第一篇：新明園小區(qū)物業(yè)管理意向書(shū)

新明園小區(qū)物業(yè)管理意向書(shū)

小區(qū)物業(yè)管理受托單位：廣西賓陽(yáng)縣恒寶物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司

委托代表人：

小區(qū)開(kāi)發(fā)委托單位：廣西鑫嘉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

受托代表人：

證書(shū)編號(hào)：南房物審[2008]XZ050號(hào)

根據(jù)新明園小區(qū)物業(yè)管理的需求，本受托管理單位致力于做好物業(yè)管理工作：

一、遵守執(zhí)行《物業(yè)管理?xiàng)l例》各項(xiàng)規(guī)章制度。

二、按合同約定履行各項(xiàng)職責(zé)及義務(wù)。

三、制定完善的治安管理方案及其他防范方案。

四、對(duì)公共設(shè)施、共用附屬設(shè)施定時(shí)檢查，維護(hù)。

五、小區(qū)綠化，環(huán)境衛(wèi)生保持整潔，美觀(guān)。

六、設(shè)立售后服務(wù)機(jī)構(gòu)，及時(shí)處理業(yè)主的投訴及相關(guān)對(duì)物業(yè)管理有關(guān)的建議。

七、制定車(chē)輛管理方案，嚴(yán)格督查車(chē)輛出入情況。

八、各項(xiàng)專(zhuān)項(xiàng)維修資金作財(cái)務(wù)開(kāi)支及其他公共事項(xiàng)公示。

九、配合派出所及居委會(huì)做好各項(xiàng)行政工作。

廣西賓陽(yáng)縣小蜜蜂物業(yè)管理有限責(zé)任公司

第二篇：泰園小區(qū)物業(yè)管理方案

中國(guó)鋁業(yè)重慶分公司南川宿舍區(qū)

物

業(yè)

管

理

方

案

目 錄

前言 ?????????????????????????????56—4 第一章 物業(yè)管理要點(diǎn) ?????????????????????56—5 一、一種模式 ?????????????????????????56—5 二、二種承諾 ?????????????????????????56—5 三、三個(gè)重點(diǎn) ?????????????????????????56—6 四、四項(xiàng)措施 ?????????????????????????56—7 第二章 擬采用的管理模式 ???????????????????56—7

一、物業(yè)管理架構(gòu) ???????????????????????56—7

二、物業(yè)管理崗位編制 ????????????????????56—11 第三章 員工招聘 ??????????????????????56—14

一、高層物業(yè)管理人員 ????????????????????56—14

二、綜合管理部 ???????????????????????56—14

三、物業(yè)管理部 ???????????????????????56—15

四、工程管理部 ???????????????????????56—16

五、安全管理部 ???????????????????????56—17

六、財(cái)務(wù)管理部 ???????????????????????56—18 第四章 物業(yè)管理人員培訓(xùn) ????????????????? 56—19

一、新員工上崗培訓(xùn) ?????????????????????56—19

二、在崗員工循環(huán)培訓(xùn) ????????????????????56—19 第五章 物業(yè)管理所需物質(zhì)條件 ????????????????56—20

一、辦公及員工住宿用房計(jì)劃 ?????????????????56—20

二、物業(yè)管理工具與裝備價(jià)格參照表 ??????????????56—20 第六章 物業(yè)管理工作崗位職責(zé)

?????????????????56—27

一、物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé) ????????????????????56—27

二、物業(yè)經(jīng)理助理崗位職責(zé) ??????????????????56—27

三、物業(yè)管理部經(jīng)理崗位職責(zé) ?????????????????56—28

四、物業(yè)管理文員崗位職責(zé) ??????????????????56—29

五、物業(yè)管理員崗位職責(zé) ???????????????????56—29

六、物業(yè)商務(wù)管理員崗位職責(zé) ?????????????????56—30

七、物業(yè)清潔員崗位職責(zé) ???????????????????56—30

八、工程管理部經(jīng)理崗位職責(zé) ?????????????????56—31

九、工程技術(shù)員崗位職責(zé) ???????????????????56—32

十、強(qiáng)電技工崗位職責(zé) ????????????????????56—33

十一、弱電技工崗位職責(zé) ???????????????????56—33

十二、暖通技工崗位職責(zé) ???????????????????56—33

十三、維修工崗位職責(zé) ????????????????????56—34

十四、工程文員、資料員、倉(cāng)管員崗位職責(zé) ???????????56—35

十五、安全經(jīng)理崗位職責(zé) ???????????????????56—35

十六、安全管理員崗位職責(zé) ??????????????????56—36

十七、財(cái)務(wù)經(jīng)理崗位職責(zé) ???????????????????56—36

十八、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)崗位職責(zé) ???????????????????56—37

十九、財(cái)務(wù)出納崗位職責(zé) ???????????????????56—38

二十、財(cái)務(wù)收費(fèi)員崗位職責(zé) ??????????????????56—39

第七章 物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算

???????????????????56—39

一、物業(yè)管理開(kāi)支分類(lèi)預(yù)算表 ?????????????????56—39

二、物業(yè)管理處開(kāi)支預(yù)算明細(xì)表 ????????????????56—41

第八章 物業(yè)管理規(guī)章制度和檔案的建立和管理

?????????56—44

一、管理規(guī)章制度 ??????????????????????56—44

二、物業(yè)檔案建立與管理 ???????????????????56—47 第九章 各項(xiàng)專(zhuān)業(yè)管理工作方案

????????????????56—48

一、公共設(shè)施設(shè)備管理 ???????????????????56—48

二、安全管理 ????????????????????????56—50

三、裝修管理 ????????????????????????56—51

四、消防管理 ????????????????????????56—52

五、車(chē)輛管理 ????????????????????????56—54

六、清潔管理 ????????????????????????56—56

前 言

物業(yè)簡(jiǎn)介（略）

服務(wù)宗旨

以人為本、規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠(chéng)服務(wù)。

追求目標(biāo)

以公司經(jīng)營(yíng)為主導(dǎo)，為業(yè)戶(hù)推出完善的管理服務(wù)，為公司創(chuàng)造效益，為企業(yè) 打造品牌。

第一章 物業(yè)管理要點(diǎn)

● 運(yùn)用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與升值。

●人性化的管理方針為業(yè)戶(hù)附加溝通的橋梁，增進(jìn)了解與信任，以誠(chéng)信為本提高管理服務(wù)的信譽(yù)。

●結(jié)合所轄的物業(yè)建筑特點(diǎn)，導(dǎo)入切合實(shí)際的管理理念，以高效率的管理降低成本，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)思想觀(guān)念，“全心全意為業(yè)戶(hù)服務(wù)”。

●為實(shí)現(xiàn)以上設(shè)想，擬采用“一種模式、兩項(xiàng)承諾、三個(gè)重點(diǎn)、四項(xiàng)措施”的管理方針。一、一種模式

針對(duì)所轄物業(yè)的特點(diǎn)制定出具有創(chuàng)造性的物業(yè)管理模式。物業(yè)顧問(wèn)由本行業(yè)富有實(shí)際管理和操作經(jīng)驗(yàn)的高層管理人員擔(dān)任，在管理工作中將根據(jù)本物業(yè)的實(shí)際特點(diǎn)采用有效的模式，并創(chuàng)造“管理由您評(píng)定，分分秒秒印證，點(diǎn)點(diǎn)滴滴做起，永遠(yuǎn)讓您滿(mǎn)意”的模式效應(yīng)，力求更好地滿(mǎn)足業(yè)戶(hù)需求。

建議采用的管理體制是：企業(yè)化、專(zhuān)業(yè)化、一體化。管理思想是：安全服務(wù)第一、人性規(guī)范管理、提前服務(wù)業(yè)戶(hù)、打造管理精品。追求的目標(biāo)是：社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益。二、二項(xiàng)承諾

1、在一年內(nèi)協(xié)助本物業(yè)通過(guò)“市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評(píng)比。

2、在兩年內(nèi)協(xié)助本物業(yè)通過(guò)“省優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評(píng)比。三、三個(gè)重點(diǎn)

1、完善服務(wù)、誠(chéng)信待人 物業(yè)管理是以服務(wù)為主的行業(yè)，為此我們將在今后的服務(wù)工作中，充分體現(xiàn)我們的服務(wù)宗旨和追求目標(biāo)，奉行“以人為本，業(yè)戶(hù)至上”的原則和務(wù)實(shí)周到的工作理念，為業(yè)戶(hù)提供全方位、高品質(zhì)的服務(wù)，并將日常服務(wù)工作緊密融合于管理之中，與業(yè)戶(hù)建立良好的服務(wù)關(guān)系。同時(shí)以周、月、季走訪(fǎng)溝通的方式及時(shí)了解業(yè)戶(hù)的意見(jiàn)與需求，在不斷完善的過(guò)程中真正讓業(yè)戶(hù)享受到安心、舒心和稱(chēng)心的居住（工作）環(huán)境。

2、環(huán)境管理責(zé)任到人 大廈的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶(hù)創(chuàng)造一個(gè)良好、舒適的居?。üぷ鳎┉h(huán)境，是我們非常重視的問(wèn)題。多年的管理經(jīng)驗(yàn)告訴我們，保潔工作責(zé)任到人，督導(dǎo)檢查、培訓(xùn)落實(shí)到位，才能充分發(fā)揮每個(gè)人的才能，使其認(rèn)真地去做好每天的工作，樹(shù)立環(huán)保意識(shí)，從而保證大廈的環(huán)境衛(wèi)生狀況達(dá)到最佳狀態(tài)，為大廈所在地增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風(fēng)景。

3、安全、消防真抓實(shí)干

為確保業(yè)戶(hù)生命、財(cái)產(chǎn)的安全，我們主張以切合實(shí)際的人員防范為主、以本物業(yè)先進(jìn)的消防設(shè)施為輔的安全管理防范理念，建立一支強(qiáng)有力、多用途的管理復(fù)合式人才隊(duì)伍。緊密聯(lián)系政府職能部門(mén)做到齊抓共管，使所轄物業(yè)在長(zhǎng)年平安的條件下為業(yè)戶(hù)服務(wù)。在日常的管理中，建議派專(zhuān)人全天值班，負(fù)責(zé)所轄物業(yè)的安全管理工作，嚴(yán)格管理，防止易燃易爆等危險(xiǎn)品進(jìn)入大廈，制定出與其相適應(yīng)的應(yīng)急處理安全操作程序，發(fā)生特殊時(shí)間時(shí)力爭(zhēng)將損失降至最小程度。四、四項(xiàng)措施

1、據(jù)歷年來(lái)的管理經(jīng)驗(yàn)及相關(guān)條件，在對(duì)其加以完善的基礎(chǔ)上，將之運(yùn)用到物業(yè)的管理上。從本物業(yè)業(yè)戶(hù)的文化內(nèi)涵、環(huán)境、行為、制度、道德方面加以分析，科學(xué)地制定、引導(dǎo)、宣傳、倡議等較為文明典雅的管理指引。

2、制定出詳盡的執(zhí)行手冊(cè)，使員工翻開(kāi)手冊(cè)即可操作。如《管理規(guī)章主度及操作規(guī)程》、《員工手冊(cè)》等，使每一位員工了解工作規(guī)程，熟悉管理程序，達(dá)到規(guī)范、自我、服務(wù)業(yè)戶(hù)的目的。

3、時(shí)刻有這多方面的準(zhǔn)備，永不間歇地實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理項(xiàng)目的創(chuàng)新，不斷提出建設(shè)性意見(jiàn)，全力做好與前期施工管理單位的銜接工作。

4、將不間斷地充實(shí)管理隊(duì)伍。采用“培訓(xùn)—上崗—再培訓(xùn)—再上崗”的輪回培訓(xùn)制度，不斷提高員工的工作技能與素質(zhì)。

第二章 擬采用的管理模式

一、物業(yè)管理架構(gòu)

物業(yè)管理服務(wù)，要求有一個(gè)高效率及科學(xué)的組織架構(gòu)，使人力、物力、財(cái)力得到合理的配置，以求達(dá)到降低管理成本、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目的。

本“物業(yè)管理中心”按“直線(xiàn)制”設(shè)定管理架構(gòu)。中心設(shè)綜合管理部、物業(yè) 管理部、安全管理部、工程管理部、財(cái)務(wù)管理部五個(gè)部門(mén)。其優(yōu)點(diǎn)是集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明，指揮及時(shí)，既能滿(mǎn)足本物業(yè)初期管理的要求，又能為將來(lái)業(yè)務(wù)的發(fā)展留下充足的空間。

1、綜合管理部

（1）負(fù)責(zé)人力資源管理，招聘人員，開(kāi)展員工培訓(xùn)工作，為其他部門(mén)儲(chǔ)備 人才。

（2）負(fù)責(zé)員工工作考勤。

（3）負(fù)責(zé)收集、整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事 檔案管理。

（4）負(fù)責(zé)處理業(yè)主的咨詢(xún)、投訴，并提供協(xié)助。

（5）負(fù)責(zé)對(duì)外承辦、接待工作，與政府部門(mén)、各社會(huì)團(tuán)體保持良好的溝通。（6）負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司所需物品的后勤采購(gòu)工作。（7）負(fù)責(zé)員工餐廳的監(jiān)督、檢查和管理工作。（8）組織、開(kāi)展企業(yè)文化活動(dòng)。（9）總經(jīng)理指派的其他工作。

2、物業(yè)管理部

（1）負(fù)責(zé)籌建、管理員工餐廳。（2）負(fù)責(zé)會(huì)所及會(huì)議中心的管理。

（3）書(shū)寫(xiě)給業(yè)戶(hù)的各類(lèi)通知、通告，由總經(jīng)理簽署發(fā)出。（4）負(fù)責(zé)物業(yè)的日常清潔工作。

（5）負(fù)責(zé)物業(yè)公共區(qū)域及周邊的綠化及環(huán)境布置。（6）負(fù)責(zé)物業(yè)的除蟲(chóng)滅害工作。（7）協(xié)助業(yè)主處理租賃工作。

（8）負(fù)責(zé)業(yè)戶(hù)的搬入和遷出協(xié)調(diào)工作。（9）負(fù)責(zé)業(yè)戶(hù)檔案的建立與管理工作。（10）負(fù)責(zé)物業(yè)的一切慶典服務(wù)的布置，及為業(yè)戶(hù)的錢(qián)點(diǎn)活動(dòng)提供必要的幫助。

3、安全管理部

（1）負(fù)責(zé)物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。

（2）與政府公安、消防、司法部門(mén)保持良好的關(guān)系。

（3）成立義務(wù)消防隊(duì)，定期舉行消防演習(xí)。

（4）建立、健全、制定物業(yè)的各項(xiàng)安全規(guī)章制度。

（5）與業(yè)主簽訂“消防安全責(zé)任書(shū)”。

（6）負(fù)責(zé)物業(yè)大型活動(dòng)的警衛(wèi)布置。

（7）負(fù)責(zé)物業(yè)的日常巡樓工作和固定崗位的安排。

（8）負(fù)責(zé)地下停車(chē)場(chǎng)的安全秩序管理工作。

（9）負(fù)責(zé)監(jiān)工室管理工作。

（10）負(fù)責(zé)安全管理員的管理、培訓(xùn)、考核工作。

（11）總經(jīng)理指派的其他工作。

4、工程管理部

（1）負(fù)責(zé)物業(yè)全部公共設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行管理，保證設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

（2）負(fù)責(zé)物業(yè)機(jī)電設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)工作。（3）制定長(zhǎng)期和日常的維修保養(yǎng)計(jì)劃并付諸實(shí)施。

（4）負(fù)責(zé)物業(yè)土建、弱電系統(tǒng)、強(qiáng)電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綜合布線(xiàn)系統(tǒng)及其他公共系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)。

（5）負(fù)責(zé)物業(yè)高低壓配電室、空調(diào)機(jī)房的值班和日常維修保養(yǎng)。

（6）負(fù)責(zé)綜合管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿(mǎn)足業(yè)戶(hù)其他有關(guān)的服務(wù)要求。

（7）協(xié)助綜合管理部、財(cái)務(wù)管理部做好大廈工程管理部使用的工具、設(shè)備材料的選購(gòu)、庫(kù)存和保管使用工作。

（8）負(fù)責(zé)工程人員的管理、培訓(xùn)、考核工作。

（9）負(fù)責(zé)業(yè)主裝修方案的審核、監(jiān)督、管理工作。

（10）總經(jīng)理指派的其他工作。

5、財(cái)務(wù)管理部

（1）協(xié)調(diào)與銀行、稅務(wù)以及其他主管財(cái)務(wù)政府部門(mén)的關(guān)系。

（2）建立財(cái)務(wù)管理體系，做好管理公司的經(jīng)濟(jì)核算工作。

（3）征收管理費(fèi)、水電費(fèi)、電話(huà)費(fèi)、加時(shí)空調(diào)費(fèi)等其他管理費(fèi)用。

（4）征收和支付管理公司各類(lèi)合同費(fèi)用。

（5）制作財(cái)務(wù)報(bào)表、資金平衡表及固定資產(chǎn)損耗表，以及其他各種財(cái)務(wù)報(bào)表。

（6）按員工工資表發(fā)放員工工資。

（7）小量現(xiàn)金的支出和日常采購(gòu)、入庫(kù)工作。

（8）負(fù)責(zé)物業(yè)管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿(mǎn)足業(yè)主其他有關(guān)的服務(wù)要求。

（9）總經(jīng)理指派的其他工作。

二、物業(yè)管理崗位編制

暫定本物業(yè)管理方針為：人性服務(wù)、培養(yǎng)人才、科學(xué)管理、走向市場(chǎng)。根據(jù)以上方針，特制定以下用人方案。

1、綜合管理部

（1）由1名綜合管理部經(jīng)理和5名員工組成。

（2）綜合管理部經(jīng)理1名，要求具有多年豐富社會(huì)經(jīng)驗(yàn)和行政管理工作經(jīng)驗(yàn)，組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)。

（3）文員兼?zhèn)}庫(kù)管理員1名，負(fù)責(zé)本部門(mén)文字處理工作和物品入庫(kù)保存、發(fā)放、領(lǐng)用工作。

（4）資料管理員1名，負(fù)責(zé)工程資料及人員檔案資料的收集、整理工作。（5）業(yè)戶(hù)接待員2名，負(fù)責(zé)咨詢(xún)及商務(wù)、票務(wù)的有償服務(wù)工作及信件、報(bào)紙、雜志的接收、分發(fā)工作，要求個(gè)人素質(zhì)較好，是本物業(yè)樓宇的形象服務(wù)窗口。

2、物業(yè)管理部（1）由1名物業(yè)經(jīng)理和 名員工組成，負(fù)責(zé)大廈清潔、會(huì)所等項(xiàng)的物業(yè)管理工作。

（2）清潔班由 名員工組成，分白班和夜班。白班 熱負(fù)責(zé)維護(hù)所轄物業(yè)內(nèi)外的公共場(chǎng)所及男女衛(wèi)生間的常規(guī)清潔，要求個(gè)人素質(zhì)較好；夜班 人，負(fù)責(zé)全面清潔樓宇內(nèi)外的公共場(chǎng)所及男女衛(wèi)生間，要求按清潔程序進(jìn)行操作，對(duì)人員個(gè)人素質(zhì)要求可適當(dāng)放低。

（3）員工餐廳服務(wù)由 名廚師及 名工作人員組成，上班時(shí)間為，要求員工個(gè)人素質(zhì)較高。

（4）業(yè)戶(hù)服務(wù)員 名，開(kāi)展業(yè)戶(hù)文化交流，接待并介紹物業(yè)工作，要求形象素質(zhì)較好。

（5）會(huì)所服務(wù)人員 名，負(fù)責(zé)健身、洗浴、美容等場(chǎng)所的接待服務(wù)工作，要求形象、素質(zhì)較好。

3、安全管理部

（1）由1名安全管理經(jīng)理和 名安全管理員組成，24小時(shí)負(fù)責(zé)大廈的安全管理工作。

（2）安全管理經(jīng)理1名，要求由1位有多年物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的轉(zhuǎn)業(yè)軍人擔(dān)任，具有帶領(lǐng)全體安全管理員完成所轄物業(yè)安全管理工作的能力。

（3）文員兼資料員1名，負(fù)責(zé)部門(mén)文字處理和檔案管理工作。

（4）主管3名，分3班，全面負(fù)責(zé)所轄物業(yè)的安全防范、監(jiān)督檢查工作。（5）監(jiān)控值班由3名員工組成，分三班，負(fù)責(zé)監(jiān)控中心值班工作。（6）大堂值班由3名員工組成，分三班，負(fù)責(zé)樓宇大堂值班工作。（7）外圍值班由3名員工組成，分三班，負(fù)責(zé)外圍值班工作。（8）商場(chǎng)值班由4名員工組成，分二班，負(fù)責(zé)商場(chǎng)值班工作。

（9）停車(chē)場(chǎng)值班由3名員工組成，分三班，負(fù)責(zé)地下停車(chē)場(chǎng)出入口的值班工作。

（10）巡邏值班由6名員工組成，分三班，負(fù)責(zé)巡邏值班工作。

4、工程管理部

（1）由1名工程管理部經(jīng)理和 名員工組成。

7（2）工程管理部經(jīng)理1名，要求由一位有多年物業(yè)工程管理經(jīng)驗(yàn)的工程師擔(dān)任，具有較強(qiáng)的管理能力。

（3）文員兼資料管理員1名，負(fù)責(zé)工程管理部文字處理工作及文檔資料保管工作，并同時(shí)兼任管理處倉(cāng)庫(kù)管理員的工作。

（4）強(qiáng)電值班由 名強(qiáng)電技工組成，全天24小時(shí)值班，負(fù)責(zé)大廈強(qiáng)電設(shè)備的使用與維護(hù)，確保大廈用電系統(tǒng)正常工作。

（5）空調(diào)值班由 名空調(diào)技工組成，全天24小時(shí)值班，負(fù)責(zé)空調(diào)設(shè)備的正常運(yùn)作與管理、維護(hù)。

（6）消防值班由 名弱電技工組成，全天24小時(shí)值班，專(zhuān)職負(fù)責(zé)消防設(shè)備的正常運(yùn)作與管理、維護(hù)。

（7）電梯值班員 名，負(fù)責(zé)電梯設(shè)備的正常運(yùn)作與維護(hù)。

5、財(cái)務(wù)管理部

（1）由1名財(cái)務(wù)主管和 名員工組成，負(fù)責(zé)物業(yè)管理收繳各項(xiàng)費(fèi)用。（2）會(huì)計(jì)由主管兼任。（3）出納員 名。（4）停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)員 名。

