第一篇：律師港灣整理房屋買賣合同案件

因房產(chǎn)新政導(dǎo)致房屋買賣合同無法履行應(yīng)當(dāng)認定為系基于不可歸責(zé)于當(dāng)事人的原因

【案情】2011年1月16日，被告趙某（甲方）與原告江某（乙方）、某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（丙方）簽訂《房地產(chǎn)買賣中介合同》，約定：江某向趙某購買房屋一套，并約定了房屋總價、定金、中介費的數(shù)額及支付時間等。合同簽訂后，江某向趙某支付了定金10公司支付了居間費用15000元。2月19日，《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》2房。3月2日，金10萬元。

96000元。2011年5月元。該案經(jīng)本院多次調(diào)解，均未果。法院經(jīng)審14000元。

國家出臺房產(chǎn)新政是為了規(guī)范房地產(chǎn)市場上的各種不理智行為，這種政策的出臺系不可歸責(zé)于買賣雙方當(dāng)事人的客觀情況。若因房產(chǎn)新政致已經(jīng)訂立的合同事實上無法履行，買方要求賣方退還已收房款，符合情理，應(yīng)予支持。若賣方在交易過程中確有損失，也可視情由買賣雙方分擔(dān)該筆損失。關(guān)于居間合同關(guān)系，因房產(chǎn)新政導(dǎo)致此

項交易最終無法進行，居間人已經(jīng)收到的居間報酬理應(yīng)退還江某，但居間人支出的合理費用應(yīng)當(dāng)由江某承擔(dān)，因此，法院在判決時充分考慮到經(jīng)紀(jì)公司已經(jīng)提供的服務(wù)，對應(yīng)當(dāng)退還的居間費用適當(dāng)酌減，有效維護了購房者和經(jīng)紀(jì)公司雙方的合法權(quán)益。

第二篇：房屋買賣合同(律師版)

房屋買賣合同

出賣人：（以下稱“甲方”）

買受人：（以下稱“乙方”）

第一條、甲方自愿將其房屋出售給乙方，乙方也已充分了解該房屋具體狀況，并自愿買受該房屋。該房屋具體狀況如下：

(一)座落于，建筑面積平方米；結(jié)構(gòu)，房屋的使用性質(zhì)為（住宅或者商業(yè)）

(二)出售房屋的所有權(quán)證證號為；

(三)房屋平面圖及其四至范圍見附件一；

第二條、甲方保證已如實陳述上述房屋權(quán)屬狀況和其他具體狀況，保證該房

屋不受他人合法追索。

第三條、乙方在本合同生效時付給甲方定金人民幣元（￥.00）。

上述定金在乙方最后一次付款時充抵房款。

第四條、乙方自愿以人民幣元（￥.00）購買甲方上述房屋。

乙方在合同生效后內(nèi)付清全部購房款。

乙方未按規(guī)定支付房價款的，則按下列約定承擔(dān)違約責(zé)任：

乙方逾期支付房價款的，每逾期一天，按應(yīng)付到期房價款的萬分之三支付違

約金。

乙方的任何一次付款，逾期支付房價款超過十天，甲方有權(quán)解除本合同。甲

方在解除合同后十天內(nèi)將已收房價款退還乙方，所收定金不予退還；并有權(quán)要求乙方支付十萬元的違約金。

第五條、甲、乙雙方定于（請協(xié)商確定具體時間）

正式交付該房屋；甲方應(yīng)在正式交付房屋前騰空該房屋。甲方在乙方付清全部購房款后配合乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)的過戶手續(xù)。

甲方未按規(guī)定履行以上義務(wù)的，則按下列約定承擔(dān)違約責(zé)任：

甲方逾期交付房屋的，每逾期一天，按總房價款的萬分之三支付違約金。甲方逾期交付房屋超過七天的，乙方有權(quán)解除本合同。甲方應(yīng)在乙方解除本合同后三天內(nèi)將已收房價款和雙倍定金返還乙方，并按總房價款的百分之三支付違約金。

第六條、甲、乙雙方確認，雖然房屋所有權(quán)證未作記載，但依法對該房屋享有共有權(quán)的權(quán)利人均已書面同意將該房屋出售給乙方。（如房產(chǎn)證登記為一個人，有配偶的情況下，需要有此條約定）

