第一篇：關(guān)于選用成本法評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值估價(jià)結(jié)果說明

關(guān)于選用成本法評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值估價(jià)結(jié)果說明

房地產(chǎn)估價(jià)是指專業(yè)的估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)，估價(jià)方法通常有市場(chǎng)比較法、收益法、成本法及假設(shè)開發(fā)法等四種，市場(chǎng)比較法適用于同類房地產(chǎn)交易案例較多的估價(jià)，收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)估價(jià)，成本法適用于無市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不易采用市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下的房地產(chǎn)估價(jià)；假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價(jià)。且對(duì)同一估價(jià)對(duì)象宜采用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。

房地產(chǎn)總價(jià)的構(gòu)成是房屋和土地使用權(quán)相互作用的結(jié)果，在無市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不易采用市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下的房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)僅能選用成本法估算委估對(duì)象的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，在選用成本法評(píng)估一宗土地建有多棟建筑物且不宜進(jìn)行土地使用權(quán)面積分?jǐn)偟那闆r時(shí)，按照烏魯木齊市現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)抵押登記相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)辦理抵押登記時(shí)房屋及土地使用權(quán)價(jià)值需單獨(dú)列示，為辦理房地產(chǎn)抵押登記，房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中僅評(píng)估地上建筑物的價(jià)值，土地使用權(quán)價(jià)值由土地使用權(quán)評(píng)估報(bào)告體現(xiàn)，最終房地產(chǎn)總價(jià)應(yīng)將兩報(bào)告中估價(jià)結(jié)果進(jìn)行加和。

本所建議金融機(jī)構(gòu)在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)不完善的情況下，予以企業(yè)受信、確定貸款額度、填寫格式文件并進(jìn)行微機(jī)錄入時(shí)，應(yīng)以抵押建筑物房地產(chǎn)總價(jià)值為準(zhǔn)。

新疆馳遠(yuǎn)天合中辰房地產(chǎn)評(píng)估

有限責(zé)任事務(wù)所

二○○七年十月二十二日

第二篇：關(guān)于評(píng)估房地合一市場(chǎng)價(jià)值估價(jià)結(jié)果說明

關(guān)于評(píng)估房地合一市場(chǎng)價(jià)值估價(jià)結(jié)果說明

房地產(chǎn)估價(jià)是指專業(yè)的估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)，估價(jià)方法通常有市場(chǎng)比較法、收益法、成本法及假設(shè)開發(fā)法等四種，市場(chǎng)比較法適用于同類房地產(chǎn)交易案例較多的估價(jià)，收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)估價(jià)，成本法適用于無市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不易采用市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下的房地產(chǎn)估價(jià)；假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價(jià)。且對(duì)同一估價(jià)對(duì)象宜采用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。

房地產(chǎn)總價(jià)的構(gòu)成是房屋和土地使用權(quán)相互作用的結(jié)果，并不是房屋和土地使用權(quán)價(jià)值的簡(jiǎn)單加和，在選用收益法和市場(chǎng)比較法估算委估對(duì)象的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，結(jié)果為委估對(duì)象房地產(chǎn)總價(jià)，無法準(zhǔn)確單獨(dú)計(jì)算委估對(duì)象地上建筑物及其土地使用權(quán)價(jià)值。

按照烏魯木齊市現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)抵押登記相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)抵押時(shí)需單獨(dú)列示房屋及土地使用權(quán)價(jià)值，由于上述原因，目前只能先依據(jù)土地使用權(quán)估價(jià)相關(guān)方法計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)值，再用房地產(chǎn)總價(jià)扣除土地使用權(quán)價(jià)值得到建筑物價(jià)值的方法，計(jì)算單獨(dú)的房屋、土地使用權(quán)價(jià)值，且只適用于抵押登記。本所建議金融機(jī)構(gòu)在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)不完善的情況下，予以企業(yè)受信、確定貸款額度、填寫格式文件并進(jìn)行微機(jī)錄入時(shí)，應(yīng)以抵押房地產(chǎn)總價(jià)值為準(zhǔn)。

新疆馳遠(yuǎn)天合中辰房地產(chǎn)評(píng)估

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二○○七年十月二十二日

第三篇：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告-成本法

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

估價(jià)項(xiàng)目名稱： 阿榮旗那吉鎮(zhèn)陽光二期工程拆遷評(píng)估

委 托 估 價(jià) 方： 內(nèi)蒙古第二建設(shè)股份有限公司

受 理 估 價(jià) 方： 牙克石市銘泰房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估事務(wù)所

法 人 代 表： ***

(中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師）

估價(jià)作業(yè)日期： 2007年3月15日至2007年4月3日

目

錄

一、致委托方函

二、估價(jià)師聲明

三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件

四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告

五、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告

六、附件

（一）分戶估價(jià)報(bào)告

（二）《2007年阿榮旗那吉鎮(zhèn)地區(qū)各類

房屋評(píng)估市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)格》

（三）房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書

（四）營(yíng)業(yè)執(zhí)照

（五）房地產(chǎn)估價(jià)師資格證書

致委托方函

內(nèi)蒙古第二建設(shè)股份有限公司：

我所受貴公司委托，對(duì)坐落在阿榮旗那吉鎮(zhèn)向陽西路以北、濱河西路以東、西小河以西，拆遷范圍內(nèi)的房屋及附屬物市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

估價(jià)對(duì)象大部分為磚木結(jié)構(gòu)住宅房屋，計(jì)56幢，總建筑面積4,193.58m2。

估價(jià)對(duì)象均以劃撥方式取得土地使用權(quán)。

一、估價(jià)目的：為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。

二、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：

二00七年三月十五日

三、估價(jià)結(jié)果： 估價(jià)人員遵循合法、獨(dú)立、客觀、公正的原則，依據(jù)中華人民共和國(guó)GB/T50291—1999《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和相關(guān)法規(guī)，在現(xiàn)場(chǎng)查勘的基礎(chǔ)上，經(jīng)科學(xué)計(jì)算、專業(yè)分析論證，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)值為：合計(jì)：RMB：4,400,430.00元。人民幣（大寫）：肆佰肆拾萬零肆佰叁拾元整。

