第一篇：華業(yè)行觀察：京滬穗漢試點“以房養(yǎng)老”解讀

【華業(yè)行觀察】北上廣漢試點“以房養(yǎng)老”解讀

23日，中國保監(jiān)會發(fā)布《關于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點指導意見》（以下簡稱《意見》），將于7月1日起至2016年6月30日，在北京、上海、廣州、武漢開展住房反向抵押養(yǎng)老保險試點。這意味著，“以房養(yǎng)老”政策正式落地。

【試點城市】四城試點2年

《意見》指出，此次試點選擇在北京、上海、廣州、武漢四個城市實行。保監(jiān)會有關部門負責人介紹，老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險業(yè)務在我國尚屬新生事物。保險公司開展此項業(yè)務，將面臨較為突出的利率風險、房價波動風險、長壽風險、現(xiàn)金流風險等業(yè)務風險，同時也將受到房地產(chǎn)政策、稅收政策以及法律環(huán)境的影響。保監(jiān)會對此非常慎重，設立了2年的試點期，希望通過試點的方式，逐步積累經(jīng)驗。基于上述原因，保監(jiān)會決定僅在個別城市開展試點工作。其中北京、上海、廣州作為一線城市，經(jīng)濟較為發(fā)達，保險市場相對較為成熟，老齡人口數(shù)量較多，房地產(chǎn)市場容量較大；武漢和北京均已有保險公司投資興建養(yǎng)老社區(qū)，可在老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險和養(yǎng)老社區(qū)的結合上開展一些嘗試和探索。

【保險公司】開業(yè)至少5年

保監(jiān)會指出，支持符合資格要求、參與意愿較強、具備一定專業(yè)能力和技術水平的保險公司參與試點工作。申請試點資格的保險公司應開業(yè)滿5年，注冊資本不少于20億元；滿足保險公司償付能力管理規(guī)定，申請試點時上一年度末及最近季度末的償付能力充足率不低于120%；具備開展反向抵押養(yǎng)老保險所必須的專業(yè)技術、管理能力和各類專業(yè)人員等。

【自愿參與】有30天猶豫期

據(jù)悉，“以房養(yǎng)老”業(yè)務是建立在自愿基礎之上的，凡是符合《意見》相關規(guī)定的老年人均可根據(jù)個人意愿和養(yǎng)老需求自主決定是否投保。

根據(jù)保監(jiān)會的規(guī)定，投保人群應為60周歲以上擁有房屋完全獨立產(chǎn)權的老年人。同時，按照保險公司是否參與分享房產(chǎn)增值收益分為參與型產(chǎn)品、非參與型產(chǎn)品。

這份指導意見從老年人角度進行規(guī)定，例如“產(chǎn)品條款簡單易懂，業(yè)務流程規(guī)范可行，使投保老人便于理解和接受”，“客戶的猶豫期不得短于30個自然日，如不愿意繼續(xù)持有該合同，可選擇在猶豫期內(nèi)解除合同”等。

由于該項業(yè)務較為復雜，保監(jiān)會建議老年人應當在充分了解該項業(yè)務特點的基礎上再選擇是否購買，并在購買過程中特別關注確認銷售人員資格，并確認房產(chǎn)價值由具備國家一級資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機構進行評估。此外，建議老年人由家屬或律師陪同簽署保險合同。

【上?！渴茉L者普遍不看好

作為“以房養(yǎng)老”的首倡者、幸福人壽保險股份有限公司監(jiān)事會主席孟曉蘇曾公開表示，中國“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品設計需滿足三個條件，即高房價的城市，高潛質(zhì)的房屋，高素質(zhì)的老人。隨著我國老齡化人口越來越龐大，失獨家庭比重也在不斷增加，未來“丁克”家庭比重也可能隨之上升，上述群體或成為“以房養(yǎng)老”的主要受眾。

