第一篇：房地產(chǎn)貸款封閉管理合作補(bǔ)充協(xié)議

房地產(chǎn)貸款封閉管理合作

補(bǔ)充協(xié)議

甲方：長(zhǎng)沙市贊佳置業(yè)有限公司 乙方：中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司長(zhǎng)沙湘江支行

甲乙雙方簽訂的《房地產(chǎn)貸款封閉管理合作協(xié)議》中約定,乙方提供房地產(chǎn)開發(fā)貸款支持甲方“西城龍庭”房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)，該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所涉及的個(gè)人住房貸款，甲方必須全部交由乙方辦理。為進(jìn)一步明確甲乙雙方的權(quán)利義務(wù)，經(jīng)友好協(xié)商，甲乙雙方就《房地產(chǎn)貸款封閉管理合作協(xié)議》達(dá)成如下補(bǔ)充協(xié)議：

第一條、如果甲方將《房地產(chǎn)貸款封閉管理合作協(xié)議》項(xiàng)下約定的開發(fā)項(xiàng)目所涉及的個(gè)人住房貸款交由其他金融機(jī)構(gòu)辦理，乙方有權(quán)按每筆個(gè)人住房貸款不低于1000元收取違約金；因達(dá)不到乙方審批條件的個(gè)人住房貸款，經(jīng)乙方書面同意放棄而交由其他金融機(jī)構(gòu)辦理的除外。

第二條、甲方應(yīng)保證該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及的個(gè)人住房貸款真實(shí)合法，不得利用虛假資料套取乙方貸款。否則，乙方有權(quán)根據(jù)甲方違約情節(jié)的輕重采取如下全部或部分救濟(jì)措施：

1、立即收回該筆貸款。

2、按房地產(chǎn)開發(fā)貸款的實(shí)際發(fā)放額收取3％至5％的違

約金。

3、通過司法機(jī)關(guān)追究甲方的刑事責(zé)任。

第三條、如有個(gè)人住房貸款的購房人在獲得乙方個(gè)人住房貸款后退房的，甲方應(yīng)及時(shí)通知乙方回收該筆貸款，在購房人未結(jié)清乙方個(gè)人住房貸款前，甲方不得將退房款退還購房人。如果甲方違反約定，在購房人未結(jié)清乙方個(gè)人住房貸款前將退房款退還購房人，乙方有權(quán)按第二條的約定追究甲方責(zé)任。

本協(xié)議一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份。

甲方：（公章）乙方：（公章）

法定代表人（簽字）負(fù)責(zé)人（授權(quán)代理人）（簽字）

年 月 日年 月 日

第二篇：房地產(chǎn)封閉貸款管理協(xié)議

附件二：

房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目封閉管理合作協(xié)議

甲方：

乙方：中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司 行

為確保甲、乙雙方簽訂的 號(hào)《人民幣資金借款合同》（下稱借款合同）及其擔(dān)保合同的履行，完善甲乙雙方對(duì)權(quán)利義務(wù)的約定，確保乙方發(fā)放的貸款資金全部按計(jì)劃用于 項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱開發(fā)項(xiàng)目），保證該項(xiàng)目按計(jì)劃竣工，維護(hù)購房人和按揭貸款客戶的利益，并確保乙方貸款有足夠的還款資金來源，保證信貸資金的?？顚Ｓ?、封閉運(yùn)行，甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，達(dá)成如下協(xié)議：

一、甲方所開發(fā)項(xiàng)目的土地、在建工程或竣工房屋作為貸款的擔(dān)保抵押給乙方，未經(jīng)乙方許可，上述資產(chǎn)不得向乙方以外的第三人設(shè)定抵押。

二、甲方承諾在足額清償乙方的開發(fā)貸款和項(xiàng)目竣工之前，甲方自籌項(xiàng)目建設(shè)資金、預(yù)售、銷售、出租收入和乙方發(fā)放的開發(fā)貸款只能用于本協(xié)議項(xiàng)下約定開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，不得以任何形式抽逃、占?jí)汉团灿蒙鲜鲑Y金。

三、本協(xié)議項(xiàng)下約定的開發(fā)項(xiàng)目涉及的個(gè)人住房貸款，甲方原則上全部交由乙方辦理，但因達(dá)不到乙方審批條件而未獲批準(zhǔn)的可交由其他金融機(jī)構(gòu)辦理。

四、甲方在乙方開立帳號(hào)為 的帳戶作為甲方在開 發(fā)項(xiàng)目中資金歸集和資金使用的指定封閉專用結(jié)算帳戶（下稱指定結(jié)算帳戶），并對(duì)該帳戶內(nèi)資金的歸集和使用承諾如下：

（一）甲方承諾下列資金進(jìn)入上述指定存款帳戶進(jìn)行管理： 1．甲方的項(xiàng)目自有資金；

2．銀行貸款：乙方發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款；

3．全部預(yù)售和銷售收入：包括定金、首付款、一次性付款、分期付款、個(gè)人住房貸款（不含個(gè)人住房貸款保證金）等全部該項(xiàng)目銷售收入；

4．出租收入：甲方將開發(fā)項(xiàng)目用于出租經(jīng)營(yíng)的租金收入。

（二）甲方承諾該項(xiàng)目資金的支用全部在乙方監(jiān)督下使用，包括： 1．與開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)的款項(xiàng)支用：包括土地款（土地出讓金除外）、報(bào)建費(fèi)用、工程建設(shè)款、設(shè)備款、材料款、各類稅費(fèi)等；

2．歸還乙方開發(fā)貸款本息的支用； 3．其它指出。

（三）在本協(xié)議履行期間，甲方接受乙方對(duì)指定結(jié)算帳戶全部資金收入、支出的監(jiān)督，及時(shí)提供乙方所需的相關(guān)資料，并對(duì)所提供資料的真實(shí)性、合法性負(fù)責(zé)。具體為：

