第一篇：北京密云蔡家洼村舊村集約改造

北京密云蔡家洼村舊村集約改造因“地”制宜 規(guī)劃新農(nóng)村

——北京東郊農(nóng)林、休閑復合產(chǎn)業(yè)綠色生態(tài)商務(wù)港整體規(guī)劃

來源：國土資源網(wǎng) 作者： 發(fā)布時間：2007.06.07

引言

在《北京市遠郊區(qū)舊村改造試點意見》指導下，按照 “生態(tài)密云、休閑之都”的發(fā)展戰(zhàn)略，北京蔡家洼村舊村改造項目以集約農(nóng)村用地為基本理念，加強農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，以特色林果觀光、采摘等為基礎(chǔ)，發(fā)展無污染深加工業(yè)，生態(tài)農(nóng)業(yè)、休閑旅游等現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和服務(wù)業(yè)，作為域內(nèi)產(chǎn)業(yè)重點，充分利用現(xiàn)有資源，走全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)的發(fā)展道路。

在積極推進社會主義新農(nóng)村建設(shè)的今天，蔡家洼村的做法系統(tǒng)全面科學，既尊重客觀事實，又保持地方特色，巧用大局環(huán)境，因地制宜地找到一條切實可行的發(fā)展之路，值得探究和思考。

蔡家洼村位于密云城東，潮河東岸，毗鄰縣城3公里處；東臨大馬峪，南倚黎祖山，依山傍水，環(huán)境幽雅。該地區(qū)屬暖溫帶半濕潤季風氣候，夏熱多雨，秋爽冬寒，春短干旱。年降水量500-700毫米。途經(jīng)101國道、北京至河北承德高速公路、北京至河北興隆高速公路，交通便利?，F(xiàn)有住戶800戶，人口2600人,分布在四個自然村，六個生產(chǎn)隊，村民居住分散，生產(chǎn)、生活極為不便；村內(nèi)住宅、道路、公共場所占地面積較多，約2200畝，造成土地資源大面積浪費。此外，蔡家洼村還有約20000畝未測山場，土地資源豐沛，山場植被保護較好，具有廣闊的開發(fā)前景。在新農(nóng)村建設(shè)中，蔡家洼村擬規(guī)劃改造區(qū)域總面積為7800畝，其中基本農(nóng)田400畝，一般農(nóng)田1100畝，住宅占地2200畝，河灘700畝，山坡3400畝。

根據(jù)現(xiàn)有資源條件，進行舊村改造，推進郊區(qū)城市化，實現(xiàn)城郊聯(lián)動發(fā)展，是北京密云蔡家洼村積極大膽的創(chuàng)新。在規(guī)劃先行和適當集中的原則下，進一步拓寬都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展思路，按照綠色景觀隔離農(nóng)業(yè)、精品農(nóng)業(yè)、半山區(qū)果草牧一體化農(nóng)業(yè)和山區(qū)生態(tài)林業(yè)的四圈布局，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，發(fā)展精品農(nóng)業(yè)、旅游農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)，從農(nóng)業(yè)產(chǎn)品深加工、農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境和休閑服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，加快二三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，著力打造北京東郊綠色生態(tài)商務(wù)港。

北京密云蔡家洼村項目有以下幾個特點：

一.集約農(nóng)村用地 集中舊村改造

密云縣蔡家洼村舊村改造將通過宅基地集中建設(shè),創(chuàng)建規(guī)劃合理、功能完善，居住舒適、環(huán)境生態(tài)的新農(nóng)村生活社區(qū)。

據(jù)初步規(guī)劃設(shè)計，先期準備拆遷原有松散型院落式平房，在原村址主路以西籌建14萬平方米搬遷樓，以多層住宅為主，創(chuàng)造清新雅致、格調(diào)高尚的村民住宅園區(qū)。在小區(qū)配備社區(qū)服務(wù)中心、超市、健身中心、活動室等附屬設(shè)施，考慮農(nóng)民生活特點，這次改造工程還將為每戶家庭修建儲藏室。

小區(qū)綠化設(shè)計采用由中心綠化帶、中心綠地、庭院綠化等共同組成的綠化系統(tǒng)，強調(diào)綠化的整體性、連貫性和對稱性。

小區(qū)給排水系統(tǒng)初步設(shè)計為獨立給排水系統(tǒng)———在主村上游位置籌建日給水2300噸的水廠一座，徹底解決村民生產(chǎn)、生活用水和工業(yè)用水問題；在村西南側(cè)籌建日處理2000噸的污水處理廠一座，建成后的污水處理廠除滿足本村污水排放處理外，還可以滿足巨各莊鎮(zhèn)上游部分污水排放處理需要；污水經(jīng)處理后排入整治后的潮河或者供小區(qū)循環(huán)利用，減輕對密云縣河流水體污染。

小區(qū)全部采用新的能源供給方式，以減少對大氣環(huán)境的污染，達到節(jié)能、節(jié)耗的目的。為方便村民生活用氣，此次改造工程還將在小區(qū)的東北側(cè)建一座烴燃氣站。

