第一篇：關(guān)于深圳住宅小區(qū)地下停車場(chǎng)權(quán)益歸屬的研究

關(guān)于深圳住宅小區(qū)地下停車場(chǎng)權(quán)益歸屬的研究

作者：張洪銘

廣東海埠律師事務(wù)所

第一部分：停車場(chǎng)權(quán)益歸屬問題的提出

深圳房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例第13條規(guī)定“房地產(chǎn)首次轉(zhuǎn)讓合同對(duì)停車場(chǎng)、廣告權(quán)益沒有特別約定的，停車場(chǎng)、廣告權(quán)益隨房地產(chǎn)同時(shí)轉(zhuǎn)移；有特別約定的，經(jīng)房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)初始登記，由登記的權(quán)利人擁有”?，F(xiàn)實(shí)生活中，深圳的發(fā)展商普遍在房屋買賣合同中約定擁有對(duì)停車場(chǎng)的所有權(quán)，并主張其依據(jù)轉(zhuǎn)讓條例和買賣合同而擁有停車場(chǎng)的所有權(quán)。初看上去，這一主張有些道理。但對(duì)法律條款稍加考查，即可發(fā)現(xiàn)發(fā)展商的主張有很大缺陷。條款的后半款規(guī)定“經(jīng)房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)初始登記，由登記的權(quán)利人擁有”，按此條款正常意思理解，經(jīng)房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)初始登記應(yīng)是發(fā)展商取得停車場(chǎng)所有權(quán)的必要條件。獲得初始權(quán)利登記的，權(quán)利才形成；未獲得初始權(quán)利登記的，權(quán)利因尚未出生，等于沒有。轉(zhuǎn)讓條例并未規(guī)定停車場(chǎng)在何種情況下可以獲得初始權(quán)利登記，何時(shí)不能。但在深圳的實(shí)踐中，住宅小區(qū)停車場(chǎng)目前基本上都未獲得初始權(quán)利登記。這至少表明，發(fā)展商截止目前為止還尚未取得停車場(chǎng)的所有權(quán)，停車場(chǎng)的權(quán)利歸屬似乎狀態(tài)不明。

第二部分：發(fā)展商是否能擁有停車場(chǎng)的所有權(quán)

在論述停車場(chǎng)的所有權(quán)歸屬之前，有必要對(duì)相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的基本流程、概念與現(xiàn)狀進(jìn)行簡(jiǎn)要考查。一個(gè)住宅項(xiàng)目的開發(fā)起始于政府出讓土地使用權(quán)。在土地使用權(quán)出讓公告中，政府已經(jīng)對(duì)該項(xiàng)目設(shè)定了若干要求，這些要求會(huì)成為政府與發(fā)展商簽定的土地使用權(quán)出讓合同的基本條款，例如：小區(qū)占地面積、容積率、小區(qū)總建筑面積、各類房屋建筑面積及其權(quán)利歸屬和限制等。之后的項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工、銷售均必須嚴(yán)格按照土地使用權(quán)出讓合同的要求進(jìn)行。如要修改上述指標(biāo)必須先修改土地使用權(quán)出讓合同，并補(bǔ)交土地出讓金和辦理全套報(bào)建手續(xù)。不按法定程序擅自建設(shè)的房屋屬于違法建筑，沒有產(chǎn)權(quán)，不受保護(hù)。列入住宅小區(qū)總建筑面積的幾類建筑通常包括住宅、商業(yè)房屋、配套設(shè)施和公益設(shè)施。住宅和商業(yè)房屋均有獨(dú)立所有權(quán)，由發(fā)展商所有，可以對(duì)外初始預(yù)售和轉(zhuǎn)讓。公益設(shè)施例如居委會(huì)、公廁、垃圾站等，建成后所有權(quán)歸政府所有。配套設(shè)施例如會(huì)所、機(jī)房等，產(chǎn)權(quán)歸屬也在土地使用權(quán)出讓合同中有明確規(guī)定，其中部分配套設(shè)施有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，由發(fā)展商所有，也可以出售轉(zhuǎn)讓，但功能不變；部分配套設(shè)施列入公攤面積。在深圳目前常見的土地使用權(quán)出讓合同中，住宅小區(qū)地下停車場(chǎng)并不計(jì)入小區(qū)總建筑面積，但發(fā)展商必須根據(jù)住宅和商業(yè)房屋建筑面積大小，按照土地出讓合同規(guī)定的比率在小區(qū)內(nèi)建造停車位。在一個(gè)小區(qū)里，總建筑面積等于所有具有獨(dú)立所有權(quán)房屋的建筑面積之和（無獨(dú)立所有權(quán)的如機(jī)房建筑面積已經(jīng)分?jǐn)傔M(jìn)入）?？偨ㄖ娣e除以小區(qū)土地使用權(quán)總面積稱為容積率。任何具有獨(dú)立所有權(quán)的房產(chǎn)都將擁有二項(xiàng)權(quán)利，房屋所有權(quán)和對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)，分別以建筑面積和分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積度量其權(quán)利數(shù)量。每一套房屋的建筑面積除以容積率即為該

