第一篇：小產(chǎn)權(quán)房售房合同書

小產(chǎn)權(quán)房售房合同書

甲方（出賣方）：

乙方（購買方）：

依據(jù)國家法律、法規(guī)和北京市有關(guān)部門規(guī)定。甲、乙雙方在平等，自愿和協(xié)商一致的基礎(chǔ)上訂立本合同。

一、房產(chǎn)地址和面積

甲方出售的房屋位于。建筑面積合計平方米。目前由北京同力物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理，該房水、電、暖、有線電視、天然氣等基礎(chǔ)設(shè)施完備。

二、房產(chǎn)性質(zhì)和產(chǎn)權(quán)所有人

該房系小產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，所有人為甲方。不存在和任何其他人共有或經(jīng)共有人完全同意。甲方承諾該房產(chǎn)因所有人問題所產(chǎn)生的糾紛和引發(fā)的一切損失由甲方負(fù)責(zé)。甲方承諾未將此房產(chǎn)做給任何第三方進(jìn)行財產(chǎn)抵押。

三、房產(chǎn)價格，付款方式及其他費(fèi)用

1.該房產(chǎn)甲方出售價為人民幣￥元）。

2.付款方式：

首付：乙方于年月日交首付款，人民幣（大寫）

萬元整，（小寫：￥）并簽訂合同。

尾款：剩余房款（大寫）萬元（小寫：

￥）應(yīng)于年月日前付清，全部房款付清后雙方到物業(yè)辦理過戶手續(xù)并交付房

屋。

3.正。甲方結(jié)

清合同簽訂日之前的物業(yè)費(fèi)、有線電視費(fèi)、暖氣費(fèi)、水費(fèi)和電費(fèi)。

四、甲方義務(wù)

1.提供房屋原始購房合同、身份證及復(fù)印件。

2.甲方在收到全部房款當(dāng)天將房屋交移給乙方。保持屋內(nèi)現(xiàn)有裝飾不破壞。

五、乙方義務(wù)

1.按合同約定按時付款。

2.提供身份證及復(fù)印件。

六、其它事項(xiàng)和違約責(zé)任

1.雙方本著誠實(shí)守信的原則，不隱瞞任何事實(shí)真相。若有隱瞞造成后果，受損方可以詐騙行為向公安，法院報案并訴訟。

2.雙方對各自提供的身份資料等與房產(chǎn)有關(guān)的文件材料確保真實(shí)，并承擔(dān)法律責(zé)任。

3.逾期交房責(zé)任

甲方不能在7天內(nèi)履行上述第三條約定的期限和條件將該房屋交付乙方的，甲方應(yīng)按日計算向乙方支付未付房款總額的萬分之五違約金。超過7天的，本合同作廢，甲方退回全部乙方已交的房款并向乙方賠付違約金，合同解除。

4.逾期付款責(zé)任

乙方未按上述第三條約定時間內(nèi)付款，每延期付款一天，按日計算向甲方支付未付房款總額的萬分之五違約金。延期付款超過7天，本合同作廢，甲方扣除違約金后退回乙方已付房款，合同解除。

5.由于違約造成最終合同不能履行，違約方一次性賠付守約方人民幣貳拾萬元整。

6.雙方已明確產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，交易完成后任何一方不準(zhǔn)以任何理由再對此房產(chǎn)提出異議。

7.本合同履行如發(fā)生爭議，由雙方協(xié)商解決。如協(xié)商不成，依法向出售房屋所在地人民法院起訴。

8.本合同雙方簽字并收到乙方支付的首付后生效，受法律保護(hù)，合同共2頁，一式貳份，甲乙雙方各執(zhí)壹份。

甲方：乙方：

電話：電話：

日期：日期：

第二篇：小產(chǎn)權(quán)房買賣合同書

在現(xiàn)有的法律體系沒有改變之前，一個可行的辦法是：下不為例，既往不咎。在技術(shù)上可以探討設(shè)計一些務(wù)實(shí)的模式，比如將原來的小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同變更為長期租賃

合同，并允許租戶轉(zhuǎn)租，或許是一個方方面面都可接受的解決方案。而《中華人民共和國土地管理法》第第四十三條規(guī)定“任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外?！钡诹l規(guī)定“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)?！?/p>

根據(jù)以上法律規(guī)定，在農(nóng)村集體所有的宅基地和集體建設(shè)用地上，農(nóng)

