第一篇：論當(dāng)前宏觀經(jīng)濟環(huán)境下的房地產(chǎn)信托融資及創(chuàng)新

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論當(dāng)前宏觀經(jīng)濟環(huán)境下的房地產(chǎn)信托融資及創(chuàng)新

作者：黃 雷

來源：《沿海企業(yè)與科技》2005年第04期

[摘 要]文章從房地產(chǎn)信托融資的理論、現(xiàn)實運作模式出發(fā)，對房地產(chǎn)信托融資方式進行詳盡的說明，對于房地產(chǎn)信托金融的發(fā)展具有指導(dǎo)意義。此外，文章還結(jié)合具體的事例，從房地產(chǎn)信托融資的創(chuàng)新的角度提出獨特見解，為房地產(chǎn)及金融研究機構(gòu)、企業(yè)和信托公司提供參考價值。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)金融；信托；融資；創(chuàng)新；房地產(chǎn)項目

[中圖分類號]F832．49

[文獻標識碼]A

第二篇：論當(dāng)前宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略

論當(dāng)前宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略

班級：造價091 姓名：郝靜丹 學(xué)號：2009507107 成績:

摘要： 通過對國家宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)業(yè)影響的大體了解，基于房地產(chǎn)經(jīng)營運作特點，對房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀環(huán)境分析、價值鏈分析、內(nèi)部資源和能力分析、總體戰(zhàn)略目標規(guī)劃、競爭戰(zhàn)略規(guī)劃、投資管理戰(zhàn)略、融資管理戰(zhàn)略、營銷管理戰(zhàn)略、人力資源管理等戰(zhàn)略和規(guī)劃方法，以及構(gòu)建風(fēng)險管控、績效管理等戰(zhàn)略執(zhí)行支撐體系和編制戰(zhàn)略執(zhí)行計劃等實務(wù)問題做了相關(guān)分析與評論。

關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)特點戰(zhàn)略分析戰(zhàn)略管理風(fēng)險管控戰(zhàn)略執(zhí)行

正文： 2011年，國家宏觀政策突出了“調(diào)結(jié)構(gòu)、控通脹、促轉(zhuǎn)型、惠民生”的總體基調(diào)，同時在房地產(chǎn)行業(yè)出臺了一系列關(guān)于土地、融資等方面十分嚴厲的宏觀調(diào)控政策。作為國民經(jīng)濟重要支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，涉及土地、金融、建筑、原材料等多個經(jīng)濟領(lǐng)域和行業(yè)，并且關(guān)系著廣大國民居住條件改善的切身利益，因此，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展影響著國民經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展和社會的穩(wěn)定。而房地產(chǎn)企業(yè)受宏觀經(jīng)濟影響和行業(yè)發(fā)展趨勢影響大，投資回收期長，產(chǎn)業(yè)鏈條涉及土地購置、規(guī)劃設(shè)計、項目施工、市場營銷、物業(yè)管理等眾多環(huán)節(jié)，這些產(chǎn)業(yè)特點使房地產(chǎn)企業(yè)必須站在戰(zhàn)略的高度分析、把握企業(yè)所處的國內(nèi)市場環(huán)境和行業(yè)政策導(dǎo)向，關(guān)注宏觀經(jīng)濟分析，并根據(jù)自身的內(nèi)部資源優(yōu)勢建立在產(chǎn)業(yè)價值鏈上的核心競爭能力，加強企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃，找到潛在的藍海市場，整合設(shè)計、規(guī)劃、營銷、施工及資本運作能力，以保持和提升自身競爭力，房地產(chǎn)企業(yè)還必須切實地提高自身的投融資管理和項目開發(fā)管理水平，并且建立、健全企業(yè)風(fēng)險控制體系和績效管理體系，以保證企業(yè)戰(zhàn)略目標和競爭策略的實現(xiàn)。

由于受內(nèi)外部環(huán)境的影響，所以房地產(chǎn)企業(yè)在制定發(fā)展戰(zhàn)略前要對所面臨的內(nèi)外部環(huán)境認真分析。企業(yè)可以采用SWOT戰(zhàn)略分析方法，即對企業(yè)的機會和威脅、優(yōu)勢和劣勢的分析。

一、對中國房地產(chǎn)公司的外部環(huán)境分析，包括宏觀經(jīng)濟環(huán)境、金融環(huán)境、政策環(huán)境、社會科技文化環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、城市發(fā)展趨勢、居民購買力、國際環(huán)境等。如在宏觀經(jīng)濟環(huán)境下，國內(nèi)生產(chǎn)總值與居民消費價格指數(shù)的變化都將對房地產(chǎn)在投資或預(yù)期價格等方面產(chǎn)生一定的影響；在金融環(huán)境中，利率的變動會對投資規(guī)模及投資結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響；在文化環(huán)境方面，人口的變動則會影響需求數(shù)量的變動，進而影響房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模調(diào)整；等等。通過外部環(huán)境分析，管理者需要評估企業(yè)面臨的機會與威脅。

二、內(nèi)部環(huán)境分析，包括資源和能力分析。內(nèi)部資源包括財務(wù)資本、技術(shù)知識、有經(jīng)驗的管理者、有技能的員工、企業(yè)文化等，能力包括企業(yè)在組織各種功能方面的能力，如市場營銷、產(chǎn)品研發(fā)、信息系統(tǒng)、人力資源管理、財務(wù)融資、客戶管理等方面的能力，這些都是企業(yè)的優(yōu)勢。與此相反，劣勢是指企業(yè)在經(jīng)營活動中不擅長的資源和能力。在分析了企業(yè)外部環(huán)境和自身資源能力后，就要制定能夠發(fā)揮自身優(yōu)勢和利用環(huán)境并且可使企業(yè)可持續(xù)發(fā)展企業(yè)戰(zhàn)略。房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略可以分為公司層戰(zhàn)

略、事業(yè)層戰(zhàn)略和職能層戰(zhàn)略。

（一）公司層戰(zhàn)略?？傮w上看，企業(yè)基于SWOT戰(zhàn)略分析的基礎(chǔ)上，企業(yè)采用的發(fā)展戰(zhàn)略有三種：穩(wěn)定戰(zhàn)略、增長戰(zhàn)略、緊縮戰(zhàn)略。

1、房地產(chǎn)企業(yè)采用穩(wěn)定戰(zhàn)略的特征一般是，企業(yè)基本不做重大變革，保持既有的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和服務(wù)，保持市場份額，維持企業(yè)的投資回報率。例如，某城市以二手中介服務(wù)為主的房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)，在現(xiàn)有企業(yè)經(jīng)營狀況和人力資源條件下，一段時間內(nèi)，繼續(xù)以二手房中介服務(wù)為主，沒有向房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等相關(guān)行業(yè)拓展的計劃。這種戰(zhàn)略優(yōu)點表現(xiàn)為：a.企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險相對減?。籦.能避免因改變戰(zhàn)略而改變資源分配的困難；c.能避免因發(fā)展過快而導(dǎo)致的弊端。而缺陷在于：a.企業(yè)在采用這種戰(zhàn)略時必須能確定包括市場需求、競爭格局在內(nèi)的外部環(huán)境基本穩(wěn)定。b.容易使企業(yè)風(fēng)險意識減弱，降低企業(yè)對風(fēng)險的敏感性、適應(yīng)性和對冒風(fēng)險的勇氣。c.導(dǎo)致企業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)新較少。

