第一篇：北京小產權房新政策

XX北京小產權房最新政策

國家和各地相關監(jiān)管部門屢屢提示建設和購買“小產權房”的風險，但仍難以遏制“小產權房”這一現象的蔓延。非官方統(tǒng)計數據顯示，中國目前小產權房建設面積達六十多億平米，相當于中國房地產業(yè)近十年來的開發(fā)總量。小產權房數量非常之大，而且已成事實，是多年來累積起來的問題。

針對小產權房問題，國務院日前已做出部署，責成國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設部牽頭，成立專門領導小組，負責小產權房的摸底和清理工作。就小產權房問題，國務院要求：一是所有在建及在售小產權房必須全部停建和停售;二是將以地方為主體組織摸底，對小產權房現狀進行普查;三是責成領導小組研究小產權房問題，拿出相關處理意見和辦法。

國土資源部部長徐紹史1月29日指出，如不盡快清理小產權房，城鎮(zhèn)化進程加快后，問題的蔓延將進一步加速，范圍會進一步擴大，今年國土資源部將要重點打好6場硬仗，清理小產權房列為重中之重。

小產權房的危害性很大，一方面挑戰(zhàn)了法律權威，損害了國家法律法規(guī)的威信和尊嚴;另一方面擾亂了國家土地開發(fā)利用規(guī)劃，影響城市建設及房地產市場正常發(fā)展，給社會安定埋下了隱患。更為嚴重的是，小產權房的大量違規(guī)建設，將危及國家保護耕地政策。

所以，建議你還是不要買小產權房好。

北京小產權房新政策

“小產權”、“鄉(xiāng)產權”住宅是近期社會關注的熱點問題。建設部在近日也發(fā)布了購房風險提示。表示目前有些村集體經濟組織在本村集體土地上集中建設農民住宅樓，用于安置本集體經濟組織成員，但在安置過程中，擅自擴大銷售對象，以較低的價格向本集體經濟組織以外成員銷售。非集體經濟組織成員購買此類房屋，將無法辦理房屋產權登記，合法權益難以得到

北京市國土局局長安家盛昨日表示要停建停售小產權房，在業(yè)界引起很大震動。

北京新基礎投資控股有限公司總經理張衛(wèi)克坦稱之所以目前出現眾多小產權房，主要是高房價造成的，許多購房者無法承受高房價而選擇相對低廉的小產權房。一些開發(fā)商打著新農村建設等借口打政策擦邊球建設大量小產權房，購房者是沒有資格辦理產權證的，這種小產權房對保護耕地也非常不利，因此政府下令停建停售小產權房是凈化地產市場的一項有力措施。

張衛(wèi)克建議，政府要解決問題，除了停建停售小產權房項目外，還應加大土地供應，加大經適房等具有保障性用房地塊的供應，給這些購買小產權房的群體提供足夠多的買得起的房屋，使房地產市場進入一個良性循環(huán)。

中原地產華北區(qū)總經理李文杰建議，政府在停售停建小產權房時要充分考慮到購買者的利益，對于已經停售的項目，要求開發(fā)商退回購房人的房款，在保證了這些購房者的利益之后再按法律程序去處理違法開發(fā)商。

第二篇：北京下發(fā)遏制“小產權房”緊急通知

北京下發(fā)遏制“小產權房”緊急通知

北京市國土資源局與北京市住建委日前聯合下發(fā)《關于堅決遏制違法建設銷售“小產權房”的緊急通知》，要求各區(qū)、縣人民政府，市政府各委、辦、局全面貫徹落實國土資源部、住建部聯合下發(fā)的《關于堅決遏制違法建設、銷售“小產權房”的緊急通知》有關決定，堅決遏制違法建售“小產權房”行為。

通知明確，“小產權房” 清理整治工作堅持屬地管理，由區(qū)、縣政府負主責。區(qū)、縣政府要組織有關部門采取有效措施，嚴厲查處所在區(qū)域的“小產權房”項目，并對相關違法人員嚴肅處理，從根本上遏制新建、續(xù)建、續(xù)售“小產權房”。

通知重申了國土資源、住建等相關部門在“小產權房”清理整治工作中的職責，要求各部門加強聯動，協作互助，齊抓共管，履職到位，共同扎實做好清理查處各項工作。通知要求公開通報違法建售“小產權房”違法行為。相關部門要及時收集掌握群眾舉報信息，接受群眾對新建、續(xù)建、銷售“小產權房”行為的舉報監(jiān)督，并將核實后的信息公諸于眾；同時，及時了解并收集區(qū)、縣“小產權房”清理整治情況，定期上報市委、市政府主要領導，并向各區(qū)、縣黨委政府主要領導通報。

