第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)之會(huì)所模式策劃方案

地產(chǎn)開發(fā)中會(huì)所模式策劃方案

當(dāng)今地產(chǎn)市場(chǎng)，烽煙四起，戰(zhàn)事正酣，各類大盤小盤爭(zhēng)奇頭艷，奇招疊出；各路買家精打細(xì)算，各有所愛，其中會(huì)所是買賣雙方共同關(guān)注的熱點(diǎn)之一。######度假區(qū)上萬平方米的超大型會(huì)所、充滿運(yùn)動(dòng)激情的近海娛樂主體會(huì)所、投資近億元的五星級(jí)豪華會(huì)所等，即便是規(guī)模不大的樓盤也盡其所能配置會(huì)所，由此可見會(huì)所作為樓盤配套的重要性，這也正是我們研究會(huì)所的目的所在。本文是對(duì)近期地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)所所采用的調(diào)研方式作一總結(jié)。

明確方向，掌握研究方法

樓盤自身的區(qū)位差異對(duì)會(huì)所的規(guī)模、項(xiàng)目配套等有決定性的影響。我們?cè)诳傮w研究方案上以樓盤區(qū)域特征為出發(fā)點(diǎn)，采取區(qū)域的分析方法。樣本選取以樓盤與市中心的遠(yuǎn)近為劃分依據(jù)，大致形成“城市郊區(qū)—城鄉(xiāng)結(jié)合部區(qū)域—城市中心外圍區(qū)域—城市新中心區(qū)域”的扇形結(jié)構(gòu)，并在調(diào)查之前對(duì)需要收集的數(shù)據(jù)進(jìn)行了方向性的設(shè)置，為后期數(shù)據(jù)總結(jié)與提煉提供依據(jù)。

實(shí)地采樣，直擊一手資料

細(xì)致的實(shí)地調(diào)查是研究中重要的一步。事物的重點(diǎn)往往存在于事物的隱性之中，要把它挖掘出來，科學(xué)的方法是對(duì)其進(jìn)行細(xì)致深入的調(diào)查和分析，整理出事物間內(nèi)在的聯(lián)系。要較完整地得出會(huì)所與樓盤間的內(nèi)在聯(lián)系，實(shí)地考察必不可少，在現(xiàn)場(chǎng)的感覺有助加深對(duì)會(huì)所的了解，利于對(duì)其隱性問題的捕捉，對(duì)后期的總結(jié)幫助很大。我們多次對(duì)南方某市內(nèi)及幾大熱門板快樓盤進(jìn)行了實(shí)地考察，針對(duì)其會(huì)所的建設(shè)、設(shè)施、經(jīng)營(yíng)、使用率等情況做了詳細(xì)調(diào)查，不放過任何有價(jià)值的信息，獲得了寶貴的一手材料。為以后的研究分析提供了有力的依據(jù)。

分析對(duì)比，詮釋事物本質(zhì)

這是獲得研究成果的關(guān)鍵。對(duì)不同區(qū)域會(huì)所的對(duì)比以及同區(qū)會(huì)所之間的對(duì)比，利于分析其相同特征和差異性。我們首先把收集的資料加以理順和歸類，對(duì)其進(jìn)行提煉和同質(zhì)比較，發(fā)掘其隱性特征。通過對(duì)會(huì)所的規(guī)模、配套、推出時(shí)間等方面進(jìn)行比較、對(duì)會(huì)所的特征的深入了解，得出南方某市會(huì)所的共同點(diǎn)和差異點(diǎn)。特別是了解了現(xiàn)代南方人對(duì)居所的要求和期望，以及會(huì)所在樓盤銷售中所起的作用。我們就不難理解會(huì)所何以會(huì)成為眾人的關(guān)注點(diǎn)了。思維碰撞，擦出智慧火花

智慧的提升來源于碰撞，研究中多一些碰撞，是十分必要，不可忽視的。同事之間的思維交流，激發(fā)靈感，有利于對(duì)事物的深入理解，對(duì)問題研究的深入。我們對(duì)會(huì)所的研究結(jié)論進(jìn)行了多次討論和再分析，在碰撞中發(fā)現(xiàn)問題、解決問題。多次的碰撞催生了許多有利研究的建議，并不斷予以完善，直至最后大功告成。這一過程雖艱辛，但意義深遠(yuǎn)，是又一次的經(jīng)驗(yàn)積累

第二篇：企業(yè)策劃方案之健身會(huì)所策劃方案

健身會(huì)所策劃方案

10月初，下班回家的路上，手機(jī)忽然響了，掏出一看是個(gè)陌生號(hào)碼，深入一聊，原來是廣州一健身會(huì)所老板打過來的。現(xiàn)在她經(jīng)營(yíng)會(huì)所業(yè)務(wù)下滑的厲害，聽朋友介紹過我們廣州美卓教育的策劃很有一套，于是打電話過來咨詢下我，看能不能通過一些營(yíng)銷策劃，提升一下營(yíng)業(yè)額。電話里簡(jiǎn)單了解過后，我答應(yīng)第二天去她公司看看。

第二天我如約來到她的會(huì)所。老板姓李，一個(gè)三十出頭的干練女性。她的經(jīng)歷說起來也是個(gè)傳奇色彩。當(dāng)年懷揣著500塊錢南下，不到6年時(shí)間就打拼出了自己的事業(yè)，旗下9家化妝品專賣店，兩家健身會(huì)所。經(jīng)過一番交談，我了解到她公司目前的基本現(xiàn)狀，化妝品店經(jīng)營(yíng)的很不錯(cuò)，她有連鎖做大的想法。讓她操心的是這兩家健身會(huì)所。在經(jīng)過兩年多的發(fā)展后，業(yè)績(jī)開始徘徊不前了。這次她請(qǐng)我過來，就是希望我能通過策劃，讓她的會(huì)所重?zé)ㄉ鷻C(jī)。

近些來年，經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，人們健康意識(shí)的轉(zhuǎn)變，給了健身行業(yè)蓬勃發(fā)展的土壤。各式各樣的健身會(huì)所如雨后春筍一般紛紛涌現(xiàn)出來。市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也逐漸激烈起來。于是以爭(zhēng)奪客戶為目的的降價(jià)促銷層出不窮。而消費(fèi)者也在不斷的市場(chǎng)進(jìn)化中變得成熟理性起來。這讓一直看好健身行業(yè)的李總身為苦惱。面對(duì)她的執(zhí)著之心，我也為之感染，我答應(yīng)了她為其策劃的要求。

要做好一個(gè)策劃，就得先去了解這個(gè)行業(yè)的特點(diǎn)與發(fā)展趨勢(shì)。只有把握住了行業(yè)的發(fā)展規(guī)律，加以正確的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，才有可能做大做強(qiáng)。健身會(huì)所的主要經(jīng)營(yíng)方式就是預(yù)付費(fèi)的會(huì)員制。短期內(nèi)可以積累大量的現(xiàn)金，但是由于是分期消費(fèi)，所以周期很長(zhǎng)，去除租金，員工薪酬后，利潤(rùn)不到20%，基于這一特性。所以這個(gè)行業(yè)有兩個(gè)指標(biāo)非常關(guān)鍵，一。會(huì)所開卡率。也就是會(huì)所新開發(fā)會(huì)員的比率。二是續(xù)卡率。老會(huì)員繼續(xù)辦卡的比率。健身會(huì)所的經(jīng)營(yíng)好壞就在這兩個(gè)方面體現(xiàn)。

健身行業(yè)的主要收入來自于會(huì)籍。排除私教和其他服務(wù)產(chǎn)生的收入，一家健身俱樂部計(jì)算每年收入的基本公式為：會(huì)員卡銷售數(shù)量*平均價(jià)格。

其中，會(huì)員卡銷售數(shù)量即會(huì)員數(shù)量，而每年的會(huì)員總數(shù)由新加入會(huì)員與續(xù)會(huì)會(huì)員兩大部分構(gòu)成。

在分析完行業(yè)特點(diǎn)后，我們開始聚焦競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。據(jù)了解，現(xiàn)如今廣州已有60多家健身

俱樂部，100多家會(huì)所。這些會(huì)所多采用會(huì)員制。其中以力美健實(shí)力最為雄厚。共計(jì)有26家會(huì)所。其次比較有規(guī)模的是青鳥健身會(huì)所。其他的大多是知名度不高的本土機(jī)構(gòu)。因此廣州的市場(chǎng)還有非常大的空間。但要競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，那就一定要有自己的殺手锏。我們的殺手锏是什么呢？