牙克石市銘泰房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估事務(wù)所

法人代表：*** 二00七年四月三日

估價(jià)師聲明

我們鄭重聲明：

一、我們?cè)诠纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。

二、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論。

三、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。

四、我們依照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、建設(shè)部《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》、《2007年阿榮旗那吉鎮(zhèn)地區(qū)各類房屋評(píng)估市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)格》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。

五、我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘（查勘人：史寶吉、付英祥）。

六、沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。

參評(píng)房地產(chǎn)估價(jià)師：

簽字

***

***

估價(jià)的假設(shè)和限制條件

本估價(jià)結(jié)果為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)值，它依據(jù)如下假設(shè)：

一、委托方提供的情況都是真實(shí)的，有關(guān)資料都是合法有效的。

二、估價(jià)對(duì)象及其附屬物的權(quán)屬是合法有效的。

三、估價(jià)對(duì)象為劃撥土地使用權(quán)，本次估價(jià)沒有考慮劃撥土地使用權(quán) 發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，應(yīng)向國(guó)家或有關(guān)部門交納費(fèi)用的因素。

四、裝修、裝飾的補(bǔ)償金額是根據(jù)委托方的要求評(píng)估的。

五、本估價(jià)報(bào)告為委托方之估價(jià)目的專用，不對(duì)其它用途負(fù)責(zé)。

六、本次估價(jià)沒有考慮他項(xiàng)權(quán)對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)格的影響。

七、未經(jīng)本所允許本估價(jià)報(bào)告的全部或部分內(nèi)容均不允許在任何公開發(fā)表的文件報(bào)告或聲明中引用。

八、隨著時(shí)間推移或房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的變化，該估價(jià)結(jié)果應(yīng)做相應(yīng)調(diào)整。

牙克石市銘泰房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所

房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告

一、委托方：內(nèi)蒙古第二建設(shè)股份有限公司

二、估價(jià)方：牙克石市銘泰房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估事務(wù)所

三、估價(jià)對(duì)象概況：

1、區(qū)位狀況：

估價(jià)對(duì)象位于阿榮旗那吉鎮(zhèn)向陽西路以北、濱河西路以東、西小河以西。

2、實(shí)物狀況：

拆遷范圍內(nèi)共有房屋56幢，總建筑面積4,193.58m2。其中磚木結(jié)構(gòu)房屋3,686.24m2，土木結(jié)構(gòu)房屋286.56 m2，磚混結(jié)構(gòu)房屋220.78 m2。

土木結(jié)構(gòu)房屋建筑年代久遠(yuǎn)，狀況較差，沒有經(jīng)過較大的維修改造，成新度較低。磚木、磚混結(jié)構(gòu)房屋質(zhì)量狀況較好，成新度較高，部分外墻面進(jìn)行了貼磚裝飾，室內(nèi)進(jìn)行了裝修，土暖氣供暖，日光燈或白熾燈照明，大部分住戶采用手壓井或自吸水泵方式供水，部分室內(nèi)有排水設(shè)施。院落較大，附屬物較少且質(zhì)量較差。

3、權(quán)益狀況: 56幢房屋全部為私有房屋，已驗(yàn)《房屋所有權(quán)證》55戶。

四、估價(jià)目的： 為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。

五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：

二00七年三月十五日

六、價(jià)值定義：

公開市場(chǎng)價(jià)值。

七、估價(jià)依據(jù)：

（一）、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》

（二）、國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》

（三）、《內(nèi)蒙古自治區(qū)城市拆遷管理?xiàng)l例》

（四）、《呼倫貝爾市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》

（五）、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》

（六）、建設(shè)部《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》

（七）、建設(shè)部《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》

（八）、《2007年阿榮旗那吉鎮(zhèn)地區(qū)各類房屋評(píng)估市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)格》阿建發(fā)（2007）9號(hào)。

估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘所獲資料，委托方提供資料。

八、估價(jià)原則：

獨(dú)立、客觀、公正、合法。

九、估價(jià)方法：

市場(chǎng)比較法、成本法。

以《2007年阿榮旗那吉鎮(zhèn)地區(qū)各類房屋評(píng)估市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)格》公布的價(jià)格為基礎(chǔ)，采用成本法對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)物形態(tài)進(jìn)行修正測(cè)算，采用市場(chǎng)比較法對(duì)區(qū)位補(bǔ)償價(jià)進(jìn)行修正，綜合修正后確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額。

十、估價(jià)結(jié)果：

本估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用合法的估價(jià)方法在認(rèn)真查勘獲取現(xiàn)場(chǎng)可靠資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過準(zhǔn)確測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象估價(jià)時(shí)點(diǎn)總價(jià)值為：

合計(jì)：RMB：4,400,430.00元。人民幣（大寫）：肆佰肆拾萬零肆佰叁拾元整。

十一、估價(jià)說明：本估價(jià)結(jié)果不含搬家補(bǔ)助費(fèi)。

十二、估價(jià)人員：***（中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師）

***（中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師）

十三、估價(jià)日期：二00七年三月十五日至二00七年四月三日

牙克石市銘泰房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估事務(wù)

二00七

年四月三日

房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告

一、個(gè)別因素分析

估價(jià)對(duì)象大部為90年代末建造的磚木結(jié)構(gòu)房屋。其形態(tài)多為條形毛石基礎(chǔ)，37cm紅磚墻體，雙坡木屋架紅瓦防水，天棚板條麻刀灰吊頂，內(nèi)墻抹灰，普通木門、窗，有水、電配置，土暖氣供熱，鋪設(shè)地板、地磚。該部分房屋建筑年較晚維修養(yǎng)護(hù)較好。根據(jù)《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》評(píng)定為完好房。（祥見分戶估價(jià)報(bào)告）。

二、區(qū)域因素分析

估價(jià)對(duì)象位于阿榮旗那吉鎮(zhèn)向陽西路以北、濱河西路以東、西小河以西。

該區(qū)域?yàn)榘s旗那吉鎮(zhèn)一類住宅區(qū)，距客運(yùn)站、學(xué)校、商場(chǎng)等生活服務(wù)場(chǎng)所稍遠(yuǎn)，主道路通達(dá)，居民區(qū)內(nèi)以自然胡同為通道。該地地勢(shì)低洼，缺乏排污、排水基礎(chǔ)設(shè)施，雨季受水患困擾。公共配套設(shè)施不完善，自然環(huán)境、人文環(huán)境不盡人意。

