第一篇：市場商品價格變動調(diào)查報告

市場商品價格變動調(diào)查報告

2010年以來，我縣居民消費價格總水平呈上升趨勢，其中糧油、肉、蛋以及房地產(chǎn)價格普遍上漲，根據(jù)8月4日市場調(diào)查，今年以來部分與居民生活關(guān)系密切的重要商品價格變動情況如下：

1、糧食價格漲勢趨穩(wěn)。自從3月份小麥、玉米價格出現(xiàn)上漲后，一直趨于平穩(wěn)。1月份小麥的收購價格為0.73-0.74元/500克，零售價格為0.75-0.76元/500克，5月22日收購價格為0.76-0.77元/500克，零售價格為0.79-0.80元/500克，零售價格漲幅為5.33%；玉米1月份的收購價格為0.57-0.58元/500克，零售價格為0.60元/500克，5月22日收購價格為0.75元/500克，零售價格為0.76元/500克，零售價漲幅26.67%。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，到新糧（小麥）上市時，小麥價格存在下降趨勢，而玉米價格則趨升。

2、食用油價格呈上漲趨勢。4月份，食用油價格開始上漲，一級桶裝（5升）魯花牌花生油由1月份的80.00元/桶上漲到5月22日的93.00元/桶，漲幅16.25%，散裝花生油由1月份的7.00元/500克上漲到8.00元/500克，漲幅14.29%。

花生油價格上漲的主要原因是花生的收購價格上漲。

3、牛、羊、豬肉價格出現(xiàn)不同程度上漲。牛肉1月份價格為9.00元/500克，5月22日價格為10.00元/500克，漲幅11.11%；羊肉1月份價格為12.00元/500克，5月22日價格為13.00元/500克，漲幅8.33%；豬肉中肋和后座價格分別由1月份的6.50元/500克和7.00元/500克上漲到5月22日的9.00元/500克和10.00元/500克，漲幅分別為38.46%和42.86%。

豬肉價格上漲的原因一是受去年疫情的影響，生豬存欄較去年有所下降；二是飼料價格上漲，飼養(yǎng)成本增加；三是生豬收購價格上漲，截止調(diào)查時，生豬收購價格為6.20元/500克，根據(jù)上述原因，業(yè)內(nèi)人士分析，豬肉價格還有進(jìn)一步上漲的趨勢。

4、雞蛋價格呈上漲趨勢。雞蛋價格1-5月份持續(xù)上漲，1月份價格為3.10元/500克，春節(jié)期間價格為3.30元/500克，5月22日價格為3.50元/500克，與1月份相比漲幅12.90%。

據(jù)有關(guān)人士分析，雞蛋價格上漲一是受近年禽流感疫情影響，養(yǎng)雞風(fēng)險增大，影響?zhàn)B殖戶養(yǎng)雞的積極性，蛋雞存欄明顯下降；二是飼料價格上漲，養(yǎng)殖成本增加。據(jù)目前情況分析，雞蛋價格有進(jìn)一步上漲趨勢。

5、房地產(chǎn)價格上張依然較快。今年1月份我縣房產(chǎn)均價為1450元/m2左右，5月22日均價為1750元/m2左右。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，我縣房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，主要是因為我縣地處保南近郊，鄰近保定市區(qū)，交通便利，受市區(qū)價格拉動較大；其次，全國房地產(chǎn)價格上漲的大氣候?qū)ξ铱h房地產(chǎn)價格也有一定的影響，因此，今年以來房地產(chǎn)價格依然上漲較快。

第二篇：市場商品價格變動調(diào)查報告

市場商品價格變動調(diào)查報告

市場商品價格變動調(diào)查報告

2016年以來，我縣居民消費價格總水平呈上升趨勢，其中糧油、肉、蛋以及房地產(chǎn)價格普遍上漲，根據(jù)8月4日市場調(diào)查，今年以來部分與居民生活關(guān)系密切的重要商品價格變動情況如下：

1、糧食價格漲勢趨穩(wěn)。自從3月份小麥、玉米價格出現(xiàn)上漲后，一直趨于平穩(wěn)。1月份小麥的收購價格為元/500克，零售價格為元/500克，5月22日收購價格為元/500克，零售價格為元/500克，零售價格漲幅為%；玉米1月份的收購價格為元/500克，零售價格為元/500克，5月22日收購價格為元/500克，零售價格為元/500克，零售價漲幅%。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，到新糧上市時，小麥價格存在下降趨勢，而玉米價格則趨升。

