第一篇：(96方案)上海市關(guān)于出售公有住房的辦法

（96方案）上海市關(guān)于出售公有住房的辦法

進(jìn)一步深化住房制度改革，促進(jìn)住房商品化和住房建設(shè)發(fā)展，根據(jù)《上海市人民政府批轉(zhuǎn)市房改辦、市房管局制訂的關(guān)于出售公有住房的暫行辦法的通知》（滬府發(fā)[1994]19號(hào)文）的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際情況，制定本方案。

一、l996年公有住房的出售范圍為：一般標(biāo)準(zhǔn)獨(dú)用成套的多層和高層公有住房以及1985年底前竣工、由單位購買分配給職工租住的僑匯商品住房。本方案所指的公有住房，是指本市行政區(qū)域內(nèi)的直管公房、系統(tǒng)公房和經(jīng)市房屋土地管理局授權(quán)經(jīng)營的直管公房。

二、1996年公有住房出售的成本價(jià)為每平方米建筑面積1198元。

三、對購買成本價(jià)公有住房的購房者給予以下計(jì)算折扣：

1、按購房每一年工齡給予每平方米建筑面積15.3元的工齡折扣。工齡可按同住成年人中工齡最長的一人為計(jì)算依據(jù)，購房者工齡計(jì)算到1991年底。

2、購買已租住的公有住房，按規(guī)定給予4% 的折扣。

3、多層和高層公有住房的面積折扣分別為5% 和8%。

4、公有住房的成新折扣率為每年2%，住宅出售年份為1996年。公有住房折舊后殘值低于40% 的，按40% 計(jì)算。

四、除享受離職休養(yǎng)待遇的干部外，購買己租住公有住房超過建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)的部分實(shí)行市場價(jià)，享受離職體養(yǎng)待遇的干部購買已租住公有住房超過建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)10平方米以內(nèi)的，其超過部分按當(dāng)年規(guī)定的成本價(jià)連乘以地段、朝向、層次等增減系數(shù)和成新折扣后的價(jià)格購買；再超過部分，按

市場價(jià)購買。

1996年公有住房出售的市場價(jià)：多層住房每平方米建筑面積I、II級(jí)地段為3309元，III、IV級(jí)地段為2364元、V、VI地段為1418元；高層住房每平方米建筑面積I、II級(jí)地段為5019元，III、IV級(jí)地段為3585元，V、VI地段為2152元。

五、1996年公有住房實(shí)際出售單價(jià)的最低限價(jià)

1996年多層住房出售單價(jià)的最低限價(jià)：I級(jí)地段為每平方米建筑面積266.00元；II級(jí)地段為每平方米建筑面積250．00元；III級(jí)地段為每平方米建筑面積235.00元；IV級(jí)地段為每平方米建筑面積218．00元；V級(jí)地段為每平方米建筑面積203.00無；VI級(jí)地段為每平方米建筑面積187．00元。l996年高層公有住房出售單價(jià)的最低限價(jià)，不論地段等級(jí)，每平方米建筑面積均為330．00元。

六、1996年一般標(biāo)準(zhǔn)獨(dú)用成套的公有住房實(shí)際出售單價(jià)的計(jì)算公式：

新分配公有住房的實(shí)際出售單價(jià)（元／平方米〕＝[成本價(jià)（元／平方米〕-工齡折扣（元／年·平方米）×工齡（年）] ×[1-成新折扣率×竣工年限（年）] ×[1-面積折扣] ×地段增減率×朝向增減率×層次增減率。己租住公有住房的實(shí)際出售單價(jià)（元／平方米〕=[成本價(jià)（元／平方米）-工齡折扣（元／年·平方米）×工齡（年）] ×[1-成新折扣率×竣工年限（年）］×[1-己租住公有住房折扣率］×［1-面積折扣］×地段增減率×朝向增減率×層次增減率。

七、1985年底前竣工，由單位購買分配給職工租住的多層和高層僑匯商品住房的實(shí)際出售單價(jià)，分別按一般標(biāo)準(zhǔn)獨(dú)用成套的多層和高層公有住房的實(shí)際出售單價(jià)計(jì)算公式計(jì)算后，再乘以110% 的裝磺設(shè)備系數(shù)確定。

八、本方案未及事宜，按《上海市人民政府批轉(zhuǎn)市房改辦、市房管局制訂的關(guān)于出售公有住房的暫行辦法的通知》（滬府發(fā)［1994］19號(hào)文）執(zhí)行。

九、房屋產(chǎn)權(quán)屬”三資”企業(yè)的中方職工住房的出售，原則上可按本市公有住房出售的政策執(zhí)行。

十、本方案執(zhí)行日期為一九九六年十月一日至一九九七年六月三十日。

第二篇：1995年出售公有住房方案實(shí)施細(xì)則

附件—：１９９５年出售公有住房方案實(shí)施細(xì)則

第—條根據(jù)《關(guān)于出售公有住房的暫行辦法》〔滬府發(fā)，１９９４）１９號(hào)（編者注：見《企業(yè)財(cái)稅法規(guī)選編》第１２冊第１８２頁），和《關(guān)于１９９５年出 售公有職工住房的方案，〔滬府１９９５）２２號(hào)〕的規(guī)定，特制定本實(shí)施細(xì)則。

第二條出售公有住房，應(yīng)貫徹購房自愿、產(chǎn)權(quán)歸己、維修自理的原則。

第三條凡獨(dú)用成套的公有住房，均可向承租的居民戶和獲得新分配住房的職工出 售，但列入舊城改造規(guī)劃、產(chǎn)權(quán)歸屬不清和具有歷史保護(hù)價(jià)值的房屋以及市政府認(rèn)為 不宜出售的房屋除外。出售公有住房按計(jì)劃、有步驟、分期分批地進(jìn)行。１９９５年 出售的是一般標(biāo)準(zhǔn)、獨(dú)用成套、作居住使用的多層和高層職工住宅。職工租住單儉購 買的外銷商品房、僑匯商品房、高標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷商品房仍不列入出售范圍。

第四條按成本價(jià)購買公有住房，每個(gè)職工家庭享受一次，職工家庭是指承租人及 其配偶；承租人和同住人在二人或二人以上的；因離婚、喪偶，配偶支內(nèi)或支農(nóng)等離 開本市（另一方不再享受購房憂惠）而承租戶內(nèi)留有一人的；４０歲以上的單身未婚 男子或女子。

第五條購買公有住房的對象為獲得新分配住房的具有本市常住戶口的職工和在住 所地具有本市常住戶口的公有住房承租人或年滿１８周歲的同住成年人。職工家庭內(nèi) 有多人的，應(yīng)協(xié)商確定購房人，協(xié)商不成的，不辦理購房手續(xù)。職工家庭購房時(shí)，可 申請共有產(chǎn)權(quán)。共有人必須是前款規(guī)定的購房對象。共有人再購房時(shí)應(yīng)合并計(jì)算購房 面積。承租人死亡或遷離本市的，應(yīng)變更租賃戶名后辦理購房手續(xù)。有下列情況之一 的不能購房：擅自轉(zhuǎn)租或變相轉(zhuǎn)租的；擅自改變公有住房結(jié)構(gòu)及有違章搭建或違章建 筑的；利用承租房屋改變用途的；承租人全家遷離本市的；承租人去國（境）外定居、探親、留學(xué)承租戶內(nèi)留有一人的（承租戶內(nèi)留有二人或二人以上的，須變更租賃戶名 后按規(guī)定購買）。

第六條１９９５年出售公有住房的成本價(jià)為每平方米建筑面積１０６０元.第七 條按購房人每一年工齡給予每平方術(shù)建筑面積１５．３０元的工齡折扣，確定１９ ９５年公有住房出售的計(jì)算基價(jià)，職工家庭購房時(shí)的工齡仍可以新配房職工、承擔(dān)人 或同住成年人中工齡最長的一人為計(jì)算依據(jù)。但該工齡最長者及其配偶再遷至他處時(shí) 不得重復(fù)享受優(yōu)惠。職工購房時(shí)的工齡按連續(xù)工齡標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算到１９９１年底。從事井 下、高空、，高溫、特別繁重體力勞動(dòng)或其他有害身體健康工作的符合國家提前退休 規(guī)定的提前退休職工，其購房時(shí)的工齡應(yīng)加上提前的“工齡”。

