第一篇：無主管小區(qū)調(diào)研

關(guān)于城北街道無主管小區(qū)情況的調(diào)研 城北街道為昌平區(qū)的核心地帶，轄區(qū)內(nèi)無主管小區(qū) “臟、亂、差”，基礎(chǔ)設(shè)施的嚴(yán)重缺失，與城市建設(shè)的快速發(fā)展形成了強(qiáng)烈的反差，甚至在一定程度上嚴(yán)重影響了城市的形象。老舊住宅小區(qū)居住面貌的根本改觀，已成為我區(qū)亟待解決的民生問題。經(jīng)我單位調(diào)查，城北轄區(qū)無主管小區(qū)共涉及106個(gè)，共計(jì)299棟樓房，1015個(gè)單元?，F(xiàn)對(duì)這些無主管小區(qū)的調(diào)研情況詳述如下：

一、無主管小區(qū)現(xiàn)狀

無人主管小區(qū)建于上世紀(jì)70年代末至90年代初，這些小區(qū)在當(dāng)初建設(shè)時(shí)，配套基礎(chǔ)設(shè)施就不甚完善，又長(zhǎng)期缺少維修整治，從而造成了現(xiàn)在公共管網(wǎng)老化、小區(qū)不成規(guī)模，安全措施不到位，經(jīng)常出現(xiàn)化糞池堵塞、污水橫溢、失竊嚴(yán)重等問題，環(huán)境臟、亂、差更是突出，許多小區(qū)無維修責(zé)任主體，已為棄管小區(qū)或社區(qū)代管小區(qū)。

（一）小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差

老舊小區(qū)建設(shè)之初主要是為解決居民的住房困難問題，由于小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)低，配套設(shè)施不全，整體布局先天不足，導(dǎo)致基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重不足，主要表現(xiàn)在：

一是舊小區(qū)普遍綠化面積較小，沒有園林設(shè)計(jì)，綠化功能單一，檔次低下，管理維護(hù)投資不足。

二是機(jī)動(dòng)車停車位缺少，在改造中如果要增加機(jī)動(dòng)車位，一般要占用便道。無自行車棚或自行車棚內(nèi)衛(wèi)生狀況差。

三是居民體育健身和文化活動(dòng)空間較小。

四是老舊小區(qū)居民樓的垃圾道極易造成鼠害或滋生其他傳染病，而現(xiàn)在的住宅樓設(shè)計(jì)中已經(jīng)取消樓內(nèi)垃圾道。

五是沒有中水循環(huán)使用設(shè)施。綠化用水基本使用自來水，費(fèi)用高。居民的生活用水不能得到二次利用。

六是戶型設(shè)計(jì)沒有考慮儲(chǔ)藏功能，且管理不嚴(yán)，很多居民將雜物擺放在樓道里，給物業(yè)衛(wèi)生管理和防火安全造成隱患。

七是小區(qū)道路老化，有些小區(qū)沒有路燈和庭院燈。

八是上下水管網(wǎng)嚴(yán)重老化，化糞池?zé)o人清理，經(jīng)常堵塞污水橫溢，居民多有投訴。

九是有的小區(qū)沒有煤氣或天然氣，小區(qū)居民使用煤氣罐，生活不便。

十是由于各種原因有的小區(qū)很難封閉或根本沒有封閉，任何人都可以自由進(jìn)出小區(qū)，居民安全受到威脅。

（二）各項(xiàng)管理費(fèi)收取難

老舊小區(qū)產(chǎn)權(quán)呈多元化格局，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的要求和經(jīng)濟(jì)承受能力差異大，承受能力強(qiáng)的希望得到全方位、高層次的服務(wù)；承受能力差的則認(rèn)為只要不交費(fèi)，有無管理無所謂。對(duì)于個(gè)別有條件實(shí)行物業(yè)管理的老舊小區(qū)，物業(yè)管理收費(fèi)困難是一個(gè)突出的問題，多年來計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無償享受服務(wù)的傳統(tǒng)觀念，習(xí)慣由單位的房產(chǎn)管理部門或房管所管房的模式，認(rèn)為實(shí)行物業(yè)管理就是想多收錢，如果實(shí)施物業(yè)管理需要收費(fèi)，也應(yīng)該由單位交。除居民的住房消費(fèi)意識(shí)淡薄等原因外，沒有與小區(qū)管理

情況相適應(yīng)的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，也是一個(gè)不容忽視的因素。

（三）治安隱患大

具有一定規(guī)模的老小區(qū)，其進(jìn)出口通道較多，四通八達(dá)，進(jìn)行封閉整治后，雖然相應(yīng)減少，但也只能做到半封閉管理。小區(qū)自行車棚無人看管，自行車丟失嚴(yán)重。小區(qū)沒有專職保安和監(jiān)控設(shè)備，小區(qū)治安狀況難以改善。

（四）物業(yè)管理介入難

對(duì)老舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，應(yīng)該由開發(fā)單位按建安造價(jià)的1.5%提供物業(yè)管理啟動(dòng)資金，由于啟動(dòng)資金無法落實(shí)，加上基礎(chǔ)設(shè)施老化、物業(yè)費(fèi)收取困難，物業(yè)管理出現(xiàn)空擋，社區(qū)居委會(huì)只能勉為其難的承擔(dān)環(huán)衛(wèi)清掃保潔任務(wù)，小區(qū)物業(yè)管理無法良性循環(huán)。

（五）改造資金缺口大

老舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，改善居民的生活環(huán)境，必須對(duì)小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行不同程度的改造，如小區(qū)進(jìn)行封閉、綠化美化、道路修整等。根據(jù)改造項(xiàng)目的多少和改造等級(jí)的不同，資金量少則幾十萬，多則上百萬。資金從哪里來，是困擾老舊小區(qū)改造的一個(gè)重要問題。

二、無主管小區(qū)的治理

目前無主管小區(qū)存在的諸多難題，必須從建設(shè)文明城市的戰(zhàn)略高度，從解決居民最關(guān)心的現(xiàn)實(shí)問題的全局高度出發(fā)，把改善居住條件和加快發(fā)展放在同等重要的地位去謀劃，加大對(duì)無主管小區(qū)的治理，徹底改善老舊小區(qū)居住環(huán)境面貌，讓居民群眾生活在一個(gè)美好、安全、舒適的環(huán)境中。治理主要有以下幾點(diǎn)：

1、房屋修繕

維修屋面防水，對(duì)房屋樓道墻面進(jìn)行維修和樓道粉刷，對(duì)屋面地平開裂、樓道臺(tái)階、樓梯扶手、散水等進(jìn)行維修；

2、基礎(chǔ)設(shè)施、附屬設(shè)備整治

維修維護(hù)樓房?jī)?nèi)外給排水管道，疏通下水井、化糞池，修復(fù)共用照明、破損道路、大門，修建停車位，建門位室、自行車停放棚；

3、安防系統(tǒng)改造

安裝小區(qū)門禁和道閘系統(tǒng)，實(shí)行人員、車輛出入封閉管理，安裝監(jiān)控系統(tǒng)，進(jìn)行消防設(shè)施建設(shè)及維護(hù)；

4、小區(qū)環(huán)境治理

對(duì)樓房前后的私搭亂建進(jìn)行拆除，進(jìn)行綠化建設(shè)，布設(shè)小區(qū)夜間照明系統(tǒng)，整飭小區(qū)環(huán)境。

通過上述治理后，為小區(qū)后期管理打下初步基礎(chǔ)。

三、無主管小區(qū)后期管理

（一）出臺(tái)準(zhǔn)物業(yè)化管理辦法，逐步規(guī)范非物業(yè)小區(qū)管理

鑒于無主管小區(qū)難以達(dá)到物業(yè)化管理水平，為從根本上解決非物業(yè)小區(qū)管理難問題，建議出臺(tái)《準(zhǔn)物業(yè)化管理辦法》，對(duì)所有無主管小區(qū)統(tǒng)一實(shí)行準(zhǔn)物業(yè)化管理。管理辦法中要明確以下內(nèi)容：

一是準(zhǔn)物業(yè)化管理小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。因老舊小區(qū)大部分為企業(yè)離退休或下崗職工，生活較為困難，可將物業(yè)費(fèi)定為每平方米0.2元，用于聘請(qǐng)清掃保潔員和保安，高標(biāo)準(zhǔn)做好環(huán)境衛(wèi)生和安全管理工作。

二是建立綠化認(rèn)養(yǎng)管護(hù)機(jī)制。在春季綠化時(shí)由政府購(gòu)買果樹苗，分發(fā)給居民認(rèn)養(yǎng)種植、澆水、管護(hù)，有效解決澆水難和管護(hù)難問題，綠化美化小區(qū)環(huán)境。

三是大力推廣準(zhǔn)物業(yè)化管理。對(duì)條件成熟的無主管小區(qū)，選聘物業(yè)公司進(jìn)行管理；對(duì)條件不成熟不具備的無主管小區(qū)，暫時(shí)由業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居委會(huì)進(jìn)行管理。

四是收費(fèi)問題。準(zhǔn)物業(yè)費(fèi)收取難問題是制約物業(yè)管理的瓶頸因素，應(yīng)規(guī)定：房屋出售必須有物業(yè)公司或社區(qū)居委會(huì)出具的物業(yè)費(fèi)繳納證明，否則房屋不得出售并加倍收取滯納金，從根本上解決物業(yè)費(fèi)收取難問題。同時(shí)，為彌補(bǔ)經(jīng)費(fèi)不足，管理責(zé)任單位可在小區(qū)內(nèi)劃分停車泊位，收取停車費(fèi)用。小區(qū)出現(xiàn)下水堵塞、化糞池堵塞等問題由政府設(shè)立維修基金解決，維修事宜由管理責(zé)任主體負(fù)責(zé)，避免因資金難以落實(shí)導(dǎo)致問題久拖不決。

（二）應(yīng)盡快制定實(shí)施老舊小區(qū)物業(yè)管理工作規(guī)劃，加大對(duì)老舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的監(jiān)管力度

為確保老舊小區(qū)整治成果，老舊小區(qū)整治工作完成后，要注重解決管理責(zé)任主體、管理機(jī)制問題，促進(jìn)老舊小區(qū)管理的良性循環(huán)。條件成熟的小區(qū)實(shí)施準(zhǔn)物業(yè)化管理試點(diǎn)，制定優(yōu)惠政策，吸引物業(yè)公司參與老舊小區(qū)管理，待試點(diǎn)成功后逐步在全市推開，使老舊小區(qū)逐步走上準(zhǔn)物業(yè)化管理的軌道。物業(yè)管理是新型行業(yè)，決不是房管部門或機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位管房機(jī)構(gòu)的簡(jiǎn)單翻牌。老小區(qū)推行物業(yè)管理困難多、難度大，物業(yè)公司只有樹立用戶至上、服務(wù)第一的觀念，贏得居民的滿意和認(rèn)可，才有立足之地。由政府購(gòu)買公益性崗位，為每個(gè)非物業(yè)小