根據(jù)美國(guó)著名心理學(xué)家馬斯洛需求層次理論，人有五種不同層次的需求。

1、生理需求→滿足最低需求層次的市場(chǎng)，消費(fèi)者只要求產(chǎn)品具有一般功能即可

2、安全需求→滿足對(duì)“安全”有要求的市場(chǎng)，消費(fèi)者關(guān)注產(chǎn)品對(duì)身體的影響

3、社交需求→滿足對(duì)“交際”有要求的市場(chǎng)，消費(fèi)者關(guān)注產(chǎn)品是否有助提高自己的交際形象

4、尊重需求→滿足對(duì)產(chǎn)品有與眾不同要求的市場(chǎng)，消費(fèi)者關(guān)注產(chǎn)品的象征意義

5、自我實(shí)現(xiàn)→滿足對(duì)產(chǎn)品有自己判斷標(biāo)準(zhǔn)的市場(chǎng)，消費(fèi)者擁有自己固定的品牌我們?cè)谥蟮恼{(diào)研走訪中，我們發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)上90%的健身會(huì)所還是停留在單純的健身這一基本服務(wù)上，其中也有部分會(huì)所會(huì)有些主題聚會(huì)與會(huì)員沙龍等附加活動(dòng)，但是其實(shí)零散。而現(xiàn)在的健身人群早已不滿足于簡(jiǎn)單的健身活動(dòng)了，她們要求更有個(gè)性化針對(duì)性的服務(wù)，也就是她們的需求早已從生理，安全階段跳躍到了尊重，自我實(shí)現(xiàn)這一高級(jí)階段。我們的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示一個(gè)星期只去一次的會(huì)員占了近二成，想起來才去健身的有15%左右，長(zhǎng)期不怎么來的大約有10%。健身俱樂部會(huì)員卡使用率每年只有76% 左右。

我們隨即意識(shí)到，這是個(gè)很大的價(jià)值洼地。當(dāng)對(duì)手們還停留在純粹的健身業(yè)務(wù)上時(shí)，我們開始挖掘客戶的深層需求了。

經(jīng)過我們和李總的反復(fù)討論，我們正式確定了品牌策劃這一合作關(guān)系，這將是我們的一次深入合作，而不再是一次簡(jiǎn)單的營(yíng)銷策劃。

第一。品牌定位。

健身會(huì)所各式各樣，但除了像力美健這樣已經(jīng)連鎖化的機(jī)構(gòu)外，其他的會(huì)所都還只在健身這個(gè)項(xiàng)目上大搞競(jìng)爭(zhēng)。作為一個(gè)后起的機(jī)構(gòu)，我們要想在這個(gè)市場(chǎng)破局突破，就一定要深入把握客戶的需求，樹立獨(dú)有的品牌形象，提高我們的品牌知名度與美容度，進(jìn)而加強(qiáng)客戶對(duì)品牌忠誠度。我們經(jīng)過調(diào)查與研究，確立了我們的目標(biāo)客戶群，我們的目標(biāo)客戶是25到45歲之間受過良好教育，月收入在6000以上的中高收入人群。這些人生活品味比較高，追求個(gè)性化有品質(zhì)的生活，對(duì)情感與自我價(jià)值的關(guān)注大于健身的本身，對(duì)價(jià)格不敏感。將客戶群定位在這階段，有三個(gè)好處。一。有力的提升了我們?cè)谥懈叨说男蜗?。二。是擺脫了日漸激烈的價(jià)格戰(zhàn)。三?？蛻魧?duì)自我價(jià)值的追求有利于我們開展后續(xù)的增值服務(wù)。因此，我們的品牌定位是——身心健美專家。品牌訴求是——身心合一，別樣美麗。以下所有營(yíng)銷活動(dòng)都是圍繞這一品牌定位在運(yùn)作。

第二。多元化整合營(yíng)銷。

為了牢固樹立品牌，提高會(huì)所營(yíng)業(yè)額。我們采取了 多元化整合營(yíng)銷策略。即 后來被我們稱之于“開源節(jié)流的策略”。

(一).開源策略。

1、跨界營(yíng)銷。我們與廣州12家中高端西餐廳，酒吧與咖啡廳限定了聯(lián)盟銷售協(xié)議。雙方會(huì)員可互相享受7—9折優(yōu)惠。這大大開拓了吸納我們的會(huì)員的渠道。降低了我們自身的開發(fā)新會(huì)員的成本。提升了我們會(huì)所的影響力。現(xiàn)在由聯(lián)盟所產(chǎn)生的新會(huì)員人數(shù)已經(jīng)達(dá)到了27%

2、營(yíng)銷活動(dòng)。開展 “ 尋找身美心美1+1綜合美女”公關(guān)營(yíng)銷活動(dòng)。該活動(dòng)一經(jīng)推出就引起市民廣泛關(guān)注。共計(jì)有六百多女性報(bào)名參加。經(jīng)過初選，復(fù)選和決賽。有15選手最后成為我們的獲勝選手。這一營(yíng)銷過程中有63人成為了會(huì)所會(huì)員。

在11月11號(hào)，我們還聯(lián)合3家酒吧舉行了四百多人的“2011脫光狂歡派對(duì) ”更是將我們的知名度大大提升。活動(dòng)結(jié)束后，又有36人參入了我們會(huì)所。

(二)節(jié)流策略

1、提價(jià)行為。根據(jù)我們的品牌定位，為了提供更優(yōu)質(zhì)有價(jià)值的服務(wù)，我們對(duì)會(huì)員卡進(jìn)行了20%的提價(jià)。盡管淘汰與流失了一小部分客戶，但是我們卻得到了大部分會(huì)員的理解與支持。聚焦集中了我們的核心客戶。這讓我們的服務(wù)更加高效。同時(shí)也提升了會(huì)所的整體利潤(rùn)。

2、系統(tǒng)性的主題活動(dòng)。每月月初，我們都會(huì)給每位會(huì)員發(fā)問卷調(diào)查，確定每半月一次的會(huì)所主題活動(dòng)。每次主題絕不重復(fù)。其中我們的中醫(yī)現(xiàn)代養(yǎng)生，與心靈的健康，這兩個(gè)主題活動(dòng)更是得到了會(huì)員的一致好評(píng)。這些系統(tǒng)的持續(xù)的主題活動(dòng)加深了我們與會(huì)員的粘性，提振了我們的品牌忠誠度。

昨天李總興奮的打來電話，短短的兩個(gè)多月，新入會(huì)的會(huì)員就達(dá)到去年全年的一半了。利潤(rùn)更是達(dá)到了26%，更不可思議的是現(xiàn)在還有佛山，茂名的老板在和她談加盟合作事項(xiàng)。掛完電話，我在想，這一切其實(shí)都很平常。我也沒有很復(fù)雜的技巧，卻幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)了一個(gè)發(fā)展的蛻變。實(shí)用的方法就是好方法。簡(jiǎn)單的戰(zhàn)術(shù)就是好戰(zhàn)術(shù)。開源節(jié)流其實(shí)我們都懂的。只是怎么用就是個(gè)火候了。

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)策劃方案

房地產(chǎn)開發(fā)策劃方案

項(xiàng)目總體簡(jiǎn)介

xxhf，位于莞城、東城及南城的三界交匯處，毗鄰dg市府與國(guó)際會(huì)展中心，是dg市最核心的黃金地段，具有標(biāo)桿樓盤的權(quán)威性。它不僅是dgCBD內(nèi)唯一的豪宅公寓居住中心，亦是行政與商業(yè)的完美中心結(jié)合點(diǎn)。

xxhf，背靠?jī)?yōu)美秀麗的黃旗山，左右與馬鞍山、狀元山緊銜相依，地理位置得天獨(dú)厚，自然生活資源豐富。蓊郁的嘉木、清新的空氣，眺望詩情畫意的山峰，近享零距離天然氧吧。大自然的寧謐素靜，令人感到塵世所有鉛華的喧囂一概遠(yuǎn)去，仿佛置身于清爽高雅、怡然自樂的唯美生態(tài)公園中。

xxhf，三山環(huán)繞、藏風(fēng)納氣，是dg市典型的聚寶盆式絕版風(fēng)水寶地，是自然資源與黃金地段渾然天成的完美結(jié)合。豪宅與別墅、公寓與商業(yè)，其攀越升值的空間無限放大，不愧是各界名流豪紳及城市新貴宜居宜商首選之地。

目標(biāo)群體分析

目標(biāo)群體對(duì)象：

教師、科技人員、高級(jí)技工、企業(yè)管理高級(jí)白領(lǐng)、公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主，其它相對(duì)高收入行業(yè)的人士，年齡階段以20---35歲為主，主要生活及工作區(qū)域位于dg市內(nèi)，一般被稱為城市新中產(chǎn)階級(jí)或城市新貴。

2、目標(biāo)群體特征：

經(jīng)濟(jì)收入相對(duì)較高且穩(wěn)定，具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力；

