第一篇:國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問題的通知
國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問題的通知 國稅函[2010]201號(hào)
各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局:
現(xiàn)就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)有關(guān)問題,通知如下:根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》(國稅發(fā)[2006]31號(hào))規(guī)定精神和《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)[2009]31號(hào))
第三條規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品,無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格,或是否辦理完工(竣工)備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù),當(dāng)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)(包括入住手續(xù))、或已開始實(shí)際投入使用時(shí),為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用,應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本,并計(jì)算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。
第二篇:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)產(chǎn)品的賬務(wù)處理
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)產(chǎn)品的賬務(wù)處理
2009-6-16 17:39【大中小】【打印】【我要糾錯(cuò)】
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其自行開發(fā)的產(chǎn)品用于經(jīng)營租賃時(shí),一般有兩種會(huì)計(jì)處理方法:一是將自行開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為出租開發(fā)產(chǎn)品核算,二是將自行開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)核算。從會(huì)計(jì)角度講,兩種處理方法都不會(huì)對(duì)會(huì)計(jì)利潤產(chǎn)生影響。但從稅法角度講,不同的處理方法對(duì)應(yīng)納稅所得額卻有不同的影響。
【例】甲公司為一家從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè),2006年1月1日,其開發(fā)完成的一幢房產(chǎn)賬面價(jià)值1 500萬元,甲公司將該房產(chǎn)出租紿乙公司,租期為3年,租金總額360萬元。當(dāng)時(shí)的市場價(jià)格為2 500萬元。租期屆滿,甲企業(yè)以3 000萬元的價(jià)格出售該房產(chǎn)。假定房產(chǎn)折舊年限為20年,企業(yè)所得稅稅率為25%(不考慮房產(chǎn)殘值、營業(yè)稅金及附加)。
(1)轉(zhuǎn)為出租開發(fā)產(chǎn)品核算。
①出租期間會(huì)計(jì)利潤。
租金收入:360萬元;
攤銷成本:1 500÷20×3=225(萬元);
會(huì)計(jì)利潤:360-225=135(萬元)。
②出租期間應(yīng)納稅所得額。
根據(jù)稅法規(guī)定,用于出租的開發(fā)產(chǎn)品未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)核算,其攤銷的折舊不能稅前扣除,因此出租期間已攤銷的折舊225萬元應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額,即應(yīng)納稅所得額為360萬元,應(yīng)交所得稅為90萬元(360×25%)。
③租期屆滿時(shí)出售。
甲企業(yè)出售該房產(chǎn)時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入3 000萬元,賬面成本余值為1 275萬元(1 500-225),會(huì)計(jì)利潤為1 725萬元(3 000-1 275),已攤銷折舊225萬元此時(shí)可作為計(jì)稅成本調(diào)減當(dāng)年應(yīng)納稅所得額。因此,應(yīng)納稅所得額為1 500萬元,應(yīng)交所得稅為375萬元。從上可看出,開發(fā)企業(yè)從出租至出售應(yīng)交所得稅總計(jì)為465萬元(90+375)。
(2)轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)核算。
①出租期間會(huì)計(jì)利潤。
賬務(wù)處理方法同上。
②出租期間應(yīng)納稅所得額。
根據(jù)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn),繳納企業(yè)所得稅;開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)后可按稅收規(guī)定扣除折舊費(fèi)用。
開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)時(shí)的公允價(jià)值應(yīng)以當(dāng)時(shí)的市場價(jià)值計(jì)算,因此出租期間應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額1 000萬元(2 500-1 500)。因開發(fā)品已轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn),按稅法規(guī)定,共計(jì)稅成本為2 500萬元,增加的計(jì)稅成本1 000萬元中屬于出租期間的折舊費(fèi)用150萬元(1 000÷20×3)應(yīng)調(diào)減應(yīng)納稅所得額。
應(yīng)納稅所得額=135+1 000-150=985(萬元);
應(yīng)交所得稅=985×25%=246.25(萬元)。
③租期屆滿時(shí)出售。
甲企業(yè)銷售該房產(chǎn)時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入3 000萬元,賬面固定資產(chǎn)凈值為1 275萬元(1 500-225),因此,會(huì)計(jì)利潤為1 725萬元。開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)時(shí)增加的計(jì)稅成本余值850萬元(1 000-150)應(yīng)調(diào)減當(dāng)年應(yīng)納稅所得額。
因此,應(yīng)納稅所得額為1 725-850=875(萬元),應(yīng)交所得稅為875×25%=218.75(萬元)。
從上可看出,開發(fā)企業(yè)從出租至出售應(yīng)交所得稅總計(jì)也為465萬元(246.25+218.75)。通過比較,采用不同的會(huì)計(jì)處理方法,不會(huì)影響會(huì)計(jì)利潤,應(yīng)交所得稅總額也是相同的;但是,從現(xiàn)金流量來看,采用第一種會(huì)計(jì)處理方法,企業(yè)前期支付的稅金較少,資金壓力較小。
法規(guī)鏈接:
國稅發(fā)[2006]31號(hào)文規(guī)定,開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的行為應(yīng)視同銷售,于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移,或?qū)嶋H取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入(或利潤)的實(shí)現(xiàn);開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的,可按稅收規(guī)定扣除折舊費(fèi)用,未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的,不得扣除折舊費(fèi)用。
第三篇:(國稅發(fā)[2006]187號(hào) )國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知國稅發(fā)[2006]187號(hào)
國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知
發(fā)文文號(hào):國稅發(fā)[2006]187號(hào)發(fā)文單位:國家稅務(wù)總局 發(fā)文時(shí)間:2007-1-17
各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市地方稅務(wù)局,西藏、寧夏自治區(qū)國家稅務(wù)局:為進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作,根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及有關(guān)規(guī)定,現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下:
一、土地增值稅的清算單位
土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算,對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目,以分期項(xiàng)目為單位清算。
開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的,應(yīng)分別計(jì)算增值額。
