第一篇：商業(yè)房產(chǎn)租賃經(jīng)營合同(寫字樓,含授權(quán)委托...

商業(yè)房產(chǎn)租賃經(jīng)營合同

租賃方：（以下簡稱甲方）

承租方：（以下簡稱乙方）

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《民法通則》等相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方本著自愿、平等、協(xié)商一致的原則，甲方?jīng)Q定將自己所擁有的商業(yè)房產(chǎn)（以下簡稱“該房產(chǎn)”）長期租賃乙方經(jīng)營，具體租賃事項(xiàng)約定如下：

（1）租賃房產(chǎn)情況

1）該房產(chǎn)位于

2）該房產(chǎn)建筑面積平方米。

3）該房產(chǎn)用途為用房。

（2）租賃經(jīng)營方式

甲方同意在本合同有效期內(nèi)將涉及該房產(chǎn)經(jīng)營管理的一切事項(xiàng)全部交給乙方處理，并同意乙方以乙方名義從事該房產(chǎn)招商、租賃等經(jīng)營管理的一切活動。

（3）具體租賃經(jīng)營事項(xiàng)

1）乙方自行確定、調(diào)整該房產(chǎn)經(jīng)營范圍及經(jīng)營模式；

2）在保證甲方既定收益的前提下，獨(dú)立處理一些與該房產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的內(nèi)外事務(wù)。

（4）租賃經(jīng)營期限

1）本合同約定該房產(chǎn)租賃經(jīng)營期限為

自年月日開始計算至年月日止。

2）雙方約定：在月日以前，該房產(chǎn)處于裝修籌備階段，在此期間甲方不向乙方收取任何費(fèi)用。

3）甲乙雙方同意在租賃經(jīng)營管理期限內(nèi)，本合同為不可撤銷合同。

4）租賃期滿前，乙方希望繼續(xù)接受租賃經(jīng)營，則應(yīng)于合同到期前60天重新與甲方簽訂租賃經(jīng)營合同；若甲方需要將該房產(chǎn)出售、轉(zhuǎn)租賃的，在同等條件下乙方享有優(yōu)先權(quán)；

（5）合同的存續(xù)

在本合同有效期限內(nèi)，甲方對所擁有的商業(yè)房產(chǎn)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時，本合同規(guī)定的全部權(quán)利和義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給房屋產(chǎn)權(quán)的受讓方。受讓方必須遵守本合同的規(guī)定。

（6）租金支付

甲方以向乙方預(yù)收租金的形式獲得收益，具體如下：

1）租金標(biāo)準(zhǔn)：

2）支付方式為現(xiàn)金支付，每個月支付一次。

合同簽訂之日，乙方需向甲方支付元作為定金，該定金于乙方交納首期租金時轉(zhuǎn)為合同保證金，保證金于合同到期日并結(jié)清所有費(fèi)用時無息返還給乙方。

乙方于年月日前支付首期租金共計元，并于以后每次到期日前10天，支付下期租金。

3）付款確認(rèn)：甲方在每次收款后需向乙方提供

4）有關(guān)該商用房產(chǎn)經(jīng)營收益，乙方除按約定的期限、金額、方式向甲方支付租金外，其他任何經(jīng)營盈虧均由乙方享有并承擔(dān)。

（7）甲方的權(quán)利和義務(wù)

1）租賃期內(nèi)無論乙方的經(jīng)營是否盈虧，甲方均有權(quán)按照約定的時間和標(biāo)準(zhǔn)向乙方收取租金。

2）甲方對乙方的具體經(jīng)營活動進(jìn)行監(jiān)督，保證乙方合法經(jīng)營。

3）甲方可自由轉(zhuǎn)讓其擁有的商業(yè)房產(chǎn)，但須提前三十天通知乙方，并保證房屋轉(zhuǎn)讓后受讓人繼續(xù)履行本合同。

4）甲方不得單方面解除本合同。

5）甲方對商業(yè)房產(chǎn)設(shè)定抵押擔(dān)保時，須事先書面通知乙方，并保證不影響乙方正常經(jīng)營管理。

6）甲方在租賃乙方經(jīng)營過程中，不承擔(dān)該商業(yè)房產(chǎn)的物業(yè)管理及經(jīng)營管理費(fèi)用。

（8）乙方的權(quán)利和義務(wù)

1）全面制定設(shè)計、裝修方案，在不改變房屋基本結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上對房屋進(jìn)行必要的改造、裝修，以提升房產(chǎn)商用價值。

2）制定租金收入或其他經(jīng)營收入標(biāo)準(zhǔn)，收取各項(xiàng)收入，依法向拖欠租金和費(fèi)用的租戶進(jìn)行追繳。

3）承擔(dān)經(jīng)營中的全部成本，并制訂有效控制成本的方法和標(biāo)準(zhǔn)。

4）乙方須按期足額向甲方交付租金。

5）乙方在接受甲方租賃經(jīng)營期間，承擔(dān)該商業(yè)用房的物業(yè)管理及經(jīng)營管理費(fèi)用。

6）其他與經(jīng)營相關(guān)的事宜。

（9）違約責(zé)任

1）甲方違反本合同約定，即在乙方正常支付約定租金的前提下，干涉乙方行使經(jīng)營管理權(quán)，乙方有權(quán)扣除本年度租金的25%作為違約金。

2）乙方無正當(dāng)理由逾期向甲方交付租金，乙方應(yīng)按逾期每日依本年度約定租金的0.5‰向甲方支付違約金。

3）租賃經(jīng)營期間雙方必須遵守誠信原則，除本條第1）、2）項(xiàng)約定賠償情形外，任何一方違反本合同其他規(guī)定，給對方造成損失的，須向?qū)Ψ街Ц度嗣駧?萬元的違約金。實(shí)際損失超過違約金部分的，應(yīng)當(dāng)據(jù)實(shí)賠償。