2）較高的文化品味及良好的精神氣質(zhì)；

3）追求簡(jiǎn)約時(shí)尚的風(fēng)格，注重健康的生活品味；

4）通過經(jīng)濟(jì)性過渡及事業(yè)追求，最終實(shí)現(xiàn)高層次地位及貴族爵士生活；

5）信奉傳統(tǒng)的優(yōu)秀品質(zhì)，具有一定的傳統(tǒng)文化底蘊(yùn)，也不斷接受及豐富現(xiàn)代社會(huì)文化；

6）具有人文關(guān)愛情懷，有責(zé)任心和社會(huì)道德，除滿足于其行業(yè)內(nèi)的成功及專業(yè)領(lǐng)域的成就外，更著重于最大限度對(duì)一種精神生活的追求及享受。

目標(biāo)群體綜述：

主要來自dg本地及投資者，以及一些想扎根dg的外地商人及高級(jí)職工，對(duì)健康、家庭的生活品位極為關(guān)注，是社會(huì)的中流砥柱群體。

不難發(fā)現(xiàn)，目標(biāo)群是一群高文化素質(zhì)、高生活夢(mèng)想且具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的社會(huì)中堅(jiān)精英人士，他們追求社會(huì)的認(rèn)同感，也追求健康時(shí)尚的生活品位；他們既崇尚東方的統(tǒng)傳風(fēng)格，也青睞現(xiàn)代與傳統(tǒng)完美結(jié)合的精典版本；他們既注重典雅簡(jiǎn)約、悠閑高貴的生活情調(diào)，也向往自由奔放、返璞歸真的自然心境。

三、藍(lán)爵項(xiàng)目SWOT分析

1、優(yōu)勢(shì)（S）

1）、項(xiàng)目位于dg市體育路與旗峰咱的交匯處，臨近交通線路主干道，交通發(fā)達(dá)、出行方便，是dg城市中的核心商業(yè)地段，周圍商業(yè)氛圍極其濃厚。商鋪投資潛力巨大、物業(yè)升值空間無限，定會(huì)吸引眾多消費(fèi)群體的青睞及投資。

2）、項(xiàng)目市場(chǎng)分析透徹，消費(fèi)群體定位準(zhǔn)確，追求簡(jiǎn)約時(shí)尚的生活品味，已是城市新貴一種時(shí)髦的追求潮流；且最近數(shù)年dg市的人口結(jié)構(gòu)分化重組較大，中產(chǎn)階級(jí)人口比重迅速增加，更為該項(xiàng)目的市場(chǎng)完美需求，提供了零風(fēng)險(xiǎn)保駕護(hù)航糸數(shù)。

2、劣勢(shì)（W）

1）、xxhf項(xiàng)目前一、二期定位于為大戶型豪宅及別墅，樓盤開闊壯觀、曠大豪奢，其內(nèi)涵以傳統(tǒng)的儒家文化和古典元素為主，而三期項(xiàng)目則主要以小戶型公寓和寫字樓為主，側(cè)重于追求一種簡(jiǎn)約時(shí)尚、內(nèi)斂雅趣的風(fēng)格。戶型的轉(zhuǎn)變、風(fēng)格的遷異、文化的定位，使得其必須存一個(gè)有機(jī)的文化傳承及默契結(jié)合點(diǎn)，否則會(huì)產(chǎn)生文化斷層和風(fēng)格變異之感，不利于項(xiàng)目的整體命脈的成熟完美。

2）、小戶型的消費(fèi)群體，除追求簡(jiǎn)約雅致的高貴生活品味外，亦有用來長(zhǎng)期投資或經(jīng)濟(jì)性過渡，故在選購及租賃時(shí)，如果市場(chǎng)定位偏頗及推廣效果不佳，則會(huì)產(chǎn)生遲疑及動(dòng)搖的猶豫心態(tài)，不利于項(xiàng)目的迅速成長(zhǎng)及至臻完善。

3、機(jī)會(huì)（O）

1）、dg市近期經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，樓市蓬勃發(fā)展，宜居宜商的地產(chǎn)投資潛力巨大，升值既快又高，蘊(yùn)含著巨大的商機(jī)和財(cái)富。

2）、項(xiàng)目周邊正在開發(fā)的樓盤增均以大戶型為主，正規(guī)開發(fā)的小戶型公寓項(xiàng)目不多，而此項(xiàng)目正好填補(bǔ)了這一區(qū)域的市場(chǎng)空白，使得市場(chǎng)需要和項(xiàng)目供求守恒持平、相得益彰。

4、威脅（T）

1）、項(xiàng)目附近的幾處正在開發(fā)的住宅項(xiàng)目，也有較少的小戶型住宅，沖擊了竟?fàn)幨袌?chǎng)，勢(shì)必會(huì)分流部分潛在客戶。

2）、項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍濃郁，高業(yè)樓盤此起彼伏、枇次節(jié)鱗，形成了強(qiáng)烈的竟?fàn)庩鹘侵畡?shì)，如果商業(yè)寫字樓盤市場(chǎng)定位及價(jià)格定位不夠準(zhǔn)確合理，則很能達(dá)到預(yù)期的理想狀態(tài)。

四、藍(lán)爵市場(chǎng)定位

項(xiàng)目定位于dg市城市豪宅標(biāo)桿，城市新貴宜居宜商首選佳地，樓盤表現(xiàn)形式為寫字樓、商業(yè)及小戶型公寓，追求的是一種簡(jiǎn)約時(shí)尚、溫馨浪漫（現(xiàn)代）、精致內(nèi)斂、典雅高貴（傳統(tǒng)）的東韻西技格調(diào)。

五、藍(lán)爵賣點(diǎn)歸納

1、簡(jiǎn)約風(fēng)格，簡(jiǎn)單而富有品位；美觀實(shí)用，凝聚獨(dú)具匠心的理念。設(shè)計(jì)新穎、構(gòu)造質(zhì)樸、健身棋牌、咖啡娛樂、休閑會(huì)所一應(yīng)俱全，不用遵循別人的現(xiàn)實(shí)，自已做主設(shè)計(jì)自已的生活，城市新貴以低碳的生活方式盡情享受舒適低調(diào)的奢華。

2、自然傳統(tǒng)的底蘊(yùn)、休閑時(shí)尚的氣息，在清新的氛圍里、于靜靜的遐想中，還我們城市新貴一個(gè)灑脫自由、高雅幽靜的心靈家園。

3、沒有過多斑斕絢麗的色彩，沒有過多繁文縟節(jié)的線條，城市新貴卻發(fā)現(xiàn)陶醉的意境里每一個(gè)細(xì)節(jié)都是如此地跳躍、每一個(gè)畫面都是如此地精美、每一顆心靈都是如此地高雅。

4、夜幕降臨、華燈初升，遠(yuǎn)眺的旗峰山脈若隱若現(xiàn)，蹁踱于溫馨的房間，透過朦朧的夜色，靜靜觀賞花園里花草樹木沉浸在皎潔月華下輕輕地舒展，拾掇時(shí)光流淌的瞬間，讓心靈擯棄紛繁的忙碌、御下沉重的壓力，讓高貴輕松的腳步再次回歸自我、回歸真實(shí)、回歸自然。

5、舒爽精致的單身公寓，適合一個(gè)人的精彩自由，也可容納兩人世界的浪漫，是富有陽剛氣息男士結(jié)束奔波、停泊酣夢(mèng)的港灣；

女人三十如花，恰似幽幽綻放的玖瑰，隨性浪漫的小女人徜徉在愛與被愛的甜美愜意中，收藏著真正屬于自已的美好與憧憬；

“一家三口、其樂融融”，含蓄而高雅，傳遞著溫馨高貴的氣息；簡(jiǎn)約而奢華，洋溢著美滿家庭的幸福。

6、生活若有味道，在藍(lán)爵的韶光里，那該是一種馨香；

生活若有姿態(tài)，在藍(lán)爵的心野間，那該是一種優(yōu)雅；

生活若有風(fēng)景，在藍(lán)爵的風(fēng)情中，那該是一種高貴。

六、藍(lán)爵軟文秀稿

1、藍(lán)爵軟文（設(shè)計(jì)插圖及排版另行構(gòu)思）

xxhf．藍(lán)爵

總有一種品質(zhì)，永遠(yuǎn)不被時(shí)光沖淡，有一種方式，它低調(diào)、簡(jiǎn)約，時(shí)時(shí)洋溢著濃濃的人文趣味，時(shí)光的輪回中，始終銘刻著一份含蓄內(nèi)斂的沉淀。

xxhf．藍(lán)爵

總有一種時(shí)尚，讓無數(shù)人竟相追慕

有一種氣質(zhì)，它自由、奔放，處處顯露出淡淡的溫馨與雅致

時(shí)光的流逝中，時(shí)尚人士頂禮膜拜的摩登傳奇

xxhf．藍(lán)爵

總有一種高貴，景行景止方可抵達(dá)