民可以自行經(jīng)營，而且農(nóng)民自建的住房也是可以進(jìn)行交易的。

國土資源部的一位副總督察曾突出說明：“建設(shè)使用農(nóng)村集體土地，法律規(guī)定只有四種情況：一是農(nóng)民的宅基地，二是農(nóng)村公共設(shè)施的用地，三是農(nóng)村興辦的村辦企業(yè)或者聯(lián)營企業(yè)，四是根據(jù)擔(dān)保法，使用農(nóng)村集體用地抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的時候可以允許。除此以外，都是現(xiàn)行法律不允許的。”從另外一個方面來解讀，這就意味著在四種情況內(nèi)建小產(chǎn)權(quán)房，就不涉及到所謂的“違法”問題。這里還有一個核心，就是只要不是占用耕地，辦好相關(guān)小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)用地的手續(xù)，就不應(yīng)該存在什么大的原則問題。從長期看，要深入進(jìn)行土地產(chǎn)權(quán)變革，給予農(nóng)村土地真正完整的產(chǎn)權(quán)?！锻恋毓芾矸ā返谑畻l對集體土地產(chǎn)權(quán)作了如下規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）

農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營、管理。

小產(chǎn)權(quán)房買賣合同書

求教法律高手，此小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有何不妥?

房屋買賣合同

出賣人(甲方)： 身份證號碼：

買受人(乙方)： 身份證號碼：

甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共

同遵守。

一、甲方為償還到期貸款原因自愿將其于 _____________________________的房產(chǎn)及其土地使用權(quán)(住宿房屋一處，建筑面積____ _____平方米;廠房一處，建筑面積____ _____平方米;附屬場地____ _____平方米及附屬圍墻、水、電等設(shè)施，上述內(nèi)容以下簡稱“本房屋”)以人民幣_______拾_______萬_______仟_______佰_______拾_______元整(￥______

__ 元)的價款出售給乙方。

二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本

合同，定金不退。

三、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方須無條件協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，辦理過戶手續(xù)發(fā)生的契稅、土地出讓金由乙方負(fù)擔(dān)。甲方承

擔(dān)本合同轉(zhuǎn)讓的房屋及土地稅費(fèi)。乙方在甲方交付房屋后一次性將房款交付甲方。

四、本合同簽訂后，甲方對的房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等權(quán)利

一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利。本合同簽訂后，甲方不

得以本房屋為關(guān)聯(lián)與他人訂立任何合同。

六、違約責(zé)任

1、甲方應(yīng)當(dāng)于2009年 月 日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過30天時，乙方有權(quán)解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣__

伍萬_元。

2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過_30天時，甲方有權(quán)解除合同。解約時，乙方已

付定金不退。

3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承

擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失。

4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬?，甲方?yīng)按照下述兩種算法取高值返還乙方：

1、本房屋合同轉(zhuǎn)讓金額本金及利息，利息按年息20%計算，計息期自合同簽訂日起算;

2、解除合同時本房屋市場評估價，并賠償

乙方的房屋裝修費(fèi)用,搬遷等損失。

5、如因規(guī)劃部門、設(shè)計部門的原因影響房屋質(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方，如有補(bǔ)償款發(fā)放，甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。

七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述方式

解決：依法向合同簽署地人民法院起訴。

八、其他約定

1.未過戶前本房屋甲方以抵押形式抵押給乙方，并辦理抵押手續(xù)。

九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。

十、本合同一式5份，甲乙方各執(zhí)一份，見證人各一份。

甲方： 乙方：

年 月 日 年 月 日

見證人： 年 月 日

年 月 日

年 月 日

律師：

不能辦理過戶手續(xù)這一條就是致命的。

如果一房多賣，請問你有什么救濟(jì)措施?

只能干著急吧。

我國的房產(chǎn)屬于登記主義，任何不能過戶就是不能辦理登記的房屋都存在巨大的風(fēng)險。

望你三思。

如果確實(shí)不能過戶，而你又非常想買下這房屋，可以設(shè)定一個房屋抵押合同條款。這樣

就萬無一失了!

