第一篇：老舊小區(qū)調(diào)研報(bào)告

關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)老舊小區(qū)管理與服務(wù)的調(diào)研報(bào)告

——以天橋?yàn)承^(qū)為例探討老舊小區(qū)管理與服務(wù)問(wèn)題

前言

小區(qū)管理與服務(wù)貼近社區(qū)居民的生活實(shí)際，關(guān)系到廣大人民群眾的切身利益，物業(yè)管理水平的高低與服務(wù)的好壞對(duì)社區(qū)兩個(gè)文明建設(shè)具有重要影響。因此，探討如何協(xié)調(diào)物業(yè)公司和業(yè)主的關(guān)系，提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，為社區(qū)居民創(chuàng)造良好的生活環(huán)境，對(duì)于建設(shè)和推動(dòng)社區(qū)的和諧發(fā)展具有重要意義。

天橋?yàn)成鐓^(qū)位于通州區(qū)繁華地帶，占地面積約0.32萬(wàn)平方公里，與區(qū)政府緊一路之隔，地理位臵優(yōu)越，交通便利。小區(qū)建成于90年代，共計(jì)14棟住宅樓，常住人口855戶、1932人，外地來(lái)京人員573人，轄區(qū)范圍內(nèi)有通州區(qū)體育局、游泳中心、武術(shù)學(xué)校、以及海爾通州旗艦店等幾十家單位門店。多年來(lái)，天橋?yàn)承^(qū)也像很多老舊小區(qū)一樣，存在著物業(yè)管理不到位，小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生、治安秩序、車輛管理、綠地美化等諸多問(wèn)題存在著很大的管理難度，嚴(yán)重影響著社區(qū)居民生活質(zhì)量和社區(qū)和諧，已成為居民群眾反應(yīng)強(qiáng)烈、各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)關(guān)注的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

一、相關(guān)概念

（一）、老舊小區(qū)

《北京市老舊小區(qū)綜合整治工作實(shí)施意見(jiàn)》規(guī)定，老舊小區(qū)包括1990年（含）以前建成的、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高、設(shè)施設(shè)備落后、功能配套不全、沒(méi)有建立長(zhǎng)效管理機(jī)制的老舊小區(qū)（含單棟住宅樓），以及1990年以后建成、存在上述問(wèn)題的老舊小區(qū)。相關(guān)學(xué)者認(rèn)為老舊小區(qū)在建設(shè)之初主要是為了解決居民的住房困難問(wèn)題，社區(qū)的規(guī)劃方案比較簡(jiǎn)單。隨著城市人民生活水平的提高，老舊小區(qū)的外部設(shè)施已經(jīng)跟不上時(shí)代。我國(guó)老舊小區(qū)的管理一直有三種典型的模式：一是由社區(qū)居委會(huì)進(jìn)行管理；二是物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位組建內(nèi)部服務(wù)機(jī)構(gòu)管理；另一種就是“多單位管理”，即一個(gè)小區(qū)有房管、園林、供電及水務(wù)等多單位管理。

（二）、社區(qū)服務(wù)

在社會(huì)學(xué)上社區(qū)服務(wù)就是指一個(gè)社區(qū)為滿足其成員物質(zhì)生活與精神生活需要而進(jìn)行的社會(huì)性福利服務(wù)活動(dòng)。按照社會(huì)學(xué)的概念，社區(qū)服務(wù)可以分為滿足社區(qū)居民精神生活需要為目的的社區(qū)基本公共服務(wù)和以滿足社區(qū)居民物質(zhì)生活為目的的社區(qū)基本物業(yè)服務(wù)。

二、分析天橋?yàn)承^(qū)作為老舊小區(qū)的管理服務(wù)現(xiàn)狀及對(duì)策

（一）居民多元化結(jié)構(gòu)，物業(yè)管理惡性循環(huán)。通過(guò)調(diào)查走訪，天橋?yàn)承^(qū)中的房屋結(jié)構(gòu)復(fù)雜，包括回遷戶、單位房、商品房、商用房、外地購(gòu)房等。也正是此情況導(dǎo)致了老小區(qū)的居民結(jié)構(gòu)相對(duì)復(fù)雜。居民的生活背景、知識(shí)結(jié)構(gòu)、行為習(xí)慣，消費(fèi)觀念，自身素質(zhì)參差不齊，不能充分認(rèn)識(shí)物業(yè)管理的真正含義。一些居民只愛(ài)護(hù)自家衛(wèi)生，忽視了自己應(yīng)盡的義務(wù)，不關(guān)心小區(qū)的整潔建設(shè)。由于歷史遺留問(wèn)題，這些年小區(qū)物業(yè)又屬于政府托管，按每平米0.3元收取物業(yè)費(fèi)較低，管理人員有限，服務(wù)質(zhì)量跟不上，造成了居民多數(shù)不繳費(fèi)，物業(yè)收費(fèi)難度大，便以降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)維持現(xiàn)狀，服務(wù)管理狀況越來(lái)越差，從而使小區(qū)物業(yè)管理步入惡性循環(huán)。所以導(dǎo)致小區(qū)出現(xiàn)了很多棘手的問(wèn)題。

名詞解釋：物業(yè)管理惡性循環(huán)

物業(yè)管理服務(wù)水平不高——業(yè)主不滿拒繳物業(yè)費(fèi)——物業(yè)虧損減少服務(wù)項(xiàng)目——更多業(yè)主不繳費(fèi)——矛盾激化——物業(yè)公司退出——陷入真空狀態(tài)——新物業(yè)公司（或政府接管）進(jìn)入——再次循環(huán)。這樣的輪回被業(yè)界稱之為“物業(yè)管理惡性循環(huán)”。

針對(duì)此情況，居委會(huì)做了冷靜的分析，通過(guò)利用宣傳欄、倡議書、座談會(huì)等多種形式，努力向居民宣傳物業(yè)管理方面法規(guī)政策和權(quán)利義務(wù)，引領(lǐng)廣大居民正視老小區(qū)管理中存在的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，樹(shù)立正確的消費(fèi)觀念。并引導(dǎo)物業(yè)不斷提高管理服務(wù)水平，強(qiáng)化物管工作人員的行為和素質(zhì)，努力促進(jìn)社區(qū)的和諧穩(wěn)定。目前也借助網(wǎng)格化工作，加強(qiáng)入戶，不斷推動(dòng)居民“花錢買服務(wù)”意識(shí)的深入，提高精細(xì)化服務(wù)水準(zhǔn)，使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道。

（二）小區(qū)物業(yè)管理的突出問(wèn)題及對(duì)策

社區(qū)物業(yè)管理應(yīng)包括常規(guī)服務(wù)、專項(xiàng)服務(wù)和委托特約服務(wù)等方面的內(nèi)容。一般社區(qū)能夠提供的常規(guī)性服務(wù)是對(duì)業(yè)主提供的基本服務(wù)，主要包括：

（1）治安管理；（4）車輛道路管理等；（2）綠化管理；（3）環(huán)境衛(wèi)生的管理

多年來(lái)，天橋?yàn)承^(qū)正是由于缺乏正規(guī)的物業(yè)管理，又存在著諸多歷史遺留問(wèn)題，這些常規(guī)服務(wù)管理無(wú)序，小區(qū)的居住環(huán)境、和諧環(huán)境成為居民日益關(guān)注的焦點(diǎn)，影響了居民的歸屬感和幸福感。

1.治安管理問(wèn)題

由于我社區(qū)緊鄰西海子早市、西海子公園，人員出入流動(dòng)性和流量極大。小區(qū)沒(méi)有完全封閉，沒(méi)有技防設(shè)施，單元門未安裝門禁，2個(gè)出入口沒(méi)有人員值守，夜間路燈照明也有過(guò)5年不亮的記錄。小商販自由出入，還經(jīng)常發(fā)生自行車丟失、汽車被劃、被砸、入室盜、上門推銷等事情，社區(qū)不穩(wěn)定因素較多。整體治安存在隱患。居民不滿情緒越發(fā)顯現(xiàn)。

2.車輛道路管理問(wèn)題

嚴(yán)重影響天橋?yàn)承^(qū)和諧的另一個(gè)問(wèn)題是車輛管理。一是小區(qū)內(nèi)兩處簡(jiǎn)陋存車棚不能滿足千余戶居民的存車需求，很多居民將車放臵樓道等公共空間，或樓上樓下的搬動(dòng)，也避免不了丟失，居民意見(jiàn)紛紛。二是由于生活條件不斷提高，小區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛極具增多，但小區(qū)沒(méi)有規(guī)劃的停放場(chǎng)地，私家車亂停亂放、居民私裝地鎖、甚至占用消防通道等現(xiàn)象嚴(yán)重。又由于無(wú)人管理收費(fèi)、不限車輛入內(nèi)，外來(lái)車輛也不斷入侵。這就不斷地激化了人車矛盾。居民感到既混亂也不安全。社區(qū)居委會(huì)也多次協(xié)調(diào)物業(yè)商量安排值守人員，但由于資金問(wèn)題未果。

為破解這些難題，保證轄區(qū)的安全穩(wěn)定，我們沒(méi)有坐以待斃，而是注重發(fā)揮社區(qū)層面的協(xié)調(diào)作用，積極牽頭組織物業(yè)，居民代表，相關(guān)部門召開(kāi)聯(lián)席會(huì)、座談會(huì)，本著“小事自己解決，大事協(xié)調(diào)解決”的工作原則，積極開(kāi)展志愿服務(wù)，發(fā)動(dòng)了一批有能力、有公益心、有責(zé)任心的居民黨員成立巡邏隊(duì)、義務(wù)看家護(hù)院，擔(dān)任信息員參與巡邏摸排隱患矛盾。并主動(dòng)想辦法，積極協(xié)調(diào)單位，挨戶做工作收取路燈費(fèi)，解決了小區(qū)路燈照明問(wèn)