第八條１９９５年公有住房的實(shí)際售價(jià)以確定的計(jì)算基價(jià)連乘以各種

折扣和增減率計(jì)算。對按成本價(jià)購買公有住房的職工給予下列折扣：

１．購買己租住的公有住房，按規(guī)定給予５％的折扣。

２．多層和高層住宅的面積折扣，多層住宅為１０％，高層住宅為１２％。３．房屋的地段、朝向、層次等增減系數(shù)詳見附件。

４．房屋的成新折扣率為每年２％，折舊后殘值低于４０％的按４０％計(jì)算。

第九條對購房者給予以下優(yōu)惠：

１．購房者仍可按規(guī)定享受原有的住房補(bǔ)貼。

２．購房者免繳房產(chǎn)稅、契稅，并緩征地租。

３．購買新建住房者免繳固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。

第十條１９９５年公有住房實(shí)際出售單價(jià)計(jì)算公式如下：

新分配公有住房的實(shí)際出售單價(jià)（元／平方米）＝〔成本價(jià)（元／平方米）— １５．３元／年．平方米×購房工齡（年）〕×〔１—成新折扣率×竣工年限（年）〕

×〔１—面積折扣〕×地段增減率×朝向增減率×層次增減率已租住公有住房的實(shí)際 出售單價(jià)（元／平方米）＝〔成本價(jià)（元／平方米）—１５．３元／年·平方米×購 房工齡（年）〕×〔１—成新折扣率×竣工年限（年）〕×〔１—已租住公房折扣率〕 ×〔１—面積折扣〕×地段增減率×朝向增減率×層次增減率其中：購房工齡——機(jī) 關(guān)事業(yè)單位職工連續(xù)工齡按市人事局有關(guān)規(guī)定計(jì)算；企業(yè)單位職工連續(xù)工齡按市勞動(dòng) 局有關(guān)規(guī)定計(jì)算。連續(xù)工齡計(jì)算到１９９１年底。竣工年限——按房屋出售年份減去 房屋竣工年份計(jì)算。加層的房屋按原來房屋竣工年份計(jì)算。

第十—條１９９５年公有住房實(shí)際出售單價(jià)（含新分配公有住房、已租住公有住 房、套增配房）的最低限價(jià)，１級(jí)地段內(nèi)，定為每平方米建筑面積２１３元；２級(jí)地 段內(nèi)，定為每平方米建筑面積２００元；３級(jí)地段內(nèi)，定為每平方米建筑面積１８８ 元；４級(jí)地段內(nèi)，定為每平方米建筑面積１７５元；５級(jí)地段內(nèi)，定為每平方米建筑 面積１６３元；６級(jí)地段內(nèi)，定為每平方米建筑面積１５０元。

第十二條出售公有住房的分戶建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，按《關(guān)于印發(fā)異產(chǎn)同幢房屋建 筑面積攤算辦法的通知》〔滬房（９３）權(quán)字發(fā)第５２號(hào)〕規(guī)定執(zhí)行。建筑面積計(jì)算 保留二位小數(shù)，以下四舍五入。

第十三條職工家庭購買公有住房的建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)，一般按人均

建筑面積２４平方米計(jì)算。家庭成員中有下列對象的也可按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：１．建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)７５平方米——一般職工、干部；具有各類初級(jí)專業(yè)技術(shù) 職稱的人員。

２．建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)８５平方米——科級(jí)干部；具有各類中級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱的 人員；具有高級(jí)工證書的技術(shù)工人。

３．建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)１００平方米——縣處級(jí)干部；副教授、副研究員等各類 高級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱以及不分正副高級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱的人員。

４．建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)１２０平方米——副局級(jí)干部。

５．建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)１４０平方米——正局級(jí)干部；教授；研究員；以及享受 教授、研究員待遇的各類正高級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱的人員。

６．建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)５０平方米——無業(yè)、待業(yè)、孤寡老人。

７．部級(jí)干部按國務(wù)院規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。購買高層公有住房在上述建筑面積 控制標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上再增加建筑面積１０平方米。以上是職工家庭購買公有住房的建筑 面積控制標(biāo)準(zhǔn)，不是必須達(dá)到的分房標(biāo)準(zhǔn)。

第十四條１９９５年職工購買公有住房超過建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)的部分，實(shí)行市場 價(jià)。對于享受離職休養(yǎng)待遇的干部購買公有住房超過建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)１０平方米以 內(nèi)的，其超過部分按１９９５年規(guī)定的成本價(jià)購買，不再享受優(yōu)惠折扣，超過部分的 實(shí)際售價(jià)以成本價(jià)連乘以地段、朝向、層次等增減系數(shù)和成新折扣后確定，再超過部 分，實(shí)行市場價(jià)。凡按市場價(jià)購買的部分，不享受１９９５年的優(yōu)惠折扣政策，其實(shí) 際售價(jià)應(yīng)連乘以朝向、層次等增減系數(shù)和成新折扣后確定。

第十五條１９９５年多層住宅每平方米建筑面積市場價(jià)，1、2級(jí)地段定為２９２ ８元，3、4級(jí)地段定為２０９２元，5、6級(jí)地段定為１２５５元。１９９５年高層住 宅每平方米建筑面積市場價(jià)1、2級(jí)地段定為４４４２元，3、4級(jí)地段定為３１７３元，5、6級(jí)地段定為１９０４元。

第十六條職工家庭購房后，因居住困難或其他原因符合住房分配規(guī)定的職工，仍 可在單位享受住房分配和購買住房。具體辦法按《公有住房出售后再套配、增配的若 干規(guī)定》〔滬房地改發(fā)（１９９５）２４０號(hào)（編者注：見企業(yè)財(cái)稅法規(guī)選編》第１ ３冊第２１５頁）〕辦理。

第十七條購房人以現(xiàn)金一次付清全部購房款的，給予一次性付款折扣。１９９５ 年一次性付款折扣為２０％。申請抵押貸款支付購房款的，不享受一次性付款折扣，首期付款不低于實(shí)際售價(jià)的３０％。

第十八條對公有住房的出售人，可免繳營業(yè)稅，售房所得不計(jì)入計(jì)算所得稅的稅 基。

第十九條出售、購買公有住房的程序

（一）出售公有住房按下列程序進(jìn)行：

１．出售公有住房前應(yīng)先辦理可售公房的確認(rèn)手續(xù)。部屬、市屬單位和區(qū)、縣屬 單位分別報(bào)市、區(qū)縣房改辦確認(rèn)。對１９９４出售過公有住房的樓房不再辦理確 認(rèn)手續(xù)。

２．出售公有住房應(yīng)編報(bào)可售公有住房的售房規(guī)模。部屬、市屬單位和區(qū)、縣屬 單位分別報(bào)市，區(qū)縣房改辦審核、備案。

３．單位將１９９５竣工的新建住房以出售形式分配給職工之前，應(yīng)辦妥申 領(lǐng)單位房屋所有權(quán)證的有關(guān)手續(xù)。

４．出售人向住戶宣傳購房政策。

５．出售人為購房人辦理購房有關(guān)手續(xù)，開具上海市公有住房出售收入專用票據(jù)。

（二）購買公有住房按下列程序進(jìn)行：

１．職工家庭購買公有住房前，應(yīng)先辦理認(rèn)購手續(xù)，預(yù)付手續(xù)費(fèi)１００元（不購 房時(shí)不予退還），購房時(shí)，應(yīng)協(xié)商一致，確定購房人。

２．職工家庭確定購房人后，應(yīng)填寫《職工家庭購買公有住房協(xié)議書》。

３．購房人提供有關(guān)購房手續(xù)的證明，選擇付款方式后與出售人簽訂房屋買賣合 同，支付定金１０００元，按規(guī)定繳付購房款和有關(guān)稅費(fèi)。

４．購房人憑購房合同、購房票據(jù)及付款憑證、證明文件向房屋所在地房產(chǎn)登記 發(fā)證機(jī)關(guān)辦理申領(lǐng)房屋所有權(quán)證有關(guān)手續(xù)。