（10）合同的解除

存在下列情形之一時，本合同自動解除，雙方均不承擔(dān)責(zé)任：

1）因不可抗力導(dǎo)致本合同無法執(zhí)行時。

2）本合同有效期屆滿。

3）經(jīng)雙方同意的其他情況。

（11）爭議解決

如發(fā)生糾紛，雙方應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成，任何一方均有權(quán)向該房產(chǎn)所在地的人民法院起訴。

（12）補(bǔ)充條款

1）為保證乙方權(quán)利的執(zhí)行，甲方須與乙方簽訂《授權(quán)委托書》，授權(quán)乙方對該房產(chǎn)進(jìn)行招商、租賃等經(jīng)營管理行為。

2）本合同未盡事宜，由雙方協(xié)商訂立補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

本協(xié)議一式兩份，雙方各執(zhí)一份，自雙方簽字蓋章之日起生效。

甲方：乙方：

代表人（簽字）：代表人（簽字）：

日期：年月日日期：年月日

授權(quán)委托書

委托方：（以下簡稱甲方）

受托方：（以下簡稱乙方）

甲方為商業(yè)房產(chǎn)的合法擁有者。甲方現(xiàn)在委托乙方全權(quán)負(fù)責(zé)該地面建筑物的出租事宜。

（1）委托期限：自年月日開始至年月日止。

（2）委托事項(xiàng)：乙方接受甲方委托，處理該租賃商業(yè)房屋一切租賃和管理事宜，是唯一擁有該租賃商業(yè)房屋及所屬地塊的經(jīng)營管理權(quán)、招商招租權(quán)、使用權(quán)、出租權(quán)、收益權(quán)等權(quán)利的權(quán)利義務(wù)人，乙方有權(quán)按照法律的規(guī)定和甲方的授權(quán)，將租賃商業(yè)房屋出租并與承租人簽訂租賃合同及相關(guān)文件（以下簡稱《租賃合同》），并履行該租賃合同約定的出租方義務(wù)，取得相應(yīng)的收益。

（3）在委托期限內(nèi)，甲方對乙方在授權(quán)范圍內(nèi)的行為負(fù)有監(jiān)督責(zé)任。

（4）委托期限內(nèi)，甲方取消委托的，應(yīng)以書面形式通知承租人。取消委托后，甲方本人應(yīng)履行《租賃合同》項(xiàng)下的義務(wù)。如甲方提前解除本委托合同而另行委托的，甲方應(yīng)以書面形式通知承租人，另行委托的受委托人應(yīng)書面保證其履行《租賃合同》項(xiàng)下的義務(wù)，否則甲方本人應(yīng)履行《租賃合同》項(xiàng)下的義務(wù)。

（5）乙方轉(zhuǎn)委托的，應(yīng)獲得甲方的特別授權(quán)。

甲方：乙方：代表人（簽字）：代表人（簽字）：日期：年月日日期：年月日

第二篇：房產(chǎn)買賣委托授權(quán)公證書

房產(chǎn)買賣委托授權(quán)公證書

委托人：____，________________，________年____________月________日出生，身份證住址：____________，身份證號碼：____________________。

____________，____________，________年________月________日出生，身份證住址：____，身份證號碼：____________________。

受托人：____________，________，年________月________日出生，身份證住址：____，身份證號碼：____________。

我們夫婦________________________________以銀行按揭方式購有房地產(chǎn)一處，位于________________________，房產(chǎn)證編號：粵房地權(quán)證________________________號，權(quán)屬人____________：?，F(xiàn)委托為我們的合法代理人，并以我們的名義全權(quán)辦理上述房屋的下列事項(xiàng)，受托人均可單獨(dú)辦理以下事項(xiàng)：

一.到檔案部門查詢、打印檔案單(即查冊)。

二.辦理銀行提前還款申請手續(xù)及簽署相關(guān)文件，代為去銀行查詢打印供樓對帳單及供樓流水、欠貸金額清單。

三.到____________________銀行股份有限公司提前還清上述房產(chǎn)原按揭貸款的相關(guān)手續(xù)(即贖樓手續(xù))，提供存折或卡扣除貸款(不需要提供身份證原件辦理)。全權(quán)辦理贖樓申請、撤銷贖樓申請以及贖樓帳戶資金凍結(jié)手續(xù)，并從委托人還貸帳戶直接向銀行還款贖樓。領(lǐng)取上述房產(chǎn)的《房地產(chǎn)權(quán)證》、《商品房買賣合同》、貸款合同、發(fā)票、樓款付清證明書、保險單據(jù)、銀行貸款利息發(fā)票等相關(guān)文件資料。____

四.到房管所辦理上述房產(chǎn)的注銷抵押登記手續(xù)及領(lǐng)取、保管房地產(chǎn)權(quán)證等相關(guān)事宜，并代為簽署相關(guān)文件。辦理相關(guān)手續(xù)并領(lǐng)取注銷后房地產(chǎn)權(quán)證。到相關(guān)單位開具戶口證明。

