第一篇：我國的物業(yè)管理脫胎于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理

我國的物業(yè)管理脫胎于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理，一直滯后于規(guī)劃設(shè)計和施工建設(shè)，以致物業(yè)建成后出現(xiàn)布局不合理、配套不完善、管理不便、維修困難等諸多缺陷，從而引發(fā)了業(yè)主、開發(fā)商和物業(yè)管理公司之間的矛盾和糾紛。物業(yè)管理公司如在規(guī)劃設(shè)計階段就能提前介入，利用其豐富經(jīng)驗和專業(yè)知識提出切實可行的建議，使規(guī)劃設(shè)計更符合業(yè)主和使用人的要求，既可贏得購房者青睞，也可為日后的物業(yè)管理鋪路。

一、前期介入

物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)管理公司在樓盤開發(fā)的初期階段就受聘介入，為小區(qū)規(guī)劃設(shè)計的細化、施工缺陷的防范及運行成本的控制，提供建設(shè)性的意見?！段飿I(yè)管理條例》 規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目在規(guī)劃、設(shè)計、施工階段就應聘請前期物業(yè)管理企業(yè)。

二、前期介入的三個階段、早期以顧問形式介入。

規(guī)劃設(shè)計階段，由于設(shè)計人員難免會忽略物業(yè)日后使用的方便和管理的需要，從而會對物業(yè)以后的使用和管理，造成一定的影響。這就需要物業(yè)管理公司在前期介入時充當顧問予以提出，并在設(shè)計時就予以修正。、中期以監(jiān)理形式介入。

當物業(yè)管理公司在物業(yè)處于土建結(jié)構(gòu)已封頂，工程進入到設(shè)備安裝和內(nèi)部裝修階段時以監(jiān)理的形式參與進來，主要是為了從管理的角度來熟悉線路、管道走向，以及對工程質(zhì)量進行監(jiān)督，對設(shè)備的安裝進行熟悉和質(zhì)量跟蹤，要求其設(shè)計施工符合業(yè)主的利益、有利于以后的物業(yè)管理，以便日后更好地為業(yè)主提供服務(wù)。3、晚期以管家形式介入。

物業(yè)建設(shè)工程已基本結(jié)束，物業(yè)工程開始進行竣工驗收和接管移交驗收以及準備接管和籌備開業(yè)階段時，此時物業(yè)管理公司應以管家形式全面介入，從管理和運行的角度對工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)和解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務(wù)帶來缺憾。

三、物業(yè)管理公司什么時候前期介入較好

物業(yè)管理是綜合性的管理，工程設(shè)備管理死重要的一環(huán)，設(shè)計人員可能不是非常清楚以后使用和管理中的問題，設(shè)計中難免會忽略以后使用的方便和管理的需要，這就需要物業(yè)管理前期介入人員予以提出，在設(shè)計時就予以修正，所以介入時

間越早越好。

四、管理公司前期介入的意義

1、適應了現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展要求。我國的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)過多年的發(fā)展，開發(fā)商們開始根據(jù)市場需要和用戶呼聲確定開發(fā)戰(zhàn)略，對物業(yè)管理公司的要求也相應發(fā)生了變化，不再停留在物業(yè)管理公司搞好后期管理服務(wù)上，還希望借助物管公司熟悉掌握住戶需求變化和物業(yè)使用管理的專業(yè)優(yōu)勢前期介入開發(fā)階段，共同參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計、施工、驗收等工作，保證物業(yè)建設(shè)的設(shè)計合理和質(zhì)量良好，使得開發(fā)出的物業(yè)能夠最貼近住戶需求，成為市場上受消費者歡迎的物業(yè)。物業(yè)管理前期介入，也能讓消費者真切感受到房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)管理的重視。目前消費者的物業(yè)管理意識已經(jīng)有了很大的提高，如果能讓著名品牌的物業(yè)管理公司前期介入，將會極大地促進物業(yè)的銷售?？梢?，物管前期介入對開發(fā)商所開發(fā)物業(yè)的完善和促銷起著很大作用。

2、擴充了物業(yè)管理的內(nèi)涵。目前的物業(yè)管理大都停留在僅僅作為房地產(chǎn)開發(fā)的延伸。傳統(tǒng)的物業(yè)管理定義是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。物業(yè)管理的立足點是充分發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能，使其保值增值。但一定程度上忽略了物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)全過程中的積極作用，物業(yè)管理可以從物業(yè)的使用管理角度為物業(yè)的完善和保證使用功能的發(fā)揮提供科學的建議和有效的方法。通過前期介入，擴充了物業(yè)管理的內(nèi)涵，真正體現(xiàn)了物業(yè)管理應成為房地產(chǎn)開發(fā)完善和延伸的本質(zhì)要求，也使物業(yè)管理以人為本、業(yè)主第一的理念得到了進一步的貫徹，最終使業(yè)主受益。

3、提升物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)形象。物業(yè)管理通過前期介入，在與開發(fā)商、監(jiān)理方、施工方等方面的共同協(xié)作中，可以充分展示自身的專業(yè)素質(zhì)。物管企業(yè)可以從物業(yè)使用管理的角度、從業(yè)主的角度、從降低管理費用的角度在規(guī)劃、設(shè)計、監(jiān)理施工方面提出一條條合理化建議，從而完善了物業(yè)，減少了今后物業(yè)管理中的問題和矛盾。同時，通過在前期介入中同施工單位形成的良好合作關(guān)系，可以在今后物業(yè)的保修期內(nèi)，加強雙方的緊密合作，提高物業(yè)的維修及時率。另一方面，由于通過前期介入，物業(yè)管理公司已經(jīng)在業(yè)主入住前，處理好了如熟悉物業(yè)、設(shè)備設(shè)施使用、資料收集等接管驗收的各類重要工作。業(yè)主入住時，就可以全心全意地投入接待工作，樹立企業(yè)的良好形象。如果接管與入住同步進行，物管公司即使很努力，往往也會被各項繁雜事務(wù)搞得焦頭爛額，容易忙中出錯，其后還會出現(xiàn)一段時間的磨合期，影響了物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量和專業(yè)形象。

4、為物業(yè)管理后期管理打下良好基礎(chǔ)。物管企業(yè)通過前期介入對物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況了如指掌，便于在后期管理中做好物業(yè)及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護工作。由于已對所管物業(yè)有了全面了解，就為竣工驗收、接管驗收打下了基礎(chǔ)，可以提高驗收質(zhì)量，縮短驗收時間，對驗收中發(fā)現(xiàn)的仍

需改進之處，也比較清楚，容易交涉和協(xié)調(diào)。而沒有前期介入，接管驗收中一旦出現(xiàn)圖紙資料不全的問題和硬件方面嚴重缺陷往往難以及時解決，對業(yè)主的入住、后期管理和創(chuàng)優(yōu)達標工作帶來嚴重影響。另一方面，在前期介入中，經(jīng)過一段時間的磨合，便于理順同環(huán)衛(wèi)、水電、煤氣、通訊、治安、維修、綠化等各部門間的關(guān)系，建立順暢的服務(wù)渠道，有利于后期管理工作的進行。同時，物管企業(yè)通過前期介入可以提出許多設(shè)計和施工方面存在的問題和解決方法，從而大大減少物業(yè)管理工作中物業(yè)的返修工作量，有利于施工單位，更有利于業(yè)主。