區(qū)配備2-4名公崗保安員，全天候巡邏，杜絕入戶偷盜等現(xiàn)象發(fā)生。實(shí)施“鄰里守望”工程，開展以“樓單元長(zhǎng)聯(lián)防”為主體的群眾性治安防范工作。對(duì)小區(qū)部分大門進(jìn)行封閉，消除小區(qū)安全隱患。

六要完善小區(qū)服務(wù)。公示衛(wèi)生、治安等基本管理服務(wù)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和責(zé)任人，接受居民監(jiān)督。在此基礎(chǔ)上，逐步擴(kuò)大管理服務(wù)項(xiàng)目，根據(jù)居民需求提供菜單式物業(yè)管理有償服務(wù)，使工作不斷向廣度、深度延伸，逐步建立起行政主導(dǎo)與市場(chǎng)運(yùn)作相結(jié)合的物業(yè)管理服務(wù)機(jī)制，最終過渡到完全市場(chǎng)化的物業(yè)管理服務(wù)。

城北街道辦事處

二〇一四年六月四日

第二篇：對(duì)無物業(yè)小區(qū)管理工作調(diào)研簡(jiǎn)報(bào)

興慶區(qū)政協(xié)對(duì)無物業(yè)住宅小區(qū)管理情況進(jìn)行

視察調(diào)研

為進(jìn)一步加快銀川市“兩宜”城市建設(shè)，加強(qiáng)興慶區(qū)無物業(yè)小區(qū)管理工作，6月上旬，興慶區(qū)政協(xié)副主席、統(tǒng)戰(zhàn)部長(zhǎng)保少寧，在興慶區(qū)政府副區(qū)長(zhǎng)何建勃的陪同下，帶領(lǐng)興慶區(qū)提案委員會(huì)部分委員，對(duì)興慶區(qū)無物業(yè)小區(qū)管理情況進(jìn)行了調(diào)研視察。視察組對(duì)勝利街、富寧街部分無物業(yè)小區(qū)的管理情況進(jìn)行了實(shí)地查看，聽取了興慶區(qū)城管局、民政局及各街道辦事處關(guān)于無物業(yè)小區(qū)管理情況的匯報(bào)，并與部分社區(qū)居委會(huì)、小區(qū)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司負(fù)責(zé)同志進(jìn)行了座談交流。

委員們對(duì)無物業(yè)管理的老舊小區(qū)存在的基礎(chǔ)設(shè)施差、環(huán)境衛(wèi)生差、治安差、收費(fèi)難等問題提出了中肯的意見和建議。政協(xié)副主席保少寧結(jié)合全國(guó)文明城市和銀川市“兩宜”城市創(chuàng)建工作，建議政府一是盡快研究制定老舊小區(qū)改造規(guī)劃，著力改善老舊小區(qū)居住環(huán)境；二是廣泛爭(zhēng)取整合資金，切實(shí)加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入；三是積極開展試點(diǎn)，逐步推行物業(yè)管理；四是明確城管、民政、街道（社區(qū)）等相關(guān)部門責(zé)任，齊抓共管，不斷規(guī)范無物業(yè)小區(qū)管理。他指出，物業(yè)管理事關(guān)千家萬戶，是一項(xiàng)關(guān)系民生的系統(tǒng)工程，盡管街道（社區(qū)）做出了積極努力，但與廣大居民群眾的期望還有很大差距。針對(duì)無物業(yè)管理的老舊小區(qū)存在的基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重老化、治安隱患大等諸多問題，希望城管、街道（社區(qū)）等相關(guān)部門進(jìn)一步探索無物業(yè)小區(qū)管理的新路子，為興慶區(qū)下一步接管物業(yè)管理工作奠定良好的基礎(chǔ)。（馬麗）

第三篇：無物業(yè)小區(qū)管理情況調(diào)研報(bào)告

關(guān)于亟需加強(qiáng)非物業(yè)小區(qū)管理工作的調(diào)研報(bào)告

為進(jìn)一步加快銀川市“兩宜”城市建設(shè)，加強(qiáng)興慶區(qū)非物業(yè)小區(qū)管理工作，興慶區(qū)政協(xié)提案委員會(huì)組織部分委員，于2010年6月上旬，對(duì)興慶區(qū)非物業(yè)小區(qū)管理工作情況進(jìn)行了專題調(diào)研，聽取了興慶區(qū)城管局、民政局及各街道辦事處關(guān)于非物業(yè)小區(qū)管理情況的匯報(bào)，實(shí)地查看了勝利街、富寧街部分非物業(yè)小區(qū)的管理情況，并與部分社區(qū)居委會(huì)、小區(qū)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司負(fù)責(zé)同志進(jìn)行了座談交流。現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：

一、基本情況 隨著銀川市“兩宜”城市建設(shè)步伐的不斷加快，一批批環(huán)境優(yōu)美、功能齊全、管理規(guī)范的新建住宅小區(qū)為市區(qū)居民提供了極佳的居住環(huán)境，很大程度上改善了居民的生活條件，已經(jīng)成為展示首府城市建設(shè)和管理水平的重要窗口。然而，作為首府銀川市經(jīng)濟(jì)、科技、文化、教育、金融和商貿(mào)物流中心和城市形象集中體現(xiàn)的市轄區(qū)，目前仍有相當(dāng)一部分老舊小區(qū)無專業(yè)化物業(yè)管理，其環(huán)境的“臟、亂、差”，基礎(chǔ)設(shè)施的嚴(yán)重缺失，與首府城市建設(shè)的快速發(fā)展形成了強(qiáng)烈的反差，甚至在一定程度上嚴(yán)重影響了城市的形象。所以，老舊住宅小區(qū)居住面貌的根本改觀，已成為銀川市各縣區(qū)亟待解決的民生問題。

據(jù)調(diào)查了解，目前銀川市2680萬平方米住宅中，有1800萬平方米已納入規(guī)范化物業(yè)管理，但尚有33%未被納入物業(yè)管理。銀川大部分非物業(yè)小區(qū)建于上世紀(jì)70年代末至90年代初，因年代久遠(yuǎn)，普遍存在地下管網(wǎng)鋪設(shè)不完善、安全措施不到位，經(jīng)常出現(xiàn)化糞池堵塞、污水橫溢、失竊嚴(yán)重等問題，個(gè)別小區(qū)甚至完全處于無人管理狀態(tài)。尤其是作為老城區(qū)的興慶區(qū)，非物業(yè)管理的老舊小區(qū)多達(dá)

個(gè)、共計(jì)1901棟樓、建筑面積達(dá)346萬平方米。這些小區(qū)大部分是上世紀(jì)70至90年代企業(yè)自建小區(qū)，管理上由單位后勤自管，由于產(chǎn)權(quán)單位破產(chǎn)倒閉、轉(zhuǎn)制等原因，致使小區(qū)無人管理，同時(shí)這些小區(qū)在當(dāng)初建設(shè)時(shí)，配套基礎(chǔ)設(shè)施就不甚完善，又長(zhǎng)期缺少維修整治，從而造成了現(xiàn)在公共管網(wǎng)老化、小區(qū)不成規(guī)模，環(huán)境臟、亂、差等問題。

二、存在的問題

（一）小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差。老舊小區(qū)建設(shè)之初主要是為解決居民的住房困難問題，由于小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)低，配套設(shè)施不全，整體布局先天不足，導(dǎo)致基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重不足，主要表現(xiàn)在：一是舊小區(qū)普遍綠化面積較小，沒有園林設(shè)計(jì)，綠化功能單一，檔次低下，管理維護(hù)投資不足。二是機(jī)動(dòng)車停車位缺少，在改造中如果要增加機(jī)動(dòng)車位，一般要占用便道。無自行車棚或自行車棚內(nèi)衛(wèi)生狀況差。三是居民體育健身和文化活動(dòng)空間較小。四是老舊小區(qū)居民樓的垃圾道極易造成鼠害或滋生其他傳染病，而現(xiàn)在的住宅樓設(shè)計(jì)中已經(jīng)取消樓內(nèi)垃圾道。五是沒有中水循環(huán)使用設(shè)施。綠化用水基本使用自來水，費(fèi)用高。居民的生活用水不能得到二次利用。六是戶型設(shè)計(jì)沒有考慮儲(chǔ)藏功能，且管理不嚴(yán)，很多居民將雜物擺放在樓道里，給物業(yè)衛(wèi)生管理和防火安全造成隱患。七是小區(qū)道路老化，有些小區(qū)沒有路燈和庭院燈。八是上下水管網(wǎng)嚴(yán)重老化，化糞池?zé)o人清理，經(jīng)常堵塞污水橫溢，居民多有投訴。九是有的小區(qū)沒有煤氣或天然氣，小區(qū)居民使用煤氣罐，生活不便。十是由于各種原因有的小區(qū)很難封閉或根本沒有封閉，任何人都可以自由進(jìn)出小區(qū)，居民安全受到威脅。

雖然銀川市 “三大戰(zhàn)役”活動(dòng)的實(shí)施，使小區(qū)環(huán)境得到了較大改善。但由于缺乏物業(yè)管理，小區(qū)長(zhǎng)期建管脫節(jié)，雖然房改時(shí)按比例收取了設(shè)施維護(hù)費(fèi)，但出現(xiàn)排水堵塞等問題后，市政管理部門只負(fù)責(zé)大街區(qū)域，小巷和小區(qū)只能由辦事處、社區(qū)向居民收費(fèi)、向有關(guān)單位化緣解決，部分居民只投訴不繳費(fèi)，原建設(shè)責(zé)任單位不愿意承擔(dān)疏通費(fèi)用，造成排污疏通問題得不到及時(shí)解決。據(jù)調(diào)查僅解放西街每年發(fā)生污水堵塞現(xiàn)象達(dá)20多處。

