第一篇：淺談個人建房銷售的稅收管理

淺談個人建房銷售的稅收管理

作者：李能剛更新時間：2008-11-10

近幾年，個人建房銷售占房地產(chǎn)的市場份額逐漸增大，影響日趨明顯，在土地、建設(shè)、規(guī)劃、交易、稅收等方面也暴露出了諸多問題，倍受社會關(guān)注。下面筆者結(jié)合萬源市的實際情況，就個人建房銷售在稅收方面存在的問題，談一點個人看法。

一、個人建房銷售的特點

萬源市地處川東北大巴山腹心地帶，屬典型的山區(qū)縣城。隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快和房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫，受巨大經(jīng)濟利益的誘惑，個人建房銷售便應(yīng)運而生，且發(fā)展勢頭迅猛，大有愈演愈烈之勢。其從事者多數(shù)是一無開發(fā)資質(zhì)，二無建筑資質(zhì)的個人，他們利用多方關(guān)系，使出各種手段，在城郊結(jié)合部的遠(yuǎn)景規(guī)劃區(qū)和交通便利的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）規(guī)劃區(qū)內(nèi)占用土地，采取單建或一方出土地另一方出資金聯(lián)建等方式，建房銷售牟取利益。項目特點：零星分散、規(guī)模小、周期短、價格低、交易隱蔽、見效快，消費者大多來自農(nóng)村。

二、個人建房銷售的稅收現(xiàn)狀

根據(jù)2007年萬源市人民政府對全市房地產(chǎn)市場的綜合整治情況來看，2003—2007年個人建房銷售的規(guī)模占整個萬源房地產(chǎn)市場的比重達(dá)30.6%，而稅負(fù)比卻只占3.5%，顯然極不對稱。從稅負(fù)絕對值比較分析，個人項目每平方米平均稅負(fù)僅12.30元，而房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目每平方米平均稅負(fù)達(dá)151.40元，二者之間相差139.10元，即使剔除稅收政策、價格等因素的影響，稅負(fù)也明顯不公，稅收流失相當(dāng)嚴(yán)重。

三、原因分析

經(jīng)過我們深入實地調(diào)查了解，并走訪國土、建設(shè)、規(guī)劃、房管等相關(guān)部門，造成稅收大量流失的原因主要有以下三個方面：

1、個人建房銷售的土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)，絕大部分長期處于“懸空”狀態(tài)是根本原因。為何會長期處于“懸空”狀態(tài)呢？一是絕大部分個人建房銷售，要么違規(guī)占地，要么違章建設(shè)，要么違法交易，要么三者兼而有之。為追逐利益，他們無視國家法律，認(rèn)為所建房屋只要不妨礙國家重點建設(shè)項目、公共設(shè)施及公共利益，政府一般不會強制拆除或沒收非法所得，查處起來無非罰款了事，并且罰款數(shù)額普遍較低，仍有利可圖，因此更加有恃無恐，根本不會主動去完善手續(xù)，辦理產(chǎn)權(quán)證明。二是買受人大多來自農(nóng)村，法律意識不強，沒有認(rèn)識到土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)的重要性。加之購房合同將產(chǎn)權(quán)過戶的一切稅費都約定給了買受人，為貪占便宜，買受人一般不會主動要求辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。更有甚者還和賣房人串通一氣，以租房等為借口搪塞、敷衍執(zhí)法部門。三是在個人建房銷售的整個過程中，稅務(wù)監(jiān)管相對于國土、建設(shè)等主管部門而言，位置相對靠后。如果過程違法，稅務(wù)部門便無法提前介入，只有在房地產(chǎn)主管部門對其違法行為作出定性處理后，稅務(wù)部門才能有針對性的適時監(jiān)管。

2、主管稅務(wù)機關(guān) “抓大放小”的思想是主要原因。長期以來，主管稅務(wù)機關(guān)由于受人力、物力、財力的限制，把精力集中放在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的大項目上，而對零星分散、規(guī)模小，且交易隱蔽的個人建房銷售往往疏于管理。錯誤認(rèn)為有以契稅為把手的房地產(chǎn)一體化稅收政策作保障，納稅人總有一天會主動到稅務(wù)部門交稅辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，“等、靠”思想嚴(yán)重。

3、納稅人對稅收政策不甚了解，牽強套用稅收優(yōu)惠是直接原因。在調(diào)查過程中，我們發(fā)現(xiàn)該行業(yè)的納稅人對稅收政策的理解普遍存在偏差，生搬硬套個人自建自用住宅銷售免征營業(yè)稅和土地增值稅、個人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)5年以上，且是家庭唯一生活用房取得的所得免征個人所得稅等稅收優(yōu)惠政策。一些納稅人早在幾年前就出售了自建的住房，卻遲遲不辦理分戶

