第一篇：上海甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告2
上海甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告
前言
上海的辦公樓市場(chǎng)經(jīng)過(guò)近十年的發(fā)展，目前，已具備相當(dāng)?shù)陌l(fā)展規(guī)模，且逐步形成區(qū)域性規(guī)模發(fā)展態(tài)勢(shì)，優(yōu)質(zhì)辦公樓物業(yè)層出不窮，上海市甲級(jí)辦公樓目前主要分布于五大區(qū)域，即：虹橋區(qū)域、南京西路區(qū)域、淮海中路區(qū)域、人民廣場(chǎng)外灘區(qū)域以及浦東陸家嘴區(qū)域。本報(bào)告將著重圍繞這五大區(qū)域中的75棟甲級(jí)以及次甲級(jí)辦公樓，來(lái)分析上海目前辦公樓市場(chǎng)現(xiàn)狀。
上海甲級(jí)辦公樓歷年價(jià)格、租金及資金回報(bào)率分析
合理的投資收益對(duì)超額回報(bào)率的打壓，使得上海甲級(jí)辦公樓的回報(bào)率在1994年達(dá)到24.2％的頂點(diǎn)之后，連年持續(xù)走低?；貓?bào)率的走勢(shì)基本與空置率保持相反的步調(diào)，辦公樓整體市場(chǎng)環(huán)境趨弱導(dǎo)致其回報(bào)率長(zhǎng)期居低不上。而自1999年始，租金、價(jià)格的上升，辦公樓的熱租，使近三年的辦公樓投資回報(bào)率不斷上升，由數(shù)據(jù)顯示，2000年和2001年的辦公樓投資回報(bào)率分別為8.5％和9.5％，辦公樓市場(chǎng)開(kāi)始呈現(xiàn)升溫。
從甲級(jí)辦公樓的價(jià)格走勢(shì)看，在1995年達(dá)到頂峰，但隨著辦公樓供應(yīng)量的大幅上升，1995-1999年間，甲級(jí)辦公樓的價(jià)格也隨之大幅下降，到2000年隨著入住甲級(jí)辦公樓的公司增多，空置率下降，價(jià)格有所回升。
租金的走勢(shì)同價(jià)格的走勢(shì)基本相近，1995年達(dá)到最高點(diǎn)，隨后辦公樓供應(yīng)量上升，租金逐年下滑。1999年以后亞洲經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，大量的外資開(kāi)始涌入上海市場(chǎng)，甲級(jí)辦公樓升溫，租金開(kāi)始節(jié)節(jié)上漲。
2.辦公樓的未來(lái)區(qū)域發(fā)展熱點(diǎn)
中國(guó)的入世和近幾季度的強(qiáng)勢(shì)供應(yīng)共同締造了近期辦公樓市場(chǎng)繁榮的這一局面。入世對(duì)辦公樓市場(chǎng)將產(chǎn)生持續(xù)的影響，很多銀行、金融機(jī)構(gòu)和律師事務(wù)所
將不斷積極地?cái)U(kuò)大各自企業(yè)規(guī)模，例如太平洋安泰人壽保險(xiǎn)在上海國(guó)際貿(mào)易大廈租下了5個(gè)樓面。中國(guó)正在努力成為國(guó)際制造工廠，這也對(duì)傳統(tǒng)企業(yè)擴(kuò)大國(guó)內(nèi)辦事機(jī)構(gòu)規(guī)模有利好因素影響。盡管目前全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的步伐對(duì)辦公樓市場(chǎng)仍有較大影響，但中國(guó)對(duì)辦公樓市場(chǎng)的需求量仍有著強(qiáng)有力的鼓舞。
從區(qū)域市場(chǎng)來(lái)看，從最早的虹橋地區(qū)到現(xiàn)在逐步發(fā)展成以浦東陸家嘴中央商務(wù)區(qū)為龍頭，以南京西路、太平橋、虹橋、徐家匯為區(qū)域性CBD的多級(jí)發(fā)展格局，五角場(chǎng)、中山公園、浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)、松江新城作為潛在的區(qū)域性CBD均有崛起之勢(shì)，CBD的形成所帶來(lái)的聚集效應(yīng)和輻射功能，又反過(guò)來(lái)促進(jìn)和推動(dòng)辦公樓市場(chǎng)的發(fā)展，使得辦公樓的投資建設(shè)和市場(chǎng)變化成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。
從上海現(xiàn)有辦公樓的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，區(qū)域發(fā)展、分頭并進(jìn)的局面仍將保持，各個(gè)CBD受到整個(gè)大勢(shì)趨好的影響下，根據(jù)目前已出臺(tái)的規(guī)劃表明，以下這幾個(gè)區(qū)域?qū)?huì)有新的亮點(diǎn)出現(xiàn)，值得關(guān)注。
? 與外灘南北呼應(yīng)的上海北外灘地區(qū)整體開(kāi)發(fā)
未來(lái)北外灘地區(qū)將形成現(xiàn)代商務(wù)區(qū)、國(guó)際航運(yùn)商貿(mào)區(qū)和提籃橋歷史風(fēng)貌與現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)三大功能組團(tuán)，成為黃浦江沿岸又一亮點(diǎn)；虹口港以西的現(xiàn)代商務(wù)區(qū)與外灘、陸家嘴形成上海CBD（中心商務(wù)區(qū)）“金三角”。世茂在北外灘中央商務(wù)區(qū)改造土地面積為20萬(wàn)平方米，新建建筑面積為70萬(wàn)平方米，包括高級(jí)辦公樓，五星級(jí)酒店，商業(yè)旅游等，加上配套的高級(jí)住宅區(qū)，總建筑面積將會(huì)超過(guò)100萬(wàn)平方米。
2.目前甲級(jí)辦公樓的衡量標(biāo)準(zhǔn)
上海
在上海將甲級(jí)辦公樓定義為：市中心繁華地段，高品質(zhì)、裝潢講究、大堂寬敞、樓面面積寬闊、間隔具有彈性、中央空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)完善、設(shè)有良好的載貨升降機(jī)設(shè)備、高速客梯、專業(yè)物業(yè)管理、先進(jìn)智能化設(shè)施、有常年泊車設(shè)施等。
一.上海主要辦公區(qū)域分析
1.地理位置分布
上海高檔辦公樓集中分布于5個(gè)區(qū)域，即盧灣區(qū)的淮海中路沿線，靜安區(qū)的南京西路沿線，浦東新區(qū)的陸家嘴，長(zhǎng)寧區(qū)的虹橋，以及徐匯區(qū)的徐家匯。根據(jù)2001年的統(tǒng)計(jì)，各區(qū)域辦公樓市場(chǎng)供應(yīng)分布有所不一致。
2.淮海中路區(qū)域（盧灣）
淮海中路是上海的高檔商業(yè)區(qū)域，交通便利，集商業(yè)零售、現(xiàn)代辦公于一體。
近幾年來(lái)，隨著淮海中路東段（成都路以東至西藏南路）的高檔辦公樓的迅速崛起，使本區(qū)域居為上海最主要的辦公樓區(qū)域之一。
該區(qū)域交通便捷度可以充分體現(xiàn)在，通過(guò)南北高架直達(dá)火車站以及通往市區(qū)內(nèi)環(huán)線，而通過(guò)內(nèi)環(huán)線可以在15至20分鐘內(nèi)到達(dá)虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)或是浦東新區(qū)，而通過(guò)延安路隧道，僅10分鐘便可從淮海中路上的辦公樓出發(fā)到達(dá)陸家嘴。地鐵一號(hào)線分別在淮海中路常熟路、陜西南路以及黃陂南路設(shè)有三個(gè)的車站使在淮海路辦公樓內(nèi)工作的上班族倍感便捷。
其路兩旁擁有眾多知名樓盤(pán)，代表性的物業(yè)有瀛通綠地大廈，中環(huán)廣場(chǎng)、香港廣場(chǎng)、上海廣場(chǎng)、大上海時(shí)代廣場(chǎng)、蘭生大廈、瑞安廣場(chǎng)、力寶廣場(chǎng)、中海大廈、金鐘廣場(chǎng)、柳林大廈等。主要租客類型，以大型外資公司為主，涉及通訊科技、網(wǎng)絡(luò)、證券、投資咨詢、房地產(chǎn)行業(yè)、廣告策劃等。
一些香港的主要發(fā)展商，例如瑞安、力新、新鴻基、菱電、力寶、九龍倉(cāng)以及新世界在此都有自己開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，包括辦公樓、住宅、零售以及酒店。其中瑞安廣場(chǎng)是在此區(qū)域中第一個(gè)完工的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，竣工于1997年該項(xiàng)目一推出市場(chǎng)便被迅速吸納，租戶包括主要的跨國(guó)公司如：安達(dá)信、杜邦、拜耳以及國(guó)際商業(yè)機(jī)器(IBM)等。
上海中環(huán)廣場(chǎng)以及力寶廣場(chǎng)均是在1999年推入租賃市場(chǎng)的國(guó)際甲級(jí)辦公樓，總共提供約87,600的辦公樓面積。兩個(gè)項(xiàng)目在完工后均被市場(chǎng)被迅速吸納，現(xiàn)基本上都無(wú)辦公樓面積可供出租。其中中環(huán)廣場(chǎng)擁有一批知名公司入住其中，例如：默沙東、Pillsbury、普華大華以及北方電訊等。
2.南京西路區(qū)域（靜安）
南京西路上的上海商城曾經(jīng)是上海最為顯赫的辦公樓，作為當(dāng)時(shí)設(shè)施最優(yōu)越和位置最適中的辦公樓，曾經(jīng)以月租金高達(dá)90美金而被列為當(dāng)時(shí)全球最昂貴的辦公大樓之一。目前，南京西路商區(qū)定位成高級(jí)商務(wù)商業(yè)區(qū)，與南京東路進(jìn)行錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。代表性的物業(yè)有嘉里中心、中信泰富廣場(chǎng)、恒隆廣場(chǎng)、梅隆鎮(zhèn)廣場(chǎng)、上海商城、中欣大廈等眾多優(yōu)質(zhì)物業(yè)。目前已有施樂(lè)、達(dá)能、EDS、戴爾、百事、深圳華為等海內(nèi)外大公司進(jìn)駐，以通訊科技、信息咨詢、廣告策劃、航空服務(wù)、傳媒等行業(yè)為主。
3.浦東陸家嘴區(qū)域（浦東）
陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)位于上海浦東新區(qū)的核心區(qū)域，與浦西外灘僅一江之隔，為上海的母親河——黃浦江和上海城市內(nèi)環(huán)線所環(huán)繞，占地28萬(wàn)平方公里，南浦大橋、延安東路隧道以及八條輪渡構(gòu)成了越江交通的大動(dòng)脈。地鐵2號(hào)線和人行越江隧道的建成，過(guò)江費(fèi)的取消、浦江兩岸的交通更為便捷。
浦東由于近年來(lái)高速增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)，眾多的優(yōu)惠政策，良好的基礎(chǔ)設(shè)施，吸引
了眾多的跨國(guó)企業(yè)入住區(qū)內(nèi)辦公樓聚集地--陸家嘴中央金融區(qū)。自從招商大廈在浦東成為第一幢開(kāi)盤(pán)的高檔辦公樓后，浦東的高檔物業(yè)如雨后春筍般冒了出來(lái)。
目前區(qū)內(nèi)代表性物業(yè)有環(huán)球金融中心，金茂大廈、國(guó)金中心，匯豐銀行大廈、中銀大廈、中融碧玉藍(lán)天.東方金融廣場(chǎng),證券大廈、船舶大廈、招商局大廈、浦項(xiàng)商務(wù)廣場(chǎng)、新建設(shè)大廈，在建的上海中心及世界各大銀行總部大樓等。主要租客類型，以金融貿(mào)易區(qū)的服務(wù)定位，以金融類企業(yè)如銀行、證券公司為主。由于人民銀行對(duì)金融機(jī)構(gòu)的優(yōu)惠政策，使得眾多國(guó)際金融機(jī)構(gòu)紛紛入住該區(qū)。
1995年，中國(guó)銀行上海分行率先遷入陸家嘴，緊隨其后的是上海房地產(chǎn)管理局于1996年亦遷址到陸家嘴，在這之后，有許多公司以及政府機(jī)構(gòu)遷入此區(qū)域。1997年有18家國(guó)際主要的金融機(jī)構(gòu)以及上海證券交易所涌入該區(qū)域。截至2000年3月，共有37家世界主要的金融機(jī)構(gòu)遷入小陸家嘴，其中包括花旗銀行、東京三菱銀行、渣打銀行、匯豐銀行、東方匯理以及得累斯登銀行，并且有19家機(jī)構(gòu)被獲準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)人民幣業(yè)務(wù)。除了銀行，更有許多律師行以及保險(xiǎn)業(yè)公司遷入小陸家嘴。其他主要跨國(guó)公司入駐陸家嘴的包括西門(mén)子、阿爾卡特以及美國(guó)通用汽車公司。目前已有700余家金融機(jī)構(gòu)，包括國(guó)內(nèi)外的銀行、證券、保險(xiǎn)、典當(dāng)和投資公司等。政府的政策、辦公氛圍的成熟以及許多的新的辦公樓可供選擇都是吸引他們?nèi)腭v的因素。
3.虹橋區(qū)域（長(zhǎng)寧）
