第一篇：安置房建設(shè)情況自查報(bào)告

安置房建設(shè)情況自查報(bào)告

開發(fā)區(qū)安置房建設(shè)情況自查報(bào)告

市征安辦：

為了保證開發(fā)區(qū)安置房建設(shè)工程順利實(shí)施，根據(jù)《關(guān)于開展全市安置房建設(shè)檢查工作的通知》（*征安辦〔2006〕1號(hào)）和《××市征遷安置房建設(shè)管理規(guī)定》的文件精神，我單位進(jìn)行了認(rèn)真的自查，現(xiàn)將自查情況匯報(bào)如下：

一、項(xiàng)目建

設(shè)概況

為了保持開發(fā)區(qū)的社會(huì)穩(wěn)定，促進(jìn)開發(fā)區(qū)繁榮發(fā)展，解決失地農(nóng)民的居住問(wèn)題，開發(fā)區(qū)管委會(huì)規(guī)劃建設(shè)了開發(fā)區(qū)農(nóng)民安置點(diǎn)（新城花園）工程。該工程位于××路西段北側(cè)、泰山大道東側(cè)，占地面積119419.86平方米，目前總投資為7255.7萬(wàn)元。

二、項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)

××開發(fā)區(qū)管委會(huì)作為新城花園工程的建設(shè)主體，協(xié)議委托了市建城置業(yè)有限公司進(jìn)行代建。建城置業(yè)公司專門成立了項(xiàng)目部，并配置專業(yè)技術(shù)人員，從專業(yè)角度對(duì)工程進(jìn)行嚴(yán)格管理。根據(jù)代建協(xié)議，建城置業(yè)公司提供管委會(huì)1324套安置房，總建筑面積為128449.28平方米。開發(fā)區(qū)管委會(huì)作為建城置業(yè)公司的主管單位，監(jiān)督項(xiàng)目投資及資金的使用情況，并委托相關(guān)具備資質(zhì)的單位進(jìn)行審計(jì)。

三、項(xiàng)目資金使用情況

建立了項(xiàng)目部資金專戶并?？顚Ｓ?，由管委會(huì)根據(jù)工程進(jìn)度預(yù)撥項(xiàng)目款，項(xiàng)目部每月按照實(shí)際進(jìn)度扣除甲供材的50％支付工程款，工程完工全部驗(yàn)收合格后（交鑰匙）付至合同價(jià)款的70％，半年決算審計(jì)完畢后，再付至決算總價(jià)的95％，留5％作為工程保修金，待工程保修期滿后一次性付清。目前總共支付工程款4548萬(wàn)元，無(wú)拖欠工程款現(xiàn)象。

四、規(guī)范項(xiàng)目建設(shè)程序

1、抓緊項(xiàng)目前期準(zhǔn)備。根據(jù)《××市城市總體規(guī)劃》和《××開發(fā)區(qū)規(guī)劃》，科學(xué)規(guī)劃、選址，按照規(guī)定及時(shí)辦理了“一書兩證”。努力做到項(xiàng)目準(zhǔn)備“四落實(shí)”，即責(zé)任部門落實(shí)、設(shè)計(jì)單位落實(shí)、實(shí)施措施落實(shí)、完成時(shí)間落實(shí)。加強(qiáng)組織與協(xié)調(diào)工作，科學(xué)編制項(xiàng)目的建設(shè)方案，提高設(shè)計(jì)水平和深度，加大征地拆遷力度，為項(xiàng)目開工建設(shè)做好了前期準(zhǔn)備。堅(jiān)持項(xiàng)目的“四制”即項(xiàng)目法人制、招標(biāo)投標(biāo)制、建設(shè)監(jiān)理制、合同管理制。

2、新城花園工程的建設(shè)主體是開發(fā)區(qū)管委會(huì)，代建單位建城置業(yè)公司是新城區(qū)建設(shè)投資公司（國(guó)有獨(dú)資公司）的控股企業(yè)，根據(jù)代建協(xié)議，建城置業(yè)公司充分行使管委會(huì)賦予的權(quán)利，履行應(yīng)盡的義務(wù)，嚴(yán)格按照基建程序，建設(shè)優(yōu)質(zhì)工程。

3、加強(qiáng)工程管理，節(jié)約建設(shè)資金。一是嚴(yán)格按照《開發(fā)區(qū)建設(shè)工程貨物采購(gòu)招標(biāo)管理辦法》的規(guī)定，對(duì)各項(xiàng)符合條件的工程、甲供材料進(jìn)行公開招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)；對(duì)不在招標(biāo)范圍內(nèi)的工程、甲供材料實(shí)行議標(biāo)報(bào)價(jià)。先后簽訂各類合同、協(xié)議約130份，有效地控制了工程成本。二是制訂工程簽證及甲供材料管理規(guī)定，進(jìn)一步規(guī)范工程施工現(xiàn)場(chǎng)管理。嚴(yán)格控制經(jīng)濟(jì)簽證，避免不合理簽證。根據(jù)工程實(shí)際情況，以招投標(biāo)文件和施工合同為準(zhǔn)繩，對(duì)確實(shí)需要簽證的，經(jīng)施工方、監(jiān)理方、建設(shè)方三方現(xiàn)場(chǎng)確定后30日內(nèi)完成并加蓋公章歸檔后方可生效，杜絕工程結(jié)束時(shí)補(bǔ)辦簽證行為；對(duì)不合理的堅(jiān)決不予簽證，盡可能地節(jié)約建設(shè)資金。在甲供材料管理上，我們首先根據(jù)招投標(biāo)文件和合同編制甲供材總計(jì)劃表，每月初根據(jù)工程進(jìn)度供應(yīng)甲供材，每月底確認(rèn)當(dāng)月實(shí)供數(shù)量，再與總計(jì)劃進(jìn)行核對(duì)，確保甲供材料供應(yīng)及時(shí)、數(shù)量準(zhǔn)確。三是堅(jiān)持每星期監(jiān)理例會(huì)制度和每月業(yè)主召開一次協(xié)調(diào)會(huì)制度，解決工作中出現(xiàn)的各種問(wèn)題和安排下步工作，對(duì)突發(fā)事件，及時(shí)處理。堅(jiān)持每月編制《開發(fā)區(qū)工程建設(shè)進(jìn)度報(bào)表》，及時(shí)了解、反映工程進(jìn)度，以確保工程如期完成。通過(guò)這些管理辦法保證了工程的有序進(jìn)展，有效地控制了工程成本。

4、規(guī)范合同管理。在工程招標(biāo)工作結(jié)束后，采用規(guī)范文本，及時(shí)簽訂施工合同和甲供材供應(yīng)合同。根據(jù)合同約定，加強(qiáng)對(duì)工程進(jìn)度重要節(jié)點(diǎn)的監(jiān)控，嚴(yán)格履行合同條款，兌現(xiàn)合同獎(jiǎng)懲辦法。

今后，隨著開發(fā)區(qū)區(qū)域面積的不斷擴(kuò)大，我們還將陸續(xù)開工建設(shè)農(nóng)民安置房，對(duì)此，我們將以新城花園建設(shè)模式為基礎(chǔ)，不斷完善、不斷創(chuàng)新，努力打造出一批精品。

以上匯報(bào)，不妥之處，請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)批評(píng)指正。

第二篇：安置房建設(shè)情況自查報(bào)告

安置房建設(shè)情況自查報(bào)告

開發(fā)區(qū)安置房建設(shè)情況自查報(bào)告

市征安辦：

為了保證開發(fā)區(qū)安置房建設(shè)工程順利實(shí)施，根據(jù)《關(guān)于開展全市安置房建設(shè)檢查工作的通知》（*征安辦〔2012〕1號(hào)）和《××市征遷安置房建設(shè)管理規(guī)定》的文件精神，我單位進(jìn)行了認(rèn)真的自查，現(xiàn)將自查情況匯報(bào)如下：

一、項(xiàng)目建

設(shè)概況

二、項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)

三、項(xiàng)目資金使用情況

建立了項(xiàng)目部資金專戶并?？顚Ｓ?，由管委會(huì)根據(jù)工程進(jìn)度預(yù)撥項(xiàng)目款，項(xiàng)目部每月按照實(shí)際進(jìn)度扣除甲供材的50％支付工程款，工程完工全部驗(yàn)收合格后（交鑰匙）付至合同價(jià)款的70％，半年決算審計(jì)完畢后，再付至決算總價(jià)的95％，留5％作為工程保修金，待工程保修期滿后一次性付清。目前總共支付工程款4548萬(wàn)元，無(wú)拖欠工程款現(xiàn)象。

四、規(guī)范項(xiàng)目建設(shè)程序

1、抓緊項(xiàng)目前期準(zhǔn)備。根據(jù)《××市城市總體規(guī)劃》和《××開發(fā)區(qū)規(guī)劃》，科學(xué)規(guī)劃、選址，按照規(guī)定及時(shí)辦理了“一書兩證”。努力做到項(xiàng)目準(zhǔn)備“四落實(shí)”，即責(zé)任部門落實(shí)、設(shè)計(jì)單位落實(shí)、實(shí)施措施落實(shí)、完成時(shí)間落實(shí)。加強(qiáng)組織與協(xié)調(diào)工作，科學(xué)編制項(xiàng)目的建設(shè)方案，提高設(shè)計(jì)水平和深度，加大征地拆遷力度，為項(xiàng)目開工建設(shè)做好了前期準(zhǔn)備。堅(jiān)持項(xiàng)目的“四制”即項(xiàng)目法人制、招標(biāo)投標(biāo)制、建設(shè)監(jiān)理制、合同管理制。

2、新城花園工程的建設(shè)主體是開發(fā)區(qū)管委會(huì)，代建單位建城置業(yè)公司是新城區(qū)建設(shè)投資公司（國(guó)有獨(dú)資公司）的控股企業(yè)，根據(jù)代建協(xié)議，建城置業(yè)公司充分行使管委會(huì)賦予的權(quán)利，履行應(yīng)盡的義務(wù)，嚴(yán)格按照基建程序，建設(shè)優(yōu)質(zhì)工程。