二.加強農(nóng)林果產(chǎn)業(yè) 延伸產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)價值

通過集約出的大部分土地用于發(fā)展規(guī)模種植、科學種植，提高林果、糧食產(chǎn)量；通過林果加工、糧食加工，解決林果、糧食的銷售，充分挖掘現(xiàn)有資源附加值，提高收益水平；同時通過發(fā)展生態(tài)觀光旅游、特色采摘等項目帶動商業(yè),餐飲,住宿、服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。

以發(fā)展生態(tài)旅游、休閑文化、休閑商務(wù)、休閑康體等現(xiàn)代特色旅游，進一步優(yōu)化密云地區(qū)特色旅游參與性經(jīng)濟林與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)相融合的空間布局，明確功能定位和發(fā)展重點，加快密云地區(qū)城市現(xiàn)代化建設(shè)，大力發(fā)展高聚集、強輻射、低能耗、環(huán)境友好、就業(yè)寬廣的京密綠色商務(wù)產(chǎn)業(yè)高地，走全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)的發(fā)展道路。

為滿足觀光旅游及特色采摘活動的需求，該村將把原規(guī)劃為2500畝的巨龍觀光采摘園，擴大到4000畝，栽植精品果樹，擴建熱帶水果大棚、蔬菜大棚，發(fā)展高效精品觀光農(nóng)業(yè)，此外，還初步規(guī)劃在櫻桃園及熱帶果園以南籌建8－10萬平方米的高檔餐飲住宿區(qū)。

在舊村拆遷改造同時，蔡家洼村還準備建設(shè)果品加工廠一座，玉米加工廠一座，一方面解決本村林果及糧食的加工銷售，另一方面可以拓寬周邊地區(qū)農(nóng)民的果品及糧食銷售渠道，解決農(nóng)民賣果賣糧難的問題。

三.巧用大局優(yōu)勢 避免區(qū)域盲目競爭

北京密云蔡家洼村項目規(guī)劃沒有滿足于密云本位的小循環(huán)現(xiàn)狀，而是主動積極加入北京建設(shè)群的大循環(huán)進程，從環(huán)渤海經(jīng)濟圈發(fā)展戰(zhàn)略來考慮自身發(fā)展與定位，主動承擔起時代所賦予的使命，為建設(shè)北京國際大都市做出貢獻。巧用大局優(yōu)勢，避免區(qū)域盲目競爭。借助奧運賽事在北京舉行，網(wǎng)球、極限運動高尚品味的體育賽事，塑造一個高端體育休閑產(chǎn)業(yè)和體育創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的平臺。

蔡家洼村將在原磚廠舊址及以北坡地建設(shè)小球訓練中心，工程包括訓練場地、場館建設(shè)和運動員會議及休養(yǎng)會所建設(shè)，為2008年奧運會的小球運動員創(chuàng)造良好的培訓及熱身訓練場所。

同時，充分利用大北京的經(jīng)濟中心的背景，規(guī)劃建設(shè)集總部經(jīng)濟、企業(yè)會所、經(jīng)濟使館、生態(tài)經(jīng)濟帶為一體的綜合型產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展區(qū)，作為整個北京總部經(jīng)濟的“拓展區(qū)”，總部基地的“后花園”。項目規(guī)劃將充分利用現(xiàn)有山坡地資源，開辟建設(shè)高科技園區(qū)、酒店、度假村等高檔服務(wù)產(chǎn)業(yè)，吸引投資商到村里投資置業(yè)，增加區(qū)域經(jīng)濟總量，最大限度解決農(nóng)民就業(yè)問題，充分體現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化的城市發(fā)展思想。

四.整體規(guī)劃 有序推進

堅持保護環(huán)境，可持續(xù)發(fā)展的原則。正確處理好繼承、保護與發(fā)展的關(guān)系，以合理科學的開發(fā)促進生態(tài)環(huán)境的保護工作。

堅持規(guī)劃先行，合理有序建設(shè)的原則。充分體現(xiàn)“四節(jié)”，即：節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材，做出能在各方面利益中得到平衡的。

堅持農(nóng)民自愿，維護農(nóng)民利益的原則。充分發(fā)揮農(nóng)民在舊村改造中的主體作用，調(diào)動和發(fā)揮農(nóng)民的積極性和創(chuàng)造性，切實維護農(nóng)民利益。

堅持合理推進，防止盲目開發(fā)的原則。充分考慮當?shù)氐慕?jīng)濟基礎(chǔ)、就業(yè)環(huán)境和改造后的問題，按照《北京市遠郊區(qū)舊村改造試點意見》聯(lián)席會議9個組成部門制定好標準，全力做好前期規(guī)劃工作，比如：道路、綠化、飲水等的核心內(nèi)容。