三、市場(chǎng)背景分析

幾年來，阿榮旗的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度良好，經(jīng)濟(jì)秩序，社會(huì)秩序穩(wěn)定，地方財(cái)政穩(wěn)步增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整順利。經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展帶動(dòng)了住宅和房地產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)增長(zhǎng)。經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，很大程度上提高了個(gè)人購房能力，支持了住房消費(fèi)的升溫。全旗新增商品房市場(chǎng)供需兩旺，存量房買賣大幅增長(zhǎng)，交易活躍。近年來舊城改造項(xiàng)目的實(shí)施，增加了拆遷安置的市場(chǎng)需求，房地產(chǎn)整體價(jià)格不斷攀升，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)生機(jī)勃勃的新階段。

四、最高最佳使用分析

房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最有效使用為前提進(jìn)行估價(jià)。最高最佳使用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用。本評(píng)估以確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額為估價(jià)目的，因此確定以保持現(xiàn)狀為估價(jià)對(duì)象的最佳使用。

五、估價(jià)方法

市場(chǎng)比較法、成本法。

《阿榮旗城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法（修訂稿）》第二十四條規(guī)定：“貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積、占地面積、新舊程度、建筑結(jié)構(gòu)形式、使用率、朝向、配套設(shè)施、裝修等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。

區(qū)位補(bǔ)償按被拆遷房屋建筑面積補(bǔ)償，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按旗人民政府公布的區(qū)位等級(jí)確定。

根據(jù)以上規(guī)定，本次估價(jià)以《2007阿榮旗那吉鎮(zhèn)地區(qū)各類房屋評(píng)估市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)格》阿建發(fā)（2007）9號(hào)文公布的那吉鎮(zhèn)地區(qū)房屋評(píng)估市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)為基準(zhǔn)，采用市場(chǎng)比較法、成本法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行區(qū)位、房屋狀況綜合修正后確定房屋的價(jià)格，然后評(píng)估附屬物價(jià)格和裝修、裝飾的價(jià)格，幾項(xiàng)加總后即為貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~。

初步評(píng)估結(jié)果確定后公示七天，并將《拆遷估價(jià)結(jié)果（初步）》發(fā)給拆遷當(dāng)事人，聽取當(dāng)事人的意見。公示期對(duì)放映的問題進(jìn)行處理，對(duì)評(píng)估或計(jì)算有誤的予以更正或重估，遺漏、高估項(xiàng)目的進(jìn)行增補(bǔ)、核減，最后出具正式估價(jià)報(bào)告

六、測(cè)算過程

估價(jià)對(duì)象估價(jià)總額=主房?jī)r(jià)格+裝修價(jià)格+附屬物價(jià)格

（一）、區(qū)位指導(dǎo)價(jià)的確定：

根據(jù)委托方提供的資料，拆遷區(qū)域?yàn)橐活愖≌瑓^(qū)位，《2007年阿榮旗那吉鎮(zhèn)地區(qū)各類房屋評(píng)估市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)格》公布的區(qū)位指導(dǎo)價(jià)為200—150元/m2，采用市場(chǎng)比較法修正后確定本次評(píng)估區(qū)位價(jià)定為200元/m2。

再根據(jù)估價(jià)對(duì)象臨街狀況，對(duì)臨街第一排住宅房屋區(qū)位補(bǔ)償價(jià)格修正+30%。

（二）、房屋市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)的確定：

1、房屋結(jié)構(gòu)以產(chǎn)權(quán)證標(biāo)明的為準(zhǔn)；對(duì)結(jié)構(gòu)有爭(zhēng)議的以拆遷當(dāng)事人協(xié)商的為準(zhǔn)；協(xié)商不成的，以委托方確定的結(jié)構(gòu)為準(zhǔn)。

2、房屋用途以產(chǎn)權(quán)證標(biāo)明的用途為準(zhǔn)，拆遷區(qū)域估價(jià)對(duì)象全部為住宅用途。

3、房屋建筑面積以實(shí)測(cè)為準(zhǔn)。

4、房屋市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)

采用成本法評(píng)估確定：標(biāo)準(zhǔn)磚混結(jié)構(gòu)平房為640元/m2；標(biāo)準(zhǔn)磚木結(jié)構(gòu)平房為590元/m2；標(biāo)準(zhǔn)土木結(jié)構(gòu)平房為410元/m2。

（三）、房屋成新率確定： 采用耐用年限法、實(shí)際觀察法。

（四）、實(shí)物狀況修正

采用成本法將估價(jià)對(duì)象的實(shí)物狀況與《2007年阿榮旗那吉鎮(zhèn)地區(qū)各類房屋評(píng)估市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)格》中規(guī)定的房屋的主要特征相對(duì)照，對(duì)價(jià)格有較大影響超出或低于標(biāo)準(zhǔn)的予以綜合修正。主要有外墻體、屋架、屋面防水、室內(nèi)排水系統(tǒng)及設(shè)施、檐高及室內(nèi)凈高、采暖方式。

土木結(jié)構(gòu)房屋的標(biāo)準(zhǔn)為土墻、草蓋、木門窗、水泥地面、紙棚、火墻（炕）采暖。

（五）、裝修、附屬物價(jià)格=單價(jià)×數(shù)量

1、裝修、裝飾的界定：除實(shí)物狀況修正內(nèi)容以外的，室外墻面、室內(nèi)墻面、地面、天棚超出實(shí)物標(biāo)準(zhǔn)有較大資金投入，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有較大影響的單項(xiàng)工程。

2、附屬物的界定：《阿榮旗城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法（修訂稿）》第二十二條規(guī)定：“附屬物是指被拆遷人不以其為主而又與其生產(chǎn)、生活有關(guān)的房屋或建筑物。包括倉房、門斗、院墻、大門、廁所、有投入資金的石砌排水溝和橋涵、水井、地窖、地下污水井、水泥地面等屬于附屬物”。