第三章 員工招聘

一、高層物業(yè)管理人員

1、物業(yè)經(jīng)理 大學(xué)本科以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，具有5年以上大型物業(yè)管理實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，熟悉物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)及企業(yè)基本管理工作，有較強(qiáng)的管理能力和組織協(xié)調(diào)能力及處理突發(fā)事件的能力，勤業(yè)、敬業(yè)、樂(lè)業(yè)。

2、物業(yè)經(jīng)理助理

大專(zhuān)以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，有3年以上的物業(yè)管理實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，有一定的管理協(xié)調(diào)能力，對(duì)工作管理、運(yùn)作有較強(qiáng)的、系統(tǒng)的認(rèn)識(shí)，能熟練操作電腦，文字功底強(qiáng)，具有較強(qiáng)的組織、策劃、溝通、分析、統(tǒng)計(jì)能力，熟悉公關(guān)業(yè)務(wù)，勤業(yè)、敬業(yè)、樂(lè)業(yè)。

二、綜合管理部

1、綜合管理部經(jīng)理

本科以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，有3年以上工作經(jīng)驗(yàn)，具有豐富的社會(huì)經(jīng)驗(yàn)和行政管理工作經(jīng)驗(yàn)，組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)。

2、文員兼?zhèn)}管

大專(zhuān)以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，熟悉日常辦公軟件，電腦打字熟練，具有豐富的文件編輯和倉(cāng)庫(kù)管理工作經(jīng)驗(yàn)，有較強(qiáng)的管理能力和組織協(xié)調(diào)能力，敬業(yè)、樂(lè)業(yè)、勤業(yè)。

3、資料管理員

大專(zhuān)以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，熟悉物業(yè)管理法律法規(guī)，具有豐富的資料、文檔管理工作經(jīng)驗(yàn)，組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)，吃苦耐勞。

4、業(yè)戶(hù)接待員

大專(zhuān)以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，具有1年以上業(yè)戶(hù)接待工作經(jīng)驗(yàn)，性格溫順，語(yǔ)言表達(dá)能力強(qiáng)，對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂(lè)業(yè)。

三、物業(yè)管理部

1、物業(yè)管理部經(jīng)理

大專(zhuān)以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，有2年以上工作經(jīng)驗(yàn)，具有2年以上工作經(jīng)驗(yàn)，具有豐富的社會(huì)經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)的語(yǔ)言表達(dá)能力及大型會(huì)議接待能力，以及隨機(jī)應(yīng)變處理突發(fā)事件的能力，對(duì)大廈清潔、綠化、養(yǎng)護(hù)知識(shí)有一定的了解，了解各清潔用品的使用規(guī)范。對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂(lè)業(yè)。

2、物業(yè)管理文員 大專(zhuān)以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，有一定的寫(xiě)作能力及流利的英語(yǔ)口語(yǔ)對(duì)話(huà)能力，熟悉公關(guān)業(yè)務(wù)，各勞動(dòng)法規(guī)及公司的各項(xiàng)規(guī)章制度，具有較強(qiáng)的調(diào)查、解決問(wèn)題、溝通、理解、判斷、分析的能力，熟練操作電腦，有較強(qiáng)的管理能力和組織協(xié)調(diào)能力，勤業(yè)、敬業(yè)、樂(lè)業(yè)。

3、保潔員

高中以上學(xué)歷，身體健康、品行端正，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，能吃苦耐勞。

4、寫(xiě)字樓接待員

大專(zhuān)以上學(xué)歷，有1年以上物業(yè)管理接待工作經(jīng)驗(yàn)，性格溫順，自身素質(zhì)較好，語(yǔ)言表達(dá)能力較強(qiáng)，英語(yǔ)達(dá)到國(guó)家四級(jí)水平。對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂(lè)業(yè)。

5、收發(fā)員

中專(zhuān)以上文化，有2年以上工作經(jīng)驗(yàn)，懂電腦操作，工作作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)，具有較強(qiáng)責(zé)任心和積極的工作態(tài)度。

四、工程管理部

1、工程管理部經(jīng)理

大學(xué)本科以上學(xué)歷（工科專(zhuān)業(yè)），工程師職稱(chēng)，有6年以上工作經(jīng)驗(yàn)，持有物業(yè)管理上崗證，有2年以上本職工作經(jīng)驗(yàn)，具有扎實(shí)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)基礎(chǔ)，豐富的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，極強(qiáng)的動(dòng)手操作能力以及較強(qiáng)的資源運(yùn)用能力、組織管理能力和

綜合事務(wù)管理能力，有電工操作證，勤業(yè)、敬業(yè)、樂(lè)業(yè)。

2、資料員兼文員、倉(cāng)庫(kù)管理員

大專(zhuān)以上學(xué)歷，工科或資料管理專(zhuān)業(yè)，能熟練操作電腦，思維敏捷，思路清晰，有較強(qiáng)的文字功底，有2年以上工作經(jīng)驗(yàn)。

3、弱電技工

大專(zhuān)以上學(xué)歷，電子技術(shù)、計(jì)算機(jī)或相關(guān)專(zhuān)業(yè)，助理工程師職稱(chēng)，有3年以上工作經(jīng)驗(yàn)，業(yè)務(wù)熟練，有較強(qiáng)的敬業(yè)精神，具有獨(dú)立完成工作的能力。

4、強(qiáng)電技工

身體健康，大專(zhuān)以上學(xué)歷，電力系統(tǒng)或相關(guān)專(zhuān)業(yè)，助理工程師職稱(chēng)，有5年以上工作經(jīng)驗(yàn)，有大型企業(yè)設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn)，業(yè)務(wù)熟練，有較強(qiáng)的敬業(yè)精神，具有獨(dú)立完成工作的能力。

5、空調(diào)技工

大專(zhuān)以上學(xué)歷，制冷專(zhuān)業(yè)，有5年以上工作經(jīng)驗(yàn)，有大型設(shè)備的管理經(jīng)驗(yàn)，業(yè)務(wù)熟練，有較強(qiáng)的敬業(yè)精神，具有獨(dú)立完成工作的能力。

6、維修工

高中以上學(xué)歷（水電專(zhuān)業(yè)），持有特種行業(yè)操作證，身體健康，品行端正，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，有一定的口頭表達(dá)能力。

五、安全管理部

1、安全管理經(jīng)理

大專(zhuān)（或同等學(xué)歷），熟悉國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和保安的有關(guān)知識(shí)，具有較強(qiáng)的管理能力。持有物業(yè)管理上崗證，有2年以上的本職工作經(jīng)驗(yàn)，具有，豐富的社會(huì)經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)的語(yǔ)言表達(dá)能力，以及隨機(jī)應(yīng)變處理突發(fā)事件的能力，有一定的消防知識(shí)。工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂(lè)業(yè)，部隊(duì)復(fù)轉(zhuǎn)軍人優(yōu)先選擇。

2、安全管理員

高中以上學(xué)歷，退伍軍人優(yōu)先，身高175CM以上，身體健康、品行端正，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，須有本地戶(hù)口擔(dān)保人。

3、監(jiān)控管理員

高中以上學(xué)歷，男身高175CM以上，女165CM以上，身體健康，不矯正視力為1.5，品行端正，工作認(rèn)真，需有本地戶(hù)口。

六、財(cái)務(wù)管理部

1、財(cái)務(wù)管理部經(jīng)理 財(cái)經(jīng)類(lèi)專(zhuān)業(yè) 學(xué)歷，職稱(chēng)，具有3年以上大型企業(yè)財(cái)務(wù)主管工作經(jīng)驗(yàn)，有較強(qiáng)的法律、法規(guī)意識(shí)，遵守國(guó)家各項(xiàng)法律、法規(guī)和財(cái)經(jīng)制度，嚴(yán)守紀(jì)律，熟悉會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理的全過(guò)程，熟悉稅法。對(duì)物業(yè)工作有一定的了解，熟悉物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)、財(cái)務(wù)法律、法規(guī)，敬業(yè)、樂(lè)業(yè)。

2、會(huì)計(jì)

大專(zhuān)以上學(xué)歷（會(huì)計(jì)專(zhuān)業(yè)），有3年以上大型企業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)，懂電腦操作，有較強(qiáng)的法律意識(shí)，遵守國(guó)家各項(xiàng)法律、法規(guī)和財(cái)經(jīng)制度，嚴(yán)守財(cái)經(jīng)紀(jì)律，熟悉會(huì)計(jì)核算的全過(guò)程，熟悉稅法。對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂(lè)業(yè)。

3、出納

大專(zhuān)以上學(xué)歷（會(huì)計(jì)專(zhuān)業(yè)），有2年以上本行業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)，熟悉結(jié)算業(yè)務(wù)，具有較強(qiáng)的法律意識(shí)，對(duì)物業(yè)工作有一定了解，懂電腦操作。工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂(lè)業(yè)。

4、車(chē)場(chǎng)收費(fèi)員

有物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)，懂簡(jiǎn)單電腦操作，具有良好的語(yǔ)言表達(dá)能力、較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)和與業(yè)戶(hù)溝通的技巧，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂(lè)業(yè)。

第四章 物業(yè)管理人員培訓(xùn)

一、新員工上崗培訓(xùn)

根據(jù)物業(yè)管理思想，為打造物業(yè)管理精品，擬對(duì)新員工上崗培訓(xùn)工作做以下安排。

1、員工上崗培訓(xùn)期15天為有薪培訓(xùn)。

2、培訓(xùn)內(nèi)容包括：物業(yè)管理概述，大廈物業(yè)管理流程，現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)理念，投訴、應(yīng)急工作處理程序，軍事化訓(xùn)練等。

二、在崗員工循環(huán)培訓(xùn)

1、通過(guò)實(shí)際工作中所產(chǎn)生的問(wèn)題，不定期地安排當(dāng)事人（指員工）參加班后的專(zhuān)題培訓(xùn)。

2、每位在崗員工每月參加2次公司組織的工作指引培訓(xùn)。組織員工座談會(huì)，交流事件處理技巧及與業(yè)戶(hù)溝通的經(jīng)驗(yàn)。

3、上崗循環(huán)培訓(xùn)的考核辦法。

（1）通過(guò)理論答題的方式考核員工所掌握的培訓(xùn)內(nèi)容。

（2）在實(shí)際工作中，業(yè)戶(hù)的投訴率和員工違章、違規(guī)的行為是評(píng)價(jià)員工工作的基礎(chǔ)。

（3）通過(guò)理論與實(shí)踐考核，淘汰不合格的員工，達(dá)到優(yōu)化管理的目的。

4、培訓(xùn)計(jì)劃及培訓(xùn)內(nèi)容提綱（略）。

第五章 物業(yè)管理所需物質(zhì)條件

在投入物力方面建議如下：

一、辦公及員工住宿用房計(jì)劃

1、辦公用房

物業(yè)經(jīng)理辦公室㎡會(huì)客室1㎡ 物業(yè)經(jīng)理助理辦公室㎡會(huì)客室2㎡ 物業(yè)管理部㎡倉(cāng)庫(kù)2（工程）㎡ 安全管理部㎡儲(chǔ)物間1（物業(yè)清潔）㎡ 綜合管理部㎡男女更衣室各一間㎡ 財(cái)務(wù)管理部㎡工程管理部工作間㎡

2、住宿用房

由于大廈應(yīng)急管理工作的需要，建議在大廈臨近范圍內(nèi)（跑步5分鐘內(nèi)到達(dá)）安排物業(yè)安全管理員工、工程值班人員及管理部門(mén)單身員工的宿舍。

二、物業(yè)管理工具與裝備價(jià)格參照表 序號(hào)名稱(chēng)及規(guī)格單價(jià)（元）1萬(wàn)用電表

2電流表：300 A 3鉗式電流表：800 A 3000 A 4對(duì)地電阻值測(cè)試表

5絕緣值測(cè)試表（500 V~1000 V）6溫度計(jì)：電子數(shù)字式 酒精式

7手提式室內(nèi)溫度/濕度對(duì)比測(cè)量器 8手提式風(fēng)量和風(fēng)速計(jì) 9電源測(cè)試電筆 10卷尺：1 M 5 M 11鋼尺：3 M 1 M 12水平尺：600 MM 13角尺：300 MM 14高空工作安全帶：降傘式 1550 / 500反光衣 16耳塞：100 dB 17耳筒：500 dB 18安全過(guò)濾口罩：100 CDN 19護(hù)眼罩：眼鏡式 全護(hù)式 焊接用

20護(hù)鏡（焊接用1000 GDA）21手套：棉布 22皮革

22鋁梯：1 M 1.5 M 4 M 23高空工作臺(tái)：10 M全護(hù)式 24高壓電工全戶(hù)裝

25運(yùn)輸工具：軸流板式車(chē) 26手推車(chē) 27木鋤

28扳手：活動(dòng)150 MM 活動(dòng)200 MM 活動(dòng)300 MM 活動(dòng)450 MM 29菊花板身：3 MM ~ 36 MM 30組合式板身：4 MM ~ 45 MM 31 夾具：大力鉗（平口）32 C形夾：100 MM 150 MM 200MM 300MM 33虎鉗150 MM 34 鋼管工具：連彎頭 35 切割工具：水觀(guān)用切刀 36 鐵皮用剪刀 37界刀 38 剪刀

緊急爆破用大手錘 40 斧頭（消防隊(duì)用）41 鐵筆 42壓力鉗

潤(rùn)滑油加油槍

六角起子（0.5 MM ~ 16 MM）45 管子鉗：200 MM 300 MM 450 MM 600 MM 46 拉釘鉗

47螺絲起子：平嘴形100 MM 4 MM 150 MM 6 MM 200 MM 8 MM 250 MM 8MM 400 MM 10 MM 48平嘴形：100 MM 3 MM 175 MM 4.5 MM 250 MM 6 MM 350 MM 7.5MM 49 電子部件專(zhuān)用：平嘴 50 十字嘴 51平嘴鉗 52尖嘴鉗 53 斜口鉗

導(dǎo)線(xiàn)開(kāi)口鉗 55 剪線(xiàn)鉗 56 鯉魚(yú)鉗 57 水泵鉗

彈簧專(zhuān)用尖嘴鉗：平嘴 59 弓嘴

電線(xiàn)護(hù)套管鉗：100A以上 61 800A以上

手鋸：金屬 450 mm 150 mm 木工 600 mm 250 mm 63 手錘：電工

球形1 kg 球形1.5 kg 64 鐵鉆

65木工專(zhuān)用工具 66 泥水工專(zhuān)用工具

電池式手電鉆：0 mm ~ 12 mm 68 油壓式手電鉆：小

大 69油壓式手電錘：小 70 鋸條式切割機(jī) 71 葉片式切割機(jī)：小

大

金屬磨輪式切割機(jī)：手提小

手提大 73 磨輪床 7460A電焊機(jī) 75 小型電焊機(jī)

氣體焊槍?zhuān)貉鯕馐?77 高壓氣泵（手提式）78 高壓吸塵機(jī)（手提式）79 手提射燈 80 氣動(dòng)打釘槍 81 值班工作臺(tái)、椅 82 工具臺(tái) 83 工具柜 84 物料架 85 工具箱 86 文件架 87 警械

值班電筒（充電式）89 雨具 90 防火服 91 戰(zhàn)斗服 92空氣呼吸器 93 頭盔

防毒面具 95 洗地機(jī)

高速拋光機(jī) 97高壓沖洗槍 98 吸塵器

清潔小車(chē)及配件 100 水刮、垃圾鏟、掃帚、塵推等 101 清潔消耗品 102 吸塵吸水機(jī)

大垃圾筒（生活垃圾用）104垃圾筒（樓層及大堂用）105 告示牌（大堂用）106 指示牌

大堂廣告欄 / 廣告牌 108 大堂用吸水 / 吸塵墊 109 地毯（電梯用）110 辦公桌椅 111 文件柜

打卡鐘及卡板 113 對(duì)講機(jī)（含備件）114 電腦

打印機(jī)（激光 / 針打各一臺(tái)）116 復(fù)印機(jī) 117 傳真機(jī) 118 保險(xiǎn)箱 119 6人更衣柜 120 飲水機(jī) 121 裝訂機(jī) 122 照相機(jī)

注：物業(yè)管理工具與裝備價(jià)格表，所列項(xiàng)目根據(jù)物業(yè)管理實(shí)際開(kāi)展工作所需為準(zhǔn)。

第六章 物業(yè)管理工作崗位職責(zé)

一、物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé)

1、全面負(fù)責(zé)對(duì)所管轄的物業(yè)實(shí)施一體化綜合管理，貫徹執(zhí)行ISO 9000質(zhì)量管理體系及ISO14000環(huán)境管理體系，完成與公司簽訂的管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

2、制定管理處、月度工作計(jì)劃并組織實(shí)施，業(yè)務(wù)上接受總公司和上級(jí)部門(mén)的指導(dǎo)和監(jiān)督。

3、負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督各項(xiàng)制度的執(zhí)行情況。

4、合理調(diào)配人員，協(xié)調(diào)各崗位的分工協(xié)作，責(zé)任到人，同時(shí)關(guān)心員工生活，確保管理處員工有良好的精神面貌和積極的工作態(tài)度。

5、負(fù)責(zé)所管轄的物業(yè)的裝修審批，協(xié)調(diào)違章和投訴的處理工作，落實(shí)安全、防火工作。

6、協(xié)調(diào)本部門(mén)與供水、供電、工商等和物業(yè)管理有關(guān)的部門(mén)的關(guān)系，便于開(kāi)展各項(xiàng)工作。

7、認(rèn)真完成管理處其他工作職責(zé)內(nèi)容和公司安排或委托的其他工作任務(wù)。

二、物業(yè)經(jīng)理助理崗位職責(zé)

1、協(xié)調(diào)經(jīng)理完成本管理處的各項(xiàng)工作。

2、認(rèn)真完成所分管的各項(xiàng)工作。

3、當(dāng)經(jīng)理不在時(shí)，代理經(jīng)理進(jìn)行工作。

4、有權(quán)向經(jīng)理提出對(duì)下屬人員進(jìn)行獎(jiǎng)懲的建議。

5、遵照勞動(dòng)部門(mén)人事有關(guān)規(guī)定，在公司編制計(jì)劃，按程序辦理管理處招、調(diào)員工的事務(wù)工作，對(duì)部門(mén)的私招濫雇行為進(jìn)行處理。

6、有權(quán)處理顧客對(duì)其分管工作范圍內(nèi)的投訴。

7、有權(quán)處理分管工作范圍內(nèi)的突發(fā)事件。

8、有權(quán)自行安排下屬工作人員的各項(xiàng)工作。

三、物業(yè)管理部經(jīng)理崗位職責(zé)

1、以身作則，調(diào)動(dòng)員工積極性，保質(zhì)、保量地完成各項(xiàng)工作。

2、檢查和監(jiān)督大廈紅線(xiàn)范圍內(nèi)的道路、綠化及公共區(qū)域地面的清潔。

3、熱情接待業(yè)戶(hù)，及時(shí)處理顧客對(duì)服務(wù)的投訴，并做好記錄。

4、定期對(duì)本部門(mén)員工進(jìn)行培訓(xùn)和考核工作，不斷提高員工的業(yè)務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量。

5、協(xié)調(diào)本部門(mén)與各部門(mén)的關(guān)系，合理調(diào)配人力和物力資源。

6、負(fù)責(zé)清潔用品采購(gòu)計(jì)劃的編制和進(jìn)貨物品的驗(yàn)證工作，并控制其合理的使用，協(xié)助倉(cāng)庫(kù)管理員合理貯存和使用管理。

7、負(fù)責(zé)業(yè)戶(hù)的租金及物業(yè)管理費(fèi)用的催收工作。

8、上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他臨時(shí)任務(wù)。

四、物業(yè)管理文員崗位職責(zé)

1、向部門(mén)經(jīng)理負(fù)責(zé)，主持辦公室全面工作，嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)理各項(xiàng)指令，有權(quán)詢(xún)問(wèn)、檢查、督促各部門(mén)工作執(zhí)行情況。

2、負(fù)責(zé)安排公司各類(lèi)文稿的草擬，審核工作，有權(quán)檢查、督促崗位責(zé)任制在操作層的執(zhí)行情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，提出整改意見(jiàn)，落實(shí)獎(jiǎng)懲制度。

3、加強(qiáng)與各部門(mén)的聯(lián)系和溝通，對(duì)工作中的具體問(wèn)題不扯皮推諉，有權(quán)協(xié)調(diào)各部門(mén)工作云做和人際關(guān)系。

4、加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，提高能力，促使各部門(mén)工作實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化、現(xiàn)代化，有權(quán)向公司領(lǐng)導(dǎo)提出創(chuàng)新改革的意見(jiàn)和建議。

5、恪守保密原則，督促有關(guān)部門(mén)及辦公室工作人員加強(qiáng)文件管理，嚴(yán)格會(huì)議制度，增強(qiáng)保密觀(guān)念。凡屬公司尚未正式公布的決定、決議、指導(dǎo)等，無(wú)權(quán)傳播。

6、從節(jié)約出發(fā)，審批各部門(mén)辦公用品的購(gòu)置。

五、物業(yè)管理員崗位職責(zé)

1、在物業(yè)管理部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，具體行使管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)服務(wù)的職能。

2、負(fù)責(zé)管理大廈清潔、綠化、治安、維修、接待、回訪(fǎng)等項(xiàng)服務(wù)工作。

3、全面掌握大廈物業(yè)公共設(shè)施、設(shè)備的使用工程。

4、協(xié)調(diào)經(jīng)理送發(fā)物業(yè)管理方面的文件。

5、參加經(jīng)理主持的部門(mén)例會(huì)，總結(jié)當(dāng)月工作，制定下月計(jì)劃。

6、負(fù)責(zé)發(fā)現(xiàn)運(yùn)作中不合格的服務(wù)項(xiàng)目，進(jìn)行跟蹤、驗(yàn)證，處理業(yè)戶(hù)投訴。

