第一篇：博山白虎山路改造項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告

博山白虎山路改造項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告

研究背景：

淄博市博山區(qū)白虎山路改造項(xiàng)目位于博山區(qū)中心偏北，人民路和水河路之間，西冶步行街的北延伸。白虎山路改造段全長(zhǎng)1.3公里，規(guī)劃總用地面積22.4公頃，總建筑面積25.24萬(wàn)平方米，其中，住宅面積約4萬(wàn)平方米，商用面積約3萬(wàn)平方米。規(guī)劃容積率為1.41建筑密度為28.61%，綠地率為32.58%。

根據(jù)整個(gè)項(xiàng)目的體量和博山未來(lái)的規(guī)劃，白虎山路改造項(xiàng)目在博山來(lái)說(shuō)整體規(guī)模較大而且又是政府部門近期的城市規(guī)劃重點(diǎn)，因此開發(fā)周期就會(huì)相對(duì)比較長(zhǎng)，這樣就要求我們對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)的的現(xiàn)狀和未來(lái)的發(fā)展走勢(shì)都需要有一個(gè)比較深入的了解，為此我們?cè)陧?xiàng)目啟動(dòng)前期對(duì)整個(gè)的市場(chǎng)作出一個(gè)比較深入的調(diào)查分析，為項(xiàng)目的開發(fā)作好前期的準(zhǔn)備工作是十分必要的。

研究?jī)?nèi)容

1、博山宏觀經(jīng)濟(jì)及近期經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向分析

由于本項(xiàng)目的規(guī)模比較大，開發(fā)周期比較長(zhǎng)，整個(gè)博山的宏觀經(jīng)濟(jì)情況對(duì)于本項(xiàng)目的開發(fā)有著比較關(guān)鍵的影響作用，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好壞直接影響到本項(xiàng)目開發(fā)的成功與否。另外，博山今后的城市規(guī)劃以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向?qū)ξ覀儊?lái)說(shuō)也極具研究意義。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)及地塊SWOT分析

而目前整個(gè)博山房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行狀況對(duì)于本項(xiàng)目也有著比較大的影響，根據(jù)對(duì)目前博山整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究分析，可以對(duì)未來(lái)博山房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)比較準(zhǔn)確的把握，這對(duì)我們項(xiàng)目的開發(fā)也起到比較關(guān)鍵的作用。

本項(xiàng)目所處的位置位于博山區(qū)中心偏北，是西冶步行街的北延伸。博山的房地產(chǎn)項(xiàng)目集中分布于區(qū)中心孝婦河兩側(cè)及周遍區(qū)域，由于整個(gè)博山區(qū)域面積較小，開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目也少之甚少，因此所有正處于開發(fā)的及將要開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目都將對(duì)本案產(chǎn)生一定的影響，所以我們必須先行一步，對(duì)正處于開發(fā)的項(xiàng)目能全面的了解，以及對(duì)今后將要開發(fā)的項(xiàng)目甚至是政府將要推出拍賣的地也要有一定的了解，這樣對(duì)于本項(xiàng)目在開發(fā)及銷售過(guò)程中必將起到重要的借鑒和幫助作用。

3、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案研究

本項(xiàng)目將有部分的商鋪和部分的住宅，因此，我們將我們的項(xiàng)目主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手定為區(qū)內(nèi)所有的在售商鋪和住宅，我們?cè)谡{(diào)查研究過(guò)程中，對(duì)于區(qū)域比較有代表性的個(gè)案進(jìn)行重點(diǎn)分析，從中總結(jié)出一定的規(guī)律，在本項(xiàng)目開發(fā)銷售的過(guò)程中進(jìn)行借鑒，在競(jìng)爭(zhēng)中搶占先機(jī)。

4、消費(fèi)者研究

針對(duì)我們項(xiàng)目今后將面對(duì)的目標(biāo)客戶，我們對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行了抽樣深度訪談，了解區(qū)域消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目地塊的了解度、接受度如何，找出消費(fèi)者對(duì)這一區(qū)域的抗性在哪里，以期在今后的運(yùn)營(yíng)中規(guī)避掉，并且針對(duì)消費(fèi)者對(duì)于產(chǎn)品的一些要求進(jìn)行了解，從而在開發(fā)過(guò)程中充分考慮這些因素，以求找到商鋪和住宅的最佳賣點(diǎn)，使項(xiàng)目開發(fā)取得成功。

5、總結(jié)

根據(jù)一系列的調(diào)研，我們將對(duì)博山的經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)有所了解，并將對(duì)項(xiàng)目今后的開發(fā)指明方

向，以期開發(fā)商今后開發(fā)的成功。

博山宏觀經(jīng)濟(jì)及近期經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向分析

博山概況：

淄博市博山區(qū)位于魯中山區(qū)北部，淄博市南端，北緯36度16分至36度35分，東經(jīng)117度43分至118度2分。南與沂源縣接壤，西與萊蕪市、章丘市交界，東部和北部與淄川區(qū)比鄰?？偯娣e682平方公里?？?cè)丝?7.6萬(wàn)，城鎮(zhèn)人口25.5萬(wàn)。區(qū)內(nèi)轄南博山、北博山、池上、源泉、崮山、八陡、石馬、山頭、夏家莊、域城、白塔11鎮(zhèn)，城西、城東2個(gè)街道辦事處。

城區(qū)概況：

博山是淄博市域副中心，地處山東省淄博市南部，是國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的山東半島沿海開放城市之一，西距濟(jì)南遙墻國(guó)際機(jī)場(chǎng)90公里，東距青島海港260公里。是著名的“陶琉之鄉(xiāng)"、“機(jī)電泵業(yè)城”和新材料基地，是齊魯重要的工業(yè)、商業(yè)和旅游文化名城。于2002年五月十七日被國(guó)務(wù)院審定為“國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)”?，F(xiàn)轄12個(gè)鎮(zhèn)和2個(gè)街道辦事處，總面積682平方公里，人口47.7萬(wàn)，其中城鎮(zhèn)人口24萬(wàn)，人口密度692.23人/平方公里。地理狀況：

博山屬暖溫帶季風(fēng)區(qū)半濕潤(rùn)氣候，四季分明，年平均氣溫12.8°C ,年平均降水量為694毫米。博山資源豐富，煤、鐵、鋁、重晶石、石英、紫砂、陶土等20余種礦產(chǎn)儲(chǔ)量大，分布面廣。旅游資源得天獨(dú)厚，山水林泉洞俱全，水資源比較豐富，全區(qū)地下水人均占有量為515立方米。改革開放以來(lái)，經(jīng)濟(jì)騰飛，機(jī)電、泵類、紡織、化工、陶瓷琉璃等五大支柱工業(yè)蓬勃發(fā)展；桔梗、黃煙、蔬菜、養(yǎng)殖、林果等經(jīng)濟(jì)農(nóng)業(yè)形成規(guī)模；博濱、博萊高速公路和205國(guó)道穿越區(qū)境，四通八達(dá)；“城在園林中，園林在城中”特色的城鄉(xiāng)建設(shè)，日新月異。歷史文化 ：

博山歷史悠久，山水秀麗。昔為齊魯兵家必爭(zhēng)之地，古戰(zhàn)場(chǎng)遺跡猶存數(shù)處。境內(nèi)八大風(fēng)

景區(qū)集溪、泉、瀑、洞、林、石之勝，匯寺、廟、宮、觀、門、墻之優(yōu)。人文、自然景觀均稱上乘。特別是自然景觀獨(dú)具特色。中國(guó)第一長(zhǎng)城-齊長(zhǎng)城、中國(guó)孝文化發(fā)源地--顏文姜祠、江北第一溶洞--朝陽(yáng)洞、山東第一洞--開元溶洞，國(guó)內(nèi)獨(dú)一無(wú)二的萬(wàn)米玻璃馬賽克壁畫、江北罕見的石海、山東第四高山--魯山以及縣委書記的榜樣焦裕祿紀(jì)念館、清初著名詩(shī)人趙執(zhí)信故居等一大批自然、人文景觀如璀璨的明珠，熠熠生輝，散發(fā)著無(wú)窮的魅力。作為魯菜菜系重要代表的風(fēng)味小吃和精美絕倫的陶瓷、琉璃工藝品，更使游人流連忘返。

經(jīng)濟(jì)概況：

2002年全區(qū)地方國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值完成76.7億元，比97年末增長(zhǎng)68.5%，年均增長(zhǎng)11%，其中一、二、三產(chǎn)業(yè)分別增長(zhǎng)26.4%、64.7%、81%；三次產(chǎn)業(yè)比例日趨合理，由97年的5.5：61.3：33.2，調(diào)整為4.5：59.8：35.7；地方財(cái)政收入完成20015 萬(wàn)元，比97年末增長(zhǎng)80.1%，年均增長(zhǎng)12.49%；地方全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成18.5億元，比97年末增長(zhǎng)97.6%，年均增長(zhǎng)14.6 %；社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成35.2億元，比97年末增長(zhǎng)68.8%，年均增長(zhǎng)11.03%。

2002年全區(qū)限額以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售收入78.18億元，比97年末增長(zhǎng)104%，年均增長(zhǎng)15.32%。累計(jì)投入45.5億元，完成了萬(wàn)杰集團(tuán)10萬(wàn)噸短纖等77項(xiàng)工業(yè)重點(diǎn)工程建設(shè)。個(gè)體民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。2002年個(gè)體工商業(yè)戶達(dá)到1.2萬(wàn)戶，私營(yíng)企業(yè)1648家，注冊(cè)資本

8.65億元，實(shí)繳稅金9770萬(wàn)元，分別比97年末增長(zhǎng)388.2%、153.5%、322.7%和890.8%。園區(qū)規(guī)模不斷壯大。旭硝子工業(yè)園等8大工業(yè)園區(qū)相繼建成，完成投資15億元，進(jìn)園企業(yè)達(dá)到412家。

農(nóng)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，糧經(jīng)比例調(diào)整為4：6。實(shí)施了農(nóng)業(yè)“1234”工程，建設(shè)了黃煙、桔梗、越夏菜三大生產(chǎn)基地；大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)作物，經(jīng)濟(jì)林面積達(dá)到9萬(wàn)畝。加強(qiáng)農(nóng)田水利基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，全區(qū)“三灌”面積達(dá)到3.4萬(wàn)畝，治理水土流失面積68平方公里，森林覆蓋率達(dá)到42.7%。全面完成了第二輪土地承包工作，穩(wěn)定了黨在農(nóng)村的基本政策。2002年全區(qū)實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)總收入7.2億元，比97年末增長(zhǎng)25%，年均增長(zhǎng)4.56%。

堅(jiān)持把招商引資作為地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略性舉措來(lái)抓，累計(jì)引進(jìn)區(qū)外資金26 億元，實(shí)際引進(jìn)外資9102萬(wàn)美元，三資企業(yè)達(dá)到47家，直接出口企業(yè)達(dá)到48家，進(jìn)出口總值累計(jì)達(dá)到4.8億美元。

旅游業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期。2002年接待游客215萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅游綜合收入2.43億元，比97年末分別增長(zhǎng)104%和100%。累計(jì)投入2.5億元，完成了20余項(xiàng)重點(diǎn)旅游項(xiàng)目建設(shè)，原山景區(qū)、開元溶洞景區(qū)分別被評(píng)為國(guó)家AAA和AA級(jí)景區(qū)。2002年我區(qū)被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)。商貿(mào)流通業(yè)持續(xù)發(fā)展。

