第一篇：房地產(chǎn)貸款封閉管理合作補(bǔ)充協(xié)議

房地產(chǎn)貸款封閉管理合作

補(bǔ)充協(xié)議

甲方：長(zhǎng)沙市贊佳置業(yè)有限公司 乙方：中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司長(zhǎng)沙湘江支行

甲乙雙方簽訂的《房地產(chǎn)貸款封閉管理合作協(xié)議》中約定,乙方提供房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款支持甲方“西城龍庭”房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所涉及的個(gè)人住房貸款，甲方必須全部交由乙方辦理。為進(jìn)一步明確甲乙雙方的權(quán)利義務(wù)，經(jīng)友好協(xié)商，甲乙雙方就《房地產(chǎn)貸款封閉管理合作協(xié)議》達(dá)成如下補(bǔ)充協(xié)議：

第一條、如果甲方將《房地產(chǎn)貸款封閉管理合作協(xié)議》項(xiàng)下約定的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所涉及的個(gè)人住房貸款交由其他金融機(jī)構(gòu)辦理，乙方有權(quán)按每筆個(gè)人住房貸款不低于1000元收取違約金；因達(dá)不到乙方審批條件的個(gè)人住房貸款，經(jīng)乙方書(shū)面同意放棄而交由其他金融機(jī)構(gòu)辦理的除外。

第二條、甲方應(yīng)保證該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及的個(gè)人住房貸款真實(shí)合法，不得利用虛假資料套取乙方貸款。否則，乙方有權(quán)根據(jù)甲方違約情節(jié)的輕重采取如下全部或部分救濟(jì)措施：

1、立即收回該筆貸款。

2、按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的實(shí)際發(fā)放額收取3％至5％的違

約金。

3、通過(guò)司法機(jī)關(guān)追究甲方的刑事責(zé)任。

第三條、如有個(gè)人住房貸款的購(gòu)房人在獲得乙方個(gè)人住房貸款后退房的，甲方應(yīng)及時(shí)通知乙方回收該筆貸款，在購(gòu)房人未結(jié)清乙方個(gè)人住房貸款前，甲方不得將退房款退還購(gòu)房人。如果甲方違反約定，在購(gòu)房人未結(jié)清乙方個(gè)人住房貸款前將退房款退還購(gòu)房人，乙方有權(quán)按第二條的約定追究甲方責(zé)任。

本協(xié)議一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份。

甲方：（公章）乙方：（公章）

法定代表人（簽字）負(fù)責(zé)人（授權(quán)代理人）（簽字）

年 月 日年 月 日

第二篇：房地產(chǎn)封閉貸款管理協(xié)議

附件二：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目封閉管理合作協(xié)議

甲方：

乙方：中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司 行

為確保甲、乙雙方簽訂的 號(hào)《人民幣資金借款合同》（下稱(chēng)借款合同）及其擔(dān)保合同的履行，完善甲乙雙方對(duì)權(quán)利義務(wù)的約定，確保乙方發(fā)放的貸款資金全部按計(jì)劃用于 項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱(chēng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目），保證該項(xiàng)目按計(jì)劃竣工，維護(hù)購(gòu)房人和按揭貸款客戶(hù)的利益，并確保乙方貸款有足夠的還款資金來(lái)源，保證信貸資金的專(zhuān)款專(zhuān)用、封閉運(yùn)行，甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，達(dá)成如下協(xié)議：

一、甲方所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地、在建工程或竣工房屋作為貸款的擔(dān)保抵押給乙方，未經(jīng)乙方許可，上述資產(chǎn)不得向乙方以外的第三人設(shè)定抵押。

二、甲方承諾在足額清償乙方的開(kāi)發(fā)貸款和項(xiàng)目竣工之前，甲方自籌項(xiàng)目建設(shè)資金、預(yù)售、銷(xiāo)售、出租收入和乙方發(fā)放的開(kāi)發(fā)貸款只能用于本協(xié)議項(xiàng)下約定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，不得以任何形式抽逃、占?jí)汉团灿蒙鲜鲑Y金。

三、本協(xié)議項(xiàng)下約定的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及的個(gè)人住房貸款，甲方原則上全部交由乙方辦理，但因達(dá)不到乙方審批條件而未獲批準(zhǔn)的可交由其他金融機(jī)構(gòu)辦理。

四、甲方在乙方開(kāi)立帳號(hào)為 的帳戶(hù)作為甲方在開(kāi) 發(fā)項(xiàng)目中資金歸集和資金使用的指定封閉專(zhuān)用結(jié)算帳戶(hù)（下稱(chēng)指定結(jié)算帳戶(hù)），并對(duì)該帳戶(hù)內(nèi)資金的歸集和使用承諾如下：

（一）甲方承諾下列資金進(jìn)入上述指定存款帳戶(hù)進(jìn)行管理： 1．甲方的項(xiàng)目自有資金；

2．銀行貸款：乙方發(fā)放的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款；

3．全部預(yù)售和銷(xiāo)售收入：包括定金、首付款、一次性付款、分期付款、個(gè)人住房貸款（不含個(gè)人住房貸款保證金）等全部該項(xiàng)目銷(xiāo)售收入；

4．出租收入：甲方將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用于出租經(jīng)營(yíng)的租金收入。

（二）甲方承諾該項(xiàng)目資金的支用全部在乙方監(jiān)督下使用，包括： 1．與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)的款項(xiàng)支用：包括土地款（土地出讓金除外）、報(bào)建費(fèi)用、工程建設(shè)款、設(shè)備款、材料款、各類(lèi)稅費(fèi)等；

2．歸還乙方開(kāi)發(fā)貸款本息的支用； 3．其它指出。

（三）在本協(xié)議履行期間，甲方接受乙方對(duì)指定結(jié)算帳戶(hù)全部資金收入、支出的監(jiān)督，及時(shí)提供乙方所需的相關(guān)資料，并對(duì)所提供資料的真實(shí)性、合法性負(fù)責(zé)。具體為：

