第一篇：舊廠區(qū)改造專報

“舊廠區(qū)改造”促進產業(yè)轉型升級

（初稿）

2013年以來，根據省、市、區(qū)“三改一拆”工作的部署和要求，我局因地制宜，真抓實干，積極推進“舊廠區(qū)改造”，促進產業(yè)轉型升級，至今共實施“舊廠區(qū)改造”項目11個，其中涉及總部經濟類項目5個，特色產業(yè)園區(qū)項目4個，其它項目2個，完成改造建筑面積約25萬平方米。

一、主要工作措施

（一）摸清底數，建立“舊廠區(qū)改造”資源庫。自從2013年啟動“舊廠區(qū)改造”工作以來，我局始終堅持早謀劃、早部署，積極開展全區(qū)舊廠區(qū)資源調查排摸工作，以盤活存量促進產業(yè)轉型發(fā)展為目的，建立“舊廠區(qū)改造”項目資源庫并實時動態(tài)更新，2015年“舊廠區(qū)改造”儲備項目9個，截止目前已啟動或完成改造的項目5個。同時，根據市、區(qū)“三改一拆”領導小組的要求，于8月底完成了全區(qū)舊廠房違章改造成公寓出租情況排摸，經匯總，共計23處，涉及4個街道，總建筑面積超6萬平方米。

（二）分類實施，提高“舊廠區(qū)改造”效益。結合舊村改造、舊城改造以及重點區(qū)塊建設工作，我局立足區(qū)情對區(qū)內“舊廠房改造”項目采取總部經濟類、臨時改變用途類及改造提升類等三種模式分批次、有重點推進。截止目前，推進總部經濟類項目5個，臨時改變用途類項目4個，改造提 升類項目2個，累計完成改造面積約25萬平方米，盤活土地面積近140畝。

（三）強化服務，建立健全綜合協調機制。我局將“舊廠區(qū)”改造工作納入一把手工程，全局領導干部深入“三改一拆”一線，通過組織實施區(qū)級領導班子聯系企業(yè)制度、重點項目聯席會議制度、跟蹤協調推進制度等綜合協調機制，加強對接服務，推動力量下沉、重心下移，做到情況掌握在一線、協調指揮在一線、問題解決在一線。今年以來，共召開專題協調會議3次，走訪各部門、企業(yè)20余次，合力解決了“舊廠區(qū)改造”過程中遇到的各種難題。區(qū)人大、政協還將“舊廠區(qū)改造”三年行動工作納入視察計劃，定期進行視察監(jiān)督。

二、取得的主要成效

（一）形成一批總部經濟大樓。對已規(guī)劃為總部用地范圍內的舊廠房通過征收拆遷重新開展建設總部大樓，在空間布局規(guī)劃、土地和財政資金方面給予重點支持。2013年以來，啟動了原寧波線廠、原精誠機械廠、原振興標準件廠、原市政集團廠房、原寧波電線電纜廠等地塊改造成總部經濟大樓項目5個，總投資近30億元，盤活土地面積約94畝，總建筑面積26萬平方米。目前，原寧波線廠改造成維科集團總部大樓項目已竣工投入使用，盤活土地面積約21畝，新建建筑面積7.9萬平方米，形成以維科集團為主、各相關企業(yè) 緊密配套的總部大樓產業(yè)生態(tài)鏈，預計稅收將過億；原精誠機械廠等舊廠區(qū)改造成獅丹努集團總部大樓項目基本完成，盤活土地面積約26.5畝，新建建筑面積6萬平方米，將以跨區(qū)域、跨國界的的新實體產業(yè)經濟為方向，建設擁有國際貿易、研發(fā)基地、技術創(chuàng)新、品牌運行管理等多元化投資的現代化管理中心；原振興標準件廠改造成真和電子商務總部大樓項目主體結構施工完成過半，盤活土地面積約24.5畝，預計新建建筑面積將達6.9萬平方米，將形成電子商務總部辦公及相關商業(yè)配套為特色的總部大樓；原市政集團廠房改造成市政集團總部大樓項目已主體結頂，盤活土地面積約10畝，預計新建建筑面積將達1.6萬平方米；原電線電纜廠改造成恒厚集團總部大樓項目已完成項目備案登記并開展方案優(yōu)化設計，盤活土地面積近12畝，預計新建建筑面積將達3.9萬平方米。

（二）打造一批特色產業(yè)園區(qū)。以規(guī)劃為先導，積極引導條件成熟的舊廠區(qū)改造升級，支持其通過臨時改變廠房用途，高標準規(guī)劃建設一批特色產業(yè)、新興產業(yè)，帶動產業(yè)轉型升級，提高土地和建筑的使用效益。2013年以來，共啟動實施了寧波富茂機械廠、大明黑馬科技電子廠、寧波軸承廠及寧波方圓檢測廠等臨時改變用途項目4個，盤活土地面積近60畝，改造建筑面積約3.8萬平方米。截止目前，啟運路86號富茂機械廠利用原廠房改造成以微電影為主題的文 化創(chuàng)意園，填補了寧波微電影產業(yè)的空白，累計引進企業(yè)21家；環(huán)城西路896號大明黑馬科技電子廠改造成896創(chuàng)新園，發(fā)展創(chuàng)意、互聯網等相關產業(yè)，累計引進企業(yè)15家；機場路1000號寧波軸承廠改造成為寧波跨境貿易電子商務產業(yè)園區(qū)，形成集跨境電商、保稅倉儲、智能物流、跨境金融支付的國家政策性試點跨境貿易電子商務產業(yè)集聚區(qū)；環(huán)城西路756號寧波方圓檢測廠改造成寧波星光大道大劇院，拉動了海曙西部文化產業(yè)，促進了月光經濟發(fā)展。