完成了特信商廈等一批流通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，萬(wàn)杰國(guó)際大酒店被評(píng)為四星級(jí)涉外賓館。市場(chǎng)建設(shè)成效顯著，新建各類市場(chǎng)28處，新增營(yíng)業(yè)面積30萬(wàn)平方米。連續(xù)舉辦了兩屆博山飲食文化旅游節(jié)，成為具有地方特色的飲食文化旅游商貿(mào)盛會(huì)。積極推動(dòng)連鎖經(jīng)營(yíng)，各類連鎖企業(yè)達(dá)到12家，連鎖門店近100家。金融業(yè)發(fā)展迅速。2002年末各項(xiàng)存貸款余額分別達(dá)到59億元、49.4億元，比97年末分別增長(zhǎng)103.4%和65.2%，年均增長(zhǎng)15.26%和10.56%。

發(fā)展目標(biāo)

今后五年，將是我區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)步入快速發(fā)展的重要時(shí)期，也是全面建設(shè)小康社會(huì)和加快現(xiàn)代化建設(shè)的關(guān)鍵時(shí)期，今后五年我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目標(biāo)是：

（一）實(shí)施經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化戰(zhàn)略，堅(jiān)定不移的走新型工業(yè)化道路

大力實(shí)施以體制創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新為主要內(nèi)容的“雙新”計(jì)劃，加快工業(yè)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，堅(jiān)持走新型工業(yè)化道路，以信息化帶動(dòng)工業(yè)化，以工業(yè)化促進(jìn)信息化，再造工業(yè)發(fā)展新優(yōu)勢(shì)，力爭(zhēng)限額以上工業(yè)企業(yè)銷售收入、利潤(rùn)、利稅均增長(zhǎng)16%。

突出抓好“五大基地”建設(shè)。立足我區(qū)工業(yè)優(yōu)勢(shì)，推動(dòng)區(qū)域工業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，增強(qiáng)我區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)整體競(jìng)爭(zhēng)力。一是建設(shè)機(jī)械裝備加工業(yè)基地。二是建設(shè)化纖紡織基地。三是建設(shè)新型耐火材料基地。四是建設(shè)陶琉工業(yè)基地。五是建設(shè)鈦化工生產(chǎn)基地。

做大做強(qiáng)骨干企業(yè)。堅(jiān)持扶優(yōu)扶強(qiáng)，培植壯大骨干企業(yè)群體，力爭(zhēng)38家重點(diǎn)企業(yè)銷售收入、利潤(rùn)、利稅分別增長(zhǎng)30%以上，銷售收入過(guò)億元的企業(yè)達(dá)到20家，利稅過(guò)千萬(wàn)元的企業(yè)達(dá)到15家。要集中力量抓投入、抓項(xiàng)目，做到投產(chǎn)一批，開工一批，儲(chǔ)備一批。加快工業(yè)園區(qū)建設(shè)和經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)強(qiáng)村建設(shè)。

（二）發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)業(yè)化農(nóng)業(yè)，確保農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收

立足農(nóng)業(yè)自然優(yōu)勢(shì)，以農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為主線，以科技進(jìn)步為先導(dǎo)，大力發(fā)展優(yōu)質(zhì)、高效、生態(tài)、無(wú)公害、標(biāo)準(zhǔn)化農(nóng)業(yè)，確保農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收、農(nóng)村穩(wěn)定。一是搞好特色種植。二是發(fā)展龍頭企業(yè)。三是實(shí)施“三大轉(zhuǎn)移”（村改居、農(nóng)轉(zhuǎn)城，農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移，一產(chǎn)向三產(chǎn)的轉(zhuǎn)移），逐步減少農(nóng)業(yè)人口，以相應(yīng)地增加農(nóng)民收入。四是完善農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施。五是抓好示范園區(qū)建設(shè)。

（三）實(shí)施旅游帶動(dòng)戰(zhàn)略，加快服務(wù)業(yè)發(fā)展步伐 繼續(xù)實(shí)施旅游帶動(dòng)戰(zhàn)略，做大做強(qiáng)旅游產(chǎn)業(yè)。

加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，努力實(shí)現(xiàn)新的突破。樹立現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)理念，推廣總經(jīng)銷、總代理和特許經(jīng)營(yíng)等現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)方式。繼續(xù)擴(kuò)大專賣店、連鎖店、加盟店、名牌店的總量和規(guī)模。積極引進(jìn)大型先進(jìn)流通企業(yè)與我區(qū)流通企業(yè)嫁接，加速我區(qū)流通業(yè)的改造升級(jí)。

（四）實(shí)施經(jīng)濟(jì)國(guó)際化戰(zhàn)略，全面提高對(duì)外開放水平

積極適應(yīng)經(jīng)濟(jì)全球化和入世的新形勢(shì)，牢固樹立“區(qū)外即外”的思想，堅(jiān)持“引進(jìn)來(lái)”和“走出去”相結(jié)合，推進(jìn)全方位開放，在更大范圍、更廣領(lǐng)域和更高層次上參與國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)技術(shù)交流與合作，實(shí)現(xiàn)在開放中求生存，在合作中求發(fā)展。

房地產(chǎn)市場(chǎng)及地塊SWOT分析

博山城市總體布局規(guī)劃

博山城區(qū)總體布局結(jié)合山城的自然地形地勢(shì)，形成依托老城區(qū)多方位發(fā)展的格局。

行政辦公：行政辦公用地保留并完善現(xiàn)區(qū)委、區(qū)政府一帶的行政辦公中心。商業(yè)部分：，在福門橋向北至夏家莊橋一帶布置大中型商業(yè)、服務(wù)、金融、娛樂(lè)設(shè)施，并沿水河路、北山路向東西兩側(cè)延伸，形成全區(qū)綜合商貿(mào)中心。在北塔新火車站、開發(fā)區(qū)、山頭中部、八陡中部設(shè)置片區(qū)性商業(yè)服務(wù)中心。規(guī)劃大型專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)4個(gè)，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)14個(gè)。

文化娛樂(lè)用地：保留文化宮、圖書館等現(xiàn)狀文化用地外，規(guī)劃在開發(fā)區(qū)南部集中設(shè)一處區(qū)級(jí)文化設(shè)施用地，主要安排新建大型圖書館、展覽館、博物館等。舊城中心改造中適當(dāng)安排文化娛樂(lè)用地，同時(shí)結(jié)合居住區(qū)的建設(shè)規(guī)劃5處地區(qū)性文化娛樂(lè)設(shè)施用地，分別位于山頭、白塔、八陡和夏家莊東部。

城市景觀：博山城區(qū)充分利用博山城依山傍水的優(yōu)勢(shì)，將自然要素引入城市，使城市融入“山、水”之中，進(jìn)一步綠化鳳凰山、峨眉山、蓮花山、大尖山；治理孝婦河，新建開發(fā)區(qū)水庫(kù)。確立“園林水城市”為博山城區(qū)景觀特色；以孝婦河、水河路為城市主要景觀軸線；以新火車站、福門橋廣場(chǎng)、顏山公園為城市主要景觀控制點(diǎn)；以沿河路起訖點(diǎn)、辦公中心、文化中心等為重點(diǎn)城市設(shè)計(jì)地段。根據(jù)博山山城特點(diǎn)，切實(shí)保護(hù)好“山”和“城”的輪廓線，適當(dāng)控制建筑高度，特別避免在山腳下建高層，打斷自然的山脊線；避免沿河兩側(cè)密布高層，使河流與城市分離。

中心片區(qū)：由二個(gè)辦事處和夏莊鎮(zhèn)、山頭鎮(zhèn)、域城鎮(zhèn)組成。通過(guò)調(diào)整布局和改善基礎(chǔ)設(shè)施條

件形成布局完整的城區(qū)中心。

開發(fā)區(qū)片區(qū)：主要作為城區(qū)的工業(yè)發(fā)展用地，可安排各種類型和不同規(guī)模的工業(yè)，北部安排二、三類工業(yè)，南部安排一類工業(yè)，中間為居住生活服務(wù)設(shè)施和開發(fā)區(qū)的辦公及商貿(mào)用地。白塔片區(qū)：以現(xiàn)有市場(chǎng)為基礎(chǔ)，形成工貿(mào)結(jié)合的片區(qū)。

福山片區(qū)：增加商業(yè)服務(wù)設(shè)施和交通設(shè)施，形成相對(duì)獨(dú)立的綜合片區(qū)。

八陡片區(qū)：調(diào)整內(nèi)部用地結(jié)構(gòu)，增加商貿(mào)、文化等配套設(shè)施，形成以工業(yè)為主的綜合片區(qū)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

總的來(lái)說(shuō)，博山現(xiàn)今的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是處于初級(jí)階段：商品房的開發(fā)體量小、住宅及商業(yè)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)水平不高、由于地理位置的特點(diǎn)，地塊SWOT分析

優(yōu)勢(shì)：

區(qū)位優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于博山區(qū)中心偏北，是當(dāng)?shù)刈罘比A步行街西冶街的北延伸，有望成為博山商業(yè)拓展的又一熱點(diǎn)區(qū)域。

配套優(yōu)勢(shì)：區(qū)域內(nèi)文化、公共事業(yè)配套完善，有小學(xué)、中心、區(qū)醫(yī)院等。

交通優(yōu)勢(shì)：白虎山路南端是博山火車站，人民路上公交路線較多，人們出行方便，又可以吸引人流。

劣勢(shì)：

本項(xiàng)目所處的位置有山丘，故地勢(shì)有些高低不平，這將對(duì)建筑規(guī)劃、工程施工進(jìn)度和今后商業(yè)的布局規(guī)劃帶來(lái)一定的難度。

項(xiàng)目機(jī)會(huì)：

機(jī)會(huì)：地塊將布局3萬(wàn)方的商業(yè)，4萬(wàn)方的住宅，全新改造的市政道路，這都給產(chǎn)品帶來(lái)全新的形象；整體的規(guī)劃，創(chuàng)新的建筑，布局合理的商業(yè)和住宅，將帶給我們產(chǎn)品自身一個(gè)創(chuàng)新的機(jī)會(huì)。

威脅：

威脅：經(jīng)過(guò)幾年發(fā)展博山的房地產(chǎn)建設(shè)也迅速發(fā)展起來(lái)，政府用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地也漸多，本地塊周遍在開發(fā)地塊也在增多，因此我們必須重視潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案研究