此前，華東師范大學統(tǒng)計學學生做的1400份相關調(diào)查顯示，上海有子女群體不愿意參加“以房養(yǎng)老”比例高達80.3%，相比之下，無子女群體中有55.3%不愿意參加。

“以房養(yǎng)老”

俗稱“倒按揭”，是一種將住房抵押與終身年金相結合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險業(yè)務，即擁有房屋完全產(chǎn)權的老年人，將其房屋抵押給保險公司，繼續(xù)擁有房屋居住權，并按照約定條件領取養(yǎng)老金直至身故；老人身故后，保險公司獲得抵押房屋處置權，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險相關費用。

第二篇：以房養(yǎng)老試點方案

以房養(yǎng)老試點方案

隨著國務院印發(fā)的《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》的發(fā)布，“以房養(yǎng)老” 再次成為熱門話題。

民政部社會福利和慈善事業(yè)促進司司長詹成付介紹，“以房養(yǎng)老”的試點方案，將由保監(jiān)會牽頭，會同民政部等部門，計劃于XX年1季度出臺具體操作辦法和實施細則。

中央黨校國際戰(zhàn)略研究所副所長周天勇認為，當老人年邁將房產(chǎn)抵押時，商品房的使用年限大都已經(jīng)不長，我國住宅用地70年年限將成為“以房養(yǎng)老”的障礙。

國家老齡委的一位人士介紹，“以房養(yǎng)老”試點方案應該不會突破70年土地使用權的框架，而更多的是對產(chǎn)權限制和房價下跌的風險進行調(diào)整完善。

在70年產(chǎn)權年限的背景下，本報記者獲悉，北京將通過推進“租房置換”的方式來進行，在產(chǎn)權不變更的背景下，通過出租房屋獲取租金，最終通過租金收入來入住養(yǎng)老院的“以房養(yǎng)老”模式。

“以房養(yǎng)老”曾在南京、上海、北京等城市的個別金融機構自發(fā)興起嘗試，例如上海公積金管理中心曾試推過以房自助養(yǎng)老，中信銀行也推出了倒按揭業(yè)務，南京亦下發(fā)文件，鼓勵住房反向抵押貸款，但均效果甚微。

就試行效果甚微的原因，周天勇認為，我國住宅用地70年年限將成為“以房養(yǎng)老”最大障礙。

與此同時，北京大岳咨詢有限公司總經(jīng)理金永祥表示，目前房價屬于上升通道，“以房養(yǎng)老”模式會隨著房價下行而面臨風險，再加上老年人的退休成本，人均壽命評估亦問題重重，風險無法評估。

作為“以房養(yǎng)老”重要的參與部門，銀監(jiān)會也曾就該模式進行過調(diào)研，對此銀監(jiān)會的相關負責人曾表示，不少國家都采取了“以房養(yǎng)老”措施，應對人口老齡化。但由于我國現(xiàn)有的制度——房屋產(chǎn)權70年，“以房養(yǎng)老”難以推行;其次，由于房屋質(zhì)量越來越差，對金融機構來說也是風險。三是由于未來房價變化存在不確定性，有下跌風險，所以，金融保險業(yè)對“以房養(yǎng)老”業(yè)務一直很謹慎。

中信銀行的一位人士在電話中告訴本報記者，中信自XX年就開始試點“以房養(yǎng)老”模式，但截止到現(xiàn)在，目前該項總體業(yè)務量不太大。

金永祥認為，從金融、社保、房地產(chǎn)、土地等角度來說，要實現(xiàn)“以房養(yǎng)老”，真正將住房資產(chǎn)有效地轉(zhuǎn)化為老年人的養(yǎng)老保障，尚需在資產(chǎn)評估、土地制度、運作監(jiān)管等方面著力。

從試點的另一方——老人——來說，金永祥表示，除了觀念以外，目前并無成熟的機構和模式，不少老人對 “以房養(yǎng)老”機構不信任，不敢輕易把房產(chǎn)抵押出去，部分地方推出的以房養(yǎng)老模式也很難真正提起老人的興趣。