2、食用油價格呈上漲趨勢。4月份，食用油價格開始上漲，一級桶裝魯花牌花生油由1月份的元/桶上漲到5月22日的元/桶，漲幅%，散裝花生油由1月份的元/500克上漲到元/500克，漲幅%。

花生油價格上漲的主要原因是花生的收購價格上漲。

3、牛、羊、豬肉價格出現(xiàn)不同程度上漲。牛肉1月份價格為元/500克，5月22日價格為元/500克，漲幅%；羊肉1月份價格為元/500克，5月22日價格為元/500克，漲幅%；豬肉中肋和后座價格分別由1月份的元/500克和元/500克上漲到5月22日的元/500克和元/500克，漲幅分別為%和%。

豬肉價格上漲的原因一是受去年疫情的影響，生豬存欄較去年有所下降；二是飼料價格上漲，飼養(yǎng)成本增加；三

是生豬收購價格上漲，截止調(diào)查時，生豬收購價格為元/500克，根據(jù)上述原因，業(yè)內(nèi)人士分析，豬肉價格還有進(jìn)一步上漲的趨勢。

4、雞蛋價格呈上漲趨勢。雞蛋價格1-5月份持續(xù)上漲，1月份價格為元/500克，春節(jié)期間價格為元/500克，5月22日價格為元/500克，與1月份相比漲幅%。

據(jù)有關(guān)人士分析，雞蛋價格上漲一是受近年禽流感疫情影響，養(yǎng)雞風(fēng)險增大，影響?zhàn)B殖戶養(yǎng)雞的積極性，蛋雞存欄明顯下降；二是飼料價格上漲，養(yǎng)殖成本增加。據(jù)目前情況分析，雞蛋價格有進(jìn)一步上漲趨勢。

5、房地產(chǎn)價格上張依然較快。今年1月份我縣房產(chǎn)均價為1450元/m2左右，5月22日均價為1750元/m2左右。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，我縣房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，主要是因為我縣地處保南近郊，鄰近保定市區(qū)，交通便利，受市區(qū)價格拉動較大；其次，全國房地產(chǎn)價格

上漲的大氣候?qū)ξ铱h房地產(chǎn)價格也有一定的影響，因此，今年以來房地產(chǎn)價格依然上漲較快。

第三篇：商品價格搜索調(diào)查報告

商品價格搜索調(diào)查報告

商品價格搜索調(diào)查報告1

一、調(diào)查目的

通過調(diào)查傳統(tǒng)市場和網(wǎng)絡(luò)市場上部分商品的價格情況，提高我們的信息搜索能力和對信息搜索的理解，并研究傳統(tǒng)市場和網(wǎng)絡(luò)市場部分商品的價格離散程度以及分析導(dǎo)致其離散程度的原因。

二、調(diào)查基本情況

調(diào)查對象和范圍：傳統(tǒng)市場上主要是學(xué)校周邊超市和商場，而網(wǎng)絡(luò)市場主要是國內(nèi)規(guī)模較大的購物網(wǎng)站。調(diào)查的商品：傳統(tǒng)市場上有紅罐加多寶涼茶、云南白藥牙膏100g裝、伊利純牛奶16盒裝；網(wǎng)絡(luò)市場上有云南白藥牙膏180g裝、AKG K420耳機(jī)、三星I9508手機(jī)。具體調(diào)查結(jié)果如下：

表一傳統(tǒng)市場商品價格（單位：x元）

表二網(wǎng)絡(luò)市場商品價格（單位：x元）

三、數(shù)據(jù)的處理與分析

首先，對數(shù)據(jù)進(jìn)行簡單的預(yù)處理，經(jīng)過排序和統(tǒng)計得到各種商品的價格分布狀況。然后，用最小二乘法求出商品價格與商家數(shù)量的線性關(guān)系，得到回歸直線的斜率即為商品價格的'離散率，同時計算商品的價格的標(biāo)準(zhǔn)差，求標(biāo)準(zhǔn)差與平均價格的商得到商品價格的離散程度。具體計算過程如下：