第七條、甲、乙雙方同意，在乙方支付本合同約定全部購房款后七日內(nèi)，共同向房屋權(quán)屬登記機關(guān)申請辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，辦理過程中應(yīng)當(dāng)繳納的稅費由乙方承擔(dān)。

第八條、甲、乙雙方向房屋權(quán)屬登記機關(guān)申請所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，登記機關(guān)準(zhǔn)予登記的，則雙方提出申請的時間為該房屋權(quán)利轉(zhuǎn)移時間。

第九條、該房屋毀損、滅失的風(fēng)險自房屋正式交付之日起轉(zhuǎn)移給乙方。

第十條、該房屋正式交付后的物業(yè)管理、水、電、燃氣、有線電視、通訊等相關(guān)雜費，由乙方自行承擔(dān)。

第十一條、本合同未盡事宜，甲、乙雙方可另行訂立補充條款或補充協(xié)議。補充條款或補充協(xié)議以及本合同的附件均為本合同不可分割的部分。

第十二條、本協(xié)議自甲乙雙方簽訂之日起生效。

第十三條、甲、乙雙方在履行本合同中若發(fā)生爭議，應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成的，依法向房屋所在地人民法院起訴。

第十四條、本協(xié)議一式五份。其中甲、乙雙方各執(zhí)兩份，為申請房屋所有權(quán)

轉(zhuǎn)移登記提交房屋權(quán)屬登記機關(guān)一份。

附件一

文本：房屋平面圖和四至范圍。

第三篇：趙某訴羅某房屋買賣合同糾紛案律師港灣案例分析（定稿）

趙某訴羅某房屋買賣合同糾紛案

案情：

羅某、龐某系夫妻關(guān)系。2006年8月21日，羅某(甲方)與趙某(乙方)簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書一份：甲方自愿將職工宿舍住宅一套(14層西南戶，建筑面積135.4平方米)轉(zhuǎn)讓給乙方。由乙方支付該住宅所有集資費用(含房款和所有配套設(shè)施集資費)，甲方不承擔(dān)由本房屋產(chǎn)生的任何費用；乙方以甲方名義辦理一切購房手續(xù)，直至房屋過戶完成；該房屋所有權(quán)、決：駁回上訴，維持原判。

點評：

本案為確認之訴，屬于無房產(chǎn)證的單位內(nèi)部開發(fā)房買賣合同效力認定的問題。羅某合法享有單位內(nèi)部的購房資格，可以以低于市場價的價格購買房產(chǎn)，具有財產(chǎn)利益性，屬于合同標(biāo)的中的無形財產(chǎn)權(quán)利。羅某與趙某簽訂協(xié)議，名為“房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議”，實為“購房資格轉(zhuǎn)讓協(xié)議”，雙方意思表示真實，合同內(nèi)容合法有效。從該協(xié)議內(nèi)容可以看出，被告將其對系爭房屋所有權(quán)的期待權(quán)轉(zhuǎn)讓給原告，并由原告承擔(dān)向出賣人支付價款的義務(wù)，原告享有了在支付全部價款后，取得房屋所有權(quán)的權(quán)利。根據(jù)《民法通則》第七十二條第二款及其解釋、《合同法》第一百三十三條及其解釋的規(guī)定，只要在履行期限屆滿時出賣人能夠移轉(zhuǎn)買賣物的所有權(quán)，就達到了買賣合同的目的，無須出賣人于訂立買賣合同時即擁有買賣物的所有權(quán)。因此，房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書應(yīng)當(dāng)視為當(dāng)事人有權(quán)處分的合同看待。

對于單位規(guī)定“單位職工不得私下轉(zhuǎn)讓牟利”，這屬于單位與職工之間的相對性約定，不能對第三人產(chǎn)生效力，被告應(yīng)依照協(xié)議轉(zhuǎn)讓其購房資格，原告在交付房款后，取得房屋所有權(quán)。而對于被告方暫無法辦理房屋所有權(quán)證的問題，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條雖然規(guī)定了未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，但這僅僅是對物權(quán)行為的限制，而非對債權(quán)行為的限制。房屋買賣被分為兩道程序，一是簽訂房屋買賣合同，債的關(guān)系發(fā)生，雙

第四篇：房屋買賣合同 律師編寫 標(biāo)準(zhǔn)