產(chǎn)權(quán)，做著五年后轉(zhuǎn)讓不繳稅的美夢。

四、對策

針對這一行業(yè)稅收現(xiàn)狀和存在的問題，筆者建議采取下列措施：

1、加大法律、法規(guī)的宣傳力度。充分利用報紙、網(wǎng)絡(luò)、廣播、電視等新聞媒體大力宣傳稅收等相關(guān)法律法規(guī)，使之家喻戶曉，深入人心。同時，對這一行業(yè)的納稅人主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、社區(qū)為單位，采取以會代訓(xùn)的方式集中培訓(xùn)，以增強其法律意識和對法律法規(guī)的遵從度。

2、由政府牽頭，聯(lián)合國土、建設(shè)、規(guī)劃、房管、稅務(wù)、工商、公安、法院等執(zhí)法部門，定期對這一行業(yè)進(jìn)行清理整治。分類別、分性質(zhì)依法作出定性處理，為稅務(wù)管理掃清障礙。

3、切實加強稅收征管。一是主管稅務(wù)機關(guān)一方面要與國土、建設(shè)等部門建立聯(lián)系制度，定期溝通涉稅信息；另一方面與社區(qū)居委會建立聯(lián)系制度，結(jié)合社區(qū)普查，對轄區(qū)個人建房銷售的情況進(jìn)行全面摸底登記。二是建立專管員管片責(zé)任制。根據(jù)稅源的分布特點，劃片確定專人專管。在認(rèn)真做好稅收政策的宣傳、送達(dá)及納稅咨詢等工作的同時，搞好納稅評估和稅務(wù)約談，真正讓納稅人養(yǎng)成自覺申報、自覺納稅的良好習(xí)慣。三是加大稽查力度。及時把握涉稅案件的發(fā)生、作案手段和發(fā)展方向，有的放矢地采取措施嚴(yán)厲打擊，從而整頓和規(guī)范稅收秩序。

文章錄入：萬源市地稅局責(zé)任編輯：李志彬

第二篇：銷售過程中的稅收管理二

銷售過程中的稅收管理二

二.有合同和沒合同的區(qū)別

很多總公司再給自己的銷售公司發(fā)貨銷售的時候不簽訂合同，也帶來很大的稅收風(fēng)險。總公司把貨發(fā)到自己的銷售公司公司，貨物并不一定是當(dāng)天銷售出去的，沒合同，稅務(wù)局就無法確認(rèn)銷售時間，因此就把總公司發(fā)貨時間當(dāng)做收入時間來確認(rèn)稅收。這樣就會給公司帶來先交稅后收款的狀況和貨不一定銷售出去就繳稅的風(fēng)險。

如果總公司給銷售公司簽訂了代銷合同，就可以把貨物賣完了按照銷售清單再繳稅。如果沒有合同，那么這種經(jīng)營方式就是增值稅條例規(guī)定的“視同銷售的代銷”，這種狀況的出現(xiàn)與財務(wù)也有關(guān)聯(lián)，很多公司稅局查賬的時候要求看合同，結(jié)果財務(wù)怕出問題就說沒合同，沒合同就證明不了業(yè)務(wù)怎么做，全部由稅務(wù)局來認(rèn)定，這樣稅務(wù)局只有按照發(fā)貨時間確定繳稅時間，發(fā)貨繳稅。還有的企業(yè)說不簽訂合同是為了少繳印花稅，實際，很多印花稅并不是按照合同繳納的，是按照銷售額繳的。是直銷？是賒銷？是代銷？是分期收款？稅務(wù)局是按照合同判斷繳稅時間的，凡是沒有合同的一律按發(fā)貨繳稅，不按時交稅的加收滯納金。

我們在分析稅收的問題上，一定要站在稅務(wù)局的角度來分析問題。不能總站在我們企業(yè)的角度。企業(yè)和稅務(wù)局之間的思維有很大的差異。只有站在稅務(wù)局的角度上認(rèn)識問題，才能合理避稅。

預(yù)收貨款需要不需要繳稅？不需要，發(fā)貨時候全額繳納。如果生產(chǎn)期超過一年了就不按發(fā)貨時間繳稅了，就按進(jìn)度繳稅了。稅法規(guī)定很詳細(xì)，實際執(zhí)行時候的繳費時間判斷標(biāo)準(zhǔn)就是合同。企業(yè)在經(jīng)營的時候一定要把稅收條款設(shè)計在合同上。

