第一篇：荊門舊住宅區(qū)申請改造項目所需材料

荊門舊住宅區(qū)申請改造項目所需材料

一． 申請報告1、2、產權單位改造申請； 區(qū)政府、管委會報市舊改辦申請。

二、舊住宅區(qū)改造項目實施方案

（一）舊住宅區(qū)現狀：

1、房屋區(qū)位、建筑面積、房屋棟數、類別表

2、土地使用權屬、土地面積

3、住戶情況表

4、基礎設施情況表

5、文物保護情況表

6、項目所在地的舊城改造領導小組與投資方簽訂《實施舊城改造項目目標責任書》

（二）舊住宅區(qū)拆遷安置方案

1、舊住宅區(qū)改造安置所需建筑及補償額、安置所需土地面積和還建房建設投資評估報告、拆遷合同；

2、拆遷安置方案：

（1）補償方式（貨幣補償、原地回遷、異地安置，或三種方式相結合）；

（2）補償金額;

（3）安置用房面積和安置地點;

（4）搬遷過渡方式、過渡期限和過渡費用等。

3、舊住宅區(qū)將拆遷安置方案、成本核算結果報市舊改辦審核。

（三）測算舊住宅區(qū)改造項目盈虧分析

1、可建房屋面積。包括保障住房面積、安置房面積、商品房面積等；

2、建設成本;

3、銷售收入

4、利潤分析表。

（四）已開工工程項目從報建到竣工備案全套資料及合同

（五）舊住宅區(qū)改造項目擬享受的優(yōu)惠政策的請示

附件：1、2、3、4、舊住宅區(qū)總平面圖； 舊住宅區(qū)改造控制性詳細規(guī)劃； 舊住宅區(qū)產權人同意改造的意見書 舊住宅區(qū)項目報批報建相關單位材料

第二篇：舊住宅區(qū)整治改造的主要項目

濱湖區(qū)2018年舊住宅區(qū)整治改造

專項規(guī)劃及解讀

一、小區(qū)基本概況

2018年，濱湖區(qū)青山一村（高架東、高架西）、青山二村（高架東、高架西）、二輕宿舍（6-10號）列入我市舊住宅區(qū)整治改造范圍，這5個舊住宅區(qū)建造于1965年至1995年間，涉及河埒街道產山、惠河、水秀社區(qū)，共有住宅樓68幢、門號134個、居民1641戶4563人，總建筑面積約10萬㎡。

1．青山一村（高架西）。建造于1979年至1991年，由產山社區(qū)管轄，共有老住宅樓11幢、門號20個、居民350戶，建筑面積1.75萬㎡。

2．青山二村（高架西）。建造于1979年至1995年，由產山社區(qū)管轄，共有老住宅樓8幢、門號21個、居民273戶，建筑面積1.83萬㎡。

3．青山一村（高架東）。建造于1965年至1993年，由惠河社區(qū)管轄，共有老住宅樓37幢、門號60個、居民644戶，建筑面積4.71萬㎡。

4．青山二村（高架東）。建造于1979年至1989年，由惠河社區(qū)管轄，共有老住宅樓8幢、門號19個、居民278戶，建筑面積1.32萬㎡。

5．二輕宿舍（6-10號）。建造于1982年，由水秀社區(qū)管轄，共有老舊住宅4幢、門號14個、居民96戶，建筑面積4200㎡。

上述5個舊住宅區(qū)主要存在房屋老舊、屋面滲漏、外墻風化、樓道臟亂、沒有樓道燈、室內下水道堵塞、道路狹窄坑洼、排水管網於塞、環(huán)衛(wèi)設施破 2 損、缺少停車位、信報箱損壞、綠化雜亂、配套設施不全、休閑場所不足、架空線路雜亂等問題。

二、整治改造內容

在經過實地調查和聽取社區(qū)意見的基礎上，制定了上述舊住宅區(qū)的整治改造方案，主要內容包括：

（一）基礎性項目10項。

1．屋面維修。平屋面防水層大修或修補，更換破損隔熱板；坡屋頂整修或拾漏，更換破損基層和平瓦；屋頂避雷帶維修油漆，更換屋頂檢修孔蓋。已“平改坡”和已大修的屋面不再維修。

2．外墻防滲和出新。修補房屋的外墻面、院墻及散水坡，更換破損的外墻落水管和水斗（不含“控源截污”實施范圍）。房屋的外墻面涂刷外墻涂料進行出新，色彩分別參照已“平改坡”房屋和棲霞棲庭小區(qū)外 3 墻顏色，與區(qū)域風格相協(xié)調。

