第一篇：房屋建筑面積的測算和共有面積的分攤(標(biāo)準(zhǔn)化知識講座)[精選]

房屋建筑面積的測算和共有建筑面積的分攤是人們普遍關(guān)心的問題，涉及千千萬萬房屋產(chǎn)權(quán)人的切身利益。房屋面積的大小與房屋的共有面積的分攤有很大關(guān)系。確定房屋面積的大小，一定要了解房屋面積的計算方法及房屋共有面積的分攤原則。隨著房地產(chǎn)市場的日漸成熟，人們對房屋共有建筑面積分攤問題的爭議有所增加。分攤面積、分攤部位的隱蔽性和復(fù)雜性給房屋買賣雙方制造了些誤解，尤其是個別建設(shè)方利用政策的不全面性鉆空子，損害了老百姓的利益，從而迫使更多的人開始關(guān)注商品房建筑面積的測算和共有面積的分攤問題。

一、房屋面積測算和共有面積分攤的有關(guān)規(guī)定

目前，我國關(guān)于房屋建筑面積測算和共有面積分攤的主要規(guī)定包括：國家標(biāo)準(zhǔn)GB／T 17986．1—2000《房產(chǎn)測量規(guī)范 第1單元：房產(chǎn)測量規(guī)定》；中華人民共和國建設(shè)部頒布的建住房[2002]74號文件；全國各地方政府頒布的當(dāng)?shù)氐摹斗慨a(chǎn)測繪實施細則》。

GB／T 17986．1——2000自發(fā)布以來，對規(guī)范我國的房地產(chǎn)市場和房產(chǎn)測繪工作起到了巨大的推動作用。該標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了城鎮(zhèn)房產(chǎn)測量的內(nèi)容與基本要求，其中關(guān)于房屋建筑面積的測算和共有面積分攤的規(guī)定，更值得廣大房屋產(chǎn)權(quán)人學(xué)習(xí)和了解。

二、成套房屋面積的測算

(一)成套房屋的建筑面積

房屋建筑面積是指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、半地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高在2．20m以上(含2．20m)的永久性建筑。成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。

套內(nèi)自有墻體面積，全部計入套內(nèi)墻體面積。套與套之間的共有墻，套與公共部位的共有墻體，套與外墻(包括山墻的墻體)，均按墻體的中線計算套內(nèi)墻體面積與套內(nèi)建筑面積。

套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算，其中封閉陽臺按水平投影全算建筑面積，不封閉的陽臺按水平投影面積的一半計算建筑面積，而沒有頂蓋的陽臺則不計算建筑面積。

關(guān)于計算建筑面積的原則，計算全部建筑面積、一半建筑面積以及不計算建筑面積的房屋類型或部位，GB／T 17986．1—2000中有詳細的規(guī)定。

1．計算建筑面積原則上應(yīng)具備的條件

根據(jù)計算建筑面積的有關(guān)規(guī)定和原則，能夠計算建筑面積的房屋原則上應(yīng)具備以下普遍性的條件：具有上蓋；有圍護物；結(jié)構(gòu)牢固，屬永久性的建筑物；層高在2．20m或2．20m以上；可作為人民生產(chǎn)或生活的場所。這里的層高是指

房屋的上下兩層樓面，或樓面至地面，或樓面至屋頂面的垂直距離。樓板面至屋項面的垂直高度也包括樓板面至房屋頂平臺面的高度，但房屋頂面或平臺面都不應(yīng)包括隔熱層的高度。

2．計算全部建筑面積的范圍

(1)永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2．20m以上部位計算建筑面積。

(2)穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2．20m以上的，按其水平投影面積計算。挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。

⑶樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、管道井等均按自然層計算面積。

(4)房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2．20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2．20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。

(5)屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。

(6)與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。

(7)地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2．20m以上的，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護墻)外圍水平投影面積計算。