具體怎么設(shè)定你要請律師具體商議。

第三篇：售房合同書

售房合同書

甲方（出售方）：

乙方（購買方）：

經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，乙方自愿購買甲方商住樓第號樓單元（東、西）第層室廳住房一套（一衛(wèi)），為了維護(hù)雙方利益，保證在購買后雙方不發(fā)生任何糾紛，特簽訂如下合同：

一、甲方責(zé)任

1、必段以圖紙為依據(jù)，保證質(zhì)量進(jìn)行施工。

2、水：上水管每戶一趟，下水為110PVC塑料管。電：為銅芯線，如需裝電話線、閉路線，乙方購買，甲方安裝。

3、甲方不負(fù)責(zé)室內(nèi)地磚、墻磚、木門、仿瓷、防盜網(wǎng)（乙方的防盜網(wǎng)必須用不銹鋼材料制作）。

4、甲方只負(fù)責(zé)房產(chǎn)總證。防盜門、程控門的費(fèi)用由乙方承擔(dān)。

5、辦證手續(xù)：甲方負(fù)責(zé)辦理房產(chǎn)、土地總證，分證由甲方協(xié)助乙方辦理，但在辦分證的過程中涉及的一切稅、費(fèi)由乙方負(fù)擔(dān)，甲方概一負(fù)責(zé)。

6、甲方協(xié)助乙方辦理好用水用電的開戶手續(xù)，但一切費(fèi)用由乙方承擔(dān)（含水表電表）（金額元）。

二、房屋價格

該房屋價格為元/平方米，總價為元，最后結(jié)算以房產(chǎn)證面積為準(zhǔn)。

三、付款方式

1、雙方簽訂售房合同時，乙方必須預(yù)交房款元，（預(yù)交款不退），下余金額元，甲方房屋竣工后交房屋時，甲方電話通知乙方一星期內(nèi)將余款一次性付清，否則甲方有權(quán)自行處理。

2、竣工后，乙方來裝修房屋時必須交納裝修保證押金1000元。裝修完工后，沒有對他人房屋造成損失或其它損害，甲方保證如數(shù)退還。

四、違約責(zé)任

此合同簽字生效，如一方違約，必須賠付另一方違約金壹萬元。此合同一式兩份，甲乙雙主各執(zhí)一份，違者承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

五、其它約定：。

甲方簽字：聯(lián)系電話：

乙方簽字：聯(lián)系電話：

經(jīng) 辦 人：簽定日期：

第四篇：售房合同書

售房合同書

賣方（甲方）： 買方（乙方）：

根據(jù)中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和本地有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠實(shí)信用的原則，訂立本合同，以資共同遵守。

第一條 甲方將

房屋及房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方，房屋具體狀況如下： 房屋座落在，房屋為框架結(jié)構(gòu)住宅，房屋在第層，面積為

平方米，布局結(jié)構(gòu)為 室 廳 廚 衛(wèi) 陽臺，房屋布局及尺寸見附圖。

第二條 該房地產(chǎn)土地所有權(quán)性質(zhì)為集體所有土地；土地使用權(quán)以

方式獲得。

第三條 房屋配套附屬設(shè)施水、電、氣由市政管線引進(jìn)戶由甲方負(fù)責(zé)，室內(nèi)裝飾按清水房標(biāo)準(zhǔn)，地面為現(xiàn)澆地面，墻壁為砂漿找平層，頂棚為現(xiàn)澆頂棚。。

乙方對甲方上述轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)具體情況已充分了解，自愿購買上述房地產(chǎn)。第四條 甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商達(dá)成一致，同意上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格為人民幣（大寫）：

元整。甲、乙雙方同意，自本合同簽訂之日起，乙方分 次將房款付給甲方。具體時間為：本合同生效之日起十日內(nèi)乙方交付貳萬元；2011年 月 日前付 萬元；其余在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時全部交清。

第五條 甲、乙雙方同意，本合同生效后，除人力不可抗拒的因素外，甲方定于2005年4月30日將上述房地產(chǎn)交付乙方（以房產(chǎn)證交付為標(biāo)志）。

第六條 上述房地產(chǎn)風(fēng)險責(zé)任自該房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起轉(zhuǎn)移給乙方。

第七條 本合同生效后，甲、乙雙方應(yīng)按國家及本地有關(guān)規(guī)定繳納稅、費(fèi)。在上述房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移前未支付的使用該房屋所發(fā)生的物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、煤氣、電訊費(fèi)等其它費(fèi)用由甲方負(fù)責(zé)支付。