房屋買賣合同

賣房人（以下簡稱甲方）

家庭成員簽字：，漢族，年月日出生，住址：，身份證號碼：，電話：家庭成員簽字：，漢族，年月日出生，住址：，身份證號碼：，電話：家庭成員簽字：，漢族，年月日出生，住址：，身份證號碼：，電話：買房人（以下簡稱乙方）

家庭成員簽字：，漢族，年月日出生，住址：，身份證號碼：，電話：家庭成員簽字：，漢族，年月日出生，住址：，身份證號碼：，電話：家庭成員簽字：，漢族，年月日出生，住址：，身份證號碼：，電話：

根據(jù)《中華人民共和國合同法》及相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，就乙方購買甲方房屋的相關(guān)事宜，訂立本合同，供雙方尊照履行。

第一條房屋基本情況

甲方出售房屋位于新都區(qū)新都鎮(zhèn)小區(qū)棟單元樓號，房屋結(jié)構(gòu)為，建筑面積為平方米，房屋 用途為住宅。乙方對甲方所售房屋已作充分了解，并愿意購買。

第二條甲方對出售房屋權(quán)利的聲明

（1）本合同所述房屋為甲方拆遷安置房，是甲方的私有財產(chǎn)。甲

方保證該房屋交接時沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，不存在房屋抵押、債權(quán)債務(wù)以及其它權(quán)利瑕疵；如交接后發(fā)生該房屋交接前即存在的上述未清事項，由甲方自行承擔(dān)，乙方不負擔(dān)任何責(zé)任。

（2）本合同所述房屋交付乙方后，在乙方尚未取得該房產(chǎn)權(quán)憑證前，如遇政府規(guī)劃再征用拆遷小區(qū)住宅，以甲方名義取得的所有拆遷補償權(quán)益（包括貨幣安置或房屋安置）均由乙方享有，甲方不得干涉。自甲方獲取該房相關(guān)權(quán)益后1周內(nèi)，甲方應(yīng)當(dāng)無條件按時、足額地返回交付乙方所有，不得推諉、截留。

第三條房屋售價

雙方商定上述房屋總價款為人民幣元（大

寫：）。

第四條付款時間與方式

（1）雙方約定以現(xiàn)金方式分期支付房款。

（2）一次付款人民幣元（大寫：），乙方在本合同簽訂當(dāng)日支付給甲方。

（3）付款當(dāng)日甲方應(yīng)出具注明收款數(shù)額及款項用途的收條給乙方作為其付款的憑據(jù)。

第五條房屋支付

（1）甲方于本合同簽訂當(dāng)日將該出售房屋及其附帶鑰匙，以及與該出售房屋相關(guān)的所有文件和票據(jù)全部交付給乙方，歸乙方所有。

（2）房屋出售后，該房屋所屬土地的權(quán)利認務(wù)和責(zé)任也依法隨之轉(zhuǎn)移。

第六條戶口遷出

（1）甲方位于年月日前將本合同所述房屋中的全部

戶口遷出，便于乙方落戶。

第七條關(guān)于產(chǎn)權(quán)辦理的約定

雙方約定本房屋以后辦理《房屋所有權(quán)證》、以政府辦理為準(zhǔn)手續(xù)，按以下約定進行：

（1）本合同所述房屋辦理到甲方名下的《房屋所有權(quán)證》、政府辦理證件以及其他手續(xù)需繳納的稅費及相關(guān)費用由甲方自行承擔(dān)。

（2）甲方取得本合同所述房屋的《房屋所有權(quán)證》、《土地使用權(quán)證》等手續(xù)后，應(yīng)自領(lǐng)取之日起15日內(nèi)，將領(lǐng)到的產(chǎn)權(quán)憑證交給乙方保管。

（3）甲方在取得本合同所述房屋的《房屋所有權(quán)證》、《土地使用權(quán)證》等手續(xù)后，自乙方向甲方提出辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的過戶請求之日起30日內(nèi)，甲方應(yīng)當(dāng)無條件協(xié)助乙方辦理，需繳納的稅費及相關(guān)費用由甲方自行承擔(dān)。如果過戶甲方盡力出相關(guān)手續(xù)及證明材料。甲方應(yīng)當(dāng)無償提供一切與之相關(guān)的手續(xù)及證明資料，不得以任何理由及方式拒絕或陰饒乙方辦理房屋過戶手續(xù)。