1．從項(xiàng)目合法取得預(yù)售許可證之日起，甲方須每 天向乙方提供約定合作項(xiàng)目的銷(xiāo)售（預(yù)售）情況表，包括銷(xiāo)售（預(yù)售）的房屋套數(shù)、房號(hào)、價(jià)格等情況，以便于乙方監(jiān)管資金來(lái)源。

2．甲方須按期向乙方提供會(huì)計(jì)報(bào)表月報(bào)、季報(bào)和年報(bào)（年報(bào)須經(jīng)審計(jì)），并配合乙方進(jìn)行日常帳務(wù)情況核查，包括提供帳務(wù)處理的原始憑證、明細(xì)帳、總帳等資料。3．乙方發(fā)放貸款前，甲方應(yīng)提供乙方認(rèn)可的項(xiàng)目資金支用計(jì)劃，乙方根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況對(duì)照計(jì)劃對(duì)指定結(jié)算帳戶(hù)內(nèi)的資金支用進(jìn)行總體監(jiān)控，超出計(jì)劃內(nèi)支用的資金款項(xiàng)，必須經(jīng)乙方簽字確認(rèn)。工程出現(xiàn)管理混亂、采購(gòu)材料價(jià)格偏高、工程進(jìn)度款支付不同步的，乙方有權(quán)要求甲方整改并拒絕辦理款項(xiàng)支付。

4．甲方須將其與建筑承包商、材料與設(shè)備供應(yīng)商和其他收款人簽訂的承包合同、材料及設(shè)備供應(yīng)合同等合同原件以及中標(biāo)通知書(shū)、工程進(jìn)度計(jì)劃送乙方審驗(yàn)，同時(shí)提供復(fù)印件供乙方留存，若指定結(jié)算帳戶(hù)為甲方基本存款帳戶(hù)的還應(yīng)提供甲方的日常開(kāi)支費(fèi)用計(jì)劃等資料。上述合同、資料作為甲方對(duì)外付款的主要依據(jù)。

5．甲方根據(jù)工程實(shí)際進(jìn)度，向乙方出示付款票據(jù)和乙方要求的其他資料，乙方根據(jù)上述合同及相關(guān)資料，對(duì)符合付款條件的予以簽字確認(rèn)。未經(jīng)乙方指定簽字人的簽字確認(rèn)，乙方會(huì)計(jì)部門(mén)有權(quán)拒絕受理甲方提出的付款要求。同時(shí)，按照甲乙雙方的上述約定，乙方有權(quán)拒絕辦理本協(xié)議項(xiàng)下指定結(jié)算帳戶(hù)的不符合本協(xié)議約定范圍的其他對(duì)外付款業(yè)務(wù)。

五、甲乙雙方同意對(duì)借款合同約定的還款期限作如下補(bǔ)充規(guī)定：在合同期限屆滿(mǎn)之前，當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入的 時(shí)，甲方償還的乙方貸款不得少于貸款總額的 %；當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入的 時(shí)，甲方償還的乙方貸款不得少于貸款總額的 %；當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入的 時(shí)，甲方償還全部乙方貸款。

六、乙方承諾

（一）乙方承諾，甲方足額清償乙方全部開(kāi)發(fā)貸款本息后，指定結(jié) 算帳戶(hù)內(nèi)資金全部解除封閉，甲方可自主支配；

（二）乙方承諾按照借款合同的約定按期足額發(fā)放貸款，但因甲方原因造成延遲的除外；

（三）在借款合同履行期間，乙方承諾按照有關(guān)法律法規(guī)作好資金結(jié)算服務(wù)；在甲方需要的情況下，對(duì)甲方項(xiàng)目資金的管理提出合理化建議；

（四）乙方保證對(duì)甲方提供的有關(guān)財(cái)務(wù)資料、項(xiàng)目資料以及其他商業(yè)秘密保密，但法律法規(guī)和金融規(guī)章另有規(guī)定的除外。

七、甲方違反本協(xié)議約定，乙方有權(quán)采取以下一種或幾種措施：

（一）要求甲方限期糾正其違約行為；

（二）停止發(fā)放剩余貸款款項(xiàng)，凍結(jié)指定結(jié)算帳戶(hù)資金；

（三）提前收回貸款本金及利息；

（四）要求貸款保證人履行保證責(zé)任，依法處置擔(dān)保物；

（五）在新聞媒體公告甲方違約行為；

（六）向銀行業(yè)協(xié)會(huì)通報(bào)甲方違約行為，會(huì)同其他銀行實(shí)行聯(lián)合制裁；

（七）按貸款本金的 %向甲方收取違約金；

（八）甲方嚴(yán)重違約，抽逃資金構(gòu)成對(duì)乙方詐騙時(shí)，乙方可依法向公安機(jī)關(guān)報(bào)案，追究其刑事責(zé)任。

八、乙方違反本協(xié)議約定，甲方有權(quán)采取以下一種或幾種措施：

（一）停止使用未使用貸款；

（二）提前歸還貸款本息，并不承擔(dān)由此給乙方造成的損失。

九、其它約定事項(xiàng)：

十、本協(xié)議經(jīng)甲方法定代表人、乙方負(fù)責(zé)人或授權(quán)代理人簽字并加蓋公章后生效。

十一、本協(xié)議與甲乙雙方簽訂的 號(hào)借款合同及其擔(dān)保合同具有同等法律效力。

十二、本協(xié)議未盡事宜，甲乙雙方協(xié)商解決。

十三、本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份。甲方：（公章）法定代表人（簽字）年 月 日

乙方：（公章）負(fù)責(zé)人（授權(quán)代理人）年 月 日

（簽字）

第三篇：貸款補(bǔ)充協(xié)議

貸款補(bǔ)充協(xié)議

甲方（貸款人）：望江永誠(chéng)小額貸款有限公司

乙方（借款人）：

丙方（擔(dān)保人）：

甲乙雙方就乙方向甲方貸款一事（借款合同編號(hào)為：），經(jīng)雙方平等協(xié)商達(dá)成如下補(bǔ)充協(xié)議：

1、甲乙雙方同意，本次借款中乙方應(yīng)按向甲方借貸總金額的‰按月向甲方支付發(fā)放該貸款及貸后對(duì)放貸款項(xiàng)的跟蹤管理、監(jiān)督服務(wù)所發(fā)生的費(fèi)用。該約定的費(fèi)用在甲方向乙方發(fā)放貸款前乙方應(yīng)按貸款的期限向甲方一次性付清。

