第一篇：由“房屋銷售合同簽訂時(shí)購房人與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議”引發(fā)的思索

由“房屋銷售合同簽訂時(shí)購房人與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服

務(wù)協(xié)議”引發(fā)的思索

全國物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則基礎(chǔ)管理項(xiàng)第五條中做了如下表述：在房屋銷售合同簽訂時(shí)購房人與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，雙方責(zé)權(quán)利明確。（符合2.0，基本符合1.0，不符合0）。

標(biāo)準(zhǔn)中的描述給人的第一印象是：在簽訂購房合同的同時(shí)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。而在實(shí)際的物業(yè)管理及服務(wù)過程中，多數(shù)公司并未將銷售合同與前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議同時(shí)簽訂，之所以出現(xiàn)這種狀況，從以下幾方面分析：

從開發(fā)商實(shí)際銷售的模式來看，項(xiàng)目銷售伊始，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)并非必然確定，物業(yè)管理公司多在銷售的中后期開始進(jìn)駐，從實(shí)際執(zhí)行的角度來看，簽訂購房合同的同時(shí)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議缺乏實(shí)際運(yùn)作的支持。

從客戶的角度考慮，多數(shù)客戶認(rèn)為交房才是接受物業(yè)管理服務(wù)的開始，在房屋交付時(shí)簽署前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議有利于多數(shù)客戶的認(rèn)同，因此交房時(shí)簽署前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議也就變得順理成章。這種方式，一定程度上緩和客戶與物業(yè)管理企業(yè)間的關(guān)系，利于后續(xù)物業(yè)管理工作的順利推進(jìn)。

《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第23條規(guī)定：建設(shè)單位在申請辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約、住宅小區(qū)配套建筑和設(shè)施設(shè)備的清單及其產(chǎn)權(quán)歸屬等

資料報(bào)物業(yè)主管部門備案，并在商品房銷售時(shí)將上述資料作為商品房買賣合同約定的內(nèi)容。從條例的規(guī)定來看，要求在銷售合同中包含前期物業(yè)管理合同等相關(guān)內(nèi)容，但并未明確指出銷售合同簽訂與前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議簽訂的同步性。

第二篇：物業(yè)服務(wù)合同由,與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂

篇一：第7章 物業(yè)管理服務(wù)合同 物業(yè)管理服務(wù)合同

合同又稱契約，是指平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。人們根據(jù)合同所明確的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，稱為合同關(guān)系?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條規(guī)定：“業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定?！痹谖飿I(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系是一種私法上的合同關(guān)系，其建立必須依賴于有效的物業(yè)服務(wù)合同。由此可見，物業(yè)管理是基于物業(yè)服務(wù)合同約定而形成的，物業(yè)管理企業(yè)的選聘、解聘，依條例第十一、第十五、第三十五條的規(guī)定由業(yè)主大會(huì)來確定；業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由其代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。這里要注意的是業(yè)主委員會(huì)代表的是業(yè)主，即物業(yè)服務(wù)合同的雙方當(dāng)事人（主體）是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司。鑒于物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容復(fù)雜，牽涉的事項(xiàng)眾多，所以條例特別要求物業(yè)服務(wù)合同必須采用書面形式。

根據(jù)選聘物業(yè)管理企業(yè)主體的不同，物業(yè)服務(wù)合同分為兩種：前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的約束物業(yè)管理前期活動(dòng)行為規(guī)范的合同；物業(yè)服務(wù)合同則是指物業(yè)銷售開始后，業(yè)主入住達(dá)到符合召開業(yè)主大會(huì)的法定比例后，選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主大會(huì)，與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂正式的物業(yè)服務(wù)合同。

可見在業(yè)主大會(huì)成立之前，由開發(fā)建設(shè)單位主持選聘的物業(yè)管理企業(yè)，并與之簽訂的物業(yè)服務(wù)合同為前期物業(yè)服務(wù)合同。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條第二款規(guī)定了物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容中必須明確商定物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等八項(xiàng)內(nèi)容，這些內(nèi)容都必須在合同中明確。第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同概述

一、前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同的區(qū)別

（一）前期物業(yè)服務(wù)合同

在實(shí)踐中，物業(yè)“滾動(dòng)開發(fā)”的情況比較多，業(yè)主入住是一個(gè)逐漸的過程，從物業(yè)開始交付給業(yè)主，到業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)之間，還有一段過程，不但這個(gè)過程中需要物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，甚至在物業(yè)的建設(shè)階段往往就需要物業(yè)管理的早期介入了。這個(gè)階段的物業(yè)管理即前期物業(yè)管理。

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。房屋出售前物業(yè)的產(chǎn)權(quán)屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，所以，合同的甲方是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，乙方是其選聘的物業(yè)管理企業(yè)。前期物業(yè)管理常常包括通常情況下的物業(yè)管理所不具有的一些內(nèi)容，比如管理遺留掃尾工程、空置房出租或看管等，因此具有一定特殊性。現(xiàn)實(shí)生活中，物業(yè)管理糾紛很大程度上集中于前期物業(yè)管理階段，如建設(shè)單位遺留的房屋質(zhì)量問題、小區(qū)配套設(shè)施不全問題等。前期物業(yè)服務(wù)合同對今后物業(yè)管理的規(guī)范化實(shí)施起著尤為重要的作用。如果不簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，就不利于物業(yè)管理的實(shí)施，也無法保證購房人在購買房屋直至業(yè)主委員會(huì)成立并選聘確定新的物業(yè)管理企業(yè)過程中的權(quán)力和義務(wù)，易引起各種糾紛。前期物業(yè)服務(wù)合同具有以下特征：

1．前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂

由于在前期物業(yè)管理階段，業(yè)主大會(huì)尚未成立，還不能形成統(tǒng)一意志來選聘物業(yè)管理企業(yè)，只能由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)；而且，此時(shí)建設(shè)單位擁有物業(yè)，是物業(yè)的第一業(yè)主。建設(shè)單位在選取聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，應(yīng)充分考慮和維護(hù)未來業(yè)主的合法權(quán)益，代表未來的廣大業(yè)主認(rèn)真考察比較各物業(yè)管理企業(yè)，并對其有所要求與約束。2．前期物業(yè)服務(wù)合同具有過度性

前期物業(yè)服務(wù)合同期限，存在與業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前的過渡時(shí)間內(nèi)。物業(yè)的銷售、入住是陸續(xù)的過程，業(yè)主召開首次業(yè)主大會(huì)時(shí)間的不確定性決定了業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)間的不確定性，因此，前期物業(yè)服務(wù)的期限通常也是不確定的。但是，一旦業(yè)主大會(huì)成立并選聘了物業(yè)管理企業(yè)，前期物業(yè)管理服務(wù)即告結(jié)束，前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同約定生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

3.前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性

由于前期物業(yè)服務(wù)合同涉及廣大業(yè)主的利益，《物業(yè)管理?xiàng)l例》要求前期物業(yè)服務(wù)合同以書面方式簽訂。為了保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，國家和地方有關(guān)部門編寫了《前期物業(yè)服務(wù)合同》示范文本供相關(guān)當(dāng)事人簽訂合同時(shí)參考。