2、房地產(chǎn)企業(yè)采用增長戰(zhàn)略，其特征是企業(yè)尋求擴大經(jīng)營規(guī)模，往往采用集中成長戰(zhàn)略或多元化戰(zhàn)略。采用集中成長戰(zhàn)略，房地產(chǎn)企業(yè)即可以在一個產(chǎn)業(yè)，也可以在一類產(chǎn)品上拓展企業(yè)的經(jīng)營范圍和經(jīng)營業(yè)績。集中成長戰(zhàn)略包括直接擴張、縱向一體化和橫向一體化。直接擴張一般從企業(yè)內(nèi)部提高企業(yè)的銷售額、擴大企業(yè)產(chǎn)量或員工數(shù)量實現(xiàn)擴張原有業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)，一般是通過授予特許經(jīng)營權(quán)，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模的擴張。這是一種典型的直接擴張戰(zhàn)略。a.房地產(chǎn)企業(yè)采用縱向一體化實現(xiàn)增長:縱向一體化可以以前項一體化也可以以后向一體化方式或二者同時進行。前向一體化是從企業(yè)輸出產(chǎn)品和服務(wù)的方向進行擴張，如建立銷售公司、物業(yè)管理公司對其生產(chǎn)的物業(yè)進行銷售、提供物業(yè)管理服務(wù)。后向一體化，是從資源的輸入方向?qū)崿F(xiàn)企業(yè)擴張，如建立材料生產(chǎn)基地，在開發(fā)項目中部分采用自己企業(yè)提供的原材料，可以降低資源采購成本和最小化低效率運營，同時更好地控制質(zhì)量，從而維持和提高競爭地位。b.房地產(chǎn)企業(yè)采用橫向一體化實現(xiàn)企業(yè)增長，主要通過合并同一產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，特就是合并競爭對手的業(yè)務(wù)，把產(chǎn)品擴展到其他地方或者向當(dāng)前市場提供更多、更廣泛的產(chǎn)品和服務(wù)，從而實現(xiàn)增長。C.房地產(chǎn)企業(yè)也可以通過多元化發(fā)展實現(xiàn)增長，包括同心多元化（相關(guān)多元化）和離心多元化（不相關(guān)多元化）兩種。是實現(xiàn)進入其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)的好方法。可以建立百貨公司、廣告公司等，可以在本企業(yè)建立的商場里經(jīng)營百貨業(yè)，為本企業(yè)項目開發(fā)廣告產(chǎn)品。離心多元化，指企業(yè)通過收購和兼并不同產(chǎn)業(yè)、不同業(yè)務(wù)的公司實現(xiàn)增長。當(dāng)管理層意識到當(dāng)前業(yè)務(wù)沒吸引力，通化市公司也沒有超長的能力與技能可以很方便地轉(zhuǎn)移到其他產(chǎn)業(yè)的相關(guān)產(chǎn)品或服務(wù)上時，最可能的選擇就是離心化戰(zhàn)略，即進入與當(dāng)前產(chǎn)業(yè)不相關(guān)的產(chǎn)業(yè)。例如三九藥業(yè)集團在中藥產(chǎn)業(yè)獲得利潤后，進入房地產(chǎn)業(yè)，就屬于一個典型的離心多元化案例（但這個戰(zhàn)略使三九集團由于資金等問題不得不在后來進行重組）。

增長戰(zhàn)略的優(yōu)點體現(xiàn)在：a.企業(yè)能不斷變革創(chuàng)造更高的生產(chǎn)經(jīng)營效率與效益；b.保持企業(yè)的競爭力，實現(xiàn)特定的競爭優(yōu)勢；c.可以通過發(fā)展擴大自身價值。其缺陷在于：a.獲得初期效果后可能導(dǎo)致企業(yè)盲目發(fā)展，破壞企業(yè)資源平衡，分散企業(yè)資源；b.過快發(fā)展很可能降低企業(yè)綜合素質(zhì)，是起亞出現(xiàn)內(nèi)部危機和混亂；c.可能使企業(yè)管理者更多的注重投資結(jié)構(gòu)、市場占有率、收益率等，而忽視產(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量。

3、房地產(chǎn)企業(yè)在處于組織劣勢、經(jīng)營業(yè)績下滑時，往往采用緊縮戰(zhàn)略，以幫助企業(yè)穩(wěn)定經(jīng)營、激活組織的資源或重新恢復(fù)競爭力。具體來說，管理層根據(jù)企業(yè)的具體情況和經(jīng)營業(yè)績可以采用以下四種戰(zhàn)略之一：扭轉(zhuǎn)、成為俘虜公司、出售

或剝離、破產(chǎn)或清算。

（二）事業(yè)層戰(zhàn)略。房地產(chǎn)企業(yè)確定了公司層戰(zhàn)略以后，需要決定在每層戰(zhàn)略上開展競爭，獲得競爭優(yōu)勢。競爭優(yōu)勢組織是使別具一格和與眾不同的特色，來自于企業(yè)的核心競爭力，如服務(wù)、技術(shù)、質(zhì)量、價格、性能等。企業(yè)要通過產(chǎn)業(yè)分析和采用適當(dāng)?shù)母偁幉呗詠斫⑵髽I(yè)的競爭優(yōu)勢。可以采用三種競爭戰(zhàn)略：成本領(lǐng)先戰(zhàn)略、差異化戰(zhàn)略和聚焦戰(zhàn)略。

1、當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)選擇成本領(lǐng)先戰(zhàn)略，企業(yè)需要在提供的產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量上不低于競爭對手的情況下，降低企業(yè)的各項成本費用，包括人工成本、銷售成本、建造成本等。成本領(lǐng)先戰(zhàn)略對房地產(chǎn)企業(yè)的組織體系要求很高，企業(yè)需要建立嚴格的成本控制體系、出具頻繁而詳細的成本控制報告、以定量目標為基礎(chǔ)的獎勵機制和職責(zé)清晰的功能性組織結(jié)構(gòu)。實際上，成本領(lǐng)先戰(zhàn)略，也就是低成本戰(zhàn)略，要求企業(yè)比競爭對手更有效率的設(shè)計、生產(chǎn)和營銷同類產(chǎn)品和服務(wù)，使成本最小化。廣州的匯橋新城通過降低人力、物力和財力的消耗，特別是降低產(chǎn)品單耗，大大降低了開發(fā)成本，結(jié)果，匯橋新城的首期均價成了廣州市區(qū)最便宜的樓盤之一。

這種戰(zhàn)略的風(fēng)險包括：a.技術(shù)上的變化將過去的投資與學(xué)到的經(jīng)驗一筆勾銷。b..注意力集中于成本上，而忽視了所需產(chǎn)品和市場營銷的變化。c.成本削弱了公司保持足夠價格差的能力。

2、差異化戰(zhàn)略也是房地產(chǎn)企業(yè)選擇的重要戰(zhàn)略之一。由于房地產(chǎn)需求者的個性化要求，對房地產(chǎn)消費品的需求存在差異性，房地產(chǎn)企業(yè)尋求為消費者提供與眾不同的房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)。差異化戰(zhàn)略來源于優(yōu)秀的產(chǎn)品質(zhì)量、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、創(chuàng)新的設(shè)計、超前的技術(shù)或者優(yōu)秀的品牌形象。企業(yè)通過提供超過競爭對手質(zhì)量、服務(wù)、性能等方面的產(chǎn)品，產(chǎn)品價格超過競爭對手價格，產(chǎn)品溢價超過了差異化所增加的成本，獲得利潤。房地產(chǎn)企業(yè)采用差異化戰(zhàn)略取得成功，需要獲得消費者的忠誠度，因為顧客對于與眾不同的產(chǎn)品，關(guān)注點是產(chǎn)品質(zhì)量、性能和服務(wù)，對價格不是很敏感。差異化戰(zhàn)略對房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品研發(fā)能力、市場營銷能力要求很高，企業(yè)要建立富于創(chuàng)新和創(chuàng)造力的企業(yè)文化，鼓勵員工參與創(chuàng)新活動。由于差異化戰(zhàn)略可以為企業(yè)帶來更多利潤，因此，房地產(chǎn)企業(yè)建立自己的產(chǎn)品研發(fā)中心、設(shè)計中心、營銷中心已屢見不鮮。例如，成都“中海國際社區(qū)林溪別墅”項目就利用自身所處的不同于其他別墅的社區(qū)生活氛圍，利用天然優(yōu)勢，實行差異化策略，塑造了一個環(huán)境優(yōu)美、富含國際化風(fēng)情的高尚社區(qū)。