2、甲乙雙方同意貸款的利息由乙方按月支付，每月的 20 號(hào)前須足額向甲方付清當(dāng)月利息；乙方保證在借款合同到期時(shí)，按照借款合同的約定及時(shí)、足額歸還所借款項(xiàng)及利息。如果乙方違反合同約定，愿意支付懲罰性違約金人民幣元。

甲乙雙方同意，如果乙方提前歸還所借貸的款項(xiàng)，貸款利息仍然按雙方簽訂的借款合同履行，但甲方將根據(jù)乙方提前還款的天數(shù)返還甲方已經(jīng)收取的乙方提前歸還金額部分的管理費(fèi)，歸還比例雙方同意為已經(jīng)收取的五分之三。

3、乙方違反合同約定，不能及時(shí)歸還借款，從逾期之日起，甲方有權(quán)按乙方應(yīng)歸還而未歸還利息金額加收50% 的罰息，同時(shí)甲方有權(quán)對(duì)逾期未還的貸款每月加收15 ‰ 的管理費(fèi)用。

4、如果乙方違約，不能按照約定的時(shí)間還貸，逾期期間，遇人民銀

行調(diào)整利率，上調(diào)利率，如果新利率高于合同約定的利率則逾期貸款按新利率計(jì)算，下調(diào)利率則按原合同約定的利率計(jì)算。

5、從乙方違約之日起，甲方有權(quán)按照中國(guó)人民銀行的有關(guān)規(guī)定計(jì)收復(fù)利。

6、乙方違約期間，甲方為行使權(quán)利而發(fā)生的一切費(fèi)用（包括但不限于訴訟費(fèi)、律師代理費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)、交通費(fèi)、食宿費(fèi)等）均由乙方承擔(dān)。

7、乙方借款所提供的擔(dān)保對(duì)本協(xié)議約定的乙方義務(wù)均需承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。

8、本協(xié)議甲乙雙方簽字后生效。有擔(dān)保人的需擔(dān)保人簽字后生效。

立協(xié)議人：

甲方乙方丙方

法定法定法定

代表人：代表人 ：代表人：

時(shí)間：時(shí)間：時(shí)間：

第四篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目封閉管理協(xié)議

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目封閉管理協(xié)議

甲方：

乙方：

為確保甲、乙雙方簽訂的號(hào)《固定資

產(chǎn)項(xiàng)目貸款合同》及其擔(dān)保合同的履行，完善甲乙雙方對(duì)本借款合同項(xiàng)下權(quán)利義

務(wù)的約定，確保乙方發(fā)放的貸款資金全部按計(jì)劃用于項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱(chēng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目），保證該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目按計(jì)劃竣工，維護(hù)購(gòu)房人的按揭貸

款客戶(hù)的利益，確保乙方貸款有還款資金來(lái)源，保證信貸資金的專(zhuān)款專(zhuān)用、封閉

運(yùn)行，甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，達(dá)成如下協(xié)議：

一、甲方開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，由乙方貸款項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)、在建工程或竣

工房屋作為貸款的擔(dān)保抵押給乙方，未經(jīng)乙方許可上述資產(chǎn)不得向乙方以外第三

人設(shè)定抵押。

二、甲方承諾在足額清償乙方的開(kāi)發(fā)貸款和項(xiàng)目竣工之前，甲方自籌項(xiàng)目

建設(shè)資金、預(yù)售、銷(xiāo)售、出租收入和乙方發(fā)放的開(kāi)發(fā)貸款只能用于本協(xié)議項(xiàng)下約

定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，不得以任何形式抽逃、占?jí)汉团灿蒙鲜鲑Y金。

三、本協(xié)議項(xiàng)下約定的貸款開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及的個(gè)人房屋按揭貸款，甲方原則

上全部交由乙方辦理，但因達(dá)不到乙方審批條件而未獲批準(zhǔn)的可交由其他金融機(jī)

構(gòu)辦理。

四、甲方在乙方開(kāi)立以下賬戶(hù)：

（一）開(kāi)立賬號(hào)為的賬戶(hù)作為甲方在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款發(fā)放指定封閉專(zhuān)用賬戶(hù)（563科目，下稱(chēng)項(xiàng)目貸款賬戶(hù)）；

（二）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售條件后，甲乙雙方簽訂《商品房銷(xiāo)（預(yù)）售資金

監(jiān)管協(xié)議》（以長(zhǎng)沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理部門(mén)要求為準(zhǔn)），并在乙方開(kāi)立賬號(hào)為的賬戶(hù)作為該項(xiàng)目房屋銷(xiāo)售資金監(jiān)管專(zhuān)用結(jié)算賬戶(hù)（下稱(chēng)銷(xiāo)售監(jiān)管賬戶(hù)）；

（三）按借款合同約定開(kāi)立賬號(hào)為的賬戶(hù)作

為甲方向乙方發(fā)放的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款還款專(zhuān)戶(hù)（下稱(chēng)項(xiàng)目還貸保證金賬戶(hù)）；

（四）辦理本協(xié)議項(xiàng)下約定貸款開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及的個(gè)人房屋按揭貸款前，甲

乙雙方應(yīng)簽訂《房屋按揭合作協(xié)議》，依據(jù)協(xié)議乙方應(yīng)在甲方開(kāi)立賬號(hào)為的賬戶(hù)作為個(gè)人按揭貸款保證金專(zhuān)戶(hù)（下稱(chēng)按揭保證金賬戶(hù)）。