第三篇：小產權房買賣合同

小產權房買賣合同

出賣人(甲方)身份證號碼：

買受人(乙方)身份證號碼：

甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。

一、甲方自愿將其村證房位于秭歸縣廟嘴的房屋(建筑面積______平方米)以人民幣____仟___佰___拾____萬___仟____佰____拾____元整(￥____元)的價款出售給乙方。

二、本合同簽訂后，甲方對——的房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權利一并轉讓給乙方。

三、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應協助乙方辦理房屋產權手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關法律規(guī)定負擔。乙方一次性將房款交付甲方。

四、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權利，乙方保證按期繳納各項物業(yè)費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;

六、違約責任

1、甲方應當于年月日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過_______個月時，乙方有權解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應賠償乙方經濟損失人民幣___萬元。

2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過______個月時，甲方有權解除合同。解約時，乙方已付房價款的_________作為甲方的損失賠償金。

3、如果甲方出售的房屋存在質量問題影響到乙方居住權利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失。

4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因導致本合同的解除，甲方應按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。

5、如因規(guī)劃部門、設計部門的原因導致房屋質量和使用功能的，甲方應當通知乙方，如有補償款發(fā)放，甲方應當全額退還乙方。

七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協商解決;協商不成的按下述第_______種方式解決。

1、提交____________仲裁委員會仲裁。

2、依法向人民法院起訴。

八、其他約定

九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協議，補充協議與本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式3份，甲乙方各執(zhí)一份，見證人各一份。

甲方：乙方：

年月日年月日

見證人：

年月日

第四篇：2012小產權房最新政策

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據悉，針對小產權房問題，國務院日前已做出部署，責成國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設部牽頭，成立專門領導小組，負責小產權房的摸底和清理工作。國務院要求：一是所有在建及在售小產權房必須全部停建和停售;二是將以地方為主體組織摸底，對小產權房現狀進行普查;三是責成領導小組研究小產權房問題，拿出相關處理意見和辦法。

參加本次全國國土資源工作會的河南省國土資源廳廳長張啟生坦言，如何解決小產權房問題，是國土資源系統(tǒng)乃至地方政府面臨的一道難題，“但不解決肯定是不行，我們在小組討論的時候，就有地方國土局局長提出，是不是可以在符合規(guī)劃的地區(qū)，探索在征收土地后補交土地出讓金，按經濟適用房政策發(fā)證，禁止上市交易的辦法來進行處理小產權房”。

對于這一建議，國土部并未給出明確答復，但工作人員告訴記者，針對小產權房的清理，國土部已和地方政府達成初步意見，決定在今年對小產權房加大查處力度，對新近建設的小產權房項目堅決制止。此外，有關部門目前也在協商、研究相應的政策措施，考慮對已形成的小產權房項目，進行細致調研、區(qū)分類別、具體問題具體分析，對針對解決農民自身住房問題的項目和針對外售非農民居住需求問題的項目區(qū)別對待。

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第五篇：小產權房講義

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“小產權房”相關法律問題探討

主講人：金 翔

一、“小產權房”的含義

（一）“小產權房”來源

“小產權房”的說法來源于電視、報紙、網絡媒體中的各種報道，政府官員接受記者采訪時也說“小產權房”，政府文件中有時偶爾也出現“小產權房”，人大代表、政協委員、專家、學者、法官、律師、普通百姓社會各界也都在說“小產權房”。

“小產權房”的說法、提法已經眾人皆知。

（二）“小產權房”包含的內容

各界人士說的“小產權房”的含義是不是為一個含義？這個眾說紛紜，內容不一樣。有的人認為“小產權房”是針對城市當中商品房而言的，城市中的商品房是大產權房，農村中的各類房屋就是“小產權房”；有的人認為，農村宅基地的房子本身沒有房產證只有土地證，這種房子是“小產權房”；農村集體土地上所建造的房子，這種土地有的是證據耕地，有的是建設用地，有的合法，有的不合法的，大家都把稱之為“小產權房”；有的人認為城市里的某些房子也是“小產權房”，沒有交過土地出讓金房子是“小產權房”；還有的將農村中的蔬菜大棚、農業(yè)觀光園、家庭農場之類的房屋和建筑物、構筑物其附屬設施均歸“小產權房”。