競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案研究

第二篇：山垅田低產(chǎn)改造現(xiàn)狀調(diào)研報(bào)告

我省耕地總面積為1711.23萬(wàn)畝（2004年全省統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)），人均耕地約0.51畝，全國(guó)人均平均耕地1.39畝，比聯(lián)合國(guó)人均耕地0.8畝標(biāo)準(zhǔn)警界線還低0.29畝，是我國(guó)人均耕地偏少的省份之一。我省耕地質(zhì)量以二、三等級(jí)地為主，中低產(chǎn)田占耕地面積的80%，其中山垅田面積為422.07萬(wàn)畝，占水稻田總面積的30.43%。山垅田主要分布在閩西北、閩東北和閩中南山區(qū)，其中南平122.18萬(wàn)畝，**89.47萬(wàn)畝，龍巖54.58萬(wàn)畝，寧德51.41萬(wàn)畝，漳州40.01萬(wàn)畝，福州29.18萬(wàn)畝，以上六個(gè)地市山垅田約占全省山垅田總面積的92%。近幾年來(lái)，我省由于建設(shè)占用耕地需要，每年約減少耕地10萬(wàn)畝左右。為了填補(bǔ)這個(gè)“窟窿”，實(shí)現(xiàn)“占補(bǔ)”平衡，沿海城市還委托建寧等山區(qū)縣開墾山垅田，為此山垅田的總量還在不斷增加。過(guò)去農(nóng)田基本建設(shè)和農(nóng)業(yè)機(jī)械推廣補(bǔ)貼，主要集中投資在交通方便、面積成片、坡度低緩、土壤肥沃、見效明顯的洋面田上，山垅田的低產(chǎn)改造和耕作條件的改善未能得到各級(jí)政府和有關(guān)部門的足夠重視。目前，全省山垅田平均畝產(chǎn)量約300公斤，冷爛山垅田平均畝產(chǎn)量約100公斤左右，與洋面噸糧田相比，其增產(chǎn)潛力很大，應(yīng)引起各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的高度重視，把山垅田低產(chǎn)改造擺上各級(jí)政府的議事日程。

一、我省山垅田生產(chǎn)現(xiàn)狀與存在的困難和問(wèn)題

（一）山垅田糧食生產(chǎn)概況

全省山垅田面積422.07萬(wàn)畝，其中冷爛泥田和深腳爛泥田為26萬(wàn)畝。據(jù)了解，2004年，山垅田糧食年產(chǎn)量180.67萬(wàn)噸，占全省糧食總產(chǎn)量820.17萬(wàn)噸的22%；平均畝產(chǎn)量300公斤左右，約比洋面田平均低130公斤。其耕作模式以稻—閑模式為主，復(fù)種指數(shù)低，種植結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，作物產(chǎn)量低。近幾年來(lái)，由于不少農(nóng)民外出打工和深山貧困戶移居相對(duì)交通方便的公路旁新村居住，以及對(duì)冷爛泥田的投入難于收回成本等問(wèn)題，導(dǎo)致了不少山垅田被拋荒、撂荒。有部分被山體滑坡推毀的山垅田還未及時(shí)修復(fù)復(fù)耕。山垅田被拋荒的主要原因：一是在現(xiàn)代化的今天，農(nóng)民還沿襲“面朝黃土，背朝天”的耕作模式，十分辛苦；二是糧食價(jià)格太低，10年來(lái)單價(jià)提高不到25％，與成本提高額相抵，收入提高甚微；三是為了脫貧，年輕人大多外出打工、經(jīng)商。村中留守的多數(shù)是50歲以上和15歲以下的人，沒(méi)有勞力去種大面積的田，只能種一些口糧田，自給自足。

（二）山垅田基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀

我省山垅田主要分布在南平、**、龍巖、漳州等內(nèi)陸山區(qū)，處于山垅谷地和山障坡麓地帶，水源充足，水耕歷史悠久，有機(jī)質(zhì)和有效養(yǎng)分含量充裕，潛在肥力較好，但其地勢(shì)多處于低洼，成為地表水和地下水匯集之地，造成農(nóng)田水位偏高。水位多在30厘米以上，甚至溢出地面而終年漬水，長(zhǎng)期排水不暢，土體長(zhǎng)期處于浸水飽和狀態(tài)。土壤長(zhǎng)期被冷銹水體浸泡后，導(dǎo)致土體的有機(jī)質(zhì)分解緩慢，有效養(yǎng)分難以釋放，影響水稻根系生長(zhǎng)和對(duì)養(yǎng)分的吸收，致使單位產(chǎn)量不能提高。由于多年來(lái)山垅田投入的基本建設(shè)費(fèi)用少，其基本設(shè)施仍維持在70年代水平，田間渠系不盡完善，灌水排水以土渠土溝為主，灌溉水利用系數(shù)低，地表水，土壤漬水，地下水（三水）難以排放，冷、爛、毒、銹（四害）現(xiàn)象普遍。耕地長(zhǎng)久偏用化肥，致使土壤結(jié)構(gòu)嚴(yán)重破壞，潛在肥力不能得到有效發(fā)揮。通往山垅田的機(jī)耕道路年久失修，有的根本沒(méi)有建設(shè)機(jī)耕道路。被拋荒、撂荒的山垅田人行道路，人走少了，路面也就消失了，造成農(nóng)民前往耕作十分不便。

（三）山垅田自然氣候特點(diǎn)

我省屬于亞熱帶海洋性季風(fēng)氣候。以閩中山脈為界，分為閩東南沿海南亞熱帶氣候和閩東北、西北與西南內(nèi)陸中亞熱帶氣候。山垅田多分布于山巒疊障、地形復(fù)雜的山谷地和坡麓地帶，水熱條件區(qū)域差異以及垂直分異比較明顯，霧水氣候形成多樣性。全省≥10℃積溫變化在5000—7800℃之間，無(wú)霜期235—365天。受山地形貌影響，全省熱量垂直分異十分明顯，隨海拔高度每上升100米，冬季和夏季氣溫下降0.6℃左右，≥10℃積溫減少220—250℃。山垅田多為三面環(huán)山，冷水泉灌溉，陽(yáng)光照射不足，因此水溫偏低。據(jù)田間測(cè)定，水溫比洋面田低4—7度，土溫低2—4度。

（四）自然災(zāi)害情況

山垅田自然災(zāi)害有旱、澇、風(fēng)、寒、雹等，其中干旱和洪澇災(zāi)害尤為突出。過(guò)去造林大多采取山體森林全部砍伐，然后煉（燒）山營(yíng)造松杉林。這種造林方法致使山地林像結(jié)構(gòu)不合理，生態(tài)鏈遭到嚴(yán)重破壞。這種山體生態(tài)狀況，導(dǎo)致山體固土儲(chǔ)水能力大大下降，一旦遇上臺(tái)風(fēng)強(qiáng)對(duì)流天氣和梅雨季節(jié)的強(qiáng)降雨，不少山垅田就要遭受泥石流、山體滑坡和山洪暴發(fā)的崩崗危害；這種山地生態(tài)鏈，大雨時(shí)無(wú)力儲(chǔ)水，大量流失，致使山障濕地消失，地下水減少，泉水消減，自然循環(huán)水系失衡，旱情逐年嚴(yán)重。旱情以夏旱為重，秋冬旱情次之。

（五）缺乏資金和新技術(shù)的支撐

目前，山垅田低產(chǎn)改造缺乏資金投入，科技和社會(huì)

化服務(wù)體系建設(shè)滯后，嚴(yán)重制約了占全省農(nóng)田面積1/3的山垅田糧食綜合生產(chǎn)能力的穩(wěn)定和提高?！熬盼濉币詠?lái)，新項(xiàng)目技術(shù)推廣大多落戶在交通便利的洋面田上，大面積的山垅田錯(cuò)過(guò)了發(fā)展機(jī)遇。山垅田沒(méi)有項(xiàng)目和新技術(shù)的帶動(dòng)，相應(yīng)也得不到資金和技術(shù)的支持，技術(shù)專業(yè)人員也沒(méi)機(jī)會(huì)進(jìn)入山垅田開展新技術(shù)的開發(fā)研究和示范推廣工作。為此，造成山垅田產(chǎn)量長(zhǎng)期處于極

低狀態(tài)，收入不抵成本現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，所以有的農(nóng)戶干脆只種不收，大大地削弱了農(nóng)民耕種山垅田的積極性。

二、關(guān)于山垅田低產(chǎn)改造的對(duì)策與建議

（一）省委、省政府應(yīng)把山垅田低產(chǎn)改造工作擺上重要議事日程

根據(jù)世界性糧食危機(jī)形勢(shì)，我們應(yīng)站在維護(hù)老百姓“米袋子”安全和國(guó)家安全高度，樹立“糧囤于庫(kù)，不如糧囤于田”的新觀念，把山垅田低產(chǎn)改造作為迫在眉睫的重要事務(wù)工作來(lái)抓。召集農(nóng)業(yè)、畜牧、水產(chǎn)、水利、林業(yè)等有關(guān)部門和各級(jí)政府分管領(lǐng)導(dǎo)專題研究山垅田改造提高和發(fā)展對(duì)策。確定由省委農(nóng)辦、省農(nóng)業(yè)廳負(fù)責(zé)成立山垅田改造發(fā)展項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組，確立由省農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)中心和市縣農(nóng)業(yè)局負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目實(shí)施。各級(jí)政府要引導(dǎo)農(nóng)民群眾認(rèn)識(shí)充分利用土地資源的重大意義。同時(shí)成立研究機(jī)構(gòu)，對(duì)山垅田實(shí)事求是地作一次重新調(diào)查與統(tǒng)計(jì)，模清實(shí)情，拒絕瞞報(bào)虛報(bào)，真實(shí)反映實(shí)際情況，分析研究不同區(qū)域的低產(chǎn)和荒蕪原因，提出解決問(wèn)題的對(duì)策與建議，提供省委、省政府決策參考。按照國(guó)務(wù)院頒布的糧食體制改革決定、糧食流通體制改革的意見、糧食流通管理?xiàng)l例，研究制定山垅田保護(hù)和利用的創(chuàng)新體制和有關(guān)法規(guī)政策，調(diào)動(dòng)農(nóng)民種植山垅田的積極性，確保他們?cè)霎a(chǎn)增收。

（二）爭(zhēng)取政策法規(guī)支撐和拓寬籌措資金渠道

省農(nóng)業(yè)廳、水利廳、林業(yè)廳等相關(guān)部門應(yīng)與南方10個(gè)省的有關(guān)部門聯(lián)合調(diào)研山垅田低產(chǎn)改造課題，并將調(diào)研課題成果向全國(guó)人大代表、政協(xié)委員通報(bào)有關(guān)情況，爭(zhēng)取全國(guó)人大代表、政協(xié)委員支持，并在全國(guó)“兩會(huì)”期間提出山垅田低產(chǎn)改造項(xiàng)目應(yīng)擠入“十一五”期間開始實(shí)施，每年改造面積30萬(wàn)畝，年總投資為15000萬(wàn)元。投資組成按4：3：2：1方式配比，即中央出資4元時(shí)，省級(jí)財(cái)政配套3元，地級(jí)市財(cái)政配套2元，縣級(jí)財(cái)政配套1元。此外，農(nóng)民投工投勞3000萬(wàn)元。山垅田周邊的生態(tài)修復(fù)和水利工程分別由林業(yè)、水利部門負(fù)責(zé)籌措資金，水利部門亦可從“六千”工程中分解部分經(jīng)費(fèi)來(lái)做這項(xiàng)工作?；I措的資金主要用于水利工程、農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，田間配套設(shè)施建設(shè)、生態(tài)修復(fù)、土地平整、土壤改良、保土培肥、新品種種植示范和農(nóng)業(yè)新技術(shù)推廣等。資金投向設(shè)定由領(lǐng)導(dǎo)和各部門聯(lián)席會(huì)議決定，并提留3%用于項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、組織實(shí)施、檢查驗(yàn)收、總結(jié)評(píng)比等項(xiàng)目建設(shè)管理工作，同時(shí)按照財(cái)務(wù)管理規(guī)定，建立健全項(xiàng)目資金管理機(jī)制，確保投資效益。