五、前期介入對開發(fā)商的好處、完善規(guī)劃設(shè)計，節(jié)省投資成本。

設(shè)計人員在進行小區(qū)規(guī)劃設(shè)計時，往往較注重技術(shù)規(guī)范或技術(shù)含量，對于今后是否迎合業(yè)戶使用要求，是否符合管理要求、是否降低管理成本很少考慮。前期介入可完善規(guī)劃設(shè)計方案，使小區(qū)布局、功能定位更趨合理。例如小區(qū)規(guī)劃設(shè)計必須綜合考慮到幼兒園、物業(yè)管理用房、機動車停車場、自行車棚、業(yè)主會所、商業(yè)網(wǎng)點設(shè)施的適宜位置，了解業(yè)戶需求的物業(yè)管理公司提出的代表性建議可以起到關(guān)鍵性輔助作用，從而避免了開發(fā)商的不必要、無意義投資。、提高建造質(zhì)量，提升維修管理。

在我國，工程質(zhì)量不理想已是普遍現(xiàn)象，因為監(jiān)理的職能只是負責對工程質(zhì)量進行監(jiān)管，是否利于管理與他們無關(guān)。而物業(yè)管理公司作為今后的管理者，必然會以責任心最強的姿態(tài)出現(xiàn)在前期介入階段，通過現(xiàn)場踏勘，提供詳細的照片資料及顧問報告，明確指出缺陷及質(zhì)量問題，并提出整改意見，減少了竣工驗收中的整改工作量。

六、前期介入的主要步驟有：

1了解圖紙，提出改進意見2熟悉跟蹤現(xiàn)場3了解開發(fā)商或建設(shè)單位、監(jiān)理單位、施工單位有關(guān)人員的職責分工，理順工作關(guān)系4從設(shè)備安裝入手，建立完善設(shè)備檔案5參與設(shè)備驗收，包括單機驗收、局部驗收、系統(tǒng)驗收和全局驗收的整個過程6完善驗交資料，編制物業(yè)各方面的統(tǒng)計圖表和資料清單7參與竣工驗收8主持接管驗收。

七、前期介入需要配備的人員

前期介入主要涉及到的是設(shè)備、設(shè)施方面的技術(shù)問題，主要應配備相應的工程技術(shù)人員，應涉及到消防、供配電、給排水、空調(diào)、電梯等方面的人員，各個物業(yè)可以根據(jù)樓盤的大小和設(shè)備的多少來確定人員的多少，可能需要一人兼幾項。

八、前期介入在設(shè)備方面要注意哪些問題

1.電氣方面，注意各設(shè)備房的通風、降溫、排水、應急照明、消防器材配備等問題，對各個電氣設(shè)備的分布、數(shù)量、性能等方面進行熟悉、統(tǒng)計，對各供電線路的走向、線徑等進行了解，以方便后期的維修、保養(yǎng)和管理。

2.消防方面，對水系統(tǒng)中的消火栓、噴淋管網(wǎng)的走向、閥門的分布等進行了解；對電系統(tǒng)中的風機、風閥的分布、工作原理進行掌握，掌握消防主機的工作原理，回路的分布。

3.給排水方面，了解供水的系統(tǒng)情況，各樓層由哪里供水，水箱、水池的位置、容量，市政供水的位置，住戶的供水方式，各個閥門的位置。在排水方面，雨水、污水、冷凝水（空調(diào)水）的走向，檢查口的位置，化糞池的位置等。

九、住宅小區(qū)前期物業(yè)管理的主要內(nèi)容。

1、房屋交接驗收。房屋交接驗收是開發(fā)商委托物業(yè)公司承辦的一項重要工作，是物管公司實施前期物業(yè)管理的一項重要內(nèi)容。由于開發(fā)商在交房之前已經(jīng)請質(zhì)檢部門將房屋質(zhì)量進行了檢查驗收，應該說房屋的質(zhì)量已經(jīng)符合居住要求，物管公司只是辦理手續(xù)，收取有關(guān)費用，移交住房鑰匙就完事了?？此坪芎唵问聦嵣衔锕芄驹诮环窟^程中的工作遠不止這些。除了辦好正常的交接手續(xù)外，物管人員必須熟悉小區(qū)的規(guī)劃建設(shè)情況，了解不同房屋套型的布局情況，了解小區(qū)配套設(shè)施的建設(shè)情況等等，以便于業(yè)主的咨詢。其次，要派人伴隨業(yè)主看房，及時發(fā)現(xiàn)室內(nèi)水電、門窗、墻壁、地面出現(xiàn)的瑕疵，解答業(yè)主提出的問題，記錄好存在的問題，以便整改。三是要當著業(yè)主的面再次進行蓄水試驗，沒有問題請業(yè)主簽字，以免業(yè)主在裝潢時，因人為造成水管向下滲水而推卸自己的責任。

2、裝潢管理。裝潢管理是前期物業(yè)管理的另一項重要工作，也是容易引起房屋質(zhì)量投訴的重要環(huán)節(jié)，處理不好很容易發(fā)生糾紛。物管公司在業(yè)主裝潢之前要制定周密的管理計劃，將業(yè)主必須遵守的規(guī)則和要求公布上墻，以便業(yè)主了解和執(zhí)行。一些高檔住宅小區(qū)對裝潢的材料，如砂子、水泥、木材、板材等可組織統(tǒng)一裝卸，以免分散裝卸時，碰壞墻壁、樓梯等公用部位和設(shè)施。其次要抓好裝潢方案的審核，對違反房屋裝飾裝修規(guī)定的方案要及時發(fā)現(xiàn)糾正，做好說服解釋。三是要不斷巡查裝潢施工現(xiàn)場，及時制止違規(guī)裝潢現(xiàn)象。在巡查裝潢施工過程中，重點是巡查水電安裝，敲墻打洞階段，俗稱瓦工、水電工階段，業(yè)主擅自更改裝潢方案，拆改房屋

墻體也就在這一階段，這一階段如果沒有發(fā)生問題，一般情況下這一戶的裝潢就不會發(fā)生問題。

3、衛(wèi)生保潔工作。衛(wèi)生保潔工作是小區(qū)物業(yè)管理最直觀的環(huán)節(jié)。通常情況下，前期物業(yè)管理的衛(wèi)生保潔會出現(xiàn)這種情況，由于裝潢的戶數(shù)比較集中，前邊掃了后邊倒，保潔無法達到應有的效果，小區(qū)始終處于一種臟亂的狀態(tài)。另外裝潢工人隨地大小便，個別業(yè)主圖方便，從樓上向下拋雜物和垃圾，等等。針對這種實際情況，前期物業(yè)管理的衛(wèi)生保潔首先必須抓好裝潢垃圾的集中堆放和及時清運，減少灰塵污染。其次是加強宣傳和督查力度，嚴禁裝潢施工人員隨地大小便和從樓上向下拋雜物的行為。三是抓好生活垃圾袋裝化，減少生活垃圾隨處放，蒼蠅滿天飛的現(xiàn)象。四是適當增加保潔人員，增加保潔次數(shù)，盡量使業(yè)主從一入住小區(qū)就感受到整潔的環(huán)境。