7、收集有價(jià)值的物業(yè)信息，為推動(dòng)公司物業(yè)管理工作的發(fā)展出謀劃策。

8、完成經(jīng)理交辦的各項(xiàng)任務(wù)。

六、物業(yè)商務(wù)管理員崗位職責(zé)

1、負(fù)責(zé)大廈業(yè)戶(hù)接待工作，做到儀表端莊、態(tài)度和藹、熱情大方、反應(yīng)敏捷、處事穩(wěn)健。

2、負(fù)責(zé)為業(yè)戶(hù)辦理入伙、入住、裝修手續(xù)。

3、按接待來(lái)訪(fǎng)規(guī)定，做好來(lái)訪(fǎng)登記，對(duì)電話(huà)預(yù)約的來(lái)訪(fǎng)要及時(shí)通知有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)或部門(mén)，對(duì)突然來(lái)訪(fǎng)者，要報(bào)告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)或部門(mén)后，再約時(shí)間接待。

4、負(fù)責(zé)接待及處理業(yè)戶(hù)咨詢(xún)、投訴工作，并定期進(jìn)行回訪(fǎng)工作。

5、負(fù)責(zé)為大廈業(yè)戶(hù)商務(wù)、票務(wù)收發(fā)等項(xiàng)服務(wù)工作。

6、完成辦公室臨時(shí)交辦的工作。

七、物業(yè)清潔員崗位職責(zé)

1、負(fù)責(zé)本轄區(qū)的清潔衛(wèi)生工作。

2、負(fù)責(zé)公司及管理處業(yè)戶(hù)的服務(wù)工作。

3、負(fù)責(zé)大廈各區(qū)域的垃圾收集工作。

4、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

八、工程管理部經(jīng)理崗位職責(zé)

1、在經(jīng)理助理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)機(jī)電安裝維修工程的全面管理工作。

2、負(fù)責(zé)大廈設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修，安全檢查工作的安排與落實(shí)。

3、履行管理處簽訂的設(shè)備管理合同，完成下達(dá)的各項(xiàng)管理指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

4、貫徹執(zhí)行公司制定的《機(jī)電設(shè)備管理工作手冊(cè)》，確保機(jī)電安裝維修工程管理的設(shè)施、設(shè)備處于安全、良好的運(yùn)行狀態(tài)。

5、執(zhí)行政府部門(mén)的有關(guān)行業(yè)法規(guī)，加強(qiáng)安全管理和安全教育，建立各級(jí)安全制度，防止發(fā)生安全事故。

6、對(duì)設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行、維修和保養(yǎng)的正常運(yùn)行每月必須進(jìn)行一次全面檢查，每月不少于一次夜間查崗。

7、負(fù)責(zé)員工的政治思想教育和專(zhuān)業(yè)技能培訓(xùn)，不斷提高員工的綜合能力和素質(zhì)。

8、負(fù)責(zé)組織對(duì)公司接管的機(jī)電設(shè)施、設(shè)備的驗(yàn)收及其配套設(shè)施的完善工作。

9、負(fù)責(zé)組織技術(shù)文件和設(shè)備檔案的接管、建立和管理工作。

10、負(fù)責(zé)業(yè)戶(hù)對(duì)機(jī)電工作的投訴處理，負(fù)責(zé)本部門(mén)不合格服務(wù)的處理，糾正和預(yù)防措施的實(shí)施、跟蹤、檢查。

11、定期向經(jīng)理匯報(bào)工作，完成上級(jí)交辦的臨時(shí)任務(wù)。

九、工程技術(shù)員崗位職責(zé)

1、負(fù)責(zé)對(duì)大廈機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行值班，處理一般性故障，參與協(xié)助設(shè)施、設(shè) 備的維修、保養(yǎng)工作，對(duì)發(fā)生的問(wèn)題及時(shí)想上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)或管理處匯報(bào)。

2、值班人員必須熟悉大廈的供水、供電、電梯、空調(diào)、只能設(shè)施、設(shè)備的情況，掌握相關(guān)設(shè)備的操作程序和應(yīng)急處理措施。禁止與本部門(mén)無(wú)關(guān)人員進(jìn)入機(jī)房。

3、定時(shí)巡視設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行情況，認(rèn)真做好巡查記錄和值班記錄。

4、配合管理處各部門(mén)的各項(xiàng)工作，建立良好的合作關(guān)系，記錄維修投訴情況，并及時(shí)處理。

5、保持值班室、高低壓配電房和水泵房、設(shè)備房的清潔及物品的有序擺放。

6、負(fù)責(zé)設(shè)備房的安全管理工作，禁止非工作人員進(jìn)入，禁止各種違反設(shè)備房管理規(guī)定的行為。

7、遇到突發(fā)停電或發(fā)生其他突發(fā)事故時(shí)，應(yīng)從容鎮(zhèn)定，按規(guī)定和操作程序及時(shí)排除故障，或采取應(yīng)急措施，迅速通知相關(guān)人員處理。

8、家防范意識(shí)，做好配電房、水泵房的防火、防水、防小動(dòng)物的安全管理工作。

9、協(xié)助供電局抄表確認(rèn)用電量，并進(jìn)行月度用電分析對(duì)比，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，杜絕浪費(fèi)。

10、完成上級(jí)交辦的其他臨時(shí)任務(wù)。

十、強(qiáng)電技工崗位職責(zé)

1、協(xié)助工程經(jīng)理開(kāi)展工作，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達(dá)的各項(xiàng)指標(biāo)。

2、制定供電系統(tǒng)的最佳運(yùn)作方案，報(bào)上級(jí)審批后組織貫徹實(shí)施，保證設(shè)備24h正常運(yùn)行，出現(xiàn)故障能立即排除；出現(xiàn)緊急停電時(shí)，應(yīng)能隨時(shí)啟動(dòng)柴油發(fā)電機(jī)，在5min內(nèi)將發(fā)電機(jī)電源送至用電設(shè)備。

3、負(fù)責(zé)供電系統(tǒng)的維保操作及制定供電設(shè)備的大、中、小修計(jì)劃。

4、根據(jù)系統(tǒng)運(yùn)行情況進(jìn)行必要的技術(shù)改造，制定切實(shí)可行的節(jié)約能源措施，并保證實(shí)施，使供電方案為最優(yōu)。

5、負(fù)責(zé)大廈系統(tǒng)業(yè)戶(hù)二次裝修工程的監(jiān)管工作。

6、完成上級(jí)交代的其他工作。

十一、弱電技工崗位職責(zé)

1、協(xié)助經(jīng)理開(kāi)展工作，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達(dá)的各項(xiàng)指標(biāo)。

2、負(fù)責(zé)消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)等弱電系統(tǒng)的運(yùn)行，維護(hù)管理工作。

3、根據(jù)實(shí)際需求，開(kāi)展各項(xiàng)弱電專(zhuān)業(yè)工程的增效、改造工作。

4、完成上級(jí)交辦的其他工作。

十二、暖通技工崗位職責(zé)

1、協(xié)助經(jīng)理開(kāi)展工作，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達(dá)的各項(xiàng)指示。

2、負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)的運(yùn)行、維保管理工作，保證空調(diào)系統(tǒng)正常運(yùn)行，保證各類(lèi)末端空調(diào)設(shè)備的完好，無(wú)超標(biāo)噪音和嚴(yán)重的滴漏現(xiàn)象，各類(lèi)管道、法門(mén)無(wú)嚴(yán)重的跑、冒、滴、漏現(xiàn)象及事故隱患，保證給排水管道通暢，3、負(fù)責(zé)按規(guī)定做好空調(diào)、給排水系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)及制定設(shè)備的大、中、小修計(jì)劃。

4、根據(jù)運(yùn)行實(shí)際情況，提出設(shè)備運(yùn)行節(jié)能措施，并保證實(shí)施，使系統(tǒng)能運(yùn)行在最優(yōu)狀態(tài)。

5、完成上級(jí)交辦的工作任務(wù)。

十三、維修工崗位職責(zé)

1、執(zhí)行管理部制定的《機(jī)電設(shè)備管理手冊(cè)》和有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)定，熟練掌握設(shè)施、設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、特點(diǎn)和維修、保養(yǎng)方法，做一名合格的維修人員。

2、定期清潔所管理的設(shè)備和設(shè)備房，確保設(shè)備、設(shè)施、設(shè)備機(jī)房的整潔。

3、嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，防止發(fā)生安全事故。

4、發(fā)生突發(fā)情況，應(yīng)迅速趕往現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)采取應(yīng)急措施，保證設(shè)施、設(shè)備的正常、完好。

5、定期對(duì)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。

6、積極完成上級(jí)交辦的各項(xiàng)臨時(shí)任務(wù)。

十四、工程文員、資料員、倉(cāng)管員崗位職責(zé)

1、負(fù)責(zé)本部門(mén)文件、圖紙及技術(shù)資料的管理，建檔和統(tǒng)一管理工作。

2、負(fù)責(zé)收發(fā)各種通知、文件以及設(shè)備運(yùn)行記錄的管理。

3、負(fù)責(zé)部門(mén)考勤統(tǒng)計(jì)工作。

4、負(fù)責(zé)維修單的接收及跟蹤檢查匯報(bào)工作。

5、負(fù)責(zé)本門(mén)部文件打印、校對(duì)，及傳真工作。

6、負(fù)責(zé)管理處工程、物業(yè)、辦公倉(cāng)庫(kù)管理工作。

7、完成上級(jí)交辦的其他工作。

十五、安全經(jīng)理崗位職責(zé)

1、接受經(jīng)理助理的工作安排，認(rèn)真完成各項(xiàng)工作。

2、對(duì)治安、車(chē)輛管理員日常工作進(jìn)行檢查、監(jiān)督、考核和安排管理處的臨時(shí)工作任務(wù)。

3、協(xié)助安全管理經(jīng)理制定每月工作計(jì)劃，并檢查安全管理部每周、每月工作執(zhí)行情況，做好檢查、考核記錄。

4、檢查、監(jiān)督大廈治安、消防工作并巡視記錄。

5、負(fù)責(zé)處理治安工作中遇到的疑難問(wèn)題，不能解決的及時(shí)向管理處經(jīng)理助理或經(jīng)理匯報(bào)。

6、定時(shí)、不定時(shí)（晚上零點(diǎn)之后的檢查，一周不少于1次）對(duì)各崗位值勤人員的工作進(jìn)行巡查、督導(dǎo)。

7、對(duì)因下屬玩忽職守、屢次不遵守治安工作手冊(cè)規(guī)定，導(dǎo)致業(yè)戶(hù)投訴或造成較大損失的，負(fù)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。

8、做好安全管理員的培訓(xùn)、考核工作。

9、熱情接待業(yè)戶(hù)，及時(shí)處理顧客對(duì)治安的投訴，并做好記錄。

10、熟練掌握消防器材的使用，發(fā)生火警，應(yīng)立即采取應(yīng)急措施。

十六、安全管理員崗位職責(zé)

1、服從領(lǐng)導(dǎo)，聽(tīng)從指揮，以軍人的風(fēng)度處事。

2、負(fù)責(zé)本轄區(qū)車(chē)輛進(jìn)出、停放管理，遇事要向上級(jí)報(bào)告。

3、負(fù)責(zé)本轄區(qū)人員的進(jìn)出管理。

4、模范遵守國(guó)家法令、法規(guī)，做到依法辦事。

5、熟悉本崗位職責(zé)和工作程序，掌握本轄區(qū)內(nèi)每一個(gè)角落，圓滿(mǎn)完成工作任務(wù)。

6、熟悉有關(guān)消防器械的使用。

7、負(fù)責(zé)大廈安全、防火防盜、防破壞的防范工作。

8、負(fù)責(zé)大廈應(yīng)急處理的搶救工作。

9、負(fù)責(zé)大廈物業(yè)、工程、清潔、咨詢(xún)等各項(xiàng)服務(wù)工作。10完成上級(jí)交辦的各項(xiàng)任務(wù)。

十七、財(cái)務(wù)經(jīng)理崗位職責(zé)

1、根據(jù)國(guó)家財(cái)務(wù)制度和財(cái)經(jīng)法規(guī)，結(jié)合公司實(shí)際情況，制定適用的財(cái)務(wù)管理辦法。

2、按照國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度設(shè)置和使用會(huì)計(jì)科目，除會(huì)計(jì)制度允許變動(dòng)的以外，不得任意增減或者合并會(huì)計(jì)科目。

3、圍繞公司的經(jīng)營(yíng)發(fā)展規(guī)劃和工作計(jì)劃，負(fù)責(zé)編制公司財(cái)務(wù)計(jì)劃和費(fèi)用預(yù)算，有效地籌劃和運(yùn)用公司資金。

4、做好公司各項(xiàng)資金的收取與支出管理。

5、定期匯總管理處的經(jīng)濟(jì)運(yùn)作情況，提出合理化建議，為公司發(fā)展決策提供參考依據(jù)。

6、做好財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)和會(huì)計(jì)帳目、報(bào)表及年總終結(jié)算工作，并妥善保管會(huì)計(jì)憑證，帳簿、報(bào)表和其他檔案資料。

7、定期檢查財(cái)務(wù)計(jì)劃、費(fèi)用預(yù)算執(zhí)行情況，監(jiān)督各部門(mén)的財(cái)務(wù)活動(dòng)，分析存在問(wèn)題，查明原因，及時(shí)解決。

8、統(tǒng)一歸口管理公司各種票據(jù)和帳目，杜絕管理處資金流失。

9、負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和考核監(jiān)督工作。

10、保守公司管理處機(jī)密，維護(hù)公司利益。

11、負(fù)責(zé)向公司領(lǐng)導(dǎo)及政府部門(mén)作出財(cái)務(wù)報(bào)表。

十八、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)崗位職責(zé)

1、對(duì)規(guī)定的會(huì)計(jì)科目名稱(chēng)、編號(hào)、核算內(nèi)容和對(duì)應(yīng)關(guān)系、不得任意改變。序 號(hào)支出項(xiàng)目名稱(chēng)月支出年支出備 注 一寫(xiě)字樓支出

1員工薪金

2公共設(shè)施、設(shè)備保養(yǎng)費(fèi) 3綠化租用、管理費(fèi) 4物業(yè)管理清潔費(fèi) 5物業(yè)管理辦公費(fèi) 6公共區(qū)域保險(xiǎn)費(fèi) 7固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 8公共水電費(fèi)

9管理公司合理利潤(rùn) 10法定稅金

11每月管理費(fèi)支出合計(jì)元 / ㎡ 二商場(chǎng)支出

1員工薪金 2中央空調(diào)費(fèi) 3商場(chǎng)專(zhuān)用貨梯費(fèi) 4商場(chǎng)專(zhuān)用手扶梯費(fèi) 5商場(chǎng)公共用水費(fèi) 6員工制服費(fèi)

7設(shè)施維修、保養(yǎng)費(fèi) 8綠化設(shè)施管理費(fèi) 9節(jié)假日活動(dòng)宣傳費(fèi) 10管理公司合理利潤(rùn) 11法定稅金

12每月管理費(fèi)支出合計(jì)元 / ㎡ 三車(chē)場(chǎng)費(fèi)用

1員工薪金 2照明電費(fèi) 3公共用水費(fèi)

4每月管理費(fèi)支出合計(jì)元 / ㎡ 四商務(wù)會(huì)所費(fèi)用

1員工薪金 2會(huì)所用電費(fèi) 3會(huì)所用水費(fèi)

4每月管理費(fèi)支出合計(jì)元 / ㎡ 五員工餐廳費(fèi)用

1餐廳用水費(fèi) 2餐廳用電費(fèi) 3餐廳用煤氣費(fèi)

4每月管理費(fèi)支出合計(jì)元 / ㎡

2、對(duì)發(fā)生的每一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)須取得或填制原始憑證，并根據(jù)審核無(wú)誤的原始憑證填制記帳憑證。

3、要嚴(yán)格審核會(huì)計(jì)憑證并妥善保管。對(duì)偽造、涂改或經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)不合法的憑證，應(yīng)拒絕受理，并及時(shí)報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)處理。

4、按照規(guī)定設(shè)置總帳，明細(xì)帳。啟用會(huì)計(jì)帳簿時(shí)、應(yīng)在帳簿封面上寫(xiě)明單位名稱(chēng)和帳簿名稱(chēng)，帳簿扉頁(yè)上應(yīng)附“啟用表”。

5、根據(jù)審核無(wú)誤的會(huì)計(jì)憑證登記帳簿。帳簿記錄發(fā)生錯(cuò)誤時(shí)，不準(zhǔn)涂改，刮檫，刪除的文字或數(shù)字劃線(xiàn)注銷(xiāo)（必須使字跡清晰可辯），然后在劃線(xiàn)上方填寫(xiě)正確方案或數(shù)字，并由記帳人員蓋章（簽字）。

6、按照規(guī)定，定期（月、季、年）核對(duì)帳目、結(jié)帳、編制會(huì)計(jì)報(bào)表，并做到報(bào)表數(shù)字真實(shí)、計(jì)算準(zhǔn)確、內(nèi)容完整、說(shuō)明清楚。

7、按照規(guī)定對(duì)各種會(huì)計(jì)資料，定期收集、審查、核對(duì)，整理立卷、編制目錄、裝訂成冊(cè)并妥善保管，防止丟失損壞。

十九、財(cái)務(wù)出納崗位職責(zé)

1、負(fù)責(zé)登記現(xiàn)金日記帳、銀行存款日記帳的工作，做到日清月結(jié)。

2、負(fù)責(zé)保管現(xiàn)金、有價(jià)證券、空白支票及銀行印鑒卡等有關(guān)資料。

3、負(fù)責(zé)管理銀行帳戶(hù)，辦理銀行結(jié)算業(yè)務(wù)，月終及時(shí)對(duì)帳，并根據(jù)需要編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表。

4、負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理管理處的發(fā)票和收據(jù)。做好各下屬部門(mén)領(lǐng)用和核銷(xiāo)工作。

5、加強(qiáng)貨幣資金的管理，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)現(xiàn)金管理和銀行帳戶(hù)管理法規(guī)制度，不得挪用公款，不得出借公司帳戶(hù)。

二十、財(cái)務(wù)收費(fèi)員崗位職責(zé)

1、協(xié)助會(huì)計(jì)、出納做好各項(xiàng)費(fèi)用的收取、統(tǒng)計(jì)、核算工作，在業(yè)務(wù)上接受公司財(cái)務(wù)管理部的指導(dǎo)和監(jiān)督，保證做到工作日清月結(jié)，帳表相符，錢(qián)據(jù)相符，對(duì)拖欠費(fèi)用及時(shí)催收，做到費(fèi)用收繳率達(dá)到98%。

2、根據(jù)業(yè)戶(hù)需要提供上門(mén)收費(fèi)服務(wù)，在預(yù)約時(shí)間內(nèi)準(zhǔn)時(shí)到達(dá)。

3、對(duì)拖欠費(fèi)用的業(yè)戶(hù)以電話(huà)聯(lián)系、上門(mén)催收或下發(fā)催費(fèi)通知單等方式使拖欠費(fèi)款項(xiàng)及時(shí)回收。

4、完成管理處經(jīng)理交辦的其他業(yè)務(wù)。

第七章 物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算

一、物業(yè)管理開(kāi)支分類(lèi)預(yù)算表

序號(hào) 支出項(xiàng)目名稱(chēng) 月支出 年支出 備注 一 寫(xiě)字樓支出 1 員工薪金 公共設(shè)施、設(shè)備保養(yǎng)費(fèi) 3 綠化租用、管理費(fèi) 4 物業(yè)管理清潔費(fèi) 5 物業(yè)管理辦公費(fèi) 6 公共區(qū)域保險(xiǎn)費(fèi) 7 固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 8 公共水電費(fèi) 管理公司合理利潤(rùn) 10 法定稅金 每月管理費(fèi)支出合計(jì) 元/㎡ 二 商場(chǎng)支出 1員工薪金 2 中央空調(diào)費(fèi) 3 商場(chǎng)專(zhuān)用貨梯費(fèi) 4 商場(chǎng)專(zhuān)用手扶梯費(fèi) 5 商場(chǎng)公共用水費(fèi) 6 員工制服費(fèi) 設(shè)施維修、保養(yǎng)費(fèi) 8 綠化設(shè)施管理費(fèi) 9 節(jié)假日活動(dòng)宣傳費(fèi) 10 管理公司合理利潤(rùn) 11 法定稅金 每月管理費(fèi)支出合計(jì) 元/㎡ 三 車(chē)場(chǎng)費(fèi)用 1員工薪金 2 照明電費(fèi) 3 公共用水費(fèi) 每月管理費(fèi)支出合計(jì) 元/㎡ 四 商務(wù)會(huì)所費(fèi)用 1員工薪金 2 會(huì)所用電費(fèi) 3會(huì)所用水費(fèi) 每月管理費(fèi)支出合計(jì) 元/㎡ 五 員工餐廳費(fèi)用 1 餐廳用水費(fèi) 2 餐廳用電費(fèi) 3 餐廳用煤氣費(fèi) 每月管理費(fèi)支出合計(jì) 元/㎡

二、物業(yè)管理處開(kāi)支預(yù)算明細(xì)表

序號(hào) 支出項(xiàng)目名稱(chēng) 算式 支出金額（人民幣元）月支出一 管理部員工薪金 經(jīng)理辦公室 1 物業(yè)總經(jīng)理 2 總經(jīng)理助理 3 管理部經(jīng)理 4 文員兼?zhèn)}管 5 資料管理員 6 業(yè)戶(hù)接待員 工程管理部 7 工程經(jīng)理 8 工程主管 9 強(qiáng)電技工 10 弱電技工 11 空調(diào)水電工

年支出

萬(wàn)能工 13 文員兼?zhèn)}管 物業(yè)管理部 14 物業(yè)經(jīng)理 15 商務(wù)咨詢(xún)管理 16 信報(bào)收發(fā)員 17 會(huì)所管理員 18 物業(yè)清潔員 19 物業(yè)管理文員 安全管理部 20 安全經(jīng)理 21 安全主管 22 安全管理員 23 車(chē)場(chǎng)管理員 24 監(jiān)控管理員 財(cái)務(wù)管理部 財(cái)務(wù)經(jīng)理/會(huì)計(jì) 26 財(cái)務(wù)出納 27 車(chē)場(chǎng)收費(fèi)員 二 物業(yè)管理辦公費(fèi) 1 辦公低耗品 2 辦公交通費(fèi) 3 節(jié)日布置費(fèi) 4 辦公電話(huà)費(fèi) 5 辦公水電費(fèi)