1．從項(xiàng)目合法取得預(yù)售許可證之日起，甲方須每 天向乙方提供約定合作項(xiàng)目的銷售（預(yù)售）情況表，包括銷售（預(yù)售）的房屋套數(shù)、房號(hào)、價(jià)格等情況，以便于乙方監(jiān)管資金來源。

2．甲方須按期向乙方提供會(huì)計(jì)報(bào)表月報(bào)、季報(bào)和年報(bào)（年報(bào)須經(jīng)審計(jì)），并配合乙方進(jìn)行日常帳務(wù)情況核查，包括提供帳務(wù)處理的原始憑證、明細(xì)帳、總帳等資料。3．乙方發(fā)放貸款前，甲方應(yīng)提供乙方認(rèn)可的項(xiàng)目資金支用計(jì)劃，乙方根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況對(duì)照計(jì)劃對(duì)指定結(jié)算帳戶內(nèi)的資金支用進(jìn)行總體監(jiān)控，超出計(jì)劃內(nèi)支用的資金款項(xiàng)，必須經(jīng)乙方簽字確認(rèn)。工程出現(xiàn)管理混亂、采購材料價(jià)格偏高、工程進(jìn)度款支付不同步的，乙方有權(quán)要求甲方整改并拒絕辦理款項(xiàng)支付。

4．甲方須將其與建筑承包商、材料與設(shè)備供應(yīng)商和其他收款人簽訂的承包合同、材料及設(shè)備供應(yīng)合同等合同原件以及中標(biāo)通知書、工程進(jìn)度計(jì)劃送乙方審驗(yàn)，同時(shí)提供復(fù)印件供乙方留存，若指定結(jié)算帳戶為甲方基本存款帳戶的還應(yīng)提供甲方的日常開支費(fèi)用計(jì)劃等資料。上述合同、資料作為甲方對(duì)外付款的主要依據(jù)。

5．甲方根據(jù)工程實(shí)際進(jìn)度，向乙方出示付款票據(jù)和乙方要求的其他資料，乙方根據(jù)上述合同及相關(guān)資料，對(duì)符合付款條件的予以簽字確認(rèn)。未經(jīng)乙方指定簽字人的簽字確認(rèn)，乙方會(huì)計(jì)部門有權(quán)拒絕受理甲方提出的付款要求。同時(shí)，按照甲乙雙方的上述約定，乙方有權(quán)拒絕辦理本協(xié)議項(xiàng)下指定結(jié)算帳戶的不符合本協(xié)議約定范圍的其他對(duì)外付款業(yè)務(wù)。

五、甲乙雙方同意對(duì)借款合同約定的還款期限作如下補(bǔ)充規(guī)定：在合同期限屆滿之前，當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)預(yù)計(jì)銷售收入的 時(shí)，甲方償還的乙方貸款不得少于貸款總額的 %；當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)預(yù)計(jì)銷售收入的 時(shí)，甲方償還的乙方貸款不得少于貸款總額的 %；當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)預(yù)計(jì)銷售收入的 時(shí)，甲方償還全部乙方貸款。

六、乙方承諾

（一）乙方承諾，甲方足額清償乙方全部開發(fā)貸款本息后，指定結(jié) 算帳戶內(nèi)資金全部解除封閉，甲方可自主支配；

（二）乙方承諾按照借款合同的約定按期足額發(fā)放貸款，但因甲方原因造成延遲的除外；

（三）在借款合同履行期間，乙方承諾按照有關(guān)法律法規(guī)作好資金結(jié)算服務(wù)；在甲方需要的情況下，對(duì)甲方項(xiàng)目資金的管理提出合理化建議；

（四）乙方保證對(duì)甲方提供的有關(guān)財(cái)務(wù)資料、項(xiàng)目資料以及其他商業(yè)秘密保密，但法律法規(guī)和金融規(guī)章另有規(guī)定的除外。

七、甲方違反本協(xié)議約定，乙方有權(quán)采取以下一種或幾種措施：

（一）要求甲方限期糾正其違約行為；

（二）停止發(fā)放剩余貸款款項(xiàng)，凍結(jié)指定結(jié)算帳戶資金；

（三）提前收回貸款本金及利息；

（四）要求貸款保證人履行保證責(zé)任，依法處置擔(dān)保物；

（五）在新聞媒體公告甲方違約行為；

（六）向銀行業(yè)協(xié)會(huì)通報(bào)甲方違約行為，會(huì)同其他銀行實(shí)行聯(lián)合制裁；

（七）按貸款本金的 %向甲方收取違約金；

（八）甲方嚴(yán)重違約，抽逃資金構(gòu)成對(duì)乙方詐騙時(shí)，乙方可依法向公安機(jī)關(guān)報(bào)案，追究其刑事責(zé)任。

八、乙方違反本協(xié)議約定，甲方有權(quán)采取以下一種或幾種措施：

（一）停止使用未使用貸款；

（二）提前歸還貸款本息，并不承擔(dān)由此給乙方造成的損失。

九、其它約定事項(xiàng)：

十、本協(xié)議經(jīng)甲方法定代表人、乙方負(fù)責(zé)人或授權(quán)代理人簽字并加蓋公章后生效。

十一、本協(xié)議與甲乙雙方簽訂的 號(hào)借款合同及其擔(dān)保合同具有同等法律效力。

十二、本協(xié)議未盡事宜，甲乙雙方協(xié)商解決。

十三、本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份。甲方：（公章）法定代表人（簽字）年 月 日

乙方：（公章）負(fù)責(zé)人（授權(quán)代理人）年 月 日

（簽字）

第三篇：貸款補(bǔ)充協(xié)議

貸款補(bǔ)充協(xié)議

甲方（貸款人）：望江永誠(chéng)小額貸款有限公司

乙方（借款人）：

丙方（擔(dān)保人）：

甲乙雙方就乙方向甲方貸款一事（借款合同編號(hào)為：），經(jīng)雙方平等協(xié)商達(dá)成如下補(bǔ)充協(xié)議：

1、甲乙雙方同意，本次借款中乙方應(yīng)按向甲方借貸總金額的‰按月向甲方支付發(fā)放該貸款及貸后對(duì)放貸款項(xiàng)的跟蹤管理、監(jiān)督服務(wù)所發(fā)生的費(fèi)用。該約定的費(fèi)用在甲方向乙方發(fā)放貸款前乙方應(yīng)按貸款的期限向甲方一次性付清。