3、加強(qiáng)工程管理，節(jié)約建設(shè)資金。一是嚴(yán)格按照《開發(fā)區(qū)建設(shè)工程貨物采購(gòu)招標(biāo)管理辦法》的規(guī)定，對(duì)各項(xiàng)符合條件的工程、甲供材料進(jìn)行公開招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)；對(duì)不在招標(biāo)范圍內(nèi)的工程、甲供材料實(shí)行議標(biāo)報(bào)價(jià)。先后簽訂各類合同、協(xié)議約130份，有效地控制了工程成本。二是制訂工程簽證及甲供材料管理規(guī)定，進(jìn)一步規(guī)范工程施工現(xiàn)場(chǎng)管理。嚴(yán)格控制經(jīng)濟(jì)簽證，避免不合理簽證。根據(jù)工程實(shí)際情況，以招投標(biāo)文件和施工合同為準(zhǔn)繩，對(duì)確實(shí)需要簽證的，經(jīng)施工方、監(jiān)理方、建設(shè)方三方現(xiàn)場(chǎng)確定后30日內(nèi)完成并加蓋公章歸檔后方可生效，杜絕工程結(jié)束時(shí)補(bǔ)辦簽證行為；對(duì)不合理的堅(jiān)決不予簽證，盡可能地節(jié)約建設(shè)資金。在甲供材料管理上，我們首先根據(jù)招投標(biāo)文件和合同編制甲供材總計(jì)劃表，每月初根據(jù)工程進(jìn)度供應(yīng)甲供材，每月底確認(rèn)當(dāng)月實(shí)供數(shù)量，再與總計(jì)劃進(jìn)行核對(duì)，確保甲供材料供應(yīng)及時(shí)、數(shù)量準(zhǔn)確。三是堅(jiān)持每星期監(jiān)理例會(huì)制度和每月業(yè)主召開一次協(xié)調(diào)會(huì)制度，解決工作中出現(xiàn)的各種問(wèn)題和安排下步工作，對(duì)突發(fā)事件，及時(shí)處理。堅(jiān)持每月編制《開發(fā)區(qū)工程建設(shè)進(jìn)度報(bào)表》，及時(shí)了解、反映工程進(jìn)度，以確保工程如期完成。通過(guò)這些管理辦法保證了工程的有序進(jìn)展，有效地控制了工程成本。

4、規(guī)范合同管理。在工程招標(biāo)工作結(jié)束后，采用規(guī)范文本，及時(shí)簽訂施工合同和甲供材供應(yīng)合同。根據(jù)合同約定，加強(qiáng)對(duì)工程進(jìn)度重要節(jié)點(diǎn)的監(jiān)控，嚴(yán)格履行合同條款，兌現(xiàn)合同獎(jiǎng)懲辦法。

今后，隨著開發(fā)區(qū)區(qū)域面積的不斷擴(kuò)大，我們還將陸續(xù)開工建設(shè)農(nóng)民安置房，對(duì)此，我們將以新城花園建設(shè)模式為基礎(chǔ)，不斷完善、不斷創(chuàng)新，努力打造出一批精品。

以上匯報(bào)，不妥之處，請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)批評(píng)指正。

第三篇：安置房建設(shè)情況自查報(bào)告

市征安辦：

為了保證開發(fā)區(qū)安置房建設(shè)工程順利實(shí)施，根據(jù)《關(guān)于開展全市安置房建設(shè)檢查工作的通知》（*征安辦〔2006〕1號(hào)）和《**市征遷安置房建設(shè)管理規(guī)定》的文件精神，我單位進(jìn)行了認(rèn)真的自查，現(xiàn)將自查情況匯報(bào)如下：

一、項(xiàng)目建設(shè)概況

為了保持開發(fā)區(qū)的社會(huì)穩(wěn)定，促進(jìn)開發(fā)區(qū)繁榮發(fā)展，解決失地農(nóng)民的居住問(wèn)題，開發(fā)區(qū)管委會(huì)規(guī)劃建設(shè)了開發(fā)區(qū)農(nóng)民安置點(diǎn)（新城花園）工程。該工程位于**路西段北側(cè)、泰山大道東側(cè)，占地面積119419.86平方米，目前總投資為7255.7萬(wàn)元。

二、項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)

**開發(fā)區(qū)管委會(huì)作為新城花園工程的建設(shè)主體，協(xié)議委托了市建城置業(yè)有限公司進(jìn)行代建。建城置業(yè)公司專門成立了項(xiàng)目部，并配置專業(yè)技術(shù)人員，從專業(yè)角度對(duì)工程進(jìn)行嚴(yán)格管理。根據(jù)代建協(xié)議，建城置業(yè)公司提供管委會(huì)1324套安置房，總建筑面積為128449.28平方米。開發(fā)區(qū)管委會(huì)作為建城置業(yè)公司的主管單位，監(jiān)督項(xiàng)目投資及資金的使用情況，并委托相關(guān)具備資質(zhì)的單位進(jìn)行審計(jì)。

三、項(xiàng)目資金使用情況

建立了項(xiàng)目部資金專戶并?？顚Ｓ?，由管委會(huì)根據(jù)工程進(jìn)度預(yù)撥項(xiàng)目款，項(xiàng)目部每月按照實(shí)際進(jìn)度扣除甲供材的50％支付工程款，工程完工全部驗(yàn)收合格后（交鑰匙）付至合同價(jià)款的70％，半年決算審計(jì)完畢后，再付至決算總價(jià)的95％，留5％作為工程保修金，待工程保修期滿后一次性付清。目前總共支付工程款4548萬(wàn)元，無(wú)拖欠工程款現(xiàn)象。原創(chuàng)文章，盡在文秘知音網(wǎng)絡(luò).com網(wǎng)。

四、規(guī)范項(xiàng)目建設(shè)程序

1、抓緊項(xiàng)目前期準(zhǔn)備。根據(jù)《**市城市總體規(guī)劃》和《**開發(fā)區(qū)規(guī)劃》，科學(xué)規(guī)劃、選址，按照規(guī)定及時(shí)辦理了“一書兩證”。努力做到項(xiàng)目準(zhǔn)備“四落實(shí)”，即責(zé)任部門落實(shí)、設(shè)計(jì)單位落實(shí)、實(shí)施措施落實(shí)、完成時(shí)間落實(shí)。加強(qiáng)組織與協(xié)調(diào)工作，科學(xué)編制項(xiàng)目的建設(shè)方案，提高設(shè)計(jì)水平和深度，加大征地拆遷力度，為項(xiàng)目開工建設(shè)做好了前期準(zhǔn)備。堅(jiān)持項(xiàng)目的“四制”即項(xiàng)目法人制、招標(biāo)投標(biāo)制、建設(shè)監(jiān)理制、合同管理制。

2、新城花園工程的建設(shè)主體是開發(fā)區(qū)管委會(huì)，代建單位建城置業(yè)公司是新城區(qū)建設(shè)投資公司（國(guó)有獨(dú)資公司）的控股企業(yè)，根據(jù)代建協(xié)議，建城置業(yè)公司充分行使管委會(huì)賦予的權(quán)利，履行應(yīng)盡的義務(wù)，嚴(yán)格按照基建程序，建設(shè)優(yōu)質(zhì)工程。

3、加強(qiáng)工程管理，節(jié)約建設(shè)資金。一是嚴(yán)格按照《開發(fā)區(qū)建設(shè)工程貨物采購(gòu)招標(biāo)管理辦法》的規(guī)定，對(duì)各項(xiàng)符合條件的工程、甲供材料進(jìn)行公開招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)；對(duì)不在招標(biāo)范圍內(nèi)的工程、甲供材料實(shí)行議標(biāo)報(bào)價(jià)。先后簽訂各類合同、協(xié)議約130份，有效地控制了工程成本。二是制訂工程簽證及甲供材料管理規(guī)定，進(jìn)一步規(guī)范工程施工現(xiàn)場(chǎng)管理。嚴(yán)格控制經(jīng)濟(jì)簽證，避免不合理簽證。根據(jù)工程實(shí)際情況，以招投標(biāo)文件和施工合同為準(zhǔn)繩，對(duì)確實(shí)需要簽證的，經(jīng)施工方、監(jiān)理方、建設(shè)方三方現(xiàn)場(chǎng)確定后30日內(nèi)完成并加蓋公章歸檔后方可生效，杜絕工程結(jié)束時(shí)補(bǔ)辦簽證行為；對(duì)不合理的堅(jiān)決不予簽證，盡可能地節(jié)約建設(shè)資金。在甲供材料管理上，我們首先根據(jù)招投標(biāo)文件和合同編制甲供材總計(jì)劃表，每月初根據(jù)工程進(jìn)度供應(yīng)甲供材，每月底確認(rèn)當(dāng)月實(shí)供數(shù)量，再與總計(jì)劃進(jìn)行核對(duì)，確保甲供材料供應(yīng)及時(shí)、數(shù)量準(zhǔn)確。三是堅(jiān)持每星期監(jiān)理例會(huì)制度和每月業(yè)主召開一次協(xié)調(diào)會(huì)制度，解決工作中出現(xiàn)的各種問(wèn)題和安排下步工作，對(duì)突發(fā)事件，及時(shí)處理。堅(jiān)持每月編制《開發(fā)區(qū)工程建設(shè)進(jìn)度報(bào)表》，及時(shí)了解、反映工程進(jìn)度，以確保工程如期完成。通過(guò)這些管理辦法保證了工程的有序進(jìn)展，有效地控制了工程成本。

4、規(guī)范合同管理。在工程招標(biāo)工作結(jié)束后，采用規(guī)范文本，及時(shí)簽訂施工合同和甲供材供應(yīng)合同。根據(jù)合同約定，加強(qiáng)對(duì)工程進(jìn)度重要節(jié)點(diǎn)的監(jiān)控，嚴(yán)格履行合同條款，兌現(xiàn)合同獎(jiǎng)懲辦法。

今后，隨著開發(fā)區(qū)區(qū)域面積的不斷擴(kuò)大，我們還將陸續(xù)開工建設(shè)農(nóng)民安置房，對(duì)此，我們將以新城花園建設(shè)模式為基礎(chǔ)，不斷完善、不斷創(chuàng)新，努力打造出一批精品。

以上匯報(bào)，不妥之處，請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)批評(píng)指正。

二00六年六月三日

第四篇：安置房

安置房

基本簡(jiǎn)介

安置房，也叫動(dòng)遷房，是指在政府實(shí)施土地儲(chǔ)備地塊、非經(jīng)營(yíng)性公益項(xiàng)目建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和軍事設(shè)施建設(shè)等行政劃撥用地的拆遷過(guò)程中，以確定的價(jià)格、套型面積向具有市區(qū)戶籍（含從事農(nóng)業(yè)職業(yè)）的被拆遷人定向銷售的住宅房。

“拆遷安置房享受土地劃撥、規(guī)費(fèi)減免等相關(guān)政策，具有社會(huì)保障性質(zhì)，其供應(yīng)對(duì)象為集體土地的被拆遷居民家庭[2]。

