第一篇：華業(yè)行觀察：樓市一連串政策調(diào)整對準了去庫存

華業(yè)行觀察：樓市一連串政策調(diào)整對準了去庫存

華業(yè)行機構(gòu)市場研究院4月2日報道，房地產(chǎn)庫存之所以失控，直接原因就是基建和地方債的惡性循環(huán)?；夥康禺a(chǎn)庫存，當務(wù)之急是在源頭上切斷土地無效供應(yīng)，接著是清理在售和在建房屋中的無效供應(yīng)，然后是提振需求，消化存量的有效供應(yīng)部分，主要手段就是降低購房成本，特別是貸款成本。

3月下旬以來，房地產(chǎn)頻吹政策“暖風(fēng)”。先是公積金新政，住建部3月20日召開公積金工作會議，強調(diào)“各地要用好用足住房公積金，提高貸款額度，推進異地支取使用和貸款”；然后是3月27日，國土部和住建部下發(fā)通知，要求住房供應(yīng)明顯偏多的市、縣，減少住宅用地供應(yīng)量，調(diào)整用地規(guī)劃滿足自住和改善性需求，未開發(fā)的甚至可以轉(zhuǎn)做產(chǎn)業(yè)用地，符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃房房源；最后是3月30日，央行、銀監(jiān)會降低二套房貸首付成數(shù)、財政部將二手房營業(yè)稅免征期從5年降到2年。

能將這一連串的政策“串起來”的這個點就是“去庫存”。目前，不管是國家統(tǒng)計局還是研究機構(gòu)，披露的庫存數(shù)據(jù)嚴重偏低。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)是，去年末，全國商品房待售面積62169萬平方米，比2013年末增長26%，比2011年增長2.2倍，相當于2008年的銷售面積。但這僅是達到銷售條件的待售存量，在建但未達到銷售條件、已出讓未建設(shè)的用地更多。據(jù)住建部政策研究中心主任秦虹的統(tǒng)計，在建房屋中90%的部分未賣出去，這約可解決1.5億人的住房，而這還沒有包括已出讓、未開發(fā)的土地。

房地產(chǎn)庫存之所以失控，直接原因就是基建和地方債的惡性循環(huán)。2009年以來，地方政府大規(guī)模上基建項目，模式就是“土地抵押+銀行貸款”?；椖恳?guī)劃和落地(如地鐵、商務(wù)區(qū)、廣場等)提升了片區(qū)地價，成為繼續(xù)出讓土地并開展新一輪基建的砝碼?；椖慷唐诂F(xiàn)金流不足以償還債務(wù)，逼迫地方政府還得出讓土地，而土地能否賣出去、賣個高價，又取決于所在片區(qū)的規(guī)劃和公共設(shè)施水平，反過來又逼迫政府增加片區(qū)公共項目投入，而這又加重地方債務(wù)，于是形成了“土地出讓-債務(wù)償還”的循環(huán)。根據(jù)國家發(fā)改委“城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心”去年的調(diào)查，各地規(guī)劃的各種新城、新區(qū)建成后，可容納34億人，多出來的無效供應(yīng)可見一斑。

巨大無效供應(yīng)的另一面，就是債務(wù)壓頂。經(jīng)過甄別清理后，顯化的地方政府債務(wù)超過40萬億，足足比2013年末審計出的規(guī)模翻倍。這樣來看，若房地產(chǎn)無效供應(yīng)消化不了，無論對財政、還是銀行來說，這40萬億債務(wù)都是顆定時炸彈。因此，化解房地產(chǎn)庫存迫在眉睫，當務(wù)之急是在源頭上切斷土地無效供應(yīng)。3月27日，國土部和住建部下發(fā)通知，目的就在于此。

從源頭上“卡死”了新增無效土地供應(yīng)后，接下來就要清理在售和在建房屋中的無效供應(yīng)。首先，對于未開發(fā)的、已出讓的住宅開發(fā)用地，通知提出可轉(zhuǎn)作國家支持的產(chǎn)業(yè)用地。例如，一些人口、資源集聚能力有限的二三線、三四線城市，政府好大喜功規(guī)劃了很多CBD、綜合體、商務(wù)區(qū)等用地，需轉(zhuǎn)作他用；其次，調(diào)整現(xiàn)有未開發(fā)住宅的套型結(jié)構(gòu)，以滿足自主性和改善性住房需求；最后，商品住宅開發(fā)用地被整體購買用于棚改安置房和公租房的，可調(diào)整規(guī)劃建設(shè)條件、優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)。