(8)有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。

(9)玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。

(10)屬永久性建筑且有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。

(11)依坡地建筑的房屋，利用吊腳作架空層，有圍護結(jié)構(gòu)的，按其高度在2．20m以上部位的外圍水平面積計算。

(12)有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。該規(guī)定也適用于沉降縫。

3．計算一半建筑面積的范圍

(1)與房屋相連，有上蓋但無柱的走廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。

(2)未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。

(3)獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。

(4)無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。該室外樓梯應(yīng)該是永久性的、結(jié)構(gòu)牢固的、人民生產(chǎn)和生活正常使用的建筑物。

(5)有頂蓋不封閉的永久性架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。

4．不計算建筑面積的范圍

(1)層高小于2．20m的夾層、插層、技術(shù)層、地下室和半地下室。

(2)突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨蓬等。

(3)房屋之間無上蓋的架空通廊和挑廊。

(4)房屋的天面、挑臺，天面上的花園、泳池。

(5)建筑物內(nèi)的操作平臺，上料平臺及利用建筑物的空間安置的箱、罐的平臺。這些平臺的特點是沒有自己的頂蓋，也沒有圍護物。

(6)騎樓、過街樓的底層，又是社會性公用通道的道路或街巷通行的部分。

(7)利用引橋、高架橋、高架路路面作為頂蓋建造的房屋。這里指的是在引橋、高架橋、高架路面下建造的房屋，而房屋的頂蓋是利用引橋橋面，或高架橋路面，或高架路路面。如果在引橋、高架橋、高架路面下建造的房屋，沒有利用引橋橋面、高架橋路面或高架路路面作為項蓋，而有自備的頂蓋，則不在此規(guī)定之列。

(8)活動房屋，臨時房屋，簡易房屋。不是永久性的建筑都不應(yīng)計算建筑面積。

(9)獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。

(10)與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫、沉降縫。

(二)套內(nèi)房屋使用面積

房屋使用面積是指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，根據(jù)房屋的內(nèi)墻面水平投影面積計算。套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的凈面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計算：

(1)套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。

(2)套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積。

(3)不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積。

(4)內(nèi)墻面的裝飾厚度應(yīng)計入使用面積。

三、共有建筑面積的分攤

(一)共有建筑面積的內(nèi)容

房屋共有建筑面積是指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。電梯

井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及為整幢房屋服務(wù)的公共用房的建筑面積，均屬共有建筑面積，以水平投影面積計算。套與公共建筑之間的分隔墻和外墻水平投影面積一半的建筑面積也屬共有建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫，為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。

共有建筑面積根據(jù)其使用功能，大致可分成三類：全幢共有共用的建筑面積、功能區(qū)內(nèi)共有共用的建筑面積、層共有建筑面積。為整幢房屋服務(wù)的共有共用的建筑面積，此類共有建筑面積由全幢進行分攤。

房屋共有建筑面積的所有權(quán)屬參與共有建筑面積分攤的各產(chǎn)權(quán)人。

(二)共有建筑面積的處理

1．共有建筑面積的計算方法

整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用的地下室、車棚、車庫，為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房，以及人防工程等建筑面積，即為整幢建筑物的共有建筑面積。

2．共有建筑面積的處理原則

一幢房屋具有多個產(chǎn)權(quán)人(單位)，或者需要分層(單元)分別提供產(chǎn)權(quán)登記面積的，且存在無法分割的共有部位的，需要確定和計算共有建筑面積。單產(chǎn)權(quán)的房屋、獨立幢產(chǎn)權(quán)或獨立宗地的由若干個單產(chǎn)權(quán)組成的連體房屋，不存在共有建筑面積，其房屋外墻體全部歸入各戶房屋建筑面積內(nèi)；毗連房屋四至墻體歸屬由相鄰各方指認確定。

共有建筑面積的具體處理原則為：產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行；無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，可依相關(guān)房屋的建筑面積按比例進行分攤。