3．樓道出新。修補、粉刷樓道墻面，油漆樓梯欄桿扶手，更換破損的樓道木窗，修理、油漆樓道鋼窗和樓道門。

4．路面維修。翻修小區(qū)道路，適當拓寬狹窄道路，更換道路側平石，更換破損的井框蓋，主干道攤鋪瀝青路面，次干道翻修混凝土路面，坡道、臺階修補。

5．市政管網改造。完善雨水管網（不含“控源截污”實施范圍），保留雨水總管并進行疏通、清淤，重新鋪設道路雨水支管并增設路面收水井，排水溝蓋板補缺、更換，房屋的室外雨水管就近接入道路雨水管網。

6．環(huán)衛(wèi)設施改造。設置垃圾集中收集點，地面增設污水收集井?；S池進行清坑和維修改造，翻修與化糞池配套的出戶排污管、檢查井（不含“控源截污”實施 4 范圍）。

7．增設停車泊位。根據現場條件，在綠化帶內設置林蔭式草坪磚停車位，選擇合適地點設置路面劃線停車位。

8．進行白蟻防治。對每幢房屋的基礎外圍和小區(qū)內所有樹木實施白蟻防治。

9．郵政信報箱改造。拆除廢舊信報箱，在小區(qū)出入口或每幢住宅樓前集中安裝不銹鋼集群式信報箱。

10．增加樓道燈。為每個樓道安裝供電電表，樓道的每層樓面安裝聲光控LED燈。

（二）提升性項目3項。

1．綠化改造。對原有樹木進行整形修剪，淘汰長勢不好的樹木。對現有綠地進行清理、平整，增種花灌木、球類苗木，鋪種麥冬、天堂草等地被植物。

2．完善配套設施。整修小區(qū)門衛(wèi)室、圍墻，出入口維修更換金屬柵欄門或道閘，改造門柱并安裝小區(qū)標牌。室外臺階扶手、欄桿修理油漆，擋土墻修補、刷涂料，沿山防護網修理油漆。原有公共大車庫進行整修改造，原有自行車庫維修并安裝防盜門。增設文明設施和交通標志，更換綠地內原有曬衣桿。

3．建設休閑場所。整修現有休閑場所，亭子修復出新，卵石園路修補，廣場磚、花崗巖地面修復，新鋪透水磚地面，安裝條凳、成套桌凳，增設、翻新文化墻。整修現有健身場所，合理布局健身器材，地面鋪設塑膠地坪，周邊鋪透水磚，安裝成套桌凳。整修小區(qū)內原有花壇，更新綠地內原有條凳。

此外，還將試點提高外墻涂料標準、增設外墻污水立管、結合海綿城市建設內容、整理弱電架空線纜等項 6 目。

同時，區(qū)綜治辦將結合整治改造進行技防建設，安裝監(jiān)控設施；河埒街道將開展違法建設整治和排水達標區(qū)創(chuàng)建。

三、長效管理措施

工程竣工后，由所在地街道、社區(qū)負責落實各舊住宅區(qū)的長效管理，會同相關部門建立長效管理機制，監(jiān)督物業(yè)服務單位實施；無物業(yè)服務單位的，由相關街道負責落實長效管理措施；鼓勵在條件成熟的情況下推行業(yè)主自治管理。

第三篇：關于舊住宅區(qū)改造的幾點思考

關于舊住宅區(qū)改造的幾點思考

市區(qū)舊住宅區(qū)改造按照5年計劃（34個小區(qū)）有序推進，目前已經進入第四個年頭，經過各方努力，已完成21個小區(qū)的改造任務，改造成果顯著，并且得到了大多數居民的肯定和認可，同時，由于各種因素的影響，在改造中及改造完成后出現了諸多問題，給舊住宅區(qū)改造帶來了負面影響。舊住宅區(qū)改造目前主要存在以下幾個問題：

一、前期工作中的問題

1、設計方案確定后按規(guī)定都進行了上墻公示，但由于張貼范圍未細致到每個樓道，也因為創(chuàng)衛(wèi)及創(chuàng)文工作，方案張貼后不久就可能給巡查人員清除，造成施工期間居民因不清楚改造方案阻撓施工且投訴較多。