4、抓好小區(qū)秩序維護。前期物業(yè)管理的安全防范工作，一是要抓好以防盜竊為主的安全防范，由于進出小區(qū)人員比較多且雜，加之小區(qū)安全防范的配套設(shè)施沒有到位，容易給一些偷盜者可乘之機，因此要加強小區(qū)的巡查次數(shù)，記錄好巡查情況，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)可疑情況要及時處置，發(fā)現(xiàn)失竊事件要及時報案。二是要對進出小區(qū)人員進行及時登記，裝飾裝修人員憑證進出，杜絕閑散人員進入小區(qū)。三是要充分利用好已有的安全設(shè)施，如防盜門、窗、電子對講門等，減少失竊案件發(fā)生機率。四是抓好小區(qū)進出車輛的管制和疏導，特別是各種運送裝潢材料的車輛，要及時裝卸，避免長時間停留，以減少小區(qū)交通壓力，維護好小區(qū)生活秩序。

5、協(xié)調(diào)各種矛盾。前期物業(yè)管理各種矛盾比較集中，譬如房屋質(zhì)量問題，購房合同規(guī)定的內(nèi)容沒有兌現(xiàn)問題、小區(qū)配套設(shè)施沒有到位問題、衛(wèi)生保潔問題、小區(qū)安全秩序問題等，甚至因裝飾裝潢引起的鄰里糾紛亦找物管公司協(xié)調(diào)解決。在這些矛盾當中絕大多數(shù)不是物管公司造成的，也不是物管公司能夠解決的，但業(yè)主認為交了物管費，物管公司就應該負責解決。另外，業(yè)主認為既然開發(fā)商指定的物管公司，那么開發(fā)商與物管公司就是一家，發(fā)生問題理所當然找物管公司解決。對此，物管公司既不能將所有矛盾推卸給開發(fā)商，認為與己無關(guān)，更不能承諾解決。因為開發(fā)商既然指定物管公司實施前期物業(yè)管理，就希望物管公司能為開發(fā)商分憂解難，如物管公司將業(yè)主反映的問題不分青紅皂白，直接推到開發(fā)商身上，開發(fā)商不滿意，業(yè)主也不滿意。同時物管公司決不能將業(yè)主反映的問題一概承諾解決，尤其是一些涉及工程質(zhì)量的問題更不能擅自做主，承諾解決的具體時間。物管公司對業(yè)主反映的問題，首先要分清性質(zhì)，弄清情況，做好解釋工作，以使業(yè)主了解實情真相和解決處理的程序。同時積極協(xié)調(diào)，根據(jù)存在問題的大小和難易程度，在最短的時間解決業(yè)主反映的問題。

十、前期物業(yè)管理中應把握的重點環(huán)節(jié)。

1、簽訂協(xié)議。國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定：“建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)管理合同。”在前期物業(yè)管理中，無論是開發(fā)商指定的或是自己直接成立的物管公司，都是獨立的法人，而且在房地產(chǎn)開發(fā)過程中開發(fā)公司與物管公司是兩個不同的環(huán)節(jié)，一個是建房，一個是管房。以協(xié)議的形式賦予物管企業(yè)獨立管理運作的權(quán)利，更有利于物管企業(yè)提高自己的管理能力和服務(wù)水平。

2、合理收費。新建住宅小區(qū)前期物業(yè)管理收費要經(jīng)當?shù)匚飪r部門批準才能實

施，是一項政策性很強的收費項目。因此物管企業(yè)要根據(jù)小區(qū)建設(shè)的實際情況，合理確定收費標準，及時報物價部門審核批準后才能服務(wù)收費。有的物管企業(yè)由于不主動向物價部門申報收費，擅自確定收費標準，引起了業(yè)主的不滿和投訴，受到物價部門的查處和經(jīng)濟罰款，既影響了物管公司在業(yè)主中的形象，又使企業(yè)蒙受了經(jīng)濟損失。因此，物管公司人員尤其是物管公司的經(jīng)理既要懂得管理，更要熟悉有關(guān)的法律法規(guī)，要有依法經(jīng)營的意識，切不可盲目蠻干。

3、處理好三者關(guān)系。前期物業(yè)管理中，存在著開發(fā)商、物管公司、業(yè)主之間相互關(guān)聯(lián)制約的關(guān)系。雖然三者之間表現(xiàn)形式是一種契約關(guān)系，但開發(fā)商與物管公司是整體與部門的關(guān)系，是上下級關(guān)系，物管公司要聽開發(fā)商的指揮。物管公司與業(yè)主是管理服務(wù)與被管理服務(wù)的關(guān)系，是主與從的關(guān)系，在管理上物管公司是主，業(yè)主是從；在服務(wù)上，業(yè)主是主，物管公司是從。業(yè)主與開發(fā)商的關(guān)系純粹是一種買賣關(guān)系，契約關(guān)系，在業(yè)主與開發(fā)商之間，物管公司起著協(xié)調(diào)作用。在這三者關(guān)系之中，物管公司既不能得罪開發(fā)商，更不能得罪業(yè)主，因為前期物業(yè)管理結(jié)束后，物管企業(yè)能否繼續(xù)在這里實施管理服務(wù)，不是開發(fā)商說了算，而是業(yè)主大會說了算。所以物管公司要特別注意協(xié)調(diào)好業(yè)主與開放商之間發(fā)生的矛盾，既要承擔起開發(fā)商賦予的管理服務(wù)職責，為開發(fā)商排憂解難，又不能犧牲業(yè)主的利益，尤其對業(yè)主反映的問題，物管公司無法解決或無能力解決時，切不可盲目應允，給自己留下后患。以保證在前期物業(yè)管理結(jié)束后繼續(xù)在該小區(qū)實施物業(yè)管理為最終目標。

4、小區(qū)公告。前期物業(yè)管理，是在新建住宅小區(qū)中進行的，業(yè)主來自五湖四海，個人的職業(yè)、品行、生活習慣各不相同，想法各異。物管公司作為小區(qū)的管家，要對小區(qū)的各項管理規(guī)定及早公示小區(qū)公告，可通過通知、公告、告示等形式將具體的規(guī)定和要求及時通知業(yè)主。規(guī)模較大的小區(qū)還可印制業(yè)主手冊，將業(yè)主公約、小區(qū)建設(shè)規(guī)劃、服務(wù)內(nèi)容及標準、公眾應急電話等集于一冊，提高物業(yè)管理的服務(wù)水平。