共有建筑面積按比例分攤的公式如下：

套(戶)分攤的共有建筑面積=共有建筑面積分攤系數(shù)×套(戶)內(nèi)建筑面積其中共有建筑面積分攤系數(shù)是根據(jù)整幢的共有建筑面積和整幢套面積的總和求取的，即：共有建筑面積分攤系數(shù)=整幢共有建筑面積÷整幢套(戶)內(nèi)建筑面積總和。

3．可以分攤的共有建筑面積

按GB／T 1 7986．1—2000的規(guī)定，商品房共有建筑面積的分攤以幢為單位，分攤的共有建筑面積為一幢樓內(nèi)的共有建筑面積。其中為整幢房屋服務(wù)的共有建筑面積，由該幢樓各套(或戶)商品房分攤；為局部范圍服務(wù)的共有建筑面積，則由被服務(wù)的各套(戶)商品房分攤。各套商品房應(yīng)分攤的共有建筑面積，為各次分攤的共有建筑面積之和。具體可分攤的共有建筑面積一般有：共有的電梯井、電(樓)梯前廳、管道井、垃圾道、觀光井(梯)、提物井、樓梯間、電梯間、門廳、大廳、過道、門廊、門斗、電梯機房、水箱間、避險間、室外樓梯、地下室、半地下室；為本幢房屋服務(wù)的變電室、水泵間、設(shè)備間、值班警衛(wèi)室、公共用房、管理用房、消防控制室、冷凍機房、消防通道、變(配)電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調(diào)機房、供暖鍋爐房、電梯工休息室；公共建筑之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。

列為應(yīng)分攤的為整幢建筑服務(wù)的值班警衛(wèi)室，是指設(shè)于一幢房屋門口處供警衛(wèi)員、保安員值班守衛(wèi)用的房屋，包括與警衛(wèi)室相連的值班休息用房，也包括為整幢房屋服務(wù)的與警衛(wèi)室合并使用的接待室、傳達室，還包括自動報警控制中心和影像監(jiān)控室等，但不包括在該建筑物外獨立設(shè)置的警衛(wèi)室和為多幢建筑服務(wù)的警衛(wèi)室。

4．不應(yīng)分攤的共有建筑面積

按照規(guī)定，不是為一幢房屋直接服務(wù)的倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房，用于人防工程的地下室建筑，單獨具備使用功能的獨立使用空間(如獨立使用的地下室、半地下室、車庫、車棚等)，售房單位自營自用的房屋，為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理(包括物業(yè)管理)用房，作公共休憩用的亭、走廊、塔和綠化用建筑物，以及其他用作公共事業(yè)的市政建設(shè)的建筑物，不計入共有建筑面積，不應(yīng)被分攤。設(shè)在一幢房屋中為多幢房屋服務(wù)的設(shè)備用房和公共用房，其建筑面積列為不被分攤的公用建筑面積，且還應(yīng)該分攤該幢房屋的共有面積。例如，設(shè)在一幢房屋內(nèi)的會所、儲蓄所、娛樂活動室、健身房、閱覽室、托兒所、老人活動中心以及居委會、派出所等使用的房屋，不以共有建筑面積認定，視為一戶，參與分攤該幢房屋的共有建筑面積。即凡列為不分攤的公共建筑面積應(yīng)視為一戶，也應(yīng)參與分攤該幢房屋相應(yīng)的共有建筑面積。

第二篇：房屋建筑面積測算的有關(guān)規(guī)定

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房屋建筑面積測算的有關(guān)規(guī)定

關(guān)于房屋建筑面積測算的有關(guān)規(guī)定

(一)計算全部建筑面積的范圍

1)永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積;多層房屋按各層建筑面積的總和計算。

2)房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2.20M以上部位計算建筑面積。

3)穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20M以上的，按其水平投影面積計算。

4)樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。

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5)房屋在天面上，屬永久性建筑，層高在2.20M以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20M以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。

6)挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算

7)屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算

8)與房屋相連 的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算

9)房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算

10)地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20m以上的，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護墻)外圍水平投影面積計算