（二）各項(xiàng)管理費(fèi)收取難。老舊小區(qū)產(chǎn)權(quán)呈多元化格局，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的要求和經(jīng)濟(jì)承受能力差異大，承受能力強(qiáng)的希望得到全方位、高層次的服務(wù)；承受能力差的則認(rèn)為只要不交費(fèi)，有無管理無所謂。部分小區(qū)居民以“三大戰(zhàn)役”有關(guān)問題沒有解決為由，長(zhǎng)期拒繳衛(wèi)生費(fèi)。居委會(huì)每月每戶收取3元衛(wèi)生費(fèi)，收取率只能達(dá)到60%，街道辦事處和社區(qū)居委會(huì)不得不墊資雇傭老、弱、病殘人員清掃背街小巷和小區(qū)衛(wèi)生，導(dǎo)致衛(wèi)生管理不到位，臟亂差現(xiàn)象嚴(yán)重。對(duì)于個(gè)別有條件實(shí)行物業(yè)管理的老舊小區(qū)，物業(yè)管理收費(fèi)困難是一個(gè)突出的問題，多年來計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無償享受服務(wù)的傳統(tǒng)觀念，習(xí)慣由單位的房產(chǎn)管理部門或房管所管房的模式，認(rèn)為實(shí)行物業(yè)管理就是想多收錢，如果實(shí)施物業(yè)管理需要收費(fèi)，也應(yīng)該由單位交。除居民的住房消費(fèi)意識(shí)淡薄等原因外，沒有與小區(qū)管理情況相適應(yīng)的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，也是一個(gè)不容忽視的因素。

（三）治安隱患大。具有一定規(guī)模的老小區(qū)，其進(jìn)出口通道較多，四通八達(dá)，進(jìn)行封閉整治后，雖然相應(yīng)減少，但也只能做到半封閉管理。小區(qū)自行車棚無人看管，自行車丟失嚴(yán)重。小區(qū)沒有專職保安和監(jiān)控設(shè)備，小區(qū)治安狀況難以改善。

（四）綠化養(yǎng)護(hù)難?！叭髴?zhàn)役”以后，各拆遷小區(qū)進(jìn)行了綜合整治，擴(kuò)大了綠化面積，但澆水問題一直沒有解決，部分草坪已經(jīng)枯死。一些居民畫地為牢，占用公共綠地面積種植蔬菜。目前接通一處上水要向自來水公司繳費(fèi)600元，綠地澆水養(yǎng)護(hù)成為一大難題。

（五）物業(yè)管理介入難。對(duì)老舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，應(yīng)該由開發(fā)單位按建安造價(jià)的1.5%提供物業(yè)管理啟動(dòng)資金，由于啟動(dòng)資金無法落實(shí)，加上基礎(chǔ)設(shè)施老化、物業(yè)費(fèi)收取困難，物業(yè)管理出現(xiàn)空擋，社區(qū)居委會(huì)只能勉為其難的承擔(dān)環(huán)衛(wèi)清掃保潔任務(wù)，小區(qū)物業(yè)管理無法良性循環(huán)。

（六）改造資金缺口大。老舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，改善居民的生活環(huán)境，必須對(duì)小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行不同程度的改造，如小區(qū)進(jìn)行封閉、綠化美化、道路修整等。根據(jù)改造項(xiàng)目的多少和改造等級(jí)的不同，資金量少則幾十萬，多則上百萬。資金從哪里來，是困擾老舊小區(qū)改造的一個(gè)重要問題。

三、對(duì)策建議

目前非物業(yè)小區(qū)存在的諸多難題，嚴(yán)重影響著文明城市和“兩宜” 城市的創(chuàng)建工作，各級(jí)政府必須從建設(shè)文明城市和“兩宜”城市的戰(zhàn)略高度，從解決居民最關(guān)心的現(xiàn)實(shí)問題的全局高度出發(fā)，把改善居住條件和加快發(fā)展放在同等重要的地位去謀劃，加大對(duì)非物業(yè)小區(qū)的治理，徹底改善老舊小區(qū)居住環(huán)境面貌，讓居民群眾生活在一個(gè)美好、安全、舒適的環(huán)境中。

（一）發(fā)揮政府主導(dǎo)作用，有序推進(jìn)老舊小區(qū)綜合整治 老舊住宅小區(qū)綜合整治牽涉面廣，經(jīng)費(fèi)缺口大，是一項(xiàng)事關(guān)全局的復(fù)雜而艱巨的系統(tǒng)工程。對(duì)居住環(huán)境的改善，尤其是對(duì)過去在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代建設(shè)的老舊小區(qū)，市政府應(yīng)從城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)中拿出專項(xiàng)資金，逐年、逐步有計(jì)劃地實(shí)施改造，為實(shí)施物業(yè)管理創(chuàng)造一個(gè)良好的基礎(chǔ)條件?？h（區(qū)）政府應(yīng)發(fā)揮主導(dǎo)作用，在對(duì)非物業(yè)小區(qū)、樓院進(jìn)行摸底和規(guī)劃整合的基礎(chǔ)上，建立相應(yīng)工作機(jī)制，明確各自職責(zé)，制定整治的總體規(guī)劃方案和各街道具體方案?？舍槍?duì)老舊小區(qū)的分布情況，首先在各街道辦事處轄區(qū)內(nèi)各選1個(gè)非物業(yè)管理小區(qū)進(jìn)行全面改造，重點(diǎn)維修小區(qū)道路和老化管道、修建自行車棚、設(shè)置垃圾箱、更換路燈、修建隔離柵欄，規(guī)范小區(qū)大門設(shè)置，形成相對(duì)封閉獨(dú)立的非物業(yè)管理小區(qū)。在認(rèn)真總結(jié)整治經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，本著因地制宜的原則，逐步在其他老舊小區(qū)進(jìn)行推廣?？梢試L試由居民參與設(shè)計(jì)、參與投資、參與建設(shè)的公眾參與方式。

（二）出臺(tái)準(zhǔn)物業(yè)化管理辦法，逐步規(guī)范非物業(yè)小區(qū)管理 鑒于非物業(yè)小區(qū)難以達(dá)到物業(yè)化管理水平，為從根本上解決非物業(yè)小區(qū)管理難問題，建議銀川市政府出臺(tái)《非物業(yè)小區(qū)實(shí)行準(zhǔn)物業(yè)化管理辦法》，對(duì)所有非物業(yè)小區(qū)統(tǒng)一實(shí)行準(zhǔn)物業(yè)化管理。管理辦法中要明確以下內(nèi)容：一是準(zhǔn)物業(yè)化管理小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。因老舊小區(qū)大部分為企業(yè)離退休或下崗職工，生活較為困難，可將物業(yè)費(fèi)定為每平方米0.2元，用于聘請(qǐng)清掃保潔員和保安，高標(biāo)準(zhǔn)做好環(huán)境衛(wèi)生和安全管理工作。二是建立綠化認(rèn)養(yǎng)管護(hù)機(jī)制。在春季綠化時(shí)由政府購(gòu)買果樹苗，分發(fā)給居民認(rèn)養(yǎng)種植、澆水、管護(hù)，有效解決澆水難和管護(hù)難問題，綠化美化小區(qū)環(huán)境。三是大力推廣準(zhǔn)物業(yè)化管理。對(duì)條件成熟的非物業(yè)小區(qū)，選聘物業(yè)公司進(jìn)行管理；對(duì)條件不成熟不具備的非物業(yè)小區(qū)，暫時(shí)由業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居委會(huì)進(jìn)行管理。四是收費(fèi)問題。準(zhǔn)物業(yè)費(fèi)收取難問題是制約物業(yè)管理的瓶頸因素，應(yīng)規(guī)定：房屋出售必須有物業(yè)公司或社區(qū)居委會(huì)出具的物業(yè)費(fèi)繳納證明，否則房屋不得出售并加倍收取滯納金，同時(shí)通知所在單位取消評(píng)先評(píng)優(yōu)資格，納入金融誠(chéng)信系統(tǒng)，從根本上解決物業(yè)費(fèi)收取難問題。同時(shí)，為彌補(bǔ)經(jīng)費(fèi)不足，管理責(zé)任單位可在小區(qū)內(nèi)劃分停車泊位，收取停車費(fèi)用。小區(qū)出現(xiàn)下水堵塞、化糞池堵塞等問題由政府設(shè)立維修基金解決，維修事宜由管理責(zé)任主體負(fù)責(zé)，避免因資金難以落實(shí)導(dǎo)致問題久拖不決。

（三）因地制宜，建立物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制

（三）應(yīng)盡快制定實(shí)施老舊小區(qū)物業(yè)管理工作規(guī)劃，加大對(duì)老舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的監(jiān)管力度

為確保老舊小區(qū)整治成果，老舊小區(qū)整治工作完成后，要注重解決管理責(zé)任主體、管理機(jī)制問題，促進(jìn)老舊小區(qū)管理的良性循環(huán)。要充分發(fā)揮政府行政管理部門的作用，由市房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)條件成熟的小區(qū)實(shí)施準(zhǔn)物業(yè)化管理試點(diǎn)，制定優(yōu)惠政策，吸引物業(yè)公司參與老舊小區(qū)管理，待試點(diǎn)成功后逐步在全市推開，使老舊小區(qū)逐步走上準(zhǔn)物業(yè)化管理的軌道。物業(yè)管理是新型行業(yè)，決不是房管部門或機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位管房機(jī)構(gòu)的簡(jiǎn)單翻牌。興慶區(qū)很大一部分是老小區(qū)，推行物業(yè)管理困難多、難度大，物業(yè)公司只有樹立用戶至上、服務(wù)第一的觀念，贏得居民的滿意和認(rèn)可，才有立足之地。隨著物業(yè)管理行業(yè)的迅速發(fā)展，物業(yè)公司要有緊迫感，克服“只此一家，別無分號(hào)”的思想，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)和服務(wù)水平，在競(jìng)爭(zhēng)中求得生存和發(fā)展。

由政府購(gòu)買公益性崗位，為每個(gè)非物業(yè)小區(qū)配備2-4名公崗保安員，全天候巡邏，杜絕入戶偷盜等現(xiàn)象發(fā)生。實(shí)施“鄰里守望”工程，開展以“樓單元長(zhǎng)聯(lián)防”為主體的群眾性治安防范工作。對(duì)小區(qū)部分大門進(jìn)行封閉，消除小區(qū)安全隱患。

六要完善小區(qū)服務(wù)。公示衛(wèi)生、治安等基本管理服務(wù)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和責(zé)任人，接受居民監(jiān)督。在此基礎(chǔ)上，逐步擴(kuò)大管理服務(wù)項(xiàng)目，根據(jù)居民需求提供菜單式物業(yè)管理有償服務(wù)，使工作不斷向廣度、深度延伸，逐步建立起行政主導(dǎo)與市場(chǎng)運(yùn)作相結(jié)合的物業(yè)管理服務(wù)機(jī)制，最終過渡到完全市場(chǎng)化的物業(yè)管理服務(wù)。