主要分類

根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策的規(guī)定拆遷安置房屋一般分為兩大類：

一類是因重大市政工程動(dòng)遷居民而建造的配套商品房或配購(gòu)的中低價(jià)商品房。如黃浦江兩岸進(jìn)行的世博會(huì)拆遷。按照有關(guān)方面的規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人所有，但在取得所有權(quán)的5年之內(nèi)不能上市交易。

另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動(dòng)拆遷，動(dòng)拆遷公司通過(guò)其他途徑安置或代為安置人購(gòu)買的中低價(jià)位商品房（與市場(chǎng)價(jià)比較而言）。

基本優(yōu)勢(shì)

1、是現(xiàn)房，而且早期的安置房有些的地理位置優(yōu)越，小區(qū)配套較完善;

2、戶型適中，以小兩房、小三房、部分中三房為主，即建筑面積120平方米以內(nèi)的戶型占絕大多數(shù)，而且大部分為多層建筑

3、政府統(tǒng)建的房屋質(zhì)量較為穩(wěn)定;

4、安置房依托地理優(yōu)勢(shì)和小區(qū)配套優(yōu)勢(shì)，升值比率與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期吻合，升幅較快 更重要的是，這些安置房如果沒有產(chǎn)權(quán)，價(jià)格普遍會(huì)比市價(jià)低。

當(dāng)然，還有一個(gè)客觀原因，安置房的業(yè)主往往享受多套房源，使其有出售的需求和可能。

拆遷條件

1、符合設(shè)計(jì)規(guī)范;

2、每套房屋面積不低于45平方米;

3、要符合國(guó)家安全和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，具體說(shuō)要有房屋驗(yàn)收合格證，所有的證照應(yīng)齊全，從修建到竣工都必須達(dá)到安全標(biāo)準(zhǔn)。

過(guò)戶手續(xù)

一、個(gè)人拆遷安置房轉(zhuǎn)移過(guò)戶程序

先給該安置房辦理房產(chǎn)證，然后才可以進(jìn)行過(guò)戶，辦理房產(chǎn)證的條件是房產(chǎn)住滿5年。辦理房產(chǎn)證后可以按照正常的流程進(jìn)行過(guò)戶，流程如下：

先簽訂房地產(chǎn)買賣合同(當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中心可買到)，在合同里面都寫明你們雙方的約定，比如怎么付款，分幾次付款，一般都是簽了買賣合同首付給他3成，然后去房地產(chǎn)交易中心過(guò)戶，過(guò)戶當(dāng)日付6成，等你拿到產(chǎn)證后給他最后的1成。

過(guò)戶的手續(xù)不復(fù)雜，只要雙方的身份證原件以及復(fù)印件、戶口本、結(jié)婚證、稅費(fèi)繳納憑證、合同還有房產(chǎn)證，就可以去過(guò)戶了。注意的是雙方當(dāng)事人一定都要到場(chǎng)，要簽字的，如一方不去的話要去公證處作委托的.二、申辦材料

(1)、開發(fā)商名下的房產(chǎn)證原件。(2)、開發(fā)商的法人委托書。

(3)、拆遷前個(gè)人房產(chǎn)證原件或房產(chǎn)證注銷證明。(4)、被安置人身份證復(fù)印件。(5)、拆遷安置協(xié)議。(6)、房屋移轉(zhuǎn)過(guò)戶申請(qǐng)書。(7)、房屋權(quán)屬登記申請(qǐng)書。(8)、測(cè)量分戶平面圖。

(9)、如被拆遷人死亡，應(yīng)提供死亡證明和代理人證明及代理人身份證復(fù)印件。注：提供的復(fù)印件應(yīng)加蓋公章、私章；填寫的相關(guān)表格應(yīng)按要求簽字蓋章。[3] 交易風(fēng)險(xiǎn) 買賣的風(fēng)險(xiǎn)

第一、政策因素。

根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策規(guī)定，拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動(dòng)遷而建造的配套商品房或配購(gòu)的中低價(jià)商品房。此類房屋產(chǎn)權(quán)雖屬于個(gè)人所有，但在取得所有權(quán)的一定期限內(nèi)不能上市交易。另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動(dòng)拆遷，動(dòng)拆遷公司通過(guò)其他途徑安置或代為安置人購(gòu)買的中低價(jià)位商品房(與市場(chǎng)價(jià)比較而言)。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。

第二、價(jià)格因素。

目前拆遷安置房的買賣大多是在簽訂了拆遷安置協(xié)議但房子尚未交付的情況下轉(zhuǎn)讓買賣的。由于從訂立安置協(xié)議到房屋交付，中間間隔時(shí)間長(zhǎng)、變化大，特別是價(jià)格不斷上漲，到交房時(shí)的價(jià)格可能相差近千元，拆遷戶認(rèn)為自己的利益受到了損失，因此拒絕交房，要求漲價(jià)，最終導(dǎo)致雙方的矛盾加劇，引起訴訟。

第三、人的因素。

“共有人”是拆遷安置房買賣風(fēng)險(xiǎn)的最大制造者。他們找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益，或?yàn)楹贤穆男性O(shè)置障礙。共有人會(huì)以《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第4項(xiàng)“共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的”及第6項(xiàng)“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓為由，請(qǐng)求確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效。對(duì)此筆者認(rèn)為，根據(jù)人大常委會(huì)對(duì)《民法通則》若干問(wèn)題的意見，共有財(cái)產(chǎn)的部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，其行為應(yīng)該視為無(wú)效，但該意見同時(shí)規(guī)定，如果第三人善意取得財(cái)產(chǎn)，其取得財(cái)產(chǎn)的行為應(yīng)該受到保護(hù)。而由此給其他共有人造成的損失，應(yīng)該由擅自處置財(cái)產(chǎn)的共有人進(jìn)行賠償?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓尚未確權(quán)發(fā)證的房地產(chǎn)，其立法目的就是為制止來(lái)源不明、權(quán)屬不清的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。而當(dāng)事人之間的拆遷房買賣合同在訂立合同時(shí)就來(lái)源明確、權(quán)屬清楚，拆遷戶主張合同無(wú)效違背誠(chéng)實(shí)信用原則。為保護(hù)交易安全，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。賣房人應(yīng)當(dāng)交付房屋，并協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。

因此，為減少矛盾、避免糾紛，購(gòu)置拆遷安置房首先要查明安置房的性質(zhì)，一般來(lái)說(shuō)對(duì)已經(jīng)竣工的安置房可以到開發(fā)公司或房地產(chǎn)交易中心查詢房屋的產(chǎn)權(quán)資料、土地性質(zhì)等狀況，如房屋尚未建造或正在建造，買家非但要承擔(dān)極大的法律風(fēng)險(xiǎn)，而且還要承擔(dān)安置房的具體結(jié)構(gòu)、朝向、小區(qū)環(huán)境改變等不確定的風(fēng)險(xiǎn)。其次是訂立協(xié)議時(shí)要出售方全體共有人簽名，以減少風(fēng)險(xiǎn)。

交易風(fēng)險(xiǎn) 隨著城市化步伐的加快，大量農(nóng)村集體土地上的房屋被納入拆遷范圍。為了解決被拆遷人的居住問(wèn)題，政府修建了專門的拆遷安置房。拆遷安置房享受土地劃撥、規(guī)費(fèi)減免等相關(guān)政策，具有社會(huì)保障性質(zhì)，其供應(yīng)對(duì)象為集體土地的被拆遷居民家庭。與普通商品房相比，拆遷安置房最大的特點(diǎn)在于購(gòu)買對(duì)象特定和交易時(shí)間受限，即只有符合條件的被拆遷人才有資格購(gòu)買拆遷安置房，并且被拆遷人在取得拆遷安置房房產(chǎn)證的一定時(shí)間內(nèi)(通常為五年)無(wú)法將該房過(guò)戶給其他人。雖然拆遷安置房交易受到限制，但在實(shí)際生活當(dāng)中，由于拆遷安置房與普通商品房之間通常存在著較大的差價(jià)，因而在民間已經(jīng)形成了事實(shí)上的拆遷安置房交易市場(chǎng)，甚至出現(xiàn)了批量收購(gòu)此類房屋然后再轉(zhuǎn)賣牟利的“黃?！?。雖然買賣雙方先簽訂買賣合同、辦理款項(xiàng)及房屋交接手續(xù)，五年后再辦理房屋過(guò)戶手續(xù)的做法并未違反法律規(guī)定，屬于合法行為;但與普通的商品房相比，拆遷安置房的交易風(fēng)險(xiǎn)大了許多。這主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

第一，房?jī)r(jià)上漲容易誘使賣方違約。

按照政策的規(guī)定，賣房者要在取得房產(chǎn)證之日起五年后才能夠?qū)⒎课葸^(guò)戶給買房者。在這漫長(zhǎng)的五年時(shí)間里，房?jī)r(jià)的走勢(shì)無(wú)論是誰(shuí)都難以預(yù)料的。當(dāng)房?jī)r(jià)大幅上漲之時(shí)，賣房者完全可能將房屋再次賣給出價(jià)更高的買方。在某些極端的情況下，一套拆遷安置房在最終過(guò)戶之前，可能已經(jīng)被買賣了十幾次。拆遷安置房的買方是無(wú)法從買賣合同中獲得充足的保障的。房屋的歸屬最終取決于過(guò)戶情況：誰(shuí)最終取得了拆遷安置房的所有權(quán)證，誰(shuí)就是房屋的所有權(quán)人，至于其是否是第一個(gè)買方則在所不問(wèn)。許多拆遷安置房的買方認(rèn)為，買賣合同已經(jīng)簽了、房款已經(jīng)付了、房子也已經(jīng)裝修過(guò)了，就算賣方違約，還能把我從房子里趕出去不成?可事實(shí)上，完成過(guò)戶手續(xù)的買方將依法取得房屋的所有權(quán)，并有權(quán)要求原來(lái)的購(gòu)房者搬出拆遷安置房屋。