第八條 乙方在使用期間不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和使用性質(zhì)，乙方對該房地產(chǎn)有關(guān)聯(lián)的公共部位、通道和設(shè)施使用享有相應(yīng)的權(quán)益承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，并應(yīng)維護(hù)公共設(shè)施和公共利益。乙方確認(rèn)上述受讓房地產(chǎn)的業(yè)主公約，享有相應(yīng)的權(quán)利和承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。

第九條 甲方保證在上述轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)交接時沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和財務(wù)糾紛。如上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交接后發(fā)生交接前即存在的產(chǎn)權(quán)或財務(wù)糾紛，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。

第十條 乙方未按本合同約定期限付款的，應(yīng)按逾期未付款向甲方支付利息，利息自應(yīng)付款之日起第二天至實(shí)際付款日止，利息按銀行同期利率計算，逾期30天后，甲、乙雙方同意按下列之一處理。

一、乙方除應(yīng)支付利息外，還應(yīng)按逾期未付款的3%向甲方支付違約金，合同繼續(xù)履行。

二、甲方有權(quán)通知乙方單方解除合同，甲方從乙方已付款中扣除乙方應(yīng)向甲方支付逾期未付款3%的違約金，余款返還給乙方，已付款不足違約金部分，乙方應(yīng)在接到書面通知之日起10日內(nèi)向甲方支付，若乙方違約給甲方造成經(jīng)濟(jì)損失的，甲方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過乙方應(yīng)支付的違約金時，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額應(yīng)由乙方據(jù)實(shí)賠償。

第十一條 除人力不可抗拒因素外，甲方未按合同約定的期限將上述房地產(chǎn)交付給乙方的，應(yīng)按已收款向乙方支付利息，利息自約定交付之日起第二天至實(shí)際交付之日止，利息按銀行同期利率計算。逾期30天后，甲、乙雙方同意按下列之一處理。

一、甲方除應(yīng)支付利息外，還應(yīng)按已收款的3%向乙方支付違約金，合同繼續(xù)履行。

二、乙方有權(quán)通知甲方解除合同，甲方除應(yīng)在接到書面通知之日起10日內(nèi)向乙方返還已支付的房款和利息（自乙方支付房款之日起至解除合同之日止）外，還應(yīng)按已支付房款的3%向乙方支付違約金。若甲方違約給乙方造成經(jīng)濟(jì)損失的，乙方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過甲方應(yīng)支付的違約金時，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額應(yīng)由甲方據(jù)實(shí)賠償?！嫉谝哗段木W(wǎng)法律快車合同范本頻道整理該文章?！?/p>

第十二條 經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致，本合同未盡事宜，在不違反本合同原則的前提下，可訂立補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議，甲、乙雙方訂立的補(bǔ)充條款和補(bǔ)充協(xié)議及附件為本合同不可分割的一部分。本合同及其附件空格部分填寫的文字與鉛印文字具有同等效力。

第十三條 本合同自甲、乙雙方簽訂之日起生效。甲、乙雙方在簽署本合同時，具有完全民事行為能力，對各自的權(quán)利、義務(wù)清楚明白，并按本合同規(guī)定履行。

第十四條 本合同適用于中華人民共和國法律、法規(guī)。甲、乙雙方在履行本合同過程中若發(fā)生爭議，應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不能解決的，依法向人民法院起訴。

第十五條 本合同一式四份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)一份，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)一份。甲方：（簽章）負(fù)責(zé)人：（簽章）年

月

日

乙方：（簽章）年

月

日

第五篇：小產(chǎn)權(quán)房講義

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“小產(chǎn)權(quán)房”相關(guān)法律問題探討

主講人：金 翔

一、“小產(chǎn)權(quán)房”的含義

（一）“小產(chǎn)權(quán)房”來源

“小產(chǎn)權(quán)房”的說法來源于電視、報紙、網(wǎng)絡(luò)媒體中的各種報道，政府官員接受記者采訪時也說“小產(chǎn)權(quán)房”，政府文件中有時偶爾也出現(xiàn)“小產(chǎn)權(quán)房”，人大代表、政協(xié)委員、專家、學(xué)者、法官、律師、普通百姓社會各界也都在說“小產(chǎn)權(quán)房”。