卡死了新增無效供應(yīng)、消化了存量無效供應(yīng)后，接下來就要提振需求，消化存量的有效供應(yīng)部分，主要手段是降低購房成本，特別是貸款成本。從去年5月、6月央行、銀監(jiān)會相繼“喊話”，要求銀行支持合理住房需求，到9月 “央四條”，放松首套房認定標準、降低首套房貸利率，降低商業(yè)性貸款成本是政策主旨。但是，囿于商業(yè)銀行存款成本上升和樓市風(fēng)險的考量，商業(yè)性房貸利率并無顯著下降，基本上在基準利率附近小幅浮動。

因此，今年以來，管理層除了通過降息來直接降低房貸基準利率水平外，將注意力更多轉(zhuǎn)向了公積金。目前，五年期以上商業(yè)貸款基準利率為5.9%，而同期公積金貸款利率為4%。利用公積金貸款，其利率相當于商業(yè)貸款基準利率打了6.8折。于是，“兩會”一結(jié)束，住建部便馬不停蹄地召開公積金會議，內(nèi)容有三：提高公積金貸款額度、降低首付成數(shù)、推進公積金異地流轉(zhuǎn)。

但是，在屬地管理和本位利益下，公積金異地調(diào)劑余缺，愿望雖好，但難以實現(xiàn)。越大的城市住房需求越強烈，再加上公積金提取、貸款門檻越來越低，公積金“水位”經(jīng)?！案婕薄保貏e是在松綁政策后。因此，筆者認為，大幅提高貸款額(如上海傳言最高140萬)難以實現(xiàn)。如果提高公積金貸款額度實現(xiàn)不了，公積金在支持住房需求方面的效果就有限。

因此，筆者以為當下最有效的政策，還是直接降低商業(yè)房貸首付成數(shù)和稅費。二套房貸首付降到40%后，相當于首次付款金額降低了33%，確實有助于改善性住房需求的實現(xiàn)。目前，很多發(fā)達國家或地區(qū)(如美國、澳洲、我國香港等)房貸首付比例往往在10%，我國不存在房貸證券化和衍生品，房貸風(fēng)險可控，降低二套房貸首付比例可行。另外，我國城鎮(zhèn)居民負債僅占GDP的31%，遠低于發(fā)達國家76%的平均水平，還有加杠桿的空間，而且居民總體居住質(zhì)量較低，有待通過貸款支持來改善。

營業(yè)稅金及附加合計約占房價5.5%，約占二手房交易總稅費的一半。目前，無論因家庭人口擴大、梯次改善居住面積、工作調(diào)動換房等，均不會在首套房購置5年后發(fā)生，故營業(yè)稅全額繳納免征期從5年調(diào)回到2年是合理的。從宏觀調(diào)控“逆風(fēng)向而動”的特征、回歸樓市新常態(tài)、支持改善性需求并助力穩(wěn)增長，同時對于緩解地方債務(wù)，從而避免未來樓市“硬著陸”，造成地方債務(wù)風(fēng)險、金融風(fēng)險和樓市風(fēng)險疊加爆發(fā)來說也是必要的。筆者認為，從因城施策、樓市分化、一線城市房價已開始上漲的市場現(xiàn)狀來看，建議降低商業(yè)房貸首付的政策在二三線和三四線城市“落地”，而一線城市則保持原有政策不變。

第二篇：華業(yè)行觀察：下半年樓市能否回暖看信貸“臉色”

華業(yè)行觀察：下半年樓市能否回暖看信貸“臉色” 繼呼和浩特、濟南、蘇州等城市出臺松綁限購政策后，7月23日，?？谑凶》颗c城鄉(xiāng)建設(shè)局也向外界證實，?？谑姓寻l(fā)文中止執(zhí)行商品房限購政策，不再要求購房者提供住房套數(shù)證明。