2、甲乙雙方同意貸款的利息由乙方按月支付，每月的 20 號(hào)前須足額向甲方付清當(dāng)月利息；乙方保證在借款合同到期時(shí)，按照借款合同的約定及時(shí)、足額歸還所借款項(xiàng)及利息。如果乙方違反合同約定，愿意支付懲罰性違約金人民幣元。

甲乙雙方同意，如果乙方提前歸還所借貸的款項(xiàng)，貸款利息仍然按雙方簽訂的借款合同履行，但甲方將根據(jù)乙方提前還款的天數(shù)返還甲方已經(jīng)收取的乙方提前歸還金額部分的管理費(fèi)，歸還比例雙方同意為已經(jīng)收取的五分之三。

3、乙方違反合同約定，不能及時(shí)歸還借款，從逾期之日起，甲方有權(quán)按乙方應(yīng)歸還而未歸還利息金額加收50% 的罰息，同時(shí)甲方有權(quán)對(duì)逾期未還的貸款每月加收15 ‰ 的管理費(fèi)用。

4、如果乙方違約，不能按照約定的時(shí)間還貸，逾期期間，遇人民銀

行調(diào)整利率，上調(diào)利率，如果新利率高于合同約定的利率則逾期貸款按新利率計(jì)算，下調(diào)利率則按原合同約定的利率計(jì)算。

5、從乙方違約之日起，甲方有權(quán)按照中國(guó)人民銀行的有關(guān)規(guī)定計(jì)收復(fù)利。

6、乙方違約期間，甲方為行使權(quán)利而發(fā)生的一切費(fèi)用（包括但不限于訴訟費(fèi)、律師代理費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)、交通費(fèi)、食宿費(fèi)等）均由乙方承擔(dān)。

7、乙方借款所提供的擔(dān)保對(duì)本協(xié)議約定的乙方義務(wù)均需承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。

8、本協(xié)議甲乙雙方簽字后生效。有擔(dān)保人的需擔(dān)保人簽字后生效。

立協(xié)議人：

甲方乙方丙方

法定法定法定

代表人：代表人 ：代表人：

時(shí)間：時(shí)間：時(shí)間：

第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目封閉管理協(xié)議

房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目封閉管理協(xié)議

甲方：

乙方：

為確保甲、乙雙方簽訂的號(hào)《固定資

產(chǎn)項(xiàng)目貸款合同》及其擔(dān)保合同的履行，完善甲乙雙方對(duì)本借款合同項(xiàng)下權(quán)利義

務(wù)的約定，確保乙方發(fā)放的貸款資金全部按計(jì)劃用于項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱開發(fā)項(xiàng)目），保證該開發(fā)項(xiàng)目按計(jì)劃竣工，維護(hù)購房人的按揭貸

款客戶的利益，確保乙方貸款有還款資金來源，保證信貸資金的專款專用、封閉

運(yùn)行，甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，達(dá)成如下協(xié)議：

一、甲方開發(fā)項(xiàng)目中，由乙方貸款項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)、在建工程或竣

工房屋作為貸款的擔(dān)保抵押給乙方，未經(jīng)乙方許可上述資產(chǎn)不得向乙方以外第三

人設(shè)定抵押。

二、甲方承諾在足額清償乙方的開發(fā)貸款和項(xiàng)目竣工之前，甲方自籌項(xiàng)目

建設(shè)資金、預(yù)售、銷售、出租收入和乙方發(fā)放的開發(fā)貸款只能用于本協(xié)議項(xiàng)下約

定開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，不得以任何形式抽逃、占?jí)汉团灿蒙鲜鲑Y金。

三、本協(xié)議項(xiàng)下約定的貸款開發(fā)項(xiàng)目涉及的個(gè)人房屋按揭貸款，甲方原則

上全部交由乙方辦理，但因達(dá)不到乙方審批條件而未獲批準(zhǔn)的可交由其他金融機(jī)

構(gòu)辦理。

四、甲方在乙方開立以下賬戶：

（一）開立賬號(hào)為的賬戶作為甲方在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款發(fā)放指定封閉專用賬戶（563科目，下稱項(xiàng)目貸款賬戶）；

（二）開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售條件后，甲乙雙方簽訂《商品房銷（預(yù)）售資金

監(jiān)管協(xié)議》（以長(zhǎng)沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理部門要求為準(zhǔn)），并在乙方開立賬號(hào)為的賬戶作為該項(xiàng)目房屋銷售資金監(jiān)管專用結(jié)算賬戶（下稱銷售監(jiān)管賬戶）；

（三）按借款合同約定開立賬號(hào)為的賬戶作

為甲方向乙方發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款還款專戶（下稱項(xiàng)目還貸保證金賬戶）；

（四）辦理本協(xié)議項(xiàng)下約定貸款開發(fā)項(xiàng)目涉及的個(gè)人房屋按揭貸款前，甲

乙雙方應(yīng)簽訂《房屋按揭合作協(xié)議》，依據(jù)協(xié)議乙方應(yīng)在甲方開立賬號(hào)為的賬戶作為個(gè)人按揭貸款保證金專戶（下稱按揭保證金賬戶）。