2、設計單位在現場踏勘過程中不仔細，以至于改造方案出現東、南、西向衛(wèi)生間遺漏，居民戶數有出入，地下車庫未發(fā)現等諸多問題，造成施工期間相關設計變更井噴，并嚴重影響施工進度和造成無謂的居民投訴。

二、施工中的問題

1、小區(qū)改造主通道均為瀝青混凝土路面，由于小區(qū)改造施工未使用壓路機、水穩(wěn)層澆筑完成后就開放交通以及水穩(wěn)層澆筑與路面澆筑兩道工序間隔時間較長，造成水穩(wěn)層坑坑洼洼極不平整影響整體質量。

2、施工單位在開工前辦理的強制工傷保險僅僅涉及作業(yè)工人及項目管理人員，作為第三者的小區(qū)居民并沒有包括在內，雖然在施工過程中各責任方均重視安全生產工作，但由于改造施工作業(yè)面人為影響因素繁多，造成各個工地會有居民受傷事故發(fā)生。

3、按照設計圖紙要求小區(qū)改造必須做到雨污分流，但由于施工單位技術交底不及時不徹底，也因為現場施工作業(yè)面多施工員分身乏術，造成個別位臵出現雨污合流的情況。

三、完工后的問題

1、小區(qū)改造完成后，施工單位退場進入質保養(yǎng)護階段，但由于施工單位不重視和人手不夠，造成已完工小區(qū)居民關于綠化、管道、路面等的投訴不斷。

2、小區(qū)改造完成后，底層店面及柴火間不申請也不報告，擅自就近接出排污管道，造成建成管道雨污合流及堵塞嚴重。

上述問題已經嚴重影響了舊住宅區(qū)改造的成效，給小區(qū)居民造成了困擾和不便，也給舊住宅區(qū)改造工作帶來了負面影響，因此急需想對策出辦法解決已經暴露出來的問題，使舊住宅區(qū)改造工程真正成為惠及居民的民生工程，根據本人四年舊住宅區(qū)改造管理的經驗以及其他渠道的信息匯總，特提出以下幾點對策及建議：

一、前期工作的建議

1、撇開小區(qū)居民聲稱不知道改造方案的真假不說，改造方案單單在小區(qū)公告欄及個別位臵張貼，受眾人群確實偏少，建議今后改造方案采取多渠道多層面公示，可以利用政府官方網站以及本地人氣論壇進行網上公示，并且在公示中主動突出以往小區(qū)改造居民阻撓施工的多發(fā)問題，譬如化糞池、電力變壓器、燃氣調壓柜安裝位臵等，以便在改造施工開始前暴露問題以及解決問題，從而減少開工后居民阻撓施工事件的發(fā)生。

2、設計方案的不成熟、不周全是造成現場變更、投資增加、進度滯后、居民投訴等問題的主要因素，建議今后在設計合同中增加相關具體問題的處罰條款，并嚴格執(zhí)行到位，另外，需要努力找到原房屋排水圖紙，并以此為基礎編制改造方案，在一定程序上彌補現場踏勘的不足。

二、施工中的建議

1、為了保證水穩(wěn)層的壓實度應該使用壓路機進行壓實，但由于小區(qū)主通道存在檢查井數量多的實際情況，給水穩(wěn)層壓路機作業(yè)造成了很大難度，建議水穩(wěn)層施工時增加部分工序解決壓路機通過檢查井的難題，并且根據道路實際情況選用合適型號的壓路機進行壓實作業(yè)，從而保證水穩(wěn)層澆筑完成后的壓實度及平整度，另外，水穩(wěn)層壓路機的使用也可以在瀝青面層施工前先行校驗檢查井是否會發(fā)生蹋井事故，進而避免瀝青路面澆筑時發(fā)生蹋井影響施工質量及進度。

2、在舊住宅區(qū)改造過程中安全生產始終是重中之重，小區(qū)改造施工不單單就是作業(yè)工人的安全，還包括小區(qū)居民的出入安全，建議施工單位在做好現場安全生產工作的同時，為了轉移施工風險以及節(jié)約施工資源，在強制工傷保險的基礎上自愿投保第三者意外險，從而在發(fā)生居民意外受傷事故時，能夠聯(lián)系保險公司及時啟動保險理賠程序，進而實現工程進度少耽擱或者不耽擱。