（三）山垅田低產(chǎn)改造綜合措施

1、山垅田周邊山體生態(tài)的修復(fù)。由于歷史原因，山垅田周圍山地大多經(jīng)歷煉（燒）山營(yíng)造松杉針葉林過(guò)程。這種林像根系單一，落葉甚少，附在地面上的腐植質(zhì)量偏少，固土儲(chǔ)水能力很差，是滑坡、泥水流摧毀山垅田的主誘因，同時(shí)導(dǎo)致山林和農(nóng)作物病蟲害增多，有機(jī)肥大量流失，影響山垅田耕作質(zhì)量，因此我們要修復(fù)山垅田周邊山地的生態(tài)環(huán)境。對(duì)山體核心部位的松杉針葉林進(jìn)行間伐改造，擴(kuò)種闊葉林木；在山頂部位套種灌木林；在山的較低部位，與山垅田接壤處種植根系發(fā)達(dá)的荊刺雜草，以利農(nóng)作物需要陽(yáng)光時(shí)割草透光；在山垅田選擇適應(yīng)位置建造人工濕地和蓄水庫(kù)。在濕地上種養(yǎng)水葫蘆、蘆葦、香蒲等耐濕植物，并把山垅田排放的毒（銹）水引入濕地。銹水經(jīng)處理后，引入人工蓄水庫(kù)，同時(shí)在雨季時(shí)也將山地水導(dǎo)入蓄水庫(kù)，以備旱時(shí)用水，并結(jié)合采用人工增雨，人工破雹新技術(shù)解決雹災(zāi)、旱情等問(wèn)題?？傊?，通過(guò)以上四項(xiàng)措施，恢復(fù)原始生態(tài)鏈，提高山地固土儲(chǔ)水能力（據(jù)測(cè)算一畝混交林能多儲(chǔ)15立方米的水量），以達(dá)到自然循環(huán)水系的良性循環(huán)，形成獨(dú)特的小氣候特性，使之基本防控洪澇、干旱和地質(zhì)災(zāi)害等問(wèn)題。

2、搞好山垅田基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。平整耕地：依照“小平大不平”原則，在不破壞生態(tài)環(huán)境的前提下，對(duì)部分不平整的耕地進(jìn)行平整治理，根據(jù)實(shí)際情況使之方塊規(guī)則化，方便農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和農(nóng)機(jī)作業(yè)，同時(shí)還要注重風(fēng)能、太陽(yáng)能等清潔能源的開發(fā)利用，推動(dòng)新的動(dòng)力在農(nóng)業(yè)上的應(yīng)用；搞好機(jī)耕主要道路和田間的機(jī)耕作業(yè)道路建設(shè)，以利推動(dòng)農(nóng)業(yè)機(jī)械化事業(yè)的發(fā)展；加強(qiáng)水利基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。主要工程：開挖截洪溝、排水溝、疏泉溝、灌溉溝；排放山洪水、冷泉水、毒銹水、串灌水，同時(shí)整修灌、排渠系；做到“洪水不進(jìn)田，肥水不出田，冷泉水引出田，毒銹水排出田”；對(duì)灌排渠相配套的生產(chǎn)橋、涵管、小型渡槽、田間節(jié)制閘等設(shè)施要進(jìn)行整修、完善和配套；通過(guò)生物工程措施對(duì)土壤進(jìn)行改良；采取開挖深溝、置埋滲水暗管、增厚土層、增施有機(jī)肥、慎用化肥、培肥土壤、客土摻沙等措施，對(duì)土壤進(jìn)行改良。

3、遵循自然規(guī)律，走自然和諧的發(fā)展道路。對(duì)水利、光照、溫度、肥力等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件較差的，坡徒路差，容易造成水土流失的，應(yīng)退耕還林，退耕還草，恢復(fù)山體植被；對(duì)適宜耕種的水毀山垅田和拋荒的山垅田，要因地制宜，科學(xué)修復(fù)和開發(fā)，講求效益，調(diào)動(dòng)農(nóng)民生產(chǎn)積極性。

4、依靠科技進(jìn)步，提高山垅田綜合生產(chǎn)能力。山垅田改造總體建設(shè)規(guī)劃、項(xiàng)目布局、投資安排、管理運(yùn)行機(jī)制的設(shè)計(jì)，要充分符合科學(xué)進(jìn)步和可持續(xù)發(fā)展要求。建立山垅田種子基因庫(kù)、種子研究基地和種子儲(chǔ)備制度，運(yùn)用航天技術(shù)改良品種品質(zhì)，同時(shí)在職業(yè)院校籌辦山垅田綜合開發(fā)專業(yè)，為山垅田高產(chǎn)穩(wěn)產(chǎn)提供后備科技人才。

（四）缺糧省份更要居安思危，重視農(nóng)業(yè)，保護(hù)好農(nóng)民利益

手中有糧，心里不慌，這是治大國(guó)者之真諦。我省是缺糧省份，老百姓對(duì)糧食的心態(tài)是脆弱的，因此要把山垅田這個(gè)有限資源保護(hù)好，利用好，使之為具有戰(zhàn)略意義的糧食穩(wěn)定服務(wù)。據(jù)有關(guān)專家推算，如果采取高標(biāo)準(zhǔn)措施對(duì)422.07萬(wàn)畝山垅田進(jìn)行低產(chǎn)改造，畝產(chǎn)平均將增加100公斤以上，甚至可以翻番，其糧食可新增100萬(wàn)噸以上。同時(shí)，改造后的山垅田可以擴(kuò)種一季煙葉或蔬菜，其經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益十分可觀。目前，沙縣用好土地流轉(zhuǎn)政策，解決了部分土地拋荒問(wèn)題。梨樹鎮(zhèn)制定了優(yōu)惠政策，吸引外出經(jīng)商者回流、資金回歸，承包了200畝耕地種糧；夏茂鎮(zhèn)引進(jìn)了漳州幾名農(nóng)戶到該鎮(zhèn)承包了100多畝農(nóng)地種糧，取得成效。制定以上政策和措施，解決了土地充分利用問(wèn)題，全省各地政府可以借鑒學(xué)習(xí)。同時(shí)還可以通過(guò)建立農(nóng)業(yè)合作社等形式為載體，解決山垅田拋荒問(wèn)題。當(dāng)前農(nóng)民最關(guān)切的是效益問(wèn)題，政府應(yīng)把這個(gè)議題擺上重要日程，除穩(wěn)定農(nóng)資價(jià)格外，要制定種糧直補(bǔ)向“種糧大戶”傾斜政策，認(rèn)真執(zhí)行先種后補(bǔ)，不種不補(bǔ)規(guī)定，同時(shí)建立種糧者保險(xiǎn)制度，增強(qiáng)農(nóng)民抵御風(fēng)險(xiǎn)能力。借鑒工業(yè)用電和居民用電差價(jià)的經(jīng)驗(yàn)，制定相關(guān)法規(guī)，按照恩格爾下降系數(shù)和gtp增長(zhǎng)系數(shù)核算，提高糧食加工業(yè)用糧價(jià)格，反哺種糧農(nóng)戶，同時(shí)按照民眾用糧承受能力，逐年適當(dāng)提高糧價(jià)，增加農(nóng)民收益，激發(fā)農(nóng)民種糧積極性。

（五）在**、南平、龍巖、寧德、漳州的重點(diǎn)水稻生產(chǎn)縣（市、區(qū)），實(shí)行山垅田低產(chǎn)改造試點(diǎn)，并設(shè)立示范改造工程點(diǎn)，及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，以經(jīng)驗(yàn)輻射帶動(dòng)全省，然后全面有序地鋪開。在項(xiàng)目、資金、物資、技術(shù)、人才等方面對(duì)示范點(diǎn)傾斜，示范點(diǎn)建設(shè)的田間水渠、路網(wǎng)設(shè)置、土地平整、土壤改良、排灌泵站、科技服務(wù)體系等項(xiàng)目，要積極推廣新型材料和數(shù)字信息技術(shù)在農(nóng)業(yè)開發(fā)項(xiàng)目上應(yīng)用，要按照標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)實(shí)施，實(shí)現(xiàn)改造工程的標(biāo)準(zhǔn)化、現(xiàn)代化。通過(guò)現(xiàn)代化、標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，以實(shí)現(xiàn)山垅田的生態(tài)環(huán)境改善、土壤結(jié)構(gòu)改良、土壤肥力提高、復(fù)種指數(shù)提高、農(nóng)業(yè)機(jī)械化和水利現(xiàn)代化水平提高，為確保農(nóng)業(yè)增效，農(nóng)民增收，農(nóng)村穩(wěn)定和國(guó)家糧食安全作出新貢獻(xiàn)。

第三篇：城中村改造調(diào)研報(bào)告

關(guān)于城中村改造的調(diào)研報(bào)告

城中村是指在城市發(fā)展過(guò)積中。因?yàn)榉N種原因沒(méi)有被納入城市規(guī)劃建設(shè)。至今仍然是落后的自然村落面貌，而現(xiàn)已被城市功能區(qū)所包圍的土地。這些土地是仍然掌握在當(dāng)?shù)卮寮w的集體所有性質(zhì)土地。現(xiàn)在我們以勝利村為例。城中村的出現(xiàn)是人類城市發(fā)展過(guò)程中所無(wú)法避免的，是一個(gè)世界性的難題?，F(xiàn)在全世界都沒(méi)有一個(gè)解決城中村難題的通行辦法。我國(guó)也沒(méi)有相關(guān)系統(tǒng)的政策來(lái)指異城中村的改造，所以“城中村“改造是一個(gè)特殊性極強(qiáng)的問(wèn)越。我們?cè)凇俺侵写濉备脑爝^(guò)程中必須堅(jiān)持從當(dāng)?shù)氐膶?shí)際出發(fā)。因地制宜。找出問(wèn)匙的特殊規(guī)律所在。

一、現(xiàn)狀。

梅州市興寧縣（市、區(qū)）勝利村位于大坪鎮(zhèn)圩鎮(zhèn)中部。我村轄29個(gè)村民小組，在冊(cè)戶數(shù)293戶，人口1505人；全村總面積2。37平方公里，耕地面積418畝。我村年平均氣溫為21.，年降雨量約為1227.毫米，氣候特征亞熱帶季風(fēng)氣候。村特色經(jīng)濟(jì)收入有桑蠶，上一年我村農(nóng)村經(jīng)濟(jì)總收入為754.萬(wàn)元。近年來(lái)，我村發(fā)展經(jīng)濟(jì)的措施以及成果：

1、筑水泥路約2.公里；

2、路燈3公里；

3、勝利小學(xué)球場(chǎng)。

對(duì)“城中村改造的意見:

1、過(guò)程中讓村民自主開發(fā)。政府提供政策和資金支持。

2、造過(guò)程中相關(guān)手續(xù)能快速辦理。且相關(guān)稅費(fèi)能得到減免。

3、將改造后的村集體土地轉(zhuǎn)為田有建設(shè)用地。

4、支持“城中村”改造。

二、“城中村”改造是什么。

(一)是以村民自愿開展改造為主。政府給予政策支持和規(guī)劃指導(dǎo)的改造。

“城中村“改造不同于征地拆遷。它是村民自愿對(duì)所居住的地區(qū)進(jìn)行改造和。居民居住地被城市功能源和沿江風(fēng)光帶所包貧貧困落后的村容村貌，簡(jiǎn)陋破爛的基礎(chǔ)設(shè)施和周邊的城市建筑形成了鮮明的對(duì)比，所以居民強(qiáng)烈的要求政府對(duì)其居住地進(jìn)行城市化改造。所以在“城中村”改造過(guò)程中要充分的給予村民參與權(quán)、知情權(quán)。