在金永祥看來，在公共財政無力兜底所有養(yǎng)老問題的情形下，‘以房養(yǎng)老’不失為解決養(yǎng)老難題的積極補充，也是未來一個大方向。

而解決“以房養(yǎng)老”試點的關鍵在于找到一個符合各方利益的商業(yè)模式。

國家老齡辦的一位人士也向記者介紹，試點方案不會突破現(xiàn)有的法律框架，比如突破70年產(chǎn)權限制等，預計會在監(jiān)管、風險防范方面做些規(guī)定。

值得一提的是，北京市民政局副局長、新聞發(fā)言人李紅兵表示，北京“加快推進養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展的意見”有可能在月內(nèi)出臺。

其中北京的意見也將包括“以房養(yǎng)老”模式，李紅兵表示，對于“以房養(yǎng)老”的相關政策，將通過推進“租房置換”的方式來進行。

所謂的“租房置換”是指不涉及產(chǎn)權變更，通過出租房屋獲取租金，最終通過租金收入來支持老人入住養(yǎng)老院。據(jù)悉，早在XX年某房地產(chǎn)經(jīng)紀公司與北京某養(yǎng)老服務中心就已推出“養(yǎng)老房屋銀行”業(yè)務。

北京市老齡辦的相關人士表示，XX年剛開始啟動時，對“以房養(yǎng)老”進行論證研究，針對企業(yè)的相關鼓勵措施也在研究中。

“但截止到現(xiàn)在，由于產(chǎn)權等問題的限制，老人的信任度不高，所以業(yè)務規(guī)模的擴大十分有限，”上述北京市老齡辦的人士介紹，參與租房置換的模式，在風險方面更難掌控。

金永祥表示，租金收入不涉及到產(chǎn)權變更，而且可以有效的規(guī)避70年產(chǎn)權和房價下行風險，提高各方參與的積極性，是操作性比較強的方案。

第三篇：華業(yè)行觀察：北京表態(tài)不會輕易放松房地產(chǎn)限購

華業(yè)行觀察：北京表態(tài)不會輕易放松房地產(chǎn)限購

“穩(wěn)定向好”——近日，北京市委市政府亮出了今年上半年北京經(jīng)濟發(fā)展“成績單”。在房地產(chǎn)業(yè)“降溫”的同時，北京上半年完成了GDP7.2%的增長。

華業(yè)行機構數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，北京房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重為6%，同比進一步出現(xiàn)下降。與此同時，北京財政收入對于房地產(chǎn)的依賴程度也在不斷降低。

“北京不會輕易出臺新的房地產(chǎn)政策?！北本┦惺虚L王安順在上半年經(jīng)濟形勢分析會上表示，北京不會輕易放松限購等措施，否則會削弱結構調(diào)整的動力，影響城市可持續(xù)發(fā)展。

“限購令”推進經(jīng)濟結構轉(zhuǎn)型

一周前，河北保定人劉曉（化名）從位于朝陽區(qū)石佛營的一家房產(chǎn)中介辭職。

“整整兩個月沒賣出一套房?！眲哉f，店里近幾個月至少已有5個同事離職，多數(shù)都選擇了轉(zhuǎn)行。

28歲的劉曉經(jīng)歷了北京房地產(chǎn)市場繁盛的時期。那時候石佛營東路一條并不寬的街兩邊，有著十幾家大大小小的房產(chǎn)中介，業(yè)績好的業(yè)務員一個月能賣出十幾套房。

不過，過于依賴房地產(chǎn)的地方經(jīng)濟增長模式，幾年前起已被詬病。專家認為，房地產(chǎn)市場的急劇膨脹帶來地方政府的賣地熱情，令地方經(jīng)濟增長滑入了一種依靠“土地財政”拉動的畸形模式。