（二）物業(yè)服務(wù)合同

當(dāng)業(yè)主入住達(dá)到一定比例時(shí)，就應(yīng)按規(guī)定及時(shí)召開業(yè)主大會(huì)，選舉、組建業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立，標(biāo)志著前期物業(yè)管理的結(jié)束，物業(yè)管理進(jìn)入正常的日常運(yùn)作階段，即由業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主行使業(yè)主自治管理。

業(yè)主委員會(huì)成立之后，對原物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的前期物業(yè)管理要進(jìn)行全面、認(rèn)真、詳細(xì)的評議，聽取廣大業(yè)主的意見，決定是續(xù)聘還是另行選聘其他的物業(yè)管理企業(yè)，并與確定的物業(yè)管理企業(yè)（原有的或另行選聘的）簽訂物業(yè)服務(wù)合同。其簽訂日期一般應(yīng)在業(yè)主委員會(huì)成立三個(gè)月內(nèi)，最遲不應(yīng)遲于六個(gè)月。

物業(yè)服務(wù)合同的甲方是業(yè)主委員會(huì)（代表所有業(yè)主），乙方是物業(yè)管理企業(yè)。甲方是委托方，乙方是受托方。合同的委托管理期限由雙方協(xié)議商定。物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，前期物業(yè)服務(wù)合同同時(shí)終止。

每次委托期滿前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)根據(jù)廣大業(yè)主的意見和物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)績，決定是續(xù)聘還是另行選聘其他的物業(yè)管理企業(yè)，并與之簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同。為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)合同，國家建設(shè)部、工商行政管理局和地方有關(guān)部門頒布有物業(yè)服務(wù)合同示范文本。

上述兩個(gè)合同的共同點(diǎn)在于他們的客體是一致的，委托事項(xiàng)都是物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。但因物業(yè)在開發(fā)建設(shè)、銷售和消費(fèi)使用這三個(gè)不同階段產(chǎn)權(quán)在不用產(chǎn)權(quán)人之間的轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致合同的主體有所變化，進(jìn)而兩個(gè)合同的簽訂時(shí)間、期限要求與方式等都有所差異（表8－1），但兩個(gè)合同是相互銜接，互為補(bǔ)充的。就物業(yè)管理規(guī)范化運(yùn)作的角度而言，兩個(gè)合同缺一不可。在實(shí)踐中，物業(yè)管理企業(yè)承接一個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目后，往往將根據(jù)管理區(qū)域的規(guī)模、服務(wù)項(xiàng)目的多少和自身服務(wù)能力的情況，將保安、綠化、保潔等服務(wù)委托給其他專業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)。物業(yè)管理企業(yè)作為委托人與接受委托的專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)之間簽訂委托服務(wù)合同，但是專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間并不存在合同關(guān)系。因此，這些專項(xiàng)服務(wù)的委托合同雖然與物業(yè)管理活動(dòng)相關(guān)，但都不能稱之為物業(yè)服務(wù)合同?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第四十條規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)可以將管理區(qū)域內(nèi)專項(xiàng)服務(wù)委托給專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)，但不得將全部物業(yè)管理一并委托給他人；第六十二條規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，處委托合同價(jià)款30％以上50％以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用，給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

二、物業(yè)服務(wù)合同的法律性質(zhì)

物業(yè)服務(wù)合同屬于民事合同的范疇。《物權(quán)法》明確了物業(yè)服務(wù)合同屬于委托合同。委托合同是受托人以委托人的名義和費(fèi)用為委托人處理委托事務(wù)，委托人支付約定報(bào)酬的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同既可發(fā)生在法人之間，又可發(fā)生在自然人與法人之間。物業(yè)服務(wù)合同具有如下的委托合同的法律特征：

1．物業(yè)服務(wù)合同的訂立以當(dāng)事人相互信任為前提，任何一方通過利誘、欺詐、蒙騙等手段簽訂的合同。一經(jīng)查實(shí)，可依法起訴，直至解除合同關(guān)系。2．物業(yè)服務(wù)合同是有償?shù)摹Ｎ泻贤哪康脑谟谟墒芡腥擞梦腥说拿x和費(fèi)用處理管理委托人事務(wù)。因此，業(yè)主不但要支付物業(yè)管理企業(yè)在處理委托事務(wù)中的必要費(fèi)用，還應(yīng)支付物業(yè)管理企業(yè)一定的酬金。

3．物業(yè)服務(wù)合同既是諾威性合同又是雙務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同白雙方達(dá)成協(xié)議時(shí)成立，故為諾成性合同;委托人和受托人雙方都負(fù)有義務(wù)，故為雙務(wù)合同。

4．物業(yè)服務(wù)合同是勞務(wù)合同。勞務(wù)合同的特點(diǎn)是：合同的標(biāo)的是一定的符合要求的勞務(wù)，而不是物質(zhì)成果或物化成果;合同約定的勞務(wù)通過提供勞務(wù)的人的特定行為表現(xiàn)出來。值得提出的是，也有學(xué)者對物業(yè)服務(wù)合同是委托合同的觀點(diǎn)并不認(rèn)同。

三、物業(yè)服務(wù)合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則

合同受法律法規(guī)約束，其簽訂和履行應(yīng)當(dāng)遵循《中華人民共和國合同法》規(guī)定的以下五項(xiàng)基本原則。

（一）主體平等

合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方。任何民事主體在法律人格上也是一律平等的，享有獨(dú)立的人格，不受他人的支配、干涉和控制。只有合同當(dāng)事人的人格平等，才能實(shí)現(xiàn)合同當(dāng)事人的法律地位平等。合同當(dāng)事人平等是商品經(jīng)濟(jì)的必然前提和必然產(chǎn)物，也是社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)對交易秩序和經(jīng)濟(jì)秩序的具體要求。

（二）合同自由

當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)。合同自愿原則，也就是合同自由原則，或稱為契約自由原則。其涵義包括締結(jié)合同、選擇締約相對人、選擇合同方式、決定合同內(nèi)容、解釋合同的自愿或自由，當(dāng)然，實(shí)行合同自由原則，并不排除法律以及國家對合同的適用干預(yù)和限制。

（三）權(quán)利義務(wù)公平對等

在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，合同的任何一方當(dāng)事人既享有權(quán)利，也承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)，權(quán)利義務(wù)相對等。公平原則規(guī)范合同當(dāng)事人之間的利益關(guān)系。制約對合同自由原則的濫用，要求形式的公平（即合同主體的法律地位）和實(shí)質(zhì)的公平。合同的實(shí)質(zhì)公平，是指雙方當(dāng)事人的權(quán)利、義務(wù)必須大體對等，對于顯示公平的合同，當(dāng)事人一方有權(quán)要求法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷或變更。

（四）誠實(shí)信用

誠實(shí)信用原則，也稱為誠信原則。誠實(shí)信用原則是民法、合同法的最基本原則。誠實(shí)信用原則，是指民事主體在從事包括合同行為在內(nèi)的民事活動(dòng)時(shí)，應(yīng)該誠實(shí)守信，以善意的方式行使自己的權(quán)利和履行自己的義務(wù)，不得有任何欺詐行為。誠實(shí)信用原則適用彈性相當(dāng)大，具有確定行為規(guī)則、平衡利益沖突、解釋法律與合同三大基本功能。誠實(shí)信用原則體現(xiàn)了社會(huì)主義精神文明和道德規(guī)范的要求。