題。又積極聯(lián)系派出所在小區(qū)6個(gè)明顯部位安裝電子監(jiān)控設(shè)備，解決了最基本最急需的安全問(wèn)題，治安狀況大大改善。今年又協(xié)調(diào)辦事處出資設(shè)計(jì)更新了小區(qū)東大門，控制了一小部分穿行車輛及人員，有限的減少了噪音和安全隱患。在贏得居民們認(rèn)可和滿意的同時(shí)，居民們思想也大大轉(zhuǎn)變，也提出應(yīng)該聘用安保人員，規(guī)范車輛管理，保證小區(qū)居民的安全，建立長(zhǎng)效管理，提升服務(wù)水平。

3.環(huán)境維護(hù)問(wèn)題

長(zhǎng)期以來(lái)，由于歷史遺留問(wèn)題，物業(yè)管理缺失，小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施年久失修，小區(qū)支干道路、宅前道路、路面、臺(tái)階出現(xiàn)不同程度的破損且日趨惡化。房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴(yán)重，下水道經(jīng)常堵塞；沒(méi)有專業(yè)保潔服務(wù)，小區(qū)道路樓道無(wú)人打掃，尤其是雨雪天氣路上積水積雪無(wú)人清理，嚴(yán)重影響居民出行。綠地私侵亂栽亂種，隨意傾倒堆放裝修垃圾，環(huán)境衛(wèi)生的臟亂差，影響著居民的日常生活質(zhì)量，使居民的歸屬感很低。

近兩年，通過(guò)社區(qū)自身的努力，鼓勵(lì)居民開(kāi)展自我管理，自我維護(hù)，積極做好宣傳，大力發(fā)動(dòng)黨員、居民、服務(wù)隊(duì)伍開(kāi)展義務(wù)勞動(dòng)，參與治理和維護(hù)，大力開(kāi)展樓門文化建設(shè)，改善樓道面貌，增進(jìn)鄰里親情。還得到了街道辦事處的支持，為我們聘用了4名清掃員，小區(qū)主干道路、綠地等衛(wèi)生得以維護(hù)，但是很多小區(qū)樓門內(nèi)衛(wèi)生依然處于無(wú)人管理。樓門內(nèi)小廣告隨處可見(jiàn)，堆物堆料的陋習(xí)依然存在。小區(qū)亟待解決的是如何進(jìn)一步加大提高居民自身素質(zhì)，從自身做起積極維護(hù)小區(qū)整體環(huán)境，為小區(qū)做貢獻(xiàn)。

4.違法建設(shè)問(wèn)題

由于小區(qū)長(zhǎng)期缺少物業(yè)監(jiān)管，小區(qū)內(nèi)部普遍存在私搭亂建，違規(guī)建設(shè)現(xiàn)象特別嚴(yán)重。常見(jiàn)的有占用綠地外擴(kuò)陽(yáng)臺(tái)、占用綠地搭建車棚，外接窗臺(tái)和私改樓頂天臺(tái)等。接到居民反映，居委會(huì)也曾多次入戶勸阻，并告知物業(yè)和城管進(jìn)行處理，但也是因政策法規(guī)不完善，職能部門之間職責(zé)不清，缺乏聯(lián)動(dòng)機(jī)制，造成執(zhí)法難。居委會(huì)又沒(méi)有權(quán)利，不能和居民對(duì)立，根本無(wú)法制止，違建亟待整治。

5、老舊小區(qū)的一般歷史遺留問(wèn)題較多，天橋?yàn)尘痛嬖诒热纾涸_(kāi)發(fā)商

缺資建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高，房屋工程建設(shè)資料、圖紙殘缺無(wú)法查找，給后續(xù)一些工程施工造成了一定影響；70%的房屋存在漏雨、滲水等本體老化問(wèn)題日益突出；小區(qū)內(nèi)需建設(shè)室外休閑場(chǎng)所等大問(wèn)題?？陀^的看，居民自治雖然把居民組織起來(lái)，但畢竟還停留在小打小鬧階段，解決了一些日常問(wèn)題。但最主要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，重大維修及整治，還必須靠由政府主導(dǎo)投入。還應(yīng)充分利用人大代表與居民、黨員面對(duì)面座談機(jī)制，及時(shí)反映小區(qū)存在的自身無(wú)法解決的問(wèn)題，通過(guò)政府的渠道更好地促進(jìn)社區(qū)歷史遺留問(wèn)題的解決。天橋?yàn)尘屯ㄟ^(guò)人大代表反映解決了路面修復(fù)，更新路燈等問(wèn)題，房屋漏雨問(wèn)題也已經(jīng)提上了日程。

三、探究老舊小區(qū)物業(yè)管理與服務(wù)問(wèn)題的建議

（一）建設(shè)為先，提升小區(qū)環(huán)境品質(zhì)。為小區(qū)開(kāi)展準(zhǔn)物業(yè)管理打下扎實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)，就要先對(duì)小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行不同程度的改造，依托《北京市老舊小區(qū)綜合整治工作實(shí)施意見(jiàn)》，只有通過(guò)政府出資，對(duì)小區(qū)老化管道、破損道路和區(qū)域進(jìn)行改造修繕，美化綠地，建立室外娛樂(lè)場(chǎng)所，增加消防、監(jiān)控等公共設(shè)施，通過(guò)綜合整治，改善和解決一批現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，進(jìn)一步完善制度，才能切實(shí)改變小區(qū)的環(huán)境面貌，為居民創(chuàng)造舒適和諧的生活環(huán)境?？梢韵劝咽虑樽銎饋?lái)，居民對(duì)管理和服務(wù)認(rèn)可后，明確業(yè)主在物業(yè)管理中的權(quán)力和義務(wù)，推動(dòng)“誰(shuí)受益誰(shuí)出資”的意識(shí)，再由居民協(xié)商決定物業(yè)管理事宜。

（二）成立街道級(jí)的物業(yè)督導(dǎo)中心，切實(shí)加大對(duì)小區(qū)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)力度，協(xié)調(diào)處理好各方關(guān)系。

（三）嘗試非贏利性的“準(zhǔn)物業(yè)”自治管理模式。借鑒其它社區(qū)對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行集中管理的成功經(jīng)驗(yàn)，政府先期投入一定資金，居民分?jǐn)偠ㄆ诶U納一筆費(fèi)用，用于聘請(qǐng)保潔、綠化、安保等人員對(duì)小區(qū)進(jìn)行維護(hù)和日常管理，探究居民互助加外包式半專業(yè)化物業(yè)管理。居民家有些小問(wèn)題，能解決的提供免費(fèi)服務(wù)，或發(fā)動(dòng)有能力的居民自助服務(wù)；一些需要專業(yè)服務(wù)部分則外包給專業(yè)服務(wù)商，擬訂服務(wù)協(xié)議，根據(jù)需求提供菜單式物業(yè)管理有償服務(wù)，使工作不斷延伸。比如選聘停車管理公司擔(dān)任小區(qū)停車管理和治安防范職能，施劃停車位，向居民核發(fā)停車證。選聘綠化隊(duì)伍定期美化澆

灌綠地，修枝剪葉；聘用保安加強(qiáng)小區(qū)的治安維護(hù)和防范；聘用懂技術(shù)的電工維修工能及時(shí)處理解決居民急需問(wèn)題。做到低標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，高標(biāo)準(zhǔn)管理，逐步得到居民共識(shí)，過(guò)渡到標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理。爭(zhēng)取達(dá)到老舊小區(qū)居住環(huán)境的改善，實(shí)現(xiàn)有公共保潔、有秩序維護(hù)、有停車管理、有設(shè)施維保、有綠化養(yǎng)護(hù)、有道路保養(yǎng)、有維修管理“七個(gè)有” 基本目標(biāo)。最終目的是滿足居民的需求。

（七）利用社區(qū)公益事業(yè)專項(xiàng)補(bǔ)助資金，解決社區(qū)公共服務(wù)難題

根據(jù)《北京市社區(qū)公益事業(yè)專項(xiàng)補(bǔ)助資金管理辦法》（京財(cái)預(yù)?2007?3226號(hào)）和《關(guān)于2011年全面推進(jìn)社區(qū)規(guī)范化建設(shè)工作的實(shí)施意見(jiàn)》（通社領(lǐng)辦發(fā)?2011?6號(hào)）文件，社區(qū)公益事業(yè)專項(xiàng)補(bǔ)助資金使用范圍：主要用于社區(qū)文化體育、社區(qū)教育、社區(qū)衛(wèi)生、社區(qū)美化綠化和綜合整治、社區(qū)治安、社區(qū)精神文明建設(shè)、社區(qū)法律宣傳與服務(wù)、社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)等公益事業(yè)。社區(qū)基本公共服務(wù)方面存在的問(wèn)題，可以通過(guò)申請(qǐng)專項(xiàng)補(bǔ)助資金，來(lái)統(tǒng)籌解決，積極開(kāi)展社區(qū)、物業(yè)，居民間的共駐共建活動(dòng)，通過(guò)開(kāi)展豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)，增進(jìn)社區(qū)、物業(yè)同廣大居民的交流與溝通，讓社區(qū)居民享受更好的公共服務(wù)。

（四）積極在實(shí)踐中摸索網(wǎng)格化管理與服務(wù)工作，通過(guò)調(diào)查問(wèn)卷摸清老舊小區(qū)居民對(duì)物管的需求，引導(dǎo)居民按自身的承受能力選擇符合實(shí)際的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目和方式。分層次確定公益服務(wù)內(nèi)容，積極搭建服務(wù)平臺(tái)，增進(jìn)居民之間的互助，促進(jìn)社區(qū)各項(xiàng)事業(yè)發(fā)展。

第二篇：合肥市老舊小區(qū)調(diào)研

XX街道老舊小區(qū)計(jì)劃生育工作

調(diào)研匯報(bào)材料

街道位于合肥市北門，東靠阜陽(yáng)北路，西至蜀山區(qū)，南臨老城區(qū)、北與長(zhǎng)豐接壤，是一個(gè)典型的城市化進(jìn)程中的城郊結(jié)合部街道，轄區(qū)內(nèi)社居委的小區(qū)屬于具有代表性的城郊結(jié)合部老舊小區(qū)。