以網(wǎng)絡(luò)市場中云南白藥180g牙膏價格為例。價格數(shù)據(jù)：

表三云南白藥180g牙膏價格

設(shè)y為商品價格，y=[31.833.8]，x為商家的累加值，x=[12345789101112]，用最小二乘法求出回歸直線y=axx+b，其中a即為該商品價格的離散率。這里借助Matlab軟件里面的擬合工具箱CFtool，導(dǎo)入x，y數(shù)據(jù)后

x+22.87選擇線性回歸，得到回歸方程y=0.8883x，即云南白藥180g牙膏的價格離散率為0.8883。

商品價格搜索調(diào)查報告2

一、

調(diào)查目的

通過調(diào)查傳統(tǒng)市場和網(wǎng)絡(luò)市場上部分商品的價格情況，提高我們的信息搜索能力和對信息搜索的理解，并研究傳統(tǒng)市場和網(wǎng)絡(luò)市場部分商品的價格離散程度以及分析導(dǎo)致其離散程度的原因。 二、

調(diào)查基本情況

調(diào)查對象和范圍：傳統(tǒng)市場上主要是學(xué)校周邊超市和商場，而網(wǎng)絡(luò)市場主要是國內(nèi)規(guī)模較大的購物網(wǎng)站。調(diào)查的商品：傳統(tǒng)市場上有紅罐加多寶涼茶、云南白藥牙膏100g裝、伊利純牛奶16盒裝；網(wǎng)絡(luò)市場上有云南白藥牙膏180g裝、AKG K420耳機(jī)、三星I9508手機(jī)。具體調(diào)查結(jié)果如下：

表一 傳統(tǒng)市場商品價格（單位：元）

表二 網(wǎng)絡(luò)市場商品價格（單位：元）

三、

數(shù)據(jù)的處理與分析

首先，對數(shù)據(jù)進(jìn)行簡單的預(yù)處理，經(jīng)過排序和統(tǒng)計得到各種商品的價格分布狀況。然后，用最小二乘法求出商品價格與商家數(shù)量的.線性關(guān)系，得到回歸直線的斜率即為商品價格的離散率，同時計算商品的價格的標(biāo)準(zhǔn)差，求標(biāo)準(zhǔn)差與平均價格的商得到商品價格的離散程度。具體計算過程如下：

以網(wǎng)絡(luò)市場中云南白藥180g牙膏價格為例。價格數(shù)據(jù)：

表三 云南白藥180g牙膏價格

設(shè)y為商品價格，y=[21.924.872626.62929.829.930.93131.833.8]，x為商家的累加值，x=[12345789101112]，用最小二乘法求出回歸直線y=a*x+b，其中a即為該商品價格的離散率。這里借助Matlab軟件里面的擬合工具箱CFtool，導(dǎo)入x,y數(shù)據(jù)后

x+22.87選擇線性回歸，得到回歸方程y=0.8883*，即云南白藥180g牙膏的價格離散率為0.8883

第四篇：物價變動情況調(diào)查報告

物價變動情況調(diào)查報告

2011級團(tuán)總支紀(jì)檢部龐晶調(diào)查人：

2011的物價，老百姓幾乎是在一片“漲”聲中度過的。雖然居民消費價格指數(shù)僅有1.3％的漲幅，但由于上漲的多是人們生活的必需品，這些生活必需品價格上漲幅度是總體價格指數(shù)的2～4倍，令人們感受到了不小的壓力。當(dāng)然，市場的菜、肉價格也免不了是一度的上漲。就算是這樣，人們還是堅持著“偏高 但仍然堅持”的態(tài)度。

經(jīng)過我一系列調(diào)查，物價飛速上漲，黃瓜的價格已經(jīng)漲到4.48元/斤，還有

茄子5.68元/斤、香菇3.38元/斤、苦瓜8.98元/斤、柿子3.68元/斤，等等。豬 肉也漲價了，方便面、快餐、洗滌用品全部漲價了。隨著越來越多的食品、日用 品也加入到漲價的行列，就連學(xué)生餐也是一次一次漲價，才發(fā)現(xiàn)基礎(chǔ)生活物質(zhì)價 格上漲給生活帶來的不僅僅是物質(zhì)上的壓力，也是突然不能夠適應(yīng)?！懊褚允?為天”，對于普通老百姓來講，此類基本生活物質(zhì)雖然小幅上漲，但帶來的影響 卻是巨大的。這類基礎(chǔ)物質(zhì)價格再怎么漲，老百姓也是要買的，無論如何，飯總 是要吃的。種種跡象表明，我們正在進(jìn)入一個物價持續(xù)上揚(yáng)的時期。其實，除了 基本生活消費品之外，住房、教育以及醫(yī)療更成為壓在廣大老百姓身上的“三座 大山”，令人喘不過氣來。一個現(xiàn)實的問題是：我們該如何應(yīng)對物價在高位的徘 徊？