(二)是利益主體由政府到農(nóng)民的轉(zhuǎn)變。_

“城中村“改造實(shí)際上是政府讓利于民的一個(gè)方式。通過(guò)城中村改造，農(nóng)民將剩余的土地通過(guò)商業(yè)運(yùn)作、開發(fā)以后，不能改變村容村貌，更可以從中獲利。進(jìn)一步解決了失地農(nóng)民的生活來(lái)源問(wèn)題。以深圳大沖村為例，在二十年里。政府先后征地16次，村集體土地96%被征，剩余的錢返還給農(nóng)民的宅基地和集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展月地。通過(guò)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房再出租，不們解決了農(nóng)民的生活來(lái)源問(wèn)題解決了在深圳務(wù)工的民工的住房問(wèn)題。這也是后面提到的廉租屋。

(三)是對(duì)村集體土地自主開發(fā)的一個(gè)探索。

“城中村”改造不可避免的涉及到村集體土地的開發(fā)和使用問(wèn)題，在現(xiàn)行的政策下，集體土地在“三個(gè)不得”的原則下，即不得改變土地性質(zhì)，不得改變土地in途，不得損害農(nóng)民的承包權(quán)益，允許通過(guò)轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)討、出租、互換、股份合作的方式進(jìn)行開發(fā)。如何在現(xiàn)行政策的框架內(nèi)找到一條對(duì)村集體土地的開發(fā)路了。是我們進(jìn)行“城中村”改造必須直接面對(duì)的問(wèn)越，也是必須解決的問(wèn)題。

(四)是勝利村打造低成木生活區(qū)的重要方式。

低成本生活區(qū)指的足“城中村”改造后，可以容納大最外來(lái)務(wù)工人員的安置和管理。根據(jù)調(diào)查，附近工業(yè)園內(nèi)的企業(yè)一般工人的工資在800-1000元，熟練工人的工資在1200元左右，除開發(fā)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房等幾個(gè)少數(shù)的廠區(qū)為工人規(guī)劃了住宿區(qū)外，其余企業(yè)并無(wú)安置r人的住宿地，可以預(yù)見，隨著沿海地區(qū)的密集加工型企業(yè)的內(nèi)遷，大最的密集型產(chǎn)業(yè)落戶到附近

工業(yè)園，所帶來(lái)的低成本務(wù)工人的安置問(wèn)題，必然要在勝利村得到解決。據(jù)調(diào)查，上灶坪41陳家灣舊盡出租的月租金不過(guò)30元，大最的務(wù)工人員和小商販就仄住在這里。所以，鯉負(fù)江的“城中村”改造，必須為附近工業(yè)園的長(zhǎng)期發(fā)展做好準(zhǔn)備。將“城中村”改造為千凈、漂亮、低廉的生活區(qū)，不但能為政府解決務(wù)工人員的安置問(wèn)題，更能通過(guò)村集體對(duì)其加以管 理和約束。

(五)是一項(xiàng)基礎(chǔ)性改造工積，不是點(diǎn)利性質(zhì)工積。

“城中村“改造是一項(xiàng)政府讓利，群眾受益的公益性荃礎(chǔ)I程，所以無(wú)論是41民自主開發(fā)還是引進(jìn)開發(fā)商都必須堅(jiān)持政府贏在環(huán)境改造。農(nóng)民贏在生活環(huán)境改善，生活來(lái)源得到解決。開發(fā)A贏在一定的利潤(rùn)的多A模式，大家多方共贏，們是ip部不能贏太多。找到一個(gè)平衡的契合點(diǎn)。

三、為什么要開展“城中村”改造。

(一)城中村地處城市中心，被城市功能區(qū)所環(huán)繞，其地理位置A性唯一且尚定，要統(tǒng)一規(guī)劃城鎮(zhèn)，只能選擇對(duì)城中村進(jìn)行改造。

(二)城中村是和諧社會(huì)裕建的蘋本前提。

解決三農(nóng)問(wèn)題的根木出路就是減少農(nóng)民。讓農(nóng)民進(jìn)城。那么巨大的城鄉(xiāng)差距如何得到彌補(bǔ)，城中村改造就是一個(gè)契機(jī)和示范，他們是否在城市受到公平正義的對(duì)待。是和諧社會(huì)的基本判據(jù)。

(三)龐大的邊緣人群和外來(lái)人群的需要合理妥善的安置。

勝利村的特殊地理位置決定了勝利村有著龐大的流動(dòng)人口。隨著企業(yè)的發(fā)展，務(wù)工人員也會(huì)大量的涌入到江，如果勝利沒(méi)有足夠合適的房源來(lái)安置他們，因素激增，報(bào)告中說(shuō):他們是社會(huì)的弱勢(shì)群體。在杜會(huì)生活中處于“失語(yǔ)狀態(tài)”必將導(dǎo)致杜會(huì)的不穩(wěn)定。一位北大學(xué)生在調(diào)查“他們唯一可以顯示存在的方式就是犯罪”。所以“城中村”改造勢(shì)在必行。

(四)對(duì)推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化。整合上次源、集約、節(jié)約的利用土地。有非常重大的意義。在處于黃金地段的城中村中，大最土地資源被浪費(fèi)使用，通過(guò)城中村改造將有限的土地資源進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)，使其發(fā)揮出更大的經(jīng)濟(jì)效益。

(五)提高村民素質(zhì)，改變勝利村精神面貌的根本途徑。

發(fā)展的問(wèn)題。歸根結(jié)底就是人的問(wèn)題，作為勝利村刀鎮(zhèn)居民主休的村民。卻一直處r-閉置落后的狀態(tài)。在原村民的新生代中。除部分年青人通過(guò)上學(xué)當(dāng)兵走出傳統(tǒng)社會(huì)外，仍然以強(qiáng)大的慣性復(fù)制桿上一代人的生活方式。只有通過(guò)城中村的改造，才能從根本上改變這一現(xiàn)狀。

四、采取何種模式進(jìn)行“城中村”改造。

(一)采取政府主異，集中安置。整體規(guī)劃。整體開發(fā)。

該種模式是指由政府牽頭，多個(gè)職能部門共同參與。采取征地拆遷的方式將帷個(gè)集休土地征收為有建設(shè)用地。對(duì)農(nóng)民采取補(bǔ)償安置的方式。征收的土地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地，規(guī)劃部門進(jìn)行整體規(guī)劃后。將土地通過(guò)招拍掛方式轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，由政府負(fù)責(zé)改造后的城中村草礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，抓一將日常管理納入到城,管理中來(lái)。

利：

1、符合現(xiàn)行政策法規(guī)，操作得當(dāng)，后遺癥少。按照征地拆遷的方式無(wú)疑是最穩(wěn)當(dāng)?shù)姆绞?。上有政策可依，有?shí)踐經(jīng)驗(yàn)可用，無(wú)論如何都不會(huì)出現(xiàn)原則性錯(cuò)誤。

2、政府主導(dǎo)改造工程。有利于整體規(guī)劃和開發(fā)。

3、土地通過(guò)招面掛，政府從中獲利。

弊:

1、大規(guī)模的征地難度大，群眾要求多。意見大，工作非常困難。勝利村多次征地，農(nóng)民對(duì)政策法規(guī)熟悉，對(duì)征地工作作經(jīng)驗(yàn)豐富。抵觸情緒較為嚴(yán)重，若依征地拆遷方式征收土

地。所需付出的行政成木較高，且容易激化矛后。

2、政府而要投入的資金多。若通過(guò)該模式進(jìn)護(hù)村中村”改造，市政府總共需要投入萬(wàn)元，僅前其一次性投入就達(dá)萬(wàn)元。

3,改造工和成本高，造成“城中村“改造完成后生活成木增加。通過(guò)正規(guī)手段開發(fā)的“城中村’土地，仍然會(huì)受到市場(chǎng)的影響，較過(guò)高的開發(fā)成木。必然易致該地區(qū)較高的生活成本，所以只能容納有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人落戶，收入水平低的務(wù)工人員和小商販連和賃都無(wú)法承受。這等于將“城中村”改造向他們關(guān)死了大門。

(二)采取村民自建、自主開發(fā)，政府提供政策支持。

該種模式是指由村支兩委牽頭，村民參與。組建開發(fā)公司，對(duì)集體土地進(jìn)行4體開發(fā)。村民在現(xiàn)有土地內(nèi)。選擇部分土地進(jìn)行核體安置，不改變土地性質(zhì)。剩余土地或者轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地，或仍然為集體土地，進(jìn)行整體開，政府加以規(guī)劃和控制。

利:

1、村民自主開發(fā)，積極性高，群眾阻力小。

2、村民通過(guò)自主開發(fā)獲利。且能通過(guò)開發(fā)過(guò)程解決日后的生活來(lái)源問(wèn)跌，甚至，可以找到一條致富之路。

3、城中村改造后?？梢晕写迕褡晕夜芾?，減少管理成木。

弊:

1、村民缺少足夠的知識(shí)和素質(zhì)來(lái)進(jìn)行公司組建以及后期的市場(chǎng)運(yùn)作?，F(xiàn)階段，栗腳村和上灶坪的農(nóng)民多為普通農(nóng)民民工和小商販，無(wú)論從基本素質(zhì)還是相關(guān)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看。他們都很難具備從組建公司，到土地開發(fā)，再到后期的市場(chǎng)運(yùn)作的能力。

2、村民缺少足夠的資金。農(nóng)民大都屬于貧困人群。根木無(wú)法獨(dú)立籌集到足夠的資金，即使通過(guò)貸款也不可能達(dá)到。

3、大多數(shù)村民對(duì)城中村改造持有以此溢利的心理，很容易造成改造方向偏失。

村民中普遍的存在兩種認(rèn)識(shí)。一是等I司于拆遷安置，要求政府承諾各種條件和補(bǔ)償。二是認(rèn)為是一個(gè)賺錢的好機(jī)會(huì)，尤其以部分年青人為主，力主由村民自建，以圖豐厚的回報(bào)。

4、政府對(duì)村民自建缺乏足夠的控制力。出現(xiàn)問(wèn)題后，容易產(chǎn)生半拉子工程。村民大部缺乏足夠的責(zé)任心。逐利性使他們力求自建自改，們是可以預(yù)見自建過(guò)程決不是一帆風(fēng)順的。是一個(gè)涉及到各方利益博弈。政策與實(shí)際摩擦的復(fù)雜過(guò)程，甚至?xí)霈F(xiàn)反復(fù)和倒退的現(xiàn)象。一旦出現(xiàn)問(wèn)題最先選擇逃避的也許就是發(fā)現(xiàn)無(wú)利可圖的村民。

5、背集體土地使用的政策。

相關(guān)政策:

1、運(yùn)作集體土地上進(jìn)行開發(fā)的相關(guān)政策。

2、給村民湊集基本資金。

3、關(guān)稅費(fèi)的減免。

具體步驟:

