月份開(kāi)始呈現(xiàn)回升的趨勢(shì)，7月份一路走高，8至9月保持平穩(wěn)。

成房商業(yè)指數(shù)顯示：2002年上半年成房商指數(shù)呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)，在6月份有所回升，但仍比去年同期價(jià)格指數(shù)高。自今年銀行利息下調(diào)以來(lái)，商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)出現(xiàn)了新的特點(diǎn)，以營(yíng)業(yè)為目的的傳統(tǒng)形式逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐酝顿Y為目的。

成房辦公物業(yè)指數(shù)自去年走高以來(lái)，今年上半年回落，并在低位排徊。但隨著外商投資的增加，外資企業(yè)進(jìn)駐成都，設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，將給成都寫(xiě)字樓帶來(lái)利好。

二、城東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

城東北起府青路，西接府河沿線(xiàn)，南至府南河與沙河交匯處，東

至外環(huán)路。境內(nèi)有沙河、東風(fēng)渠兩大干河穿過(guò)，河網(wǎng)密布，水量充沛。交通便利成渝高速、成龍路、成洛路與二、三環(huán)路形成城東重要的交通樞紐，使城東成為出川的重要交通要塞。隨著新經(jīng)濟(jì)和城市化的發(fā)展，城東在走向市場(chǎng)的同時(shí)，發(fā)展具有城東特色的新經(jīng)濟(jì)，商業(yè)經(jīng)濟(jì)、物流業(yè)和大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，形成了城東新的經(jīng)濟(jì)格局和獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了產(chǎn)業(yè)支持。

隨著東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃出臺(tái)，給城東的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)了歷史性的機(jī)遇，××城市花園、××花園、×××珠花園、×××花園、××嘉苑、××名宅等精品樓盤(pán)的推出，改變了人民對(duì)城東的看法和認(rèn)識(shí)，使城東房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸活躍起來(lái)，城東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入了一個(gè)新階段，出現(xiàn)了以下的趨勢(shì)：

1、樓盤(pán)品質(zhì)高檔化。城東前期的樓盤(pán)多以多層磚混結(jié)構(gòu)為主，而且少有車(chē)庫(kù)，小區(qū)環(huán)境一般，根據(jù)市場(chǎng)的需要，多層和中高層住宅小區(qū)及帶有半地下車(chē)庫(kù)的高檔別墅，將成為需求的新趨向。

2、開(kāi)發(fā)規(guī)模化。早期項(xiàng)目因?yàn)榭砷_(kāi)發(fā)用地小而分散，沒(méi)有形

成規(guī)模開(kāi)發(fā)。新開(kāi)樓盤(pán)如××城市花園、××××花園等，占地面積較大，有一定的規(guī)模效應(yīng)，市場(chǎng)反應(yīng)良好。

3、土地增值潛力大。隨著城東控制性規(guī)劃的出臺(tái)，城東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐漸升溫，土地也隨之增值，特別是沙河一帶，整治后的沙河，將形成良好的生態(tài)和居住環(huán)境，沿岸的土地具有巨大的升值空間。

總而言之，政府政策上的大力支持、城東本身優(yōu)越的自然人文環(huán)境和深厚的歷史文化底蘊(yùn)及潛在的購(gòu)買(mǎi)力，使得城東將成為近年來(lái)最有開(kāi)發(fā)潛力的區(qū)域。

三、市場(chǎng)定位分析

××××地處城東，位于二環(huán)路內(nèi)側(cè)，西靠府南河，東靠××堰河，南鄰×××南側(cè)其他項(xiàng)目待建工地，北近望江公園。隨著沙河整治的實(shí)施，上、下河心村及東湖風(fēng)景區(qū)一帶將形成環(huán)境優(yōu)良的居住區(qū)。而就目前該區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀況來(lái)看，隨著順江路龍舟路的整治完成，周邊新建了許多居住小區(qū)，如××名宅、×

×嘉苑等，但多為電梯及多層的住宅小區(qū)，只能滿(mǎn)足部分中檔收入消費(fèi)者的需要，而高收入消費(fèi)者所需要的大規(guī)模綜合性配套設(shè)施齊全的高檔居住小區(qū)還是空白，××××的修建正好彌補(bǔ)了這一市場(chǎng)盲點(diǎn)。

隨著成都經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，人們對(duì)居住環(huán)境的要求逐漸提高，環(huán)境優(yōu)美，配套設(shè)施齊全的別墅小區(qū)逐漸成為高收入成功人士的需求熱點(diǎn)。近年來(lái)新起的××花園別墅、××花園、××城市花園等高檔居住小區(qū)，滿(mǎn)足了這些消費(fèi)群體的部分需要，市場(chǎng)反應(yīng)較好，同時(shí)隨著國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，成都作為西南特大型中心城市，眾多前來(lái)參與西部大開(kāi)發(fā)的公司紛紛選擇成都作為在西南地區(qū)發(fā)展的總部，這些外來(lái)人員也將有可能成為高檔居住小區(qū)的消費(fèi)群體，這些都證明該類(lèi)高檔居住小區(qū)仍有較大的發(fā)展空間。

聯(lián)排別墅在成都興起時(shí)間不長(zhǎng)。目前，成都市聯(lián)排別墅主要集中在城南、二環(huán)路南段外側(cè)及城西浣花風(fēng)景區(qū)，主要有××花園、××園、××花園、××新城、××花園等。聯(lián)排別墅與多層及高層電梯公寓相比，具有通風(fēng)好、景觀視野好、隱蔽性好等特點(diǎn)，且一般都帶有私家車(chē)庫(kù)、花園，居家方便安全，生活質(zhì)量有保障，這些正好符合高收入成功人士對(duì)居家環(huán)境、質(zhì)量的高要求。因此××××選擇聯(lián)排別墅有一定的市場(chǎng)需求，對(duì)高收入消費(fèi)群具有較大的吸引力。

根據(jù)估價(jià)人員的市場(chǎng)調(diào)查，目前市場(chǎng)上類(lèi)似高檔別墅單價(jià)多在4000-7000元/平方米之間，而這些別墅所在小區(qū)多為分期建設(shè)，除了聯(lián)排別墅，還建有電梯公寓、多層公寓等。而“××××”為大規(guī)模聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，戶(hù)型較單一，因此在采光、景觀和隱蔽性方面都略強(qiáng)于其他小區(qū)內(nèi)的同類(lèi)型房地產(chǎn)，居住環(huán)境和質(zhì)量更有保障。同時(shí)××××有著較優(yōu)越的地理位置、頗具特色的環(huán)境設(shè)計(jì)、專(zhuān)業(yè)的物管及××集團(tuán)的品牌保障，與同類(lèi)型物業(yè)相比，價(jià)格定位居中，戶(hù)型主要選擇為225-298平方米的聯(lián)排別墅及160、185平方米復(fù)式別墅，總價(jià)相對(duì)來(lái)說(shuō)合理，有一定的市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)力。

由于能購(gòu)買(mǎi)該類(lèi)物業(yè)的消費(fèi)者多數(shù)為二次置業(yè)者，年收入較高，且更加重視小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等，故將目標(biāo)市場(chǎng)定位于高收入有車(chē)家庭、公司企業(yè)的高層管理人士和部分白領(lǐng)階層、高等學(xué)府科研院所部分事業(yè)有成者、在成都經(jīng)商創(chuàng)業(yè)收入較高者。

四、市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析

1、項(xiàng)目基本情況

××××位于二環(huán)路以?xún)?nèi)，西靠府河，東靠石牛堰，南鄰待建項(xiàng)目，北近××公園。周邊有××大學(xué)、成都××中、成都七中、朝陽(yáng)名宅、××嘉苑等，公共配套設(shè)施較齊全，交通較便利。小區(qū)總體呈東西向形成錯(cuò)落有致的布局，按規(guī)劃設(shè)計(jì)小區(qū)設(shè)有會(huì)所、幼兒園、網(wǎng)球場(chǎng)等，除北、南、西側(cè)入口各有一條主要道路，社區(qū)內(nèi)每一組團(tuán)之間形成環(huán)行道路，實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流。

根據(jù)成都市計(jì)劃委員會(huì)對(duì)“××××”項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模申請(qǐng)的批復(fù)，該項(xiàng)目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷(xiāo)售面積95,118平方米，贈(zèng)送面積16,044

平方米），會(huì)所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米，項(xiàng)目容積率0.95，綠化率53%。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)共52幢住宅樓，戶(hù)型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套，其中聯(lián)排別墅319套，復(fù)式別墅84套。

2、售價(jià)的確定

本次項(xiàng)目評(píng)估預(yù)期售價(jià)的確定，采用房地產(chǎn)估價(jià)的方法進(jìn)行分析，得出其公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合企業(yè)實(shí)際營(yíng)銷(xiāo)策略，本著謹(jǐn)慎原則確定測(cè)算價(jià)格。通過(guò)對(duì)比較案例的分析，得出評(píng)估對(duì)象各平均銷(xiāo)售單價(jià)如下（具體過(guò)程如下詳見(jiàn)附表）：