五、甲方對(duì)項(xiàng)目貸款賬戶內(nèi)資金的使用承諾如下：

（一）甲方承諾下列資金進(jìn)入項(xiàng)目貸款賬戶進(jìn)行管理：

1、乙方貸款項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的開發(fā)項(xiàng)目的全部自籌資金；

2、乙方向甲方發(fā)放的本開發(fā)項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)貸款；

3、開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售條件后，銷（預(yù)）售收入、租金收入等全部項(xiàng)目收

入。

（二）甲方承諾該項(xiàng)目的資金支用全部在乙方監(jiān)督下使用，包括：

1、與開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)的款項(xiàng)支用，包括取得土地的款項(xiàng)（土地出讓金

除外）、報(bào)建費(fèi)用、工程建設(shè)款、設(shè)備費(fèi)用、材料費(fèi)用、各類稅費(fèi)；

2、轉(zhuǎn)入項(xiàng)目還貸保證金賬戶歸還乙方貸款；

3、其他支出。

六、甲方對(duì)項(xiàng)目還貸保證金賬戶內(nèi)資金的歸集和使用承諾如下：

1、甲方承諾按借款合同約定的本金和利息還款方式及還款計(jì)劃，在不遲于每一個(gè)還款日之前存入資金至項(xiàng)目還貸保證金賬戶，保證有足額資金以備還款；

2、甲方授權(quán)委托乙方可在每一個(gè)約定的還款日從項(xiàng)目還貸保證金賬戶中扣收應(yīng)歸還款項(xiàng)，或在項(xiàng)目結(jié)算賬戶中轉(zhuǎn)出資金至項(xiàng)目還貸保證金賬戶預(yù)備扣款；

3、甲方承諾本項(xiàng)目還貸保證金賬戶內(nèi)全部資金僅可用于歸還乙方發(fā)放的貸款本息，由乙方監(jiān)督管理；

4、本協(xié)議項(xiàng)下開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售或銷售條件之后，每一可銷售單元（戶、套、室）銷售款項(xiàng)須全額進(jìn)入銷售監(jiān)管賬戶完成交易資金監(jiān)管。甲方承諾對(duì)已完成全額資金監(jiān)管的銷售款項(xiàng)按每筆%轉(zhuǎn)入項(xiàng)目還貸保證金賬戶，并授權(quán)委托乙方可逐筆通過系統(tǒng)自動(dòng)劃轉(zhuǎn)等方式適時(shí)轉(zhuǎn)賬。

（三）對(duì)項(xiàng)目銷售監(jiān)管賬戶、按揭保證金賬戶的資金管理甲乙雙方應(yīng)嚴(yán)格按照雙方訂立的《商品房銷（預(yù)）售資金監(jiān)管協(xié)議》和《房屋按揭合作協(xié)議》約定，以及房屋產(chǎn)權(quán)管理部門和廣東發(fā)展銀行關(guān)于房屋銷售資金監(jiān)管和保證金管理的要求加強(qiáng)管理。

（四）本協(xié)議履行期間，甲方接受乙方對(duì)項(xiàng)目貸款賬戶、銷售監(jiān)管賬戶、項(xiàng)目還貸保證金賬戶及按揭保證金賬戶全部資金收入、支出的監(jiān)督，及時(shí)提供乙方所需的相關(guān)資料，并對(duì)所提供資料的真實(shí)性、合法性負(fù)責(zé)。具體為：

1、從本開發(fā)項(xiàng)目合法取得預(yù)售許可證之日起，甲方須每天向乙方提供開發(fā)項(xiàng)目的銷售（預(yù)售）情況表，包括已銷售房屋套數(shù)、房號(hào)、價(jià)格及付款方式等情況，以便于乙方實(shí)施銷售資金監(jiān)管、了解開發(fā)項(xiàng)目資金來源。

2、甲方須按期向乙方提供財(cái)務(wù)報(bào)表（含月度、季度、報(bào)表），并配合乙方經(jīng)辦單位進(jìn)行日常賬務(wù)情況核查，如有需要還應(yīng)提供賬務(wù)處理原始憑證、明細(xì)賬等資料。

3、乙方發(fā)放開發(fā)項(xiàng)目貸款前，甲方應(yīng)提供乙方認(rèn)可的項(xiàng)目資金支用計(jì)劃，乙方根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況對(duì)照支用計(jì)劃，對(duì)項(xiàng)目貸款賬戶內(nèi)資金支用情況進(jìn)行總體監(jiān)控，超出支用計(jì)劃的資金款項(xiàng)，必須經(jīng)乙方同意并確認(rèn)。項(xiàng)目建設(shè)工程等如出現(xiàn)管理混亂、采購材料價(jià)格明顯高于預(yù)算、支付與工程進(jìn)度款不同步的，乙方有權(quán)要求甲方整改并拒絕辦理款項(xiàng)支付。

4、甲方須將其與建筑承包商、材料與設(shè)備供應(yīng)商和其他收款人簽訂的承包合同、材料及設(shè)備供應(yīng)合同等合同原件以及中標(biāo)通知書、工程進(jìn)度計(jì)劃送乙方審驗(yàn)，同時(shí)提供復(fù)印件供乙方留存。若項(xiàng)目貸款賬戶為甲方基本存款賬戶，甲方還應(yīng)向乙方提供日常開支費(fèi)用計(jì)劃等資料。上述合同、資料作為甲方對(duì)外付款、乙方審核項(xiàng)目貸款賬戶支付款項(xiàng)的主要依據(jù)。