據(jù)悉，這份《關(guān)于中止執(zhí)行房地產(chǎn)限購政策的通知》由海口市的人民政府辦公廳下發(fā)，是住建部門向開發(fā)商和房企等行業(yè)內(nèi)部的公告文。文件中明確指出，“從即日起，我市中止執(zhí)行商品房限購政策，不再要求購房者提供住房套數(shù)證明。中止執(zhí)行房地產(chǎn)限購政策后，各單位要加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管，遏制投資投機炒房，抑制商品住房價格過快上漲，加強預(yù)報預(yù)測和分析研究，從市場需求出發(fā)完善開發(fā)建設(shè)思路，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，創(chuàng)新營銷模式，總體提升我市房地產(chǎn)的吸引力和競爭力?！?/p>

而此前共有46個城市出臺了限購的政策，?？趧t是第20個對限購政策進行調(diào)整的城市。至此，松綁限購的城市已占出臺限購政策城市比例的43%。

對于近期越來越多城市加入到松綁限購的行列，某上市房企總經(jīng)理表示，“現(xiàn)在的市場確實不好，我們判斷下半年也很難出現(xiàn)扭轉(zhuǎn)，因此未來除了京滬外，年內(nèi)其他城市或多或少都將對限購政策做出調(diào)整?！?/p>

華業(yè)行地產(chǎn)首席分析師則分析認為，在此前出臺限購的46個城市中，未來將在限購政策上出現(xiàn)明顯的分化，“首先是一線城市，因為需要控制人口，且經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴度不高，預(yù)計限購政策將長期執(zhí)行；其次，在二線城市中經(jīng)濟相對比較好的地區(qū)，比如廈門、南京、武漢等城市，有可能繼續(xù)執(zhí)行限購，但在執(zhí)行層面上或有部分放松，同時也有可能在戶籍政策上出現(xiàn)調(diào)整；最后是二線城市中經(jīng)濟一般的城市及三線城市，其應(yīng)該會全面放松限購，且會出臺正式文件取消限購，以達影響市場預(yù)期的作用”。

同時，目前放松限購方式主要分為兩類，一是發(fā)布明確政策文件，調(diào)整限購政策的，如呼和浩特、南寧、濟南；另外一類則為事實上有松綁政策，但未明確發(fā)文件的城市，包括蘇州、南昌、廈門、溫州等。

而除了調(diào)整限購政策外，其他城市相關(guān)樓市松綁政策包括還戶籍、公積金政策松綁以及稅費減免等。

實際上，目前對限購政策進行調(diào)整的城市，上半年的樓市成交數(shù)據(jù)均出現(xiàn)大幅下滑。資料顯示，今年1月份至4月份?？谑猩唐纷》夸N售7213套、成交面積78.6萬平方米，同比分別下降15%和17.6%。為此，今年6月份，?？谑谐雠_了具有海南戶籍的購房者“買房送戶口”、“單身滿25歲可購限價房”等刺激剛性需求的政策。不過，1個多月后，海口的樓市并未出現(xiàn)明顯的回暖行情。

對此，華業(yè)行機構(gòu)市場總監(jiān)表示，“限購在目前市場情況下，除一線城市外，在其他城市只是影響市場變動的最小因素。當然大規(guī)模的松綁，對購房者的心理肯定會有一定影響，但樓市能否回暖主要還是看信貸方面的調(diào)整?！?/p>

第三篇：【華業(yè)行觀察】京樓市降價風(fēng)言過其實剛需購房者需謹慎

京樓市降價風(fēng)言過其實 剛需購房者需謹慎

近日，二、三線城市的“降價潮”開始蔓延，從北京樓市來看，二手房市場確實被波及，5月份銷售均價環(huán)比下跌了近1900元平方米。同時，一手房市場的個別項目也開始被卷進來，一時間，房價大幅“跳水”的言論甚囂塵上。