（五）守法和維護(hù)社會(huì)公益

當(dāng)事人訂立合同、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)，遵守社會(huì)道德，不得擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會(huì)公共利益，這是人們社會(huì)公共生活的基本準(zhǔn)則，維護(hù)社會(huì)公益原則，也就是公序良俗原則，包括社會(huì)公德、公共秩序和善良風(fēng)俗。守法和維護(hù)社會(huì)公益原則，是合同法的最高要求。

四、物業(yè)服務(wù)合同中相關(guān)主體的權(quán)利和義務(wù)

依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同的主體包括三類：一是選聘簽約者(業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì))；二是提供服務(wù)者(物業(yè)管理企業(yè))；三是接受服務(wù)者(業(yè)主或物業(yè)使用人)。在物業(yè)合同法律關(guān)系中，一般是由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽約，由物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主和物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)合同中業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)的主要權(quán)利和義務(wù)是： 1．業(yè)主大會(huì)在物業(yè)服務(wù)合同中的權(quán)利義務(wù)是：

（1）制定、修改業(yè)主公約及各項(xiàng)物業(yè)制度，授權(quán)業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守業(yè)主公約。

（2）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)，審查決定業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》的內(nèi)容。

（3）決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的實(shí)施。（4）審核物業(yè)管理企業(yè)的每年財(cái)務(wù)情況。（5）維護(hù)全體業(yè)主的公共權(quán)益。

（6）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理職責(zé)。2．業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)服務(wù)合同中的權(quán)利義務(wù)是：（1）代表和維護(hù)業(yè)主、使用人的合法權(quán)益。

（2）監(jiān)督業(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約及相關(guān)的物業(yè)管理制度。（3）檢查監(jiān)督物業(yè)管理工作及制度的執(zhí)行情況。（4）審定物業(yè)管理服務(wù)計(jì)劃、財(cái)務(wù)情況。

（5）負(fù)責(zé)收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料。

（6）協(xié)調(diào)不按規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)、及以往管理遺留問題和其他物業(yè)管理工作。（7）業(yè)主大會(huì)授權(quán)的其他權(quán)利義務(wù)。3．業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同中的權(quán)利義務(wù)是：（1）接受物業(yè)管理服務(wù)的權(quán)利。（2）對物業(yè)管理有建議權(quán)、監(jiān)督權(quán)。（3）對業(yè)主委員會(huì)有選舉及被選舉權(quán)。

（4）對物業(yè)管理公約及各項(xiàng)制度的制定權(quán)和修改權(quán)。（5）遵守業(yè)主公約及各項(xiàng)物業(yè)制度的義務(wù)。

（6）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)作出的決定的義務(wù)。（7）交納專項(xiàng)維修資金的義務(wù)。（8）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。（9）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

4．物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同中的權(quán)利義務(wù)是：（1）按合同提供物業(yè)管理服務(wù)。

（2）收取業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)及其他物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

（3）根據(jù)合同約定對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理。

（4）制定物業(yè)管理計(jì)劃、財(cái)務(wù)計(jì)劃、物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大、中修方案，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后由其實(shí)施。

（5）向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí)，為維護(hù)其他多數(shù)業(yè)主的權(quán)利，告知有關(guān)限制條件，并負(fù)責(zé)監(jiān)督。（6）公布管理費(fèi)用及專項(xiàng)維修資金的收支賬目。

（7）對物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能。

（8）合同終止時(shí)，移交小區(qū)內(nèi)經(jīng)營性商業(yè)用房、管理用房、物業(yè)管理事項(xiàng)及與物業(yè)相關(guān)的全部文件、檔案資料。

（9）法律、法規(guī)和合同規(guī)定的其他權(quán)利與義務(wù)。

五、物業(yè)管理的事項(xiàng) 物業(yè)管理事項(xiàng)主要是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供的服務(wù)內(nèi)容，因此物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)真規(guī)定。一般而言，物業(yè)管理項(xiàng)目從物的角度、社區(qū)環(huán)境角度、物的利用角度，可以分為三類：從物的角度而言，主要內(nèi)容包括對物業(yè)及其附屬設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)、修繕等事項(xiàng)；從社區(qū)環(huán)境的角度而言，主要內(nèi)容包括區(qū)域的保安、綠化、清潔等事項(xiàng)；從物的利用角度而言，主要內(nèi)容包括阻止物業(yè)使用人對自用部分進(jìn)行危害整體利益的行為、阻止業(yè)主對共用部分進(jìn)行妨害他人利益的行為等事項(xiàng)。具體地說，包括以下內(nèi)容：（1）房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門廳、庭院等的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。（2）共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯等的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理。（3）市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場等的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。（4）公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)與管理。

（5）附屬配套建筑和設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化體育娛樂場所等的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

（6）公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)等。（7）物業(yè)區(qū)域內(nèi)的交通與車輛停放秩序的管理。

（8）維護(hù)公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤等。

（9）管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗(yàn)收資料。

（10）負(fù)責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取各項(xiàng)費(fèi)用，包括物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、保潔費(fèi)、保安篇二：2012最新物業(yè)管理員試題一及答案 物業(yè)管理員題庫——第1套試卷

一、單項(xiàng)選擇題（共30題，每題1分。每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意）1．一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)注冊資本應(yīng)為人民幣（c）萬元以上。a．50 b．300 c．500 d．1000 2．新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起（a）日內(nèi)，向工商注冊所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)。a．30 b.45 c.60 d.90 3.某物業(yè)管理公司僅管理高層住宅類型的物業(yè)，管理總面積達(dá)120萬平方米，從管理類型和面積上看，該公司符合申報(bào)（c）資質(zhì)條件。a.一級 b.二級c.三級 d.三級暫定 4.前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)結(jié)束后，招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起（c）日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面前期物業(yè)服務(wù)合同。a.7 b.15 c.30 d.45 5.在前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)中，評標(biāo)委員會(huì)根據(jù)評標(biāo)結(jié)果向招標(biāo)人推薦不超過3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。招標(biāo)人（d）。a.可任選其中一個(gè)作為中標(biāo)人 b.應(yīng)以報(bào)價(jià)最低的為中標(biāo)人

c.應(yīng)報(bào)請房地產(chǎn)行政主管部門確定中標(biāo)人 d.應(yīng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人

6.物業(yè)管理投標(biāo)的過程包括：①準(zhǔn)備投標(biāo)文件，②獲取招標(biāo)信息，③登記并取得招標(biāo)文件，④參加開標(biāo)、現(xiàn)場答辯會(huì)議，⑤送交投標(biāo)文件，⑥簽訂物業(yè)服務(wù)合同（或前期物業(yè)服務(wù)合同）。正確的投標(biāo)步驟是（d）。a.③－②－①－④－⑤－⑥ b.③－②－①－⑤－④－⑥ c.②－③－①－④－⑤－⑥ d.②－③－①－⑤－④－⑥