目前，物業(yè)管理前期介入雖然普及面不廣，面臨的具體問題也較多，但從實施前期介入的重要應來看，物業(yè)管理的前期介入非常必要、非常有效，而且越早介入越好。相信在開發(fā)商及物業(yè)管理公司的共同努力下，前期介入工作作為物業(yè)管理的不可分割的部分，將對開發(fā)商和物業(yè)的發(fā)展起到重要的作用。

第二篇：房地產(chǎn)物業(yè)管理論文

08級工程管理2班 譚微1中南林業(yè)科技大學涉外學院

當前房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理現(xiàn)狀與對策探討

內(nèi)容摘要：我國物業(yè)管理自20世紀80年代初起步，至90年代，特別是小平志南巡講話后，在房地產(chǎn)建設(shè)熱潮的推動下，呈現(xiàn)出迅猛的 發(fā)展 勢頭。隨著我國 社會 經(jīng)濟 的發(fā)展和繁榮，人們對生活質(zhì)量和工作環(huán)境的要求不斷提高。在這種背景下，探討和分析我國物業(yè)管理及其發(fā)展 問題 顯然具有重要的現(xiàn)實意義。

關(guān)鍵字：房地產(chǎn) 物業(yè)管理 市場

一、房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理互補作用

1.房地產(chǎn)開發(fā)是物業(yè)管理的基礎(chǔ)

業(yè)管理是建立在對特定物業(yè)之上的管理，是對已經(jīng)形成并投入使用的場地和設(shè)施的管理，而這些場地和設(shè)施是由房地產(chǎn)開發(fā)商所形成的。因此房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)管理的認識和對物業(yè)管理的重視程度，直接 影響 和決定了后續(xù)物業(yè)管理的水平。如果把房地產(chǎn)看作商品，那么物業(yè)管理就如同商品的售后服務(wù)。房地產(chǎn)在開發(fā)階段，尤其是設(shè)計、建設(shè)時期，一點點的疏忽或遺漏，都會給后面的物業(yè)管理帶來長久的煩惱。比如物業(yè)對建設(shè)情況不了解,遇到維修等問題時會處理困難,更重要的是,如果房地產(chǎn)的配套設(shè)施不全或建筑施工質(zhì)量問題如公寓樓沒有足夠的停車車位;大樓內(nèi)的電梯質(zhì)量差;樓內(nèi)沒有電視接收共用天線或閉路電視裝置等。

2.良好的物業(yè)對房地產(chǎn)的發(fā)展有促進作用

物業(yè)管理的目的是為了使房產(chǎn)保值、增值，并為物業(yè)的所有人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活環(huán)境和工作環(huán)境，物業(yè)管理的參與，延長了房屋的壽命，提高人民居住水平。提高房屋及其附屬設(shè)備設(shè)施壽命期、降低質(zhì)量和綜合成本最終使房地產(chǎn)保值增值。有關(guān)調(diào)查表明，買房時，人們在關(guān)心房價、位置、居住環(huán)境之后，最關(guān)心的問題就是房屋的物業(yè)管理。如果物業(yè)管理得好，必然會解除消費者的后顧之憂，促進房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的發(fā)展。

二、物業(yè)管理的現(xiàn)狀及問題

1.建設(shè)與管理之間缺乏有效銜接

近兩年來，有關(guān)物業(yè)管理的糾紛層出不窮。全國各地媒體屢發(fā)物業(yè)管理負面新聞，物業(yè)管理投訴率居高不下。下面舉一個典型案例。李先生購買了某小區(qū)的 1

一套住宅,購買時發(fā)展商承諾物業(yè)管理費為1元/平方米,并有管道煤氣,24小時熱水供應等配套設(shè)施,且寫進了購房合同中。但李先生稱入住已有半年,非但相關(guān)的配套設(shè)施沒有落實,物業(yè)管理費反而漲到了2元/平方米，物業(yè)公司說“發(fā)展商說的不算數(shù)”,收費是依據(jù)有關(guān)標準，而發(fā)展商則稱物業(yè)管理已移交,自己無權(quán)過問，最后小區(qū)住戶集體拒交物業(yè)費。這個案例暴漏出兩個問題:（1）一些開發(fā)建設(shè)單位在商品房促銷時,對物業(yè)管理做出不切實際的承諾,給后續(xù)的管理帶來困難。還有一些開發(fā)公司在規(guī)劃、設(shè)計、施工階段遺留下后患，矛盾在居民入住并實施物業(yè)管理后才反映出來，因此業(yè)主意見強烈,物業(yè)公司代人受過。（2）物業(yè)管理企業(yè)價格 法律、法規(guī)意識淡薄。對價格政策不了解或重視程度不高，自行制定收費標準，多收費或亂收費，加重了住宅產(chǎn)權(quán)人、使用人的負擔。在群眾中造成不良影響;總之說明建設(shè)與管理之間缺乏有效銜接。這種現(xiàn)象在中小城市尤其突出。房地產(chǎn)開發(fā)在先,物業(yè)管理滯后,而物業(yè)管理滯后的根本原因是法規(guī)建設(shè)滯后?，F(xiàn)行物管法規(guī)和政策只是針對大城市中具有一定規(guī)模的住宅小區(qū)而制定的。中小城市的住宅小區(qū),缺乏切合實際的權(quán)威性的管理辦法,結(jié)果在實際操作中,因缺乏行為規(guī)范約束和有效的市場自由競爭,由此造成了物業(yè)管理水平差、收費亂的不利局面。

2.對物業(yè)管理的認識模糊

物業(yè)管理是指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人的委托，按照國家法律和管理標準及委托合同行使管理權(quán)，運用 現(xiàn)代 科學 和先進的維修養(yǎng)護技術(shù)，以經(jīng)濟手段管理物業(yè)，從事對物業(yè)及其周圍環(huán)境的養(yǎng)護、修繕、經(jīng)營，并為使用人提供多方面的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價值和經(jīng)濟效益。據(jù)統(tǒng)計，截止2005年城鎮(zhèn)房屋建筑面積164.51億平方米，其中住宅建筑面積107.69億平方米。這是國家的一筆巨大財富，據(jù)粗略 計算，如果經(jīng)營管理得好，使全國城鎮(zhèn)所有住宅的使用年限延長一個月，則可為國家節(jié)約資金數(shù)近16億元;反之，若管理不當，使這些住宅 自然 淘汰加快，縮短使用期限一個月，就會給國家造成16億元的損失?？梢娢飿I(yè)管理的好與壞對城市的發(fā)展、社會的進步具有極為重要意義。然而，許多房地產(chǎn)企業(yè)單位，對物業(yè)管理的概念認識不甚清楚，許多原來的房產(chǎn)管理機構(gòu)換個牌子就成了物業(yè)管理公司，不正規(guī)必然落后，目前 我國多數(shù)物業(yè)管理公司達不到正常的經(jīng)營規(guī)模。而且科學技術(shù)在物業(yè)管理過程中的推廣 應用 率