第二十條按成本價(jià)購買公有住房，購房者擁有全部房屋產(chǎn)權(quán)。購房款已付清、并 購房后住滿五年者，其住房可進(jìn)入房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)讓、出租，權(quán)益歸已，但須按規(guī)定補(bǔ) 交土地出讓金和有關(guān)稅費(fèi)。該住戶今后的自住房應(yīng)自行解決。職工購買公有住房前與 單位訂有配房協(xié)議的，在購買公有住房后五年內(nèi)，違反正常工作調(diào)動(dòng)規(guī)定，擅自離職 的，必須向單位補(bǔ)交擅自離職當(dāng)年住房成本價(jià)與市場價(jià)的差價(jià)。，第二十—條房屋維修責(zé)任和維修費(fèi)用的承擔(dān)規(guī)定如下：

（一）室內(nèi)維修由購房人自理。

（二）住房的共用部位和電梯等其用設(shè)備以及公共設(shè)施的維修，由全幢房屋所有 人共同承擔(dān)，購房戶的維修費(fèi)用在房屋維修基金中提取，租賃戶的維修費(fèi)用由產(chǎn)權(quán)單 位承擔(dān)。

（三）住房的共用部位、共用設(shè)備以及公共設(shè)施，凡屬人為損壞的，由損壞人修 復(fù)或賠償。

（四）住房建筑以外的道路、上下水管道、窨井、化糞池、路燈，綠化等街坊公 共設(shè)施的管理、維修、養(yǎng)護(hù)等費(fèi)用，由房屋所有人共同承擔(dān)。購房戶承擔(dān)的費(fèi)用，應(yīng) 在城市維護(hù)費(fèi)中列支，在公有住房出售起步階段，暫在街坊公共設(shè)施管理、維修、養(yǎng) 護(hù)基金中列支；租賃戶承擔(dān)的費(fèi)用，由產(chǎn)權(quán)單位支付。

第二十二條高層住宅水泵、電梯的運(yùn)行費(fèi)，由全幢房屋所有人按建筑面積合理分 攤。在公有住房出售的起步階段，購房的居民戶只承擔(dān)運(yùn)行費(fèi)用的２０％，其余 ８０％在維修基金中列支。

第二十三條房屋維修基金按下列規(guī)定籌集：

（一）多層住宅的購房人在購房時(shí)首期應(yīng)按每平方米建筑面積成本價(jià)的１．５％ 繳付房屋維修基金，１９９５年定為每平方米建筑面積１５.９０元；出售人應(yīng)一次 性從售房款中按每平方米建筑面積成本價(jià)的６％繳付房屋維修基金，１９９５年定為 每平方米建筑面積６３．６０元。

（二）高層住宅的購房人在購房時(shí)首期應(yīng)按每平方術(shù)建筑面積成本價(jià)的１．５％ 繳付房屋維修基金，１９９５年定為每平方米建筑面積１５．９０元；出售人應(yīng)一次 性從售房款中按每平方米建筑面積成本價(jià)的１２％繳付房屋維修基金，１９９５年定 為每平方米建筑面積１２７．２０元。上述維修基金由房屋自管組織負(fù)責(zé)專戶存儲(chǔ)（按居民個(gè)人儲(chǔ)蓄利率計(jì)息），專項(xiàng)使用。以后再需籌集維修基金時(shí)，均由房屋所有 人分?jǐn)?。高層住宅電梯和水泵共用設(shè)備的大修和更新費(fèi)用，原則上由全幢房屋所有人 按建筑面積合理分?jǐn)?。在公有住房出售的起步階段，由出售人從售房款中一次性按出 售的每平方米建筑面積提取１００元費(fèi)用，用于電梯和水泵等共用設(shè)備的大修和更新。高層住宅出售人提供的電梯和水泵等其用設(shè)備大修和更新費(fèi)用，具體使用辦法按《上 海市公有住宅售后管理暫行辦法》〔滬府發(fā)（１９９４）５９號(hào)（編者注：見《企業(yè) 財(cái)稅法規(guī)選編》第１２冊第２０３頁）〕的規(guī)定執(zhí)行。出售人應(yīng)一次性從售房款中按 每平方術(shù)建筑面積２０元繳付街坊公共設(shè)施管理、維修、養(yǎng)護(hù)基金。

第二十四條出售人和購房人需交付的費(fèi)用：

出售人交付的費(fèi)用：房屋維修基金；銜坊公共設(shè)施管理、維修、養(yǎng)護(hù)基金；高層 住宅水泵和電梯等設(shè)備的大修和更新費(fèi)用；實(shí)際售房款（不計(jì)一次、性付款折扣）０．５％的手續(xù)費(fèi)；房屋出售價(jià)千分之０．５的房屋買賣合同印花稅。購房人交付的 費(fèi)用：購房款；首期維修基金；實(shí)際售房款（同上）０．５％的手續(xù)費(fèi)；房屋登記勘 丈費(fèi)０．３０元／平方米及房產(chǎn)權(quán)證工本費(fèi)５元；房屋出售價(jià)千分之０．５的房屋買 賣合同印花稅（分期付款的按購房總價(jià)千分之０．５交付）；產(chǎn)權(quán)登記權(quán)證印花稅５ 元。

第二十五條出售單位應(yīng)合同業(yè)主組建業(yè)主管理組織。業(yè)主管理組織可自行管理物 業(yè)或委托物業(yè)管理部門管理。公有住房售后管理工作按《上海市公有住宅售后管理暫 行辦法》〔滬府發(fā)（１９９４）５９號(hào)（編者注：見《企業(yè)財(cái)稅法規(guī)選編》第１２冊 第２０３頁）〕的規(guī)定辦理。購買公有住房后，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按照社會(huì)化管理的要求，根 據(jù)管理單位的管理質(zhì)量和內(nèi)容，按月交納管理費(fèi)。多層住宅產(chǎn)權(quán)人每月每套應(yīng)承擔(dān)３ —５元的管理費(fèi)；高層住宅產(chǎn)權(quán)人每月每套應(yīng)承擔(dān)５—１０元的管理費(fèi)，由業(yè)主管理 組織與物業(yè)管理部門簽訂管理合同時(shí)確定。

第二十六條公有住房出售后的款項(xiàng)，按《上海市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市房委會(huì)關(guān) 于售房歸集資金管理和使用規(guī)定的通知》〔滬府辦（１９９５）２０號(hào)〕辦理。房地 產(chǎn)公司違反有關(guān)規(guī)定出售使用權(quán)住房給單位，單位再分配給職工租住的，售房款由市 公積金管理中心負(fù)責(zé)歸集，專項(xiàng)用于住宅建設(shè)和舊房更新改造。個(gè)人購買使用權(quán)住房 的，可按《公有住房出售暫行辦法》和本實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，交付成本價(jià)的首期維修基 金；按本實(shí)施細(xì)則計(jì)算購房款（不計(jì)一次性付款折扣）０．５％的手續(xù)費(fèi)；房屋登記 勘丈費(fèi)０．３０元／平方米；房產(chǎn)權(quán)證工本費(fèi)５元；房屋買賣合同千分之０．５印花 稅；產(chǎn)權(quán)登記權(quán)證印花稅５元等。產(chǎn)權(quán)歸己。其購房建筑面積不受面積控制標(biāo)準(zhǔn)限制，住房的維修和管理按《上海市公有住宅售后管理暫行辦法》執(zhí)行。房屋產(chǎn)權(quán)單位必須 按本實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，交付產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)交付的費(fèi)用。

第二十七條新建公有住房分配時(shí)應(yīng)貫徹先售后租原則。單位向職工分配新建住房 時(shí)，出售數(shù)量不能低于新建住房總量的３０％，單位給本系統(tǒng)收入較高職工分配新建 住房的，其出售價(jià)可在成本價(jià)每平方米建筑面積１０６０元的基礎(chǔ)上適當(dāng)上調(diào)，具體