房產(chǎn)上分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)的面積。換句話講，所有具有獨(dú)立所有權(quán)的房屋的分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積之和等于整個(gè)小區(qū)的土地使用權(quán)面積。小區(qū)房屋分割銷售時(shí)，全體業(yè)主，包括一般業(yè)主、發(fā)展商（未出售單位業(yè)主）、政府（公益設(shè)施業(yè)主），按份共同擁有小區(qū)的全部土地使用權(quán)。我國關(guān)于土地與房產(chǎn)的多項(xiàng)法律法規(guī)中均明確規(guī)定，土地使用權(quán)與土地上建筑物的所有權(quán)不可分割，永遠(yuǎn)同時(shí)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓房屋建筑物所有權(quán)的，相應(yīng)土地使用權(quán)自動(dòng)同時(shí)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，其上建筑物的所有權(quán)亦同時(shí)轉(zhuǎn)讓。法律不允許土地使用權(quán)由張三所有，而該地上的房屋和其他建筑附著物的所有權(quán)卻歸屬于李四?；谏钲诂F(xiàn)行土地使用權(quán)出讓合同，住宅小區(qū)停車場(chǎng)的所有權(quán)不可能被發(fā)展商單獨(dú)地?fù)碛?。否則，停車場(chǎng)的房屋所有權(quán)的計(jì)量單位即建筑面積是多少呢？即使它在物理上可以有若干平米的建筑面積，但它未經(jīng)任何出讓、規(guī)劃、報(bào)建程序，法律上的建筑面積是零。更無法克服的障礙是土地使用權(quán)。如前所述，小區(qū)全部土地使用權(quán)面積都已經(jīng)在其它有產(chǎn)權(quán)的房屋上分?jǐn)偼戤?，停車?chǎng)可以分得的土地使用權(quán)面積是零。如果允許停車場(chǎng)在全體業(yè)主之外另有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)人，就等于變相允許土地使用權(quán)和地上建筑物的所有權(quán)相互獨(dú)立。這明顯違反了上述我國土地房產(chǎn)的基本法律原理，因此不能成立。事實(shí)上，將停車場(chǎng)與道路、園林綠化等小區(qū)其它配套相比會(huì)看得更清楚：同樣是小區(qū)必備設(shè)施，同樣是土地上的附著物，同樣不納入小區(qū)建筑面積，同樣不分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積。這些同樣的法律特征導(dǎo)致它們有著同樣的法律歸屬。所以，停車場(chǎng)的所有權(quán)必然歸屬于其所附著土地的權(quán)利人——全體業(yè)主。有一種觀點(diǎn)認(rèn)為：房?jī)r(jià)是按照建筑面積乘以單價(jià)計(jì)算的，停車場(chǎng)并沒有計(jì)入建筑面積，業(yè)主沒有為此付錢，并沒有賣給業(yè)主，故應(yīng)按照合同約定仍然歸發(fā)展商所有。這一觀點(diǎn)僅以房屋所有權(quán)而論業(yè)主的房地產(chǎn)權(quán)，割裂了房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)緊密相連不可分割的天然屬性與法律屬性，因此是不能成立的。發(fā)展商要取得停車場(chǎng)所有權(quán)，唯一的途徑只有變更原有的土地使用權(quán)出讓合同，而這一要獲得小區(qū)多數(shù)業(yè)主同意，二要補(bǔ)交地價(jià)并重新報(bào)建，完全不存在現(xiàn)實(shí)可能性。因此，對(duì)于目前已售的住宅小區(qū)而言，發(fā)展商不僅現(xiàn)在沒有，今后也不可能取得停車場(chǎng)的所有權(quán)。在今后新的開發(fā)項(xiàng)目中，政府也許會(huì)將停車場(chǎng)面積納入總建筑面積并分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積。給予這種類型的小區(qū)停車場(chǎng)獨(dú)立所有權(quán)將不違反相關(guān)法律。僅在這種情況下，可以適用深圳房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例關(guān)于約定停車場(chǎng)所有權(quán)的規(guī)定，給予初始權(quán)利登記。這種做法的綜合利弊暫且不論，但至少它比目前發(fā)展商的實(shí)際操作更公正一點(diǎn)：停車場(chǎng)的土地成本與建設(shè)成本將獨(dú)立核算，不在其它房屋上分?jǐn)?，業(yè)主雖沒有停車場(chǎng)了，但也用不著給別人的停車場(chǎng)買單做冤大頭。本部分結(jié)論：小區(qū)停車場(chǎng)所有權(quán)歸屬于小區(qū)全體業(yè)主，即使發(fā)展商與業(yè)主簽定的房屋買賣合同對(duì)此有相反約定的，由于該約定違反我國法律，將不產(chǎn)生改變停車場(chǎng)法定所有權(quán)歸屬的效力。

第三部分：發(fā)展商是否對(duì)停車場(chǎng)擁有用益物權(quán)

在認(rèn)識(shí)到發(fā)展商擁有停車場(chǎng)所有權(quán)的觀點(diǎn)難以成立后，又有觀點(diǎn)提出：發(fā)展商可以對(duì)停車場(chǎng)擁有用益物權(quán)，即停車場(chǎng)所有權(quán)雖是全體業(yè)主的，但發(fā)展商可以