7.物業(yè)服務(wù)合同由（c）與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂。

a.各業(yè)主分別 b.業(yè)主大會(huì) c.業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主 d.物業(yè)建設(shè)單位 8.業(yè)主臨時(shí)公約由（a）制定。

a.建設(shè)單位 b.購房人c.物業(yè)管理企業(yè) d.房地產(chǎn)行政主管部門 9.物業(yè)管理的早期介入是建設(shè)單位引入的（d）。

a.設(shè)計(jì)工作 b.工程監(jiān)理工作c.開發(fā)建設(shè)工作 d.物業(yè)管理咨詢活動(dòng)10.前期物業(yè)管理是指從前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起至（d）之日止的物業(yè)管理活動(dòng)。

a.首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開 b.業(yè)主大會(huì)成立 c.50%業(yè)主入住 d.物業(yè)服務(wù)合同生效

11.業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向（b）交還有關(guān)的物業(yè)管理資料和物業(yè)管理用房等。

a.建設(shè)單位 b.業(yè)主委員會(huì) c.政府主管部門 d.新物業(yè)管理企業(yè)

12.因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，（）應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償。

a.裝修人 b.裝修企業(yè)c.裝修施工人員 d.物業(yè)管理公司

13.在購房合同約定的期限內(nèi)，業(yè)主未辦理入住及其相應(yīng)手續(xù)的，（）。a.建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)將視業(yè)主入住不成立

b.建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)將視業(yè)主入住成立

c.業(yè)主未與建設(shè)單位聯(lián)系并作有效聲明的，視同入住成立 d.即使業(yè)主與建設(shè)單位聯(lián)系并作有效聲明，仍視為入住不成立 14.檢查墻體裝飾面是否空鼓最適合采?。ǎ┎轵?yàn)方法。a.測量 b.敲擊c.使用 d.目測

15.房屋主體按建筑結(jié)構(gòu)類型和材料劃分類別，不包括（）。a.磚結(jié)構(gòu) b.木結(jié)構(gòu)c.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) d.框架結(jié)構(gòu) 16.對于重點(diǎn)和重要設(shè)施設(shè)備的維修，應(yīng)該更加強(qiáng)調(diào)（）。a.事后維修 b.緊急搶修c.預(yù)防性維修 d.大修 17.物業(yè)供配電系統(tǒng)技術(shù)檔案不包括（）記錄。

a.日常運(yùn)行 b.客戶投訴 c.維修和技術(shù)改造 d.各項(xiàng)電氣預(yù)防性實(shí)驗(yàn)和其它測試 18.下列四種方法中，不屬于白蟻防治主要方法的是（）。a.挖巢法 b.藥殺法c.熏蒸法 d.誘殺法

19.下列四項(xiàng)工作中，不屬于小區(qū)綠化日常養(yǎng)護(hù)工作的是（）。a.澆水 b.病蟲害防治c.雜草防治 d.綠化改造工程

20.下列關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范工作責(zé)任的說法中，表述正確的是（）。a.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作 b.物業(yè)管理企業(yè)對管理區(qū)域內(nèi)的治安防范工作負(fù)有全部責(zé)任

c.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生刑事案件時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)不承擔(dān)任何責(zé)任

d.物業(yè)管理企業(yè)可對嫌疑人進(jìn)行留置訊問21.下列關(guān)于消防通道管理的說法中，正確的是（）。

a、物業(yè)管理公司可視具體情況將部分消防通道劃為停車位 b、物業(yè)管理公司任何時(shí)候都不能將消防通道劃為停車位 c、物業(yè)管理公司如將消防通道劃為停車位，應(yīng)做好安全警示 d、業(yè)主在消防通道停車與物業(yè)管理公司無關(guān)，無須進(jìn)行管理 22.電梯出現(xiàn)緊急情況時(shí)，乘客應(yīng)采取的正確措施是（）。a.確認(rèn)電梯處于靜止?fàn)顟B(tài)，撬開轎廂門逃生 b.通過安全窗撤離轎廂

c.通過電話或?qū)χv系統(tǒng)通知管理人員，靜候救援

d.通過電話或?qū)χv系統(tǒng)，在管理人員的指揮下采取措施自救

23.實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金預(yù)決算并每（）不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金收支情況。a.三個(gè)月 b.半年c.一年 d.二年

24.實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括（）和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。a.物業(yè)服務(wù)成本 b.物業(yè)服務(wù)支出 c.物業(yè)服務(wù)支出、法定稅費(fèi) d.物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)

25.住宅專項(xiàng)維修資金屬于（）所有。

a.物業(yè)管理企業(yè) b.全體業(yè)主 c.物業(yè)管理企業(yè)和全體業(yè)主 d.建設(shè)單位 26.在業(yè)主大會(huì)成立前，住宅專項(xiàng)維修資金的使用由物業(yè)管理企業(yè)（）。a.提出計(jì)劃，房地產(chǎn)行政主管部門審核后劃拔 b.自行決定

c.與部分業(yè)主商議決定 d.與建設(shè)單位商議決定

27.物業(yè)服務(wù)合同約定以外的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取的是（）。

a．政府定價(jià) b．政府指導(dǎo)價(jià)c．業(yè)主定價(jià) d．物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定 28.新建物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)向（）索取物業(yè)檔案資料。a.業(yè)主 b.建設(shè)單位c.施工單位 d.監(jiān)理單位

29.某項(xiàng)目管理處擬購置固定資產(chǎn)，須書面報(bào)請公司批準(zhǔn)，采用的文書類型應(yīng)是（）。a.通知 b.報(bào)告 c.請示 d.決定 30.按照《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》（建設(shè)部令第110號(hào)），業(yè)主在辦理住宅裝飾裝修手續(xù)時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)（或指定方）可以按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，收取（）。a．管理服務(wù)費(fèi) b．審批費(fèi) c．施工現(xiàn)場管理費(fèi) d．裝修保證金

二、多項(xiàng)選擇題（共15題，每題2分。每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上選項(xiàng)符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）31.二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書由（）頒發(fā)和管理。a．國務(wù)院建設(shè)主管部門

b．省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門 c．省、自治區(qū)人民政府房地產(chǎn)主管部門 d．直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門 e．設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門

32.新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)在申請資質(zhì)時(shí)，除應(yīng)提供營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)章程、驗(yàn)資證明之外，還要持（）向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門申報(bào)。a.企業(yè)法定代表人的身份證明 b.企業(yè)總經(jīng)理的身份證明

c.物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同 d.管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同 e.物業(yè)服務(wù)合同

33.物業(yè)管理招標(biāo)的主體包括（）。

a.物業(yè)管理企業(yè) b.物業(yè)建設(shè)單位 c.業(yè)主大會(huì) d.業(yè)主委員會(huì) e.物業(yè)所有權(quán)人 34.前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同兩者的區(qū)別有（）。a.簽訂合同的主體不同 b.合同終止條件不同

c.前期物業(yè)服務(wù)合同須經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)合同則不需要

d.前期物業(yè)服務(wù)合同屬于固定期限合同，物業(yè)服務(wù)合同屬于無固定期限合同 e.前期物業(yè)服務(wù)合同屬于無固定期限合同，物業(yè)服務(wù)合同屬于固定期限合同 35.下列關(guān)于業(yè)主公約的說法中，正確的有（）。a.業(yè)主公約經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過后生效 b.業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力 c.業(yè)主公約對物業(yè)管理企業(yè)具有約束力 d.業(yè)主公約對物業(yè)建設(shè)單位具有法律約束力

e.業(yè)主公約僅有道義上的約束力36.某物業(yè)竣工交付6個(gè)月時(shí)，因電梯機(jī)房漏雨滲水致使電梯停梯。下列說法中，正確的有（）。a.立即通知電梯公司解決故障停梯問題

b.電梯公司應(yīng)履行保修責(zé)任，并承擔(dān)維修費(fèi)用 c.建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)此次事故的全部費(fèi)用

d.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔(dān)滲漏機(jī)房的維修責(zé)任及費(fèi)用

e.電梯機(jī)房屬物業(yè)共用部位，修繕費(fèi)用應(yīng)在專項(xiàng)維修資金中列支 37.按使用功能劃分，物業(yè)可分為（）物業(yè)。a.居住 b.公共c.商業(yè) d.工業(yè)e.其他