價(jià)格上調(diào)辦法由單位自行制定報(bào)市房改辦審核、備案。

第二十八條１９９５年７月１日起不再按《上海市優(yōu)惠價(jià)房出售管理辦法》規(guī)定 出售公有住房。公有住房套配時(shí)不再執(zhí)行有關(guān)租金獎(jiǎng)勵(lì)規(guī)定。

第二十九條本實(shí)施細(xì)則適用于按成本價(jià)向中低收入家庭出售公有住房，職工家庭 購房認(rèn)購手續(xù)截止１９９６年６月底。

第三十條市房改辦組織實(shí)施公有住房出售工作，并負(fù)責(zé)解釋本實(shí)施細(xì)則。

第三十一條本實(shí)施細(xì)則自發(fā)布之日起施行。市房改辦和原市房產(chǎn)管理局以前發(fā)布 的有關(guān)文件與本實(shí)施細(xì)則不一致的，以本實(shí)施細(xì)則為準(zhǔn)。

第三篇：上海1995年出售公有住房方案實(shí)施細(xì)則

上海市房地局、房改辦關(guān)于印發(fā)《1995年出售公有住房方案實(shí)施細(xì)則》和《1995年出售公有住房方案實(shí)施細(xì)則的問題解答》的通知

現(xiàn)將按《關(guān)于出售公有住房的暫行辦法》[滬府發(fā)(1994)19號(hào)]和《關(guān)于1995年出售公有職工住房的方案》滬府(1995)22號(hào)]規(guī)定制定的《1995年出售公有住房方案實(shí)施細(xì)則》和《1995年出售公有住房方案實(shí)施細(xì)則的問題解答》印發(fā)給你們，請按照執(zhí)行。.1995年出售公有住房方案實(shí)施細(xì)則

第—條根據(jù)《關(guān)于出售公有住房的暫行辦法》[滬府發(fā)，1994)19號(hào)，和《關(guān)于1995年出售公有職工住房的方案，[滬府1995)22號(hào)]的規(guī)定，特制定本實(shí)施細(xì)則。

第二條出售公有住房，應(yīng)貫徹購房自愿、產(chǎn)權(quán)歸己、維修自理的原則。

第三條凡獨(dú)用成套的公有住房，均可向承租的居民戶和獲得新分配住房的職工出售，但列入舊城改造規(guī)劃、產(chǎn)權(quán)歸屬不清和具有歷史保護(hù)價(jià)值的房屋以及市政府認(rèn)為不宜出售的房屋除外。出售公有住房按計(jì)劃、有步驟、分期分批地進(jìn)行。1995年出售的是一般標(biāo)準(zhǔn)、獨(dú)用成套、作居住使用的多層和高層職工住宅。職工租住單儉購買的外銷商品房、僑匯商品房、高標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷商品房仍不列入出售范圍。

第四條按成本價(jià)購買公有住房，每個(gè)職工家庭享受一次，職工家庭是指承租人及其配偶；承租人和同住人在二人或二人以上的；因離婚、喪偶，配偶支內(nèi)或支農(nóng)等離開本市(另一方不再享受購房憂惠)而承租戶內(nèi)留有一人的；40歲以上的單身未婚男子或女子。

第五條購買公有住房的對象為獲得新分配住房的具有本市常住戶口的職工和在住所地具有本市常住戶口的公有住房承租人或年滿18周歲的同住成年人。職工家庭內(nèi)有多人的，應(yīng)協(xié)商確定購房人，協(xié)商不成的，不辦理購房手續(xù)。職工家庭購房時(shí)，可申請共有產(chǎn)權(quán)。共有人必須是前款規(guī)定的購房對象。共有人再購房時(shí)應(yīng)合并計(jì)算購房面積。承租人死亡或遷離本市的，應(yīng)變更租賃戶名后辦理購房手續(xù)。有下列情況之一的不能購房：擅自轉(zhuǎn)租或變相轉(zhuǎn)租的；擅自改變公有住房結(jié)構(gòu)及有違章搭建或違章建筑的；利用承租房屋改變用途的；承租人全家遷離本市的；承租人去國(境)外定居、探親、留學(xué)承租戶內(nèi)留有一人的(承租戶內(nèi)留有二人或二人以上的，須變更租賃戶名后按規(guī)定購買)。

第六條1995年出售公有住房的成本價(jià)為每平方米建筑面積1060元。

第七條按購房人每一年工齡給予每平方術(shù)建筑面積15.30元的工齡折扣，確定1995年公有住房出售的計(jì)算基價(jià)，職工家庭購房時(shí)的工齡仍可以新配房職工、承擔(dān)人或同住成年人中工齡最長的一人為計(jì)算依據(jù)。但該工齡最長者及其配偶再遷至他處時(shí)不得重復(fù)享受優(yōu)惠。職工購房時(shí)的工齡按連續(xù)工齡標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算到1991年底。從事井下、高空、，高溫、特別繁重體力勞動(dòng)或其他有害身體健康工作的符合國家提前退休規(guī)定的提前退休職工，其購房時(shí)的工齡應(yīng)加上提前的“工齡”。

第八條1995年公有住房的實(shí)際售價(jià)以確定的計(jì)算基價(jià)連乘以各種折扣和增減率計(jì)算。對按成本價(jià)購買公有住房的職工給予下列折扣：

1.購買己租住的公有住房，按規(guī)定給予5％的折扣。

2.多層和高層住宅的面積折扣，多層住宅為10％，高層住宅為12％。

3.房屋的地段、朝向、層次等增減系數(shù)詳見附件。

4.房屋的成新折扣率為每年2％，折舊后殘值低于40％的按40％計(jì)算。

第九條對購房者給予以下優(yōu)惠：

1.購房者仍可按規(guī)定享受原有的住房補(bǔ)貼。

2.購房者免繳房產(chǎn)稅、契稅，并緩征地租。

3.購買新建住房者免繳固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。

第十條1995年公有住房實(shí)際出售單價(jià)計(jì)算公式如下：新分配公有住房的實(shí)際出售單價(jià)(元／平方米)＝[成本價(jià)(元／平方米)—15.3元／年。平方米×購房工齡(年)]×[1—成新折扣率×竣工年限(年)]×[1—面積折扣]×地段增減率×朝向增減率×層次增減率已租住公有住房的實(shí)際出售單價(jià)(元／平方米)＝[成本價(jià)(元／平方米)—15.3元／年。平方米×購房工齡(年)]×[1—成新折扣率×竣工年限(年)]×[1—已租住公房折扣率]×[1—面積折扣]×地段增減率×朝向增減率×層次增減率其中：購房工齡——機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工連續(xù)工齡按市人事局有關(guān)規(guī)定計(jì)算；企業(yè)單位職工連續(xù)工齡按市勞動(dòng)局有關(guān)規(guī)定計(jì)算。連續(xù)工齡計(jì)算到1991年底。竣工年限——按房屋出售年份減去房屋竣工年份計(jì)算。加層的房屋按原來房屋竣工年份計(jì)算。

第十—條1995年公有住房實(shí)際出售單價(jià)(含新分配公有住房、已租住公有住房、套增配房)的最低限價(jià)，1級(jí)地段內(nèi)，定為每平方米建筑面積213元；2級(jí)地段內(nèi)，定為每平方米建筑面積200元；3級(jí)地段內(nèi)，定為每平方米建筑面積188元；4級(jí)地段內(nèi)，定為每平方米建筑面積175元；5級(jí)地段內(nèi)，定為每平方米建筑面積163元；6級(jí)地段內(nèi)，定為每平方米建筑面積150元。

第十二條出售公有住房的分戶建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，按《關(guān)于印發(fā)異產(chǎn)同幢房屋建筑面積攤算辦法的通知》[滬房(93)權(quán)字發(fā)第52號(hào)]規(guī)定執(zhí)行。建筑面積計(jì)算保留二位小數(shù)，以下四舍五入。

第十三條職工家庭購買公有住房的建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)，一般按人均建筑面積24平方米計(jì)算。家庭成員中有下列對象的也可按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：

1.建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)75平方米——一般職工、干部；具有各類初級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱的人員。

2.建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)85平方米——科級(jí)干部；具有各類中級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱的人員；具有高級(jí)工證書的技術(shù)工人。