然而，這波降價潮到底是真是假？是個別開發(fā)商的搶客噱頭，還是大面積項目開始實質(zhì)性的降價？

華業(yè)行機構(gòu)市場人員走訪調(diào)查通州多個新盤后發(fā)現(xiàn)，與其說是降價，還不如說是開發(fā)商拿出少量戶型位置等較差的房源促銷，以低價吸引客戶。正如某銷售人員直言，“波動肯定是有的，但實際上不好的房子才拿出來促銷，這是開發(fā)商搶客的銷售手段。從整個盤面來看，與前一期的房源銷售均價相比，新一期房源的成交均價并未降低，甚至還有不同幅度的上漲”。此外，此前引發(fā)熱議的“零首付”也開始逐漸沉寂，所謂中國“零首付”購房或重蹈美國次貸危機覆轍可能性也并不大。事實上，開發(fā)商僅僅是拿出幾個或者幾十個的名額來做宣傳噱頭，有點類似交定金占房源的意思，而且當時并不能網(wǎng)簽，僅是與開發(fā)商草簽合同，待半年或者更長時間后付齊首付才能網(wǎng)簽。

此外，即使房企與搜房網(wǎng)等網(wǎng)站合作，用促銷刺激市場有效的需求，但這種促銷也是小幅度促銷，例如總價200萬元以上的房子推出3萬元左右的優(yōu)惠。

當然，不排除個別項目降價幅度非常大，房企為了快速回籠資金可能會犧牲一部分的利潤，但還遠未到虧本甩賣的地步。

值得注意的是，成交量確實在大幅減少，入市項目簽約率已不足三成，但不代表房企已經(jīng)扛不住了。實際上，成交量的減少，促銷活動的增加，并不代表房價“跳水”。有公開資料顯示，全國46個城市的12590個在售樓盤市場售價，對比2014年1月1日和2014年2月27日的售樓處報價后發(fā)現(xiàn)，88%的樓盤無價格變動情況的發(fā)生，漲價樓盤占比為8.33%，降價樓盤占比僅為3.56%。

更為值得關(guān)注的是，外部因素的不理想，也不意味著北京樓市房價的大面積下調(diào)。畢竟，作為首都，北京樓市的剛需仍舊非常強勁。以華業(yè)行調(diào)查的多個項目為例，新開房源的銷售均價比上一期實際上都是環(huán)比微漲的，只要降價幅度到位，將馬上實現(xiàn)反彈。換句話說，少量的促銷并不能促成成交量的增加，相反，有的房企采取一步到位的定價方式推盤，反倒會被市場一搶而空，即使這樣，其利潤率也僅是增速的下滑而已。

不過，北京樓市的“降價風(fēng)”雖未大規(guī)模刮起，但市場下行預(yù)期卻非常明顯。對此，有業(yè)內(nèi)人士建議，改善類需求現(xiàn)在可以入市了，但剛需還可以等兩個月看看，若按目前樓市預(yù)期發(fā)展，屆時，開發(fā)商可能會坐實降價，去打真正的價格戰(zhàn)。

第四篇：華業(yè)行預(yù)測全國樓市逐步回歸理性

華業(yè)行預(yù)測全國樓市逐步回歸理性

現(xiàn)象：樓市告別兩位數(shù)高增長，短期下跌難以避免，不會出現(xiàn)斷崖式崩潰

7月28日，中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心發(fā)布的2014年《中國住房發(fā)展（中期）報告》顯示，我國大中城市房價呈現(xiàn)由全線上漲到普遍微跌的主動調(diào)整態(tài)勢，中國樓市告別兩位數(shù)的高速增長期，正逐步回歸理性。

日前，國家統(tǒng)計局發(fā)布的6月份70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，與5月相比，70個大中城市中，新建商品房價格下降的城市有55個，較上月大幅增加20個，城市數(shù)量達到2011年1月份以來最多。此外，二手住宅價格環(huán)比上漲的城市也降至7個，較上月大幅減少12個，其數(shù)量為自2012年2月以來最少。

“從價格下降的城市數(shù)量來看，70個大中城市中止?jié)q及下降城市達到九成，大中城市房價已由全線上漲轉(zhuǎn)向普遍微跌的局面。從價格下降的幅度來看，當前房價同比、環(huán)比變化情況已與2011年底樓市調(diào)整時期水平基本相當?！比A業(yè)行機構(gòu)市場研究部負責人說。