與業(yè)主在買賣合同中約定停車場(chǎng)的管理權(quán)和收益權(quán)是發(fā)展商的，并且發(fā)展商可以以將這一用益物權(quán)進(jìn)行初始登記并取得物權(quán)性質(zhì)的權(quán)利。這種說法較之所有權(quán)說具有更大的迷惑性，頗能把水?dāng)嚮?。用益物?quán)是將所有權(quán)的部分權(quán)利分割組合而成的不完整物權(quán)形態(tài)，復(fù)雜多樣，例如擔(dān)保物權(quán)、相鄰權(quán)、甚至承租權(quán)等。在土地使用權(quán)出讓合同中，政府也經(jīng)常在小區(qū)土地上設(shè)置用益物權(quán)，例如市政設(shè)施有權(quán)占用小區(qū)土地通過而無須任何許可與補(bǔ)償?shù)?。在轉(zhuǎn)讓條例中與停車場(chǎng)并列表達(dá)的“廣告權(quán)益”是典型的用益物權(quán)。主張發(fā)展商對(duì)停車場(chǎng)享有用益物權(quán)的觀點(diǎn)至少有如下三點(diǎn)法律障礙：其

一、認(rèn)可這一用益物權(quán)有違公平正義的民法基本原則上文對(duì)停車場(chǎng)所有權(quán)歸屬的論證證實(shí)了人們普遍存在的一個(gè)猜想，那就是：發(fā)展商建設(shè)停車場(chǎng)的成本全部打入了成本計(jì)入房?jī)r(jià)，由業(yè)主買過了單。業(yè)主們事實(shí)上已經(jīng)為包括停車場(chǎng)在內(nèi)的完整房產(chǎn)支付了足額的對(duì)價(jià)，應(yīng)當(dāng)完全擁有停車場(chǎng)的全部權(quán)利。廣告權(quán)益由于脫離于住宅的正常使用功能之外，相當(dāng)于額外的一項(xiàng)具獨(dú)立性的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，留給發(fā)展商于業(yè)主對(duì)房屋的使用利益也基本無損，對(duì)其設(shè)置用益物權(quán)也許還說得過去。但在汽車普及的年代，停車場(chǎng)已經(jīng)是業(yè)主居住住宅的必須設(shè)施，他們?yōu)橥＼噲?chǎng)的建設(shè)付過了錢，并獲得了停車場(chǎng)所有權(quán)，但卻仍然要在使用自己的這一財(cái)產(chǎn)時(shí)向發(fā)展商支付租金，這是十分荒謬的。法律如果允許這種用益物權(quán)合法化，只會(huì)鼓勵(lì)發(fā)展商今后繼續(xù)濫用其優(yōu)勢(shì)交易地位謀取更多不正當(dāng)利益，實(shí)難彰顯法律之公平正義。其

二、停車場(chǎng)上設(shè)置用益物權(quán)是否有法律依據(jù)亦很有疑問。轉(zhuǎn)讓條例的表述為“停車場(chǎng)、廣告權(quán)益”，按照對(duì)這種表達(dá)的正常理解，停車場(chǎng)與廣告權(quán)益應(yīng)當(dāng)是二個(gè)并列的詞語。如果要使權(quán)益同時(shí)及于停車場(chǎng)和廣告，條例的用語應(yīng)該為“停車場(chǎng)及廣告的權(quán)益”或“停車場(chǎng)、廣告的權(quán)益”。而如果條例只說停車場(chǎng)，則應(yīng)當(dāng)按正常理解為停車場(chǎng)的所有權(quán)。因此從法律解釋的角度考查，難以將轉(zhuǎn)讓條例的這一條款作為可以在停車場(chǎng)上設(shè)置用益物權(quán)的法律依據(jù)。根據(jù)物權(quán)法定的原則，沒有法律明文規(guī)定，當(dāng)事人以民事合同在不動(dòng)產(chǎn)上創(chuàng)生用益物權(quán)的法律可行性是要打個(gè)大問號(hào)的。其

三、物權(quán)處分主體的問題在物上設(shè)置用益物權(quán)，應(yīng)該經(jīng)過物的有權(quán)處分人同意。停車場(chǎng)所有權(quán)的權(quán)利人是小區(qū)全體業(yè)主，這一共有財(cái)產(chǎn)的有權(quán)處分主體是業(yè)主大會(huì)，而非單個(gè)業(yè)主意思的簡(jiǎn)單匯總。業(yè)主大會(huì)的意思表達(dá)有法定的程序，表達(dá)出的是團(tuán)體意志。即使所有的業(yè)主都在各自房屋單位的買賣合同上分別地簽字認(rèn)可，也不能認(rèn)為業(yè)主大會(huì)認(rèn)可了對(duì)這一共同財(cái)產(chǎn)的處分。因此，未由業(yè)主大會(huì)按法定程序形成決議，只有單個(gè)業(yè)主私下的意思表示，小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的權(quán)利并不能被處分。鑒于用益物權(quán)的復(fù)雜性，以上論述尚不能如所有權(quán)問題一樣以簡(jiǎn)明的法律邏輯徹底否定發(fā)展商可擁有停車場(chǎng)用益物權(quán)之說。但有二點(diǎn)可以明確。一是如果發(fā)展商在合同中是聲稱保留停車場(chǎng)所有權(quán)的，在被證明沒有所有權(quán)后發(fā)展商也不能再退而求其次主張擁有用益物權(quán)。二是即使發(fā)展商在合同中的要求可以理解為用益物權(quán)的，根據(jù)登記生效的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)規(guī)則，發(fā)展商也仍然未取得這一用益物權(quán)，充其量只能按照債權(quán)進(jìn)行主張。