3.建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)100平方米——縣處級(jí)干部；副教授、副研究員等各類高級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱以及不分正副高級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱的人員。

4.建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)120平方米——副局級(jí)干部。

5.建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)140平方米——正局級(jí)干部；教授；研究員；以及享受教授、研究員待遇的各類正高級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱的人員。

6.建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)50平方米——無業(yè)、待業(yè)、孤寡老人。

7.部級(jí)干部按國務(wù)院規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。購買高層公有住房在上述建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上再增加建筑面積10平方米。以上是職工家庭購買公有住房的建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)，不是必須達(dá)到的分房標(biāo)準(zhǔn)。

第十四條1995年職工購買公有住房超過建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)的部分，實(shí)行市場價(jià)。對于享受離職休養(yǎng)待遇的干部購買公有住房超過建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)10平方米以內(nèi)的，其超過部分按1995年規(guī)定的成本價(jià)購買，不再享受優(yōu)惠折扣，超過部分的實(shí)際售價(jià)以成本價(jià)連乘以地段、朝向、層次等增減系數(shù)和成新折扣后確定，再超過部分，實(shí)行市場價(jià)。凡按市場價(jià)購買的部分，不享受1995年的優(yōu)惠折扣政策，其實(shí)際售價(jià)應(yīng)連乘以朝向、層次等增減系數(shù)和成新折扣后確定。

第十五條1995年多層住宅每平方米建筑面積市場價(jià)，1、2級(jí)地段定為2928元，3、4級(jí)地段定為2092元，5、6級(jí)地段定為1255元。1995年高層住宅每平方米建筑面積市場價(jià)1、2級(jí)地段定為4442元，3、4級(jí)地段定為3173元，5、6級(jí)地段定為1904元。

第十六條職工家庭購房后，因居住困難或其他原因符合住房分配規(guī)定的職工，仍可在單位享受住房分配和購買住房。具體辦法按《公有住房出售后再套配、增配的若干規(guī)定》[滬房地改發(fā)(1995)240號(hào)(編者注：見企業(yè)財(cái)稅法規(guī)選編》第13冊第215頁)]辦理。

第十七條購房人以現(xiàn)金一次付清全部購房款的，給予一次性付款折扣。1995年一次性付款折扣為20％。申請抵押貸款支付購房款的，不享受一次性付款折扣，首期付款不低于實(shí)際售價(jià)的30％。

第十八條對公有住房的出售人，可免繳營業(yè)稅，售房所得不計(jì)入計(jì)算所得稅的稅基。

第十九條出售、購買公有住房的程序

(一)出售公有住房按下列程序進(jìn)行：

1.出售公有住房前應(yīng)先辦理可售公房的確認(rèn)手續(xù)。部屬、市屬單位和區(qū)、縣屬單位分別報(bào)市、區(qū)縣房改辦確認(rèn)。對1994出售過公有住房的樓房不再辦理確認(rèn)手續(xù)。

2.出售公有住房應(yīng)編報(bào)可售公有住房的售房規(guī)模。部屬、市屬單位和區(qū)、縣屬單位分別報(bào)市，區(qū)縣房改辦審核、備案。

3.單位將1995竣工的新建住房以出售形式分配給職工之前，應(yīng)辦妥申領(lǐng)單位房屋所有權(quán)證的有關(guān)手續(xù)。

4.出售人向住戶宣傳購房政策。

5.出售人為購房人辦理購房有關(guān)手續(xù)，開具上海市公有住房出售收入專用票據(jù)。

(二)購買公有住房按下列程序進(jìn)行：

1.職工家庭購買公有住房前，應(yīng)先辦理認(rèn)購手續(xù)，預(yù)付手續(xù)費(fèi)100元(不購房時(shí)不予退還)，購房時(shí)，應(yīng)協(xié)商一致，確定購房人。

2.職工家庭確定購房人后，應(yīng)填寫《職工家庭購買公有住房協(xié)議書》。

3.購房人提供有關(guān)購房手續(xù)的證明，選擇付款方式后與出售人簽訂房屋買賣合同，支付定金1000元，按規(guī)定繳付購房款和有關(guān)稅費(fèi)。

4.購房人憑購房合同、購房票據(jù)及付款憑證、證明文件向房屋所在地房產(chǎn)登記發(fā)證機(jī)關(guān)辦理申領(lǐng)房屋所有權(quán)證有關(guān)手續(xù)。

第二十條按成本價(jià)購買公有住房，購房者擁有全部房屋產(chǎn)權(quán)。購房款已付清、并購房后住滿五年者，其住房可進(jìn)入房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)讓、出租，權(quán)益歸已，但須按規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金和有關(guān)稅費(fèi)。該住戶今后的自住房應(yīng)自行解決。職工購買公有住房前與單位訂有配房協(xié)議的，在購買公有住房后五年內(nèi)，違反正常工作調(diào)動(dòng)規(guī)定，擅自離職的，必須向單位補(bǔ)交擅自離職當(dāng)年住房成本價(jià)與市場價(jià)的差價(jià)。，第二十—條房屋維修責(zé)任和維修費(fèi)用的承擔(dān)規(guī)定如下：

(一)室內(nèi)維修由購房人自理。

(二)住房的共用部位和電梯等其用設(shè)備以及公共設(shè)施的維修，由全幢房屋所有人共同承擔(dān)，購房戶的維修費(fèi)用在房屋維修基金中提取，租賃戶的維修費(fèi)用由產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)。

(三)住房的共用部位、共用設(shè)備以及公共設(shè)施，凡屬人為損壞的，由損壞人修復(fù)或賠償。

(四)住房建筑以外的道路、上下水管道、窨井、化糞池、路燈，綠化等街坊公共設(shè)施的管理、維修、養(yǎng)護(hù)等費(fèi)用，由房屋所有人共同承擔(dān)。購房戶承擔(dān)的費(fèi)用，應(yīng)在城市維護(hù)費(fèi)中列支，在公有住房出售起步階段，暫在街坊公共設(shè)施管理、維修、養(yǎng)護(hù)基金中列支；租賃戶承擔(dān)的費(fèi)用，由產(chǎn)權(quán)單位支付。

第二十二條高層住宅水泵、電梯的運(yùn)行費(fèi)，由全幢房屋所有人按建筑面積合理分?jǐn)?。在公有住房出售的起步階段，購房的居民戶只承擔(dān)運(yùn)行費(fèi)用的20％，其余80％在維修基金中列支。

第二十三條房屋維修基金按下列規(guī)定籌集：

(一)多層住宅的購房人在購房時(shí)首期應(yīng)按每平方米建筑面積成本價(jià)的1.5％繳付房屋維修基金，1995年定為每平方米建筑面積15.90元；出售人應(yīng)一次性從售房款中按每平方米建筑面積成本價(jià)的6％繳付房屋維修基金，1995年定為每平方米建筑面積63.60元。

(二)高層住宅的購房人在購房時(shí)首期應(yīng)按每平方術(shù)建筑面積成本價(jià)的1.5％繳付房屋維修基金，1995年定為每平方米建筑面積15.90元；出售人應(yīng)一次性從售房款中按每平方米建筑面積成本價(jià)的12％繳付房屋維修基金，1995年定為每平方米建筑面積127.20元。上述維修基金由房屋自管組織負(fù)責(zé)專戶存儲(chǔ)(按居民個(gè)人儲(chǔ)蓄利率計(jì)息)，專項(xiàng)使用。以后再需籌集維修基金時(shí)，均由房屋所有人分?jǐn)?。高層住宅電梯和水泵共用設(shè)備的大修和更新費(fèi)用，原則上由全幢房屋所有人按建筑面積合理分?jǐn)偂Ｔ诠凶》砍鍪鄣钠鸩诫A段，由出售人從售房款中一次性按出售的每平方米建筑面積提取100元費(fèi)用，用于電梯和水泵等共用設(shè)備的大修和更新。