第二，買方無(wú)法取得房屋再度拆遷的補(bǔ)償利益。

在城市擴(kuò)展的過(guò)程中，一些新建成的拆遷安置房再次面臨拆遷也并不鮮見。此時(shí)，拆遷部門所支付的補(bǔ)償金往往高于拆遷安置房的交易價(jià)格，而買賣雙方也因此對(duì)拆遷補(bǔ)償金的分配時(shí)常發(fā)生爭(zhēng)議：賣方認(rèn)為，房子還沒有過(guò)戶，則拆遷補(bǔ)償款當(dāng)然屬于賣方;買方認(rèn)為，房款已經(jīng)全部結(jié)清，自己已經(jīng)入住，則拆遷補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)屬于買方。從法律上來(lái)講，拆遷補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)仍然屬于賣方：一方面，拆遷補(bǔ)償款屬于被拆遷房屋的變形物，而不屬于孳息。變形物通常是以原物的滅失為其產(chǎn)生的前提;而孳息的產(chǎn)生通常并不依賴于原物的滅失，相反，通常其是在原物存在的情形下產(chǎn)生的。拆遷補(bǔ)償款不能適用孳息所有權(quán)隨交付變動(dòng)的規(guī)則。另一方面，拆遷補(bǔ)償款是賣方基于法律的規(guī)定而取得的，并非沒有合法的依據(jù)，因而不屬于不當(dāng)?shù)美Ｒ虼?，賣方在已經(jīng)收取了購(gòu)房款之后，仍然有權(quán)利獲得拆遷補(bǔ)償款。

第三，易受不確定因素影響。

交易時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，則許多不可預(yù)見的因素都將誘發(fā)糾紛。在一起案件當(dāng)中，在完成過(guò)戶之前，賣房人死亡了，而賣房人的繼承人對(duì)于該買賣合同產(chǎn)生爭(zhēng)議，認(rèn)為賣給買房人的價(jià)格太低了。買房人為了完成過(guò)戶，就不得不與從未謀面的繼承人進(jìn)行交涉，繼而卷入到賣房人的家務(wù)當(dāng)中。最終，買房人選擇通過(guò)訴訟來(lái)解決問(wèn)題，但卻又面臨新的難題。賣房人有多個(gè)繼承人，有的已經(jīng)赴海外定居。在這種情況下，法院將不得不通過(guò)外交途徑送達(dá)。而至于多長(zhǎng)時(shí)間能夠完成送達(dá)，就很難預(yù)測(cè)了，而訴訟也將因此被拖延下去，買方也就無(wú)法取得房屋的產(chǎn)權(quán)證。除此之外，國(guó)家稅收、信貸等宏觀調(diào)控政策的變化，也會(huì)使得買賣雙方對(duì)于交易的得失進(jìn)行重新評(píng)估。

買房者在購(gòu)買拆遷安置房時(shí)，不能僅僅看到其相對(duì)低廉的價(jià)格，更應(yīng)當(dāng)看到其特殊的風(fēng)險(xiǎn)。筆者認(rèn)為，購(gòu)買拆遷安置房并非明智之舉，因?yàn)橐樌瓿山灰姿牡臅r(shí)間過(guò)長(zhǎng)，其中潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)是任何人都難以預(yù)見和避免的。買方所獲得的只是有限的差價(jià)，而其可能損失的卻是整個(gè)房屋。

政策風(fēng)險(xiǎn)

這類房屋的交易行為比較容易引起國(guó)家的關(guān)注并加以規(guī)范，出現(xiàn)或抬高一些入市門檻，比如2004年6月開始由政府統(tǒng)建的解困房(不包括安置房)，產(chǎn)權(quán)證辦理后五年內(nèi)不能上市買賣交易。

如果你們簽訂了預(yù)約合同，但國(guó)家法規(guī)又規(guī)定該房屋不得轉(zhuǎn)讓，那法律上可以視為情勢(shì)改變，造成該合同不能履

入市銷售

安置房的入市銷售

很多人購(gòu)買安置房時(shí)看重產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓和價(jià)格，卻忘了關(guān)注該安置房的銷售本身是否合法？其實(shí)，安置房能否銷售要依具體情況來(lái)定。

相關(guān)人士介紹，嚴(yán)格意義上，不能轉(zhuǎn)讓的房屋包括未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；以及權(quán)屬有爭(zhēng)議的和法律法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

安置房主要有幾種情況，如果拆遷前這房子就是業(yè)主自有房，安置房辦出的產(chǎn)權(quán)證也是業(yè)主的，拿到產(chǎn)權(quán)證后就可以交易，但除了正常的房屋交易稅外，還需要交納一份土地出讓金。對(duì)于沒有產(chǎn)權(quán)證房屋就出售，按照《房地產(chǎn)管理辦法》視為非法，但土地房產(chǎn)局不參與裁定。

如果拆遷前這房子是公房，住戶是租住的，該房就不能轉(zhuǎn)讓；如果是公房，業(yè)主已向單位購(gòu)買，而且安置房的產(chǎn)權(quán)證上是業(yè)主本人名字，就可以轉(zhuǎn)讓，但也需要額外交納土地出讓金。預(yù)約銷售因?yàn)闆]有看到產(chǎn)權(quán)證，購(gòu)買時(shí)的房屋情況不能只聽業(yè)主一面之詞。如果買到的安置房其實(shí)是公房，雖然購(gòu)買程序合法，還是被判無(wú)效。

簽訂預(yù)約合同時(shí)，要到土地房產(chǎn)局核實(shí)該安置房的性質(zhì)，轉(zhuǎn)讓是否合法。如果業(yè)主已婚一定要夫妻雙方都簽字，或者得到另一方同意轉(zhuǎn)讓的授權(quán)書，業(yè)主未結(jié)婚的要請(qǐng)其出示未婚證明。

價(jià)格因素

目前拆遷安置房的買賣大多是在簽訂了拆遷安置協(xié)議但房子尚未交付的情況下轉(zhuǎn)讓買賣的。由于從訂立安置協(xié)議到房屋交付，中間間隔時(shí)間長(zhǎng)、變化大，特別是價(jià)格不斷上漲，到交房時(shí)的價(jià)格可能相差近千元，拆遷戶認(rèn)為自己的利益受到了損失，因此拒絕交房，要求漲價(jià)，最終導(dǎo)致雙方的矛盾加劇，引起訴訟。

人的因素

“共有人”是拆遷安置房買賣風(fēng)險(xiǎn)的最大制造者。他們找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益，或?yàn)楹贤穆男性O(shè)置障礙。共有人會(huì)以《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第4項(xiàng)“共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的”及第6項(xiàng)“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓為由，請(qǐng)求確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效。對(duì)此筆者認(rèn)為，根據(jù)人大常委會(huì)對(duì)《民法通則》若干問(wèn)題的意見，共有財(cái)產(chǎn)的部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，其行為應(yīng)該視為無(wú)效，但該意見同時(shí)規(guī)定，如果第三人善意取得財(cái)產(chǎn)，其取得財(cái)產(chǎn)的行為應(yīng)該受到保護(hù)。而由此給其他共有人造成的損失，應(yīng)該由擅自處置財(cái)產(chǎn)的共有人進(jìn)行賠償?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓尚未確權(quán)發(fā)證的房地產(chǎn)，其立法目的就是為制止來(lái)源不明、權(quán)屬不清的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。而當(dāng)事人之間的拆遷房買賣合同在訂立合同時(shí)就來(lái)源明確、權(quán)屬清楚，拆遷戶主張合同無(wú)效違背誠(chéng)實(shí)信用原則。為保護(hù)交易安全，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。賣房人應(yīng)當(dāng)交付房屋，并協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。

因此，為減少矛盾、避免糾紛，購(gòu)置拆遷安置房首先要查明安置房的性質(zhì)，一般來(lái)說(shuō)對(duì)已經(jīng)竣工的安置房可以到開發(fā)公司或房地產(chǎn)交易中心查詢房屋的產(chǎn)權(quán)資料、土地性質(zhì)等狀況，如房屋尚未建造或正在建造，買家非但要承擔(dān)極大的法律風(fēng)險(xiǎn)，而且還要承擔(dān)安置房的具體結(jié)構(gòu)、朝向、小區(qū)環(huán)境改變等不確定的風(fēng)險(xiǎn)。其次是訂立協(xié)議時(shí)要出售方全體共有人簽名，以減少風(fēng)險(xiǎn)。

基本區(qū)別

與回遷房的區(qū)別 拆遷安置房，是指在人民政府實(shí)施土地儲(chǔ)備地塊、非經(jīng)營(yíng)性公益性項(xiàng)目建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和軍事設(shè)施建設(shè)等行政劃撥用地的拆遷過(guò)程中，以確定的價(jià)格、套型面積向具有本市市區(qū)戶口（含農(nóng)業(yè)職業(yè)）的被拆遷人定向銷售的住宅房屋。

拆遷回遷房是指在原地拆遷安置的房屋。

他們之間的區(qū)別是在人民政府實(shí)施土地儲(chǔ)備地塊、非經(jīng)營(yíng)性公益性項(xiàng)目建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和軍事設(shè)施建設(shè)等行政劃撥用地上進(jìn)行房屋拆遷的，房屋拆遷補(bǔ)償方式是原地產(chǎn)權(quán)調(diào)換的既是拆遷安置房，也是拆遷回遷房；但在出讓土地上進(jìn)行房屋拆遷的，如可以原地回遷的就是拆遷回遷房，而不是拆遷安置房。

與一般商品房的區(qū)別

因?yàn)椴疬w安置房的安置對(duì)象是特定的動(dòng)遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)的地方政策的約束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。與普通商品房相比，拆遷安置房最大的特點(diǎn)在于購(gòu)買對(duì)象特定和交易時(shí)間受限，即只有符合條件的被拆遷人才有資格購(gòu)買拆遷安置房，并且被拆遷人在取得拆遷安置房房產(chǎn)證的一定時(shí)間內(nèi)（通常為五年）無(wú)法將該房過(guò)戶給其他人。

常見問(wèn)題

安置房可以買賣嗎?買賣的風(fēng)險(xiǎn)是什么?