堅持保護耕地，集約利用土地的原則，建設(shè)用地嚴格控制在村莊占地范圍內(nèi)，嚴格控制占用農(nóng)用地，嚴禁占用耕地，特別是基本農(nóng)田，嚴禁開山造地、占河造地、毀林造地，節(jié)約并集約利用土地，大力發(fā)展二三產(chǎn)業(yè)，提高土地的利用效益。

北京密云蔡家洼村項目開發(fā)分成三大階段：

第一階段為項目啟動開發(fā)：對整個園區(qū)的土地進行整理，完成主道路系統(tǒng)和市政配套系統(tǒng)的建設(shè)，建成農(nóng)民宅基地生活配套區(qū)，園區(qū)主景觀區(qū)，入口園區(qū)，運營管理中心。

第二階段為項目的發(fā)展階段：按統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一建設(shè)的原則進行整個項目的全面建設(shè)。

第三階段為項目的完善和運營階段：進一步加強軟硬件的同步建設(shè)和完善，充分提升本項目的產(chǎn)業(yè)發(fā)展功能，打造具有影響力的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的示范區(qū)。

“十一五”期間，建設(shè)新農(nóng)村是一項重要課題。實現(xiàn)農(nóng)村現(xiàn)代化、加快城鄉(xiāng)一體化發(fā)展；改善農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施和農(nóng)民生活環(huán)境，提高農(nóng)民生活質(zhì)量；規(guī)范農(nóng)村建設(shè)，促進農(nóng)村土地集約利用，提高土地利用效益和利用水平；促進農(nóng)村二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，增加農(nóng)民收入，提高農(nóng)民社會保障水平；加強農(nóng)民住宅建設(shè)的安全管理，增強農(nóng)村地區(qū)抗災(zāi)防災(zāi)能力；加強農(nóng)村基層政權(quán)建設(shè)和社會事業(yè)發(fā)展，構(gòu)建和諧社會，這些都是新農(nóng)村建設(shè)需要解決的重要內(nèi)容。北京密云蔡家洼村舊村集約改造，在上述方面有許多好的嘗試。該村項目起點高、規(guī)劃細、重點突出、資源配置有特色，有很強的持續(xù)發(fā)展空間。我們有理由相信，通過舊村改造，以集約利用土地資源的方式，整合農(nóng)林產(chǎn)業(yè)綜合資源，發(fā)展休閑旅游服務(wù)業(yè)，蔡家洼村新農(nóng)村建設(shè)的步伐一定是堅實穩(wěn)妥的，也必將為全國開展新農(nóng)村建設(shè)提供典型經(jīng)驗。

第二篇：密云蔡家洼青少年生態(tài)體驗營

BEIJING TUTU 北京圖圖易程網(wǎng)

※青少年生態(tài)體驗營 & 家庭親子生態(tài)游※

參與對象： 1至6年級小學生及其家長；初中 + 高中學生；大學生生態(tài)農(nóng)業(yè)體驗 適合規(guī)模： 30至300人

活動時間： 1天

活動地點： 密云縣蔡家洼聚隴山農(nóng)業(yè)生態(tài)園

培育方法與目的: 通過參加DIY豆腐、面制品、耕種、采摘等手工活動，增進孩子對勞動的興趣，除了幫助學生強化農(nóng)業(yè)科普知識的學習理解及個人動手能力、創(chuàng)新能力、生活能力等綜合素質(zhì)的提高外，更加強他們團隊合作精神和健康思想意識的培養(yǎng)以及職業(yè)精神的塑造。

手工豆腐體驗

在制作師傅的指導下，可以將學生分成幾個小組親手體驗從黃豆制作成豆腐的工藝流程。在體驗實踐中，也可以使參與者的勞動素質(zhì)，團隊合作及組織協(xié)調(diào)能力得到有意義的提升。

BEIJING TUTU 北京圖圖易程網(wǎng)

手工面點體驗：

專業(yè)面點師帶你自制壽桃、PIZZA等特色面點制品。通過面點師的示范，給小朋友們一次家務(wù)能力的嘗試，并對其生活能力的提高起到實際作用。

臺灣茶藝體驗區(qū)

小朋友在臺灣茶藝師的帶領(lǐng)下，學習茶藝基礎(chǔ)知識，講解茶的沖泡方法，其過程，不僅陶冶情操·更感受中國茶文化的傳承。

BEIJING TUTU 北京圖圖易程網(wǎng)

手工巧克力制作體驗

小朋友自己動手制作巧克力，了解巧克力的制作流程，把巧克力做成自己喜歡的各種形狀。

參觀完以上手工活動，沿著百果長廊參觀一下聚隴山休閑農(nóng)業(yè)園，將又是一堂有價值的社會實踐課。小朋友們不僅可以在這里親眼認識多種蔬菜、水果等農(nóng)作物。更可以參與到采摘、種植等勞動中。對小朋友起到珍惜勞動、尊重勞動，體會粒粒皆辛苦的滋味，親近大自然的教育目的。

BEIJING TUTU 北京圖圖易程網(wǎng)