這種戰(zhàn)略存在的風(fēng)險包括：a.實行成本低的競爭對手與實行了產(chǎn)品差異化的公司之間的成本差距過大，以至于產(chǎn)品差異化不能再籠絡(luò)客戶；b別的企業(yè)模仿是差別縮小；c.顧客需要的差異化程度下降。D.它的排他性和占有率是有矛盾的。所以，實行差異化策略的企業(yè)要防患于未然，積極地采取相應(yīng)措施避免風(fēng)險。

3、聚焦戰(zhàn)略是針對某一產(chǎn)品、某一區(qū)域市場、某一類型消費者提供產(chǎn)品和服務(wù)的戰(zhàn)略。聚焦戰(zhàn)略可以分為兩種，一種是低成本聚焦戰(zhàn)略，一種是差異化聚焦戰(zhàn)略。房地產(chǎn)企業(yè)采用這種戰(zhàn)略也可以獲得成功，但要考慮到市場占有率與盈利率之間的平衡。公司采用差異化聚焦戰(zhàn)略，需要在目標細分市場上尋求差異化，比如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)針對經(jīng)濟富裕的老年人而建造的高檔養(yǎng)老公寓，這對高級單身白領(lǐng)的小戶型高級公寓等。采用聚焦戰(zhàn)略，房地產(chǎn)企業(yè)試圖在很窄的市場區(qū)域或消費群體中提供產(chǎn)品和服務(wù)，這對房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略遠見提出了很高的要求，研究表明，這種戰(zhàn)略比較適合于小型企業(yè)。

這種戰(zhàn)略的風(fēng)險有：a.戰(zhàn)略目標市場與整體市場之間所期待的產(chǎn)品或服務(wù)差距

減??；b.競爭者在目標市場找到細分市場，使集中一點不夠集聚。

4、藍海戰(zhàn)略。藍海戰(zhàn)略理論提出一家公司不能僅僅關(guān)注在現(xiàn)有的市場上打敗競爭敵手和擴大市場份額，而是要把重點放在跨出現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)范疇，尋找新的發(fā)展路徑，擺脫“紅?！遍_拓新的市場空間，通過增加和創(chuàng)造現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)未提供的某些價值元素，并剔除和減少產(chǎn)業(yè)現(xiàn)有的某些價值元素，就有可能發(fā)現(xiàn)藍海。SOHO、Town House、小戶型等都曾經(jīng)是房地產(chǎn)公司的藍海。

此外，房地產(chǎn)公司可以和建筑公司開展戰(zhàn)略聯(lián)盟，融合兩種商業(yè)形態(tài)的優(yōu)勢，打造新的商業(yè)模式，開辟出一片新的藍海，各自獲得競爭領(lǐng)先優(yōu)勢。但是，公司尋找到藍海之后還是要通過傳統(tǒng)手段提高競爭力，否則也會被后來者擊敗。除以上幾種策略以外，市場追隨策略也是房地產(chǎn)公司可以選擇的策略，就是追隨某些成功企業(yè)的做法來展開營銷，以努力獲得成功；例如購房按揭的做法，在廣州市最先是粵信廣場獲得政策而開始運用于房地產(chǎn)銷售的，取得了一定成績，后來白云明珠廣場充分利用按揭政策大作文章，取得了極大成功，形成了巨大的轟動效應(yīng)。另外，由于房地產(chǎn)業(yè)需要的資金非常多，公司應(yīng)重視實施價值創(chuàng)新戰(zhàn)略、合作戰(zhàn)略、共贏戰(zhàn)略，從而能夠?qū)崿F(xiàn)差異化又能降低成本。

（三）、職能層戰(zhàn)略。職能層戰(zhàn)略，指傳統(tǒng)上各職能部門，如財務(wù)、計劃、營銷、人力資源等部門采取何種戰(zhàn)略來支持事業(yè)層戰(zhàn)略。房地產(chǎn)企業(yè)的職能層戰(zhàn)略是整個公司戰(zhàn)略的組成部分，以公司戰(zhàn)略和事業(yè)層戰(zhàn)略為核心展開的。具體戰(zhàn)略包括：

1、土地儲備策略。房地產(chǎn)公司要關(guān)注城市化加速發(fā)展的趨勢所帶來的機遇，制定土地儲備計劃：一線城市的市區(qū)以獲取近期土地為主，小塊土地也不放棄。郊區(qū)以獲取中期大面積土地為主，同時注意長線土地的獲??；二線城市以獲取短中期土地并重，同時大規(guī)模圈占長線土地。運用并購獲地方式、合作開發(fā)方式、并購有土地儲備的中型房地產(chǎn)公司等策略。

2、品牌發(fā)展戰(zhàn)略。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中，產(chǎn)品有其市場生命周期，隨著房地產(chǎn)業(yè)競爭的加劇，創(chuàng)建強勢品牌是營銷戰(zhàn)略和加強房地產(chǎn)企業(yè)核心能力的關(guān)鍵問題,品牌競爭就是事業(yè)層戰(zhàn)略中差異化戰(zhàn)略的具體體現(xiàn)，只有優(yōu)質(zhì)品牌的住宅才能夠滿足并贏得消費者和社會公眾的認可。品牌的確立是一個長期動態(tài)過程，具有全局性的特點，具體要做到：a.打造良好的產(chǎn)品質(zhì)量品牌；b.建立良好的品牌信譽；c.精心維護品牌并延伸。浙江的綠城集團、廣州保利集團等很多企業(yè)都在品牌建立上取得了很大成效。

3、融資策略。房地產(chǎn)公司要充分利用資本市場，合理安排債務(wù)結(jié)構(gòu)，積極籌措發(fā)展資金。國際化公司要密切關(guān)注香港資本市場、歐美資本市場的變化，建立銀行界良好關(guān)系，在時機成熟是積極尋求在股票市場配股資金，或長期發(fā)行債券，為公司業(yè)務(wù)發(fā)展籌集資金。內(nèi)地公司要加強通銀行的合作關(guān)系和層次，積極爭取綜合授信額度的人民幣貨款方式。關(guān)鍵要建立良好的借貸信譽。

4、市場營銷策略。制定策略首先要進行客戶定位和產(chǎn)品定位，即具體分析不同的人群的差品需求、家庭收入、年齡、消費偏好、消費意愿、對品牌的依賴度等，為下一部涉及產(chǎn)品細節(jié)、制定銷售價格和策略提供依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)進一步加快創(chuàng)新，全面提高市場營銷策劃水平，不僅要積銷售極適應(yīng)外部市場環(huán)境，制定適銷對路的營銷目標和策略，更要注重大力影響外部市場環(huán)境，引導(dǎo)消費者置業(yè)潮流。同步進行項目發(fā)展和營銷策劃工作，作為系統(tǒng)工程來抓，充分利用宣傳廣告、樣板房、售樓處、樓書、刊物，以及協(xié)作者、消費者等一切載體來為營銷服務(wù)。