二、土地增值稅的清算條件
(一)符合下列情形之一的,納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算:
1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;
2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的;
3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
(二)符合下列情形之一的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算:
1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;
2.取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;
3.納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定
(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等,發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認(rèn):
1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定;
2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。
(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí),如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移,不征收土地增值稅,在稅款清算時(shí)不列收入,不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。
四、土地增值稅的扣除項(xiàng)目
(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額,應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外,扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金,須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的,不予扣除。
(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的,地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料,結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素,核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn),并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。
(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施,按以下原則處理:
1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的,其成本、費(fèi)用可以扣除;
2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的,其成本、費(fèi)用可以扣除;
3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)計(jì)算收入,并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。
(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋,其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用,除另有規(guī)定外,不得扣除。
(五)屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用,應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法,計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。
五、土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料
符合本通知第二條第(一)項(xiàng)規(guī)定的納稅人,須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到
主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù);符合本通知第二條第(二)項(xiàng)規(guī)定的納稅人,須在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。
納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送以下資料:
(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請(qǐng)、土地增值稅納稅申報(bào)表;
(二)項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料;
(三)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目,還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》。
六、土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證
稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對(duì)清算項(xiàng)目審核鑒證時(shí),應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式對(duì)審核鑒證情況出具鑒證報(bào)告。對(duì)符合要求的鑒證報(bào)告,稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。
稅務(wù)機(jī)關(guān)要對(duì)從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)在準(zhǔn)入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責(zé)任等方面提出明確要求,并做好必要的指導(dǎo)和管理工作。
七、土地增值稅的核定征收
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的,稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況,按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅:
(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;
(二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;
(三)雖設(shè)置賬簿,但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全,難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的;
(四)符合土地增值稅清算條件,未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù),經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算,逾期仍不清算的;
(五)申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低,又無正當(dāng)理由的。
八、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理
在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的,納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào),扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售
或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。
單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積
本通知自2007年2月1日起執(zhí)行。各省稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)本通知的規(guī)定并結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定具體清算管理辦法。
4國家稅務(wù)總局 二○○六年十二月二十八日
第四篇:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品清算鑒證報(bào)告之要求
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品清算鑒證報(bào)告之要求