38.物業(yè)管理區(qū)域停車場的物業(yè)管理人員一般應(yīng)包括（）。a.車輛維修員 b.車輛清洗員 c.交通疏導(dǎo)及管理員 d.停車場保潔員 e.停車收費(fèi)員

39.物業(yè)管理企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入包括（）收入。

a.物業(yè)管理 b.物業(yè)經(jīng)營 c.政策性虧損補(bǔ)貼 d.物業(yè)大修 e.共用部位的租賃收入

40.物業(yè)管理企業(yè)利潤總額包括（）。

a.企業(yè)所屬項(xiàng)目上交的管理酬金 b.營業(yè)利潤 c.投資凈收益 d.營業(yè)外收支凈額 e.補(bǔ)貼收入

41.物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成不包括（）。

a.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用 b.物業(yè)管理企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)用

c.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保險(xiǎn)費(fèi)用 d.管理服務(wù)人員的工資

e.項(xiàng)目管理處用房裝飾裝修費(fèi)用 42.按照《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行（）。

a.政府定價(jià) b.政府指導(dǎo)價(jià) c.市場調(diào)節(jié)價(jià) d.業(yè)主定價(jià) e.政府與業(yè)主共同定價(jià) 43.住宅專項(xiàng)維修資金可用于（）。a.彌補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的不足

b.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修 c.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新 d.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的改造 e.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修

44.下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的說法中，正確的有（）。篇三：業(yè)主大會(huì)如何選聘物業(yè)公司 業(yè)主大會(huì)如何選聘物業(yè)公司(2009-07-28 15:33:36)小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)合同到期了，許多業(yè)主希望能更換物業(yè)公司，但許多業(yè)主委員會(huì)卻苦于不知道更換的程序，或者為避免麻煩事，在沒有征得業(yè)主大會(huì)同意的前提下擅自和原物業(yè)公司續(xù)簽合同，從而損害了廣大業(yè)主的利益。那么選聘和解聘物業(yè)公司這事具體應(yīng)該如何操作？怎樣才算真正維護(hù)廣大業(yè)主利益的呢？ 根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令379號(hào)）第十二條的規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式??業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。??”由此可知，業(yè)主大會(huì)決策制度是條例的核心內(nèi)容，選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)屬于小區(qū)重大事情，直接關(guān)系業(yè)主的安居樂業(yè)，應(yīng)該經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上同意。

北京物業(yè)專業(yè)律師認(rèn)為，續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)屬于選聘物業(yè)管理企業(yè)的一種特定說法，也應(yīng)該經(jīng)過業(yè)主大會(huì)通過；但是為了簡化程序，可以在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則對續(xù)聘物業(yè)公司作出簡化手續(xù)的約定，比如授權(quán)業(yè)主委員會(huì)采取公告的形式向全體業(yè)主征詢意見，如果采取書面形式主動(dòng)提出要求更換物業(yè)公司的業(yè)主沒有達(dá)到20%以上，則可以授權(quán)業(yè)主委員會(huì)續(xù)簽物業(yè)管理合同。但是這種續(xù)聘的授權(quán)必須在議事規(guī)則中給予明確方可操作，如果業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則對此沒有約定，則應(yīng)該由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)條例和議事規(guī)則對選聘物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)定，通過召開業(yè)主大會(huì)對續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)作出決議，再由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)決議作出續(xù)聘或者解聘的決定。

業(yè)主大會(huì)對續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)需要征詢的內(nèi)容至少包括：

1、是否續(xù)聘前任物業(yè)管理企業(yè)；

2、物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容是否需要完善或者變更（至少包括服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）；

3、如果解聘前任物業(yè)公司采取何種方式選聘新的物業(yè)管理公司（包括公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)以及詢價(jià)征詢等方式）；

4、如果采用招標(biāo)選聘新的物業(yè)，相關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)和授權(quán)業(yè)主委員會(huì)決定范圍；

5、業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)一般由業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)提出具體方案，經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過后由業(yè)主委員會(huì)具體實(shí)施。業(yè)主委員會(huì)在選聘物業(yè)管理公司時(shí)，可以采用招標(biāo)或其他方式進(jìn)行。目前，大多數(shù)小區(qū)采用詢價(jià)后向業(yè)主征詢意見的方式。我們認(rèn)為這是極不規(guī)范的，很容易造成暗箱操作，損害業(yè)主的權(quán)益。根據(jù)我們的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，采取招標(biāo)方式是杜絕暗箱操作維護(hù)業(yè)主公共利益的基本保證。目前北京、成都、南京等市已經(jīng)出臺(tái)規(guī)定，明確要求業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)必須采取招標(biāo)方式。據(jù)有關(guān)部門透露，本市有關(guān)強(qiáng)制要求業(yè)主大會(huì)采取招標(biāo)形式選聘物業(yè)企業(yè)的規(guī)定尚在研究之中。我們認(rèn)為，應(yīng)該根據(jù)《招標(biāo)投標(biāo)法》明確規(guī)定業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)必須聘請物業(yè)管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)采取招標(biāo)方式。

在選擇合適的物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，要注重考慮企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量與管理費(fèi)用，即通常講的質(zhì)量價(jià)格比。因此，應(yīng)根據(jù)居住區(qū)域所屬保障、改善、舒適等不同房屋類型以及全體業(yè)主的消費(fèi)觀念、消費(fèi)水平，選擇相應(yīng)的企業(yè)，最好考慮選擇在本小區(qū)附近有管理服務(wù)項(xiàng)目的企業(yè)，這樣企業(yè)可發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，降低成本。另外，經(jīng)驗(yàn)表明，由業(yè)主委員會(huì)成員以外的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)或者行業(yè)協(xié)會(huì)推薦物業(yè)管理企業(yè)為邀標(biāo)單位比較公正。對于被推薦的單位，業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)和招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)或者專業(yè)人士在詢價(jià)征詢前進(jìn)行一番“明查暗訪”，查明這家物業(yè)公司的業(yè)績和市場口碑，并廣泛聽取業(yè)主的意見。

在詢價(jià)確定物業(yè)管理企業(yè)的時(shí)候，有的業(yè)委會(huì)采用“兩步走” 的方法，效果頗佳。第一步由業(yè)主（代表）大會(huì)對經(jīng)“明查暗訪”后篩選出來的企業(yè)進(jìn)行首輪選擇，選出得票的2—3家企業(yè)；第二步，業(yè)委會(huì)與這些企業(yè)具體商議物業(yè)管理服務(wù)合同，重點(diǎn)是服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，最后通過業(yè)主大會(huì)投票表決的方式選定一家企業(yè)。

