第一篇：黑龍江地區(qū)市場情況分析

黑龍江肥料市場情況分析報告

黑龍江省作為農(nóng)業(yè)大省擁有1100萬公頃耕地，是我國主要糧食產(chǎn)區(qū)之一，具有糧食產(chǎn)量大、商品率高的特點，我省糧食產(chǎn)量在全國占有較大份額，尤其是大豆和水稻，商品量占全國1/3以上，具有重要地位，是國家重要商品糧基地，也是國家重要糧食安全保障基地，每年需要300萬噸以上的優(yōu)質(zhì)肥料，確保糧食生產(chǎn)的穩(wěn)定。這樣的市場空間深深吸引了國內(nèi)外大批肥料生產(chǎn)企業(yè)。

一、黑龍江省農(nóng)作物的主要分布情況

我省糧食作物主要有：大豆、水稻、玉米、小麥，其中：

大豆，播種面積約380萬公頃，主產(chǎn)區(qū)為西部的齊齊哈爾地區(qū)、北部的黑河地區(qū)、南部的哈爾濱地區(qū)、東部的佳木斯地區(qū)、中部的綏化地區(qū)，以上是我省大豆產(chǎn)量最大的五個地區(qū)，這五個地區(qū)的產(chǎn)量在40-80萬噸之間，約占全省總產(chǎn)的60％。其中大豆主產(chǎn)市縣為：巴彥、克山、克東、拜泉、林口、海倫、訥河、嫩江、富錦、北安、林口縣、五大連池市。農(nóng)墾系統(tǒng)大豆產(chǎn)量約占全省總產(chǎn)的三分之一。

水稻，播種面積約225萬公頃，栽培面積較大的地區(qū)為哈爾濱、佳木斯、綏化、齊齊哈爾地區(qū)，面積均在100萬畝以上，這四個地區(qū)產(chǎn)量占全省總產(chǎn)的45%左右。其中五常市、富錦市、慶安縣、北林區(qū)、樺川縣、虎林市、密山市、尚志市是我省著名水稻產(chǎn)區(qū)，年產(chǎn)量都在20萬噸以上。農(nóng)墾系統(tǒng)產(chǎn)量占全省總產(chǎn)的一半左右。

玉米，播種面積約388萬公頃，主產(chǎn)區(qū)為哈爾濱、綏化、齊齊哈爾地

區(qū)，面積約占全省三分之二。其中雙城市、呼蘭縣、巴彥縣、肇東市、北林區(qū)、五常市、青岡縣、拜泉縣、樺南縣、賓縣、海倫市、依蘭縣是我省傳統(tǒng)玉米主產(chǎn)縣。農(nóng)懇系統(tǒng)產(chǎn)量占全省總產(chǎn)十分之一左右。小麥，我省小麥生產(chǎn)近年呈逐年下滑態(tài)勢，播種面積約23萬公頃。小麥主產(chǎn)區(qū)為黑河、齊齊哈爾、佳木斯地區(qū)，以上三個地區(qū)面積占全省40%以上，產(chǎn)量約占20%左右。其中富錦市、嫩江縣、五大連池市、訥河市、克山縣、樺川縣、拜泉縣為我省小麥主產(chǎn)市縣。農(nóng)懇系統(tǒng)播種面積約占全省一半左右，產(chǎn)量約占全省三分之二。

二、黑龍江省肥料市場的基本供求情況

因我省糧食行情向好、農(nóng)民收入相對穩(wěn)定，國家強農(nóng)惠農(nóng)政策相繼出臺，農(nóng)產(chǎn)品收購價格和農(nóng)業(yè)補貼提高，“千億斤糧食產(chǎn)能工程”實施等有利因素，我省農(nóng)民生產(chǎn)積極性較高，化肥需求總量逐年增加。根據(jù)耕地實際需求情況和以往市場總體情況，預(yù)計全年需求量約為400萬噸，其中：尿素125萬噸，；磷酸二銨95萬噸；復(fù)混肥160萬噸；鉀肥及其他20萬噸，前景十分可觀，但黑龍江省化肥市場也存在著很多問題。

隨著化肥流通領(lǐng)域全面放開，我省化肥市場經(jīng)營主體急劇增加，而且這些經(jīng)營主體良莠不齊，化肥市場秩序十分混亂。特別是在嚴(yán)酷的競爭壓力下，由于經(jīng)營主體過多過濫，假冒偽劣、賒銷搭售也十分猖獗，化肥市場經(jīng)營環(huán)境惡劣。

2009年8月24日，國務(wù)院發(fā)布〔2009〕31號《關(guān)于進(jìn)一步深化化肥流通體制改革的決定》，召示著化肥經(jīng)營全面放開。個體零售商

無需進(jìn)行掛靠即可零活自主銷售化肥，這不僅是對市場的全面放開，也是對銷售限制的一次大松綁。由于市場經(jīng)營活動的全面放開，個體零售商大量的出現(xiàn)，本來已經(jīng)處于飽和狀態(tài)的市場環(huán)境也就更加越顯突出。

2010年黑龍江省各化肥企業(yè)經(jīng)歷了極其困難和痛苦時期，無論具有一定實力的大型化肥企業(yè)，還是中小型化肥企業(yè)，所面臨的處境都是相同的。各化肥企業(yè)的銷售額下降的幅度高出歷年，有的甚至出現(xiàn)巨額虧損現(xiàn)象。

2010年黑龍江省化肥銷售進(jìn)入銷售旺季后，化肥的銷量并沒有因此銷售旺季的到來而讓化肥經(jīng)營企業(yè)有絲毫快感，年銷售量在上百萬噸元的化肥銷售企業(yè)，與年銷售額在一萬噸的化肥銷售企業(yè)同時出現(xiàn)虧損現(xiàn)象，說明了2010年的化肥銷售市場的嚴(yán)峻程度是非常之大。

三、肥料銷售未來的發(fā)展方向

未來的農(nóng)資營銷的核心就是作品牌。差異化運做將是打造強勢品牌的必要舉措。

1、產(chǎn)品差異化，當(dāng)前化肥（復(fù)合肥）行業(yè)普遍存在產(chǎn)品嚴(yán)重的同質(zhì)化，千品一律，用戶莫衷一是。所以企業(yè)要不斷開展科技創(chuàng)新活動，努力挖掘本企業(yè)產(chǎn)品的差異化（專用、緩釋、碳能）并將差異放大。

2、營銷差異化，從渠道管理，質(zhì)量保證，市場維護(hù)，產(chǎn)品定

價和宣傳促銷等多方面追求差異，不與對手進(jìn)行面對面較量，而是將競爭對手遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩開。

3、服務(wù)差異化，農(nóng)民是很現(xiàn)實的，必須眼睛看到收成，手里

拿到實惠。因此，到農(nóng)村做示范田，建科技示范戶，開展農(nóng)業(yè)科技講座是塑造肥料強勢品牌最有效果、最實際的方法。企業(yè)長期的，始終如一的開展為農(nóng)服務(wù)，將在農(nóng)民心中留下深深的品牌烙印。

營銷不僅是手段和技巧，更應(yīng)該是內(nèi)在的質(zhì)量與服務(wù)的一種真實錘煉。未來的行業(yè)銷售呼喚一種前瞻性的，能夠把資源、渠道、人才、資金、網(wǎng)絡(luò)和市場有機整合與利用的模式，把產(chǎn)品順暢地銷售出去，也讓老百姓得到真正的實惠。無論是生產(chǎn)企業(yè)還是經(jīng)銷商，營銷的最終目的就是能夠抓住消費者，讓消費者忠實自己，服務(wù)應(yīng)該也必將成為未來化肥營銷的發(fā)展方向。