3、舊住宅區(qū)改造最主要的任務就是雨污分流，分流不徹底會造成改造效果大打折扣以及居民投訴等眾多不利影響，在已完成路面結構的情況下，返工整改對路面整體質量及觀感都會產生嚴重影響，建議在施工合同條款中單列關于雨污未分的處罰條款，以經濟處罰的形式推動施工單位完善技術交底制度以及項目部管理制度，從而確保舊住宅區(qū)改造在施工階段就實現徹底的雨污分流，而不是等完工后采取返工整改的被動手段。

三、完工后的建議

1、由于施工單位在小區(qū)改造完工后就會把項目部管理人員及工人轉場至另外新開工的工地，造成已完工舊住宅區(qū)在等待竣工驗收及質量保修期間缺人甚至無人管理，從而引起居民關于管道堵塞不能及時疏通、綠化雜草不能及時拔除等眾多問題的投訴，建議制定質保養(yǎng)護制度，明確施工單位的養(yǎng)護人員及養(yǎng)護時間，并將質保養(yǎng)護不到位列入施工合同處罰 條款，以合同和制度來促進施工單位養(yǎng)護的主動性和積極性。

2、由于小區(qū)改造完工后相關人員都已經撤離，居民亂接亂排經常無法第一時間發(fā)現，從而人為導致雨污分流不徹底，管道發(fā)生非正常堵塞，管道開挖處路面凹凸不平，建議安排專門人員結合質保養(yǎng)護制度進行現場巡查，發(fā)現亂接亂排情況及時上報相關執(zhí)法部門，并與社區(qū)做好溝通對接，確保亂接亂排現象早發(fā)現早制止早整改。

舊住宅區(qū)改造是一項提高群眾生活品質，提升市容市貌，體現政府惠民政策的艱巨工作，做的好壞直接影響到群眾的生活、城市的形象、投資的價值、政府的臉面，所以作為舊住宅區(qū)改造項目負責人的我，必須加強學習、善于總結、勇于探索，對崗位負責、對自己負責、對群眾負責，為把舊住宅區(qū)改造項目做的更好、群眾更滿意而努力。

第四篇：無錫市舊住宅區(qū)整治改造管理辦法

無錫市舊住宅區(qū)整治改造管理辦法

第一條 為了加強本市舊住宅區(qū)整治改造管理，規(guī)范整治改造行為，優(yōu)化人居環(huán)境，提升城市功能，根據有關法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本市崇安、南長、北塘、濱湖（馬山地區(qū)除外）區(qū)域內建筑面積2萬平方米以上、無拆遷規(guī)劃的舊住宅區(qū)整治改造，適用本辦法。

第三條 本辦法所稱舊住宅區(qū)，是指1998年12月1日前交付使用，房屋失管失修、配套設施缺損、環(huán)境臟亂差的住宅區(qū)。但不包括商品住宅小區(qū)。

本辦法所稱舊住宅區(qū)整治改造，是指以滿足居住需要，結合住宅區(qū)實際，進行的房屋維修養(yǎng)護、改善基礎設施、環(huán)境綜合治理、完善配套設施等活動。

第四條 舊住宅區(qū)整治改造堅持政府支持、居民自愿的原則，按照提升功能、完善設施、規(guī)范管理、整治出新的要求，實現舊住宅區(qū)房屋完好、道路平整、雨污分流、環(huán)境美化、設施配套、管理規(guī)范的目標。

第五條 市、區(qū)舊住宅區(qū)整治改造工作領導小組統(tǒng)一領導轄區(qū)內舊住宅區(qū)整治改造工作。

市舊住宅區(qū)整治改造工作領導小組辦公室（以下簡稱市整治改造辦公室）設在市住房保障和房產管理局。市整治改造辦公室負責指導、監(jiān)督和協(xié)調舊住宅區(qū)整治改造工作；區(qū)整治改造辦公室具體負責本轄區(qū)內舊住宅區(qū)整治改造實施工作。

發(fā)展和改革、財政、規(guī)劃、建設、城管、市政園林、環(huán)保等部門按照各自職責，做好舊住宅區(qū)整治改造工作。

第六條 舊住宅區(qū)整治改造應當將控源截污、平改坡、立面出新、停車泊位建設、安全防范、郵政通訊、水電氣改造等納入統(tǒng)一規(guī)劃，分步實施、有序進行。