除了價格，成交量也在萎縮，庫存仍在增加。上半年，我國商品住房銷售面積為42487萬平方米，同比下降了7.8%，銷售額也同比下降9.2%。而待售面積則增至35917平方米，同比增加了25%。住宅施工面積也同比增長8.3%。

值得注意的是，樓市調(diào)整還只是開頭。“從一二線城市看，2013年市場的瘋狂上漲誘發(fā)大量新房集中上市，為消化結(jié)構(gòu)性過剩與階段性高供給，普通商品房價格將進入為期2—3年的調(diào)整期。盡管長期拐點尚未出現(xiàn)，但短期下跌難以避免?！敝袊鐣茖W(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院博士鄒琳華說。

華業(yè)行地產(chǎn)首席分析師分析，2014年，樓市變化的速度超過市場之前的預(yù)期?！皬哪瓿醭霈F(xiàn)個別城市價格調(diào)整，到3—4月出現(xiàn)華東區(qū)域的調(diào)整，再到6月環(huán)比房價指數(shù)全面下調(diào)。市場已經(jīng)出現(xiàn)加速調(diào)整。”他特別指出，一線城市也出現(xiàn)了下調(diào)，這意味著樓市調(diào)整從點到塊，再到面，全面降溫已經(jīng)開始。

中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛分析，此次樓市調(diào)整是在宏觀經(jīng)濟步入新常態(tài)下的調(diào)整，也是存量住房戶均超過1套且住房保障有實質(zhì)性進展下的調(diào)整，更是中央經(jīng)濟治理理念發(fā)生重大變化、在市場分化中的調(diào)整，這勢必影響樓市的發(fā)展趨勢及相關(guān)調(diào)控對策。

“盡管根據(jù)我國居民改善住房條件的動力，及人口流向拐點尚未出現(xiàn)的情況下，我國住房市場不會斷崖式崩潰?！蹦啭i飛說，“種種跡象表明樓市暴利時代已經(jīng)終結(jié)。未來10年，中國房地產(chǎn)市場將進入低速增長階段?！?/p>

原因：信貸政策收緊致需求有限，庫存量短期迅速增加，保障房分流剛需并影響預(yù)期

在中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院博士后楊慧看來，住房供求狀況的調(diào)整是導(dǎo)致上半年各類城市主要指標下行的共同原因。

“住房需求受信貸政策收緊及預(yù)期觀望的影響，增長有限；住房供給則受前期大量施工竣工面積住房陸續(xù)入市，以及銷售低迷導(dǎo)致庫存增加的雙重作用，短期內(nèi)不斷增加?！睏罨鄯治?，一線城市和熱點二線城市主要指標下行，主要是由于三方面的原因。首先是去年的高基數(shù)，其次是信貸收緊導(dǎo)致大量剛需難以轉(zhuǎn)變?yōu)閷嶋H需求，最后自住性住房及共有產(chǎn)權(quán)住房等保障性住房政策的建立完善，分流了大量商品住房市場的剛需并嚴重影響購房者進入觀望期。其他二線城市和熱點三線城市的樓市回調(diào)則主要是由于剛性需求在去年迅猛釋放后難以為繼，以及在限購限貸等樓市調(diào)控政策下，投資投機性需求被持續(xù)抑制。大量三、四線城市樓市萎靡主要是住房需求不足以消化高庫存導(dǎo)致的供求失衡。

作為歷史上首次出現(xiàn)的非政策因素導(dǎo)致的市場自發(fā)調(diào)整，本輪樓市調(diào)整不僅可能周期更長，還會對宏觀經(jīng)濟造成一定程度的影響。倪鵬飛分析，宏觀經(jīng)濟增長會受到房地產(chǎn)投資增