第二篇：德州地區(qū)建材市場分析

德州地區(qū)建材市場分析

德州市現(xiàn)轄德城區(qū)與樂陵、禹城兩市和平原、陵縣、齊河、夏津、武

城、臨邑、寧津、慶云8縣，總面積10356平方公里，總?cè)丝?46萬。

德州市及其下屬縣級市和縣區(qū)建材市場

德州：

好宜居裝飾材料市場裝飾材料城德百家居廣場好易居建材市場魯北隆泰建材城 樂陵：樂陵建材市場 禹城：登發(fā)裝飾城

平原：平原建材市場

陵縣：涌金建材城

夏津：華夏裝飾材料城夏津建材市場

臨邑：金家園建材市場

德州地區(qū)消費能力在山東省處于中下游，建材市場除了位于德州市的好易居家居建材城和德百家居外其它建材市場都是初具規(guī)模，德州整體建材市場容量一般，但是因為德州市正處于高速發(fā)展階段所以建材市場的相對需求量較大。

目前德州存在的建材市場有4種形態(tài)：攤位市場、建材超市、家居體驗館，網(wǎng)絡(luò)商城

這四種形態(tài)中最后一種網(wǎng)絡(luò)商城在德州只是剛剛露出一點端倪，還沒有形成影響。所以我只對前3種形態(tài)進(jìn)行分析。

建材攤位市場是中國傳統(tǒng)的建材市場形態(tài)，業(yè)主或經(jīng)營者在幾平方米，十幾平方米或幾十平方米的面積內(nèi)，經(jīng)營自己的“一畝三分地”，以一定的的資金，在一定的面積內(nèi)，經(jīng)營著一定品種的建材。作為攤位經(jīng)營形式，投資少、門檻低，市場進(jìn)入與退出方便，可以吸納眾多的經(jīng)營者；自采自銷、經(jīng)營靈活、可以吸引眾多的低收入消費者光顧，使其有生存的客觀條件。建材攤位市場，為消費者提供了一個集中的購物場所，實現(xiàn)了方便購物的要求。這些都是傳統(tǒng)攤位市場能取得長遠(yuǎn)發(fā)展的根本原因，是與一定生產(chǎn)力水平相適應(yīng)的產(chǎn)物。

而且，隨著經(jīng)營者自己的不斷發(fā)展，商戶的面積在不斷的增大，目前德州已經(jīng)出現(xiàn)兩百平米的展廳，這些面積不斷擴(kuò)大的展廳利用充足的空間更好的對自己的商品進(jìn)行展示，從而吸引消費者眼球，形成更大銷售。

同時，德州目前做的比較好的建材品牌在幾乎所有的建材市場都有自己的專賣店，他們的產(chǎn)品采購也實現(xiàn)了本土化，同時實行統(tǒng)一的市場價格。這樣一來，建材超市賺的是平均利潤，而傳統(tǒng)市場卻可以根據(jù)市場的競爭狀態(tài)進(jìn)行自然調(diào)整，雖然攤位市場受到新起的建材超市的沖擊，但傳統(tǒng)市場的根基還是非常穩(wěn)固的，短期內(nèi)，攤位市場的還將在建材市場占主導(dǎo)地位，建材市場動輒幾萬平方米的市場面積不是大型超市可以相提并論的。不足的是，目前德州的每一個攤位市場都集中了從涂料、地板、瓷磚到馬桶、浴盆、五金件再到窗簾、布藝、燈飾……?！耙徽臼健北旧硪彩且环N特點，但在同時，盲目追求市場規(guī)模的“大而全”，忽視市場

經(jīng)營檔次的投資理念，也造成了一些建材市場的難以為繼。我認(rèn)為目前德州的建材運營商應(yīng)該學(xué)習(xí)國內(nèi)外建材市場的規(guī)范運作，走專業(yè)化道路，以差異化競爭立足市場。例如做專業(yè)的廚衛(wèi)城、陶瓷城等。這些專業(yè)市場最大的好處是品牌集中，消費者選擇余地大，還可以為消費者提供更為專業(yè)的服務(wù)；同時廠家一般采取前店后庫模式，節(jié)省了儲存和運輸成本，也利于企業(yè)運作。

但同時我們也看到目前德州的攤位建材市場已經(jīng)在發(fā)展自己的品牌文化方面投入了足夠的認(rèn)識，他們開始將經(jīng)營投資重點由集中短期銷售投入向長期品牌回報傾斜，從家居建材的內(nèi)涵方面賦予企業(yè)、品牌更多的文化內(nèi)涵，希望借此在市場上脫穎而出。這也說明合肥建材行業(yè)在激烈的市場競爭洗禮中，正由低級的價格競爭轉(zhuǎn)向更為高級的品牌、服務(wù)競爭，整個行業(yè)也開始提升

建材超市是舶來品，是學(xué)習(xí)國外的如百安居、歐倍德等。它最大的優(yōu)勢在于其全球的統(tǒng)一采購，但到中國以后，變成了全國采購，最后演變成各店區(qū)域采購，每一個單店成為一個獨立的成本中心和利潤中心。也就是說，目前合肥超市的貨源是處在廠家——一級代理商——二級代理商——超市這個供應(yīng)鏈的最末端，價格沒有任何優(yōu)勢，這使得目前德州的建材超市通過變相向供應(yīng)商壓榨來生存。這種做法造成的后果就是供應(yīng)商不敢與建材超市合作。業(yè)內(nèi)甚至出現(xiàn)過由于建材超市超延期付款導(dǎo)致實力較弱的供應(yīng)商沒錢給自己員工發(fā)工資的現(xiàn)象。

同時，建材超市所宣傳的一站式購齊、一站式服務(wù)等特有的服務(wù)由于管理以及人員素質(zhì)的原因，并沒有能完全的實現(xiàn)，而且，還出現(xiàn)了很多這方面的投訴，形成了負(fù)面效果。

德州地區(qū)現(xiàn)在還沒有比較成型的建材超市，市場上出現(xiàn)的建材超市大多都是私營為了招攬顧客和提高產(chǎn)品售價而搞的噱頭。比較有特色的就是好易居，它采用的是攤位式采用的是建材超市的管理運營模式！

目前德州有兩種類型的家居體驗館：一種是德州市6家知名裝飾公司共同成立的金蘋果家居體驗館；一種是由一個或者幾個商家共同成立的，如在電廠宿舍由箭牌、馬可波羅、志邦和匯龍共同成立的體驗館、馬可波羅在好易居建材的至尊殿、匯龍在華夏建材城的瑞麗宜家生活館等。

家居體驗館結(jié)合家裝、生活、藝術(shù)等方面多元特色，開創(chuàng)了家裝情景式體驗的新型形式，是目前比較新興產(chǎn)業(yè)形式，同時也是一種新的家裝市場形態(tài)。

家居體驗館的建立，使家裝公司強強連手，將引導(dǎo)裝飾潮流的趨向，整合上中下產(chǎn)業(yè)資源的聯(lián)合，實現(xiàn)互利共贏，為消費者提供更周密的服務(wù)。家居體驗館不同于賣場，也不同于展覽館，它的層次更高，內(nèi)容更豐富——把建材與裝飾結(jié)合成一站式服務(wù)的同時，也將家裝過程的剖面圖展示給大家，提高業(yè)主的專業(yè)知識，改變業(yè)主不懂裝修的現(xiàn)狀。

另外，家居體驗館通過招商引資，通過展廳的方式展示一些優(yōu)質(zhì)

建材的獨有特色，分類齊全，滿足消費者的了解和需求。由于裝修行業(yè)伴隨著房產(chǎn)發(fā)展興起，起步很晚，發(fā)展迅猛，但勞動密集型產(chǎn)業(yè)、人員素質(zhì)參差不齊使得行業(yè)一直很混亂，因此更需誠信規(guī)范。而家居體驗館這種形式在一定程度上保證了家裝誠信服務(wù)。

家居體驗館所包含的建材市場形態(tài)聯(lián)合了房地產(chǎn)上下產(chǎn)業(yè)資源，因此更能產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，從目前來看發(fā)展將會比較迅速。

綜上，目前的德州建材市場的發(fā)展情況是：傳統(tǒng)攤位市場在不斷發(fā)展的同時求新求變，力求保證在建材市場統(tǒng)治地位，建材超市受到目前中國建材行業(yè)供應(yīng)鏈的制約在苦苦掙扎，家居體驗館成為建材市場發(fā)展的新的亮點，而網(wǎng)絡(luò)商城還需要時間去適應(yīng)建材的與眾不同。德州