（四）處理好社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理的關(guān)系

物業(yè)管理是一種企業(yè)行為，而社區(qū)建設(shè)則是一種社會(huì)職能，二者不可替代，但又互相配合，在實(shí)施具體的經(jīng)營(yíng)、管理中是密切聯(lián)系、相互依存的。在社區(qū)建設(shè)中，街道、社區(qū)管理委員會(huì)處于領(lǐng)導(dǎo)地位，一方面要通過加強(qiáng)社區(qū)的精神文明建設(shè)，使居民群眾牢固樹立良好的思想道德風(fēng)尚，另一方面也要積極促進(jìn)居民群眾物業(yè)管理觀念的轉(zhuǎn)變，積極支持物業(yè)公司的管理并提出建設(shè)性的意見，為老舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理創(chuàng)造良好條件。物業(yè)公司要采取多種形式進(jìn)行物業(yè)管理有關(guān)政策法規(guī)和知識(shí)的宣傳，讓公眾理解實(shí)施物業(yè)管理的意義，提高廣大群眾對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)知程度，同時(shí)不斷提高服務(wù)質(zhì)量和水平，為營(yíng)造一個(gè)安全、美好、舒適的生活居住環(huán)境而共同努力。

第四篇：調(diào)研小區(qū)

調(diào)研小區(qū)：萬正世家小區(qū)

本小區(qū)采用人車混流的交通流線模式，規(guī)劃以小區(qū)正綠化廣場(chǎng)為中心，將小區(qū)分割為大小兩個(gè)大組團(tuán)。小區(qū)內(nèi)主要以多層住宅為主，點(diǎn)以高層的商住樓，臨街布置商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，中間的綠化景觀可以為小區(qū)提供適宜的環(huán)境。小區(qū)的道路穿越小區(qū)內(nèi)部，通達(dá)率較高，由于小區(qū)較小，采取了人車混流的模式，所有的多層住宅底層為儲(chǔ)藏室，可以兼做車庫，在中心綠化地帶設(shè)置部分地上停車位。

建筑：

萬正世家小區(qū)為中檔水平，建筑單體設(shè)計(jì)富有特色，陽臺(tái)、凸窗的設(shè)計(jì)使立面變得豐富，建筑顏色以磚何瞰的貼面為主。建筑采愚遜式風(fēng)格，陽臺(tái)的飾面，檐口的裝飾等等。但這些裝飾施工質(zhì)量不夠好

道路交通：

整體規(guī)劃采用對(duì)稱，道路居中，穿過中心憩園，錯(cuò)開穿過住宅，再分開通向頂端。通過小區(qū)級(jí)干道進(jìn)入宅間帶路，道路寬約8~9米，宅間道路約3~4米。宅間道路為兩道，中間玙以綠化，綠化中間可以點(diǎn)以停車位。但采用頂端式道路系統(tǒng)，其回轉(zhuǎn)面積但不到12*12。景觀綠化規(guī)劃：

中心廣場(chǎng)，有兩個(gè)弧形的柱廊圍合，中間為道路和雕塑。兩邊為兩個(gè)小憩園，點(diǎn)以小亭、雕塑、景觀石等，加上小區(qū)圍墻貼以浮雕、標(biāo)語等等，這些大大的豐富了小區(qū)的文化生活。高層的商住樓中心廣場(chǎng)

梁湖家園小區(qū)環(huán)境調(diào)研報(bào)告2007-1-12 8:20:06

2007新年伊始，我來到了無錫榮巷附近的梁湖家園小區(qū)，來調(diào)研這個(gè)小區(qū)的環(huán)境。

梁湖家園小區(qū)是從2004年開始建設(shè)的，它占地約10公頃。這個(gè)小區(qū)所在的地方原來是一片菜地，我以前每次從學(xué)校去榮巷市場(chǎng)時(shí)都從菜地中間的小路經(jīng)過，那條小路現(xiàn)在已經(jīng)變成了梁湖家園小區(qū)的主干道；菜地的南邊原來是聯(lián)合建材市場(chǎng)，記得我們以前制作建筑模型時(shí)就是到那里買的材料，現(xiàn)在那里已經(jīng)成了梁湖家園拆遷安置區(qū)。當(dāng)時(shí)看到菜地的周圍都是建成區(qū)，我就預(yù)感到這里2004年6月小區(qū)建設(shè)的場(chǎng)面↑

早晚會(huì)建設(shè)起來的。沒想到無錫的建設(shè)速度2006年3月拍攝同一地點(diǎn)↓ 這么快，04年我路過時(shí)隨手拍了一張工地的照片，到05年夏天這個(gè)小區(qū)就有人入住了。

2006年的上半年我也有幸在這個(gè)小區(qū)里住了一段時(shí)間，感覺在這里住比在西山村和東山村住私房要方便多了，就像在自己家里一樣。小區(qū)內(nèi)干凈整潔，建筑樣式樸素簡(jiǎn)潔統(tǒng)一，給人一種恬靜的感覺。

1.小區(qū)門口介紹：

小區(qū)共有三個(gè)門口，東門口，南門口和北門口。

小區(qū)東門口頂棚為自由曲線形，造型飄逸。從東門口出去，可以通往商業(yè)學(xué)校，榮巷新村和榮巷市場(chǎng)。東門口到每晚10點(diǎn)多關(guān)門，如果需要進(jìn)入小區(qū)，可從繞道從南門口進(jìn)入。

南門口是小區(qū)的主要入口，門衛(wèi)室建在小區(qū)主干道的中央，它的頂棚成波浪狀，梁湖家園四個(gè)金字在頂棚的上面，預(yù)示著梁湖家園展開雙翅向你飛過來。

北門口設(shè)置的比較簡(jiǎn)陋，只有一個(gè)簡(jiǎn)單的門衛(wèi)室。北門口北接?xùn)|橫山村的小路，向北一直通到大池路。

東門口↑北門口↓

小區(qū)南門口（主入口）↑

2.小區(qū)的周邊環(huán)境梁湖家園小區(qū)及周邊的衛(wèi)星地圖↓

小區(qū)的西邊是楊木橋村和橫山飯店，在往西就是錢榮路，不過要去錢榮路，西邊沒有出口，需要從北門口出去，從小區(qū)西北的東橫山村子中向西穿行后即到錢榮路的藝校公交車站點(diǎn)，另外東橫山村中有一小公園，有體育設(shè)施，人們可以在閑暇時(shí)去那里鍛煉身體。小區(qū)的北邊是商業(yè)學(xué)校，喜歡打球的人可以去學(xué)校里打籃球。從小區(qū)東門出去，向東北方向走穿過榮巷新村可以到榮巷市場(chǎng)的最北邊；向東南方向走，梁溪路公交車站點(diǎn)就在公益中學(xué)的門口，過了公益中學(xué)向東走是聯(lián)華超市，過了聯(lián)華超市就到了榮巷市場(chǎng)的南邊，從小區(qū)去榮巷菜市場(chǎng)只需要走5分鐘。小區(qū)的南邊是宏吉隆超市，新三伍大酒店和家在江南大酒店，還有停車場(chǎng)和一些商店，再往南就是車水馬龍的梁溪路了。

←公益中學(xué)

宏吉隆超市→

←大酒店

梁溪路→

3.小區(qū)道路系統(tǒng)

小區(qū)的道路主要分三級(jí)，主干道，次干道和支路。如右圖，圖中紅色線為主干道，橙色線為次干道。小區(qū)的主干道約寬9米，成十字交叉型；南北主干道的南邊和北邊分別連著小區(qū)的南門口和北門口；東西主干道的東邊連著小區(qū)的東門口，西邊連著小區(qū)的休閑場(chǎng)地，因?yàn)樾^(qū)的西面是楊木橋村，小區(qū)又與村子之間有一河之隔，因此沒必要設(shè)置門口?？傮w來看，主干道連著入口，這是小區(qū)規(guī)劃的一般規(guī)律。小區(qū)的次干道約寬5.5米，也是成十字交叉型，小區(qū)的次干道和主干道在一起組成了“井”字形結(jié)構(gòu)，方便的連結(jié)到了各棟樓。小區(qū)的支路和連接到各單元門口的路寬度都是3米左右。

←單元門口的路小區(qū)主干道↓

次干道↓

在小區(qū)每棟樓的樓下都設(shè)有停車的場(chǎng)地，基本滿足私家車的需要?！?/p>

不過，卻沒有停自行車的場(chǎng)地，自行車在各單元樓的門前的擺放顯得雜亂無章?！?/p>

4.住宅布置

整個(gè)小區(qū)一共95個(gè)單元，南北主干道以東一般是4個(gè)單元樓連成一棟，南北主干道以西一般是2個(gè)單元樓連成一棟。所有住宅都是成條狀布置，每棟樓高約20米，層數(shù)均為6層，每層高度約為3米。每個(gè)單元的6樓都有閣樓，面積比其他5層要大，這是住在6樓的益處；不過在夏天時(shí)6樓更悶熱一些，也許還會(huì)有漏雨的麻煩。

5.公共服務(wù)設(shè)施

在小區(qū)內(nèi)部的主干道邊設(shè)有一些小商店，理發(fā)店，干洗店，五金店，公用電話廳，純凈水店??小區(qū)內(nèi)部的人平均步行不到2分鐘就可以到達(dá)這些地方。小區(qū)的南面還有一些比較大的超市，商店，酒店和停車場(chǎng)，像宏吉隆超市，新三伍大酒店和家在江南大酒店，小區(qū)內(nèi)的人步行不到5分鐘就可以到達(dá)這些地方。

小區(qū)內(nèi)外的這些公共服務(wù)設(shè)施極大的方便了小區(qū)內(nèi)的人員，不過小區(qū)內(nèi)部沒有類似飯店，快餐店的服務(wù)場(chǎng)所，小區(qū)南面也沒有類似快餐店的低檔餐飲場(chǎng)所，因此小區(qū)內(nèi)某些人就餐十分不方便。

6.綠地、景觀、活動(dòng)場(chǎng)地

小區(qū)的綠地景觀的主要分布在：南北主干道的東邊沿路一帶，小區(qū)西南角沿河一帶，各單元樓北邊樓門口兩側(cè)。

南北主干道的東邊沿路一帶的綠地景觀：這一帶人流集中，綠地，景觀，活動(dòng)場(chǎng)地都比較多，不過活動(dòng)設(shè)施很少，只有一些座椅?！?/p>

小區(qū)西南角沿河一帶綠地景觀：這里比較偏僻，人流比較少，卻設(shè)有很多活動(dòng)設(shè)施，還有一座小亭。我知道這個(gè)小區(qū)一年了，卻一直不知小區(qū)里還有這種安靜有趣的地方，要不是這次來調(diào)研，還一直不知道呢。為什么不在人流多的地方設(shè)活動(dòng)設(shè)施，卻在這么偏僻的地方設(shè)置，而且用的人特別少，這些設(shè)施還跟新的一樣？估計(jì)是不想讓這些活動(dòng)設(shè)施壞得太快吧?！?/p>