一、基本情況

小區(qū)始建于1997年，由于村（1997年時(shí)還是村）為發(fā)展經(jīng)濟(jì)，給予村民購(gòu)買土地自建及大房郢水庫(kù)拆遷移民所建，現(xiàn)小區(qū)內(nèi)共居住293戶居民，總?cè)丝?18人，其中常住人口648人，育齡婦女212人，流動(dòng)人口170人，已婚育齡婦女63人。

二、管理與服務(wù)工作機(jī)制的主要內(nèi)容

（一）小區(qū)現(xiàn)在的計(jì)劃生育管理主要由物業(yè)公司配合社居委負(fù)責(zé)，具體管理措施如下：

1、做好小區(qū)內(nèi)的計(jì)生宣傳教育工作，發(fā)放各類宣傳品，并利用小區(qū)內(nèi)的宣傳板對(duì)計(jì)劃生育法律法規(guī)、優(yōu)生優(yōu)育、避孕節(jié)育、生殖保健等知識(shí)進(jìn)行宣傳，同時(shí)開(kāi)展各種宣傳活動(dòng)，在小區(qū)內(nèi)營(yíng)造濃厚的宣傳氛圍；

2、及時(shí)了解掌握和上報(bào)常住、流動(dòng)人口中已婚育齡婦女的婚、孕、育及其變動(dòng)信息。

3、做好小區(qū)內(nèi)居民計(jì)劃生育需求信息的采集、匯總、上報(bào)和反饋工作；

4、協(xié)助街道計(jì)生辦做好非意愿妊娠居民采取補(bǔ)救措施的說(shuō)服動(dòng)員工作；

5、對(duì)轄區(qū)居民違法生育的，及時(shí)通報(bào)街道計(jì)生辦，并協(xié)助做好調(diào)查和處理工作；

6、協(xié)助街道計(jì)生辦做好《生殖保健服務(wù)證》、《生育證》、《流動(dòng)人口婚育證明》等證件的的發(fā)證和審驗(yàn)工作。

（二）計(jì)劃生育管理手段

1、定期組織社居委工作人員利用晚上的時(shí)間逐一上門對(duì)育齡婦女進(jìn)行摸底清理并發(fā)放宣傳材料，不僅摸清了底數(shù)同時(shí)也使她們了解計(jì)生知識(shí)和最新政策。

2、充分發(fā)揮物業(yè)公司作用，深入開(kāi)展計(jì)劃生育工作。一是協(xié)助居委會(huì)做好人口與計(jì)劃生育的宣傳工作。二是協(xié)助社居委計(jì)生專干收集小區(qū)內(nèi)居民的計(jì)劃生育四種信息采集。三是協(xié)助社居委幫助居民解決在計(jì)劃生育方面遇到的困難；

3、發(fā)揮協(xié)會(huì)的職能作用，協(xié)助做好計(jì)劃生育工作，貫徹落實(shí)計(jì)劃生育方針政策。一是充分發(fā)揮會(huì)員和會(huì)員聯(lián)系戶組作用，做好育齡婦女宣傳教育和需求信息的收集工作，使其自覺(jué)實(shí)行晚婚和計(jì)劃生育；二是向小區(qū)育齡群眾、青少年、兒童和老年人提供生殖健康的信息和服務(wù)；三是圍繞群眾在生產(chǎn)生育方面的需求，利用社區(qū)資源開(kāi)展服務(wù)，發(fā)動(dòng)和組織會(huì)員對(duì)有困難的獨(dú)生子女家庭進(jìn)行幫助；四是積極參與計(jì)劃生育居民自治工作，充分發(fā)揮協(xié)會(huì)在計(jì)劃生育居民自治中的骨干、帶頭、監(jiān)督作用。

（三）計(jì)劃生育管理工作成效

通過(guò)以上管理模式和手段，使小區(qū)內(nèi)的計(jì)劃生育工作得到了明顯改善，社居委計(jì)生辦能夠及時(shí)、準(zhǔn)確的掌握到小區(qū)內(nèi)居民的居住情況和計(jì)劃生育四種信息的變動(dòng)，避免了育齡婦女漏建檔和漏信息上報(bào)的現(xiàn)象，同時(shí)也通過(guò)各類宣傳活動(dòng)大大提高了社區(qū)居民的計(jì)劃生育工作參與率和知曉率。

三、存在的問(wèn)題

1、小區(qū)內(nèi)人員結(jié)構(gòu)復(fù)雜，部分居民是大房郢水庫(kù)移民，掛戶人口很多，造成辦理《生殖保健服務(wù)證》、《生育證》時(shí)居民的婚育情況難核實(shí)。

2、存在三多現(xiàn)象：“流動(dòng)人口多、育齡婦女多、困難家庭多”，造成社居委在計(jì)劃生育工作開(kāi)展中遇到很多困難。

四、對(duì)策措施

1、針對(duì)掛戶人員多的現(xiàn)象，街道計(jì)生辦要求社居委在給居民辦理證件時(shí)一定要仔細(xì)核實(shí)其婚育情況，并落實(shí)居住地管理，避免錯(cuò)發(fā)證的情況。

2、由于小區(qū)范圍大、人員多，社居委在小區(qū)范圍中選聘威信較高、熱愛(ài)計(jì)生工作的人員，擔(dān)任小區(qū)的計(jì)生信息員，承擔(dān)負(fù)責(zé)片區(qū)內(nèi)的計(jì)劃生育工作。一是做好宣傳人口與計(jì)劃生育方針政策、法律法規(guī)、優(yōu)生優(yōu)育、避孕節(jié)育、生殖保健等知識(shí)；二是協(xié)助社居委計(jì)生辦做好已婚育齡婦女避孕藥具的發(fā)放工作；三是掌握片區(qū)內(nèi)居民的婚、孕、育情況，收集居民對(duì)計(jì)生方面的需求信息，并及時(shí)通報(bào)給社居委。

第三篇：區(qū)縣老舊小區(qū)改造調(diào)研報(bào)告

區(qū)縣老舊小區(qū)改造調(diào)研報(bào)告

一、我縣老舊小區(qū)現(xiàn)狀。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，縣城區(qū)有住宅小區(qū)X余個(gè)，其中老舊小區(qū)（X年前建成）X個(gè)，占城區(qū)住宅小區(qū)總量的X%以上。老舊小區(qū)大部分建成于上世紀(jì)八九十年代，多為X層左右的高密度住宅樓小區(qū)或零散的臨街獨(dú)棟樓房，以單位福利房、房改房、舊城改造開(kāi)發(fā)房、拆遷安置房等居多。

老舊小區(qū)多數(shù)無(wú)專業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，大多采用業(yè)主自治管理或聘請(qǐng)夫妻門衛(wèi)看守小區(qū)大門的方式進(jìn)行日常管理；建筑外立面陳舊，公共配套設(shè)施不完善、因年久失修無(wú)人維護(hù)，建筑外墻滲水，道路破損，化糞池、排水管堵塞，供水管網(wǎng)跑冒漏問(wèn)題嚴(yán)重，電路設(shè)備老化等問(wèn)題影響業(yè)主正常生活需求；

因當(dāng)時(shí)設(shè)計(jì)條件限制多數(shù)沒(méi)有設(shè)置機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車停車位，小區(qū)內(nèi)車輛亂停亂放占用消防通道的現(xiàn)象普遍；老舊小區(qū)多數(shù)業(yè)主為年紀(jì)較大不愿離開(kāi)主城區(qū)生活的老年群體以及部分在縣城務(wù)工的租住人員，對(duì)老舊小區(qū)改造有意愿但不愿自籌資金對(duì)小區(qū)進(jìn)行改造，寄希望于政府包干改造。

二、群眾的期盼和建議。

我局從X年X月起組織縣城區(qū)三鎮(zhèn)、公房管理所對(duì)縣城區(qū)老舊小區(qū)按X年前及X年至X年建成進(jìn)行了初步摸底調(diào)查，同年X月，又再次進(jìn)行了查漏補(bǔ)缺的摸底，通過(guò)摸底也收集到了各社會(huì)各界及普通群眾對(duì)老舊小區(qū)改造的建議，為我局今后更好的開(kāi)展該工作提供了有效的意見(jiàn)。

縣凱江鎮(zhèn)朝陽(yáng)東路社區(qū)書記黃勇作為基層干部，通過(guò)多年與群眾打交道收集到眾多群眾意見(jiàn)，代表多數(shù)群眾提出不是所有小區(qū)都適合改造，應(yīng)區(qū)分輕重緩急，統(tǒng)籌安排老舊小區(qū)改造時(shí)序，優(yōu)先改造部分業(yè)主改造意愿強(qiáng)烈且水、電、氣、排水等管線老化、外墻或樓頂滲水嚴(yán)重的小區(qū)，先幫助群眾恢復(fù)住房的正常使用功能，再在資金結(jié)余的情況下改造小區(qū)臨街立面、小區(qū)內(nèi)停車位、綠化等小區(qū)風(fēng)貌工程。

縣蠶種廠宿舍住戶劉躍林曾因小區(qū)合表用水漏損率高，業(yè)主矛盾突出的問(wèn)題多次向我局反映希望盡快對(duì)小區(qū)水表進(jìn)行分戶改造，我局也將該小區(qū)納入X年老舊小區(qū)改造計(jì)劃，當(dāng)其得知該消息時(shí)激動(dòng)的表示對(duì)黨和政府的感謝，同時(shí)也提出了自己的建議，認(rèn)為國(guó)家對(duì)老舊小區(qū)改造的重視，作為業(yè)主享受到了實(shí)惠一定會(huì)全力配合，并動(dòng)員其他業(yè)主配合，但也希望政府部門加強(qiáng)對(duì)改造過(guò)程的安全、質(zhì)量監(jiān)管，不能流于形式，更不能讓惠及廣大普通百姓的好事變成豆腐渣工程，辜負(fù)國(guó)家的期望。