5、甲方根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)工程實(shí)際進(jìn)度，向乙方出示付款票據(jù)和乙方要求的其他資料，乙方根據(jù)上述合同及相關(guān)資料，對(duì)符合付款條件的予以簽字確認(rèn)。未經(jīng)乙方指定簽字人的簽字確認(rèn)，乙方會(huì)計(jì)部門有權(quán)拒絕按受理甲方提出的付款要求。同時(shí)按照甲乙雙方的上述約定，乙方有權(quán)拒絕辦理本協(xié)議項(xiàng)下項(xiàng)目貸款賬戶的不符合本協(xié)議約定范圍的其他對(duì)外付款業(yè)務(wù)。

六、甲乙雙方同意對(duì)借款合同約定的還款期限作如下補(bǔ)充規(guī)定：

在合同期限屆滿之前，當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)預(yù)計(jì)銷售收入的%時(shí)，甲方償還的乙方貸款不得少于貸款總額的%；當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)預(yù)計(jì)銷售收入的%時(shí)，甲方償還的乙方貸款不得少于貸款總額的%；當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)預(yù)計(jì)銷售收入的%時(shí)，甲方償還全部乙方貸款。

七、乙方承諾

（一）乙方承諾，甲方足額清償乙方全部房地產(chǎn)開發(fā)貸款本息后，項(xiàng)目貸款賬戶及項(xiàng)目還貸保證金賬戶內(nèi)資金全部解除封閉，甲方可自主支配；

（二）乙方承諾，開發(fā)項(xiàng)目全部正常銷售完畢之后，銷售監(jiān)管賬戶內(nèi)資金解除監(jiān)管，甲方可自主支配；

（三）乙方承諾按照借款合同的約定按期足額發(fā)放貸款，但因甲方原因造成的延遲除外；

（四）在借款合同履行期間，乙方承諾按照有關(guān)法律法規(guī)作好資金結(jié)算服務(wù)，在甲方需要的情況下，對(duì)甲方項(xiàng)目資金的管理等提出合理化建議；

（五）乙方保證對(duì)甲方提供的有關(guān)財(cái)務(wù)資料、項(xiàng)目資料以及其他商業(yè)秘密保密，但法律、法規(guī)和規(guī)章另有規(guī)定的除外。

八、甲方違反本協(xié)議約定，乙方有權(quán)采取以下一種或幾種措施：

（一）要求甲方限期糾正其違約行為；

（二）停止發(fā)放剩余貸款款項(xiàng)，停止項(xiàng)目貸款賬戶內(nèi)資金支出；

（三）提前收回貸款本金及利息；

（四）要求貸款保證人履行保證責(zé)任，依法處置擔(dān)保物；

（五）在新聞媒體公告甲方違約行為；

（六）向銀行業(yè)協(xié)會(huì)通報(bào)甲方違約行為，會(huì)同其他銀行實(shí)行聯(lián)合制裁；

（七）按貸款本金的%向甲方收取違約金；

（八）甲方如嚴(yán)重違約，抽逃資金構(gòu)成對(duì)乙方詐騙時(shí)，乙方將依法向公安機(jī)構(gòu)報(bào)案，追究其刑事責(zé)任。

九、乙方違反本協(xié)議約定，甲方有權(quán)采取以下一種或幾種措施：

（一）停止使用未使用貸款；

（二）提前歸還貸款本息，并不承擔(dān)由此給乙方造成的損失。

十、雙方約定的其他事項(xiàng)：

十一、本協(xié)議經(jīng)甲方法定代表人、乙方負(fù)責(zé)人或授權(quán)代理人簽字并蓋章后生效。

十二、本協(xié)議與甲乙雙方簽訂的《固定資產(chǎn)項(xiàng)目貸款合同》及其擔(dān)保合同具有同等法律效力。

十三、本協(xié)議未盡事宜，甲乙雙方協(xié)商解決。

十四、本協(xié)議一式份，甲、乙雙方及各執(zhí)一份。

甲方：（公章）乙方：（公章）

法定代表人（簽名/蓋章）法定代表人（簽名/蓋章）

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第五篇：淺論商業(yè)銀行房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款封閉管理的風(fēng)險(xiǎn)及防范(建行)

淺論商業(yè)銀行房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款封閉管理的風(fēng)險(xiǎn)及防范

郭平收稿日期：2006-02-24

（中國(guó)建設(shè)銀行北京分行房金部，北京，１０００５３）摘要：隨著房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)貸款在商業(yè)銀行的貸款中占有較高的比重。由于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)較高，商業(yè)銀行為了保證房地產(chǎn)開發(fā)貸款資金?？顚Ｓ?，促使房地產(chǎn)項(xiàng)目資金在行內(nèi)良性循環(huán)，商業(yè)銀行一般要求對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款實(shí)行封閉管理。本文根據(jù)貸款封閉管理的運(yùn)行模式，分析了在貸款過程中銀行面臨的風(fēng)險(xiǎn)，并提出了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)貸款；封閉管理；

近年來，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)快速發(fā)展。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)開發(fā)所需資金８０％來源于商業(yè)銀行。從短期來看，房地產(chǎn)貸款是當(dāng)前商業(yè)銀行資產(chǎn)類別中質(zhì)量最高的貸款種類之一。但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，如果商業(yè)銀行不能對(duì)房地產(chǎn)貸款面臨的潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別和控制，則房地產(chǎn)貸款的非理性擴(kuò)張就會(huì)成為商業(yè)銀行嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)源。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)典型的資金密集型的行業(yè)，其對(duì)于融資的依賴程度明顯高于一般的工商企業(yè)。房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)活動(dòng)有關(guān)的貸款。

房地產(chǎn)開發(fā)貸款指商業(yè)銀行向借款人發(fā)放的用于土地一級(jí)開發(fā)、房屋建造過程中所需建設(shè)資金的貸款。房地產(chǎn)開發(fā)貸款的對(duì)象是經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)（或主管機(jī)關(guān)）核準(zhǔn)登記的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和利用單位自有土地建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房的企事業(yè)法人。申請(qǐng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的借款人如果為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或具有房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)資格的企業(yè)，應(yīng)具有建設(shè)行政主管部門核準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，并已獲得《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》、《房屋預(yù)售許可證》，其建設(shè)項(xiàng)目能適應(yīng)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求，具有良好的銷售前景。