3、數(shù)量：以實(shí)際測(cè)量為準(zhǔn)。

4、價(jià)格：根據(jù)《阿榮旗城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法（修訂搞）第二十二條規(guī)定，附屬物、裝修、裝飾物的價(jià)格按成本折舊予以補(bǔ)償。

（六）、例：溫國(guó)柱先生被拆遷房屋拆遷貨幣補(bǔ)償金額： 估價(jià)對(duì)象概況：

估價(jià)對(duì)象座落于內(nèi)蒙古第二建設(shè)股份有限公司拆遷范圍之內(nèi)，產(chǎn)權(quán)證010600038號(hào)，產(chǎn)權(quán)證載明房屋使用用途為住宅、建筑面積40.00m2，實(shí)際測(cè)量為41.06 m2。以劃撥方式取得土地使用權(quán)。

區(qū)位等級(jí)：住宅一級(jí)，區(qū)位指導(dǎo)價(jià)：200元/m2，估價(jià)對(duì)象為臨街房屋區(qū)位指導(dǎo)價(jià)修正200元/m2（1＋30%）=260元/m2。

估價(jià)對(duì)象為：磚木結(jié)構(gòu)房屋，條形毛石基礎(chǔ)，37cm紅磚墻體，外墻南側(cè)腰線以下抹灰，其余清水外墻。平屋面油紙防水，室內(nèi)水泥地坪，雙層木窗，半玻木質(zhì)門，無灰天棚，內(nèi)墻面普通抹灰，室內(nèi)凈（檐）高2.65m，電照齊全，火墻取暖。

1、主 房：

基 準(zhǔn) 價(jià)：590元/m2 狀況修正：

凈（檐）高＋1%，＋6元；平屋面－15元；無紅瓦屋面－22元；無灰天棚－10元；無暖氣－20元。合計(jì)－61元/m2

評(píng)估單價(jià)：590元/m2×95%－61元/m2＋260元/m2＝760元/m2 評(píng) 估 額：760元/m2×41.06m2＝31,206元

2、裝修、裝飾：

水泥抹灰：

8元/m2×6.44m2＝52元 小計(jì)：52元

3、附屬物：

（1）、電

表：

240元/塊×1塊＝240元（2）、滲

井：

300元/眼×1眼＝300元（3）、泵

井：

420元/眼×1眼＝420元（4）、圍

墻：60元/m2×26.70m2＝1,602元 小計(jì)：2,562元

4、合計(jì)RMB：33,820元，人民幣（大寫）：叁萬叁仟捌佰貳拾元整。

七、估價(jià)結(jié)果：

本估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用合法的估價(jià)方法在認(rèn)真查勘獲取現(xiàn)場(chǎng)可靠資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過準(zhǔn)確測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象估價(jià)時(shí)點(diǎn)總價(jià)值為：

合計(jì)：RMB：4,400,430.00元。人民幣（大寫）：肆佰肆拾萬零肆佰叁拾元整。

八、估價(jià)人員：***（中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師）

***（中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師）

九、估價(jià)日期：二00七年三月十五日至二00七年四月三日 牙克石市銘泰房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估事務(wù)所

二00七年四月三日

第四篇：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告-辦公樓-成本法

目 錄

第一部分 致委托方函.................................2 第二部分 估價(jià)師聲明.................................3 第三部分 估價(jià)的假設(shè)和限制條件.......................4 第四部分 房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告.........................5

一、委托方.........................................5

二、估價(jià)方.........................................5

三、估價(jià)對(duì)象.......................................5

四、估價(jià)目的.......................................6

五、估價(jià)時(shí)點(diǎn).......................................6

六、價(jià)值定義.......................................6

七、估價(jià)依據(jù).......................................6

八、估價(jià)原則.......................................6

九、估價(jià)方法.......................................6

十、估價(jià)結(jié)果.......................................7

十一、估價(jià)人員.....................................7

十二、估價(jià)作業(yè)日期.................................7

十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期.........................7

第五部分 房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告.........................8

一、個(gè)別因素分析...................................8

二、區(qū)域因素分析...................................8

三、市場(chǎng)背景分析...................................9

四、最高最佳使用分析...............................9

五、估價(jià)方法選用...................................9

六、估價(jià)測(cè)算過程...................................9

七、估價(jià)結(jié)果確定...................................11

第六部分 附件......................................11

一、致委托方函

XX學(xué)院：

承蒙貴方委托，我公司對(duì)位于武漢市洪山區(qū)XXXXX大樓進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，評(píng)估目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值，評(píng)估工作至2014年06月19日結(jié)束。

我公司嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)和《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，依據(jù)貴方提供的相關(guān)資料，選用適宜的估價(jià)方法，通過綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素，進(jìn)行認(rèn)真測(cè)算，最終確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2014年6月19日滿足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的公開市場(chǎng)價(jià)值為人民幣1518.415萬元。詳細(xì)情況請(qǐng)見《房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告》。

法人代表： XX

二○一四年六月十九日

二、估價(jià)師聲明

我們鄭重聲明：

1、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。

2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中所列的假設(shè)和限制條件的限制。

3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。

4、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。

5、估價(jià)人員已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地勘查。

6、沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。

7、本估價(jià)報(bào)告結(jié)果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不得做其他用途，未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)書面同意，本報(bào)告的全部或者任何一部分均不得向委托方、報(bào)告使用者、報(bào)告審查部門之外的單位和個(gè)人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。

8、估價(jià)人員只對(duì)估價(jià)過程和結(jié)論合乎估價(jià)技術(shù)規(guī)范及職業(yè)規(guī)范負(fù)責(zé)，對(duì)委托方的最終定價(jià)決策不負(fù)直接責(zé)任。

估價(jià)師簽名： XXX 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)號(hào)： 20XXXXXXXX

三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件

一、假設(shè)條件

1、本報(bào)告以委托方提供的資料真實(shí)、合法、完整為假設(shè)前提。

2、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)格，不考慮短期變現(xiàn)因素的影響。

3、委托方合法取得現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)資料。用途并能保持目前的使用環(huán)境和條件為前提。