縣住建局退休職工肖樂(lè)全作為X年第二批次老舊小區(qū)改造的住戶代表向我們表達(dá)了他的意見(jiàn)，在改造過(guò)程中應(yīng)注重方式方法，要有專業(yè)的規(guī)劃，應(yīng)充分發(fā)揮業(yè)主的積極性和參與性，由小區(qū)業(yè)委會(huì)或社區(qū)組織小區(qū)業(yè)主按改造內(nèi)容適當(dāng)籌集前期費(fèi)用，不能全部由國(guó)家負(fù)擔(dān)，在改造前業(yè)主對(duì)改造方案有意見(jiàn)應(yīng)及時(shí)向社區(qū)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府反饋，不得在改造過(guò)程中阻斷改造工程，同時(shí)施工隊(duì)伍要注意施工文明，盡量不影響業(yè)主的正常生活作息；作為一代建設(shè)人，還提到對(duì)城區(qū)內(nèi)的改造應(yīng)按片區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃和改造，確保主城區(qū)外立面的統(tǒng)一性，也可以通過(guò)片區(qū)改造完善城市公共停車場(chǎng)、社區(qū)服務(wù)用房、市民便民中心等社區(qū)公共配套。

對(duì)于群眾的期盼和建議，我局都充分理解并將其作為今后開(kāi)展此項(xiàng)工作的重要意見(jiàn)，充分結(jié)合民意確保此項(xiàng)工作落到實(shí)處。

三、下一步工作開(kāi)展計(jì)劃。

（一）成立縣老舊小區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組。縣政府主要領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任組長(zhǎng)，分管領(lǐng)導(dǎo)任副組長(zhǎng)，縣發(fā)改局、財(cái)政局、自然資源局、執(zhí)法局、水電氣通訊運(yùn)營(yíng)單位等相關(guān)單位和城區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府主要負(fù)責(zé)人為成員，小組負(fù)責(zé)統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、督查、考核老舊小區(qū)改造推進(jìn)工作。進(jìn)一步明確各相關(guān)部門、屬地政府、專營(yíng)企業(yè)的職責(zé)，齊抓共管，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機(jī)制。

（二）摸清家底，建立我縣老舊小區(qū)改造項(xiàng)目庫(kù)。

各屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)，組織社區(qū)居委會(huì)，對(duì)我縣老舊小區(qū)基本情況再次全面清理，摸清掌握老舊小區(qū)的分布、現(xiàn)狀、改造意愿等，摸底情況報(bào)縣住建局形成我縣老舊小區(qū)改造清單。

（三）制定我縣老舊小區(qū)改造實(shí)施意見(jiàn)。

根據(jù)《意見(jiàn)》精神，結(jié)合我縣實(shí)施，盡快研究制定我縣老舊小區(qū)改造實(shí)施意見(jiàn)，明確我縣老舊小區(qū)改造范圍、任務(wù)、實(shí)施步驟等，進(jìn)一步精減和優(yōu)化老舊小區(qū)改造項(xiàng)目行政審批流程，確保老舊小區(qū)改造工作盡快落地實(shí)施。

（四）制定改造計(jì)劃，分類推進(jìn)。

由屬地政府加強(qiáng)宣傳，充分征求居民改造意愿，根據(jù)財(cái)力及資金籌措情況，按照“實(shí)施一批、謀劃一批、儲(chǔ)備一批”的方式，區(qū)分輕重緩急，統(tǒng)籌安排老舊小區(qū)改造時(shí)序，制定我縣老舊小區(qū)改造計(jì)劃。提前謀劃，安排財(cái)政專項(xiàng)資金，提前做好改造工程前期可研、立項(xiàng)、設(shè)計(jì)等準(zhǔn)備工作，以便在上級(jí)部門下達(dá)支持政策時(shí)能夠及時(shí)爭(zhēng)取上級(jí)資金，提供申請(qǐng)資金支持。同時(shí)，積極引導(dǎo)居民自籌資金、社會(huì)資金參與老舊小區(qū)改造。

（五）繼續(xù)推進(jìn)X及X年已申請(qǐng)到國(guó)家改造資金的X個(gè)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目按計(jì)劃實(shí)施，同時(shí)配合縣財(cái)政局做好今年包裝的縣公園街片區(qū)及南門廣場(chǎng)片區(qū)老舊小區(qū)及周邊配套設(shè)施改造工程的債券發(fā)行工作，籌集X.X億資金用于片區(qū)老舊小區(qū)急配套改造。

第四篇：老舊小區(qū)管理與治理調(diào)研報(bào)告

關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)老舊小區(qū)管理與服務(wù)的調(diào)研報(bào)告

——以天橋?yàn)承^(qū)為例

第八組人員：米 妍 盧銀萍 陳海濤 代麗艷 王曉丹 執(zhí) 筆 人：米 妍 陳海濤 PPT 制 作：陳海濤

前 言

小區(qū)管理與服務(wù)貼近社區(qū)居民的生活實(shí)際，關(guān)系到廣大人民群眾的切身利益，物業(yè)管理水平的高低與服務(wù)的好壞對(duì)社區(qū)兩個(gè)文明建設(shè)具有重要影響。因此，探討如何協(xié)調(diào)物業(yè)公司和業(yè)主的關(guān)系，提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，為社區(qū)居民創(chuàng)造良好的生活環(huán)境，對(duì)于建設(shè)和推動(dòng)社區(qū)的和諧發(fā)展具有重要意義。

基本情況

天橋?yàn)成鐓^(qū)位于通州區(qū)繁華地帶，占地面積約0.32萬(wàn)平方公里，與區(qū)政府緊一路之隔，地理位臵優(yōu)越，交通便利。小區(qū)建成于90年代，共計(jì)14棟住宅樓，常住人口855戶、2330人，外地來(lái)京人員573人，轄區(qū)范圍內(nèi)有通州區(qū)體育局、游泳中心、武術(shù)學(xué)校、西海子早市、以及海爾通州旗艦店等幾十家單位門店。多年來(lái)，天橋?yàn)承^(qū)也像很多老舊小區(qū)一樣，存在著物業(yè)管理不到位，小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生、治安秩序、車輛管理、綠地美化等諸多問(wèn)題存在著很大的管理難度，嚴(yán)重影響著社區(qū)居民生活質(zhì)量和社區(qū)和諧，已成為居民群眾反應(yīng)強(qiáng)烈、各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)關(guān)注的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

一、相關(guān)概念

（一）、老舊小區(qū)

《北京市老舊小區(qū)綜合整治工作實(shí)施意見(jiàn)》規(guī)定，老舊小區(qū)包括1990年（含）以前建成的、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高、設(shè)施設(shè)備落后、功能配套不全、沒(méi) 有建立長(zhǎng)效管理機(jī)制的老舊小區(qū)（含單棟住宅樓），以及1990年以后建成、存在上述問(wèn)題的老舊小區(qū)。相關(guān)學(xué)者認(rèn)為老舊小區(qū)在建設(shè)之初主要是為了解決居民的住房困難問(wèn)題，社區(qū)的規(guī)劃方案比較簡(jiǎn)單。隨著城市人民生活水平的提高，老舊小區(qū)的外部設(shè)施已經(jīng)跟不上時(shí)代。我國(guó)老舊小區(qū)的管理一直有三種典型的模式：一是由社區(qū)居委會(huì)進(jìn)行管理；二是物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位組建內(nèi)部服務(wù)機(jī)構(gòu)管理；另一種就是“多單位管理”，即一個(gè)小區(qū)有房管、園林、供電及水務(wù)等多單位管理。

（二）、社區(qū)服務(wù)

在社會(huì)學(xué)上社區(qū)服務(wù)就是指一個(gè)社區(qū)為滿足其成員物質(zhì)生活與精神生活需要而進(jìn)行的社會(huì)性福利服務(wù)活動(dòng)。按照社會(huì)學(xué)的概念，社區(qū)服務(wù)可以分為滿足社區(qū)居民精神生活需要為目的的社區(qū)基本公共服務(wù)和以滿足社區(qū)居民物質(zhì)生活為目的的社區(qū)基本物業(yè)服務(wù)。

二、分析天橋?yàn)承^(qū)作為老舊小區(qū)的管理服務(wù)現(xiàn)狀及對(duì)策

（一）居民多元化結(jié)構(gòu)，物業(yè)管理惡性循環(huán)。通過(guò)調(diào)查走訪，天橋?yàn)承^(qū)中的房屋結(jié)構(gòu)復(fù)雜，包括回遷戶、單位房、商品房、商用房、外地購(gòu)房等。也正是此情況導(dǎo)致了老小區(qū)的居民結(jié)構(gòu)相對(duì)復(fù)雜。居民的生活背景、知識(shí)結(jié)構(gòu)、行為習(xí)慣，消費(fèi)觀念，自身素質(zhì)參差不齊，不能充分認(rèn)識(shí)物業(yè)管理的真正含義。一些居民只愛(ài)護(hù)自家衛(wèi)生，忽視了自己應(yīng)盡的義務(wù)，不關(guān)心小區(qū)的整潔建設(shè)。由于歷史遺留問(wèn)題，這些年小區(qū)物業(yè)又屬于政府托管，按每平米0.3元收取物業(yè)費(fèi)較低，管理人員有限，服務(wù)質(zhì)量跟不上，造成了居民多數(shù)不繳費(fèi)，物業(yè)收費(fèi)難度大，便以降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)維持現(xiàn)狀，服務(wù)管理狀況越來(lái)越差，從而使小區(qū)物業(yè)管理步入惡性循環(huán)。所以導(dǎo)致小區(qū)出現(xiàn)了很多棘手的問(wèn)題。

名詞解釋： 物業(yè)管理惡性循環(huán)