五.到房管所辦理上述房產(chǎn)的過戶、贈與、轉(zhuǎn)移登記等相關(guān)手續(xù)(包含網(wǎng)簽)，代為簽署房地產(chǎn)買賣、贈與合同等相關(guān)文件，注銷已簽房地產(chǎn)買賣合同，重簽房地產(chǎn)買賣、贈與合同。向稅務(wù)部門、房管局部門申請辦理減免稅費(fèi)手續(xù)并在有關(guān)文件上簽字，并領(lǐng)取相關(guān)文件。到房管局開具家庭唯一住房證明等相關(guān)證明。到稅務(wù)部門辦理繳交稅費(fèi)、簽字等相關(guān)事項(xiàng)。

六.代表委托人協(xié)助買家申請銀行按揭貸款，開立銀行帳戶，并代為簽署銀行相關(guān)資料及擔(dān)保公司文件。簽署資金監(jiān)管協(xié)議、解除資金監(jiān)管協(xié)議、資金劃轉(zhuǎn)申請書等相關(guān)手續(xù)。

七.與買家到住房公積金中心辦理申請住房供積金貸款，簽字、按奈指模、提供

資料;到建設(shè)銀行辦理存折或儲蓄卡，辦理相關(guān)申請貸款事項(xiàng)。

八.房地產(chǎn)權(quán)證變更相關(guān)事項(xiàng)：簽字、領(lǐng)證等等。代繳上述物業(yè)維修資金，補(bǔ)辦維修資金發(fā)票、更名等相關(guān)事項(xiàng)。

九.辦理上述房產(chǎn)的水、電、煤氣、天然氣、電話、有線電視、數(shù)字電視等過戶手續(xù)及物業(yè)交接手續(xù)。

十.接受房管部門的詢問，并在詢問筆錄及有關(guān)表格、文件上簽名。

代理人在其權(quán)限范圍及代理期限內(nèi)簽署的一切有關(guān)文件，我均予承認(rèn)。

代理期限自本委托書簽署之日起至上述事項(xiàng)辦妥之日止。

代理人有轉(zhuǎn)委托權(quán)。

委托人：(簽名)________

_____年______月____日

二手房買賣委托公證書

委托人：________ 性別：________ 出生日期：________ 身份證件號碼：________ 受托人：________ 性別：________ 出生日期：________ 身份證件號碼：________

委托人因故無法親自辦理出售位于上海市________ 路________弄________號________室房屋的相關(guān)事宜，特委托受托人________為本委托人的代理人，就上述房地產(chǎn)代表本委托人辦理下列附錄中所列的第 ________ 項(xiàng)(共計________項(xiàng))事項(xiàng)，受托人有/無轉(zhuǎn)委托權(quán)。

受托人在上述代理權(quán)限內(nèi)就上述房地產(chǎn)所實(shí)施的法律行為及所產(chǎn)生的法律后果，委托人均予以認(rèn)可。

上述委托的期限自委托人簽署本委托書之日起至受托人完成委托事項(xiàng)之日止。

委托人：

年 月 日 附錄：

壹、代為簽訂定金協(xié)議

貳、代為簽訂房地產(chǎn)買賣合同/預(yù)售合同權(quán)益轉(zhuǎn)讓書

叁、代為辦理買賣合同/預(yù)售合同權(quán)益轉(zhuǎn)讓書公證、領(lǐng)取公證書 肆、代為辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記/預(yù)購商品房轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記

伍、代為辦理還貸、退保手續(xù)、代為辦理轉(zhuǎn)按揭相關(guān)手續(xù)(包括簽署有關(guān)合同、文件并辦理公證)陸、代為辦理變更或注銷房地產(chǎn)抵押登記 柒、代為收取房價款、承兌銀行票據(jù) 捌、代為交房 玖、代為支付上述房地產(chǎn)買賣過程中應(yīng)付之相關(guān)稅費(fèi) 拾、代為辦理房地產(chǎn)買賣過程中的其他相關(guān)事宜 拾壹、代為辦理上述房屋水、電、煤及物業(yè)過戶手續(xù) 拾貳、代為行使監(jiān)護(hù)權(quán)

第三篇：寫字樓租賃經(jīng)營可行性分析

一、寫字樓租賃市場

大亞灣的企業(yè)主要集中分布在澳頭鎮(zhèn)、響水河一帶，中心區(qū)亦有少量企業(yè)設(shè)點(diǎn)，但外租外銷型寫字樓的供應(yīng)則基本向澳頭傾斜，而且現(xiàn)有房源主要集合在安惠大道兩側(cè)。安惠寫字樓坐落在安惠大道盡頭，樓高12層?，F(xiàn)6至9層為BSF中國有限公司承租；10至12層業(yè)主安惠公司計劃自用；1至2層為商業(yè)用房現(xiàn)已全面進(jìn)駐銀行、餐飲等；3層也已出租過半，分別由歐德油儲、三菱麗陽和平安保險承租，年底前普萊克斯公司將占用剩余部分。安惠寫字樓作為本地唯一的國標(biāo)級寫字樓，中央空調(diào)、冷熱水、消防安全監(jiān)控等設(shè)施齊全，由假日酒店提供物業(yè)管理。業(yè)主對外租價為80元/㎡/月（含精裝修），綜合管理費(fèi)為3元/㎡/月（不含空調(diào)使用費(fèi)），檔次和收費(fèi)均為本地之最，但因價格過高，除個別大型外資企業(yè)外還乏人問津。其他沿安惠大道可做寫字樓租賃的場所在檔次及價格上均差異不大，通常在20-30元/㎡/月（簡裝/精裝），辦公條件普遍比較簡陋，管理費(fèi)也平均在0.6元／m2／月左右，目前出租狀況一般；新建的豐華大廈100至300㎡中小型辦公室租金為30-40元/㎡/月（簡裝/精裝），綜合管理費(fèi)為3元/㎡/月，無中央空調(diào)、熱水等設(shè)施，停車場也不完善，正式開盤5個月來租售業(yè)績約近三分之一。