好宜居建材城：德州好宜居家居裝飾材料市場2003年1月8日由天衢工業(yè)園招商引進(jìn)，德州愛麗舍飾材有限公司經(jīng)營的專業(yè)裝飾材料批發(fā)零售市場。總占地50余畝，總建筑面積50000平方米，入駐商家270余戶，是魯西北冀東南規(guī)模最大，集批發(fā)、配送、儲運、交易、裝潢設(shè)計、展示于一體，最具影響力與輻射力的現(xiàn)代化商貿(mào)物流中心。

魯北隆泰建材城：位于德州市德城區(qū)，是德州地區(qū)比較資格比較的老的建材城，主要以批發(fā)零售為主，現(xiàn)有商戶200余家，主要經(jīng)營各類建材產(chǎn)品、五金、燈具、板材、涂料等。

德百家居廣場建材裝飾材料城位于德州市東風(fēng)東路堤嶺大橋東200

米，德百家居后側(cè)，德城區(qū)與新城區(qū)交界處，地理位置優(yōu)越，交通十分方便。該市場營業(yè)面積30000平方米，裝修豪華，總體分為建材、陶瓷、衛(wèi)浴大廳，裝飾材料城兩大綜合市場，是魯西北唯一一家集家具建材知名品牌大型豪華市場。主要經(jīng)營陶瓷潔具吊頂材料、五金、油漆、鋁塑板、裝飾板藝術(shù)玻璃、壁紙、地毯、窗簾、散熱器、木地板、木門、整體廚房等各種裝飾材料。是山東省首家以國內(nèi)知名品牌匯聚為一體的大型交易中心，經(jīng)營品種上千余種，已成為輻射周邊100多公里的綜合性裝飾建材集散地。

夏津縣：

華夏裝飾建材城：位于夏津縣建設(shè)路上，主要以批發(fā)零售為主，是德州地區(qū)第一家以油漆涂料為主的裝飾城，現(xiàn)有住戶100多家，主營油漆涂料、五金潔具等。

德州地區(qū)其它縣城的建材市場大多規(guī)模不大而且市場管理不規(guī)范 主要銷售的還是以中低擋產(chǎn)品為主，且市場上假貨和雜牌充斥市場，就不做詳細(xì)介紹了！

第三篇：某地區(qū)房地產(chǎn)市場分析報告大綱

5摘要 1)市場分析的目的。2)分析方法、主要假設(shè)條件和風(fēng)險因素。3)建議——做/放棄/推遲/改進(jìn)以后可以做。概述 1)國家或整體社會經(jīng)濟(jì)狀況和主要的增長領(lǐng)域（確認(rèn)有吸引力的物業(yè)投資類型——可選擇的投資方向，分析當(dāng)前所處的經(jīng)濟(jì)周期或房地產(chǎn)周期中的位置）。2)地區(qū)經(jīng)濟(jì)概況（可與國家進(jìn)行對比分析）。3)城市經(jīng)濟(jì)狀況（與國家和地區(qū)相比城市的就業(yè)狀況及趨勢，本城市就業(yè)情況短期預(yù)測，確認(rèn)和介紹當(dāng)?shù)刂饕a(chǎn)業(yè)、企業(yè)和產(chǎn)品）。4)市場環(huán)境與場地分析（市場區(qū)域的劃分、土地面積、土地利用情況、場地描述，場地周圍交通環(huán)境及可及性分析，場地周圍土地利用情況和競爭情況）需求分析 1)預(yù)計的總需求（詳細(xì)分析項目所在市場區(qū)域內(nèi)就業(yè)、人口、家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)、家庭收入等，以預(yù)測擬開發(fā)房地產(chǎn)類型的市場需求）。A.就業(yè)分析 B.人口和家庭分析 C.收入分析 2)吸納率分析（就每一個相關(guān)的戲份市場進(jìn)行需求預(yù)測，以估計市場吸納的價格和數(shù)量）。A.市場吸納和空置的現(xiàn)狀和趨勢。B.預(yù)估市場吸納計劃（相應(yīng)時間周期內(nèi)的需求）。供給分析 1)調(diào)查房地產(chǎn)當(dāng)前的存量、過去的走勢和未來可能的供給； A.相關(guān)房地產(chǎn)類型的存量、在建數(shù)量、計劃開工數(shù)量、已獲規(guī)劃許可的數(shù)量、改變用途數(shù)量和拆除量； B.估計短期的新增供給數(shù)量。2)分析當(dāng)前城市規(guī)劃及其可能的變化和土地利用、交通、基本建設(shè)投資等計劃 3)分析房地產(chǎn)市場的商業(yè)周期和建造周期循環(huán)運動情況，分析未來相關(guān)市場區(qū)域內(nèi)供求之間的數(shù)量差異。競爭分析 1)列出競爭項目的功能和特點（價格、數(shù)量、設(shè)計形式、功能和裝修標(biāo)準(zhǔn)）。A.描述已建成或正在建設(shè)的競爭性項目（價格、數(shù)量、建造年代、空置、競爭特點）。B.描述計劃建設(shè)中的競爭性項目。2)市場細(xì)分，明確擬建項目的目標(biāo)使用者。A.目標(biāo)使用者的狀態(tài)（年齡、性別、職業(yè)、收入）、行為（生活方式、消費模式）、地理分布、需求的區(qū)位分布及流動性。B.了解每一細(xì)分市場下使用者的愿望和需要。C.按各細(xì)分市場結(jié)果，分析對競爭項目功能和特點的需求狀況，指出擬建項目應(yīng)具備的特色。市場占有率分析

1)基于競爭分析的結(jié)果，按各細(xì)分市場估算市場供給總吸納量、吸納速度和擬開發(fā)項

目的市場份額，明確擬開發(fā)項目吸引顧客或使用者的競爭優(yōu)勢。

A.估計項目的市場占有率

B.在充分考慮擬開發(fā)項目優(yōu)勢的條件下，進(jìn)一步確認(rèn)其市場占有率

C.簡述主要的市場特征

2)市場分析結(jié)果（市場占有率、擬建項目銷售或出租進(jìn)度、價格、銷售期）

A.在一定的時間內(nèi)以某一價格出售或出租的面積或單元數(shù)量

B.有利于增加市場占有率的建議

第四篇：孕嬰行業(yè)浙江地區(qū)市場分析及總結(jié)

安妮媽媽 Anny-mo

浙江地區(qū)出差總結(jié)

這次出差主要去了浙江地區(qū)寧波、臺州、溫州、麗水、紹興等地級市場，根據(jù)這次市場開發(fā)情況針對各個區(qū)域作出以下總結(jié)：

首先去的是寧波地區(qū)，寧波整體市場結(jié)構(gòu)以商場為主，零售店面不是很集中，主要商業(yè)區(qū)在江東區(qū)和海曙區(qū)，商場主要有銀泰百貨、新華聯(lián)、新世界、第二百貨等，如貝兒森、十月媽咪都有上柜，其他很多孕婦品牌都分散在百丈路、姚隘路、城皇廟及寧波市各個區(qū)的婦幼保健院和一些住宅小區(qū)附近，其中本土品牌貝兒森的專賣店相對較多，專賣店面積多在20平方米左右，一部分屬于公司直營店，一部分屬于加盟店，但對于公司在品牌運作上很多加盟商都不是很滿意，一方面體現(xiàn)在商場和市場在價格上的沖突，另一方面在于公司后期的服務(wù)上，但由于寧波本地加盟商在經(jīng)銷過程中所有貨品都由貝兒森總公司統(tǒng)一供貨，包退包換，先貨后款，因此對于加盟商沒有任何風(fēng)險，所以這部分客戶對于其他品牌來說也就很難挖掘；另外孕之彩、仙娉萊及韻佳麒（廠家自營店）在國購?fù)瘔魳羌鞍僬陕芬灿袑Ｙu店，走的都是專賣線路，在寧波地區(qū)做了很長時間，對于其他品牌在沒有一定利益的基礎(chǔ)上暫時都不愿合作，最后在寧波比較多的連鎖店就是寶寶店，如貝因美、麗嬰坊、親親寶貝（5家自營店/2家加盟店）等，但這些寶寶店在孕婦裝方面基本不做主推，銷售也不盡人意，親親寶貝現(xiàn)在做的孕婦裝品牌只有孕美一家，也在考慮再上一個品牌，但通過了解孕婦裝銷售價位偏低，另一方面在回款方面（每月二十五號回款）；相比之下，寧波市場的孕婦裝渠道主要還是以（商場及專賣店）為主，后期在7月份行業(yè)展會上會有客戶過來，通過溝通會進(jìn)一步的了解和篩選