（1）、聯(lián)排別墅：根據(jù)“××××”項(xiàng)目特點(diǎn)，從市場(chǎng)資料中選取A××城市花園、B××花園、C×園、D××花園四個(gè)銷(xiāo)售案例與項(xiàng)目均價(jià)比較，并通過(guò)對(duì)其交易情況、交易時(shí)間、區(qū)域因素、個(gè)別因素修正得出比準(zhǔn)價(jià)(詳見(jiàn)輔表)。采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法，得評(píng)估單價(jià)為：5391元/平方米

（2）復(fù)式別墅：根據(jù)“××××”項(xiàng)目特點(diǎn)，從市場(chǎng)資料中選取Ｅ××花園、Ｆ××雅園、Ｇ××花園三個(gè)銷(xiāo)售案例與該項(xiàng)目均價(jià)比較，并通過(guò)對(duì)其交易情況、交易時(shí)間、區(qū)域因素、個(gè)別因素修正得出比準(zhǔn)價(jià)(詳見(jiàn)輔表)。采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法，得評(píng)估單價(jià)為：4183元/平方米

３、預(yù)期售價(jià)測(cè)算結(jié)果

根據(jù)企業(yè)提供的有關(guān)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)為測(cè)算依據(jù)及實(shí)際擬建技術(shù)指標(biāo)預(yù)測(cè)全部銷(xiāo)售收入為49527.78萬(wàn)元，具體銷(xiāo)售情況明細(xì)如下表：

銷(xiāo)售預(yù)測(cè)表

序號(hào) 項(xiàng)目或費(fèi)用名稱(chēng) 建筑面積(m2)單位售價(jià)(元/m2)銷(xiāo)售金額(萬(wàn)元)備注聯(lián)排別墅銷(xiāo)售收入 80628.11 5391.00 43466.61 319戶(hù)復(fù)式別墅銷(xiāo)售收入 14490 4183.00 6061.17 84戶(hù)

合 計(jì) 49527.78 403戶(hù)

4、銷(xiāo)售期的選定

根據(jù)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策略、區(qū)域樓盤(pán)銷(xiāo)售情況，考慮按揭跟進(jìn)時(shí)間因素，本次按季度測(cè)算銷(xiāo)售期，確定各期銷(xiāo)售比例（按實(shí)際到帳比例結(jié)合項(xiàng)目具體情況測(cè)算）見(jiàn)下表：

銷(xiāo)售比例表

2002年9月 2002年12月 2003年3月 2003年6月 2003年9月 2003年12月 2004年3月 2004年6月 2004年9月

百分比 32% 6% 8% 10% 10% 6% 8% 10% 10%

銷(xiāo)售收入 15848.89 2971.67 3962.22 4952.78 4952.78 2971.67 3962.22 4952.78 4952.78

5、實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

要實(shí)現(xiàn)如上計(jì)劃，首先整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情應(yīng)沒(méi)有大的變化，其次工程進(jìn)度應(yīng)能按計(jì)劃進(jìn)行，再次按揭應(yīng)如期跟進(jìn)，同時(shí)要求企業(yè)作好營(yíng)銷(xiāo)工作，加大促銷(xiāo)力度，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售進(jìn)度。任何一環(huán)發(fā)生變化均將影響銷(xiāo)售計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)。

五、項(xiàng)目分析

1．“××××”項(xiàng)目有如下優(yōu)勢(shì)：

A.“××××”三面環(huán)水，緊鄰××公園，××大學(xué)，文化底蘊(yùn)濃厚，地理位置優(yōu)越，且位于二環(huán)路以?xún)?nèi)，就目前房地產(chǎn)分布來(lái)說(shuō)，類(lèi)似高檔別墅區(qū)有如此優(yōu)越地理位置的較少。同時(shí)順江路、龍舟路的整治完成，沿河人文環(huán)境自然環(huán)境都得到了很大的改善，交通更加便利，整個(gè)區(qū)域的居住條件得到了很大的提高。

B．“××××”居住小區(qū)總平面布局采用行列式和組團(tuán)式布置相結(jié)合，大部分住宅樓為南北朝向、采光好。住宅采用錯(cuò)排，較好的克服了行列式空間布局單調(diào)的不足，建筑風(fēng)格具有地方特色，小區(qū)景觀通透，這些都構(gòu)成了××××獨(dú)特的賣(mài)點(diǎn)。

C.“××××”居住小區(qū)為大規(guī)模聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅居住小區(qū)，這在目前成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)上比較少見(jiàn)，相對(duì)與其他小區(qū)內(nèi)聯(lián)排別墅來(lái)說(shuō)，在通風(fēng)、采光、隱蔽性方面都略勝一籌，同時(shí)較單一的戶(hù)型也促成了購(gòu)買(mǎi)者文化收入層次的均等性，這有利于小區(qū)環(huán)境的建設(shè)，為小區(qū)營(yíng)造較高的居住質(zhì)量。

D.四川××房地產(chǎn)有限公司是××××集團(tuán)股份有限公司的下屬企業(yè)，××集團(tuán)已在全國(guó)成功開(kāi)發(fā)了數(shù)個(gè)精品樓盤(pán)，其開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)均具有過(guò)硬的質(zhì)量、完善的售后服務(wù)及專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理?！痢恋钠放凭褪菍?duì)其開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的質(zhì)量保證。

E.沙河的綜合治理，將給沿岸的土地帶來(lái)一個(gè)可觀的增值空間。經(jīng)有關(guān)專(zhuān)家分析，在未來(lái)3－5年內(nèi)，沙河沿岸土地的增值幅度將超過(guò)60％，整治后的沙河，將使該區(qū)域的居住環(huán)境得到較大改觀，特別是東湖公園的建設(shè)，將促進(jìn)整個(gè)××村大環(huán)境的提升，該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的投資價(jià)值。

2．“××××”項(xiàng)目有如下劣勢(shì)：

A.“××××”與“××園”、“××花園”等小區(qū)相比，后者位于城南，城南的發(fā)展已成氣候，周邊修建的小區(qū)檔次接近，業(yè)主文化層次收入水平接近，社區(qū)環(huán)境成熟。而“××××”所在區(qū)域目前還沒(méi)有在檔次上與其相提并論的樓盤(pán)，要想將整個(gè)片區(qū)營(yíng)造成高檔居住小區(qū)，周邊樓盤(pán)開(kāi)發(fā)情況對(duì)其有直接的影響。

Ｂ.雖然政府對(duì)沙河沿線(xiàn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)整治改造已開(kāi)始著手進(jìn)行，但實(shí)施工程中存在很大的難度，整個(gè)過(guò)程至少需要３至５年的時(shí)間，在這段時(shí)間里，周邊環(huán)境不可能有太大的改善,這將對(duì)小區(qū)的居住環(huán)境不利。

C．“××××”居住小區(qū)雖然小區(qū)內(nèi)設(shè)有會(huì)所、幼兒園等但是

目前周邊缺乏超市、菜市等，日常生活不十分便利。

D.小區(qū)內(nèi)１５％為復(fù)式別墅，復(fù)式別墅不帶私家車(chē)庫(kù)，雖然開(kāi)發(fā)商承諾每戶(hù)贈(zèng)送一個(gè)露天車(chē)位，但作為高檔住宅小區(qū)車(chē)位比仍略顯不足，且露天停車(chē)會(huì)在一定程度上影響小區(qū)的美觀及車(chē)輛的通行。

E.該項(xiàng)目主要針對(duì)高收入人群，這部分消費(fèi)雖然存在，但是畢竟有限，同時(shí)“××花園”、“××園”、“××新城”等高檔居住小區(qū)也修建了類(lèi)似的聯(lián)排別墅，消費(fèi)者選擇較多?！啊痢痢痢痢表?xiàng)目規(guī)模較大，共403套，因此預(yù)期銷(xiāo)售情況不會(huì)太樂(lè)觀，開(kāi)發(fā)商應(yīng)加大營(yíng)銷(xiāo)力度。

第五章 投資估算和籌資評(píng)價(jià)

一、投資估算

(一)投資估算的范圍及依據(jù)

1、估算范圍：“××××”工程規(guī)劃總占地245畝，凈地183.58畝,總建筑面積116092.11平方米，其中：帶半地下室的三層聯(lián)排別墅建筑面積為93194.51平方米，無(wú)地下室的四層復(fù)式別墅建筑面積為17967.60平方米，另外修建少量的社區(qū)配套設(shè)施，建筑面積為4930平方米，均為框架結(jié)構(gòu)、獨(dú)立基礎(chǔ)。住宅內(nèi)裝修按清水房測(cè)算（含廚衛(wèi)），外墻為外墻漆和石材相結(jié)合，坡屋面為彩色波紋瓦。投資估算包括項(xiàng)目從籌建到竣工驗(yàn)收所需的全部土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、相關(guān)費(fèi)稅和其他費(fèi)用。