速放緩的影響，今年行業(yè)對GDP的貢獻將降低0.7個百分點，對地方財政收入的影響也不容小覷。

更需要關(guān)注的是潛在的房地產(chǎn)金融風(fēng)險。盡管房地產(chǎn)金融風(fēng)險被業(yè)內(nèi)多次提及，且商業(yè)銀行也選擇收縮房地產(chǎn)信貸，特別是個貸規(guī)模，但是從上半年住房信貸數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)開發(fā)貸款規(guī)模在銀行信貸總規(guī)模的占比不降反升，保持著近十年來的少有的高水平。而且上半年，房地產(chǎn)貸款在房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中的占比也是自2011年以來最高的。

“房地產(chǎn)信貸多項占比指標居高不下，投射出商業(yè)銀行對房地產(chǎn)的依賴度有增加的趨勢。銀行40%的錢仍流向房地產(chǎn)業(yè)，銀行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)多年來形成的利益捆綁關(guān)系更加固化、強化，商業(yè)銀行‘去房地產(chǎn)化’的過程似乎還很遙遠?！敝袊鐣茖W(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院博士高廣春說。

倪鵬飛認為，與美國不同，我國住房信貸首付比例較高，樓市風(fēng)險主要存在于開發(fā)貸款環(huán)節(jié)?！拔覈康禺a(chǎn)企業(yè)開發(fā)規(guī)模過大，戰(zhàn)線又過長，資金成本又高，有可能出現(xiàn)資金鏈斷裂的風(fēng)險。像上半年住宅施工面積近44億平方米，這其中很大原因就是資金跟不上導(dǎo)致不能如期交房，甚至?xí)霈F(xiàn)爛尾。那么這些在建住房就潛在了約15萬億元的信貸風(fēng)險?！闭雇喉槕?yīng)趨勢引導(dǎo)市場理性回歸，市場自發(fā)調(diào)整有利于稀釋泡沫，地方政府不宜過多干預(yù)

對于有些地方限購松綁問題，華業(yè)行機構(gòu)市場研究部負責人表示，松綁的效果可能有限，像沈陽等非熱門城市，目前的庫存量去化速度超過20個月，人口流入增量也在放緩，導(dǎo)致樓市上漲乏力?！俺侵醒胝艞壵{(diào)結(jié)構(gòu)努力，再次大規(guī)模降準降息，否則市場的趨勢很難改變?！?/p>

倪鵬飛也認為，今年的樓市調(diào)整有利于消化2010年以來的過度庫存，有利于稀釋樓市泡沫?！笆袌龅膯栴}要交給市場解決，對于這次市場自發(fā)的調(diào)整，地方政府不宜過多干預(yù)。更不要剛開始調(diào)整就急于救市，要順應(yīng)趨勢引導(dǎo)市場理性回歸。”

華業(yè)行數(shù)據(jù)研究院負責預(yù)測，在下半年中央“微刺激”保障宏觀經(jīng)濟穩(wěn)中有進的大背景下，一線城市松綁限購的可能性不大，而其他二線城市和熱點城市調(diào)整將延續(xù)全年。樓市調(diào)控則將繼續(xù)關(guān)注中長期制度建設(shè)，“分類調(diào)控、區(qū)間調(diào)控、雙向調(diào)控”成為樓市調(diào)控的思路。

“住房市場健康穩(wěn)定發(fā)展需要一整套綜合指標。住房價格不應(yīng)成為市場穩(wěn)定的唯一指標。”倪鵬飛說，今后樓市調(diào)控應(yīng)側(cè)重區(qū)間調(diào)控，綜合房價、庫存、投資等多元指標。“如果房價跌幅不超過30%，庫存沒有超過6至10個月，投資也沒有大幅下滑，那么政府不要急于干預(yù)，還應(yīng)采取中性的金融與財政政策?！?/p>

根據(jù)2014年《中國住房發(fā)展（中期）報告》，2015至2030年中國城市住房需求的總體走勢將呈現(xiàn)“上升—平穩(wěn)—下降”的“倒U型”特征。

考慮戶籍制度改革的影響，由戶籍分割引發(fā)的“半城市化”問題導(dǎo)致的市場嚴重空間失配的現(xiàn)象將有所緩解。但是受經(jīng)濟增長模式的制約，一、二線城市仍將是住房矛盾突出的城市，而三、四線城市供大于求的結(jié)構(gòu)性矛盾也將凸顯。2015年至2030年間，中國住房市場仍將保持嚴重分化的特征。