第七條 舊住宅區(qū)整治改造應當制定改造計劃。舊住宅區(qū)改造計劃必須根據市政府當年確定的總量預算，按照量入為出的原則分步實施。

第八條 舊住宅區(qū)整治改造由所在地街道在廣泛征求意見的基礎上，提出改造項目建議，報所在區(qū)整治改造辦公室。

各區(qū)整治改造辦公室根據市舊住宅區(qū)整治改造計劃，結合轄區(qū)實際情況，提出改造推薦項目并制定初步方案和經費概算，將整治改造主要內容通過街道向居民征求意見，在獲得2/3以上業(yè)主或者使用人同意，并經區(qū)政府同意后，于每年9月底之前向市整治改造辦公室提出申請。

市整治改造辦公室在30個工作日內組織規(guī)劃、財政、建設、住保房管、城管、市政園林、供電、郵政、廣電等相關部門和單位實地踏勘，并征求意見，初步確定下一改造項目和改造方案。

各區(qū)整治改造辦公室根據初步確定的改造項目和改造方案在30個工作日內編制實施方案，并向居民公示。

符合條件未經改造的成片舊住宅區(qū)或者經過改造但已超過10年以上的舊住宅區(qū)，可以優(yōu)先改造。

第九條 區(qū)整治改造辦公室編制的實施方案應當包含以下內容：

（一）工程總平面圖；

（二）施工組織設計；

（三）屋面、外墻、樓道、落水管、道路、地下管線、環(huán)衛(wèi)設施、綠化、停車泊位等工程施工方案；

（四）改造工程預算；

（五）改造后的長效管理機制和方案；

（六）其他需要說明的問題。

第十條 市發(fā)改委會同市整治改造辦公室組織相關部門和有關專家對實施方案進行論證，改造工程預算由市政府投資評審機構審核。

經論證可行且審核通過的，市整治改造辦公室按照規(guī)定程序辦理立項等有關申請和審批手續(xù)，報請市舊住宅區(qū)整治改造工作領導小組同意后下達改造計劃和資金分擔計劃，指導各區(qū)組織實施。

第十一條 舊住宅區(qū)整治改造應當符合下列要求：

（一）改善基礎設施。完善和疏通雨水管網，保證排水暢通；改建環(huán)衛(wèi)設施；結合整治改造實施控源截污，確保污水達標排放；新鋪和整修小區(qū)道路，保證道路平整。

（二）完善配套設施。封閉圍墻、改建出入口、增設宣傳設施、增建無障礙設施、完善居民活動場所、改建停車泊位等。

（三）維修公共部位。修繕屋面、外墻，消除房屋破損和滲漏，修補粉刷外墻、樓道、樓梯扶手，更換落水管等公共設施，根據需要進行平改坡改造。

（四）提升綠化品位。進行綠化補種，合理配置各類植物，綠化分布合理，與周邊環(huán)境融為一體。

（五）推行節(jié)能改造。根據節(jié)能改造計劃，采用節(jié)能新技術，逐步推廣建筑節(jié)能應用。

（六）推進長效管理。建立長效管理機制，鞏固整治改造成果。

第十二條 城管部門應結合整治改造，對舊住宅區(qū)內各類違章建筑物、構筑物進行拆除。

各相關專業(yè)部門結合整治改造對小區(qū)內路燈、燃氣、自來水、供電、郵政、技防、消火栓、廣電、體育等設施進行改造、升級。

第十三條 舊住宅區(qū)整治改造工程應當嚴格按照批準的建設內容、建設規(guī)模和建設標準組織實施，不得擅自變更實施方案。確需變更的，須經市舊住宅區(qū)整治改造工作領導小組核準。未經核準的，超支資金由區(qū)自行承擔。

第十四條 舊住宅區(qū)整治改造工程應當依法通過政府采購公開招標方式，擇優(yōu)選擇具備相應資質的施工單位和監(jiān)理單位。

第十五條 舊住宅區(qū)整治改造工程應當嚴格執(zhí)行工程監(jiān)理制度，執(zhí)行現行國家質量檢驗評定標準，積極運用新技術、新工藝、新材料、新產品，推廣節(jié)能改造，符合環(huán)保標準。

第十六條 施工單位應當做好現場警示標志設施等安全防護工作，文明施工，減少擾民。

第十七條 所在地街道、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當配合舊住宅區(qū)整治改造工作，做好動員、組織和宣傳工作，及時協(xié)調解決改造中的矛盾。