物業(yè)管理服務(wù)水平不高——業(yè)主不滿拒繳物業(yè)費(fèi)——物業(yè)虧損減少服務(wù)項(xiàng)目——更多業(yè)主不繳費(fèi)——矛盾激化——物業(yè)公司退出——陷入真空狀態(tài)——新物業(yè)公司（或政府接管）進(jìn)入——再次循環(huán)。這樣的輪回被業(yè)界稱之為“物業(yè)管理惡性循環(huán)”。

針對(duì)此情況，居委會(huì)做了冷靜的分析，通過(guò)利用宣傳欄、倡議書、座 談會(huì)等多種形式，努力向居民宣傳物業(yè)管理方面法規(guī)政策和權(quán)利義務(wù)，引領(lǐng)廣大居民正視老小區(qū)管理中存在的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，樹(shù)立正確的消費(fèi)觀念。并引導(dǎo)物業(yè)不斷提高管理服務(wù)水平，強(qiáng)化物管工作人員的行為和素質(zhì)，努力促進(jìn)社區(qū)的和諧穩(wěn)定。目前也借助網(wǎng)格化工作，加強(qiáng)入戶，不斷推動(dòng)居民“花錢買服務(wù)”意識(shí)的深入，提高精細(xì)化服務(wù)水準(zhǔn)，使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道。

（二）小區(qū)物業(yè)管理的突出問(wèn)題及對(duì)策

社區(qū)物業(yè)管理應(yīng)包括常規(guī)服務(wù)、專項(xiàng)服務(wù)和委托特約服務(wù)等方面的內(nèi)容。一般社區(qū)能夠提供的常規(guī)性服務(wù)是對(duì)業(yè)主提供的基本服務(wù)，主要包括：（1）治安管理；（4）車輛道路管理等；（2）綠化管理；（3）環(huán)境衛(wèi)生的管理

多年來(lái)，天橋?yàn)承^(qū)正是由于缺乏正規(guī)的物業(yè)管理，又存在著諸多歷史遺留問(wèn)題，這些常規(guī)服務(wù)管理無(wú)序，小區(qū)的居住環(huán)境、和諧環(huán)境成為居民日益關(guān)注的焦點(diǎn)，影響了居民的歸屬感和幸福感。

1.治安管理問(wèn)題

由于我社區(qū)緊鄰西海子早市、西海子公園，人員出入流動(dòng)性和流量極大。小區(qū)沒(méi)有完全封閉，沒(méi)有技防設(shè)施，單元門未安裝門禁，2個(gè)出入口沒(méi)有人員值守，夜間路燈照明也有過(guò)5年不亮的記錄。小商販自由出入，還經(jīng)常發(fā)生自行車丟失、汽車被劃、被砸、入室盜、上門推銷等事情，社區(qū)不穩(wěn)定因素較多。整體治安存在隱患。居民不滿情緒越發(fā)顯現(xiàn)。

2.車輛道路管理問(wèn)題

嚴(yán)重影響天橋?yàn)承^(qū)和諧的另一個(gè)問(wèn)題是車輛管理。一是小區(qū)內(nèi)兩處簡(jiǎn)陋存車棚不能滿足千余戶居民的存車需求，很多居民將車放臵樓道等公共空間，或樓上樓下的搬動(dòng)，也避免不了丟失，居民意見(jiàn)紛紛。二是由于生活條件不斷提高，小區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛極具增多，但小區(qū)沒(méi)有規(guī)劃的停放場(chǎng)地，私家車亂停亂放、居民私裝地鎖、甚至占用消防通道等現(xiàn)象嚴(yán)重。又由于無(wú)人管理收費(fèi)、不限車輛入內(nèi)，外來(lái)車輛也不斷入侵。這就不斷地激化了人車矛盾。居民感到既混亂也不安全。社區(qū)居委會(huì)也多次協(xié)調(diào)物業(yè)商 量安排值守人員，但由于資金問(wèn)題未果。

為破解這些難題，保證轄區(qū)的安全穩(wěn)定，我們沒(méi)有坐以待斃，而是注重發(fā)揮社區(qū)層面的協(xié)調(diào)作用，積極牽頭組織物業(yè)，居民代表，相關(guān)部門召開(kāi)聯(lián)席會(huì)、座談會(huì)，本著“小事自己解決，大事協(xié)調(diào)解決”的工作原則，積極開(kāi)展志愿服務(wù)，發(fā)動(dòng)了一批有能力、有公益心、有責(zé)任心的居民黨員成立巡邏隊(duì)、義務(wù)看家護(hù)院，擔(dān)任信息員參與巡邏摸排隱患矛盾。并主動(dòng)想辦法，積極協(xié)調(diào)單位，挨戶做工作收取路燈費(fèi)，解決了小區(qū)路燈照明問(wèn)題。又積極聯(lián)系派出所在小區(qū)6個(gè)明顯部位安裝電子監(jiān)控設(shè)備，解決了最基本最急需的安全問(wèn)題，治安狀況大大改善。今年又協(xié)調(diào)辦事處出資設(shè)計(jì)更新了小區(qū)東大門，控制了一小部分穿行車輛及人員，有限的減少了噪音和安全隱患。在贏得居民們認(rèn)可和滿意的同時(shí)，居民們思想也大大轉(zhuǎn)變，也提出應(yīng)該聘用安保人員，規(guī)范車輛管理，保證小區(qū)居民的安全，建立長(zhǎng)效管理，提升服務(wù)水平。

3.環(huán)境維護(hù)問(wèn)題

長(zhǎng)期以來(lái)，由于歷史遺留問(wèn)題，物業(yè)管理缺失，小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施年久失修，小區(qū)支干道路、宅前道路、路面、臺(tái)階出現(xiàn)不同程度的破損且日趨惡化。房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴(yán)重，下水道經(jīng)常堵塞；沒(méi)有專業(yè)保潔服務(wù)，小區(qū)道路樓道無(wú)人打掃，尤其是雨雪天氣路上積水積雪無(wú)人清理，嚴(yán)重影響居民出行。綠地私侵亂栽亂種，隨意傾倒堆放裝修垃圾，環(huán)境衛(wèi)生的臟亂差，影響著居民的日常生活質(zhì)量，使居民的歸屬感很低。

近兩年，通過(guò)社區(qū)自身的努力，鼓勵(lì)居民開(kāi)展自我管理，自我維護(hù)，積極做好宣傳，大力發(fā)動(dòng)黨員、居民、服務(wù)隊(duì)伍開(kāi)展義務(wù)勞動(dòng)，參與治理和維護(hù)，大力開(kāi)展樓門文化建設(shè)，改善樓道面貌，增進(jìn)鄰里親情。還得到了街道辦事處的支持，為我們聘用了2名清掃員，小區(qū)主干道路、綠地等衛(wèi)生得以維護(hù)，但是很多小區(qū)樓門內(nèi)衛(wèi)生依然處于無(wú)人管理。樓門內(nèi)小廣告隨處可見(jiàn)，堆物堆料的陋習(xí)依然存在。小區(qū)亟待解決的是如何進(jìn)一步加大提高居民自身素質(zhì)，從自身做起積極維護(hù)小區(qū)整體環(huán)境，為小區(qū)做貢獻(xiàn)。4.違法建設(shè)問(wèn)題

由于小區(qū)長(zhǎng)期缺少物業(yè)監(jiān)管，小區(qū)內(nèi)部普遍存在私搭亂建，違規(guī)建設(shè)現(xiàn)象特別嚴(yán)重。常見(jiàn)的有占用綠地外擴(kuò)陽(yáng)臺(tái)、占用綠地搭建車棚，外接窗臺(tái)和私改樓頂天臺(tái)等。接到居民反映，居委會(huì)也曾多次入戶勸阻，并告知物業(yè)和城管進(jìn)行處理，但也是因政策法規(guī)不完善，職能部門之間職責(zé)不清，缺乏聯(lián)動(dòng)機(jī)制，造成執(zhí)法難。居委會(huì)又沒(méi)有權(quán)利，不能和居民對(duì)立，根本無(wú)法制止，違建亟待整治。

5、老舊小區(qū)的一般歷史遺留問(wèn)題較多，天橋?yàn)尘痛嬖诒热纾涸_(kāi)發(fā)商缺資建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高，房屋工程建設(shè)資料、圖紙殘缺無(wú)法查找，給后續(xù)一些工程施工造成了一定影響；70%的房屋存在漏雨、滲水等本體老化問(wèn)題日益突出；小區(qū)內(nèi)需建設(shè)室外休閑場(chǎng)所等大問(wèn)題。客觀的看，居民自治雖然把居民組織起來(lái)，但畢竟還停留在小打小鬧階段，解決了一些日常問(wèn)題。但最主要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，重大維修及整治，還必須靠由政府主導(dǎo)投入。還應(yīng)充分利用人大代表與居民、黨員面對(duì)面座談機(jī)制，及時(shí)反映小區(qū)存在的自身無(wú)法解決的問(wèn)題，通過(guò)政府的渠道更好地促進(jìn)社區(qū)歷史遺留問(wèn)題的解決。天橋?yàn)尘屯ㄟ^(guò)人大代表反映解決了路面修復(fù)，更新路燈等問(wèn)題，房屋漏雨問(wèn)題也已經(jīng)提上了日程。

三、探究老舊小區(qū)物業(yè)管理與服務(wù)問(wèn)題的建議

（一）建設(shè)為先，提升小區(qū)環(huán)境品質(zhì)。為小區(qū)開(kāi)展準(zhǔn)物業(yè)管理打下扎實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)，就要先對(duì)小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行不同程度的改造，依托《北京市老舊小區(qū)綜合整治工作實(shí)施意見(jiàn)》，只有通過(guò)政府出資，對(duì)小區(qū)老化管道、破損道路和區(qū)域進(jìn)行改造修繕，美化綠地，建立室外娛樂(lè)場(chǎng)所，增加消防、監(jiān)控等公共設(shè)施，通過(guò)綜合整治，改善和解決一批現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，進(jìn)一步完善制度，才能切實(shí)改變小區(qū)的環(huán)境面貌，為居民創(chuàng)造舒適和諧的生活環(huán)境。可以先把事情做起來(lái)，居民對(duì)管理和服務(wù)認(rèn)可后，明確業(yè)主在物業(yè)管理中的權(quán)力和義務(wù)，推動(dòng)“誰(shuí)受益誰(shuí)出資”的意識(shí)，再由居民協(xié)商決定物業(yè)管理事宜。