三 公共設(shè)備維護(hù)費(fèi) 1 消防設(shè)備維護(hù)費(fèi) 2 扶梯設(shè)備維護(hù)費(fèi) 3貨梯設(shè)備維護(hù)費(fèi) 4 消防梯設(shè)備維護(hù)費(fèi) 5客梯設(shè)備維護(hù)費(fèi) 6空調(diào)設(shè)備維護(hù)費(fèi) 7 吊船設(shè)備維護(hù)費(fèi) 8 電器設(shè)備維護(hù)費(fèi) 9 技防設(shè)備維護(hù)費(fèi)

10通訊廣播設(shè)備維護(hù)費(fèi)11 給排水設(shè)備維護(hù)費(fèi) 12 設(shè)備維修備用金 四 物業(yè)管理清潔費(fèi) 1 寫(xiě)字樓廁所衛(wèi)生紙 2 清潔劑類(lèi)費(fèi)用 3 清潔毛巾、工具類(lèi) 4 垃圾清運(yùn)袋 5 垃圾桶用干沙

垃圾清運(yùn)費(fèi) 7 水池清潔費(fèi) 8 “四害”消殺費(fèi) 9 清潔工具維修費(fèi) 10 清潔管理備用金 五 綠化租用、管理費(fèi) 1 外圍綠化租用費(fèi) 2 物業(yè)綠化水電費(fèi) 3 室內(nèi)綠化布置費(fèi) 六 固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 1 電腦 2 復(fù)印機(jī) 3 打印機(jī) 4 傳真機(jī)

七 物業(yè)公用電費(fèi) 1 寫(xiě)字樓客梯 2 寫(xiě)字樓消防梯 3 生活水泵、排污泵 4 1/F—19F公共照明 5 泛光、霓虹照明 6 車(chē)庫(kù)照明空調(diào)費(fèi) 八 物業(yè)公共用水費(fèi) 1 寫(xiě)字樓用水費(fèi)用 2 商場(chǎng)用水費(fèi)用 3 會(huì)所用水費(fèi)用 4 餐廳用水費(fèi)用 九 物業(yè)管理開(kāi)支費(fèi)

第八章 物業(yè)管理規(guī)章制度和檔案的建立與管理

一、管理規(guī)章制度

科學(xué)管理、合理量化、健全制度是我們?nèi)〉贸晒Φ闹匾Ｕ希瑸榱诉_(dá)到高標(biāo)準(zhǔn)的管理目的，我公司已成功導(dǎo)入ISO 9000質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)模式。在接管物業(yè)以后，將嚴(yán)格按照質(zhì)量管理體系的標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化管理。制定出管理規(guī)章制度共計(jì)74條，其中公眾制度12條，內(nèi)部崗位職責(zé)20條，運(yùn)作管理制度32條，員工培訓(xùn)考核制度10條。

1.公眾制度（1）《業(yè)戶(hù)手冊(cè)》（2）《業(yè)主公約》（3）《精神文明公約》（4）《樓宇使用維護(hù)管理規(guī)定》（5）《二次裝修管理規(guī)定》（6）《二次裝修管理協(xié)議》（7）《裝修人員管理規(guī)定》（8）《出入物品管理規(guī)定》（9）《安全管理規(guī)定》（10）《消防管理規(guī)定》（11）《清潔衛(wèi)生管理規(guī)定》（12）《園林綠化管理規(guī)定》 2.崗位職責(zé)

（1）物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé)（2）經(jīng)理助理崗位職責(zé)

（3）物業(yè)管理部經(jīng)理崗位職責(zé)（4）物業(yè)管理文員崗位職責(zé)（5）物業(yè)管理員崗位職責(zé)

（6）物業(yè)商務(wù)管理員崗位職責(zé)（7）物業(yè)清潔員崗位職責(zé)

（8）工程管理部經(jīng)理崗位職責(zé)（9）工程技術(shù)員崗位職責(zé)（10）強(qiáng)電技工崗位職責(zé)（11）弱電技工崗位職責(zé)（12）暖通工崗位職責(zé)（13）維修工崗位職責(zé)

（14）工程文員、資料員、倉(cāng)管員崗位職責(zé)（15）安全經(jīng)理崗位職責(zé)（16）安全管理員崗位職責(zé)（17）財(cái)務(wù)經(jīng)理崗位職責(zé)（18）財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)崗位職責(zé)（19）財(cái)務(wù)出納崗位職責(zé)（20）財(cái)務(wù)收費(fèi)員崗位職責(zé) 3.運(yùn)作管理制度（1）《員工手冊(cè)》（2）《管理人員文明服務(wù)準(zhǔn)則》（3）《員工辦公制度》（4）《各部門(mén)月工作計(jì)劃及總結(jié)制度》（5）《物業(yè)管理制度工作廉潔制度》（6）《員工培訓(xùn)制度》（7）《內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度》（8）《檔案資料管理制度》（9）《值班管理制度》（10）《公用品申請(qǐng)、購(gòu)買(mǎi)、領(lǐng)用制度》（11）《員工宿舍管理評(píng)比制度》（12）《接待投訴處理及回訪(fǎng)制度》（13）《維修回訪(fǎng)制度》（14）《機(jī)電設(shè)備管理手冊(cè)》（15）《機(jī)電設(shè)備的編號(hào)方法》（16）《機(jī)電設(shè)備的統(tǒng)計(jì)制度》(17)《配電房管理制度》（18）《物業(yè)防火安全檢查制度》（19）《大廈應(yīng)急滅火搶救方案》（20）《物業(yè)管理運(yùn)作流程》（21）《業(yè)戶(hù)投訴處理程序》（22）《業(yè)戶(hù)入住工作程序》（23）《業(yè)戶(hù)入住裝修管理工作程序》（24）《物業(yè)管理檔案建立工作程序》（25）《物業(yè)管理檔案監(jiān)督工作程序》（26）《物業(yè)資料控制工作程序》（27）《公共設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)工作程序》（28）《機(jī)電設(shè)備維修工作程序》（29）《安全管理工作程序》（30）《消防應(yīng)急處理工作程序》（31）《園林綠化管理程序》（32）《清潔管理工作程序》（33）《社區(qū)文化開(kāi)展工作程序》 4.員工培訓(xùn)考核制度（1）《新員工入職培訓(xùn)制度》（2）《在崗員工循環(huán)培訓(xùn)制度》（3）《員工工作考核及獎(jiǎng)罰制度》（4）《員工崗位責(zé)任月考核成績(jī)匯總表》（5）《經(jīng)理助理崗位月工作考核表》（6）《部門(mén)經(jīng)理崗位月工作考核表》（7）《部門(mén)員工崗位工作考核表》（8）《業(yè)戶(hù)意見(jiàn)月上訪(fǎng)統(tǒng)計(jì)表》（9）《員工違章違紀(jì)處理意見(jiàn)申報(bào)表》（10）《物業(yè)管理工作情況一覽表》

二、物業(yè)檔案建立與管理 1.資料的收集

資料的收集堅(jiān)持內(nèi)容豐富的原則，根據(jù)實(shí)體資料的內(nèi)容，在實(shí)際工作中從需要和服務(wù)的角度出發(fā)，擴(kuò)大信息的收集來(lái)源，從時(shí)間上來(lái)講是指從規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程的全部工程技術(shù)維修資料，從空間商將是指物業(yè)構(gòu)成的全部，打到房屋本體公共設(shè)施，小到花草苗木都應(yīng)有詳細(xì)的資料。

2.資料分類(lèi)整理（1）分辨真?zhèn)危?）分類(lèi)排序（3）組編檔號(hào)（4）裝訂精美 3.檔案資料管理

（1）采用原始檔案和電腦檔案雙軌管理制。

（2）采用多種形式的文檔儲(chǔ)存方法，便于原始檔案的管理（如：采用錄像、刻盤(pán)、膠卷、照片、圖景等方法）。

（3）建議盡可能的采用電腦儲(chǔ)存，便于查找調(diào)用，以便更好地保護(hù)原始檔案的資料免受翻動(dòng)的磨損和損壞。（4）建立健全檔案的外借管理規(guī)定，檔案管理必須專(zhuān)人負(fù)責(zé)，應(yīng)做到保管、保密，工作細(xì)致，如有破損，應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)。

（5）檔案管理室必須達(dá)到防火、防潮、防變質(zhì)的“三防”標(biāo)準(zhǔn)。

第九章 各項(xiàng)專(zhuān)業(yè)管理工作方案

一、公共設(shè)施設(shè)備管理 1.管理目標(biāo)

保證設(shè)備運(yùn)行正常，無(wú)重大管理責(zé)任事故。2.管理措施

（1）制定設(shè)備安全運(yùn)行、崗位責(zé)任制、定期檢查維修保養(yǎng)運(yùn)行記錄、維修檔案等管理制度。

（2）設(shè)備所需專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，設(shè)備管理和維修人員持證上崗。

（3）設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔，無(wú)雜物，灰塵積垢，無(wú)鼠、蟲(chóng)害發(fā)生，機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備要求。

（4）建立供電、供水的管理制度，供配電、供水系統(tǒng)配置人員24小時(shí)值班。（5）監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行正常，有記錄并規(guī)定定期保存。按工作標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間排除故障，保證系統(tǒng)工作正常。

（6）消防系統(tǒng)設(shè)施齊全，完好無(wú)損，確保隨時(shí)啟用。

（7）消防管理人員掌握消防設(shè)施、設(shè)備的使用方法并能及時(shí)處理設(shè)施、設(shè)備的各種問(wèn)題。

（8）制訂有突出發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施，引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通，無(wú)火災(zāi)安全隱患。

（9）給排水設(shè)備、閥門(mén)、管道工作正常，無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，按規(guī)定時(shí)間對(duì)二次供水蓄水池設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行清潔、消毒。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單等證齊全。水池、水箱清潔衛(wèi)生五二次污染。水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施，水池、水箱周?chē)鸁o(wú)污染隱患。排水系統(tǒng)暢通，汛期無(wú)泛水，長(zhǎng)時(shí)間停水現(xiàn)象。建立事故應(yīng)急處理方案。

（10）公共配套服務(wù)設(shè)施維護(hù)周到，公用管線(xiàn)統(tǒng)一下地或入公共管道，無(wú)架空管線(xiàn)，無(wú)礙觀(guān)瞻。道路、大堂等公共照明完好，大廈范圍內(nèi)的道路暢通，路面平坦。

二、安全管理 1.管理目標(biāo)

（1）確保大廈內(nèi)無(wú)因管理責(zé)任引發(fā)的重大火災(zāi)。

（2）維護(hù)好大廈內(nèi)的公共秩序，控制私設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌、廣告字畫(huà)、亂貼、亂畫(huà)現(xiàn)象；控制小商小販進(jìn)入。

（3）有預(yù)見(jiàn)性地對(duì)任何可能危急業(yè)戶(hù)的安全情況，采取防范措施。2.建立交互式聯(lián)動(dòng)治安網(wǎng)絡(luò)

（1）在大廈設(shè)立流動(dòng)崗哨，實(shí)行24h值班巡邏制。做到2h巡視一遍，并記錄安全及消防設(shè)備、公共物品的完好情況。

（2）遇有緊急情況或其他治安需要，管理部通過(guò)對(duì)講機(jī)下達(dá)指令，巡邏人員可在1min—3min內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行支援。

（3）與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒕窆步P(guān)系，并商請(qǐng)其警官兼任管理部安全管理 指導(dǎo)員，定期與管理部安全管理員分析治安形勢(shì)、特點(diǎn)以及防范的方法和技能。

3.緊急情況下的應(yīng)急處理措施

（1）發(fā)生盜竊、搶劫、交通事故、火災(zāi)等異常現(xiàn)象時(shí)，管理部迅速調(diào)集巡邏安全管理員，以最快的速度趕到現(xiàn)場(chǎng)，控制局面，爭(zhēng)取主動(dòng)。

（2）迅速調(diào)整人力、物力，以確保應(yīng)急工作的順利進(jìn)行。

（3）發(fā)生案件時(shí)，立即報(bào)警并維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)助公安機(jī)關(guān)調(diào)查破案。

（4）管理部主任應(yīng)在突發(fā)事件發(fā)生的第一時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，沉著、機(jī)智實(shí)施處理，并向上級(jí)進(jìn)行報(bào)告。

三、裝修管理 1.日常裝修管理

（1）管理部安排人員辦理裝修隊(duì)伍的培訓(xùn)、驗(yàn)資、登記、審批和發(fā)放各類(lèi)證件。

（2）跟蹤施工情況，管理部主任每日巡視，了解各施工情況，安全管理主管每日三次不定時(shí)巡視，了解施工情況及糾察施工隊(duì)運(yùn)行情況。

（3）安全管理員24h值班，控制人員進(jìn)出做好相應(yīng)記錄。

（4）裝修垃圾清運(yùn)。采取定時(shí)上門(mén)收集和業(yè)戶(hù)申請(qǐng)相結(jié)合的方法，袋裝清運(yùn)，日清日運(yùn)，不堆積，不滯留，不污染小區(qū)內(nèi)環(huán)境。

2.裝修安全管理

（1）安全管理組負(fù)責(zé)裝修日常安全工作。（2）與業(yè)戶(hù)和施工隊(duì)負(fù)責(zé)人簽訂安全責(zé)任書(shū)。

（3）裝修材料按指定時(shí)間進(jìn)入，安全管理員進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)有毒、易燃、未作處理的材料嚴(yán)禁入內(nèi)。

（4）需要進(jìn)行燒焊等動(dòng)火作業(yè)，應(yīng)向管理部提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后在管理人員監(jiān)護(hù)下，方可作業(yè)。

（5）安全管理員巡查時(shí)，對(duì)裝修點(diǎn)的材料、裝修方式進(jìn)行認(rèn)真檢查，發(fā)現(xiàn)不安全隱患，及時(shí)處理報(bào)告。

四、消防管理

1.消防組織機(jī)構(gòu)的建立

（1）管理部負(fù)責(zé)建立消防安全小組。（2）管理部主任為消防安全負(fù)責(zé)人。（3）管理部其他人員為義務(wù)消防員。（4）安全管理主管為專(zhuān)職安全監(jiān)督員。

（5）日常巡視安全管理員為兼職消防巡視員。（6）管理部負(fù)責(zé)制定組織機(jī)構(gòu)圖及人員職責(zé)。2.建立各項(xiàng)消防制度（1）消防檢查制度。

（2）專(zhuān)職安全員每日檢查小區(qū)的消防安全情況，包括消防設(shè)備、動(dòng)火作業(yè)監(jiān)督、安全用水、用電情況等，檢查結(jié)果記錄在《安全檢查記錄》中，該記錄每周由管理部主任審核。

（3）兼職巡視員負(fù)責(zé)每樓、每層消防安全情況巡視，每2h巡視一遍，并填寫(xiě)《消防安全檢查登記表》。

（4）在安全檢查中發(fā)現(xiàn)消防隱患，應(yīng)及時(shí)采取整改措施，做到隱患不過(guò)夜。（5）發(fā)現(xiàn)業(yè)戶(hù)因裝修造成的消防隱患，應(yīng)向業(yè)戶(hù)發(fā)放《整改通知》，限期整改，并跟蹤驗(yàn)證。（6）管理部制定《動(dòng)火審批制度》，內(nèi)容包括動(dòng)火申請(qǐng)和審批程序及違章處理方法。

3.防火措施

（1）貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，業(yè)戶(hù)要樹(shù)立防火意識(shí)，管理部每周確定一名主管以上的管理人員為防火值班員，全面負(fù)責(zé)小區(qū)的消防工作。

（2）嚴(yán)禁亂拉、亂接臨時(shí)用電線(xiàn)路需維修時(shí)請(qǐng)及時(shí)找管理部安排施工。（3）嚴(yán)禁在小區(qū)燒廢紙、雜物，亂丟煙頭或燃放煙花爆炸等。（4）不準(zhǔn)改變、拆除、封堵消防設(shè)施和通道。

（5）不準(zhǔn)在樓道、過(guò)道設(shè)立倉(cāng)庫(kù)，堆放雜物，阻礙通道。

（6）嚴(yán)格裝修審批手續(xù)，動(dòng)火審批手續(xù)，保證每樓、每層有必要的消防設(shè)施。

(7)公共場(chǎng)所嚴(yán)禁使用可燃性裝修材料，室內(nèi)使用可燃性材料要嚴(yán)格控制，并加以處理。

（8）配備火警時(shí)刻的必須器材，如：應(yīng)急照明燈等。4.消防知識(shí)培訓(xùn)

（1）對(duì)業(yè)戶(hù)的消防要求（包括安全用水、用電），通過(guò)《業(yè)戶(hù)須知》、《管理公約》傳達(dá)到各業(yè)戶(hù)，并向業(yè)戶(hù)發(fā)放有關(guān)消防學(xué)習(xí)資料，用宣傳欄等消防宣傳途徑對(duì)業(yè)戶(hù)進(jìn)行消防宣傳教育。

（2）管理部?jī)?nèi)部每月的第一星期一上午為各組安全消防學(xué)期時(shí)間，學(xué)習(xí)教材是安全消防管理?xiàng)l例，內(nèi)部的消防管理制度，設(shè)備設(shè)施的操作方法等，學(xué)習(xí)情況須詳細(xì)記錄。

（3）管理部主任每月檢查一次安全活動(dòng)記錄并簽字認(rèn)可。

（4）在安全消防活動(dòng)日查出的安全、消防隱患，由各組自行在活動(dòng)記錄中登記并整改。

（5）專(zhuān)、兼職消防員在上崗前必須接受消防技能培訓(xùn)，考試合格后方可任職，其資格每年確認(rèn)一次。

5.消防設(shè)備管理

（1）管理部負(fù)責(zé)建立消防檔案。

（2）管理部隊(duì)各種消防設(shè)備和設(shè)施的標(biāo)識(shí)進(jìn)行設(shè)計(jì)，編制《消防設(shè)備標(biāo)識(shí)登記》。消防設(shè)備標(biāo)識(shí)由管理部主任指定專(zhuān)人實(shí)施，并在各項(xiàng)安全檢查中作為檢查內(nèi)容。

（3）制定《設(shè)備管理制度》，對(duì)消防設(shè)備進(jìn)行檢查和維護(hù)。6.消防演習(xí)

（1）小區(qū)內(nèi)每年至少組織一到兩次消防演習(xí)，具體辦法和內(nèi)容參見(jiàn)由管理部每次制定的《消防演習(xí)方案》并報(bào)政府消防部門(mén)。

（2）消防演習(xí)后，管理部主任編制《消防演習(xí)報(bào)告》。對(duì)演習(xí)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，及時(shí)調(diào)整、糾正驗(yàn)證其結(jié)果。

五、車(chē)輛管理

為確保小區(qū)車(chē)輛安全，為業(yè)戶(hù)提供良好的車(chē)輛保管服務(wù)，特制定本標(biāo)準(zhǔn)。1.小區(qū)停車(chē)場(chǎng)實(shí)行日夜24h值班制度，由小區(qū)安全管理員負(fù)責(zé)管理，車(chē)輛可以隨時(shí)進(jìn)出、停放。

2.本小區(qū)停車(chē)場(chǎng)實(shí)行有償使用，車(chē)主須憑車(chē)輛進(jìn)出小區(qū)的磁卡（月卡或一次性卡0進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)）。

3.車(chē)輛進(jìn)入：車(chē)輛進(jìn)入停車(chē)應(yīng)一停二慢，必須服從管理員的指揮和安排，取

得管理員同意后方可進(jìn)入。

4.車(chē)輛停放：車(chē)輛停放時(shí)必須服從管理員的指揮，注意前后左右車(chē)輛的安全，在規(guī)定位置上停放，并與周?chē)?chē)輛保持適當(dāng)距離，不得對(duì)其他車(chē)輛的進(jìn)出和其他車(chē)位的使用造成阻礙，車(chē)主必須鎖好車(chē)門(mén)，調(diào)整好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車(chē)內(nèi)貴重物品須隨身帶走，車(chē)主停好車(chē)輛后須立即離開(kāi)停車(chē)場(chǎng)，不得在他人車(chē)輛旁停留。管理員應(yīng)指揮車(chē)輛停放，查看車(chē)輛有無(wú)上鎖，有無(wú)外部破損，應(yīng)通知車(chē)主并登記，不服從指揮、亂停放車(chē)輛的按照交通亂停放車(chē)輛有關(guān)規(guī)定給予處罰。停車(chē)場(chǎng)車(chē)位分固定車(chē)位和非固定車(chē)位，車(chē)主按類(lèi)使用車(chē)位。

5.駛離：車(chē)輛駛離停車(chē)場(chǎng)時(shí)應(yīng)注意周?chē)?chē)輛的安全，緩慢駛離，并在出口處向管理員交回停車(chē)牌，管理員核對(duì)牌號(hào)相符，收回停車(chē)牌、收取停車(chē)費(fèi)后方可駛離。

6.管理員值班期間應(yīng)認(rèn)真負(fù)責(zé)，熱情服務(wù)，不得會(huì)客、喝酒、睡覺(jué)，不得離開(kāi)，不得讓親朋好友和其他無(wú)關(guān)人員進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)，嚴(yán)格核對(duì)駛離車(chē)輛的牌號(hào)，對(duì)車(chē)主的合理要求應(yīng)給予滿(mǎn)足。管理員交接班時(shí)應(yīng)辦理交接手續(xù)，核實(shí)停車(chē)場(chǎng)內(nèi)車(chē)輛與登記記錄相符，并列簽字交接。

（7）停車(chē)場(chǎng)內(nèi)不得試剎車(chē)、練習(xí)車(chē)、修理車(chē)輛，禁止裝載有毒、易燃、易爆物品呵其他危險(xiǎn)品德車(chē)輛停放。

六、清潔管理

1.人員配置及分工詳見(jiàn)崗位架構(gòu)圖。2.工作流程及質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)。

保潔工作流程及標(biāo)準(zhǔn)將按照ISO 9000標(biāo)準(zhǔn)，由本公司制定。大廈玻璃幕及外墻清洗將委托專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司實(shí)施。

中國(guó)鋁業(yè)重慶分公司南川宿舍區(qū)