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)毛利差異調(diào)整,是開發(fā)企業(yè)在納稅申報(bào)前,將其完工情況報(bào)告主管稅務(wù)機(jī)關(guān);在納稅申報(bào)時(shí),開發(fā)企業(yè)依據(jù) 稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)出具的毛利額差異調(diào)整鑒定報(bào)告以及其他相關(guān)資料,對(duì) 開發(fā)項(xiàng)目毛利額差異進(jìn)行調(diào)整的行為。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)毛利差異調(diào)整鑒證業(yè)務(wù),是注冊(cè)稅務(wù)師中介機(jī)構(gòu) 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企在企業(yè)所得稅納稅申報(bào)過程中的實(shí)際需要,接受其 委托,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)毛利差異調(diào)整事項(xiàng)依法進(jìn)行經(jīng)濟(jì)鑒別和判 斷,并提出鑒證意見的活動(dòng)。
開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告應(yīng) 包括但不限于以下內(nèi)容:
1、開發(fā)企業(yè)基本情況,包括企業(yè)資質(zhì)等級(jí)、資質(zhì)有效期、從業(yè) 人數(shù)、法人代表、出資方、關(guān)聯(lián)方有關(guān)情況等;
2、開發(fā)項(xiàng)目基本情況,包括開發(fā)項(xiàng)目名稱、地理位置及概況、占地面積、容積率、綠化率、開發(fā)用途、初始開發(fā)時(shí)間、完工時(shí)間、銷售情況、銷售方式、銷售費(fèi)用(含傭金或手續(xù)費(fèi),尤其是委托境外 機(jī)構(gòu)銷售費(fèi)用結(jié)算情況)、配套設(shè)施的歸屬及核算、停車場所的核算、企業(yè)的融資情況(包括企業(yè)境外融資)、利息的核算及支付情況等;
3、成本對(duì)象確定的說明(按國稅發(fā)〔2009〕31 號(hào)文件的規(guī)定確 定)以及《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)稅成本對(duì)象表》(見附件六);
4、《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完工對(duì)象銷售收入審核明細(xì)表》及相關(guān)說 明 / 24
5、《開發(fā)總成本審核明細(xì)表》及相關(guān)說明
6、《房地產(chǎn)企業(yè)完工產(chǎn)品成本、計(jì)稅成本及毛利額差異審核表》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年共同(間接)成本分?jǐn)偯骷?xì)表》、《房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)預(yù)提費(fèi)用明細(xì)表》及相關(guān)說明(見附件三、四、五);
7、非貨幣性交易、關(guān)聯(lián)方交易、其他涉及納稅調(diào)整的事項(xiàng)、納 稅調(diào)整金額。
參考格式如下:
完工產(chǎn)品實(shí)際銷售收入毛利額與預(yù)售收入毛利額
差異調(diào)整的鑒證報(bào)告參考格式
稅鑒字(201)第 號(hào)
XX公司:
我們接受XX公司(即被鑒證單位,以下簡稱貴公司)的委托,對(duì)貴公司提供的XX開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際銷售收入毛利額與預(yù)售收入毛 利額之間差異情況進(jìn)行了鑒證。貴公司對(duì)所提供的有關(guān)資料的真實(shí) 性、合法性、合理性和完整性等事項(xiàng)負(fù)責(zé)。我們的責(zé)任是,根據(jù)現(xiàn)行 房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅有關(guān)政策規(guī)定,對(duì)相關(guān)報(bào)表、賬冊(cè)、憑證及其 / 24
他有關(guān)納稅資料進(jìn)行審核、調(diào)整、鑒證,并出具鑒證報(bào)告,獨(dú)立、客 觀、公正地發(fā)表意見。
我們的鑒證是按照《注冊(cè)稅務(wù)師管理暫行辦法》(國家稅務(wù)總局 令第 14 號(hào))、《注冊(cè)稅務(wù)師涉稅鑒證業(yè)務(wù)基本準(zhǔn)則》、《國家稅務(wù) 總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕31 號(hào)),并參照《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完工產(chǎn)品實(shí) 際銷售收入毛利額與預(yù)售收入毛利額的差異調(diào)整鑒證業(yè)務(wù)指南》的要 求,我們結(jié)合被鑒證單位的實(shí)際情況,對(duì)被鑒證單位提供的憑證、賬 冊(cè)、有關(guān)會(huì)計(jì)資料和數(shù)據(jù),實(shí)施必要的鑒證程序。
經(jīng)審核,我們認(rèn)為:貴公司××已完工開發(fā)產(chǎn)品(經(jīng)濟(jì)適用 房、非經(jīng)濟(jì)適用房、別墅)××項(xiàng)目,帳面累計(jì)銷售收入××元,累計(jì) 預(yù)售收入××元,調(diào)整后累計(jì)實(shí)際銷售收入××元,累計(jì)預(yù)售收入××元,××(為鑒證,下同)帳面銷售收入××元(其中從預(yù)售收入 結(jié)轉(zhuǎn)的銷售收入××元),××帳面預(yù)售收入××元,調(diào)整后×× 實(shí)際銷售收入××元,××實(shí)際預(yù)售收入××元。上述開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)核 確已完工,累計(jì)賬面開發(fā)成本××元,調(diào)整后累計(jì)開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成 本為××元,累計(jì)已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本為××元,××已銷開發(fā) 產(chǎn)品的計(jì)稅成本為××元。貴公司××完工產(chǎn)品實(shí)際銷售收入毛利 額為××元,與預(yù)售收入毛利額××元之間差額為××元,已在申報(bào)表中 作出了相應(yīng)調(diào)整。/ 24
本鑒定報(bào)告是根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè) 務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)[2009]31 號(hào))第九條的 要求出具的報(bào)告,僅供貴公司報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)使用,不得作其他用途(如作為企業(yè)所得稅匯算清繳鑒證報(bào)告)。被鑒證單位應(yīng)當(dāng)按照鑒證 業(yè)務(wù)委托書的要求使用鑒證報(bào)告,非法律、行政法規(guī)規(guī)定,本鑒證報(bào) 告的全部內(nèi)容不得提供給其他任何單位或個(gè)人,委托人或其他第三者 因使用鑒證報(bào)告不當(dāng)所造成的后果,與鑒證人及其所在的鑒證機(jī)構(gòu)無 關(guān)。
附件:
1、鑒證報(bào)告說明;
2、《XX項(xiàng)目銷售收入審核明細(xì)表》
3、《XX項(xiàng)目開發(fā)總成本審核明細(xì)表》
4、房地產(chǎn)企業(yè)完工產(chǎn)品成本、計(jì)稅成本及毛利額差異審核表;
5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年共同(間接)成本分?jǐn)偯骷?xì)表;
6、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)稅成本對(duì)象表;
7、稅務(wù)師事務(wù)所執(zhí)業(yè)資格證書復(fù)印件(復(fù)印件)。
XX稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 中國注冊(cè)稅務(wù)師: / 24
地址: 中國注冊(cè)稅務(wù)師:
電話:
二O 年 月 日
附件 1:
鑒 證 報(bào) 告 說 明
貴公司××開發(fā)項(xiàng)目符合完工產(chǎn)品條件,經(jīng)我們鑒證,現(xiàn)將完工 產(chǎn)品實(shí)際銷售收入毛利額與預(yù)售收入毛利額差異調(diào)整審核情況作如 下說明:
一、委托單位基本情況
企業(yè)名稱、地址、聯(lián)系方式、經(jīng)濟(jì)性質(zhì)、經(jīng)營期限、注冊(cè)資本、投資者名稱、出資比例、分支機(jī)構(gòu)、稅務(wù)登記號(hào)、法人代表、聯(lián)系人 等。
二、主要會(huì)計(jì)政策
……
貴 公 司 的 銷 售 收 入、銷 售 成 本 確 認(rèn) 的 會(huì) 計(jì) 政 策 為:,本會(huì)計(jì)政策沒發(fā)生變化。(如有,則列名
前后變化的差異及其影響)/ 24
三、開發(fā)項(xiàng)目基本情況
貴公司 米,開 發(fā) 用 途 為 為 年 月
日,完工日期為
項(xiàng)目位于,占地面積
平方
。該 項(xiàng) 目 開 發(fā) 起 始 日 期 年
月
日,完工條件符
合(1)竣工證明已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案;(2)已開始投入使用;(3)已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明(勾選)。在完工(即 20XX )企業(yè)所得稅匯算清繳前選取 X 年 X 月 X 日作為計(jì)稅成本核算的終止 日。該 項(xiàng) 目 于 為:
****年**月**日 開 始 預(yù) 售,預(yù) 售 證 的 號(hào) 碼
。該項(xiàng)目為(否)經(jīng)濟(jì)適用房。
四、預(yù)售收入毛利額的申報(bào)情況
XX項(xiàng)目自
****年**月**日開始對(duì)外發(fā)售,截至
****年**月**日預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品共計(jì) 網(wǎng)點(diǎn) 發(fā)產(chǎn)品 中:
平方米,包括:住宅