第十八條 舊住宅區(qū)整治改造竣工驗收由市整治改造辦公室組織業(yè)主代表和相關單位進行，驗收合格后由管理單位接管。

轄區(qū)街道是舊住宅區(qū)整治改造后長效管理的責任部門，負責聯(lián)合住保房管、公安、城管、市政園林、環(huán)保、物價等部門建立小區(qū)內衛(wèi)生、綠化、治安、停車泊位、房屋維修等長效管理機制，監(jiān)督物業(yè)管理單位實施；無管理單位的，由轄區(qū)街道接管，負責落實長效管理措施，鼓勵在條件成熟的情況下推行業(yè)主自治管理。

第十九條 舊住宅區(qū)整治改造工程質量保修責任由施工單位按相關規(guī)定承擔。

第二十條 舊住宅區(qū)整治改造費用實行專項賬戶、?？顚Ｓ?，不得挪作他用。

第二十一條 舊住宅區(qū)整治改造資金政府支持部分由市、區(qū)兩級財政按照6：4的比例分擔。市整治改造辦公室下達各區(qū)舊住宅區(qū)整治改造計劃任務和資金分擔計劃后，各區(qū)應根據工程進度將區(qū)政府財政承擔部分劃入市住保房管局舊住宅區(qū)整治改造資金專戶，市級財政承擔部分應當同步到位。

與居民個人利益直接相關的非基本整治項目，由受益人按規(guī)定承擔相應費用。

第二十二條 舊住宅區(qū)整治改造費用包括：勘察設計、可行性研究、建筑安裝工程、工程監(jiān)理、工程審計等費用。

第二十三條 舊住宅區(qū)整治改造工程建設資金按計劃、按概（預）算、按合同、按進度撥付。

第二十四條 舊住宅區(qū)整治改造工程實行政府評審制度，由市政府投資評審機構負責舊住宅區(qū)整治改造工程資金的跟蹤審核。重點審核項目概、預、決（結）算，工程招標文件及標底，合同、重大變更，以及資金的使用情況。

第二十五條 各區(qū)在舊住宅區(qū)整治改造工程竣工后，應當及時編制項目竣工決算報告，提供完整的項目竣工決算資料，報市政府投資評審機構決算審核。

市政府投資評審機構應當在接到完整的項目竣工決算資料后，及時完成各分項工程竣工決算審核，并出具竣工財務決算報告。

第二十六條 供電、供水、排水、路燈、供氣、通訊、廣電、技防、體育設施等改造資金和改造后的日常維護管理由各專業(yè)部門承擔。

第二十七條 舊住宅區(qū)整治改造工程中涉及業(yè)主房屋完善功能配套等改擴建項目由市整治改造辦公室另行制定實施意見。

第二十八條 由轄區(qū)街道對改造后的舊住宅區(qū)進行管理的，可根據實際需要，經物價部門批準，向業(yè)主或者使用人收取基本的環(huán)境保潔、綠化養(yǎng)護、秩序維護、車輛停放等費用。

第二十九條 本辦法自2011年6月1日起施行。

第五篇：國外舊住宅區(qū)改造的經驗

國外舊住宅區(qū)改造的經驗

國外舊住宅區(qū)改造的經驗

2011-04-14 22:18:59| 分類： 默認分類 |字號 訂閱

關于城市舊住宅區(qū)改造政策，各國政府在各發(fā)展階段，根據不同時期出現的具體問題，出臺與之相對應的住宅政策。由于各國的體制和面臨的社會問題不一樣，政府采取的政策手段和實行的改造政策也各有特點。德國對于舊住宅改造的政策主要是體現在法律法規(guī)和政府資助方面。英國城市舊住宅區(qū)改造結合城市規(guī)劃手段，設立特殊的改造區(qū)，制定相應的住房改造政策。法國采用出臺相應的政策法規(guī)和利用政府行政力量調動民間改造的積極性兩種方式來推動城市舊住宅區(qū)改造并取得了比較成功的經驗。荷蘭住宅政策主要集中于物質干預、社會手段和經濟手段三個方面。日本的住房政策主要采用立法方式，政府相繼制定了住宅品質確保促進法、住宅性能表示制度以及住宅瑕疵擔保責任條例等法規(guī)以保障住宅供給質量。