2013年學生春游，夏令營，秋游，親子體驗營項目報名中………

第三篇：ZH村舊村改造申請報告

**村舊村改造申請報告

***市城廂黨工委辦事處：

為實現(xiàn)富民強村戰(zhàn)略，我們**村積極開展“三創(chuàng)四心”行動，以實現(xiàn)“三年大變樣，五年翻一番”為奮斗目標，圍繞黨工委辦事處的工作布署，根據(jù)我村實際情況，經(jīng)村“兩委”研究，我們將啟動旌陽路西側(cè)文化路派出所北側(cè)舊村改造工程建設(shè)項目，并做為發(fā)展村集體經(jīng)濟的切入點，拉開我村發(fā)展經(jīng)濟的帷幕。我們將本著積極穩(wěn)妥、踏踏實實、一步一個臺階的思想，把這項工作做好，具體情況如下：

1、我村擬進行舊村改造區(qū)域位于旌陽路西側(cè)、文化路派出所北側(cè)、馬山路南，西鄰萊陽一中。該區(qū)域現(xiàn)有臨街磚木結(jié)構(gòu)房屋四十余間，已有三十年多年歷史，房屋低矮破舊嚴重，墻體百孔千瘡，岌岌可危，經(jīng)鑒定已成為“危房”，房屋位于城市主街道,嚴重影響城市面貌,不利于城市規(guī)劃。其次,房屋緊鄰人行道,對來往行人和用房戶造成很大的人身安全隱患。

2、預計改造后的總建筑面積約1.3萬平方米，計劃投資1560萬元，資金來源采取自籌及部分招商引資的籌資渠道。一層—三層約7000平方米的臨街商業(yè)房做為村集體固定資產(chǎn)，將采取面向社會招標以租賃承包形式經(jīng)營，該項目將依托現(xiàn)有的萊陽電子科技市場的良好氛圍，以經(jīng)營電子科技產(chǎn)品為主營項目，逐步建成電子科技一條街，形成規(guī)?；I(yè)化經(jīng)營，項目建成投入使用后，預計每年的租賃費可增加集體收入80余萬元。三層以上將建設(shè)二棟小高層住宅樓，該項目的建設(shè)在增加村集體收入的基礎(chǔ)上，同時美化了城市面貌，在各方面條件具備的情況下，我們將爭取早日開工建設(shè)，早日取得經(jīng)濟效益。此次舊村改造是棗行村全體村民多年的夙愿，是全體村民的共同心聲，是真正的惠農(nóng)之舉，棗行村“兩委”將以滿懷熱情、昂揚斗志，為真正實現(xiàn)“發(fā)展經(jīng)濟、美化城市、造福村民”的奮斗目標而努力工作。

以上申請報告望領(lǐng)導給予批準為盼。

***城廂辦事處**村村民委員會

2010年4月9日

第四篇：北京舊村改造材料及設(shè)計征集

北京舊村改造材料及設(shè)計征集 ?

?

?

?

?

? 省份： 北京城市： 北京市轄項目類型：住宅地產(chǎn)占地面積：8000畝建筑面積：200萬㎡綠化率：

1488人已關(guān)注 36家企業(yè)已報名

項目介紹

北京市昌平區(qū)馬池口村舊村改造項目，馬池口村占地面積約8000畝，第一期批準改造項目占地1200畝，其中回遷房占地約150畝，集體產(chǎn)業(yè)用地450畝，城市開發(fā)用地約670畝，總建筑面積約200萬平方米。

采購商介紹

北京北方企業(yè)集團公司（下稱“北企集團”）于1988年2月經(jīng)昌平區(qū)區(qū)委、區(qū)政府批準注冊成立。1990年6月，北企集團從馬池口鎮(zhèn)劃出，實行單列，由區(qū)政府直接管理，是以企代政的鎮(zhèn)級單位。是一個具有機電、化工、機械、電子、電器、建筑、安裝、儀器儀表、汽車檢測修配、汽車駕駛學校、各種廣告服務(wù)、醫(yī)藥批發(fā)、食品及各類農(nóng)產(chǎn)品等多門類、規(guī)模型、集團化企業(yè)和現(xiàn)代化規(guī)模農(nóng)場及畜牧、水產(chǎn)養(yǎng)殖場的工、農(nóng)、商、貿(mào)一體化的集團公司。

采購清單

中國地產(chǎn)采購聯(lián)盟：

由新浪地產(chǎn)網(wǎng)、易居中國共同發(fā)起成立聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)商、供應(yīng)商、服務(wù)商及其他相關(guān)企業(yè)自愿組成的聯(lián)盟團體。

為廣大房地產(chǎn)企業(yè)建立一個信息共享、統(tǒng)一采購、降低成本的平臺，為服務(wù)提供商、材料設(shè)備供應(yīng)商，提供最有效的具有創(chuàng)新性的互聯(lián)網(wǎng)營銷渠道。

如有疑問請咨詢:

聯(lián)系人：王先生

聯(lián)系電話：010-58951000-1389 郵箱：jiangong@leju.sina.com.cn 報名時間：2011/9/22至2011/11/10

公司名稱 地區(qū) 公司名稱 地區(qū)

富思特制漆（北京）有限公司 北京

北京漢斯諾克建筑材料有限公司 北京

廣州迪美房地產(chǎn)咨詢有限公司

廣東-廣州 晨晨開發(fā)公司 北京

上海雅達特種涂料有限公司 上海 KONO陶瓷 廣東-佛山

廣州舒納和戶外家具有限公司 廣東-廣州 建國防水有限公司 北京

徐州臥牛山新型防水材料有限公司 江蘇-南京

金華市東威利門業(yè)有限公司 浙江-金華

廈門固克涂料集團有限公司 福建-廈門

江門市嘉圖建筑涂料有限公司 廣東-江門

濟南雅森景觀設(shè)計有限公司 山東-濟南

宜興榮華陶瓷有限公司 江蘇-無錫

佛山市三水區(qū)創(chuàng)合金屬公司 廣東-佛山

上海堯舜建筑設(shè)計有限公司 上海

山東國強五金科技股份有限公司 北京

北京中恒博泰模型開發(fā)有限公司 北京

北京陽光園林公司 北京

北京永恩環(huán)?？萍加邢薰?北京

華鶴集團有限公司 北京

山東濰坊有限公司 山東-濰坊

佛山市俊怡陶瓷企業(yè)有限公司 廣東-佛山

北京鴻儒頤和低碳科技有限公司

北京

鑫磊建筑公司 湖南-株洲 北京市昌平區(qū) 北京

西繼迅達（許昌）電梯有限公司 河南-許昌 甌龍建筑模型 上海

佛山市南海巴迪斯新型建材有限公司 廣東-佛山

北京蘭天大誠新型建材有限責任公司 北京

富思特制漆（北京）有限公司 陜西-寶雞

北京立高防水工程有限工程 北京

北京阿里標識設(shè)計制作有限公司 廣東-深圳

諾貝爾瓷磚有限公司 北京

上海青鷹實業(yè)股份有限公司 上海

上野節(jié)能科技北京有限公司 北京

公司名稱 地區(qū) 公司名稱 地區(qū)

北京漢斯諾克建筑材料有限公司 北京

晨晨開發(fā)公司 北京

上海雅達特種涂料有限公司 上海 KONO陶瓷 廣東-佛山 建國防水有限公司 北京

徐州臥牛山新型防水材料有限公司 江蘇-南京

金華市東威利門業(yè)有限公司

浙江-金華

江門市嘉圖建筑涂料有限公司 廣東-江門

濟南雅森景觀設(shè)計有限公司 山東-濟南

宜興榮華陶瓷有限公司 江蘇-無錫

佛山市三水區(qū)創(chuàng)合金屬公司 廣東-佛山

上海堯舜建筑設(shè)計有限公司 上海

山東國強五金科技股份有限公司 北京

北京中恒博泰模型開發(fā)有限公司 北京

北京永恩環(huán)保科技有限公司 北京

華鶴集團有限公司 北京

山東濰坊有限公司 山東-濰坊

佛山市俊怡陶瓷企業(yè)有限公司 廣東-佛山

北京鴻儒頤和低碳科技有限公司 北京

鑫磊建筑公司 湖南-株洲

西繼迅達（許昌）電梯有限公司 河南-許昌

佛山市南海巴迪斯新型建材有限公司 廣東-佛山

北京蘭天大誠新型建材有限責任公司 北京

富思特制漆（北京）有限公司 陜西-寶雞

北京立高防水工程有限工程 北京

北京阿里標識設(shè)計制作有限公司 廣東-深圳

第五篇：南山區(qū)大沖村舊村改造簡介

南山區(qū)大沖村舊村改造簡介

一、規(guī)劃背景

彈指20余年，深圳以超常規(guī)的速度經(jīng)歷了工業(yè)化、城市化的爆炸式洗禮。就在即將跨過現(xiàn)代化的門檻、率先完成中華“五千年未有之變局”時，深圳發(fā)現(xiàn)，一直與這個城市相生相伴的城中村違建已成圍城態(tài)勢，仍在迅速蠶食著這個城市為數(shù)有限的發(fā)展空間。再不施救，深圳將無以為繼。

為實現(xiàn)市委市政府提出的“建設(shè)區(qū)域性經(jīng)濟中心城市，園林式、花園式現(xiàn)代化國際性城市”的目標，按照市委市政府對城中村改造的工作部署，深圳市規(guī)劃管理部門于2002年啟動了大沖等數(shù)個試點村的規(guī)劃工作。

隨著2004年市委、市政府《深圳市城中村改造暫行規(guī)定》及《中共深圳市委深圳市人民政府關(guān)于進一步加強查處違法建筑和違法用地工作決定》兩份文件的出臺，深圳市城中村改造再次被推到風口浪尖。