11)有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。

12)玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。

13)屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積

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計算。

14)依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20m以上部位的外圍水平面積計算。

15)有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。

(二)計算一半建筑面積的范圍

1)與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。

2)獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。

3)未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。

4)無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。

5)有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。

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(三)不計算建筑面積的范圍

1)層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。

2)突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。

3)房屋之間無上蓋的架空通廊。

4)房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。

5)建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。

6)騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。

7)利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。

8)活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。

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9)獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。

10)與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。來源：（房屋建筑面積測算的有關(guān)規(guī)定http://s.yingle.com/s/372788.html）心懷法治.相關(guān)法律知識

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重

新

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第三篇：補辦購買廣州市出售公有住房共有分攤建筑面積的手續(xù)

第一部 計算分攤面積

廣州市不動產(chǎn)登記中心 華就路31號 上班時間 09:00～12:00 13:00～16:30 1.先上二樓西北角拿 48號窗 測繪咨詢 籌。2.48號是咨詢窗，應(yīng)該拿49, 50號測繪業(yè)務(wù)的籌。

3.身份證、房產(chǎn)證 49號窗 填測繪表。然后到51號窗 交20元（刷卡）。4．拿著收據(jù)到49窗拿回房產(chǎn)證，《房產(chǎn)證》的圖紙頁已經(jīng) 填上了分攤的面積。

第二部 填寫《廣州市出售公有住房共有分攤建筑面積計價表》

廣州市住房保障辦窗口 越秀區(qū)豪賢路人生里36號1樓 上班時間 09:00～12:00 14:00～16:30 1.帶《房產(chǎn)證》、《廣州市公有住房售價評估表》和《出售公有住房繳款明細表》到咨詢窗排隊，領(lǐng)《廣州市出售公有住房共有分攤建筑面積計價表》填寫好后復(fù)印一式4份。

2.如果你沒有問題要咨詢 也可以直接《廣州市出售公有住房共有分攤建筑面積計價表》填寫好后復(fù)印一式4份，到房屋原產(chǎn)權(quán)單位加蓋公章。3.帶《房產(chǎn)證》、《廣州市公有住房售價評估表》、《出售公有住房繳款明細表》和蓋了單位公章的《廣州市出售公有住房共有分攤建筑面積計價表》一式4份到咨詢窗排隊，辦事員給你入電腦。并在《廣州市出售公有住房共有分攤建筑面積計價表》一式4份加蓋“已入電腦”、“審核人章”和日期。

4.拿著《廣州市出售公有住房共有分攤建筑面積計價表》 到建設(shè)銀行交錢（建行卡或現(xiàn)金支付）。建設(shè)銀行收走3張《廣州市出售公有住房共有分攤建筑面積計價表》，給回一份已蓋銀行辦訖章的你。

4．拿著已蓋銀行辦訖章的《廣州市出售公有住房共有分攤建筑面積計價表》回到廣州市住房保障辦窗口排咨詢隊，加蓋“住房基金業(yè)務(wù)專用章”。

第三部 更換《房產(chǎn)證》

廣州市不動產(chǎn)登記中心 華就路31號 上班時間 09:00～12:00 13:00～16:30

1.拿著已蓋銀行“辦訖章”和“住房基金業(yè)務(wù)專用章”的《廣州市出售公有住房共有分攤建筑面積計價表》、《房產(chǎn)證》和身份證到廣州市不動產(chǎn)登記中心 拿籌。然后到C區(qū)21-25窗口等叫號。（注意要復(fù)印身份證一份并簽名、1:1復(fù)印房產(chǎn)證內(nèi)圖紙頁 2份）。

2.提交上述資料后，辦事員會給一份4頁的表格填寫，簽名。然后辦事給一份繳費單去繳費窗交50元（用卡支付、不收現(xiàn)金）。

3.拿著繳款收據(jù)，回到C區(qū)21-25原辦事員拿回《廣州市房地產(chǎn)交易登記中心受理回執(zhí)》。至此，所有手續(xù)辦完。等待預(yù)約領(lǐng)證日期后到1－5號窗拿新的《不動產(chǎn)證》。