參照《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》和市房地局頒發(fā)的原《加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)管理若干規(guī)定》，以及一些業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作的經(jīng)驗(yàn)，下面的做法可以借鑒。

1、區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門賦有對所在地的業(yè)委會(huì)指導(dǎo)、檢查的日常管理責(zé)任，因此業(yè)委會(huì)應(yīng)把要解聘、選聘物業(yè)管理公司的做法及時(shí)告知房地辦事處，必要時(shí)向街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))有關(guān)部門、居委會(huì)通報(bào)，以得到他們的支持和指導(dǎo)。

2、業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)就解聘、更換物業(yè)管理公司召開會(huì)議和作出決定，并由全體出席會(huì)議的人員在會(huì)議記錄上簽字。

3、業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)按照議事規(guī)則的規(guī)定，及時(shí)召開業(yè)主（代表）大會(huì)，對物業(yè)管理企業(yè)選聘事宜作出決定。由于業(yè)主委員會(huì)只是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，并且沒有自行招標(biāo)的能力，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該按照《招標(biāo)投標(biāo)法》、《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》、《上海市居住物業(yè)管理招投標(biāo)暫行規(guī)定》等規(guī)定來完成招標(biāo)工作。而且業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)通常沒有自行招標(biāo)的能力，應(yīng)該委托物業(yè)管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)全程代理物業(yè)管理招標(biāo)工作，并且能夠形成三方相互牽制、相互制約的機(jī)制，可以杜絕出現(xiàn)暗箱操作、濫用職權(quán)等違規(guī)事件，使得物業(yè)管理招標(biāo)工作真正做到透明化。

4、業(yè)委會(huì)和召開業(yè)主大會(huì)作出的決定，必須以公告形式告知全體業(yè)主，并書面通知物業(yè)管理公司。

5、業(yè)主委員會(huì)在與新選聘的物業(yè)管理公司簽訂服務(wù)合同之后的十日內(nèi)，解聘的企業(yè)應(yīng)當(dāng)將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列檔案資料移交給業(yè)委會(huì)或者新選聘的企業(yè)，并辦理移交手續(xù)：(1)各類物業(yè)設(shè)施的驗(yàn)收、接管檔案(圖、卡、冊)；

(2)與供水、供電、供氣、環(huán)衛(wèi)、有線電視等單位訂立的協(xié)議書、合同資料；(3)物業(yè)分戶產(chǎn)權(quán)清冊、租賃清冊、業(yè)主使用人情況表；

(4)共用設(shè)備、公共設(shè)施設(shè)置清單、圖紙以及運(yùn)行、傳真、改造、維修記錄憑證；(5)維修基金以幢為單位的分戶清冊或資料；(6)房屋質(zhì)量保證文件和房屋使用說明文件；(7)財(cái)務(wù)收支帳冊；

(8）公共配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)及收益歸屬清單；(9)物業(yè)管理所必須的其他資料。

第三篇：物業(yè)公司與商場簽訂《物業(yè)管理協(xié)議》

深圳商場

物業(yè)管理協(xié)議

本協(xié)議雙方當(dāng)事人

委托方:百貨有限公司（以下簡稱甲方）

地址：

法定代表人：

受委托方：（以下簡稱乙方）

地址:

法定代表人：

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、及有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策，在平等自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲、乙雙方經(jīng)過認(rèn)真協(xié)商，就甲方委托乙方對“ 甲方租賃物業(yè)” 簽訂協(xié)議。

第一條物業(yè)基本情況

甲方租賃物業(yè)名稱：

座落位置：

物業(yè)類型： 商業(yè)

建筑面積：共計(jì)11683.62平方米，其中一層為4746平方米、二層為4808.44平方米、三層為2129.18平方米；

第二條協(xié)議期限

本協(xié)議期為年，自年月日起 至年月日止。

第三條委托管理事項(xiàng)

1、房屋建筑本體共用部分（樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位等）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

2、本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施、附屬配套設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈等）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

3、社區(qū)文化娛樂活動(dòng)（雙方共同活動(dòng)所支費(fèi)用協(xié)商分?jǐn)偅?/p>

4、甲方變壓器和發(fā)電機(jī)的日常保養(yǎng)(供電系統(tǒng)停電時(shí)，在商場設(shè)備完好的前提下，須在10分鐘內(nèi)發(fā)電供給甲方商場使用，但電力供給僅限于商場緊急照明系統(tǒng))；

5、商場中央空調(diào)的運(yùn)行、保養(yǎng)及維護(hù)；

6、商場自動(dòng)扶梯、貨梯的保養(yǎng)維護(hù)；

7、消防系統(tǒng)的定期保養(yǎng)和值班，噴水池的定期清洗、噴水設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)（保證噴水池每天二小時(shí)正常工作）；

8、低壓配電柜的日常保養(yǎng)和低壓配電室的值班；

9、商場室外廣場的照明的維修保養(yǎng)（不含商場對應(yīng)照明的材料配件費(fèi)）；

10、消防通道的風(fēng)口、防火門的維修保養(yǎng)、管井、電井的日常管理。

11、法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項(xiàng)。

12、除上述1—11項(xiàng)委托乙方管理外，以下內(nèi)容由甲方自行管理：

（1）商場內(nèi)的一切照明燈具、開關(guān)、線路（注：包括電井內(nèi)商場的所用的電源開關(guān)）和商場內(nèi)的供水設(shè)施、商場內(nèi)的土建設(shè)施（不含主體結(jié)構(gòu)）；

（2）商場內(nèi)消防器材的管理；

（3）商場內(nèi)的保安、保潔；

（4）商場內(nèi)使用的廣告照明設(shè)備設(shè)施的維修和養(yǎng)護(hù)；

（5）甲方負(fù)責(zé)清運(yùn)商場內(nèi)的垃圾（甲方應(yīng)在早7：00前～晚23：00之后將商場內(nèi)所有垃圾直接清運(yùn)）。

（6）商場專用隔油池的定期清理。

第四條管理服務(wù)費(fèi)用及其它費(fèi)用

（一）本著服務(wù)顧客、微利經(jīng)營的原則，本物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按照3.00元/月.M2收取，每月共計(jì)35050.86元；

（二）管理費(fèi)的調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)按實(shí)際情況的變化，并經(jīng)雙方協(xié)商一致后調(diào)整。

（三）乙方每個(gè)月向甲方收取物業(yè)管理費(fèi)，自甲方實(shí)際正式開業(yè)（含試業(yè)）入伙之日起于每個(gè)月前七個(gè)工作日內(nèi)（節(jié)假日順延）向乙方繳付；

（四）商場建筑外墻共用部位及共用的維修、養(yǎng)護(hù)由甲方提出方案，經(jīng)雙方議定后實(shí)施，所需經(jīng)費(fèi)由甲方支付，商場建筑外墻面每年清潔不少于2次，以保證大廈的整體清潔，清洗費(fèi)用由甲方支付。