一、目前房地產(chǎn)開發(fā)貸款封閉管理的運(yùn)作模式

由于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)較高，商業(yè)銀行為了資金安全，保證房地產(chǎn)開發(fā)貸款資金?？顚Ｓ?，促使房地產(chǎn)項(xiàng)目資金在行內(nèi)良性循環(huán)，商業(yè)銀行一般要求對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款實(shí)行封閉管理。中國(guó)銀監(jiān)會(huì)的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》規(guī)定，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金得到落實(shí)后，商業(yè)銀行可根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)度和進(jìn)展?fàn)顩r，分期發(fā)放貸款，并對(duì)開發(fā)商資金使用情況進(jìn)行監(jiān)控，防止貸款挪作他用。同時(shí)，商業(yè)銀行應(yīng)積極采取措施應(yīng)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)過程中出現(xiàn)的項(xiàng)目自身的變化、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的變化、建筑施工企業(yè)的變化等，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并制止違規(guī)使用貸款情況。上述規(guī)定可以說完全認(rèn)可了商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款封閉管理。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款封閉管理是指商業(yè)銀行對(duì)審批確定的房地產(chǎn)項(xiàng)目采取資金全程監(jiān)控，使項(xiàng)目建設(shè)資金投入及租售資金回流在同一賬戶內(nèi)封閉運(yùn)行的管理方式，該賬戶就叫封閉賬戶。具體運(yùn)作過程為：商業(yè)銀行對(duì)借款人申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查評(píng)估，根據(jù)評(píng)估的結(jié)果報(bào)有權(quán)審批機(jī)構(gòu)審批，審批同意后，簽訂《借款合同》、《擔(dān)保合同》和《借款合同補(bǔ)充協(xié)議》。在貸款發(fā)放前，借款人進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目抵押登記，并在貸款人處開立資金監(jiān)管性質(zhì)的專用帳戶（即封閉賬戶）。貸款發(fā)放后進(jìn)入封閉賬戶，貸款的支用通過封閉賬戶進(jìn)行。封閉賬戶僅用于貸款項(xiàng)目有關(guān)的資金收付、企業(yè)日常開支應(yīng)使用其它帳戶結(jié)算，兩類資金不能混用，通過封閉賬戶支付資金的收款單位必須與項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)且符合《借款合同補(bǔ)充協(xié)議》的規(guī)定，否則，借款人無權(quán)支用。貸款的歸還也通過封閉賬戶實(shí)現(xiàn)，其還款來源主要是貸款項(xiàng)目的銷售收入。借款人在貸款項(xiàng)目上的銷售收入（包括個(gè)人住房貸款和首付款）必須存入封閉賬戶。貸款人按比例控制封閉賬戶中的留存資金，即根據(jù)貸款余額在項(xiàng)目可銷售房屋市場(chǎng)價(jià)值所占的比例，逐月從銷售收入中留存部分資金，用于累計(jì)還貸。具體計(jì)算公式為：每月留存資金額＝當(dāng)期貸款余額／可銷售房屋市場(chǎng)價(jià)值ｘ當(dāng)期銷售收入。每月留存資金額不低于上述公式計(jì)算出的相應(yīng)金額。貸款封閉管理，可以有效地監(jiān)控貸款的使用和回流，可以有效降低貸款風(fēng)險(xiǎn)。但是為了確保貸款安全，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款封閉管理運(yùn)作過程中仍然需要防范以下風(fēng)險(xiǎn)。

二、銀行風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）貸款抵押落空的風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)主要是因?yàn)橘J款期限與項(xiàng)目開發(fā)期限不匹配造成的。

貸款封閉管理的理想狀態(tài)是，貸款項(xiàng)目的全部土地使用權(quán)及其地上建筑物抵押給貸款銀行。在貸款封閉管理中，貸款的期限和項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的期限必須匹配，確保項(xiàng)目資金的回流時(shí)間與貸款的回收時(shí)間相符。如果由于貸款期限過短不能滿足項(xiàng)目開發(fā)的時(shí)間需要，也就是貸款到期企業(yè)卻沒有收入歸還貸款，將導(dǎo)致銀行被迫發(fā)放借新還舊貸款。這樣，在發(fā)放新貸款的過程中需要解除原抵押登記手續(xù)重新辦理新的抵押手續(xù)。由于抵押登記部門和銀行的操作流程不完全一致，往往出現(xiàn)原抵押登記手續(xù)已經(jīng)解除、新貸款已經(jīng)發(fā)放而新的抵押登記卻無法辦妥，一旦此時(shí)司法機(jī)關(guān)對(duì)抵押物采取法律強(qiáng)制措施，必然導(dǎo)致新的借款無抵押擔(dān)保。此時(shí)，銀行就難以實(shí)現(xiàn)貸款的封閉管理。

還有一種情況，在舊貸款抵押期間，房屋被出租，而舊貸款到期時(shí)租賃合同尚未到期。那么在借新還舊的抵押登記辦妥后，租賃合同則屬于在抵押合同之前簽定，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，會(huì)受到在先的租賃合同的限制。根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效。

（二）按比例釋放抵押物后抵押物價(jià)值不足的風(fēng)險(xiǎn)

貸款封閉管理過程中，銀行一般按照一定的比例將銷售收入留存在封閉賬戶中，用于累積還貸。該比例根據(jù)貸款余額在項(xiàng)目可銷售房屋市場(chǎng)價(jià)值所占的比例確定。在抵押物逐步釋放的過程中必須明確抵押物的范圍和釋放抵押物所帶來的風(fēng)險(xiǎn)并及時(shí)采取措施，否則，隨著抵押物的逐步釋放，貸款的風(fēng)險(xiǎn)將逐漸增大。