第四篇：[2000]369號《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規(guī)定》

北京市國土資源和房屋管理局

關(guān)于重新印發(fā)

《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規(guī)定》的通知

京國土房管權(quán)字[2000]第369號

各區(qū)縣房地局、市房屋土地登記事務(wù)所、市房地產(chǎn)勘察測繪所：

為保護消費者的合法權(quán)益，規(guī)范商品房銷售行為，根據(jù)建設(shè)部《關(guān)于認真貫徹執(zhí)行〈房產(chǎn)測繪規(guī)范〉加強房產(chǎn)測繪管理的通知》（建住房[2000]166號）精神，結(jié)合本市實際情況，我局修訂了《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規(guī)定》，現(xiàn)印發(fā)給你們,請認真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中的有關(guān)問題通知如下：

一、自本通知下發(fā)之日起，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申辦商品房預(yù)售許可證時，應(yīng)按本規(guī)定提交預(yù)售商品房面積測量報告和分攤公用建筑部位的書面材料。

二、商品房預(yù)售面積的測量，由本市具有測繪資質(zhì)的測繪單位承擔(dān)。

三、在本通知下發(fā)之日前，已申領(lǐng)了商品房預(yù)售許可證的項目，其該幢樓房的分攤公用建筑部位及面積已經(jīng)有關(guān)部門確認的，不再變更。已領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證，并已辦理商品房預(yù)售預(yù)購登記的，亦不再辦理公用建筑面積分攤的變更手續(xù)。

四、預(yù)售商品房竣工后，房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)將該項目的面積測量報告及分攤公用建筑部位的書面材料轉(zhuǎn)交權(quán)屬登記部門。

五、房地權(quán)屬管理部門、測繪部門進行商品房產(chǎn)權(quán)登記、測繪，應(yīng)遵守本暫行規(guī)定。

附：《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規(guī)定》

二OOO年九月二十六日

北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規(guī)定

一、根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》（試行），結(jié)合本市實際情況，制定本暫行規(guī)定。

二、商品房建筑面積應(yīng)按國家現(xiàn)行的《建筑面積計算規(guī)則》（附件一）進行計算。

三、商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積為套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積），與應(yīng)分攤的公用建筑面積之和。

商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積十分攤的公用建筑面積

四、套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積

（一）套內(nèi)的使用面積

住宅套內(nèi)的使用面積，按《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》（GBJ96一86）第2.5.2條（附件二）的規(guī)定計算。其他建筑可參照上述規(guī)范或按專用建筑設(shè)計規(guī)范計算。

（二）套內(nèi)墻體面積

商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體，分為共用墻及非共用墻兩種。

共用墻指商品房各套之間分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）。

共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。

非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。

（三）陽臺建筑面積，按國家現(xiàn)行《建筑面積計算規(guī)則》進行計算。

1.封閉式的陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；

2.挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積；

3.凹陽臺按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計算建筑面積；

4.半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進部分按其凈面積的一半計算建筑面積。

五、公用建筑面積分攤原則

（一）商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建筑面積為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分攤到本幢房屋內(nèi)。

（二）為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分攤；為局部范圍服務(wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分攤。

多次分攤公用建筑面積的，分別計算分攤系數(shù)。各套商品房應(yīng)分攤的公用建筑面積，為各次分攤的公用建筑面積之和。

（三）公用建筑面積分攤后，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，但任何人不得侵占或改變原設(shè)計的使用功能。

六、可分攤的公用建筑面積

（一）大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道，變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調(diào)機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房。

（二）套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。

七、不應(yīng)計入的公用建筑空間

（一）倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間。

（二）售房單位自營、自用的房屋。

（三）為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。

八、其他購房人受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進行分攤的，應(yīng)在銷（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱、需分攤的總建筑面積。

九、分攤公用建筑面積的計算方法

分攤的公用建筑面積=套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分攤系數(shù)