物業(yè)管理方案及管理制度

1、日常管理及客戶(hù)服務(wù) 1.1工作程序

1.1.1總服務(wù)臺(tái)接待服務(wù)（工作時(shí)間: 根據(jù)實(shí)際需要）

A)總服務(wù)臺(tái)服務(wù)應(yīng)思想集中，精神飽滿(mǎn)，真誠(chéng)微笑，著裝整齊，儀表、儀容端莊整潔;B)客人來(lái)到總服務(wù)臺(tái)，應(yīng)及時(shí)站立，用規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的語(yǔ)言向客戶(hù)主動(dòng)招呼，熱情問(wèn)候，讓人感到溫馨感;C)接待問(wèn)訊時(shí)，應(yīng)雙目平視客戶(hù)，專(zhuān)心傾聽(tīng)。對(duì)能回答的要隨問(wèn)隨答；對(duì)不清楚的問(wèn)題和事情，不能隨便回答或輕率回答“不知道”，應(yīng)表示歉意然后了解

清楚后再回答客戶(hù);D)在接待客戶(hù)問(wèn)訊時(shí)應(yīng)按《總服務(wù)臺(tái)接待問(wèn)訊登記表》的要求認(rèn)真仔細(xì)、字跡清晰地填寫(xiě);在接待客戶(hù)求助服務(wù)時(shí)應(yīng)按《客戶(hù)求助登記表》的要求認(rèn)真仔細(xì)字跡清晰地填寫(xiě)，并馬上與各部進(jìn)行協(xié)調(diào)，確?？蛻?hù)求助工作的及時(shí)性。負(fù)責(zé)及時(shí)將客戶(hù)求助服務(wù)工作中發(fā)生的物品跟蹤、收回、歸部;1.1.2 禮儀接待服務(wù)（根據(jù)工作需要）

禮儀接待站立的位置及服務(wù)時(shí)間，固定到位，流動(dòng)服務(wù)，主動(dòng)補(bǔ)位，通力合作;A)按規(guī)定著裝，儀表、儀容端莊整潔，精神飽滿(mǎn)，彬彬有禮，真誠(chéng)微笑，表里如一;B)應(yīng)在規(guī)定場(chǎng)合站立，站立時(shí)兩腳合攏，雙手交叉在前。對(duì)客戶(hù)要主動(dòng)熱情，和藹可親，微笑服務(wù);C)工作中要一絲不茍，認(rèn)真負(fù)責(zé)，既要堅(jiān)持原則，又要掌握靈活運(yùn)用。與安保部緊密配合，做到外松內(nèi)緊，有理有禮。

1.1.3 電話(huà)服務(wù)（服務(wù)時(shí)間：8:30--17:00）

話(huà)務(wù)員的聲音代表著大樓的形象，接聽(tīng)電話(huà)鈴響三聲必有應(yīng)答。

A)按照標(biāo)準(zhǔn)的普通話(huà)（英語(yǔ)）和嚴(yán)格按照話(huà)務(wù)員規(guī)范用語(yǔ)接聽(tīng) 電話(huà);B)禮貌、友善、愉快地應(yīng)答每個(gè)來(lái)自大樓內(nèi)外部電話(huà);C)仔細(xì)傾聽(tīng)客人的要求，如遇到無(wú)法解決回答的問(wèn)題，須將電話(huà)轉(zhuǎn)交部門(mén)主管處理;D)在轉(zhuǎn)接電話(huà)時(shí)，首先要認(rèn)真聽(tīng)完客戶(hù)講話(huà)后再轉(zhuǎn)接，在轉(zhuǎn)接電話(huà)過(guò)程中，給予客戶(hù)適當(dāng)?shù)恼f(shuō)明;E)接到火警電話(huà)時(shí)首先要了解清楚火情及火災(zāi)具體地點(diǎn)，迅速報(bào)告監(jiān)控中心;F)認(rèn)真做好上下班電話(huà)總機(jī)的交接工作，并有記錄。1.1.4 報(bào)修接待服務(wù)（服務(wù)時(shí)間: 8:00--17:00）A)鈴響三聲必有應(yīng)答;態(tài)度誠(chéng)懇，規(guī)范用語(yǔ);B)接報(bào)后首先要問(wèn)清保修人所處的樓層、位置、內(nèi)容、及保修人的姓名，同時(shí)要掌握準(zhǔn)確投報(bào)時(shí)間;C)立即打電話(huà)到綜合維修組通知報(bào)修;D)按規(guī)定認(rèn)真詳細(xì)地填寫(xiě)《維修記錄表》和填寫(xiě)《維修單》;E)五分鐘后電話(huà)跟蹤到綜合維修組確定維修工是否已趕往報(bào)修現(xiàn)場(chǎng),如果還沒(méi)趕赴就再次催囑;F)遇到重大或特殊情況應(yīng)及時(shí)向工程部經(jīng)理報(bào)告;G)認(rèn)真、仔細(xì)、具體地做好電話(huà)跟蹤回訪(fǎng)記錄;H)每天在17:00點(diǎn)以前收取當(dāng)日維修單，進(jìn)行整理、分析。如發(fā)現(xiàn)在維修單上客戶(hù)對(duì)維修不滿(mǎn)意的，及時(shí)將信息返回到服務(wù)部經(jīng)理處，便于及時(shí)回訪(fǎng);I)做好每月《維修記錄情況表》、《維修回訪(fǎng)記錄》、《維修單》的收集整理工作，做出統(tǒng)計(jì)分析交工程部和服務(wù)部各一份備案存檔。

1.1.5 VIP接待服務(wù)

A)物業(yè)管理中心受業(yè)主/租用戶(hù)的委托，配合VIP接待工作;B)服務(wù)部通過(guò)《各部門(mén)工作聯(lián)系單》將VIP接待工作要求傳遞到各部門(mén)經(jīng)理處;C)禮儀接待員及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)在VIP到達(dá)15分鐘前就在入口處站好，準(zhǔn)備迎接;

D)VIP到大樓,服務(wù)部做好現(xiàn)場(chǎng)管理和接待協(xié)調(diào)工作;E)VIP離開(kāi)時(shí)，服務(wù)部應(yīng)提前10分鐘通知相關(guān)部門(mén)做好歡送準(zhǔn)備工作;F)VIP離開(kāi)時(shí)，禮儀接待員應(yīng)預(yù)先站在出口處，看見(jiàn)VIP，應(yīng)彎腰迎送。2 會(huì)務(wù)管理程序：

2.1會(huì)議服務(wù)工作內(nèi)容；

1、會(huì)議服務(wù)工作

2、VIP服務(wù)工作部分；

3、總臺(tái)服務(wù)工作。2.1.1 會(huì)議服務(wù)工作部分的三個(gè)步驟：

一、會(huì)前準(zhǔn)備。

二、會(huì)議服務(wù)。

三、會(huì)后清潔工作。

2.1.2 VIP服務(wù)工作部分的三個(gè)步驟：

一、準(zhǔn)備工作。

二、服務(wù)工作。

三、收尾清潔工作。

2.1.3 咨詢(xún)臺(tái)服務(wù)工作部分的三個(gè)步驟：

一、開(kāi)檔工作。

二、服務(wù)工作。

三、收尾工作。

2.2 會(huì)議服務(wù)工作部分 2.2.1 會(huì)前準(zhǔn)備

1、務(wù)員要掌握當(dāng)天所有會(huì)議時(shí)間、會(huì)議地點(diǎn)、會(huì)議要求、會(huì)場(chǎng)布置、會(huì)議參加人數(shù)等會(huì)議細(xì)則。

2、服務(wù)員在會(huì)議預(yù)定時(shí)間1小時(shí)前到崗，并復(fù)查會(huì)議室內(nèi)的衛(wèi)生及會(huì)議室布置是否符合要求。會(huì)議桌面的物品鋪設(shè)，地面清潔程度，衣帽服務(wù)設(shè)備，工作臺(tái)的布置等都是檢查的內(nèi)容。

A、會(huì)議桌穩(wěn)固、完好、無(wú)變形、無(wú)破損、無(wú)燙痕、無(wú)灰塵、無(wú)污跡。B、桌布及圍裙清潔平整無(wú)污跡。

C、椅子穩(wěn)固、完好、無(wú)變形、無(wú)破損、無(wú)灰塵、無(wú)污跡。D、地面無(wú)破損、無(wú)污跡、無(wú)異味。

E、衣帽車(chē)清潔無(wú)灰塵，衣架擺放整齊一致。F、工作臺(tái)擺放位置合理。

G、物品鋪設(shè)整齊完全符合會(huì)議要求。

3、檢查會(huì)議室的設(shè)備、燈光等情況，如有問(wèn)題應(yīng)及時(shí)匯報(bào)并由咨詢(xún)臺(tái)服務(wù)人員通知工程部進(jìn)行修理。

A、會(huì)場(chǎng)溫度以保持22攝氏度—24攝氏度為宜。

B、會(huì)議要求使用的設(shè)備到位，并擺放合理。話(huà)筒線(xiàn)、電線(xiàn)等無(wú)妨礙客人行動(dòng)，否則立即聯(lián)系工程部加以解決。

C、會(huì)場(chǎng)內(nèi)燈光按會(huì)議要求開(kāi)啟，無(wú)損壞、無(wú)閃跳，如有問(wèn)題應(yīng)及時(shí)向領(lǐng)班匯報(bào)，并填寫(xiě)工程維修單送工程部，由工程部加以解決。

4、檢查鋪臺(tái)及物品準(zhǔn)備是否規(guī)范。2.2.2 會(huì)議服務(wù)

1、會(huì)議開(kāi)始前30分鐘服務(wù)員應(yīng)站立于會(huì)議室門(mén)前迎候客人?？腿诉M(jìn)入會(huì)議室時(shí)，服務(wù)員應(yīng)面帶微笑并主動(dòng)打招呼和拉門(mén)，指引客人入場(chǎng)。會(huì)議服務(wù)要求：態(tài)度好、效率高、服務(wù)周到規(guī)范化。當(dāng)客人陸續(xù)到達(dá)會(huì)場(chǎng)后，服務(wù)員開(kāi)始服務(wù)。

A、倒水時(shí)服務(wù)員站立于客人的右后側(cè)。將水杯放于桌上，用右手為客人倒水，若需要拿取杯子，則應(yīng)捏于杯子的底部。水的量應(yīng)保持與杯口有1—1.5 cm的距離。

B、在為客人倒熱茶時(shí)，服務(wù)員應(yīng)左手提熱水瓶，站立于客人的右 后方，向所要服務(wù)的客人進(jìn)行示意后，輕拿起杯子在客人身后倒水。

C、如有毛巾服務(wù)，應(yīng)注意將熱（冷）毛巾置于毛巾籃中，用托盤(pán)從客人的

右方送上，放于客人右側(cè)的桌面上。

D、服務(wù)員要主動(dòng)提供衣帽服務(wù)。

2、會(huì)議進(jìn)行時(shí)，服務(wù)員應(yīng)站立在門(mén)外，面朝客人進(jìn)入會(huì)場(chǎng)的方向。以解決會(huì)議期間會(huì)議室發(fā)生的突發(fā)問(wèn)題。要求：服務(wù)員要采用標(biāo)準(zhǔn)的站立姿勢(shì)，面帶微笑并主動(dòng)向過(guò)往的客人及酒店工作人員主動(dòng)問(wèn)好。

3、特別注意要主動(dòng)了解客人的需求。

4、在會(huì)議過(guò)程中，每隔15分鐘左右，服務(wù)員進(jìn)入會(huì)議室為客人倒水、調(diào)換煙缸。

5、在客人會(huì)間休息期間，應(yīng)主動(dòng)為客人打開(kāi)會(huì)議室的門(mén)。

6、午間休會(huì)，須進(jìn)行會(huì)場(chǎng)整理工作。

7、撤換會(huì)場(chǎng)中已經(jīng)使用過(guò)的礦水、水杯等。

8、換或添加紙、筆。

9、換會(huì)場(chǎng)中的毛巾。

10、不得隨意亂動(dòng)客人物品。

11、在結(jié)束整理工作后，為客人鎖上會(huì)議室的門(mén)，等待會(huì)議客人到達(dá)時(shí)再開(kāi)門(mén)。

12、通常情況下，客人采用自助形式，服務(wù)人員要主動(dòng)清潔桌面，使用托盤(pán)收取咖啡杯等器皿。

13、議結(jié)束時(shí)，為客人打開(kāi)會(huì)議室的門(mén)。

14、客人仍在本酒店用餐的，服務(wù)員應(yīng)主動(dòng)熱情地指引方向。

15、發(fā)現(xiàn)客人有遺忘的物件應(yīng)及時(shí)上交于協(xié)調(diào)員。2.2.3 會(huì)后工作

1、去所有臟杯子和礦水瓶等物品，將需進(jìn)行清洗的器皿交由會(huì)議后勤組處理。

2、檢查臺(tái)布、臺(tái)裙，發(fā)現(xiàn)有污跡，要及時(shí)更換。

3、通知會(huì)議后勤組拆除臺(tái)型。

4、通知清潔部的PA組進(jìn)行會(huì)場(chǎng)清潔工作。

5、及時(shí)檢查會(huì)場(chǎng)硬件設(shè)施是否完好，如有問(wèn)題，向協(xié)調(diào)員匯報(bào)。

6、配合物保員做好物品的領(lǐng)用，歸還，外借以及物品盤(pán)點(diǎn)工作。2.3 總臺(tái)服務(wù)工作部分

1、開(kāi)檔工作

1.1早上8：30到崗

1.2要做好開(kāi)門(mén)、開(kāi)燈工作。

A、同時(shí)開(kāi)啟會(huì)議室的兩扇門(mén)，無(wú)會(huì)議的會(huì)議室不需開(kāi)。B、參觀(guān)所有會(huì)議室只需開(kāi)啟筒燈。1.3行區(qū)域的衛(wèi)生工作?？偡?wù)臺(tái)的衛(wèi)生清潔。

A、服務(wù)臺(tái)穩(wěn)固、完好、無(wú)變形、無(wú)破損、無(wú)燙痕、無(wú)脫落、無(wú)灰塵、無(wú)污跡。

B、櫥門(mén)內(nèi)與抽屜內(nèi)整齊無(wú)不需要的物品，無(wú)垃圾灰塵。C、桌面無(wú)污跡，無(wú)多余及枯萎的插花。

D、檢查總服務(wù)臺(tái)對(duì)面的沙發(fā)、茶幾、和周?chē)鷫γ娴那鍧崳粰z查公共電話(huà)亭的清潔；檢查公共場(chǎng)所地毯的清潔程度。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題用《內(nèi)部工作流轉(zhuǎn)單》及時(shí)通知物業(yè)PA進(jìn)行整理。

2、服務(wù)工作

2.1將對(duì)外開(kāi)放參觀(guān)的會(huì)議室打開(kāi)，并檢查清潔衛(wèi)生工作。

2.2在工作期間時(shí)刻注意公共區(qū)域內(nèi)雜物并及清理，保持會(huì)議區(qū)域的清潔。2.3檢查走道燈和會(huì)議室內(nèi)設(shè)備及燈的損壞情況，如有損壞，應(yīng)報(bào)工程部維修。

2.4總臺(tái)服務(wù)人員服務(wù)期間，要保持標(biāo)準(zhǔn)的站姿。2.5見(jiàn)到客人及物業(yè)工作人員要主動(dòng)微笑并問(wèn)好。

2.6客人進(jìn)行詢(xún)問(wèn)時(shí)要耐心講解，決不可向客人說(shuō)“不”，需協(xié)調(diào)的各項(xiàng)事宜可向領(lǐng)班匯報(bào)。接聽(tīng)電話(huà)時(shí)要用規(guī)范語(yǔ)言。要求：接聽(tīng) 快、態(tài)度好、業(yè)務(wù)熟、準(zhǔn)確無(wú)差錯(cuò)。

2.7因工作需要要離開(kāi)總臺(tái)，須將臺(tái)卡翻至“請(qǐng)稍候”，需離開(kāi)10 分種以上必須向協(xié)調(diào)員或當(dāng)班主管請(qǐng)示。

2.8負(fù)責(zé)在總臺(tái)上放置會(huì)議中心宣傳資料架并負(fù)責(zé)領(lǐng)放資料。2.9用餐時(shí)間由協(xié)調(diào)員具體安排。

3、收尾工作

3.1下班之前服務(wù)人員應(yīng)將所有會(huì)議室的燈、門(mén)關(guān)閉。

3.2收電話(huà)和鑰匙，發(fā)現(xiàn)地毯有污跡通知物業(yè)部PA組在夜間清洗。3.3及時(shí)整理總柜臺(tái)內(nèi)的垃圾桶，并套好干凈的垃圾袋。2.保安服務(wù)

2.1 保安服務(wù)是指為大廈內(nèi)業(yè)戶(hù)提供的安全防范服務(wù)（包括門(mén)崗、安全巡視、安全監(jiān)控與消防管理）、禮儀接待服務(wù)（包括保安禮儀值勤與禮儀接待）、車(chē)輛管理服務(wù)（包括泊位管理、停車(chē)管理與交通秩序管理）、保安應(yīng)急處理服務(wù)（包括火警事故、治安事件、自然災(zāi)害事件）等一系列管理服務(wù)活動(dòng)。其目的是為業(yè)戶(hù)提供一個(gè)安全、寧?kù)o、有序的物業(yè)環(huán)境。

2.2 保安服務(wù)的分類(lèi)

2.2.1按管理內(nèi)容分類(lèi)：物業(yè)管理的保安服務(wù)分為防范管理、消防管理和道路管理三大部分。

2.2.2 按服務(wù)內(nèi)容分類(lèi)：保安服務(wù)可分為門(mén)崗服務(wù)、巡視服務(wù)、監(jiān)控服務(wù)、道路管理服務(wù)、安全防范服務(wù)和消防管理服務(wù)六個(gè)大類(lèi)。

2.3 保安服務(wù)的內(nèi)容 2.3.1防范管理

防范管理是指物業(yè)管理公司為防盜、防破壞、防流氓活動(dòng)、防意外及人為突發(fā)事故而對(duì)所管理物業(yè)進(jìn)行的值勤、監(jiān)視、巡邏等一系列管理活動(dòng)。防范管理防范的對(duì)象主要是人為造成的事故與損失。為了達(dá)到物業(yè)區(qū)域防范管理的目的，就必須從防范管理的“硬件”和“軟件”兩方面下功夫。物業(yè)區(qū)域防范管理的硬件是指根據(jù)防范管理工作的實(shí)際需要所必須配備的一套硬件設(shè)施，防范管理的軟件是指物業(yè)管理公司內(nèi)部的專(zhuān)職保安人員及其實(shí)現(xiàn)防范管理所采取的一系列措施、規(guī)定和制度。

2.3.2 消防管理

消防管理包括防火和滅火兩個(gè)方面。物業(yè)公司管理消防工作的重點(diǎn)應(yīng)放在：火災(zāi)災(zāi)情發(fā)生后，應(yīng)采取何種措施才能將損失降低到最??；另一方面重點(diǎn)是防范于未然，即將防火工作做在前頭，并從人力、物力、技術(shù)等多方面做好水勢(shì)滅后的充分準(zhǔn)備。物業(yè)消防管理的主要內(nèi)容有：消防宣傳教學(xué)、消防隊(duì)伍建設(shè)：消防制度的制定；消防設(shè)施、器材的配置及管理、災(zāi)情發(fā)生后的處置措施等五個(gè)方面。

2.3.3 道路交通管理

道路交通管理主要包括道路管理、交通管理、車(chē)輛管理和停車(chē)場(chǎng)管理四個(gè)方面。道路管理是指對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路建設(shè)進(jìn)行日常管理，對(duì)非法占用道路的行為進(jìn)行糾正和處罰。交通管理的任務(wù)是指正確處理人、車(chē)、路的關(guān)系。在可能的情況下做到人車(chē)分流，保證物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通安全，暢通，其重點(diǎn)是機(jī)動(dòng)車(chē)行車(chē)管理。保安服務(wù)的基本要求：

2.3.4 安全

安全是物業(yè)公司管理服務(wù)的第一要求，也是保安服務(wù)的第一要求。物業(yè)管理公司應(yīng)該樹(shù)立積極防范的態(tài)度，不斷提高自身安全防范的能力，配合公安部門(mén)和當(dāng)?shù)卣龊弥伟病⑾拦ぷ?，努力使業(yè)戶(hù)有一個(gè)安全的工作與生活環(huán)境。

2.3.5 有序 在大廈區(qū)域里，業(yè)戶(hù)不僅需要物業(yè)設(shè)備設(shè)施運(yùn)行優(yōu)有序，也需要往來(lái)的人流有序、車(chē)流有序。一旦發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，更需要保安人員忙而不亂，及時(shí)有序的應(yīng)對(duì)，及時(shí)妥善的處理。這種安全有序的工作與環(huán)境必將給業(yè)戶(hù)帶來(lái)一種舒適的感覺(jué)。

3.保安作業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 1.門(mén)崗服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

1.1 在指定位置上、指定面向立崗，嚴(yán)禁脫崗。

1.2 立綱姿勢(shì)端正，身體挺直，雙手背后，雙腿呈跨立狀，不準(zhǔn)稍息呈依狀或其他姿勢(shì)，面帶微笑行注目禮，遇領(lǐng)導(dǎo)敬禮。

1.3物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭腥?4小時(shí)立崗保安服務(wù)。

1.4物業(yè)管理區(qū)域的大門(mén)5：00～24：00實(shí)行開(kāi)啟服務(wù)；0：00～次日5：00關(guān)閉時(shí)，如有車(chē)輛出入，當(dāng)班保安人員應(yīng)即使提供開(kāi)門(mén)、關(guān)門(mén)服務(wù)。

1.5不準(zhǔn)拾荒、小攤販、推銷(xiāo)人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。1.6雨天為業(yè)戶(hù)提供方便傘或傘套等便民服務(wù)。

1.7對(duì)進(jìn)出物業(yè)管理區(qū)域的機(jī)動(dòng)車(chē)輛實(shí)行出入證制度、登記制度和停車(chē)收費(fèi)制度（收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)所在地物價(jià)局規(guī)定執(zhí)行）。禁止載有易燃、易爆、有毒、有害及其他污染物品的車(chē)輛進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。

1.8 阻止四噸及四噸以上大型汽車(chē)進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域（特種車(chē)輛和搬場(chǎng)車(chē)輛除外）。