在客戶選擇及市場的開發(fā)過程中，很多客戶對于產(chǎn)品的性價比都有不同的認(rèn)識，通過款式，面料，價位去衡量一個品牌，特別是一個新的品牌，只有選擇一個適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的經(jīng)銷商才能使一個品牌在這個地區(qū)更加長久。

臺州市場商業(yè)主要在路橋區(qū)、椒江區(qū)，其中主要商業(yè)市場結(jié)構(gòu)以零售店面為主，商場很少，針對各個區(qū)域市場分析如下：

路橋區(qū)孕婦裝主要集中在婦幼保健院附近和文昌路，其中仙娉萊、十月媽咪主要走專賣店，君心、媽咪時尚坊、孕之彩等主要走寶寶店，路橋地區(qū)寶寶店多以批發(fā)為主，他們所代理品牌有的是臺州總代，有的是浙江總代，自己的自營店很少，但他們的客戶群很廣，多達(dá)幾百家，在孕婦裝方面由于走量很少，因此很多寶寶店都不做為主推，但市場潛力很大，主要看廠商之間的配合和運作，后期在7月份行業(yè)展會上都會過來，主要看一下秋冬產(chǎn)品以

及合作方面的具體內(nèi)容

椒江區(qū)商業(yè)區(qū)主要集中在十字馬路，中山路，但孕婦裝及寶寶店比較分散，分布在解放路和商業(yè)街，孕婦裝專賣店很少，主要融入到寶寶店中，很多老板對孕婦裝不是很感興趣，主要由于產(chǎn)品的款式和價格不能夠很好的吸引客戶，另外就是產(chǎn)品的服務(wù)，由于寶寶店經(jīng)營的物品較多，孕婦裝沒有形象的展示以及專人的主推，所以銷量很差，很多老板也都失去了信心，但都表示在展會上會 考察一下，根據(jù)秋冬貨品情況及價位做出選擇：

溫州孕婦裝市場主要分布在五馬街、倉后街、蟬街商廈及婦幼保健院（第三人民醫(yī)院）附近，溫州市場孕婦裝相對比較集中，但競爭很激烈，十月媽咪以及本地品牌仙娉萊、韻佳麒都有很多家專賣店，店面形象及貨品展示都十分到位，在倉后街蟬聯(lián)商廈有很多從四季青拿的低檔品牌從事零售兼批發(fā)，對市場沖擊很大，另外孕婦裝在寶寶店內(nèi)的銷售占到很少的比例，只有少量客戶有意向在展會上選擇一些品牌合作：

麗水商業(yè)區(qū)以晶都步行街、百貨大樓為主，孕嬰市場相對比較少，主要集中在婦幼保健院附近的燈塔街及中東路上，只有一家孕婦裝專賣店（孕之彩），其他品牌媽咪時尚坊、貝兒森、仙娉萊都分布在寶寶店內(nèi)，在市場走訪的過程中，有個別客戶以前在杭州也接觸過我們的品牌，但由于當(dāng)時的產(chǎn)品給他們的感覺雖然面料很不錯，但款式風(fēng)格比較普通，不是很新穎，后期在展會上會進(jìn)一步的了解，有希望合作：

紹興孕婦裝市場主要分布在婦幼保健院附近的中興路、東街以及新建路、勞動路，整體市場比較保守，其他品牌很難進(jìn)入，很多客戶都以自身現(xiàn)經(jīng)營品牌為主，對其他品牌沒有合作意向，一方面是十月媽咪和仙娉萊這樣的專賣店，另一方面像很多寶寶店附帶銷售孕婦裝，價位偏低，品牌也不需太多，很多都在杭州四季青拿的貨，因此短期內(nèi)新品牌的進(jìn)入需要通過其他渠道方式，展會挖掘或者是其他地區(qū)客戶推薦相對更易介入：

通過以上幾個地區(qū)的市場開發(fā)及和客戶的溝通了解，對浙江部分地區(qū)孕婦裝行業(yè)市場及對公司后期品牌運營做出以下總結(jié)及建議：

一、浙江本地品牌居多，占浙江市場銷量的80%以上，外地品牌市場容量只有不到20%，市場主導(dǎo)品牌主要有：孕之彩、貝兒森、仙娉萊、韻佳麒、十月媽咪、孕美等，大

都以專賣的形式體現(xiàn)出來，其中沿海地區(qū)寧波、溫州等地很多專賣都屬公司直營形

式；其余品牌如媽咪時尚坊、添吉、君心等都以寶寶店的形式出現(xiàn)，但銷量都不是

很好，主要由于寶寶店經(jīng)營品種居多，相對服裝區(qū)域如果面積太小品牌不能很好展

示出來，面積太大又占空間，加之不能專人介紹主推，所以很難走量，因此很多寶

寶店老板都不是很用心去做，而對于孕婦在購買衣服的過程中都希望有一個舒適的環(huán)境，寶寶店一般空間比較大，物品較多，空氣不流暢，而服裝區(qū)域狹隘，服務(wù)介

紹也不是很到位，很多孕婦沒有耐心一一去挑選，相比之下專賣店的購物環(huán)境和專

業(yè)的人員介紹使孕婦消費者比較親睞。

二、在市場開發(fā)過程中，經(jīng)銷商首先關(guān)心的是產(chǎn)品價位及利潤空間，其次是產(chǎn)品的風(fēng)格、款式，而終端經(jīng)銷商是產(chǎn)品銷售的重要環(huán)節(jié)，如果前者不能夠吸引經(jīng)銷商，引起興

趣，產(chǎn)品也就很難在終端展示出來，無法和消費者接觸也體現(xiàn)不了品牌的價值，建

議公司在定價策略上做出調(diào)整，例如現(xiàn)在吊牌價250元，給加盟商價位4.5折112

元，給代理商價位4折100元，建議零售價8.5折212元；可調(diào)整為：吊牌價上調(diào)

為270元，給加盟商價位4折108元，給代理商3.5折95元，建議零售價8折216

元，在品牌占據(jù)一定的市場后，結(jié)合公司成本及客戶銷售情況可在每半年提升一次

價位，逐步實現(xiàn)市場與利潤并進(jìn)，品牌與網(wǎng)絡(luò)共存。

三、結(jié)合孕婦裝行業(yè)現(xiàn)狀及市場占有情況，可通過地區(qū)差異化及渠道利用去快速挖掘市

場，宣傳品牌，對于競爭比較激烈的江浙市場，短期之內(nèi)很難進(jìn)入，即使進(jìn)入寶寶

店，如果不能形成獨立的專賣體制，走品牌化線路，后期對于品牌的形象以及在產(chǎn)

品庫存方面的合理掌控調(diào)配都會因此對公司造成很大的壓力，由于今年公司品牌剛

剛運營，很多市場方面的問題還沒有體現(xiàn)出來，還需要經(jīng)過很多次市場的洗牌，只

有找到一種適合市場需求的運營方式才能長期的良性發(fā)展，對此有以下幾點建議：

1、江浙市場以加盟或經(jīng)銷的方式進(jìn)入，盡量走以銷售孕婦裝為主的零售店面，為了

品牌在當(dāng)?shù)厥袌龅拈L期發(fā)展，在選擇客戶方面寧缺毋濫！在折扣方面以地級市場

和縣級市場的方式價格統(tǒng)一管理。

2、隨著人們經(jīng)濟(jì)水平和消費理念的不斷變化，西部及北部市場對服裝的要求及自身的需求也在不斷的提高，在眾多品牌特別是孕婦裝行業(yè)紛紛加入到東方及南方市