極低，勞動密集型依然是物業(yè)管理的主導模式。傳統(tǒng)的物業(yè)管理 內(nèi)容 包括對物業(yè)治安防衛(wèi)、清潔綠化、對設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)以及對各種費用的代收代繳等，多數(shù)依然單純依靠手工方式進行管理，要耗費極大的人力、物力和財力，最終導致效益差，入不敷出，最終許多物業(yè)管理企業(yè)不得不靠主管部門或開發(fā)企業(yè)的輸血來維持生存。3.缺乏公平的市場環(huán)境

我國物業(yè)管理起步之初是作為房地產(chǎn)的一種服務(wù)手段的衍生物，種種規(guī)則也從房地產(chǎn)業(yè)沿襲下來，而且大部分物業(yè)管理 企業(yè) 是由房地產(chǎn)開發(fā)公司組建或控股的，這樣，自然 而然地圈定了勢力范圍，存在市場壁壘，不利于公平競爭。由于現(xiàn)行的物業(yè)管理體制存在著一定的弊端，物業(yè)管理市場一般采取議標的方式，均未實行規(guī)范性招標，因此虛假招標屢禁不止。其中還有很多是由國有企業(yè)、行政事業(yè)單位的房管所或后勤管理部門轉(zhuǎn)制過來的，仍然運用國企優(yōu)勢，尚未真正建立起 社會 化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理新體制。這些物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)制名稱改了但實質(zhì)運作狀況和管理體制并沒有改變，因此企業(yè)運作過程中必然出現(xiàn)這樣或那樣的 問題，也使得行業(yè)的良性 發(fā)展 受到限制?？梢娢飿I(yè)管理行業(yè)發(fā)展的根本出路在于建立充滿生機和活力的物業(yè)管理市場以及公開、公平的競爭環(huán)境。應將物業(yè)管理企業(yè)推向市場，通過招投標聘請物業(yè)管理企業(yè)，實行優(yōu)勝劣汰。但是，目前 除少數(shù)城市外，絕大多數(shù)城市的物業(yè)管理市場尚未形成，仍由主管部門或開發(fā)企業(yè)委派或指派物業(yè)管理企業(yè)，這種封閉的自我保護式管理方式，不僅有礙物業(yè)管理市場的培育和發(fā)展，而且使得被委派或指派的物業(yè)管理企業(yè)難以產(chǎn)生危機感和緊迫感，進而不能更好服務(wù)于使用人。

三、解決之道

1.提前介入

由于房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理的工作性質(zhì)和利益不同，考慮問題的角度和 分析、處理問題的觀點和方式就會不同。物業(yè)管理如同產(chǎn)品的售后服務(wù)，它對產(chǎn)品的使用具有最中肯的發(fā)言權(quán)。因此物業(yè)管理必須提前啟動、全程介入,貫穿到規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建設(shè)、竣工驗收、交付使用等各個階段中去。物業(yè)管理的提前介入,一方面有利于設(shè)計的優(yōu)化和房屋建設(shè)質(zhì)量的提高;另一方面物業(yè)管理者與住房消費者時刻保持緊密聯(lián)系,據(jù)此不斷修整市場定位,使管理方式更鮮明,更有利,更規(guī)范,更好的為住戶服務(wù)。

2.規(guī)?；?/p>

一般來說有規(guī)模的或規(guī)模大的物業(yè)雖然配置多、開支大、但它所服務(wù)的對象也更多，故比沒有規(guī)?；蛞?guī)模小的平均成本還是要低。因此只有通過市場化的兼并重組聯(lián)合來降低總體成本和社會成本以規(guī)模出效益。物業(yè)管理行業(yè)要走上橫向聯(lián)合、縱深發(fā)展之路，在建立健全企業(yè)化經(jīng)營體制的基礎(chǔ)上，通過并購那些小物業(yè)管理企業(yè)的方式進行有效擴張，從而有效降低成本。達到規(guī)模經(jīng)營。

3.市場化

用新的政策、法規(guī)支持和解放物業(yè)管理企業(yè)，使企業(yè)在市場競爭的條件下鍛煉和完善自己，使其成為自主經(jīng)營、自我發(fā)展、自負盈虧、獨立承擔民事責任的市場主體，在競爭中培養(yǎng)在市場 經(jīng)濟 條件下企業(yè)生存和發(fā)展的能力，尋找適應市場機制的經(jīng)營 方法，要按照 現(xiàn)代 企業(yè)制度的要求,對各級房管部門所屬的物業(yè)管理企業(yè)盡快脫鉤改制，對開發(fā)單位和其他單位所屬的物業(yè)管理企業(yè),市房管部門也要加大指導力度,促其盡快離。從而把企業(yè)不斷推向前進。由企業(yè)遵循市場 規(guī)律 辦事，在竟爭求生存，求發(fā)展。

很顯然，目前物業(yè)管理公司、開發(fā)商之間有很多矛盾。這些矛盾的產(chǎn)生，有開發(fā)商在銷售中和工程建設(shè)中存在的遺留問題，有物業(yè)管理自身的問題，有政策法規(guī)不健全的原因，對這些問題的解決要分清不同性質(zhì)，采取針對性措施。建議政府立具有指導意義、可操作性強的政策法規(guī)，對不便做出政策 法律 規(guī)定的，就干脆放開，由企業(yè)遵循市場規(guī)律辦事，在競爭中求生存，求發(fā)展?？傊?，物業(yè)管理的實質(zhì)是讓業(yè)主享有一種有物業(yè)管理的生活方式,這種生活方式使生活更加舒適、安全、環(huán)保、健康、文明、和諧。好的物業(yè)管理取決于四大要素:誠信的開發(fā)商、配備完善的物業(yè)、素質(zhì)高的業(yè)主、負責高效的物管公司,四者缺一不可，相信要我們大家共同努力，高素質(zhì)的生活、工作環(huán)境一定能在不久的將來實現(xiàn)。`

08級工程管理2班譚微

第三篇：淺析我國物業(yè)管理問題

淺析我國物業(yè)管理問題

黃 瑩

內(nèi)容摘要：我國住房制度改革日漸深入，物業(yè)管理越來越受到人們的關(guān)注。理順物業(yè)管理活動中各方主體的法律關(guān)系，明確各主體的法律責任，有利于解決我國物業(yè)管理發(fā)展中存在的問題，建立和諧統(tǒng)一的物業(yè)管理關(guān)系。

關(guān) 鍵 詞：物業(yè)管理 現(xiàn)狀 完善

隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革和房地產(chǎn)管理體制改革的逐步深入，物業(yè)管理日益成為社會各界和老百姓關(guān)注的焦點之一。物業(yè)管理是房地產(chǎn)在消費領(lǐng)域的延續(xù)。隨著全國各地房地產(chǎn)的熱銷，將意味著會有更多的家庭和個人的生活與物業(yè)管理密不可分。然而我國的物業(yè)管理起步較晚，仍屬于新興行業(yè)，在它的成長壯大的過程中不可避免的會出現(xiàn)諸多問題。因此，正視我國物業(yè)管理現(xiàn)階段存在的問題是十分必要的。本文從法律的角度談?wù)劰P者的認識，以期待完善物業(yè)管理的各項制度，規(guī)范物業(yè)管理的運作，提高物業(yè)管理的水平、建立和諧統(tǒng)一的物業(yè)管理關(guān)系。