五、甲方對(duì)項(xiàng)目貸款賬戶(hù)內(nèi)資金的使用承諾如下：

（一）甲方承諾下列資金進(jìn)入項(xiàng)目貸款賬戶(hù)進(jìn)行管理：

1、乙方貸款項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全部自籌資金；

2、乙方向甲方發(fā)放的本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款；

3、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售條件后，銷(xiāo)（預(yù)）售收入、租金收入等全部項(xiàng)目收

入。

（二）甲方承諾該項(xiàng)目的資金支用全部在乙方監(jiān)督下使用，包括：

1、與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)的款項(xiàng)支用，包括取得土地的款項(xiàng)（土地出讓金

除外）、報(bào)建費(fèi)用、工程建設(shè)款、設(shè)備費(fèi)用、材料費(fèi)用、各類(lèi)稅費(fèi)；

2、轉(zhuǎn)入項(xiàng)目還貸保證金賬戶(hù)歸還乙方貸款；

3、其他支出。

六、甲方對(duì)項(xiàng)目還貸保證金賬戶(hù)內(nèi)資金的歸集和使用承諾如下：

1、甲方承諾按借款合同約定的本金和利息還款方式及還款計(jì)劃，在不遲于每一個(gè)還款日之前存入資金至項(xiàng)目還貸保證金賬戶(hù)，保證有足額資金以備還款；

2、甲方授權(quán)委托乙方可在每一個(gè)約定的還款日從項(xiàng)目還貸保證金賬戶(hù)中扣收應(yīng)歸還款項(xiàng)，或在項(xiàng)目結(jié)算賬戶(hù)中轉(zhuǎn)出資金至項(xiàng)目還貸保證金賬戶(hù)預(yù)備扣款；

3、甲方承諾本項(xiàng)目還貸保證金賬戶(hù)內(nèi)全部資金僅可用于歸還乙方發(fā)放的貸款本息，由乙方監(jiān)督管理；

4、本協(xié)議項(xiàng)下開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售或銷(xiāo)售條件之后，每一可銷(xiāo)售單元（戶(hù)、套、室）銷(xiāo)售款項(xiàng)須全額進(jìn)入銷(xiāo)售監(jiān)管賬戶(hù)完成交易資金監(jiān)管。甲方承諾對(duì)已完成全額資金監(jiān)管的銷(xiāo)售款項(xiàng)按每筆%轉(zhuǎn)入項(xiàng)目還貸保證金賬戶(hù)，并授權(quán)委托乙方可逐筆通過(guò)系統(tǒng)自動(dòng)劃轉(zhuǎn)等方式適時(shí)轉(zhuǎn)賬。

（三）對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售監(jiān)管賬戶(hù)、按揭保證金賬戶(hù)的資金管理甲乙雙方應(yīng)嚴(yán)格按照雙方訂立的《商品房銷(xiāo)（預(yù)）售資金監(jiān)管協(xié)議》和《房屋按揭合作協(xié)議》約定，以及房屋產(chǎn)權(quán)管理部門(mén)和廣東發(fā)展銀行關(guān)于房屋銷(xiāo)售資金監(jiān)管和保證金管理的要求加強(qiáng)管理。

（四）本協(xié)議履行期間，甲方接受乙方對(duì)項(xiàng)目貸款賬戶(hù)、銷(xiāo)售監(jiān)管賬戶(hù)、項(xiàng)目還貸保證金賬戶(hù)及按揭保證金賬戶(hù)全部資金收入、支出的監(jiān)督，及時(shí)提供乙方所需的相關(guān)資料，并對(duì)所提供資料的真實(shí)性、合法性負(fù)責(zé)。具體為：

1、從本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合法取得預(yù)售許可證之日起，甲方須每天向乙方提供開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷(xiāo)售（預(yù)售）情況表，包括已銷(xiāo)售房屋套數(shù)、房號(hào)、價(jià)格及付款方式等情況，以便于乙方實(shí)施銷(xiāo)售資金監(jiān)管、了解開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金來(lái)源。

2、甲方須按期向乙方提供財(cái)務(wù)報(bào)表（含月度、季度、報(bào)表），并配合乙方經(jīng)辦單位進(jìn)行日常賬務(wù)情況核查，如有需要還應(yīng)提供賬務(wù)處理原始憑證、明細(xì)賬等資料。

3、乙方發(fā)放開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款前，甲方應(yīng)提供乙方認(rèn)可的項(xiàng)目資金支用計(jì)劃，乙方根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況對(duì)照支用計(jì)劃，對(duì)項(xiàng)目貸款賬戶(hù)內(nèi)資金支用情況進(jìn)行總體監(jiān)控，超出支用計(jì)劃的資金款項(xiàng)，必須經(jīng)乙方同意并確認(rèn)。項(xiàng)目建設(shè)工程等如出現(xiàn)管理混亂、采購(gòu)材料價(jià)格明顯高于預(yù)算、支付與工程進(jìn)度款不同步的，乙方有權(quán)要求甲方整改并拒絕辦理款項(xiàng)支付。

4、甲方須將其與建筑承包商、材料與設(shè)備供應(yīng)商和其他收款人簽訂的承包合同、材料及設(shè)備供應(yīng)合同等合同原件以及中標(biāo)通知書(shū)、工程進(jìn)度計(jì)劃送乙方審驗(yàn)，同時(shí)提供復(fù)印件供乙方留存。若項(xiàng)目貸款賬戶(hù)為甲方基本存款賬戶(hù)，甲方還應(yīng)向乙方提供日常開(kāi)支費(fèi)用計(jì)劃等資料。上述合同、資料作為甲方對(duì)外付款、乙方審核項(xiàng)目貸款賬戶(hù)支付款項(xiàng)的主要依據(jù)。

5、甲方根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)工程實(shí)際進(jìn)度，向乙方出示付款票據(jù)和乙方要求的其他資料，乙方根據(jù)上述合同及相關(guān)資料，對(duì)符合付款條件的予以簽字確認(rèn)。未經(jīng)乙方指定簽字人的簽字確認(rèn)，乙方會(huì)計(jì)部門(mén)有權(quán)拒絕按受理甲方提出的付款要求。同時(shí)按照甲乙雙方的上述約定，乙方有權(quán)拒絕辦理本協(xié)議項(xiàng)下項(xiàng)目貸款賬戶(hù)的不符合本協(xié)議約定范圍的其他對(duì)外付款業(yè)務(wù)。