“小產(chǎn)權(quán)房”的說法、提法已經(jīng)眾人皆知。

（二）“小產(chǎn)權(quán)房”包含的內(nèi)容

各界人士說的“小產(chǎn)權(quán)房”的含義是不是為一個含義？這個眾說紛紜，內(nèi)容不一樣。有的人認(rèn)為“小產(chǎn)權(quán)房”是針對城市當(dāng)中商品房而言的，城市中的商品房是大產(chǎn)權(quán)房，農(nóng)村中的各類房屋就是“小產(chǎn)權(quán)房”；有的人認(rèn)為，農(nóng)村宅基地的房子本身沒有房產(chǎn)證只有土地證，這種房子是“小產(chǎn)權(quán)房”；農(nóng)村集體土地上所建造的房子，這種土地有的是證據(jù)耕地，有的是建設(shè)用地，有的合法，有的不合法的，大家都把稱之為“小產(chǎn)權(quán)房”；有的人認(rèn)為城市里的某些房子也是“小產(chǎn)權(quán)房”，沒有交過土地出讓金房子是“小產(chǎn)權(quán)房”；還有的將農(nóng)村中的蔬菜大棚、農(nóng)業(yè)觀光園、家庭農(nóng)場之類的房屋和建筑物、構(gòu)筑物其附屬設(shè)施均歸“小產(chǎn)權(quán)房”。

不同的人對“小產(chǎn)權(quán)房”的理解是不一樣的，他所說的“小產(chǎn)權(quán)房”特指是什么樣的房子也不是一致的，有“小產(chǎn)權(quán)房”這個名詞，但是針對性不是唯一的，所以討論“小產(chǎn)權(quán)房”的問題，首先要將討論的內(nèi)容、針對性進(jìn)行明確。

（三）“小產(chǎn)權(quán)房”法律上的含義

所有的法律法規(guī)中沒有“小產(chǎn)權(quán)房”的術(shù)語、概念，我作為專業(yè)律師對“小產(chǎn)權(quán)房”的理解是：眾人皆知，內(nèi)容豐富，不同的人所說的“小產(chǎn)權(quán)房”其指向的房屋是不同的，“小產(chǎn)權(quán)房”不是一個法律術(shù)語。

今天的題目雖然是“小產(chǎn)權(quán)房”相關(guān)法律問題，但是主要談：農(nóng)村宅基地上的房屋及農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的相關(guān)法律問題。

二、各類“小產(chǎn)權(quán)房”的形成、發(fā)展及現(xiàn)狀

“小產(chǎn)權(quán)房”是一種社會現(xiàn)象，隨著我國房地產(chǎn)市場的建立逐漸發(fā)展起來。

（一）“小產(chǎn)權(quán)房”的形成

北京的房地產(chǎn)市場從1992年就開始了。從鄧小平南巡講話以后，北京就已經(jīng)有商業(yè)意義上的房地產(chǎn)開發(fā)。

我國的《房地產(chǎn)法》是1994年制定，1995年1月1日實(shí)施的。房地產(chǎn)開發(fā)最早的階段是處在違法開發(fā)、非?；靵y的狀態(tài)，非常不成熟。

從1992年——1998年算是一個階段，在這個階段當(dāng)中，房地產(chǎn)開發(fā)所占用的土地很多是農(nóng)村集體土地?，F(xiàn)在城市里、城市郊區(qū)很多商品房，尤其是郊區(qū)的商品房占用的大多數(shù)土地都是農(nóng)村集體土地，隨著城市的發(fā)展，農(nóng)村的集體土地就征為國有了。

北京的城市不斷地擴(kuò)展，城市的邊緣不斷地在擴(kuò)大，擴(kuò)大的過程當(dāng)中，農(nóng)村集體土地逐漸變?yōu)閲械耐恋亍?/p>

“小產(chǎn)權(quán)房”的形成實(shí)際上就是隨著房地產(chǎn)開發(fā)過程當(dāng)中形成的，不規(guī)范、不是按照法律規(guī)定嚴(yán)格開發(fā)的過程中，形成了很多“小產(chǎn)權(quán)房”。

（二）“小產(chǎn)權(quán)房”的發(fā)展

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商品房的開發(fā)逐漸走向規(guī)范。1998年——2005年也是一個階段，房地產(chǎn)的市場在發(fā)展，不是很成熟，城市的房屋買賣、合同糾紛非常多；而在這個時候，看到了農(nóng)村集體土地的價值，尤其是宅基地。