二、租賃經(jīng)營策略

我公司擁有安惠寫字樓4層和5層的房產(chǎn)，單層建筑面積1262.84㎡，電梯間、洗手間已裝修。由于已經(jīng)形成了本地最高檔寫字樓形象，加之?dāng)?shù)家大型外企在此辦公，故對高端客戶的吸引力較大。由于本地寫字樓租賃市場總體市道還較弱，新進(jìn)入的企業(yè)特別是有實(shí)力的企業(yè)數(shù)量不大，而寫字樓的供應(yīng)量還在持續(xù)增長，形勢不容樂觀。受南海石化項(xiàng)目帶動，一批中下游產(chǎn)業(yè)陸續(xù)來大亞灣考察，其中不乏世界級企業(yè)，但由于和中海殼牌的合作關(guān)系未確定，現(xiàn)階段設(shè)點(diǎn)進(jìn)駐的可能性很小。因此預(yù)計近期難有大面積承租寫字樓的機(jī)會，租賃市場仍以中小企業(yè)為主。伴隨著大亞灣石化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，明年可能出現(xiàn)一些轉(zhuǎn)折性變化。南海石化項(xiàng)目在下半年投產(chǎn)運(yùn)營，投資265億元的中海油煉油項(xiàng)目也要在上半年啟動建設(shè)。中海殼牌鏈條企業(yè)及中海油15套煉油裝置承包商會逐一正式落腳本地，屆時寫字樓的高端租賃市場預(yù)期看好，我公司也正積極與中海油等有關(guān)企業(yè)進(jìn)行對接聯(lián)絡(luò)，爭取引進(jìn)。我方的主要競爭對手是安惠公司。該公司是大亞灣假日酒店、公寓的業(yè)主，并擁有安惠寫字樓的大部分產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)中海殼牌及其承包商、下游配套企業(yè)幾乎全部承租安惠公司的物業(yè)。對方已與石化企業(yè)系統(tǒng)建立了長期穩(wěn)定的聯(lián)系且合作已久，有專業(yè)的市場營銷團(tuán)隊(duì)和充足的開發(fā)經(jīng)費(fèi)，具備配套物業(yè)和經(jīng)營資源，與之相比我方除價格外無其他優(yōu)勢。明年上半年其主要租戶將撤離寫字樓和公寓，由于在時間上及雙方的目標(biāo)客源接近，勢必與我方在市場爭奪方面正面交鋒，成為最大的威脅。寫字樓的營銷渠道主要有二個：自主經(jīng)營和外包與代理結(jié)合。公司可投入人力物力自己尋找客戶，成本雖大但回報可觀，問題是與競爭對手相比處于信息劣勢；外包可利用外部資源，共享收益，創(chuàng)造的機(jī)會更多，但會降低單位回報率。通過前段時間的市場推廣，已與多家有意向承租寫字樓的客戶建立了聯(lián)系，包括中海油南海東部公司裂解汽油項(xiàng)目組、大亞灣財政局律師事務(wù)所、溫州四建工程公司等，每家需求面積在300㎡左右。我方正與大亞灣惠橋公司等一些機(jī)構(gòu)探討有關(guān)合作或外包事宜，對方均有此意愿，但也對現(xiàn)在的市場狀況持謹(jǐn)慎態(tài)度，同時認(rèn)為明年上半年形勢較好，春節(jié)后至五月份之前有大規(guī)模出租的可能，眼下主要應(yīng)做好散戶租賃業(yè)務(wù)?，F(xiàn)實(shí)存在的問題是未經(jīng)分隔裝修的寫字樓不符合中小客戶的租賃要求，并且由于長期閑置不動，公司的4、5層房產(chǎn)已被物業(yè)管理人封閉，帶領(lǐng)客戶進(jìn)入?yún)⒂^極為不便。而帶有精裝修的寫字樓對大型高端企業(yè)也具有更強(qiáng)的吸引力，安惠公司投資1700萬元精裝修寫字樓和公寓引進(jìn)中海殼牌和BSF公司即可作為佐證。因此急需進(jìn)行寫字樓裝修，至少應(yīng)將公共部位精裝修，其他部位簡單裝修。如能在今年底前完成裝修工程，將非常有利于把握機(jī)會，盤活寫字樓資產(chǎn)。

三、成本與價格

經(jīng)測算，安惠寫字樓精裝修成本應(yīng)在520元/㎡左右，包括空調(diào)、消防系統(tǒng)的布置改裝。按每層1250㎡計，單層投資約為65萬元。若只進(jìn)行公共區(qū)域的精裝修，其他部位簡單裝修，則成本會