六、甲乙雙方同意對(duì)借款合同約定的還款期限作如下補(bǔ)充規(guī)定：

在合同期限屆滿(mǎn)之前，當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入的%時(shí)，甲方償還的乙方貸款不得少于貸款總額的%；當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入的%時(shí)，甲方償還的乙方貸款不得少于貸款總額的%；當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入的%時(shí)，甲方償還全部乙方貸款。

七、乙方承諾

（一）乙方承諾，甲方足額清償乙方全部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款本息后，項(xiàng)目貸款賬戶(hù)及項(xiàng)目還貸保證金賬戶(hù)內(nèi)資金全部解除封閉，甲方可自主支配；

（二）乙方承諾，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部正常銷(xiāo)售完畢之后，銷(xiāo)售監(jiān)管賬戶(hù)內(nèi)資金解除監(jiān)管，甲方可自主支配；

（三）乙方承諾按照借款合同的約定按期足額發(fā)放貸款，但因甲方原因造成的延遲除外；

（四）在借款合同履行期間，乙方承諾按照有關(guān)法律法規(guī)作好資金結(jié)算服務(wù)，在甲方需要的情況下，對(duì)甲方項(xiàng)目資金的管理等提出合理化建議；

（五）乙方保證對(duì)甲方提供的有關(guān)財(cái)務(wù)資料、項(xiàng)目資料以及其他商業(yè)秘密保密，但法律、法規(guī)和規(guī)章另有規(guī)定的除外。

八、甲方違反本協(xié)議約定，乙方有權(quán)采取以下一種或幾種措施：

（一）要求甲方限期糾正其違約行為；

（二）停止發(fā)放剩余貸款款項(xiàng)，停止項(xiàng)目貸款賬戶(hù)內(nèi)資金支出；

（三）提前收回貸款本金及利息；

（四）要求貸款保證人履行保證責(zé)任，依法處置擔(dān)保物；

（五）在新聞媒體公告甲方違約行為；

（六）向銀行業(yè)協(xié)會(huì)通報(bào)甲方違約行為，會(huì)同其他銀行實(shí)行聯(lián)合制裁；

（七）按貸款本金的%向甲方收取違約金；

（八）甲方如嚴(yán)重違約，抽逃資金構(gòu)成對(duì)乙方詐騙時(shí)，乙方將依法向公安機(jī)構(gòu)報(bào)案，追究其刑事責(zé)任。

九、乙方違反本協(xié)議約定，甲方有權(quán)采取以下一種或幾種措施：

（一）停止使用未使用貸款；

（二）提前歸還貸款本息，并不承擔(dān)由此給乙方造成的損失。

十、雙方約定的其他事項(xiàng)：

十一、本協(xié)議經(jīng)甲方法定代表人、乙方負(fù)責(zé)人或授權(quán)代理人簽字并蓋章后生效。

十二、本協(xié)議與甲乙雙方簽訂的《固定資產(chǎn)項(xiàng)目貸款合同》及其擔(dān)保合同具有同等法律效力。

十三、本協(xié)議未盡事宜，甲乙雙方協(xié)商解決。

十四、本協(xié)議一式份，甲、乙雙方及各執(zhí)一份。

甲方：（公章）乙方：（公章）

法定代表人（簽名/蓋章）法定代表人（簽名/蓋章）

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第五篇：淺論商業(yè)銀行房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款封閉管理的風(fēng)險(xiǎn)及防范(建行)

淺論商業(yè)銀行房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款封閉管理的風(fēng)險(xiǎn)及防范

郭平收稿日期：2006-02-24

（中國(guó)建設(shè)銀行北京分行房金部，北京，１０００５３）摘要：隨著房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款在商業(yè)銀行的貸款中占有較高的比重。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)較高，商業(yè)銀行為了保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款資金專(zhuān)款專(zhuān)用，促使房地產(chǎn)項(xiàng)目資金在行內(nèi)良性循環(huán)，商業(yè)銀行一般要求對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款實(shí)行封閉管理。本文根據(jù)貸款封閉管理的運(yùn)行模式，分析了在貸款過(guò)程中銀行面臨的風(fēng)險(xiǎn)，并提出了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款；封閉管理；

近年來(lái)，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)快速發(fā)展。據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需資金８０％來(lái)源于商業(yè)銀行。從短期來(lái)看，房地產(chǎn)貸款是當(dāng)前商業(yè)銀行資產(chǎn)類(lèi)別中質(zhì)量最高的貸款種類(lèi)之一。但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，如果商業(yè)銀行不能對(duì)房地產(chǎn)貸款面臨的潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別和控制，則房地產(chǎn)貸款的非理性擴(kuò)張就會(huì)成為商業(yè)銀行嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)源。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)典型的資金密集型的行業(yè)，其對(duì)于融資的依賴(lài)程度明顯高于一般的工商企業(yè)。房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)活動(dòng)有關(guān)的貸款。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款指商業(yè)銀行向借款人發(fā)放的用于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、房屋建造過(guò)程中所需建設(shè)資金的貸款。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的對(duì)象是經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)（或主管機(jī)關(guān)）核準(zhǔn)登記的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和利用單位自有土地建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房的企事業(yè)法人。申請(qǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的借款人如果為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或具有房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)資格的企業(yè)，應(yīng)具有建設(shè)行政主管部門(mén)核準(zhǔn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，并已獲得《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》、《房屋預(yù)售許可證》，其建設(shè)項(xiàng)目能適應(yīng)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求，具有良好的銷(xiāo)售前景。