虹橋緊鄰虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)及南北高架，憑借其便利的交通優(yōu)勢(shì)，曾一度成為八十年代末、九十年代初上海辦公樓市場(chǎng)的重心；作為上海市最早成立的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，區(qū)內(nèi)高檔的物業(yè)林立，國(guó)貿(mào)大廈曾是無(wú)數(shù)外資機(jī)構(gòu)入住的首選。九十年代中后期，隨著浦東的進(jìn)一步開(kāi)發(fā)及上海老城區(qū)的改造與拓建，主要辦公樓區(qū)域的分布呈東遷之勢(shì)。
目前該區(qū)代表性物業(yè)有安泰大廈、遠(yuǎn)東國(guó)際廣場(chǎng)、萬(wàn)都中心、仲盛金融中心、兆豐世貿(mào)大廈、上海國(guó)際貿(mào)易中心等眾多優(yōu)質(zhì)物業(yè)。隨著上海市辦公樓市場(chǎng)重心的東移，目前該區(qū)內(nèi)的客戶搬走的遠(yuǎn)大于遷入的。目前擁有的客戶有英國(guó)石油、通用電子、3M以及愛(ài)立信等公司，以進(jìn)出口貿(mào)易公司為主。
4.人民廣場(chǎng)及外灘區(qū)域（黃浦）
外灘區(qū)域是上海輝煌發(fā)展的歷史見(jiàn)證。從舊外灘的“十里萬(wàn)國(guó)洋行”，至現(xiàn)在發(fā)展成為“遠(yuǎn)東金融中心”，是當(dāng)今世界各國(guó)主要金融、證券機(jī)構(gòu)等商家的必爭(zhēng)之地。
代表性的辦公樓有，綠城·黃浦8號(hào)，倫達(dá)金融大廈，港陸廣場(chǎng)、港泰廣場(chǎng)、永新廣場(chǎng)、中區(qū)廣場(chǎng)、東海商業(yè)中心、百騰大廈、金光外灘中心、海洋大廈、久事
大廈、聯(lián)誼大廈、光明大廈、金融廣場(chǎng)等。主要租客類型，以金融、保險(xiǎn)業(yè)為主，兼顧以科技資訊類、信息服務(wù)類企業(yè)。
1994年，政府開(kāi)始有意出售位于外灘上的一些歐式，有歷史的建筑給原先這些建筑的擁有者。其中我們可見(jiàn)上海市人民政府遷出原先隸屬于香港匯豐銀行的大樓，而讓浦東發(fā)展銀行遷入。外灘現(xiàn)在有許多國(guó)內(nèi)的銀行，如浦東發(fā)展銀行、招商銀行、華夏銀行以及工商銀行等。另外還有一些境外的機(jī)構(gòu)，包括友邦集團(tuán)、花旗銀行、荷蘭銀行以及盤(pán)古銀行。
盤(pán)古銀行在外灘占用了一幢建筑并把它重新裝修了一番再行進(jìn)入辦公。其他類似的由香港或是內(nèi)資公司購(gòu)買(mǎi)的案例，友邦集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)了從前在外灘的舊址。
二.區(qū)域市場(chǎng)總結(jié)分析
1.區(qū)域市場(chǎng)特征分析 區(qū)域 區(qū)域范圍 代表性樓宇
中環(huán)廣場(chǎng)、香港廣場(chǎng)、上海
廣場(chǎng)、大上海時(shí)代廣場(chǎng)、蘭
生大廈、瑞安廣場(chǎng)、力寶廣
場(chǎng)、中海大廈、金鐘廣場(chǎng)、柳林大廈等 租客類型 以大型外資公司為主，涉及通訊科技、網(wǎng)絡(luò)、證券、投資咨詢、房地產(chǎn)行業(yè)、廣告策劃等。淮海中路區(qū)域（盧灣）成都北路— 西藏中路
南京西路區(qū)域（靜安）成都北路—武
定路 嘉里中心、中信泰富廣場(chǎng)、以通訊科技、信息咨詢、恒隆廣場(chǎng)、梅隆鎮(zhèn)廣場(chǎng)、上廣告策劃、航空服務(wù)、海商城、中欣大廈等 傳媒等行業(yè)為主
匯豐銀行大廈、中銀大廈、金茂大廈、證券大廈、船舶以金融貿(mào)易區(qū)的服務(wù)定
大廈、招商局大廈、浦項(xiàng)商位。
務(wù)廣場(chǎng)、新建設(shè)大廈等
安泰大廈、遠(yuǎn)東國(guó)際廣場(chǎng)、以香港、臺(tái)灣公司居多，萬(wàn)都中心、仲盛金融中心、多為進(jìn)出口貿(mào)易公司為兆豐世貿(mào)大廈、上海國(guó)際貿(mào)主。易中心等
美羅大廈、實(shí)業(yè)大廈、嘉里
不夜城等 —— 浦東陸家嘴區(qū)域（浦東）浦東小陸家嘴及外圍區(qū)域 虹橋區(qū)域（長(zhǎng)寧）虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)及古北區(qū)域 其他區(qū)域 徐家匯、不夜城
2.區(qū)域甲級(jí)辦公樓售價(jià)比較
從甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)來(lái)看，辦公樓一般以租賃的形式為主，而銷售的卻比較少。這是因?yàn)槭袌?chǎng)上的甲級(jí)辦公樓一般都建在為數(shù)不多的黃金地段，由于優(yōu)質(zhì)土地的稀缺性，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商不舍得割愛(ài)，特別是那些有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商，更是采取只租不
售的形式。
但是還是有部分的甲級(jí)辦公樓可提供銷售，采取租售并舉的形式。許多開(kāi)發(fā)商采取以租為主，銷售為輔的形式介入市場(chǎng)，這樣做的優(yōu)勢(shì)在于一方面他們想保留一部分或大部分物業(yè)以待日后市場(chǎng)回暖，樓價(jià)上漲，可以取得更高的投資回報(bào)，另一方面，通過(guò)部分單元的出售，先回收一定的成本，降低其投資風(fēng)險(xiǎn)。從而取得高回報(bào)，低風(fēng)險(xiǎn)的雙重效應(yīng)。比例一般為3：
7、4：6左右。憑借著內(nèi)環(huán)內(nèi)地段價(jià)值、5A甲級(jí)寫(xiě)字樓的過(guò)硬品質(zhì)和價(jià)優(yōu)物美的高性價(jià)比，創(chuàng)造出近期高端寫(xiě)字樓銷售的神話，僅僅在開(kāi)盤(pán)后20天內(nèi)就狂銷3個(gè)億，浦東陸家嘴濱江的東方金融廣場(chǎng)、虹口北外灘的中信廣場(chǎng)，同樣以地段優(yōu)勢(shì)占據(jù)了成交榜的前列。
第二篇：上海家教市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告
上海家教市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告
目 錄
一、家教市場(chǎng)現(xiàn)狀
二、上海家教市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析
三、家教市場(chǎng)消費(fèi)者調(diào)研分析
一、家教市場(chǎng)現(xiàn)狀
《2006年中國(guó)教育與培訓(xùn)業(yè)研究咨詢報(bào)告》顯示：因?yàn)榘l(fā)展速度迅猛，未來(lái)5到10年內(nèi)，中國(guó)教育培訓(xùn)市場(chǎng)的潛在規(guī)模達(dá)3000億元人民幣。IT培訓(xùn)、英語(yǔ)培訓(xùn)和少兒教育是培訓(xùn)教育業(yè)的三大支柱。培訓(xùn)教育連鎖品牌店鋪增長(zhǎng)率每年約26％。專業(yè)人士表示，僅現(xiàn)在上海教育培訓(xùn)市場(chǎng)一年的規(guī)模就接近100億元人民幣。
數(shù)據(jù)顯示：我國(guó)有2億多中小學(xué)在校生，今后十年累計(jì)還有2億多適齡兒童要陸續(xù)進(jìn)入中小學(xué)接受基礎(chǔ)教育；目前我國(guó)共有70萬(wàn)所中小學(xué)校。而在上海就有1300所左右的中小學(xué)校，上海的中小學(xué)生數(shù)也逾百萬(wàn)，且每年新增學(xué)生為45萬(wàn)左右。由以可見(jiàn)，教育市場(chǎng)的潛力是相當(dāng)巨大的。
其它學(xué)校排名信息：
上海市重點(diǎn)中學(xué)各項(xiàng)指標(biāo)排名：
學(xué)生質(zhì)量： 1 復(fù)旦附中2 師大二附中 3 上海中學(xué)4 上外附中 5 交大附中6 建平中學(xué)7 控江中學(xué)8 延安中學(xué) 9 復(fù)興中學(xué)10位育中學(xué)
教師質(zhì)量： 1 師大二附中2 上海中學(xué) 3 格致中學(xué)4 建平中學(xué) 5 七寶中學(xué)6 復(fù)旦附中7 交大附中8 復(fù)興中學(xué) 9 向明中學(xué)10育才中學(xué)
學(xué)術(shù)質(zhì)量： 1 師大二附中2 復(fù)旦附中 3 上海中學(xué)4 格致中學(xué) 5 建平中學(xué)6 交大附中7 上外附中8 復(fù)興中學(xué) 9 控江中學(xué)10延安中學(xué)
高考平均分排名：總分前十：上海中學(xué)、華師大二附中、復(fù)旦附中、上海實(shí)驗(yàn)學(xué)校、交大附中、建平中學(xué)、上外附中、控江中學(xué)、復(fù)興中學(xué)、延安中學(xué)
語(yǔ)文前十：華師大二附中、上海中學(xué)、復(fù)旦附中、上海實(shí)驗(yàn)學(xué)校、建平中學(xué)、交大附中、上外附中、控江中學(xué)、復(fù)興中學(xué)、南洋模范中學(xué)
數(shù)學(xué)前十：上海中學(xué)、華師大二附中、復(fù)旦附中、上海實(shí)驗(yàn)學(xué)校、交大附中、上外附中、建平中學(xué)、延安中學(xué)、位育中學(xué)、控江中學(xué)
英語(yǔ)前十：上外附中、復(fù)旦附中、上海中學(xué)、華師大二附中、建平中學(xué)、上海實(shí)驗(yàn)學(xué)校、交大附中、控江中學(xué)、市三女中、復(fù)興中學(xué)
物理前十：華師大二附中、上海中學(xué)、復(fù)旦附中、上海實(shí)驗(yàn)學(xué)校、交大附中、建平中學(xué)、上外附中、延安中學(xué)、市西中學(xué)、控江中學(xué)
化學(xué)前十：上海中學(xué)、復(fù)旦附中、上海實(shí)驗(yàn)學(xué)校、華師大二附中、交大附中、建平中學(xué)、控江中學(xué)、大同中學(xué)、上外附中、延安中學(xué)
政治前十：建平中學(xué)、復(fù)旦附中、大同中學(xué)、育才中學(xué)、控江中學(xué)、曹楊二中、松江二中、市北中學(xué)、向明中學(xué)、上師大附中
歷史前十：華師大二附中、復(fù)旦附中、建平中學(xué)、上海中學(xué)、交大附中、大同中學(xué)、上海實(shí)驗(yàn)學(xué)校、上師大附中、控江中學(xué)、上外附中
二、上海家教市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上海市80％以上的家長(zhǎng)有請(qǐng)家教的經(jīng)歷，而上海共有超過(guò)1500家家教公司，而正規(guī)注冊(cè)的不超過(guò)80家，而這80家家教公司每年最多只能提供10萬(wàn)份家教，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不到需求的十分之一，超過(guò)90%的家長(zhǎng)選擇了地下家教。此外，上海家教公司中95%以上都只是充當(dāng)了一個(gè)簡(jiǎn)單的中介作用，提供專業(yè)家教服務(wù)的公司相對(duì)較少。目前，上海普通家教市場(chǎng)的平均價(jià)格已達(dá)到了初中50元/小時(shí)，高中60元/小時(shí)。
縱觀上海的家教公司，有兩大類形式：一類中介類家教公司，他們大多靠網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行師資和學(xué)員方面的調(diào)配；另一類是擁有自己的學(xué)校，讓孩子統(tǒng)一在學(xué)校進(jìn)行教育補(bǔ)習(xí)的公司，而后者也更為專業(yè)、層次也更高。
目前在上海市場(chǎng)中的中介類家教公司有：家有兒女家教，希望家教，天天家教，陽(yáng)光家教，伯樂(lè)家教，上海樹(shù)人家教，天天家教，天天向上家教，井口蛙家教，銀蘋(píng)果家教，王牌家教，復(fù)旦飛躍家教，升晨家教，上海第一家教，上海成功家教，上海旭日家教，上海博瑞家教，迅馳家教，上海名師家教等，他們大都屬于第一類家教公司，都擁有自己的網(wǎng)站，而師資大都是目前的大學(xué)在校生，依靠網(wǎng)絡(luò)資源進(jìn)行師資和學(xué)員的招聘，定位于中端市場(chǎng)。
在上海市場(chǎng)中第二類擁有自己學(xué)校的家教公司，目前除了精銳教育外，還有學(xué)大教育、新東方、騏驥教育，綠光教育等，但真正做到全科一對(duì)一授課的，目前只有學(xué)大教育，其也是形式上與精銳形成直接競(jìng)爭(zhēng)的公司品牌。
其中新東方只做英語(yǔ)培訓(xùn)，不涉及其它科目，雖然品牌和實(shí)力雄厚并有豐富的校區(qū)，但不構(gòu)成對(duì)精銳的全面威脅。