這個問題首先應(yīng)由政府來解答。可以這樣說，大部分物價上漲是由市場

經(jīng)濟(jì)規(guī)律供求關(guān)系作用使然，但在一些物價上漲的背后我們?nèi)钥梢钥吹侥承┱?部門的推波助瀾。對壟斷企業(yè)的支持或縱容，對政績的饑渴與沖動，對自身利益 的考量以及利益相關(guān)者的尋租，這些都能成為某些商品與支出飆升的潛在理由。公共管理者應(yīng)該意識到，物價的上漲背后更多的是民生問題，而不僅僅是表面的 利益與政績問題。相關(guān)審計與監(jiān)察部門，也應(yīng)該盡力消除這種物價虛高現(xiàn)象，還 物價一個真實的水平。

根據(jù)統(tǒng)計，全國居民各月消費價格總水平比去年同月上漲5.2%，其中城市上

漲4.5%農(nóng)村上漲6.4%.是繼95年內(nèi)的又一新高。全國居民消費價格總水平連續(xù) 三個月超過3%，5月份為3.4%。據(jù)統(tǒng)計，6月份全國31個省市區(qū)的居民消費價 格均比去年同月上漲，幅度在2.4%到8.4%之間。食品價格比去年同月上漲13%，其中糧食價格上漲31.7%，油脂價格上漲21.2%，肉禽及其制品價格上漲22.4%，鮮蛋價格上漲28.1%.在新漲價因素中，糧價上漲仍占據(jù)一定的比重。此外，國際 油價一路飆升，帶動相關(guān)原材料和消費品上漲，加上國家發(fā)改委調(diào)高成品油價格，其后續(xù)影響在春節(jié)后體現(xiàn)出來。據(jù)介紹，從呼和浩特市上半年市場物價總體情況 來看，影響居民消費價格總水平上漲的主要原因是食品類和居住類價格的上漲。其中，食品類價格與去年同期相比上漲2.8%，其主要原因是糧食、油脂、肉禽 及其制品、蛋類、水產(chǎn)品和在外用餐價格上漲。另外，居住類價格與去年同期相 比上漲4.6%，主要原因是城市垃圾處置費、房屋貸款利率和取暖費上漲。今年 下半年以來，就一直聽老百姓嘴里一直念叨著一件事情：吃的東西怎么變得這么 貴?的確，我們吃的食品和糧食今年的漲幅不小。現(xiàn)在大家都很關(guān)心，什么時候 糧食和農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)能大幅增長，把價格降下來。

經(jīng)分析物價上漲的原因可能原因之一：國際市場價格的帶動。由于石油價格

持續(xù)上漲，美國等國家大規(guī)模開發(fā)生物能源，對玉米、大豆等糧食需求量大幅增 加。這導(dǎo)致國際市場糧價大幅度上漲，進(jìn)而拉動了國內(nèi)糧食價格上升，并影響到 以糧食為原料的食用油、肉、禽、蛋、奶等主要副食品價格。原因之二：成本推

動。近十年來，我國主要農(nóng)產(chǎn)品一直低位運(yùn)行，稻谷、小麥、玉米、大豆、油菜 籽、生豬等主要農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)在的價格，多數(shù)低于十年前的水平，只有個別品種略高 于十年前水平。但與此同時，種植養(yǎng)殖成本隨著生產(chǎn)資料價格和農(nóng)村勞動力價格 的上漲而大幅上升，所以，目前農(nóng)產(chǎn)品價格上漲帶有明顯的恢復(fù)性質(zhì)。原因之三：供求結(jié)構(gòu)失衡。由于去年上半年生豬價格跌到谷底，導(dǎo)致生豬存欄下降，去年下半年生豬價格開始進(jìn)入周期性上漲階段。部分地區(qū)出現(xiàn)的疫情，也加劇了生豬供應(yīng)的緊張。