一、目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款封閉管理的運(yùn)作模式

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)較高，商業(yè)銀行為了資金安全，保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款資金專(zhuān)款專(zhuān)用，促使房地產(chǎn)項(xiàng)目資金在行內(nèi)良性循環(huán)，商業(yè)銀行一般要求對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款實(shí)行封閉管理。中國(guó)銀監(jiān)會(huì)的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》規(guī)定，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自有資金得到落實(shí)后，商業(yè)銀行可根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)度和進(jìn)展?fàn)顩r，分期發(fā)放貸款，并對(duì)開(kāi)發(fā)商資金使用情況進(jìn)行監(jiān)控，防止貸款挪作他用。同時(shí)，商業(yè)銀行應(yīng)積極采取措施應(yīng)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)的項(xiàng)目自身的變化、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的變化、建筑施工企業(yè)的變化等，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并制止違規(guī)使用貸款情況。上述規(guī)定可以說(shuō)完全認(rèn)可了商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款封閉管理。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款封閉管理是指商業(yè)銀行對(duì)審批確定的房地產(chǎn)項(xiàng)目采取資金全程監(jiān)控，使項(xiàng)目建設(shè)資金投入及租售資金回流在同一賬戶(hù)內(nèi)封閉運(yùn)行的管理方式，該賬戶(hù)就叫封閉賬戶(hù)。具體運(yùn)作過(guò)程為：商業(yè)銀行對(duì)借款人申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查評(píng)估，根據(jù)評(píng)估的結(jié)果報(bào)有權(quán)審批機(jī)構(gòu)審批，審批同意后，簽訂《借款合同》、《擔(dān)保合同》和《借款合同補(bǔ)充協(xié)議》。在貸款發(fā)放前，借款人進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目抵押登記，并在貸款人處開(kāi)立資金監(jiān)管性質(zhì)的專(zhuān)用帳戶(hù)（即封閉賬戶(hù)）。貸款發(fā)放后進(jìn)入封閉賬戶(hù)，貸款的支用通過(guò)封閉賬戶(hù)進(jìn)行。封閉賬戶(hù)僅用于貸款項(xiàng)目有關(guān)的資金收付、企業(yè)日常開(kāi)支應(yīng)使用其它帳戶(hù)結(jié)算，兩類(lèi)資金不能混用，通過(guò)封閉賬戶(hù)支付資金的收款單位必須與項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)且符合《借款合同補(bǔ)充協(xié)議》的規(guī)定，否則，借款人無(wú)權(quán)支用。貸款的歸還也通過(guò)封閉賬戶(hù)實(shí)現(xiàn)，其還款來(lái)源主要是貸款項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入。借款人在貸款項(xiàng)目上的銷(xiāo)售收入（包括個(gè)人住房貸款和首付款）必須存入封閉賬戶(hù)。貸款人按比例控制封閉賬戶(hù)中的留存資金，即根據(jù)貸款余額在項(xiàng)目可銷(xiāo)售房屋市場(chǎng)價(jià)值所占的比例，逐月從銷(xiāo)售收入中留存部分資金，用于累計(jì)還貸。具體計(jì)算公式為：每月留存資金額＝當(dāng)期貸款余額／可銷(xiāo)售房屋市場(chǎng)價(jià)值ｘ當(dāng)期銷(xiāo)售收入。每月留存資金額不低于上述公式計(jì)算出的相應(yīng)金額。貸款封閉管理，可以有效地監(jiān)控貸款的使用和回流，可以有效降低貸款風(fēng)險(xiǎn)。但是為了確保貸款安全，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款封閉管理運(yùn)作過(guò)程中仍然需要防范以下風(fēng)險(xiǎn)。

二、銀行風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）貸款抵押落空的風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)主要是因?yàn)橘J款期限與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期限不匹配造成的。

貸款封閉管理的理想狀態(tài)是，貸款項(xiàng)目的全部土地使用權(quán)及其地上建筑物抵押給貸款銀行。在貸款封閉管理中，貸款的期限和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的期限必須匹配，確保項(xiàng)目資金的回流時(shí)間與貸款的回收時(shí)間相符。如果由于貸款期限過(guò)短不能滿(mǎn)足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的時(shí)間需要，也就是貸款到期企業(yè)卻沒(méi)有收入歸還貸款，將導(dǎo)致銀行被迫發(fā)放借新還舊貸款。這樣，在發(fā)放新貸款的過(guò)程中需要解除原抵押登記手續(xù)重新辦理新的抵押手續(xù)。由于抵押登記部門(mén)和銀行的操作流程不完全一致，往往出現(xiàn)原抵押登記手續(xù)已經(jīng)解除、新貸款已經(jīng)發(fā)放而新的抵押登記卻無(wú)法辦妥，一旦此時(shí)司法機(jī)關(guān)對(duì)抵押物采取法律強(qiáng)制措施，必然導(dǎo)致新的借款無(wú)抵押擔(dān)保。此時(shí)，銀行就難以實(shí)現(xiàn)貸款的封閉管理。

還有一種情況，在舊貸款抵押期間，房屋被出租，而舊貸款到期時(shí)租賃合同尚未到期。那么在借新還舊的抵押登記辦妥后，租賃合同則屬于在抵押合同之前簽定，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，會(huì)受到在先的租賃合同的限制。根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效。

（二）按比例釋放抵押物后抵押物價(jià)值不足的風(fēng)險(xiǎn)

貸款封閉管理過(guò)程中，銀行一般按照一定的比例將銷(xiāo)售收入留存在封閉賬戶(hù)中，用于累積還貸。該比例根據(jù)貸款余額在項(xiàng)目可銷(xiāo)售房屋市場(chǎng)價(jià)值所占的比例確定。在抵押物逐步釋放的過(guò)程中必須明確抵押物的范圍和釋放抵押物所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)并及時(shí)采取措施，否則，隨著抵押物的逐步釋放，貸款的風(fēng)險(xiǎn)將逐漸增大。