2、評(píng)估依據(jù)：“××××”工程投資估算是依據(jù)企業(yè)提供的設(shè)計(jì)方案、經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)的總平方案、產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處的面積核定報(bào)告、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、已投入費(fèi)用憑證、各專(zhuān)業(yè)簽定的合同及附件、協(xié)議書(shū)等，依據(jù)《成都市城區(qū)土地級(jí)別與基價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》、《四川省建筑工程計(jì)價(jià)定額》SGD1-2000、《四川省裝飾工程計(jì)價(jià)定額》SGD2-2000、《四川省安裝工程計(jì)價(jià)定額》SGD3－6-2000、《四川省工程費(fèi)用定額》SGD7-2000等有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)備價(jià)格和材料預(yù)算價(jià)格均按現(xiàn)行價(jià)格計(jì)算，并結(jié)合項(xiàng)目自身結(jié)構(gòu)情況，本著“客觀、公正、謹(jǐn)慎”原則測(cè)算的。

（二）項(xiàng)目總投資的構(gòu)成

該項(xiàng)目總投資40573.09萬(wàn)元，其中項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本（土地、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)及其他）35679.20萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)費(fèi)用（財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用）4893.89萬(wàn)元。經(jīng)評(píng)定單方成本為3494.91元/平方米；其中：土地1489.04元/平方米、前期工程費(fèi)68.30元/平方米，房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)為 1327.16元/平方米、費(fèi)稅(主要為綜合報(bào)建費(fèi)、集資費(fèi))140.85元/平方米、期間費(fèi)用421.55元/平方米，其他費(fèi)用8.19元/平方米，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)39.82元/平方米。投資估算明細(xì)見(jiàn)附表。

投資估算明細(xì)表

單位：萬(wàn)元；平方米

序號(hào) 費(fèi)用名稱(chēng) 投資額萬(wàn)元 單位 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 占總投資% 備注

工程量 單位指標(biāo)

合計(jì) 40573.09平方米 116092.11 3494.91 100.00%(該指標(biāo)不含營(yíng)業(yè)稅費(fèi)）

一 土地費(fèi)用 17286.52平方米 122622.00 1409.74 42.61% 凈地土地轉(zhuǎn)讓費(fèi) 15770.00平方米 122623.00 1286.06 38.87% 凈地 土地使用費(fèi) 24.52平方米 122624.00 0.20 0.06% 按10年交，不含代征地契稅、手續(xù)費(fèi) 266.00平方米 122624.00 21.69 0.66% 按實(shí)際支出土地出讓金 1226.00平方米 122624.00 100.00 3.02% 按合同

二 前期工程費(fèi) 792.89平方米 122624.00 64.66 1.95% 土地勘測(cè)費(fèi) 90.95平方米 122624.00 0.00 0.22% 按合同 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 417.00平方米 122624.00 0.00 1.03% 按合同及補(bǔ)充資料計(jì)可研報(bào)告費(fèi) 11.00平方米 122624.00 0.00 0.03% 按合同及補(bǔ)充資料計(jì) 三通一平183.94平方米 122624.00 15.00 0.45% 參照成都地區(qū)目前的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 開(kāi)口占道費(fèi) 84.00 米 28 3.00 0.21% 參照成都地區(qū)目前的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)招標(biāo) 6.00平方米 122624 3.00 0.01% 按實(shí)際發(fā)生額

三 房屋開(kāi)發(fā)費(fèi) 15407.29平方米 116092.11 1327.16 37.97% 建安工程費(fèi) 10588.93平方米 111162.11 952.57 26.10% 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.1 聯(lián)排別墅 9026.02平方米 93194.51 968.51 22.25% 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.1.1 主體土建 6714.90平方米 93194.51 720.53 16.55% 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.1.2 初裝費(fèi)用 1339.57平方米 93194.51 143.74 3.30% 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.1.3 給排水 347.90平方米 93194.51 37.33 0.86% 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.1.4 照明系統(tǒng) 362.71平方米 93194.51 38.92 0.89% 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.1.5 弱電系統(tǒng) 260.94平方米 93194.51 28.00 0.64% 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.2 復(fù)式別墅 1562.92平方米 17967.60 869.85 3.85% 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.2.1 主體土建 1148.99平方米 17967.60 639.48 2.83% 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.2.2 初裝費(fèi)用 224.67平方米 17967.60 125.04 0.55% 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.2.3 給排水 67.06平方米 17967.60 37.32 0.17% 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.2.4 照明系統(tǒng) 71.90平方米 17967.60 40.019 0.18% 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.2.5 弱電系統(tǒng) 50.29平方米 17967.6 27.99 0.12% 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 附屬工程費(fèi) 1453.06平方米 4930 3.58% 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算室外工程費(fèi) 3365.30 8.29% 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

四 其他費(fèi)用 95.12 萬(wàn)平方米 9.511811 10.00 0.23% 按成都市行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

六 管理費(fèi)用 1485.83 萬(wàn)元 49527.8 3.00% 3.66% 按行業(yè)平均水平

七 銷(xiāo)售費(fèi)用 1485.83 萬(wàn)元 49527.8 3.00% 3.66% 按行業(yè)平均水平

八 財(cái)務(wù)費(fèi)用 1922.23 萬(wàn)元 38650.86 4.00% 4.74% 按同期國(guó)庫(kù)券利率加融資費(fèi)率計(jì) 其中：土地利息 1067.66平方米 122624.00 1% 2.63% 從2000年9月簽合同次月開(kāi)始計(jì)算(見(jiàn)財(cái)務(wù)費(fèi)用）

九 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 462.22 萬(wàn)元 15407.3 3.00% 1.14% 按房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用的3%計(jì)

十 相關(guān)報(bào)建集資費(fèi) 1635.17 萬(wàn)平方米 9.511811 171.91 4.03% 1 綜合報(bào)建費(fèi) 1331.65 萬(wàn)平方米 9.511811 140.00 3.28% 按目前成都市有關(guān)規(guī)定 自來(lái)水集資貼費(fèi) 100.00 萬(wàn)元 0.25% 供水表口徑150，按目前成都市有關(guān)規(guī)定。電貼費(fèi) 44.33 戶(hù) 403 1100.00 0.11% 戶(hù)表工程。天然氣集資費(fèi) 159.19 戶(hù) 403 3950.00 0.39% 按目前成都市有關(guān)規(guī)定。

(三)投資估算說(shuō)明

1、土地費(fèi)用

按企業(yè)與××國(guó)際投資有限公司簽定的聯(lián)合建房合同為依據(jù)，確認(rèn)項(xiàng)目用地單價(jià)為48萬(wàn)元/畝(含待征地)，契稅按實(shí)際繳款憑證266萬(wàn)元計(jì)算，土地管理費(fèi)按實(shí)際繳款憑證24.52萬(wàn)元計(jì)算。截止評(píng)估基準(zhǔn)日實(shí)際繳納土地費(fèi)用為16186萬(wàn)元。

2、前期工程費(fèi)

根據(jù)合同、協(xié)議價(jià)格，企業(yè)實(shí)際規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)共計(jì)為792.88 萬(wàn)元。

3、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)

(1)建安工程費(fèi)

建安工程費(fèi)采用投資指標(biāo)估算法。投資指標(biāo)以2000年《四川省建筑工程計(jì)價(jià)定額》和《全國(guó)統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額四川省估算表》為基礎(chǔ)，參照成都地區(qū)同類(lèi)建筑技術(shù)水平，本次確定為：聯(lián)排別墅319套，復(fù)式別墅84套。聯(lián)排別墅建筑按968.51元/平方米，復(fù)式別墅按869.85元/平方米計(jì)算，小區(qū)附屬工程1453.06萬(wàn)元，其中文化活動(dòng)中心863.66萬(wàn)元、幼兒園233.16萬(wàn)元、配電房35.44萬(wàn)元、門(mén)衛(wèi)及大門(mén)46.64萬(wàn)元、網(wǎng)球場(chǎng)19.57萬(wàn)元、游泳池111.89萬(wàn)元、圍墻142.7萬(wàn)元。

(2)室外工程費(fèi)

按照成都行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),參照企業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，室外工程總造價(jià)3365.30萬(wàn)元，其中土石方及場(chǎng)平233.22萬(wàn)元、道路229.58萬(wàn)元、給排水410.63萬(wàn)元、電器設(shè)備及管網(wǎng)749.40萬(wàn)元、弱電系統(tǒng)277.18萬(wàn)元、園區(qū)綠化及室外景觀1353.3萬(wàn)元、照明111.99萬(wàn)元。