2012年，北京市財政部門一名負責人曾坦言，北京的財政收入“如果談問題”，就是財政收入中來自房地產(chǎn)的稅收比重較高，此前基本能達到20%左右。而北京土地資源稀缺，人口資源環(huán)境壓力加大，“財政主要依靠房地產(chǎn)收入的模式是不可持續(xù)的?！?/p>

事實上，2010年起，北京市已主動采取了限房、限車等措施。同時，在經(jīng)濟增長上開始專注于結構性調(diào)整。

其后，北京也經(jīng)歷了轉(zhuǎn)型的“疼痛”——和全國其他省市相比，北京經(jīng)濟的增長速度一度位居最后。對此，時任北京市市長的郭金龍曾表示，雖然看上去經(jīng)濟增速慢了，但經(jīng)濟結構帶來了積極變化，“經(jīng)濟發(fā)展初步擺脫對房地產(chǎn)投資和汽車消費的過度依賴?！?/p>

數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年，北京財政收入中房地產(chǎn)所占比例已降至14%。

劉曉感覺到了這種變化。他所在的石佛營“中介一條街”冷清了不少，一些小中介紛紛關張。與此同時，房價趨于平穩(wěn)，不再像脫韁的野馬一樣失控狂飆。

“北京經(jīng)濟要實現(xiàn)穩(wěn)增長，房地產(chǎn)軟著陸是基本前提?！敝袊嗣翊髮W經(jīng)濟學院副院長劉元春指出，房地產(chǎn)價格須通過調(diào)控，實現(xiàn)有序緩慢回落，在這個過程中令房地產(chǎn)建設、投資與實際需求相吻合，將泡沫和風險有效地“擠”出。

經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)依賴降低

今年上半年，北京GDP總量實現(xiàn)了9769.3億元。據(jù)市統(tǒng)計局副局長、新聞發(fā)言人夏沁芳介紹，上半年房地產(chǎn)業(yè)增加值同比下降6.4%，占GDP的比重為6%，同比降低0.8個百分點。

數(shù)據(jù)還顯示，上半年北京商品房銷售面積為535.8萬平方米，比上年同期下降34.8%。在財政收入方面，以往的貢獻“大戶”房地產(chǎn)業(yè)在上半年也出現(xiàn)了較為明顯的下滑。北京市財政局局長李穎津介紹，上半年北京房地產(chǎn)業(yè)完成財政收入411.3億元，同比增長9.6%，增速較上年同期下降33.8%。

這些數(shù)字意味著，北京經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)業(yè)的依賴程度在進一步降低。

不過劉元春認為，北京作為一線城市，依然不能夠低估房地產(chǎn)對于整體經(jīng)濟的影響?！氨本┓康禺a(chǎn)規(guī)模體量比較大，整個房地產(chǎn)銷售的規(guī)模依然較大，包括不動產(chǎn)占整個居民財富的比重也是很高的。”

新興產(chǎn)業(yè)對財政收入貢獻加大

擺脫房地產(chǎn)“依賴癥”之后，北京的經(jīng)濟增長靠什么支撐？

北醫(yī)三院骨科主任劉忠軍，去年進行了一次被稱作“魔幻”技術的嘗試——他將3D打印機打印出來的鈦合金“骨骼”植入病人的身體。

目前，北京正在實施的“生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)跨越發(fā)展工程”正在致力于建設擁有核心技術、達到國際先進水平的“專、精、特”發(fā)展的生物醫(yī)藥“代工線”。

數(shù)據(jù)顯示，上半年規(guī)模以上戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值增長14.9%，快于工業(yè)平均增速8.6個百分點，對工業(yè)增長的貢獻超過一半。

在服務業(yè)中，信息服務業(yè)、金融業(yè)、科技服務業(yè)發(fā)展態(tài)勢良好，增加值分別增長12.6%和12.5%和9.3%，占GDP的比重合計超過3成，對經(jīng)濟增長的貢獻率達到52.7%。

