第一篇：國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認問題的通知

國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認問題的通知 國稅函[2010]201號

各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局：

現(xiàn)就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認有關(guān)問題，通知如下：根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號）規(guī)定精神和《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）

第三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實際投入使用時，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，并計算企業(yè)當年度應納稅所得額。

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)產(chǎn)品的賬務處理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)產(chǎn)品的賬務處理

2009-6-16 17:39【大中小】【打印】【我要糾錯】

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其自行開發(fā)的產(chǎn)品用于經(jīng)營租賃時，一般有兩種會計處理方法：一是將自行開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為出租開發(fā)產(chǎn)品核算，二是將自行開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)核算。從會計角度講，兩種處理方法都不會對會計利潤產(chǎn)生影響。但從稅法角度講，不同的處理方法對應納稅所得額卻有不同的影響。

【例】甲公司為一家從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的企業(yè)，2006年1月1日，其開發(fā)完成的一幢房產(chǎn)賬面價值1 500萬元，甲公司將該房產(chǎn)出租紿乙公司，租期為3年，租金總額360萬元。當時的市場價格為2 500萬元。租期屆滿，甲企業(yè)以3 000萬元的價格出售該房產(chǎn)。假定房產(chǎn)折舊年限為20年，企業(yè)所得稅稅率為25％(不考慮房產(chǎn)殘值、營業(yè)稅金及附加)。

（1）轉(zhuǎn)為出租開發(fā)產(chǎn)品核算。

①出租期間會計利潤。

租金收入：360萬元；

攤銷成本：1 500÷20×3=225（萬元）；

會計利潤：360-225=135（萬元）。

②出租期間應納稅所得額。

根據(jù)稅法規(guī)定，用于出租的開發(fā)產(chǎn)品未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)核算，其攤銷的折舊不能稅前扣除，因此出租期間已攤銷的折舊225萬元應調(diào)增應納稅所得額，即應納稅所得額為360萬元，應交所得稅為90萬元(360×25％)。

③租期屆滿時出售。

甲企業(yè)出售該房產(chǎn)時結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入3 000萬元，賬面成本余值為1 275萬元(1 500-225)，會計利潤為1 725萬元(3 000-1 275)，已攤銷折舊225萬元此時可作為計稅成本調(diào)減當年應納稅所得額。因此，應納稅所得額為1 500萬元，應交所得稅為375萬元。從上可看出，開發(fā)企業(yè)從出租至出售應交所得稅總計為465萬元(90+375)。

（2）轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)核算。

①出租期間會計利潤。

賬務處理方法同上。

②出租期間應納稅所得額。

根據(jù)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)應視同銷售確認收入實現(xiàn)，繳納企業(yè)所得稅；開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)后可按稅收規(guī)定扣除折舊費用。

開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)時的公允價值應以當時的市場價值計算，因此出租期間應調(diào)增應納稅所得額1 000萬元(2 500-1 500)。因開發(fā)品已轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，按稅法規(guī)定，共計稅成本為2 500萬元，增加的計稅成本1 000萬元中屬于出租期間的折舊費用150萬元(1 000÷20×3)應調(diào)減應納稅所得額。

應納稅所得額=135+1 000-150=985（萬元）；

應交所得稅=985×25％=246.25（萬元）。

③租期屆滿時出售。

甲企業(yè)銷售該房產(chǎn)時結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入3 000萬元，賬面固定資產(chǎn)凈值為1 275萬元(1 500-225)，因此，會計利潤為1 725萬元。開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)時增加的計稅成本余值850萬元(1 000-150)應調(diào)減當年應納稅所得額。

因此，應納稅所得額為1 725-850=875（萬元），應交所得稅為875×25％=218.75（萬元）。

從上可看出，開發(fā)企業(yè)從出租至出售應交所得稅總計也為465萬元(246.25+218.75)。通過比較，采用不同的會計處理方法，不會影響會計利潤，應交所得稅總額也是相同的；但是，從現(xiàn)金流量來看，采用第一種會計處理方法，企業(yè)前期支付的稅金較少，資金壓力較小。