一、物業(yè)管理的涵義

由于在此之前國內(nèi)沒有統(tǒng)一的物業(yè)管理的立法，各物業(yè)管理公司只能依照各地方政府的法規(guī)經(jīng)營。然而各地方法規(guī)對物業(yè)管理的理解和界定也不一致，這就造成了在全國范圍內(nèi)物業(yè)管理公司沒有統(tǒng)一的經(jīng)營標準，給物業(yè)管理的規(guī)范經(jīng)營、管理水平的提高帶來了很大的困難。在理論上，業(yè)內(nèi)外的學者對物業(yè)管理的認識也各不相同。有的學者認為，所謂的物業(yè)管理是指專業(yè)機構(gòu)和專業(yè)人員受物業(yè)所有人的委托依照國家法律法規(guī)和合同，運用現(xiàn)代管理科學和先進的技術(shù)，對已經(jīng)投入使用的物業(yè)以經(jīng)營方式統(tǒng)一管理，并對物業(yè)周圍的環(huán)境，清潔綠化，安全保衛(wèi)、道路養(yǎng)護等實施統(tǒng)一的專業(yè)化的管理，向業(yè)主或住戶提供全方位的服務(wù)。還有的學者認為，物業(yè)管理是指物業(yè)管理公司受物業(yè)所有人（業(yè)主）的委托運用現(xiàn)代的管理科學和先進的維修、養(yǎng)護技術(shù)，對物業(yè)進行修繕、養(yǎng)護、經(jīng)營并為使用人提供多方位服務(wù)的行為。

針對立法不健全，使得全國范圍內(nèi)的物業(yè)管理標準難以統(tǒng)一這一問題，2002年國務(wù)院出臺了《物業(yè)管理條例（草案）》，這一條例的頒布，對物業(yè)管理工作的開展提供了立法上的指導作用?！稐l例》第二條明確規(guī)定：“本條例所稱的物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，通過對房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地進行專業(yè)化維修、養(yǎng)護、管理，以及維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，為業(yè)主提供服務(wù)的活動?！痹撘?guī)定對“物業(yè)管理”這個概念作了較權(quán)威的闡述。

首先，該規(guī)定指出了物業(yè)管理公司是按照物業(yè)服務(wù)合同來提供服務(wù)的，說明物業(yè)管理公司與業(yè)主之間是一種契約關(guān)系。這種契約關(guān)系決定了雙方的法律地位是平等的，雙方的權(quán)利義務(wù)是對等的。物業(yè)管理公司給業(yè)主提供的是一種有償?shù)墓芾砗头?wù)，對業(yè)主來說，要想享受舒適的管理和服務(wù)，必須支付一定的費用，這就是說業(yè)主要花錢買服務(wù)；而物業(yè)管理公司得到物業(yè)管理費后，必須提供質(zhì)價相符的服務(wù)。在這里，享受服務(wù)是業(yè)主的權(quán)利，但繳納物業(yè)管理費是其義務(wù)；與之相對應，物業(yè)管理公司有權(quán)收取物業(yè)管理費，但必須提供優(yōu)越的管理和服務(wù)。

其次，明確了物業(yè)管理公司的工作范圍，即房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地。這就是說，小區(qū)內(nèi)的房屋、綠地、娛樂設(shè)施、供水、供電、供氣等設(shè)備以及其他居住條件不可缺少的設(shè)施都由物業(yè)管理公司負責管理。這樣就避免了業(yè)主和物業(yè)管理公司對物業(yè)管理范圍劃分的不同理解，而造成業(yè)主和物業(yè)管理公司之間的矛盾。

再次，強調(diào)物業(yè)管理公司要以向業(yè)主提供服務(wù)為中心開展工作。因此物業(yè)管理公司就要改變過去那種以領(lǐng)導者身份自居去管理別人的管理理念，注重服務(wù)觀念和服務(wù)意識的培養(yǎng)，通過對小區(qū)的物業(yè)進行專業(yè)性的維修、養(yǎng)護和管理，以及搞好小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，為業(yè)主營造一個舒適的生活環(huán)境。

二、目前我國物業(yè)管理中存在的問題和成因

物業(yè)管理最初起源于經(jīng)濟發(fā)達國家，60年代初，香港從英國引入了物業(yè)管理這一概念。80年代初，深圳、廣州等地受香港地區(qū)影響，在我國率先開創(chuàng)了適合我國市場經(jīng)濟的專業(yè)化物業(yè)管理模式。此后，物業(yè)管理公司在全國各地紛紛涌現(xiàn)，但由于物業(yè)管理是一個新生事物，從它現(xiàn)身之日起，紛爭從未停止過。據(jù)調(diào)查反映，2001年關(guān)于物業(yè)管理的投訴大量增加，而在2002年中央電視臺“3.15”消費者調(diào)查問卷結(jié)果顯示，物業(yè)管理名列消費者不滿意行業(yè)的第五位。近幾年來，物業(yè)糾紛事件頻頻見于報端，這樣一個曾經(jīng)令市場振奮，革新居住觀念的新生事物究竟存在哪些問題，筆者對此談?wù)勛约旱恼J識。

（一）、概念不清

近些年由于商品房的熱買，我們經(jīng)常能聽到或看到“物業(yè)管理”一詞，究竟什么是物業(yè)管理？怎樣進行物業(yè)管理？許多開發(fā)商和物業(yè)管理公司對此認識很模糊。一些開發(fā)商和物業(yè)管理公司或者是為了盈利，或者是為了追趕時尚，或者是為了吸引更多消費者而成立物業(yè)管理公司，由于概念上認識不清，有的物業(yè)管理公司則以當然的主人身份來管理廣大業(yè)主。一些業(yè)主對物業(yè)管理也沒有足夠的認識和充分的理解，認為物業(yè)管理公司就相當于居委會，管理生活小區(qū)的閑雜瑣碎之事。正是因為開發(fā)商或物業(yè)管理公司以及業(yè)主對物業(yè)管理的認識不正確，導致了物業(yè)管理公司和業(yè)主之間的矛盾頻頻發(fā)生。

（二）、權(quán)責不明

由于法制不健全，再加上物業(yè)管理公司與業(yè)主簽訂的合同不規(guī)范，物業(yè)管理公司和業(yè)主并不清楚各自的權(quán)責利益。一些業(yè)主認為自己的權(quán)利至高無上，只要交了管理費，小區(qū)里的任何事情物業(yè)管理公司都得管，而且還要管好。當現(xiàn)實的情況達不到要求時，雙方難免發(fā)生矛盾與糾紛。有的甚至對簿公堂。例如：現(xiàn)在許多小區(qū)存在的大到人身傷亡、汽車被盜，小到水浸地板，人被狗咬、卡拉ok擾民等等問題都可能成為業(yè)主索賠和拒絕繳納管理費的理由。