場的激戰(zhàn)中，可選擇地區(qū)差異化競爭，在不放棄重點市場的基礎(chǔ)上，加大其他省

級市場的開發(fā)，尋找有一定品牌經(jīng)營管理理念及擁有優(yōu)良網(wǎng)絡(luò)資源的省級代理商，一方面通過省級代理商了解當(dāng)?shù)厥袌龅南M習(xí)慣和特點，并快速掌握產(chǎn)品在市場

上的反映；另一方面通過合作了解終端網(wǎng)絡(luò)資源，公司可幫助代理商對下面客戶

進(jìn)行培訓(xùn)，加強品牌宣傳，并對終端客戶走訪了解客戶銷售情況，引導(dǎo)開設(shè)專賣

店等，最終實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)資源的利用及市場的快速融入。

3、利用一切資源在7月份加大市場的開發(fā)力度，七月份展會是一次很好的時機，一

旦錯過這次機會，短期之內(nèi)很難打開市場，在這次走訪終端的過程中，很多客戶

對現(xiàn)有品牌秋冬貨品已經(jīng)訂貨，即使選擇新的品牌，訂貨也是有限的，一旦進(jìn)入

銷售季節(jié)，調(diào)整品牌的機會就更小，相對來說省級客戶的調(diào)整空間比較大，由于

客戶群比較多，在貨品的調(diào)配方面及庫存自身消化方面占有一定的優(yōu)勢；另一方

面盡量趕在8月份奧運會之前做完市場前期開發(fā)工作，選擇具有代表性的樣板市

場，后期加強客戶維護(hù)，做好終端建設(shè)及品牌宣傳，為明年公司全面招商做好鋪

墊。

4、建議公司在產(chǎn)品輔料上做出適當(dāng)調(diào)整，如吊牌的內(nèi)容及材料；在產(chǎn)品展示方面公

司能提供一個展廳為客戶來公司了解產(chǎn)品做準(zhǔn)備。

第五篇：東莞長安地區(qū)房地產(chǎn)市場分析報告

題 目：學(xué) 院：專 業(yè)：班 級：姓 名: 學(xué) 號：

房地產(chǎn)營銷課程論文

任課教師： 2012春

2012 年 月

目錄

一．調(diào)研目的........................................................4

二、調(diào)查范圍界定....................................................4

三、項目片區(qū)描述....................................................4

四、長安鎮(zhèn)概況......................................................4

（一）地理和人口................................................4

（二）經(jīng)濟(jì)與工業(yè)................................................5

（三）鎮(zhèn)政建設(shè)..................................................5

五、項目片區(qū)配套....................................................5

（一）交通配套..................................................5

（二）餐飲、購物、娛樂..........................................6

（三）文化、教育、康體..........................................6

（四）金融、證券等..............................................7

六、長安鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析........................................7

（一）項目規(guī)模分析..............................................7

（二）戶型、面積分析............................................8 Ａ、戶型分析.................................................8 B、面積分析..................................................8

（三）價格分析..................................................8

（四）銷售狀況分析..............................................9

（五）長安地區(qū)租賃市場現(xiàn)狀.....................................10 A、住房租賃.................................................10 B、商鋪租賃、出售...........................................10

（六）目標(biāo)客戶定位.............................................10 A、投資型...................................................10 B、居家型...................................................11 C、外資企業(yè)老板.............................................11

七、項目 SWOT 分析.................................................11

（一）優(yōu)勢分析（Strength）.....................................11 A、地理位置.................................................11 B、地利優(yōu)勢.................................................12

C、品牌優(yōu)勢.................................................12

（二）劣勢分析（Weakness）.....................................12 A、周邊配套缺乏.............................................12

（三）機會分析（Opportunity）..................................12 A、市場潛力大...............................................12 B、競爭力強.................................................12

（四）威脅分析（Threat）.......................................13

八、調(diào)研小結(jié).......................................................13

一．調(diào)研目的

通過對目前東莞市長安鎮(zhèn)的整體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口結(jié)構(gòu)狀況、房地產(chǎn)市場供需現(xiàn)狀以及政 府未來城區(qū)規(guī)劃等調(diào)查研究，為開發(fā)商在本項目的啟動、定位以及銷售等方面提供一個可行 性的參考依據(jù)。

二、調(diào)查范圍界定

本次調(diào)研主要界定在長安鎮(zhèn)內(nèi)，其中包括長安鎮(zhèn)目前房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r、項目周邊生 活配套情況、周邊土地規(guī)劃以及全鎮(zhèn)的整體規(guī)劃方向等方面。由于時間緊促，本次調(diào)研未涉及客戶調(diào)查問卷和周邊城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場調(diào)研。

三、項目片區(qū)描述

本項目坐落于東莞市長安鎮(zhèn)錦夏村內(nèi)，北靠風(fēng)景秀麗的蓮花山，南臨人頭攢動的購 物中心--長青路商業(yè)街，西起春意盎然的粵安花場，東至即將新建的政府辦公大樓及長安集 團(tuán)辦公大樓。

項目片區(qū)屬于鎮(zhèn)政府規(guī)劃中的中心區(qū)和高檔居住區(qū)，東南側(cè)有新建的長安廣場、長 安圖書館、長安公園、長安體育中心等，同時周邊有大量的在建和擬建的公益設(shè)施及政府辦 公機構(gòu)，雖然目前項目周邊的人氣還不是很旺，但隨著各項配套和投資環(huán)境的日臻完善，片 區(qū)在未來幾年內(nèi)必將成為炙手可熱的黃金地段。

四、長安鎮(zhèn)概況

（一）地理和人口

長安鎮(zhèn)地處珠江口，位于東莞最南端，東至風(fēng)輪地，與深圳市松崗鎮(zhèn)相連；西至上 角大寧涌，與虎門鎮(zhèn)相鄰；南至東寶河，瀕臨珠江口獅子洋；北至蓮花山峰（分水嶺），與 大嶺山鎮(zhèn)接壤。東西橫貫約 15 公里，西北約跨 7 公里，面積 84平方公里，下轄 13 個

東莞長安地區(qū)房地產(chǎn)市場分析報告

村（居）民委員會，全鎮(zhèn)統(tǒng)計人口約 67 萬，其中戶籍人口 34700 多人，外來員工 60 多萬人，港臺 同胞 3 萬多人。

（二）經(jīng)濟(jì)與工業(yè)

2001 年，全鎮(zhèn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 19.1 億元；工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 50.9 億元；農(nóng)業(yè)產(chǎn)值 201 億元。銀行存款余額 79.5 億元，其中居民儲蓄存款 49.5 億元，人均年收入達(dá) 9576 元。長安鎮(zhèn)目前有來自香港、臺灣、日本、美國、韓國、馬來西亞等國家（地區(qū)）的外 商投資企業(yè)，截至 2001 年底，外資投資企業(yè)共有 1640 家，利用外資總額達(dá)到 16.83 億美 元。主要行業(yè)是電子、電器、五金、玩具、制鞋、制衣等。在外向型經(jīng)濟(jì)的帶動下，現(xiàn)有私 營企業(yè) 453 家，投資總額１０億多元。

（三）鎮(zhèn)政建設(shè)

長安鎮(zhèn)目前城鄉(xiāng)一體化的城鎮(zhèn)建成區(qū) 30平方公里，全鎮(zhèn)有二級以上標(biāo)準(zhǔn)的公路 200 多公里?，F(xiàn)有三星級以上標(biāo)準(zhǔn)的酒店６家，醫(yī)療設(shè)施齊備先進(jìn)的醫(yī)院５家，裝置有空調(diào) 設(shè)備的影劇院７家，以及大型文化廣場、圖書館、國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場、公園、文化中心、體育中心等一批文化體育設(shè)施。完善的配套設(shè)施形成了良好的投資和居住環(huán)境。