5、人力資源策略。當(dāng)今社會，人力資源發(fā)展已經(jīng)成為一項特別具有先進性、整

體性和長期性的任務(wù)，房地產(chǎn)公司人力資源工作的核心是：吸引人、留住人、培養(yǎng)人、用好人；明確樹立把個人追求融入公司的長遠發(fā)展之中的人力資源核心價值觀念；明確客戶的需求決定著公司人才的需求；建立多元化薪酬制；建立業(yè)界一流的招聘和培訓(xùn)機制，形成合理的人才結(jié)構(gòu)和人才儲備、專業(yè)化培訓(xùn)提高管理水平和專業(yè)素質(zhì)等。

6、科技研發(fā)策略。房地產(chǎn)公司要利用現(xiàn)代信息科技與傳統(tǒng)業(yè)務(wù)相結(jié)合，提高效率，降低成本，高市場競爭力；緊跟住宅智能化的趨勢，利用先進的計算機技術(shù)、通訊技術(shù)、控制技術(shù)及IC卡技術(shù)等，實現(xiàn)家居智能化、物業(yè)管理智能化。

7、成本控制策略。包括以下策略：始終貫徹慎重買地原則，認真做好投資項目評估分析；堅持一次簽約、分期支付的買地策略；嚴格控制建筑成本，大膽利用新設(shè)計、新材料、新工藝，降低發(fā)展費用等。

企業(yè)的戰(zhàn)略必須通過戰(zhàn)略措施的推行才能更好的實施，主要措施有：

1、提高投資與融資管理水平

2、提高項目開發(fā)管理水平

3、建立風(fēng)險控制體系

4、建立風(fēng)險管理體系。只有所有工作完善以后，公司的戰(zhàn)略目標才能實現(xiàn)。

隨著宏觀調(diào)控政策的不斷深入，對房地產(chǎn)企業(yè)而言既是發(fā)展機遇也是挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)行業(yè)只有制定切實可行的戰(zhàn)略對策，放眼于未來，不斷提高自身競爭力，勇于創(chuàng)新，抓住機遇，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，保持良好信譽，樹立公眾認可的形象，才能讓企業(yè)立于不敗之地，更好的發(fā)展下去！

參考文獻：1《房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略管理》，曾肇河，中國建筑工業(yè)出版社，200

52《中國房地產(chǎn)品牌價值研究：理論與實踐》，中國房地產(chǎn)TOP10研究組、中國指數(shù)研究院，經(jīng)濟管理出版社，2005

3《房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)與經(jīng)營》，呂萍，中國人民大學(xué)出版社,20074《企業(yè)戰(zhàn)略管理》，王芳華，復(fù)旦大學(xué)出版社,2005

5《我國房地產(chǎn)經(jīng)營模式的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)換》，任繼軍,2006

6《論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略選擇》，余東波,2005

7《公司投資與融資管理》，曾肇河，中國建筑工業(yè)出版社,20068《人力資源管理》，于之秀，中國社會科學(xué)出版社，2006

9《藍海戰(zhàn)略》，錢·金，勒妮·莫博涅著，商務(wù)印書館,2005

10《房地產(chǎn)與社會經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展研究》，葉劍平，謝經(jīng)榮

主編，中國人民大學(xué)出版社,2007

112011年國家宏觀調(diào)控政策，人民網(wǎng)

12《房地產(chǎn)金融學(xué)》，華偉，復(fù)旦大學(xué)出版社,2006

13《房地產(chǎn)市場營銷》，余凱，中國建筑工業(yè)出版社，2007

14《中國土地法操作實務(wù)》，張慶華，北京：法律出版社，200615《消費心理與營銷對策》，陳文華，中國國際廣播出版社，2005

第三篇：宏觀調(diào)控新政下房地產(chǎn)中小企業(yè)融資策略

宏觀調(diào)控新政下房地產(chǎn)中小企業(yè)融資策略

摘要：2010年以來，為了確保我國經(jīng)濟持續(xù)健康、穩(wěn)定的發(fā)展，中央政府實施了被稱為史上最嚴厲房地產(chǎn)調(diào)控政策，緊縮銀根的貨幣政策對銀行信貸等產(chǎn)生了一定的影響。而作為資金密集型行業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)，對銀行等金融機構(gòu)的信貸依賴較大，也受到緊縮貨幣政策較大的影響，房地產(chǎn)企業(yè)融資難度加大。在這樣的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定多元化融資發(fā)展戰(zhàn)略，并對房地產(chǎn)融資方式進行創(chuàng)新，來確保房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控；房地產(chǎn)企業(yè)；融資；策略。

一、2010年以來房地產(chǎn)調(diào)控政策。

近幾年，我國的經(jīng)濟運行總體上呈現(xiàn)高位加速態(tài)勢，2010年中國經(jīng)濟增長達到10.3%，國內(nèi)通貨膨脹壓力持續(xù)加大，流動性過剩問題也趨于明顯。在此期間，我國房價不斷上漲，2009年12月，全國70個大中城市房價同比上漲7.8%，到2010年4月全國70個大中城市房價同比上漲12.8%。2010年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資48267億元，同比增長33.2%，增幅創(chuàng)近十年新高，明顯超過全社會固定資產(chǎn)投資增速。

為了確保我國經(jīng)濟持續(xù)健康、穩(wěn)定的發(fā)展，國家采取了從緊的信貸政策，尤其是2010年1月至12月六次上調(diào)法定存款準備金率。央行兩度提高存貸款基準利率。針對部分城市房價過快上漲問題，中央政府發(fā)起了有史以來最為嚴厲的一輪房地產(chǎn)調(diào)控。本輪調(diào)控政策主要圍繞抑制投資投機性購房、增加土地和住房的有效供給展開，呈現(xiàn)“三波”推進形態(tài)：第一波為以“國十一條”為代表的緊縮型調(diào)控，第二波為以“國十條”為代表的打壓型調(diào)控，第三波為以“9.29”新政為代表的管制型調(diào)控。三波政策，嚴厲程度不斷升級，共同組成了這輪堪稱史上最嚴厲的宏觀調(diào)控。在接連三波的調(diào)控下，我國部分城市房價過快上漲勢頭得到了一定的抑制。

然而，高強度和高密集度的調(diào)控措施并沒能阻止房地產(chǎn)市場的回暖。從10月開始，熱點城市的樓市交易量仍呈現(xiàn)回升態(tài)勢。10月商品房銷售額達5076億元人民幣，同比上升27%，全國70個大中城市房價同比上漲8.6%，房地產(chǎn)投資額為4558億元，同比增長37%。為此，2011年1月26日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的有關(guān)問題的通知》，又出臺了新一波房地產(chǎn)調(diào)控政策，提出八條調(diào)控措施，包括要求各地制定并公布房價調(diào)控目標、二套房房貸首付比例提高至60%、將房屋數(shù)量限購政策擴及全國、強化二手房交易營業(yè)稅全額征收措施等。隨后，北京、上海、天津、青島、南京、成都、南寧、太原、貴陽、哈爾濱、石家莊、武漢等16個城市出臺了相關(guān)細則。新“國八條”政策是我國近幾年有房地產(chǎn)調(diào)控政策以來最嚴厲的政策組合，涉及政府監(jiān)管、金融政策、交易稅費、土地交易、房源供應(yīng)等多