（三）、運作不規(guī)范

物業(yè)管理是住宅小區(qū)建設(shè)完成投入使用后開展的小區(qū)管理工作，但是在發(fā)展初期大多數(shù)的物業(yè)管理都是由開發(fā)商自己組建一個物業(yè)管理公司來進行管理，這種管理模式至今仍然存在。這樣使得物業(yè)管理長期依附于房地產(chǎn)開發(fā)，沒有能夠形成一個獨立的行業(yè)，沒有能夠建立一套規(guī)范的運作機制。

此外，物業(yè)管理公司本身運作也不規(guī)范。一些物業(yè)管理公司僅聘幾名保安在大門口站崗，其他的工作都不做，然后向業(yè)主收取高額的管理費。這種只收費不服務(wù)，或者是多收費少服務(wù)的做法自然會引起業(yè)主的反感，因而引發(fā)物業(yè)管理公司和業(yè)主之間的矛盾。

（四）、觀念落后

住房制度的改革使老百姓的住房消費觀念發(fā)生了深刻的變革，但是業(yè)主的物業(yè)管理消費觀念和消費意識還沒有完全樹立起來。一些業(yè)主希望得到最好的物業(yè)管理服務(wù)，但是只愿意付非常少的管理費用，這樣物業(yè)管理的收費和物業(yè)管理的質(zhì)價不等，給物業(yè)管理帶來了經(jīng)濟上的困難，也容易引起業(yè)主對物業(yè)管理的不滿意，進而引發(fā)糾紛。

三、完善我國物業(yè)管理問題的思考

物業(yè)管理是一個非常復雜的系統(tǒng)工程，我國的物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)過20多年的發(fā)展也日趨成熟和完善。建立和諧統(tǒng)一的物業(yè)管理關(guān)系是業(yè)內(nèi)外人士的共同目標。要想搞好物業(yè)管理關(guān)系需要業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)管理公司及其他相關(guān)部門的配合，然而其中最重要的是所有參與物業(yè)管理的部門和人員都應當認真學習物業(yè)管理法規(guī)，都要清楚什么是物業(yè)管理以及物業(yè)管理中的法律關(guān)系。只有明確各方主體在物業(yè)管理活動中的地位和責任，之后出現(xiàn)的一系列問

題才能迎刃而解，物業(yè)管理工作才能做好。因此，筆者認為應理順以下幾方面的關(guān)系：

(一)、明確物業(yè)管理公司與業(yè)主之間是平等的合同關(guān)系

在物業(yè)管理活動中，物業(yè)管理公司與業(yè)主之間之所以出現(xiàn)諸多的糾紛，究其原因主要是雙方的法律關(guān)系不明確。一些物業(yè)管理公司或業(yè)主錯誤地理解了自己在物業(yè)管理中的法律地位。

其實，物業(yè)管理是物業(yè)管理公司按照物業(yè)服務(wù)合同為業(yè)主提供的一種服務(wù)。小區(qū)內(nèi)的業(yè)主共同出錢，選聘一個物業(yè)管理公司代自己對物業(yè)小區(qū)進行管理，物業(yè)管理公司不是業(yè)主的管家或仆人，也不是業(yè)主的代理人，它和業(yè)主都是物業(yè)服務(wù)合同的主體，雙方都應該按照合同的約定來規(guī)范自己的行為。雙方的法律地位是平等的，二者的關(guān)系是平等的合同關(guān)系，而不是主人與仆人的關(guān)系，也不是主人與管家的關(guān)系，更不是管理者與被管理者的關(guān)系?！皹I(yè)主大會有權(quán)選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)”，“業(yè)主通過業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同?！?由此可見，業(yè)主與物業(yè)管理公司之間是一種聘用與被聘用的合同關(guān)系。所謂“合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。” 在法律上，合同雙方的法律地位是平等的，不存在誰高誰低，或誰強誰弱的問題。物業(yè)管理公司為業(yè)主提供良好的管理和服務(wù)，而業(yè)主須繳納物業(yè)管理費以作為物業(yè)管理公司為其提供管理和服務(wù)的對價。雙方都應該按合同認真地行使權(quán)利和履行義務(wù)，若業(yè)主借故拖欠管理費或物業(yè)管理公司沒有履行服務(wù)和管理的職責，都可能因沒有履行合同約定的義務(wù)而將承擔違約責任。

因此，明確物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的法律關(guān)系有助于物業(yè)管理公司與業(yè)主正確認識自己在物業(yè)管理活動中的位置，扮演好自己的角色。在物業(yè)管理公司與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同時，應當在合同中明確約定各自的權(quán)利義務(wù)以及承擔違約責任的具體辦法。由于目前物業(yè)服務(wù)合同多是物業(yè)管理公司事先擬定好的格式合同，這樣業(yè)主委員會代表業(yè)主在簽訂合同時，一定要注意雙方的權(quán)利、義務(wù)及違約責任的約定，以避免物業(yè)管理公司規(guī)避法律，減輕自己的責任而加重業(yè)主的負擔。

（二）、明確開發(fā)商在前期物業(yè)管理活動中的法律地位

開發(fā)商開發(fā)一個物業(yè)小區(qū)，將物業(yè)建成經(jīng)政府有關(guān)主管部門驗收合格后，通過商品房的銷售，所建的商品房逐漸部分地或全部地出售給了購房人，即業(yè)主。這樣開發(fā)商的法律地位逐漸從原來開發(fā)項目的所有者，到把商品房售完，逐步轉(zhuǎn)移而不再擁有已售出部分商品房的所有權(quán)。由于開發(fā)商開發(fā)一個項目一般需要幾年的時間，在這段時間里，開發(fā)商對未售出的商品房仍擁有所有權(quán)。但當該項目完成了商品房銷售后，房屋的所有權(quán)就發(fā)生了轉(zhuǎn)移。由于發(fā)生了房產(chǎn)交易行為，這里的

第四篇：加強我國傳統(tǒng)文化建設(shè)

讓文化陽光普照大地

我國傳統(tǒng)文化博大精深、源遠流長，經(jīng)過數(shù)千年的積淀和發(fā)展，已深深融入到中華民族的血液之中，成為中華民族共同的精神記憶和中華文明特有的文化基因。但是隨著社會經(jīng)濟的日益發(fā)展，人們的思想觀念逐漸受到多樣文化的巨大沖擊。部分人是非不明、誠信缺失、見利忘義、損公肥私；有的人愛國主義、集體主義、社會主義觀念淡??；少數(shù)黨員干部信念動搖、貪污受賄，嚴重損害了人民群眾的利益。因此發(fā)揚傳統(tǒng)文化的優(yōu)良傳統(tǒng)，在繼承傳統(tǒng)文化精髓的基礎(chǔ)上推進我國的文化體制改革和創(chuàng)新，讓文化陽光普照大地，勢在必行！