↓單元樓北邊樓門口兩側(cè)的綠地及垃圾回收點(diǎn)：

7.標(biāo)識(shí)系統(tǒng)

小區(qū)所有樓墻面都采用灰色，向陽一面大廳窗子附近都采用白色。這樣使小區(qū)的整體風(fēng)格統(tǒng)一，樸素簡(jiǎn)潔大方，具有歸屬感。

小區(qū)的標(biāo)識(shí)系統(tǒng)比較少，除了各棟樓的單元牌標(biāo)志和單元樓門口的標(biāo)志牌外，只有南門口有一張小區(qū)的平面圖。

總體來說，梁湖家園各項(xiàng)指標(biāo)基本符合小區(qū)規(guī)劃的規(guī)范。這個(gè)小區(qū)處于郊區(qū)，空氣好，離梅園和蠡湖風(fēng)景區(qū)都不算太遠(yuǎn)，地理位置優(yōu)越，交通方便，各項(xiàng)服務(wù)設(shè)施也比較便利，小區(qū)內(nèi)道路整齊劃一，環(huán)境也比較美觀，是比較適合大眾階層居住的家園。

依靠網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì) 建設(shè)寬帶小區(qū)

傳統(tǒng)接入網(wǎng)的范圍只能到達(dá)小區(qū)或大樓的入口，提供的服務(wù)以話音為主，功能單一。目前，全國(guó)各大省市正在掀起小區(qū)信息化的建設(shè)，小區(qū)內(nèi)各種子系統(tǒng)如CCTV閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，可視對(duì)講系統(tǒng)，小區(qū)局域網(wǎng)系統(tǒng)，小區(qū)寬帶網(wǎng)系統(tǒng)，小區(qū)物業(yè)綜合管理系統(tǒng)卻要單獨(dú)布線，單獨(dú)安裝，自成系統(tǒng)。不僅造成重復(fù)建設(shè)、重復(fù)投資、更造成了管理界面混亂，管理成本升高等結(jié)果。如果能把小區(qū)內(nèi)各種子系統(tǒng)全部納入接入網(wǎng)中，并且在統(tǒng)一的網(wǎng)絡(luò)管理界面上進(jìn)行管理，將各種子系統(tǒng)作為小區(qū)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的業(yè)務(wù)，無疑會(huì)帶來一場(chǎng)變革。這種變革不僅僅是小區(qū)建設(shè)的革命；也極大地?cái)U(kuò)展了接入網(wǎng)的范圍；豐富了接入網(wǎng)的功能?？梢允菇尤刖W(wǎng)由小區(qū)入口延伸至每一個(gè)住戶家中，并且滲透到人們的日常生活中。這無論對(duì)電信企業(yè)，設(shè)備制造商，房產(chǎn)商都是有利的事情。小區(qū)的建設(shè)可以分為3個(gè)層次：1．小區(qū)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，包括小區(qū)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)和小區(qū)網(wǎng)絡(luò)業(yè)務(wù)的建設(shè)。小區(qū)的網(wǎng)絡(luò)建設(shè)形式有很多中。目前發(fā)展最多的是局域網(wǎng)方式，即在PDS綜合布線的基礎(chǔ)上，增加必要的網(wǎng)絡(luò)設(shè)備，就可以組建小區(qū)的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)?？梢詫?shí)現(xiàn)小區(qū)住戶之間的相互訪問，小區(qū)住戶訪問物業(yè)管理中心。局域網(wǎng)方式最大的特點(diǎn)就是實(shí)現(xiàn)簡(jiǎn)單，組建局域網(wǎng)所需要的產(chǎn)品經(jīng)過很多的發(fā)展，已經(jīng)得到了很多廠商的支持，組網(wǎng)方式靈活多樣。但也存在著網(wǎng)絡(luò)安全性差和難以維護(hù)的缺點(diǎn)。隨著ADSL技術(shù)的日益普及，也可以采用ADSL技術(shù)在小區(qū)內(nèi)組建網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)。ADSL的特點(diǎn)是在原有電話線的基礎(chǔ)上可以得到視頻帶寬，它下行帶寬可以達(dá)到8M，而上行帶寬可以達(dá)到640k?？梢杂袃煞N方式在小區(qū)內(nèi)組建ADSL網(wǎng)絡(luò)。一種是—上海市電話局寬帶接入網(wǎng)辦公室ADSL全覆蓋方式，即給每個(gè)住戶配一線ADSL。用這種方式原有的電話線不用任何改造，只需要在用戶端加ADSL調(diào)制解調(diào)器，局端加入DSLAM。組網(wǎng)方式簡(jiǎn)單明了，既適用于老區(qū)改造，也適用于新建小區(qū)。但是這種方式的建設(shè)成本很高，按照現(xiàn)在的價(jià)格，設(shè)備成本約為6000元／尸，大大高于房產(chǎn)商和住戶可以承受的能力；同時(shí)，每戶的帶寬太高，8M的帶寬大大高于任何視頻業(yè)務(wù)的帶寬需求。第二種方法是6戶或者12戶以小局域網(wǎng)的方式共享一線ADSL，每產(chǎn)的成本降低為500或1000元／戶，8M的下行帶寬可以由這些用戶共享。這樣，有效的克服了ADSL全覆蓋的缺點(diǎn)。但是采用這種方式要把水平布線由電話線改為5類網(wǎng)線，需要在線路上做一些調(diào)整，因此，只適用于新建的小區(qū)。小區(qū)網(wǎng)絡(luò)業(yè)務(wù)包含兩個(gè)方面。一是建設(shè)小區(qū)自己的網(wǎng)站，這實(shí)際上是一個(gè)小的ICP，內(nèi)容主要以小區(qū)內(nèi)部的服務(wù)為主，包括會(huì)所預(yù)定，網(wǎng)上社區(qū)，小區(qū)家政服務(wù)等內(nèi)容，它的主要使用者是小區(qū)的居民，一般不開放給其他人使用。網(wǎng)絡(luò)業(yè)務(wù)的另一個(gè)層面是小區(qū)和住戶家中的安保系統(tǒng)。傳統(tǒng)的安保系統(tǒng)其數(shù)據(jù)傳送方式采用串行信號(hào)，把傳感器信號(hào)用專用的線纜傳送到專門的控制終端上去。這樣做，首先在布線上，串行線纜和小區(qū)內(nèi)原有的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)布線重合，其次，串行信號(hào)的協(xié)議往往自稱體系，不同廠家之間的協(xié)議互不相通。如果安保系統(tǒng)的接口全部是以太網(wǎng)接口，傳感器就近接入小區(qū)的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，控制終端也連接在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上，就可以實(shí)現(xiàn)原有的功能，中間不需要其他的布線。由于采用以太網(wǎng)協(xié)議，不同廠家之間信號(hào)互通的難度也降低了。同樣的道理，小區(qū)內(nèi)傳統(tǒng)的樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)也可以用這種方式接入到小區(qū)的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上。所有系統(tǒng)綜合在一起考慮，既降低了建設(shè)成本，也增加了小區(qū)網(wǎng)絡(luò)的業(yè)務(wù)，提高了小區(qū)網(wǎng)絡(luò)的使用率。2．爭(zhēng)對(duì)小區(qū)的網(wǎng)絡(luò)業(yè)務(wù)的建設(shè)目前，上海市已經(jīng)建成了全國(guó)領(lǐng)先的ATM骨干網(wǎng)絡(luò)，但是在網(wǎng)絡(luò)上可以開展的業(yè)務(wù)種類太少。小區(qū)的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)通過各種方式接入骨干網(wǎng)之后，除了高速上網(wǎng)之外，沒有其他更多的業(yè)務(wù)，網(wǎng)絡(luò)的使用率不高?，F(xiàn)在可以開展的業(yè)務(wù)包括遠(yuǎn)程教育、遠(yuǎn)程醫(yī)療、VOD、GOD等高帶寬的交互視頻業(yè)務(wù)，以電子商務(wù)為代表的高安全性業(yè)務(wù)，這些業(yè)務(wù)還需要社會(huì)各方面的努力。如果小區(qū)接入骨干網(wǎng)之后，這些高帶寬的視頻業(yè)務(wù)全部通過骨干網(wǎng)在傳輸?shù)接脩艏抑?，那么，骨干網(wǎng)的帶寬需求隨著用戶數(shù)的增加而增加。當(dāng)用戶數(shù)很多的時(shí)候，會(huì)對(duì)骨干網(wǎng)造成很大的壓力。因此，現(xiàn)階段的模式不能大面積推廣。如果結(jié)合小區(qū)的建設(shè)，在小區(qū)內(nèi)加設(shè)鏡像站點(diǎn)，這些鏡像站點(diǎn)定期和主服務(wù)器同步。小區(qū)用戶只要訪問小區(qū)內(nèi)部的服務(wù)器，就可以使用這些業(yè)務(wù)，把對(duì)骨干網(wǎng)的帶寬需求轉(zhuǎn)換到小區(qū)內(nèi)部的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上。這樣，可以大大減輕骨干網(wǎng)的壓力，可以大量的發(fā)展用戶。在小區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)電子商務(wù)，全部是所謂的BtoC的模式。現(xiàn)行的電子商務(wù)存在著兩個(gè)難點(diǎn)，一個(gè)是安全性，最終消費(fèi)者直接和商家發(fā)生關(guān)系，消費(fèi)者不信任商家，商家也不信任消費(fèi)者，因此，需要第三方的認(rèn)證系統(tǒng)。二是物流配送的難題，消費(fèi)者訂購(gòu)了貨物以后，往往不能按時(shí)收到貨物。這實(shí)際上是沒有一個(gè)強(qiáng)有力的物流配送系統(tǒng)作支撐。如果建設(shè)了小區(qū)以后，把小區(qū)的物業(yè)管理中心加入到電子商務(wù)中，形成所謂的BtoBtoC模式，上述兩個(gè)問題都可以得到緩解。小區(qū)的物業(yè)管理中心了解每一個(gè)小區(qū)內(nèi)的住戶，住戶和物業(yè)管理之間可以形成強(qiáng)烈的信任感。物業(yè)管理公司作為一個(gè)企業(yè)也可以和銀行或者商家建立良好的關(guān)系。當(dāng)小區(qū)住戶需要在網(wǎng)上購(gòu)物時(shí)，可以通過小區(qū)內(nèi)的網(wǎng)站得到自己需要的商品信息，并在小區(qū)的電子商務(wù)平臺(tái)上登記，小區(qū)的平臺(tái)自動(dòng)把這一請(qǐng)求發(fā)送到和自己建立良好關(guān)系的商家那里。商家通過配送系統(tǒng)先送到物業(yè)管理中心，在由物業(yè)管理中心派人將商品送到用戶手中。由于商家和物業(yè)管理中心是一種企業(yè)之間的合作關(guān)系，物流配送可以一批批的進(jìn)行，因此，配送的成本可以降低。同時(shí)，物業(yè)管理通過充當(dāng)“中轉(zhuǎn)站”的角色，還可以從中獲利。這種模式對(duì)消費(fèi)者、物業(yè)管理公司、商家三方都有利。3．建設(shè)公共的寬帶接入平臺(tái)和已有的寬帶接入系統(tǒng)不同，公共寬帶接入平臺(tái)講求的是統(tǒng)一接入，分別管理。由于小區(qū)分布在全市各個(gè)地方，如果全部通過通過骨干網(wǎng)連接到一個(gè)地方進(jìn)行認(rèn)證計(jì)費(fèi)，在網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)上不盡合理。同時(shí)由于小區(qū)上網(wǎng)人數(shù)眾多，如果只有一個(gè)接入服務(wù)器，則要求這個(gè)服務(wù)器具有極強(qiáng)的處理能力，并且，隨著用戶的增加，相應(yīng)的處理能力還要相應(yīng)的增加，對(duì)這個(gè)服務(wù)器的要求很高。由于小區(qū)用戶是成片的發(fā)展，因此資費(fèi)政策和單個(gè)寬帶用戶不同，甚至不同小區(qū)之間也不相同。有的小區(qū)可能實(shí)行包月制，相應(yīng)的帶寬可能給的比較少，有些小區(qū)可能實(shí)行流量計(jì)費(fèi)，還有些小區(qū)可能實(shí)行計(jì)時(shí)。如果建立公共的接入平臺(tái)，小區(qū)就近接入骨干網(wǎng)，可以大大節(jié)省骨干網(wǎng)的資源。同時(shí)一個(gè)寬帶接入服務(wù)器只爭(zhēng)對(duì)幾個(gè)小區(qū)，處理能力不會(huì)要求太高，可以減少一次性的建設(shè)費(fèi)用。最關(guān)鍵的是，可以根據(jù)小區(qū)的不同情況，建立起相應(yīng)的計(jì)費(fèi)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)小區(qū)的分別管理。通過在小區(qū)內(nèi)部建設(shè)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，通過公共寬帶接入系統(tǒng)接到骨干網(wǎng)上，基本上可以實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)從骨干網(wǎng)到最終用戶的平滑過渡，分級(jí)管理。同時(shí)，通過在小區(qū)內(nèi)部和骨干網(wǎng)上分別發(fā)展不同類型的網(wǎng)絡(luò)業(yè)務(wù)，可以大大增加電信網(wǎng)絡(luò)的使用率，增加電信網(wǎng)絡(luò)收入，把電信業(yè)務(wù)推進(jìn)到小區(qū)內(nèi)部，吸引最終用戶。網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)和網(wǎng)絡(luò)業(yè)務(wù)的共同建設(shè)，可以使電信企業(yè)在未來的激烈競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