有一種品位，它靜謐、平和，無聲無息詮釋著高雅和雍容

時(shí)光的飛越中，由內(nèi)及表流淌著一份無形的奢華

2、藍(lán)爵秀稿（設(shè)計(jì)插圖及排版另行構(gòu)思）

xxhf．藍(lán)爵

放眼高望、漫眼青翠、云舒云卷

舒適精致、簡(jiǎn)約優(yōu)雅、溫馨浪漫

生活的品味藏于內(nèi)心的高貴

奮斗、享受、超越

xxhf．藍(lán)爵

觀覽人生萬象，最美的角度是攬目俯視

品味高貴生活，最真的方式是簡(jiǎn)約高雅

讓含蓄與包容再次印證胸襟的遼闊與博大

讓奮斗與享受在陽光下演繹著生命的完美

xxhf．藍(lán)爵

典雅是一種優(yōu)美，讓心靈陶醉在那一片蔥翠之上

家庭是一種溫馨，讓幸福蕩漾在那一方歡歌笑語中

高貴是一種境界，讓享受傾注在那一份別樣的情趣里

七、項(xiàng)目推廣策略（后續(xù)）

八、商業(yè)推廣方案（后續(xù)）

第四篇：酒店會(huì)所策劃和經(jīng)營(yíng)模式

酒店會(huì)所策劃和經(jīng)營(yíng)模式 酒店管理--關(guān)于會(huì)所

1、性質(zhì)：會(huì)所系規(guī)劃部門批準(zhǔn)的商品住宅商業(yè)配套房中用于向業(yè)主提供：商業(yè)、娛樂、文體等綜合配套服務(wù)的場(chǎng)所。房地產(chǎn)登記部核發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)證，按“會(huì)所”確定房屋類型和用途，開發(fā)商、經(jīng)營(yíng)者不能將會(huì)所用作它途。

2、權(quán)屬：開發(fā)商應(yīng)與購房人在商品房預(yù)售合同中對(duì)會(huì)所所有權(quán)是屬開發(fā)商還是屬全體購房人進(jìn)行約定，不作約定的，會(huì)所所有權(quán)為開發(fā)商所有。

3、構(gòu)成：主要有體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、餐飲娛樂場(chǎng)、多功能場(chǎng)、辦公場(chǎng)構(gòu)成，表現(xiàn)形式如下；體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)：棋牌室、健身房等，規(guī)模較大的還有網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池等設(shè)施；餐飲休閑場(chǎng)：咖啡廳、書畫室等；多功能場(chǎng)：室外廣場(chǎng)、室內(nèi)大廳等；主要作為銷售階段的售樓處接待和展示大廳；辦公場(chǎng)：辦公室、會(huì)議室等，主要作為銷售階段的辦公室。

4、職能：會(huì)所的使用功能分前期銷售職能和后期經(jīng)營(yíng)（服務(wù)）職能，前期銷售職能指在樓盤入伙前，會(huì)所主要用于銷售中心，擔(dān)負(fù)樓盤展示推介和客戶接待等市場(chǎng)銷售功能，在項(xiàng)目全部完成且客戶全部入伙后，會(huì)所的前期規(guī)劃的功能開始全部進(jìn)入實(shí)施階段，即會(huì)所進(jìn)入后期運(yùn)營(yíng)和服務(wù)階段。

5、分類（如圖）

酒店管理--會(huì)所問題

會(huì)所作為目前房地產(chǎn)配套服務(wù)不可或缺的一部分，在完成前期形象展示和銷售現(xiàn)場(chǎng)功能后，將進(jìn)入經(jīng)營(yíng)階段。以深圳為例，目前會(huì)所的經(jīng)營(yíng)情況普遍不理想面達(dá)80%以上，尤其是一些大眾化住宅的會(huì)所經(jīng)營(yíng)。

目前會(huì)所面臨的普遍問題，有以下幾點(diǎn)：

1、權(quán)屬問題（產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的界定）

1999年前的會(huì)所作為住宅的公攤面積計(jì)入房?jī)r(jià)，會(huì)所的產(chǎn)權(quán)歸屬于全體業(yè)主所有；1999年之后，會(huì)所產(chǎn)權(quán)與住宅產(chǎn)權(quán)被分開，明確歸屬于開發(fā)商所有。產(chǎn)權(quán)決定經(jīng)營(yíng)權(quán)，開發(fā)商由于擁有會(huì)所產(chǎn)權(quán)而必須負(fù)責(zé)其經(jīng)營(yíng)問題，會(huì)所的經(jīng)營(yíng)好壞，與產(chǎn)權(quán)所有者——開發(fā)商有直接的關(guān)系。

2、管理問題（非專業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)比較普遍）

排除會(huì)所前期策劃的遺留問題不顧，會(huì)所的經(jīng)營(yíng)和管理的非專業(yè)化，是其經(jīng)營(yíng)不善的后天原因。表現(xiàn)在會(huì)所的經(jīng)營(yíng)管理大多由開發(fā)商的非專業(yè)人員進(jìn)行管理，或者由服務(wù)型的物業(yè)管理公司管理，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)可以想見。

3、功能問題（提供哪些有效服務(wù)）

重前期銷售，輕后期經(jīng)營(yíng)，是目前會(huì)所經(jīng)營(yíng)不善的主要原因。當(dāng)會(huì)所所承擔(dān)的銷售功能結(jié)束后，其真正的功能便凸現(xiàn)而出，但是，由于產(chǎn)權(quán)歸屬問題，發(fā)展商對(duì)后期的經(jīng)營(yíng)采取委托經(jīng)營(yíng)的方式，如由發(fā)展商遺留人員經(jīng)營(yíng)管理，或者由物業(yè)管理公司兼職經(jīng)營(yíng)管理。

4、定位問題（面向那些客戶服務(wù)）

我們發(fā)現(xiàn)，大多虧損的會(huì)所在客戶定位方面，為保證社區(qū)的安全和安靜等管理需要，以社區(qū)內(nèi)部業(yè)主為服務(wù)對(duì)象，而排斥社區(qū)外人群。同時(shí)，在提供的服務(wù)內(nèi)容方面，較少聽取業(yè)主的建議和意見，缺乏改進(jìn)和創(chuàng)新，人為的將本社區(qū)消費(fèi)群體推向社區(qū)外部的商業(yè)配套。

5、轉(zhuǎn)型問題（參與社會(huì)分工）

社區(qū)會(huì)所的規(guī)劃初衷，在排除銷售功能外，大多是以彌補(bǔ)周邊社會(huì)配套不成熟環(huán)境，或者提高住宅服務(wù)檔次為目的。但是，隨著周邊市政配套和生活氛圍的逐步完善和成熟，與社區(qū)會(huì)所功能相似或者相同的市政配套、商業(yè)配套愈來愈多，與會(huì)所形成直接競(jìng)爭(zhēng)局面。面對(duì)隨時(shí)可能流失的社區(qū)客戶，社區(qū)會(huì)所必須面對(duì)現(xiàn)實(shí)，做好經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)型的準(zhǔn)備，參與到社會(huì)分工配套體系中去。

會(huì)所經(jīng)營(yíng)中所面臨的大面積虧損，究其原因，第一，短視的前期策劃是先天原因，如會(huì)所的位置、檔次、體量、商業(yè)劃分等硬件規(guī)劃，如果缺乏市場(chǎng)消費(fèi)基礎(chǔ)、缺乏經(jīng)營(yíng)的前瞻性、缺乏局部改造的可能，加大了會(huì)所后期商業(yè)化經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。第二，比較落后的經(jīng)營(yíng)管理水平，是會(huì)所虧損的人為原因，如深圳的發(fā)展商大多將會(huì)所經(jīng)營(yíng)權(quán)委托給毫無經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的內(nèi)部殘留人員，或者給物業(yè)管理公司，致使會(huì)所經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)不必要的問題。

酒店管理--會(huì)所策劃

根據(jù)上面對(duì)會(huì)所問題和原因的分析，解決或者避免會(huì)所經(jīng)營(yíng)不善的根本在于兩點(diǎn)，即強(qiáng)化前期會(huì)所策劃和加強(qiáng)后期專業(yè)經(jīng)營(yíng)化管理。

一、會(huì)所前期策劃的參照因素

1、項(xiàng)目性質(zhì)

會(huì)所策劃以服務(wù)項(xiàng)目住宅為基礎(chǔ)需要，所以項(xiàng)目的屬性和對(duì)應(yīng)的住戶的特征，是會(huì)所策劃必須首要考慮的問題。如大眾精品住宅、高尚人文社區(qū)住宅、高密度小戶型住宅、等不同住宅項(xiàng)目對(duì)會(huì)所服務(wù)的要求不同。(如圖)、區(qū)域特點(diǎn)（成熟市區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合部位、邊遠(yuǎn)郊區(qū)、新中心區(qū)）（如圖）、人文特點(diǎn)（如圖）