（三）拓展經濟發(fā)展新空間。結合舊城舊村改造工作，對我區(qū)部分的老舊廠房進行拆除，改變土地用途，開發(fā)建設住宅、商務樓宇、城市綜合體等業(yè)態(tài)，拓展經濟發(fā)展空間。近年來，先后完成了鄞奉路區(qū)塊、姚豐工業(yè)區(qū)、聯豐工業(yè)區(qū)等地塊逾20萬平方米廠房的征收拆遷工作,騰出土地逾300畝，實施了長安之星4S店、寧波教學儀器廠等項目異地搬遷改造，累計盤活土地面積2.4萬平方米。截止目前，原長安之星4S店廠房土地性質調整商務金融用地，容積率2.5，預計可開發(fā)容量達3.7萬平方米；原教學儀器廠土地性質預計將調整為商業(yè)用地，目前規(guī)劃還在調整中。

第二篇：吳興區(qū)“舊廠區(qū)改造”工作推進情況匯報

吳興區(qū)“舊廠區(qū)改造”工作推進情況匯報 區(qū)發(fā)改委

2013年10月22日

今年以來，按照省市關于?三改一拆?的工作部署，我區(qū)全力推進舊廠區(qū)改造工作。9月14日，區(qū)委區(qū)政府召開了1500多人參加的?舊廠區(qū)改造?推進工作電視視頻會議，根據會議的精神，高新區(qū)、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)及環(huán)渚街道更是進一步明確責任、確定重點、排定項目、落實舉措，工作進展明顯加快?，F將有關情況匯報如下：

一、工作進展情況

據統計，至10月15日，全區(qū)?舊廠區(qū)改造?項目開工數202個，完工項目數66個，是市目標任務數34個的194%；完成改造建筑面積242.01萬平方米，是市目標任務數31.8萬平方米的761%（。至10月8日，上報市完成總量列全市第二，德清112.39萬,吳興107.79萬,長興89.5萬,南潯83.86萬,安吉47.31萬）

完成區(qū)改造建筑面積目標任務數的72.4萬平方米185.4%。按鄉(xiāng)鎮(zhèn)來看：高新區(qū)開工項目數17個，竣工項目數7個，完成改造建筑面積33.6萬平方米，是目標任務數4.2萬平方米的800%；織里鎮(zhèn)開工項目數43個，竣工項目數14個，完成改造建筑面積91.3萬平方米，是目標任務數34.8萬平方米的262%；八里店鎮(zhèn)開工項目數35個，竣工項目數7個，完成改造建筑面積32.6萬平方米，是目標任務數3.75萬平方米的869%；道場鄉(xiāng)開工項目數9個，竣工數2個，完成改造建筑面積2.67萬平方米，是目標任務數0.7萬的404%；妙西鎮(zhèn)開工 1 項目數5個，竣工項目數2個，完成改造建筑面積2.75萬平方米，是目標任務數2萬平方米的135%;埭溪鎮(zhèn)開工項目數47個，竣工項目數12個，完成改造建筑面積38.66萬平方米，是目標任務數16萬平方米的242%；東林鎮(zhèn)開工項目數23個，竣工數17個，完成改造建筑面積7.43萬平方米，是目標任務數5.9萬平方米的125%；環(huán)渚街道開工項目數17個，竣工數5個，完成改造建筑面積32.9萬平方米，是目標任務數4.9萬平方米的671%。

據初步測算，全區(qū)騰出用地面積1215畝，盤活利用建筑面積46.85萬平方米，效益提升土地面積4215畝，節(jié)能16265噸標煤，實現減排COD112噸、SO2181噸。

二、前階段工作開展情況

(一)責任意識更加增強。區(qū)委召開電視視頻會議后，高新區(qū)、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)及環(huán)渚街道對舊廠區(qū)改造工作的責任意識明顯增強，黨委政府班子會議都進行了專題研究，結合各自實際情況，明確工作重點，落實責任到人（企業(yè)），制定相關舉措。八里店鎮(zhèn)更是召開了專題的動員會議，對318國道沿線36家重點企業(yè)，實行班子成員包干負責，確定項目企業(yè)，分組帶班推進的工作模式，目前，6個工作小組已經全部進駐。

（二）計劃方案更加詳實。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)根據區(qū)統一部署，都詳細制定了各自的舊廠區(qū)改造工作推進方案，在原來排定的1000家企業(yè)項目的基礎上，按照?落后產能實行技術改造、‘低小散亂’實行集中拆除、閑置低效實行騰籠盤活、沿河沿路實行美化整治、違規(guī)企業(yè)實行關停收回?的要求，在方案中做到項目主體、責任 2 人員、時間內容、投資效益等都明確。尤其是對各鄉(xiāng)鎮(zhèn)自己簽訂責任狀的項目企業(yè)，更是排定聯系領導，落實聯系人員重點實行推進。