一、調(diào)研時(shí)間：2007年3月7日至4月1日

二、調(diào)研目的：

1、通過對(duì)在小區(qū)的實(shí)地調(diào)查，收集小區(qū)規(guī)劃的相關(guān)信息。

2、通過對(duì)資料和照片的整理，研究先進(jìn)小區(qū)的可借鑒之處，為以后我們做小區(qū)設(shè)計(jì)提供參照。

3、通過案例研究，不斷提高策劃小組人員的規(guī)劃水平。

三、調(diào)研范圍：因針對(duì)合肥小區(qū)之間點(diǎn)驗(yàn)，因此本次調(diào)研原計(jì)劃的10個(gè)調(diào)查對(duì)象（夢(mèng)園小區(qū)、新加坡花園城、琥珀山莊、興園小區(qū)、萬科四季花城，叮香水榭、金色池塘、，學(xué)府花園、綠城、國(guó)際華都。）最終只完成了前面七個(gè)，有的小區(qū)不能

城市居住小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)實(shí)例調(diào)研任務(wù)書

城市居住小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)實(shí)例調(diào)研

一、目的通過居住小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)實(shí)例調(diào)研，了解居住區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃的編制過程和內(nèi)容，熟悉居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)的基本手法，鞏固和加深對(duì)居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)原理以及對(duì)城市居住規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范的學(xué)習(xí)。做到理論聯(lián)系實(shí)際，培養(yǎng)學(xué)生調(diào)查研究與分析問題的綜合能力。

二、選題——武漢市某建成小康居住小區(qū)的詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)

選擇武漢市某建成小康型居住小區(qū)進(jìn)行調(diào)查，通過繪圖、照片及文字對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行分析說明。

三、調(diào)研報(bào)告內(nèi)容

1.從城市總體布局著眼，分析本小區(qū)同周圍環(huán)境之間的聯(lián)系，對(duì)規(guī)劃小區(qū)地段的外部環(huán)境有合理認(rèn)識(shí)，認(rèn)真收集和分析相關(guān)背景資料，分析規(guī)劃小區(qū)與周邊環(huán)境的關(guān)系，并繪出區(qū)位分析圖。

2.調(diào)查小區(qū)居民的戶外活動(dòng)的行為規(guī)律及小區(qū)人口規(guī)模，了解居住小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)中對(duì)各項(xiàng)功能及組團(tuán)外部空間的組織。分析小區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)、用地分配、服務(wù)設(shè)施配套及交通組織方式，繪制居住小區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)圖。

3.對(duì)居住小區(qū)及小區(qū)道路交通系統(tǒng)規(guī)劃進(jìn)行調(diào)查：小區(qū)道路系統(tǒng)規(guī)劃結(jié)構(gòu)、道路斷面形式、小汽車停車場(chǎng)和自行車停車場(chǎng)規(guī)模、布置形式。分析小區(qū)道路系統(tǒng)規(guī)劃是否有利于居住小區(qū)內(nèi)各類用地的劃分和有機(jī)聯(lián)系以及建筑物布置的多樣化。評(píng)價(jià)小區(qū)道路系統(tǒng)的安全性、經(jīng)濟(jì)性和便捷度。

4.調(diào)查居住小區(qū)的住宅類型及住宅組群布局：小區(qū)住宅設(shè)計(jì)是否具有合理的功能、良好的朝向、適宜的自然采光和通風(fēng)，如何考慮住宅節(jié)能；住宅組群布局如何綜合考慮用地條件、間距、綠地、層數(shù)與密度、空間環(huán)境的創(chuàng)造等因素，營(yíng)造富有特色的居住空間。

5.調(diào)查居住小區(qū)公共建筑的內(nèi)容、規(guī)模和規(guī)劃布置方式。公共建筑的配套是否結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用裆钏胶臀幕钐卣鳎⒎奖憬?jīng)營(yíng)、使用和社區(qū)服務(wù)；公共活動(dòng)空間的環(huán)境設(shè)計(jì)有什么特色。

6.調(diào)查居住小區(qū)綠地系統(tǒng)、景觀系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)。進(jìn)行環(huán)境小品設(shè)計(jì)，創(chuàng)造適用、方便、安全、舒適且具有多樣化的居住環(huán)境。公共綠地及其它休閑活動(dòng)地的布置，包括居住小區(qū)的中心綠地和住宅組群中的綠化用地，以及相應(yīng)的環(huán)境設(shè)計(jì)。

7.充分考慮武漢的城市性質(zhì)、氣候、生活方式、傳統(tǒng)文化等地方特點(diǎn)及規(guī)劃用地周圍的環(huán)境條件。規(guī)劃方案在滿足相關(guān)技術(shù)要求的前提下，力求創(chuàng)新。做到技術(shù)合理，因地制宜規(guī)劃設(shè)計(jì)居住區(qū)的住宅組群，公共設(shè)施道路交通系統(tǒng)，市政基礎(chǔ)設(shè)施和綠化環(huán)境。以及和諧的居住環(huán)境，突出“人、環(huán)境與城市”協(xié)調(diào)發(fā)展的規(guī)劃設(shè)計(jì)主題。

8.為老年人，殘疾人的生活和社會(huì)活動(dòng)創(chuàng)造條件。

四、規(guī)劃設(shè)計(jì)成果要求

調(diào)研成果表現(xiàn)應(yīng)明確、清晰表達(dá)。內(nèi)容如下：

（一）抄繪小區(qū)規(guī)劃總平面圖（不小于A3幅面）。

（二）居住小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)分析圖：小區(qū)區(qū)位圖、規(guī)劃結(jié)構(gòu)圖、道路交通結(jié)構(gòu)圖。

（三）住宅單元選型（可復(fù)?。?/p>

（四）小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)說明（不少于1500字）。

（五）小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo)：總用地面積、總建筑面積、容積率，綠地率、人口毛密度、人口凈密度，住宅總建筑面積、住宅層數(shù)、層高

（六）調(diào)查報(bào)告應(yīng)附實(shí)地照片加以說明。

梵谷水郡(B區(qū)塔樓)小區(qū)調(diào)研報(bào)告

第五篇：小區(qū)調(diào)研報(bào)告

浙江科技學(xué)院建筑學(xué)

居住小區(qū)調(diào)研報(bào)告

居住小區(qū) 調(diào) 研 報(bào) 告

姓名：祝笑瑩

班級(jí)：建筑122

學(xué)號(hào)：1120540040

指導(dǎo)老師：李濱泉

日期：2015年8月28日

浙江科技學(xué)院建筑學(xué)

居住小區(qū)調(diào)研報(bào)告

小區(qū)調(diào)研報(bào)告

此次的小區(qū)調(diào)研活動(dòng)，我選擇了毗鄰我的母校浙江省江山中學(xué)的“博瑞明珠城”與“華達(dá)陽光新城”兩個(gè)小區(qū)作為研究對(duì)象。該地段位于江山市的城北，該區(qū)域較城南相比，經(jīng)濟(jì)商業(yè)貿(mào)易相對(duì)冷清。但近年來，城市人口不斷增長(zhǎng)，城市規(guī)劃戰(zhàn)略的改變，城北區(qū)域已經(jīng)慢慢成為城市建設(shè)的重點(diǎn)區(qū)域。隨著火車站的建成使用，居住區(qū)的開發(fā)，江山中學(xué)的落定，文化中心博物館的建設(shè)等，城北區(qū)域逐漸集聚人氣，商機(jī)無限的發(fā)展機(jī)遇。城北公共次中心主要布置市級(jí)行政辦公設(shè)施、文化娛樂設(shè)施、商務(wù)會(huì)展設(shè)施和片區(qū)級(jí)商業(yè)服務(wù)設(shè)施，所以該地段的許多設(shè)施都是剛剛落成，所以該處的住宅小區(qū)等設(shè)計(jì)與規(guī)劃理念更加前衛(wèi)，更加符合當(dāng)下的設(shè)計(jì)規(guī)劃要求，對(duì)我們的學(xué)習(xí)也更加有幫助。另外從地圖上可以清楚的看到，這地段有江山中學(xué)，江山實(shí)驗(yàn)中學(xué)，文溪學(xué)校，天余小學(xué)，以及地圖中沒有顯示出來的城北中學(xué)，江山二中共計(jì)6所中小學(xué)，該區(qū)域的住宅可謂是名副其實(shí)的學(xué)區(qū)房。我將通過實(shí)地的考察，售樓處資料的查詢，對(duì)兩個(gè)住宅小區(qū)的建筑風(fēng)格，布局，戶型比例，交通流線，周邊環(huán)境等多方面進(jìn)行分析與對(duì)比。