這種現(xiàn)狀從90年代初到現(xiàn)在一直存在著，只不過現(xiàn)在越來越多，就是城里人到農(nóng)村買宅基地上的房屋。

2007年到目前，是房地產(chǎn)的發(fā)是極為不正常的階段，高房價，普通的老百姓買不起城里的商品房，這樣的話，給農(nóng)村各種各樣的“小產(chǎn)權(quán)房”提供一定的空間。

（三）“小產(chǎn)權(quán)房”的現(xiàn)狀

“小產(chǎn)權(quán)房”在全國各地非常多，現(xiàn)在所占的份額、比例數(shù)量非常巨大，針對現(xiàn)在“小產(chǎn)權(quán)房”各種形式多樣、不同情況的現(xiàn)狀，引起了國家的高度重視。“小產(chǎn)權(quán)房”不僅僅是一個社會現(xiàn)象，或者經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，它會影響國家政治的穩(wěn)定、社會的穩(wěn)定，涉及到“三農(nóng)”問題。“小產(chǎn)權(quán)房”的現(xiàn)狀從法律上并沒有一個非常好的體系來完善，現(xiàn)實(shí)擺在了目前，政府要重視，包括現(xiàn)在的國土部等國家部門機(jī)關(guān)，在以后一兩年的過程當(dāng)中，對“小產(chǎn)權(quán)房”的認(rèn)定，怎么去規(guī)范，怎么去發(fā)展，現(xiàn)在都處在研究當(dāng)中，并沒有很好的策略，這是目前的現(xiàn)狀。

作為律師、法律專業(yè)人士，需要對社會的各種現(xiàn)狀應(yīng)當(dāng)有一個理性的分析，對各種現(xiàn)象在法律上有一個明確認(rèn)識。根據(jù)現(xiàn)在各種“小產(chǎn)權(quán)房”的現(xiàn)狀，現(xiàn)在現(xiàn)行當(dāng)中，已經(jīng)發(fā)生了一些糾紛。

這種糾紛一方面是平等主體之間的，比如宅基地上的房屋進(jìn)行買賣，雙方發(fā)生糾紛。另外涉及到“小產(chǎn)權(quán)房”合法性的問題，占用農(nóng)村集體土地，有的是耕地，有的是非農(nóng)建設(shè)的土地。這類問題目前還沒有上升到通過法院去解決這個問題，大多數(shù)都是行政機(jī)關(guān)介入。

三、典型案例

從法律上分析“小產(chǎn)權(quán)房”的現(xiàn)狀，通過幾個帶有典型意義的案例對相關(guān)法律問題進(jìn)行分析，會更有針對性，因?yàn)檫@些案例是現(xiàn)實(shí)當(dāng)中發(fā)生的，實(shí)踐當(dāng)中可能還存在。另外各方的觀點(diǎn)，在法律上會給一個探討。

（一）農(nóng)戶宅基地上房屋買賣合同糾紛案

代表案例：北京通州區(qū)宋莊畫家與村民房屋買賣合同案 這個案例法院判決依據(jù)是《土地管理法》第63條的規(guī)定。

國務(wù)院辦公廳有一個文件，那個文件當(dāng)中也明確提到宅基地房屋不能出售給城里居民。

《土地管理法》第62條：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。

《土地管理法》第63條：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

北京市高級人民法院關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會會議紀(jì)要的通知【京高法發(fā)2004]391號】，這個文件第二審法院不會寫在判決書里，作為律師這點(diǎn)比較容易理解，有些問題在司法實(shí)踐當(dāng)中，高級法院做出來的會--------------------------精品

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議紀(jì)要、相關(guān)規(guī)定或者通知之類,下屬法院在判案件過程當(dāng)中，下級法院幾乎所有的都在遵循。

涉及農(nóng)村私有房屋買賣糾紛案件的主要情況，這個情況主要對現(xiàn)狀的一種歸納；第二，關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣和效力的認(rèn)定，與會人員多數(shù)人員（搞法律的人）認(rèn)為，農(nóng)村私有房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。這是法律界很多人的意見。

《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁承讓土地的通知》 第二條第二項(xiàng)：農(nóng)村住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。