第五篇：華業(yè)行獨家解讀中國樓市將朝向3個方向發(fā)展

華業(yè)行獨家解讀中國樓市將朝向3個方向發(fā)展

華業(yè)行數(shù)據(jù)研究院8月25日報道，中國樓市呈現(xiàn)3個發(fā)展趨勢：其一，限購松綁的影響力有限；其二，市場步入優(yōu)勝劣汰的整合期；其三，境外市場未必創(chuàng)造高投資回報。房地產(chǎn)企業(yè)不能一味把限購松綁視為救市良藥，而要不斷基于市場需求創(chuàng)新產(chǎn)品，利用“租售并舉”以及多元化的發(fā)展模式增強競爭力。對于開拓海外市場，房地產(chǎn)企業(yè)選擇入股海外本地房企不失為更穩(wěn)妥的方式。

降價促銷、資金崩盤、限購松綁、房企轉(zhuǎn)型……對于中國房地產(chǎn)企業(yè)而言，這些是他們在2014年再熟悉不過的現(xiàn)實挑戰(zhàn)。在紛爭熱議中，房地產(chǎn)企業(yè)既背負著如何迅速消化庫存，回籠資金的短期生存壓力，同時也面對如何深入轉(zhuǎn)型，做大做強的長期競爭挑戰(zhàn)。如今，中國房地產(chǎn)市場的調(diào)整基調(diào)已經(jīng)塵埃落定，那么，中國樓市在2014年的下半場走勢，將直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)以及其他利益相關(guān)方的市場決策。正如一句中國古語，“預(yù)則立，不預(yù)則廢”。在此，華業(yè)行獨家解讀中國樓市的三個發(fā)展趨勢，以為業(yè)界各利益相關(guān)方的正確決策提供宏觀的、前瞻的觀察視野以及判斷依據(jù)。

趨勢一：限購松綁的影響力有限

自2004年以來，中國房地產(chǎn)市場步入了一個下行周期，而這種下行趨勢與全球經(jīng)濟走勢密切相關(guān)。全球經(jīng)濟前景不明朗、美國貨幣量化寬松的政策背景下，中國M2貨幣增速一度以雙位數(shù)運行，促使房價和物價的過快上漲。隨著房地產(chǎn)市場價格持續(xù)走高，其積聚的風(fēng)險也愈來愈大。在此背景下，市場需求端愈發(fā)理性，不再盲目入市，這也在一定程度上導(dǎo)致今年上半年全國房地產(chǎn)成交量與成交價格均出現(xiàn)一定程度的下滑局勢。

在此背景下，中國一批城市陸續(xù)對限購進行松綁，以求激發(fā)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的活力。媒體每日對松綁限購城市數(shù)量的盤點更是對地方政府的救市心理的隱射。其實，限購松綁的影響力未必如社會公眾想像中立竿見影。

以杭州市場的變化為例，限購放寬后，杭州只在短時間內(nèi)促使成交量在短期沖高，隨后就快速回歸到較早前水平。由此可見，限購政策的變化僅對部分剛性置換需求產(chǎn)生影響，但難以稱為促使房地產(chǎn)市場好轉(zhuǎn)的“良方”。對此，華業(yè)行機構(gòu)首席市場分析師表示：“如今限購政策的松綁已經(jīng)不足以扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場下行的局面。從一些限購松綁城市的市場情況來看，政策層面的放寬并沒有使得這些城市出現(xiàn)爆發(fā)性的反彈?！?/p>

同時，業(yè)內(nèi)人士認為限購松綁范圍的持續(xù)擴大是必然趨勢。目前來看，管理層的態(tài)度是希望地方政府按照市場需求來自我調(diào)整限購政策。不同的城市所面臨的具體市場環(huán)境是不同的。對于上海這樣具備大量人口導(dǎo)入的大型城市而言，其房價下跌程度是非常有限的，它們的高端需求始終存在，預(yù)計這樣的城市在短期內(nèi)不會松綁限購。