不同的人對“小產權房”的理解是不一樣的，他所說的“小產權房”特指是什么樣的房子也不是一致的，有“小產權房”這個名詞，但是針對性不是唯一的，所以討論“小產權房”的問題，首先要將討論的內容、針對性進行明確。

（三）“小產權房”法律上的含義

所有的法律法規(guī)中沒有“小產權房”的術語、概念，我作為專業(yè)律師對“小產權房”的理解是：眾人皆知，內容豐富，不同的人所說的“小產權房”其指向的房屋是不同的，“小產權房”不是一個法律術語。

今天的題目雖然是“小產權房”相關法律問題，但是主要談：農村宅基地上的房屋及農村集體土地使用權流轉的相關法律問題。

二、各類“小產權房”的形成、發(fā)展及現狀

“小產權房”是一種社會現象，隨著我國房地產市場的建立逐漸發(fā)展起來。

（一）“小產權房”的形成

北京的房地產市場從1992年就開始了。從鄧小平南巡講話以后，北京就已經有商業(yè)意義上的房地產開發(fā)。

我國的《房地產法》是1994年制定，1995年1月1日實施的。房地產開發(fā)最早的階段是處在違法開發(fā)、非常混亂的狀態(tài)，非常不成熟。

從1992年——1998年算是一個階段，在這個階段當中，房地產開發(fā)所占用的土地很多是農村集體土地?，F在城市里、城市郊區(qū)很多商品房，尤其是郊區(qū)的商品房占用的大多數土地都是農村集體土地，隨著城市的發(fā)展，農村的集體土地就征為國有了。

北京的城市不斷地擴展，城市的邊緣不斷地在擴大，擴大的過程當中，農村集體土地逐漸變?yōu)閲械耐恋亍?/p>

“小產權房”的形成實際上就是隨著房地產開發(fā)過程當中形成的，不規(guī)范、不是按照法律規(guī)定嚴格開發(fā)的過程中，形成了很多“小產權房”。

（二）“小產權房”的發(fā)展

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商品房的開發(fā)逐漸走向規(guī)范。1998年——2005年也是一個階段，房地產的市場在發(fā)展，不是很成熟，城市的房屋買賣、合同糾紛非常多；而在這個時候，看到了農村集體土地的價值，尤其是宅基地。

這種現狀從90年代初到現在一直存在著，只不過現在越來越多，就是城里人到農村買宅基地上的房屋。

2007年到目前，是房地產的發(fā)是極為不正常的階段，高房價，普通的老百姓買不起城里的商品房，這樣的話，給農村各種各樣的“小產權房”提供一定的空間。

（三）“小產權房”的現狀

“小產權房”在全國各地非常多，現在所占的份額、比例數量非常巨大，針對現在“小產權房”各種形式多樣、不同情況的現狀，引起了國家的高度重視?！靶‘a權房”不僅僅是一個社會現象，或者經濟現象，它會影響國家政治的穩(wěn)定、社會的穩(wěn)定，涉及到“三農”問題?！靶‘a權房”的現狀從法律上并沒有一個非常好的體系來完善，現實擺在了目前，政府要重視，包括現在的國土部等國家部門機關，在以后一兩年的過程當中，對“小產權房”的認定，怎么去規(guī)范，怎么去發(fā)展，現在都處在研究當中，并沒有很好的策略，這是目前的現狀。

作為律師、法律專業(yè)人士，需要對社會的各種現狀應當有一個理性的分析，對各種現象在法律上有一個明確認識。根據現在各種“小產權房”的現狀，現在現行當中，已經發(fā)生了一些糾紛。

這種糾紛一方面是平等主體之間的，比如宅基地上的房屋進行買賣，雙方發(fā)生糾紛。另外涉及到“小產權房”合法性的問題，占用農村集體土地，有的是耕地，有的是非農建設的土地。這類問題目前還沒有上升到通過法院去解決這個問題，大多數都是行政機關介入。

三、典型案例

從法律上分析“小產權房”的現狀，通過幾個帶有典型意義的案例對相關法律問題進行分析，會更有針對性，因為這些案例是現實當中發(fā)生的，實踐當中可能還存在。另外各方的觀點，在法律上會給一個探討。

（一）農戶宅基地上房屋買賣合同糾紛案

代表案例：北京通州區(qū)宋莊畫家與村民房屋買賣合同案 這個案例法院判決依據是《土地管理法》第63條的規(guī)定。

國務院辦公廳有一個文件，那個文件當中也明確提到宅基地房屋不能出售給城里居民。

《土地管理法》第62條：農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。農村村民住宅用地，經鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。