4、周邊配套調(diào)查

第一，對(duì)項(xiàng)目本身商業(yè)規(guī)劃進(jìn)行了解，第二，對(duì)項(xiàng)目周邊商業(yè)配套進(jìn)行調(diào)查，第三，對(duì)項(xiàng)目周邊市政配套現(xiàn)狀和規(guī)劃進(jìn)行調(diào)查摸底。根據(jù)周邊商業(yè)和市政配套的分布和規(guī)劃情況，進(jìn)行會(huì)所的整體策劃，但必須掌握以下幾個(gè)原則：

1）會(huì)所位置靠近商業(yè)和市政配套分布點(diǎn)和規(guī)劃點(diǎn)（非經(jīng)營(yíng)性會(huì)所除外）；

2）會(huì)所體量參考商業(yè)和市政配套的體量；

3）會(huì)所建筑特色與商業(yè)和市政配套有明顯的個(gè)性區(qū)分；

4）會(huì)所商業(yè)劃分以競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)為參照，進(jìn)行差異化；

5）會(huì)所商業(yè)超向務(wù)必與競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)和市政設(shè)施相對(duì)，或者同向；

6）如項(xiàng)目屬于新區(qū)項(xiàng)目，會(huì)所規(guī)劃堅(jiān)持分期彈性原則；、會(huì)所的生命周期

會(huì)所的誕生主要目的，一是彌補(bǔ)和提升社區(qū)生活配套，二是營(yíng)造社區(qū)小范圍公共溝通場(chǎng)所。隨著周邊商業(yè)和市政配套的日漸成熟，會(huì)所逐漸成為社區(qū)內(nèi)部心靈溝通的主要所在，如中國(guó)古代的村鎮(zhèn)祠堂和西方城鎮(zhèn)的教堂，其經(jīng)濟(jì)意義逐步泯滅，取而代之的是道德和心靈歸屬，此時(shí)會(huì)所的商業(yè)經(jīng)營(yíng)使命將終結(jié)。會(huì)所的生命周期曲線見下圖。

會(huì)所策劃的流程

在明確會(huì)所策劃需要的參照要素之后，會(huì)所策劃工作進(jìn)入實(shí)際操作階段。實(shí)際操作流程。（如圖所示）

酒店管理--會(huì)所策劃要素

1、體量

按照目前會(huì)所的一般特征，會(huì)所的建筑面積與項(xiàng)目總建筑面積的比例為1：100左右。如錦繡江南建筑面積為40萬平米，會(huì)所為3000平米，加上第四期入伙住戶，會(huì)所面積將日益減小，社區(qū)生活對(duì)周邊商業(yè)和市政配套的依賴性加強(qiáng)。

2、風(fēng)格

如果會(huì)所獨(dú)立于住宅，建筑風(fēng)格必須有特色，而會(huì)所特色必須與項(xiàng)目特色相吻合，但又必須有區(qū)別，能體現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目傳達(dá)的文化和精神理念。如錦繡江南會(huì)所建筑外觀形似展館和運(yùn)動(dòng)館，極具現(xiàn)代感，但是沒有與打中國(guó)文化牌的項(xiàng)目主題關(guān)聯(lián)，假如設(shè)計(jì)為古典式的展覽館，或者仿故宮古代建筑，或者細(xì)部以江南建筑形態(tài)表現(xiàn)，則更貼近主題。

3、位置

會(huì)所的位置策劃必須考慮到以下因素，第一，服務(wù)便利性，第二，經(jīng)營(yíng)的便利性，第三，回避地塊的價(jià)值和增值區(qū)域。以下位置為會(huì)所常見的分布點(diǎn)，第一，靠近主干道，交通便利且起到隔音效果，提升后面的住宅價(jià)值；第二，靠近低樓層，對(duì)于高層住宅，較低樓層的價(jià)值比較低，同時(shí)考慮到對(duì)外經(jīng)營(yíng)，以及對(duì)高層住戶的最少干擾，比較適合會(huì)所；第三，靠近景觀資源差的一面，留價(jià)值空間大的方向給住宅產(chǎn)品。

4、功能

功能即會(huì)所的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，功能的定位必須結(jié)合幾個(gè)需要，第一，銷售辦公功能需要，如務(wù)必設(shè)計(jì)大廳和辦公區(qū)間，第二，體現(xiàn)項(xiàng)目核心文化的需要，如以中國(guó)文化為核心賣點(diǎn)的項(xiàng)目，會(huì)所可以重點(diǎn)突出書畫展覽需要的展館設(shè)計(jì)，第三，普通娛樂休閑的需要，如設(shè)計(jì)棋牌室、桌球室、乒乓球室、茶館等文化娛樂體育場(chǎng)所，第四，體現(xiàn)項(xiàng)目特色的需要，在體現(xiàn)核心文化價(jià)值的設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上，業(yè)態(tài)的設(shè)計(jì)應(yīng)避免面面俱到，應(yīng)該有側(cè)重點(diǎn)，如把會(huì)所的核心功能定位為區(qū)域藝術(shù)中心，或者有特色的酒吧夜總會(huì)等，為經(jīng)營(yíng)鋪墊。

5、檔次

會(huì)所檔次應(yīng)該與項(xiàng)目定位相適應(yīng)，檔次高低的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)有會(huì)所規(guī)模、會(huì)所位置、會(huì)所裝修、會(huì)所配套、服務(wù)質(zhì)量、管理水平等，如別墅區(qū)的會(huì)所切忌做成大雜院式和敞開式的游戲廳，或者任人出入對(duì)外營(yíng)業(yè)的低級(jí)夜總會(huì)，而大型普通社區(qū)的會(huì)所以5星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)裝修，高貴的外表拒人以千里之外。

6、分期

會(huì)所經(jīng)營(yíng)的內(nèi)外結(jié)合是必經(jīng)之路，所以前期會(huì)所策劃應(yīng)該具有前瞻性，提前考慮到經(jīng)營(yíng)性需求，如在會(huì)所的分期建設(shè)，會(huì)所功能劃分要保證結(jié)構(gòu)可以修改，人防設(shè)施的預(yù)留（而目前流行的半地下車庫在人防方面存在問題），拆建的便利性等。

酒店管理--會(huì)所創(chuàng)新

1、會(huì)所形式

雙會(huì)所

即基于臨街的主會(huì)所基礎(chǔ)上，在社區(qū)內(nèi)部增加一個(gè)內(nèi)部會(huì)所。臨街會(huì)所的設(shè)計(jì)參照商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，主要功能是前期銷售功能和后期營(yíng)業(yè)性質(zhì)的商業(yè)服務(wù)功能，最終以對(duì)外經(jīng)營(yíng)為目的；內(nèi)部會(huì)所建于社區(qū)內(nèi)部，體量不要求大，但是可以彈性劃分，其功能為社區(qū)服務(wù)，不對(duì)外營(yíng)業(yè)，在服務(wù)內(nèi)容的設(shè)計(jì)上，與臨街會(huì)所內(nèi)容不能競(jìng)爭(zhēng)，但是對(duì)外部商業(yè)配套形成價(jià)格優(yōu)勢(shì)，有利于留住內(nèi)部業(yè)主，與臨街會(huì)所形成互補(bǔ)的綜合優(yōu)勢(shì)，與外部商業(yè)性配套競(jìng)爭(zhēng)。

目的，一是可以進(jìn)一步提升社區(qū)檔次，二是增強(qiáng)會(huì)所與外部同類配套的競(jìng)爭(zhēng)力，三是可以形成“以會(huì)所養(yǎng)會(huì)所”的良性模式，四是增加活動(dòng)空間，滿足不同層次業(yè)主需求。雙會(huì)所比較適合大型以上社區(qū)配套策劃，對(duì)于中小型社區(qū)不太適合。

虛擬會(huì)所

與傳統(tǒng)的會(huì)所空間相對(duì)應(yīng)，利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，建立社區(qū)網(wǎng)上會(huì)所，全天候?yàn)闃I(yè)主提供服務(wù)，進(jìn)一步擴(kuò)大業(yè)主和會(huì)員的溝通交流空間。傳統(tǒng)會(huì)所具備的娛樂功能、商務(wù)保健功能大部分可以實(shí)現(xiàn)，如網(wǎng)上聊天室、網(wǎng)上棋牌室、網(wǎng)上游戲室、網(wǎng)上醫(yī)療室、網(wǎng)上購物、網(wǎng)上影院、網(wǎng)上商務(wù)預(yù)約等服務(wù)，會(huì)所管理的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)信息處理中心遠(yuǎn)程進(jìn)行調(diào)控。