公用建筑分攤系數(shù)=公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和

公用建筑面積=整幢建筑的建筑面積-套內(nèi)建筑面積之和-不應(yīng)分攤的建筑面積

十、售房單位在預(yù)售商品房前，應(yīng)向商品房預(yù)售管理部門提交預(yù)售商品房的面積測量報告。預(yù)售商品房設(shè)計方案變更涉及預(yù)售房屋面積的，應(yīng)重新提交面積測量報告。

十一、售房單位在銷（預(yù)）售商品房時，在銷（預(yù)）售合同(含補充協(xié)議)中應(yīng)明確商品房銷售面積、分攤的公用建筑面積及公用建筑部位。

十二、建設(shè)項目部分竣工，售房單位申請對已竣工商品房銷售面積進行計算，因分攤的部分公用建筑或參加分攤的其他商品房尚未竣工，需要以規(guī)劃批準(zhǔn)的建筑面積為依據(jù)的，要經(jīng)國土房管部門同意，并需書面承諾：先按預(yù)售合同的約定，用先行計算的商品房銷售面積與購房人結(jié)算房價。在建設(shè)項目全部竣工后，與測繪部門最終實測的結(jié)果相比，面積增加的，應(yīng)維持已結(jié)算的房價不變；面積減少的，售房單位應(yīng)按實際售價退款。

十三、商品房如按整層或整樓門銷售，其銷售面積包括本層或本樓門公用建筑面積的，不參加其他樓層（樓門）相同公用建筑面積的分攤；其公用建筑面積亦不被其他樓層或樓門分攤。其他公用建筑面積的分攤，按本規(guī)定執(zhí)行。

任何人不得侵占或改變?nèi)珮枪媒ㄖ臻g（包括整層、整樓門銷售面積中含有的公用建筑面積）原始設(shè)計的使用功能。

十四、樓房按套計算建筑面積的，參照本規(guī)定；單位按房改政策及價格出售的公有住房，不適用本規(guī)定。

十五、商品房銷售面積的測繪，按《北京市商品房（樓房）測繪技術(shù)規(guī)定》執(zhí)行（附件三）。

十六、本規(guī)定下發(fā)之日起實行。原市房屋土地管理局《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規(guī)定》（京房地權(quán)字[1998]1285號）同時廢止。

附件一：國家經(jīng)委《建筑面積計算規(guī)則》（略）

附件二：建設(shè)部《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》摘錄（略）

附件三：北京市商品房（樓房）測繪技術(shù)規(guī)定（略）

第五篇：征地和城市房屋拆遷中房屋面積測算方法

引言

當(dāng)前，城市化進程的發(fā)展迅速，新農(nóng)村建設(shè)的逐步推進。政府為了改善居民的住房條件和城市的面貌，同時為了節(jié)約土地，優(yōu)化土地配置看，提高土地的利用效率，需要對農(nóng)村土地征用區(qū)和城市改造區(qū)房屋進行拆遷。拆遷安置與補償工作關(guān)系到被拆遷人、政府及相關(guān)企業(yè)等各方權(quán)益，必須認真嚴格對待。而房屋貨幣補償或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換，很重要的一個依據(jù)就是房屋的面積，因此，如何準(zhǔn)確、高效的對待拆遷房屋面積進行測算，對拆遷相關(guān)單位及人員而言，是非常重要的。

測算內(nèi)容與依據(jù)

房屋面積測算內(nèi)容首先應(yīng)符合房屋的基本條件和要求，即能滿足基本的生產(chǎn)或生活需要，可作為生產(chǎn)或生活的場所。根據(jù)相關(guān)規(guī)范和規(guī)定的要求，能夠測算房屋面積的房屋原則上應(yīng)具備一些基本條件：應(yīng)該有上蓋和維護結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)牢固、屬于永久性建筑物，具有一定的層高等。