其實(shí)，所謂拆遷安置房是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因?yàn)槠浒仓脤?duì)象是特定的動(dòng)遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受地方政府政策的約束，所以和一般的商品房交易有很大的不同。但如果拆遷安置房取得房權(quán)，并且沒有規(guī)定限制對(duì)外出售，或者限制轉(zhuǎn)讓的期限已滿，這樣的拆遷安置房和一般的商品住宅沒什么區(qū)別，這樣的安置房可以買賣。

現(xiàn)金市面上掛牌的拆遷安置房，往往是沒有取得產(chǎn)證，或者是剛剛?cè)〉卯a(chǎn)證，按規(guī)定5年內(nèi)限制轉(zhuǎn)讓的房子。安置房買賣的風(fēng)險(xiǎn)很大，甚至沒有保障的。尚未去得產(chǎn)證的拆遷安置房，按《物權(quán)法》規(guī)定，房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)以房地產(chǎn)管理部門登記備案為準(zhǔn)，沒有登記備案的，除法律特殊規(guī)定的情形外，不具有物權(quán)法上的產(chǎn)權(quán)效力。也就是說(shuō)此類安置房還沒有取得安全產(chǎn)權(quán)，對(duì)外出售是不合法的。即使簽訂附生效的買賣合同，期間風(fēng)險(xiǎn)也甚大。如：沒有產(chǎn)權(quán)證的拆遷安置房，或者產(chǎn)權(quán)證但5年內(nèi)限制轉(zhuǎn)讓的拆遷安置房，從簽訂合同到將來(lái)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間漫長(zhǎng)，不確定因素多，可能會(huì)出現(xiàn)如下一些潛在安置房買賣的風(fēng)險(xiǎn)：

1、家庭成員內(nèi)部可能對(duì)拆遷安置房的分配有異議，萬(wàn)一協(xié)商不成，可能每部起訴到法院解決，最終確定的合法權(quán)益人是誰(shuí)還無(wú)法確定;

2、無(wú)產(chǎn)權(quán)的拆遷安置房可能因其他原因?qū)е聼o(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證;

3、因交易時(shí)間漫長(zhǎng)，房?jī)r(jià)變動(dòng)可能性發(fā)，果如出售方為謀取更大利益，將房屋房?jī)r(jià)賣給他人，并在可以過(guò)戶交易時(shí)先行過(guò)戶給他人，那么購(gòu)買方就很實(shí)現(xiàn)購(gòu)房母的了，只能主張債權(quán)了;

4、在購(gòu)買房等待過(guò)戶的漫長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，也有可能發(fā)生因出售方自身債務(wù)糾紛，導(dǎo)致房屋被債權(quán)人申請(qǐng)法院查封。

購(gòu)置拆遷安置房首先要查明安置房的性質(zhì)，一般來(lái)說(shuō)對(duì)已經(jīng)竣工的安置房可以查詢其“五證”，或到房地產(chǎn)交易中心查詢房屋的產(chǎn)權(quán)資料等。不同類型的拆遷安置房，交易雙方承擔(dān)的交易風(fēng)險(xiǎn)有所不同。第一類動(dòng)拆遷安置房，由于交易時(shí)間長(zhǎng)，受市場(chǎng)因素的影響，往往買家需要承擔(dān)極大的法律風(fēng)險(xiǎn)。主要體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上漲后上家有意反悔，找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益，或?yàn)楹贤穆男性O(shè)置障礙。如果是購(gòu)買還沒定位的安置房風(fēng)險(xiǎn)就更大，買賣雙方雖然可以知道房屋大致的坐落位置，但無(wú)法確定建好后安置房的具體結(jié)構(gòu)、朝向、小區(qū)環(huán)境等，辦理過(guò)戶等手續(xù)時(shí)間也會(huì)更長(zhǎng)。因此在購(gòu)買此類房產(chǎn)時(shí)，簽訂一份有效的具有可操作性的買賣合同就顯得至關(guān)重要。買賣合同除了要具備一般買賣合同的主要條款外，還需要對(duì)房屋的增購(gòu)等費(fèi)用的支付方式，遲延交房等都作出明確的約定。一般來(lái)說(shuō)購(gòu)置該類房屋，可以根據(jù)《民法通則》及《合同法》的相關(guān)規(guī)定，簽訂附條件的合同來(lái)保證買賣合同的有效性，并對(duì)具體細(xì)節(jié)作出明確約定以防合同相對(duì)方反悔，最好由專業(yè)房產(chǎn)律師進(jìn)行指導(dǎo)。

有證的拆遷安置房當(dāng)然可以買賣，交易也與普通房屋沒有差別;對(duì)于無(wú)證的拆遷安置房，要分清情況，主要注意這幾個(gè)問(wèn)題：

(1)調(diào)查清楚拆遷前的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，如果拆遷前具備產(chǎn)權(quán)證，只是拆遷后開發(fā)商沒有及時(shí)辦理，如果有拆遷協(xié)議書，雖然麻煩，但日后還是可以辦理產(chǎn)權(quán)證的;

(2)一定要辦理公證手續(xù)，以免日收出現(xiàn)糾紛。

(3)有的開發(fā)企業(yè)為了增加收入，在拆遷安置房交易后可以提供更名(過(guò)戶)服務(wù)，適當(dāng)收一些費(fèi)用是一種比較好的解決辦法。

什么是安置房?安置房的類型?

安置房，是政府進(jìn)行城市道路建設(shè)和其他公共設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，對(duì)被拆遷住戶進(jìn)行安置所建的房屋。安置的對(duì)象是城市居民被拆遷戶，也包括征拆遷房屋的農(nóng)戶。隨著城市建設(shè)發(fā)展步伐的進(jìn)一步加快，政府盡可能新建更多的安置房，不斷滿足拆遷戶的需求已迫在眉睫。

拆遷安置房也叫動(dòng)遷房。是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。安置房在房產(chǎn)交易中占據(jù)了一個(gè)比較重要的位置。

● 預(yù)約銷售方式流行 很多安置房尤其是新近交房的安置房交易都是采用預(yù)約銷售的方式。即安置房業(yè)主還沒有拿到房屋的產(chǎn)權(quán)就轉(zhuǎn)讓，所以買家購(gòu)買房屋后暫時(shí)不能過(guò)戶。“最常見的方式就是買賣雙方找一家可靠的中介，由中介牽頭雙方簽訂一份帶附加條件的預(yù)約銷售合同，合同聲明該房屋已經(jīng)售出，但要等產(chǎn)權(quán)辦好再過(guò)戶?！敝薪闀?huì)把這份合同拿到公證處公證，證明雙方已經(jīng)發(fā)生了這個(gè)交易行為。

付款方式也根據(jù)協(xié)商各有不同，比如有的是先預(yù)付30萬(wàn)元訂金，交房后再付20萬(wàn)元或一次性付清總房?jī)r(jià)的90%，余下的辦理房產(chǎn)過(guò)戶后付清。不過(guò)，沒有過(guò)戶就買房無(wú)法進(jìn)行銀行按揭，購(gòu)買的市民就得一次性付出幾十萬(wàn)元現(xiàn)金，壓力也不小。

● 安置房之所以這么受歡迎，有他自身的優(yōu)勢(shì)存在：

首先，它是現(xiàn)房，而且早期的安置房有些的地理位置優(yōu)越，小區(qū)配套較完善;其次，它的戶型適中，以小兩房、小三房、部分中三房為主，即建筑面積120平方米以內(nèi)的戶型占絕大多數(shù)，而且大部分為多層建筑;再次，.政府統(tǒng)建的房屋質(zhì)量較為穩(wěn)定;最后，安置房依托地理優(yōu)勢(shì)和小區(qū)配套優(yōu)勢(shì)，升值比率與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期吻合，升幅較快。

更重要的是，這些安置房如果沒有產(chǎn)權(quán)，價(jià)格普遍會(huì)比市價(jià)低?！?買安置房存在政策風(fēng)險(xiǎn)：

這類房屋的交易行為比較容易引起國(guó)家的關(guān)注并加以規(guī)范，出現(xiàn)或抬高一些入市門檻，比如2004年6月開始由政府統(tǒng)建的解困房(不包括安置房)，產(chǎn)權(quán)證辦理后五年內(nèi)不能上市買賣交易。

如果你們簽訂了預(yù)約合同，但國(guó)家法規(guī)又規(guī)定該房屋不得轉(zhuǎn)讓，那法律上可以視為情勢(shì)改變，造成該合同不能履行

● 安置房可以貸款嗎、安置房有房產(chǎn)證嗎?

1、如果不是拆遷安置戶而購(gòu)買拆遷安置房是不能申請(qǐng)公積金貸款。

2、拆遷安置戶在取得產(chǎn)權(quán)證契稅證后的6個(gè)月時(shí)間內(nèi)，您可以向我部申請(qǐng)住房公積金貸款。

3、如果安置房的地已歸為國(guó)有土地的話，那棟房子是可以辦到產(chǎn)權(quán)證的，如果安置房為集資的土地，則是辦不到產(chǎn)權(quán)證的。

4、買安置如果只是自己住的話，合同簽得好的話是沒有什么問(wèn)題的，如果買來(lái)用于交易的話就有風(fēng)險(xiǎn)。

拆遷安置房和回遷房區(qū)別 拆遷安置房，是指在人民政府實(shí)施土地儲(chǔ)備地塊、非經(jīng)營(yíng)性公益性項(xiàng)目建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和軍事設(shè)施建設(shè)等行政劃撥用地的拆遷過(guò)程中，以確定的價(jià)格、套型面積向具有本市市區(qū)戶口(含農(nóng)業(yè)職業(yè))的被拆遷人定向銷售的住宅房屋。

拆遷回遷房是指在原地拆遷安置的房屋。

他們之間的區(qū)別是在人民政府實(shí)施土地儲(chǔ)備地塊、非經(jīng)營(yíng)性公益性項(xiàng)目建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和軍事設(shè)施建設(shè)等行政劃撥用地上進(jìn)行房屋拆遷的，房屋拆遷補(bǔ)償方式是原地產(chǎn)權(quán)調(diào)換的既是拆遷安置房，也是拆遷回遷房;但在出讓土地上進(jìn)行房屋拆遷的，如可以原地回遷的就是拆遷回遷房，而不是拆遷安置房。

經(jīng)濟(jì)適用房、安置房、安居房的區(qū)別

經(jīng)濟(jì)適用住房是面向中低收入家庭的普通住宅;要體現(xiàn)適用、經(jīng)濟(jì)、美觀、安全、衛(wèi)生、便利的原則;布局要符合城市規(guī)劃的要求;使用功能要滿足居民基本生活的需要;建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要根據(jù)北京市“九五”住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合市場(chǎng)需求確定。

現(xiàn)階段，經(jīng)濟(jì)適用住房的來(lái)源主要有三種：一是由政府提供專項(xiàng)用地，通過(guò)統(tǒng)一開發(fā)、集中組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房;二是將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬作為商品房開發(fā)的部分普通住宅項(xiàng)目調(diào)整為經(jīng)濟(jì)適用住房;三是單位以自建和聯(lián)建方式建設(shè)的，出售給本單位職工的經(jīng)濟(jì)適用住房。

安居房包括按規(guī)定出售或出租給國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、企業(yè)單位職工的準(zhǔn)成本房、全成本房、全成本微利房和社會(huì)微利房。