（二）成立街道級(jí)的物業(yè)督導(dǎo)中心，切實(shí)加大對(duì)小區(qū)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)力度，協(xié)調(diào)處理好各方關(guān)系。街道物業(yè)督導(dǎo)中心主要職能

1、物業(yè)危機(jī)應(yīng)對(duì)

本轄區(qū)居住小區(qū)發(fā)生物業(yè)服務(wù)停止或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他事項(xiàng)時(shí)，啟動(dòng)物業(yè)危機(jī)應(yīng)對(duì)機(jī)制，對(duì)不能維持正常物業(yè)管理秩序的，由街道辦事處及時(shí)向區(qū)政府匯報(bào)，請(qǐng)示對(duì)小區(qū)物業(yè)危機(jī)啟動(dòng)辦事處、住建委、公安局三方協(xié)作接管機(jī)制。

2、指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)

對(duì)居住小區(qū)占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主向督導(dǎo)中心書面申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)的，由督導(dǎo)中心負(fù)責(zé)進(jìn)行成立業(yè)主大會(huì)的全程監(jiān)督與協(xié)助。

3.組織召開(kāi)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議

督導(dǎo)中心可以組織召開(kāi)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議。由區(qū)房屋行政主管部門、司法行政主管部門、公安派出所、社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等各方代表參加，共同協(xié)商解決物業(yè)管理活動(dòng)中遇到的問(wèn)題。4.建立與公安、城管、消防、工商、住建等部門的溝通協(xié)調(diào)機(jī)制，梳理與小區(qū)物業(yè)相關(guān)的職責(zé)分工。在街道層面建立起物業(yè)監(jiān)督巡查機(jī)制，對(duì)物業(yè)管理中存在的各項(xiàng)問(wèn)題及時(shí)解決。其中重點(diǎn)做好以下方面的工作：

①對(duì)小區(qū)內(nèi)停車管理不到位的情況，及時(shí)檢查取證，將信息反饋給消防部門，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)對(duì)違法行為的查處整治監(jiān)督；

②協(xié)調(diào)處理小區(qū)內(nèi)治安環(huán)境惡化問(wèn)題，對(duì)小區(qū)的治安問(wèn)題匯總，定期進(jìn)行治安環(huán)境檢查，對(duì)存在的問(wèn)題及時(shí)聯(lián)系公安部門進(jìn)行整治；

③建立小區(qū)違法建設(shè)巡查機(jī)制，定期對(duì)小區(qū)內(nèi)是否存在違法建設(shè)行為進(jìn)行檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)制止查處，并向督導(dǎo)中心及時(shí)上報(bào)違法建設(shè)報(bào)告書，對(duì)需要由城管部門查處的及時(shí)聯(lián)系城管部門進(jìn)行聯(lián)合執(zhí)法；

④對(duì)物業(yè)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目進(jìn)行定期巡檢，建立起小區(qū)經(jīng)營(yíng)臺(tái)賬，對(duì)存在的無(wú)照經(jīng)營(yíng)、違法出租等情況，制作違法經(jīng)營(yíng)報(bào)告書及時(shí)反饋給工商、住建部門進(jìn)行查處，徹底根除小區(qū)存在的綜治隱患。

（三）嘗試非贏利性的“準(zhǔn)物業(yè)”自治管理模式。借鑒其它社區(qū)對(duì)老舊 小區(qū)進(jìn)行集中管理的成功經(jīng)驗(yàn)，政府先期投入一定資金，居民分?jǐn)偠ㄆ诶U納一筆費(fèi)用，用于聘請(qǐng)保潔、綠化、安保等人員對(duì)小區(qū)進(jìn)行維護(hù)和日常管理，探究居民互助加外包式半專業(yè)化物業(yè)管理。居民家有些小問(wèn)題，能解決的提供免費(fèi)服務(wù)，或發(fā)動(dòng)有能力的居民自助服務(wù)；根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》第二十一條 物業(yè)服務(wù)是包括各專項(xiàng)服務(wù)的綜合服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將全部物業(yè)服務(wù)一并委托給其他單位或者個(gè)人。未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主可以共同決定將各專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)或者個(gè)人。一些需要專業(yè)服務(wù)部分則外包給專業(yè)服務(wù)商，擬訂服務(wù)協(xié)議，根據(jù)需求提供菜單式物業(yè)管理有償服務(wù)，使工作不斷延伸。比如選聘停車管理公司擔(dān)任小區(qū)停車管理和治安防范職能，施劃停車位，向居民核發(fā)停車證。選聘綠化隊(duì)伍定期美化澆灌綠地，修枝剪葉；聘用保安加強(qiáng)小區(qū)的治安維護(hù)和防范；聘用懂技術(shù)的電工維修工能及時(shí)處理解決居民急需問(wèn)題。做到低標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，高標(biāo)準(zhǔn)管理，逐步得到居民共識(shí)，過(guò)渡到標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理。爭(zhēng)取達(dá)到老舊小區(qū)居住環(huán)境的改善，實(shí)現(xiàn)有公共保潔、有秩序維護(hù)、有停車管理、有設(shè)施維保、有綠化養(yǎng)護(hù)、有道路保養(yǎng)、有維修管理“七個(gè)有” 基本目標(biāo)。最終目的是滿足居民的需求。

（四）利用社區(qū)公益事業(yè)專項(xiàng)補(bǔ)助資金，解決社區(qū)公共服務(wù)難題 根據(jù)《北京市社區(qū)公益事業(yè)專項(xiàng)補(bǔ)助資金管理辦法》和《關(guān)于2011年全面推進(jìn)社區(qū)規(guī)范化建設(shè)工作的實(shí)施意見(jiàn)》文件，社區(qū)公益事業(yè)專項(xiàng)補(bǔ)助資金使用范圍主要用于公益事業(yè)。社區(qū)基本公共服務(wù)方面存在的問(wèn)題，可以通過(guò)申請(qǐng)專項(xiàng)補(bǔ)助資金，來(lái)統(tǒng)籌解決，積極開(kāi)展社區(qū)、物業(yè)，居民間的共駐共建活動(dòng)，通過(guò)開(kāi)展豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)，增進(jìn)社區(qū)、物業(yè)同廣大居民的交流與溝通，讓社區(qū)居民享受更好的公共服務(wù)。

（五）積極在實(shí)踐中摸索網(wǎng)格化管理與服務(wù)工作，通過(guò)調(diào)查問(wèn)卷摸清老舊小區(qū)居民對(duì)物管的需求，引導(dǎo)居民按自身的承受能力選擇符合實(shí)際的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目和方式。分層次確定公益服務(wù)內(nèi)容，積極搭建服務(wù)平臺(tái)，增進(jìn)居民之間的互助，促進(jìn)社區(qū)各項(xiàng)事業(yè)發(fā)展。

一個(gè)城市發(fā)展水平，一個(gè)城市的文明程度，歸根到底都要通過(guò)作為城 市主體的人的形象來(lái)體現(xiàn)，最終都具體到社區(qū)建設(shè)上。天橋?yàn)承^(qū)是典型的老舊小區(qū)，我們力圖通過(guò)街道辦事處、居委會(huì)和小區(qū)居民的共同努力全面提升小區(qū)管理和服務(wù)水平！進(jìn)一步把服務(wù)社區(qū)居民、為居民排憂解難、創(chuàng)建人民滿意社區(qū)作為我們工作的重點(diǎn)，用實(shí)際行動(dòng)拓展精品社區(qū)的內(nèi)涵。

第八調(diào)研小組 年6月21日

2012

第五篇：關(guān)于全市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作情況的調(diào)研報(bào)告

關(guān)于全市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作情況的調(diào)研報(bào)告

主任、各位副主任、秘書長(zhǎng)、各位委員：

根據(jù)2022年工作安排，3月下旬和4月上旬，市人大常委會(huì)組織調(diào)研組對(duì)全市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造（以下簡(jiǎn)稱：老舊小區(qū)改造）工作情況進(jìn)行了調(diào)研。調(diào)研堅(jiān)持問(wèn)題導(dǎo)向，采取前期隨訪暗訪與集中調(diào)研、重點(diǎn)調(diào)研與委托區(qū)縣調(diào)研結(jié)合的方式開(kāi)展。3月下旬，市人大城環(huán)資委組織召開(kāi)業(yè)務(wù)培訓(xùn)會(huì)，學(xué)習(xí)老舊小區(qū)改造有關(guān)法律法規(guī)和政策；赴六區(qū)縣實(shí)地查看改造項(xiàng)目27個(gè)，組織區(qū)縣主管部門及街道、社區(qū)、施工、監(jiān)理等單位召開(kāi)座談會(huì)6次，查閱資料，收集各類問(wèn)題線索及建議意見(jiàn)40余條；赴xxx市學(xué)習(xí)考察先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。4月上旬，市人大常委會(huì)副主任xxx率領(lǐng)調(diào)研組實(shí)地查看xx區(qū)、xx縣、xx縣10余個(gè)改造項(xiàng)目，分別聽(tīng)取市政府和區(qū)縣政府情況匯報(bào)。委托xx、xx、xx3區(qū)縣人大常委會(huì)在本轄區(qū)開(kāi)展調(diào)研并提交調(diào)研報(bào)告。