二、緊縮政策下房地產(chǎn)企業(yè)融資的現(xiàn)狀。

1.緊縮政策下銀行貸款難度加大。

2010年以來，央行4次加息，每一次加息都直接增加了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本，加劇了經(jīng)營風(fēng)險。央行12次提高大型金融機構(gòu)的銀行存款準備金率，使得目前的銀行存款準備金率上升到21.5%，目的在于收縮商業(yè)銀行的信貸數(shù)量，緩解市場上貨幣流通過剩問題。但緊縮信貸的同時也減少了房地產(chǎn)企業(yè)的貸款數(shù)量，使房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行貸款進行融資的難度進一步加大。

2、房企再融資遭拒。

在合適的時候拋出增發(fā)融資計劃，抑或借道并購重組曲線融資，房地產(chǎn)企業(yè)輕而易舉便能通過資本市場圈錢的好日子在2010年宣告破滅。4月，監(jiān)管部門要求對存在土地閑置及炒地行為的房企暫停批準其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組；10月，房企重組正式叫停；11月，監(jiān)管層要求只要主營業(yè)務(wù)收入中出現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的上市公司，其融資要求也將不予通過。房地產(chǎn)企業(yè)迎來了自2007年冬天證監(jiān)會暫停房企IPO之后的第二次“極寒”。

根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計，2010年以來僅有中弘地產(chǎn)和鳳凰股份兩家公司于年初在二級市場上實現(xiàn)了定向增發(fā)，但兩家公司再融資總額不到30億元；發(fā)行企業(yè)債的也僅有東華實業(yè)、金豐投資、新黃浦、南京高科，總額僅29億元。公開資料顯示，2010年向證監(jiān)會遞交再融資申請的企業(yè)有160多家，其中60家涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但多數(shù)房企因再融資申請的股東大會決議已經(jīng)過期，只能撤回。截至2010年12月6日，房地產(chǎn)一級市場融資額為不超過100億元，相比2009年的1218.35億元而言，顯得很是寒酸。

3、房地產(chǎn)信托融資受限。

房地產(chǎn)信托投資是基于商業(yè)信托組織形式，聚集多個投資者的資金，收購并持有房地產(chǎn)或者為房地產(chǎn)進行融資的一種投資方式。從長遠發(fā)展來看，信托資金對房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求是一個很好的補充。尤其是近年來，銀行的銀根不斷抽緊，而我國房地產(chǎn)業(yè)資金又嚴重依賴于銀行貸款的現(xiàn)實情況下，房地產(chǎn)信托成為房地產(chǎn)企業(yè)解決資金問題的新寵。2007年中國銀監(jiān)會頒布了《信托公司管理辦法》和《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》等文件來規(guī)范信托融資。2010年2月21號，中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會又下發(fā)了《關(guān)于加強信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，該通知要求開發(fā)商具備二級資質(zhì)，并且房地產(chǎn)開發(fā)項目“四證齊全”，項目資本金達到國家最低比例，不得以信托資金發(fā)放土地儲備貸款。這些要求，無疑又使房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金的門檻提高了。

4、預(yù)售資金監(jiān)管全國蔓延。

將已有商品房項目的預(yù)售資金用作購買土地或新項目開發(fā)，歷來都是部分開發(fā)商以小博大、分散風(fēng)險的重要途徑之一。

而預(yù)售資金這一開發(fā)商歷來的囊中之物，在2010年也被嚴格限制起來。10月25日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會聯(lián)合人民銀行營業(yè)管理部、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會北京監(jiān)管局制定的《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》浮出水面。該《辦法》明確，從12月1日開始，商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，由監(jiān)管銀行對其中用于項目工程建設(shè)的資金實行重點監(jiān)管，保證預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)項目建設(shè)方案及施工進度編制預(yù)售項目用款計劃，并按此計劃對商品房預(yù)售資金進行支取，而不能再像以往那樣任由其隨意支配。隨后，深圳、天津、杭州、成都、昆明、合肥等城市也相繼出臺了對于開發(fā)商預(yù)售資金進行監(jiān)管的相關(guān)政策細則。盡管執(zhí)行方式和力度不一，但可以看出，對預(yù)售資金使用的規(guī)范以彌補現(xiàn)行預(yù)售制度的缺陷已是大勢所趨，而2011年商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度已在全國各省市全面鋪開。針對預(yù)售資金被嚴格監(jiān)管，有業(yè)內(nèi)人士就對此表示“：從長期來看，流動資金不充足的中小型開發(fā)商可能在此影響之下出現(xiàn)

‘無錢拿地、無盤可開’的狀況，最終將引起地產(chǎn)業(yè)新一輪洗牌?！?/p>

三、面對融資困境的房地產(chǎn)企業(yè)的主要應(yīng)對策略。

盡管受目前整個宏觀調(diào)控和資本市場政策的影響，房地產(chǎn)業(yè)的融資困難很大，但是對于一位房地產(chǎn)商來說，堅實的資金鏈才是房地產(chǎn)商最終需要的。因此，從這一目標出發(fā)，房地產(chǎn)商尤其是中小企業(yè)應(yīng)積極應(yīng)對，制定融資策略，抓住國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展的有利時機，爭取在本輪房地產(chǎn)業(yè)重新洗牌的過程中調(diào)整和壯大自己。

1、調(diào)整心態(tài)和思路，制定多元化融資發(fā)展戰(zhàn)略。

在目前的宏觀大背景下，為了在行業(yè)競爭中取得有利的地位，房地產(chǎn)企業(yè)就必須面對困難不退縮，盡快調(diào)整心態(tài)和思路，理解和接受國家宏觀調(diào)控的政策措施，對比融資成本和可能，積極實現(xiàn)多元化融資，解決資金問題，尋求新的發(fā)展空間。比如將直接融資方式和間接融資方式相結(jié)合，或者將信托計劃及股權(quán)融資與銀行信貸融資相結(jié)合、房地產(chǎn)企業(yè)融資與個人融資結(jié)合起來的方式等。多種融資方式相結(jié)合，一方面，可以減少對銀行貸款的依賴，緩解資金壓力；另一方面，可以降低資金成本，減少企業(yè)的融資風(fēng)險。

2、探索有效的民間融資方式。

隨著我國經(jīng)濟發(fā)展和民間金融資產(chǎn)的逐步擴張，民間借貸逐漸活躍，特別是在經(jīng)濟發(fā)達、市場化程度較高的地區(qū)。截至2011年一季度我國住戶存款已超過33萬億元，流通中的現(xiàn)金超過4萬億元，這就意味著相當(dāng)多的資金尋求不到良好的投資渠道和投資產(chǎn)品。由于房地產(chǎn)業(yè)的投資回報率相對來說比較高，往往民間閑置的資金也愿意投入到這個行業(yè)。因此，在確保避免金融風(fēng)險的前提下，可以按適當(dāng)高于銀行同期利率尋求向其它企業(yè)、自然人融資。這種形式建立在充分誠實守信的基礎(chǔ)上，靈活、簡單、方便，對解決個別中小房地產(chǎn)企業(yè)臨時資金短缺能起到很大作用。

3、建立中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展基金和互助性擔(dān)保制度。

可根據(jù)實際情況，嘗試按照國家有關(guān)規(guī)定面向中小房地產(chǎn)企業(yè)的資本市場建立中小企業(yè)風(fēng)險投資基金和發(fā)展基金、創(chuàng)業(yè)投資基金等，解決中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金難題。同時，以各地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會為平臺，建立民間組織性的企業(yè)互助發(fā)展協(xié)會，吸收轄區(qū)內(nèi)符合條件的企業(yè)入會，會員如果出現(xiàn)資金緊張，會員單位之問可互助、互保、互督，減輕政府負擔(dān)。在協(xié)會內(nèi)，處于劣勢的中小房地產(chǎn)企業(yè)通過互助性擔(dān)保，在向銀行爭取貸款時增加了貸款可信度和成功率。而且這種擔(dān)保形式將銀行外部監(jiān)督轉(zhuǎn)化為互助性擔(dān)保組織內(nèi)部的相互監(jiān)督，提高了監(jiān)督的有效性。