平方米,車庫
平方米,商業(yè)平方米,其它開
元,其 元并入應(yīng)納平方米,地下室
平方米,共取得開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入款 元已按
%的利潤率計(jì)算預(yù)計(jì)毛利額
元已按 稅所得額進(jìn)行申報(bào); 額
%的利潤率計(jì)算預(yù)計(jì)毛利
****年**月**日已 元并入應(yīng)納稅所得額進(jìn)行申報(bào)。截至
元。申報(bào)調(diào)整毛利額
五、實(shí)際銷售收入毛利額的審核鑒證情況
(披露××開發(fā)項(xiàng)目完工產(chǎn)品銷售收入及其調(diào)整情況)
(一)實(shí)際銷售收入的審核 / 24
XX項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品可銷售面積共計(jì) 住宅 戶、可銷售面積
平方米,其中:
平方米,商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 戶(個(gè))、戶(個(gè))、可銷售面積
平可銷售面積 方米,車庫 品
平方米,地下室
戶(個(gè))、可銷售面積平方米,其他開發(fā)產(chǎn)平方米。
平方米,合同平方米、合同金平方米、合同金平方米、合同金平方米、合同金
平方米、戶(個(gè))、可銷售面積
XX項(xiàng)目已簽訂合同銷售的開發(fā)產(chǎn)品共計(jì) 總價(jià) 額 額 額 額 元,其中:住宅 元,商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 元,地下室 元,車庫
戶、面積
戶(個(gè))、面積 戶(個(gè))、面積 戶(個(gè))、面積
元,其他開發(fā)產(chǎn)品
元。
戶(個(gè))、面積
合同金額
XX項(xiàng)目企業(yè)賬面列示銷售收入為 宅 銷售車庫 應(yīng)確認(rèn)銷售收入 宅 單價(jià) 元,均價(jià) 元,銷售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)
元,其中:銷售住
元,元,銷售地下室
元,銷售其他開發(fā)產(chǎn)品
元,均價(jià)
元。經(jīng)審核按規(guī)定
元/平方米,其中:銷售住
元,均價(jià) 元/平方米,元/平方米,銷售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)
元,均價(jià) 元/平方米,銷售地下室
元,均價(jià)
元,均價(jià) 銷售車庫 品
元/平方米,銷售其他開發(fā)產(chǎn)
元。
元/平方米,差異合計(jì)為
(詳見附件二《XX 房地產(chǎn)項(xiàng)目××××收入明細(xì)表》)
(二)銷售成本的審核 / 24
(披露:截至××未完工開發(fā)產(chǎn)品情況;截至××已完工開發(fā) 產(chǎn)品情況;××開發(fā)項(xiàng)目完工產(chǎn)品計(jì)稅成本及其調(diào)整情況;××年 度開發(fā)項(xiàng)目完工產(chǎn)品計(jì)稅成本、費(fèi)用扣除的合法憑據(jù)及其調(diào)整情況,具體說明調(diào)整的事項(xiàng)及金額)
1、成本對(duì)象總成本
貴公司賬面 列示成本對(duì)象總 成本為 宅 庫 為 點(diǎn) 元,商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 元,其他開發(fā)產(chǎn)品 元,其中:住宅 元,均價(jià)
元,地下室
元,其中:住
元,車
元。經(jīng)審核成本對(duì)象總成本 元,均價(jià)
元/平方米,商業(yè)網(wǎng)
元/平方米,地下室 元,均價(jià) 元 元,均價(jià) 元/平方米,其他開發(fā)產(chǎn) 元/平方米,差異合計(jì)為
元。/平方米,車庫 品 元,均價(jià)
(詳見附件三《XX項(xiàng)目開發(fā)總成本審核明細(xì)表》)
2、可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本÷總可售面積(1)住宅可售面積單位工程成本=住宅總成本÷可售面積=(2)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)可售面積單位工程成本=商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總成本÷可售面 積=(3)地下室可售面積單位工程成本=地下室總成本÷可售面積=(4)車庫可售面積單位工程成本=車庫總成本÷可售面積=(5)其他開發(fā)產(chǎn)品可售面積單位工程成本=其他開發(fā)產(chǎn)品總成本 ÷可售面積=
3、已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積 / 24
單位工程成本
(1)已銷住宅的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的住宅面積×單位工程成本 =(2)已銷商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積×單位 工程成本=(3)已銷地下室的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的地下室面積×單位工程 成本=(4)已銷車庫的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的車庫面積×單位工程成本 =(5)已銷其他開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的其他開發(fā)產(chǎn)品 面積×單位工程成本= 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本合計(jì)=(1)+(2)+(3)+(4)+(5)=
(三)實(shí)際銷售收入毛利額的審核
實(shí)際銷售收入毛利額=實(shí)際銷售收入-已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=(詳見附件四《××開發(fā)產(chǎn)品(××期)房地產(chǎn)企業(yè)完工產(chǎn)品成本、計(jì) 稅成本及毛利額差異審核表》)
六、審核結(jié)果
(披露:開發(fā)項(xiàng)目完工產(chǎn)品對(duì)應(yīng)的預(yù)售收入毛利額及其調(diào)整情 況;開發(fā)項(xiàng)目完工產(chǎn)品實(shí)際銷售收入毛利額與預(yù)售收入毛利額差 異計(jì)算及其調(diào)整情況)
實(shí)際銷售收入毛利額與預(yù)售收入毛利額(已申報(bào)調(diào)整的毛利額)/ 24
之間差異=實(shí)際銷售收入毛利額-預(yù)售收入毛利額(已申報(bào)調(diào)整的毛利 額)= 上述差異包括:(1)(2)… 合計(jì):
七、其它需要披露的事項(xiàng)(對(duì)無法作出審核意見的必須作出說明)/ 24
附件 2:
××開發(fā)項(xiàng)目××××銷售收入審核明細(xì)表
開發(fā)產(chǎn)品種類: : 序 開發(fā)產(chǎn)品名稱 面積 銷售合同編 銷售方 合同金額 實(shí)際收 賬面列示 其中:從預(yù)收帳款 審核確認(rèn) 號(hào) 號(hào) 式 款金額 銷售收入 結(jié)轉(zhuǎn)的銷售收入 銷售收入(平方米)1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 合計(jì)
注:開發(fā)產(chǎn)品種類按照住宅、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、地下室、車庫和其他開發(fā)產(chǎn)品分類填報(bào),差異原因可另附說明。
金額單位:元 差異原因說明 / 24
附件
××項(xiàng)目開發(fā)總成本審核明細(xì)表
合計(jì)
審核確認(rèn) 開發(fā)產(chǎn)品 總成本
金額單位:元 差異原因說明 開發(fā)產(chǎn)品種類 開發(fā)產(chǎn)品 開發(fā)產(chǎn)品 賬面列示開發(fā)產(chǎn)品總成本
數(shù)量 可售面積 土地征用 前期 建筑安裝基礎(chǔ)設(shè)施公共配套開發(fā)間接
(平方米)及拆遷 工程費(fèi) 工程費(fèi) 建設(shè)費(fèi) 設(shè)施費(fèi) 費(fèi)用
補(bǔ)償費(fèi) 合計(jì) 住宅 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 地下室 車庫 其他開發(fā)產(chǎn)品
注:差異原因可另附說明。/ 24
附件 4之一
房地產(chǎn)企業(yè)完工產(chǎn)品成本、計(jì)稅成本及毛利額差異審核表
(一)完工開發(fā)產(chǎn)品(成本對(duì)象)名稱: 納稅人名稱 開發(fā)項(xiàng)目名稱 開發(fā)項(xiàng)目地點(diǎn) 開發(fā)項(xiàng)目用途 開發(fā)項(xiàng)目占地面積 開 發(fā) 成 本 項(xiàng) 目
審定金額
已完工開發(fā)產(chǎn)品累計(jì)會(huì)計(jì)成本(請(qǐng)?zhí)畈町悓徍吮矶?/p>
其中:計(jì)入完工開發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)成本的應(yīng)付和預(yù)提費(fèi)用(請(qǐng)?zhí)畈町悓?核表二及附件五預(yù)提費(fèi)用明細(xì)表)
完工開發(fā)產(chǎn)品累計(jì)會(huì)計(jì)成本中稅法規(guī)定不允許稅前扣除的金額(請(qǐng)?zhí)畈?異審核表二)
完工開發(fā)產(chǎn)品累計(jì)計(jì)稅成本(4=1-3)(請(qǐng)?zhí)畈町悓徍吮矶?shí) 際 銷 售 毛 利 額 的 計(jì) 算 總可售面積(平方米)