4、管理費(fèi)用

包括企業(yè)所屬內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，以及行政管理部門(mén)為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。管理費(fèi)用根據(jù)該行業(yè)的平均水平按房屋銷(xiāo)售收入的3%計(jì)取，合計(jì)為1485.83萬(wàn)元。

5、銷(xiāo)售費(fèi)用

系指房屋銷(xiāo)售過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用（含廣告費(fèi)）以及專(zhuān)設(shè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)或委托銷(xiāo)售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。根據(jù)該行業(yè)的平均水平按房屋銷(xiāo)售收入的3%計(jì)取，合計(jì)為1485.83萬(wàn)元。

6、財(cái)務(wù)費(fèi)用

主要為建設(shè)項(xiàng)目占用全部資金(扣除財(cái)務(wù)費(fèi)用外的總投資)的時(shí)間成本，按三年期國(guó)債利率適當(dāng)考慮風(fēng)險(xiǎn)因素計(jì)算(利率確定按4%計(jì)算)，時(shí)間為2年，并假設(shè)這期間資金為均勻投入，合計(jì)為1922.23萬(wàn)元。

7、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用

是指在概算及投資估算中難以預(yù)料的、在工程建設(shè)過(guò)程中可能發(fā)生的工程費(fèi)用,按成都市行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用的3%計(jì)取,合計(jì)462.22萬(wàn)元。

8、其他費(fèi)用

主要包括臨時(shí)用地費(fèi)、臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、施工圖預(yù)算和標(biāo)底編制費(fèi)、審查費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程總承包費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等費(fèi)用。該費(fèi)用按平均水平結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況確定為10元/平方米估算，合計(jì)為95.12萬(wàn)元。

9、相關(guān)費(fèi)稅

(1)按照成都市相關(guān)報(bào)建費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，合計(jì)為1331.65萬(wàn)元。

(2)自來(lái)水集資、貼費(fèi)(1個(gè)DN150):100萬(wàn)元;(3)電集資、貼費(fèi):44.33萬(wàn)元;(4)天然氣集資費(fèi):159.19萬(wàn)元。

以上報(bào)建、集資費(fèi)合計(jì)為1635.17萬(wàn)元。

二、投資來(lái)源及籌資評(píng)價(jià)

項(xiàng)目總投資約40573.09萬(wàn)元，其中項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本（土地、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)及其他）35679.20萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)費(fèi)用（財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用）4893.89萬(wàn)元；該項(xiàng)目投資來(lái)源為：企業(yè)自籌資金12478.55萬(wàn)元，工行土地儲(chǔ)備貸款7000萬(wàn)元（到期××集團(tuán)代還，詳見(jiàn)附件：××集團(tuán)承諾函，截止2002年11月末已歸還1100萬(wàn)元），中行流動(dòng)資金貸款2000萬(wàn)元（2003年到期），向工行新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款5383.08萬(wàn)元，銷(xiāo)售滾動(dòng)投入13711.46萬(wàn)元，截止評(píng)估基準(zhǔn)日，該項(xiàng)目已投入資金為29229.93萬(wàn)元。售房收入的測(cè)算詳見(jiàn)第四章。

根據(jù)企業(yè)提供的財(cái)務(wù)報(bào)表和繳款單據(jù)（已與會(huì)計(jì)憑證進(jìn)行抽樣核對(duì)無(wú)誤），企業(yè)自籌資金其構(gòu)成是：

截止2002年9月30日的所有者權(quán)益為7852.44萬(wàn)元，××集團(tuán)對(duì)該項(xiàng)目的撥款4626.11萬(wàn)元，自籌資金合計(jì)為12478.55萬(wàn)元，占項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資的比例為30.76％。符合總行關(guān)于項(xiàng)目自籌資金比例須在30%以上的規(guī)定。

三、項(xiàng)目投資計(jì)劃評(píng)價(jià)

依據(jù)企業(yè)已報(bào)建資料和方案，考慮該項(xiàng)目房地產(chǎn)業(yè)普遍的資金運(yùn)作流程和目前工程建設(shè)進(jìn)程，該項(xiàng)目建設(shè)期確定為17個(gè)月，即2001年8月— 2002年12月。該項(xiàng)目2001年8月以前為購(gòu)買(mǎi)土地、籌備報(bào)建，其投資額約為16693萬(wàn)元；2001

年8月—2002年12月為房屋主體建設(shè)期，其投資額約為15919.95萬(wàn)元，主要是土地款遺留部分、工程費(fèi)及期間費(fèi)用支出，資金來(lái)源為銀行貸款及預(yù)售收入。本次評(píng)估認(rèn)為該項(xiàng)目的建設(shè)工期適度、分投資計(jì)劃合理，該項(xiàng)目投融資可行。

四、有關(guān)說(shuō)明

本章投資估算和資金籌措評(píng)價(jià)基于以下前提條件：

1、建設(shè)期間不發(fā)生大的不可抗力災(zāi)害及影響工程進(jìn)度的其它因素，預(yù)定建設(shè)工期能得到保證；

2、初設(shè)方案無(wú)大的調(diào)整，建筑面積無(wú)大的變化；

3、國(guó)家費(fèi)稅標(biāo)準(zhǔn)無(wú)大的調(diào)整；

4、企業(yè)所提供的資料真實(shí)可靠。

第六章 償債能力評(píng)估

一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益預(yù)測(cè)

項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)是根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系，分析、計(jì)算項(xiàng)目直接發(fā)生的成本和費(fèi)用，編制財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目的盈利能力，據(jù)以判別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。

(一)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)的選定

1.本次項(xiàng)目預(yù)測(cè)建設(shè)期為2001年8月至2002年12月，銷(xiāo)售期為2001年12月至2004年9月。

2.經(jīng)營(yíng)期總收入的測(cè)算以其可售面積及平均售價(jià)為依據(jù)，在充分考慮項(xiàng)目工程進(jìn)度以及按揭的跟進(jìn)時(shí)間，按成都市同類(lèi)地區(qū)相似項(xiàng)目的銷(xiāo)售規(guī)律，基于謹(jǐn)慎原則確定銷(xiāo)售回款計(jì)劃見(jiàn)第四章。

3.經(jīng)營(yíng)期成本及費(fèi)用的預(yù)測(cè)

(1)按銷(xiāo)售比例分計(jì)算期結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)成本。

(2)營(yíng)業(yè)稅金及附加預(yù)測(cè)：營(yíng)業(yè)稅按收入的5%計(jì)算，城市維護(hù)建設(shè)稅按營(yíng)業(yè)稅的7%計(jì)算，教育費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅的3%計(jì)算，交通費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅的4%計(jì)算，所得稅按33%計(jì)提。

(3)銷(xiāo)售費(fèi)用：銷(xiāo)售費(fèi)用按年銷(xiāo)售收入的3%計(jì)算(已計(jì)入開(kāi)發(fā)費(fèi)用)。

(4)管理費(fèi)用：各年預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)按年銷(xiāo)售收入的3%計(jì)算(已計(jì)入開(kāi)發(fā)費(fèi)用)。

(5)財(cái)務(wù)費(fèi)用：根據(jù)建設(shè)期進(jìn)行計(jì)算，詳見(jiàn)第五章財(cái)務(wù)費(fèi)用說(shuō)明。

4.財(cái)務(wù)指標(biāo)測(cè)算假設(shè)條件

(1)國(guó)家對(duì)個(gè)人金融政策(按揭等)不發(fā)生大的變化。

(2)成都市房地產(chǎn)尤其是項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)不發(fā)生不可抗力因素影響造成的大的波動(dòng)。

(3)項(xiàng)目銷(xiāo)售面積、工程整體動(dòng)工及分年投資不發(fā)生變化，且項(xiàng)目在預(yù)測(cè)期全部銷(xiāo)售完畢。

5.特殊處理

因在成本測(cè)算中考慮了每戶(hù)天然氣集資、安裝費(fèi)，而這筆費(fèi)用開(kāi)發(fā)企業(yè)不再?gòu)馁?gòu)房者中單獨(dú)收取。

(二)靜態(tài)效益指標(biāo)

經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期利潤(rùn)總額、稅后利潤(rùn)、總成本利潤(rùn)率、銷(xiāo)售利潤(rùn)率分別為：

表6-1 靜態(tài)效益指標(biāo)表

指標(biāo)名稱(chēng) 指標(biāo)數(shù)值 單位 備 注

利潤(rùn)總額 6131.60 萬(wàn)元

凈利潤(rùn) 4108.17 萬(wàn)元

總成本利潤(rùn)率 15.11 % 銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率 8.29 %

二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析

經(jīng)過(guò)評(píng)估測(cè)算，該項(xiàng)目的各項(xiàng)盈利能力指標(biāo)測(cè)算結(jié)果如下(詳見(jiàn)評(píng)估主表2)：