五、項目片區(qū)配套

配套設(shè)施是人們選擇物業(yè)時考慮的一個重要因素。完善、成熟的配套反映一處物業(yè) 的“生命力”，能堅定人們的購買信心，是未來升值不可或缺的重要條件。

由于項目自身處在鎮(zhèn)政府新開發(fā)的片區(qū)內(nèi)，目前周邊的配套比較匱乏，其生活配套 主要依托于長青路南端的商業(yè)街。為此，在調(diào)查中我們將主要生活配套的調(diào)查范圍延伸至長 青路南端的長中路。（見表－１）

（一）交通配套

長安鎮(zhèn)坐落于深圳和東莞、廣州的必經(jīng)之路，具有優(yōu)越的地理環(huán)境，107 國道、廣 深公路和廣深珠高速公路均貫穿整個長安鎮(zhèn)，組成了長安鎮(zhèn)對外經(jīng)濟(jì)交流的交通命脈。并且

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從長安至香港機場只有２個小時的車程，距深圳寶安機場不足一小時車程，完善的交通網(wǎng)絡(luò) 為長安鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)外銷提供了的重要保證。

與交通大環(huán)境相比，目前長安鎮(zhèn)內(nèi)的公共交通狀況并不理想，目前全鎮(zhèn)僅有１３條 公共汽車線路，并且車次較少，很多重要線路未設(shè)公交車站，目前全鎮(zhèn)的主要交通工具是摩 托車，大街小巷來往穿梭的摩托車存在諸多的安全隱患。同時鎮(zhèn)內(nèi)有少量的出租的士，但由 于缺乏統(tǒng)一管理，收費較亂。

項目地處長青路與新建二環(huán)線的交匯處，在項目北側(cè)有擬建的三環(huán)和四環(huán)，伴隨著 項目片區(qū)和整個鎮(zhèn)的建設(shè)步伐的跟進(jìn)，未來幾年里片區(qū)的交通將會有一定改善。

（二）餐飲、購物、娛樂

由于長安鎮(zhèn)的輕工業(yè)發(fā)達(dá)，外來人員較多（60 多萬人），目前全鎮(zhèn)的餐飲和購物 配套較為齊全，其經(jīng)濟(jì)狀況也比較繁榮。在離項目不遠(yuǎn)的長青街中心區(qū)，大小商場和各地的 名吃小店鱗次櫛比，百佳和華潤在此都設(shè)有分店，日本和韓國料理更有數(shù)十家之多，項目的 西側(cè)有三個高檔咖啡廳，分別為上島咖啡、老樹咖啡和上島咖啡 VS 米蘭諾咖啡。項目東北 部有一個國際標(biāo)準(zhǔn)的高爾夫球場和蓮花山度假村，為項目片區(qū)的高尚人士提供了良好的度假 休閑去處。

雖然長青路段呈現(xiàn)一派欣欣向榮的景象，但就本項目而言卻處于一個“亞繁榮”的位 置。由于項目周邊是一個發(fā)展和建設(shè)中的新住宅區(qū)，目前項目四周除了三個咖啡廳以外，上 述的其他配套都離本項目有一定距離，目前的日常生活稍有不便。

與此同時，在調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，項目的東、西、南三面目前均有在建和在售的商鋪 約百間之多，如果這些商鋪能夠順利的出租或出售，勢必成為項目的重要生活配套。

（三）文化、教育、康體

目前整個長安鎮(zhèn)共有中小學(xué)校和幼兒園 26 所，其中有１０所被評為省、市一級學(xué) 校，占東莞市上等級學(xué)校的十分之一。同時，隨著市場競爭的日益激烈，很多外來就業(yè)人員 越來越注重加強自身文化素質(zhì)的提高，目前全鎮(zhèn)大小培訓(xùn)中心近百家，分別設(shè)有英語、計算 機、書畫等培訓(xùn)科目。

項目片區(qū)作為規(guī)劃的中心區(qū)，政府注重片區(qū)康體和文化氛圍的營造，目前除了項目 東南側(cè)的體育中心和新建的圖書館外，長安鎮(zhèn)體育館也已破土動工。同時，僅距項目百米的 “長

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安第二中心小學(xué)”為日后業(yè)主的子女就學(xué)問題解決了后顧之憂。

（四）金融、證券等

長青路不乏金融證券機構(gòu)，如中國建設(shè)銀行、中國工商銀行、中國人民銀行、廣東發(fā)展 銀行、東莞證券有限公司等，但與本項目均尚有一定的距離。

六、長安鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析

現(xiàn)代市場可以定義為消費需求市場，企業(yè)經(jīng)營目的、營銷活動都是以滿足消費需求為中 心。所謂市場現(xiàn)狀，就是市場現(xiàn)在的環(huán)境，就是影響房地產(chǎn)企業(yè)的市場和營銷活動的不可控 制的參與者和影響力，因此，對市場現(xiàn)狀的調(diào)查分析，有利于企業(yè)做出正確的產(chǎn)品開發(fā)和營 銷策略。

我們通過對長安地區(qū)的初步調(diào)查，認(rèn)為東莞房地產(chǎn)市場還處于初步發(fā)展階段，表現(xiàn)為產(chǎn) 品單一，市場不規(guī)范，銷售力量單薄，開發(fā)的產(chǎn)品檔次不高等，開發(fā)商的產(chǎn)品設(shè)計觀念停留 在講究地段、戶型的感性認(rèn)識上，對小區(qū)環(huán)境、物業(yè)的個性沒有很明確概念，目前市場上缺 乏精品、高檔物業(yè)。

目前長安項目周邊方圓 2平方公里以內(nèi)在建在售的樓盤主要有: 城市花園、華安商住 樓、桃李花園、錦江花園、蓮花苑、蓮花別墅（見表-2）。

（一）項目規(guī)模分析

在以上被調(diào)查的樓盤中，除蓮花山莊是別墅物業(yè)外，其他樓盤都是公寓物業(yè)，其中華安 商住樓是單體公寓，其他項目都是小區(qū)。以小區(qū)形式存在的物業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品戶型從兩房到五 房，面積從 90m2～200m2，并且小高層的頂層都是復(fù)式結(jié)構(gòu)。臨街的物業(yè)一樓都用于修建 商鋪。物業(yè)多以小高層和多層為主，小區(qū)內(nèi)園林規(guī)劃簡單，配套設(shè)施不完善，在調(diào)查的樓盤 中，公寓物業(yè)中只有蓮花苑建有會所和游泳池，其面積較小，功能不全，不能滿足業(yè)主多元 化生活、休閑的需要。

東莞長安地區(qū)房地產(chǎn)市場分析報告

（二）戶型、面積分析

Ａ、戶型分析

從上表可以看出，在售樓盤的戶型以３房為主，２房為輔，并有少量的四房、五房和復(fù) 式。各樓盤 3 房所占比例都在５０%左右，特別是城市花園，其３房所占比例達(dá)到了５５％。而且我們在調(diào)查的同時，做了一個比較簡單的隨機訪問，被訪問者認(rèn)為置業(yè)時，房間的面積 在其次，在經(jīng)濟(jì)能力能承受的情況下，還是會選擇房間較多的戶型，但也偏袒于較大的戶型。根據(jù)各戶型總比例分布見下圖：

從比例分布圖上可以看出，總體上在售樓盤戶型以 3 房為主，大約占總套數(shù)的 50％左 右；其次是 2 房，約占 33％左右，數(shù)量最少的是復(fù)式和四房，約占總套數(shù) 4％和 5%。而從 銷售情況來看, 所有樓盤的銷售率都在 90%以上, 個別樓盤在開盤之前就被認(rèn)購一空。如華 安商住樓，目前還沒封頂，就已經(jīng)銷售完畢！

就目前各戶型市場銷售態(tài)勢來講，長安地區(qū)房地產(chǎn)市場處于供小于求的局面，因此各戶 型都有其特定的消費群體。而就市場發(fā)展前景來看，2 房和 3 房在一定的時期內(nèi)，還占有相 當(dāng)大的市場空間。