《土地管理法》第63條：農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外。

北京市高級人民法院關于印發(fā)農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知【京高法發(fā)2004]391號】，這個文件第二審法院不會寫在判決書里，作為律師這點比較容易理解，有些問題在司法實踐當中，高級法院做出來的會--------------------------精品

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議紀要、相關規(guī)定或者通知之類,下屬法院在判案件過程當中，下級法院幾乎所有的都在遵循。

涉及農村私有房屋買賣糾紛案件的主要情況，這個情況主要對現狀的一種歸納；第二，關于農村私有房屋買賣和效力的認定，與會人員多數人員（搞法律的人）認為，農村私有房屋買賣合同應當認定無效。這是法律界很多人的意見。

《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁承讓土地的通知》 第二條第二項：農村住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買住宅發(fā)放土地使用證和房產證。

對這個文件的理解，不同的人理解得也不一樣。國務院是最高的行政機關，行使的是一種行政的權力。

現在的宅基地房屋買賣現象非常多。

（二）國土部門查處違法占用農村集體土地案

代表案例：

1.北京市懷柔區(qū)楊宋鎮(zhèn)出售集體土地建房案

2.鄂爾多斯市一通煤化有限責任公司違規(guī)建設高爾夫球場案

3.遼寧省沈陽市蒲河灣農業(yè)科技有限公司違法租用集體土地建房案 4.河北省赤城縣兩礦業(yè)公司違法占地案 5.湖南省安華縣胡加欣煤礦以采代探案 6.二期王府家庭農場被拆除案

7.北京市房山區(qū)青龍頭村別墅被拆除案（2007年）

通過案例我想說的是現實是比較復雜的，處理問題從法律上講到底是不是合法的，從法律上應當怎么進行認定。

四、農戶宅基地上房屋買賣法律分析

通過前面的案例看，法院認為買賣合同是無效的。政府認為不能出售給城里居民，這在政府文件當中有明確的規(guī)定，但是在法律上要進行分析。

宅基地房屋買賣合同的主體一個是要有宅基地，宅基地是合法的使用權人，作為一個個人；購買人也是個人，是平等的民事主體，判斷一個合同是否有效還是無效，根據《合同法》的司法解釋二，認定合同無效必須是滿足法律規(guī)定的條件。這里面合同的主體是沒有問題，權利義務也很清楚。有爭議的一點是這個合同是否違反國家法律法規(guī)。國務院所有的文件是否可以視為行政法規(guī)，這是一個焦點問題。

《立法法》第五十六條：“國務院根據憲法和法律，制定行政法規(guī)?！靶姓ㄒ?guī)可以就下列事項作出規(guī)定：

“

（一）為執(zhí)行法律的規(guī)定需要制定行政法規(guī)的事項；

“

（二）憲法第八十九條規(guī)定的國務院行政管理職權的事項。

“應當由全國人民代表大會及其常務委員會制定法律的事項，國務院根據全國人民代表大會及其常務委員會的授權決定先制定的行政法規(guī)，經過實踐檢驗，制定法律的條件成熟時，國務院應當及時提請全國人民代表大會及其常務委員會制定法律?！?/p>

第五十七條：“行政法規(guī)由國務院組織起草。國務院有關部門認為需要制定行政法規(guī)的，應當向國務院報請立項?！?/p>

第五十八條：“行政法規(guī)在起草過程中，應當廣泛聽取有關機關、組織和公民的意見。聽取意見可以采取座談會、論證會、聽證會等多種形式?！?/p>

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第五十九條：“行政法規(guī)起草工作完成后，起草單位應當將草案及其說明、各方面對草案主要問題的不同意見和其他有關資料送國務院法制機構進行審查。

“國務院法制機構應當向國務院提出審查報告和草案修改稿，審查報告應當對草案主要問題作出說明?！?/p>

第六十條：“行政法規(guī)的決定程序依照中華人民共和國國務院組織法的有關規(guī)定辦理。”

第六十一條：“行政法規(guī)由總理簽署國務院令公布?！?/p>

第六十二條：“行政法規(guī)簽署公布后，及時在國務院公報和在全國范圍內發(fā)行的報紙上刊登。

“在國務院公報上刊登的行政法規(guī)文本為標準文本?！?/p>

通過《立法法》第三章的規(guī)定，我們可以看到行政法規(guī)在《立法法》當中有非常明確的規(guī)定。

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