對于我們學(xué)生來說，身邊也不缺乏物價的影響，對于我們自身會觸及到的反 應(yīng)，物價飛漲帶來吃飯、購買學(xué)習(xí)用具、日常生活必需品的開支增加。漂亮的衣 服可以不買，但飯不能不吃，牙刷、牙膏、筆、紙張等生活、學(xué)習(xí)必需品必須要 購買。每個月，每位同學(xué)的開支大概要增加100-200元不等。有些同學(xué)家庭經(jīng)濟(jì) 本來就比較困難，相對于原本就艱難的生活來說更是雪上加霜。即使家庭經(jīng)濟(jì)比 較好的同學(xué)，也明顯的感覺到了物價飛漲所帶來的壓力。大學(xué)生們熱議的話題中 又增加了一個新的話題“物價”。遠(yuǎn)離社會的他們也開始談?wù)撈鸩衩子望}，我們 如何做呢，為此，我認(rèn)為可以從這幾個方面來減緩物價的不利影響：

第五篇：關(guān)于銀行利率變動對房地產(chǎn)市場影響的調(diào)查報告

關(guān)于銀行利率變動對房地產(chǎn)市場影響的調(diào)查報告

前言：房地產(chǎn)業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟(jì)的一個支柱產(chǎn)業(yè)，改變著國家的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，并切實的改善著我國居民的居住條件和居住環(huán)境，但中國的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展仍然是處于初級階段，面臨新的不確定因素，尤其是利率因素的影響，是政府近年來調(diào)控房地產(chǎn)價格的最主要的手段。但由于利率政策的時滯性和房地產(chǎn)需求剛性的影響，利率調(diào)控政策的效應(yīng)還有待進(jìn)一步觀察。本文結(jié)合近兩年我國銀行的利率調(diào)整，探討了銀行利率的調(diào)整對我國房地產(chǎn)市場的價格、開發(fā)商和購房消費者的影響以及運(yùn)用利率政策調(diào)控房地產(chǎn)市場時產(chǎn)生的問題。

一、我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)開發(fā)完成情況

2010年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資19747億元，同比增長38.1%，其中，商品住宅投資13692億元，同比增長34.4%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為69.3%。6月當(dāng)月，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資5830億元，比上月增加1845億元，增長46.3%

2011年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資61740億元，比上年增長27.9%，增速比上年回落5.3個百分點，比1-11月回落2個百分點。其中，住宅投資44308億元，增長30.2%，增速比1-11月回落2.6個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為71.8%。

2012年1-8月份，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資43688億元，同比名義增長15.6%，增速比1-7月份提高0.2個百分點。其中，住宅投資29990億元，增長10.6%，增速回落0.1個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.6%。

（二）商品房銷售情況

2010年上半年，全國商品房銷售面積3.94億平方米，比去年同期增長15.4%，增幅比1-5月回落7.1個百分點。其中，商品住宅銷售面積增長12.7%，辦公樓增長53.2%，商業(yè)營業(yè)用房增長41.6%。上半年，商品房銷售額1.98萬億元，同比增長25.4%，增幅比1-5月回落13.0個百分點。其中，商品住宅銷售額增長20.3%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別增長91.5%和57.1

2011年，全國商品房銷售面積10.99億平方米，比上年增長4.9%，增速比上年回落5.7個百分點，比1-11月回落3.6個百分點；其中，住宅銷售面積增長3.9%，辦公樓銷售面積增長6.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長12.6%。商品房銷售額59119億元，增長12.1%，增速比上年回落6.8個百分點，比1-11月回落3.9個百分點；其中，住宅銷售額增長10.2%，辦公樓銷售額增長16.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長23.7%。

2012年1-8月，全國商品房銷售面積5.74億平方米，比去年同期減少4%，減少幅度與1-7月相比放緩了2.5%。8月份，當(dāng)月商品房銷售面積0.88億平方米，環(huán)比增長2%，同比增長13%。當(dāng)前市場仍處于積極恢復(fù)階段。商品房累計銷售額達(dá)到3.4萬億元，較去年同期增長2.2%。商品房8月當(dāng)月銷售額5311億元，環(huán)比減少1%，同比增長20%。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況