4、尋求合作開發(fā)。

一是與建筑企業(yè)合作開發(fā)，由建筑企業(yè)墊資建設(shè)，由開發(fā)商支付所墊資金利息，在約定時問內(nèi)付清所墊本金。如支付還有困難，可用開發(fā)房屋作抵押，或者由建筑企業(yè)出資建設(shè)，開發(fā)企業(yè)出土地，合作開發(fā)。二是與大公司合作，這種方法，一方面能得到大企業(yè)部分資金支持，解決暫時的資金困難；另一方面可以借助大企業(yè)的良好聲譽吸引購房者。只要合作能

成功，對中小企業(yè)來講是條融資捷徑。

5、積極進行房地產(chǎn)企業(yè)融資創(chuàng)新。

目前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道較為單一，房地產(chǎn)市場的融資產(chǎn)品較少。因此可以借鑒國外房地產(chǎn)企業(yè)融資模式，采取租賃權(quán)融資、權(quán)益性融資、過橋貸款、委托貸款、土地典當(dāng)?shù)刃滦腿谫Y方式，通過多種融資方式的創(chuàng)新來確保房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

第四篇：房地產(chǎn)融資信托中的創(chuàng)新與法律規(guī)避

房地產(chǎn)融資信托中的創(chuàng)新與法律規(guī)避 符啟林 中國政法大學(xué)教授

房地產(chǎn)信托一詞，近來頻頻出現(xiàn)于媒體，究竟何謂房地產(chǎn)信托，有的媒體這樣予以界定：“房地產(chǎn)信托：房地產(chǎn)開發(fā)商借助較權(quán)威的信托責(zé)任公司的專業(yè)理財優(yōu)勢和其運用資金的豐富經(jīng)驗，通過實施信托計劃，將多個指定管理的開發(fā)項目的信托資金集合起來，形成具有一定投資規(guī)模和實力的資金組合，然后將信托計劃資金以信托貸款的萬式運用于房地產(chǎn)開發(fā)項目，為委托人獲取安全、穩(wěn)定的收益”。

從法律角度來看，“房地產(chǎn)信托”這一表述顯然不嚴謹。信托按照不同的分類萬法可以劃分成不同類別，如按照信托財產(chǎn)的不同，可以劃分為資金信托、有價證券信托、動產(chǎn)信托、不動產(chǎn)信托、其他財產(chǎn)和財產(chǎn)權(quán)信托。而法律上的不動產(chǎn)信托，是指“委托人將自己的房產(chǎn)、地產(chǎn)，委托信托投資公司按照約定的條件和目的，進行管理、運用和處置”。顯然這跟媒體所指的“房地產(chǎn)信托”大相徑庭，媒體所講的“房地產(chǎn)信托”容易讓人誤認為是不動產(chǎn)信托，而實質(zhì)上卻是資金信托。值得一提的是，媒體的這種表述雖不嚴謹，但是它非常形象的指出了這種資金信托的一個突出特點，就是信托資金投向房地產(chǎn)開發(fā)項目。筆看認為用“房地產(chǎn)融資信托”來界定更為嚴謹與貼切，以下行文均采用“房地產(chǎn)融資信托”。

房地產(chǎn)融資信托的法律規(guī)制與法律規(guī)避

目前，只有“一法兩規(guī)”（《信托法》、《信托投資公司管理辦法》和《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》）對房地產(chǎn)融資信托進行法律規(guī)制?！皟梢?guī)”對房地產(chǎn)融資信托主要有以下禁止性規(guī)定：

《信托投資公司管理辦法》第三十二條：“信托投資公司經(jīng)營信托業(yè)務(wù)，不得有下列行為：……

（三）承諾信托財產(chǎn)不受損失或者保證最低收益；……” 《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》第四條：“信托公司辦理資金信托業(yè)務(wù)時應(yīng)遵守下列規(guī)定：……

（四）不得承諾信托資金不受損失，也不得承諾信托資金的最低收益；

（五）不得通過報紙、電視、廣播和其他公共媒體進行營銷宣傳。信托投資公司違反上述規(guī)定，按非法集資處理，造成的資金損失由投資者承擔(dān)”。

《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》第六條：“信托投資公司集合管理、運用、處分信托資金時，接受委托人的資金信托合同不得超過200份（含200份），每份合同金額不得低于人民幣5萬元（合5萬元）”。

金融創(chuàng)新與法律規(guī)避往往相伴而生。凱恩斯理論認為當(dāng)外在市場力量和市場機制與機構(gòu)內(nèi)在要求相結(jié)合，尋求回避各種金融控制和規(guī)章制度時就會產(chǎn)生金融創(chuàng)新。由于利益的驅(qū)動，信托投資公司在開創(chuàng)新的信托產(chǎn)品時，都在自覺或不自覺的打法律擦邊球。房地產(chǎn)融資信托操作過程中出現(xiàn)的法律規(guī)避行為有：

第一，信托投資公司利用分解項目的萬法將原本一個項目分解為若干項目，從而達到規(guī)避“接受委托人的資金信托合同不得超過200份（含200份）”的限制。

第二，信托計劃雖不公開承諾保底，但是往往通過一些萬式暗示提供保底保證。如，天津北萬國際信托投資股份有限公司2003年4月推出的“高校學(xué)生公寓優(yōu)先收益權(quán)信托產(chǎn)品”的推介書第六條“由于經(jīng)營管理或者其他原因房信集團（注：資金信托產(chǎn)品擬投入的房地產(chǎn)開發(fā)單位）如未能按期足額取得物業(yè)經(jīng)營優(yōu)先收益權(quán)收入，造成償還信托資金困難，房信集團承諾用其自有財產(chǎn)按期足額給付。由于校方原因?qū)W生公寓未能充分使用，高校（注：資金信托產(chǎn)品擬投入的房地產(chǎn)開發(fā)單位的合作單位）保證以校方經(jīng)費補足”。第三，信托計劃雖不保證最低收益，但是幾乎無一例外的都有預(yù)期收益率，而且很多信托產(chǎn)品的預(yù)期收益率可精確到小數(shù)點后2至3位。如，北京商務(wù)中心區(qū)土地開發(fā)項目資金信托計劃的預(yù)期收益率為4.8%，“三環(huán)新城”經(jīng)濟適用住房開發(fā)建設(shè)項目資金信托計劃的預(yù)期收益率為4.5%。

法律保護的缺失

由于房地產(chǎn)融資信托剛剛興起，眾多信托產(chǎn)品還未到期，而且市場初期信托投資公司把關(guān)較嚴，房地產(chǎn)融資信托的風(fēng)險尚未顯現(xiàn)，迄今為止沒有因上述法律規(guī)避行為產(chǎn)生糾紛。換言之，法律規(guī)避的弊端在實證中尚來體現(xiàn)。但是從法學(xué)和經(jīng)濟學(xué)理論分析，上述法律規(guī)避行為無疑將影響投資者的決策。對于非專業(yè)知識的投資者來講，極可能基于對“承諾保底”和“預(yù)期收益”的信賴做出投資決策——購買該信托產(chǎn)品。但當(dāng)“承諾保底”與“預(yù)期收益”不能兌現(xiàn)時，委托人的權(quán)利如何救濟？

《信托投資公司管理辦法》第七十五條：“信托投資公司違反本辦法第三十二條規(guī)定的，由中國人民銀行責(zé)令限期改正，并處以1萬元以上3萬元以下的罰款；對直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予紀律處分，并由中國人民銀行取消高級管理人員的任職資格和從業(yè)人員的從業(yè)資格。構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)予以追究刑事責(zé)任”。