二、現(xiàn)狀概況

1.區(qū)位：南山區(qū)大沖村（以下簡稱“本區(qū)”）位于南山區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)中區(qū)東片，具體范圍為：北起硅谷別墅南側(cè)、南至深南大道、西起科技大道、東至沙河西路，總用地面積68.4公頃（扣除范圍內(nèi)萊英達宗地6.6公頃）。

2.人口：現(xiàn)狀總?cè)丝?9007人，其中常住戶382戶，戶籍人口1007人（僅占3.4%），暫住人口28000人，常暫比為1：27.8。

3.用地：現(xiàn)狀以居住用地、工業(yè)用地以及園地為主，其中臨深南大道北側(cè)分布有少量商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地和政府團體用地?，F(xiàn)狀用地呈現(xiàn)隨意開發(fā)的城中村形態(tài)，基礎(chǔ)設(shè)施比較缺乏。

4.建設(shè)：本區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)現(xiàn)狀建設(shè)總量為90.22萬平方米，扣除朗景園約3.4萬平方米的居住建筑（本次舊改不考慮其拆遷賠償問題）外，本次舊村改造涉及的現(xiàn)狀建筑物共有1337棟，總建筑面積約為86.82萬平方米。

5.權(quán)屬：已劃撥紅線用地11塊，共計25.0公頃，占總用地的36.5%。

三、改造定位的確定 城中村改造是一項任務(wù)艱巨、政策性強、關(guān)系千家萬戶切身利益的系統(tǒng)工程，既涉及城市規(guī)劃、土地、安置補償和產(chǎn)權(quán)界定等規(guī)劃國土政策，又涉及改造主體確定、利益分配、社會改良等社會、經(jīng)濟方面因素。

政府進行城中村改造，目的是改善城市面貌，重在贏得環(huán)境效益和社會效益；而村民除了希望居住條件改善外，他們更加在乎經(jīng)濟效益，特別是長期、持續(xù)、穩(wěn)定的經(jīng)濟收入。

因此究其本質(zhì)，改造能否進行、能否成功的關(guān)鍵還是在于其是否具備改造動力，而改造動力的根本就是經(jīng)濟驅(qū)動力。

（一）改造潛力分析

大沖村距南山商業(yè)文化中心3公里，距深圳市中心約10公里，至寶安機場約20公里，與特區(qū)內(nèi)其他三個高新園（前海、留仙洞和大學城）之間的距離也在10公里以內(nèi)，地鐵一號線已在此布局。優(yōu)越的區(qū)位條件，與城市整體結(jié)構(gòu)的依托關(guān)系和便捷的交通聯(lián)系，將有利于大沖村在充分享用城市各項配套服務(wù)設(shè)施的同時吸引城市的消費人流。

大沖村位于南山區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)中區(qū)的東部，是深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶“9+2”中非常重要的一環(huán)。因此，要通過舊改加速大沖村的城市化進程，只有依托高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展，提高對高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)生活配套的服務(wù)能力，大沖村才能實現(xiàn)現(xiàn)代居住文明社區(qū)與高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)之間的高效銜接。也只有充分利用這種區(qū)位優(yōu)勢支持高新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，大沖村才會有生命力，村民也才能在其中獲得長期且穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，舊改也才有可能進行。

（二）改造動力分析

1.村民改造意愿是實施改造的內(nèi)部動力之一

通過深入的調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)村民并不是不愿意進行改造，只要確定合適的房屋改造補償政策，順民意、得民心，還利于民，并輔以必要的思想動員工作，使村民明白從舊改中能夠真正得到好處，他們潛在的改造積極性就能夠被調(diào)動起來。因此，將大沖村的未來與高新園區(qū)相結(jié)合無疑能夠增加村民的信心。2.減少投入、提高產(chǎn)出是改造的原動力

對城中村改造的順利實施還取決于改造的投入產(chǎn)出比，于是，最大限度地減少投入和提高產(chǎn)出成為問題的關(guān)鍵。提高產(chǎn)出需要規(guī)劃做到高容積率以提高單位產(chǎn)出。由于現(xiàn)狀已經(jīng)達到很高的開發(fā)強度，容積率的提高幅度不可能很大，但居住環(huán)境和設(shè)施條件如道路、綠化、基礎(chǔ)設(shè)施的改善可以大幅度提高新建房屋和已有房屋的單位租售價，具有相當?shù)耐顿Y吸引力。其次，提高商業(yè)面積、辦公面積等也是提高單位產(chǎn)出的重要手段。因此，與高新園區(qū)相結(jié)合將是實現(xiàn)這一目標的最好選擇。

基于以上改造動力和潛力分析，本次舊改對大沖的定位為：建設(shè)為深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套基地；建設(shè)與深圳市整體城市形象及高新園區(qū)形象相適應(yīng)的新型現(xiàn)代化高尚居住社區(qū)。