第四篇：寫字樓租賃經(jīng)營可行性分析

一、寫字樓租賃市場大亞灣的企業(yè)主要集中分布在澳頭鎮(zhèn)、響水河一帶，中心區(qū)亦有少量企業(yè)設(shè)點(diǎn)，但外租外銷型寫字樓的供應(yīng)則基本向澳頭傾斜，而且現(xiàn)有房源主要集合在安惠大道兩側(cè)。安惠寫字樓坐落在安惠大道盡頭，樓高12層?，F(xiàn)6至9層為BSF中國有限公司承租；10至12層業(yè)主安惠公司計劃自用；1至2層為商業(yè)用房現(xiàn)已全面進(jìn)駐銀行、餐飲等；3層也已出租過半，分別由歐德油儲、三菱麗陽和平安保險承租，年底前普萊克斯公司將占用剩余部分。安惠寫字樓作為本地唯一的國標(biāo)級寫字樓，中央空調(diào)、冷熱水、消防安全監(jiān)控等設(shè)施齊全，由假日酒店提供物業(yè)管理。業(yè)主對外租價為80元/㎡/月（含精裝修），綜合管理費(fèi)為3元/㎡/月（不含空調(diào)使用費(fèi)），檔次和收費(fèi)均為本地之最，但因價格過高，除個別大型外資企業(yè)外還乏人問津。其他沿安惠大道可做寫字樓租賃的場所在檔次及價格上均差異不大，通常在20-30元/㎡/月（簡裝/精裝），辦公條件普遍比較簡陋，管理費(fèi)也平均在0.6元／m2／月左右，目前出租狀況一般；新建的豐華大廈100至300㎡中小型辦公室租金為30-40元/㎡/月（簡裝/精裝），綜合管理費(fèi)為3元/㎡/月，無中央空調(diào)、熱水等設(shè)施，停車場也不完善，正式開盤5個月來租售業(yè)績約近三分之一。

二、租賃經(jīng)營策略我公司擁有安惠寫字樓4層和5層的房產(chǎn)，單層建筑面積1262.84㎡，電梯間、洗手間已裝修。由于已經(jīng)形成了本地最高檔寫字樓形象，加之?dāng)?shù)家大型外企在此辦公，故對高端客戶的吸引力較大。由于本地寫字樓租賃市場總體市道還較弱，新進(jìn)入的企業(yè)特別是有實(shí)力的企業(yè)數(shù)量不大，而寫字樓的供應(yīng)量還在持續(xù)增長，形勢不容樂觀。受南海石化項(xiàng)目帶動，一批中下游產(chǎn)業(yè)陸續(xù)來大亞灣考察，其中不乏世界級企業(yè)，但由于和中海殼牌的合作關(guān)系未確定，現(xiàn)階段設(shè)點(diǎn)進(jìn)駐的可能性很小。因此預(yù)計近期難有大面積承租寫字樓的機(jī)會，租賃市場仍以中小企業(yè)為主。伴隨著大亞灣石化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，明年可能出現(xiàn)一些轉(zhuǎn)折性變化。南海石化項(xiàng)目在下半年投產(chǎn)運(yùn)營，投資265億元的中海油煉油項(xiàng)目也要在上半年啟動建設(shè)。中海殼牌鏈條企業(yè)及中海油15套煉油裝置承包商會逐一正式落腳本地，屆時寫字樓的高端租賃市場預(yù)期看好，我公司也正積極與中海油等有關(guān)企業(yè)進(jìn)行對接聯(lián)絡(luò)，爭取引進(jìn)。我方的主要競爭對手是安惠公司。該公司是大亞灣假日酒店、公寓的業(yè)主，并擁有安惠寫字樓的大部分產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)中海殼牌及其承包商、下游配套企業(yè)幾乎全部承租安惠公司的物業(yè)。對方已與石化企業(yè)系統(tǒng)建立了長期穩(wěn)定的聯(lián)系且合作已久，有專業(yè)的市場營銷團(tuán)隊(duì)和充足的開發(fā)經(jīng)費(fèi)，具備配套物業(yè)和經(jīng)營資源，與之相比我方除價格外無其他優(yōu)勢。明年上半年其主要租戶將撤離寫字樓和公寓，由于在時間上及雙方的目標(biāo)客源接近，勢必與我方在市場爭奪方面正面交鋒，成為最大的威脅。寫字樓的營銷渠道主要有二個：自主經(jīng)營和外包與代理結(jié)合。公司可投入人力物力自己尋找客戶，成本雖大但回報可觀，問題是與競爭對手相比處于信息劣勢；外包可利用外部資源，共享收益，創(chuàng)造的機(jī)會更多，但會降低單位回報率。通過前段時間的市場推廣，已與多家有意向承租寫字樓的客戶建立了聯(lián)系，包括中海油南海東部公司裂解汽油項(xiàng)目組、大亞灣財政局律師事務(wù)所、溫州四建工程公司等，每家需求面積在300㎡左右。我方正與大亞灣惠橋公司等一些機(jī)構(gòu)探討有關(guān)合作或外包事宜，對方均有此意愿，但也對現(xiàn)在的市場狀況持謹(jǐn)慎態(tài)度，同時認(rèn)為明年上半年形勢較好，春節(jié)后至五月份之前有大規(guī)模出租的可能，眼下主要應(yīng)做好散戶租賃業(yè)務(wù)?，F(xiàn)實(shí)存在的問題是未經(jīng)分隔裝修的寫字樓不符合中小客戶的租賃要求，并且由于長期閑置不動，公司的4、5層房產(chǎn)已被物業(yè)管理人封閉，帶領(lǐng)客戶進(jìn)入?yún)⒂^極為不便。而帶有精裝修的寫字樓對大型高端企業(yè)也具有更強(qiáng)的吸引力，安惠公司投資1700萬元精裝修寫字樓和公寓引進(jìn)中海殼牌和BSF公司即可作為佐證。因此急需進(jìn)行寫字樓裝修，至少應(yīng)將公共部位精裝修，其他部位簡單裝修。如能在今年底前完成裝修工程，將非常有利于把握機(jī)會，盤活寫字樓資產(chǎn)。