高層住宅出售人提供的電梯和水泵等其用設(shè)備大修和更新費(fèi)用，具體使用辦法按《上海市公有住宅售后管理暫行辦法》[滬府發(fā)(1994)59號(hào)(編者注：見《企業(yè)財(cái)稅法規(guī)選編》第12冊第203頁)]的規(guī)定執(zhí)行。出售人應(yīng)一次性從售房款中按每平方術(shù)建筑面積20元繳付街坊公共設(shè)施管理、維修、養(yǎng)護(hù)基金。關(guān)聯(lián)法規(guī)：地方法規(guī)(1)條

第二十四條出售人和購房人需交付的費(fèi)用：出售人交付的費(fèi)用：房屋維修基金；銜坊公共設(shè)施管理、維修、養(yǎng)護(hù)基金；高層住宅水泵和電梯等設(shè)備的大修和更新費(fèi)用；實(shí)際售房款(不計(jì)一次、性付款折扣)

0.5％的手續(xù)費(fèi)；房屋出售價(jià)千分之0.5的房屋買賣合同印花稅。購房人交付的費(fèi)用：購房款；首期維修基金；實(shí)際售房款(同上)0.5％的手續(xù)費(fèi)；房屋登記勘丈費(fèi)0.30元／平方米及房產(chǎn)權(quán)證工本費(fèi)5元；房屋出售價(jià)千分之0.5的房屋買賣合同印花稅(分期付款的按購房總價(jià)千分之0.5交付)；產(chǎn)權(quán)登記權(quán)證印花稅5元。

第二十五條出售單位應(yīng)合同業(yè)主組建業(yè)主管理組織。業(yè)主管理組織可自行管理物業(yè)或委托物業(yè)管理部門管理。公有住房售后管理工作按《上海市公有住宅售后管理暫行辦法》[滬府發(fā)(1994)59號(hào)(編者注：見《企業(yè)財(cái)稅法規(guī)選編》第12冊第203頁)]的規(guī)定辦理。購買公有住房后，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按照社會(huì)化管理的要求，根據(jù)管理單位的管理質(zhì)量和內(nèi)容，按月交納管理費(fèi)。多層住宅產(chǎn)權(quán)人每月每套應(yīng)承擔(dān)3—5元的管理費(fèi)；高層住宅產(chǎn)權(quán)人每月每套應(yīng)承擔(dān)5—10元的管理費(fèi)，由業(yè)主管理組織與物業(yè)管理部門簽訂管理合同時(shí)確定。關(guān)聯(lián)法規(guī)：地方法規(guī)(1)條

第二十六條公有住房出售后的款項(xiàng)，按《上海市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市房委會(huì)關(guān)于售房歸集資金管理和使用規(guī)定的通知》[滬府辦(1995)20號(hào)]辦理。房地產(chǎn)公司違反有關(guān)規(guī)定出售使用權(quán)住房給單位，單位再分配給職工租住的，售房款由市公積金管理中心負(fù)責(zé)歸集，專項(xiàng)用于住宅建設(shè)和舊房更新改造。個(gè)人購買使用權(quán)住房的，可按《公有住房出售暫行辦法》和本實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，交付成本價(jià)的首期維修基金；按本實(shí)施細(xì)則計(jì)算購房款(不計(jì)一次性付款折扣)0.5％的手續(xù)費(fèi)；房屋登記勘丈費(fèi)0.30元／平方米；房產(chǎn)權(quán)證工本費(fèi)5元；房屋買賣合同千分之0.5印花稅；產(chǎn)權(quán)登記權(quán)證印花稅5元等。產(chǎn)權(quán)歸己。其購房建筑面積不受面積控制標(biāo)準(zhǔn)限制，住房的維修和管理按《上海市公有住宅售后管理暫行辦法》執(zhí)行。房屋產(chǎn)權(quán)單位必須按本實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，交付產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)交付的費(fèi)用。關(guān)聯(lián)法規(guī)：地方法規(guī)(1)條

第二十七條新建公有住房分配時(shí)應(yīng)貫徹先售后租原則。單位向職工分配新建住房時(shí)，出售數(shù)量不能低于新建住房總量的30％，單位給本系統(tǒng)收入較高職工分配新建住房的，其出售價(jià)可在成本價(jià)每平方米建筑面積1060元的基礎(chǔ)上適當(dāng)上調(diào)，具體價(jià)格上調(diào)辦法由單位自行制定報(bào)市房改辦審核、備案。

第二十八條1995年7月1日起不再按《上海市優(yōu)惠價(jià)房出售管理辦法》規(guī)定出售公有住房。公有住房套配時(shí)不再執(zhí)行有關(guān)租金獎(jiǎng)勵(lì)規(guī)定。

第二十九條本實(shí)施細(xì)則適用于按成本價(jià)向中低收入家庭出售公有住房，職工家庭購房認(rèn)購手續(xù)截止1996年6月底。

第三十條市房改辦組織實(shí)施公有住房出售工作，并負(fù)責(zé)解釋本實(shí)施細(xì)則。

第三十一條本實(shí)施細(xì)則自發(fā)布之日起施行。市房改辦和原市房產(chǎn)管理局以前發(fā)布的有關(guān)文件與本實(shí)施細(xì)則不一致的，以本實(shí)施細(xì)則為準(zhǔn)。

第四篇：市出售公有住房合同

市出 售公 有 住 房 合 同

甲方(賣方)__________________________________

立合同人

乙方(買方)__________________________________

茲因甲方按《某市市區(qū)出售公有住房實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，向乙方出售住房，議定下列事項(xiàng)：

1、甲方將座落在_________區(qū)___________路(街、新村)____號(hào)______ 室，建筑面積__________M2，出售給乙方，應(yīng)付價(jià)為___________元，一次_________付款實(shí)價(jià)為_________元。

2、甲方保證出售的住房權(quán)屬清楚，若發(fā)生與甲方有關(guān)的產(chǎn)權(quán)糾紛或債權(quán)債 務(wù)，概由甲方負(fù)責(zé)清理，并承擔(dān)民事訴訟責(zé)任。

3、甲方負(fù)責(zé)共用部位、共用設(shè)施的維修管理，所提的維修費(fèi)用不足部分，經(jīng)物價(jià)和房管部門批準(zhǔn)可向乙方收取。

4、乙方采用___________付款方式(一次付清房款給予8%的付款折扣)，于_________年__________月___________日前，向甲方__________付款_________元________，余款分__________年付清。

5、乙方購買的住房享有房屋所有權(quán)，可以使用、繼承和出售。但必須在房屋住滿5年后，方可進(jìn)入市場。

6、乙方負(fù)責(zé)自用部位和自用設(shè)備的維修。按規(guī)定支付共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備維修費(fèi)的不足部分，在維修、裝修住房時(shí)，不得擅自改變住房的用途和結(jié)構(gòu)、保證住房安全。

7、甲、乙雙方因住房的維修養(yǎng)護(hù)發(fā)生糾紛時(shí)，應(yīng)當(dāng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政管理部門申請調(diào)處，也可以向人民法院起訴。

8、雙方約定的其它事項(xiàng)

9、申領(lǐng)《房屋所有權(quán)證》的費(fèi)用，由甲、乙雙方按規(guī)定各自支付。

10、本合同自簽章后生效。

11、本契約一式_________份，甲乙雙方各執(zhí)_______份，副本送某市房地產(chǎn)交易所。

甲方(簽章)：乙方(簽章)：

法定代表人(簽章)：委托代理人(簽章)：

委托代理人(簽章)：年月日

第五篇：關(guān)于出售公有住房的實(shí)施細(xì)則

關(guān)于出售公有住房的實(shí)施細(xì)則

第一條 為進(jìn)一步深化住房制度改革，促進(jìn)住房商品化和住房建設(shè)發(fā)展，根據(jù)《關(guān)于出售公有住房的暫行辦法》（滬府發(fā)〔１９９４〕１９號(hào)文）的規(guī)定。特制定按成本價(jià)向中、低收入職工家庭出售公有住房的實(shí)施細(xì)則。

第二條 出售公有住房，應(yīng)貫徹購房自愿、產(chǎn)權(quán)歸已、維修自理的原則。第三條 凡獨(dú)用成套的公有住房，均可向獲得新分配住房條件的職工和承租居民戶出售。但列入舊城改造規(guī)劃、產(chǎn)權(quán)歸屬未定和具有歷史保護(hù)價(jià)值的房屋以及市政府認(rèn)為不宜出售的房屋除外。出售公有住房按計(jì)劃有步驟、分期分批地進(jìn)行。一九九四年出售的是一般標(biāo)準(zhǔn)、獨(dú)用成套、作居住使用的多層和高層職工住宅。