第五篇：廈門安置房建設(shè)模式比較研究

廈門安置房建設(shè)模式比較研究

［摘 要］安置房建設(shè)是推進(jìn)各類拆遷的前提和基礎(chǔ)，是目前各項(xiàng)建設(shè)工作的重中之重。這些年，為推進(jìn)安置房建設(shè)，各地都積極探索有效的建設(shè)模式。廈門舍棄了過(guò)去的收購(gòu)企業(yè)已建成房源作安置房的模式，也較少采用合作建設(shè)安置房的模式，而是實(shí)行項(xiàng)目代建制。代建制相比于收購(gòu)模式，優(yōu)點(diǎn)十分突出。對(duì)此，我們結(jié)合安置方式等問(wèn)題對(duì)收購(gòu)模式和委托代建模式從安置實(shí)物、經(jīng)濟(jì)成本、居民意愿、后續(xù)管理、建設(shè)周期及居民未來(lái)就業(yè)等方面作了較全面的比較，提出要不斷致力于政策創(chuàng)新、機(jī)制創(chuàng)新、完善模式，加快推進(jìn)安置房建設(shè)。

［關(guān)鍵詞］安置房；建設(shè)模式；安置方式；政策創(chuàng)新；和諧共贏

安置房建設(shè)已成為社會(huì)保障性住房建設(shè)的重要組成部分。安置房建設(shè)是推進(jìn)各類拆遷的基礎(chǔ)和前提，關(guān)系到城市建設(shè)與發(fā)展、關(guān)系到人民群眾生活、關(guān)系到政府誠(chéng)信、關(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定，是目前各項(xiàng)建設(shè)工作的重中之重，是一項(xiàng)民心工程。本課題對(duì)廈門安置房建設(shè)模式進(jìn)行比較分析并在此基礎(chǔ)上提出改革的路徑和對(duì)策建議，以期在推進(jìn)廈門深度城市化、實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化、保障和改善民生方面實(shí)現(xiàn)新突破，為打造“五個(gè)廈門”創(chuàng)造條件。

一、廈門安置房建設(shè)概述

所謂安置房，是指因城市規(guī)劃、城市建設(shè)以及土地開發(fā)等原因進(jìn)行拆遷、安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因?yàn)槠浒仓脤?duì)象是特定的動(dòng)遷安置戶，該類房屋買賣除法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還要受當(dāng)?shù)卣胤秸叩募s束，所以和一般商品房交易有很大的不同。安置房一般分為兩類：一類是因?yàn)橹卮笫姓こ探ㄔO(shè)動(dòng)遷居民而建造的配套商品房或配購(gòu)的中低價(jià)商品房。按照有關(guān)方面規(guī)定，被安置人獲得這種配置商品房，房屋產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人所有，但在取得所有權(quán)5年內(nèi)不能上市交易；另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動(dòng)拆遷，動(dòng)拆遷之間通過(guò)其他途徑，安置或代為被安置人購(gòu)買中低價(jià)位商品房（與市場(chǎng)價(jià)比較而言）。該類商品房和一般商品房相比，幾乎沒有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓限制，即可以自由上市。

廈門市委市政府將拆遷安置房納入全市保障性住房體系予以統(tǒng)籌推進(jìn)，按照最適宜居住的環(huán)境和最便捷的出行原則，拿出很好的地塊，與高檔住宅區(qū)同時(shí)規(guī)劃建設(shè)安置房等社會(huì)保障性住房。市住宅辦與全市六個(gè)行政區(qū)都規(guī)劃建設(shè)了安置房。到2010年底，已建成安置房項(xiàng)目56個(gè)，可提供安置房37500 套。2011年規(guī)劃安置房建設(shè)項(xiàng)目共有92個(gè)：市住宅辦直接負(fù)責(zé)的有17個(gè)；思明區(qū)9個(gè)；湖里區(qū)32個(gè)；海滄區(qū)10個(gè)；集美區(qū)17個(gè)；同安區(qū)3個(gè)；翔安區(qū)4個(gè)。

按照《廈門市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廈門市安置房建設(shè)與管理暫行規(guī)定的通知》（廈府辦[2007]266號(hào)）文件精神，廈門安置房建設(shè)舍棄了過(guò)去的收購(gòu)企業(yè)已建成的房源作安置房的模式，也較少采用合作建設(shè)安置房的模式，而是實(shí)行項(xiàng)目代建制。項(xiàng)目代建制指通過(guò)招標(biāo)等方式，選擇專業(yè)化的項(xiàng)目管理單位負(fù)責(zé)建設(shè)實(shí)施，嚴(yán)格控制項(xiàng)目投資、質(zhì)量和工期，建成后移交給使用單位。具體來(lái)說(shuō)，代建制就是政府選擇有資質(zhì)的項(xiàng)目管理公司作為項(xiàng)目建設(shè)期法人，運(yùn)用專業(yè)化項(xiàng)目管理手段，全權(quán)負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程的項(xiàng)目組織管理模式，以促使政府投資項(xiàng)目“投資、建設(shè)、管理、使用”職能的分離，并借助機(jī)制、法律、市場(chǎng)三因素對(duì)項(xiàng)目投資進(jìn)行預(yù)算硬約束，最終達(dá)到控制投資、提高投資效益和管理水平的目的。具體實(shí)施中，各地的做法和效果不太一樣。杭州市主要采用工程項(xiàng)目管理模式（即PE模式）；廈門則主要采用工程總承包模式（即EPC模式）；代建模式還包括代開發(fā)回購(gòu)模式等。

談到廈門安置房建設(shè)模式，必然相應(yīng)涉及到安置房安置方式的問(wèn)題。以廈門湖里區(qū)為例，主要有兩種形式：一種是整體搬遷，異地安置。一種是就地改造，就地安置。前者主要針對(duì)湖里區(qū)轄區(qū)東部成片改造區(qū)。后者主要針對(duì)金尚路以西的“城中村”，共有15個(gè)，采取“整體拆遷，就地安置，地價(jià)返還，自求平衡”的改造方式。

二、國(guó)內(nèi)安置房建設(shè)模式的探索

（一）“杭州模式”：大項(xiàng)目帶動(dòng)

當(dāng)前在全國(guó)最具影響的是“杭州模式”。杭州的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)表明，要加快拆遷安置房建設(shè)，關(guān)鍵在于如何解決好“地從那里來(lái)，錢從那里來(lái)，人往那里去，手續(xù)怎么辦，安置怎么快”五大難題。為化解這五大難題，杭州市堅(jiān)持以民主民生為根本，實(shí)行“市級(jí)統(tǒng)籌，部門配合，多主體實(shí)施”的建設(shè)管理體制。該體制突出大項(xiàng)目帶動(dòng)，完善政策保障，創(chuàng)新體制機(jī)制，充分發(fā)揮市建委牽頭抓總和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)作用。通過(guò)“大項(xiàng)目帶動(dòng)”，一攬子解決拆遷安置房“五大難題”，成為“杭州模式”的最大特色。充分利用大項(xiàng)目審批手續(xù)統(tǒng)一打包優(yōu)勢(shì)，可以切實(shí)加快拆遷安置房項(xiàng)目前期審批手續(xù)辦理，有效解決“手續(xù)怎么辦”的難題。依托大項(xiàng)目整體推進(jìn)、不留死角的運(yùn)行模式，形成建設(shè)主體共同出資參與大項(xiàng)目和拆遷安置房建設(shè)的局面，統(tǒng)籌解決建設(shè)資金籌措與平衡，緩解“地從那里來(lái)”、“人往那里去”、“錢從那里來(lái)”的難題。結(jié)合大項(xiàng)目推進(jìn)，及時(shí)配套基礎(chǔ)設(shè)施，降低拆遷安置房小區(qū)接入大市政配套成本，加快了回遷安置進(jìn)程，有效化解“安置怎么快”的難題。杭州市濱江區(qū)的“同步安置法”、“提前安置法”，一改過(guò)去的“人等房”，變?yōu)楝F(xiàn)今的“房等人”。

“杭州模式”的突出特點(diǎn)是，在解決農(nóng)轉(zhuǎn)非居民的安置房過(guò)程中，充分考慮被拆遷居民的合理權(quán)益，公平公正對(duì)待這部分弱勢(shì)群體。根據(jù)這種模式，一戶農(nóng)轉(zhuǎn)非的居民，一般都有三套拆遷安置房：一套自己居住，一套出租，一套出售。從而為他們?cè)诔鞘邪布衣鋺魟?chuàng)造必要的物質(zhì)條件，實(shí)現(xiàn)向市民的順利轉(zhuǎn)化。他們的經(jīng)驗(yàn)就是：要破解安置難，關(guān)鍵是要始終把群眾的利益放在第一位，真正將工作做到安置群眾的心坎里。

（二）“淮安模式”：政府搭臺(tái)，部門操作

江蘇省淮安市楚州區(qū)在實(shí)踐中感悟到，采取“開發(fā)商代建、政府回購(gòu)”的方式，不僅過(guò)渡周期長(zhǎng)，而且政府回收成本高，房屋的質(zhì)量也得不到有效的保證。它們采取“政府搭臺(tái)、部門操作”的新模式，即由政府征地拆遷，有關(guān)職能部門承擔(dān)建設(shè)任務(wù)，較好地解決了上述不足之處。為了讓安置房建得快、建得好，他們采取“拆遷未動(dòng)，規(guī)劃先行”策略，在實(shí)際操作中，凡是開工建設(shè)的每一幢安置房，有關(guān)職能部門組織專業(yè)人員，全過(guò)程、全方位跟蹤監(jiān)督，有效保證安置房建設(shè)的質(zhì)量和進(jìn)度。同時(shí)，他們還將所有安置小區(qū)建設(shè)用地使用權(quán)，通過(guò)國(guó)土部門公開掛牌出讓，城市資產(chǎn)公司承擔(dān)摘牌等形式取得。這樣，拆遷戶入住后即擁有土地證、房產(chǎn)證，房屋可以隨時(shí)上市公開交易。