2、分期會(huì)所（第一期銷售功能、第二期整體功能再造）

目前會(huì)所經(jīng)營(yíng)不善的主要原因是策劃的前瞻性不足。對(duì)于大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，一般開發(fā)周期3年左右，甚至更長(zhǎng)。而目前比較普遍的會(huì)所，是在項(xiàng)目第一期前階段建成使用，并陪伴項(xiàng)目3年以上。同時(shí)，項(xiàng)目的分期開發(fā)策略，使住宅產(chǎn)品品質(zhì)與時(shí)俱進(jìn)和日益改善，反而使會(huì)所

建筑形態(tài)和劃分等迅速落伍。為了避免出現(xiàn)這一情況，會(huì)所策劃應(yīng)該與項(xiàng)目平行前進(jìn)，分期開發(fā)建設(shè)的穩(wěn)妥策略（參照高交會(huì)展館的分期建設(shè)）。

具體步驟見下表。

酒店管理--會(huì)所經(jīng)營(yíng)

針對(duì)第二章會(huì)所目前存在的經(jīng)營(yíng)問題，除第三章從前期策劃方面提出解決辦法外，本章主要從經(jīng)營(yíng)角度，提出解決之道。

一、專業(yè)管理——引入專業(yè)的管理公司

根據(jù)在深圳的小范圍調(diào)查，絕大部分的住宅會(huì)所管理由開發(fā)商委托物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。這對(duì)于只提供內(nèi)部業(yè)主服務(wù)的會(huì)所來說，管理工作比較簡(jiǎn)單，物業(yè)公司基本可以勝任。但是對(duì)于對(duì)外經(jīng)營(yíng)性會(huì)所的管理，物業(yè)公司具有先天不足。所以，引入專業(yè)的會(huì)所管理機(jī)構(gòu)是改善會(huì)所虧損局面的當(dāng)務(wù)之急。

n備選的會(huì)所管理者

1）酒店管理公司

2）娛樂管理經(jīng)營(yíng)公司

二、連鎖經(jīng)營(yíng)——嘗試連鎖化經(jīng)營(yíng)

會(huì)所本質(zhì)上是社區(qū)性配套機(jī)構(gòu)，健康的會(huì)所運(yùn)營(yíng)必須遵守企業(yè)運(yùn)營(yíng)方式，實(shí)現(xiàn)自負(fù)盈虧。借鑒物業(yè)管理的品牌連鎖經(jīng)營(yíng)，會(huì)所管理和經(jīng)營(yíng)也可以實(shí)現(xiàn)品牌化和連鎖化。在此必須明確發(fā)展商必須在會(huì)所的品牌和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)之間作出選擇，即授予經(jīng)營(yíng)者以自主會(huì)所品牌。則以或則經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為目標(biāo)，反之則繼續(xù)貼補(bǔ)虧損。與超市、物管公司相同，會(huì)所管理公司將成為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中一個(gè)嶄新角色。

三、會(huì)員制管理——扭虧和服務(wù)并行

會(huì)員制可以有效的區(qū)分會(huì)所核心客戶和普通客戶，同時(shí)可以實(shí)現(xiàn)會(huì)所的動(dòng)靜管理和安全管理。目前，大多數(shù)住宅會(huì)所在對(duì)外經(jīng)營(yíng)中，對(duì)內(nèi)部業(yè)主實(shí)行會(huì)員制管理，區(qū)別服務(wù)和區(qū)別定價(jià)，有效解決會(huì)所虧損的問題，且兼顧會(huì)所對(duì)內(nèi)部業(yè)主提供優(yōu)惠服務(wù)的主要功能。

四、業(yè)主參與——業(yè)主委員會(huì)參與管理

在現(xiàn)有的管理經(jīng)營(yíng)決策體系中，增加業(yè)主委員會(huì)席位，參與會(huì)所的經(jīng)營(yíng)和管理。由于會(huì)所產(chǎn)權(quán)歸屬開發(fā)商所有，但是業(yè)主與會(huì)所之間存在最為密切的關(guān)系，尤其是非對(duì)外經(jīng)營(yíng)性會(huì)所，所以，會(huì)所的管理必須針對(duì)其目標(biāo)客戶——業(yè)主的需求改善，否則沒有出路。而業(yè)主自治機(jī)構(gòu)——業(yè)主委員會(huì)成為會(huì)所管理者傾聽客戶意見的主要通道。吸納業(yè)委會(huì)參與會(huì)所決策，對(duì)于改善會(huì)所和業(yè)主關(guān)系，增加會(huì)所管理透明度，尋求業(yè)主工作的全面支持，為商業(yè)性經(jīng)營(yíng)進(jìn)行前期鋪墊，具有不可替代的積極作用。

五、會(huì)所轉(zhuǎn)型——納入社會(huì)配套體系中經(jīng)營(yíng)

當(dāng)社區(qū)配套面向區(qū)外經(jīng)營(yíng)服務(wù)時(shí)，會(huì)所已經(jīng)開始進(jìn)入社會(huì)配套的流動(dòng)體系中了。會(huì)所經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不佳，主要由于社區(qū)內(nèi)有限的客源無法支撐會(huì)所管理和設(shè)備的基本運(yùn)轉(zhuǎn)，當(dāng)會(huì)所面向社會(huì)經(jīng)營(yíng)時(shí)，在解決客源和經(jīng)營(yíng)問題的同時(shí)，實(shí)際上已經(jīng)納入社會(huì)商業(yè)配套體系中。如招商海月社區(qū)“體育公園”會(huì)所，逐漸成為片區(qū)市政體育配套之一。

第五篇：高端會(huì)所策劃方案

頂級(jí)精英會(huì)所營(yíng)銷策劃案前言

會(huì)所所處地理位置和環(huán)境的“硬”件是不容置疑的，可以說是實(shí)力的體現(xiàn)。那么如何從精英

人士最關(guān)注的四個(gè)方面來給我們自己定位：獨(dú)特性、服務(wù)、產(chǎn)品、價(jià)格。這四個(gè)方面告訴消

費(fèi)者我們能為會(huì)員提供什么，我們提供的東西在業(yè)內(nèi)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比能達(dá)到什么程度，并且

會(huì)持續(xù)的投入多少以做得更好。解決了這個(gè)問題，我們就是最好的！我們需要重點(diǎn)關(guān)注的問題有兩個(gè)：

一、我們來了，我們是誰，我們?cè)谧鍪裁?，我們能給會(huì)員帶來什么好處。

二、在這樣的背景下，定位的準(zhǔn)確性，理念的傳播與倡導(dǎo)比消費(fèi)場(chǎng)所的細(xì)節(jié)的透露更為重要。會(huì)

所簡(jiǎn)介會(huì)所定位為頂級(jí)商務(wù)精英會(huì)所?？蛻羧后w只限于“金字塔尖”的人群，我們只為最

高端人群提供五星級(jí)私人服務(wù)，會(huì)所面向國(guó)內(nèi)外商界精英、社會(huì)名流人士、駐京外國(guó)使館官

員等高端消費(fèi)群體，會(huì)所特別注重為會(huì)員提供私密化、人性化的服務(wù)。力求打造中國(guó)頂尖商

務(wù)休閑會(huì)所。會(huì)所經(jīng)營(yíng)定位

1、頂級(jí)奢華精英會(huì)所

2、會(huì)員制管理型會(huì)所

3、奢華商

務(wù)休閑會(huì)所五大特色

1、所有服務(wù)均為頂級(jí)精英所打造，會(huì)員邀約制度，并實(shí)現(xiàn)會(huì)籍管

理。

2、奢華概念：能給高端人群定制服務(wù)，針對(duì)個(gè)人喜好簡(jiǎn)單改裝辦公室和臥室，并配

有專職高端（辦公及生活）秘書。

3、聯(lián)盟概念：加入會(huì)所等同于加入我們的圈子，可以

提供專業(yè)公關(guān)人員促成您想要的任何合作，并保證利益最大化。

4、保密概念：備有安檢

器材，也可自帶安檢器材，可保證會(huì)所范圍類無任何偷拍錄音設(shè)備

5、承辦高端音樂會(huì)演

出、商務(wù)宴請(qǐng)、高端私人奢侈品拍賣；為會(huì)員設(shè)立珠寶展示廳、書畫藝術(shù)品拍賣廳、歐式西

餐廳、中西式特色包廂、酒吧、雪茄吧等商務(wù)休閑場(chǎng)所。

會(huì)員制會(huì)籍管理

入會(huì)資格個(gè)人終身卡10萬RMB﹐個(gè)人總資產(chǎn)在500萬RMB以上。企業(yè)終身卡15萬RMB。企業(yè)優(yōu)惠2位9萬，3位6萬，年費(fèi)1.5萬（此資費(fèi)為保