1、由村支兩委牽頭，組建房地產(chǎn)開發(fā)公司Ae2、上部門將土地征收。

3、A公司負(fù)責(zé)村民的補(bǔ)償安置。

4、過(guò)招拍掛讓A公司以接近評(píng)估價(jià)仇的價(jià)格獲得安置地外的土地。

5、A公司按規(guī)劃進(jìn)行土地開發(fā)，并按規(guī)劃部門要求完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

(三)引進(jìn)開發(fā)商。村民入股，共同開發(fā)，多方共贏。

該模式是指，通過(guò)引入開發(fā)商與村集體共同組建開發(fā)公司。村集體占一定股份。不參與

管理，對(duì)除了安置地以外的土地進(jìn)行整體開發(fā)運(yùn)作。這而要將除安置地以外的土地轉(zhuǎn)換為國(guó)有建設(shè)用地。可以通過(guò)招拍掛的方式以接近評(píng)估的價(jià)格將土地轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，再由開發(fā)商開發(fā)運(yùn)作，所得利潤(rùn)需用來(lái)對(duì)村民進(jìn)行安置和按規(guī)劃進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)置建設(shè)和整體環(huán)境美化。利:

1、引進(jìn)開發(fā)商。解決了資金和開發(fā)及后期的商業(yè)運(yùn)作的問(wèn)題。

2、村民通過(guò)入股合作的方式獲利，并解決了生活來(lái)源的問(wèn)題。

3、民不花一分錢住上新房，整體環(huán)境得到改善。

弊:

1、違背集體土地使用政策。

2、部分村民通過(guò)“城中村’改造獲利過(guò)多，引起他們部分被征地村民心理失衡，造成不穩(wěn)定因素。栗腳村有大星的被征地的失地農(nóng)民。他們只按政策得到了一筆較低的補(bǔ)償款，生活來(lái)源并無(wú)保障，所以城中村改造必然要而對(duì)來(lái)自他們的阻力。

3、土地轉(zhuǎn)為田有建設(shè)用地。再以評(píng)估價(jià)位轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商需要打政策的擦邊球。

相關(guān)政策:

1、征地拆遷政策。

2、關(guān)稅費(fèi)的減免。

具體步驟:

1、引進(jìn)一個(gè)實(shí)力雄厚的開發(fā)商，與村集體組成開發(fā)公司，村集體占一定股份。不參與管理。

2、開發(fā)商將村民的住房按征地拆遷的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行贖買。即按征地政策對(duì)41民的原住房進(jìn)行評(píng)估后，進(jìn)行補(bǔ)償，消除村民因原住房的差異對(duì)安置產(chǎn)生的矛盾。

3、部門將除村民安置地外的土地征收為國(guó)有建設(shè)用地。并通過(guò)招標(biāo)、招拍掛等方式以接近評(píng)估價(jià)位的價(jià)格將土地轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商?；蛞浴稗r(nóng)業(yè)地產(chǎn)”、“地質(zhì)災(zāi)害避險(xiǎn)”等名義將 土地劃撥給開發(fā)商，或就在集休土地上進(jìn)行開發(fā)。以和憑的名義進(jìn)行銷件。政策采取“報(bào)建不批、違建不究”的態(tài)度。

4、開發(fā)商在安置地為村民修迎安置房，土地為集體土地性質(zhì)，村民按人口，分配居住面積。多退少補(bǔ)。

5、開發(fā)商按照規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)，并完成基礎(chǔ)設(shè)置建設(shè)。

6、村集體對(duì)改造后的安置區(qū)進(jìn)行管理。

我們認(rèn)為，勝利村的“城中村”改造工程應(yīng)該是一項(xiàng)利民的公益性工程，在“先行先試”的政策范舊內(nèi)，我們應(yīng)該大膽的探索對(duì)集體土地開發(fā)的新方法、新途徑。在以上三種模式中，第一種模式行政成本過(guò)高，且容易激化干群矛后，村民的利益沒(méi)有得到更為充分的保障。第 二種模式對(duì)村民的要求過(guò)商。不符合勝利村實(shí)際。第三種模式在思維方式上都有創(chuàng)新，村民 的利益也得到更充分的保障。實(shí)現(xiàn)的過(guò)程中還可以對(duì)各種方式進(jìn)行更多的探索和創(chuàng)新?？傊?，我們深刻的集訓(xùn)到，勝利村的“城中村“改造，不僅是對(duì)勝利村一個(gè)擴(kuò)容提質(zhì)的過(guò)程，更是 資興在實(shí)踐省委省政府的“彎道超車”理念和郴州市“先行先試3" 4條政策的一次大膽償試。在改造過(guò)程中，我們一定堅(jiān)持解放思想，實(shí)事求是，在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，遵循客觀規(guī) 律，大膽探索，勇于創(chuàng)新。

第四篇：庫(kù)房改造調(diào)研報(bào)告

庫(kù)房改造調(diào)研報(bào)告

目錄 摘要··1 關(guān)鍵字··1 引言··1 1.庫(kù)房改造動(dòng)因··2 2.庫(kù)房改造的意義··2 3.庫(kù)房改造方向··2 4.生態(tài)視角下的改造策略··3 5.庫(kù)房改造實(shí)例分析··4 6.圖文信息中心實(shí)例分析··4 7.場(chǎng)地分析··6 8.重慶民居特點(diǎn)··6 結(jié)語(yǔ)··6

摘要:從庫(kù)房改造設(shè)計(jì)和圖書館類建筑（即圖文信息中心）設(shè)計(jì)以及生態(tài)建筑三方面進(jìn)行分析和調(diào)研，結(jié)合三者了解經(jīng)庫(kù)房改造的圖文信息中心所需的功能分布，結(jié)構(gòu)處理，空間流線，規(guī)范要求等。以及通過(guò)對(duì)優(yōu)秀案例的分析和對(duì)當(dāng)?shù)匚幕恼{(diào)研，以便于更好的進(jìn)行本次庫(kù)房改造的設(shè)計(jì)。

關(guān)鍵字：庫(kù)房改造

圖文信息中心

生態(tài)建筑

重慶

引言;當(dāng)霧霾降臨城市，連新鮮空氣也變成了奢侈品，環(huán)境問(wèn)題已無(wú)法逃避，生態(tài)技術(shù)在建筑設(shè)計(jì)中的應(yīng)用越來(lái)越成為一種本質(zhì)需要而不是炫技與此同時(shí)，城市中大量的舊廠房因“后工業(yè)化”的到來(lái)而閑置，成為“無(wú)用”的建筑。如何合理地對(duì)舊廠房進(jìn)行改造并系統(tǒng)地應(yīng)用生態(tài)技術(shù)是我們極需研究的問(wèn)題。

1.庫(kù)房改造動(dòng)因

1）城市產(chǎn)業(yè)的升級(jí)：城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)重心繼續(xù)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，工廠外遷； 市中心土地價(jià)格成倍攀升，工業(yè)廠房的產(chǎn)值已經(jīng)無(wú)法承受市中心低容積率廠房的租賃成本。

2）修舊如舊的潮流: 從20世紀(jì)70年代起，歐洲開始特別重視舊建筑的保護(hù)、改造和再利用。

3)特殊需求的崛起: 人們開始追求類似soho一樣兼?zhèn)渚蛹液娃k公的大尺度隨意空間。

總而言之，當(dāng)城市意識(shí)到推土機(jī)式的舊城改造對(duì)舊城結(jié)構(gòu)肌理尺度，對(duì)歷史文化毫無(wú)保留的摧殘時(shí)，修舊如舊的理念悄然滲入市中心的就廠房改造中。2.庫(kù)房改造的意義

1）改造的經(jīng)濟(jì)意義：改造是一種有形價(jià)值與無(wú)形價(jià)值之間的抽象交換，且本身也能創(chuàng)造可見的經(jīng)濟(jì)效益。廢舊工業(yè)廠房區(qū)改造在成本上，節(jié)約三分之一到四分之一的建造成本和節(jié)約大量的公共營(yíng)造成本。

2）改造的節(jié)能意義：拆除舊工業(yè)廠房消耗大量能源，如運(yùn)輸建筑垃圾、處理建筑垃圾、拆卸過(guò)程中的人力資源等，而這些都可以通過(guò)改造節(jié)省下來(lái)。

3）改造的文脈意義：不論建筑單體還是歷史地段，都是城市的有機(jī)組成部分，對(duì)城市文脈的延續(xù)和環(huán)境的完整有著非常重要的作用，如果從文化生態(tài)角度將文脈也理解為一種資源，那么，改造則提供了保護(hù)文脈資源的有效途徑。3.庫(kù)房改造方向

第一類模式是以休閑商業(yè)為特色業(yè)態(tài)的改造模式，以中西餐廳、咖啡館、創(chuàng)意小商鋪類的業(yè)態(tài)為主，主題鮮明、裝修精致、富有情調(diào)，與開放空間形成互動(dòng)，從而形成連續(xù)的商業(yè)界面

第二類模式是以文化展覽、貿(mào)易業(yè)為特色的改造模式，規(guī)模較大、層高更高的大型車間，通常被改造成劇場(chǎng)或展示的空間，內(nèi)部功能彈性化，可兼做小型話劇場(chǎng)、電影放映廳、藝術(shù)展示、企業(yè)年會(huì)等用途。

第三類模式是以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)辦公集聚為特色的改造模式，主要面向創(chuàng)意設(shè)計(jì)類的中小型企業(yè)單位或個(gè)人工作室，內(nèi)部空間比較靈活，可根據(jù)企業(yè)需要進(jìn)行劃分。

第四類模式是以體驗(yàn)、游樂(lè)消費(fèi)為特色的廠房綜合體改造模式,圍繞廣場(chǎng)、景觀節(jié)點(diǎn)等形成適合大眾休閑的開放空間。4.生態(tài)視角下的改造策略

1）場(chǎng)地策略：在舊廠房改造中，建筑的位置、朝向和體量具有相對(duì)固定性，可以變化的地方較少，若場(chǎng)地環(huán)境不夠理想，需通過(guò)對(duì)場(chǎng)地進(jìn)行再次環(huán)境設(shè)計(jì)以改善微氣候環(huán)境條件。改善方式包括：草坪綠化、樹木遮陽(yáng)、增加水體等。因此在以舊廠房群為對(duì)象的改造項(xiàng)目中，有必要對(duì)其場(chǎng)地環(huán)境進(jìn)行分析，選擇相應(yīng)的場(chǎng)地策略。例如樹木可以起到引導(dǎo)風(fēng)向、控制風(fēng)速的作用，通過(guò)合理種植樹林和灌木就可以把風(fēng)牽引到房屋周圍。綠化不僅可以加強(qiáng)對(duì)風(fēng)的控制，降低冷季風(fēng)速，減少建筑物和場(chǎng)地外表面的冬季熱損失，還可以通過(guò)調(diào)節(jié)陽(yáng)光對(duì)建筑的照射來(lái)改善小環(huán)境的熱氣候。樹葉形成濃蔭覆蓋地面，不僅可以遮擋來(lái)自太陽(yáng)的直接輻射熱，而且可以遮擋來(lái)自周圍建筑物的反射熱，當(dāng)水分蒸發(fā)時(shí)它會(huì)從周圍吸收大量的熱。除了綠植，水體也是調(diào)節(jié)微氣候環(huán)境的重要元素之一。水體比綠地具有更好的維持環(huán)境溫、濕度的作用，因此，在場(chǎng)地中將水體和綠化結(jié)合布置，可以對(duì)改善室內(nèi)外環(huán)境起到更好的效果。