4、估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)場(chǎng)勘查僅限于估價(jià)對(duì)象的外觀和使用狀況，并未對(duì)結(jié)構(gòu)等內(nèi)在質(zhì)量進(jìn)行測(cè)試。本報(bào)告以估價(jià)對(duì)象內(nèi)在質(zhì)量符合國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)并足以維持其正常使用為前提。

二、限制條件

1、本估價(jià)報(bào)告由文華學(xué)院委托，已取得其書面同意。

2、本評(píng)估報(bào)告中所依據(jù)的有關(guān)資料系由委托方提供，并對(duì)其真實(shí)性負(fù)責(zé)。因委托方提供的資料失真造成評(píng)估結(jié)果有誤，評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員不承擔(dān)責(zé)任。

3、本報(bào)告使用者在應(yīng)用本估價(jià)報(bào)告時(shí)，應(yīng)明確本次評(píng)估的價(jià)格定義及本估價(jià)報(bào)告中的“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”。本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在滿足全部假設(shè)與限制條件下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2014年6月19日、利用條件下的房地產(chǎn)公開市場(chǎng)價(jià)格，若估價(jià)時(shí)點(diǎn)、土地利用方式、土地級(jí)別、房屋利用狀況等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素發(fā)生變化，則評(píng)估價(jià)格應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。

4、本報(bào)告對(duì)估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格的把握，僅相對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的假設(shè)條件、市場(chǎng)狀況而言，并未考慮市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)、國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化、強(qiáng)制力因素以及其他不可抗力等因素對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

5、土地設(shè)定用途及設(shè)定年期的說明：估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀用途為“辦公樓”，本次估價(jià)時(shí)以估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀用途符合規(guī)劃及有關(guān)規(guī)定為前提，估價(jià)設(shè)定用途為綜合。土地使用年限設(shè)定為自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起的剩余出讓年限。

6、本報(bào)告由XXX評(píng)估有限公司負(fù)責(zé)解釋。

四、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告

一、委托方 委托單位：XX 地 址：XXX 法人代表：XXX 聯(lián) 系 人：XXX 聯(lián)系電話：027－8XXXXXX

二、估價(jià)方

估價(jià)機(jī)構(gòu)名稱：XXX房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司

資 質(zhì)：具備在全國(guó)范圍內(nèi)從事土地評(píng)估、房地產(chǎn)評(píng)估的資格 資質(zhì)證書號(hào)：A200611034、武漢建房估資準(zhǔn)字[2008]第1256號(hào) 法人代表：XXX 單位地址：XXX 聯(lián)系電話：（027）5XXXXXX

三、估價(jià)對(duì)象

（一）估價(jià)對(duì)象的范圍

根據(jù)委托方提供的評(píng)估范圍，本次估價(jià)對(duì)象為武漢市XXXX

（二）估價(jià)對(duì)象的區(qū)位條件

“XXX樓”位于洪山區(qū)湖北省武漢市XXX，位于華中科技大學(xué)附近，周邊環(huán)境優(yōu)美。

（三）估價(jià)對(duì)象物質(zhì)實(shí)體狀況

城建大樓的性質(zhì)屬于辦公房地產(chǎn)，共有5層。根據(jù)《武漢市房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》，結(jié)合建成年限及估價(jià)人員實(shí)地勘查狀況，確定估價(jià)對(duì)象為九成新，新建結(jié)構(gòu)為鋼混二等。建筑面積5800m2，于2003年6月16日建成竣工驗(yàn)收合格。建筑物和裝修情況詳情見《房地產(chǎn)勘查表》。

四、估價(jià)目的 為委托人以估價(jià)對(duì)象為抵押物向銀行申請(qǐng)抵押貸款提供抵押物市場(chǎng)價(jià)值參考。

五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

估價(jià)時(shí)點(diǎn)為二零一四年六月十九日。

六、本次評(píng)估價(jià)值定義

本報(bào)告所確定的價(jià)值為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的房地產(chǎn)公開市場(chǎng)價(jià)值。

七、估價(jià)依據(jù)

1、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999)

2、《中華人民共和國(guó)土地管理法》

3、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》

4、委托方提供的委估房地產(chǎn)有關(guān)資料

5、評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘查、攝影和記錄

6、現(xiàn)時(shí)武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)價(jià)格信息。

7、武漢市建設(shè)工程價(jià)格信息。

八、估價(jià)原則

1、獨(dú)立、客觀、公正、公平原則

2、合法原則

3、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

4、替代原則

5、最高最佳使用原則

九、估價(jià)方法

按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求,根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育狀況并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)而確定。本次估價(jià)根據(jù)估價(jià)目的及估價(jià)對(duì)象的區(qū)位條件和用途 6 以及實(shí)地勘察結(jié)果，以成本法作為本次評(píng)估的評(píng)估方法。

成本法，求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。其計(jì)算公式為：

房地產(chǎn)價(jià)格=土地價(jià)格+建筑物重新構(gòu)建價(jià)格-建筑物折舊 =土地重新構(gòu)建價(jià)格+建筑重新構(gòu)建價(jià)格×成新率

十、估價(jià)結(jié)果

經(jīng)過評(píng)定估算，最終確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)值（總價(jià)值）為人民幣1518.415萬元。

大寫：壹仟伍佰壹拾捌點(diǎn)肆壹伍萬圓。

十一、估價(jià)作業(yè)日期

2014年6月8日至2014年6月19日。

十二、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期

本房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期從估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)，一年內(nèi)有效。

十三、估價(jià)人員 評(píng)估：XXX 復(fù)核：XXXX房地產(chǎn)估價(jià)公司

五、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告

（一）因素分析

1、權(quán)屬狀況:

于2002年6月16日以出讓方式取得了該宗地的土地使用權(quán)，《國(guó)有土地使用證》證號(hào)為武國(guó)用（2002）字第×××號(hào)），其地號(hào)為××××，證載用途為教育用地，土地使用權(quán)終止日期為2052年6月16日，土地面積為1788平方米。

2、地理位置狀況：

委估對(duì)象位于武漢市洪山區(qū)XXX，臨近XX路，地理位置較優(yōu)越，周邊各超市、學(xué)校、休閑等配套比較齊全。

3、建筑物情況：

建筑物于2003年6月16日竣工，建筑面積合計(jì)為5800平方米。建筑物和裝修情況詳情見《房地產(chǎn)勘查表》

（二）區(qū)域因素分析

區(qū)域因素是指評(píng)估物業(yè)所在地區(qū)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)條件，這些條件相互結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特征，對(duì)地區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格水平有決定性的影響。1)地理位置：