（三）實施重點更加突出。高新區(qū)、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)和環(huán)渚街道經過研究討論，都對舊廠區(qū)改造工作的重點區(qū)域重點項目實行了再次的明確，做到重點更加突出。如高新區(qū)的重點主要是做好常溪村和欣安村低小散企業(yè)集中拆除、加快推進砂洗城改造和太嘉湖工程沿線多家企業(yè)的拆除等；織里鎮(zhèn)的重點主要是做好利濟路沿線童裝企業(yè)的舊廠區(qū)加層改擴建、沿河小印花企業(yè)的整治拆除、金牛、阿祥、元昌等企業(yè)的拆舊建新等；八里店鎮(zhèn)的重點主要是做好318國道沿線36家企業(yè)的搬遷整治和尹家圩、移沿山?低小散?經編企業(yè)進園區(qū)工作，同時加快推進譽華的關停搬遷。

（四）工作推進更加迅速。全區(qū)召開電視視頻會議以后，全區(qū)列入?舊廠區(qū)改造?的項目建設速度明顯加快，如高新區(qū)欣安村的?低小散?小絲織違章搭建廠房，目前已經全面拆除，共計拆除了86戶，2.25萬平米。環(huán)渚街道已經委托市城規(guī)院全面編制工業(yè)園區(qū)88公頃面積的改造整治提升規(guī)劃，金龍家苑區(qū)域的違章搭建廠房已全面拆除。道場鄉(xiāng)的二家化工廠的拆除工作也已簽訂協議，一家已經拆除，一家啟動拆除。東林的金農麥芽項目也已開始小規(guī)模的續(xù)建工作。埭溪的綠色建材項目和104國道沿線綠化帶的整治提升需拆除一家汽配廠也開始進行搬遷的政策處理。

三、存在的問題

一是進展不平衡。項目上主要表現以政府為主體的項目如拆 3 除類項目進展較快，企業(yè)為主體的項目如廠房改造、機器設備改造等項目進展較慢。同時因當前中心工作較多的原因，部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)領導精力難以集中。

二是要素保障缺乏。主要一是資金短缺，因經濟大環(huán)境不景氣原因，各個企業(yè)資金情況比較緊張，造成企業(yè)想?改?但不敢開始或進展緩慢，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府也是資金缺乏，如搬遷、關停企業(yè)的資金補助等，難以落實；二是土地資源稀缺，如八里店針對318國道沿線企業(yè)實行?關、搬?二種方式，但對?搬?的企業(yè)，搬到哪里、土地指標等問題還未能確定。

三是支持力度相對薄弱。因我區(qū)財政相對薄弱，與周邊縣區(qū)相比，舊廠區(qū)改造在政策支持上如資金補助、獎勵措施等方面力度不夠大。

四、下一步工作重點

一是進一步加快推進項目。根據區(qū)領導要求，今年我區(qū)舊廠區(qū)改造工作的目標是實現一半以上排定項目數開工，完成改造建筑面積列全市第一，因此區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)和區(qū)有關部門必須進一步密切配合，細化落實推進方案，落實工作責任制，強化工作舉措，借勢當前良好的工作氛圍，進一步加快推進項目的建設工作。同時對未開工的項目，必須排定好時間，落實好人員，明確好責任，保障好措施，能實現早日開工。

二是進一步健全完善機制。充分利用好現有相關政策，如《浙江省人民政府關于推進低效利用建設用地二次開發(fā)的若干意見》、《湖州市淘汰落后產能政策意見》、區(qū)政府新出臺的《關于加快推進舊廠區(qū)改造?雙十條?政策意見》等，深入分析，仔細 4 研究，對照政策落實有關獎勵，從而有利于專項行動推進。進一步完善工作機制，加強?一周一統計、一月一小結、一季一通報?的制度，對行動慢、力度小、重視不夠的鄉(xiāng)鎮(zhèn)和企業(yè)予以通報批評，對工作突出的部門和項目建設進度快的企業(yè)樹立典型，予以表彰，切實提高專項行動工作實效。

三是進一步突出重點。高新區(qū)、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)和環(huán)渚街道必須按照?百千萬?工程?一年成態(tài)勢、兩年展形象、三年出成效?的要求，進一步突出重點對象和重點區(qū)域，強化意識、配強力量、包干推進。同時必須進一步突出重點項目，對重點項目企業(yè)的負責人，要從推進企業(yè)轉型升級發(fā)展的角度出發(fā)，提高其意識，增強其主動性，加強投入，加快項目推進。

四是進一步強化督察考核。要按照實施掛牌督戰(zhàn)的要求，確保工作依照排定計劃推進。對排定的100個重點實施項目，必須明確時序進度、時間節(jié)點，建立保障機制。定期協調問，確保各項工作責任落到實處。充分發(fā)揮區(qū)作風辦的督察作用，全方位對各個企業(yè)舊廠區(qū)改造的進展情況進行督促檢查，對進展慢的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，督促鄉(xiāng)鎮(zhèn)主要領導抓緊抓快抓實地推進工作。對進展慢的項目，督促企業(yè)負責人加快項目的落實和推進。根據年初制定的月度、季度以及年終考核目標，加強考核，確保工作推進。

五是進一步加強與輿論宣傳。舊廠房改造涉及面廣、影響大，必須得到社會各方面的大力支持。區(qū)宣傳部門、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)要組織、協調各新聞媒體，營造輿論聲勢，廣泛宣傳舊廠房改造的重要意義、相關法律法規(guī)和政策，公布舊廠房改造的規(guī)劃，讓企業(yè)主和居民了解舊廠房改造給經濟、社會和居民等各方面帶來的好處，5 取得企業(yè)的理解和社會各界的支持，形成良好的工作氛圍。