1.內(nèi)部投資收益率：按全部投資計(jì)為26.77%；

2.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(還原利率10%)：按全部投資計(jì)為3341.04萬(wàn)元；

3.動(dòng)態(tài)投資回收期(還原利率10%)：按全部投資計(jì)為2.03年；

由以上可以看出，該項(xiàng)目?jī)?nèi)部投資收益率大于設(shè)定的折現(xiàn)率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說(shuō)明該項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可行。

三、資金來(lái)源與運(yùn)用分析

根據(jù)第五章投資來(lái)源及籌資評(píng)價(jià)，該項(xiàng)目建設(shè)資金由三部分構(gòu)成，本次新增5383.08萬(wàn)元貸款便能滿(mǎn)足資金運(yùn)用，保證項(xiàng)目的順利實(shí)施。詳見(jiàn)評(píng)估主表1。

四、項(xiàng)目?jī)攤芰υu(píng)估

項(xiàng)目還款資金來(lái)源由銷(xiāo)售商品房而引起的現(xiàn)金流入。從下表可以看出，項(xiàng)目?jī)攤锌煽勘ＷC，企業(yè)償債能力強(qiáng)。指標(biāo)如下表：

項(xiàng)目借款償還期0.97年；

項(xiàng)目借款綜合保證比3.41。

五、項(xiàng)目敏感性分析

(一)盈虧平衡分析

因開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為全銷(xiāo)售項(xiàng)目，以營(yíng)銷(xiāo)量盈虧平衡點(diǎn)進(jìn)行其盈虧平衡分析，按以下公式計(jì)算盈虧平衡點(diǎn)：

開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用

盈虧平衡點(diǎn)=

[1-(稅費(fèi)率+銷(xiāo)售費(fèi)率)]×平均單價(jià)

通過(guò)計(jì)算當(dāng)銷(xiāo)售面積達(dá)到82630.58m2時(shí)或銷(xiāo)售面積達(dá)到建筑面積的86.87%就可收回靜態(tài)投資。或者在項(xiàng)目全部實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的情況下，綜合銷(xiāo)售均價(jià)為4523元/平方米該項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡。通過(guò)預(yù)測(cè)項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)可達(dá)到5207元/平方米以上，因此項(xiàng)目有較大的盈利空間，具備較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

(二)單因素敏感性分析

本次項(xiàng)目評(píng)估的單因素敏感性分析，是在假定下表中各項(xiàng)目間相互獨(dú)立的情況下，每次只考察一個(gè)項(xiàng)目的變化而其它項(xiàng)目保持不變時(shí)，對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響程度。

從 “項(xiàng)目敏感性分析表”可以看出，銷(xiāo)售單價(jià)、開(kāi)發(fā)成本均為“××××”開(kāi)發(fā)項(xiàng)目敏感因素，其中銷(xiāo)售單價(jià)為其主要的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響因素，其每提高或降低 10％，凈現(xiàn)值將分別增加87%或減少88％；其次為開(kāi)發(fā)成本，每提高或降低10％，凈現(xiàn)值將分別減少80％或增加77％。銷(xiāo)售單價(jià)的敏感性較大，因此企業(yè)應(yīng)特別注意銷(xiāo)售單價(jià)的變化，嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)成本。

從以上計(jì)算結(jié)果可以看出項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。

表6-3 單因素敏感變化表（單位：萬(wàn)元）

項(xiàng)目 敏感因素變化幅度 敏感因素分析結(jié)果

總收入 項(xiàng)目總投資 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 凈現(xiàn)值變化率 內(nèi)部收益率 收益率變化率 動(dòng)態(tài)投資回收期 借款償還期 償債保證比

基本方案 49527.78 40573.09 3341.04 26.77% 2.03 0.97 3.41

項(xiàng)目總投資+10% 49527.78 44630.40 659.38 80% 12.79% 52.22% 2.81 0.95 2.89 項(xiàng)目總投資-10% 49527.78 36515.78 5913.23 77% 45.86% 71.31% 2.01 0.98 3.91 售價(jià)+10% 54480.559 40573.09 6247.33 87% 43.80% 63.62% 2.08 0.93 3.99 售價(jià)-10% 44575.003 40573.09 398.55 88% 11.84% 55.77% 2.87 1.00 2.83

第七章 貸款風(fēng)險(xiǎn)分析

一、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

(一)定量分析

經(jīng)評(píng)估測(cè)算，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為AA級(jí)，貸款項(xiàng)目綜合風(fēng)險(xiǎn)度為0.25，低于風(fēng)險(xiǎn)度0.6是界限值。以銷(xiāo)售面積比例計(jì)算的盈虧平衡點(diǎn)為 86.87%。另外，在項(xiàng)目敏感性分析中，銷(xiāo)售單價(jià)每提高或降低10％，凈現(xiàn)值將分別增加87%或減少88％；其次為開(kāi)發(fā)成本，每提高或降低10％，凈現(xiàn)值將分別減少80％或增加77％。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的影響小于價(jià)格因素，銷(xiāo)售價(jià)格敏感性較大。

(二)定性分析

1、借款人方面

借款人四川××房地產(chǎn)有限公司是××××集團(tuán)的全資子公司，××××集團(tuán)是一個(gè)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主的大型集團(tuán)公司，在全國(guó)具有較高的知名度。依托于××××集團(tuán)，四川××房地產(chǎn)有限公司在人員配置，財(cái)務(wù)管理等方面具有較強(qiáng)的實(shí)力。但是因“××××”項(xiàng)目是該公司在四川的第一個(gè)項(xiàng)目，對(duì)四川的房地產(chǎn)情況還不是特別的了解，所以，公司應(yīng)對(duì)成都地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)做更深入的分析。

2、投資方面

“××××”項(xiàng)目的總投資為40573.09萬(wàn)元，本次測(cè)算其貸款額度為5383.08萬(wàn)元，企業(yè)自籌資金合計(jì)為12478.55萬(wàn)元，其剩余部分資金依靠銷(xiāo)售回款。該項(xiàng)目全部銷(xiāo)售收入為49527.78萬(wàn)元，至評(píng)估基準(zhǔn)日公司銷(xiāo)售已接近預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入的49％（實(shí)際到賬收入為32％），公司應(yīng)作好剩余部分房屋的銷(xiāo)售工作，確保項(xiàng)目的順利完成。

3、市場(chǎng)方面

本項(xiàng)目預(yù)測(cè)的經(jīng)濟(jì)效益及償債能力都是在實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入的基礎(chǔ)上確定的，該項(xiàng)目?jī)攤芰^強(qiáng)。但一旦出現(xiàn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，將會(huì)直接影響銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)，從而影響項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)，本項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

A.該項(xiàng)目為聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅居住小區(qū)，在其所在區(qū)域定位較高，售價(jià)較高，主要針對(duì)高收入人群，這部分消費(fèi)雖然存在，但是畢竟有限；同時(shí) “××花園”、“××園”、“×新城”等高檔居住小區(qū)也修建了類(lèi)似的聯(lián)排別墅，消費(fèi)者選擇較多。因此預(yù)期銷(xiāo)售情況不會(huì)太樂(lè)觀，開(kāi)發(fā)商應(yīng)關(guān)注市場(chǎng)，調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略以降低風(fēng)險(xiǎn)。

B.該項(xiàng)目與“××園”、“×花園”等小區(qū)相比，后者位于城南，城南的發(fā)展已成氣候，周邊修建的小區(qū)檔次接近，業(yè)主文化層次收入水平接近，社區(qū)環(huán)境成熟。而該項(xiàng)目所在區(qū)域目前還沒(méi)有在檔次上與其相提并論的樓盤(pán)，要想將整個(gè)片區(qū)營(yíng)造成高檔居住小區(qū)，周邊樓盤(pán)開(kāi)發(fā)情況對(duì)其有直接的影響。

4、工程進(jìn)度方面

該項(xiàng)目開(kāi)工時(shí)間為2001年8月，至評(píng)估基準(zhǔn)日工程已基本完工，現(xiàn)在主要在完善小區(qū)配套和景觀建設(shè)，工程按期完工基本不存在風(fēng)險(xiǎn)。

綜上所訴，本項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)較小，但考慮到項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格為主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響因素，建議該項(xiàng)目資金實(shí)行封閉運(yùn)行，嚴(yán)格按照我×規(guī)定通過(guò)按揭逐步收回貸款并做好貸后管理工作。

二、貸款擔(dān)保評(píng)價(jià)

該公司向×行提出貸款擔(dān)保方式為其母公司××××集團(tuán)提供擔(dān)保，經(jīng)對(duì)擔(dān)保企業(yè)提供的經(jīng)過(guò)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析，擔(dān)保方××××集團(tuán)股份有限公司2001年所有者權(quán)益為16.8億元，其中分配利潤(rùn)為2.87億元，財(cái)務(wù)狀況良好，擔(dān)保方式可行。