新分配的公有職工住房應(yīng)貫徹先售后租的原則。向職工出售新分配公有職工住房的數(shù)量，一般應(yīng)不低于單位每年分配住房總量的３０％。

第四條 按成本價(jià)購買公有職工住房的對象為獲得新分配住房的職工和在住所地具有本市常住戶口的公有住房承租人或年滿１８足歲的同住成年人。凡承租戶內(nèi)有多人的，應(yīng)協(xié)商確定購房人；承租人死亡或遷離本處的，應(yīng)變更租賃戶名后，由同住成年人協(xié)商確定購房人。有下列情況之一的暫不能購房：房屋擅自轉(zhuǎn)租或變相轉(zhuǎn)租的；承租人全家遷離本處的；承租人全家去國（境）外定居，或探親、留學(xué)逾期不歸的；承租人去國（境）外定居、探親、留學(xué)留有未成年子女的；利用承租房屋改變用途的。

第五條 公有職工住宅出售的成本價(jià)，一九九四年每平方米建筑面積９０２元。對職工收入較高的單位，由單位分配的職工住宅，其出售價(jià)可在成本價(jià)的基礎(chǔ)上適當(dāng)上調(diào)。

公有住房出售時(shí)，根據(jù)住房所在地段、朝向、層次等情況再乘以相應(yīng)的增減系數(shù)（詳見附件）和成新折扣。

住房的成新折扣率為每年２％，折舊后殘值低于４０％的按４０％計(jì)算。

第六條 對購房者給予以下優(yōu)惠：

（一）按購房人每一年工齡給予成本價(jià)１．２％的優(yōu)惠。工齡可以新配房職工、承租人或其同住成年人中工齡最長的一人為計(jì)算依據(jù)，但該工齡最長者及其配偶再遷至他處時(shí)不得重復(fù)享有受優(yōu)惠。

（二）為鼓勵(lì)職工購房，１９９４年給予成本價(jià)５％的一次性優(yōu)惠。

（三）購買已租住的公有住房，１９９４年給予成本價(jià)５％的優(yōu)惠。

（四）購房者仍可按規(guī)定享受原有的住房補(bǔ)貼。

（五）購房者免繳房產(chǎn)稅、契稅，并緩征地租。

（六）購買新建住房者免繳固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。

第七條 公有職工住房的實(shí)際出售價(jià)按下列公式計(jì)算：

新分配公有職工住房的實(shí)際出售價(jià)（元／平方米）＝成本價(jià)（元／平方米）×（１－年工齡優(yōu)惠率×工齡）×（１－年成新折扣率×竣工年限）×（１－鼓勵(lì)職工買房優(yōu)惠率）×（１－面積折扣）×地段增減率×朝向增減率×層次增減率。

已租住公有職工住房的實(shí)際出售價(jià)（元／平方米）＝成本價(jià)（元／平方米）×（１－年

工齡優(yōu)惠率×工齡）×（１－年成新折扣率×竣工年限）×（１－鼓勵(lì)職工買房優(yōu)惠率）×（１－已租住公房優(yōu)惠率）×（１－面積折扣）×地段增減率×朝向增減率×層次增減率。上列公式中：

成本價(jià)—一九九四年定為９０２元／平方米；

年工齡優(yōu)惠率—１．２％；

工齡—機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工工齡按市人事局有關(guān)規(guī)定計(jì)算；企業(yè)單位職工工齡按市勞動(dòng)局有關(guān)規(guī)定計(jì)算。在出具證明時(shí)，須由所在單位的人事勞動(dòng)部門加蓋公章，對沒有設(shè)置人事勞動(dòng)部門的單位可由上一級(jí)主管部門的人事勞動(dòng)部門蓋章；

竣工年限—按房屋出售年份減去房屋竣工年份計(jì)算。房屋竣工不滿一年的按一年計(jì)算。加層的房屋按原來房屋竣工年份計(jì)算；

成新折扣率—每年為２％，折舊后殘值低于４０％的按４０％計(jì)算；

鼓勵(lì)職工買房優(yōu)惠率—一九九四年定為５％；

已租住公房優(yōu)惠率—一九九四年定為５％；

面積折扣—１５％。

第八條 出售公有住房的建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，按《關(guān)于印發(fā)異產(chǎn)同幢房屋建筑面積攤算辦法的通知》（滬房〔９３〕權(quán)字發(fā)第５２號(hào)）規(guī)定執(zhí)行。建筑面積計(jì)算保留二位小數(shù)，以下四舍五入。

第九條 一九九四年出售公有住房（含新分配公有住房、已租住公有住房、套配房）的最低限價(jià)，Ⅰ級(jí)地段內(nèi)，定為每平方米建筑面積１７０元；Ⅱ級(jí)地段內(nèi)，定為每平方米建筑面積１６０元；Ⅲ級(jí)地段內(nèi)，定為每平方米建筑面積１５０元；Ⅳ級(jí)地段內(nèi)，定為每平方米建筑面積１４０元；Ⅴ級(jí)地段內(nèi)，定為每平方米建筑面積１３０元；Ⅵ級(jí)地段內(nèi)，定為每平方米建筑面積１２０元。

第十條 職工按成本價(jià)購買公有住房，每個(gè)家庭享受一次，購買一套。每個(gè)家庭是指承租人及其配偶；承租人及同住人在二人或二人以上的；因喪偶、離婚、配偶支內(nèi)或支農(nóng)等離開本市而承租戶內(nèi)留有一個(gè)人的（另一方不再享受購房優(yōu)惠），及４０歲以上的單身未婚男子或女子；因特殊貢獻(xiàn)，經(jīng)產(chǎn)權(quán)人同意的。

第十一條 新分配公有職工住房購房的建筑面積標(biāo)準(zhǔn)按國家、市人民政府和單位規(guī)定的分配住房控制標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，超過標(biāo)準(zhǔn)部分實(shí)行市場價(jià)。按市場價(jià)購買的部分不享受第六第（一）、（二）、（三）、（五）項(xiàng)的優(yōu)惠政策。

已租住公有住房購房的建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)，一般按人均建筑面積２４平方米計(jì)算。家庭成員中如有下列對象的也可按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，一般職工、干部為５０至７５平方米；科級(jí)為６０至８５平方米；縣處級(jí)為７０至１００平方米，副局級(jí)８０至１２０平方米；正局級(jí)為９０至１４０平方米。部級(jí)干部按國務(wù)院規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。技術(shù)職稱按相應(yīng)的行政職務(wù)掛靠。以上是購買已租住公有住房的控制標(biāo)準(zhǔn)，不是必須達(dá)到的分房標(biāo)準(zhǔn)。超過購房控制標(biāo)準(zhǔn)１０平方米以內(nèi)的，按當(dāng)年的成本價(jià)不享受第六條

（一）、（二）、（三）項(xiàng)的優(yōu)惠政策購買；再超過部分按市場價(jià)購買。按市場價(jià)購買的部分不享受第六條

（一）、（二）、（三）、（五）項(xiàng)的優(yōu)惠政策。

第十二條 職工購房后，因居住困難或其他原因，符合住房分配規(guī)定的，仍可在單位享受住房分配和購買住房。再購房時(shí)，將原購買的住房產(chǎn)權(quán)退還原產(chǎn)權(quán)單位，原產(chǎn)權(quán)單位按當(dāng)時(shí)的成本價(jià)和優(yōu)惠政策、成新折扣計(jì)算價(jià)款，退還原購房人；新購買的住房按當(dāng)時(shí)的成本價(jià)和優(yōu)惠政策、成新折扣計(jì)算價(jià)款購買。