而騏驥教育雖然不屬于一對(duì)一教學(xué)，且目前只有兩家中心（徐匯和浦東），但也是精銳的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之一。騏驥在上海已有10年，浦東東方路的新校區(qū)也有5年歷史，學(xué)員已有數(shù)百名。他們實(shí)行的是18-25人的小班化教學(xué)，不屬于一對(duì)一教學(xué)，而其師資力量也較強(qiáng)，學(xué)科帶頭人都出自市三女中、大同中學(xué)等重點(diǎn)中學(xué)。此外，騏驥的授課時(shí)間為周末，周一至周五不上課（除寒暑假外），目前浦東校區(qū)只有初高中部，徐匯校區(qū)是從小學(xué)到高中，兩個(gè)校區(qū)均為全科目家教。
在生源方面，騏驥的所有報(bào)名學(xué)員都要進(jìn)行嚴(yán)格的入學(xué)考，擇優(yōu)錄??；根據(jù)學(xué)生學(xué)習(xí)程度分為特優(yōu)班、提高班、基礎(chǔ)班；所有任課老師皆為市重點(diǎn)在職教師、各學(xué)科帶頭人、教研組組長(zhǎng)；擁有2000平米獨(dú)立樓，空調(diào)教室；特設(shè)教學(xué)研究部負(fù)責(zé)教學(xué)質(zhì)量控制、答疑、課后免費(fèi)輔導(dǎo)；督導(dǎo)部全程監(jiān)控教學(xué)過(guò)程；在管理上聘請(qǐng)全職學(xué)習(xí)顧問(wèn)，全程分科目跟進(jìn)每個(gè)學(xué)員各科學(xué)習(xí)情況，并及時(shí)和家長(zhǎng)聯(lián)系溝通，另設(shè)班主任負(fù)責(zé)學(xué)員考勤，督促學(xué)員養(yǎng)成良好的學(xué)習(xí)習(xí)慣；聘請(qǐng)權(quán)威資深教師作為騏驥教研顧問(wèn)，對(duì)入學(xué)考試和教學(xué)質(zhì)量全方位把關(guān)。
騏驥教育是上海唯一一家專業(yè)進(jìn)行分層教育的學(xué)校，所有在騏驥的教育課程都全方位輔助了學(xué)校課堂的課程，不僅有拓展、有復(fù)習(xí)、有預(yù)習(xí)，而且還有基礎(chǔ)的鞏固和查漏補(bǔ)缺。騏驥教育根據(jù)學(xué)生的學(xué)習(xí)情況將學(xué)生分成三個(gè)層次：1）在特優(yōu)班上，騏驥教育將以課程拓展和體系化為目的，通過(guò)課程加深加難，完成學(xué)生對(duì)知識(shí)點(diǎn)高度的理解，從而應(yīng)付各類的考試和將來(lái)的學(xué)習(xí)。2）在提高班上，騏驥教育將以課程知識(shí)梳理為目的，通過(guò)預(yù)、復(fù)習(xí)和騏驥師資的歸納和總結(jié)，迅速提高學(xué)生對(duì)知識(shí)的掌握程度，從而達(dá)到提高學(xué)生的學(xué)習(xí)成績(jī)，并且減輕學(xué)生課程壓力。3）在基礎(chǔ)班上，騏驥教育將以提高學(xué)生的基礎(chǔ)知識(shí)和基礎(chǔ)能力為目的，通過(guò)騏驥師資的循循善誘的教誨，達(dá)到提高學(xué)生自信心，改善學(xué)生學(xué)習(xí)習(xí)慣，鞏固學(xué)生的基礎(chǔ)知識(shí)，從而達(dá)到學(xué)生快速改變學(xué)習(xí)狀態(tài)的目的。
為了確保騏驥入學(xué)考試的精準(zhǔn)，騏驥所有的入學(xué)考試的命題和批改都有資深權(quán)威老師負(fù)責(zé)。因此騏驥的人學(xué)考試將收取每門(mén)50元的考務(wù)費(fèi)，所有報(bào)讀特優(yōu)班、基礎(chǔ)班的學(xué)生和報(bào)讀提高班的新生均須參加入學(xué)考試，考務(wù)費(fèi)均不退費(fèi)。
騏驥的收費(fèi)為：
特優(yōu)班平均每課時(shí)的價(jià)格為初中94元/課時(shí)，高中為99元/課時(shí) 提高班平均每課時(shí)的價(jià)格為初中90元/課時(shí)，高中為96元/課時(shí) 基礎(chǔ)班平均每課時(shí)的價(jià)格為初中、高中均為69元/課時(shí)
綠光教育是上海市少科站的合作伙伴。特別針對(duì)3-18歲青少兒度身訂制專業(yè)系統(tǒng)的外教口語(yǔ)課程，在語(yǔ)言培訓(xùn)領(lǐng)域擁有豐富的經(jīng)驗(yàn)，特色是小學(xué)小年齡孩子的英語(yǔ)教育，也是滬上具備憑請(qǐng)外教資格的學(xué)校，現(xiàn)已是通用少兒英語(yǔ)口語(yǔ)星級(jí)考04，07號(hào)考點(diǎn)。
綠光教育現(xiàn)擁有25個(gè)教學(xué)分部，總部位于虹口區(qū)最繁華的四川北路，分校遍及上海的楊浦、靜安、長(zhǎng)寧、徐匯、普陀和浦東各區(qū)，每個(gè)分部都配有電腦、電視及DVD等多媒體設(shè)。綠光教育目前都是15人左右的小班授課，非1對(duì)1的教學(xué)，就英語(yǔ)方面的平均價(jià)格約為110元/課時(shí)（2小時(shí)）。目前也正準(zhǔn)備開(kāi)設(shè)語(yǔ)文、數(shù)學(xué)、英語(yǔ)三門(mén)主課培訓(xùn)，由于目前綠光關(guān)注的主要是英語(yǔ)教學(xué)，且各科目教育目前還未完善，對(duì)于精銳的全面、直接的競(jìng)爭(zhēng)尚未形成。
學(xué)大教育是目前精銳在上海的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，其在教學(xué)模式上（一對(duì)一）等各方面都是精銳的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。
學(xué)大教育科技（北京）有限公司（004km.cn）成立于2001年9月，是一家結(jié)合了優(yōu)質(zhì)的教育資源和先進(jìn)的信息技術(shù)，專注于中國(guó)教育服務(wù)領(lǐng)域的高科技公司，總部設(shè)在北京。
在師資方面，學(xué)大也擁有較強(qiáng)的師資力量，特聘各地區(qū)重點(diǎn)中小學(xué)專兼職教師、特高級(jí)教師，均為多年擔(dān)任各年級(jí)、初高中畢業(yè)班教學(xué)工作，部分教師長(zhǎng)期研究中高考命題和閱卷任務(wù)，教學(xué)經(jīng)驗(yàn)豐富。此外，擁有近十萬(wàn)來(lái)自清華大學(xué)、北京大學(xué)、北京師范大學(xué)、人民大學(xué)、復(fù)旦大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)、華東師范大學(xué)、上海交通大學(xué)等數(shù)百所重點(diǎn)大學(xué)、有著豐富家教經(jīng)驗(yàn)的在校大學(xué)生、研究生，整體的師資力量極具雄厚。
目前學(xué)大遍布全國(guó)共19個(gè)城市：北京、上海、廣州、天津、成都、武漢、杭州、太原、濟(jì)南、哈爾濱、南京、重慶、沈陽(yáng)、石家莊、深圳、長(zhǎng)沙、大連、西安、鄭州。籌備中的城市有：南昌、長(zhǎng)春、青島、福州、蘭州、呼和浩特、烏魯木齊、合肥。
目前學(xué)大在上海的網(wǎng)點(diǎn)共有5家，分別為：徐匯校區(qū)：上海市徐匯區(qū)凱旋路3500號(hào)華苑大廈2號(hào)樓12層D座；黃浦校區(qū)：上海市黃浦區(qū)黃河路355號(hào)雅州大廈1號(hào)樓5層519室；虹口校區(qū)：上海市虹口區(qū)東江灣路188號(hào)（空間188）D座222室；浦東校區(qū)：上海市浦東區(qū)商城路303號(hào)申金大廈裙樓二層A座；楊浦校區(qū)（新）：上海市楊浦區(qū)四平路2158號(hào)富慶國(guó)定大廈12層1201室。此外，在盧灣區(qū)學(xué)大還將開(kāi)一個(gè)新校，具體地址目前不詳，這也會(huì)對(duì)我們精銳目前的徐匯校區(qū)構(gòu)成一定威脅。
在價(jià)格上，學(xué)大的價(jià)格定位偏高，目前平均價(jià)格在100-150元/課時(shí)（1小時(shí)），以高中為例：高中62課時(shí)以下為150元/小時(shí)，62-102課時(shí)為140元/小時(shí)，102-192課時(shí)為135元/小時(shí)，192-298課時(shí)為130元/小時(shí)，298-418課時(shí)為125元/小時(shí)。
目前學(xué)大在上海的廣告投入也是相當(dāng)大的，學(xué)大在短信營(yíng)銷、報(bào)廣這兩項(xiàng)其主要的宣傳途徑上投入巨大，在報(bào)廣上幾乎每周都能看到其身影，主要的媒體形式是通欄和半通欄，主要的媒體有：新民晚報(bào)、新聞晨報(bào)、新聞晚報(bào)、家庭教育報(bào)、中學(xué)生學(xué)習(xí)報(bào)等。
三、家教市場(chǎng)消費(fèi)者調(diào)研分析
市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷統(tǒng)計(jì)結(jié)果(210份有效問(wèn)卷統(tǒng)計(jì))
1.您知道的課外輔導(dǎo)的機(jī)構(gòu)有？（可多選）（無(wú)提示說(shuō)出兩三個(gè)）1.新東方
(40人)
19.05%
2.華浦
(34人)
16.19%
3.學(xué)大教育
(24人)
11.43%
4.華詢
(21人)
10%
5.樂(lè)知
(12人)
5.71% 6.優(yōu)盟
(10人)
4.76%
7.其他
0%
未填:
(69人)
32.86%
2．您的孩子是否正在或曾經(jīng)參加課外輔導(dǎo)的課程？ ? 是(169人)
80.48% ? 否(28人)
13.33 %
未填:(13人)
18.57 %
3.您是否有興趣送孩子參加課外輔導(dǎo)？
? 否
(31人)
14.76%
? 是
(23人)
10.95%
未填:
(156人)
74.29%
4.您孩子暫時(shí)不參加課外輔導(dǎo)教育的原因？（可多選）?學(xué)校學(xué)習(xí)壓力大，功課過(guò)重
(27人)
12.86% ?覺(jué)得沒(méi)有效果
(25人)
11.9% ?學(xué)費(fèi)太貴
(9人)
4.29% ?沒(méi)有感興趣的課程
(9人)
4.29% ?交通不方便
(6人)
2.86%
?其他
(2人)
0.95%
未填:
(136人)
64.76%
5．您送孩子參加課外輔導(dǎo)，是希望能？（請(qǐng)選擇并排序，可多選）
□提高學(xué)習(xí)成績(jī)
(111人)
52.86%
□作為平時(shí)學(xué)校教育的補(bǔ)充
(78人)
37.14%
□為考入重點(diǎn)學(xué)校作準(zhǔn)備
(36人)
17.14%
□其他
（1人）
0.48%
6.請(qǐng)選出您為孩子選擇課外輔導(dǎo)機(jī)構(gòu)時(shí)考慮的因素，并按重要程度為其打分（可多選）（繼續(xù)追問(wèn)）
□教學(xué)效果
（146人）
69.52%
□教學(xué)環(huán)境
（58人）
27.62%
□收費(fèi)合理
（52人）
24.76%
□名師
（40人）
19.05%
□交通便利
（37人）
17.62%
□知名度
（35人）
16.67%
□規(guī)模
（29人）
13.81%
□朋友推薦
（25人）
11.9%
□課程設(shè)置
（18人）
8.57%
□小班教學(xué)
（11人）
5.24%
7．您是通過(guò)何種渠道獲取課外輔導(dǎo)機(jī)構(gòu)的信息？（請(qǐng)選擇并排序，可多選）□ 互聯(lián)網(wǎng)
（67人）
31.9%
□ 電視
（59人）
28.1%
□ 報(bào)紙
（51人）
24.29% □ 廣告宣傳單
(43人)
20.48%
? 學(xué)校老師推薦
(30人)
14.29% □ 親友介紹
(21人)
10%
□ 雜志
（17人）
8.1%
□ 廣播
(13人)
6.19%
□手機(jī)短信
(3人)
1.43%
□ 其他
0%
8.您的家庭月平均收入水平? □4000-5999 6000-9999
(112人)
53.33%
□10000-14999
15000-19999
(63人)
30%
□20000及以上
(27人)
12.86% ?低于3999
(4人)
1.9% 未填:
(3人)
1.43%
從目前的調(diào)研結(jié)果看，可以形成如下總結(jié)：
上海的消費(fèi)者對(duì)家教公司的整體情況并不了解，在家長(zhǎng)心目中也沒(méi)有任何一家教育機(jī)構(gòu)可以在目前市場(chǎng)上占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，雖然消費(fèi)者對(duì)華浦、學(xué)大、新東方這樣的機(jī)構(gòu)或有耳聞，但這個(gè)市場(chǎng)品牌混雜繁多，真正在家長(zhǎng)心目中的旗艦品牌并未形成。