第三篇：三舊改造專題

三舊改造專題研究

摘要：我國經濟快速增長、城市化快速推進，與之相伴的是商品住宅供應緊張，房地產可供開發(fā)有效土地供不應求，和大量土地開發(fā)投入、土地低效利用。

城市中心區(qū)用地供需矛盾更是日趨緊張；與此同時許多舊區(qū)普遍存在布局混亂、容積率低、土地閑置、低效利用、市政和公共服務設施短缺、環(huán)境污染等弊病，嚴重阻礙了我國城市化和城市經濟的進一步發(fā)展進程。因而積極推廣“三舊”改造，挖掘土地利用潛力，使土地市場由增量土地向存量地土地轉變，走內涵式發(fā)展道路，成為了目前實現我國城市土地利用由粗放型向集約型轉變的客觀要求和必然選擇。對此，房地產開發(fā)向“三舊要地”也將成為一種普遍的發(fā)展趨勢。

關鍵詞：三舊改造 六本木新城 三方共贏

一、前言

2008年，國家出臺“三舊改造”的有關政策，并在珠江三角洲地區(qū)及廣東省試行。“三舊改造”是指舊城鎮(zhèn)、就村莊、舊廠房的改造。全面推進“三舊”改造，既是化解人多地少矛盾的迫切需要，同時也是改善城鄉(xiāng)人居環(huán)境、加快發(fā)展方式轉變、激發(fā)城鄉(xiāng)生機與活力的客觀要求，對于加快城鎮(zhèn)發(fā)展具有深遠的歷史意義和重要的現實意義。

二、三舊改造的優(yōu)勢

1、“三舊”改造可以拉動投資，推動經濟持續(xù)增長。

2、節(jié)省新增建設用地的有償使用費。

3、按規(guī)定完善歷史遺留用地手續(xù)，不需要落實耕地占補平衡?，F在

很多用地要求占補平衡，“三舊”用地改造則不用占補平衡。

4、地方政府集體可以獲得土地出讓收入。按照20%作為內部和公共設施用地，另外80%按照招拍掛，協議以后一半進入出讓。

5、實現多方共贏，調動各方參與改造的積極性。為促進使用存量土地，鼓勵原用地者支持改造，新政策允許納入“三舊”改造范圍、沒有合法手續(xù)的用地，采用協議方式，完善供地手續(xù)。

6、有利于統籌城鄉(xiāng)發(fā)展，推進舊村莊的改造。

三、三舊改造的模式

（一）政府主導模式

政府負責拆遷賠償，進行土地整理，并投入資金主導建設，屬于完全政府主導的公益型改造模式，主要適用于舊城鎮(zhèn)和舊廠房改造，具體策略如下：

1．政府主導新建型：（1）政府利用零散地塊，投資建設基礎設施、公共服務設施，滿足地區(qū)設施承載力的需要；（2）根據城市規(guī)劃的功能布局，政府對不適應城市發(fā)展要求的舊城或失去功能的廠房用地進行改造，并為因改造產生的失業(yè)工人提供免費培訓，為原改造范圍內的居民提供最低生活保障；（3）政府統征統購被納入城市建成區(qū)的農村用地，為失地農民提供全面的社會保障。

2．政府主導更新型：（1）政府統一對舊城區(qū)、舊廠房進行翻新、修葺，通過租金和稅費的優(yōu)惠吸引商業(yè)、生產性服務業(yè)進駐；（2）允許升級改造的工業(yè)區(qū)適度發(fā)展配套的生產性服務業(yè)。

3．政府主導改建型：（1）政府主導拆遷補償等工作，統籌基礎設施、公共服務設施和建筑改造的建設與資金投入；（2）政府制定合理補償標準，并保證拆遷戶的安置保障；（3）政府為村民提供社會保障和再就業(yè)培訓。

4．政府主導整治型：（1）編制專門的保護規(guī)劃，使新建筑的形式、色彩、層數和尺度與歷史建筑保持協調統一；（2）成立改造工作專項部門，監(jiān)管保護范圍內的房屋興建和修繕；（3）疏解舊城區(qū)人口壓力，提升居民生活品質。

（二）政府與市場合作模式

政府前期負責拆遷賠償、土地整理等工作，后期進行政策指導和規(guī)范市場行為，引入社會資金進行市場化運作，該模式適用于舊城鎮(zhèn)和舊廠房改造，具體策略如下：

1．政府與市場合作新建型：（1）“政府主導、公眾參與、市場化運作”相結合，進行“陽光拆遷”；規(guī)范拆遷流程、操作方法，建立監(jiān)督渠道，實現拆遷過程的“全透明”；（2）政府出資進行舊城鎮(zhèn)和舊廠房改造，保障一定資金進行過渡安置。

2．政府與市場合作更新型：（1）采用BOT等模式，政府與開發(fā)商共同進行拆遷、土地整理與重新建設；（2）引入市場資金發(fā)展休閑、生態(tài)旅游業(yè)，促進產業(yè)結構高級化。

3．政府與市場合作改建型：（1）政府主動調整用地功能，引入社會資金參與土地前期整備，共同進行土地開發(fā)經營與管理；（2）合理制定開發(fā)強度，平衡改造收益，降低改造難度。

（三）集體主導模式

由村集體成立經濟發(fā)展公司進行改造，政府負責協作或給予扶持政策，可采用集體主導的公益型改造或者集體成立公司的自主性改造兩種方式，該模式適用于舊村居和舊廠房改造，具體策略如下： 1．集體主導新建型：（1）集體利用村閑置地作為周轉啟動地塊，建設公寓式新村；（2）對遷出騰空的部分舊村實施拆遷，建設公寓式住宅，用于安置舊村內其它村民；（3）政府予以相關配套設施和政策的支持。