第四部分：發(fā)展商是否擁有對(duì)停車場(chǎng)收益的債權(quán)

發(fā)展商提供包含停車場(chǎng)等附屬設(shè)施的完整房產(chǎn)與業(yè)主支付的房款構(gòu)成對(duì)價(jià)。因此再額外由業(yè)主向發(fā)展商給付停車場(chǎng)收益的，為單方給付，這種單方給付合同即為贈(zèng)與合同。根據(jù)合同法的規(guī)定，除公益贈(zèng)與等少數(shù)情況外，贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前均可以撤銷贈(zèng)與。發(fā)展商獲得停車場(chǎng)用益物權(quán)的初始登記是權(quán)利轉(zhuǎn)移的標(biāo)志，因此業(yè)主可以在此之前隨時(shí)停止執(zhí)行并撤消該合同條款。

第五部分

法律爭(zhēng)端及其解決對(duì)于停車場(chǎng)權(quán)利的歸屬，業(yè)主與發(fā)展商雙方可以協(xié)商處理。如協(xié)商不成的，可能出現(xiàn)如下類型的訴訟（仲裁）：

一、確權(quán)之訴。業(yè)主委員會(huì)為原告請(qǐng)求法院確認(rèn)停車場(chǎng)所有權(quán)歸全體業(yè)主共有。

二、確認(rèn)合同無效之訴；單個(gè)業(yè)主請(qǐng)求確認(rèn)房屋買賣合同中發(fā)展商保留停車場(chǎng)所有權(quán)的條款無效之訴。

三、單個(gè)業(yè)主要求確認(rèn)停車位租賃合同關(guān)系無效（無權(quán)處分），進(jìn)而返還財(cái)產(chǎn)之訴；或業(yè)主委員會(huì)就此提起不當(dāng)?shù)美颠€之訴。

四、單個(gè)業(yè)主提起撤消合同條款之訴，請(qǐng)求撤消發(fā)展商擁有停車場(chǎng)用益物權(quán)合同條款之訴。

第六部分：結(jié)語與聲明

停車場(chǎng)收益固然豐厚，但與樓盤銷售利潤(rùn)、發(fā)展商聲譽(yù)相比又相形見小，有遠(yuǎn)見的發(fā)展商實(shí)不妨對(duì)此正本清源，以順法律與民意。

第二篇：住宅小區(qū)地下停車場(chǎng)車位租賃協(xié)議書

住宅小區(qū)（地下停車場(chǎng)）車位租賃協(xié)議書

（示范文本）

出租方：（以下簡(jiǎn)稱甲方）法定代表人：職務(wù)：

法人住址：

承租方：（以下簡(jiǎn)稱乙方）

甲乙雙方本著平等、互利、誠實(shí)信用原則，經(jīng)協(xié)商一致，就乙方租賃甲方所管理的小區(qū)（地下）停車場(chǎng)車位事宜達(dá)成如下協(xié)議：

第一條甲方向乙方提供小區(qū)（地下）停車場(chǎng)車位一個(gè)，車位號(hào)碼：號(hào)，用于停放乙方（單位）個(gè)人擁有的型轎車，車牌號(hào)碼：。

第二條租期期限及車位租金：租期期限自年月日起至年月日止共個(gè)月，每月租金：元（人民幣），共計(jì)元（大寫：元整）。

第三條乙方應(yīng)在本合同簽訂之日將車位租金一次性交付給甲方。

第四條甲方收取的車位租金只限于乙方車輛停放車位占用場(chǎng)地租金，不包含車輛保管費(fèi)，即雙方只構(gòu)成占用車位場(chǎng)地租賃關(guān)系，不構(gòu)成保管關(guān)系。該車輛的保險(xiǎn)費(fèi)用由乙方向保險(xiǎn)公司購買。

第四條租約期滿，乙方若需繼續(xù)租賃，應(yīng)在協(xié)議到期前五天到甲方辦理租賃手續(xù)；否則，協(xié)議到期自動(dòng)終止，甲方在不通知乙方的情況下有權(quán)將該車位轉(zhuǎn)租他人。

第五條租約到期后仍未辦理續(xù)租手續(xù)的車主，該車輛?？啃^(qū)過夜時(shí)，一律依甲方的相關(guān)規(guī)定按臨時(shí)過夜停車收費(fèi)，乙方不得以任何理由拒付停車位費(fèi)，否則，甲方有權(quán)拒絕乙方車輛進(jìn)入小區(qū)。

第六條乙方承諾遵守甲方制定的關(guān)于車輛停放和停車場(chǎng)管理的相關(guān)規(guī)定，不亂停亂放，占用他人車位。

第七條乙方進(jìn)出本（地下）停車場(chǎng)的車輛必須服從停車場(chǎng)管理員和當(dāng)班保安人員的指揮。

第八條違約責(zé)任

一、如果甲方不能按本合同的約定向乙方提供（地下）停車場(chǎng)停車位時(shí)，每逾期一天，應(yīng)向乙方支付合同標(biāo)的總額萬分之一的違約金。