首先，發(fā)揮政府的文化職能。政府應該建立有利于文化產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展的保障體系和制度安排，做好文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，梳理現(xiàn)有文化產(chǎn)業(yè)相關(guān)的政策法規(guī)，完善文化產(chǎn)業(yè)政策體系。文化事業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都離不開政府的重視與投入。在此文化建設(shè)中政府應切實發(fā)揮作用，正如十八大中提出文化建設(shè)的工作部署要求：扎實推進社會主義文化強國建設(shè)，堅持為人民服務(wù)、為社會主義服務(wù)的方向，堅持百花齊放、百家爭鳴的方針，堅持貼近實際、貼近生活、貼近群眾的原則，推動社會主義精神文明和物質(zhì)文明全面發(fā)展，建設(shè)面向現(xiàn)代化、面向世界、面向未來的，民族的科學的大眾的社會主義文化。

其次，發(fā)揮人民群眾的基礎(chǔ)作用。人民群眾是歷史的創(chuàng)造者，當然也是文化史的創(chuàng)造者。中國五千年的文化博大精深，文化的發(fā)明者、繼承者、創(chuàng)新者都根植于中國偉大人民群眾，在文化越來越成為民族凝聚力和創(chuàng)造力的重要源泉、越來越成為綜合國力競爭的重要因素的今天，更應該發(fā)揮人民群眾的積極作用。號紹每個中華兒女為新世紀的文化建設(shè)做出一定的貢獻。

最后，加強國與國之間的交流，讓中國文化在世界的舞臺上綻放光芒。加強國家間的文化交流，還是要發(fā)展好我國的優(yōu)良文化，以我國特色文化為基礎(chǔ)。當然，更要避免盲目自大、孤芳自賞、排外懼外、封閉保守的狹隘的民族主義文化觀念。要學習各國一切有益的文化成果，在交流、交融、交鋒中展現(xiàn)中華文化的獨特魅力。將我國文化精髓結(jié)合他國先進文化，來提高中國文化在世界上的影響力和作用范圍，有利于中國傳統(tǒng)文化進一步走向世界。

文化建設(shè)是個長期而且艱苦的過程，需要全社會的廣泛參與和投入。尤其是我們青少年，更要高度重視，從自己做起，從小事做起，共同維護好，傳承好，發(fā)展好屬于全人類共同財富的文化。全民行動起來，文化之花才能真正常開不??！我們相信，當文化的陽關(guān)普照全社會每一個角落的時刻，世界將更加美好！

第五篇：我國房地產(chǎn)制度改革情況

我國房地產(chǎn)制度改革情況

市場規(guī)模越來越大，其發(fā)展變化不僅影響金融安全和社會穩(wěn)定，而且影響整個國民經(jīng)濟的健康運行，政府一方面要培育和發(fā)展房地產(chǎn)市場，一方面又要調(diào)控和駕馭房地產(chǎn)市場。

我國房地產(chǎn)市場的恢復、活躍和發(fā)展壯大主要得益于城鎮(zhèn)住房制度改革和城鎮(zhèn)國有土地使用制度改革。住房制度改革把過去那種城鎮(zhèn)住房主要依靠國家投資建設(shè)、排隊分配、低租金使用的做法，改變成了主要由房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)建設(shè)、從市場上購買或者承租的“住房商品化和社會化”的做法。同時，為了解決城鎮(zhèn)中低收入家庭買不起市場價商品住房問題，開發(fā)建設(shè)了政府指導價的經(jīng)濟適用住房；為了解決城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭的住房問題，建立了廉租住房制度。土地使用制度改革把過去那種土地使用權(quán)與所有權(quán)合一，土地供應采取無償劃撥，無限期使用，不得轉(zhuǎn)讓的做法，改變成了土地使用權(quán)與所有權(quán)分離，主要采取招標、拍賣、掛牌等方式將土地使用權(quán)有償出讓給單位或者個人，有限期使用，可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的做法。同時，對于國家機關(guān)、軍事、城市基礎(chǔ)設(shè)施等用地，確屬必需的，保留了劃撥方式。

我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的實踐表明：房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展是最為理想的，市場過熱或者過冷，房地產(chǎn)價格過快上漲或者大幅下跌，都會產(chǎn)生極不良的后果，不僅對整個國民經(jīng)濟不利，而且房地產(chǎn)行業(yè)自身受害最大。

然而，我國房地產(chǎn)制度改革仍然存在某些問題，首先是對房地產(chǎn)市場特點考慮不夠。由于房地產(chǎn)的不可移動性，房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場。加上中國幅員遼闊，地區(qū)之間的經(jīng)濟發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場發(fā)育程度、干部素質(zhì)、老百姓思想覺悟等差異很大。但某些房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施對各地情況和房地產(chǎn)市場發(fā)展階段考慮不夠，缺乏區(qū)別對待、分類指導，往往采取“一刀切”。另外，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期較長，房地產(chǎn)市場對調(diào)控政策措施的反應速度較慢，或者說，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施需要經(jīng)過一段較長時間才能出效果。但某些政策措施急于求成，恨不得立竿見影。此外，對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施過多、過細、面面俱到、相

互銜接不夠、變化也過快。使政策執(zhí)行者難以理解政策制定者的真實意圖，或者根據(jù)自己的需要來解讀，從而難以很好地貫徹落實。

其次，房地產(chǎn)財富和收入上的差距也未受到重視。房地產(chǎn)是一種價值很大的財產(chǎn)。過去人們占用的房地產(chǎn)的面積、位置、新舊等差異較大。但在住房制度改革和土地使用制度改革中，都較少考慮縮小這種差距。通過改革，房地產(chǎn)價值顯化并可以通過轉(zhuǎn)讓、租賃等取得收益后，擴大了人們之間的財富和收入差距。

當前房地產(chǎn)市場發(fā)展中還有許多具體問題，例如，房地產(chǎn)價格特別是住房價格上漲過快，房地產(chǎn)交易行為不夠規(guī)范，房地產(chǎn)市場服務(wù)體系尚不健全，房地產(chǎn)市場規(guī)則尚不完善等。

住房制度改革已破除了舊的福利性住房制度，建立起了與現(xiàn)代市場經(jīng)濟相適應的，以住房市場化為基礎(chǔ)并兼顧住房特殊屬性的多層次住房供應體系的新制度框架，下一步主要是完善和落實的問題。土地使用制度改革尚不徹底，還帶有較濃厚的舊的計劃經(jīng)濟色彩，有一些如何與現(xiàn)代市場經(jīng)濟相嫁接的深層次問題需要解決。房地產(chǎn)市場將由新建商品房買賣為主，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪糠抠I賣和租賃為主。相應的，房地產(chǎn)業(yè)將由房地產(chǎn)開發(fā)為主，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)經(jīng)紀等房地產(chǎn)服務(wù)為主。政府應當在充分發(fā)揮房地產(chǎn)市場作用的基礎(chǔ)上，著力搞好保障住房建設(shè)，調(diào)動土地使用者合理利用土地的積極性，防止房地產(chǎn)市場大起大落。