１、明確認(rèn)識(shí)抵押物的范圍

房地產(chǎn)企業(yè)的貸款是銀行向借款人發(fā)放的用于房屋建造、土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中所需資金的貸款，因此一般而言，貸款合同和抵押合同簽訂時(shí)用于抵押的項(xiàng)目上的房屋尚未建成竣工，因此抵押物是土地使用權(quán)或在建工程，而不是房屋。而抵押物對(duì)外銷(xiāo)售的時(shí)候，是按照整套單元房屋、公寓或別墅出售的。按照《擔(dān)保法》的規(guī)定：城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣(mài)該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣(mài)，但對(duì)拍賣(mài)新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。因此在計(jì)算釋放抵押物的比例時(shí)間應(yīng)當(dāng)將抵押登記后新增加的房屋剔除。必須保證釋放部分抵押物后所保留的抵押物價(jià)值足以擔(dān)保剩余的債權(quán)，也就是剩余的在抵押合同簽定時(shí)就存在的土地使用權(quán)或在建工程的價(jià)值足以擔(dān)保剩余的債權(quán)。

２、審慎確定釋放抵押物的比例

房屋的售價(jià)受房屋的樓層、朝向、結(jié)構(gòu)、地理位臵、市場(chǎng)、政府政策等多種因素的影響，從而導(dǎo)致同一樓盤(pán)在不同的時(shí)間市場(chǎng)價(jià)值不一樣、同一樓盤(pán)的不同單元房之間價(jià)值也不一樣。而且，一般而言，受市場(chǎng)歡迎的易于變現(xiàn)的房屋肯定是容易售出，其他的房屋受市場(chǎng)歡迎的程度和變現(xiàn)的程度相對(duì)較差，甚至可能被迫降價(jià)銷(xiāo)售。考慮以上這些不確定因素后，就應(yīng)當(dāng)選擇較保守的抵押物釋放比例，確保充足的抵押物價(jià)值。而現(xiàn)行的以可售房屋市場(chǎng)價(jià)值作為分母的比例計(jì)算方式?jīng)]有考慮以上不確定因素。

３、按比例釋放部分抵押物的做法并非法律的強(qiáng)行規(guī)定 按照法律規(guī)定，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押物折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償?！安宦男小卑ㄍ耆宦男谢虿煌耆男?。因此，債權(quán)人在債權(quán)沒(méi)有完全實(shí)現(xiàn)的情況下，可以不釋放抵押物，直到完全獲得受償，這樣隨著債權(quán)的逐步實(shí)現(xiàn)，抵押物擔(dān)保的能力將逐漸增加，貸款的安全性也增強(qiáng)。反之，按比例釋放抵押物后，抵押物擔(dān)保的能力將逐漸減弱。

（三）封閉賬戶(hù)中的存款不具有擔(dān)保的效力，不能優(yōu)先用于清償債權(quán)

在貸款封閉運(yùn)作的過(guò)程中，封閉賬戶(hù)是借款單位在貸款發(fā)放前開(kāi)立的用于資金監(jiān)管性質(zhì)的專(zhuān)用賬戶(hù)，封閉賬戶(hù)僅用于貸款項(xiàng)目有關(guān)的資金收付，該賬戶(hù)不售支票。封閉賬戶(hù)內(nèi)的資金向外支付時(shí)必須按照雙方合同約定的條件才能進(jìn)行。根據(jù)貸款余額在項(xiàng)目可銷(xiāo)售房屋市場(chǎng)價(jià)值中所占的比例，逐月從封閉賬戶(hù)內(nèi)鈞銷(xiāo)售收入中留存部分資金，用于累積還貸。項(xiàng)目達(dá)到８０％銷(xiāo)售率時(shí)或貸款到期前，封閉賬戶(hù)內(nèi)的存款余額不得低于到期貸款本息之和。從以上規(guī)定我們可以看出，抵押物釋放后其價(jià)值轉(zhuǎn)化為貨幣形態(tài)存入專(zhuān)用賬戶(hù)，積累到一定的金額或時(shí)間后才用于歸還貸款。而在部分釋放抵押物后到積累的銷(xiāo)售收入實(shí)際用于歸還貸款之前，銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)加大。首先，借款人雖然將銷(xiāo)售收入的一定比例存入專(zhuān)用賬戶(hù)但并未歸還貸款，此時(shí)銷(xiāo)售收入的所有權(quán)仍屬于借款人。銀行釋放抵押物后放棄了相應(yīng)部分的擔(dān)保，使相應(yīng)的貸款從抵押擔(dān)保的貸款變成信用貸款。第二，封閉帳戶(hù)作為資金監(jiān)管性質(zhì)的專(zhuān)用賬戶(hù)是借貸雙方的約定，不具有ｘ，－Ｊ－抗第三入的法律效力，也不具有擔(dān)保的性質(zhì)。因此，一旦司法部門(mén)強(qiáng)制扣劃，銀行只能服從，而不能主張優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

三、風(fēng)險(xiǎn)防范措施

（一）貸前調(diào)查階段認(rèn)真進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估，科學(xué)判斷項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值，根據(jù)項(xiàng)目的回款時(shí)間，確定合適的貸款期限

由于封閉貸款的還款來(lái)源是項(xiàng)目租售的收入，因此選擇具有市場(chǎng)價(jià)值的項(xiàng)目發(fā)放貸款是首要的條件。貸款項(xiàng)目最好有優(yōu)越的地理位臵和較高的使用價(jià)值，這樣抵押未來(lái)變現(xiàn)的能力將會(huì)很強(qiáng)。比如某外資銀行在相關(guān)調(diào)查和論證的基礎(chǔ)上，看上了某支行的某筆不良貸款的抵押物，對(duì)該抵押物未來(lái)的出租情況充滿(mǎn)信心，主動(dòng)向借款人和貸款人提出發(fā)放貸款、臵換貸款人的不良貸款的方案，從而使該支行及時(shí)化解了該筆不良貸款。在選擇抵押物時(shí)，應(yīng)盡可能地采用在建工程項(xiàng)目抵押來(lái)增強(qiáng)銀行對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售資金的控制力，利用商品房按揭資金逐步歸還銀行的項(xiàng)目貸款；同時(shí)，應(yīng)對(duì)預(yù)售商品房進(jìn)行整體評(píng)估，防止開(kāi)發(fā)商虛抬房?jī)r(jià)來(lái)轉(zhuǎn)移項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)。