二、如果乙方占用他人車位拒不退出或以其他方式不服從甲方管理的，每發(fā)生一次，應(yīng)向甲方支付500元違約金。

三、乙方不服從甲方管理，不按本合同的約定向甲方支付違約金的，甲方有權(quán)解除合同，甲方因上述原因解除合同的，乙方交納的車位租金作為違約金不予退還。

第九條本協(xié)議六式兩份，雙方各執(zhí)三份，具有同等的法律效力，第十條本合同自乙方交納車位租金之日起生效。

甲方（簽章）：乙方（簽章）：

法定代表人：

委托代理人：

日 期：年月日日 期：年月日

第三篇：地下停車場(chǎng)管理制度

南陽中州物業(yè)管理有限公司 長(zhǎng)城小區(qū)停車場(chǎng)管理規(guī)定

一、車場(chǎng)管理

1、停車場(chǎng)管理服務(wù)人員應(yīng)態(tài)度熱情行為規(guī)范地履行管理服務(wù)職責(zé)。

2、停車場(chǎng)管理服務(wù)人員為停車場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)管理人員，負(fù)責(zé)本停車場(chǎng)內(nèi)停放車輛的管理和本停車場(chǎng)內(nèi)設(shè)施設(shè)備及環(huán)境衛(wèi)生管理工作；為保持良好的停車秩序，車主/ 駕駛員請(qǐng)服從停車場(chǎng)管理人員的交通疏導(dǎo)和管理；

3、停車場(chǎng)實(shí)行24 小時(shí)管理，車位有償使用，收費(fèi)管理，請(qǐng)按時(shí)交納相關(guān)費(fèi)用；

4、車主/ 駕駛員不得攜帶或存放易燃易爆、危險(xiǎn)或非法物品于停車場(chǎng)內(nèi)，否則由此引發(fā)的一切責(zé)任均由當(dāng)事人承擔(dān)；

5、停車場(chǎng)內(nèi)嚴(yán)禁加油、嚴(yán)禁吸煙或動(dòng)用明火，嚴(yán)禁洗車和修車，由此產(chǎn)生的一切后果由當(dāng)事人承擔(dān)，停車場(chǎng)管理人員有權(quán)隨時(shí)制止上述現(xiàn)象；

6、自覺保持停車場(chǎng)內(nèi)清潔，不得將隨車雜物丟棄在場(chǎng)內(nèi)；車輛發(fā)生漏油漏水應(yīng)及時(shí)處理。

7、車輛進(jìn)入小區(qū)內(nèi)禁止鳴笛，以免影響小區(qū)住戶休息。

8、自覺愛護(hù)停車場(chǎng)內(nèi)的一切公物及設(shè)備設(shè)施。如車主/ 駕駛員在停車場(chǎng)內(nèi)行駛或停放過程中因失誤或其他不當(dāng)造成公物、設(shè)備設(shè)施損壞的，須照價(jià)賠償，對(duì)拒付者物業(yè)公司有權(quán)運(yùn)用法律手段解決 1

糾紛；如對(duì)他人人身、財(cái)物造成傷害的，由實(shí)施人承擔(dān)一切賠償及法律責(zé)任。

9、遇有涉及社區(qū)內(nèi)的重要活動(dòng)，需要對(duì)停車場(chǎng)實(shí)行特殊臨時(shí)交通管制時(shí)，各停車場(chǎng)使用者請(qǐng)予以配合。車主/ 駕駛員不可將此作為索償?shù)睦碛?，但物業(yè)辦有責(zé)任提前給予通知； 車輛在停放期間發(fā)生自燃或意外等事故，在有關(guān)部門調(diào)查結(jié)案以后，由責(zé)任人進(jìn)行賠償，停車場(chǎng)管理單位不負(fù)連帶賠償責(zé)任；

二、車位的使用

1、車位只限持卡車輛停車用途，不得用作其它；

2、車輛在駛?cè)胝_車位后，車主/ 駕駛員離開車前，應(yīng)檢查門窗是否關(guān)好，有紀(jì)念價(jià)值的物品、貴重物品、重要機(jī)密文件等須隨身攜帶，嚴(yán)禁放于車內(nèi)，如發(fā)生偷失，停車場(chǎng)管理單位概不負(fù)責(zé)；

3、不得在車位上加建任何暫時(shí)或永久性建筑物，亦不可私自加放標(biāo) 牌、張貼廣告或懸掛任何物品；

4、如因工程維護(hù)或清潔工作，需臨時(shí)改變停車位置，車主/ 駕駛員請(qǐng)予以配合。

三、停車場(chǎng)出入卡使用規(guī)定

1、出入卡僅限于停車場(chǎng)出入使用。為保證車輛停放安全，感應(yīng)卡實(shí)行一卡一車制且僅限于登記對(duì)應(yīng)的車輛出入使用。