可售面積單位計(jì)稅成本(6=4/5)累計(jì)已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積(平方米)其 中 累計(jì)從預(yù)售結(jié)轉(zhuǎn)銷售的可售面積(平方米)本年已實(shí)現(xiàn)銷售的的可售面積(平方米)本年從預(yù)售結(jié)轉(zhuǎn)銷售的可售面積(平方米)累計(jì)從預(yù)售結(jié)轉(zhuǎn)銷售的已完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入 本年已完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入
本年從預(yù)售結(jié)轉(zhuǎn)銷售已完工銷開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入
累計(jì)從預(yù)售結(jié)轉(zhuǎn)銷售的已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本(16=6×8)本年已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本(17=6×9)
本年從預(yù)售結(jié)轉(zhuǎn)銷售的已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本(18=6×10)累計(jì)從預(yù)售結(jié)轉(zhuǎn)銷售的已銷開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際毛利額(20=12-16)
本年從預(yù)售結(jié)轉(zhuǎn)銷售的已銷開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際毛利額(22=14-18)
金額單位:元至角分
聯(lián)系電話 聯(lián)系人
開發(fā)時(shí)間 完工時(shí)間
開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積
行次 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 累計(jì)已完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入 其 中
累計(jì)已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本(15=6×7)其 中
累計(jì)已銷開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際毛利額(19=11-15)其
本年已銷開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額(21=13-17)中
累計(jì)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入
其中:本年銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入
預(yù)計(jì) 計(jì)稅毛利率(%)25 毛利
累計(jì)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)計(jì)毛利額(申報(bào)調(diào)增)(注:毛利率不變情況下 26=23×25,下同)額的 本年開發(fā)產(chǎn)品預(yù)計(jì)毛利額(申報(bào)調(diào)增)(27=24×25)27 計(jì)算 其 累計(jì)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)計(jì)毛利額(已結(jié)轉(zhuǎn)申報(bào)調(diào)減)(28=12×25)
中 本年開發(fā)產(chǎn)品預(yù)計(jì)毛利額(已結(jié)轉(zhuǎn)申報(bào)調(diào)減)(29=14×25)累計(jì)預(yù)售結(jié)轉(zhuǎn)銷售的實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額的差異(30=20-28)
本年預(yù)售結(jié)轉(zhuǎn)銷售的實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額的差異(25=22-29)31 / 24
區(qū)分不同的開發(fā)產(chǎn)品(成本對(duì)象)分別填列此表。
開發(fā)產(chǎn)品完工后再銷售的開發(fā)產(chǎn)品、代建工程項(xiàng)目和配套設(shè)施不填此表,本表的毛利額計(jì)算 的金額類項(xiàng)目如沒有標(biāo)明本年的,均為發(fā)生至本年的累計(jì)數(shù)
1、“完工開發(fā)產(chǎn)品(成本對(duì)象)名稱”:填寫開發(fā)企業(yè)已完工開發(fā)產(chǎn)品(包括視同完工的 開發(fā)產(chǎn)品)的名稱。
2、“納稅人名稱”:填寫稅務(wù)登記證所載納稅人的全稱。
3、“開發(fā)項(xiàng)目名稱”:填寫完工開發(fā)產(chǎn)品·所在開發(fā)項(xiàng)目的名稱。
4、“開發(fā)時(shí)間”:填寫本項(xiàng)目開發(fā)開始時(shí)間。
5、“完工時(shí)間”:填寫開發(fā)產(chǎn)品完工或視同完工的時(shí)間。開發(fā)成本項(xiàng)目
1、第1行“累計(jì)已完工開發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)成本”:填寫已完工開發(fā)產(chǎn)品或核算的成本對(duì)象發(fā) 生的會(huì)計(jì)成本,不含應(yīng)計(jì)入期間費(fèi)用的成本費(fèi)用。
2,第2行“其中:計(jì)入完工開發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)成本的應(yīng)付和預(yù)提費(fèi)用”:填寫計(jì)入完工開發(fā) 產(chǎn)品會(huì)計(jì)成本的各項(xiàng)應(yīng)付費(fèi)用和預(yù)提費(fèi)用。
3、第3行“完工開發(fā)產(chǎn)品累計(jì)會(huì)計(jì)成本中稅法規(guī)定不允許稅前扣除的金額”:填寫開發(fā) 企業(yè)按照財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)規(guī)定核算的完工開發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)成本與稅法允許企業(yè)所得稅稅前扣除規(guī)定不 一致而進(jìn)行納稅調(diào)整的金額。
4,第4行“完工開發(fā)產(chǎn)品累計(jì)計(jì)稅成本”:填寫開發(fā)企業(yè)發(fā)生的符合稅法規(guī)定允許企業(yè) 所得稅稅前扣除的成本費(fèi)用額。該行為第1行減第3行的余額。
實(shí)際毛利額的計(jì)算
1、第6行“可售面積單位計(jì)稅成本”:填寫可以對(duì)外銷售的開發(fā)產(chǎn)品單位面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的 計(jì)稅成本。
2、第7行“累計(jì)已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積”:填寫開發(fā)產(chǎn)品完工后累計(jì)已實(shí)現(xiàn)銷售的開發(fā) 產(chǎn)品面積。
3、第8行“其中:累計(jì)從預(yù)售結(jié)轉(zhuǎn)銷售的可售面積(平方米)”:填寫開發(fā)產(chǎn)品完工后 開發(fā)企業(yè)累計(jì)至本年將預(yù)售轉(zhuǎn)為銷售的開發(fā)產(chǎn)品面積。/ 24
4、第9行本年已實(shí)現(xiàn)銷售的的可售面積(平方米):填寫本年已實(shí)現(xiàn)銷售的開發(fā)產(chǎn)品面 積。
5、第10行本年從預(yù)售結(jié)轉(zhuǎn)銷售的可售面積(平方米):填寫開發(fā)產(chǎn)品完工后開發(fā)企業(yè) 本年將預(yù)售轉(zhuǎn)為銷售的開發(fā)產(chǎn)品面積。
6、第11行“累計(jì)已完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入”:填寫開發(fā)產(chǎn)品完工后開發(fā)企業(yè)累計(jì)實(shí) 現(xiàn)的銷售收入的金額,包括未采用預(yù)售方式銷售完工開發(fā)產(chǎn)品而取得的收入和將預(yù)售收入轉(zhuǎn) 為銷售收入的金額。
7、第12行“累計(jì)從預(yù)售結(jié)轉(zhuǎn)銷售的已完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入”:填寫開發(fā)產(chǎn)品完工 后累計(jì)將預(yù)售收入轉(zhuǎn)為銷售收入的金額,不含開發(fā)企業(yè)未采用預(yù)售方式銷售完工開發(fā)產(chǎn)品而 取得的收入,代建工程收入、出租開發(fā)產(chǎn)品收入等收入
8、第13行“本年已完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入”:填寫開發(fā)產(chǎn)品完工后本內(nèi)開發(fā)企 業(yè)實(shí)現(xiàn)的銷售收入的金額,包括未采用預(yù)售方式銷售完工開發(fā)產(chǎn)品而取得的收入和將預(yù)售收 入轉(zhuǎn)為銷售收入的金額。
9、第14行“本年從預(yù)售結(jié)轉(zhuǎn)銷售已完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入”:填寫開發(fā)產(chǎn)品完工后 本內(nèi)開發(fā)企業(yè)將預(yù)售收入轉(zhuǎn)為銷售收入的金額,不含開發(fā)企業(yè)未采用預(yù)售方式銷售完工 開發(fā)產(chǎn)品而取得的收入,代建工程收入、出租開發(fā)產(chǎn)品收入等收入。
10、第15行累計(jì)已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本(15=6×7):填寫累計(jì)已銷售的已完工開 發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本。