貸前發(fā)放前，還要對(duì)借款人所處行業(yè)、發(fā)展前景、綜合實(shí)力和還款意愿等進(jìn)行深入調(diào)查，準(zhǔn)確判斷借款人的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，綜合分析借款人的償債能力、盈利能力和還款意愿的，加大對(duì)借款人資質(zhì)的審查力度。由于還款來(lái)源的產(chǎn)生需要借款人的經(jīng)營(yíng)，還款行為需要借款人具有良好的還款意愿和誠(chéng)信，因此密切關(guān)注第一還款來(lái)源即借款人的經(jīng)營(yíng)狀況、還款意愿和誠(chéng)信是非常必要的，絕對(duì)不要因?yàn)橛械盅何锏姆忾]管理就可以高枕無(wú)憂(yōu)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)周期較長(zhǎng)，從項(xiàng)目可行性研究開(kāi)始到最后銷(xiāo)售回籠資金，中間要經(jīng)歷勘探設(shè)計(jì)、報(bào)建立項(xiàng)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)等多個(gè)環(huán)節(jié)，開(kāi)發(fā)周期短則二三年、長(zhǎng)則超過(guò)五年。開(kāi)發(fā)周期越長(zhǎng)，各種經(jīng)濟(jì)環(huán)境特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生變化的可能性就越大，而房地產(chǎn)項(xiàng)目一旦破土開(kāi)發(fā)就很難根據(jù)市場(chǎng)需求變化進(jìn)行改變和調(diào)整，而銀行也面臨著貸款資金無(wú)法按期回收的風(fēng)險(xiǎn)。在貸款調(diào)查階段銀行必須對(duì)項(xiàng)目建設(shè)情況進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)估，準(zhǔn)確預(yù)測(cè)項(xiàng)目的資金需求情況和資金運(yùn)作周期，合理確定貸款期限。在貸款發(fā)放后，客戶(hù)經(jīng)理要嚴(yán)密監(jiān)控工程進(jìn)度，一旦出現(xiàn)項(xiàng)目不能按計(jì)劃進(jìn)行的情況，及時(shí)采取措施。

（二）強(qiáng)化貸后管理，尤其強(qiáng)化對(duì)抵押物的管理能力

貸后管理如果不到位，將使開(kāi)發(fā)商有機(jī)會(huì)挪用貸款資金或銷(xiāo)售回籠款，致使項(xiàng)目無(wú)法竣工或無(wú)銷(xiāo)售資金歸還銀行貸款。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的資金循環(huán)和周轉(zhuǎn)是以項(xiàng)目為主體，還款來(lái)源也是項(xiàng)目銷(xiāo)售資金，因此商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的管理首先應(yīng)當(dāng)與具體項(xiàng)目緊密相聯(lián)，對(duì)開(kāi)發(fā)商的自有資金、銀行貸款以及項(xiàng)目銷(xiāo)售資金的實(shí)施封閉運(yùn)作，以確保項(xiàng)目完工貸款歸還。貸款發(fā)放后，要監(jiān)控好項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)展情況。銀行要設(shè)立項(xiàng)目經(jīng)理，專(zhuān)門(mén)監(jiān)督項(xiàng)目的進(jìn)展和資金使用情況，按照借款人合理用款需求，分期分批發(fā)放貸款，保證貸款專(zhuān)項(xiàng)專(zhuān)用，防止貸款被挪用和貸款資金長(zhǎng)期積淀。在管理過(guò)程中，應(yīng)根據(jù)在建工程的實(shí)際進(jìn)度支付貸款資金，確保工程款實(shí)際支付給建筑承包商和材料供應(yīng)商，既可以防止開(kāi)發(fā)商挪用資金，又可以預(yù)防開(kāi)發(fā)商逃廢債。

隨時(shí)監(jiān)控其銷(xiāo)售計(jì)劃和銷(xiāo)售情況，尤其是抵押物的銷(xiāo)售形態(tài)。對(duì)于與貸款對(duì)應(yīng)的建設(shè)項(xiàng)目出售后，要及時(shí)按照協(xié)議進(jìn)行封閉管理并收回貸款。實(shí)時(shí)跟蹤抵押物的變化情況，一旦出現(xiàn)不利還款的風(fēng)險(xiǎn)隱患，要及時(shí)采取有效措施，避免風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)大。

抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。如果發(fā)生重大風(fēng)險(xiǎn)可能不利于借款人還款時(shí)，銀行可以要求借款人用銷(xiāo)售按比例釋放的抵押物所得款項(xiàng)提前清償部分貸款，以降低風(fēng)險(xiǎn)。

貸款人在按比例釋放抵押物的過(guò)程中，必須確保以下幾個(gè)問(wèn)題，才能防范風(fēng)險(xiǎn)：１、確保所釋放的抵押物銷(xiāo)售的收入肯定歸還貸款，不會(huì)因?yàn)槿魏卧虬l(fā)生意外。２、所保留的抵押物在任何情況下都足以擔(dān)保剩余的債權(quán)，因此在計(jì)算留存比例時(shí)必須采用最保守的方式。

四、關(guān)注企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況，及時(shí)預(yù)警

密切監(jiān)控借款人的經(jīng)營(yíng)和資金運(yùn)作，及時(shí)了解借款人所處行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)和發(fā)展趨勢(shì)，準(zhǔn)確把握借款人自身經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)狀況，防止借款入將售房款收入挪做他用，失去直接的還款資金。此外，貸款項(xiàng)目的售房款項(xiàng)雖然是主要的還款來(lái)源，但是公司的全部經(jīng)營(yíng)和投資收入也可以作為我們的還款來(lái)源。一旦，借款人項(xiàng)目因?yàn)樘厥庠虿荒苓_(dá)到預(yù)期收入或經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)滑坡，財(cái)務(wù)狀況惡化，我們應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取相應(yīng)措施保全資產(chǎn)。