2．集體主導改建型：（1）在完善股權設置和股份分配的基礎上，由村集體統一改造，村民以其“宅基地”及其住房（合法補償面積部分）作價入股籌集改造資金；（2）村民參與整個開發(fā)，并按照商議的比例分紅，保證村民長期收入。

3．集體主導整治型：（1）編制村莊整治規(guī)劃和詳細規(guī)劃，指導建設；（2）集體提供資金進行改造整治；（3）提倡公眾參與，尊重村民意愿。

（四）集體與市場合作模式

村民以土地入股形式與開發(fā)商共同改造舊村，享受利潤分紅。減少拆遷補償和征地費用；或由村集體提供項目用地，由開發(fā)商墊資建設，建成后讓開發(fā)商擁有數年的租賃經營權，年限到期后由村集體收回。該模式適用于舊村居改造和舊廠房改造，具體策略如下：

1．集體與市場合作新建型：（1）拆遷資金主要來源于市場，由村集體與開發(fā)商共同運作危舊房拆遷與安置工作；（2）村集體以土地入股的形式，與開發(fā)商對建成后物業(yè)贏利的分紅；（3）改造后部分鋪位無

償租給開發(fā)商經營，將其他鋪位的租金用于抵償建設費用。2．集體與市場合作更新型：（1）引入市場投資獲得啟動資金，對村居進行改建、翻新，成為藝術家工作坊與休閑旅游基地；（2）利用集體經濟的收益，開展村莊人居環(huán)境整治，實現村級經濟良性循環(huán)發(fā)展。3．集體與市場合作改建型：（1）以集體土地產權置換開發(fā)商改造物業(yè)，獲得補償與利潤分紅；（2）不再另行補償村民宅基地，只按照國家有關政策補償村民住宅建設成本和拆遷安置過渡。

四、三舊改造的實施與組織程序

“三舊改造”是在符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下對現有低效利用的建設用地進行“二次開發(fā)”，通過進行土地資源整合和統籌規(guī)劃，提高土地資源利用效益，引導產業(yè)升級與集聚發(fā)展，充分拓展和適度預留城市發(fā)展空間，其操作過程基本可歸納為五個步驟(圖1)。

其具體的組織管理模式則較為多樣，可由政府納入土地儲備進行改造，也可在政府相關政策約束下由原土地使用權人自行改造，或者市場主體收購相鄰多宗地塊進行集中改造。但佛山市現有的“三舊改造”項目基本都是在“政府引導、市場主體”框架下進行的，即由政府通過制定相關政策引導市場主體參與，開發(fā)主體在符合土地規(guī)劃和城市規(guī)劃下靈活地選擇改造方式，協調多方利益與共享價值增值的過

程。

五、三舊改造的運作機制

1、國有建設用地改造運作機制：“政府引導、社會參與，市場運作、三方共贏”

三舊改造主要是通過土地轉讓，引導市場主體對其進行二次開發(fā)，實現土地集約效益的提升和舊區(qū)物質更新。在其整理運作過程中政府通過優(yōu)惠政策如稅收減免、行政性收費減免、土地出讓金返撥、專項基金支持等等扶持和鼓勵市場主體(開發(fā)商)參與改造項目，其一方面減輕政府投入改造所需的巨額資金困難，有利于促進項目改造的全面推進；另一方面政府為市場主體(開發(fā)商)進入開辟的“綠色通道”，降低開發(fā)商的市場風險，增加了營利空間，增強了其參與開發(fā)的意愿與動力。而其整理結果將使政府通過公共基礎設施建設和城市空間物質及其產業(yè)更新，實現規(guī)劃發(fā)展意圖；開發(fā)商則在政策扶持的有利條件下，通過經營收益回收成本并獲取利潤；居民則通過拆遷補償收入或遷入新的社區(qū)，實現了住區(qū)環(huán)境的改善和收入的提高，從而 6

最終實現參與多方共享土地價值增值(圖2)。如佛山祖廟東華里改造完全遵循這個機制，通過引入市場資本75億元，由政府主導拆遷安置、開發(fā)商主導開發(fā)建新。佛山創(chuàng)意產業(yè)園創(chuàng)建則由開發(fā)商主導改造，引入新產業(yè)，實現了產業(yè)置換，也基本遵循這一機制。

2、集體建設用地改造運作機制：“騰換土地、自主改造”，“利益共享、聯合開發(fā)”，“轉為國有，市場運作”

集體建設用地改造運作機制較為復雜多樣，其目前較為典型案例中主要分為集體建設直接更新、聯合開發(fā)和轉化國有土地后更新三種機制(圖3)。除了都能獲得政府相關政策扶持外，直接進行更新整理項目可以是通過村集體自主成立項目公司、投入資金改造，實現物業(yè)經濟更新和壯大，利益由村集體分享的自主改造機制(圖3上半部分)。如廈西村的改造整理方式：通過拆舊建新方式集中建設的農民公寓，拆舊建新騰出400多畝土地，將置換出來的土地建設廣東夏西國際橡膠城，實現了村集體經濟持續(xù)發(fā)展和壯大，提高了村民的收益和福利。也可以是由市場運作改造，開發(fā)商和村集村共同分享價值增值的市場主導改造機制(圖3中間部分)。如鳳池村“以地引資、以租抵建”BOT模式，市場的物業(yè)改造全部由開發(fā)商按設計標準墊資建設，建成后開發(fā)商擁有5年的租賃經營權。而轉化為國有土地后更新改造的實為村集體以土地入股，市場出資的聯合開發(fā)，所得利益按股分紅的聯合改造機制(圖3下半部分機制)，如石頭村通過引入市場資金，土地入股實施拆舊建新整體改造，村民不僅拆遷住房按照1比1得到了商品住宅補償，人居環(huán)境也得到有效改善，還將分享項目經營的利