武漢是中國(guó)中部政治商業(yè)中心城市。東經(jīng)113°41′-115°05′，北緯29°58′-31°22′。屬華中地區(qū)的最大都市，中國(guó)大陸七大中心城市之一。下轄武漢特區(qū)江岸、江漢、硚口、漢陽、武昌、青山、洪山、東西湖、漢南、蔡甸、江夏、新洲、黃陂等13個(gè)區(qū)。本次評(píng)估物業(yè)位于武昌區(qū)。武昌區(qū)位于武漢經(jīng)濟(jì)特區(qū)中部，是武漢市開發(fā)較早的商業(yè)中心區(qū)，地理位置得天獨(dú)厚。2)自然條件：

武漢位于亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，本區(qū)氣候的主要特點(diǎn)是：冬溫夏熱、四季分明，降水豐沛，季節(jié)分配比較均勻；雨量充沛，年均量為1,810 毫米。3)交通條件：

武漢市交通條件運(yùn)輸發(fā)達(dá)，初步建起以國(guó)際港口、國(guó)際機(jī)場(chǎng)、現(xiàn)代化客貨口岸和站場(chǎng)為樞紐，以高速公路、水運(yùn)為骨干的海陸空立體綜合運(yùn)輸網(wǎng)格，日趨成為中南國(guó)際物流中心和客運(yùn)中心。

（三）市場(chǎng)背景分析

國(guó)家實(shí)施了積極的財(cái)政政策和寬松的貨幣政策，這是推動(dòng)樓市前進(jìn)最有利條件，一系列救市政策的出臺(tái)十分明顯的向社會(huì)傳達(dá)了國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重視，導(dǎo)致大量的社會(huì)財(cái)富向房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)。

（四）最高最佳使用分析

房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提，估價(jià)對(duì)象目前作為辦公樓使用，它所分?jǐn)偼恋氐呐鷾?zhǔn)用途為教育用地，其所在建筑物的設(shè)計(jì)用途為辦公樓，估價(jià)人員從法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行的角度進(jìn)行綜合分析，認(rèn)為估價(jià)對(duì)象目前的實(shí)際用途為其最高最佳使用。

（五）估價(jià)方法選用

估價(jià)人員深入細(xì)致地分析了評(píng)估項(xiàng)目的特點(diǎn)和實(shí)際狀況，并研究了委托方提供的及所掌握的資料，在實(shí)地勘察和調(diào)研的基礎(chǔ)上認(rèn)為，估價(jià)對(duì)象所在位置類似房屋交易市場(chǎng)活躍度較高，考慮到估價(jià)對(duì)象具有收益的房地產(chǎn)，租賃市場(chǎng)狀況良好，為使估價(jià)結(jié)果具有科學(xué)性、準(zhǔn)確性、客觀性，本報(bào)告擬采用成本法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行綜合評(píng)估。

（六）估價(jià)過程

1、成本法的基本公式：

房地產(chǎn)價(jià)格＝土地重新構(gòu)建價(jià)格+建筑重新構(gòu)建價(jià)格×成新率

2、估價(jià)過程

A土地在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)格（1)取得土地費(fèi)用

①土地毛地價(jià)測(cè)算 根據(jù)委托方提供的《武漢市土地使用權(quán)出讓合同》及委托方的介紹，教育用地毛地價(jià)為2600元/m2 ②土地開發(fā)及其他費(fèi)用 調(diào)查估價(jià)對(duì)象附近土地開發(fā)費(fèi)用情況并結(jié)合估價(jià)對(duì)象情況確定估價(jià)對(duì)象土地開發(fā)費(fèi)用為400元/m2 9 ③土地取得費(fèi)用 土地取得費(fèi)用==土地毛地價(jià)＋土地開發(fā)及其他費(fèi)用 =2600＋400=3000元/m2（2）利息 假設(shè)估價(jià)對(duì)象建設(shè)周期為一年，年利率以估價(jià)時(shí)點(diǎn)金融機(jī)構(gòu)貸款利率為標(biāo)準(zhǔn)，一年期貸款利率為5.85%，計(jì)算中只計(jì)單利，則： 利息＝3000×1×5.85%＝175.5元/m2（3）利潤(rùn) 參照市場(chǎng)情況和估價(jià)對(duì)象項(xiàng)目情況，取開發(fā)商利潤(rùn)10％，則： 利潤(rùn)＝3000×10%＝300元/m2（4）管理費(fèi) 按土地取得費(fèi)的2.5％計(jì)算，則： 管理費(fèi)＝3000×2.5%＝75元/m2（5）稅費(fèi) 各項(xiàng)費(fèi)用之和的5.5%，則：

稅費(fèi)＝(3000＋175.5＋300＋75)×5.5％=195.28元/m2（6）土地在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)格

＝土地取得費(fèi)用＋利息＋利潤(rùn)＋管理費(fèi)＋稅費(fèi) ＝3000＋175.5＋300＋75＋195.28=3745.78元/m2 土地價(jià)格＝3745.78×1788=669.745萬元

B建造建筑物費(fèi)用及正常利稅（1）房屋建造成本

①建安工程造價(jià) 確定建安工程造價(jià)為1200元/m2。②建材行業(yè)統(tǒng)籌基金 取建安費(fèi)用的1%，則： 建材行業(yè)統(tǒng)籌基金＝1200×1%＝12元/m2 ③不可預(yù)見費(fèi) 取建安費(fèi)用的5%，則： 不可預(yù)見費(fèi)＝1200×5%＝60元/m2 ④紅線內(nèi)市政費(fèi) 取建安費(fèi)用的10%，則： 紅線內(nèi)市政費(fèi)＝1200元×10%＝120元/m2 ⑤其他費(fèi)用 其他費(fèi)用包括勘探費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、竣工圖費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)等，合計(jì)其他費(fèi)用單價(jià)為110元/m2 房屋建造成本合計(jì)＝①＋②＋③＋④＋⑤＝1502元/m2（2）利息 估價(jià)對(duì)象建設(shè)周期為一年，年利以估價(jià)時(shí)點(diǎn)的金融機(jī)構(gòu)貸款利率為標(biāo) 10 準(zhǔn)，一年期利率為5.85%，計(jì)算中只計(jì)單利并假設(shè)資金為均勻投入，則： 利息＝1502×5.85%×1/2＝43.93元