在家長(zhǎng)對(duì)孩子參加課外輔導(dǎo)課程的態(tài)度還是比較認(rèn)可，大多數(shù)家長(zhǎng)都有參加課外輔導(dǎo)課程的意愿或者已經(jīng)參加過(guò)此類課程的輔導(dǎo)。說(shuō)明整個(gè)家教市場(chǎng)的潛力還是相當(dāng)大，且家長(zhǎng)對(duì)課外輔導(dǎo)的形式接受度和傾向性還是相當(dāng)高的。家長(zhǎng)對(duì)課外輔導(dǎo)的疑慮還是存在于對(duì)效果沒(méi)有太大的把握，絕大多數(shù)家長(zhǎng)希望通過(guò)課外輔導(dǎo)能夠讓孩子提高學(xué)習(xí)成績(jī)，在家長(zhǎng)選擇課外輔導(dǎo)機(jī)構(gòu)時(shí)考慮的因素中首當(dāng)其沖的還是教學(xué)效果，占到選項(xiàng)的60%-80%，其次對(duì)于知名度、規(guī)模、收費(fèi)、師資力量、交通、教學(xué)環(huán)境都各有15%-20%的偏重。
在家長(zhǎng)獲取課外輔導(dǎo)機(jī)構(gòu)信息的渠道方面，報(bào)紙、雜志、電視、互聯(lián)網(wǎng)和戶外宣傳單都占據(jù)了一定比例，因此這些也是以后宣傳的主要媒體渠道，此外學(xué)校老師推薦也占了15%左右的比重，這也是在學(xué)校通路宣傳和渠道公關(guān)的機(jī)會(huì)點(diǎn)。
第三篇：上海房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告
上海房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告
本次調(diào)研以分析2010年上半年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況為基礎(chǔ)，提出上海房協(xié)對(duì)于上半年市場(chǎng)形勢(shì)的看法和下半年市場(chǎng)情況的預(yù)判，并形成本調(diào)研報(bào)告，供會(huì)員企業(yè)和政府管理部門(mén)參考。
一、2010年上半年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本情況 一）土地供應(yīng) 2010年上半年，全市共計(jì)出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)206幅1087公頃，比上年同期（以下簡(jiǎn)稱同比）增長(zhǎng)67.3%其中居住用地38幅416.2公頃，增長(zhǎng)189.7%居住用地中，2010年新增182公頃。2010年上半年，開(kāi)發(fā)企業(yè)在上海共購(gòu)置土地106.08 2010年上半年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告_房地產(chǎn)調(diào)研
公頃，同比增長(zhǎng)14.6%共完成土地開(kāi)發(fā)85.93公頃，同比增長(zhǎng)56.1% 二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 2010年上半年，全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資845.28億元，同比增長(zhǎng)35.5%全國(guó)為19747億元，同比增長(zhǎng)38.1%增幅上升38.6個(gè)百分點(diǎn)，占同期全市社會(huì)固定資產(chǎn)投資的38.3%占比上升9.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅建設(shè)投資為518.18億元，增長(zhǎng)44.3%住宅建設(shè)投資中，經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)投資48.78億元，增長(zhǎng)17.7倍。2010年上半年，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金1691.83億元，同比增長(zhǎng)32%增幅上升18.5個(gè)百分點(diǎn)。其中國(guó)內(nèi)貸款524.27億元，增長(zhǎng)42.6%利用外資19.63億元，減少56.9%自籌資金511.80億元，增長(zhǎng)47.9%定金及預(yù)付款362.82億元，減少0.6% 三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè) 2010年6月末，全市商品房施工面積為9220.41萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.5%增幅上升13.9個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅施工面積為5969.28萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)11.6%住宅施工面積中，經(jīng)濟(jì)適用房施工面積為561.59萬(wàn)平米，增長(zhǎng)3.9倍。施工面積中，新開(kāi)工面積1380.59萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)25.6%其中住宅新開(kāi)工面積974.67萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)29%住宅新開(kāi)工面積中，經(jīng)濟(jì)適用房新開(kāi)工面積105.19萬(wàn)平米，增長(zhǎng)5.3倍。2010年上半年，全市商品房竣工面積686.46萬(wàn)平方米，同比減少10.9%減幅擴(kuò)大3.6個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅竣工面積492.25萬(wàn)平方米，減少11.4% 四）房地產(chǎn)交易 2010年上半年，全市商品房批準(zhǔn)預(yù)售714萬(wàn)平方米，同比減少14.6%減幅擴(kuò)大4.6個(gè)百分點(diǎn)。其中新建商品住房批準(zhǔn)預(yù)售面積562萬(wàn)平方米，同比減少20.2% 2010年上半年，全市商品房銷售（包括現(xiàn)房銷售和期房銷售）1009.13萬(wàn)平方米，同比減少35.8%全國(guó)為3.94億平方米，同比增長(zhǎng)15.4%增幅下降63.7個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅銷售840.51萬(wàn)平方米，減少41.8% 2010年6月末，全市商品房空置面積1157.39萬(wàn)平方米，比年初增加2%其中商品住宅空置面積443.17萬(wàn)平方米，比年初減少3.8%住宅空置1年以上的面積為283.89萬(wàn)平方米，比年初增加56.2% 2010年上半年，全市存量房（二手房）成交面積為1113.13萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.8%增幅回落30.5個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅成交878.15萬(wàn)平方米，同比減少8.4% 五）住房?jī)r(jià)格 2010年1-6月，上海市房屋銷售價(jià)格指數(shù)累計(jì)環(huán)比上漲2.3%漲幅低于全國(guó)70個(gè)大中城市2.5個(gè)百分點(diǎn)（70個(gè)大中城市為4.8%其中1-4月累計(jì)環(huán)比上漲3.7%5月份持平，6月份環(huán)比下降1.4% 分類別看：2010年1-6月新建住房銷售價(jià)格指數(shù)累計(jì)環(huán)比上漲1.7%70個(gè)大中城市為6.0%其中6月份環(huán)比下降0.8%二手住房銷售價(jià)格指數(shù)累計(jì)環(huán)比上漲3.4%70個(gè)大中城市為3.6%其中6月份環(huán)比下降2% 2010年上半年，本市商品住房平均銷售價(jià)格14112
元/平方米，同比增長(zhǎng)20.7%增幅回落19.1個(gè)百分點(diǎn)。六）房屋拆遷 2010年上半年，全市拆遷居住房屋面積274萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) 8.4%動(dòng)遷居民戶數(shù)17700戶，同比減少44.10%增幅下降67.3個(gè)百分點(diǎn)。七）房地產(chǎn)金融 2010年6月末，全市中資商業(yè)銀行人民幣房地產(chǎn)貸款余額7964.50億元，同比增長(zhǎng)30.3%2010年上半年增加貸款915.53億元，同比多增316.94億元。其中個(gè)人住房貸款余額4375.46億元，增長(zhǎng)37.6%增加貸款462.65億元，多增199.67億元；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額2915.17億元，增長(zhǎng)24.4%增加貸款387.98億元，多增52.29億元。
二、2010年上半年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展環(huán)境2010年，國(guó)家繼續(xù)實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，繼續(xù)實(shí)施應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)的4萬(wàn)億投資等一攬子計(jì)劃，以推進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和結(jié)構(gòu)調(diào)整為重點(diǎn)，繼續(xù)落實(shí)“擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生”各項(xiàng)措施。2009年12月份國(guó)務(wù)院開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。住房民生問(wèn)題在上海和全國(guó)“兩會(huì)”上受到各界重視。3月份一些大城市房?jī)r(jià)快速上漲、地王”頻現(xiàn)的情況下，新華社、人民日?qǐng)?bào)等中央媒體連續(xù)針對(duì)高房?jī)r(jià)、土地財(cái)政和住房制度等問(wèn)題發(fā)表評(píng)論。國(guó)務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的力度也逐漸增強(qiáng)。一）房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境 2010年上半年，國(guó)務(wù)院先后四次（兩次常務(wù)會(huì)議、兩次發(fā)文）出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施，調(diào)控的力度逐次加強(qiáng)，上海堅(jiān)決貫徹國(guó)務(wù)院宏觀調(diào)控的政策措施。2009年12月9日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議推出八項(xiàng)措施促進(jìn)居民消費(fèi)。其中第七條，2010年1月1日，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年,其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。此后，12月23日，財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》自2010年1月1日起，個(gè)人轉(zhuǎn)讓購(gòu)買(mǎi)不足5年的非普通住房全額征收營(yíng)業(yè)稅；轉(zhuǎn)讓購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年的非普通住房或者不足5年的普通住房，按差額征收營(yíng)業(yè)稅；轉(zhuǎn)讓購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年的普通住房免征營(yíng)業(yè)稅。2009年12月14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確提出“加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)督，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”四項(xiàng)措施：1增加普通商品住房的有效供給；2繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房；3加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管；4繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。