（五）、甲方應(yīng)于年月日起向乙方支付空調(diào)運(yùn)行相應(yīng)的水電費(fèi)、維修材料配件費(fèi)、每月0.6萬元的人工費(fèi)及2.4元/月.M2標(biāo)準(zhǔn)的空調(diào)維修保養(yǎng)費(fèi)（水電費(fèi)、人工費(fèi)及維修保養(yǎng)費(fèi)于每個(gè)月前七個(gè)工作日內(nèi)支付，維修材料配件費(fèi)為實(shí)報(bào)實(shí)銷）；

（六）、甲方應(yīng)于年月日起向乙方支付電梯運(yùn)行相應(yīng)的電費(fèi)、維修材料配件費(fèi)及每月0.76萬元的電梯保養(yǎng)維護(hù)費(fèi)（電費(fèi)、電梯保養(yǎng)維護(hù)費(fèi)于每個(gè)月前七個(gè)工作日內(nèi)支付，維修材料配件費(fèi)為實(shí)報(bào)實(shí)銷）；

（七）、發(fā)電機(jī)由甲方每月按時(shí)支付發(fā)電機(jī)的保養(yǎng)費(fèi)及柴油費(fèi)0.1萬元整，因未及時(shí)支付造成的損失由甲方自行負(fù)責(zé)；

（八）、商場外廣場的保潔費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為每月1.5萬元由甲方于每個(gè)月前七日內(nèi)交付乙方；

（九）、甲方應(yīng)支付商場室外廣場與商場對應(yīng)部分的公共電費(fèi)（泛光燈、路燈、地?zé)?、園林燈、水景燈、水泵、室外廣告照明等）的實(shí)際電費(fèi)、水景用水的水費(fèi)及維修配件材料費(fèi)，所占比例為總體用量的50%；

（十）、根據(jù)市政府有關(guān)文件精神，甲方租賃物業(yè)一年后，應(yīng)向乙方交納標(biāo)準(zhǔn)為0.25元/月.M2 的本體維修基金,每月共計(jì)2920.91元；

（十一）、以上部分費(fèi)用共計(jì)95612.46元（不含運(yùn)行空調(diào)、電梯，室外廣場公共景觀、室外廣告照明發(fā)生的水電費(fèi)、維修材料配件費(fèi)和外墻共用部分維修保養(yǎng)費(fèi)及清洗費(fèi)）甲方應(yīng)于每個(gè)月前七日內(nèi)支付乙方；

第五條甲方的權(quán)利和義務(wù)

（一）對委托乙方管理的項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)督檢查；

（二）根據(jù)有關(guān)法規(guī)、法規(guī)政策及本協(xié)議的規(guī)定，制定該物業(yè)的各項(xiàng)管理辦法，規(guī)章制度、實(shí)施細(xì)則，自主開展各項(xiàng)管理經(jīng)營活動(dòng)，但不得損害乙方的合法權(quán)益，獲取不當(dāng)利益；

（三）甲方自協(xié)議生效之日起10日內(nèi)向乙方提供本物業(yè)所有的物業(yè)及物業(yè)管理檔案資料（工程建設(shè)竣工資料）等，以便于對物業(yè)相關(guān)設(shè)施的管理維護(hù)和保養(yǎng)；

（四）甲方不承擔(dān)乙方人員、財(cái)產(chǎn)的安全責(zé)任；

第六條乙方的權(quán)利和義務(wù)

（一）根據(jù)有關(guān)法規(guī)、法規(guī)政策及本協(xié)議的規(guī)定，制定該物業(yè)的各項(xiàng)管理辦法，規(guī)章制度、實(shí)施細(xì)則，自主開展各項(xiàng)管理經(jīng)營活動(dòng)，但不得損害甲方的合法權(quán)益，獲取不當(dāng)利益；

（二）遵守國家、地方物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)規(guī)定，經(jīng)與甲方協(xié)定嚴(yán)格按協(xié)議規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取，不得擅自加價(jià)；

（三）有權(quán)承聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)并支付費(fèi)用，但不得將整體管理責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他單位，不得將專項(xiàng)業(yè)務(wù)承包給個(gè)人；

（四）接受物業(yè)管理主管部門及有關(guān)政策部門的監(jiān)督、指導(dǎo)，并接受甲方的監(jiān)督；

（五）對本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改擴(kuò)建完善配套項(xiàng)目，須在有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實(shí)施；

（六）建立本物業(yè)管理相關(guān)檔案并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況；

（七）對甲方的裝修工程施工期間協(xié)調(diào)、配合工作；

（八）本協(xié)議終止時(shí)，乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業(yè)及其各類管理檔案，財(cái)務(wù)等資料；

（九）對甲方自行管理維護(hù)的設(shè)施設(shè)備給予甲方管理提供方便條件。

（十）對乙方使用的樓宇公共設(shè)施設(shè)備（建筑主體、消防設(shè)備、公共線路）實(shí)施監(jiān)督檢查；

（十一）法規(guī)政策規(guī)定由乙方承擔(dān)的其它責(zé)任。

第七條違約責(zé)任

（一）本協(xié)議生效后,甲乙雙方任何一方公司內(nèi)部出現(xiàn)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓、股東變更，法定代表人變更或甲方將本物業(yè)整體或部分轉(zhuǎn)賣第三方及其它原因均不構(gòu)成修改或終止本協(xié)議的理由，否則違約方須自違約行為發(fā)生之日起三十日內(nèi)一次性向?qū)Ψ街Ц哆`約金，造成名譽(yù)或經(jīng)濟(jì)損失的，還需賠償因此而造成的名譽(yù)及經(jīng)濟(jì)損失。其違約責(zé)任應(yīng)依據(jù)實(shí)際情況或按照法院判決結(jié)果為準(zhǔn)；

（二）甲乙雙方任何一方違反本協(xié)議有關(guān)條款或因自身其它原因，致使未能達(dá)到協(xié)議規(guī)定的內(nèi)容或直接造成對方名譽(yù)或經(jīng)濟(jì)損失的，對方有權(quán)要求違約方限期整改或解決，限期整改或解決不了的，對方有權(quán)終止本協(xié)議并要求違約方給予相應(yīng)的賠償；

（三）因乙方管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐墒鹿实?，由乙方承?dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理；因甲方管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐墒鹿实?，由甲方承?dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理（產(chǎn)生事故的直接原因，以政府主管部門的簽定結(jié)論為準(zhǔn)）。

第八條其它事項(xiàng)

（一）本協(xié)議作為甲方與中海地產(chǎn)股份有限公司簽訂的（房屋租賃合同及補(bǔ)充合同）的補(bǔ)充，具有同等法律效應(yīng)；

（二）雙方可對本協(xié)議和條款進(jìn)行修訂更改或補(bǔ)充。以書面簽訂補(bǔ)充協(xié)

議，補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效應(yīng)；

（三）本協(xié)議執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時(shí)，雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任，并按有關(guān)規(guī)定政策規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理；

（四）本協(xié)議自履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成時(shí)，提請物業(yè)管理主管部門調(diào)節(jié)，調(diào)節(jié)不成的，提交當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ阂婪ú脹Q；

（五）本協(xié)議之附件均為協(xié)議有效組成部分，本協(xié)議及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力；

（六）本協(xié)議及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事項(xiàng)，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律法規(guī)的政策執(zhí)行。