法規(guī)鏈接：

國稅發(fā)［2006］31號文規(guī)定，開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的行為應視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或?qū)嶋H取得利益權(quán)利時確認收入(或利潤)的實現(xiàn)；開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，可按稅收規(guī)定扣除折舊費用，未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，不得扣除折舊費用。

第三篇：(國稅發(fā)[2006]187號 )國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知國稅發(fā)[2006]187號

國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知

發(fā)文文號：國稅發(fā)[2006]187號發(fā)文單位：國家稅務總局 發(fā)文時間：2007-1-17

各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務局，西藏、寧夏自治區(qū)國家稅務局：為進一步加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：

一、土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。

開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

二、土地增值稅的清算條件

（一）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：

1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

（二）符合下列情形之一的，主管稅務機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：

1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省稅務機關(guān)規(guī)定的其他情況。

三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認： 

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；

2.由主管稅務機關(guān)參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

四、土地增值稅的扣除項目

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，應根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關(guān)可參照當?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關(guān)確定。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；

2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除； 

3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

（五）屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

五、土地增值稅清算應報送的資料

符合本通知第二條第（一）項規(guī)定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到

主管稅務機關(guān)辦理清算手續(xù)；符合本通知第二條第（二）項規(guī)定的納稅人，須在主管稅務機關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。

納稅人辦理土地增值稅清算應報送以下資料：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表；

（二）項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料；

（三）主管稅務機關(guān)要求報送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。納稅人委托稅務中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

六、土地增值稅清算項目的審核鑒證

稅務中介機構(gòu)受托對清算項目審核鑒證時，應按稅務機關(guān)規(guī)定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務機關(guān)可以采信。

稅務機關(guān)要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務中介機構(gòu)在準入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責任等方面提出明確要求，并做好必要的指導和管理工作。

七、土地增值稅的核定征收

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務機關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。

八、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售

或轉(zhuǎn)讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

本通知自2007年2月1日起執(zhí)行。各省稅務機關(guān)可依據(jù)本通知的規(guī)定并結(jié)合當?shù)貙嶋H情況制定具體清算管理辦法。

4國家稅務總局 二○○六年十二月二十八日

第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品清算鑒證報告之要求

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品清算鑒證報告之要求

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)毛利差異調(diào)整，是開發(fā)企業(yè)在納稅申報前，將其完工情況報告主管稅務機關(guān)；在納稅申報時，開發(fā)企業(yè)依據(jù) 稅務中介機構(gòu)出具的毛利額差異調(diào)整鑒定報告以及其他相關(guān)資料，對 開發(fā)項目毛利額差異進行調(diào)整的行為。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)毛利差異調(diào)整鑒證業(yè)務，是注冊稅務師中介機構(gòu) 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企在企業(yè)所得稅納稅申報過程中的實際需要，接受其 委托，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)毛利差異調(diào)整事項依法進行經(jīng)濟鑒別和判 斷，并提出鑒證意見的活動。

開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告應 包括但不限于以下內(nèi)容：

1、開發(fā)企業(yè)基本情況，包括企業(yè)資質(zhì)等級、資質(zhì)有效期、從業(yè) 人數(shù)、法人代表、出資方、關(guān)聯(lián)方有關(guān)情況等；

2、開發(fā)項目基本情況，包括開發(fā)項目名稱、地理位置及概況、占地面積、容積率、綠化率、開發(fā)用途、初始開發(fā)時間、完工時間、銷售情況、銷售方式、銷售費用（含傭金或手續(xù)費，尤其是委托境外 機構(gòu)銷售費用結(jié)算情況）、配套設(shè)施的歸屬及核算、停車場所的核算、企業(yè)的融資情況（包括企業(yè)境外融資）、利息的核算及支付情況等；