此后，12月17日，財(cái)政部、國(guó)土部等五部委出臺(tái)旨在打擊“囤積”土地行為的關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》要求今后在土地出讓中，拿地首付不低于全部土地出讓款的50%分期繳納全部?jī)r(jià)款的期限原則上不超過(guò)1年，特殊項(xiàng)目在兩年內(nèi)全部付清。2009年12月29日，上海市房管局、市財(cái)政局、市地稅局、市建交委、市規(guī)土局五部門(mén)發(fā)布《關(guān)于本市貫徹國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議精神進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》滬府辦發(fā)[2009]58號(hào)）共四項(xiàng)15條。嚴(yán)格貫徹國(guó)家各項(xiàng)房地產(chǎn)稅收和金融政策，同時(shí)上海還規(guī)定，恢復(fù)收取個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房的住房登記費(fèi)和個(gè)人購(gòu)買(mǎi)存量普通住房交易（轉(zhuǎn)讓）手續(xù)費(fèi)。2009年12月30日，市公積金管理中心下發(fā)《關(guān)于2010年執(zhí)行住房公積金個(gè)人購(gòu)房貸款政策的通知》滬公積金[2009]75號(hào)）人均住房面積低于本市平均水平的家庭再次貸款購(gòu)買(mǎi)第二套普通自住房，且有兩個(gè)人及以上參與貸款的每戶家庭最高貸款限額為40萬(wàn)元（有補(bǔ)充住房公積金的最高60萬(wàn)元）對(duì)投資投機(jī)性購(gòu)房，從緊掌握住房公積金貸款政策。人均住房面積的認(rèn)定，以市房地產(chǎn)交易中心的有效資料為準(zhǔn)。2010年1月1日，市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市農(nóng)委、市規(guī)劃國(guó)土資源局《關(guān)于本市實(shí)行城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策推進(jìn)農(nóng)民宅基地置換試點(diǎn)工作的若干意見(jiàn)》滬府辦發(fā)[2010]1號(hào)）明確了試點(diǎn)的基本原則、具體條件、政策措施、工作程序和組織領(lǐng)導(dǎo)，規(guī)定在符合規(guī)劃、85%以上農(nóng)戶同意置換的地區(qū)推進(jìn)宅基地置換試點(diǎn)，同時(shí)確保置換項(xiàng)目區(qū)內(nèi)建設(shè)用地總量不增加，耕地面積不減少。2010年1月10日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》國(guó)辦發(fā)[2010]4號(hào)）共五項(xiàng)11條。第三條中“對(duì)已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房，又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套（含）以上住房家庭（包括借款人、配偶及未成年人子女）貸款首付比例不得低于40%貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)”第五條中，嚴(yán)禁對(duì)不符合信貸政策規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款”第六條中，國(guó)土資源部門(mén)要嚴(yán)格土地出讓價(jià)款的收繳，深化合同執(zhí)行監(jiān)管，加強(qiáng)對(duì)閑置土地的調(diào)查處理，嚴(yán)厲查處違法違規(guī)用地和囤地、炒地行為。價(jià)格等有關(guān)部門(mén)要強(qiáng)化商品住房?jī)r(jià)格監(jiān)管，依法查處在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售和中介服務(wù)中的價(jià)格欺詐、哄抬房?jī)r(jià)以及違反明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定等行為”第七條中“已取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開(kāi)全部房源，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售” 2010年3月8日，國(guó)土資源部下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》國(guó)土資發(fā)[2010]34號(hào)）共5項(xiàng)19條，要求確保保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%并優(yōu)先確定保障性住房用地地塊，確保計(jì)劃落實(shí)。通知還要求省級(jí)管理部門(mén)每年3月底前，上報(bào)本住房和保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃，公開(kāi)土地出讓和劃撥結(jié)果、土地開(kāi)發(fā)利用信息和違法違規(guī)用地查處結(jié)果。2010年3月9日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于首次購(gòu)買(mǎi)普通住房有關(guān)契稅政策的通知》財(cái)稅[2010]13號(hào)）對(duì)兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購(gòu)房記錄的該套房產(chǎn)的共同購(gòu)買(mǎi)人均不適用首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的契稅優(yōu)惠政策（即：不能享受1%契稅優(yōu)惠）2010年3月19日，國(guó)資委召開(kāi)部分中央企業(yè)會(huì)議，國(guó)資委主任、黨委書(shū)記李榮融明確要求16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)帶頭執(zhí)行國(guó)家法律法規(guī)和有關(guān)政策，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展中發(fā)揮骨干作用；78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)，要加快結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐，15個(gè)工作日內(nèi)制訂有序退出的方案。2010年3月26日，國(guó)土資源部明電印發(fā)《房地產(chǎn)用地專項(xiàng)整治工作方案》國(guó)土電發(fā)[2010]28號(hào)）要求于2010年3月至2010年7月專項(xiàng)整治保障性住房擅自改變用途、違規(guī)供應(yīng)別墅用地和閑置土地問(wèn)題。2010年4月13日，建設(shè)部下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知 建房[2010]53號(hào)）要求商品住房嚴(yán)格實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制，認(rèn)購(gòu)者不得擅自更改購(gòu)房者姓名。通知明確：未取得房屋預(yù)售許可證的項(xiàng)目不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)定、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買(mǎi)受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將取得預(yù)售許可的項(xiàng)目在10日內(nèi)一次性公開(kāi)全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，并嚴(yán)格按照申報(bào)，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。要加大對(duì)捂盤(pán)惜售等違法違規(guī)行為的查處力度；要加強(qiáng)和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)建設(shè)，及時(shí)準(zhǔn)確地向社會(huì)公布市場(chǎng)信息；要鼓勵(lì)推行商品住房現(xiàn)售試點(diǎn)。2010年4月17日，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》國(guó)發(fā)[2010]10號(hào)）共5項(xiàng)10條，要求堅(jiān)決抑制不合理住房需求，對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭貸款首付比例不得低于50%貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的貸款首付比例和利率應(yīng)大幅度提高，商業(yè)銀行可視情況暫停發(fā)放“三套房貸”對(duì)不能證明居住滿一年的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款（第3條）通知還要求建立穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作的地方政府考核問(wèn)責(zé)機(jī)制，增加居住用地有效供應(yīng)、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加快保障性安居工程建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。2010年5月25日，國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》國(guó)稅發(fā)[2010]53號(hào)）要求各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)與有關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)配合，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，強(qiáng)化征管，配備骨干，集中精力加強(qiáng)管理，全面組織清算；同時(shí)要求各地使預(yù)征率更加接近實(shí)際稅負(fù)水平，東部地區(qū)預(yù)征率不得低于2%保障性住房除外）通知強(qiáng)調(diào)，各地要有針對(duì)性地選擇3-5個(gè)定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的項(xiàng)目，作為重點(diǎn)清算審核對(duì)象。2010年5月26日，建設(shè)部、人民銀行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知 建房[2010]83號(hào)）明確商業(yè)性住房貸款中的住房套數(shù)，依據(jù)擬購(gòu)房家庭成員名下實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定，對(duì)借款人已擁有一套（及以上）成套住房，或者已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)一套（及以上）住房，又申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)住房的執(zhí)行第二套（及以上）差別化住房信貸政策；同時(shí)要求只有對(duì)能夠提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明，且家庭成員沒(méi)有住房的非本地居民，才能執(zhí)行首套住房信貸政策。2010年6月8日，建設(shè)部、發(fā)改委、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、國(guó)稅總局、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》建保[2010]87號(hào)）要求按照政府組織，社會(huì)參與的原則，通過(guò)新建、改建、收購(gòu)、市場(chǎng)上長(zhǎng)期租賃住房等方式多渠道籌集房源，供城市中等偏下收入住房困難家庭承租。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放公共租賃住房中長(zhǎng)期貸款。公共租賃住房建設(shè)實(shí)行“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有”投資者權(quán)益可依法轉(zhuǎn)讓。