B、面積分析

從戶型面積統(tǒng)計表中，可以看出三房面積跨度比較大，根據(jù)不同的定位與不同的目標(biāo)客 戶群，在三房上設(shè)計出中、大型三房，但主要還是集中在 103～125 ㎡之間，以中型三房為 主。兩房的面積跨度不太大，主要集中在 85.94~92.4 ㎡之間，現(xiàn)時供應(yīng)明顯以居家型的中 型三房為主，同時也存在當(dāng)?shù)鼐用褓I房投資的情況。

根據(jù)以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析，我們認(rèn)為長安地區(qū)置業(yè)消費習(xí)慣于大戶型，能認(rèn)可的戶型以三 房為主，面積要求偏大，部分外地客戶、工廠高級管理人員對三房以上的戶型也比較青睞。而市場中為輔的兩房，在工廠的中層管理人員也有著較大的市場空間。

（三）價格分析

從整體上看，長安地區(qū)內(nèi)各樓盤的價格高低主要取決于項目自身所處地段、規(guī)模及小區(qū) 內(nèi)的配套。因地段和規(guī)模的不同，其價格水平也存在很大的差異。

目前長安地區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)的均價大約集中在 2400 元/M2~4240 元/M2 之間。在售公寓物

東莞長安地區(qū)房地產(chǎn)市場分析報告

業(yè)中，“蓮花苑”的規(guī)模最大，占地約 42000平方米，其建筑面積也有近10 萬平方米，并且 正位于繁華的商業(yè)街長青路旁，周邊生活配套設(shè)施較為完善，而且小區(qū)內(nèi)設(shè)有會所和游泳池，雖然功能簡單，但這是其他項目所沒有的，所以其均價高達(dá) 4240 元/M2，而且銷售極好?！板\ 江花園”雖然規(guī)模與蓮花苑相當(dāng)，但因其位于錦夏村以南的工業(yè)區(qū)附近，周邊商業(yè)氣息較淡，并且因受長安政府部門公布的城市中心商業(yè)區(qū)北移的規(guī)劃政策影響，所以其價格只有 2400 元每平方米，其銷售情況也很好?！叭A安商住樓”位于長青路中心地段，距蓮花苑約 100 米，但因其是單體公寓，沒有小區(qū)規(guī)模，所以價格定位在 3600 元每平方米?！俺鞘谢▓@”位于規(guī) 劃中的長安商業(yè)中心區(qū)的邊緣，在本項目以西約 600 米處，距目前商業(yè)繁華地段--長青路約 2000 米，周邊農(nóng)民房較多，其產(chǎn)品定位與蓮花苑相當(dāng)，但因長安地區(qū)面積較小，所以在當(dāng) 地消費者心里，離商業(yè)中心 2000 米是一個不小的距離。因此其價格只定位于 3300 元每平方米，目前銷售情況極好。

從目前長安地區(qū)價格走勢來看，隨著新經(jīng)濟(jì)飛速增長、長安商業(yè)中心區(qū)規(guī)模擴(kuò)大、城市 基礎(chǔ)設(shè)施的日益完善、外來投資商及人口的急劇增加、房地產(chǎn)市場的日益成熟以及受到沿海 城市房地產(chǎn)整體價格上升的大勢影響，長安地區(qū)的價格其本上呈穩(wěn)步上升趨勢。

（四）銷售狀況分析

長安地區(qū)各樓盤銷售情況存在一個共性，即銷售率高、銷售周期短。

目前長安地區(qū)在售樓盤銷售情況都極好。各公寓物業(yè)的銷售率都達(dá)到 95％以上，蓮花山莊作為別墅物業(yè)，其價格高達(dá) 8000 元每平方米，但在一年的時間里，也勁銷84％。而且，長安地區(qū)內(nèi)的公寓物業(yè)銷售周期從開工到銷售完畢大約在兩年以內(nèi)。鄰近商業(yè)中心區(qū)的物業(yè)銷售更見火爆，如華安商住樓，在開工一年以內(nèi)就已經(jīng)銷售告罄。

由此可以看出，各類型物業(yè)在長安地區(qū)都有著較大的市場空間。就目前市場情況來看，在房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)了供小于求的局面，并且存在著有價有市無精品房的問題。其原因是因 為當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場不成熟，現(xiàn)有的住房不能滿足城市發(fā)展的需要，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各工 廠的高級、中級管理人員的收入增加，有了購房的經(jīng)濟(jì)實力；另外一個原因就是當(dāng)?shù)鼐用癯捶?，他們在項目開工后就以較低的價格購買，然后轉(zhuǎn)賣或出租獲利。

東莞長安地區(qū)房地產(chǎn)市場分析報告

（五）長安地區(qū)租賃市場現(xiàn)狀

A、住房租賃

長安地區(qū)租賃市場較為活躍，租客主要來自周邊工廠的打工族、工廠里的中層管理人員 以及在長安地區(qū)做生意的商人。

以上所統(tǒng)計的租金均以簡單裝修為標(biāo)準(zhǔn)。有少數(shù)商品出租房屋帶全套家電，其價格上揚 幅度很大，二房二廳（88~97M2）達(dá)到 2000 元以上，三房二廳（100~130M2）達(dá)到 3000 元以上。但根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，在商品房中，出租的情況較少，一般都是轉(zhuǎn)讓或投資性質(zhì)的出賣。

B、商鋪租賃、出售

由于長安地區(qū)人口增長速度快、商業(yè)中心區(qū)規(guī)模擴(kuò)大，其商鋪租賃和轉(zhuǎn)讓也呈現(xiàn)紅火局 面。但因其地段的原因，價格差異較大。

長青路是長安地區(qū)目前商業(yè)繁華地段，長安地區(qū)現(xiàn)有的超市和專賣店都集中在此，并且 有較為高檔的休閑場所，其商鋪已經(jīng)全部售完，目前有少量商鋪轉(zhuǎn)讓，但其轉(zhuǎn)讓形式也以出 售為主，價格較高；工業(yè)大道位于錦廈村的南邊，距長青路中心地段約 2000 米，周邊商鋪 主要商品零售經(jīng)營為主，商鋪也以出售為主，價格相對長青路較低； 長青北路與長青路相連，目前商鋪較少，僅本項目前面的國際酒店在臨街旁做了一排商鋪，目前只對外出租，租金為 120 元每平方米。但根據(jù)市政規(guī)劃顯示，長青北路正位于規(guī)劃中的商業(yè)中心區(qū)，其商鋪租賃 價格和出售價格在一、二年內(nèi)肯定會有大幅度的上揚。

（六）目標(biāo)客戶定位

本項目占地面積約 35000平方米，規(guī)模較大，并且位于政府規(guī)劃的商業(yè)中心區(qū)域內(nèi)，距老商業(yè)繁華區(qū)僅 2000 米，周邊整體規(guī)劃較好。根據(jù)長安地區(qū)目前的房地產(chǎn)市場需求狀況 和市場銷售狀況，我們將本項目的目標(biāo)客戶所定在以下幾個群體：

A、投資型

投資型客戶即是在項目內(nèi)部認(rèn)購期間或開盤后及時的購買物業(yè)，然后通過轉(zhuǎn)讓賺取差

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價 或通過出租來獲取利益，這類客戶對投資價值非常敏感精于計算。根據(jù)我們對長安地區(qū)置業(yè)市場的初步調(diào)查，發(fā)現(xiàn)投資型客戶以本地居民為主。由于長安 地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，以及各村對村民的福利待遇的提高，使當(dāng)?shù)鼐用裼辛送顿Y的經(jīng)濟(jì)實力，而 且當(dāng)?shù)鼐用裢顿Y意識較強，所以這類客戶是本項目的主要目標(biāo)客戶之一。