3、成本對象確定的說明(按國稅發(fā)〔2009〕31 號文件的規(guī)定確 定)以及《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計稅成本對象表》（見附件六）；

4、《房地產(chǎn)開發(fā)項目完工對象銷售收入審核明細表》及相關(guān)說 明 / 24

5、《開發(fā)總成本審核明細表》及相關(guān)說明

6、《房地產(chǎn)企業(yè)完工產(chǎn)品成本、計稅成本及毛利額差異審核表》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年共同（間接）成本分攤明細表》、《房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)預提費用明細表》及相關(guān)說明（見附件三、四、五）；

7、非貨幣性交易、關(guān)聯(lián)方交易、其他涉及納稅調(diào)整的事項、納 稅調(diào)整金額。

參考格式如下：

完工產(chǎn)品實際銷售收入毛利額與預售收入毛利額

差異調(diào)整的鑒證報告參考格式

稅鑒字（201）第 號

ＸＸ公司：

我們接受ＸＸ公司（即被鑒證單位，以下簡稱貴公司）的委托，對貴公司提供的ＸＸ開發(fā)項目的實際銷售收入毛利額與預售收入毛 利額之間差異情況進行了鑒證。貴公司對所提供的有關(guān)資料的真實 性、合法性、合理性和完整性等事項負責。我們的責任是，根據(jù)現(xiàn)行 房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅有關(guān)政策規(guī)定，對相關(guān)報表、賬冊、憑證及其 / 24

他有關(guān)納稅資料進行審核、調(diào)整、鑒證，并出具鑒證報告，獨立、客 觀、公正地發(fā)表意見。

我們的鑒證是按照《注冊稅務師管理暫行辦法》（國家稅務總局 令第 14 號）、《注冊稅務師涉稅鑒證業(yè)務基本準則》、《國家稅務 總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31 號），并參照《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完工產(chǎn)品實 際銷售收入毛利額與預售收入毛利額的差異調(diào)整鑒證業(yè)務指南》的要 求，我們結(jié)合被鑒證單位的實際情況，對被鑒證單位提供的憑證、賬 冊、有關(guān)會計資料和數(shù)據(jù)，實施必要的鑒證程序。

經(jīng)審核，我們認為：貴公司××已完工開發(fā)產(chǎn)品（經(jīng)濟適用 房、非經(jīng)濟適用房、別墅）××項目，帳面累計銷售收入××元，累計 預售收入××元，調(diào)整后累計實際銷售收入××元，累計預售收入××元，××（為鑒證，下同）帳面銷售收入××元（其中從預售收入 結(jié)轉(zhuǎn)的銷售收入××元），××帳面預售收入××元，調(diào)整后×× 實際銷售收入××元，××實際預售收入××元。上述開發(fā)項目經(jīng)核 確已完工，累計賬面開發(fā)成本××元，調(diào)整后累計開發(fā)產(chǎn)品的計稅成 本為××元，累計已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本為××元，××已銷開發(fā) 產(chǎn)品的計稅成本為××元。貴公司××完工產(chǎn)品實際銷售收入毛利 額為××元，與預售收入毛利額××元之間差額為××元，已在申報表中 作出了相應調(diào)整。/ 24

本鑒定報告是根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè) 務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)［2009]31 號）第九條的 要求出具的報告，僅供貴公司報主管稅務機關(guān)使用，不得作其他用途（如作為企業(yè)所得稅匯算清繳鑒證報告）。被鑒證單位應當按照鑒證 業(yè)務委托書的要求使用鑒證報告，非法律、行政法規(guī)規(guī)定，本鑒證報 告的全部內(nèi)容不得提供給其他任何單位或個人，委托人或其他第三者 因使用鑒證報告不當所造成的后果，與鑒證人及其所在的鑒證機構(gòu)無 關(guān)。