潤，而開發(fā)商則節(jié)省了土地對于資金的占用，降低了投入和風險。

概括而言，集體建設用地改造運作機制可以分為“騰換土地，自主改造”和“利益共享，聯合開發(fā)”、“轉為國有，市場運作”三種方式。第一種方式需要村集體本身具有較強的經濟實力，因而難以具備普遍的推廣性。而第二種則避免了這一難題，具有較多的推廣性，也是目前佛山市“三舊改造”中運作較多的一種方式。至于第三種方式轉為國有土地后，市場運作，即類同于國有建設用地改造運作機制。

六、個案分析 六本木新城改造

六本木新城,原本是東京破舊的老城區(qū),低矮的木制房屋鱗次櫛比,街道狹窄得連消防車都無法通過, 而東京都政府及主要創(chuàng)建者森大廈株式會社經過17年時間、1000多輪與原業(yè)主的談判,最終促成這一地區(qū)的再開發(fā),使之成為舊城改造典范之作。開發(fā)完成后的六本木新城集辦公、住宅、商業(yè)設施、文化設施、賓館、豪華影院和廣播中心等為一體,在這個區(qū)域里實現居住、工作、游玩、休憩、學習和 8

創(chuàng)造等多項功能。

六本木在舊城改造的過程中實現了兩個目的,一個是老城區(qū)的二次城市化,另一個就是產業(yè)升級和轉型。改造后的六本木不僅高樓林立,城市環(huán)境得到改善和美化,還成為東京中心的熱門旅游區(qū)和商業(yè)辦公區(qū)。

由于日本承認土地私有,六本木新城在拆遷中要面對400多位產權所有者,雖然這些原業(yè)主也希望改變破舊、不安全的居住環(huán)境,與六本木的開發(fā)商意愿達成了一致,但如何進行拆遷補償,使得“大家都想做,大家又都受益”這是個難題。

六本木的開發(fā)商為解決這個難題,靈活采取了四種拆遷方案。第一種是貨幣補償,由開發(fā)商直接買下土地所有權；第二種是新房換舊房,按協議換算辦法,用新房換原業(yè)主的舊房；第三種是把六本木新城做成一個項目公司,讓那些不愿要錢,也不愿要新房的,以土地折價入股,一起分享土地升值的好處。而第四種方案就是前三種辦法的混合,原業(yè)主可以把一部分所有權出售后拿錢,一部分用來換新房,一部分所有權入股。

四種因人而異的方案成就了六本木新城沒有釘子戶和無人上訪的典范地位。而為了這種多方共贏,六本木的開發(fā)商也花費了14年的時間,與原業(yè)主成立“懇談會”、“協議會”,經過了1000多輪談判,雙方才達成一致。而東京都政府也在周邊大大小小的改造規(guī)劃中,都照顧到了這個在談項目,給六本木新城留有建設空間。

“舊城改造”必然是投資者和原業(yè)主共同利益的實現,而利益雙

方合作的達成,需要一個平衡點,達到平衡點這個過程要由市場來推動。東京都政府在六本木項目上,一直秉承協調人、仲裁者的角色,充分盡到了日本保護個人對土地的所有權的法律義務。而開發(fā)商和原業(yè)主上千輪的談判,也就是市場推動下,博弈雙方在尋求利益平衡點的過程。

當然,有的時候這個平衡點只在市場的推動下很難達到?！斑@時候,政府就要提供把蛋糕做大的條件,讓雙方都吃飽?！痹诹灸卷椖块_發(fā)過程中,東京都政府確實通過征求民意等辦法,反復調查改造范圍和方式,不斷修改開發(fā)計劃,甚至把容積率破例提高到一個新水平上,以照顧開發(fā)商的利益。

七、三舊改造中開發(fā)商所面臨的難題和潛在風險

（一）難題

1、拆遷改造問題：

舊址物業(yè)產權的復雜性，拆遷談判的復雜性與長期性，開發(fā)商作為獨立的經營個體，無法像政府一樣有能力與時間去解決拆遷問題。

2、開發(fā)定位問題：

三舊改造因開發(fā)成本較高，地塊容積率一般較高，且通常附有回遷安置要求，而改造后新建住宅往往需要更高更準的定位、定價來實現盈利。

3、開發(fā)模式問題：

三舊改造所涉及到的土地類型多樣，問題復雜多變，必然要求其開發(fā)模式靈活多樣以適用不同項目需要，其關鍵就是要促成經營效益

與社會效益雙贏局面，實現項目的順利開發(fā)。

（二）潛在風險

1、營運風險：

一是由于得不到充分的市場信息導致經營定位決策失誤；二是由于不清楚三舊改造所涉及的眾多的法律條文、城市規(guī)劃條例、賦稅規(guī)定等造成投資失敗的可能性。