2010年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源33719億元，同比增長45.6%。其中，國內(nèi)貸款6573億元，增長34.5%；利用外資250億元，增長2.8%;企業(yè)自籌資金12410億元，增長50.9%；其他資金14487億元，增長47.9%。在其他資金中，定金及預(yù)收款8064億元，增長40.1%；個人按揭貸款4538億元，增長60.4%。

2011年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源83246億元，比上年增長14.1%，增速比上年回

落12.1個百分點，比1-11月回落4.9個百分點。其中，國內(nèi)貸款12564億元，與2010年持平；利用外資814億元，增長2.9%；自籌資金34093億元，增長28.0%；其他資金35775億元，增長8.6%。在其他資金中，定金及預(yù)收款21610億元，增長12.1%；個人按揭貸款8360億元，下降12.2%。

2012年1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源50832億元，同比增長6.2%。其中，國內(nèi)貸款8723億元，增長8.8%；利用外資228億元，下降54.3%；自籌資金21284億元，增長10.3%；定金及預(yù)收款12750億元，上升5.5%；個人按揭貸款5094億元，上升4.6%。

二、近兩年我國銀行利率變動情況

2010年12月25日，一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個百分點。

2010年10月19日，一年期存貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個百分點。

自2011年4月6日起，金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個百分點。

從2011年5月18日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。此次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率后，大型銀行存款準(zhǔn)備金率高達(dá)21%，創(chuàng)歷史新高點。中小金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率也將高達(dá)17.5%。

2011年6月20日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。此次存款準(zhǔn)備金率調(diào)整后準(zhǔn)備金率高達(dá)21.5%，再創(chuàng)歷史新高。

2011年12月5日起，央行下調(diào)存準(zhǔn)率0.5個百分點。

2012年2月24日起央行決定下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。2012央行首次“降準(zhǔn)”，將一次性釋放約4000億元資金。中國大型金融機(jī)構(gòu)的存準(zhǔn)率將由21%回落至20.5%，中小型金融機(jī)構(gòu)的存準(zhǔn)率則降至17%。此為2012首次下調(diào)存準(zhǔn)率，也是自2011年6月存準(zhǔn)率大型機(jī)構(gòu)升至21.5%和中小型機(jī)構(gòu)18%的歷史高位后，央行第二次下調(diào)存準(zhǔn)率。

三、銀行利率變動對我國房地產(chǎn)市場的影響

（一）銀行利率變動與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系

銀行利率降低，信貸金額增大，貨幣供應(yīng)量增長。當(dāng)貨幣供應(yīng)增長超過房地產(chǎn)商品對貨幣需要限度之初，作為貨幣需求者的房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)商品消費者和投機(jī)者，并沒有急于將多余的資金用于投資或消費；但當(dāng)貨幣供應(yīng)量繼續(xù)增加，持幣者就會增加對房地產(chǎn)商品的投資或消費。在消費心理等因數(shù)的影響下，這一過程可能導(dǎo)致?lián)屬彿康禺a(chǎn)的行為，推動貨幣轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)實物商品的替換過程。隨著房地產(chǎn)需求持續(xù)上漲，在短期內(nèi)房地產(chǎn)供給剛性的影響下，房地產(chǎn)價格不斷上漲，交易量不斷增加。由于價格的不斷上升導(dǎo)致現(xiàn)有價格嚴(yán)重脫離其實有價值，加快房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入嚴(yán)重的通貨膨脹階段。相反，如果貨幣供應(yīng)增長低于房地產(chǎn)商品流通對貨幣的需求限度，就會出現(xiàn)有效需求不足現(xiàn)象，結(jié)果導(dǎo)致房地產(chǎn)商品積壓，空置現(xiàn)象嚴(yán)重。

（二）銀行利率變動對房地產(chǎn)價格的影響

一般理論認(rèn)為，銀行利率與房地產(chǎn)價格呈反比例關(guān)系，利率升高時房地產(chǎn)價格降低，利率降低時，房地產(chǎn)價格上漲。其原因：一是當(dāng)利率升高時，儲蓄、購買債券的收益增加，相對的房地產(chǎn)投資收益缺乏吸引力，投入的資金量大大減少，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格缺少支撐力，結(jié)果必然價格下跌；二是由于利率升高，投資者運(yùn)用的資金利息成本加大，而在物價沒有上漲的情況下，資金的利息成本又不能通過合理的方式轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)價格上，房地產(chǎn)投資的收益大大降低，這時的房地產(chǎn)投資就不能說是理想的投資方式。而當(dāng)利率降低到一定程度，各方面對資金的需求量加大，經(jīng)濟(jì)開始振興，投入房地產(chǎn)的資金也越來越多，從而推動房地產(chǎn)價格上漲。提高存款準(zhǔn)備金率和上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，目的是減少銀行貸款增長的趨勢，控制投資增長過快和經(jīng)濟(jì)發(fā)展過熱。這必然將影響到銀行的信貸規(guī)模，抑制銀