（七）本協(xié)議自簽字、蓋章、甲方正式取得本協(xié)議之日起生效，協(xié)議規(guī)定的管理期滿，本協(xié)議自然終止。

（八）本協(xié)議共 6頁，一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

甲方簽章：乙方簽章：

法人代表：法人代表：

時(shí) 間：時(shí) 間：

第四篇：前期物業(yè)管理服務(wù)合同解除協(xié)議

****項(xiàng)目《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》解除協(xié)議

甲方：******有限公司（以下簡稱甲方）乙方：***********公司（以下簡稱乙方）

甲、乙雙方于2012年12月20日簽訂******項(xiàng)目《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》（以下簡稱《合同》），現(xiàn)雙方經(jīng)協(xié)商一致，就解除該《合同》的相關(guān)事宜，達(dá)成以下協(xié)議：

一、合同解除

雙方同意于2015年12月31日該《合同》自動(dòng)解除，雙方互不對該《合同》的解除承擔(dān)任何賠償責(zé)任。

二、費(fèi)用結(jié)算

1、甲方于2015年12月31日前付清（《合同》補(bǔ)充協(xié)議）約定的物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)補(bǔ)貼費(fèi)用給乙方。

2、乙方向業(yè)主收取的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)依照服務(wù)的時(shí)間向業(yè)主多退少補(bǔ)，多出的部分向甲方聘請的新物業(yè)公司移交，少的部分由甲方聘請的新物業(yè)公司先墊補(bǔ)給乙方，后再向未交費(fèi)業(yè)主收取。

三、交接工作

1、本協(xié)議簽訂生效后三日內(nèi)，乙方應(yīng)向甲方或甲方指定的第三方交接并撤出甲方物業(yè)。

2、乙方應(yīng)向甲方或甲方指定的第三方，交接物業(yè)開辦費(fèi)所購置的辦公物品及甲方移交給乙方的資料、鑰匙等。

四、甲方和乙方共同承諾及保證

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解除合和百富城項(xiàng)目《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》不會(huì)導(dǎo)致一方產(chǎn)生另一方的任何責(zé)任負(fù)擔(dān)。

五、本協(xié)議一式四份，雙方各持兩份，具有同等法律效力。

六、凡因本協(xié)議引起的或本協(xié)議有關(guān)的任何爭議，由雙方協(xié)商解決，若協(xié)商不成，任何一方均可向新沂市人民法院提起訴訟。

七、本協(xié)議自雙方簽字蓋章之日起生效。

甲方：（簽字蓋章）

簽約代表：

簽署日期：

****年**月**日

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乙方：（簽字蓋章）

簽約代表：

第五篇：怎樣與物業(yè)管理公司簽訂委托管理合同？

怎樣與物業(yè)管理公司簽訂委托管理合同？

發(fā)布: 2008-6-12 14:13 | 作者:| 文章來源: 中國物業(yè)管理協(xié)會(huì) | 查看: 1464次

.怎樣與物業(yè)管理公司簽訂委托管理合同？

什么是委托管理合同？

委托管理合同的概念是什么？對于這個(gè)問題，許多人并不清楚，甚至有一些發(fā)展商和物業(yè)管理公司也不清楚。許多物業(yè)管理公司想當(dāng)然地認(rèn)為，到一個(gè)小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，只要有發(fā)展商聘請，并與之簽訂合同，就可以安然合法地進(jìn)駐小區(qū)從事管理了。其實(shí)事情并不是這么簡單。

當(dāng)發(fā)展商將小區(qū)的房屋售完，或大部分售完時(shí)，發(fā)展商對該小區(qū)的擁有權(quán)就完全或基本消失，小區(qū)的全體業(yè)主對小區(qū)的所有房產(chǎn)及公建設(shè)施共同擁有產(chǎn)權(quán)。這時(shí)小區(qū)的主人已經(jīng)不是發(fā)展商而是廣大業(yè)主。

在這時(shí)，只有廣大業(yè)主才真正有權(quán)利與物業(yè)管理公司簽訂委托管理合同。委托管理合同是小區(qū)內(nèi)廣大業(yè)主選舉出來的業(yè)主委員會(huì)與其選聘的物業(yè)管理公司之間簽訂的委托物業(yè)公司對小區(qū)進(jìn)行綜合管理的法律文件，是規(guī)范物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)之間權(quán)利義務(wù)的文件。該文件由業(yè)主委員會(huì)起草，委托管理合同主要規(guī)定了以下幾個(gè)方面的事宜：

1、確定管理物業(yè)，闡明管理物業(yè)坐落何處，產(chǎn)權(quán)歸誰所有，所有權(quán)的權(quán)力行使機(jī)構(gòu)。

2、委托管理決議及管理公司，闡明業(yè)主委員會(huì)經(jīng)過討論研究，最后做出決議。決定聘何物業(yè)管理公司管理所述物業(yè)。

3、委托管理工作范圍。因物業(yè)管理工作比較復(fù)雜，所以業(yè)主委員會(huì)應(yīng)盡可能地詳細(xì)列出要求物業(yè)管理公司管理的范圍，這樣在最終考核管理公司的工作時(shí)就有了標(biāo)準(zhǔn)與范圍。管理工作的范圍較廣，不可能全面地羅列出來，如保安、綠化、衛(wèi)生、清潔、維修保養(yǎng)、財(cái)務(wù)管理等，管理費(fèi)及維修基金的安排與使用，與各市部門聯(lián)絡(luò)，有關(guān)健身、娛樂及商業(yè)設(shè)施等。上述各個(gè)方面都要求列出具體要求。

4、除此之外，還要制定聯(lián)合會(huì)議制度。為了管理好小區(qū)，需要業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司的密切配合與合作，最好的方法是定期召開雙方的聯(lián)合會(huì)議，在聯(lián)合會(huì)議上乙方向甲方報(bào)告并討論重大的物業(yè)管理問題。

5、報(bào)告制度，業(yè)主委員會(huì)要求物業(yè)管理公司每月定期向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告上個(gè)月的工作情況，并及時(shí)反映工作中存在的問題，還要求報(bào)告財(cái)務(wù)情況、管理費(fèi)和維修基金的使用情況。委托管理合同還要規(guī)定物業(yè)管理公司每三個(gè)月定期將帳目公布于全體業(yè)主，接受全體業(yè)主的檢查與監(jiān)督，管理合同里還應(yīng)包括保密條款和違約責(zé)任，續(xù)約的條件與方法，爭議的解決等問題。

委托管理合同是物業(yè)管理公司進(jìn)駐小區(qū)，開展物業(yè)管理工作的法律依據(jù)，該合同是由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司雙方共同簽署的，是業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主將其擁有的小區(qū)委托給物業(yè)管理公司管理的法律文件，所以要求該文件的制定要盡量完善、全面，充分表達(dá)全體業(yè)主的要求。該文件應(yīng)該征得全體業(yè)主，或絕大多數(shù)業(yè)主的同意，這樣才有代表性。一但業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司簽署了該文件，雙方的法律關(guān)系即告成立，雙方都要遵守合同里規(guī)定的條款。

委托管理合同是物業(yè)管理活動(dòng)中確立管理者與被管理者，聘方與被聘方之間法律關(guān)系的一

個(gè)最重要的法律文件，無論業(yè)主委員會(huì)還是物業(yè)管理公司都應(yīng)該予以高度的重視。