第八條違約責(zé)任

（1）乙方如按本合同第四條約定時間付款的，合同仍繼續(xù)履行。甲方有權(quán)自本合同規(guī)定的應(yīng)付款最后期限的第二天起至實際付款之日起，按銀行掛牌活期存款利率，向乙方主動違約利息。

（2）甲方如未按合同第七條第2款約定將辦理在甲方名下的《房屋所有權(quán)證》、《土地使用權(quán)證》交付乙方，視甲方違約。乙方有權(quán)要求交付上述憑證，并有權(quán)要求甲方支付違約金人民幣元（大寫：）。

（3）乙方根據(jù)本合同第七條第3款約定向甲方提出辦理房屋產(chǎn)權(quán)

轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，甲方超過30日不予協(xié)助的，視甲方違約。乙方有權(quán)要求甲方繼續(xù)履行本合同，并有權(quán)要求甲方支付違約金人民幣元（大寫：）。

（4）甲方不得擅自解除本合同。如甲方擅自解除合同，乙方有權(quán)要求甲方繼續(xù)履行本合同，同時有權(quán)要求甲方支付其違約金人民幣元（大寫：）。

（5）甲方如未按本合同第二條第2款規(guī)定返回乙方拆遷補償?shù)南嚓P(guān)權(quán)益，視甲方違約。乙方有權(quán)要求甲方無條件地立即返回因該房拆遷獲取的相關(guān)補償權(quán)益，并有權(quán)要求甲方支付違約金元（大寫：）。

（6）甲方如未按本合同第六條規(guī)定的時間內(nèi)甲方所住人口全部搬出，如果沒搬，視甲方違約。乙方有權(quán)要求甲方在30日內(nèi)辦理完全部人口的遷出手續(xù)，并有權(quán)要求甲方支付違約金人民幣元（大寫：）。

第九條合同主體

1、甲方是，2、乙方是。

第十條爭議解決方式

本合同在履行過程中發(fā)生爭議，雙方可協(xié)商解決；協(xié)商不成的，雙方均有權(quán)向爭議房屋所在地人民法院提起訴論。

第十一條生效說明

（1）本合同未盡事宜，雙方協(xié)商一致可另行簽訂補充協(xié)議，作為本合同不可分割的組成部份，與本合同具有同等法律效力。

（2）本合同空格部分填寫的文字與打印文字具有同等法律效力。

（3）雙方已詳讀本合同的全部條款，且對本合同全部條款的含義認識一致，合同內(nèi)容系雙方真實意思表示。

（4）合同一式貳份，甲乙雙方各執(zhí)一份。自雙方簽字、按指印之日起生效。

（5）如果乙方違約同上。

甲方家庭成員簽字：

乙方家庭成員簽字：

見證人：

見證人：

見證人：

（以下無正文）身份證號碼： 身份證號碼： 身份證號碼： 簽訂日期：年月日

棄 權(quán) 書

棄權(quán)方：（簡稱甲方）

受權(quán)方：（簡稱乙方）

（戶主）將小區(qū)幢單元樓號拆遷安置房，面積為平方米，棄權(quán)給乙方。

甲方（簽字蓋印）：

乙方（簽字蓋?。?/p>

年月日

第五篇：確認房屋買賣合同有效案件

確認房屋買賣合同有效案件

房地產(chǎn)律師靳雙權(quán)作為從業(yè)十余年的資深房地產(chǎn)律師辦理了大量房地產(chǎn)糾紛案件，積累了大量辦理房地產(chǎn)案件的經(jīng)驗，現(xiàn)在房地產(chǎn)律師靳雙權(quán)將這些案件改編為房地產(chǎn)糾紛案例，本案件是一起案件，現(xiàn)在我把這個案子改編為案例的形式，希望可以幫助到你。

（為保護當(dāng)事人的隱私安全，本文當(dāng)事人全部使用化名）

一、基本案情

陳飛與李振系夫妻關(guān)系，雙方育有一子陳暉，陳飛于1992年2月19日去世。陳飛為建機公司職工，1201號房屋原為陳飛承租（無書面合同），該房屋為建機公司的自管公房。

1992年2月27日，李珍向建機公司申請（申請書放于陳暉處）將涉案房屋承租人由陳飛變更為陳暉，落款處有“李珍”簽字的字樣，蓋章處印有“李珍”字。李珍對此不予認可，稱其對申請書不知情，并且自己不會寫字，該申請書上的簽字并非其本人書寫，其也沒有人名章。即使申請書是真的，該申請書應(yīng)當(dāng)放于房管科，不應(yīng)陳暉所有。建機公司解釋是由于工作失誤，使陳暉持有了該申請書。經(jīng)過法院釋明，李珍曾提出筆跡鑒定，但是其后主動撤銷了該鑒定申請。