1.9 交接崗時(shí)按規(guī)范操作。

1.10在指定處休息，對(duì)備用鑰匙使用進(jìn)行登記，做好休息處清潔工作。2.巡視服務(wù)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

2.1 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)行全年365天24小時(shí)全天候保安巡視服務(wù)。

2.2 為防盜、防火、防災(zāi)和維持物業(yè)管理區(qū)域的公共秩序，按制定的巡視路線(xiàn)，確保每小時(shí)巡遍全部公共區(qū)域。

2.3 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)制止占用公共場(chǎng)所任意施工的行為。

2.4 付對(duì)突發(fā)事件，制定相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案并定期演習(xí)（每年1～2次）。2.5巡邏中遇到業(yè)戶(hù)的要求應(yīng)及時(shí)提供服務(wù)或立即通知有關(guān)人員到現(xiàn)場(chǎng)處理。

2.6 當(dāng)接到監(jiān)控中心對(duì)講機(jī)呼叫時(shí)，應(yīng)立即趕到現(xiàn)場(chǎng)盡心處理，并向上級(jí)報(bào)告，將處理結(jié)果反饋監(jiān)控中心。遇到緊急情況按應(yīng)急預(yù)案執(zhí)行。

2.7 巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)進(jìn)行詢(xún)問(wèn)、驗(yàn)證，必要時(shí)可帶到管理處處理。3.監(jiān)控作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

3.1 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)行監(jiān)控系統(tǒng)２４小時(shí)開(kāi)通，由專(zhuān)人值班，定點(diǎn)監(jiān)控錄像，對(duì)可以情況跟蹤監(jiān)視，同步錄像。

3.2 監(jiān)控值班人員應(yīng)堅(jiān)守崗位，思想集中，嚴(yán)禁脫崗、離崗，嚴(yán)格遵守各項(xiàng)規(guī)章制度，堅(jiān)決服從各項(xiàng)領(lǐng)導(dǎo)指揮，充分發(fā)揮監(jiān)控室作用。密切注意設(shè)備運(yùn)行情況，對(duì)發(fā)現(xiàn)情況和處理辦法做好詳細(xì)記錄。

3.3 控保安員在當(dāng)班期間應(yīng)認(rèn)真、準(zhǔn)確、如實(shí)的填寫(xiě)《中控室設(shè)備運(yùn)行記錄表》。當(dāng)監(jiān)視屏顯示異常情況應(yīng)立即報(bào)告當(dāng)班班長(zhǎng)。

3.4 嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員進(jìn)入監(jiān)控室，外訪(fǎng)者必須做好登記手續(xù)。對(duì)有時(shí)進(jìn)出機(jī)房人員，按要求如實(shí)填寫(xiě)《設(shè)備機(jī)房進(jìn)出登記表》。

3.5 負(fù)責(zé)對(duì)講機(jī)、應(yīng)急電筒的充電、保管、借用手續(xù)。監(jiān)控室物品保管完好，交接班無(wú)差錯(cuò)，未經(jīng)同意不得私自外借。凡外借物品應(yīng)做好登記、簽收工作。

3.6 發(fā)現(xiàn)監(jiān)控設(shè)備、室內(nèi)空調(diào)有故障時(shí)應(yīng)及時(shí)保修。3.7 保持監(jiān)控室的清潔、衛(wèi)生。4.車(chē)管作業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 4.1地面

4.1.1引導(dǎo)車(chē)輛在指定部位有序停車(chē)，提醒車(chē)主關(guān)好車(chē)門(mén)，貴重物品不留放車(chē)內(nèi)。

4.1.2按管理處規(guī)定對(duì)車(chē)輛實(shí)行收費(fèi)服務(wù)。

4.1.3督促車(chē)輛遵守禁令標(biāo)志，糾正違章行駛、停放的車(chē)輛，不得在廣場(chǎng)上學(xué)習(xí)駕駛和洗車(chē)。

4.1.4發(fā)生事故應(yīng)保持現(xiàn)場(chǎng)，立即報(bào)告管理處。4.2車(chē)庫(kù)

4.2.1車(chē)輛憑管理處發(fā)放《停車(chē)證》放行，及時(shí)登記，進(jìn)車(chē)庫(kù)時(shí)問(wèn)車(chē)號(hào)、車(chē)位。

4.2.2無(wú)《停車(chē)證》車(chē)輛，應(yīng)經(jīng)管理處同意方可進(jìn)車(chē)庫(kù)，但不得占用業(yè)戶(hù)的車(chē)位。

4.3.3督促進(jìn)車(chē)庫(kù)車(chē)輛遵守車(chē)庫(kù)內(nèi)禁令標(biāo)志，不得在車(chē)庫(kù)內(nèi)學(xué)習(xí)駕駛和洗車(chē)。

4.3.4提醒車(chē)主關(guān)好車(chē)窗、車(chē)門(mén)、貴重物品不留放車(chē)內(nèi)。4.3.5勸阻行人、自行車(chē)、助動(dòng)車(chē)和摩托車(chē)進(jìn)入車(chē)庫(kù)。4.3.6保持車(chē)庫(kù)入口暢通。

4.3.7經(jīng)常到車(chē)庫(kù)內(nèi)巡視，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)做好記錄并向班長(zhǎng)報(bào)告。4.3.8車(chē)庫(kù)內(nèi)發(fā)生事故應(yīng)保持現(xiàn)場(chǎng)，立即向管理處報(bào)告。

4.3.9環(huán)衛(wèi)車(chē)輛進(jìn)入車(chē)庫(kù)清運(yùn)垃圾結(jié)束后，通知清潔人員做好保潔工作，設(shè)備人員開(kāi)啟垃圾房排風(fēng)機(jī)。

5.安全防范作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

5.1 固定崗位保安員每日當(dāng)值工作應(yīng)符合保安部《物品及人員出入管理作業(yè)規(guī)程》中的各項(xiàng)工作要求。

5.2 巡邏崗保安員每日當(dāng)值工作應(yīng)符合保安《報(bào)案巡視作業(yè)規(guī)程》、《出租屋暫住人員、施工人員及“三無(wú)“人員管理作業(yè)規(guī)程》、《交通管理作業(yè)規(guī)程》中的各項(xiàng)工作要求。

5.3 保安員在每日工作交接班時(shí)，必須依照《保安部交接班管理作業(yè)規(guī)程》要求進(jìn)行接班。

5.4 停車(chē)場(chǎng)保安員（車(chē)管員）每日當(dāng)值工作必須符合保安部《停車(chē)場(chǎng)管理作

業(yè)規(guī)程》中的各項(xiàng)工作要求。

5.5 當(dāng)大樓發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，保安部《突發(fā)時(shí)間處理作業(yè)規(guī)程》中要求參與工作的保安部員工，必須一規(guī)程盡職盡責(zé)。

5.6 保安的內(nèi)務(wù)、作息標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)達(dá)到保安部《保安部、消防管理中心內(nèi)務(wù)管理作業(yè)規(guī)程》的各項(xiàng)要求。

5.7 保安員每日當(dāng)值的儀容儀表、言行舉止應(yīng)符合《管理處員工服務(wù)管理作業(yè)規(guī)程》的各項(xiàng)要求。

5.8 保安員在使用警用機(jī)械、機(jī)動(dòng)車(chē)時(shí)應(yīng)嚴(yán)格遵守保安部《保安巡邏機(jī)動(dòng)車(chē)保養(yǎng)、維修、使用管理作業(yè)規(guī)程》和《保安警用器械管理作業(yè)規(guī)程》的各項(xiàng)要強(qiáng)。

5.9 保安部管理人員的產(chǎn)生應(yīng)符合《保安、消防干部競(jìng)爭(zhēng)上崗作業(yè)規(guī)程》的程序和考核要求。

5.10保安部員工必須按《保安部員工培訓(xùn)作業(yè)規(guī)程》的要求參加培訓(xùn)和達(dá)到培訓(xùn)要求，培訓(xùn)合格后上崗。

5.11保安部各級(jí)干部均應(yīng)按上述各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)履行自己的職責(zé)，符合標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程要求。

5.12保安部各級(jí)員工除應(yīng)嚴(yán)格按保安部的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程進(jìn)行工作外，還需要嚴(yán)格遵守公司其他相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的要求。

6.消防管理作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

員工應(yīng)把預(yù)防火災(zāi)視作自己的日常職責(zé)，人人都是義務(wù)消防員。本單位或外單位在管理處區(qū)域內(nèi)因施工需動(dòng)火的工程，必須事先通知消防中心，在管理處辦理動(dòng)火作業(yè)手續(xù)。施工單位動(dòng)火前必須采取切實(shí)有效的防火安全措施，管理處應(yīng)派人監(jiān)督，待動(dòng)火后立刻清查現(xiàn)場(chǎng)。對(duì)私自動(dòng)火作業(yè)的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，對(duì)施工單位除責(zé)成其補(bǔ)辦動(dòng)火作業(yè)手續(xù)外，還要對(duì)施工個(gè)人及負(fù)責(zé)人處以罰款；一旦造成事故，除加重出發(fā)外，還應(yīng)追究其法律責(zé)任。在重點(diǎn)部位、危險(xiǎn)地段動(dòng)火（變壓器室、配電房、汽車(chē)庫(kù)、發(fā)電機(jī)房、樓層和各裙樓辦公室裝飾等處）必須經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)方能動(dòng)火；違者按有關(guān)規(guī)定罰款。動(dòng)火必須做到“七不、四要、一請(qǐng)”，動(dòng)火后要認(rèn)真檢查現(xiàn)場(chǎng)，防止留下火種引來(lái)火災(zāi)。

6.1動(dòng)火前“七不”

6.1.1防火、滅火設(shè)施不落實(shí)不動(dòng)火。6.1.2周?chē)囊兹嘉锊磺宄粍?dòng)火。

6.1.3 附近難以移動(dòng)的易燃結(jié)構(gòu)未采取安全防范措施不動(dòng)火。

6.1.4凡盛裝過(guò)油等易燃物品的容器，未經(jīng)排除易燃物品的不動(dòng)火。6.1.5凡儲(chǔ)存有易燃、易爆物品的場(chǎng)所，未經(jīng)排除易燃物品的不動(dòng)火。6.1.6在高空進(jìn)行焊接或切割作業(yè)時(shí)，下面的可燃物品未清理或未采取安全防護(hù)的不動(dòng)火。

6.1.7未配備相應(yīng)滅火器材的不動(dòng)火。6.2動(dòng)火中的“四要”：

6.2.1 動(dòng)火前要指定現(xiàn)場(chǎng)安全負(fù)責(zé)人；

6.2.2 現(xiàn)場(chǎng)安全負(fù)責(zé)人和動(dòng)火人員必須經(jīng)常注意動(dòng)火情況，發(fā)現(xiàn)不安全苗頭，要立即停止動(dòng)火。

6.2.3發(fā)生火災(zāi)爆炸事故時(shí)，要及時(shí)處理。6.2.4動(dòng)火人員要嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程。

6.3動(dòng)火后的“一請(qǐng)”：動(dòng)火人員和現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人愛(ài)動(dòng)火后，應(yīng)徹底清理現(xiàn)場(chǎng)火種，然后才現(xiàn)場(chǎng)離開(kāi)。

6.4 配電房及重要機(jī)房?jī)?nèi)不準(zhǔn)堆放可燃品，不準(zhǔn)吸煙，消防設(shè)備旁邊不準(zhǔn)對(duì)方任何雜物。

6.5 各走道、樓梯口等部位經(jīng)常保持暢通，疏散標(biāo)志和安全指示燈保證完好，禁止住戶(hù)在走道、樓梯、垃圾筒旁焚香、燒紙。

6.6大廈所有人員必須遵守《國(guó)家消防法律、法規(guī)》和公司有關(guān)消防管理的規(guī)定。

6.7 嚴(yán)格維護(hù)消防設(shè)備，按公司規(guī)定定期進(jìn)行測(cè)試檢查，保證設(shè)備完好。4.保安作業(yè)規(guī)程 1.門(mén)崗作業(yè)規(guī)程

1.1 對(duì)領(lǐng)班負(fù)責(zé)，完成上級(jí)布置的各項(xiàng)任務(wù)。

1.2 按規(guī)定的時(shí)間立崗，面向規(guī)定的方向，站立姿勢(shì)挺直，不得而知稍息或作依倚狀，不得與他人閑聊，嚴(yán)禁脫崗。

1.3 大崗期間必須滿(mǎn)腔熱情地回答提出的各種問(wèn)題，彬彬有禮，有禮有節(jié)。1.4 大件物品出門(mén)必須憑《物品出門(mén)證》，經(jīng)核對(duì)后無(wú)誤后簽字放行。夜間嚴(yán)格控制裝簧施工人員攜帶大件物品出門(mén)。

1.5 特重物、特長(zhǎng)物不得從電梯上樓，必須向業(yè)戶(hù)或裝簧人員講解清楚。1.6 嚴(yán)禁乞討人員、做小生意者進(jìn)入辦公大廈，非大廈辦公人員進(jìn)入大廈必須問(wèn)請(qǐng)?jiān)颍龊玫怯洝?/p>

1.7 當(dāng)物業(yè)電梯、設(shè)備有故障時(shí)，立即通知設(shè)備部門(mén)，夜間發(fā)生重大事件時(shí)應(yīng)立即通知班長(zhǎng)，按應(yīng)急預(yù)案執(zhí)行。

1.8 當(dāng)物業(yè)的設(shè)備、設(shè)施被損壞時(shí)，應(yīng)將當(dāng)事人帶至管理處處理。1.9 每日配合監(jiān)控市人員做好崗?fù)?nèi)外的清潔衛(wèi)生工作。2.巡視作業(yè)規(guī)程

2.1 巡邏人員由保安班長(zhǎng)負(fù)責(zé)，保安員輪流巡邏。

2.2 嚴(yán)格按照管理處制定的巡邏次數(shù)（日班三次，夜班三次）和巡邏路線(xiàn)對(duì)整個(gè)辦公大廈做全面巡視，每次巡視時(shí)應(yīng)如何填寫(xiě)《物業(yè)區(qū)域巡邏情況單》，巡邏時(shí)必須攜帶對(duì)講機(jī)、應(yīng)急燈。

2.3 在巡邏過(guò)程中嚴(yán)格按照辦公大廈巡視內(nèi)容質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)逐個(gè)檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即用對(duì)講機(jī)匯報(bào)并做好記錄，發(fā)現(xiàn)異常迅速報(bào)修。

2.4 《物業(yè)區(qū)域巡邏情況單》填寫(xiě)必須真實(shí)、規(guī)范、字跡端正、無(wú)涂改。2.5 在每個(gè)項(xiàng)目空格內(nèi)打“√”表示情況正常，若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題則在“備注”欄中寫(xiě)明。

2.6 每張《物業(yè)區(qū)域巡邏情況單》由管理處經(jīng)理審閱簽名后歸檔。2.7 消防設(shè)備狀況每月巡視一次。3.監(jiān)控作業(yè)規(guī)程

3.1值班人員要掌握本控制內(nèi)各系統(tǒng)的簡(jiǎn)單工作原理、性能和常規(guī)的維護(hù)保養(yǎng)工作，熟聯(lián)掌握各系統(tǒng)操作。

3.2班人員要堅(jiān)守崗位，密切注視監(jiān)視屏及各類(lèi)控制柜的運(yùn)行狀態(tài)。

3.3每班對(duì)各類(lèi)信號(hào)至少檢查一次，確認(rèn)正常與否，并做好記錄。如不正常應(yīng)立即查明原因并及時(shí)處理，無(wú)法處理迅速上報(bào)主管或機(jī)電人員。

3.4個(gè)操作手柄在正常情況下應(yīng)處“自動(dòng)”位置。每月第一周做一次手動(dòng)、自動(dòng)實(shí)際操作檢查，以確認(rèn)設(shè)備是否處于完好狀態(tài)。

3.5當(dāng)電梯出現(xiàn)火警報(bào)警信號(hào)時(shí)，應(yīng)立即復(fù)位。再次出現(xiàn)報(bào)警信號(hào)時(shí)，立即通過(guò)對(duì)講機(jī)或電話(huà)通知當(dāng)值班長(zhǎng)前去報(bào)警位置核查信號(hào)真?zhèn)吻闆r。

3.6當(dāng)電梯監(jiān)視系統(tǒng)收到故障報(bào)警時(shí)，應(yīng)立即通知當(dāng)值班長(zhǎng)和機(jī)電人員前去處理。

3.7從閉路電視上發(fā)現(xiàn)可疑情況或各類(lèi)違法犯罪活動(dòng)，應(yīng)立即通知當(dāng)值班長(zhǎng)前往調(diào)查處理。

3.8按上級(jí)負(fù)責(zé)上報(bào)消防、保安設(shè)施運(yùn)行狀況的各類(lèi)數(shù)據(jù)和報(bào)表。

3.9配合機(jī)電人員等進(jìn)行報(bào)警系統(tǒng)每季度一次的檢查以及每半年一次的消防系統(tǒng)有關(guān)實(shí)驗(yàn)。

3.10為保證中控室專(zhuān)線(xiàn)報(bào)警信息暢通，除緊急情況外不得而知使用中控室內(nèi)專(zhuān)線(xiàn)報(bào)警電話(huà)。

3.11 當(dāng)值人員準(zhǔn)確、真實(shí)、清晰地填寫(xiě)值班記錄。3.12 謝絕與本控制室無(wú)關(guān)人員出入。

3.13中控室嚴(yán)禁收、錄、放電臺(tái)節(jié)目及與工作無(wú)關(guān)的音樂(lè)、錄像帶。4.車(chē)管作業(yè)規(guī)程 4.1 職責(zé)

4.1.1保安部具體負(fù)責(zé)機(jī)動(dòng)車(chē)輛的進(jìn)出、停放和收費(fèi)管理。4.1.2保安部車(chē)庫(kù)崗負(fù)責(zé)大廈地下車(chē)庫(kù)機(jī)動(dòng)車(chē)輛的進(jìn)出管理。4.1.3車(chē)管員負(fù)責(zé)廣場(chǎng)停車(chē)場(chǎng)上車(chē)輛的停放和收費(fèi)管理。4.2地下車(chē)庫(kù)車(chē)輛停放制度

4.2.1業(yè)戶(hù)的機(jī)動(dòng)車(chē)輛應(yīng)憑《停車(chē)證》方可進(jìn)入地下車(chē)庫(kù)，無(wú)證不得入內(nèi)。4.2.2《停車(chē)場(chǎng)》應(yīng)固定放置車(chē)輛前方玻璃醒目的位置。

4.2.3 有《停車(chē)證》的車(chē)輛應(yīng)嚴(yán)格按照車(chē)位號(hào)停放，嚴(yán)禁占有其他任何車(chē)位，嚴(yán)禁在通道上停放；

4.2.4自覺(jué)遵守地下車(chē)庫(kù)禁令標(biāo)志，嚴(yán)禁逆向形駛，服從工作人員指揮； 4.2.5 駕駛員應(yīng)在車(chē)停放后做好安全防范工作，發(fā)現(xiàn)異常情況保持現(xiàn)場(chǎng)； 4.2.6其他車(chē)輛因各種原因需進(jìn)入車(chē)庫(kù)，必須憑保安部簽發(fā)的《特別停車(chē)證》。

4.3 廣場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)

4.3.1廣場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)為業(yè)戶(hù)機(jī)動(dòng)車(chē)輛和社會(huì)車(chē)輛提供泊車(chē)場(chǎng)地，先到先停，停滿(mǎn)為止；

4.3.2凡進(jìn)入廣場(chǎng)、聽(tīng)車(chē)場(chǎng)的車(chē)輛必須服從工作人員的指揮； 4.3.3遵守禁令標(biāo)志，通道上嚴(yán)禁停放任何車(chē)輛。

4.3.4按《收費(fèi)規(guī)定》收取停車(chē)費(fèi)用，對(duì)不愿意付費(fèi)的車(chē)輛應(yīng)勸阻離開(kāi)廣場(chǎng)停車(chē)場(chǎng)；

4.3.5駕駛員應(yīng)做好安全防范工作，保安人員有義務(wù)進(jìn)行配合協(xié)助，但對(duì)車(chē)輛損壞不承擔(dān)賠償責(zé)任。

4.4非機(jī)動(dòng)車(chē)、助動(dòng)車(chē)、摩托車(chē)

4.4.1 非機(jī)動(dòng)車(chē)、助動(dòng)車(chē)、摩托車(chē)應(yīng)停放在指定位置，4.4.2自行車(chē)應(yīng)停放在車(chē)架上，摩托車(chē)、助動(dòng)車(chē)應(yīng)聽(tīng)從保安人員的指揮順序停放；

4.4.3各類(lèi)非機(jī)動(dòng)車(chē)嚴(yán)禁進(jìn)入車(chē)庫(kù)，嚴(yán)禁隨地亂放影響通道； 4.4.4車(chē)主應(yīng)做好安全防范工作，保安人員不承擔(dān)賠償責(zé)任。5.安全防范作業(yè)規(guī)程 5.1職責(zé)

5.1.1保安中心負(fù)責(zé)組織員工進(jìn)行土法事件及異常情況處理等培訓(xùn)。

5.1.2管理處經(jīng)理和保安部主任負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)指揮及督導(dǎo)。5.1.3保安部當(dāng)班人員應(yīng)堅(jiān)守崗位，負(fù)責(zé)安全防范。5.1.4其他員工應(yīng)聽(tīng)從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)遣，積極參與救護(hù)。6.消防管理作業(yè)規(guī)程

6.1.1每年12月制定下一《消防演聯(lián)計(jì)劃》，按時(shí)制訂《消防演練方案》，并對(duì)義務(wù)消防人員進(jìn)行消防演習(xí)培訓(xùn)；

6.1.2 每年12月制定下一《消防知識(shí)培訓(xùn)計(jì)劃》，按時(shí)制訂《消防演練方案》，并對(duì)義務(wù)消防人員進(jìn)行消防演習(xí)培訓(xùn)；

6.1.3 負(fù)責(zé)《臨時(shí)動(dòng)火證》的審核，并監(jiān)護(hù)動(dòng)火作業(yè)。

6.1.4 擔(dān)任大廈安全檢查員，發(fā)現(xiàn)消防隱患，制止違章作業(yè)；如發(fā)現(xiàn)火警隱患，填寫(xiě)《消防檢查整改通知單》交有關(guān)用戶(hù)，限期整改；