（3）管理費(fèi) 按房屋建造總成本的2.5%計(jì)算，則： 管理費(fèi)＝1502×2.5%＝37.55元/m2（4）利潤(rùn) 按開發(fā)商利潤(rùn)為10%計(jì)算，則：1502×10%＝150.2元/m2（5）稅費(fèi) 同土地部分的計(jì)算說明，按上述1、2、3、4各項(xiàng)之和的5.5％計(jì)算，則：

稅費(fèi)＝(1502+43.93+37.55+150.2)×5.5％＝95.35元/m2（6）房屋綜合建筑成本 房屋綜合建筑成本為上述1)至5)項(xiàng)之和，即： 1502+43.93+37.55+150.2+95.35=1829.03元/m2（7）建筑物現(xiàn)值 根據(jù)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)、建成年代和保養(yǎng)程度，確定其成新率為80%，則：

建筑物單價(jià)＝房屋綜合成本×成新率＝1829.03×80%＝1463.224元/m2 建筑物現(xiàn)值＝1463.224×5800＝848.67萬元 C估價(jià)對(duì)象的積算價(jià)格

估價(jià)對(duì)象價(jià)格＝土地在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)格＋建筑物現(xiàn)值

＝669.745+＝848.67=1518.415萬元

（七）、估價(jià)結(jié)果確定

委估房地產(chǎn)價(jià)值為1518.415萬元，大寫：壹仟伍佰壹拾捌點(diǎn)肆壹伍萬圓。

六、附件：

附件一：房屋所有權(quán)證復(fù)印件 附件二：估價(jià)對(duì)象地理位置圖 附件三：估價(jià)對(duì)象現(xiàn)成照片

附件四：估價(jià)機(jī)構(gòu)企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 附件五：估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件 附件六：估價(jià)人員執(zhí)業(yè)資格證書復(fù)印件

附件七：估價(jià)人員執(zhí)業(yè)資格證書

第五篇：法院拍賣某房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估報(bào)告書

無 錫 誠(chéng) 益 價(jià) 格 事 務(wù) 有 限 公 司

WuXi ChengYi Valuation Transaction Co.，Ltd.誠(chéng)鑒法字（2015）7號(hào)

關(guān)于無錫市五星家園60-501房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估報(bào)告書

無錫市南長(zhǎng)區(qū)人民法院：

受貴院的委托，我公司根據(jù)貴院提供的相關(guān)委托評(píng)估資料和國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)及評(píng)估技術(shù)規(guī)范，經(jīng)過實(shí)地查勘和評(píng)估測(cè)算，現(xiàn)提交本報(bào)告。

一、評(píng)估標(biāo)的

(一)、評(píng)估房地產(chǎn)概況

根據(jù)委托方提供的《無錫市房屋登記薄證明》復(fù)印件，評(píng)估標(biāo)的所有權(quán)人為金正芬，房屋座落于：五星家園60-501，共有人夏扣紅，發(fā)證日期：2003年9月1日，房屋代碼：***34000900195，所有權(quán)證號(hào)：20076392，屬私產(chǎn)，建筑年代2003年，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建筑面積：86.94平方米，所在層數(shù)5/8，規(guī)劃用途為成套住宅，為經(jīng)濟(jì)適用房。該房屋限制情況分別為2010年4月21日及2015年4月23日被無錫市南長(zhǎng)區(qū)人民法院查封。

經(jīng)我司評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察，委托評(píng)估標(biāo)的位于無錫市南長(zhǎng)區(qū)至和路五星家園B塊，東臨清揚(yáng)路，北臨金城路，西臨運(yùn)河 關(guān)于無錫市五星家園60-501房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估報(bào)告書

東路，小區(qū)地理位臵較好，交通出行便利。評(píng)估標(biāo)的位于小區(qū)的60-501，房型為二室二廳、一廚一衛(wèi)，南北朝向，房型規(guī)整，具備管道天然氣、水、電等生活設(shè)施。

評(píng)估標(biāo)的周邊商業(yè)繁華超市、商場(chǎng)一應(yīng)俱全，小區(qū)附近地鐵一號(hào)線、快速內(nèi)環(huán)高架路出行交通便利，醫(yī)院、銀行、學(xué)校等各種配套設(shè)施及生活服務(wù)設(shè)施齊全。

評(píng)估標(biāo)的室內(nèi)基礎(chǔ)裝潢包括：鋼質(zhì)入戶防盜門；客廳地面實(shí)木地板、實(shí)木踢腳線、白色乳膠漆墻面、裝飾吸頂燈；兩間臥室地面實(shí)木地板、白色乳膠漆墻面、實(shí)木踢腳線、木門及門套、吸頂?shù)鯚?；衛(wèi)生間地面地磚、墻磚、微孔鋁扣板吊頂、抽水馬桶、浴缸及鏡面化妝柜；餐廳地面實(shí)木地板，與客廳相連；廚房地磚、墻磚、組合櫥柜、彩鋁扣板吊頂；客廳陽臺(tái)地面地磚、木門套、內(nèi)側(cè)墻磚、活動(dòng)式晾衣架、木工定制壁柜、鋁合金玻璃窗及不銹鋼防護(hù)欄桿。

二、評(píng)估目的

為委托方辦理案件提供價(jià)格依據(jù)

三、評(píng)估基準(zhǔn)日 2015年8月25日

四、價(jià)值定義

本次評(píng)估采用的市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為評(píng)估對(duì)象在公開市場(chǎng)上形成的客觀合理價(jià)格，未考慮房地產(chǎn)成交后交易的稅費(fèi)及稅費(fèi)的轉(zhuǎn)移分擔(dān)。

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五、評(píng)估價(jià)格依據(jù)

1、法律法規(guī)依據(jù)