1991年11月29日，建機公司（甲方）與陳暉（乙方）簽訂房屋買賣合同，約定陳暉購買涉案房屋，房價款15000元，乙方一次性支付付清價款，甲方給乙方優(yōu)惠20%，即12000元。涉案房屋的產(chǎn)權(quán)證于1997年10月25日填發(fā)，所有人為陳暉。陳暉主張合同的實際簽訂日期為1992年2月27日，根據(jù)1991年的房改政策將合同改寫成1991年11月29日，建機公司對此表示認可。李珍不認可，主張當(dāng)時陳飛在世時陳暉就與建機公司簽訂了房屋買賣合同。

涉案房屋的購房款、購房維修費及供暖費繳費人均為陳暉。建機公司提交的涉案房屋產(chǎn)權(quán)檔案材料中的購房通知單繳費人均未陳暉，時間為1992年2月。李珍對此不予認可，主張購房票據(jù)不能證明陳暉交納的是涉案房屋的購房款，供暖費是其繳納，建機公司的記載無法證明房屋是在陳飛去世后購買。

二、法院審理 一審法院經(jīng)過審理認為雖然李珍主張自己不會寫字，申請書上的簽字和蓋章非自己所為，但是其沒有提供相反的證據(jù)予以證明，而根據(jù)建機公司的記載、陳暉所出具的申請書、購房發(fā)票、供暖發(fā)票可以證明，涉案房屋是由陳暉購買，雖然陳暉不是該公司職工，但是陳暉系陳飛的兒子，其購買涉案房屋并不違反公司的規(guī)定，因此法院認為涉案房屋屬于陳暉所有，駁回了李珍的訴訟請求。

法院判決后，李珍不服上訴至二審，稱自己從未變更過承租人，申請書上的簽名和蓋章并非自己所為，因此請求法院判令房屋買賣合同無效。

三、法院判決 一審判決：

駁回李珍的訴訟請求。二審判決：

駁回上訴，維持原判。

四、律師點評

知名房產(chǎn)律師靳雙權(quán)點評

知名房產(chǎn)律師靳雙權(quán)點評：

本案爭議的焦點一是陳暉變更承租人是否經(jīng)過李珍同意，二是陳暉與建機公司簽訂的房屋買賣合同的效力。

一、陳暉是否具有購買涉案房屋的資格

陳暉變更承租人是否經(jīng)過李珍同意，是其是否具有購房資格的前提條件。陳暉向法院提交了李珍簽名并蓋章的變更承租人申請，李珍堅決否認申請書系其所簽、否認人名章系其所有，而其又放棄了可以對其陳述的真?zhèn)巫鞒隹茖W(xué)判斷的鑒定程序，李珍放棄鑒定的行為降低了其陳述意見的可信度。相反在此問題上建機公司認可陳暉的陳述，故法院認定建機公司經(jīng)李珍申請變更承租人正確。至于申請書的持有問題，申請書的真實性對本案事實的認定構(gòu)成影響，由誰持有對本案事實認定不構(gòu)成影響。

二、房屋買賣合同的效力

陳暉與建機公司均認可房屋買賣合同實際簽訂時間為1992年2月27日，只是根據(jù)1991年房改政策，合同時間倒簽為1991年11月29日，而建機公司提交的涉案房屋的房屋產(chǎn)權(quán)檔案材料中所附的各項證明的開具時間與陳暉、建機公司的陳述相互印證，故法院認定建機公司與陳暉于1992年2月27日簽訂房屋買賣合同正確。涉案房屋為建機公司自管公房，建機公司有權(quán)在遵守法律的前提下自主選擇房屋交易對象。房屋承租人變更后，建機公司將房屋出售給陳暉的行為并無違法之處，亦不損害他人利益，雙方之間的房屋買賣合同應(yīng)認定為合法有效。

李珍與陳暉系母子關(guān)系，而李珍無任何證據(jù)顯示陳暉與建機公司有利益上的關(guān)聯(lián)，故李珍稱陳暉與建機公司有利害關(guān)系，法院不予采信。