行貸款增長的勢頭。所以，首先波及的將是資金密集型、需要從銀行獲取大量貸款的房地產(chǎn)業(yè)。現(xiàn)在看來，從2006年開始頻繁采取的加息措施并沒有成功抑制房價上漲的勢頭。不過，由于購房貸款期限短則十年，長則二三十年，所以，未來利率的繼續(xù)調(diào)整，可能導(dǎo)致的“從量變到質(zhì)變”的影響，即防止房價過快增長。

（三）銀行利率變動對開發(fā)商的影響

目前，房地產(chǎn)開發(fā)商上市直接融資的還是少數(shù)，多數(shù)開發(fā)商還是主要依靠商業(yè)銀行貸款實現(xiàn)間接融資，因此利率的變動導(dǎo)致開發(fā)商的財務(wù)成本增大，對其資金成本和利潤影響比較大。財務(wù)成本增加，還可能增加開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)的困難，在招牌掛市場化出讓經(jīng)營性土地的趨勢下，加息使得資金鏈出現(xiàn)問題的概率進(jìn)一步增加。此外，還有可能迫使開發(fā)商加快項目開發(fā)周轉(zhuǎn)期，有可能會減少盈利空間，降低價格，以規(guī)避項目建設(shè)、增加土地儲備的風(fēng)險。加息意味著開發(fā)商的融資成本加大，貸款負(fù)擔(dān)加重，以開發(fā)商年貸款100億為例，在貸款利率上調(diào)0.27個百分點以后，開發(fā)商一年增加還款2700萬。對于央行加息對目前房產(chǎn)市場的影響，大致分為兩種意見，一種認(rèn)為，加息使得房地產(chǎn)市場開發(fā)成本加大，房價會隨之上揚(yáng)；另一種認(rèn)為，由于大部分房產(chǎn)開發(fā)商房產(chǎn)在建項目都存在貸款行為，央行加息使得開發(fā)成本加大，部分資金鏈緊張的開發(fā)商可能會由于資金壓力，可能會采取降價的方式及早出售自己手中的樓盤。對于開發(fā)商，利率提高將加大開發(fā)商的成本，會加速地產(chǎn)行業(yè)的兼并、組合，中小開發(fā)商將更難生存。

（四）銀行利率變動對購房消費者的影響

加息給中國百姓帶來最直接的好處就是存款利息的增加。但對購房消費者來說，加息會增加成本。一方面，對已購房者來說，加息增加了他們每月支付的購房成本，擠占他們的日常消費；另一方面，對潛在的購房者來說，購房成本的增長，又會減弱他們進(jìn)入市場的欲望。特別是由于我國信貸消費剛開始，購房者從沒有體驗過利息波動對個人消費的影響，如果利息的波動，尤其是利息上升幅度較大時，消費者購房支出陡然上升，會導(dǎo)致潛在消費者對購房欲望的減弱甚至停滯，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的蕭條，使整個經(jīng)濟(jì)增長放緩。目前，房價并非賣方?jīng)Q定，開發(fā)商不會貿(mào)然將其轉(zhuǎn)嫁給消費者，房價短期不會因此有明顯上漲；從消費者角度來看，雖然加息增加了購房成本，消費者可能放緩其購房步伐，但此次加息幅度有限，對其影響甚微，心理影響大于實際影響。由于目前市場上許多銀行推出貸款優(yōu)惠政策，因此短期來講，加息對市場需求影響不大，對房價的影響也不會很大。利率上升，由于消費者的購買欲望會降低，資金也存在著從房地產(chǎn)市場流向銀行的趨勢。因此，整個房地產(chǎn)市場將形成一方面開發(fā)商開發(fā)成本增加，另一方面市場需求降低的狀況，從而達(dá)到擠壓房地產(chǎn)泡沫的目的。