趨勢二：市場步入優(yōu)勝劣汰的整合期

任何行業(yè)的下行和調(diào)整必然伴隨并購、重組等市場優(yōu)勝劣汰的法則。對于房地產(chǎn)行業(yè)概莫能外，其面臨的嚴峻行業(yè)發(fā)展態(tài)勢為企業(yè)之間的整合創(chuàng)造了契機。

當前，房地產(chǎn)市場所面臨比較明顯問題是供應(yīng)和需求在一定程度上脫節(jié)，供給速度快于銷售速度，從而造成了階段性的供給偏松狀態(tài)，加上部分城市在未來五年的高庫存態(tài)勢依然繼續(xù)，這勢必增加中小企業(yè)的資金壓力，進而迫使企業(yè)倒閉或者兼并重組。

華業(yè)行數(shù)據(jù)研究院負責人表示：“房地產(chǎn)企業(yè)將從以往的‘百花齊放’局面進入‘優(yōu)勝劣汰’的競逐整合階段，行業(yè)集中度將穩(wěn)步提升，預(yù)計全國50大開發(fā)商的市場占有率在未來三年內(nèi)將從以前的16%提升到25%以上，上市及品牌房企會主導(dǎo)市場走向?！?/p>

對于企業(yè)在兼并重組環(huán)境中的生存之道，業(yè)內(nèi)人士建議：“首先，企業(yè)需要提升產(chǎn)品附加值，通過‘打造精品’戰(zhàn)略來提高自身競爭力；其次，企業(yè)可因地制宜地定制適合當?shù)厥袌鲂枨蟮姆康禺a(chǎn)項目，注重基于需求的產(chǎn)品創(chuàng)新?！馐鄄⑴e’模式不失為企業(yè)維持穩(wěn)定收入的重要良策，即將旗下一定比例部分物業(yè)出租，以賺取穩(wěn)定的營運收入，用以彌補出售物業(yè)銷售收入波動之余，還能同時享有物業(yè)組合(如寫字樓、商鋪、酒店等)額外的增值空間。此外，企業(yè)可以實現(xiàn)多元化發(fā)展，把旗下產(chǎn)品組合擴容至不同業(yè)態(tài)，如酒店、運輸、建筑及建材等房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)，以平衡運營風(fēng)險及利潤?！?/p>

趨勢三：境外市場未必創(chuàng)造高投資回報

海外拓展房地產(chǎn)市場是不少房地產(chǎn)企業(yè)在行業(yè)下行期的重要選擇之一，他們寄希望通過海外市場的開拓、增長，以此彌補企業(yè)在國內(nèi)市場的銷售下滑。然而，這種看似突出重圍的市場抉擇或許沒有想象中那么美好，風(fēng)險堪憂。

業(yè)內(nèi)人士對此分析道，“海外市場環(huán)境及市場理念的不同，將使得本土房地產(chǎn)企業(yè)面臨重重挑戰(zhàn)。這不僅需要企業(yè)在海外開發(fā)中具有相當?shù)漠數(shù)厝肆Y源，而且必須具備本土置業(yè)的思維方式?！?/p>

單單以本土房地產(chǎn)企業(yè)在海外的項目購買者來看，他們大部分都是當?shù)厝A人，即使加上一些國內(nèi)涌現(xiàn)的海外投資者，整體客戶群的結(jié)構(gòu)也是有限的，如何真正地將企業(yè)戰(zhàn)略融入海外市場是一大考驗。

對此，華業(yè)行機構(gòu)華北地區(qū)市場總監(jiān)建議道，“想要打開海外市場，企業(yè)首先要對計劃進入的國家及城市具有充分且細致的了解，包括當?shù)氐臍v史文化、法律法規(guī)、居住習(xí)慣、房地產(chǎn)市場運行所處的周期等等；同時，海外的房地產(chǎn)開發(fā)進程并非如國內(nèi)同等高效率，如在社區(qū)咨詢、工程審批等方面都需要較長時間的規(guī)劃，因此，企業(yè)還需要考慮更高的時間成本?；谶@種情況，本土房地產(chǎn)企業(yè)在國外收購一些當?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)的股份或者完全并購它們，不失為一種更為穩(wěn)妥的市場選擇?！?/p>