當(dāng)前房屋拆遷主要牽扯到兩個方面：一是城區(qū)改造中的拆遷；一是農(nóng)村土地征用中房屋的拆遷。由于我國城市及農(nóng)村的土地和房產(chǎn)制度不同，因此在實際拆遷過程中，不同類型的房屋，面積測算過程中應(yīng)有所區(qū)別。

2.1 城市房屋拆遷房屋面積測算內(nèi)容與依據(jù)

城市房屋以商品房為主，商品房購買以套產(chǎn)權(quán)面積為計價依據(jù)，其產(chǎn)權(quán)面積的測算依據(jù)以《房產(chǎn)測量規(guī)范》為準(zhǔn)，因此拆遷測量中應(yīng)以《房產(chǎn)測量規(guī)范》中關(guān)于成套房屋建筑面積測算的相關(guān)規(guī)定作為測量依據(jù)。

2.2 農(nóng)村拆遷房屋面積測算內(nèi)容與依據(jù)

由于農(nóng)村房屋主要是通過自建的方式建造，而非通過商品房買賣的手段購買，目前而言，農(nóng)村房屋不具有商品屬性，不能進入商品房市場進行流通，其成本主要是建造成本，這種特征更加符合《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》作為工程造價依據(jù)的特點，因此在進行農(nóng)房面積測算中，以此為依據(jù)較合適。

測算程序與方法

3.1 準(zhǔn)備工作

要進行技術(shù)人員和儀器準(zhǔn)備。測量小組以3-4人一組，通知相關(guān)人員按時到場，與房屋產(chǎn)權(quán)人做好溝通工作，對待測房屋進行觀察了解。準(zhǔn)備好手持測距儀、鋼尺、皮尺、記錄表格等測量記錄儀器。

3.2 外業(yè)實測

3.2.1 城市國有土地房屋測量

對于城市國有土地上建造的房屋，一般都有房產(chǎn)證，房產(chǎn)證上記有房產(chǎn)面積，但是由于政策原因或者其它原因，造成面積不真實等，因此必須對被拆遷房屋進行重新測量。相關(guān)人員到場的情況下，根據(jù)繪制好的測量草圖，進行實際測繪。因為城市房屋面積測算中需要對共有部位進行面積分攤，因此在測繪前首先應(yīng)對專有部位和公用部位進行認定和區(qū)別，然后對各部分的相關(guān)部位的長度進行測量。

(1)共用部位認定。共有共用面積是指為多個產(chǎn)權(quán)人共同擁有，共同使用的部位的面積。包括共用的樓梯、過道、公共門廳以及為本幢服務(wù)的用房面積等。要測算房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)面積，首先應(yīng)對本部分內(nèi)容進行準(zhǔn)確認定，以房產(chǎn)測量規(guī)范為依據(jù)，進行準(zhǔn)確認定。

(2)測量位置。按照相關(guān)建筑及房產(chǎn)規(guī)范，房屋面積測算應(yīng)按房屋外墻勒腳以上結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算。因此底層外圍尺寸都應(yīng)一一測量，尺寸應(yīng)滿足幾何條件，如外框投影與底層外框水平投影完全一樣，不必重新測，注明即可，如不一致應(yīng)每層分別測量。對于地下層等外圍尺寸不能直接測量的，可先測量內(nèi)部凈空長度，再分別測量兩端墻厚，兩者相加即可。墻厚測量可直接選取三個位置進行測量取平均值，對于無法直接測的，可取內(nèi)外尺寸差，間接測量。

(3)墻體處理。對于成幢房屋，其產(chǎn)權(quán)面積（建筑面積）包含自用墻體面積（套內(nèi)）和共用墻體的部分面積，因此對于墻體面積的測算與處理，應(yīng)首先識別墻體為自用墻還是共用墻，自用墻完全計入產(chǎn)權(quán)面積，因此測量相關(guān)部位長度時，直接包含墻體測量即可。而對于共用墻，要分清共用方式，墻體厚度或面積按照共用方式，分攤到各相關(guān)部位。由于墻體一半是共同擁有，因此在繪制計算草圖時，為了后期計算方便，將直接繪出產(chǎn)權(quán)邊界線之間的長度，即量算時計算至權(quán)屬邊界線，即共用墻的中心線，從而可以直接計算房屋的套內(nèi)面積。