通常來說，各國制定的舊住宅區(qū)改造政策和改造措施都具有明確的改造目的。隨著時間的變化，由于各國面臨的社會問題不同，隨著時代演變，政府的責任/工作的側重點在發(fā)生變化，各自的工作目標和政策也隨著調整，這是個不斷改進、不斷完善的過程。如德國柏林“謹慎城市更新”的目標之一就是強調城市更新的社會性，主張城市更新應該物質改造與社會網絡維護兩者兼顧。而英國基于不同改造區(qū)的不同的改造目的，分區(qū)制定舊房改善政策。以英國工黨政府1974年制定的“破舊房整治區(qū)”政策為例，其目的為了糾正住宅整體改善中出現的問題，以保證改善基金確實用于急需整治的破舊房屋。1975-1980年，法國開展以改善居住條件的“再居住工程”政策不僅在于改善人們的日常生活，而且旨在創(chuàng)造城市中不同的居住環(huán)境，鼓勵多種方式的居住形式，限制都市里的區(qū)域隔離、社會各階層的空間隔離等現象。荷蘭住宅政策的主要目標之一，是給居民提供一個良好的居住環(huán)境。日本的“團地再生”就是對功能、設施已經嚴重落后的集合住宅進行翻新．以及對所在區(qū)域進行改造，使居住質量得到提高、價值得以提升的一種城市規(guī)劃活動?？偟目磥?，各國對于舊住宅區(qū)改造關注的著眼點有所區(qū)別，德國強調社會性與維護社會網絡。英國目前則希望通過住宅改善來解決社會、經濟及環(huán)境等多方面問題。日本的住宅改造目的是使居住質量得到提高、價值得以提升。荷蘭則注重住房品質、居住環(huán)境和提倡社會混合。法國在住房改造中關注保護和修繕歷史建筑、城市肌理、住房多樣性和社會混合。注重住宅可持續(xù)發(fā)展，節(jié)約資源，對住宅進行生態(tài)措施和節(jié)約能源技術的改造是國際普遍的趨勢。在發(fā)達國家住宅更新過程中采取新的技術形式和生態(tài)措施有很多成功的改造實例。一些國家更是將住宅更新之中達到何種改造的技術標準做了詳細的規(guī)定。比如德國1995年頒布的第三版《保溫條例》之中，對住宅的保溫要求和能耗標準作山了明確的規(guī)定，并且在2000年出臺的《節(jié)能條例》對節(jié)能住宅(Energiesparhaus)、低能耗住宅(Niedrigenenergiehaus)、被動式住宅(Passivhaus)做了相應的定義。

國外城市舊住宅區(qū)改造政策主要內容概述

關于改造內容：舊住宅區(qū)改造內容包括多個層次多個方面。如德國按“硬件”和“軟件”來區(qū)分改造內容，荷蘭按計劃內和計劃外來區(qū)分改造內容，日本和英國傾向于按建筑物的部位和改造措施來區(qū)分改造內容。

改造資金來源的渠道多樣化、參與主體多元化、市場化，資金籌措方式多樣而靈活，市場投資和自助化改造是住宅改造資金來源的趨勢，而各國政府對住區(qū)改造均提供了不同程度的經濟支持。政府經濟支持包括國家層面和地方層面。國家對于住宅改造資助的形式多樣，包括直接投資改造、資金補助、低息貸款、減稅免稅、提供優(yōu)惠政策、提供土地、提供促進計劃以及購買舊住宅翻新等措施。國家改造資金運用的形式多樣，包括直接運用于支付改造費用、設立專項基金、國家補助、低息貸款、津貼等形式。來源于市場的住宅改造資金包括銀行和私人投資機構，如房地產公司，城市開發(fā)公司以及投機商等。私人資金包括業(yè)主、租房者、住宅管理機構、自助團體等。私人資金不足，可通過向政府申請補助、低息貸款和申請專項基金獲得改造資金。在不同時期，由于改造政策、改造目標、改造對象的不同，各國的改造資金供給結構也不同。

針對不同的改造對象實行不同的改造措施。在德國，對于城市舊住宅區(qū)的復興，主要改造措施是改善交通和停車問題，增設服務性設施和公共設施，重新規(guī)劃綠化和環(huán)境，規(guī)劃功能混合區(qū)域；對于城市補丁，加入新的功能，力求和老住宅保持良好的鄰里關系；對于單棟住宅的更新，利用新的技術和新的能源。法國的居住改善措施依據不同的實施范圍、地區(qū)和社會目標，采取不同模態(tài)的措施。居住改善計劃措施包括幾個不同模態(tài)，“單一(simples)”居住改善計劃措施、“特殊(cibi6es)”居住改善計劃措施和“復合(complexes)”居住改善計劃措施。在法國首個居住地方計劃的修復工作中，針對不同住宅類型，采取不同措施