夏沁芳認為，今年上半年，北京不同行業(yè)實現(xiàn)了分化發(fā)展、“有進有退”的態(tài)勢?！皞鹘y(tǒng)與新興行業(yè)間此消彼長的發(fā)展勢頭，體現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)結構的優(yōu)化升級?！?/p>

“北京將更注重長遠，主動調(diào)整，提高持久耐力和發(fā)展協(xié)調(diào)性，而不是短跑沖刺。”北京市發(fā)改委委員李素芳說。

第四篇：華業(yè)行觀察：下半年樓市能否回暖看信貸“臉色”

華業(yè)行觀察：下半年樓市能否回暖看信貸“臉色” 繼呼和浩特、濟南、蘇州等城市出臺松綁限購政策后，7月23日，?？谑凶》颗c城鄉(xiāng)建設局也向外界證實，?？谑姓寻l(fā)文中止執(zhí)行商品房限購政策，不再要求購房者提供住房套數(shù)證明。

據(jù)悉，這份《關于中止執(zhí)行房地產(chǎn)限購政策的通知》由海口市的人民政府辦公廳下發(fā)，是住建部門向開發(fā)商和房企等行業(yè)內(nèi)部的公告文。文件中明確指出，“從即日起，我市中止執(zhí)行商品房限購政策，不再要求購房者提供住房套數(shù)證明。中止執(zhí)行房地產(chǎn)限購政策后，各單位要加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管，遏制投資投機炒房，抑制商品住房價格過快上漲，加強預報預測和分析研究，從市場需求出發(fā)完善開發(fā)建設思路，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結構，創(chuàng)新營銷模式，總體提升我市房地產(chǎn)的吸引力和競爭力?！?/p>

而此前共有46個城市出臺了限購的政策，?？趧t是第20個對限購政策進行調(diào)整的城市。至此，松綁限購的城市已占出臺限購政策城市比例的43%。

對于近期越來越多城市加入到松綁限購的行列，某上市房企總經(jīng)理表示，“現(xiàn)在的市場確實不好，我們判斷下半年也很難出現(xiàn)扭轉(zhuǎn)，因此未來除了京滬外，年內(nèi)其他城市或多或少都將對限購政策做出調(diào)整?！?/p>

華業(yè)行地產(chǎn)首席分析師則分析認為，在此前出臺限購的46個城市中，未來將在限購政策上出現(xiàn)明顯的分化，“首先是一線城市，因為需要控制人口，且經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴度不高，預計限購政策將長期執(zhí)行；其次，在二線城市中經(jīng)濟相對比較好的地區(qū)，比如廈門、南京、武漢等城市，有可能繼續(xù)執(zhí)行限購，但在執(zhí)行層面上或有部分放松，同時也有可能在戶籍政策上出現(xiàn)調(diào)整；最后是二線城市中經(jīng)濟一般的城市及三線城市，其應該會全面放松限購，且會出臺正式文件取消限購，以達影響市場預期的作用”。

同時，目前放松限購方式主要分為兩類，一是發(fā)布明確政策文件，調(diào)整限購政策的，如呼和浩特、南寧、濟南；另外一類則為事實上有松綁政策，但未明確發(fā)文件的城市，包括蘇州、南昌、廈門、溫州等。

而除了調(diào)整限購政策外，其他城市相關樓市松綁政策包括還戶籍、公積金政策松綁以及稅費減免等。

實際上，目前對限購政策進行調(diào)整的城市，上半年的樓市成交數(shù)據(jù)均出現(xiàn)大幅下滑。資料顯示，今年1月份至4月份?？谑猩唐纷》夸N售7213套、成交面積78.6萬平方米，同比分別下降15%和17.6%。為此，今年6月份，?？谑谐雠_了具有海南戶籍的購房者“買房送戶口”、“單身滿25歲可購限價房”等刺激剛性需求的政策。不過，1個多月后，?？诘臉鞘胁⑽闯霈F(xiàn)明顯的回暖行情。