11、第16行“累計(jì)從預(yù)售結(jié)轉(zhuǎn)銷售的已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本(16=6×8)”:填寫開發(fā) 產(chǎn)品完工后開發(fā)企業(yè)累計(jì)將預(yù)售轉(zhuǎn)為銷售的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的計(jì)稅成本。
12、第17行本年已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本(17=6×9):填寫本已銷售的已完工開發(fā) 產(chǎn)品的計(jì)稅成本。
13、第18行本年從預(yù)售結(jié)轉(zhuǎn)銷售的已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本(18=6×10):填寫開發(fā)產(chǎn) 品完工后開發(fā)企業(yè)本將預(yù)售轉(zhuǎn)為銷售的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的計(jì)稅成本。
14、第19行累計(jì)已銷開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際毛利額(19=11-15):填寫開發(fā)產(chǎn)品完工后累計(jì) 至本年開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額。
15、第20行其中:“累計(jì)從預(yù)售結(jié)轉(zhuǎn)銷售的已銷開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際毛利額(20=12-16)”: 填寫開發(fā)產(chǎn)品完工后開發(fā)企業(yè)累計(jì)由預(yù)售轉(zhuǎn)為銷售的開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額。/ 24
16、第21行“本年已銷開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額(21=13-17)”:填寫本年開發(fā)企業(yè)的開 發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額。
17、第22行“本年從預(yù)售結(jié)轉(zhuǎn)銷售的已銷開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際毛利額(22=14-18)”:填 寫開發(fā)產(chǎn)品完工后本內(nèi)開發(fā)企業(yè)由預(yù)售轉(zhuǎn)為銷售的開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額。
預(yù)售毛利額的計(jì)算
第23行“累計(jì)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入”:填寫開發(fā)企業(yè)在預(yù)售階段累計(jì)取得的與該項(xiàng) 完工開發(fā)產(chǎn)品有關(guān)的收入。
第24行“其中:本年銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入”:填寫本開發(fā)企業(yè)在預(yù)售階段取得 的與該項(xiàng)完工開發(fā)產(chǎn)品有關(guān)的收入。
實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額的差異
1、第25行“計(jì)稅毛利率”:經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房項(xiàng)目的計(jì)稅毛利率按3%填 寫,除經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房項(xiàng)目以外的開發(fā)項(xiàng)目的計(jì)稅毛利率2012年以前城區(qū)按 15%填寫,鎮(zhèn)區(qū)按10%填寫,2012年后國稅主管企業(yè)均按15%填寫,地稅主管企業(yè)仍按原率 不變。
2、第26行“累計(jì)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)計(jì)毛利額(申報(bào)調(diào)增)”:填寫預(yù)計(jì)毛利額計(jì)入應(yīng)納稅所
得額的累計(jì)申報(bào)調(diào)整增加額。毛利率不變情況下一般 26=23×25,下同,如不等請(qǐng)附加說明。
3、第27行“本年開發(fā)產(chǎn)品預(yù)計(jì)毛利額(申報(bào)調(diào)增)(27=24×25)”:填寫預(yù)計(jì)毛利額計(jì) 入當(dāng)年應(yīng)納稅所得額的申報(bào)調(diào)整增加額。一般 27=24×25,如不等請(qǐng)附加說明。
4、第28行“累計(jì)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)計(jì)毛利額(已結(jié)轉(zhuǎn)申報(bào)調(diào)減)(28=12×25)”: 28行==12 行×25行
5、第29行“本年開發(fā)產(chǎn)品預(yù)計(jì)毛利額(已結(jié)轉(zhuǎn)申報(bào)調(diào)減)(29=14×25)”: 29行=14 行×25行
6、第30行“累計(jì)預(yù)售結(jié)轉(zhuǎn)銷售的實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額的差異(30=20-28)”:填 寫開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與其預(yù)計(jì)毛利額之間的差額。實(shí)際毛利額大于預(yù)計(jì)毛利 額時(shí)以正數(shù)填寫,實(shí)際毛利額小于預(yù)計(jì)毛利額時(shí)以負(fù)數(shù)填寫。
7、第31行“本年預(yù)售結(jié)轉(zhuǎn)銷售的實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額的差異(25=22-29)”:填 寫本內(nèi)開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與其預(yù)計(jì)毛利額之間的差額。實(shí)際毛利額大于 預(yù)計(jì)毛利額時(shí)以正數(shù)填寫,實(shí)際毛利額小于預(yù)計(jì)毛利額時(shí)以負(fù)數(shù)填寫。/ 24
附件 4之二
房地產(chǎn)企業(yè)完工產(chǎn)品成本、計(jì)稅成本及毛利額差異審核表
(二)金額單位:元 完工開發(fā)產(chǎn)品(成本對(duì)象)名稱:
項(xiàng)目
(如下列項(xiàng)目是分?jǐn)傓D(zhuǎn)入的,請(qǐng)?zhí)?行 次 寫附件四之三及之四成本分?jǐn)偯?細(xì)表, 預(yù)提費(fèi)用填寫附表五預(yù)提費(fèi)
用明細(xì)表)完工開發(fā)產(chǎn)品成本合計(jì)(1=2+3+4+5+6+7+8)
一、土地征用及拆遷費(fèi)(填附件四 2 之三及之四)
(1)土地買價(jià)或出讓金(2)市政配套費(fèi)
其(3)耕地占用稅、契稅 中(4)土地使用費(fèi)、閑置費(fèi)
(5)拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷 支出
(6)其他
二、前期工程費(fèi)(填附件四之三及 3 之四)
(1)水文地質(zhì)勘測
(2)報(bào)建、規(guī)劃、設(shè)計(jì)(3)臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 其 中(4)三通一平費(fèi)(5)其他
以上項(xiàng)目其中:預(yù)提費(fèi)用(填寫附 表五預(yù)提費(fèi)用明細(xì)表)
三、建筑安裝工程費(fèi)(填附件四之 4 三及之四)
其其中:預(yù)提費(fèi)用(填寫附表五預(yù)提 中
完工開發(fā)產(chǎn)品 會(huì)計(jì)成本(1)
會(huì)計(jì)成本中稅法規(guī)
經(jīng)審定完工開發(fā)產(chǎn)品
定不允許稅前扣除
計(jì)稅成本 的金額
(3)=(1)-(2)
(2)/ 24
費(fèi)用明細(xì)表)(1)土建工程費(fèi) ①基礎(chǔ)工程費(fèi) ②主體工程費(fèi)
人工費(fèi)
其 材料費(fèi)
中 其中:委托方供(甲供)材料費(fèi)
其他(2)安裝工程費(fèi)(3)裝修工程費(fèi)
四、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)(填附件四之 5 三及之四)(1)道路工程費(fèi)
(2)燃?xì)?、供暖、通訊、電視、工程費(fèi)
(3)給排水、供電、照明工程費(fèi)(4)綠化、環(huán)衛(wèi)工程費(fèi)(5)其他
以上項(xiàng)目其中:預(yù)提費(fèi)用(填寫附 表五預(yù)提費(fèi)用明細(xì)表)
五、公共配套設(shè)施費(fèi)(填附件四之 6 三及之四)
其中:預(yù)提費(fèi)用(填寫附表五預(yù)提 / 24 其 中
費(fèi)用明細(xì)表)
六、開發(fā)間接費(fèi)(填附件四之三及 7 之四)
(1)工資及福利費(fèi)(2)折舊費(fèi)(3)修理費(fèi)(4)辦公費(fèi)(5)水電費(fèi)
(6)勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)(7)工程管理費(fèi) 其
(8)利息支出費(fèi) 中
(9)周轉(zhuǎn)房攤銷
(10)項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)(11)其他
以上項(xiàng)目其中:預(yù)提費(fèi)用(填寫附 表五預(yù)提費(fèi)用明細(xì)表)8
七、其他開發(fā)費(fèi)用
計(jì)入完工開發(fā)產(chǎn)品成本的其它預(yù) 提(應(yīng)付)費(fèi)用費(fèi)用項(xiàng)目(填寫附 其 表五房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)提費(fèi)用明 中
細(xì)表)
??