2、財務風險：

一旦將資金投入“三舊”改造開發(fā)，就很難轉入其他投資領域，這樣一旦開發(fā)商判斷出現偏差，其投資收益將不能彌補支出。另一方面，在“三舊”開發(fā)投資中，投資周期往往很長，在開發(fā)過程中，由于建造成本不可預計的漲價因素或者獲取貸款的利率提高，會直接增加開發(fā)成本，可能造成開發(fā)投資者不堪重負，欲罷不能。

3、市場風險：

舊改開發(fā)成本比較高，必然導致項目房價的提升，市場壓力將大大增加，如果建成的物業(yè)不能及時出售，或者出租的空置率過高，將導致項目利潤率不能實現或凈收入低于期望值等。

4、社會風險和自然風險：

由于社會的、經濟的較大變動或者沖擊以及相應的規(guī)模、政策等因素的變動，引起房地產需求和價格的跌落，當社會經濟發(fā)展處于高潮時期，房地產價格上漲，當各種政策調控和經濟衰退時，原有發(fā)展規(guī)劃改變，造成房地產需求下降進而引起房地產價格急劇下降。

八、結論

由以兩種土地所有權屬性質的三舊改造運作機制可以看出，三舊改造運作的核心問題和本質就是要實現政府、開發(fā)商、被拆遷人三方利益協調與共享土地價值升值的過程，而享有權益的同時，就必須履行相應的義務(如表1)。因此在此過程中，利益三方主體在享受三舊改造土地價值升值相關權益的同時，履行各方相應的義務，是保障三舊改造的順利實施與成功的關鍵。

目前我國城市正處于快速發(fā)展和加速城市化的進程中，耕地不斷減少與建設用地不斷增長的人地矛盾日益加劇，如何有效推進舊區(qū)改造，挖掘城市發(fā)展新空間和提高土地利用效益、改善城鄉(xiāng)空間環(huán)境，己成為了一個急需解決的難題，一方面是由于其改造過程中改造資金的數額巨大、籌措困難；另一方面是被動遷者的激烈抵觸行為、使改造難以進行。而 “三舊改造”通過引入市場資本、多方主體參與有效的解決改造資金的籌措困難，通過“政府-原居民-開發(fā)商”共享價值增值，構建了較好的利益平衡機制，具體而言，在國有建設土地整理中，通過“政府實現舊區(qū)更新-居民居住條件和環(huán)境得到改善-開發(fā) 12

商經營收入”實現利益協調；在集體建設土地整理中，通過“政府實現城鄉(xiāng)統籌發(fā)展-村民村集體物業(yè)更新、收入增加-開發(fā)商利潤分成”實現利益協調，從而得到絕大數居民支持和開發(fā)商的積極參與，減少了政府政財負擔，實現了規(guī)劃意圖。因“三方共贏”保證了“三舊改造”的有效開展。

參考文獻

（1）關于加快推進舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村居改造的決定及3個相關指導意見的通知（2007年6月28日 佛府[2007]68號）

（2）關于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的若干意見（2009年8月25日 粵府[2009]78號）

（3）佛山市“三舊”改造專項規(guī)劃（2009-2020）

第四篇：三舊改造

惠州市“三舊”改造用地協議出讓繳交土地出讓金辦法

印發(fā)《惠州市“三舊”改造用地協議出讓繳交土地出讓金辦法》的通知 惠府辦〔2012〕38號

各縣、區(qū)人民政府，市政府各部門、各直屬機構：

《惠州市“三舊”改造用地協議出讓繳交土地出讓金辦法》業(yè)經十一屆7次市政府常務會議討論通過，現印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中遇到的問題，請徑向市國土資源局反映。

惠州市人民政府辦公室

二○一二年七月四日

惠州市“三舊”改造用地協議出讓繳交土地出讓金辦法

為確保我市“三舊”改造工作規(guī)范、有序運行，根據省人民政府《關于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的若干意見》（粵府〔2009〕78號）等有關規(guī)定，結合我市實際，制定本辦法。

一、適用范圍

符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、“三舊”改造專項規(guī)劃和實施計劃的“三舊”改造項目，改造方案經市、縣人民政府批準實施，由改造單位具體負責征收拆遷、安置補償等事宜，且相關安置補償等費用由其承擔支付而不需政府予以審核支付，市、縣人民政府依法以協議方式出讓“三舊”改造用地使用權涉及繳交土地出讓金的，適用本辦法。

以招標、拍賣、掛牌等公開方式出讓“三舊”用地使用權，繳交土地出讓金的，不適用本辦法。

二、土地出讓金繳交標準

（一）舊城鎮(zhèn)改造用地。

根據拆遷改造項目規(guī)劃確定的總容積率等規(guī)劃指標評估確定改造項目用地市場樓面地價，再分段按比例計算改造單位應繳納的土地出讓金：

容積率2.0（含2.0）以下的部分，繳交10%；容積率2.0以上至2.5（含2.5）部分，繳交40%；容積率2.5以上至3.5（含3.5）部分，繳交60%；容積率3.5以上的部分，繳交100%。

（二）舊廠房改造用地。

1．舊廠房改造范圍內，工業(yè)用地在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價款。

2．舊廠房改造范圍內，在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃要求的前提下，利用舊廠房改造為文化創(chuàng)意產業(yè)項目的，土地用途和使用權人可暫不變更。

3．舊廠房改造范圍內，改造單位申請將原工業(yè)用地改變?yōu)樯虡I(yè)、居住等經營性用地（不含物流園用地）的，根據拆遷改造項目規(guī)劃確定的總容積率等規(guī)劃指標評估確定改造項目用地市場樓面地價，再分段按比例計算改造單位應繳納的土地出讓金：