第三篇：個人建房申請報告

鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村

申請人 性 別 出生年月 婚否

現(xiàn) 有 家 庭 人 口 情 況 姓 名 性別 出生年月 與申請人關(guān)系 婚否 是否農(nóng)業(yè) 工作單位現(xiàn)有住宅（處）占地面積（平方米）

申 請

理 由

申請人： 年 月 日

申請間數(shù) 擬選地點

（村內(nèi)外）舊宅基地 新劃

宅基地

申請面積

（平方米）東西長 米 耕地平方米

折合平方米 其中：

南北寬 米 非耕地平方米

四 至

簽 字 東至 南至

西至 北至

平面 圖 比例尺：1：500 村 民 代 表 意 見 年 月 日

村 委 會 意 見（蓋章）年 月 日 鄉(xiāng) 鎮(zhèn) 政 府 意 見（蓋章）年 月 日

國 土 局 意 見 經(jīng)辦人： 年 月 日 局 長 意 見（蓋章）年 月 日

審核人： 年 月 日

主管局長： 年 月 日

縣政府

批示（蓋章）年 月 日

批準(zhǔn)文號：滄政農(nóng)宅字[200 ] 號

農(nóng) 村 建 房 宅 基 地

申

請

書

縣人民政府制

說 明

建房戶先向所在村委會提出書面申請，服從規(guī)劃，經(jīng)村民大會或代表大會討論通過后，要真實填寫申請書，不得有隱瞞和虛假，否則取消建房資格。

申請書業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)，持有縣國土局頒發(fā)的“準(zhǔn)建卡”方可建房。要嚴(yán)格按批準(zhǔn)地點、用地限額進(jìn)行建設(shè)，否則按有關(guān)政策處理。

農(nóng)村村民的宅基地申請經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)后，應(yīng)當(dāng)自收到批準(zhǔn)之日起三十日內(nèi)，向縣土地行政主管部門申請辦理集體土地使用權(quán)登記，有縣人民政府頒發(fā)《集體土地使用證》。

申請書一式三份，縣存一份其它二份直發(fā)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府。

申請書封面批準(zhǔn)文號，由批準(zhǔn)機關(guān)填寫。

此書各級土地管理部門，按期裝訂存檔，妥善保存，不得遺失。

申 請

滄縣國土局：

土地所：

我是 村村民，全家 口人，現(xiàn)有住房 處，因

需申請新宅基一處，東西長 米，南北長 米，面積平方米，請予以批準(zhǔn)。

附：現(xiàn)有宅基地情況一覽表

內(nèi)容

處數(shù) 持證人（現(xiàn)居住者）審批文（證）號 面積（平方米）

第一處

第二處

村民委員會意見： 申請人簽字：

（蓋章）

年 月 日 年 月 日

村務(wù)公開證明

我村村民 全家 口人，現(xiàn)有住房 處，面積總計平方米，現(xiàn)因

需申請新宅基一處，經(jīng) 年 月 日村民代表會議（村民大會）討論通過，并于 年 月 日在村務(wù)公開欄公開，已滿15日，且本戶宅基地所占地及四鄰無爭議，群眾無異議。

特此證明

村委會蓋章

村書記（簽字）

村主任（簽字）

年 月 日

監(jiān)督小組長（簽章）年 月 日

第四篇：個人建房申請書

個人建房申請書

村委會、各級政府及國土部門：

申請人

家庭人口

人，住

村村民委員會

村民組。因住房困難，特申請使用本村

村民組集體水田

m 2，旱地

m 2，未利用地

m 2，其它

m 2，共計

m 2，建住宅。其四至范圍：

東抵：

南抵：

； 西抵：

北抵：

。敬請各級政府及土管部門給予審核批準(zhǔn)為謝。申請人聯(lián)系電話：

特此申請

申請人：

村委會意見：

（公章）

****年**月**日

注：建房必須距縣公路5米、入村公路3米且不屬于基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)、必須農(nóng)村

戶口。

第五篇：個人建房申請報告

申請報告

本人_________ ,屬_______________人，現(xiàn)因________________________（經(jīng)

_________________________批復(fù)同意），擬在_______________________

建結(jié)構(gòu)框架_____層房，用地面積_________ ㎡，建筑面積_______㎡。懇請貴局給予辦理規(guī)劃手續(xù)為盼。

特此報告

_________村委會意見：

_________村規(guī)劃管理站意見：

_________國土資源所意見：

_________人民政府意見：

申請人：

日期：

(簽字并按手印)年

月

日