第十三條 購房人以現(xiàn)金一次付清全部購房款的，給予一次性付款折扣。一九九四年一次性付款折扣為２０％。

申請分期付款和政策性抵押貸款支付購房款的，不享受一次性付款折扣，首期付款不低于實(shí)際售價(jià)的３０％。

第十四條 對公有住房的出售人，可免繳營業(yè)稅，售房所得不計(jì)入計(jì)算所得稅的稅基。第十五條 按成本價(jià)購買公有住房，購買者擁有全部房屋產(chǎn)權(quán)。但購房款未付清或購房后未住滿五年者，不得出售、出租、轉(zhuǎn)讓和改變居住用途。在此期間，購房者不需要該住房的，可退還給原出售人，其購房款按退房當(dāng)年的成本和優(yōu)惠政策、成新折扣重新計(jì)算后，由出售人退還購房人；購房者改變自住用途的，當(dāng)按市場價(jià)補(bǔ)足房價(jià)。購房款已付清、購房后已住滿五年者，其住房可進(jìn)入房產(chǎn)市場出售、出租和轉(zhuǎn)讓，收益歸己，但須按規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金和有關(guān)稅費(fèi)。該住戶今后的自住房應(yīng)自行解決。

第十六條 購買公有住房按下列程序進(jìn)行：

（一）直管公房由區(qū)、縣編制售房計(jì)劃，經(jīng)市房產(chǎn)管理局審定后組織實(shí)施；系統(tǒng)單位自管公房由售房單位編制售房計(jì)劃，經(jīng)市房改辦審定后組織實(shí)施。

（二）由出售人或房屋所在地的房管部門向住戶宣傳購房辦法，住戶同意購房后，即可辦理購房手續(xù)。

（三）需購房者與房屋所有人簽訂房屋買賣合同，付清購房款后，由市房產(chǎn)登記發(fā)證辦公室給房屋所有權(quán)證。

第十七條 房屋維修責(zé)任和維修費(fèi)用按下列規(guī)定分?jǐn)偅?/p>

（一）室內(nèi)維修由購房人自理。

（二）住房的共同部位的電梯等共用設(shè)備以及公共設(shè)施的維修，由全幢房屋所有人共同承擔(dān)，購房戶的維修費(fèi)用在房屋維修基金中提取，租賃戶的維修費(fèi)用由產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)。

（三）住房的共用部位、共用設(shè)備以及公共設(shè)施、凡屬人為損壞的，由損壞人修復(fù)或賠償。

（四）住房建筑以外的道路、上下水管道窨井、化糞池、路燈、綠化等街坊公共設(shè)施的管理、維修、養(yǎng)護(hù)等費(fèi)用，由房屋所有人共同承擔(dān)。購房戶承擔(dān)的費(fèi)用，應(yīng)由城市維護(hù)費(fèi)中列支，在公有住房出售起步階段，暫在街坊公共設(shè)施管理、維修、養(yǎng)護(hù)基金中列支；租賃戶承擔(dān)的費(fèi)用，由產(chǎn)權(quán)單位支付。

第十八條 高層住宅水泵、電梯的運(yùn)行費(fèi)，由全幢房屋所有人按建筑面積合理分?jǐn)?。在公有住房出售的起步階段，購房的居民戶口只承擔(dān)運(yùn)行費(fèi)用的２０％，其余８０％在維修基金中列支。

第十九條 房屋維修基金按下列規(guī)定籌集：

（一）多層住宅的購房人在購房時(shí)首期應(yīng)按每平方米建筑面積成本價(jià)的１．５％繳付房

屋維修基金，一九九四年定為每平方米建筑面積１３．５３元；出售人應(yīng)一次性從售房款中按每平方米建筑面積成本價(jià)的６％繳付房屋維修基金，一九九四年定為每平方米建筑面積５４．１２元。

（二）高層住宅的購房人在購房時(shí)首期應(yīng)按每平方米建筑面積成本價(jià)的１．５％繳付房屋維修基金，一九九四年定為每平方米建筑面積１３．５３元；出售人應(yīng)一次性從售房款中按每平方米面積成本價(jià)的１２％繳付房屋維修基金，一九九四年定為每平方米建筑面積１０８．２４元。

上述維修基金由房屋自管組織負(fù)責(zé)專戶存儲(chǔ)（按居民個(gè)人儲(chǔ)蓄利率計(jì)息），專項(xiàng)使用。以后再需籌集維修基金時(shí)，均由房屋所有人分?jǐn)偂?/p>

高層住宅電梯和水泵共同設(shè)備的大修和更新費(fèi)用，原則上全由出售人從售房款中一次性提取一定比例的費(fèi)用，用于電梯和水泵等共同設(shè)備的大修和更新，一九九四年定為每臺(tái)電梯５０萬元。

高層住宅出售人提供的電梯和水泵等共用設(shè)備大修和更新費(fèi)用，具體使用辦法按《關(guān)于公有住房售后房屋維修基金管理暫行辦法》的規(guī)定執(zhí)行。

第二十條 出售人應(yīng)一次性從售房款中按每平方米建筑面積２０元繳付街坊公共設(shè)施管理、維修、養(yǎng)護(hù)基金。

第二十一條 出售人和購房人需交付的費(fèi)用：

出售人一次性交付房屋維修基金；街坊公共設(shè)施管理、維修、養(yǎng)護(hù)基金；高層住宅水泵和電梯等共用設(shè)備的大修和更新費(fèi)用和實(shí)際售房款１％的手續(xù)費(fèi)。

購房人一次性交付購房款；首期維修基金；實(shí)際購房款１％的手續(xù)費(fèi)；房屋登記勘丈費(fèi)每平方米建筑面積０．３０元；房產(chǎn)權(quán)證工本費(fèi)每件５元；房屋買賣合同印花稅５元；產(chǎn)權(quán)登記權(quán)證印花稅５元。

第二十二條 出售單位應(yīng)幫助購房人在購房后三個(gè)月內(nèi)組建房屋自管組織，自管組織可自行管理物業(yè)或由自管組織委托物業(yè)管理部門管理。

第二十三條 公有住房售后管理工作按《上海市公有住房售后管理暫行辦法》（滬房改辦發(fā)〔１９９３〕字第３０號(hào)）的規(guī)定辦理。

第二十四條 購買公有住房后，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按照社會(huì)化管理的要求，根據(jù)管理單位的管理質(zhì)量和內(nèi)容，按月交納管理費(fèi)。在售房起步階段，多層住宅產(chǎn)權(quán)人每月每套應(yīng)承擔(dān)３－５元的管理費(fèi)；高層住宅產(chǎn)權(quán)人每月每套５－１０元的管理費(fèi)，由自管組織與物業(yè)管理部門簽訂管理合同時(shí)確定。

第二十五條 直管公有住房出售后，由房管部門負(fù)責(zé)核收售房款，解交市公積金管理中心，專項(xiàng)用于住房建設(shè)、舊房更新改造和管理維修。

單位自管公有住房出售后，由原產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)核收售房款，專項(xiàng)用于該單位住房建設(shè)、舊房更新改造和管理維修。

房地產(chǎn)公司違反有關(guān)規(guī)定出售使用權(quán)的住房，當(dāng)時(shí)出售給單位，單位再分配給職工租住的，則售房款由市公積金管理中心負(fù)責(zé)歸集，專項(xiàng)用于住宅建設(shè)和舊房更新改造；當(dāng)時(shí)出售給個(gè)人的，應(yīng)視作產(chǎn)權(quán)房，補(bǔ)發(fā)產(chǎn)權(quán)證，再向個(gè)人收款。

第二十六條 直管公有住房出售由市房管局組織實(shí)施，系統(tǒng)單位自管公有住房出售由市房改辦組織實(shí)施。

第二十七條 本實(shí)施細(xì)則由市住房制度改革辦公室和市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。第二十八條 本實(shí)施細(xì)則自發(fā)布之日起施行。市房改辦和市房產(chǎn)管理局以前發(fā)布的有關(guān)文件有與本實(shí)施細(xì)則不一致的，以本實(shí)施細(xì)則為準(zhǔn)。

上海市住房制度改革辦公室上海市房產(chǎn)管理局

發(fā)布部門：上海市其他機(jī)構(gòu)

5日(地方法規(guī))

１９９４年６月１５日 發(fā)布日期：1994年06月15日 實(shí)施日期：1994年06月1