三、成本與價格經(jīng)測算，安惠寫字樓精裝修成本應(yīng)在520元/㎡左右，包括空調(diào)、消防系統(tǒng)的布置改裝。按每層1250㎡計，單層投資約為65萬元。若只進(jìn)行公共區(qū)域的精裝修，其他部位簡單裝修，則成本會降低1/4左右，單層投資不超過50萬元。另外提供商務(wù)服務(wù)的必需設(shè)備預(yù)算投資4萬元（可考慮暫時押后），詳見“寫字樓裝飾設(shè)計工程預(yù)算表”，總造價最終以審核決算結(jié)果為準(zhǔn)。定價策略應(yīng)針對主要競爭對手安惠公司的物業(yè)，參考本地的平均價格水平執(zhí)行。如前所述，市場調(diào)查結(jié)果顯示，在精裝修基礎(chǔ)上50-60元/㎡/月的租價是極具競爭力的，在局部精裝修的情況下租金最好不高于40元/㎡/月，相信可為大多數(shù)企業(yè)所接受。按70%的進(jìn)駐率計算，以50元/㎡的價格出租，單層收入約為43750元/月，15個月收回裝修投入；局部裝修租價以40元/㎡計，單層收入約為35000元/月，14個月回收投資。如采用外包形式，我方僅需進(jìn)行局部精裝修，承包底價初步定為30元/㎡/月，單層收入約為37500元/月，投資回收期約13個月。我方還在和外界接觸商洽凈價承包的可能性，即我方不做任何投入，由承包方投資裝修尋找客戶。承包底價初步定為首年20元/㎡/月，次年30元/㎡/月，讓利約為15萬元，低于我方預(yù)計裝修投入。但落實(shí)以上方案尚需時日且無絕對把握。

四、總結(jié)與建議

1、目前大亞灣寫字樓租賃市場活躍程度不高，客戶資源非常寶貴?，F(xiàn)有客戶基本是小面積需求，大企業(yè)進(jìn)駐估計要等到半年后。

2、抓住現(xiàn)有中小客戶的前提是將寫字樓進(jìn)行分隔裝修，同時也利于日后吸引大客戶。如在年底完成裝修工程，樂觀情況下明年五月份之前出租率可達(dá)80%以上。

3、定價必須具有競爭力，靈活采取各種經(jīng)營合作方式，積極尋求外包等簡單實(shí)用的途徑，回避我方的弱勢。

4、可考慮先利用一層墊資裝修，降低風(fēng)險成本，同時爭取銀行裝修貸款（約為物業(yè)評估值的30%），以上負(fù)債可從租金收入中償還。若上述方案能夠盡快落實(shí)執(zhí)行，我公司有信心盤活寫字樓資產(chǎn)，獲得穩(wěn)定收益，給假日美景項(xiàng)目的前期開發(fā)提供支持和保障。

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第五篇：商業(yè)房產(chǎn)商鋪?zhàn)赓U委托管理協(xié)議合同

商業(yè)房產(chǎn)租賃委托管理協(xié)議

甲方（委托人）： 山海天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

乙方（受委托人）：科加斯商業(yè)運(yùn)營管理公司

第一條 總則 1.1序言

為使甲方持有的山海天世紀(jì)商業(yè)用房（以下簡稱“該物業(yè)”）得以合理的利用，充分發(fā)揮雙方優(yōu)勢，有效整合資源，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成功運(yùn)作，以取得良好的出租收益并促進(jìn)保值增值，雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上，經(jīng)友好協(xié)商，依照《民法通則》和《中華人民共和國合同法》及有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，就甲方委托乙方（獨(dú)家）提供專業(yè)化租務(wù)管理服務(wù)，在互惠互利的基礎(chǔ)上達(dá)成以下合作合同，并承諾共同遵守。

甲方茲保證并聲明愿意簽定本合同，甲方在購買山海天世紀(jì)的商業(yè)用房(以下簡稱物業(yè))后，委托乙方提供專業(yè)化租務(wù)管理代理服務(wù)。

乙方茲保證并聲明，以提供專業(yè)化租務(wù)管理代理服務(wù)的方式管理該項(xiàng)目，并以全方位的管理和誠意履行本合同。

1.2定義

在本合同中所有術(shù)語的意義，明確闡述如下： A、“月”系指公歷月

B、“季”系指起始日后三（3）個月為一季，以此類推 C、“年”系指起始日期后十二（12）個月為一年，以此類推 D、“房屋所有權(quán)證書”系指由西安市房地產(chǎn)管理局向甲方簽發(fā)的合法的房屋所有權(quán)證書。

E、“不可抗力事件”系指一方不能預(yù)見、不能避免并不能克服的，致使該方無法履行其在本合同項(xiàng)下的義務(wù)的客觀情況。不可抗力事件包括但不限于：政府或公共機(jī)構(gòu)的禁令或法令、暴動、戰(zhàn)爭、敵對行動、公共騷亂、罷工、公共運(yùn)輸工具或其他公用設(shè)施的停頓或中斷、時疫（如非典）、火災(zāi)、水災(zāi)、地震、暴風(fēng)雨或其他自然災(zāi)害。

第二條 物業(yè)基本情況

物業(yè)性質(zhì)：商業(yè)用房

坐落位置：山海天世紀(jì)項(xiàng)目購物中心4層

建筑面積：3652.37平方米（以房管局核定的最終產(chǎn)權(quán)面積為準(zhǔn)）

第三條 委托管理事項(xiàng)