2、進(jìn)出停車場(chǎng)務(wù)必進(jìn)行查驗(yàn)操作有序駛出/ 駛?cè)胪＼噲?chǎng)；

3、車輛在出入停車場(chǎng)時(shí)請(qǐng)勿緊隨前方車輛，一定要待前方車輛通過欄桿后再進(jìn)行通過，確認(rèn)擋車器抬起后方可通行，以免擋車欄桿砸車；不經(jīng)擋車器抬起后而緊隨前車通行發(fā)生事故的，由車主/ 駕駛員承擔(dān)責(zé)任，由此造成管理方設(shè)備損失的，應(yīng)予以賠償；

4、車主/ 駕駛員在駕駛車輛進(jìn)入停車場(chǎng)將車停好后，一定要將出入卡隨身攜帶，做到車、卡分離，禁止置于車內(nèi)，因出入卡或卡保管不當(dāng)發(fā)生車輛丟失的，停車場(chǎng)管理單位不承擔(dān)賠償責(zé)任；

5、停車場(chǎng)采用一卡一車制，如人為采用非法方式一卡進(jìn)入多輛車的現(xiàn)象發(fā)生，物業(yè)辦將根據(jù)本管理規(guī)定取消其停車場(chǎng)使用資格；

6、車主/ 駕駛員如不慎將出入卡丟失，請(qǐng)立即通知小區(qū)物業(yè)辦，并于24 小時(shí)之內(nèi)辦理書面報(bào)失手續(xù)，以便及時(shí)控制，保障車輛的安全。

四、其他

1、本停車場(chǎng)限高3m，限速5公里/小時(shí)。

2、停車場(chǎng)未經(jīng)許可任何單位個(gè)人及無卡車輛不得入內(nèi)，強(qiáng)行進(jìn)入發(fā)生后果自負(fù)。

3、凡進(jìn)入停車場(chǎng)的車輛應(yīng)遵守本停車場(chǎng)管理規(guī)定，進(jìn)入車輛即視為認(rèn)同上述管理規(guī)定并遵守上述制度。

4、本規(guī)定自公布之日起生效并執(zhí)行。

南陽中州物業(yè)管理有限公司

第四篇：地下停車場(chǎng)管理制度

地下停車場(chǎng)管理制度

（一）本小區(qū)停車場(chǎng)實(shí)行日夜24時(shí)值班制度，由本小區(qū)保安部負(fù)責(zé)管理，車輛隨時(shí)可以進(jìn)出、停放。

（二）本小區(qū)停車場(chǎng)實(shí)行有償使用，車主須憑車輛出入證進(jìn)入停車場(chǎng)。

（三）本地下車庫分固定車位和臨時(shí)停車位，固定車位是向本住宅區(qū)業(yè)主提供，臨時(shí)停車位是供非本住宅區(qū)車輛停泊使用。

（四）固定車位按市物價(jià)局規(guī)定的封閉停車庫價(jià)格收取車位費(fèi)，臨時(shí)停車位按市政府臨時(shí)停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。

（五）車輛進(jìn)入：車輛進(jìn)入停車場(chǎng)應(yīng)一停二慢，必須服從管理員的指揮和安排，征得管理員同意后方可進(jìn)入，司機(jī)須向管理人員交驗(yàn)該車的有效證件，由管理人員發(fā)給停車證，并登記停車牌號(hào)、車輛牌號(hào)、進(jìn)入時(shí)間、外表配件是否齊全，以備停車場(chǎng)查閱之需。

（六）車輛停放：車輛停放時(shí)必須服從管理人員指揮，注意前后左右車輛的安全，在規(guī)定位置上停放，并與周圍車輛保持適當(dāng)距離，不得對(duì)其它車輛的進(jìn)出和其他車位的使用造成阻礙，車主必須鎖好車門，調(diào)好防盜系統(tǒng)到警備狀態(tài)，車內(nèi)物品及停車證必須隨身帶走，車主停好車輛后須立即離開停車場(chǎng)，不得在他人車輛旁停留。

管理員應(yīng)指揮車輛停放，察看車輛有無上鎖、有無破損，如有破損，應(yīng)知會(huì)車主并登記，不服從指揮、亂停放車輛的按照交通法規(guī)中亂停車輛的有關(guān)規(guī)定給予處罰。

（七）駛離：車輛駛離停車場(chǎng)時(shí)應(yīng)注意周圍車輛的安全，緩慢駛離，并在出口處向管理員交回停車證，管理員核對(duì)牌號(hào)后，收回停車證，車輛方可駛離。

（八）管理中值班期間應(yīng)認(rèn)真負(fù)責(zé)，熱情服務(wù)，不得會(huì)客、喝酒、睡覺、不得離開停車場(chǎng)，不得讓親朋好友和其他無關(guān)人員進(jìn)入停車場(chǎng)，嚴(yán)格核對(duì)駛離車輛的牌號(hào)，對(duì)車主的合理要求給予滿足。

第五篇：區(qū)分所有建筑物地下車庫的歸屬研究（精選）

區(qū)分所有建筑物地下車庫的歸屬研究

我國《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。目前，由于我國法律對(duì)地下車庫的歸屬問題規(guī)定得比較模糊、籠統(tǒng)，現(xiàn)實(shí)生活中在開發(fā)商與業(yè)主之間引發(fā)許多糾紛。2009年5月25日最高人民法院出臺(tái)的司法解釋，第五、六條關(guān)于車位、車庫的規(guī)定，對(duì)地下車庫的產(chǎn)權(quán)歸屬亦沒有作出具體規(guī)定。