一、主要做法和成效

（一）工作機(jī)制比較完善。

一是強(qiáng)化領(lǐng)導(dǎo)機(jī)制。市、區(qū)縣均成立了以黨委或政府主要領(lǐng)導(dǎo)為組長(zhǎng)的領(lǐng)導(dǎo)小組，市委、市政府主要領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)常專題研究推進(jìn)工作，出臺(tái)了《xx市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造實(shí)施方案》《xx市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造實(shí)施導(dǎo)則》等規(guī)范性文件，推動(dòng)解決審批流程優(yōu)化、管網(wǎng)管線改造、經(jīng)費(fèi)分?jǐn)偰Ｊ降汝P(guān)鍵問(wèn)題。市委、市政府連續(xù)三年將老舊小區(qū)改造列入了20件民生實(shí)事項(xiàng)目，市人大常委會(huì)連續(xù)三年將老舊小區(qū)改造項(xiàng)目列入了民生實(shí)事票決項(xiàng)目，整體推進(jìn)全市老舊小區(qū)改造。二是創(chuàng)新推進(jìn)機(jī)制。全市創(chuàng)新構(gòu)建“市級(jí)統(tǒng)籌、區(qū)縣實(shí)施、基層協(xié)同、企業(yè)力推”工作推進(jìn)機(jī)制，形成項(xiàng)目推進(jìn)強(qiáng)大合力。東坡區(qū)推行項(xiàng)目方案多部門聯(lián)合審核機(jī)制，xx區(qū)創(chuàng)新“六步七化”工作機(jī)制，丹棱縣建立

“領(lǐng)導(dǎo)聯(lián)系＋部門負(fù)責(zé)＋社區(qū)服務(wù)”三級(jí)管理協(xié)調(diào)機(jī)制，青神縣探索“四不改”“七個(gè)一”“回頭看”等機(jī)制，不斷破解老舊小區(qū)改造難點(diǎn)和痛點(diǎn)。三是探索要素保障。在全省率先推行電力和通信設(shè)施改造經(jīng)費(fèi)分擔(dān)模式，電力和通信設(shè)施改造實(shí)行代建代管，經(jīng)費(fèi)由地方和企業(yè)各承擔(dān)50％。通信設(shè)施實(shí)行電信、移動(dòng)、聯(lián)通、廣電網(wǎng)絡(luò)“四網(wǎng)合一”，解決小區(qū)通信線纜“蛛網(wǎng)”遍布問(wèn)題。燃?xì)?、供水企業(yè)給予住戶經(jīng)費(fèi)下浮20％的優(yōu)惠，同步推進(jìn)戶內(nèi)設(shè)施改造提升。

（二）工作推進(jìn)整體較快。

2020—2025年，全市計(jì)劃開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)2326個(gè)，5977棟、1179萬(wàn)平方米，惠及居民109336戶，預(yù)計(jì)總投資約41.6億元。截止2021年底，全市已完成投資17億元，開(kāi)工老舊小區(qū)1161個(gè)、完工980個(gè)，全市4.3萬(wàn)戶城鎮(zhèn)居民居住環(huán)境得到改善，其中，xx區(qū)已完成全部任務(wù)的84％，丹棱縣已完成全部任務(wù)的72％，全市開(kāi)工率、完工率均位列全省第一方陣，受到省政府分管領(lǐng)導(dǎo)高度肯定。2022年1月，xx市代表xx省在全國(guó)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作經(jīng)驗(yàn)交流視頻會(huì)上作交流發(fā)言。

（三）改造效果比較明顯。

一是設(shè)施短板基本補(bǔ)齊。已實(shí)施改造的老舊小區(qū)全面實(shí)施了雨污分流，改造提升了供水、供電、網(wǎng)絡(luò)、道路、供氣等基礎(chǔ)設(shè)施，全市老舊小區(qū)改造共建設(shè)雨污管網(wǎng)6032公里，黑化地面732318平方米，新增停車位7517個(gè)，安裝智慧停車充電樁247個(gè)，安裝照明設(shè)施20680盞。鼓勵(lì)動(dòng)員居民加裝電梯也收到初步成效，全市老舊小區(qū)計(jì)劃加裝電梯331臺(tái)，已建成153臺(tái)、在建178臺(tái)。二是小區(qū)環(huán)境明顯改善。已實(shí)施改造的小區(qū)基本拆除了違法建筑，全市老舊小區(qū)改造共拆除違法建筑33568平方米，優(yōu)化了小區(qū)環(huán)境。部分小區(qū)實(shí)行拆墻并院、拆墻透綠，增加公共空間，實(shí)現(xiàn)資源共享，全市共拆除實(shí)體圍墻14797米，合并小區(qū)48個(gè)。部分小區(qū)將小區(qū)閑置場(chǎng)地改造成休閑綠地，融入城市文化、黨建元素，配置鄰里中心、日間照料中心、體育健身設(shè)施等，全市老舊小區(qū)新增綠化面積40836平方米，投入健身器材1390套，實(shí)現(xiàn)小區(qū)環(huán)境和功能再提升。三是安防水平得到提升。消防設(shè)施和消防水源得到完善，占用或堵塞消防通道情況大量減少。智慧小區(qū)建設(shè)取得明顯成效，全市372個(gè)老舊小區(qū)安裝智慧平安小區(qū)建設(shè)系統(tǒng)，多數(shù)小區(qū)設(shè)置了視頻監(jiān)控、人臉識(shí)別、車閘、門衛(wèi)室等安防設(shè)施設(shè)備。

（四）管理創(chuàng)新初見(jiàn)成效。

一是強(qiáng)化群眾主體。xx區(qū)把維修基金歸集、物業(yè)管理費(fèi)預(yù)收、居民自治組織設(shè)立等作為老舊小區(qū)改造的前置性條件，將“要我改”轉(zhuǎn)變?yōu)椤拔乙摹?，為長(zhǎng)效管理“后半篇”文章做好鋪墊。xx經(jīng)驗(yàn)被人民日?qǐng)?bào)、xx日?qǐng)?bào)、xx電視臺(tái)等主流媒體報(bào)道。二是探索黨建引領(lǐng)。青神縣全面推行社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)“四位一體”社區(qū)管理模式，以鄰里中心建設(shè)為核心，增設(shè)社區(qū)服務(wù)點(diǎn)、物業(yè)用房、公共衛(wèi)生間等便民設(shè)施，引領(lǐng)社區(qū)精細(xì)化管理走出一條多元化治理新路徑。三是創(chuàng)新物業(yè)管理。xx區(qū)按照

“集散為整、組團(tuán)連片”思路，采取“連片打包”方式，將地域鄰近、情況類似的小區(qū)連片打包給物業(yè)公司管理，解決老舊小區(qū)因住戶少、體量小，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿入駐的問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)了老舊小區(qū)從“社區(qū)托管”向“企業(yè)接管”，小區(qū)治理從“單一自治”向“多元治理”轉(zhuǎn)變。東坡區(qū)創(chuàng)新老舊小區(qū)造血機(jī)能，部分小區(qū)將停車場(chǎng)對(duì)外開(kāi)放，既盤活了小區(qū)公共資源，又增加了小區(qū)公共收入，緩解了小區(qū)物業(yè)管理資金難題。

二、存在的主要問(wèn)題

（一）協(xié)調(diào)配合還要加強(qiáng)。

一是項(xiàng)目申報(bào)協(xié)作不夠。老舊小區(qū)改造涉及住建、發(fā)改、財(cái)政、民政、文化等10多個(gè)部門，在項(xiàng)目申報(bào)上，部門之間沒(méi)有圍繞老舊小區(qū)改造形成聯(lián)動(dòng)合力，建立相應(yīng)的項(xiàng)目庫(kù)。二是項(xiàng)目組織統(tǒng)籌不足。我市老舊小區(qū)改造大多是單個(gè)小區(qū)改造，對(duì)相鄰小區(qū)及周邊地區(qū)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃、聯(lián)動(dòng)改造，在項(xiàng)目包裝和資金爭(zhēng)取上，缺乏前瞻性、全局性思考。部分區(qū)縣設(shè)計(jì)、施工單位分離，不少設(shè)計(jì)單位為外地企業(yè)，項(xiàng)目實(shí)施中，施工、設(shè)計(jì)單位相互協(xié)調(diào)困難，影響項(xiàng)目進(jìn)度。三是項(xiàng)目實(shí)施時(shí)序性不緊。電力、通信改造不能與整體改造做到同步設(shè)計(jì)、同步施工，造成重復(fù)施工、重復(fù)開(kāi)挖，群眾意見(jiàn)大。由于成片開(kāi)工，部分改造項(xiàng)目工期拖得過(guò)長(zhǎng)，個(gè)別項(xiàng)目甚至超過(guò)1年，影響群眾正常生活。四是資金統(tǒng)籌還有差距。過(guò)度依賴中省資金，地方配套和社會(huì)投入不足。2021年，全市老舊小區(qū)改造實(shí)際完成投資3.4億元，中省補(bǔ)助資金到位2.74億元，占比達(dá)80.59％；區(qū)縣地方投入資金0.34億元，占比10％；社會(huì)資本投入0.23億元，占比6.76％；業(yè)主自籌資金0.09億元，占比2.65％。資金整合不夠，多數(shù)區(qū)縣僅整合財(cái)政和發(fā)改項(xiàng)目資金，未充分整合黨建、民政、教體、環(huán)保、文旅等其他專項(xiàng)資金。

（二）群眾參與還需強(qiáng)化。

一是群眾參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)不夠。部分項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案不能準(zhǔn)確反映群眾改造需求，導(dǎo)致施工過(guò)程中出現(xiàn)群眾阻工現(xiàn)象。個(gè)別區(qū)縣在改造方案中策劃綠地過(guò)多，增加后期管護(hù)成本，擠占群眾停車需求。二是群眾參與施工監(jiān)管不足。部分項(xiàng)目實(shí)施中，存在群眾監(jiān)督缺位現(xiàn)象，有群眾反映，部分項(xiàng)目存在不文明施工、工程質(zhì)量瑕疵等問(wèn)題，但群眾意見(jiàn)反饋途徑不暢。三是群眾參與長(zhǎng)效管理積極性不高。部分群眾對(duì)維修基金歸集、違建拆除、后期物業(yè)管理等工作有抵觸情緒。