《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》第二十一條：“信托投資公司違反本辦法規(guī)定的，由中國人民銀行按照《金融違法行為處罰辦法》及有關(guān)規(guī)定進行處罰；情節(jié)嚴重的，暫?；蛘咧敝寥∠滢k理資金信托業(yè)務(wù)的資格。對有關(guān)的高級管理人員，中國人民銀行可以取消其一定期限直至終身的任職資格；對直接責(zé)任人員，取消其信托從業(yè)資格”。

審視以上現(xiàn)有法律規(guī)定，不難看出，如果“承諾保底”與“預(yù)期收益”不能兌現(xiàn)，信托投資公司只可能承擔(dān)行政責(zé)任與刑事責(zé)任，而這兩種責(zé)任形式均不能為委托人提供直接的權(quán)利救濟。為保護委托人的利益，我國有必要將民事責(zé)任引入房地產(chǎn)融資信托。一個民事責(zé)任缺失的投資者保護機制，必定是一個軟弱無力的機制。要保護委托人的利益，促進房地產(chǎn)融資信托的健康發(fā)展，就必須構(gòu)建房地產(chǎn)融資信托的民事責(zé)任機制。具體構(gòu)建的制度設(shè)計可以參考證券虛假陳述民事賠償機制，吸收市場欺詐理論和信賴推定原則等成熟經(jīng)驗與理論。

第五篇：信托與融資租賃的金融組合創(chuàng)新

信托與融資租賃的金融組合創(chuàng)新

信托業(yè)和融資租賃業(yè)在我國都經(jīng)歷了曲折的發(fā)展道路。目前，信托業(yè)與融資租賃業(yè)的業(yè)務(wù)環(huán)境正在不斷完善中。從國外經(jīng)驗來看，不論是在金融業(yè)混業(yè)經(jīng)營還是分業(yè)經(jīng)營的體制下，信托業(yè)和融資租賃業(yè)一樣都是金融機構(gòu)與非金融機構(gòu)之間建立傳導(dǎo)機制的橋梁，是在不同金融產(chǎn)品之間進行合理創(chuàng)新組合的工具。它們可以成為促進企業(yè)發(fā)展，支持基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和拉動社會投資的新投融資渠道。

一、融資租賃的內(nèi)涵與外延

融資租賃也稱金融租賃，是承租人向出租人提交租入設(shè)備或技術(shù)的申請，由租賃公司通過金融機構(gòu)籌集資金或用自籌資金向承租人指定的供貨廠商直接購進設(shè)備或技術(shù)，并將其出租給承租人使用并支付租金，具有融資融物雙重職能的租賃交易。

其業(yè)務(wù)特征表現(xiàn)為：(1)業(yè)務(wù)運作中涉及的當(dāng)事人有出租人、承租人和供貨商；(2)租賃標的物和供貨廠商由承租人選定；(3)需簽訂相關(guān)的兩個或兩個以上的合同；(4)出租人可在一次租期內(nèi)完全收回投資并獲取一定盈利；(5)租期內(nèi)租賃標的物的維修保養(yǎng)和保險責(zé)任由承租人負擔(dān)；(6)租期屆滿時承租人一般對設(shè)備有留購、續(xù)租和退租三種選擇；(7)租期一般為3至5年，有的長達10年以上。

融資租賃的主要形式有：直接租賃、經(jīng)營性租賃、出售回租、轉(zhuǎn)租賃、委托租賃、杠桿租賃公司、結(jié)構(gòu)共享租賃和分成租賃等。在我國從融資租賃業(yè)務(wù)的政策環(huán)境變遷來分析，融資租賃首先是從政府采購行為中孵化出來的。

融資租賃具有以下優(yōu)點：(1)在資金短缺的情況下，仍能使用先進設(shè)備；(2)手續(xù)簡便、方法靈活；(3)租金固定，可避免通貨膨脹的影響；(4)承租企業(yè)獲得稅收優(yōu)惠；(5)可防止企業(yè)設(shè)備陳舊老化，增強市場競爭能力；(6)租賃還款方式靈活。

二、信托業(yè)與融資租賃業(yè)有內(nèi)在的緊密聯(lián)系，產(chǎn)品組合創(chuàng)新有廣闊空間

融資租賃業(yè)和信托業(yè)是保證經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的一種不可或缺的經(jīng)濟運行鏈條。在不同經(jīng)營主體中進行經(jīng)營鏈條延伸，或通過戰(zhàn)略合作實現(xiàn)優(yōu)勢互補時，融資租賃業(yè)和信托業(yè)可以在一定程度上促進當(dāng)事人和合作方的生產(chǎn)經(jīng)營成本、利潤、資金、設(shè)備和稅收資源上的合理配置。

我國信托業(yè)與融資租賃業(yè)在業(yè)務(wù)性質(zhì)上存在共性，都有很強的金融服務(wù)的中介功能。融資租賃業(yè)具有向銀行借款和負債經(jīng)營的優(yōu)勢，但資金來源有限，除資本金以外，主要依賴于向銀行借款或接受投資人的委托融資租賃資金。信托業(yè)有較寬的資產(chǎn)來源，但不能從事向銀行借款等負債業(yè)務(wù)。在租賃資產(chǎn)的管理和處置方面，融資租賃公司具有較強的租賃專業(yè)市場定位、租賃專業(yè)技能以及專門人才。

信托公司在租賃的專業(yè)技能和專業(yè)化的市場定位方面不如融資租賃公司。但信托公司比融資租賃公司更具有廣泛的管理途徑和靈活的處置方式。信托業(yè)務(wù)中，資金信托計劃可以成為融資租賃公司的融資渠道和融資租賃資產(chǎn)的退出渠道。信托公司可以成為投資人和融資租賃公司的租賃項目紐帶；同樣，投資人也可以采用租賃方式融資，委托信托公司進行信托投資，租賃公司又可以成為投資人和信托公司的連接紐帶。

從《合同法》中有關(guān)租賃合同的分類來看，明確區(qū)分為租賃合同和融資租賃合同。由此可見，出租或租賃合同和融資租賃是兩個不同的概念。而且融資租賃業(yè)務(wù)在我國又有專門的法規(guī)加以規(guī)范，作為特殊的金融產(chǎn)品來對待，所以從謹慎性角度出發(fā)，如果信托公司直接操作融資租賃具有一定的法律主體瑕疵或缺陷障礙，可能會引發(fā)信托合同的有效性等問題。因此，在我國沒有明確司法解釋的情況下，信托公司依托信托制度優(yōu)勢與融資租賃公司進行合作，充分利用各自的平臺資源優(yōu)勢，將是最佳的雙贏途徑。

對投資者而言，個人和機構(gòu)可以通過信托投資租賃業(yè)，設(shè)備租賃和信托投資組合可以使投資人獲得的收益比一般銀行存款和債權(quán)投資收益要高，風(fēng)險比股票投資要小。而這正是信托業(yè)與融資租賃業(yè)合作后，成為促進企業(yè)發(fā)展和拉動社會投資的、拉動固定資產(chǎn)投資的、新的有效投融資渠道的原因所在。