本表填寫完工開發(fā)產(chǎn)品成本的具體構(gòu)成項(xiàng)目。根據(jù)開發(fā)成本、開發(fā)間接費(fèi)用等會(huì)計(jì)明細(xì) 科目填列本表的“完工開發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)成本”項(xiàng),再根據(jù)稅法的規(guī)定對(duì)完工開發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)成本 進(jìn)行納稅調(diào)整,計(jì)算出完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本
“完工開發(fā)產(chǎn)品(成本對(duì)象)名稱”:填寫開發(fā)企業(yè)已完工開發(fā)產(chǎn)品(包括視同完工的開 發(fā)產(chǎn)品)的名稱。
各行填寫說明
1、第 2行“土地征用及拆遷費(fèi)”:填寫開發(fā)企業(yè)發(fā)生的土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng) 力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?,安置?dòng)遷用房支出等。
2、第3行“前期工程費(fèi)”:填寫開發(fā)企業(yè)發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng).6可行性研究、水文,地質(zhì)、勘察、測繪,“三通一平”(通水、通電、通路、清理平整建設(shè)場地)等支出。
3,第 4行“建筑安裝工程費(fèi)”:填寫開發(fā)企業(yè)以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工 程費(fèi)和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。
4、第 5行“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)”:填寫開發(fā)企業(yè)開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路,供水、供電、供氣、排 / 24
污,排洪,通訊、照明,環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
5、第 6行“公共配套設(shè)施費(fèi)”:填寫包括開發(fā)企業(yè)不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套 設(shè)施而發(fā)生的支出,包括:
(1)根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃,在開發(fā)項(xiàng)目以外為開發(fā)項(xiàng)目的居民服務(wù)的給排水,供電,供氣的 增容、增壓,交通道路;
(2)開發(fā)小區(qū)內(nèi)不可能有償轉(zhuǎn)讓的非營利性公共配套設(shè)施,如居委會(huì),派出所、幼托、消 防.鍋爐房、水塔、自行車棚、公廁等;
(3)開發(fā)小區(qū)內(nèi)有可能有償轉(zhuǎn)讓的營業(yè)性公共配套設(shè)施,如商店、銀行,郵局以及非營業(yè) 性公共配套設(shè)施中的中小學(xué),文化站、醫(yī)院等。
6、第 7行“開發(fā)問接費(fèi)用”:填寫開發(fā)企業(yè)直接組織管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用,包括工 資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi),辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi),周轉(zhuǎn)房攤銷等。其中,工資和職工福利費(fèi)的會(huì)計(jì)成本納稅調(diào)整額不在第二列“會(huì)計(jì)成本中稅法規(guī)定不允許稅前扣除 的金額”中填報(bào),在《納稅調(diào)整明細(xì)表》(附表三)22-23行中進(jìn)行填報(bào)。
7、第 8行“其他開發(fā)費(fèi)用”:填寫開發(fā)企業(yè)為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的 除以上各項(xiàng)之外的支出。如企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而借入的資金,在開發(fā)產(chǎn)品完工之前所發(fā)生的 利息等借款費(fèi)用,以及其他難以歸入以上各個(gè)項(xiàng)目的開支等,不包括應(yīng)計(jì)入期間費(fèi)用的各類 費(fèi)用。其中利息支出的會(huì)計(jì)成本納稅調(diào)整額不在第二列“會(huì)計(jì)成本中稅法規(guī)定不允許稅前扣 除的金額”中填報(bào),在《納稅調(diào)整明細(xì)表》(附表三)29行中進(jìn)行填報(bào)。
各列填寫說明
1、第 1列“完工開發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)成本”:填寫已完工開發(fā)產(chǎn)品或核算的成本對(duì)象發(fā)生的會(huì) 計(jì)成本,不含應(yīng)計(jì)入期間費(fèi)用的成本費(fèi)用。
2、第 2 列“會(huì)計(jì)成本中稅法規(guī)定不允許稅前扣除的金額”:填寫開發(fā)企業(yè)按照財(cái)務(wù)會(huì) 計(jì)規(guī)定核算的完工開發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)成本與稅法允許企業(yè)所得稅稅前扣除規(guī)定不一致而進(jìn)行納稅 調(diào)整的金額。
3,第 3列“經(jīng)審定完工開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本”:填寫經(jīng)中介機(jī)構(gòu)審核后確定的發(fā)生的符合 稅法規(guī)定允許企業(yè)所得稅稅前扣除的成本費(fèi)用額。
附件 4之三 / 24
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年共同(間接)成本分?jǐn)偯骷?xì)表(1)
(項(xiàng)目各期之間)
納稅所屬:
納稅人名稱(公章)本年共同(間接)成本歸集起
始日
本年共同(間接)成本發(fā)生總
額 項(xiàng)目
1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)(1)土地買價(jià)或出讓金(2)市政配套費(fèi)
(3)耕地占用稅、契稅(4)土地使用費(fèi)、閑置費(fèi)(5)拆遷補(bǔ)償支出、安置及 動(dòng)遷支出(6)其他 2.前期工程費(fèi)
(1)水文地質(zhì)勘測
(2)報(bào)建、規(guī)劃、設(shè)計(jì)(3)臨時(shí)設(shè)施費(fèi)(4)三通一平費(fèi)(5)其他
3.建筑安裝工程費(fèi) 其中:預(yù)提費(fèi)用(1)土建工程費(fèi)(2)安裝工程費(fèi)(3)裝修工程費(fèi) 4.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)
本項(xiàng)目共分幾期
成本項(xiàng)目
1.土地征用及拆遷補(bǔ)償 費(fèi)
2、公共配套設(shè)施 3.借款費(fèi)用
4、其他成本費(fèi)用
-合計(jì)
納稅人識(shí)別碼 本年共同(間接)成本歸
集截止日
金額
項(xiàng)目
(1)道路工程費(fèi)
(2)燃?xì)狻⒐┡?、通訊、電視、工程費(fèi)
(3)給排水、供電、照 明工程費(fèi)
(4)綠化、環(huán)衛(wèi)工程費(fèi)(5)其他 5.公共配套設(shè)施費(fèi) 其中:預(yù)提費(fèi)用 6.開發(fā)間接費(fèi)用(1)工資及福利費(fèi)(2)折舊費(fèi)(3)修理費(fèi)(4)辦公費(fèi)(5)水電費(fèi)
(6)勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)(7)工程管理費(fèi)(8)利息支出費(fèi)(9)周轉(zhuǎn)房攤銷
金額
(10)項(xiàng)目營銷設(shè)施建 造費(fèi)
(11)其他
共同(間接)成本在不同期分?jǐn)偧凹{稅調(diào)整明細(xì)
()期 面積:()期 面積 每一期占地面積
計(jì)算分?jǐn)偙?一期: 二期: 總金 分?jǐn)?/p>
例 分?jǐn)偙?分?jǐn)偨?納稅調(diào)整 分?jǐn)偙?分?jǐn)偨?納稅調(diào)整金額 額 方法 的分母金額
例 額 金額 例 額
1、本表為本年發(fā)生的共同(間接)成本需要在項(xiàng)目各期進(jìn)行分?jǐn)倳r(shí)填報(bào) / 24