2010年6月22日，市房管局印發(fā)《關(guān)于貫徹〈關(guān)于單位租賃房建設(shè)和使用管理的試行意見(jiàn)〉若干規(guī)定》滬房管保[2010]208號(hào)）明確單位租賃房建設(shè)和使用管理操作辦法。2010年6月29日，市公積金管理中心印發(fā)《上海市住房公積金個(gè)人購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房貸款實(shí)施細(xì)則（試行）規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房的貸款額度以戶為基礎(chǔ)，由借款人和共同借款人分別計(jì)算貸款額度后累加，最高不超過(guò)60萬(wàn)元；借款人發(fā)生三期以上逾期時(shí)，可申請(qǐng)?jiān)黾友a(bǔ)充還款人償還貸款。二）貨幣金融環(huán)境 2010年上半年，國(guó)家繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，同時(shí)著力提高調(diào)控的針對(duì)性和靈活性。1提高存款準(zhǔn)備金率。2010年上半年，央行三次調(diào)升存款準(zhǔn)備金率。中國(guó)人民銀行決定從2010年1月18日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)；從2010年2月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)；從2010年5月10日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率后，大中型金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率達(dá)到17%農(nóng)村信用社等小型金融機(jī)構(gòu)沒(méi)有受到影響，準(zhǔn)備金率依然為13.5% 2控制貨幣信貸增速。2010年上半年，中國(guó)人民銀行按照總量適度、節(jié)奏平穩(wěn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、風(fēng)險(xiǎn)防范的總體思路，著力把握貨幣信貸投放的重點(diǎn)。2010年6月末，廣義貨幣（M2余額67.39萬(wàn)億元，2010年上半年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告_房地產(chǎn)調(diào)研
同比增長(zhǎng)18.5%增幅比上年末低9.2個(gè)百分點(diǎn)；狹義貨幣（M1余額24.06萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)24.6%增幅比上年末低7.8個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)計(jì)全年新增貨幣信貸7.5萬(wàn)億元。2010年上半年，金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款增加4.63萬(wàn)億元，同比少增2.74萬(wàn)億元；人民幣存款增加7.63萬(wàn)億元，同比少增2.35萬(wàn)億元。2010年1-6月，銀行間市場(chǎng)同業(yè)拆借月加權(quán)平均利率分別為：1.16%1.52%1.40%1.34%1.67%和2.31% 3增強(qiáng)人民幣匯率彈性。2010年6月19日，中國(guó)人民銀行新聞發(fā)言人發(fā)表談話表示：根據(jù)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)和我國(guó)國(guó)際收支狀況，中國(guó)人民銀行決定進(jìn)一步推進(jìn)人民幣匯率形成機(jī)制改革，增強(qiáng)人民幣匯率的彈性。
三、2010年上半年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析與下半年市場(chǎng)情況預(yù)判 2010年上半年，上海堅(jiān)決貫徹落實(shí)國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，切實(shí)推進(jìn)保障性住房的建設(shè)工作。由于新增供應(yīng)量的相對(duì)不足，住房?jī)r(jià)格繼續(xù)高位運(yùn)行，成交量下降。新國(guó)十條”出臺(tái)以后，市場(chǎng)成交進(jìn)一步萎縮，觀望氣氛濃重，成交價(jià)格有所松動(dòng)。預(yù)計(jì)下半年觀望氣氛仍將持續(xù)，商品住房?jī)r(jià)格會(huì)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性松動(dòng)和區(qū)域結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，但總體房?jī)r(jià)水平的下降空間不大。以下側(cè)重從土地、投資、銷售、房?jī)r(jià)等方面進(jìn)行分析，同時(shí)對(duì)二手房和租賃房市場(chǎng)也作了分析。一）住宅用地供應(yīng)大幅增加，土地價(jià)格漲幅回落 繼2009年上海加大住宅用地供應(yīng)以后，2010年上半年，本市繼續(xù)加大住宅用地的供應(yīng)力度，住宅用地供應(yīng)達(dá)到416.2公頃，同比增長(zhǎng)189.73% 從住宅用地出讓的價(jià)格看：2010年上半年，地價(jià)漲幅有所回落。中心城區(qū)住宅用地出讓價(jià)格一季度同比增長(zhǎng)35.2%二季度同比增長(zhǎng)34.5%從環(huán)比看，二季度內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)中環(huán)、中外環(huán)、外環(huán)外的住宅用地出讓價(jià)格水平環(huán)比分別為：上升9.5%上升3.4%上升3.8%下降7.6%此外，非理性競(jìng)拍的現(xiàn)象減少，上半年預(yù)申請(qǐng)公告的105幅土地中，有3人以上預(yù)申請(qǐng)的地塊為20幅。2010年上半年上海地價(jià)呈先高后低走勢(shì)。2月2日，證大置業(yè)（民企）以99.2億元競(jìng)得外灘8-1地塊，樓面地價(jià)為3.4萬(wàn)元/平方米，成為上海的新地王（總價(jià)與單價(jià)雙料地王）該地塊起始價(jià)91.1億元，4家企業(yè)競(jìng)價(jià)。2月12日，華僑城（央企）以70.2億元競(jìng)得閘北區(qū)蘇州河北岸東塊1街坊，樓面地價(jià)達(dá)5.2855萬(wàn)元/平方米，成為全國(guó)單價(jià)地王。該地塊2家企業(yè)競(jìng)價(jià)，溢價(jià)率49%同日，仁恒（外企）以38.2億元競(jìng)得徐盈路東側(cè)B4-01地塊，樓面地價(jià)15498元/平方米。該地塊12家企業(yè)競(jìng)價(jià)，溢價(jià)率431%6月23日旭輝集團(tuán)（民企）以7.62億元拿下的青浦工業(yè)園區(qū)島區(qū)西側(cè)居住地塊，樓面地價(jià)5507元/平米，溢價(jià)率136%為上半年居住用地的最高溢價(jià)率，明顯低于2009年的溢價(jià)率水平。目前該地塊周邊房?jī)r(jià)約為13000元/平方米左右，面粉貴過(guò)面包”現(xiàn)象不再。2010年下半年，隨著保障性住房建設(shè)的推進(jìn)，土地供應(yīng)尤其是住宅用地的供應(yīng)仍將大幅增長(zhǎng)。但從供應(yīng)地段上看，23個(gè)大型居住社區(qū)中除孫橋、外高橋航津路和顧村在外環(huán)內(nèi)側(cè)外，其余均在郊區(qū)，外環(huán)以內(nèi)居住用地的供應(yīng)不會(huì)增長(zhǎng)。從土地價(jià)格來(lái)看，一方面上半年三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售低迷，將影響到開(kāi)發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流，從而制約企業(yè)的拿地力度；另一方面在上海建設(shè)“兩個(gè)中心”背景下，中心城區(qū)的可供居住用地有限，舊城改造的成本居高不下，地價(jià)的上漲壓力依然存在因此，下半年地價(jià)總體水平將有所下降，但下降的幅度不會(huì)太大（如：7月2日閘北彭浦456街坊地塊以底價(jià)成交，樓面地價(jià)12002元/平方米，而該地塊周邊的房?jī)r(jià)在20000元/平方米以上）但中心城區(qū)的地價(jià)仍然維持高位，即使上漲，漲幅也將繼續(xù)回落。無(wú)論是地價(jià)下降還是漲幅下降都將對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生重要影響。二）保障性住房投資大幅增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資規(guī)模增長(zhǎng)較快 十一五”期間，上海的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資呈現(xiàn)“規(guī)模大、增幅小”格局，總體把控謹(jǐn)慎。2009年下半年伴隨保障性住房建設(shè)的推進(jìn)，房地產(chǎn)投資額快速增長(zhǎng)。2010年上半年完成房地產(chǎn)投資額845.28億元，同比增長(zhǎng)35.5%為5年來(lái)最大增幅。分類別看，住宅投資額為518.18億2010年上半年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告_房地產(chǎn)調(diào)研
元，增長(zhǎng)44.3%辦公樓投資額為105.12億元，增長(zhǎng)33.4%商業(yè)用房投資額107.19億元，增長(zhǎng)47.3% 房地產(chǎn)投資規(guī)模同比擴(kuò)大，主要原因在兩個(gè)方面：一是保障性住房開(kāi)工提速，投資規(guī)模擴(kuò)大。2010年上半年本市經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)投資額就達(dá)48.78億元，同比大幅增長(zhǎng)17.7倍。二是上半年延續(xù)了2009年下半年投資快速增長(zhǎng)的慣性，2010年上半年開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地開(kāi)發(fā)和購(gòu)置土地規(guī)模增長(zhǎng)較快。此外，2009年上半年的投資規(guī)?；鶖?shù)較低，也是2010年上半年投資增幅較大的原因。三是2009年開(kāi)發(fā)企業(yè)大筆銷售資金回籠和籌資渠道相對(duì)寬松。2010年上半年，本市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金1691.83億元，同比增長(zhǎng)32%投資的資金來(lái)源比較充裕。2010年下半年，上海繼續(xù)推進(jìn)保障性住房的建設(shè)，全年房地產(chǎn)投資總額將保持同比較快增長(zhǎng)，但受到市場(chǎng)銷售不暢的影響，市場(chǎng)化商品房的投資節(jié)奏將有所放緩，使得環(huán)比增幅下降。同時(shí)，投資的傳導(dǎo)效應(yīng)將使得其他產(chǎn)業(yè)的投資占比擴(kuò)大，房地產(chǎn)投資占社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重將有所回落。三）商品住宅成交量明顯下降，住房?jī)r(jià)格沖高回落 2010年上半年，上海商品房供銷雙降。批準(zhǔn)預(yù)售商品房714萬(wàn)平方米，同比下降14.6%其中批準(zhǔn)商品住房預(yù)售562萬(wàn)平方米，同比下降20.2%商品房銷售同比明顯減少，上半年銷售1009.13萬(wàn)平米，減少35.8%其中商品住宅銷售840.51萬(wàn)平米，減少41.8%其銷售總量和住宅銷售量為2004年宏觀調(diào)控以來(lái)半年銷售量的新低，低于2008年上半年）但辦公樓和商業(yè)用房的銷售量同比增長(zhǎng)。分析商品住房銷售下降的原因，一是2005-2008年商品住房用地供應(yīng)逐年下降，使得近年來(lái)竣工面積和批準(zhǔn)預(yù)售面積逐年減少。二是房地產(chǎn)調(diào)控政策抑制了投資投機(jī)性購(gòu)房，也影響自住型需求對(duì)調(diào)控降價(jià)的預(yù)期，觀望氣氛濃厚，購(gòu)房需求明顯減少。三是2009年下半年和2010年34月份住宅價(jià)格上漲過(guò)快，房?jī)r(jià)過(guò)高也抑制了購(gòu)房需求。