1、甲方委托乙方尋找承租人，就甲方物業(yè)由乙方以出租人名義與承租商戶簽訂租賃合同。承租商戶支付乙方的租金標(biāo)準(zhǔn)不應(yīng)低于稅前55元/月.平方米（指建筑面積）。

2、甲方委托乙方執(zhí)行租賃合同，負(fù)責(zé)賣場營運(yùn)管理，補(bǔ)位招商，并向承租人足額收取租金。

第四條 商鋪出租條件

商鋪經(jīng)營須符合乙方對業(yè)態(tài)統(tǒng)一的規(guī)劃和定位，承租方的經(jīng)營須遵守物業(yè)的相關(guān)管理規(guī)定和商場經(jīng)營管理規(guī)定

第五條 合同期限

1、本合同委托期限從2018年3月1日起，至2023年12月25日止；

2、在本合同有效代理期內(nèi)，除本合同另有約定外，甲方不得就該物業(yè)委托其他代理商代理租賃事宜或自行租賃、自行經(jīng)營，否則視為甲方違約。

第六條 租金收入 第七條 相關(guān)費(fèi)用

1、物業(yè)由乙方交付給承租人的交付時間前產(chǎn)生的水、電、氣費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)等由甲方承擔(dān)，交付后該費(fèi)用由承租方承擔(dān)。

2、租務(wù)委托管理費(fèi)

甲方應(yīng)當(dāng)按照乙方與承租方簽定的房屋租賃合同中約定的兩個月的租金標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付租務(wù)委托管理費(fèi)，甲方在承租方租賃物業(yè)后三個月內(nèi)出售物業(yè)的，該租務(wù)委托管理費(fèi)由購買該物業(yè)的新業(yè)主支付。承租方在租賃該物業(yè)后三個月內(nèi)解除租賃合同的，甲方無需支付乙方租務(wù)委托管理費(fèi)。該租務(wù)委托管理費(fèi)在甲方與承租方簽定完租賃合同后第四個月內(nèi)

向乙方支付。甲方逾期支付的，乙方有權(quán)按租務(wù)委托管理費(fèi)每日3%違約金追究甲方違約責(zé)任。如乙方未按照第八條的約定向甲方足額支付租金收益的，甲方可拒絕支付租務(wù)委托管理費(fèi)。

3、應(yīng)繳稅金：乙方作為合同代為執(zhí)行方在返回給甲方租金收入時,應(yīng)扣除租金收入應(yīng)繳的各項(xiàng)稅費(fèi)后, 足額返還剩余部分包括但不僅限于營業(yè)稅及附加、房產(chǎn)稅、印花稅、所得稅等國家規(guī)定的各項(xiàng)稅費(fèi)，但稅金合計不超過當(dāng)年稅前租金的20%。第八條 甲方的權(quán)利及義務(wù) a)權(quán)利

1、甲方有依照《商鋪?zhàn)赓U合同》的約定向乙方收取租金收益的權(quán)利。

2、本合同有效期內(nèi)，若承租方提前解除其與乙方簽訂的租賃合同，乙方應(yīng)盡快尋找新的承租人，甲方有權(quán)要求乙方進(jìn)行補(bǔ)充性招商，若前一承租戶解除合同后超過15日乙方仍未尋找到新的承租人，甲方有權(quán)自行經(jīng)營該物業(yè)或自行出租。b)

1、義務(wù)

甲方保證具有產(chǎn)權(quán)所有證書以及專業(yè)測繪機(jī)構(gòu)出具的面積測繪報告。若發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛，影響乙方正常租務(wù)委托工作，甲方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

2、甲方保證物業(yè)如為共有物業(yè)，則物業(yè)其他共有人已同意本合同所有條款，否則甲方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

3、在委托期內(nèi)，除本合同第七條a）款第2項(xiàng)約定的情況外，未經(jīng)乙方同意，甲方不得自行經(jīng)營該物業(yè)或另行出租；

4、5、甲方應(yīng)向乙方及時支付租務(wù)委托管理費(fèi)，并在收到乙方支付給甲方的該房屋租金后，開具相關(guān)的發(fā)票。第九條 乙方的權(quán)利及義務(wù) a)權(quán)利

1、乙方有權(quán)同意承租方根據(jù)經(jīng)營需要，在符合業(yè)態(tài)的情況下，合理選擇承租人，安排物業(yè)的功能和用途，但不得違背該房屋用途類型，不得違背法律及規(guī)章制度，不得破壞房屋主體結(jié)構(gòu)，不得因裝修改造影響其他租戶正常營業(yè)。

2、本合同有效期內(nèi)，若承租方提前解除其與乙方簽訂的租賃合同，則乙方須重新招租。

3、商戶繳納的租賃合同保證金不作為租金收入，由乙方專戶管理，在合同結(jié)束時由乙方退還給商戶。b)義務(wù)

1、乙方為甲方物業(yè)提供招租服務(wù)；

2、根據(jù)《商鋪?zhàn)赓U合同》中約定，承租人在每個租金繳納期到來前的25日向乙方繳納租金，前兩個租約年，承租人以半年為壹個繳納期向乙方交付租金，從第三個租約年開始，承租人以壹年為壹個繳納期向乙方繳納租金，乙方應(yīng)按《商鋪?zhàn)赓U合同》約定的租金金額最晚在每個繳納期開始后貳拾日內(nèi)向甲方支付本協(xié)議所指房屋的全部租