三、貸款效應(yīng)評(píng)價(jià)

四川××房地產(chǎn)有限公司已在×行開(kāi)設(shè)結(jié)算帳戶(hù)，并保證本項(xiàng)目在銷(xiāo)售期的資金歸入我×，將起到“以貸增存”作用。

5000萬(wàn)元貸款按銀行預(yù)期執(zhí)行利率 5.31%，期限以1年計(jì)算，×行可取得265.5萬(wàn)元的貸款利息收入（貸款償還期內(nèi)無(wú)重大意外發(fā)生）。

如該項(xiàng)目成功開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì)將會(huì)為×行帶來(lái)1.8億元的按揭資源。

（此頁(yè)以下無(wú)正文）

聯(lián)排別墅比較案例簡(jiǎn)況表

評(píng)估主表3

實(shí)例A 實(shí)例B 實(shí)例C 實(shí)例D

名

稱(chēng) 萬(wàn)科城市花園 成都花園 中華園 杜甫花園

地理位置 成龍路8號(hào) 青羊大道8號(hào) 人民南路四段 二環(huán)路外西

交易時(shí)間 2002-11-25 2002-11-21 2002-5-28 2001-4-24 付款方式 一次性付款 一次性付款 一次性付款 一次性付款

交易價(jià)格（元/m2）5800 5200 5830 4000

交易情況 正常 正常 正常 正常

區(qū)域因素 交通便捷度 一般，有12、72、路等公交車(chē) 一般，有22、52、路公交車(chē) 通達(dá)，有16、306路公交車(chē) 通達(dá)，有52、77路公交車(chē)

自然環(huán)境 無(wú)污染，景觀一般 無(wú)污染，景觀一般 無(wú)污染，景觀一般 無(wú)污染，景觀一般

人文環(huán)境 一般 一般 較好 稍差

基礎(chǔ)設(shè)施 完善 完善 完善 完善

生活設(shè)施 有醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 有醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 有醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 有醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)

個(gè)別因素 成新率 100％ 100％ 100％ 100％

建筑結(jié)構(gòu) 框架 框架 磚混、框架 框架

比較樓層 均價(jià) 均價(jià) 均價(jià) 均價(jià)

綠化率 50％ 62% 45% 60％

容積率 1-1．1 0．98 1．5 0.47

物業(yè)管理 專(zhuān)業(yè)物管 專(zhuān)業(yè)物管 專(zhuān)業(yè)物管 專(zhuān)業(yè)物管

裝修情況 外墻涂料室內(nèi)清水 外墻涂料，室內(nèi)清水 外墻涂料，室內(nèi)清水 外墻涂料，室內(nèi)清水

配套設(shè)施 通水電氣視訊，紅外線(xiàn)監(jiān)控系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)布線(xiàn) 通水電氣視訊，紅外監(jiān)控，智能網(wǎng)絡(luò)寬帶 通水電氣視訊，紅外監(jiān)控，電子求助，網(wǎng)絡(luò)寬帶 通水電氣視訊及網(wǎng)絡(luò)寬帶

聯(lián)排別墅比較案例修正表

（元/平方米）

案例可比單價(jià)修正因素 A B C D 5800 5200 5830 4000

交易情況修正 100/100 100/100 100/100 100/90 交易時(shí)間修正 100/100 100/100 100/100 100/100 區(qū)域因素修正 100/96 100/95 100/104 100/92 個(gè)別因素修正 100/99 100/102 100/102 100/105 比準(zhǔn)單價(jià) 6102.69 5366.36 5495.85 4600.87 復(fù)式別墅比較案例簡(jiǎn)況表

評(píng)估主表4

實(shí)例A 實(shí)例B 實(shí)例C

名

稱(chēng) 春天花園 風(fēng)格雅園 御都花園

地理位置 一、二環(huán)路之間西段 新希望路 羊西線(xiàn)

交易時(shí)間 2001-04-20 2002-1-24 2001-5-18 付款方式 一次性付款 一次性付款 一次性付款

交易價(jià)格（元/m2）4300 4180 4100 交易情況 正常 正常 正常

區(qū)域因素 交通便捷度 百花中心站、5路、42路、25路、22路、17路

通達(dá)，有54、96路公交車(chē)

自然環(huán)境 無(wú)污染，景觀一般 無(wú)污染，景觀一般 無(wú)污染，景觀一般

人文環(huán)境 一般 一般 一般

基礎(chǔ)設(shè)施 完善 完善 完善

生活設(shè)施 有醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 有醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 有醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)

個(gè)別因素 成新率 100％ 100％ 100％

建筑結(jié)構(gòu) 框架 框架 磚混、框架

比較樓層 均價(jià) 均價(jià) 均價(jià)

綠化率 58％ 45% 70%

容積率 1．14 1.3 0．9

物業(yè)管理 專(zhuān)業(yè)物管 專(zhuān)業(yè)物管 專(zhuān)業(yè)物管

裝修情況 外墻面磚室內(nèi)清水 外墻涂料，室內(nèi)清水 外墻涂料，室內(nèi)清水

配套設(shè)施 通水電氣視訊，紅外線(xiàn)監(jiān)控系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)布線(xiàn) 通水電氣視訊，紅外監(jiān)控，智能網(wǎng)絡(luò)寬帶 通水電氣視訊，紅外監(jiān)控，電子求助，網(wǎng)絡(luò)寬帶

復(fù)式別墅比較案例修正表

（元/平方米）

案例可比單價(jià)修正因素 A B C 4300 4180 4100

交易情況修正 100/100 100/100 100/100 交易時(shí)間修正 100/100 100/100 100/100 區(qū)域因素修正 100/104 100/98 100/98 個(gè)別因素修正 100/100 100/98 100/103 比準(zhǔn)單價(jià) 4134.62 4352.35 4061.82

附 件 目 錄

一、企業(yè)資料

1、業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人代碼證、稅務(wù)登記證、貸款卡、房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；

2、企業(yè)章程、驗(yàn)資報(bào)告；

3、近三年及當(dāng)期資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表；

4、大連XX集團(tuán)股份有限公司近3年資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表；

5、企業(yè)基本情況介紹；

6、已投入資金證明；

6．1、投入資金明細(xì)表;

6．2、土地征用及補(bǔ)償部分，憑證11份，金額161,860,000元;6．

3、設(shè)計(jì)費(fèi)部分，憑證14份，金額3,332,500元;6．

4、報(bào)建費(fèi)部分，憑證6份，金額6,860,892.97元;

6．5、綠化工程費(fèi)部分，憑證23份，金額3,124,005.35元；

6．6、會(huì)所設(shè)施費(fèi)部分，憑證34份，金額3,642,195.85元；

6．7、建安之土建及水電工程費(fèi)部分，憑證34份，金額3,303,535.60元；

6．8、預(yù)付成都市第八建筑總公司工程款部分，憑證22份，金10,670,000元；

6．9、預(yù)付省建三公司工程款部分，憑證17份，金額9,300,000元；

6．10、預(yù)付青羊建司修德忠工程款部分，憑證11份，金額8,600,000元；

6．11、預(yù)付青羊建司朱大明工程款部分，憑證13份，金額8,050,000元；

6．12、預(yù)付成華建安二公司工程款部分，憑證12份，金額9,000,000元；

6．13、2002年廣告費(fèi)用部分，抽樣憑證30份。7、2002年9月30日開(kāi)戶(hù)銀行存款證明（銀行對(duì)帳單清單）；

8、項(xiàng)目銷(xiāo)售方案及2002年9月30日銷(xiāo)售情況；

9、戶(hù)型明細(xì)表；

10、地質(zhì)說(shuō)明1份；

11、“河濱印象”室外、附屬工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)；

12、“河濱印象”

1、2期地勘報(bào)告各1份；

13、“河濱印象”銷(xiāo)售回款抽樣憑證33份。

二、項(xiàng)目資料

1、可行性研究報(bào)告；

2、計(jì)委立項(xiàng)批復(fù)；

3、定點(diǎn)通知書(shū)；

4、規(guī)劃紅線(xiàn)圖；

5、建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

6、國(guó)土使用權(quán)證；

7、土地出讓合同；

8、聯(lián)建協(xié)議；

9、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

10、施工許可證；

11、規(guī)劃總平面圖；

12、中標(biāo)通知書(shū)（5份）

13、工程進(jìn)度計(jì)劃表；

14、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位的資質(zhì)證及實(shí)力簡(jiǎn)介；