(4)陽臺測量。按照房產(chǎn)測量規(guī)范，封閉陽臺和有頂蓋陽臺是計算面積的，因此要對陽臺面積進行測算。測量過程中要測量外沿的長和寬，即包含了陽臺墻的厚度，對于不規(guī)則陽臺，則可采用幾何圖形分割法進行測量處理。

3.2.2 農(nóng)村集體土地房屋測量

農(nóng)村集體土地房屋主要是在宅基地上建造的房屋，根據(jù)我國的相關(guān)制度，當(dāng)前大部分農(nóng)村房屋都未辦理房產(chǎn)證，因此對于房屋面積沒有數(shù)據(jù)可查詢，同時農(nóng)村房屋翻建變動更新較快，必須對拆遷房屋的實際狀況進行測繪。由于農(nóng)房一般不牽扯分攤計算的問題，只要根據(jù)實際情況，將本宅基地上符合建筑面積計算要求的房屋面積測算即可。主要的工作內(nèi)容仍是計算面積部位相關(guān)長度的測算，為了便于后期計算，可直接測量建筑物外墻邊界線長度，測量部位可參照城市房屋。并同時繪制計算草圖，將相關(guān)尺寸標(biāo)注與圖上。

3.3 內(nèi)業(yè)處理計算

內(nèi)業(yè)處理就是根據(jù)外業(yè)實測數(shù)據(jù)，對待拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)面積進行計算。由于兩種形式的房屋面積測算依據(jù)不同，應(yīng)根據(jù)實際情況，采用不同方法進行面積計算。

(1)國有土地房屋面積計算。遵循房產(chǎn)測量規(guī)范中關(guān)于房產(chǎn)面積測算的方法要求，以幢為單位，首先計算本幢建筑物中每一產(chǎn)權(quán)單元的套內(nèi)面積，即套內(nèi)使用面積、墻體面積和陽臺面積之和。按照前述，草圖中一般標(biāo)注每一產(chǎn)權(quán)單元的權(quán)屬邊界線的長度，因此只需按照草圖計算產(chǎn)權(quán)邊界線范圍內(nèi)面積然后加上所屬陽臺面積即可。

對于共用部位，首先確定共用者，然后計算共用部位面積，按照房產(chǎn)測量規(guī)范中共用面積分攤方法及精度進行分攤計算，最后確定各產(chǎn)權(quán)單元的產(chǎn)權(quán)面積。

(2)農(nóng)村集體土地房屋面積計算。一般無共用部位，無需進行面積分攤計算，因此按照外業(yè)實測數(shù)據(jù)，將計算面積部位的面積進行計算即可。

一般房屋形狀較規(guī)則，利用幾何關(guān)系即可將相關(guān)部位面積計算出來，如形狀不規(guī)則的房屋，可采用解析法等方法進行測算。另外也可根據(jù)草圖和相關(guān)尺寸，利用autocad等軟件，繪制電子圖形，實現(xiàn)面積計算的自動化，提高效率。

注意要點

(1)實地測繪時，相關(guān)人員到場（測繪、產(chǎn)權(quán)人及委托人，拆遷辦政府人員），測量結(jié)果應(yīng)有相關(guān)人員簽字確認，并保留存檔。

(2)注意收集房屋的所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，其數(shù)據(jù)具有重要參考借鑒意義，是進行面積差值比較的直接依據(jù)。

(3)要注意測量精度，長度測量應(yīng)往返測量取平均值，精度要保留到小數(shù)點后三位。

(4)由于房屋價值量大，測量工作必須認真、公平，同時與房屋產(chǎn)權(quán)人做好溝通解釋和后期的服務(wù)工作。

參考文獻：

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