區(qū)分所有建筑物配套設(shè)施地下車庫，應(yīng)當(dāng)定性為區(qū)分所有建筑物的共有部分，其產(chǎn)權(quán)歸屬于全體區(qū)分所有權(quán)人所共有。在區(qū)分所有法律關(guān)系存續(xù)期間，任何區(qū)分所有權(quán)人不得請(qǐng)求單獨(dú)分割，地下車庫必須與專有部分一體處分，不得單獨(dú)買賣、抵押。下面，筆者從區(qū)分所有建筑物的地下車庫與基地的關(guān)系、內(nèi)部構(gòu)造、功能分析等角度，對(duì)其產(chǎn)權(quán)歸屬問題進(jìn)行分析。

首先，區(qū)分所有建筑物地下車庫沒有分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積份額。建筑物離不開基地，否則就成為“空中樓閣”。在我國，土地屬于國家或集體所有，任何通過建造、購買等方式取得建筑物所有權(quán)的主體，不能自然取得對(duì)土地的所有權(quán)，我國現(xiàn)行立法也未承認(rèn)地上權(quán)，也不存在各區(qū)分所有人區(qū)分地上權(quán)的問題。因此，開發(fā)商通過出讓、轉(zhuǎn)讓或劃撥等方式取得土地使用權(quán)以后而建造建筑物的，建筑物建成后，其所有人只能對(duì)土地享有使用權(quán)。

那么，在區(qū)分所有的情況下，各區(qū)分所有人對(duì)基地究竟享有何種權(quán)利?從我國現(xiàn)行立法來看，土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)視為不可分割的整體。在這方面有二個(gè)重要原則：一是所謂“地隨房走”原則，即房屋出讓，土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移。二是所謂“房隨地走”原則，即土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)，地上建筑物也要隨之移轉(zhuǎn)。1994年我國《城市房地產(chǎn)管理法》第31條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押?！边@意味著區(qū)分所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)基于對(duì)建筑物的區(qū)分所有而享有對(duì)基地的使用權(quán)。

在我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)管理體制下，只有計(jì)算建筑容積率(建筑容積率=建筑總面積/土地使用權(quán)面積)的建筑物才可以取得相應(yīng)宗地號(hào)的土地使用權(quán)面積份額。不計(jì)算建筑容積率的建筑物由于沒有分?jǐn)傁鄳?yīng)宗地號(hào)的土地使用權(quán)面積份額，在房地產(chǎn)初始登記時(shí)不能單獨(dú)取得《房地產(chǎn)證》，其法律權(quán)利完全依附于計(jì)算建筑容積率的建筑物。而根據(jù)《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》(建設(shè)部1995年9月8日發(fā)布)和《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》(國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局2000年2月22日發(fā)布)，作為區(qū)分建筑物組成部分的停車位，無論是地上停車位，還是架空層停車位或者地下室停車位，既不屬于套(單元)內(nèi)使用面積，也不屬于公用分?jǐn)偯娣e，也就是說，該部分沒有分?jǐn)側(cè)魏瓮恋厥褂脵?quán)面積份額，因此，其不可能取得單獨(dú)的《房地產(chǎn)證》，不能成為專有權(quán)的客體。

根據(jù)區(qū)分建筑物地下車庫與基地的關(guān)系，因其沒有分?jǐn)傁鄳?yīng)的土地使用權(quán)面積份額，在房產(chǎn)登記制度上不可能取得單獨(dú)的《房地產(chǎn)證》，只能認(rèn)定為屬于全體區(qū)分所有人共有的共有部分。反之，如果我們將區(qū)分所有建筑物之停車位認(rèn)定為專有部分，允許自由買賣、抵押和轉(zhuǎn)讓，則會(huì)出現(xiàn)問題：一是這種專有權(quán)對(duì)于基地的權(quán)利從何而來?二是非本區(qū)分所有建筑物區(qū)分所有人的其他人進(jìn)入該區(qū)分所有建筑物的合法準(zhǔn)入權(quán)從何而來?

其次，區(qū)分所有建筑物的地下車庫，從構(gòu)造上看區(qū)分建筑物之地下車庫不具有獨(dú)立性。不具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，就不能成為專有權(quán)的客體，只宜認(rèn)定為歸屬于全體區(qū)分所有權(quán)人共有的共有部分。區(qū)分建筑物的地下車庫在利用和功能上具有從屬性。區(qū)分所有建筑物的 2

地下車庫與一般社會(huì)公共車庫最大的區(qū)別在于其有兩個(gè)顯著的特征：一是非營利性。區(qū)分建筑物的地下車庫主要供住宅小區(qū)區(qū)分所有人自己或來客停車之用，不以營利為目的，這是其在利用上的固有屬性;二是從屬性。區(qū)分所有建筑物的地下車庫在功能上是作為住宅小區(qū)區(qū)分所有人的生活配套設(shè)施存在的，在性質(zhì)上屬于建筑物的附屬設(shè)施，其法律地位從屬于專有部分。就地下車庫的這兩個(gè)特征的而言，從屬性又是其最本質(zhì)的特征，由于其從屬性，決定了其非營利性?；趨^(qū)分所有建筑物的地下車庫在利用上具有非營利性、在功能上具有從屬性這樣兩個(gè)本質(zhì)特征，筆者認(rèn)為只能將其性質(zhì)認(rèn)定為區(qū)分所有建筑物的共有部分。