（1）《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》；（2）《中華人民共和國(guó)土地管理法》；（3）《江蘇省涉案財(cái)產(chǎn)價(jià)格鑒證條例》。

2、委托人提供的資料

（1）無錫市南長(zhǎng)區(qū)人民法院司法鑒定委托書(2015)錫南法鑒委字第381號(hào)；

（2）《無錫市房屋登記薄證明》復(fù)印件；

3、評(píng)估機(jī)構(gòu)收集資料

（1）評(píng)估人員實(shí)地勘察的資料；（2）評(píng)估人員市場(chǎng)調(diào)查資料；（3）評(píng)估人員收集的其他相關(guān)資料。

六、評(píng)估原則

按照國(guó)家及地方政府有關(guān)房地產(chǎn)評(píng)估的有關(guān)規(guī)定，根據(jù)評(píng)估標(biāo)的的具體情況，做到獨(dú)立、客觀、公正和合法原則；最高最佳使用原則；價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則和替代原則。

七、評(píng)估方法

價(jià)格鑒證評(píng)估人員深入仔細(xì)地分析了本評(píng)估項(xiàng)目的有關(guān) 特點(diǎn)和實(shí)際狀況，研究了評(píng)估委托方提供的及本公司所掌握的資料，在實(shí)地查勘、市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。

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八、評(píng)估結(jié)論

評(píng)估人員根據(jù)評(píng)估目的，遵循評(píng)估原則，采用科學(xué)的評(píng)估 方法，在認(rèn)真分析所掌握的相關(guān)資料與影響評(píng)估標(biāo)的價(jià)值諸多因素的基礎(chǔ)上，確定評(píng)估標(biāo)的在評(píng)估基準(zhǔn)日不含土地收益金等價(jià)款的市場(chǎng)價(jià)值（金額保留至千位數(shù)）為人民幣492000元(大寫：肆拾玖萬貳仟圓整）。

九、評(píng)估的假設(shè)前提及限定條件

（一）本次評(píng)估的假設(shè)前提

1、評(píng)估標(biāo)的產(chǎn)權(quán)明晰，手續(xù)齊全，根據(jù)政府相關(guān)政策法規(guī)，可在公開市場(chǎng)上自由合法交易。

2、市場(chǎng)供求關(guān)系、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定、未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變。

3、本次評(píng)估以房地產(chǎn)合法取得、使用和可按現(xiàn)狀持續(xù)使用為前提。

4、評(píng)估結(jié)論僅反映評(píng)估標(biāo)的在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值，不包含交易轉(zhuǎn)讓過程中產(chǎn)生的其他相關(guān)費(fèi)用。

（二）評(píng)估報(bào)告使用限定條件

1、本報(bào)告結(jié)論系為評(píng)估委托方提供專業(yè)化評(píng)估意見，這個(gè)意見并無強(qiáng)制執(zhí)行的效力，評(píng)估人員只對(duì)評(píng)估行為合乎規(guī)范要求負(fù)責(zé)，而不對(duì)拍賣（變賣）業(yè)務(wù)定價(jià)決策負(fù)責(zé)。

2、未經(jīng)評(píng)估方和評(píng)估委托方書面同意，本報(bào)告的全部或部分及任何參考資料均不允許在任何公開發(fā)表的文件、通告或

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聲明中引用，也不得以其他方式在任何媒體上公開發(fā)布。

3、本評(píng)估報(bào)告經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)加蓋公章并有評(píng)估人員簽章、簽字后方可有效。

4、按有關(guān)規(guī)定本評(píng)估報(bào)告應(yīng)用有效期自評(píng)估報(bào)告出具之日起半年內(nèi)有效，在有效期內(nèi)使用報(bào)告時(shí)，應(yīng)充分考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)可能的變化情況及未來發(fā)展情況。

十、評(píng)估報(bào)告風(fēng)險(xiǎn)提示

1、評(píng)估報(bào)告有效期內(nèi)評(píng)估標(biāo)的狀況的改變和市場(chǎng)變化因 素對(duì)評(píng)估標(biāo)的市場(chǎng)價(jià)值有可能產(chǎn)生影響。

2、對(duì)報(bào)告使用期間政策變化、環(huán)境變化以及評(píng)估標(biāo)的的 市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)、稅費(fèi)調(diào)整等原因可能導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)值發(fā)生變化。

3、評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)合理使用評(píng)估值，關(guān)注處臵標(biāo)的時(shí) 快速變現(xiàn)及費(fèi)用的影響。

十一、聲明

1、評(píng)估結(jié)論受評(píng)估報(bào)告中已說明的假設(shè)前提及限定條 件限制。

2、委托方提供資料的真實(shí)性由委托方負(fù)責(zé)。

3、評(píng)估結(jié)論僅對(duì)本次委托目的有效，不作它用。

4、評(píng)估工作是在獨(dú)立、客觀、公正和合法的原則下進(jìn)行的，本公司及參加本次評(píng)估的工作人員與評(píng)估標(biāo)的及有關(guān)當(dāng)事人均無任何利害關(guān)系；評(píng)估人員在工作過程中恪守職業(yè)道德,并認(rèn)真進(jìn)行了周密細(xì)致的工作。

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十二、評(píng)估作業(yè)日期

2015年9月9日——2015年9月18日

十三、評(píng)估機(jī)構(gòu)

機(jī)構(gòu)名稱：無錫誠(chéng)益價(jià)格事務(wù)有限公司

價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書編號(hào):蘇J02000001 機(jī)構(gòu)地址：無錫市崇安區(qū)書院弄錦樹里10-2號(hào) 聯(lián)系電話：0510-85810301 85819032 電子信箱：920595621@qq.com

十四、評(píng)估人員

姓 名 執(zhí)業(yè)資格名稱 資格證號(hào) 簽 名 吳 烜 價(jià)格鑒證師 ***23

樂 斌

價(jià)格鑒證師 ***94

十五、附件：

1、無錫市南長(zhǎng)區(qū)人民法院司法評(píng)估委托書復(fù)印件；

2、評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書（副本）復(fù)印件；

3、評(píng)估人員資質(zhì)證書復(fù)印件。

無錫誠(chéng)益價(jià)格事務(wù)有限公司 二〇一五年九月十八日

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