（圖1）

博瑞明珠城

首先，我參觀的是由江山市博瑞房地產(chǎn)有限公司開發(fā)打造的博瑞明珠城，該小區(qū)處于城北路與鹿溪路交匯處，東臨鹿溪渠，南接城北路，交通便利（見圖2。）東面毗鄰2.5萬平米江城最大超市施瑪樂購(gòu)物城，貝林醫(yī)院，香江飯店，江山市法院等各項(xiàng)公共建筑，北面坐落著江山市博物館，濕地公園，市文化中心，各項(xiàng)生活醫(yī)療娛樂設(shè)施齊全。博瑞明珠城總建筑面積約18萬平米，占地面積6萬平方米，綠化率35%，其中由12幢高層和9幢多層花

浙江科技學(xué)院建筑學(xué)

居住小區(qū)調(diào)研報(bào)告

園洋房構(gòu)成，共計(jì)1197戶，項(xiàng)目分三期開發(fā)，一期已經(jīng)交付使用，目前二期正在熱銷中，三期已基本完成建設(shè)，我實(shí)地參觀時(shí)許多大樓仍處于處于水電裝修階段，局部綠化也仍在施工處理當(dāng)中。

（圖2）

博瑞明珠城最引人注目的是它那12幢高達(dá)57米的高層住宅樓。一般這樣達(dá)到18層的高層商品房，往往受到戶型，設(shè)計(jì)規(guī)范，容積率，經(jīng)濟(jì)預(yù)算要求等多方面因素的限制，使得其在外觀造型上大都大同小異，很難有讓人眼前一亮的設(shè)計(jì)。而博瑞明珠城的高層設(shè)計(jì)卻讓人過目不忘。浙江科技學(xué)院建筑學(xué)

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面的開窗上采用了拱形窗與方窗相互交替模式，使得建筑看起來極有歐式風(fēng)格的歷史痕跡，同時(shí)又摒棄了過于復(fù)雜的肌理和裝飾，簡(jiǎn)化了線條。將懷古的浪漫情懷與現(xiàn)代人對(duì)生活的需 求相結(jié)合，兼容華貴典雅與時(shí)尚現(xiàn)代，反映出后工業(yè)時(shí)代個(gè)性化的美學(xué)觀念和文化品位。而最讓我喜愛的是建筑立面上的虛實(shí)變化。通常為了打破高層立面上的僵硬局面，都會(huì)利用戶型的調(diào)整來使得建筑立面出現(xiàn)凹凸變化。但該樓盤的高層卻借由它框架結(jié)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)，在建筑外部額外的添加了一個(gè)裝飾性的框架，框架中既有陽臺(tái)的挑出面，也有一貫而通的架空層，這種利用額外空間來裝飾立面效果的大手筆的設(shè)計(jì)讓人不禁感嘆開放商的心意之城（圖4）。而且建筑底層用采用同樣的方法，犧牲了一樓的建筑面積來構(gòu)造一個(gè)連同大樓前后的的休閑大廳(見圖5）陽光下的柱影斑駁，徜徉其中十分的開闊與舒適。而樓盤中的花園洋房設(shè)計(jì)雖然也十分雅致，但與其他樓盤的單體別墅相比也并沒有十分的過人之處，（見圖6）在此也不加贅述了。但值得一提的是小區(qū)建筑采用了先進(jìn)的外墻保溫、雙層中空玻璃燈建筑材料工藝，更加的節(jié)能、環(huán)保和隔音，所以開發(fā)商打出的“打造江城 浙江科技學(xué)院建筑學(xué)

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（圖4）（圖5）

（圖6）

作為居住建筑的必要配套設(shè)施，停車場(chǎng)的便利與否往往是人們購(gòu)房時(shí)的重要考量標(biāo)準(zhǔn)。除了地面上的停車位與臨時(shí)停車位，博瑞明珠城的地下停車場(chǎng)我也進(jìn)去參觀了一圈，無論是其寬闊的道路面積，還是排布有序的停車位安排都十分令人震撼。剛進(jìn)入停車場(chǎng)入口，就可以看見物業(yè)掛出的指示牌提示車庫號(hào)碼。然后一路走去都有清晰可見的指示牌幫助住戶到達(dá)指

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定的停車位。地下停車場(chǎng)也有私人車庫和公共停車位兩種，方便了住戶的選擇使用。地下停車場(chǎng)面積十分大，照明利用的是采光井的設(shè)置（見圖7），較為密集的采光井使得車庫十分明亮，并且有良好的通風(fēng)環(huán)境。為了增加光照，車庫間也有中庭（見圖8）的設(shè)計(jì)，中庭四周的大玻璃窗連通車庫與室外，中庭中的綠色植物無論在車庫中，還是路面上看都給人以欣欣向榮的生氣。采光井與中庭的利用完全省去了白天的燈光照明費(fèi)用，十分的節(jié)能環(huán)保。我參觀的另一小區(qū)“華達(dá)陽光新城”由于小區(qū)面積較大，地下停車場(chǎng)的數(shù)量也設(shè)置了不只一個(gè)，雖然內(nèi)部也有采光井的設(shè)置，但由于車庫的交通面積設(shè)計(jì)較為狹隘，采光井?dāng)?shù)量偏少，雖然是白天，走進(jìn)去仍有一種陰森恐怖之感，因此，剛進(jìn)入 浙江科技學(xué)院建筑學(xué)

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(圖9）

小區(qū)除了少數(shù)的一期的幾幢樓以外，二期與三期分別正處于銷售階段與毛坯裝修階段。小區(qū)內(nèi)往來的裝修工人較多，一個(gè)人臉皮比較薄，所以不好意思打擾到別人進(jìn)入高層的內(nèi)部參觀，只進(jìn)入幾幢花園洋房進(jìn)行簡(jiǎn)單的查看。最后我還是選擇到博瑞明珠城的售樓中心去參觀查看，以便對(duì)建筑內(nèi)部的戶型有一個(gè)更好的了解。該樓盤共有二居，三居，四居三種居住模式共有73平方米，89平方米，130平方米，191平方米等共計(jì)11種 居住戶型。下面我將選擇小區(qū)中我個(gè)人最喜歡的二居，三居，四居的各自一個(gè)典型戶型進(jìn)行分析。

二居：如（圖10）所示，這是一個(gè)73平方米，兩室兩廳一衛(wèi)的小戶型住宅。相比另外兩個(gè)88,89平方米的同戶型住宅，我個(gè)人更偏愛這個(gè)只有73平米的戶型設(shè)計(jì)。首先，從圖中我們可以看出來，雖然只有73平，但無論是從功能還是流線來說，都完全符合住戶的基本使用需求，并且它本身只有73平這一點(diǎn)與另外兩個(gè)相比就是一個(gè)很好的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)。從功能使用上來分析，這個(gè)戶型一共有兩個(gè)陽臺(tái)，一個(gè)是客廳陽臺(tái)，一個(gè)是連接廚房的生活陽臺(tái)?？蛷d陽臺(tái)大多用于休閑，采光的功能，廚房陽臺(tái)的設(shè)置可以避免了在客廳陽臺(tái)晾衣服，擋住光線的尷尬情況。另外，這些二居室戶型中，這是唯一一個(gè)主臥與次臥分離開來的布局，無論是從隔音還是隱秘性而言，相對(duì)獨(dú)立的臥室都會(huì)讓用戶有更好的體驗(yàn)。而且該戶型的交通流線十分清晰，各個(gè)房間都是圍繞門廳和客廳展開的，其中狹長(zhǎng)的廚房不影響使用，但卻十分節(jié)約面積空間，這個(gè)戶型很適合沒有老人的一家三口居住。但唯一令人感到不合適的是門廳兼具餐廳的功能，但門廳正對(duì)衛(wèi)生間的門，不禁讓人有些尷尬。

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（圖10）

三居：我選擇來分析如（圖11）所示的戶型，個(gè)人覺得這個(gè)設(shè)計(jì)十分特別，也是一個(gè)十分休閑放松，有著極好用戶體驗(yàn)的戶型。這個(gè)戶型的空間分布在花園獨(dú)棟洋房?jī)?nèi)，每個(gè)戶型都由兩個(gè)樓層構(gòu)成。其中在地下一層包括主臥，書房以及一個(gè)下沉式花園，一層布置了次臥，餐廳，廚房，衛(wèi)生間，客廳以及兩個(gè)露臺(tái)。這個(gè)戶型的布局有個(gè)顯著的特點(diǎn)就是“大”，無論是陽臺(tái)，主臥還是書房都十分寬敞，主人每天早上醒來，就可以欣賞到窗外花園的美景，是典型的主人享樂型戶型。這個(gè)設(shè)計(jì)中，餐廳與廚房，生活露臺(tái)相連，夠成一個(gè)完整的生活濕區(qū)，做飯洗碗，洗衣晾衣基本上都可以在這一區(qū)域內(nèi)完成，可以防止生活污水對(duì)客廳燈休閑區(qū)域的影響。而且這種分層的設(shè)計(jì)最顯著的特點(diǎn)是使得兩個(gè)臥室，一個(gè)書房和一個(gè)客廳都可以朝南布置，以便獲得充分的光照，保證采光通風(fēng)。除此之外，寬敞明亮的客廳大露臺(tái)和下沉式的花園讓主人家的觀景變得十分方便，這些花園露臺(tái)讓美景可以簇?fù)碓谖覀兊娜粘Ｉ钪?。而且這個(gè)戶型使得處于地下的主人房可以獲得充分的私密性語獨(dú)立性，當(dāng)孩子在客廳玩耍嬉鬧時(shí)，主人可以安靜的在樓下的書房工作休息。但這個(gè)設(shè)計(jì)唯一的弊端就是在這樣一個(gè)寬敞且舒適的戶型中，卻只有一個(gè)衛(wèi)生間，對(duì)于樓下的主人房而言使用起來十分不便，如果在地下一層的書房中分割一部分空間作為主臥的獨(dú)立衛(wèi)生間則會(huì)更加舒適。并且這樣一個(gè)戶型雖然面積不小，但卻不適合有老人小孩的家庭使用，從經(jīng)濟(jì)的角度來看并不是十分的討喜。