2)表皮策略:所謂表皮，可以概括理解為建筑的外圍護(hù)系統(tǒng)。在舊廠房改造過(guò)

程中，表皮的更新方式可以千變?nèi)f化，而生態(tài)視角下的改造策略則是以改善和提高圍護(hù)系統(tǒng)的熱工性能為主要著力點(diǎn)。改善和提高圍護(hù)系統(tǒng)的熱工性能具體說(shuō)就是提高建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫、隔熱、遮陽(yáng)、通風(fēng)等性能。雙層外墻系統(tǒng)、屋頂架空通風(fēng)層、屋頂綠化、遮陽(yáng)系統(tǒng)等都是常見的能夠增強(qiáng)建筑表皮熱工性能的方式。建立雙層外墻系統(tǒng)在既有建筑改造過(guò)程中有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，因?yàn)樵薪ㄖ膲w已經(jīng)存在，增加的新一層外墻系統(tǒng)不僅具有功能性，同時(shí)也給建筑形象的更新帶來(lái)了更多的可能性和發(fā)展空間。根據(jù)空間的使用特點(diǎn)，表皮更新最終要保證采光和自然通風(fēng)效果。

3)庭院策略:庭院一直是改善建筑環(huán)境、活躍空間氣氛的重要元素。在生態(tài)改造策略中，庭院系統(tǒng)具有兩方面的功能性：一方面，庭院中的植物可以凈化空氣、降溫降噪以優(yōu)化微氣候；另一方面，作為室內(nèi)外之間的緩沖地帶，庭院的合理設(shè)置可以起到促進(jìn)自然通風(fēng)、增加自然采光從而降低能耗的作用。無(wú)論是傳統(tǒng)的中庭、內(nèi)院還是后來(lái)出現(xiàn)的空中庭院，這些綠色空間給辦公空間的使用者提供了環(huán)境舒適的交流休息空間，也為改造項(xiàng)目的設(shè)計(jì)者提供了更多空間改造的可能性。因此庭院策略的應(yīng)用是改造過(guò)程中整合室內(nèi)外空間秩序的重要環(huán)節(jié)，對(duì)舊建筑更新后的整體形態(tài)起著至關(guān)重要的作用。

4)能源策略:常用的可再生資源包括太陽(yáng)能、風(fēng)能和地?zé)崮?，太?yáng)能利用又包括自然光利用和太陽(yáng)能發(fā)電，其中自然光利用主要包括天光設(shè)計(jì)、立面的采光優(yōu)化設(shè)計(jì)以及光導(dǎo)管系統(tǒng)。對(duì)太陽(yáng)能和自然光的利用都會(huì)受到地域的光氣候特征影響。在太陽(yáng)輻射量大、日照豐富的地區(qū)，應(yīng)充分考慮使用太陽(yáng)能收集系統(tǒng)，并采取相關(guān)設(shè)施進(jìn)行遮陽(yáng)，防止眩光。太陽(yáng)輻射量小、經(jīng)常陰雨綿綿的地區(qū)，太陽(yáng)能收集系統(tǒng)效率較低，需考慮的重點(diǎn)是怎樣把有限的自然光引入到室內(nèi)。能源策略的選擇具有地域性，需要因地制宜。5.庫(kù)房改造實(shí)例分析

Threefold Architects建筑工作室將倫敦東部一間維多利亞時(shí)期的工場(chǎng)和一家舊商店相結(jié)合，為一位藝術(shù)策展人打造了一個(gè)畫廊和家。位于貝斯那爾格林區(qū)羅馬路的這兩棟房子，經(jīng)過(guò)了徹底的翻新和擴(kuò)建，創(chuàng)造出一系列寬敞的多功能空間，以一方安靜的庭院作為結(jié)束。

倫敦北部的Threefold Architects建筑工作室首先是將場(chǎng)地南端舊商店改造為畫廊,工作室將舊商店內(nèi)部清空，創(chuàng)造出兩層高的展覽空間，室內(nèi)是白墻和混凝土地面。這棟建筑名為“羅馬路畫廊”，于2013年對(duì)外開放。

建筑的其他空間則作為畫廊主人的家，除此之外，還有與展覽相關(guān)活動(dòng)的場(chǎng)所，比如放映電影和私人觀影空間?！拔覀儗⒕幼〉姆孔釉O(shè)計(jì)為畫廊的延伸，” Threefold Architects 建筑工作室的三位創(chuàng)始人之一Jack Hosea解釋到，“為了能舉辦更大的展覽、畫廊活動(dòng)，兩個(gè)空間是相互聯(lián)系，相互貫通的?！痹O(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)將平面圖盡可能的簡(jiǎn)化，使舊工場(chǎng)的一層開放布局。

建筑背后一個(gè)小的擴(kuò)建空間將室內(nèi)與庭院聯(lián)系。折疊鋼板樓梯通往樓上，這里的平面被一分為二：一邊是畫廊的辦公室，另一邊是臥室，衛(wèi)生間卡在兩者之間。設(shè)計(jì)目的是為了用“空間的流動(dòng)性、氣質(zhì)和功能”去“反映生活和藝術(shù)之間千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系”，Threefold設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)如是說(shuō)。建筑內(nèi)部和外部的磚墻 保留下來(lái)，裸露在外。呈現(xiàn)出不同光澤的色調(diào)和質(zhì)地。建筑師選擇了具有工業(yè)氣息的新材料來(lái)與之搭配。擴(kuò)建部分的外墻使用了與鋪在院內(nèi)一樣的黑瓷磚，庭院的墻上還使用了已氧化的考頓鋼。鋁制框架的玻璃門聯(lián)系著庭院和室內(nèi)，室內(nèi)細(xì)節(jié)則包括有：粉末涂層金屬?gòu)N房單元、白蠟?zāi)镜匕?、黑色的電氣設(shè)備、長(zhǎng)條圓柱體的暖氣管。

Hosea形容這些室內(nèi)細(xì)節(jié)為“向這棟建筑的工業(yè)過(guò)去致意”。6.圖文信息中心實(shí)例分析 新加坡璧山公共圖書館

該建筑的靈感來(lái)源于樹屋，樹屋的靈感從設(shè)計(jì)概念階段就形成了，目的是通過(guò)發(fā)現(xiàn)與游戲之旅創(chuàng)造一個(gè)學(xué)習(xí)環(huán)境。天窗、格架結(jié)構(gòu)和有色玻璃的使用將入射的日光轉(zhuǎn)變?yōu)槎喾N色調(diào)與顏色的光線，在圖書館內(nèi)營(yíng)造了有趣的光影斑駁的效果，就像是光線穿過(guò)樹木的枝葉一樣?！暗跖摗苯Y(jié)構(gòu)從主建筑立面上懸挑出來(lái)，在外表皮上創(chuàng)造出獨(dú)特的魅力，而在室內(nèi)則形成了一個(gè)個(gè)私密的凹室。圖書館從周圍混合用途的小區(qū)中脫穎而出，旨在引起社區(qū)內(nèi)的人們的好奇心。

視線方向、太陽(yáng)能控制、根據(jù)消防安全規(guī)定調(diào)整沒(méi)有保護(hù)的洞口，這些相互矛盾的要求通過(guò)高度理性的空間設(shè)計(jì)策略都得到了滿足。設(shè)計(jì)中加入了一個(gè)內(nèi)部中庭，可以引入自然光線，使其照射到深處的主要交通流線區(qū)域以及圖書館的大部分樓層。圖書館的后勤區(qū)集中在西立面處堅(jiān)固的核心筒中，還能為建筑遮擋刺眼的傍晚陽(yáng)光。一條和緩的坡道引導(dǎo)人們從街道層向上經(jīng)中庭進(jìn)入藏書區(qū)，這條坡道也是分散大批人群的有效路線。

本案基地是成熟的衛(wèi)星城中一個(gè)受到高度限制的城市地塊，根據(jù)這一情況，設(shè)計(jì)滿足了高效施工的要求，將對(duì)周邊環(huán)境的影響降到最低?，F(xiàn)澆混凝土結(jié)構(gòu)包括四種典型的樓板，下面設(shè)置地下室，不同樓層通過(guò)一個(gè)公共電梯和樓梯核心筒相連，由于使用了預(yù)張拉樓板，內(nèi)部柱子的數(shù)量做到了最少，不但有效地增大了樓面面積，還提高了藏書區(qū)的靈活性。為了發(fā)揮噪音隔離的潛力，兒童區(qū)設(shè)在了地下室，形成了一個(gè)地下洞穴般的區(qū)域，在這里，孩子們可以盡情放飛自己的想象。6.場(chǎng)地分析

重慶地處中國(guó)西南部，長(zhǎng)江上游地區(qū)，其北部、東部及南部分別有大巴山、巫山、武陵山、大婁山環(huán)繞。地貌以丘陵、山地為主，坡地面積較大，有“山城”之稱。重慶地勢(shì)由南北向長(zhǎng)江河谷逐級(jí)降低，西北部和中部以丘陵、低山為主，東北部靠大巴山和東南部連武陵山兩座大山脈。

重慶市的主要?dú)夂蛱攸c(diǎn)可以概括為：冬暖春早，夏熱秋涼，四季分明，無(wú)霜期長(zhǎng)；空氣濕潤(rùn)，降水豐沛；太陽(yáng)輻射弱，日照時(shí)間短；多云霧，少霜雪；光溫水同季，立體氣候顯著，氣候資源豐富，氣象災(zāi)難頻繁。

具有三千多年悠久歷史的重慶旅游資源極為豐富，既擁有集山、水、林、泉、瀑、峽、洞等為一體的壯麗自然景色，又擁有熔巴渝文化、民族文化、移民文化、三峽文化、陪都文化、都市文化于一爐的濃郁文化景觀。自然風(fēng)光尤以長(zhǎng)江三峽聞名于世。7.重慶民居特點(diǎn)

重慶傳統(tǒng)民居多采用抬梁、穿斗等木結(jié)構(gòu)形式。木構(gòu)部分多為木料本色，柱涂黑色，門窗涂淺褐色或棗紅色。建筑墻體材料多采用木板、竹笆夾泥等夾壁墻體，或版筑土墻，白色外墻，少使用磚石墻體。屋頂多使用小青瓦，出檐以及山墻出挑深遠(yuǎn)，不僅使得屋前有回廊，也使得墻體避免雨淋。

青磚墻、石板路、川東民居為其特色，川東院子都是一般都是青瓦粉墻、排列穿逗構(gòu)造為主。在建筑形式上都為單檐斜山式居多。一般院落民居較少有雙檐的。重慶普通民居裝飾較少，建筑顏色較為暗淡，形式樸素，空間幽深。一般民居院落十分窄小，形成極小的天井，僅供采光通風(fēng)所用，易保持陰涼，且因勢(shì)就形，占地面積較小，布局相對(duì)自由。

結(jié)語(yǔ)

通過(guò)本次調(diào)研，包括對(duì)庫(kù)房改造建筑，閱讀類建筑以及生態(tài)建筑的研究，充分了解了如何更好地進(jìn)行本次的改造設(shè)計(jì)，包括平面布局，與外環(huán)境的協(xié)調(diào)，空間上的特色等等。

關(guān)于本次設(shè)計(jì)，應(yīng)該結(jié)合重慶的地域特色，要與重慶的城市肌理以及當(dāng)?shù)靥厣幕?hào)，建筑符號(hào)取得較好的協(xié)調(diào)。