附件 4之四 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年共同(間接)成本分?jǐn)偯骷?xì)表(2)(各個(gè)成本對(duì)象間)納稅所屬:
納稅人名稱(公章)
本年本期共同(間接)成本歸
集起始日
由(1)表轉(zhuǎn)入應(yīng)本期分?jǐn)偟慕?/p>
額 項(xiàng)目
1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)(1)土地買價(jià)或出讓金(2)市政配套費(fèi)(3)耕地占用稅、契稅(4)土地使用費(fèi)、閑置費(fèi)
(5)拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng) 遷支出(6)其他 2.前期工程費(fèi)
(1)水文地質(zhì)勘測
(2)報(bào)建、規(guī)劃、設(shè)計(jì)(3)臨時(shí)設(shè)施費(fèi)(4)三通一平費(fèi)(5)其他
3.建筑安裝工程費(fèi) 其中:預(yù)提費(fèi)用(1)土建工程費(fèi)(2)安裝工程費(fèi)(3)裝修工程費(fèi)
4.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)
本期發(fā)生的共同(間接)成本
金額
由(1)表轉(zhuǎn)入應(yīng)本期分?jǐn)偟慕?/p>
額
本期共同(間接)成本需要分
攤的金額
成本項(xiàng)目
納稅人識(shí)別碼 本年本期共同(間 接)成本歸集截止日 本項(xiàng)目為()期
金額
項(xiàng)目
(1)道路工程費(fèi)(2)燃?xì)狻⒐┡?、通訊、電視、工程費(fèi)(3)給排水、供電、照明工程費(fèi)
(4)綠化、環(huán)衛(wèi)工 程費(fèi)
(5)其他 5.公共配套設(shè)施費(fèi) 其中:預(yù)提費(fèi)用 6.開發(fā)間接費(fèi)用(1)工資及福利費(fèi)(2)折舊費(fèi)(3)修理費(fèi)(4)辦公費(fèi)(5)水電費(fèi)
(6)勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)(7)工程管理費(fèi)(8)利息支出費(fèi)(9)周轉(zhuǎn)房攤銷(10)項(xiàng)目營銷設(shè)施 建造費(fèi)
(11)其他
金額
共同(間接)成本在不同成本對(duì)象中分?jǐn)偧凹{稅調(diào)整明細(xì)
計(jì)算分 成本對(duì) 成本對(duì)
總金 分?jǐn)?攤比例 象一: 象二:
額 方法 的分母 分?jǐn)偙?分?jǐn)偨?納稅調(diào)整 分?jǐn)偙?分?jǐn)偨?/p>
金額 例 額 金額 例 額
納稅調(diào)
整金額
1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)
2、公共配套設(shè)施 3.借款費(fèi)用
4、其他成本費(fèi)用
-合計(jì)
本表為本年發(fā)生的共同(間接)成本需要在各個(gè)成本對(duì)象間進(jìn)行分?jǐn)倳r(shí)填報(bào)。/ 24
附件五:
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)提費(fèi)用明細(xì)表
一、出包工程
出包 工程 項(xiàng)目 承包單位名 稱 承包單 位主管 稅務(wù)機(jī) 關(guān) 出包 合同 號(hào)
出包 項(xiàng)目 開工 日期
出包 項(xiàng)目 完工 日期
合同 金額
已開 票金 額
發(fā)票號(hào) 碼
預(yù)提 金額
預(yù)提費(fèi) 用占合 同總額 比例
本 稅前扣 除金額
公共配 套設(shè)施 名稱 開工 時(shí)間(預(yù) 計(jì))完工時(shí) 間(預(yù) 計(jì))預(yù)算 造價(jià) 預(yù)提 金額
二、公共配套設(shè)施 本 稅前扣 除金額
具體項(xiàng) 目 政府 收費(fèi) 相關(guān) 文件 名及 文件 號(hào) 收費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn) 收費(fèi) 金額 預(yù)提 金額
三、政府收費(fèi) 本 稅前扣 除金額
四、其他預(yù)提費(fèi)用
具體項(xiàng) 目 預(yù)提 金額 本年 度納稅 調(diào)整金 額 備注
1、出包工程按出包合同明細(xì)填列,并附出包工程合同。
2、公共配套設(shè)施按項(xiàng)目明細(xì)填列,并附送公共配套設(shè)施承諾建造且不可撤銷的相關(guān)資料,公 共配套設(shè)施是指非營利且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主,或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的會(huì)所、物 業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園,利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所。
3、政府收費(fèi)按具體收費(fèi)項(xiàng)目明細(xì)填列。/ 24
附件六:
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)稅成本對(duì)象表 納稅人
開發(fā)項(xiàng)目名稱
識(shí)別碼
過渡性成本 成本對(duì)象(預(yù)計(jì))開工時(shí) 對(duì)象 確定時(shí)間 間
共分 期
本實(shí)際開工為第
期
公共配套設(shè)施預(yù)算
造價(jià)
第()期成本對(duì)象一
成本對(duì)象名 稱(具體棟 號(hào))成本對(duì)象名 稱(具體棟 號(hào))成本對(duì)象名 稱(具體棟 號(hào))
成本項(xiàng)目 土地
共同成本和 不能分清負(fù) 擔(dān)對(duì)象的間 接成本具體 分配方法 公共配套設(shè) 施 借款費(fèi)用 其他成本項(xiàng) 目 開工時(shí)間
設(shè)計(jì)占地面
積
第()期成本對(duì)象二
開工時(shí) 間
設(shè)計(jì)占地面
積
第()期成本對(duì)象三
開工時(shí) 間
分?jǐn)偡椒?/p>
設(shè)計(jì)占地面
積
設(shè)計(jì)建筑面積 設(shè)計(jì)建筑面積 設(shè)計(jì)建筑面積
萬元 納稅人名稱(公 章)
成本對(duì)象的確 定原則 具體分期 規(guī)劃需要建設(shè) 的公共配套項(xiàng) 目
相關(guān)內(nèi)容 備注
占地面積法□土地整體預(yù)算□其他方法 開發(fā)用地總面積: □ 開發(fā)用地整體預(yù)算: 建筑面積法□其他方法□
直接成本法□預(yù)算造價(jià)□其他方法□
開發(fā)項(xiàng)目總建筑面積: 預(yù)算造價(jià):
1、本表填寫納稅人在房地產(chǎn)項(xiàng)目開工之前按國稅發(fā)[2009]31 號(hào)文件規(guī)定確定的成本對(duì)象情 況。
2、成本對(duì)象的確定原則是指:可否銷售原則、分類歸集原則、功能區(qū)分原則、定價(jià)差異原則、成本差異原則、權(quán)益區(qū)分原則。企業(yè)可選擇一個(gè)或一個(gè)以上原則。
3、成本對(duì)象一、二、三行次可根據(jù)本企業(yè)成本對(duì)象的數(shù)量自行增加相應(yīng)行次。
4、對(duì)土地的分?jǐn)偛徊捎谜嫉孛娣e法的,在備注欄應(yīng)說明采用的具體方法、原因;對(duì)公共配套 設(shè)施、借款費(fèi)用等采用其他方法的,在備注欄應(yīng)說明采用的具體方法、原因;對(duì)其他成本項(xiàng) 目應(yīng)填寫分?jǐn)偟木唧w方法、原因。/ 24
第五篇:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率如何確定?
答:
一、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》(國稅發(fā)〔2009〕31號(hào))第八條規(guī)定:“企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治、直轄市稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定:
(一)開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的,不得低于15%。
(二)開發(fā)項(xiàng)目位于地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的,不得低于10%。
(三)開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的,不得低于5%。
(四)屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的,不得低于3%。”