對此，華業(yè)行機構市場總監(jiān)表示，“限購在目前市場情況下，除一線城市外，在其他城市只是影響市場變動的最小因素。當然大規(guī)模的松綁，對購房者的心理肯定會有一定影響，但樓市能否回暖主要還是看信貸方面的調(diào)整。”

第五篇：【華業(yè)行觀察】京樓市降價風言過其實剛需購房者需謹慎

京樓市降價風言過其實 剛需購房者需謹慎

近日，二、三線城市的“降價潮”開始蔓延，從北京樓市來看，二手房市場確實被波及，5月份銷售均價環(huán)比下跌了近1900元平方米。同時，一手房市場的個別項目也開始被卷進來，一時間，房價大幅“跳水”的言論甚囂塵上。

然而，這波降價潮到底是真是假？是個別開發(fā)商的搶客噱頭，還是大面積項目開始實質(zhì)性的降價？

華業(yè)行機構市場人員走訪調(diào)查通州多個新盤后發(fā)現(xiàn)，與其說是降價，還不如說是開發(fā)商拿出少量戶型位置等較差的房源促銷，以低價吸引客戶。正如某銷售人員直言，“波動肯定是有的，但實際上不好的房子才拿出來促銷，這是開發(fā)商搶客的銷售手段。從整個盤面來看，與前一期的房源銷售均價相比，新一期房源的成交均價并未降低，甚至還有不同幅度的上漲”。此外，此前引發(fā)熱議的“零首付”也開始逐漸沉寂，所謂中國“零首付”購房或重蹈美國次貸危機覆轍可能性也并不大。事實上，開發(fā)商僅僅是拿出幾個或者幾十個的名額來做宣傳噱頭，有點類似交定金占房源的意思，而且當時并不能網(wǎng)簽，僅是與開發(fā)商草簽合同，待半年或者更長時間后付齊首付才能網(wǎng)簽。

此外，即使房企與搜房網(wǎng)等網(wǎng)站合作，用促銷刺激市場有效的需求，但這種促銷也是小幅度促銷，例如總價200萬元以上的房子推出3萬元左右的優(yōu)惠。

當然，不排除個別項目降價幅度非常大，房企為了快速回籠資金可能會犧牲一部分的利潤，但還遠未到虧本甩賣的地步。

值得注意的是，成交量確實在大幅減少，入市項目簽約率已不足三成，但不代表房企已經(jīng)扛不住了。實際上，成交量的減少，促銷活動的增加，并不代表房價“跳水”。有公開資料顯示，全國46個城市的12590個在售樓盤市場售價，對比2014年1月1日和2014年2月27日的售樓處報價后發(fā)現(xiàn)，88%的樓盤無價格變動情況的發(fā)生，漲價樓盤占比為8.33%，降價樓盤占比僅為3.56%。

更為值得關注的是，外部因素的不理想，也不意味著北京樓市房價的大面積下調(diào)。畢竟，作為首都，北京樓市的剛需仍舊非常強勁。以華業(yè)行調(diào)查的多個項目為例，新開房源的銷售均價比上一期實際上都是環(huán)比微漲的，只要降價幅度到位，將馬上實現(xiàn)反彈。換句話說，少量的促銷并不能促成成交量的增加，相反，有的房企采取一步到位的定價方式推盤，反倒會被市場一搶而空，即使這樣，其利潤率也僅是增速的下滑而已。

不過，北京樓市的“降價風”雖未大規(guī)模刮起，但市場下行預期卻非常明顯。對此，有業(yè)內(nèi)人士建議，改善類需求現(xiàn)在可以入市了，但剛需還可以等兩個月看看，若按目前樓市預期發(fā)展，屆時，開發(fā)商可能會坐實降價，去打真正的價格戰(zhàn)。