三、信托產(chǎn)品與租賃產(chǎn)品組合的模式

(一)以租賃資產(chǎn)為載體，信托公司發(fā)行融資租賃集合信托計劃。自2002年起，融資租賃與信托之間的創(chuàng)新產(chǎn)品--融資租賃信托計劃出現(xiàn)，其中外經(jīng)貿(mào)信托公司推出了9期醫(yī)療設(shè)備融資租賃計劃；北京國際信托投資公司推出了建筑設(shè)備融資租賃信托計劃。融資租賃信托計劃為信托公司構(gòu)創(chuàng)了一種新的盈利模式。顯然，融資租賃信托計劃對信托公司而言，從設(shè)計到運作都具備可行性，這個業(yè)務(wù)可以成為一個重要的新利潤來源。而且隨著近幾年社會經(jīng)濟快速發(fā)展對于設(shè)備使用密集的公用事業(yè)、市政設(shè)施等項目，融資租賃會在未來帶來巨大的融資機會。如上海的世博會建設(shè)，它會在建設(shè)中對費用較大的設(shè)備采用融資租賃方法，用未來收益降低目前的資金壓力。

融資租賃信托計劃集合了兩類非銀行金融企業(yè)的業(yè)務(wù)優(yōu)勢。具體地說，信托業(yè)有寬泛的資金來源，在集合資金的渠道上有一定專業(yè)優(yōu)勢，融資租賃信托計劃對信托公司來說是多了一種融資標的，也多了一種盈利模式。而融資租賃公司在租賃資產(chǎn)的管理和處置方面具有較強的專業(yè)性及專門人才。對信托公司來講，融資租賃業(yè)務(wù)由于擁有出租設(shè)備的所有權(quán)，通過租金回收投資，這種方式較普通的股權(quán)投資或債權(quán)投資更安全。

(二)所有權(quán)與收益權(quán)分離，信托公司發(fā)行設(shè)備融資租賃資產(chǎn)收益權(quán)信托計劃。融資租賃業(yè)務(wù)的開展必須依靠雄厚的資金作后盾，融資租賃公司不可能完全依靠自有資金來開展融資租賃業(yè)務(wù)，向外融資成為必然。但是負債經(jīng)營會增加風(fēng)險，作為金融機構(gòu)的融資租賃公司，風(fēng)險控制方面的要求會比一般的企業(yè)更高。所以法律上往往對融資租賃公司資產(chǎn)負債比例加以明確限制，這使得其外部融資規(guī)模受到嚴格的控制。融資租賃公司可以借助財產(chǎn)信托的方式達到表外融資的目的。其具體的做法就是：由融資租賃公司將其某個或多個融資租賃項目的租金收入形成融資租賃資產(chǎn)收益權(quán)，信托公司發(fā)起信托計劃受讓該融資租賃資產(chǎn)收益權(quán)，并以設(shè)備融資租賃資產(chǎn)未回收租金的賬面余值的折現(xiàn)值作為該次受讓融資租賃資產(chǎn)收益權(quán)的標的。然后信托公司向信托投資者出售，信托投資者在信托期間享有融資租賃資產(chǎn)的受益權(quán)。信托公司將投資者的購買資金交付給融資租賃公司，融資租賃公司以此消除其資產(chǎn)負債表上相應(yīng)項目的融資負債。至此，達到表外融資的目的。在整個環(huán)節(jié)中，第三方為承租人擔(dān)保，設(shè)備供應(yīng)商作出設(shè)備回購承諾，融資租賃公司以設(shè)備所有權(quán)作抵押為承租人進行擔(dān)保。承租人、擔(dān)保方、設(shè)備供應(yīng)商和融資租賃公司共同承擔(dān)租賃風(fēng)險，使風(fēng)險充分分散在有關(guān)各方之間。對融資租賃公司而言，信托公司被引入融資租賃公司的表外業(yè)務(wù)，具有明顯的優(yōu)點：

(1)利用從信托公司獲得投資者購買租金收益權(quán)的資金來還貸，無疑利于增加公司的信用度，加速其銀行貸款的周期，相當(dāng)于增加了授信額度。(2)由于通過將租金收取權(quán)信托給信托公司，從投資者處提前獲得投資本金和收益，相當(dāng)于加速了融資租賃公司的資金流動，減少了負債限額，從而使融資租賃公司進行新的融資租賃業(yè)務(wù)，并且可以不限量地開拓新業(yè)務(wù)。

總之，上述表外融資的作用加速了融資租賃公司的資金流動，在效果上等于擴大了融資租賃公司的租賃業(yè)務(wù)規(guī)模，解決了融資租賃公司發(fā)展融資租賃業(yè)務(wù)的根本困惑，為開拓新業(yè)務(wù)提供了無限發(fā)展的新機遇。同時信托公司也找到了與融資租賃公司合作的新載體，一方面有利于提高信托公司的租賃專業(yè)管理技能。另一方面融資租賃不涉及股權(quán)投資或債權(quán)投資，更容易被市場接受，而且在整個環(huán)節(jié)中，有第三方為承租人擔(dān)保，有設(shè)備供應(yīng)商作出設(shè)備回購承諾，融資租賃公司也以設(shè)備所有權(quán)作抵押為承租人進行擔(dān)保。承租人、擔(dān)保方、設(shè)備供應(yīng)商和融資租賃公司共同承擔(dān)租賃風(fēng)險，多重風(fēng)險控制措施使風(fēng)險充分在有關(guān)各方之間分散，這使信托投資方式比較安全。

(三)、信托聯(lián)手租賃，實現(xiàn)企業(yè)的應(yīng)收賬款的信托化管理。任何生產(chǎn)企業(yè)都離不開對設(shè)備的投資需求，傳統(tǒng)的由分期付款銷售形成的債權(quán)，設(shè)備銷售廠商可以將應(yīng)收債權(quán)委托信托公司管理，而信托公司如果得到出租人的支持，可以采取把設(shè)備銷售的應(yīng)收債權(quán)貼現(xiàn)或折讓的策略，把對設(shè)備廠商的債務(wù)轉(zhuǎn)為對租賃公司的租賃債務(wù)。這樣一來設(shè)備廠商可以減少應(yīng)收賬款，及時收回資金。債務(wù)人可以在不增加債務(wù)負擔(dān)的情況下獲得延長還貸期、均衡稅負等多種好處。而信托公司則聯(lián)手租賃公司通過提供應(yīng)收賬款的信托化管理服務(wù)和受讓價差獲取收益。

在此模式下，信托公司主要體現(xiàn)的是利用租賃的平臺實現(xiàn)信托的資產(chǎn)管理功能。在西方，企業(yè)的應(yīng)收賬款的信托化管理是企業(yè)外包賬務(wù)的常見形式，也是實現(xiàn)企業(yè)快速發(fā)展的有效途徑。

上述三種模式是信托從不同角度和不同切入點引入融資租賃功能。作為一個思路點來詮釋信托與租賃的合作模式。現(xiàn)實中，隨著信托業(yè)和融資租賃業(yè)在我國的發(fā)展以及金融業(yè)監(jiān)管模式的不斷更新，融資租賃與信托的合作組合在實際中還會有很多模式創(chuàng)新出現(xiàn)。

作為信托業(yè)的一員，我們應(yīng)很好掌握信托和融資租賃業(yè)務(wù)的內(nèi)在規(guī)律，充分發(fā)揮信托制度的優(yōu)勢，根據(jù)不同業(yè)務(wù)、不同客戶、不同租賃標的，不同時期的不同需求設(shè)計出不同的業(yè)務(wù)組合，在符合自己的經(jīng)營范圍、符合相應(yīng)的監(jiān)管法規(guī)的大前題下做到在各當(dāng)事人之間的資源合理配置，最大限度的實現(xiàn)各當(dāng)事人的經(jīng)營優(yōu)勢互補，依托信托制度優(yōu)勢，進行金融產(chǎn)品上的組合創(chuàng)新，為客戶提供更好的信托服務(wù)。