１、明確認(rèn)識(shí)抵押物的范圍

房地產(chǎn)企業(yè)的貸款是銀行向借款人發(fā)放的用于房屋建造、土地開發(fā)過程中所需資金的貸款，因此一般而言，貸款合同和抵押合同簽訂時(shí)用于抵押的項(xiàng)目上的房屋尚未建成竣工，因此抵押物是土地使用權(quán)或在建工程，而不是房屋。而抵押物對(duì)外銷售的時(shí)候，是按照整套單元房屋、公寓或別墅出售的。按照《擔(dān)保法》的規(guī)定：城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。因此在計(jì)算釋放抵押物的比例時(shí)間應(yīng)當(dāng)將抵押登記后新增加的房屋剔除。必須保證釋放部分抵押物后所保留的抵押物價(jià)值足以擔(dān)保剩余的債權(quán)，也就是剩余的在抵押合同簽定時(shí)就存在的土地使用權(quán)或在建工程的價(jià)值足以擔(dān)保剩余的債權(quán)。

２、審慎確定釋放抵押物的比例

房屋的售價(jià)受房屋的樓層、朝向、結(jié)構(gòu)、地理位臵、市場(chǎng)、政府政策等多種因素的影響，從而導(dǎo)致同一樓盤在不同的時(shí)間市場(chǎng)價(jià)值不一樣、同一樓盤的不同單元房之間價(jià)值也不一樣。而且，一般而言，受市場(chǎng)歡迎的易于變現(xiàn)的房屋肯定是容易售出，其他的房屋受市場(chǎng)歡迎的程度和變現(xiàn)的程度相對(duì)較差，甚至可能被迫降價(jià)銷售。考慮以上這些不確定因素后，就應(yīng)當(dāng)選擇較保守的抵押物釋放比例，確保充足的抵押物價(jià)值。而現(xiàn)行的以可售房屋市場(chǎng)價(jià)值作為分母的比例計(jì)算方式?jīng)]有考慮以上不確定因素。

３、按比例釋放部分抵押物的做法并非法律的強(qiáng)行規(guī)定 按照法律規(guī)定，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押物折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償?！安宦男小卑ㄍ耆宦男谢虿煌耆男?。因此，債權(quán)人在債權(quán)沒有完全實(shí)現(xiàn)的情況下，可以不釋放抵押物，直到完全獲得受償，這樣隨著債權(quán)的逐步實(shí)現(xiàn)，抵押物擔(dān)保的能力將逐漸增加，貸款的安全性也增強(qiáng)。反之，按比例釋放抵押物后，抵押物擔(dān)保的能力將逐漸減弱。

（三）封閉賬戶中的存款不具有擔(dān)保的效力，不能優(yōu)先用于清償債權(quán)

在貸款封閉運(yùn)作的過程中，封閉賬戶是借款單位在貸款發(fā)放前開立的用于資金監(jiān)管性質(zhì)的專用賬戶，封閉賬戶僅用于貸款項(xiàng)目有關(guān)的資金收付，該賬戶不售支票。封閉賬戶內(nèi)的資金向外支付時(shí)必須按照雙方合同約定的條件才能進(jìn)行。根據(jù)貸款余額在項(xiàng)目可銷售房屋市場(chǎng)價(jià)值中所占的比例，逐月從封閉賬戶內(nèi)鈞銷售收入中留存部分資金，用于累積還貸。項(xiàng)目達(dá)到８０％銷售率時(shí)或貸款到期前，封閉賬戶內(nèi)的存款余額不得低于到期貸款本息之和。從以上規(guī)定我們可以看出，抵押物釋放后其價(jià)值轉(zhuǎn)化為貨幣形態(tài)存入專用賬戶，積累到一定的金額或時(shí)間后才用于歸還貸款。而在部分釋放抵押物后到積累的銷售收入實(shí)際用于歸還貸款之前，銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)加大。首先，借款人雖然將銷售收入的一定比例存入專用賬戶但并未歸還貸款，此時(shí)銷售收入的所有權(quán)仍屬于借款人。銀行釋放抵押物后放棄了相應(yīng)部分的擔(dān)保，使相應(yīng)的貸款從抵押擔(dān)保的貸款變成信用貸款。第二，封閉帳戶作為資金監(jiān)管性質(zhì)的專用賬戶是借貸雙方的約定，不具有ｘ，－Ｊ－抗第三入的法律效力，也不具有擔(dān)保的性質(zhì)。因此，一旦司法部門強(qiáng)制扣劃，銀行只能服從，而不能主張優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

三、風(fēng)險(xiǎn)防范措施

（一）貸前調(diào)查階段認(rèn)真進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估，科學(xué)判斷項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值，根據(jù)項(xiàng)目的回款時(shí)間，確定合適的貸款期限

由于封閉貸款的還款來源是項(xiàng)目租售的收入，因此選擇具有市場(chǎng)價(jià)值的項(xiàng)目發(fā)放貸款是首要的條件。貸款項(xiàng)目最好有優(yōu)越的地理位臵和較高的使用價(jià)值，這樣抵押未來變現(xiàn)的能力將會(huì)很強(qiáng)。比如某外資銀行在相關(guān)調(diào)查和論證的基礎(chǔ)上，看上了某支行的某筆不良貸款的抵押物，對(duì)該抵押物未來的出租情況充滿信心，主動(dòng)向借款人和貸款人提出發(fā)放貸款、臵換貸款人的不良貸款的方案，從而使該支行及時(shí)化解了該筆不良貸款。在選擇抵押物時(shí)，應(yīng)盡可能地采用在建工程項(xiàng)目抵押來增強(qiáng)銀行對(duì)項(xiàng)目銷售資金的控制力，利用商品房按揭資金逐步歸還銀行的項(xiàng)目貸款；同時(shí)，應(yīng)對(duì)預(yù)售商品房進(jìn)行整體評(píng)估，防止開發(fā)商虛抬房?jī)r(jià)來轉(zhuǎn)移項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)。