證金，如要退會(huì)是可以退還的，我們所有項(xiàng)目消費(fèi)均有單項(xiàng)收費(fèi)，使用年或月結(jié)算，保證金

客戶可以選擇是否參與我們的投資，如參與我們的投資，會(huì)有年終分紅）企業(yè)會(huì)籍所有企業(yè)會(huì)籍可以只由企業(yè)的主要負(fù)責(zé)人享有，即只有一名提名人。也可由多名高級(jí)職員享

有企業(yè)會(huì)籍，即企業(yè)附屬會(huì)籍提名人。每一位會(huì)員都有權(quán)使用國(guó)際聯(lián)網(wǎng)的百余家高級(jí)俱樂部。

所有持公司會(huì)籍的會(huì)員每年須繳付年費(fèi)。公司會(huì)籍滿三年可轉(zhuǎn)讓與其他公司。個(gè)人會(huì)籍適用于年齡在21歲以上的個(gè)人及其配偶和21歲以下未婚子女。個(gè)人會(huì)籍在滿三年可轉(zhuǎn)讓與

其他個(gè)人。個(gè)人會(huì)籍享受缺席會(huì)員權(quán)益，最長(zhǎng)缺席年限為三年。團(tuán)體會(huì)籍公

司、合伙事業(yè)或社團(tuán)均可以公司名義注冊(cè)成為團(tuán)體會(huì)員，并可提名一名或以上之代表，及其

配偶和二十一歲以下之子女享用會(huì)所之一切設(shè)施。團(tuán)體會(huì)籍不享受缺席會(huì)員權(quán)

益，但可以在公司申請(qǐng)下更換提名人。外交榮譽(yù)會(huì)籍外交榮譽(yù)會(huì)籍適用于各國(guó)駐

華使領(lǐng)館大使、商務(wù)參贊等高級(jí)外交官，以及在華外國(guó)商會(huì)主席/秘書長(zhǎng)。外交榮譽(yù)會(huì)籍不

可轉(zhuǎn)讓。消費(fèi)類型高端商務(wù)辦公，休閑會(huì)所，五星級(jí)私人服務(wù)。

消費(fèi)群體定位

1、國(guó)內(nèi)外商界精英、社會(huì)名流人士、駐湘外國(guó)使館官員

2、大型企業(yè)，年收入百萬以上的人群，希望借助我們這個(gè)平臺(tái)能達(dá)到年收入千萬的人群

會(huì)所功能設(shè)計(jì)

場(chǎng)地類：

個(gè)人專屬商務(wù)辦公室（租用）

個(gè)人專屬定制客房（租用）

豪華會(huì)議室（租用）

豪華展廳，高端商品發(fā)布會(huì)（租用）

休閑場(chǎng)地，茶房、紅酒雪茄房、健身房、游泳池、乒乓球室、棋牌室、桌球室、私人用餐室

（定制高規(guī)格菜品）兒童活動(dòng)場(chǎng)地，寶寶CLUB（提供專業(yè)兒童培育師，個(gè)性化定制益教

娛樂項(xiàng)目，保證寶寶玩得安全，開心）珠寶展示廳書畫古董展示廳拍賣廳豪華餐飲（中西式高檔餐飲）大廳商務(wù)咨詢類：總裁培訓(xùn)班 高端企業(yè)運(yùn)營(yíng)咨詢 高端投資咨詢（這部分的操作一是跟其它專業(yè)做培訓(xùn)和企業(yè)咨詢的公司合作，另一部分我們自己培養(yǎng)兩個(gè)專業(yè)人才）

人才交流類：定向人才輸出我們跟大多數(shù)高端人才獵頭公司合作，可以指定要什么人，會(huì)所盡一切可能去挖過來。（無非就是錢的問題，只要客戶出得起價(jià)）全能秘書會(huì)所為會(huì)員培養(yǎng)一批專業(yè)高素質(zhì)私人秘書，能解決任何生活問題和工作問題（因?yàn)橛辛宋覀冏龊蠖?，完全可以?shí)現(xiàn)租用一個(gè)人解決您的任何問題）。（秘書不懂的，沒法做到的，由我們?nèi)プ觯貢恍枰嬖V我們客人的需要就行，我們的資源等同于秘書的資源）讓我們的會(huì)員真正感覺到，回家不如回會(huì)所，因?yàn)槎鄶?shù)成功人士家里有難正視的家庭關(guān)系，會(huì)所是會(huì)是一個(gè)以辦公為借口的避風(fēng)塘?；毓静蝗缁貢?huì)所，因?yàn)槎鄶?shù)公司里有難以處理的人際關(guān)系，或是各種矛盾，會(huì)所會(huì)是一個(gè)更有檔次，更輕松自在的辦公環(huán)境。商務(wù)服務(wù)類：（此類服務(wù)均為會(huì)員專門定制）私人奢侈品拍賣會(huì) 高端人才交流會(huì) 商務(wù)宴請(qǐng)酒會(huì)項(xiàng)目研討會(huì)（邀請(qǐng)項(xiàng)目類專業(yè)人士及業(yè)內(nèi)知名人士列席并協(xié)助會(huì)員解決問題）項(xiàng)目招商融資會(huì) 營(yíng)銷宣傳推廣策劃資料準(zhǔn)備宣傳片（視頻）在各大網(wǎng)絡(luò)視頻媒體投放圖文（各個(gè)宣傳推廣平臺(tái)上宣傳推廣使用的圖片文字）音樂（流行音樂，宣傳會(huì)所定制的專屬音樂，全都打上某某私人會(huì)所出品）

宣傳方式廣告投放與異業(yè)聯(lián)盟

1、知名報(bào)刊：湖南日?qǐng)?bào)、長(zhǎng)沙晚報(bào)、瀟湘晨報(bào)。在第一階段每三天投放一次。（為期三個(gè)月）

2、知名高端雜志：《尊品》、《芒果畫報(bào)》等一是做一期專紡，二是定期做會(huì)所活動(dòng)宣傳，我們做活動(dòng)，請(qǐng) 他們采編投放（作為他們的新聞事件投放我們自己就不用花錢）。

3、制造事件營(yíng)銷，商端會(huì)所開業(yè)或是開業(yè)前跟某知名高端商場(chǎng)聯(lián)合做什么活動(dòng)，由電視臺(tái)采編播放。

4、收集財(cái)經(jīng)類、高爾夫類、游艇類、經(jīng)管類、汽車類、房產(chǎn)類、奢侈品類、俱樂部類、旅游類、機(jī)票類、古玩收藏類的大型知名網(wǎng)站，并與其就網(wǎng)絡(luò)新聞，廣告投放等展開合作，借用他們的平臺(tái)進(jìn)行宣傳推廣。

5、在分眾傳媒投放廣告，分眾傳媒的視頻設(shè)備覆蓋面積比較廣，而且主要集中在高端場(chǎng)地，比較適合為 會(huì)所做廣告投放。

6、各大高級(jí)酒店電梯廣告投放以及宣傳畫冊(cè)投放（雜志欄）

7、在湖南高端別墅住宅區(qū)廣告投放。如：高爾夫別墅區(qū)（湖南有幾個(gè)）、湖南理工學(xué)院別墅群等，到湖南 各大高端房地產(chǎn)商處了解各商家旗下開發(fā)了多少高端別墅，跟他們積極展開異業(yè)合作，購買他們的別 墅送我們的會(huì)所資格，在他們別墅區(qū)里做一些路面廣告牌或是我們做些小投資如公共設(shè)施維護(hù)等，取得廣告欄位。自己可以用，也可以做一些高端產(chǎn)品宣傳用。

8、與各大總裁培訓(xùn)班展開異業(yè)合作，他們課程付費(fèi)達(dá)5萬以上的每期學(xué)員送一期我們的宣傳冊(cè)，另給他 們介紹資格，介紹一位會(huì)員加入我們給予多少提成?；蚴俏覀兊氖裁磮?chǎng)地定期給他們使用等?；蚴巧疃群献魉麄兊目偛门嘤?xùn)與我們聯(lián)合經(jīng)營(yíng)，我們占有他們客戶消費(fèi)的多少分紅，他們使用我們的場(chǎng)地等。

9、在古玩收藏市場(chǎng)做定期定向廣告投放。另尋古玩鑒定師為我們做轉(zhuǎn)介紹，每介紹一位會(huì)員入會(huì)給予多少提成。他們一般都有自己穩(wěn)定的客戶群體，設(shè)計(jì)專門的轉(zhuǎn)介紹說詞，可以使他們的效率提高很多。

10、在高檔轎車4S店（如寶馬、奔馳、路虎等）做定期定向廣告投放。另請(qǐng)4S店客戶經(jīng)理為我們做轉(zhuǎn)介紹，每介紹一位會(huì)員入會(huì)給予多少提成。他們一般都有自己穩(wěn)定的老客戶群體，設(shè)計(jì)專門的轉(zhuǎn)介 紹說詞，可以使他們的效率提高很多。