對這個文件的理解，不同的人理解得也不一樣。國務(wù)院是最高的行政機(jī)關(guān)，行使的是一種行政的權(quán)力。

現(xiàn)在的宅基地房屋買賣現(xiàn)象非常多。

（二）國土部門查處違法占用農(nóng)村集體土地案

代表案例：

1.北京市懷柔區(qū)楊宋鎮(zhèn)出售集體土地建房案

2.鄂爾多斯市一通煤化有限責(zé)任公司違規(guī)建設(shè)高爾夫球場案

3.遼寧省沈陽市蒲河灣農(nóng)業(yè)科技有限公司違法租用集體土地建房案 4.河北省赤城縣兩礦業(yè)公司違法占地案 5.湖南省安華縣胡加欣煤礦以采代探案 6.二期王府家庭農(nóng)場被拆除案

7.北京市房山區(qū)青龍頭村別墅被拆除案（2007年）

通過案例我想說的是現(xiàn)實(shí)是比較復(fù)雜的，處理問題從法律上講到底是不是合法的，從法律上應(yīng)當(dāng)怎么進(jìn)行認(rèn)定。

四、農(nóng)戶宅基地上房屋買賣法律分析

通過前面的案例看，法院認(rèn)為買賣合同是無效的。政府認(rèn)為不能出售給城里居民，這在政府文件當(dāng)中有明確的規(guī)定，但是在法律上要進(jìn)行分析。

宅基地房屋買賣合同的主體一個是要有宅基地，宅基地是合法的使用權(quán)人，作為一個個人；購買人也是個人，是平等的民事主體，判斷一個合同是否有效還是無效，根據(jù)《合同法》的司法解釋二，認(rèn)定合同無效必須是滿足法律規(guī)定的條件。這里面合同的主體是沒有問題，權(quán)利義務(wù)也很清楚。有爭議的一點(diǎn)是這個合同是否違反國家法律法規(guī)。國務(wù)院所有的文件是否可以視為行政法規(guī)，這是一個焦點(diǎn)問題。

《立法法》第五十六條：“國務(wù)院根據(jù)憲法和法律，制定行政法規(guī)。“行政法規(guī)可以就下列事項(xiàng)作出規(guī)定：

“

（一）為執(zhí)行法律的規(guī)定需要制定行政法規(guī)的事項(xiàng)；

“

（二）憲法第八十九條規(guī)定的國務(wù)院行政管理職權(quán)的事項(xiàng)。

“應(yīng)當(dāng)由全國人民代表大會及其常務(wù)委員會制定法律的事項(xiàng)，國務(wù)院根據(jù)全國人民代表大會及其常務(wù)委員會的授權(quán)決定先制定的行政法規(guī)，經(jīng)過實(shí)踐檢驗(yàn)，制定法律的條件成熟時，國務(wù)院應(yīng)當(dāng)及時提請全國人民代表大會及其常務(wù)委員會制定法律?！?/p>

第五十七條：“行政法規(guī)由國務(wù)院組織起草。國務(wù)院有關(guān)部門認(rèn)為需要制定行政法規(guī)的，應(yīng)當(dāng)向國務(wù)院報請立項(xiàng)。”

第五十八條：“行政法規(guī)在起草過程中，應(yīng)當(dāng)廣泛聽取有關(guān)機(jī)關(guān)、組織和公民的意見。聽取意見可以采取座談會、論證會、聽證會等多種形式。”

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第五十九條：“行政法規(guī)起草工作完成后，起草單位應(yīng)當(dāng)將草案及其說明、各方面對草案主要問題的不同意見和其他有關(guān)資料送國務(wù)院法制機(jī)構(gòu)進(jìn)行審查。

“國務(wù)院法制機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向國務(wù)院提出審查報告和草案修改稿，審查報告應(yīng)當(dāng)對草案主要問題作出說明。”

第六十條：“行政法規(guī)的決定程序依照中華人民共和國國務(wù)院組織法的有關(guān)規(guī)定辦理。”

第六十一條：“行政法規(guī)由總理簽署國務(wù)院令公布?！?/p>

第六十二條：“行政法規(guī)簽署公布后，及時在國務(wù)院公報和在全國范圍內(nèi)發(fā)行的報紙上刊登。

“在國務(wù)院公報上刊登的行政法規(guī)文本為標(biāo)準(zhǔn)文本?！?/p>

通過《立法法》第三章的規(guī)定，我們可以看到行政法規(guī)在《立法法》當(dāng)中有非常明確的規(guī)定。

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