容積率1.2（含1.2）以下的部分，繳交10%；容積率1.2以上至2.0（含2.0）部分，繳交40%；容積率2.0以上至2.5（含2.5）部分，繳交50%；容積率2.5以上至3.0（含3.0）部分，繳交60%；容積率3.0以上的部分，繳交100%。

4．舊廠房改造范圍內，改造單位申請將原工業(yè)用地改變?yōu)槲锪鲌@用地的，對其中倉儲部分用地同屬工業(yè)用地性質不再增收土地出讓金，對其中非倉儲部分如商業(yè)、辦公及其它功能，根據拆遷改造項目規(guī)劃確定的總容積率等規(guī)劃指標評估確定改造項目用地市場樓面地價，再分段按比例計算改造單位應繳納的土地出讓金：

容積率1.2（含1.2）以下部分，繳交10%；容積率1.2以上部分繳交30%。

（三）舊村莊改造用地。

根據拆遷改造項目規(guī)劃確定的總容積率等規(guī)劃指標評估確定改造項目用地市場樓面地價，再分段按比例計算改造單位應繳納的土地出讓金：

容積率2.0（含2.0）以下部分，繳交10%；容積率2.0以上部分，繳交40%。

（四）其他。

1．同一改造項目范圍內涉及多種改造類型的，以各改造類型用地面積占改造項目總用地面積的比例分別按上述標準，計算應繳交的土地出讓金；但對于一種改造類型用地面積占改造項目總用地面積的比例小于20%的，不單獨計算應繳交的土地出讓金，按照主要改造類型用地繳交土地出讓金標準計算應繳土地出讓金。

2．在“三舊”改造項目范圍內，規(guī)劃確定的改造項目計算容積率指標用地紅線以外的城鎮(zhèn)公共基礎設施用地上的建構筑物，市、縣人民政府要求由改造單位代征代拆的，由市、縣人民政府按有關規(guī)定給予合理補償。

3．對于改造單位在按本辦法規(guī)定的標準繳交了改造項目用地的土地出讓金后，經市、縣人民政府批準調整改造項目建設用地性質、容積率須補繳土地出讓金的，不得再按本辦法規(guī)定的標準補繳土地出讓金，須嚴格按照國家和省、市有關建設用地改變性質、調整容積率補繳土地出讓金的法規(guī)、政策規(guī)定執(zhí)行。

三、監(jiān)督檢查職責

對于采取協議方式出讓“三舊”改造用地使用權和按上述辦法計收土地出讓金的，必須經市、縣 “三舊”改造工作領導小組集體研究確定，并報市、縣人民政府批準，在監(jiān)察、審計部門的監(jiān)督下實施，嚴禁未經集體研究決定擅自采取協議方式出讓土地使用權和確定土地出讓金繳交標準，一經發(fā)現，將嚴肅處理，并按有關法律法規(guī)規(guī)定追究相關責任人的責任。構成犯罪的，依法追究刑事責任。

四、本辦法自發(fā)布之日起施行，省政府停止執(zhí)行“三舊”改造政策后，本辦法相應自行廢止。

第五篇：改造舊玩具

改造舊玩具，成就兩代人的童年回憶

現在的玩具非常智能化，但是玩具卻侵占了孩子們的想象空間。相信許多80后的父母都有感想，以前自己的童年時代，只是一把剪刀，一些紙就能玩得不亦樂乎，而現在的孩子，這些東西對他們來說很無趣，對于智能化的益智玩具也更是如此，許多玩具玩一下就不感興趣了，接著就堆積成為舊玩具。讓家長們束手無策。

而近期，在廣州市兒童活動中心一場“玩具總動員，共筑中國夢”的親子活動就拉開帷幕。這次展覽讓孩子們盡情改造自己和父母們的舊玩具、廢棄物品，使之在倡導節(jié)能環(huán)保的同時，勾起了兩代人之間感情記憶。

這個活動主要有節(jié)能環(huán)保玩具創(chuàng)意大賽以及科普征文比賽兩種，主要收集孩子們的新奇有趣、極具創(chuàng)意的作品，并將其中一部分優(yōu)秀作品現場展出。在展廳，這些孩子們變廢為寶的奇思妙想讓許多參觀的家長孩子都驚嘆不已，激動人心。

該活動中心主任表示，因為玩具是孩子們生活中最熟悉、最親密、最喜愛的東西，所以他們對自己的作品傾注了極大的感情，才能有如此優(yōu)秀的作品。許多孩子通過一些生活中的廢品，如塑料瓶、紙箱做原材料，然后用玩具配件，如芭比配件，像是剪開芭比娃娃的衣服布料來裝飾自己的作品等。而且隨著這些年該活動的舉辦，參與者的創(chuàng)作手段、動手能力、調研水平都越來越強，作品的科技含量也越來越高，超乎想象，這也真正體現了該活動的意義。我們都知道，現在的孩子都是飯來張口，衣來伸手，許多事情都由父母完成，因此難以鍛煉孩子的動手能力，難以讓孩子親身體驗生活中的樂趣。所以許多孩子總是欲求不滿。而該活動不是為了選出小達人、小天才，而是希望有更多人從此活動中學到科普知識，讓孩子從小能培養(yǎng)起對科學的興趣，以及環(huán)保的觀念，通過身邊的物品，如體會自己動手創(chuàng)造的樂趣。