各國關于舊住宅(區(qū))改造的法規(guī)較健全，門類較多。與城市舊住宅區(qū)改造相關的法規(guī)按內容大致可分為規(guī)劃建設類、管理類、技術類、經濟類及其他。按其性質可大體分為兩類：一類是政府制定的住宅政策和計劃，以及有關機構組織的立法依據，另一類是對住宅建設和交易的全過程，包括土地開發(fā)、建筑設計和施工、房租和地租的征收等制定的具體規(guī)范和標準（詳見表 4.1.1-1）。表 1 改造法規(guī)一覽表國別

主要法律依據

綜合管理類

技術類

特殊類

地方性法規(guī)

英國

住宅法

住房維修與租金法，住房規(guī)劃法

兩次城市白皮書分別為1977 年的《城市白皮書：內城的政策》1978年，《內城地方法》和《1980 年地方政府規(guī)劃和土地法案》2000 年的《城市白皮書：城市和城鎮(zhèn)》

德國

建設法典：包括特殊的城市建設法和一般的城市建設法

《聯(lián)邦建設法》1950、1960，《城市建設促進法》1971，居住建造法規(guī)1950、1956，文物保護法1972，《簡單更新計劃》1981

《城市建設資助法》1971，十二條柏林改造導則，“租金浮動上限”規(guī)定，巴登州城市改造發(fā)展計劃，巴登州改造計劃1971

法國

城市改造與社會團結法2000

《馬爾多法》1962，貝松法案1990，城市方針法1991，建筑與住房法典1977，不動產維護法1962，居住區(qū)改良法1960，居住環(huán)境改善法1970

荷蘭

住宅法1901

《90年代住房政策白皮書》1989

日本

《日本住宅地區(qū)改善法》1960

公共住宅法1951 城市更新法，土地區(qū)劃整理法1954 工業(yè)化住宅性能認定制度1975 優(yōu)質住宅構件認定制度1974

住宅金融公庫法1950，住宅建設計劃法，建筑基準法，住宅品質確保促進法，二手房性能標示制度

各國均設置非營利的社會住宅管理與維修的專業(yè)組織機構，在具體改造中，設置專門負責實施運作的機構，多元化、多途徑的公眾參與體系，各國政府及地方政府在城市舊住宅區(qū)改造中所起的作用不同，明確規(guī)定私人住宅和社會住宅的維修主體（詳見表 4.1.1-2）。表 2 組織機構一覽表國別

組織機構

性質

英國

城市開發(fā)公司和企業(yè)區(qū)①

以及城市開發(fā)和城市復興資金② 都是重要的城市復興組織手段。

德國

開發(fā)公司

受政府委托，但獨立運行的有限責任公司。

房客顧問

組織框架的社會基礎—房客顧問。

作為一個社會組織，受行政委托，獨立運行，居民代表處

組織框架的公眾參與基礎

法國

HLM（低租金住房聯(lián)合會）

機構成立需經國家的批淮。該類組織分為兩大類型，一種類型屬于行政管理型，另一種類型是由私人大型企業(yè)、保險公司、社會團體組成的住房管理股份公司。

全國房屋修繕局

帶有行政管理性質的公共機構。

房產修復協(xié)會和里昂區(qū)域裝備公司

市級政府

市政府擁有發(fā)起居住改善計劃措施的權限。

荷蘭

業(yè)主協(xié)會

管理機構(一個強制性的業(yè)主協(xié)會)

住房協(xié)會

非獨立、私營性質的不以盈利為目的的組織，社會出租部門。必須得到政府的授權和認可。

“工程領導小組”

這些工程領導小組的成員包括政府官員、居民代表和建筑師、社會工作者等專業(yè)人員。

在改建的過程中，居民始終都是“主角”。

日本

都市基盤整備公團

住宅· 都市整備公團是一個為大都市提供優(yōu)良的住宅基地和從事都市再開發(fā)的綜合機構。2

對我國城市舊住宅區(qū)改造政策研究的啟示

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依據不同改造目標、不同改造對象、不同改造內容制定相應的政策。

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政策的制定應關注可持續(xù)發(fā)展、社會網絡維系和無障礙化設計的方面的發(fā)展趨勢。

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政策的制定應推動舊住宅區(qū)改造組織機構的多元化、分權化和公共化發(fā)展。

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完善與城市舊住宅區(qū)改造相關的法律體系，指明政策法規(guī)層面的修補空間。

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國家、民間和居民共同籌集資金是保障改造資金來源的有效途徑。

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應鼓勵自助式改造和多方組合的改造方式。