貸前發(fā)放前，還要對(duì)借款人所處行業(yè)、發(fā)展前景、綜合實(shí)力和還款意愿等進(jìn)行深入調(diào)查，準(zhǔn)確判斷借款人的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，綜合分析借款人的償債能力、盈利能力和還款意愿的，加大對(duì)借款人資質(zhì)的審查力度。由于還款來源的產(chǎn)生需要借款人的經(jīng)營(yíng)，還款行為需要借款人具有良好的還款意愿和誠(chéng)信，因此密切關(guān)注第一還款來源即借款人的經(jīng)營(yíng)狀況、還款意愿和誠(chéng)信是非常必要的，絕對(duì)不要因?yàn)橛械盅何锏姆忾]管理就可以高枕無憂。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)周期較長(zhǎng)，從項(xiàng)目可行性研究開始到最后銷售回籠資金，中間要經(jīng)歷勘探設(shè)計(jì)、報(bào)建立項(xiàng)、項(xiàng)目開發(fā)等多個(gè)環(huán)節(jié)，開發(fā)周期短則二三年、長(zhǎng)則超過五年。開發(fā)周期越長(zhǎng)，各種經(jīng)濟(jì)環(huán)境特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生變化的可能性就越大，而房地產(chǎn)項(xiàng)目一旦破土開發(fā)就很難根據(jù)市場(chǎng)需求變化進(jìn)行改變和調(diào)整，而銀行也面臨著貸款資金無法按期回收的風(fēng)險(xiǎn)。在貸款調(diào)查階段銀行必須對(duì)項(xiàng)目建設(shè)情況進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)估，準(zhǔn)確預(yù)測(cè)項(xiàng)目的資金需求情況和資金運(yùn)作周期，合理確定貸款期限。在貸款發(fā)放后，客戶經(jīng)理要嚴(yán)密監(jiān)控工程進(jìn)度，一旦出現(xiàn)項(xiàng)目不能按計(jì)劃進(jìn)行的情況，及時(shí)采取措施。

（二）強(qiáng)化貸后管理，尤其強(qiáng)化對(duì)抵押物的管理能力

貸后管理如果不到位，將使開發(fā)商有機(jī)會(huì)挪用貸款資金或銷售回籠款，致使項(xiàng)目無法竣工或無銷售資金歸還銀行貸款。房地產(chǎn)開發(fā)貸款的資金循環(huán)和周轉(zhuǎn)是以項(xiàng)目為主體，還款來源也是項(xiàng)目銷售資金，因此商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的管理首先應(yīng)當(dāng)與具體項(xiàng)目緊密相聯(lián)，對(duì)開發(fā)商的自有資金、銀行貸款以及項(xiàng)目銷售資金的實(shí)施封閉運(yùn)作，以確保項(xiàng)目完工貸款歸還。貸款發(fā)放后，要監(jiān)控好項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)展情況。銀行要設(shè)立項(xiàng)目經(jīng)理，專門監(jiān)督項(xiàng)目的進(jìn)展和資金使用情況，按照借款人合理用款需求，分期分批發(fā)放貸款，保證貸款專項(xiàng)專用，防止貸款被挪用和貸款資金長(zhǎng)期積淀。在管理過程中，應(yīng)根據(jù)在建工程的實(shí)際進(jìn)度支付貸款資金，確保工程款實(shí)際支付給建筑承包商和材料供應(yīng)商，既可以防止開發(fā)商挪用資金，又可以預(yù)防開發(fā)商逃廢債。

隨時(shí)監(jiān)控其銷售計(jì)劃和銷售情況，尤其是抵押物的銷售形態(tài)。對(duì)于與貸款對(duì)應(yīng)的建設(shè)項(xiàng)目出售后，要及時(shí)按照協(xié)議進(jìn)行封閉管理并收回貸款。實(shí)時(shí)跟蹤抵押物的變化情況，一旦出現(xiàn)不利還款的風(fēng)險(xiǎn)隱患，要及時(shí)采取有效措施，避免風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)大。

抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。如果發(fā)生重大風(fēng)險(xiǎn)可能不利于借款人還款時(shí)，銀行可以要求借款人用銷售按比例釋放的抵押物所得款項(xiàng)提前清償部分貸款，以降低風(fēng)險(xiǎn)。

貸款人在按比例釋放抵押物的過程中，必須確保以下幾個(gè)問題，才能防范風(fēng)險(xiǎn)：１、確保所釋放的抵押物銷售的收入肯定歸還貸款，不會(huì)因?yàn)槿魏卧虬l(fā)生意外。２、所保留的抵押物在任何情況下都足以擔(dān)保剩余的債權(quán)，因此在計(jì)算留存比例時(shí)必須采用最保守的方式。

四、關(guān)注企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況，及時(shí)預(yù)警

密切監(jiān)控借款人的經(jīng)營(yíng)和資金運(yùn)作，及時(shí)了解借款人所處行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)和發(fā)展趨勢(shì)，準(zhǔn)確把握借款人自身經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)狀況，防止借款入將售房款收入挪做他用，失去直接的還款資金。此外，貸款項(xiàng)目的售房款項(xiàng)雖然是主要的還款來源，但是公司的全部經(jīng)營(yíng)和投資收入也可以作為我們的還款來源。一旦，借款人項(xiàng)目因?yàn)樘厥庠虿荒苓_(dá)到預(yù)期收入或經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)滑坡，財(cái)務(wù)狀況惡化，我們應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取相應(yīng)措施保全資產(chǎn)。