四是世博會(huì)的舉辦延緩了部分項(xiàng)目的建設(shè)和舊城改造，動(dòng)拆遷購(gòu)房需求減少。辦公樓和商業(yè)用房的銷售量增長(zhǎng)的原因，首先是住宅建設(shè)和成交區(qū)域的不斷外延帶動(dòng)了周邊商辦用房的銷售；其次，上海近幾年來(lái)房?jī)r(jià)的商住倒掛”現(xiàn)象使得部分投資客由投資住宅轉(zhuǎn)為投資商辦樓；同時(shí)，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)迎合自住型購(gòu)房者的需要，建設(shè)了一批小戶型、可居住的辦公用房。從2010年上半年商品住房成交的結(jié)構(gòu)看，一是成交區(qū)域繼續(xù)向近遠(yuǎn)郊轉(zhuǎn)移：內(nèi)環(huán)內(nèi)占比7.1%同比上升0.5個(gè)百分點(diǎn)；內(nèi)外環(huán)間占比16.6%同比下降4.7個(gè)百分點(diǎn)；外環(huán)外占比76.4%同比上升4.2個(gè)百分點(diǎn)；二是成交房型繼續(xù)趨小：90平方米以下占比44%同比上升11.8個(gè)百分點(diǎn)，90-140平方米占比33.6%同比下降10.9個(gè)百分點(diǎn)，140平方米以上占比22.4%同比下降0.9個(gè)百分點(diǎn)；三是價(jià)格區(qū)間明顯上移：?jiǎn)蝺r(jià)在7000元以下的占39.9%同比下降5.6個(gè)百分點(diǎn)，單價(jià)在7000-10000元的占16.5%同比下降2個(gè)百分點(diǎn)，單價(jià)在10000-17500元的占20.1%同比下降1.4個(gè)百分點(diǎn)，單價(jià)在17500元以上的占23.5%同比上升9個(gè)百分點(diǎn)。圖12009年7月-2010年6月上海市場(chǎng)化商品住宅銷售情況數(shù)據(jù)來(lái)源：民間機(jī)構(gòu)網(wǎng)上監(jiān)測(cè)。市場(chǎng)化商品住宅”不包括配套商品房和經(jīng)濟(jì)適用房。2010年上半年住房?jī)r(jià)格總體上是上漲的1-6月新建房屋銷售價(jià)格指數(shù)累計(jì)環(huán)比上漲2.3%但從價(jià)格走勢(shì)上看是先揚(yáng)后抑，1月份環(huán)比上漲0.7%2月份持平，3月份環(huán)比上漲1.9%4月份環(huán)比上漲1.1%5月份持平，6月份環(huán)比下降1.4% 2010年1-4月上海商品住房?jī)r(jià)格繼續(xù)上漲，4月份商品住房?jī)r(jià)格水平創(chuàng)出歷史新高。其原因仍然是供應(yīng)不足，需求增加，僅首次購(gòu)房和改善性購(gòu)房的需求還相對(duì)穩(wěn)定，但加上投資性購(gòu)房的需求大量增加，推高了房?jī)r(jià)。其表現(xiàn)是繼續(xù)2009年的豪宅領(lǐng)漲。據(jù)民間研究機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)，一季度5萬(wàn)元/平米以上的豪宅成交338套（同比增長(zhǎng)15.8倍）8.67萬(wàn)平米（套均257平方米）63.19億元（平均72884元/平方米）4月17日“新國(guó)十條”出臺(tái)以后，恒大集團(tuán)首先其全國(guó)20多個(gè)城市約40個(gè)在售項(xiàng)目全面實(shí)行“八五折”優(yōu)惠。不久，萬(wàn)科宣布實(shí)行優(yōu)惠促銷。6月初，綠地集團(tuán)在全國(guó)41個(gè)城市近百樓盤(pán)優(yōu)惠促銷（上海有12個(gè)樓盤(pán)）受其影響，上海5月份就有37個(gè)樓盤(pán)優(yōu)惠促銷，6月份增加到49個(gè)樓盤(pán)。6月份本市月度成交超過(guò)1萬(wàn)平米的9個(gè)樓盤(pán)中，有8個(gè)是綠地、保利、復(fù)地、恒盛等知名企業(yè)的優(yōu)惠促銷樓盤(pán)。開(kāi)發(fā)企業(yè)的優(yōu)惠促銷形式大致可分為三種：一是送面積、送物業(yè)管理費(fèi)、送家電補(bǔ)貼、送購(gòu)房契稅等變相降價(jià)方式；二是優(yōu)惠活動(dòng)期間購(gòu)房，價(jià)格打折；三是新盤(pán)低開(kāi)、直接降價(jià)。因此，5月份房?jī)r(jià)上漲持平，6月份房?jī)r(jià)下降。2010年下半年，市場(chǎng)將延續(xù)56月份觀望、僵持、盤(pán)整的態(tài)勢(shì)。一方面，企業(yè)總是追求利潤(rùn)的最大化，開(kāi)發(fā)企業(yè)在不差錢(qián)”情況下不會(huì)主動(dòng)降價(jià)，即使降價(jià)幅度也不會(huì)太大。另一方面，現(xiàn)在房?jī)r(jià)確實(shí)太高，消費(fèi)者希望房?jī)r(jià)降得多一點(diǎn)，有些投資者也想等待“抄底”從總體上看，56月份已有企業(yè)開(kāi)始優(yōu)惠促銷，下半年一些自身資金鏈趨緊的開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)選擇降價(jià)促銷，回籠資金，并帶動(dòng)周邊項(xiàng)目跟進(jìn)降價(jià)促銷。隨著價(jià)格的回落，銷售量也會(huì)有所增長(zhǎng)。但房?jī)r(jià)回落的幅度不會(huì)太大，銷售量的增幅也不會(huì)太大，市場(chǎng)回暖要看明年。同時(shí)，商辦用房銷售將繼續(xù)保持同比增長(zhǎng)，商住價(jià)格倒掛”現(xiàn)象會(huì)有所緩解。四）存量住房（二手住房）成交量明顯下降，住房租金上揚(yáng) 2010年上半年，上海存量住房成交878.15萬(wàn)平米（同期商品住房銷售840.51萬(wàn)平方米）同比減少8.37%存量住房交易量下降的同時(shí)，掛牌出售量大幅增加：6月末，網(wǎng)上存量住房可售量為1494.54萬(wàn)平米（6月末，市場(chǎng)化商品住房網(wǎng)上可售量為573.72萬(wàn)平方米）同比增加74.13%上半年存量住房掛牌出售量的增加始于4月份“新國(guó)十條”出臺(tái)以后，主要是相當(dāng)部分持有多套住房的業(yè)主預(yù)期房?jī)r(jià)即將下跌，從而急于拋售。存量住房的價(jià)格走勢(shì)與商品住房的價(jià)格走勢(shì)相似。2010年上半年，上海住房租賃市場(chǎng)成交活躍，租金呈逐步上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。尤其是自4月中旬“新國(guó)十條”出臺(tái)后，更是需求旺盛，租金快速上揚(yáng)，漸成各方關(guān)注熱點(diǎn)。據(jù)上海房屋租賃指數(shù)辦公室數(shù)據(jù)顯示，上海房屋租賃指數(shù)連續(xù)6月上揚(yáng)，1-3月累計(jì)上漲3點(diǎn)，4-6月累計(jì)上漲14點(diǎn)。以6月為例，2000元/月以內(nèi)的低端房源租金漲幅最大，平均上漲200元左右，呈近年來(lái)少有的快速上漲之勢(shì)。以寶山和普陀為代表的中環(huán)區(qū)域租金上漲的房源最多。分析當(dāng)前上海住房租賃市場(chǎng)活躍、租金快速上揚(yáng)的原因，主要是短期需求拉動(dòng)：一是傳統(tǒng)租賃旺季到來(lái)，大學(xué)生住房租賃需求迅速增加。大批外地高校畢業(yè)生選擇留滬或來(lái)滬就業(yè)，而這部分群體由于經(jīng)濟(jì)原因，租房成其解決居住問(wèn)題的首選；二是世博觀光增加了大量短租需求。從34月份開(kāi)始，世博園區(qū)周邊板塊的租賃市場(chǎng)十分活躍，部分房源更以“日租房”形式出現(xiàn)，這類房源租金往往較高；三是受調(diào)控影響，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，部分購(gòu)房者選擇租房進(jìn)行過(guò)渡，擴(kuò)大了租房需求；四是目前上海的租售比（房?jī)r(jià)與月租金之比）偏高，住房的租售比約在400:1以上，房?jī)r(jià)快速上漲以后，租金也會(huì)上漲。
四、對(duì)當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法和建議 上海積極貫徹實(shí)施國(guó)務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，至6月末，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭已經(jīng)得到遏制，調(diào)控政策效應(yīng)顯著，但也出現(xiàn)商品住房成交量大幅下降、存量住房成交量明顯減少、住房租金上揚(yáng)等現(xiàn)象。由此，建議政府管理部門(mén)和開(kāi)發(fā)企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注下列問(wèn)題。一）堅(jiān)決貫徹國(guó)家調(diào)控政策，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的目的遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。前幾次調(diào)控，都出現(xiàn)房?jī)r(jià)反彈、漲得更高。這一次調(diào)控已經(jīng)遏制了房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的勢(shì)頭，更重要的如何保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。房?jī)r(jià)總體上講，逐年平穩(wěn)增長(zhǎng)是正常的開(kāi)發(fā)企業(yè)特別是長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)都希望有一個(gè)平穩(wěn)增長(zhǎng)的發(fā)展環(huán)境。房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，透支了后市的漲幅，增加了后市的風(fēng)險(xiǎn)，得益的只是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快這一時(shí)間段售房的企業(yè)，對(duì)其他企業(yè)則有害無(wú)益。因此，開(kāi)發(fā)企業(yè)更關(guān)心政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性、長(zhǎng)效型，既要防止房?jī)r(jià)反彈，也要防止房?jī)r(jià)大跌。上海房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，主要是購(gòu)房需求拉動(dòng)，特別是投資投機(jī)性購(gòu)房的拉動(dòng)。通常的辦法是增加供應(yīng)，控制需求。從增加供應(yīng)看，上海土地資源緊缺，2004年宏觀調(diào)控以后，商品住房用地供應(yīng)逐年減少，2009年下半年起大幅增加住宅用地供應(yīng)，增加的主要是保障性住房這一塊，市場(chǎng)化商品住房用地并無(wú)增加。而保障性住房近兩年還只能解決低收入住房困難家庭，這部分群體本來(lái)就是買(mǎi)不起房，不能形成購(gòu)買(mǎi)商品住房的實(shí)際需求。但公共租賃房能起到分流和延緩購(gòu)房需求的作用。從控制需求看，主要通過(guò)二套房貸政策，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，但也影響到改善型購(gòu)房需求，同時(shí)自住性購(gòu)房需求也因調(diào)控政策預(yù)期降價(jià)而等待觀望或租房過(guò)渡，導(dǎo)致市場(chǎng)低迷。為此，開(kāi)發(fā)企業(yè)希望房產(chǎn)稅的政策暫緩出臺(tái)，如果銷售繼續(xù)低迷，可考慮對(duì)改善型購(gòu)房需求放寬貸款政策，防止銷售量進(jìn)一步下滑。二）適度提高商品住房容積率，增加住房供應(yīng)量 目前本市的土地控制性規(guī)劃大多完成于2004年以后，2003年底頒布的上海市城市規(guī)劃條例修正案》中所明確的雙增雙減”原則是土地規(guī)劃制定的重要依據(jù)。2004年初，原上海市城市規(guī)劃管理局對(duì)《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》進(jìn)行修改以后，中心城區(qū)住宅容積率上限降至2.5外環(huán)以外郊區(qū)則視情況下降至1.0至1.8這樣做的主要目的為了解決當(dāng)時(shí)中心城區(qū)盲目集中建設(shè)導(dǎo)致的城市管理運(yùn)行以及景觀環(huán)境問(wèn)題，同時(shí)緩解地面沉降。當(dāng)前中心城區(qū)幾乎無(wú)地可供，住房?jī)r(jià)格居高不下的情況下，可以對(duì)非中心城區(qū)（外環(huán)以外）住宅用地提高容積率上限，增加住房的供應(yīng)面積。