（圖11）

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華達(dá)陽光新城

華達(dá)陽光新城建造時(shí)間在2000年左右，（如圖12）所示它位于北環(huán)路與凝秀中路的交匯處，入口大門正對(duì)學(xué)府街，西北方向正對(duì)文溪實(shí)驗(yàn)學(xué)校，交通便利。在瀕臨北環(huán)路，凝秀中路與學(xué)府街的三面最外層都是用于經(jīng)營(yíng)的商鋪，小區(qū)內(nèi)部又分布有多層住宅樓，高層住宅以及花園別墅三種建筑住宅。由于該住宅年代稍顯久遠(yuǎn)，各房屋也售罄，所以在網(wǎng)絡(luò)各大平臺(tái)上很難再找到關(guān)于該小區(qū)的詳細(xì)數(shù)據(jù)資料。但可以顯而易見的是與博瑞明珠城相比該住宅區(qū)不僅占地面積遼闊，相比之下建筑密度也大很多，其中共有各式的住宅樓多達(dá)169棟。同時(shí)，其周圍分布著裝飾材料店鋪，各類銀行，藥店，飯館，人防廣場(chǎng)，學(xué)校等各式生活休閑必需的配套設(shè)施，功能齊全，使得小區(qū)內(nèi)的住戶生活十分的便利。

（圖12）

小區(qū)住宅的東南面是排列有序的花園別墅，西北面則布置了高層與小高層的住宅樓。該小區(qū)的修建年代使得其立面造型設(shè)計(jì)相對(duì)不是很新，但卻也有其本身的特色。建筑物的立面以暖色為主色調(diào)，頂部通過建筑物或單元間的高低錯(cuò)落，懸挑構(gòu)件穿插及窗口變化營(yíng)造空間的動(dòng)感，在建筑上形成了斑駁的落影，中部簡(jiǎn)潔明快，充滿韻律感，利用陽臺(tái)和窗臺(tái)的凹凸變化使立面產(chǎn)生強(qiáng)烈的虛實(shí)對(duì)比與陰影效果，底部顏色較深造型穩(wěn)重大方。多層高層建筑中均為段單元純板式結(jié)構(gòu)，面寬大，進(jìn)深小，易形成室內(nèi)空氣對(duì)流，每戶均保證兩個(gè)以上居住房間朝南，每戶設(shè)計(jì)均有飄窗，落地窗，增加了采光面積，并且使光影變化豐富。廚房衛(wèi)生間符合現(xiàn)代居住生活趨勢(shì)，小區(qū)住宅的客，臥，廚，衛(wèi)以及樓梯間有窗，實(shí)現(xiàn)自然采光通風(fēng)。整個(gè)小區(qū)建筑主色調(diào)為米黃色，各個(gè)建筑單體風(fēng)格統(tǒng)一，均采用簡(jiǎn)約素雅的設(shè)計(jì)并且充滿現(xiàn)代簡(jiǎn)約氣息。

該小區(qū)由于建筑密度較大，所以徜徉其中不如在博瑞明珠城那般清閑開闊。雖然該住宅區(qū)的景觀交通面積遠(yuǎn)不如博瑞明珠那般大，但它的景觀綠化卻做得十分值得稱道。小區(qū)內(nèi)的景觀包括大片的休閑廣場(chǎng)與水系，與各座樓之間的綠化及景觀小品構(gòu)成一個(gè)整體。小區(qū)內(nèi)不乏高大的樹木，花草，灌木，并鋪設(shè)大量綠地，樓與樓之間的綠化景觀元素豐富，變化較多。

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利用人工改造坡，自由分區(qū)，利用有色植物如紅葉植物，金葉女貞，黃楊等成片草花如紅花酢漿草，地被石竹等，使綠地有一定的色彩變化。立面與平面布局結(jié)合，起伏的微地形，喬灌木，建筑小品，花架等來塑造立面效果。大片綠地利用成片地被，灌木，小，中，大喬木，竹林等來塑造。同時(shí)立面設(shè)計(jì)也考慮到動(dòng)態(tài)透視效果。考慮居民享用綠地的需求，建設(shè)有益身心健康，消除疲勞的保健植物群落，如松樹，銀杏，月季灌林等。在樹種搭配上，即考慮到滿足生物學(xué)特征，又考慮到綠化景觀效果，使綠化與美化相結(jié)合，樹立植物造景的觀念，創(chuàng)造安靜和優(yōu)美的人居環(huán)境，做到一年四季都有良好的景觀效果。另外，在小區(qū)中參觀學(xué)習(xí)時(shí)發(fā)現(xiàn)，在花園別墅區(qū)的綠化尤其的引人注目，從那各不相同的植物布局和稍顯雜亂的各式植物都表明許多的綠化都是由住戶自己完成的。這種住戶各自種植喜愛的植被裝飾院落的行為使得花園別墅區(qū)的綠化郁郁蔥蔥，像一個(gè)園林景觀一般，十分的美觀富有生氣(如圖13）。

（圖13）

小區(qū)的配套設(shè)施都是比較齊全的，但停車場(chǎng)的設(shè)置在現(xiàn)在看來還是有些尷尬的。小區(qū)的設(shè)計(jì)規(guī)劃都是比較老舊的，加上小區(qū)建筑面積大，住戶數(shù)量龐大，所以地下停車場(chǎng)的數(shù)量還是十分欠缺的，地下停車場(chǎng)與新建成的博瑞明珠城相比也狹隘，陰暗了許多。雖然在規(guī)劃時(shí)也設(shè)置了地上停車位，地下停車位，臨時(shí)停車位等多種停車位供住戶使用，但顯然停車位的設(shè) 立不足以滿足用戶的需求。所以在小區(qū)中參觀時(shí)發(fā)現(xiàn)在小區(qū)內(nèi)有幾處不知由什么改造成的空地出現(xiàn)供人們使用停車，但由于不是一開始規(guī)劃時(shí)設(shè)計(jì)的停車位，所以有些增加的停車位看起來布局的位置十分尷尬，與周圍環(huán)境格格不入，并且沒有明確的車位劃分，導(dǎo)致車輛停的位置也是十分不整齊。但小區(qū)中多處設(shè)置地下自行車停車庫入口及停車后的人行出口（如圖14），這一設(shè)計(jì)十分人性化的解決了自行車停放不安全不整齊容易影響美觀的缺點(diǎn)。

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（圖14）

從小區(qū)的平面圖（圖15）來看，房屋排布主要分為內(nèi)外兩圈，主要的車行流線分割了布局，使外圈的小高層，獨(dú)棟別墅與內(nèi)圈的小高層有了清晰的劃分。在外圈的住宅布局中，建筑排列相對(duì)更加整齊，采用的是行列式排列方法，行列式排列的樓群中，每戶的采光通風(fēng)條件均等，總體采光通風(fēng)狀況較好，但小區(qū)整體規(guī)劃比較呆板，不利于公共空間的設(shè)置和充分利用。但由于行列式排列只運(yùn)用于最外圈的排列，所以不存在以上不利于空間劃分的缺點(diǎn)。位于小區(qū)內(nèi)圈的建筑因地制宜結(jié)合了行列式排列，交錯(cuò)式排列，曲線形排列等多種建筑排布方式，雖然建筑形式很多，但規(guī)劃師卻十分巧妙的使建筑單體間十分融洽和諧，并可以保證每棟住戶的通風(fēng)采光條件?？v觀總圖的建筑布局，左側(cè)外圈的高層住宅很好地阻隔了小區(qū)外部的噪聲，同時(shí)它與內(nèi)圈截然不同的排列方式使得內(nèi)部建筑采光不被遮擋，獲得了良好的日照，同時(shí)也具有高低錯(cuò)落感，豐富了空間層次。整個(gè)住宅、公共服務(wù)設(shè)施、道路和景觀設(shè)計(jì)等，被設(shè)計(jì)師通過不同的規(guī)劃手法和處理方式，將其全面、系統(tǒng)地組織、安排、落實(shí)在總平面圖內(nèi)的恰當(dāng)位置，使居住區(qū)成為有機(jī)整體，為居民創(chuàng)造良好的居住生活環(huán)境。在這樣一個(gè)建筑密度十分大的小區(qū)里，如此便利良好的排布環(huán)境還是十分不容易的。至于建筑內(nèi)部的戶型，由于網(wǎng)絡(luò)上資料的欠缺，無法很好的進(jìn)行分析，是本次調(diào)研中最大的遺憾。

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（圖16）

報(bào)告的最后，我來談?wù)勛约簩?duì)于這一次實(shí)地走訪調(diào)研居住小區(qū)的心得。首先通過本次調(diào)研,我初步了解了居住小區(qū)的大致規(guī)劃、布局、設(shè)施、住房制度、居住現(xiàn)狀、居住標(biāo)準(zhǔn)以及住宅房地產(chǎn)的相關(guān)知識(shí)。通過對(duì)博瑞明珠城，華達(dá)陽光新城兩個(gè)類型完全不同的居住區(qū)環(huán)境調(diào)研，掌握進(jìn)行社會(huì)調(diào)研的一些基本方法和手段，培養(yǎng)調(diào)查分析和綜合思考能力，掌握了不同居住小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的基本原理和方法，并熟悉城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)等相關(guān)規(guī)范。其次，隨著現(xiàn)代城市的發(fā)展，人類居住的形態(tài)表現(xiàn)也是城市生活中極為重要的一個(gè)方面。居住區(qū)規(guī)劃必須滿足居民最基本的居住活動(dòng)，它影響著居民的生活質(zhì)量、城市的環(huán)境質(zhì)量、還在很大的程度上反映了這一時(shí)期社會(huì)政治、經(jīng)濟(jì)、文化和科學(xué)技術(shù)發(fā)展的水平。所以城市居民小區(qū)是城市的重要組成部分，城市居民小區(qū)規(guī)劃、建設(shè)和管理水平的高低，直接反映出城市發(fā)展?fàn)顩r和城市品位。最后本次調(diào)研通過對(duì)自己家鄉(xiāng)兩個(gè)小區(qū)進(jìn)行調(diào)研,發(fā)現(xiàn)了這些小區(qū)規(guī)劃中的優(yōu)秀和特別之處,并將這些優(yōu)點(diǎn)加以借鑒和整合，應(yīng)用到我的學(xué)習(xí)中，對(duì)以后學(xué)習(xí)小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)積累大量資料。