四、規(guī)劃簡介

（一）策略研究

通過對深圳市“城中村”的形成原因及其產(chǎn)生的相關(guān)社會問題、改造動力探索及改造潛力分析、相關(guān)案例比較研究、政策研究、經(jīng)濟研究等方面的分析研究，明確了相關(guān)改造策略：

1.改造措施及賠償方案

（1）為了保證舊改后村民的利益，確定其股份公司為舊村改造主體。

（2）以大沖村“整體改造、就地安置”為前提。（3）按照深府[2004]177號文《深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）的規(guī)定：特區(qū)內(nèi)城中村改造項目建筑容積率在2.5及以下部分，免收地價；容積率在2.5至4.5的，采取相應(yīng)樓面地價的20%；建筑容積率超過4.5的部分，按照現(xiàn)行地價標準收取地價。土地管理部門收取的地價將全部返撥南山區(qū)政府，作為大沖村改造市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)費用。

（4）依據(jù)《規(guī)定》中以貨幣補償為主的改造精神，考慮舊改的可實施性，建議以產(chǎn)權(quán)置換方式補償住宅的，原則上每戶補償480平方米，具體按以下兩種情況處理：

①原村民興建私房建筑面積超過480平方米，每戶補償480平方米；超出480平方米部分，按1999年3月5日私房建筑平均造價(約800元／平方米)進行補償。

②原村民興建私房建筑面積不足480平方米，每戶補償480平方米，但需按改造時商品房建筑平均造價(不含地價)補交不足480平方米部分。

即通過改造后，原則上每戶村民只擁有480平方米的自住房（建議可發(fā)紅皮房地產(chǎn)證），其余部分全歸股份公司所有，實行統(tǒng)一管理、統(tǒng)分統(tǒng)租統(tǒng)售，保證股份公司、村民利益的公開、公平。

（5）由股份公司制定靈活的分配組合方式以及多樣化的參股方式，即村民在住宅、商業(yè)、工業(yè)等固定資產(chǎn)以及貨幣賠償?shù)确矫婢哂卸喾N選擇性，以盡可能的滿足不同的需求，增加改造的可操作性。

（二）詳細規(guī)劃 1.用地功能布局

在現(xiàn)狀調(diào)研和前期策略研究的基礎(chǔ)上，以把該用地建設(shè)成配套齊全、環(huán)境優(yōu)美的新型現(xiàn)代化高尚居住社區(qū)為目的。因此規(guī)劃中除保留現(xiàn)狀的大王古廟、鄭氏宗祠以及幾棵古樹外，對規(guī)劃范圍內(nèi)的其它用地進行了重新整合。

作為深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的配套基地，本區(qū)的功能配置除了一般的居住、公寓外，更增加了相關(guān)的商業(yè)、文化、娛樂以及部分研發(fā)孵化及專業(yè)展場等多項功能，使其成為功能齊備的生活配套區(qū)，增加高新產(chǎn)業(yè)的吸引力，并以此帶動大沖村的城市化改造進程。

考慮到商業(yè)的規(guī)模效應(yīng)及沿深南大道商貿(mào)公建帶的輻射效應(yīng)，將沿深南大道北側(cè)地塊以及沿銅鼓路兩側(cè)本區(qū)主要入口地塊設(shè)為商業(yè)性公共設(shè)施用地，其中銅鼓路西側(cè)地塊除了具有商業(yè)、辦公及公寓等多種功能外，還可兼容高新研發(fā)及孵化功能。另外，根據(jù)對拆遷安置的統(tǒng)一部署將四類居住用地置于用地的東北角（臨時安置區(qū)）和東南角地塊（永久安置區(qū)）。其它可利用開發(fā)的地塊主要規(guī)劃為二類居住用地，其中靠近科技園部分作為高新園公寓配套區(qū)，其余作為商品房開發(fā)區(qū)，可租可售，靈活滿足市場需求。2.道路交通

本次規(guī)劃充分考慮本區(qū)道路與現(xiàn)狀城市道路和周邊規(guī)劃道路的銜接以及居民出行流線等因素，按照規(guī)劃定位及發(fā)展要求理順道路結(jié)構(gòu)，基本沿用大沖村原有的主要出入口，道路走向的選擇盡可能橫平豎直，同時以較節(jié)省的道路面積解決地塊內(nèi)的車行交通，著重于營造引人入勝的步行空間。3.配套設(shè)施 結(jié)合現(xiàn)狀權(quán)屬及上層次規(guī)劃，按照新深標的要求合理配套公共設(shè)施和市政設(shè)施，并充分考慮實施的可行性。

規(guī)劃中將現(xiàn)狀大沖小學用地擴建為九年中小學一貫制學校用地；同時保留萊英達用地南側(cè)的小學用地，按照六年制小學設(shè)置；另外根據(jù)規(guī)劃人口規(guī)模以及服務(wù)半徑規(guī)劃有兩處幼托用地。規(guī)劃按照南山區(qū)分區(qū)規(guī)劃的要求在科發(fā)路與沙河西路相交西北角地塊布置有一處公交首末站。其余配套設(shè)施均不獨立占地，規(guī)劃中在各地塊內(nèi)明確了其類別、數(shù)量及所需建筑面積。4.公共綠地（空間）