（三）“南通模式”：多方融資，兼防同管

在安置房建設(shè)資金籌措方面，江蘇省南通市則創(chuàng)出拆遷安置房融資新模式。2008年12月，南通市出臺(tái)了《關(guān)于加快市區(qū)拆遷安置房建設(shè)的意見》，提出了推進(jìn)拆遷安置房建設(shè)三大機(jī)制：完善拆遷需求和建設(shè)計(jì)劃的平衡適配機(jī)制；健全地塊選址定點(diǎn)的綜合論證機(jī)制；探索帶方案出讓用地的操作機(jī)制。在此基礎(chǔ)上積極探索“防下滑兼顧防風(fēng)險(xiǎn)”、“管項(xiàng)目同時(shí)管資金”的具有“兼防同管”特色的融資新模式：銀行在工作機(jī)制上進(jìn)行了四個(gè)方面的創(chuàng)新，讓政府有效參與管理項(xiàng)目資金調(diào)控功能；政府從四個(gè)方面實(shí)行開放管理，讓銀行有效介入項(xiàng)目管控，確保貸款安全使用，從而實(shí)現(xiàn)了多方共贏——群眾贏：可以妥善安置上萬(wàn)戶拆遷群眾早日搬進(jìn)新屋；政府贏：可帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，改善民生狀況，促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定；銀行贏：可以防范風(fēng)險(xiǎn)，擴(kuò)大了市場(chǎng)份額，樹立了良好的服務(wù)品牌；企業(yè)贏：企業(yè)融資難題得以破解，增強(qiáng)了發(fā)展動(dòng)力和市場(chǎng)信心。

三、廈門安置房建設(shè)模式的比較分析

（一）廈門安置房建設(shè)模式概況

廈門安置房建設(shè)中，主要采用過(guò)三種模式：一種是收購(gòu)；一種是代建；還有一種是片區(qū)開發(fā)業(yè)主（開發(fā)單位）自建。

1.收購(gòu)

即企業(yè)建設(shè)，政府收購(gòu)。廈門市的實(shí)施辦法是，市政府對(duì)安置房統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一收購(gòu)、統(tǒng)一配售、統(tǒng)一管理。由開發(fā)建設(shè)單位按基建程序辦理相關(guān)建設(shè)手續(xù)，組織實(shí)施。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照安置房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)施工。安置房實(shí)行先定價(jià)后收購(gòu)。安置房收購(gòu)按經(jīng)濟(jì)適用房基準(zhǔn)價(jià)和審核價(jià)兩種計(jì)價(jià)方式實(shí)行，開發(fā)建設(shè)單位根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況選擇一種計(jì)價(jià)方式確定收購(gòu)價(jià)后一次性包干。安置房收購(gòu)價(jià)按審核價(jià)實(shí)行的，由開發(fā)建設(shè)單位根據(jù)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)施工范圍和相關(guān)計(jì)價(jià)規(guī)定，編制工程預(yù)算書及各項(xiàng)費(fèi)用材料報(bào)送市財(cái)政局和物價(jià)局審核批準(zhǔn)，并按審核價(jià)包干。為有效控制工程成本，保護(hù)被安置人的合法權(quán)益，對(duì)實(shí)行審核價(jià)的安置房收購(gòu)價(jià)格實(shí)行最高控制價(jià)。如果審核后的安置房平均單價(jià)超出最高控制單價(jià)的，按最高控制單價(jià)收購(gòu)，超出部分由開發(fā)建設(shè)單位自行承擔(dān)。安置房收購(gòu)價(jià)由開發(fā)成本、租金和利潤(rùn)三部分構(gòu)成的。其中開發(fā)成本包括：征地拆遷費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)等前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)配套工程費(fèi)利息、行政事業(yè)性收費(fèi)、公共設(shè)施維修基金。利潤(rùn)按照征地拆遷費(fèi)、前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)、配套工程費(fèi)的10%計(jì)取。收購(gòu)包括二種方式：（1）企業(yè)自帶地建設(shè)：由企業(yè)利用工業(yè)用地或鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地建設(shè)安置房，建成后由政府統(tǒng)一收購(gòu)，如：集鑫A、B區(qū)、金板家園、名城花園、金匯花園一期。（2）企業(yè)自建：由企業(yè)自行征地拆遷，組織建設(shè)，紅線辦在企業(yè)名下，并由政府負(fù)責(zé)收購(gòu)，如：五通小區(qū)A、B區(qū)、高林安置小區(qū)、馬山安置小區(qū)。

2.片區(qū)開發(fā)業(yè)主自建

隨片區(qū)改造開發(fā)建設(shè)的安置房項(xiàng)目，開發(fā)建設(shè)單位為片區(qū)改造大業(yè)主。如：枋湖改造片區(qū)的枋湖A-3安置房、薛嶺B-1安置房、后埔C-1安置房、蔡坑安置房等，由禾山建設(shè)公司作業(yè)主；江頭改造片區(qū)的合興小區(qū)、嘉盛花園、嘉景公寓、J2安置房、嘉石浦新村等，由湖里區(qū)天地公司做業(yè)主。

3.委托代建

即由政府（如市建設(shè)局、市住宅辦或區(qū)一級(jí)相應(yīng)部門）做業(yè)主，委托國(guó)有企業(yè)代建，也稱代建回購(gòu)模式。具體說(shuō)，是指在政府完成土地整理后，由相應(yīng)資質(zhì)的開發(fā)商代理建設(shè)開發(fā)并收取適度酬金（管理費(fèi)）的安置模式。安置房建設(shè)實(shí)行項(xiàng)目代建制，由項(xiàng)目業(yè)主即廈門市住宅辦或各區(qū)安置房管理部門，通過(guò)邀請(qǐng)招標(biāo)的方式，確定國(guó)有或國(guó)有控股企業(yè)作為代建單位，代建費(fèi)按市財(cái)政性投融資項(xiàng)目建設(shè)管理的有關(guān)規(guī)定計(jì)取。安置房建設(shè)資金來(lái)源包括項(xiàng)目業(yè)主授權(quán)代建單位融資、售房收入、財(cái)政撥款等。市住宅辦和市財(cái)政局建立安置房共管賬戶，實(shí)行專戶共同管理，資金專項(xiàng)用于安置房項(xiàng)目建設(shè)。這種模式在開發(fā)過(guò)程中，一切事宜由代建商總代理，包括計(jì)劃立項(xiàng)、規(guī)劃許可、建筑審批等，其造價(jià)經(jīng)審計(jì)后據(jù)實(shí)報(bào)銷，相當(dāng)于EPC承包模式（建設(shè)工程項(xiàng)目總承包模式的一種），即設(shè)計(jì)－采購(gòu)－施工項(xiàng)目總承包模式。如：湖里區(qū)的金福緣新城、金祿花園、金匯花園二期、湖邊水庫(kù)蔡塘安置房、前坑后坑安置房、上湖洪塘安置房、下湖安置房、美侖花園、金林灣花園A、B區(qū)、鐘宅新家園A、B區(qū)。其中湖邊水庫(kù)四個(gè)安置房項(xiàng)目就由廈門國(guó)貿(mào)控股建設(shè)開發(fā)有限公司代建，代建面積達(dá)到近80萬(wàn)平方米。再如思明區(qū)的曾厝垵地塊，由廈門東部建設(shè)開發(fā)有限公司代建。

代建模式的主要步驟：(1)政府部門公布擬建工程基本情況，包括質(zhì)量與工期要求以及代建商管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以及對(duì)投標(biāo)人各方面的資質(zhì)要求；(2)根據(jù)相應(yīng)法律、法規(guī)，采取公開招標(biāo)方式，確定入圍投標(biāo)人；(3)按約定的評(píng)標(biāo)方式，得分最高者為中標(biāo)人；(4)中標(biāo)人即代建商與政府部門簽訂代建合同，組織開展勘測(cè)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等工作；(5)代建商在工程竣工且物業(yè)公司進(jìn)駐后，將代建工程移交給委托部門，即相關(guān)政府部門；(6)政府按合同約定支付進(jìn)度款，并按照代建商的中標(biāo)管理費(fèi)率支付管理費(fèi)。

委托代建是較新型的模式，目前被較多采用。

（二）代建模式與收購(gòu)模式的多維比較

實(shí)踐表明，代建方式優(yōu)于收購(gòu)方式。我們將結(jié)合安置等方面的問(wèn)題對(duì)安置房建設(shè)模式作進(jìn)一步的比較：

1.安置實(shí)物的比較

主要是高層多層安置與宅基地安置的比較。宅基地安置是在同安區(qū)、翔安區(qū)的一些較邊遠(yuǎn)的區(qū)域?qū)嵭械木偷匕仓?，在其它地方也有考慮農(nóng)民個(gè)人的強(qiáng)烈意愿偶爾實(shí)行過(guò)，現(xiàn)在這種安置方式已越來(lái)越少了。目前比較受認(rèn)可的是高（小高）層安置，它不僅可以實(shí)現(xiàn)土地的集約利用，而且容易統(tǒng)一按照商業(yè)樓盤的要求在規(guī)劃上高起點(diǎn)，在建設(shè)上高標(biāo)準(zhǔn)，乃至在管理上達(dá)到高效能。即不論設(shè)計(jì)、施工、市政配套，還是小區(qū)綠化景觀配套、社區(qū)用房等，都達(dá)到中高端、智能化、節(jié)能型的建設(shè)管理標(biāo)準(zhǔn)。這應(yīng)該是今后建拆遷安置房的一個(gè)方向。

2.經(jīng)濟(jì)成本的比較

實(shí)踐證明，以政府自主建設(shè)為主，并主要實(shí)行項(xiàng)目代建制，不僅可以減少很多諸如被安置戶對(duì)房源地段、房源質(zhì)量、配售的質(zhì)疑等問(wèn)題，而且能以較低的資金投入獲得相同或者更高標(biāo)準(zhǔn)更大面積的安置房源。代建方式主要采用財(cái)政投融資形式，可以較好地解決安置房建設(shè)資金斷檔的問(wèn)題。而收購(gòu)方式，多半依賴售房收入籌集資金，當(dāng)售房收入不能滿足資金需求時(shí)，只好采取融資形式，而這部分融資成本必然要加入安置房建設(shè)成本中，增加安置對(duì)象的負(fù)荷。

3.居民意愿的比較

根據(jù)我們的調(diào)查，被拆遷戶對(duì)政府建設(shè)的小高層安置比較接受，在這些安置房項(xiàng)目里，有根據(jù)不同家庭需求設(shè)計(jì)的小戶型、中戶型、大戶型等多類別的安置房，讓民眾挑選。在安置形式選擇上，民眾通常更青睞于現(xiàn)房安置，其次才是貨幣安置，更喜歡就地安置勝于異地安置，較少主動(dòng)安置、提前安置，而是被動(dòng)安置、拖延安置。這就需要能順應(yīng)協(xié)調(diào)居民意愿，進(jìn)一步創(chuàng)新建設(shè)管理模式。