15、合同清單；

15．1、武侯人防地界圍墻合同；

15．2、省地質(zhì)勘察院一期勘察合同；

15．3、機(jī)械部二勘院二期勘察合同；

15．4、中機(jī)勘設(shè)院20#樓施工勘察合同；

15．5、省地質(zhì)勘察院43-49#樓施工階段勘察合同；

15．6、省地質(zhì)勘察院5#、7#樓噴錨支護(hù)合同；

15．7、市勘察院二期測(cè)繪合同；

15．8、市勘測(cè)院幼兒園放線(xiàn)測(cè)量合同；

15．9、新加坡城市建筑設(shè)計(jì)公司新增修改設(shè)計(jì)合同；

15．10、北京中輝康居建筑節(jié)能公司綠色生態(tài)小區(qū)技太開(kāi)發(fā)合同；

15．11、新加坡/華宇設(shè)計(jì)公司修改設(shè)計(jì)費(fèi)合同；

15．12、江歡成設(shè)計(jì)所方案設(shè)計(jì)合同；

15．13、華宇設(shè)計(jì)事務(wù)所“河濱印象”設(shè)計(jì)合同；

15．14、市工程咨詢(xún)公司編制可行性報(bào)告合同；

15．15、市環(huán)境科研所小區(qū)環(huán)境影響評(píng)價(jià)合同；

15．16、規(guī)劃院技服部小區(qū)控規(guī)局部調(diào)整合同；

15．17、新加坡城市建筑設(shè)計(jì)公司小區(qū)初設(shè)合同；

15．18、精正監(jiān)理公司小區(qū)招標(biāo)合同；

15．19、成都市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處房屋預(yù)售面積核定報(bào)告；

15．20、10KV電纜專(zhuān)線(xiàn)工程安施合同；

15．21、10KV電纜專(zhuān)線(xiàn)工程安施合同補(bǔ)充合同；

15．22、成都供電工程公司錦江分公司協(xié)議；

15．23、電器產(chǎn)品產(chǎn)品購(gòu)銷(xiāo)合同（變壓器）；

15．24、室外供用電工程安裝施工合同（管網(wǎng)）；

15．25、弱電工程合同P-01-008；

15．26、室外弱電工程合同電裝-061；

15．27、游泳池設(shè)備供貨合同；

15．28、德國(guó)PJX/T停車(chē)場(chǎng)自動(dòng)管理系統(tǒng)及MJX/R門(mén)禁管理系統(tǒng)合同

估價(jià)師心得

項(xiàng)目背景：“××××”為×××集團(tuán)股份有限公司下屬的全資公司四川××房地產(chǎn)有限公司于2001年1月起正式進(jìn)行開(kāi)發(fā)的聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅高檔住宅小區(qū)。在2001年成都市還沒(méi)有能與其相提并論的純別墅區(qū)，四川××在項(xiàng)目選址和定位上見(jiàn)解獨(dú)到，使××××一進(jìn)入成都房地產(chǎn)市場(chǎng)就成為標(biāo)志性樓盤(pán)。在近1年的銷(xiāo)售時(shí)間里，在成都市激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，“××××”已取得近2.5億元的銷(xiāo)售佳績(jī)。

項(xiàng)目情況：“××××”居住小區(qū)項(xiàng)目，位于成都市東南部××區(qū)××鄉(xiāng)××村三、四組（××村）二環(huán)路內(nèi)側(cè)400米，地理位置優(yōu)越，交通便利。該項(xiàng)目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（其中銷(xiāo)售面積95,118平方米，贈(zèng)送面積16,044平方米），會(huì)所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)有52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶(hù)型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套，其中聯(lián)排別墅319套、復(fù)式別墅84套。項(xiàng)目容積率0.91，綠化率53%。

項(xiàng)目評(píng)估概況：

本次可行性研究分為概述、借款人評(píng)價(jià)、項(xiàng)目評(píng)價(jià)、市場(chǎng)評(píng)價(jià)、投資籌資評(píng)價(jià)、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)、評(píng)估結(jié)論八部分。由于四川××房地產(chǎn)有限公司為××××集團(tuán)股份有限公司下屬的全資公司，在×行××支行開(kāi)有一般結(jié)算帳戶(hù)，截止評(píng)估日均按時(shí)付息，無(wú)借款逾期現(xiàn)象發(fā)生，貸款信用良好。自籌資金比例達(dá)到×行規(guī)定的要求其剩余部分資金依靠銷(xiāo)售回款，至評(píng)估基準(zhǔn)日項(xiàng)目銷(xiāo)售已接近50%。至評(píng)估基準(zhǔn)日土建工程已基本完工，目前正在完善小區(qū)配套和景觀建設(shè)，工程能夠保證按期完工。該項(xiàng)目由其母公司××××集團(tuán)提供擔(dān)保，經(jīng)對(duì)擔(dān)保企業(yè)提供的經(jīng)過(guò)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析，擔(dān)保方××××集團(tuán)股份有限公司財(cái)務(wù)狀況良好，擔(dān)保方式可行。如該項(xiàng)目成功開(kāi)發(fā)，×行可取得363.77萬(wàn)元的貸款利息收入（貸款償還期內(nèi)無(wú)重大意外發(fā)生），預(yù)計(jì)將會(huì)為×行帶來(lái)17250萬(wàn)元的按揭資源。

四川××管理制度完善，帳目清楚，公司對(duì)于評(píng)估工作積極配合，整個(gè)評(píng)估過(guò)程快速順暢連貫。

項(xiàng)目難點(diǎn)：

1、總投資的核算。

截止評(píng)估日，估價(jià)對(duì)象主體已基本完工，正在進(jìn)行小區(qū)綠化和配套設(shè)施建設(shè)，已投入資金近4億元，涉及帳目繁多，其核算成為難點(diǎn)之一。估價(jià)人員針對(duì)這一特殊情況采取抽樣的辦法進(jìn)行核實(shí)。

2、售價(jià)的預(yù)測(cè)。

由于“××××”為聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅高檔住宅小區(qū)，售價(jià)和銷(xiāo)售收入回籠的預(yù)測(cè)是整個(gè)項(xiàng)目的難點(diǎn)，將對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的盈利能力和償債能力產(chǎn)生決定性影響，在測(cè)算過(guò)程中我們作了如下處理：

A、個(gè)別因素的修正。“××××”的主力戶(hù)型為聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅。按照成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，別墅的售價(jià)應(yīng)為獨(dú)幢別墅高于聯(lián)排別墅，聯(lián)排別墅高于復(fù)式別墅。由于兩種戶(hù)型在采光、居住舒適度等方面有很大的不同，在確定兩種戶(hù)型的售價(jià)時(shí)，分別選取了兩種戶(hù)型的交易實(shí)例進(jìn)行修正。同時(shí)純別墅區(qū)居住層次單一，優(yōu)越舒適的小區(qū)環(huán)境更易營(yíng)造，由于“××××”為首例純別墅區(qū)，估價(jià)對(duì)象同所選交易實(shí)例相比在小區(qū)環(huán)境上更具優(yōu)越性，估價(jià)時(shí)特別考慮了這一因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響。

B、區(qū)域因素的修正。成都市的高檔別墅主要集中在城南及城西，城南、城西的發(fā)展已

成氣候，周邊修建的小區(qū)檔次接近，業(yè)主文化層次收入水平接近，社區(qū)環(huán)境成熟。而“××××”地處城東所在區(qū)域目前還沒(méi)有同檔次的樓盤(pán)，因此選取的案例主要為城西或城南的，因此區(qū)域因素的修正是一大難點(diǎn)。估價(jià)人員在進(jìn)行區(qū)域因素的修正時(shí)對(duì)“××××”周邊未來(lái)3年的規(guī)劃、市政設(shè)施的建設(shè)、在建將建的樓盤(pán)進(jìn)行了調(diào)查了解，在進(jìn)行區(qū)域因素時(shí)不僅考慮了目前的不完善對(duì)房?jī)r(jià)的影響，也考慮了將來(lái)周邊環(huán)境的改善對(duì)房?jī)r(jià)的提升作用。

3、市場(chǎng)定位

“××××”為成都東面首個(gè)純別墅區(qū)，在建時(shí)周邊沒(méi)有同類(lèi)型物業(yè)，多為電梯及多層

公寓樓，中檔居住小區(qū)居多。四川××選址在該地修建高檔別墅區(qū)的市場(chǎng)定位是否具有可行性為估價(jià)人員提出了難題。估價(jià)人員通過(guò)對(duì)“××××” 的周邊環(huán)境進(jìn)行了調(diào)查，“××××”三面環(huán)水，緊鄰××公園，四川大學(xué)，文化底蘊(yùn)濃厚，地理位置優(yōu)越，且位于二環(huán)路以?xún)?nèi)，就目前成都市房地產(chǎn)分布來(lái)說(shuō)，類(lèi)似高檔別墅區(qū)有如此優(yōu)越地理位置的較少。同時(shí)××路、××路的整治完成，沿河人文環(huán)境自然環(huán)境都得到了很大的改善，交通更加便利，整個(gè)區(qū)域的居住條件得到了很大的提高。同時(shí)，沙河的綜合治理，將給沿岸的土地帶來(lái)一個(gè)可觀的增值空間。經(jīng)有關(guān)專(zhuān)家分析，在未來(lái)3－5年內(nèi)，沙河沿岸土地的增值幅度將超過(guò)60％，整治后的沙河，將使該區(qū)域的居住環(huán)境得到較大改觀，特別是東湖公園的建設(shè)，將促進(jìn)整個(gè)××村大環(huán)境的提升。整個(gè)成都市向東南方向發(fā)展已成為一種趨勢(shì)也逐漸被消費(fèi)群體所認(rèn)可，東南面成為未來(lái)幾年內(nèi)成都市房地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)。因此估價(jià)人員認(rèn)為四川××在選址上具有可行性。