（三）改造品質(zhì)有待提升。

一是改造深度不平衡。少數(shù)改造品質(zhì)較高的項(xiàng)目覆蓋了基礎(chǔ)類、完善類和提升類三大類，品質(zhì)較低的僅實(shí)施了雨污分流和地面平整。2021年，全市戶均改造費(fèi)用投入最高的區(qū)縣達(dá)到4萬(wàn)元，最低的僅為0.77萬(wàn)元。二是亮點(diǎn)打造不夠突出。個(gè)別區(qū)縣老舊小區(qū)改造未能與城市規(guī)劃方向保持一致，集中連片打造不夠，文旅元素植入不足，地方特色、區(qū)縣亮點(diǎn)不夠突出。三是群眾實(shí)際困難亟待解決。多數(shù)區(qū)縣未將屋面改造和外立面改造等納入基礎(chǔ)性改造范圍，部分小區(qū)屋頂漏雨、外墻磚脫落隱患較突出，群眾意見(jiàn)較大。

（四）長(zhǎng)效機(jī)制亟待加強(qiáng)。

實(shí)施改造的老舊小區(qū)普遍沒(méi)有聘請(qǐng)專業(yè)物業(yè)公司、沒(méi)有歸集維修資金、沒(méi)有組建業(yè)主委員會(huì)，嚴(yán)重影響小區(qū)后續(xù)管理和維護(hù)。仁壽縣已實(shí)施改造的168個(gè)小區(qū)，成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)16個(gè)，占比10％，物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取率32％，均未歸集維修基金和聘請(qǐng)專業(yè)物業(yè)公司。丹棱縣已實(shí)施改造的122個(gè)小區(qū)，成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)31個(gè)，占比25％，物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取率9％，均未歸集維修基金和聘請(qǐng)專業(yè)物業(yè)公司。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，多數(shù)已實(shí)施改造的老舊小區(qū)后續(xù)維護(hù)管理跟不上，部分小區(qū)安裝了路燈和充電樁，由于無(wú)人負(fù)擔(dān)電費(fèi)，導(dǎo)致長(zhǎng)期不能使用；部分小區(qū)綠地?zé)o人管護(hù)，已經(jīng)看不出改造痕跡。

三、建議意見(jiàn)

（一）強(qiáng)化統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。

一是強(qiáng)化政府統(tǒng)籌。建立健全政府統(tǒng)籌、轄區(qū)為主、街道主責(zé)、各部門齊抓共管的工作機(jī)制，在落實(shí)責(zé)任和協(xié)同解決問(wèn)題上完善工作規(guī)則、議事規(guī)程和考核機(jī)制，確保工作推進(jìn)規(guī)范有序。及時(shí)總結(jié)老舊小區(qū)改造工作中的亮點(diǎn)和成熟經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)推廣，提升全市整體改造水平。二是突出規(guī)劃引領(lǐng)。依托城市總規(guī)和專項(xiàng)規(guī)劃，將老舊小區(qū)改造放在城市更新行動(dòng)中統(tǒng)籌推進(jìn)，做好城市風(fēng)貌、綜合交通、公共服務(wù)設(shè)施、綠化空間、歷史文化保護(hù)等整體設(shè)計(jì)。加強(qiáng)橫向統(tǒng)籌和連片規(guī)劃，推進(jìn)相鄰小區(qū)及周邊地區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃、改造、管理，使老舊小區(qū)改造由單個(gè)小區(qū)向連片街區(qū)縱深推進(jìn)，從根本上解決改造深度不平衡的問(wèn)題，打造老舊小區(qū)改造“升級(jí)版”。三是實(shí)現(xiàn)推進(jìn)協(xié)同。在項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)和施工中，有機(jī)整合電力、通信、燃?xì)?、供排水等專?xiàng)改造方案，加強(qiáng)設(shè)計(jì)、施工單位工作協(xié)調(diào)，確?；A(chǔ)設(shè)施、地下管網(wǎng)、“四網(wǎng)合一”項(xiàng)目等同步設(shè)計(jì)、同步施工和同步驗(yàn)收，確保改一個(gè)算一個(gè)，改一個(gè)成一個(gè)；合理安排開(kāi)工時(shí)序，縮短單個(gè)小區(qū)施工時(shí)間。

（二）強(qiáng)化群眾參與。

一是加大宣傳動(dòng)員力度。老舊小區(qū)改造宣傳，既要突出優(yōu)秀項(xiàng)目和正面典型，引導(dǎo)群眾轉(zhuǎn)變觀念，變“要我改”為“我要改”；更要宣傳相關(guān)法律法規(guī)和政策知識(shí)，讓群眾理解物業(yè)管理費(fèi)、維修基金的現(xiàn)實(shí)需要，增強(qiáng)群眾責(zé)任意識(shí)。二是突出主體作用。實(shí)施改造前，堅(jiān)持把居民自治組織建立、違建拆除等作為納入改造范圍的先決條件，將維修基金歸集情況較好、后期物業(yè)管理意見(jiàn)比較一致的小區(qū)優(yōu)先納入改造范圍。方案設(shè)計(jì)時(shí)，提高意見(jiàn)征集對(duì)象的覆蓋面，做深做實(shí)改造方案公示工作，盡量滿足群眾改造需求，“怎么改”要尊重群眾意見(jiàn)。實(shí)施改造中，發(fā)揮自治組織和小區(qū)群眾的監(jiān)督作用，暢通意見(jiàn)反饋渠道，提升工程質(zhì)量水平。項(xiàng)目驗(yàn)收時(shí)，邀請(qǐng)自治組織和群眾代表參加，“行不行”要聽(tīng)取群眾意見(jiàn)。

（三）強(qiáng)化品質(zhì)提升。

一是著力解決基礎(chǔ)問(wèn)題。優(yōu)先實(shí)施小區(qū)供排水、供電、燃?xì)?、通信、停車?chǎng)、智慧小區(qū)建設(shè)等基礎(chǔ)工程項(xiàng)目，逐步化解屋頂漏水、外墻磚脫落等問(wèn)題，解決群眾“急難愁盼”。二是努力提升改造效果。根據(jù)小區(qū)實(shí)際，建設(shè)鄰里中心、日間照料中心、黨員活動(dòng)中心、體育健身等項(xiàng)目，鼓勵(lì)植入文化元素。合理拓展改造施工單元，推進(jìn)相鄰小區(qū)及周邊地區(qū)連片改造，實(shí)現(xiàn)服務(wù)設(shè)施、公共空間、物業(yè)管理共建共享。支持老舊小區(qū)加裝電梯，提升居住品質(zhì)。三是全力保障質(zhì)量安全。嚴(yán)格執(zhí)行招投標(biāo)、施工圖審查、工程監(jiān)理、竣工驗(yàn)收備案等制度，加強(qiáng)巡查檢查，落實(shí)五方責(zé)任，確保項(xiàng)目改造按圖、現(xiàn)場(chǎng)施工文明、進(jìn)場(chǎng)產(chǎn)品合格、工程質(zhì)量?jī)?yōu)良。

（四）強(qiáng)化資金保障。

一是積極向上爭(zhēng)取。充分把握政策機(jī)遇，高水平高質(zhì)量包裝老舊小區(qū)改造項(xiàng)目，積極向上爭(zhēng)取資金，做到應(yīng)改盡改。進(jìn)一步落實(shí)電力、通信等專營(yíng)企業(yè)配合老舊小區(qū)改造工作任務(wù)，加大要素投入。二是增加地方配套。市、區(qū)縣政府通過(guò)市政項(xiàng)目配套支持等方式加大投入力度，解決地方財(cái)政配套資金不足的問(wèn)題。民政、文體等專業(yè)部門積極參與老舊小區(qū)改造項(xiàng)目整合，加大資金投入。三是鼓勵(lì)社會(huì)參與。出臺(tái)激勵(lì)政策，支持社會(huì)資本參與老舊小區(qū)完善類、提升類改造，鼓勵(lì)社會(huì)資本參與老舊小區(qū)管理和運(yùn)營(yíng)。積極推動(dòng)居民出資參與小區(qū)提升性改造，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

（五）強(qiáng)化長(zhǎng)效管理。

一是完善基層治理。把推進(jìn)老舊小區(qū)管理與加強(qiáng)基層黨組織建設(shè)相結(jié)合，采取單獨(dú)建、聯(lián)合建、派駐建等方式，在老舊小區(qū)建立基層黨組織，構(gòu)建“街道黨組織－社區(qū)黨組織－小區(qū)黨組織”三級(jí)架構(gòu)，落實(shí)黨建引領(lǐng)。二是突出黨員帶動(dòng)。探索黨支部書記或成員擔(dān)任業(yè)委會(huì)主任，發(fā)揮小區(qū)黨員模范作用，帶動(dòng)居民參與老舊小區(qū)管理，促進(jìn)管理水平提升。三是創(chuàng)新管理模式。探索多路徑物業(yè)管理模式，對(duì)已有物業(yè)管理的小區(qū)，加大對(duì)物業(yè)企業(yè)的管理力度，提升服務(wù)水平；對(duì)物業(yè)管理不健全的小區(qū)，引導(dǎo)業(yè)主靈活選擇專業(yè)物業(yè)公司、社區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理、自我管理等物業(yè)管理模式；對(duì)微型小區(qū)、開(kāi)放式小區(qū)，探索采用街區(qū)或連片模式聘請(qǐng)物業(yè)管理公司，統(tǒng)一提供物業(yè)服務(wù)；對(duì)未歸集維修基金的小區(qū)，引導(dǎo)業(yè)主補(bǔ)交，為小區(qū)設(shè)施維修維護(hù)提供資金保障；探索盤活老舊小區(qū)停車場(chǎng)、鄰里中心等公共資源，激活造血機(jī)能，為小區(qū)后續(xù)管理提供資金支持。