我們這里考察的民眾喜歡現(xiàn)房安置而較少選擇貨幣安置，是因?yàn)楝F(xiàn)階段我國(guó)的拆遷安置貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不高，與同地段的市場(chǎng)價(jià)還有一定的甚至相當(dāng)?shù)牟罹?，因而大量中低收入被拆遷戶拿了補(bǔ)償后依然無(wú)法解決住房問(wèn)題，特別是在住房?jī)r(jià)格較高的區(qū)域，又特別是在現(xiàn)在這樣房?jī)r(jià)居高的時(shí)期。曾有一段時(shí)間，一些收入較高的被拆遷戶選擇貨幣補(bǔ)償是為了可以在更大范圍內(nèi)挑選被拆遷后的居住地。這同時(shí)還要求房地產(chǎn)交易市場(chǎng)要活躍，商品房?jī)r(jià)格適中，二手房房源充足，這樣被拆遷人才能有更多的選擇余地。也因此，產(chǎn)權(quán)置換的實(shí)物安置成為主要模式，貨幣安置作為補(bǔ)充。最近，人們又開始探討完全市場(chǎng)化的新貨幣安置方式，即把安置房用地推向市場(chǎng)，按市場(chǎng)價(jià)出讓土地，以全部土地收益來(lái)貨幣化安置村民。這種方式要求地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度較高、城市政府經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚等各種前提條件。能否行得通，還有待實(shí)踐的檢驗(yàn)。

4.后續(xù)管理的比較

后續(xù)管理的效果如何也決定著安置房建設(shè)模式的選擇。安置房建設(shè)實(shí)行項(xiàng)目代建制和代辦制，在每一批次選房前期都公布詳細(xì)的安置方案，包括房源情況、購(gòu)買辦法、選房步驟、申購(gòu)人口及面積、購(gòu)房面積調(diào)查表等，使參加選房的民眾一目了然。項(xiàng)目業(yè)主同時(shí)會(huì)同街道、村委會(huì)對(duì)安置政策、房源組合情況、資金結(jié)算、證件辦理等耐心詳解。房屋交付后實(shí)施物業(yè)管理，并及時(shí)成立回遷安置物業(yè)維修小組，改變?cè)r(nóng)居點(diǎn)管理缺失的狀況，使居民擁有安全感、歸屬感，完善安置房周邊超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、學(xué)校、醫(yī)院等公共配套設(shè)施，提高居民生活的便利性。而收購(gòu)的房源一般容易產(chǎn)生后續(xù)管理上的問(wèn)題。

5.建設(shè)周期的比較

政府自主建設(shè)的安置房往往資金籌措快，建設(shè)周期短。政府建設(shè)管理方作為項(xiàng)目業(yè)主，主要實(shí)行項(xiàng)目代建制，即委托具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的本市國(guó)有或國(guó)有控股企業(yè)代建，代建單位的資質(zhì)等級(jí)與項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模相適應(yīng)。這些企業(yè)往往是有實(shí)力、有品牌、有社會(huì)責(zé)任感的知名企業(yè)，資金籌措快，資金風(fēng)險(xiǎn)小，市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)水平高，可大大縮短建設(shè)周期。

6.居民未來(lái)就業(yè)的比較

安置房建設(shè)，規(guī)劃初期在戶型的設(shè)計(jì)上就兼顧了自住和出租經(jīng)營(yíng)等方面，因而相對(duì)小戶型較多。安置模式的采用不應(yīng)僅僅停留在新住房的建設(shè)上，還要同時(shí)考慮讓農(nóng)民失地不失業(yè)，在美好家園創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新。統(tǒng)籌考慮居民未來(lái)就業(yè)問(wèn)題、真正促進(jìn)村民徹底轉(zhuǎn)變?yōu)槭忻竦哪Ｊ讲潘憷硐肽Ｊ?。廈門安置房模式，包括“金包銀”工程，正在積極探索如何把貨幣補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)實(shí)物安置有機(jī)結(jié)合起來(lái)，提高安置在征地補(bǔ)償中的成本，重點(diǎn)考慮解決農(nóng)轉(zhuǎn)非居民長(zhǎng)期的生產(chǎn)生活出路問(wèn)題，是一種符合城鄉(xiāng)統(tǒng)籌且值得推廣的安置房模式。

當(dāng)然，我們也看到，委托代建模式也有自身的缺陷，如工程質(zhì)量監(jiān)控環(huán)節(jié)多；合同管理難度大；要求的管理協(xié)調(diào)度高；最突出的就是實(shí)施這種模式，業(yè)主對(duì)工程總造價(jià)不易控制，代建商也往往不注意降低建設(shè)成本。

四、創(chuàng)新政策，完善模式，加快推進(jìn)安置房建設(shè)

加快安置房建設(shè)，實(shí)踐中我們面臨著許多需要進(jìn)一步破解的難題。例如項(xiàng)目用地如何落實(shí)？這是加快拆遷安置房建設(shè)的先決條件，涉及到用地指標(biāo)落實(shí)、資金平衡、配套建設(shè)等諸多方面。在用地指標(biāo)極為緊缺的今天，這就挑戰(zhàn)廈門市政府該如何在拆遷戶民生考慮和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展間進(jìn)行權(quán)衡。項(xiàng)目資金如何籌措？拆遷安置房往往是系統(tǒng)性工程項(xiàng)目，資金需求龐大，僅靠財(cái)政單一途徑投入顯然無(wú)法滿足，必須另辟路徑；城市居民拆遷安置房和農(nóng)村居民（如城中村）拆遷安置房可否有不同的籌資模式？再如，怎么實(shí)現(xiàn)拆遷戶生產(chǎn)生活保障？即如何讓拆遷戶真正享受到城市化、享受到發(fā)展帶來(lái)的成果和實(shí)惠？怎么提升拆遷戶滿意度？實(shí)現(xiàn)高效、和諧的回遷安置是加快安置房建設(shè)的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，而提升拆遷戶的滿意度是其中的關(guān)鍵和難點(diǎn)。針對(duì)這些問(wèn)題，我們覺得很有必要解放思想，不斷創(chuàng)新政策和機(jī)制，進(jìn)一步探索完善安置房建設(shè)模式。

（一）倡導(dǎo)“政府主導(dǎo)”的理念，積極實(shí)施“五個(gè)優(yōu)先”

政府要保證拆遷安置房項(xiàng)目的用地優(yōu)先、規(guī)劃優(yōu)先、建設(shè)優(yōu)先、服務(wù)優(yōu)先、審批優(yōu)先。始終堅(jiān)持優(yōu)先選擇地段好、配套齊、環(huán)境優(yōu)的區(qū)塊用于拆遷安置房建設(shè)。從規(guī)劃、拆遷、建設(shè)、管理等多個(gè)環(huán)節(jié)協(xié)同推進(jìn)，合力抓好各項(xiàng)工作。完善“市統(tǒng)籌、部門配合、多主體實(shí)施”工作體制，如“聯(lián)席會(huì)議制”，可通過(guò)總協(xié)調(diào)會(huì)議和現(xiàn)場(chǎng)專題辦公會(huì)議等加快項(xiàng)目推進(jìn)。

（二）選擇大項(xiàng)目帶動(dòng)模式，一攬子破解安置房建設(shè)的種種難題

要借鑒“杭州模式”的先進(jìn)做法，即充分利用大項(xiàng)目審批手續(xù)統(tǒng)一打包的優(yōu)勢(shì)，切實(shí)加快項(xiàng)目前期審批手續(xù)辦理；依靠大項(xiàng)目整體推進(jìn)、不留死角的運(yùn)作模式，形成多建設(shè)主體共同出資參與大項(xiàng)目和拆遷安置房建設(shè)的局面；結(jié)合大項(xiàng)目推進(jìn)，及時(shí)配套基礎(chǔ)設(shè)施，降低拆遷安置房小區(qū)接入大市政的配套成本，加快回遷安置的速度。

（三）繼續(xù)推行并不斷完善代建制

除了委托建設(shè)部門直屬的企業(yè)代建，還要大膽引入實(shí)力強(qiáng)、品牌優(yōu)、社會(huì)責(zé)任感強(qiáng)的其它優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)包括私營(yíng)企業(yè)參與拆遷安置房代建。發(fā)揮其專業(yè)水平和品牌效應(yīng)優(yōu)勢(shì)，提升拆遷安置房建設(shè)效率和品質(zhì)，還可引入代辦制，進(jìn)一步提高前期手續(xù)辦理效率。

為了化解政府與拆遷戶之間的一系列矛盾，以及政府不堪負(fù)擔(dān)的財(cái)政支出，可借鑒深圳的做法，考慮把安置房建設(shè)的權(quán)力下放給村委會(huì)，由村委會(huì)與開發(fā)商直接聯(lián)系，共同承擔(dān)安置房的建設(shè)與安置任務(wù)。這可以說(shuō)是一種純市場(chǎng)運(yùn)作模式，在這里，政府不再當(dāng)“運(yùn)動(dòng)員”，而是發(fā)揮集體經(jīng)濟(jì)的自主性，發(fā)揮開發(fā)商的市場(chǎng)開拓性。

（四）創(chuàng)新資金籌措模式

對(duì)城市居民拆遷安置房，通過(guò)“貸款融資，建房銷售、回收資金”模式以房屋銷售回收資金實(shí)現(xiàn)資金平衡。而對(duì)農(nóng)轉(zhuǎn)非（城中村）居民拆遷安置房則通過(guò)“貸款做地、以地貸款、供地還貸”模式籌集建設(shè)資金。這方面，要充分借鑒南通市的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合廈門的實(shí)際，探索更多更好的辦法，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)民眾、政府、銀行、企業(yè)的多方共贏。

（五）致力解決拆遷戶的生活就業(yè)問(wèn)題

針對(duì)被征地農(nóng)民和城中村改造區(qū)域的農(nóng)轉(zhuǎn)非居民，著力解決其社會(huì)保障、集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、及加強(qiáng)就業(yè)培訓(xùn)等一系列問(wèn)題，提供長(zhǎng)久的生產(chǎn)生活保障。如通過(guò)多種途徑加強(qiáng)對(duì)失地農(nóng)民的技能培訓(xùn)，鼓勵(lì)失地農(nóng)民掌握一技之能；政府財(cái)政部門要增撥就業(yè)扶助資金，將農(nóng)轉(zhuǎn)非勞動(dòng)力納入城市就業(yè)體系，列入政策重點(diǎn)扶持的對(duì)象范圍，幫助尋找就業(yè)新出路。

總之，我們要不斷致力于政策創(chuàng)新、機(jī)制創(chuàng)新，尋求和諧共贏的安置房建設(shè)模式。(