金，乙方應(yīng)將收取的稅后租金并于每三個月之后的10 日內(nèi)交付甲方；

3、乙方與承租人簽訂租賃合同，合同文本內(nèi)容包括租金金額等必須經(jīng)甲方書面確認(rèn)。第十條 支付方式 指定賬號：

開戶行：

賬號： 收款人：

第十一條 商鋪產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓

在本合同有效期內(nèi)或租賃期內(nèi)，若甲方將該物業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)移第三方，應(yīng)事先書面通知乙方，并將本合同的全部內(nèi)容告知購房人。甲方有義務(wù)保證購房人無條件接受本合同所約定的甲方全部權(quán)利與義務(wù)，否則視為甲方違約。甲方將該房屋轉(zhuǎn)讓的，無需通知承租人，乙方及承租人均無優(yōu)先購買權(quán)，乙方有告知承租人的義務(wù)。

第十二條 經(jīng)營場所裝修

1.甲方授權(quán)乙方和承租商戶對該房屋進(jìn)行裝修，裝修時在保障房屋安全的情況下，乙方或承租商戶可根據(jù)經(jīng)營需要，對該房屋的布局、結(jié)構(gòu)進(jìn)行必要改動，有關(guān)費(fèi)用由乙方或承租商戶負(fù)擔(dān)。

2.本協(xié)議終止時，乙方應(yīng)按照附件一所示的結(jié)構(gòu)、布局向甲方交還該房屋。對于裝修，在乙方或下一屆承租商戶確認(rèn)接收的前提下，乙方及本屆承租商戶無需恢復(fù)該房屋原狀，否則，應(yīng)恢復(fù)原狀，承租商戶

不恢復(fù)原狀的，乙方負(fù)連帶責(zé)任。第十三條 違約責(zé)任

1、除本協(xié)議另有約定外，甲方擅自單方面解除本合同或發(fā)生本合同上述違約事項(xiàng)時，需一次性向乙方支付等于當(dāng)年十二個月的違約金人民幣，并在甲方違約之日起第三日支付給乙方。

2、除本協(xié)議另有約定外，乙方擅自單方面解除本合同時，乙方需一次性支付甲方等于當(dāng)年十二個月的違約金人民幣￥，并在乙方違約之日起第三日支付給甲方。

3、乙方逾期向甲方支付租金的，每逾期一日，向甲方支付應(yīng)付租金百分之叁的違約金；逾期超過60日的，乙方除按百分之叁承擔(dān)違約責(zé)任外，甲方有權(quán)解除本合同。

4、乙方簽訂與該房屋有關(guān)的合同等全部文件，未經(jīng)過甲方的確認(rèn)，并同意的，每出現(xiàn)一次，應(yīng)向甲方支付拾萬元的違約金，給甲方造成損失的，還應(yīng)承擔(dān)損失賠償責(zé)任。

5因其他原因，本合同解除的，乙方與承租人簽訂的《山海天世紀(jì)購物中心房屋租賃合同》繼續(xù)有效，甲方有權(quán)直接以出租人的名義履行義務(wù)，行使權(quán)力。

第十四條 合同的終止與續(xù)約

1、除協(xié)議另有約定外，若甲、乙雙方中的任何一方需在委托期前終止合同，應(yīng)提前60 天以書面形式通知對方，經(jīng)雙方協(xié)商同意后方能終止，否則視為單方違約。違約處罰同本合同第十一條第1項(xiàng)、第二項(xiàng)的規(guī)定。

2、合同期滿，若甲方需繼續(xù)委托乙方代為出租，須提前 30 天向乙方書面提出，經(jīng)雙方協(xié)商一致后可續(xù)簽合同。

甲方將該房屋轉(zhuǎn)移所有權(quán)時，乙方已將該房屋租出去的，受讓人接受本協(xié)議項(xiàng)下甲方的權(quán)利義務(wù)，由受讓人與乙方重新簽署租務(wù)委托合同；甲方將該房屋轉(zhuǎn)移所有權(quán)時，乙方還未將該房屋租出去的，由受讓人與乙方簽訂委托經(jīng)營管理合同，以確保本商業(yè)項(xiàng)目的穩(wěn)定性。受讓人與乙方簽署租務(wù)委托合同或者委托經(jīng)營管理合同同時，本合同自行終止，但在甲方與受讓人辦理完畢該物業(yè)交付手續(xù)之日前（辦理完畢該物業(yè)交付手續(xù)之日以甲方出具的入住證明為準(zhǔn)），乙方仍應(yīng)將該物業(yè)租金按照本合同約定交付甲方。第十五條 免責(zé)條款

如因不可抗力等不能歸責(zé)于雙方的事由而使房屋、設(shè)施設(shè)備或租賃業(yè)務(wù)遭受損失，雙方互不承擔(dān)責(zé)任； 第十六條 合同變更與補(bǔ)充

本合同未盡事宜由雙方協(xié)商，簽訂補(bǔ)充合同。補(bǔ)充合同與本合同具有同等法律效力。第十七條 合同生效

本合同及其附件自甲、乙雙方正式授權(quán)代表簽字、蓋章之日起生效，至合同期滿或符合其他終止條件時自然失效。

本合同壹式柒份，甲方執(zhí)肆份、乙方執(zhí)叁份，具有同等法律效力。

甲方(簽字)乙方（簽字）

授權(quán)代表： 授權(quán)代表：

聯(lián)系電話：

二〇一八年十月二十三日

聯(lián)系電話： 二〇一八年十月二十三日