第五篇：城中村改造調(diào)研報(bào)告

城中村改造調(diào)研報(bào)告

我校調(diào)研小組于5月19日開始針對(duì)韓店鎮(zhèn)城中村改造情況作了初步的調(diào)查了解，期間我們掌握了一些基本情況，但也看到了一些問(wèn)題?，F(xiàn)將其作簡(jiǎn)單總結(jié)匯報(bào)。

一 城中村改造的基本情況

韓店鎮(zhèn)的城中村改造集中在縣城所在地韓店村以及緊鄰的兩個(gè)村莊即黎嶺、經(jīng)坊。自去年縣里對(duì)城中村改造工作作出安排至今，三個(gè)村在地域村情、總體思路、具體方法、改造進(jìn)度等方面都存在一定的差異：

黎嶺村：自去年底以來(lái)，黎嶺村已針對(duì)新村改造作了兩次表決，一次支部大會(huì)表決89%通過(guò)，一次入戶表決85%以上同意，之后外請(qǐng)專家講課，5向百姓宣傳改造的目的意義，還出去太原清徐、晉城等地參觀學(xué)習(xí)，現(xiàn)在已有一基本成型的草規(guī)出來(lái)：已擇好一地先建回遷房，待村民搬出后再對(duì)舊村進(jìn)行改造，而且改造工作都由村集體統(tǒng)一組織規(guī)劃。對(duì)村民的補(bǔ)償初步設(shè)想戶均200平米，40平米左右的商鋪。據(jù)村支書介紹這樣的設(shè)想是完全有能力兌現(xiàn)的，而且所有環(huán)節(jié)都圍繞穩(wěn)妥二字操作，程序正在進(jìn)行中。

經(jīng)坊村：占地2平方公里，人口3000余，與韓店村最大的不同在于地處縣城邊緣，村民大多以務(wù)農(nóng)為生。這次城中村改造，經(jīng)坊村有一個(gè)大致想法：借縣城黎都西路東延占地的機(jī)會(huì)（政府行為，已拆民宅40-50戶，一撞高層村民住宅樓已在建設(shè)中），村里再進(jìn)一步運(yùn)作，在此棟住宅樓旁再加蓋幾棟回遷樓，之后對(duì)舊村進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃改造。村支書陳書記也曾流露：只要政府給政策，并改造后的利益原原本本給百姓，而且讓百姓不但上樓了，還要有出路（謀生），村集體自己搞改造也是大有積極性的。當(dāng)然這些都還在醞釀階段。

韓店村是縣城所在地，人口5000余人，村民大部分集中居住在縣城中心地帶，百分之80的村民完全失去了土地，靠作小買賣、出租房屋、自辦小企業(yè)小作坊等自謀生路，由于其人口眾多、土地較少、又是縣城所在地、外來(lái)人員多帶來(lái)很多復(fù)雜問(wèn)題等原因，所以韓店村采取了順應(yīng)潮流、讓利百姓、先易后難、先遠(yuǎn)后近、自主改造先行先試的原則方法，把全村分為三個(gè)改造片，計(jì)劃進(jìn)行自主改造先期試驗(yàn)性操作。而且處于村子邊緣地段的潛家窯(村西南口)和后窯（村西）的部分村民在經(jīng)得村委會(huì)同意并履行一些簡(jiǎn)單手續(xù)后已經(jīng)開始動(dòng)作。兩處建筑地的改造背景和方式大體相同。

綜合這樣的情況，我們就針對(duì)性地選擇了韓店村潛家窯一地作了專門走訪。據(jù)這一帶住房改造的負(fù)責(zé)人介紹：潛家窯建筑地所有6戶居民已分別向城建局、村委會(huì)遞交了住房自主聯(lián)合改造申請(qǐng)規(guī)劃書。而縣里鎮(zhèn)里在村莊改造方面尚沒(méi)有具體政策框框限制，潛家窯一帶又地處邊緣地帶，不會(huì)對(duì)整村的長(zhǎng)遠(yuǎn)整體規(guī)劃造成太大影響、面積不大涉及住戶不多、居民改造熱情較高且不存在鄰里糾紛。村委也本著先行先試、不影響大局的原則原則同意、允許改建。在這樣的總體情況下，潛家窯處6戶居民聯(lián)合起來(lái)，拆掉原有住宅，連同原來(lái)的公共通道，加之西邊的建筑公司租用的土地，在這基礎(chǔ)上開始新建5個(gè)單元的7層住宅樓。住宅樓占地大約2畝，總建筑面積7000平方米，可安排70余戶居住，原來(lái)的6戶居民每戶補(bǔ)償220平米，外加5萬(wàn)元，其余按每平方1480元的價(jià)格出售。當(dāng)說(shuō)到居民的水電暖等基礎(chǔ)設(shè)施問(wèn)題時(shí)，該負(fù)責(zé)人說(shuō)：供水沒(méi)問(wèn)題，排水也還可以，目前就是冬季供暖沒(méi)有著落。

二 城中村改造中存在的主要問(wèn)題

1、土地“瓶頸”問(wèn)題

土地問(wèn)題事關(guān)規(guī)劃、拆遷和安置補(bǔ)償?shù)葐?wèn)題，涉及村民的根本利益，是各地在“城中村”改造工作中公認(rèn)的“瓶頸”問(wèn)題。目前來(lái)看，即將改造的三個(gè)村子中，只有黎嶺一家找到了建回遷房的落腳地，操作起來(lái)相對(duì)比較好一點(diǎn)外，其它兩村都存在不同程度的難題。經(jīng)坊村想與政府修路占地搭便車，且一切工作正在摸索，而韓店村地處縣城中心，人口密度 1 大，外來(lái)人口多，情況復(fù)雜，由于可用地極少因此給城中村改造帶來(lái)了很大的難度，出現(xiàn)了村民自主開發(fā)的先例。于是又帶來(lái)了另一些值得關(guān)注的問(wèn)題：宅基地所有權(quán)歸屬問(wèn)題，占用集體土地問(wèn)題，住房改造后土地收益分配問(wèn)題等等這些都是制約城中村改造的“瓶頸”。

2、規(guī)劃問(wèn)題

我縣目前還沒(méi)有一個(gè)全面的“城中村”改造總體規(guī)劃，尚未出臺(tái)具體的“城中村”改造方案。而且 “城中村”類型復(fù)雜，特點(diǎn)不一，“一村一策”在具體操作中遇到的困難和矛盾也很多。所以三村三個(gè)樣子的改造規(guī)劃，往往容易與縣區(qū)的整體及長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃控制要點(diǎn)產(chǎn)生矛盾，這樣就會(huì)造成大量時(shí)間、人力和資金的浪費(fèi)，甚至有其他的問(wèn)題出現(xiàn)也極有可能。再者，據(jù)城建局張文武局長(zhǎng)介紹：我國(guó)的規(guī)劃法規(guī)定，規(guī)劃工作只針對(duì)國(guó)有土地的主權(quán)者，在建的村民宅基地要求給于規(guī)劃沒(méi)有法律依據(jù)。這就使我縣的城中村改造工作處于兩難境地。

3、居民新居的公共設(shè)施配套問(wèn)題

這其實(shí)可以說(shuō)是規(guī)劃問(wèn)題的次生。由于在建的村民不具備規(guī)劃主體的資格，在沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)劃之內(nèi)的住宅，其公共設(shè)施如水暖電等就不在其負(fù)責(zé)范圍。這樣的情況是否會(huì)產(chǎn)生更多的社會(huì)問(wèn)題可想而知。

4、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)問(wèn)題

在調(diào)研時(shí)我們發(fā)現(xiàn)，村社普遍反映“城中村”改造涉及部門較多，但卻沒(méi)有一個(gè)明確的、強(qiáng)有力的機(jī)構(gòu)或部門來(lái)指導(dǎo)村社進(jìn)行改造，遇到問(wèn)題不知向何處請(qǐng)示匯報(bào)，辦事無(wú)門。同時(shí)，村社在“摸索”中開展改造工作，感到難度極大。一些“城中村”改造試點(diǎn)項(xiàng)目在推進(jìn)過(guò)程中遇到的具體問(wèn)題，有關(guān)職能部門也難以協(xié)調(diào)解決。如前文所述，潛家窯一地的住房改造過(guò)程中遇到的一系列問(wèn)題在改造初期就很棘手，同時(shí)也是我們有關(guān)部門應(yīng)該關(guān)注的大問(wèn)題。

5、村民權(quán)利與公平問(wèn)題

按照我國(guó)法律，公民應(yīng)享有同等的權(quán)利。而韓店村潛家窯之地的改造工作雖然不是擅自行為，同時(shí)也是村民積極響應(yīng)政府號(hào)召的非典型范例，也在有限范圍內(nèi)履行了一些簡(jiǎn)單的手續(xù)，但是很不完備經(jīng)不起推敲。而且在占用公共通道及租用土地方面，怕也會(huì)傷及韓店村村集體的利益以及其他村民的權(quán)利。出現(xiàn)這樣的先例，也可能產(chǎn)生不良的社會(huì)效應(yīng)，到那時(shí)侯恐怕想剎車也來(lái)不及了。

6、被改造地片村民的出路問(wèn)題（就業(yè)問(wèn)題）

據(jù)了解，韓店村80%的村民已完全失去了土地，村支書介紹說(shuō)，就帳面上的1000畝土地，由于近幾年的被占也只有500畝，所以1/3的村民依靠自辦家庭作坊、出租門面、開辦小型企業(yè)等方式自謀生路。這些村民在村子改造后的生計(jì)問(wèn)題就會(huì)成為韓店村甚至全縣的一個(gè)較大的社會(huì)問(wèn)題。更何況，在尚未全面開展工作的今天，這些個(gè)與村民的切身利益密切相關(guān)的生存問(wèn)題已經(jīng)顯現(xiàn)出來(lái)。我們?cè)谧咴L部分村民對(duì)城中村改造問(wèn)題的看法時(shí)，有的村民已明確表示：改造工作只有在滿足他的謀生需求（如門市、就業(yè)、經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)龋┑那邦}下，他才會(huì)簽同意改造的協(xié)議，否則他寧愿按部就班地過(guò)現(xiàn)在的“舊”生活。

三 對(duì)城中村改造工作中突出問(wèn)題的幾點(diǎn)思考

“城中村”改造是挖掘我縣發(fā)展?jié)摿?、造福于民的必由之路，是我縣“四個(gè)發(fā)展”的應(yīng)有之義，是改變城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)、加快推進(jìn)城市化進(jìn)程的重要一環(huán)。做好“城中村”改造工作，必須立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，尊重和保障村民的利益，在政策上給與支持和傾斜，充分調(diào)動(dòng)各方參與改造的積極性?，F(xiàn)將有關(guān)意見和建議簡(jiǎn)單歸納如下：

1、政府應(yīng)及早謀劃、提前介入，發(fā)揮好統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)作用。（規(guī)劃）

2、作好對(duì)村民的宣傳、引到工作，以利于工作順利展開。（土地法規(guī)）

3、有關(guān)部門要通力合作，在法律范圍內(nèi)大開綠燈，全縣一盤棋。（補(bǔ)償）

4、針對(duì)以上的瓶頸問(wèn)題要給與專門研究并拿出確實(shí)可行的辦法或意見。廣州例

5、