在消費(fèi)群體方面，“××××”定價(jià)較高，主要針對(duì)高收入人群或二次置業(yè)者。成都作為一個(gè)內(nèi)陸城市是否對(duì)高價(jià)位的房產(chǎn)具有如此大的吸納能力，估價(jià)人員就成都市居民和外來(lái)人口的收入狀況進(jìn)行了調(diào)查，也收集了同類(lèi)型別墅的銷(xiāo)售情況，答案均讓人樂(lè)觀。因此估價(jià)人員最終評(píng)定四川××的市場(chǎng)定位可行，同時(shí)也針對(duì)其價(jià)格定位較高的特殊性，為了盡可能的降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)四川××提出了關(guān)注市場(chǎng)，調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略以降低風(fēng)險(xiǎn)的建議。

第五篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司安全生產(chǎn)工作總結(jié)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司安全生產(chǎn)工作

“以人為本、安全第一”，是建筑施工現(xiàn)場(chǎng)每個(gè)人都耳熟能詳?shù)囊痪湓?huà)，也是建筑企業(yè)及開(kāi)發(fā)公司必須恪守的承諾。安全是人類(lèi)最重要最基本的需求，也是發(fā)展生產(chǎn)力的最基本保證，更是實(shí)現(xiàn)施工及開(kāi)發(fā)企業(yè)效益的源動(dòng)力。工程進(jìn)度的實(shí)現(xiàn)是需要安全、質(zhì)量作為前提條件的，也可以說(shuō)安全與質(zhì)量是實(shí)現(xiàn)建筑產(chǎn)品的兩條生命線(xiàn)。

按照集團(tuán)安全管理的總體部署，結(jié)合開(kāi)發(fā)公司的實(shí)際情況，我們清醒認(rèn)識(shí)到安全管理工作的重要性，尤其在我們開(kāi)發(fā)公司的各項(xiàng)工作中的作用顯得更加突出，因此安全管理工作也是我們各項(xiàng)管理工作的重中之重。為此全公司從上到下都給予了高度重視，集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)更是多次到公司和施工現(xiàn)場(chǎng)針對(duì)施工過(guò)程中的安全管理工作提出了許多具體的要求。公司從一開(kāi)始進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)，就已將安全管理工作作為開(kāi)發(fā)公司的頭等大事來(lái)抓了。

今年三月份，施工總包單位、各分項(xiàng)施工單位開(kāi)始陸續(xù)進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行施工，在簽訂各項(xiàng)合同的同時(shí)，又都分別與其簽訂了安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例和安全生產(chǎn)責(zé)任狀，并對(duì)他們提出了具體的要求和比較強(qiáng)硬的處罰措施。施工現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)行到現(xiàn)在，在各個(gè)單位的積極配合下，安全管理工作取得了比較令人滿(mǎn)意的成果，鞍山市各級(jí)政府以及相關(guān)職能管理部門(mén)多次到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的安全管理工作給予了高度的評(píng)價(jià)。在現(xiàn)場(chǎng)的安全管理工作中，我們主要掌握以下幾條主線(xiàn)： 1，對(duì)各項(xiàng)法規(guī)的貫徹和執(zhí)行 嚴(yán)格按照各級(jí)政府及行業(yè)制定的相關(guān)法規(guī)執(zhí)行，對(duì)相關(guān)部門(mén)和相關(guān)人員提出針對(duì)性的要求，并嚴(yán)格按照要求去檢查實(shí)施。責(zé)任落實(shí)到人，不讓制度流于形式。2，對(duì)所有人員的安全管理

提高安全意識(shí)，加強(qiáng)安全教育。凡是出現(xiàn)在施工現(xiàn)場(chǎng)的所有人員，都必須按照施工現(xiàn)場(chǎng)的安全管理?xiàng)l例執(zhí)行，組織相關(guān)人員到其他安全管理好的建筑工地去參觀學(xué)習(xí)，也組織相關(guān)人員到其他工地的事故現(xiàn)場(chǎng)去觀看，牢記教訓(xùn)，引以為戒。重視安全意識(shí)提高，加強(qiáng)安全方面的教育和培訓(xùn)，對(duì)所有特殊崗位人員都要求持證上崗，如吊車(chē)工、電工、焊工等。

3，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)材料的安全管理

施工現(xiàn)場(chǎng)各種材料比較多，尤其是易燃易爆材料。因此針對(duì)木模板、木方等木材、燃油、油漆、油氈、塑料制品等材料都進(jìn)行了合理分區(qū)管理，并責(zé)成專(zhuān)人進(jìn)行看護(hù)，及時(shí)進(jìn)行不間斷的巡視和檢查，以避免火災(zāi)等危險(xiǎn)狀況發(fā)生。4，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備的安全管理

現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備眾多，尤其大型高空設(shè)備和易燃易爆設(shè)備。持證上崗、思想教育、操作規(guī)范和提高操作技能相結(jié)合。針對(duì)塔吊等設(shè)備的安全管理提出了具體的要求，關(guān)于焊機(jī)、氧氣瓶、乙炔、電線(xiàn)電纜、相關(guān)用電設(shè)施等都向使用方提出具體要求。5，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)合理分區(qū)，安全器材的管理

雖然現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)地小，但力求各作業(yè)面分區(qū)合理，材料擺放和儲(chǔ)存也符合安全管理要求。消防器材等防火安全器具按照當(dāng)?shù)芈毮懿块T(mén)的要求做到擺放整齊、設(shè)施齊全、操作容易、拿取方便。各種提示牌、警示標(biāo)志張貼醒目易懂。6，對(duì)特殊天氣的安全管理

施工現(xiàn)場(chǎng)受降雨、雷雨等特殊天氣影響嚴(yán)重，因此現(xiàn)場(chǎng)已認(rèn)真做好防雷、防雨、防漏電、防塌方等項(xiàng)的安全防護(hù)工作。向各施工單位提出要求，根據(jù)天氣狀況安排施工進(jìn)度，在保進(jìn)度同時(shí)，把人的安全放在第一位。

開(kāi)發(fā)公司的安全管理工作仍在積極的進(jìn)行中，但不得不承認(rèn)施工現(xiàn)場(chǎng)仍存在很多安全方面的困難，所謂任重道遠(yuǎn)。場(chǎng)地狹小、土方開(kāi)挖、基坑支護(hù)、地基處理、深層降水、坡道防護(hù)、高空作業(yè)、交叉作業(yè)、惡劣天氣等確實(shí)給我們的安全生產(chǎn)和管理帶來(lái)很多不便，工程量大、工期緊張等又給我們?cè)黾拥木薮蟮奶魬?zhàn)。但無(wú)論如何安全生產(chǎn)的這根弦我們一刻也不敢放松。也不得不承認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)安全管理仍存在一些管理難度，如現(xiàn)場(chǎng)人員較多且素質(zhì)較低，安全帽的佩戴，出入現(xiàn)場(chǎng)的胸卡佩戴、自架電線(xiàn)且線(xiàn)損嚴(yán)重、現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)吸煙、飲酒現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。不過(guò)，借助這次集團(tuán)專(zhuān)項(xiàng)安全管理之東風(fēng)，回到鞍山一定下大力氣對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的安全管理再來(lái)一次大檢查，也再來(lái)一次較大的程度上的提高。

安全工作是我們開(kāi)發(fā)企業(yè)的頭等大事，從個(gè)人層面講是員工對(duì)自身生命和家庭責(zé)任的尊重，從企業(yè)層面講是公司對(duì)員工生命的認(rèn)真關(guān)注和社會(huì)責(zé)任的積極承擔(dān)。我們一定會(huì)秉承“以人為主，安全第一”的人性化原則，始終貫徹“安全第一，預(yù)防為主”的安全管理理念，時(shí)時(shí)牢記“安全就是效益”的經(jīng)營(yíng)思想。把開(kāi)發(fā)公司的安全管理工作全面的、堅(jiān)持不懈地抓下去。向集體領(lǐng)導(dǎo)、向全體員工、向所有員工家屬交上一份安全管理的滿(mǎn)分答卷！