6.1.5管理消防器材設(shè)備，定期檢查，確保各類(lèi)器材和裝置處于良好狀態(tài)，防火疏散通道保持暢通。

6.2 工程師負(fù)責(zé)對(duì)中控室維修工的工作進(jìn)行檢查監(jiān)督。

6.3 管理處經(jīng)理為大廈消防責(zé)任人，對(duì)大廈消防工作全面負(fù)責(zé)。6.3.1審批《臨時(shí)動(dòng)火證》； 6.3.2批準(zhǔn)《消防演練計(jì)劃》，《消防知識(shí)培訓(xùn)計(jì)劃》、《消防演練方案》、《消防知識(shí)培訓(xùn)方案》。

6.4 臨時(shí)動(dòng)火作業(yè)管理工作程序：

6.4.1本單位或外單位在管理處區(qū)域內(nèi)因施工動(dòng)火的工程，原則上應(yīng)報(bào)消防局審批，特殊情況下，在管理處辦理動(dòng)火作業(yè)手續(xù)，施工單位動(dòng)火前必須采取切實(shí)有效的防火安全措施，且管理處派人監(jiān)督其動(dòng)火完畢后立即清查現(xiàn)場(chǎng)；

6.4.2在經(jīng)批準(zhǔn)的重點(diǎn)部位（變壓器、配電房、車(chē)庫(kù)、樓層等處）動(dòng)火，必須做到“七不、四要、一請(qǐng)”。

3、保潔管理

物業(yè)的外觀(guān)將給公共最先入眼的印象，故此外墻清潔至為重要，當(dāng)顧客進(jìn)入大廈后，清潔的好壞尤其大堂的清潔程度成為首要注意方向。

3.1 確定基本方針

3.1.1充分研究各種建材及設(shè)備的特性，配合該性質(zhì)使用最適當(dāng)清掃材料及用具。

3.1.2清潔員須經(jīng)嚴(yán)格挑選，使每位清潔員與大廈的高品位相稱(chēng)。3.1.3作業(yè)時(shí)配合節(jié)省能源原則，將水、電用量降低到最低限度。

3.1.4作業(yè)時(shí)應(yīng)與物業(yè)部其他人員密切配合，符合大廈各種功能及防范。3.2 清潔工作分類(lèi) 3.2.1日常作業(yè)

a)道路，地面清掃；

b)玻璃門(mén)窗、鋁合金門(mén)柜擦拭； c)電梯去除污漬；

d)廣告指示牌除塵、污跡； e)安全通道、大門(mén)刷洗光亮 f)；金屬欄桿去手印、除塵； g)消防栓、滅火器擦拭； 3.2.2 定期保養(yǎng) a)花卉、盆栽；

b)地面清潔；

c)玻璃、鏡面清潔； d)外圍綠化殺蟲(chóng)；

e)金屬部分打光、保養(yǎng)； f)燈具、衛(wèi)生死角清潔； 3.3 作業(yè)時(shí)間 3.3.1 公共部分

日常作業(yè)：每日7：00AM—16：00PM實(shí)施。

定期作業(yè)：利用平常不影響客戶(hù)活動(dòng)為最佳作業(yè)時(shí)間。3.3.2專(zhuān)業(yè)部分

日常作業(yè)：配合平常用戶(hù)活動(dòng)時(shí)間外再作業(yè)。定期作業(yè)：利用晚間操作。

3.4 檢查計(jì)劃

3.4.1每日管理人員須做好當(dāng)日工作安排及特別注意事項(xiàng)； 3.4.2制定每日巡檢表以使清潔水準(zhǔn)維持在較高水準(zhǔn).3.5道路地面保潔

3.5.1每日上班時(shí)清掃場(chǎng)地面一遍，將垃圾收起放入垃圾筒內(nèi)，對(duì)確保地面無(wú)明顯沙土，及時(shí)清掃地面紙屑、果皮、煙頭、積水等；

3.5.2清理雨水槽內(nèi)雜物，確保其內(nèi)無(wú)雜物。

3.5.3每日將公共部位垃圾收集并運(yùn)到垃圾周轉(zhuǎn)站；

3.5.4傾倒垃圾后，用水龍頭將桶沖洗干凈，將垃圾袋洗凈套上； 3.5.5每周對(duì)垃圾桶消殺兩次。3.6樓梯

3.6.1樓梯擦洗扶手并清掃地面垃圾。3.6.2 升降梯擦洗其內(nèi)部的設(shè)施（包括控制按鈕、開(kāi)關(guān)、樓層指示燈、內(nèi)墻、電梯門(mén)、天花板、照明設(shè)備、應(yīng)急電話(huà)）。

3.6.3 電梯內(nèi)的金屬配件用光亮劑拋光。

3.6.4如遇潮濕季節(jié)，樓梯臺(tái)階和電梯地面增加擦洗次數(shù)，以保證地面的干凈。

3.7 垃圾收集與清運(yùn)

3.7.1通過(guò)規(guī)范的垃圾收集與清運(yùn)，保持整潔美觀(guān)，消除臭味和各種細(xì)菌、害蟲(chóng)，不污染環(huán)境，不影響人們的健康。

3.7.2及時(shí)清除樓面上所有的垃圾，收集清運(yùn)時(shí)，用垃圾袋裝好，并選擇適宜的通道和時(shí)間；

3.7.3在清除垃圾時(shí)，不能將垃圾散落在地面上； 3.7.4要保持垃圾間的整潔，防止產(chǎn)生異味及飛蟲(chóng)； 3.7.5配合環(huán)衛(wèi)部門(mén)做好清運(yùn)垃圾工作。3.7.6定期聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)保潔公司清洗樓宇外墻。4.園藝保養(yǎng)及節(jié)日布置

安排物業(yè)園藝保養(yǎng)員工及園藝保養(yǎng)承判商處理日常園藝景觀(guān)的維護(hù)工作，并挑選供應(yīng)適時(shí)的盆栽以改善物業(yè)環(huán)境；于特定節(jié)日，如中秋節(jié)、春節(jié)等期間安排物業(yè)之布置。

5.公共區(qū)域

本公司將負(fù)責(zé)公共區(qū)域及設(shè)備設(shè)施的清潔服務(wù)，定期安排清洗公共區(qū)域地

面、水池等設(shè)施。如遇公共區(qū)域設(shè)施受到損壞時(shí)，本公司將第一時(shí)間查明受損原因，派遣工程維修隊(duì)進(jìn)行搶修。

4.工程管理服務(wù)

管理處工程部負(fù)責(zé)整個(gè)大廈的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)及操作，整個(gè)部門(mén)運(yùn)作是否正常將直接影響到大廈的正常運(yùn)營(yíng)，所以為了提高管理水平、服務(wù)水平及經(jīng)濟(jì)效益，加強(qiáng)工程部人員管理及設(shè)備設(shè)施的管理將是整個(gè)物業(yè)管理一個(gè)重要方面。

工程管理目標(biāo)

1.完好設(shè)備，完好機(jī)房，完好系統(tǒng)的完好目標(biāo)。

目標(biāo)是最大限度的降低物業(yè)管理成本，建立良好的大廈形象。2.完備資料，完備圖紙，完備操作的完備目標(biāo)。

目的是最大限度的積累物業(yè)管理原始資料，建立充分的軟件支持。

3.完整材料設(shè)備，完整技術(shù)檔案，完整操作規(guī)程的完整。目的是要求總分 承包商按照合約完成安裝、調(diào)試工作、發(fā)揮大廈設(shè)備設(shè)施功能實(shí)現(xiàn)最大功能。為執(zhí)行上述養(yǎng)護(hù)計(jì)劃,本司將把大廈的所有設(shè)備開(kāi)列在設(shè)備維護(hù)預(yù)定表上，而日常工作頻率將根據(jù)原廠(chǎng)的養(yǎng)護(hù)手冊(cè)確定。日后負(fù)責(zé)大廈的工程主管將親自擬定機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)及操作手冊(cè)，要詳細(xì)至每項(xiàng)設(shè)備的保養(yǎng)工作程序表，使工程部能進(jìn)行系統(tǒng)化的養(yǎng)護(hù)工作。

設(shè)備設(shè)施日常管理工作 1.房屋、建筑設(shè)施 1.1 工作程序 1.1.1設(shè)備主管

a.負(fù)責(zé)房屋、設(shè)施的技術(shù)資料、檔案的收集，負(fù)責(zé)零星材料的采購(gòu)計(jì)劃的編制，委托維修的聯(lián)系工作；

b.每年12月按房屋完好情況制訂下一《房屋、設(shè)備、設(shè)施（）維修計(jì)劃表》；

c.組織實(shí)施房屋、設(shè)施的維修保養(yǎng)工作，對(duì)房屋養(yǎng)護(hù)、修繕提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督；

d.對(duì)每次周期巡查養(yǎng)護(hù)記錄、維修記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；

e.每季度組織維修工檢查房屋、設(shè)施的使用狀況，記錄《房屋、設(shè)施檢查表》，根據(jù)日常巡視及季度檢查記錄按照《房屋完好程度評(píng)定辦法》，填寫(xiě)《房屋完好程度鑒定表》、《房屋完好情況分類(lèi)記錄表》，經(jīng)經(jīng)理審核后上報(bào)公司主管部門(mén)；

f.每年根據(jù)四個(gè)季度檢查情況，填寫(xiě)《房屋完好情況匯總表》，上報(bào)公司主管部門(mén)。

1.2 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 1.2.1 主體結(jié)構(gòu)

a.屋架、柱、梁、檀條及各承重磚墻平直完好，無(wú)傾斜、無(wú)裂縫出現(xiàn)； b.鋼砼框架構(gòu)件完好牢固，保護(hù)層無(wú)剝落，主筋無(wú)外露現(xiàn)象，確保構(gòu)件的承載能力；

c.基礎(chǔ)無(wú)老化、無(wú)腐蝕、無(wú)酥碎、無(wú)折斷現(xiàn)象，確保基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定牢固。1.2.2 屋面平整完好，屋面防水層基本完好，隔熱保溫板完好無(wú)缺，無(wú)裂縫，排水暢通，44 壓頂出線(xiàn)無(wú)起殼、裂縫，粉刷完好。

1.2.3 外粉刷

外粉刷無(wú)起殼（包括各類(lèi)線(xiàn)腳粉刷，雨蓬、陽(yáng)臺(tái)等粉刷），無(wú)裂縫、無(wú)剝落、接縫平整、色調(diào)協(xié)調(diào)。

1.2.4 內(nèi)粉刷

各種內(nèi)粉刷及踢腳線(xiàn)無(wú)剝落現(xiàn)象，粉刷完好。1.2.5 水、電

a.各種照明電器線(xiàn)路完好，無(wú)老化，開(kāi)關(guān)、插座、燈泡正常工作。b.上、下水管完好，用水正常，水箱流水暢通，排水系統(tǒng)暢通。1.2.6落水

各種水落、水管無(wú)損壞，托鉤鐵腳完好，排水暢通。2.供配電設(shè)備 2.1 工作程序 2.1.1 設(shè)備主管

a.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管；負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件、材料的采購(gòu)計(jì)劃的編制，外委托修理的聯(lián)系工作；

b.每年12月制訂下一《房屋、設(shè)備、設(shè)施（）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（）維修計(jì)劃表》；

c.組織實(shí)施供配電設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查； d.每周巡視配電房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄；

e.每月定期組織電工檢查供配電設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫(xiě)《供配電系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫(xiě)《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門(mén)；

f.對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證； g.每季匯總設(shè)備故障情況，填寫(xiě)《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司主管部門(mén)；

h.按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。2.2 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 2.2.1 低壓開(kāi)關(guān)柜

a.耐壓試驗(yàn)應(yīng)符合規(guī)范規(guī)定；

b.開(kāi)關(guān)柜內(nèi)各元件應(yīng)齊全、完整、固定、牢靠，盤(pán)面油漆應(yīng)完好； c.電器或端子排接線(xiàn)應(yīng)牢固，綁扎排列整齊，標(biāo)志清晰齊全； d.接地線(xiàn)連接應(yīng)緊密牢固，導(dǎo)電漆均勻無(wú)遺漏；

e.操作部分應(yīng)靈活，接點(diǎn)和機(jī)械聯(lián)鎖的動(dòng)作應(yīng)正確； f.閘刀開(kāi)關(guān)、負(fù)荷開(kāi)關(guān)、空氣開(kāi)關(guān)和熔斷器完好； g.接觸器和各種繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好； h.雙電源箱能自動(dòng)切換；

i.控制箱手動(dòng)和自動(dòng)操作均能運(yùn)行。2.2.2 照明設(shè)備

a.燈具、開(kāi)關(guān)、插座和照明配電箱等固定牢靠，清潔整齊；

b.開(kāi)關(guān)是否切斷相線(xiàn)，單相三極插座接地線(xiàn)是否可靠，照明燈頭有無(wú)觸電危險(xiǎn)；

c.照明線(xiàn)路的絕緣是否良好，接線(xiàn)頭不應(yīng)外露，燈具高度是否符合規(guī)定； d.防爆潮濕場(chǎng)所是否應(yīng)用防爆防潮燈具；

2.2.3 防雷接地裝置

a.接地電阻值應(yīng)符合要求；

b.接地線(xiàn)應(yīng)平直、牢固，不應(yīng)有高低起伏和彎曲現(xiàn)象； c.接地體焊接應(yīng)牢固，防腐處理應(yīng)均勻。2.2.4 機(jī)房環(huán)境

a.消防設(shè)施完備，有效；

b.內(nèi)、外保持清潔，室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，地面、墻壁、門(mén)窗、設(shè)備均無(wú)積塵、積水、油漬；

c.電工絕緣工具、絕緣鞋、接地線(xiàn)齊全、有效。3.供氣設(shè)備

與煤氣公司保持聯(lián)系，每周巡檢，請(qǐng)煤氣公司定期專(zhuān)業(yè)保養(yǎng)，隨時(shí)進(jìn)行報(bào)修。4.給排水設(shè)備 4.1工作程序 4.1.1 設(shè)備主管

a.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購(gòu)計(jì)劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作；

b.每年12月制訂下一《房屋、設(shè)備、設(shè)施（）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（）維修計(jì)劃表》；

c.組織實(shí)施給排水設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查； d.每周巡視水泵房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄；

e.每月定期組織管道工檢查給排水設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫(xiě)《給排水系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫(xiě)《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門(mén)；

f.對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證； g.每季匯總設(shè)備故障情況，填寫(xiě)《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司主管部門(mén)；

h.每年二次組織實(shí)施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測(cè)工作，記錄《水箱清洗消毒記錄表》；

i.按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。4.2 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 4.2.1 供水泵

a.各水泵運(yùn)行主要參數(shù)（流量、揚(yáng)程等）符合出廠(chǎng)要求；

b.管道上的各閥門(mén)、避震接頭、壓力表、止回閥等齊全有效，無(wú)泄漏，閥門(mén)啟閉靈活；

c.各水泵運(yùn)行平穩(wěn)，無(wú)震動(dòng)，無(wú)異常聲，潤(rùn)滑良好，無(wú)咬泵現(xiàn)象； d.電氣控制箱中各器件齊全，啟動(dòng)、運(yùn)行正常可靠； e.水泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩等安全可靠，無(wú)缺損。4.2.2 水箱及附件

a.各浮球閥自動(dòng)啟閉靈活、可靠； b.各進(jìn)出閥門(mén)啟閉活絡(luò)有效，無(wú)滲漏； c.溢水管暢通，箱底排污閥良好；

d.減壓閥暢通完好，減壓閥前、后閥門(mén)壓力表、旁通閥齊全有效； e.各管道設(shè)備等無(wú)銹蝕，無(wú)滲漏。4.2.3 排水系統(tǒng)

a.各排水（廢水）管道暢通，無(wú)滲漏、堵塞； b.各排水（污水）管道暢通，無(wú)滲漏、堵塞； c.各檢查口標(biāo)記清楚，操作方便； d.各排水橫管無(wú)倒返水，排水暢通。4.2.4 污水處理系統(tǒng)

a.各專(zhuān)用鼓風(fēng)機(jī)運(yùn)行平穩(wěn)，無(wú)異常聲； b.初濾機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常、無(wú)卡機(jī)、銹蝕現(xiàn)象； c.壓濾機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常、完好；

d.各輸送、提升日流水泵運(yùn)行平穩(wěn)，主要技術(shù)參數(shù)符合出廠(chǎng)要求； e.各專(zhuān)用污泥泵運(yùn)行平穩(wěn)，無(wú)堵塞；

f.各調(diào)節(jié)池、氧化池等完好，無(wú)堵塞滲漏現(xiàn)象； g.氣浮除渣設(shè)備完好；

h.各電機(jī)絕緣性能符合規(guī)定；

i.電氣控制箱中各元器件齊全，運(yùn)行正?？煽?； j.消毒裝置完好、有效；

k.電氣接地保護(hù)可靠、安全；

l.經(jīng)系統(tǒng)處理后，排放符合環(huán)保要求。5.消防系統(tǒng) 5.1工作程序 5.1.1 日常巡視

a.設(shè)備維修工每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房設(shè)備，記錄《水泵房巡視記錄表》。設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常和故障；

b.安保人員負(fù)責(zé)消防設(shè)施的日常巡視，每月對(duì)各層面消防設(shè)施巡視一遍，將巡視結(jié)果記錄于消防栓、滅火機(jī)箱內(nèi)的記錄表內(nèi)。

5.1.2 定期檢查

a.由設(shè)備維修工負(fù)責(zé)每月一次消火栓泵電源啟動(dòng)測(cè)試，記錄《設(shè)備定期啟動(dòng)記錄表》；

b.由工程主管組織，并由安保主管、安保人員和設(shè)備維修工參與操作，每年一次進(jìn)行消火栓進(jìn)行系統(tǒng)測(cè)試；電源、控制聯(lián)動(dòng)功能以及報(bào)警安全系統(tǒng)的測(cè)試。記錄《消火栓測(cè)試記錄表》。

5.1.3 維修保養(yǎng)

a.設(shè)備維修工負(fù)責(zé)消防設(shè)施的維修保養(yǎng)工作； b.設(shè)備機(jī)房每周打掃一次，機(jī)組每月清潔一次。消防泵“運(yùn)行”與“備用”每月定期啟動(dòng)后交替更換一次；

c.按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《消防設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；

d.消防設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)。5.1.4 設(shè)備主管

a.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購(gòu)計(jì)劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作；

b.每年12月制訂下一《房屋、設(shè)備、設(shè)施（）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（）維修計(jì)劃表》；

c.組織實(shí)施消防設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查； d.每周巡視消防設(shè)備,檢查巡視記錄；

e.每月定期組織設(shè)備維修工檢查消防設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫(xiě)《消防及報(bào)警系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫(xiě)《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門(mén)；

f.對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證； g.每季匯總設(shè)備故障情況，填寫(xiě)《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司主管部門(mén)。

5.2 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 5.2.1 消火栓泵

a.消火泵(流量、揚(yáng)程等主要參數(shù))符合出廠(chǎng)要求；

b.管道上的閥門(mén)、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效，無(wú)泄漏、閥門(mén)啟閉靈活；

c.消火泵運(yùn)行平穩(wěn)、無(wú)振動(dòng)，潤(rùn)滑良好、無(wú)咬泵現(xiàn)象； d.電氣控制和各元件齊全，正?？煽浚阅芡旰?； e.水泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩安全可靠，無(wú)缺損； f.管道設(shè)備等無(wú)銹蝕、無(wú)滲漏。5.2.2 增壓泵

增壓泵運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)符合出廠(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)。5.2.3 消火栓及配套設(shè)施

a.各層消火栓箱及附件齊全完好； b.啟動(dòng)報(bào)警按鈕完好、性能可靠； c.各層消火栓出水壓力符合要求； d.消防接合器齊全、有效，無(wú)泄漏； e.戶(hù)外立式消火栓齊全有效，開(kāi)啟靈活；

f.消防進(jìn)水環(huán)網(wǎng)暢通，閥門(mén)便于操作，并有明顯標(biāo)記。5.2.4 消防報(bào)警

a.消火栓泵運(yùn)轉(zhuǎn)應(yīng)與報(bào)警聯(lián)動(dòng)；

b.報(bào)警裝置應(yīng)可靠、正常，杜絕誤報(bào)。6.弱電設(shè)備 6.1 工作程序 6.1.1 維修人員

a.按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《弱電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；

b.弱電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》； c.弱電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管，記錄《設(shè)備故障記錄表》，及時(shí)排除異常和故障。

6.1.2 電工

a.每日按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視信號(hào)接收機(jī)房設(shè)備，記錄《信號(hào)收視設(shè)備巡視記錄表》；

b.發(fā)現(xiàn)弱電設(shè)備異常和故障及時(shí)通知分承包方維保人員并報(bào)告設(shè)備主管，督促維修保養(yǎng)。

6.1.3 保安人員

a.負(fù)責(zé)監(jiān)控中心設(shè)備的日常運(yùn)行操作，每班清潔監(jiān)控室及設(shè)備表面，每次交接班時(shí)巡視周界報(bào)警系統(tǒng)探頭和設(shè)備，每班一次巡視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子對(duì)講系統(tǒng)的設(shè)備，并記錄《監(jiān)控、對(duì)講設(shè)備巡視記錄表》；

b.發(fā)現(xiàn)異常情況，及時(shí)報(bào)告保安主管、設(shè)備主管。6.1.4 設(shè)備主管

a.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工作；

b.每年12月制訂下一《房屋、設(shè)備、設(shè)施（）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（）維修計(jì)劃表》；

c.組織實(shí)施弱電設(shè)備的運(yùn)行管理并按《設(shè)備維修保養(yǎng)分承包方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管辦法》對(duì)分承包方進(jìn)行監(jiān)管。對(duì)弱電設(shè)備維修保養(yǎng)工作進(jìn)行檢查、驗(yàn)證；

d.每周巡視弱電房設(shè)備,檢查巡視記錄；

e.每月定期組織分承包方維保人員和電工檢查弱電設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫(xiě)《保安防盜系統(tǒng)檢查表》和《攝像監(jiān)控系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫(xiě)《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司公司主管部門(mén)；

f.對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證； g.每季匯總設(shè)備故障情況，填寫(xiě)《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司主管部門(mén)；

h.按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件；

i.協(xié)助管理處主任做好分承包方的評(píng)審、評(píng)價(jià)和初選工作。6.2 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