附件：

1、鑒證報告說明；

2、《ＸＸ項目銷售收入審核明細表》

3、《ＸＸ項目開發(fā)總成本審核明細表》

4、房地產(chǎn)企業(yè)完工產(chǎn)品成本、計稅成本及毛利額差異審核表；

5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年共同（間接）成本分攤明細表；

6、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計稅成本對象表；

7、稅務師事務所執(zhí)業(yè)資格證書復印件（復印件）。

ＸＸ稅務師事務所有限公司 中國注冊稅務師： / 24

地址： 中國注冊稅務師：

電話：

二Ｏ 年 月 日

附件 1：

鑒 證 報 告 說 明

貴公司××開發(fā)項目符合完工產(chǎn)品條件，經(jīng)我們鑒證，現(xiàn)將完工 產(chǎn)品實際銷售收入毛利額與預售收入毛利額差異調(diào)整審核情況作如 下說明：

一、委托單位基本情況

企業(yè)名稱、地址、聯(lián)系方式、經(jīng)濟性質(zhì)、經(jīng)營期限、注冊資本、投資者名稱、出資比例、分支機構(gòu)、稅務登記號、法人代表、聯(lián)系人 等。

二、主要會計政策

……

貴 公 司 的 銷 售 收 入、銷 售 成 本 確 認 的 會 計 政 策 為：，本會計政策沒發(fā)生變化。（如有，則列名

前后變化的差異及其影響）/ 24

三、開發(fā)項目基本情況

貴公司 米，開 發(fā) 用 途 為 為 年 月

日，完工日期為

項目位于，占地面積

平方

。該 項 目 開 發(fā) 起 始 日 期 年

月

日，完工條件符

合（1）竣工證明已報房地產(chǎn)管理部門備案；（2）已開始投入使用；（3）已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明（勾選）。在完工（即 20XX ）企業(yè)所得稅匯算清繳前選取 X 年 X 月 X 日作為計稅成本核算的終止 日。該 項 目 于 為：