四、在運(yùn)用利率政策調(diào)控房地產(chǎn)市場時產(chǎn)生的問題

（一）利率政策存在滯后性，調(diào)控的效應(yīng)有待進(jìn)一步考察。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來看，以利率調(diào)整等貨幣政策實施宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場，必然存在一定的政策效應(yīng)滯后期。造成這種現(xiàn)象的主要原因利率政策本身存在時滯性。利率變動通過中介變量貨幣供應(yīng)量作用于房地產(chǎn)市場時，利率工具的時滯效應(yīng)既體現(xiàn)在工具變量與中介變量之間，也體現(xiàn)在中介變量與最終目標(biāo)變量之間。同時作為房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)的建設(shè)部和國土資源部與作為貨幣政策調(diào)控機(jī)關(guān)的中央銀行，在數(shù)據(jù)信息的收集和處理過程中，尚未建立數(shù)據(jù)信息共享機(jī)制，利用各自的渠道收集的數(shù)據(jù)信息誤差較大，央行難以及時獲得房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況及其變動趨勢的精確數(shù)據(jù)，從而可能出現(xiàn)調(diào)控滯后的問題。

（二）由于我國房地產(chǎn)需求旺盛，小幅利率變動對房地產(chǎn)需求的影響不大，從而也影響了利率政策的時效性。利率政策的效果還有待時間檢驗。貸款利率的調(diào)整同時作用于房地產(chǎn)市場供求雙方，通過影響供求雙方來影響房地產(chǎn)價格。中國人存在“人者有其居”的觀念，到達(dá)一

定的年齡,就需要考慮擁有自己的房子,從而使購房需求呈現(xiàn)剛性，對于小幅利率政策調(diào)整反應(yīng)不敏感。因此在之前加息面前，需求變動不大而供給減少，房地產(chǎn)價格上升也就不足為奇。但是如果加息成為一種常態(tài)，不僅會加大普通購房者的借貸成本，更是會進(jìn)一步推動房地產(chǎn)價格走高，一旦房價漲幅超過了居民的收入增長幅度和支付能力，需求會急速下降。

（三）開發(fā)商可以通過抬高房價來轉(zhuǎn)嫁利息成本，特別是大型房地產(chǎn)企業(yè),他們起著價格領(lǐng)袖的作用，將增加的融資成本轉(zhuǎn)嫁到了房地產(chǎn)價格上，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的繼續(xù)上漲。從而在一定程度上抵消了利率政策的效果。這是由于在土地交易價格的調(diào)控上,人民銀行基本上無能為力，不是央行的貨幣政策所能決定的，在而我國房地產(chǎn)成本的構(gòu)成中,土地成本占了商品房價格的很大一部分,所以開發(fā)商將土地成本轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，對此，貨幣政策在影響房地產(chǎn)市場的走向方面有一定的局限性。

五、總結(jié)

從上文可以看出，通過利率調(diào)整房地產(chǎn)投資的規(guī)模和投資增長速度及投資風(fēng)險，對于保持房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展是十分必要的。但對房地產(chǎn)投資較高的回報率和具有一定的壟斷性而言，利率調(diào)整不足以降低房地產(chǎn)投資，反而使消費者的房貸成本大幅增加，對房地產(chǎn)消費起一定的抑制作用。因此如果采用利率政策來對房地產(chǎn)需求進(jìn)行調(diào)控，必須做到因時制宜和靈活應(yīng)用，才能正確發(fā)揮利率政策對房地產(chǎn)市場需求的作用，政府對房地產(chǎn)市場的規(guī)制是一個系統(tǒng)工程，僅僅依靠利率調(diào)整還是不夠的，還需要稅收、信貸等方面的綜合配套政策支持。因此在對房地產(chǎn)價格進(jìn)行調(diào)控的時候，除了運(yùn)用相關(guān)的貨幣政策工具，還必須輔之其它有效的政策手段，比如信貸政策、住房制度、土地政策等。這就要求政府在宏觀調(diào)控時要慎用貨幣政策,并完善相關(guān)的機(jī)制。

對整個經(jīng)濟(jì)的影響起到復(fù)蘇、保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長的作用；調(diào)低存款準(zhǔn)備金率對銀行的信貸規(guī)模擴(kuò)張有正面作用，對市場特別是對銀行股會有一個好的作用。