結(jié)合現(xiàn)狀古跡建筑（大王古廟和鄭氏宗祠）與古樹設(shè)置公共綠地與開敞空間，以滿足居民的生活需求，既與新的標志性建筑一起構(gòu)成大沖村新的中心，又可增強歸宿感。同時利用步行系統(tǒng)將各組團外部活動空間、景觀空間、綠地、配套公建聯(lián)系在一起，創(chuàng)造出人性化的戶外活動公共空間。5.地下空間

規(guī)劃結(jié)合地鐵一號線在此布設(shè)站點，利用高層、超高層建筑物基礎(chǔ)埋深基本要求適當開發(fā)地下商業(yè)空間，并將其周邊相臨地塊相互串聯(lián)，形成一個統(tǒng)一組織、管理的地下商業(yè)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，綜合提升土地使用價值。考慮到建筑物自身地下停車的要求，本規(guī)劃建議地下商業(yè)空間開發(fā)以一層為宜。6.城市界面

結(jié)合功能分區(qū)與土地的綜合使用，重點塑造臨深南大道、沙河西路的城市界面。規(guī)劃中根據(jù)兩條城市迎賓道（深南大道和沙河西路）的特性不同，沿沙河西路應(yīng)形成以車行景觀為主導的韻律性城市界面；沿深南大道應(yīng)形成以人行和車行景觀共同主導的城市界面，近人尺度的裙房形成連續(xù)性城市界面、塔樓形成韻律性城市界面。另外考慮到與深南大道南側(cè)高新園建筑相呼應(yīng)，在其北側(cè)布局商業(yè)性辦公建筑，以板塔結(jié)合、曲直結(jié)合、高低結(jié)合、進退結(jié)合的群體組合形式，既體現(xiàn)土地價值的最大化開發(fā)又豐富城市景觀。

7.住宅改造建設(shè) 規(guī)劃在保證良好朝向的前提下使住宅群體體現(xiàn)流暢的韻律感，線性空間滲透各級開放空間，賦予每個住宅單元良好的景觀并增強場所的可識別性。住宅建筑以點式、條式高層住宅為主，高層高度控制在30層以下。住宅整體空間形態(tài)豐富，形成富有特色的城市景觀界面。

本方案從住戶基本的使用要求出發(fā)，共設(shè)計了接近二十種基本戶型平面，而每一基本戶型由于所處位置的變化，層數(shù)的變化，使戶型選擇多樣化，以滿足不同使用者的需求。

8.開發(fā)時序

考慮用地區(qū)位條件、交通條件以及用地現(xiàn)狀建設(shè)情況，規(guī)劃將本區(qū)建設(shè)分為三步進行開發(fā)，力爭“三年見成效，五年大變樣，八年換新貌”。

本區(qū)的整體改造主要分三步進行，每一步中又可根據(jù)具體情況分為若干周期運作，但每一步都必須保證難易結(jié)合，對舊村的拆除和新開發(fā)建設(shè)要并重，不能只顧簡單的開發(fā)建設(shè)，不顧舊村的拆遷改造。只有這樣才能保證整個舊村改造的開發(fā)建設(shè)環(huán)環(huán)相扣、良性循環(huán)地進行，為大沖經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展培育新的增長點。

五、華強北中聯(lián)改造項目與大沖舊村改造的區(qū)別

華強北中聯(lián)改造項目的依據(jù)是2009年推行的《深圳城市更新辦法》，但具體實施細則尚未出臺。大沖村舊村改造則沿用了2004年推行的《深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定》。城市更新辦法囊括了舊村改造規(guī)定的內(nèi)容并在其基礎(chǔ)上進行了修正與更新。1.改造主體性質(zhì)

大沖村舊村改造屬于城中村改造，而華強北中聯(lián)項目屬于舊工業(yè)區(qū)改造。2.政府重視程度

大沖村舊村改造2002年就被定為深圳城中村改造試點村，在一定程度上得到了諸多的政策照顧，而華強北中聯(lián)改造項目只是上步工業(yè)區(qū)眾多更新單元中的一個，其重視度明顯不如前者。3.改造主體意愿

據(jù)了解，由于改造方提出了較好的拆遷補償條件，自去年年初開始，大沖村原居民陸續(xù)簽訂拆遷補償協(xié)議，整體過程進行得非常順利。相比之下，華強北中聯(lián)項目涉及多家企業(yè)的利益，權(quán)屬關(guān)系比較復雜，開展工作相對困難。4.補繳地價辦法

大沖村舊村改造沿用的是2004年改造規(guī)定中按容積率補繳地價辦法，華強北中聯(lián)項目則是采用2009年更新辦法中拆除重建工業(yè)區(qū)的補繳地價辦法。