11、與湖南省蘭花協(xié)會(huì)、路虎車友俱樂部、古玩收藏協(xié)會(huì)??等組織合作，邀請(qǐng)他們的精英人士做轉(zhuǎn)介紹。

12、制作有特色的圖文并貌的高級(jí)宣傳手冊(cè)，提高會(huì)所的檔次，強(qiáng)化記憶；

13、精英會(huì)所會(huì)員手冊(cè)。

14、官網(wǎng)資料更新。

15、QQ群、MSN。建立自己的VIPQQ群，發(fā)展?jié)撛诳蛻簟?/p>

16、有計(jì)劃的定期在時(shí)尚雜志做我們的活動(dòng)宣傳。人員營(yíng)銷

17、成立專門的推廣部，對(duì)外聯(lián)系會(huì)員，并對(duì)現(xiàn)有會(huì)員做售后服務(wù)和聯(lián)誼。

18、所有轉(zhuǎn)介紹人士都自動(dòng)成為我們的特殊會(huì)員并給予部分提成。

19、電話營(yíng)銷，從房地產(chǎn)商處、古玩收藏商處、高檔轎車4S店處、收集高收入人群資料。做定向潛 在客戶挖掘。內(nèi)部營(yíng)銷1）穩(wěn)定現(xiàn)有會(huì)員人數(shù)，并經(jīng)常針對(duì)性舉辦會(huì)員活動(dòng)2）建立會(huì)員咨詢和服務(wù)體系，例如：某會(huì)員咨詢會(huì)籍部或管理人員：會(huì)所是否有某某政府職能部門的會(huì)員？我想和他們談點(diǎn)事情，我們就要做到給予介紹，并約定時(shí)間和地點(diǎn)，讓兩者溝通。相信這應(yīng)是會(huì)員對(duì)公司最大的希望及肯定。但為保護(hù)會(huì)員的私密性，接到類似的電話或提問應(yīng)答“您稍等，我?guī)湍橐幌拢院蠼o您答復(fù)”并及時(shí)聯(lián)系該會(huì)員，征得其同意后方可安排兩者溝通。

3）發(fā)揮會(huì)籍顧問的潛力，拉動(dòng)其他非會(huì)員入會(huì)現(xiàn)階段一個(gè)企業(yè)的品牌和成長(zhǎng)很大一部分靠品牌效應(yīng)和自身對(duì)會(huì)員服務(wù)的運(yùn)營(yíng)，我們做營(yíng)銷的直觀目標(biāo)是：不管是成功人士還是普通消費(fèi)人群，你可以不來精英會(huì)所，但你絕對(duì)不可以不知道精英會(huì)所！做精英會(huì)所的會(huì)員是身份的象征！屆時(shí)管理團(tuán)隊(duì)會(huì)相應(yīng)制定廣告及營(yíng)銷方案上報(bào)董事會(huì)，其中包括，廣告，策劃，PARTY，品牌推廣、企業(yè)VI等,拿出多種方案供董事會(huì)選擇。經(jīng)營(yíng)策略

1、采取分階段經(jīng)營(yíng)策略第一階段（宣傳推廣階段）：為期3個(gè)月不接收任何會(huì)員，也不開放，僅做宣傳鋪墊，概念引導(dǎo)，使人覺得，高貴，神秘，產(chǎn)生必須去看一眼否則會(huì)遺憾終身的感覺。前期宣傳推廣三個(gè)月（宣傳時(shí)間越長(zhǎng)效果會(huì)越好，太長(zhǎng)了也會(huì)有些冷場(chǎng)，個(gè)人認(rèn)為3個(gè)月最合適）第二階段：開放參觀在前期宣傳，宣傳預(yù)熱了市場(chǎng)后，進(jìn)行為期一周的參觀時(shí)間，這段時(shí)間邀請(qǐng)各方名流免費(fèi)參觀，時(shí)間定為每天一次，兩小時(shí)或一小時(shí)，批次進(jìn)行。由導(dǎo)游帶領(lǐng)，用準(zhǔn)備好的說詞極力塑造我們奢華尊貴，隱秘貼身服務(wù)的形象，瀏覽設(shè)定好的路線。

第三階段：會(huì)所試營(yíng)業(yè)市場(chǎng)專員邀約潛在客戶群體免費(fèi)參觀體驗(yàn)一個(gè)月，這一個(gè)月可視為成交收現(xiàn)的一個(gè)月，也就是會(huì)所試營(yíng)業(yè)的一個(gè)月，這一個(gè)月積極的收集潛在會(huì)員的各種喜好和需求，然后有針對(duì)性的展開公關(guān)服務(wù)，促進(jìn)成交收現(xiàn)。另外本月也做各部分未完善工作的整改，使我們能將客戶的需求做到極致。第四階段：正常經(jīng)營(yíng)此后不再對(duì)外招收會(huì)員，必須由老客戶邀約才能加入。

2、加入國(guó)際高級(jí)俱樂部聯(lián)盟，與他們實(shí)現(xiàn)高端會(huì)所資源共享。

3、會(huì)員關(guān)系維護(hù)營(yíng)銷目的：維護(hù)老會(huì)員、吸引新會(huì)員。主要維護(hù)手段：不定期舉辦會(huì)員活動(dòng)。例如：為新會(huì)員舉行專項(xiàng)活動(dòng)，如新會(huì)員入會(huì)雞尾酒會(huì)。新財(cái)富論壇—商業(yè)推介活動(dòng)，如房地產(chǎn)投資、置業(yè)專項(xiàng)活動(dòng)等。節(jié)慶日才藝表演類活動(dòng)（始終保持我們的活動(dòng)不斷，每周一次小規(guī)模，每月一次大規(guī)模的，讓會(huì)所高頻率出現(xiàn)在高端人士的眼里）設(shè)立了會(huì)員服務(wù)部，為會(huì)員提供有價(jià)值的、延伸性的個(gè)人貼身服務(wù)，加深會(huì)所與會(huì)員的關(guān)系。貼身服務(wù)（舉例）：在會(huì)所餐飲部用餐，記錄了會(huì)員的口味、習(xí)慣和各種偏好；保留專用的餐具、茶杯；生日送高級(jí)紅酒，代辦生日宴會(huì)；幫助會(huì)員結(jié)識(shí)非會(huì)員知名人士等。附加綁定服務(wù)：待發(fā)現(xiàn)還有哪些未想到的服務(wù)卻可以作為此項(xiàng)概念推廣的異業(yè)聯(lián)盟積極開展異業(yè)聯(lián)盟。我們也不是任何行業(yè)都專業(yè)，任何事情都能做到的，我們需要積極的與各行業(yè)精英個(gè)人和企業(yè)展開廣泛的合作，除了轉(zhuǎn)介紹以外還有很多業(yè)務(wù)我們自己做不到的交給他們?nèi)プ觥Ｎ覀冏鳛楫悩I(yè)聯(lián)盟的發(fā)起方，能享有最高的利益和資源。另外我們也積極參與到各大異業(yè)聯(lián)盟組織商業(yè)團(tuán)體里去，與各個(gè)行業(yè)展開廣泛的交流與互動(dòng)。尾聲這份方案也許還存在很多不足的地方，但我想僅供參考是足夠了。這里面記錄的每一條款都是本人可以設(shè)計(jì)并實(shí)施的，如有需要，可以給出更詳細(xì)的執(zhí)行方案，此份方案一直未出來主要還是因?yàn)槠涮加脮r(shí)間和精力，如果這份方案有價(jià)值，那么也會(huì)盡力去完善和做下去，如果沒有價(jià)值，也不會(huì)繼續(xù)投入時(shí)間和精力到這里面來。高端會(huì)所的運(yùn)營(yíng)有它非常特殊的地方，也許專業(yè)經(jīng)驗(yàn)上我們會(huì)有一些不足，但作為做品牌策劃和營(yíng)銷的人士來說，基本上都是大同小異的。在我們沒有挖掘到更好的高端會(huì)所營(yíng)銷專業(yè)的人士之前，這些是足夠支持我們運(yùn)營(yíng)的，我相信，只要以上的方案按計(jì)劃和預(yù)算有步驟的投入和運(yùn)營(yíng)，高速成長(zhǎng)和發(fā)展是一定的，也許沒法做到極致，但我們團(tuán)隊(duì)是不斷優(yōu)勝劣汰的，我們的團(tuán)隊(duì)也是不斷成長(zhǎng)的。因?yàn)闆]有更進(jìn)一步的市場(chǎng)調(diào)查，沒有給出預(yù)算方面的數(shù)據(jù)，但是預(yù)估第一期廣告投入200萬以

內(nèi)是肯定足夠的。未設(shè)計(jì)和列出方案還有：

1、預(yù)算圖表

2、人員配置

3、執(zhí)行方案

4、此方案提及的各科目實(shí)施方案

5、高端會(huì)所員工薪籌體系