此外，目前本市成熟的商業(yè)商務(wù)區(qū)基本都集中在內(nèi)環(huán)以內(nèi)，產(chǎn)業(yè)與工作人群過(guò)于集中。住宅建設(shè)的郊區(qū)化導(dǎo)致了中央商務(wù)區(qū)的擁擠和部分新建住宅區(qū)的臥城化”為此，建議根據(jù)現(xiàn)代城市的規(guī)劃理念，大力推進(jìn)依托軌道交通的城市副中心和服務(wù)業(yè)集聚區(qū)（微型CBD建設(shè)，重點(diǎn)發(fā)展郊區(qū)城鎮(zhèn)和大型居住社區(qū)的商業(yè)商務(wù)集聚區(qū)，加快城鄉(xiāng)一體化，提高城市商業(yè)、商務(wù)以及人口的承載力。三）加快公共租賃住房建設(shè)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與 長(zhǎng)期以來(lái)，租賃市場(chǎng)的發(fā)展相對(duì)滯后。當(dāng)前調(diào)控的背景下，本市住房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)成交低迷，但租賃市場(chǎng)成交活躍，且租金上漲迅速，引起了各方的高度關(guān)注。當(dāng)前，本市住房租賃市場(chǎng)存在諸多問(wèn)題，包括缺乏由機(jī)構(gòu)投資者或企業(yè)長(zhǎng)期持有并進(jìn)行租賃經(jīng)營(yíng)的房屋，難以形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)與協(xié)同效應(yīng)；政府無(wú)法全面掌握租賃信息，無(wú)法實(shí)施有效市場(chǎng)監(jiān)督；租賃登記制度遠(yuǎn)沒(méi)有得到落實(shí)，租賃備案率極低，市場(chǎng)發(fā)展呈無(wú)序狀態(tài)。從目前存在大房型分隔后“群租”現(xiàn)象分析，本市住房租賃市場(chǎng)還存在大房型供應(yīng)過(guò)剩，小房型供不應(yīng)求，宿舍型供應(yīng)缺失的供求矛盾。住房銷售市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)是住房流通的兩大市場(chǎng)，發(fā)展租賃住房市場(chǎng)，尤其是公共租賃住房，不僅能有效解決本市日益突出的居住問(wèn)題，同時(shí)也是促進(jìn)住房銷售市場(chǎng)健康發(fā)展的有效措施。政府部門(mén)應(yīng)該重視并大力發(fā)展公共租賃住房，一是制定租賃市場(chǎng)的政策，完善租賃信息系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。二是鼓勵(lì)中小房型普通住房的開(kāi)發(fā)商拿出一部分房源進(jìn)行租賃，地價(jià)和稅收上給予優(yōu)惠，若干年以后準(zhǔn)予銷售。三是對(duì)大型國(guó)有企業(yè)給予長(zhǎng)期貸款支持，使其成為本市發(fā)展公共租賃住房的生力軍。四）開(kāi)發(fā)企業(yè)要認(rèn)清調(diào)控形勢(shì)，積極調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略 本輪宏觀調(diào)控?zé)o論從行文規(guī)格、牽涉部門(mén)和政策力度都與以往有所不同，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分認(rèn)識(shí)到調(diào)控政策的全面性和實(shí)施的堅(jiān)決性，認(rèn)真研究分析調(diào)控以來(lái)的新情況：1從已有的市場(chǎng)促銷案例看，首先降價(jià)的恒大集團(tuán)取得了明顯成效，民間機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，上半年全國(guó)20家大型開(kāi)發(fā)企業(yè)集團(tuán)中，恒大的業(yè)務(wù)指標(biāo)完成率最高。企業(yè)加快資金回籠可以抓住可能出現(xiàn)的低價(jià)拿地契機(jī)，沒(méi)有必要通過(guò)延長(zhǎng)產(chǎn)品的建設(shè)時(shí)間和銷售周期來(lái)提高利潤(rùn)。22009和2010年增加住宅用地供應(yīng)和加快保障性住房建設(shè)將在今后2-3年逐步發(fā)揮平抑房?jī)r(jià)的作用，為上海房?jī)r(jià)的總體穩(wěn)定奠定基礎(chǔ)。32010年上半年國(guó)稅總局有關(guān)土地增值稅清算的政策，需要開(kāi)發(fā)企業(yè)以充足的現(xiàn)金流做好應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備；4這次調(diào)控的力度是逐步增強(qiáng)的如果房?jī)r(jià)調(diào)整不能達(dá)到調(diào)控的效果，可能會(huì)有新的調(diào)控措施出臺(tái)，具有不確定因素。首先，企業(yè)應(yīng)該認(rèn)真貫徹遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策措施，不要捂盤(pán)惜售。手中有樓盤(pán)的企業(yè)特別是資金不寬裕的企業(yè)應(yīng)通過(guò)降價(jià)促銷和加快推盤(pán)的方式回籠資金，保證現(xiàn)金流的安全。同時(shí)，市場(chǎng)低迷的情況下，應(yīng)加快項(xiàng)目的開(kāi)工和建設(shè)，增加市場(chǎng)供應(yīng)，爭(zhēng)取趕上下一輪行情。其次，企業(yè)在當(dāng)前市場(chǎng)低迷情況下，可以到二三線城市逢低吸納土地，也可以拿一些非住宅用地。當(dāng)前，已經(jīng)有很多企業(yè)紛紛在二三線城市逆勢(shì)拿地，為后續(xù)發(fā)展蓄勢(shì)。同時(shí)，當(dāng)前調(diào)控從緊、市場(chǎng)低迷情況下，部分中小企業(yè)可能面臨資金鏈短缺的問(wèn)題，大企業(yè)可以考慮參股、收購(gòu)，使項(xiàng)目正常開(kāi)發(fā)，對(duì)大企業(yè)和中小企業(yè)、對(duì)市場(chǎng)都有利。再次，企業(yè)要爭(zhēng)取參與保障性住房的建設(shè)，參與大型居住社區(qū)的建設(shè)，開(kāi)發(fā)建設(shè)符合綠色、低碳、環(huán)保要求的房地產(chǎn)產(chǎn)品，提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)化和
標(biāo)準(zhǔn)化水平，擴(kuò)大規(guī)?；б?。
第四篇：羽絨服市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告（上海）
這次上海之行收獲頗多，感觸也很深。不但眼光寬廣了，思維上也得到了充實(shí)。
今年一些時(shí)尚品牌羽絨服在面料運(yùn)用上又有新的亮點(diǎn)，比如veromoda的冷印壓花處理的面料，“小熊威尼”的金銀閃光面料，on
服裝是為人而生的，而人對(duì)色彩有著天生的敏感。通過(guò)對(duì)各種色彩的設(shè)計(jì)和運(yùn)用，直接深入人的內(nèi)心深處，引起人心理的共鳴，進(jìn)入人們的視線，更進(jìn)入了心里。遠(yuǎn)看色彩近看花，色彩永遠(yuǎn)是先入為主、先聲奪人，是視覺(jué)中最響亮的語(yǔ)言，色彩的表現(xiàn)力和穿透力（感染力）。Veromoda熱情的大紅，尊貴的紫色，以及一些亮麗、活潑、跳躍的顏色?！鞍瘛碧鹛鸬哪鄯凵?，表現(xiàn)出小淑女的浪漫情懷，還有印染針編織圖案的面料。“淑女屋”的粉色、銀灰色在乖巧中表現(xiàn)出又叛逆，玩世不恭的風(fēng)格。Esprit那深沉的卡其色，猶如一股清新的歐美休閑風(fēng)襲入我們的生活，使我們享受更自由更富有活力、更健康更科學(xué)的生活，拋棄束縛自身的禮儀，回歸自然。
今年的羽絨服在裁剪分割上更適身、科學(xué)，還有些采用多道分割，運(yùn)用同色或相配色的滾條裝飾。“淑女屋”的小荷葉邊及繡花含蓄內(nèi)斂。On
在七浦批發(fā)市場(chǎng)里，也有不少收獲。羽絨服品牌“蘭安卡”、“詩(shī)夢(mèng)”顏色活潑、靚麗，中長(zhǎng)時(shí)裝款都配有寬窄不一的腰帶、高檔的皮帶，另外腰間還有繡花的。杭州“秋紫儀”短款在胸前及袖上用半條金屬拉鏈作裝飾的。老牌子“紅豆”也注入了新的時(shí)尚元素，在口袋處用帶鉆的氣眼和精致的帶銀絲的細(xì)織帶?！扒f馳”則大肆運(yùn)用民族元素，下擺兩側(cè)或前片下部大塊的花卉、人物裝飾印繡花圖案，也許是想在藝術(shù)與市場(chǎng)之間尋取最佳平衡?！疤?yáng)谷”短款后背上的涂鴉字母印花，透出隨意而又張揚(yáng)的藝術(shù)味道。“紅貝”女裝的羽絨服體現(xiàn)出成熟的知性美。杭州的“匯其欣”更是與時(shí)裝接軌，各種新鮮、前衛(wèi)的時(shí)裝款羽絨服讓人欣喜，大膽嘗試新的輔料，前身運(yùn)用同色的皮草，多了份時(shí)尚感，更多了份狂野味。下擺的皮條加釘珠，胸前或后背的珠寶（鉆）花型裝飾，在濃濃的女人味中散發(fā)出奢侈、高貴的氣息，相信大多數(shù)年輕的女性都會(huì)為之心動(dòng)不已，正如性感女神瑪麗蓮·夢(mèng)露所說(shuō)的：“珠寶是女人最好的朋友”。
在羽絨服大賣(mài)場(chǎng)也看到了幾個(gè)較時(shí)尚品牌羽絨服的新款，“艾萊依”在原來(lái)的時(shí)尚少女裝基礎(chǔ)上搖身一變，注入了新的元素，今年的新款更前衛(wèi)、更酷感十足。軍裝風(fēng)格雙排扣的中長(zhǎng)款，率真而又硬朗。短款在色彩上運(yùn)用深沉的彩色，突出主題。個(gè)性的暗印花圖案、黃銅拉鏈以及寬皮帶，嬉皮士味十足?！把﹤悺鄙是啻骸㈧n麗，款式上也追求這一點(diǎn)，腰間運(yùn)用袢子，再有黃銅拉鏈裝飾。
總之，羽絨服品牌正朝著時(shí)尚化、年輕化這條軌道健康、快速的發(fā)展?，F(xiàn)代“衣”的流行美，是由物質(zhì)美聚集著精神美，朝著多元化的流行趨勢(shì)發(fā)展。我們只是被時(shí)尚潮流無(wú)形的內(nèi)涵力量所左右，面對(duì)多元化、復(fù)雜化的情感綜合體，只有創(chuàng)造出切入時(shí)尚脈搏的衣生活方式，才能給人們的審美情感時(shí)時(shí)帶來(lái)新的歡愉。
第五篇：上海城市規(guī)劃甲級(jí)院名單（精選）
上海同濟(jì)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院電 話： 021-65982930/65982093電子郵件： net@tjupdi.com 地 址： 上海市同濟(jì)大學(xué)國(guó)家大學(xué)科技園中山北二路1111號(hào)同濟(jì)規(guī)劃大廈
上海同濟(jì)規(guī)劃院規(guī)劃設(shè)計(jì)一所（王穎團(tuán)隊(duì)）是以詳細(xì)規(guī)劃和城市設(shè)計(jì)為特色的綜合設(shè)計(jì)所，特別是在控制性詳細(xì)規(guī)劃和濱水區(qū)城市設(shè)計(jì)方面積累了豐富的實(shí)踐和理論經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)在城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)等方面也有優(yōu)秀的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。
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規(guī)劃設(shè)計(jì)二所城 市 設(shè) 計(jì)、詳 細(xì) 規(guī) 劃、概 念 規(guī) 劃、景 觀 設(shè) 計(jì)、規(guī) 劃 研 究 TEL：021-65985008郵箱：所長(zhǎng)：匡曉明
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孕育于同濟(jì)規(guī)劃院國(guó)際項(xiàng)目部與世博會(huì)工作團(tuán)隊(duì)，以重大項(xiàng)目服務(wù)為主導(dǎo)的規(guī)劃設(shè)計(jì)六所，成立于2005年3月。既是同濟(jì)規(guī)劃院實(shí)施國(guó)際化戰(zhàn)略發(fā)展的先鋒隊(duì)，也是加強(qiáng)重大項(xiàng)目品牌建設(shè)的實(shí)驗(yàn)體。以國(guó)內(nèi)外重大項(xiàng)目為核心產(chǎn)品與服務(wù)，提升同濟(jì)規(guī)劃品牌以團(tuán)隊(duì)建設(shè)與人才培育為核心著眼點(diǎn)，積極參與國(guó)內(nèi)外合作
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