綜上所述，區(qū)分建筑物的地下車庫沒有分?jǐn)倕^(qū)分建筑物的土地使用權(quán)面積份額，在構(gòu)造上不具有獨(dú)立性，在利用和功能上具有從屬性，宜將其認(rèn)定為區(qū)分所有建筑物的共有部分，在產(chǎn)權(quán)歸屬上由全體區(qū)分所有權(quán)人共有。

現(xiàn)實(shí)生活中，如何解決地下車庫如何使用而引發(fā)的糾紛，應(yīng)當(dāng)遵循兩個(gè)基本原則：一是地下車庫的性質(zhì)和歸屬，應(yīng)當(dāng)將區(qū)分所有建筑物的地下車庫界定為區(qū)分所有建筑物的法定共有部分，歸屬于全體區(qū)分所有權(quán)人共有。二是解決圍繞地下車庫的使用權(quán)引發(fā)的糾紛的法律適用方面，應(yīng)當(dāng)適用建筑物區(qū)分所有權(quán)的相關(guān)法律理論，不應(yīng)該適用普通的所有權(quán)或者合同法等理論，在確定其基礎(chǔ)法理的前提下，再按照有關(guān)買賣合同或者租賃合同的原則處理相關(guān)的糾紛。

筆者認(rèn)為，解決區(qū)分所有建筑物地下車庫使用權(quán)引發(fā)的糾紛紛應(yīng)當(dāng)著重從以下幾方面進(jìn)行考慮：

一是開發(fā)商就區(qū)分所有建筑物的地下車庫設(shè)定專有使用權(quán)，收取高額使用費(fèi)的行為應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效?，F(xiàn)實(shí)生活中，根據(jù)我國目前相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，區(qū)分所有建筑物的開發(fā)商在不可能為地下車庫辦理單獨(dú)產(chǎn)權(quán)證。在這種情況下，開發(fā)商為謀取暴利，與特定的區(qū)分所有人或者區(qū)分所有人以外的第三人簽訂所謂“地下車庫的車位租賃合同”，約定專有使用期間為70年，然后一次性收取全部使用費(fèi)，這種“名為租賃、實(shí)為買賣”的租賃合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。其理由是：設(shè)定專有使用權(quán)的基本前提是必須對(duì)設(shè)定專有使用權(quán)的標(biāo)的物享有所有權(quán)，對(duì)標(biāo)的物享有實(shí)質(zhì)性的處分權(quán)。但區(qū)分所有建筑物地下車庫歸屬于小區(qū)全體區(qū)分所有人，而開發(fā)商對(duì)區(qū)分所有建筑物地下車庫不具有所有權(quán)，故其對(duì)區(qū)分所有建筑物地下車庫設(shè)定專有使用權(quán)的合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效合同。

二是以區(qū)分所有建筑物的地下車庫的車位為標(biāo)的物的買賣合同，一律應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效合同。其理由是：通過上面分析，區(qū)分所有建筑物地下車庫歸屬于全體區(qū)分所有人所共有，區(qū)分所有建筑物的共有部分具有從屬性，其隨著專有部分設(shè)立、轉(zhuǎn)移、消滅而設(shè)立、轉(zhuǎn)移、消滅，與專有部分具有一體性，不得單獨(dú)進(jìn)行買賣。而且，根據(jù)我國目前相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，地下車庫并不能單獨(dú)取得產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證明，因此區(qū)分所有建筑物地下車庫不能進(jìn)行單獨(dú)買賣。綜上，無論出賣方是區(qū)分所有人還是開發(fā)商亦或是物業(yè)管理公司，其所簽訂的關(guān)于區(qū)分所有建筑物的地下車庫的車位為標(biāo)的物的買賣合同都應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效合同。

三是區(qū)分所有建筑物的全體區(qū)分所有人可以就區(qū)分所有建筑物的地下車庫設(shè)定共有部分專有使用權(quán)。區(qū)分所有建筑物的地下車庫的車位應(yīng)當(dāng)首先滿足全體區(qū)分所有人的需求，在現(xiàn)實(shí)生活中，并非全體區(qū)分所有人都擁有代步工具機(jī)動(dòng)車輛，進(jìn)而全體區(qū)分所有人可以通過約定，對(duì)區(qū)分所有建筑物的地下車庫設(shè)定共有部分專有使用權(quán)，將地下車庫約定給特定多數(shù)區(qū)分所有人或者區(qū)分所有人以外的第三人使用，并收取合理的使用費(fèi)用。對(duì)于

收取的合理使用費(fèi)用，全體區(qū)分所有人可以作為建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，也可以按照各區(qū)分所有人的專有部分面積在整個(gè)建筑物中所占的比例實(shí)際分配給各區(qū)分所有人，以期在全體區(qū)分所有人之間以實(shí)現(xiàn)一定程度上的利益均衡，為全體區(qū)分所有人營造更為和諧的小區(qū)社會(huì)生活環(huán)境。

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