B、居家型

據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，目前長安地區(qū)共有 2000 多家工廠，項目所處的錦廈村有 160 家工廠。而 這些工廠里的中、高級管理人員多數(shù)為外來人口，他們需要在此安家立業(yè)，就必定要購置住 房。經(jīng)過多年的積累，他們已經(jīng)有了置業(yè)的經(jīng)濟(jì)實力，然而市場上能滿足他們需求的住宅小 區(qū)較少。本項目主打精品住宅小區(qū)，能夠滿足他們的需求，這類型的客戶在我們的目標(biāo)客戶 群體里占有相當(dāng)大的市場份額。這部分置業(yè)者多會愿意選擇按揭這一付款方式，并且注重周 邊的配套設(shè)施。

C、外資企業(yè)老板

這類型客戶經(jīng)濟(jì)實力雄厚，在當(dāng)?shù)赜凶约旱钠髽I(yè)，平日忙于工作，家對于他們來說，是 充分放松和休息的地方。而且這類型的客戶對物業(yè)的要求較高，注重小區(qū)環(huán)境，物業(yè)個性，產(chǎn)品風(fēng)格，管理水平。本項目目前所處位置稍偏，周邊配套不完善，但可以在小區(qū)環(huán)境規(guī)劃 設(shè)計上多考慮休閑、娛樂場所的設(shè)置，以彌補大環(huán)境的不足。

七、項目 SWOT 分析

（一）優(yōu)勢分析（Strength）

A、地理位置

項目地塊位于鎮(zhèn)政府規(guī)劃中的中心區(qū)和高檔居住區(qū)，鄰長安主商業(yè)中心--長青路商業(yè) 街，地理位置十分優(yōu)越。東南側(cè)有新建的長安廣場、長安圖書館、長安公園、長安體育中心 等，同時周邊有大量的在建和擬建的公益設(shè)施及政府辦公機構(gòu)，雖然目前項目周邊的人氣還 不是很旺，但隨著各項配套和投資環(huán)境的日臻完善，片區(qū)在未來幾年內(nèi)必將成為炙手

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可熱的 黃金地段。

B、地利優(yōu)勢

該地塊近觀長安廣場、長安公園，遠(yuǎn)望長安高爾夫球場、蓮花水庫、蓮花山郊野公園等，地盤東西北三面視野開闊，遠(yuǎn)處山景層巒疊嶂，近處都市街景綠茵相連，自然景觀十分優(yōu)美。此片區(qū)雖尚處開發(fā)前期，其前景卻已初顯端倪。

C、品牌優(yōu)勢

賽格強大的品牌優(yōu)勢，是長安現(xiàn)有的開發(fā)商無法企及的，這將更堅定消費者的購買信心。

（二）劣勢分析（Weakness）

A、周邊配套缺乏

地盤周邊仍未發(fā)展起來，規(guī)劃中的學(xué)校、醫(yī)院等尚需要相當(dāng)長的時間才能到位，商場、超市、食肆、娛樂場所等離小區(qū)較遠(yuǎn)，許多配套設(shè)施需要由社區(qū)自身建設(shè)。

B、交通 小區(qū)周邊尚未開通公交車，業(yè)主出入更多的要靠自備的交通工具。

C、商住氛圍 預(yù)計未來二年內(nèi)社區(qū)周邊商業(yè)氣氛仍將缺乏，長安鎮(zhèn)現(xiàn)商住中心離社區(qū)有一段距離。地 塊北面王老吉飲料工廠也會給樓盤帶來一定的不良影響。

（三）機會分析（Opportunity）

A、市場潛力大

長安鎮(zhèn)人口增長十分迅速，現(xiàn)期 50 余萬外來務(wù)工、經(jīng)商的暫住人口、3 萬多港臺同胞 在此工作、生活，而長安樓市尚在起步階段，樓盤很少，市場供不應(yīng)求。

B、競爭力強

長安房地產(chǎn)開發(fā)剛剛起步，市場競爭并不激烈，賽格的品牌、深圳樓盤的高質(zhì)素水準(zhǔn)、先進(jìn)的銷售與宣傳手段、這些都是構(gòu)成樓盤強大競爭力的因素，也是同期當(dāng)?shù)貥潜P望塵莫

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及 的。

C、中心區(qū)規(guī)劃 未來兩三年內(nèi)，商業(yè)住宅中心區(qū)將北遷至本地塊所在區(qū)域，樓盤升值潛力巨大。

D、投資型消費者 與地塊緊鄰的西面防風(fēng)林后，是錦廈村規(guī)劃的別墅區(qū)，占地 2000 畝，預(yù)計建 1300 余 幢統(tǒng)一的別墅，并以每四人一幢的標(biāo)準(zhǔn)分配給錦廈村村民。類似的別墅分配現(xiàn)象在長安鎮(zhèn)大 多數(shù)村都已成定局，由此比較富庶的本地居民可以免去自用置業(yè)投資，這給長安房地產(chǎn)帶來 數(shù)以千計的投資型消費者。

E、價格預(yù)期 建議本項目均價定位在 3300 至 3600 之間。相對于中心區(qū)地段，以及同類樓盤（蓮花 苑四期）相比，在價格上有著相當(dāng)大的優(yōu)勢。以本項目高質(zhì)素的標(biāo)準(zhǔn)來評析此價位，更顯得 物美價廉，必能為中高層次的消費者高度認(rèn)可。

F、社區(qū)規(guī)劃 在項目規(guī)劃設(shè)計中考慮小區(qū)內(nèi)優(yōu)美的園林、水景，完善的配套、會所文化、便利的生活 服務(wù)，規(guī)范的物業(yè)管理、“精品住宅、高尚小區(qū)”的居住理念等等，這些都是長安鎮(zhèn)現(xiàn)有樓盤 極為缺乏的，也將成為本項目的強大優(yōu)勢。

（四）威脅分析（Threat）

A、地方保護(hù)威脅 長安集團(tuán)、長安房地產(chǎn)公司在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)中占有絕對的主導(dǎo)地位，長安集團(tuán)更是長 安鎮(zhèn)政府直屬企業(yè)，地方保護(hù)主義可能給本項目帶來一定的負(fù)面影響。

B、競爭對手 從賽格的實力來看，長安地區(qū)目前雖然沒有強大的競爭對手，但其地頭優(yōu)勢卻不可忽視。市場的不成熟、不規(guī)范，也有可能帶來一些潛在的威脅。

C、房地產(chǎn)市場的不可預(yù)見性 項目周邊目前雖然在售樓盤不多，但還有 2000 余畝的空地尚待開發(fā)，不排除在本地塊 的開發(fā)周期內(nèi)出現(xiàn)強大競爭對手的可能性，即算是做到在一年半內(nèi)完成整個開發(fā)過程，但此 期間市場、政策等變數(shù)的影響難以預(yù)料，隨時都有可能對項目帶來新挑戰(zhàn)和新威脅。

八、調(diào)研小結(jié)

通過以上對長安地區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的初步調(diào)查分析，我們認(rèn)為目前長安地區(qū)房地產(chǎn)市 場處于初步發(fā)展階段，存在產(chǎn)品單

一、規(guī)模較小、市場不規(guī)范等弊端。

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長安地區(qū)本地居民的投資觀念和投資意識較強，外來人口的資本積累已經(jīng)具有一定的購 房經(jīng)濟(jì)實力，而目前長安地區(qū)房地產(chǎn)市場上住宅供小于求，并且存在著有價有市無精品房的 局面。隨著居民收入和城市文化素質(zhì)的逐步提高，現(xiàn)存的房地產(chǎn)市場必定不能滿足居民日益 增長的物質(zhì)文明和精神文明的需求，需要大量的精品住宅來充實市場，滿足市場的需求。

隨著長安經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，市政規(guī)劃的實施日益完善，以及長安地區(qū)城市人口的急劇膨 脹，必將為東莞房地產(chǎn)市場提供一個全新的市場發(fā)展空間和競爭空間，房地產(chǎn)業(yè)作為長安地 區(qū)的新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)將在市場中占有一席之地。誰能先入為主，帶來精品園林住宅小區(qū)概念，誰 就能搶占市場的制高點。

參考文獻(xiàn)：

1.東莞長安地區(qū)房地產(chǎn)市場分析報告.百度文庫 2.東莞市房地產(chǎn)開發(fā)市場的統(tǒng)計分析.萬方數(shù)據(jù)庫