6.2.1攝像監(jiān)控系統(tǒng) a.控制臺(tái)

-各控制器件運(yùn)行正常，能實(shí)行切換定機(jī)、掃描式監(jiān)視等；-操作鍵盤(pán)靈活、可靠；-電源鎖開(kāi)關(guān)完好。b.顯示屏

-各顯示屏上監(jiān)視器齊全、完好，顯像清晰，符合設(shè)計(jì)要求；-各顯示器接線(xiàn)清楚，無(wú)隨意拉接線(xiàn)；-監(jiān)視器安裝牢固、可靠。c.電源設(shè)備

-交流穩(wěn)壓電源工作正常、穩(wěn)定；

-各輸出電路熔絲配置合理，沒(méi)有不規(guī)則行為；

-高、低壓電源嚴(yán)格分離，交、直流電源分隔明顯，無(wú)隨意拉線(xiàn)；-二路電源切換正常、可靠；

-設(shè)備接地保護(hù)、防護(hù)等安全、可靠。d.攝像機(jī)

-各攝像機(jī)工作正常，配置數(shù)量齊全；

-帶云臺(tái)、帶變焦的攝像機(jī)應(yīng)調(diào)節(jié)自如，符合性能要求；-各攝像機(jī)防護(hù)罩應(yīng)齊全(特別是室外型)；

-各攝像機(jī)鏡頭的光圈調(diào)定正確，確保顯像清晰，符合設(shè)計(jì)要求。e.錄像機(jī)

-所配錄像機(jī)齊全，性能良好，符合性能要求；-各攝像監(jiān)視點(diǎn)的信號(hào)，均能切換到錄像機(jī)上進(jìn)行錄制(包括切換到備用錄像

機(jī))。

6.2.2 保安防盜系統(tǒng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) a.對(duì)講裝置

-戶(hù)內(nèi)對(duì)講裝置能與大門(mén)通話(huà)。信號(hào)良好；-門(mén)衛(wèi)能與戶(hù)內(nèi)通話(huà)。聯(lián)系情況良好；-電梯內(nèi)對(duì)講裝置能與門(mén)衛(wèi)通話(huà)。b.電子防盜門(mén)

-閉門(mén)器開(kāi)閉靈活，快慢二檔行程明確，自動(dòng)關(guān)門(mén)時(shí)能確保門(mén)鎖上；-電子密碼鎖好，且密碼能修改；-鍵盤(pán)無(wú)損壞，不滲漏；-電源正常。6.2.3 巡更系統(tǒng)

a.主機(jī)、序號(hào)機(jī)功能完好； b.電源、充電體充放電正常； c.配套附件完好。6.2.4 周界報(bào)警系統(tǒng)

a.光電識(shí)別器性能良好； b.信號(hào)傳輸線(xiàn)路良好； c.聲光聯(lián)動(dòng)控制良好。7.中央空調(diào)系統(tǒng)管理方案

7.1 暖通及空調(diào)系統(tǒng)由風(fēng)系統(tǒng)、冷凍水系統(tǒng)、采暖水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)等組成。

7.2 空調(diào)系統(tǒng)操作安全管理

***？中央空調(diào)系統(tǒng)由制冷機(jī)組、空調(diào)機(jī)組、冷卻塔新風(fēng)機(jī)組、排風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤(pán)管組成，中央空調(diào)系統(tǒng)是物業(yè)工程管理的重要內(nèi)容，必須引起高度的重視，對(duì)空調(diào)系統(tǒng)的管理應(yīng)作好以下基本管理：

7.2.1建立健全各項(xiàng)必要而簡(jiǎn)略的規(guī)章制度并認(rèn)真組織落實(shí)，必須有經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)的合格工程技術(shù)人員從事空調(diào)設(shè)備操作。

7.2.2制冷設(shè)備，其設(shè)備、管路、閥門(mén)、儀表等，都在一定的壓力下工作。特別是常用的制冷劑是有毒的，當(dāng)空氣中按體積計(jì)超過(guò)0.5~0.6%時(shí)，就會(huì)使人中毒。在這種濃度下，人如果停留半小時(shí)，就可能發(fā)生危險(xiǎn)。同時(shí)與空氣混合，含量達(dá)到15.5~27%（體積計(jì)）時(shí)，遇明火還會(huì)發(fā)生爆炸。而氟利昂之類(lèi)的制冷劑遇明火時(shí)，又會(huì)分解有毒氣體（光氣）。因此，在各類(lèi)型制冷裝置中，均設(shè)有安全防護(hù)裝置。

7.3制冷設(shè)備檢修管理

7.3.1建立設(shè)備計(jì)劃預(yù)修程序，委托合格分承包方或自行組織力量對(duì)空調(diào)系統(tǒng)所涉及設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)搶修。

7.3.2 制冷系統(tǒng)設(shè)備的保養(yǎng)、對(duì)伐片、冷凍油、過(guò)濾器、密封性電器線(xiàn)路等進(jìn)行檢測(cè)或更換，對(duì)所有壓力控制器設(shè)定值，電機(jī)絕緣值進(jìn)行檢測(cè)；

7.3.3 冷凍、冷卻小泵的保養(yǎng)，對(duì)小泵軸封、軸承、葉輪、外殼等進(jìn)行檢測(cè)或保養(yǎng)；

7.3.4末端設(shè)備、分機(jī)盤(pán)管、空調(diào)箱進(jìn)行電機(jī)測(cè)試，皮帶、濾網(wǎng)、積水盤(pán)風(fēng)量調(diào)節(jié)閥等進(jìn)行保養(yǎng)；

7.4空調(diào)機(jī)組記錄數(shù)據(jù)管理

第三篇：小區(qū)物業(yè)管理

。

一、物業(yè)管理企業(yè)

1、本辦法中的物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主、使用人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其配套設(shè)施、設(shè)備、綠化、衛(wèi)生、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)，修繕和整治，并向業(yè)主和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。

2、從事物業(yè)管理的企業(yè)應(yīng)具有獨(dú)立的法人資格，從業(yè)人員應(yīng)取得職業(yè)資格證書(shū)。

3、物業(yè)管理企業(yè)接受委托應(yīng)與業(yè)主、使用人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，其內(nèi)容應(yīng)包括服務(wù)范圍、管理標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)限、期限、費(fèi)用收支監(jiān)督檢查和違約責(zé)任等，并報(bào)送區(qū)物業(yè)主管部門(mén)備案。

4、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)設(shè)立固定的服務(wù)場(chǎng)所，專(zhuān)線(xiàn)電話(huà)，專(zhuān)職工作人員24小時(shí)值班，確保及時(shí)為業(yè)主服務(wù)。

5、物業(yè)企業(yè)應(yīng)按等級(jí)收費(fèi)，并由物價(jià)部門(mén)統(tǒng)一定價(jià)，設(shè)“公示板”公開(kāi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，便于業(yè)主和使用人監(jiān)督。

6、日常維護(hù)與緊急事件處理。（1）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對(duì)房屋主體，水電設(shè)施，排水設(shè)施，消防設(shè)備共用部位和供用設(shè)備進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和維修，確保設(shè)備運(yùn)行正常，居住安全。（2）對(duì)上水管線(xiàn)發(fā)生跑漏、下水管線(xiàn)發(fā)生堵、冒等突發(fā)事件及時(shí)處理，確保業(yè)主和使用人財(cái)產(chǎn)不受損失。

（3）對(duì)二次供水水箱，應(yīng)一個(gè)季度或在重大節(jié)日前徹底清洗一次，日常派專(zhuān)人看管，確保水質(zhì)安全使用。

7、小區(qū)綠化。小區(qū)綠化要與周?chē)ㄖL(fēng)格渾然一體，既要注意根據(jù)不同的功效進(jìn)行適宜的綠化和小品布置，重點(diǎn)美化部分應(yīng)放在小區(qū)出入口等引人注目的地方。物業(yè)管理企業(yè)要采取多種形式，向廣大業(yè)主或使用人特別是兒童進(jìn)行宣傳教育，使人人都來(lái)關(guān)心愛(ài)護(hù)綠化，并制定相應(yīng)的綠化管理規(guī)定。

8、小區(qū)衛(wèi)生管理。清潔衛(wèi)生的工作應(yīng)做到“五定”即定人，定時(shí)間、定地點(diǎn)、定任務(wù)、定標(biāo)準(zhǔn)。每天清掃一遍，全日保潔，質(zhì)量應(yīng)達(dá)到“六不”、“六凈”。既：不見(jiàn)積水、不見(jiàn)積土、不見(jiàn)雜物，不漏收堆、不亂倒垃圾和不見(jiàn)人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹(shù)坑墻根凈、果皮箱凈。

9、小區(qū)治安。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與當(dāng)?shù)毓膊块T(mén)建立良好的工作關(guān)系，接受指導(dǎo)，爭(zhēng)取配合，做好小區(qū)治安管理工作。

10、小區(qū)消防、消防管理在物業(yè)管理中占有頭等重要的地位。要加大宣傳力度，增強(qiáng)消防意識(shí)，警鐘長(zhǎng)鳴，常抓不懈，因此消防工作應(yīng)提高到管理的重要日程。

11、車(chē)輛管理。小區(qū)內(nèi)的機(jī)動(dòng)車(chē)，摩托車(chē)，自行車(chē)應(yīng)在指定位置。

補(bǔ)充：

物業(yè)管理的水平與小區(qū)居民的生活息息相關(guān),小區(qū)居民都希望有一個(gè)好的物業(yè)管理機(jī)構(gòu),但是,總是事與愿違.物業(yè)管理工作不遂人意,也不能去怪物業(yè)管理工作人員,他們的工作也很辛苦.主要是有的居民小區(qū)缺少物業(yè)管理的“把關(guān)人”,以致缺少小區(qū)民主管理的“實(shí)施人”,各方面的工作缺少監(jiān)督,也就缺少規(guī)范,顯得亂哄哄了.我們必須重視以下幾個(gè)問(wèn)題:

一,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì):由小區(qū)居民中挑選作風(fēng)正派,肯為大家工作,責(zé)任性強(qiáng)的居民代表,經(jīng)過(guò)民主選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì).業(yè)主委員會(huì)代表所有的業(yè)主,對(duì)物業(yè)管理工作進(jìn)行監(jiān)督,維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益.業(yè)主委員會(huì)成員一定要在業(yè)主中有威信,辦事不徇私情.選舉一定要符合選舉辦法.決不能隨隨便便地一投票就算數(shù).業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生以后,要樹(shù)立它的威信.雖然它是民間產(chǎn)生的機(jī)構(gòu),由于它和居民的生活關(guān)系密切,必須對(duì)它給予充分的重視.沒(méi)有業(yè)主委員會(huì),就談不上如何加強(qiáng)物業(yè)管理工作.二,小區(qū)內(nèi)的車(chē)輛停放工作要充分聽(tīng)取業(yè)委會(huì)和居民群眾的意見(jiàn):小區(qū)內(nèi)的車(chē)輛停放問(wèn)題常常成為居民之間糾紛的來(lái)源,有的物業(yè)干部也覺(jué)得十分棘手,糾紛兩邊,難免要得罪一邊.有了業(yè)主委員會(huì)這個(gè)問(wèn)題就比較容易辦.如一個(gè)居民小區(qū)停有幾輛大型貨運(yùn)汽車(chē)和大巴士,這些車(chē)輛由于車(chē)況較差,啟動(dòng)時(shí)噪音很響,影響居民的休息和睡眠.居民把意見(jiàn)反映給業(yè)主委員會(huì),要求禁止大型車(chē)輛停入小區(qū).在業(yè)主委員會(huì)和大型車(chē)駕駛員溝通的時(shí)候,他們表示很難接受,通過(guò)

業(yè)主委員會(huì)的反復(fù)做工作,并為他們落實(shí)了停車(chē)地點(diǎn),終于實(shí)現(xiàn)了大型車(chē)不再進(jìn)小區(qū).又有一次,部分駕駛員要求減少綠地,增加停車(chē)位,業(yè)主委員會(huì)就把這個(gè)建議交全體居民討論投票.結(jié)果大多數(shù)居民不同意減少綠地,增加停車(chē)位的建議.從而把這個(gè)建議否決了,確保了大多數(shù)業(yè)主的權(quán)益.業(yè)主委員會(huì)就是這樣一個(gè)小區(qū)里的當(dāng)家人.關(guān)系到居民們生活的大事,都要經(jīng)過(guò)他們?nèi)プ?去落實(shí).有了業(yè)主委員會(huì),小區(qū)的管理工作順暢多了.三,小區(qū)的資金使用監(jiān)督工作:業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主監(jiān)督物業(yè)管理的

第四篇：加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理（模版）

加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理·促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)

物業(yè)管理與老百姓的生活息息相關(guān)，近年來(lái)，隨著城市建設(shè)的快速推進(jìn)，居民對(duì)加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理的要求越來(lái)越迫切。我社區(qū)虹橋一、二村自去年經(jīng)老小區(qū)改造后引進(jìn)物業(yè)進(jìn)駐小區(qū)管理已一年時(shí)間了，針對(duì)一年來(lái)物業(yè)管理情存在的一些問(wèn)題進(jìn)行了調(diào)查與思考，現(xiàn)將調(diào)查情況分述如下： 一、一年來(lái)物業(yè)管理取得的成效

1、物業(yè)管理觀(guān)念日益得到重視。由于物業(yè)管理聯(lián)系著千家萬(wàn)戶(hù)，與居民群眾的日常生活息息相關(guān)，已成為政府、社會(huì)、居民關(guān)注的熱點(diǎn)。隨著我市人民生活水平的不斷提高，人們對(duì)生活質(zhì)量的要求也會(huì)不斷提高。所以，居民、社會(huì)、及政府對(duì)住宅小區(qū)的管理要求也隨之提高?，F(xiàn)在是否有一家擁有品質(zhì)高、服務(wù)好、信譽(yù)佳的物業(yè)管理企業(yè)來(lái)為住宅小區(qū)服務(wù)已普遍成為居民百姓購(gòu)房時(shí)重點(diǎn)考慮的內(nèi)容了，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位同樣也經(jīng)常把小區(qū)今后擁有優(yōu)良的物管企業(yè)服務(wù)作為其售房時(shí)的一個(gè)重要賣(mài)點(diǎn)。在小區(qū)交付入住后，廣大居民百姓也非常關(guān)心其居住小區(qū)的物業(yè)管理狀況，開(kāi)始積極參與到小區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)物業(yè)活動(dòng)中來(lái)。同時(shí)，政府也不斷加大力度，進(jìn)一步引導(dǎo)和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)，并積極籌措資金改善老小區(qū)環(huán)境，將其納入物業(yè)管理范疇。整個(gè)社會(huì)對(duì)物業(yè)管理的意識(shí)和觀(guān)念相對(duì)前幾年來(lái)說(shuō)有了很大的改進(jìn)，物業(yè)管理日益得到大家的關(guān)注和重視。

2、老小區(qū)物業(yè)管理有了改善。為改善舊住宅小區(qū)的居住環(huán)境，實(shí)現(xiàn)舊住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境改造的目標(biāo)，我市近幾年投入大量的資金，加大了

服務(wù)水平。

3、業(yè)主委員會(huì)過(guò)分強(qiáng)調(diào)維權(quán)，忽視對(duì)業(yè)主責(zé)任與義務(wù)的教育。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，是全體業(yè)主的“代言人”。目前，一些小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)在維權(quán)中卻采取了不正當(dāng)?shù)男问?，忽視了法律法?guī)允許的維權(quán)范圍和形式。業(yè)主委員會(huì)也忽略了自身對(duì)業(yè)主的教育和引導(dǎo)責(zé)任。

4、物業(yè)管理收費(fèi)較難。一是對(duì)服務(wù)不滿(mǎn)抵制交費(fèi)。業(yè)主對(duì)服務(wù)的不滿(mǎn)，常常以不交物業(yè)費(fèi)的方式表達(dá)。如虹橋一村二村物業(yè)費(fèi)收取率為78％。二是低收入群體經(jīng)濟(jì)承受能力有限，不愿交費(fèi)。三是老小改造遺留問(wèn)題影響交費(fèi)。業(yè)主對(duì)房屋質(zhì)量缺陷等開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題不能得到及時(shí)解決不滿(mǎn)，直接影響著物業(yè)費(fèi)的收取，有些居民因?qū)Ω脑熨|(zhì)量不滿(mǎn)、沒(méi)有停車(chē)位等遺留問(wèn)題得不到解決而拒交物業(yè)費(fèi)。

三、對(duì)策措施和建議

1、加快物業(yè)管理法制建設(shè)，完善物業(yè)管理政策。

同時(shí)，根據(jù)我市的實(shí)際情況盡快制訂一些符合老小區(qū)的規(guī)章制度，建立完善的物業(yè)管理政策制度體系。使物業(yè)管理盡可能地有法可依，做到依法管理、依法行政走上良性循環(huán)的道路。

2、大力搞好物業(yè)管理宣傳，優(yōu)化物業(yè)管理環(huán)境。隨著我市人民生活水平的不斷提高，人們對(duì)生活質(zhì)量的要求也會(huì)不斷提高，城市的品位和城市的檔次也在提升，所以，居民、社會(huì)、及政府對(duì)住宅小區(qū)的管理要求也隨之提高。因此，我們社區(qū)要從管理的角度來(lái)講必須對(duì)物業(yè)管理有一個(gè)更高的標(biāo)準(zhǔn)，將物業(yè)管理的各項(xiàng)要求、有關(guān)法規(guī)政策，通過(guò)各種宣傳途徑向居民、社會(huì)、政府解釋、公布。讓廣大群眾了解什么是物業(yè)管理，它的要求是什

第五篇：關(guān)于推進(jìn)綠園小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作

關(guān)于推進(jìn)綠園小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作

實(shí) 施 方 案

為建設(shè) “富裕、文明、創(chuàng)新、幸?！苯值?，創(chuàng)建“兩型”示范社區(qū)，著力推進(jìn)綜合改革示范和“四城創(chuàng)建”工作，切實(shí)改善老舊住宅區(qū)的居住環(huán)境，提升城市整體形象。結(jié)合我社區(qū)實(shí)際，現(xiàn)就推行花園小區(qū)物業(yè)服務(wù)工作制定如下實(shí)施方案：

一、指導(dǎo)思想

全面貫徹落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《鄂州市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》，實(shí)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)服務(wù)全覆蓋，努力改善城市社區(qū)環(huán)境面貌、提高居民群眾居住質(zhì)量，推進(jìn)城市管理、社區(qū)建設(shè)和物業(yè)服務(wù)共同發(fā)展。

二、工作目標(biāo)

因地制宜，確定服務(wù)網(wǎng)格區(qū)域，選舉成立業(yè)主委員會(huì)，引入物業(yè)管理服務(wù)。在2012年7月前完成花園小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作。

三、基本情況

綠園小區(qū)現(xiàn)有居民生活住宅樓45棟，面積為25萬(wàn)平方米，其中確定物業(yè)管理服務(wù)示范的花園一區(qū)15棟，760戶(hù)，3200人；

四、步驟安排

2012年2月至7月因地制宜地進(jìn)行整治改造，成立業(yè)主委員實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)。工作階段劃分如下：

1、宣傳發(fā)動(dòng)（2012年2月15至2012年2月29日）在公

共場(chǎng)所醒目位置設(shè)立宣傳標(biāo)語(yǔ)，利用宣傳欄、文化長(zhǎng)廊、社區(qū)公開(kāi)欄等群眾通俗易懂的宣傳方式，宣傳物業(yè)管理法律法規(guī)，使業(yè)主提升物業(yè)管理服務(wù)的意識(shí)。

2、成立業(yè)主委員會(huì)（2012年3月1日至2012年3月20日）完成小區(qū)一區(qū)、二區(qū)住宅樓甄選樓棟長(zhǎng)。由一區(qū)、二區(qū)全體業(yè)主選舉成立業(yè)主委員會(huì)，由7-9人組成，代表和維護(hù)小區(qū)全體業(yè)主的合法權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)并接受業(yè)主的監(jiān)督。并制定《居民公約》、《樓棟長(zhǎng)職責(zé)》、《業(yè)主委員會(huì)的議事制度》等相應(yīng)的規(guī)章制度。

3、集中整治（2012年3月21至2012年5月1日）針對(duì)花園小區(qū)存在的管道設(shè)施老化、車(chē)輛亂停亂放、污水橫流等問(wèn)題，爭(zhēng)取專(zhuān)項(xiàng)資金，開(kāi)展環(huán)境綜合整治。

（1）合理規(guī)劃一區(qū)、二區(qū)自留地設(shè)置非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)（棚）；

（2）因地制宜修建花園小區(qū)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)地；

（3）對(duì)小區(qū)管網(wǎng)破舊老化、下水道堵塞等情況進(jìn)行改造、改建；

（4）對(duì)少數(shù)聲控門(mén)進(jìn)行整修；

（5）對(duì)花園小區(qū)所有道路攝像頭進(jìn)行安裝。

4、落實(shí)物業(yè)管理服務(wù)公司進(jìn)駐（2012年5月1日至201

2年5月30日）全面完成小區(qū)引進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)公司全面工作, 形成定點(diǎn)示范。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的規(guī)定：由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)與引進(jìn)的物業(yè)管理服務(wù)公司簽訂管理合同，物業(yè)管理公司必須做好小區(qū)的綠化、路面的清

掃、設(shè)備維修、維護(hù)治安等工作，接受業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督，維護(hù)小區(qū)全體業(yè)主的合法權(quán)利。

5、建立長(zhǎng)效管理機(jī)制（2012年6月1日至2012年7月30日）切實(shí)加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)，規(guī)范物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)工作的同時(shí)，并依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》履行職責(zé)和義務(wù)。建立工作例會(huì)制度和相關(guān)規(guī)章制度，促使業(yè)主委員會(huì)物業(yè)管服務(wù)公司雙方和諧共處。

五、工作要求

成立專(zhuān)班社區(qū)堅(jiān)持一把手親自抓，分管領(lǐng)導(dǎo)具體抓，做到每項(xiàng)指標(biāo)有人管，每項(xiàng)工作有人干，確?；▓@小區(qū)物業(yè)管理工作順利實(shí)施。特成立小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作專(zhuān)班，名單如下：