****年**月**日 開 始 預 售，預 售 證 的 號 碼

。該項目為（否）經(jīng)濟適用房。

四、預售收入毛利額的申報情況

ＸＸ項目自

****年**月**日開始對外發(fā)售，截至

****年**月**日預售開發(fā)產(chǎn)品共計 網(wǎng)點 發(fā)產(chǎn)品 中：

平方米，包括：住宅

平方米，車庫

平方米，商業(yè)平方米，其它開

元，其 元并入應納平方米，地下室

平方米，共取得開發(fā)產(chǎn)品預售收入款 元已按

%的利潤率計算預計毛利額

元已按 稅所得額進行申報； 額

%的利潤率計算預計毛利

****年**月**日已 元并入應納稅所得額進行申報。截至

元。申報調(diào)整毛利額

五、實際銷售收入毛利額的審核鑒證情況

（披露××開發(fā)項目完工產(chǎn)品銷售收入及其調(diào)整情況）

（一）實際銷售收入的審核 / 24

ＸＸ項目開發(fā)產(chǎn)品可銷售面積共計 住宅 戶、可銷售面積

平方米，其中：

平方米，商業(yè)網(wǎng)點 戶（個）、戶（個）、可銷售面積

平可銷售面積 方米，車庫 品

平方米，地下室

戶（個）、可銷售面積平方米，其他開發(fā)產(chǎn)平方米。

平方米，合同平方米、合同金平方米、合同金平方米、合同金平方米、合同金

平方米、戶（個）、可銷售面積

ＸＸ項目已簽訂合同銷售的開發(fā)產(chǎn)品共計 總價 額 額 額 額 元，其中：住宅 元，商業(yè)網(wǎng)點 元，地下室 元，車庫

戶、面積

戶（個）、面積 戶（個）、面積 戶（個）、面積

元，其他開發(fā)產(chǎn)品

元。

戶（個）、面積

合同金額

ＸＸ項目企業(yè)賬面列示銷售收入為 宅 銷售車庫 應確認銷售收入 宅 單價 元，均價 元，銷售商業(yè)網(wǎng)點

元，其中：銷售住

元，元，銷售地下室

元，銷售其他開發(fā)產(chǎn)品

元，均價

元。經(jīng)審核按規(guī)定

元/平方米，其中：銷售住

元，均價 元/平方米，元/平方米，銷售商業(yè)網(wǎng)點

元，均價 元/平方米，銷售地下室

元，均價

元，均價 銷售車庫 品

元/平方米，銷售其他開發(fā)產(chǎn)

元。

元/平方米，差異合計為

（詳見附件二《XX 房地產(chǎn)項目××××收入明細表》）

（二）銷售成本的審核 / 24

（披露：截至××未完工開發(fā)產(chǎn)品情況；截至××已完工開發(fā) 產(chǎn)品情況；××開發(fā)項目完工產(chǎn)品計稅成本及其調(diào)整情況；××年 度開發(fā)項目完工產(chǎn)品計稅成本、費用扣除的合法憑據(jù)及其調(diào)整情況，具體說明調(diào)整的事項及金額）

1、成本對象總成本

貴公司賬面 列示成本對象總 成本為 宅 庫 為 點 元，商業(yè)網(wǎng)點 元，其他開發(fā)產(chǎn)品 元，其中：住宅 元，均價

元，地下室

元，其中：住

元，車

元。經(jīng)審核成本對象總成本 元，均價

元/平方米，商業(yè)網(wǎng)

元/平方米，地下室 元，均價 元 元，均價 元/平方米，其他開發(fā)產(chǎn) 元/平方米，差異合計為

元。/平方米，車庫 品 元，均價

（詳見附件三《ＸＸ項目開發(fā)總成本審核明細表》）

2、可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷總可售面積（1）住宅可售面積單位工程成本=住宅總成本÷可售面積=（2）商業(yè)網(wǎng)點可售面積單位工程成本=商業(yè)網(wǎng)點總成本÷可售面 積=（3）地下室可售面積單位工程成本=地下室總成本÷可售面積=（4）車庫可售面積單位工程成本=車庫總成本÷可售面積=（5）其他開發(fā)產(chǎn)品可售面積單位工程成本=其他開發(fā)產(chǎn)品總成本 ÷可售面積=

3、已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積 / 24

單位工程成本

（1）已銷住宅的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的住宅面積×單位工程成本 =（2）已銷商業(yè)網(wǎng)點的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的商業(yè)網(wǎng)點面積×單位 工程成本=（3）已銷地下室的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的地下室面積×單位工程 成本=（4）已銷車庫的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的車庫面積×單位工程成本 =（5）已銷其他開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的其他開發(fā)產(chǎn)品 面積×單位工程成本= 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本合計=（1）+（2）+（3）+（4）+（5）=

（三）實際銷售收入毛利額的審核

實際銷售收入毛利額=實際銷售收入-已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=（詳見附件四《××開發(fā)產(chǎn)品（××期）房地產(chǎn)企業(yè)完工產(chǎn)品成本、計 稅成本及毛利額差異審核表》）

六、審核結(jié)果

（披露：開發(fā)項目完工產(chǎn)品對應的預售收入毛利額及其調(diào)整情 況；開發(fā)項目完工產(chǎn)品實際銷售收入毛利額與預售收入毛利額差 異計算及其調(diào)整情況）

實際銷售收入毛利額與預售收入毛利額（已申報調(diào)整的毛利額）/ 24

之間差異=實際銷售收入毛利額-預售收入毛利額（已申報調(diào)整的毛利 額）= 上述差異包括：（1）（2）… 合計：

七、其它需要披露的事項（對無法作出審核意見的必須作出說明）/ 24

附件 2：

××開發(fā)項目××××銷售收入審核明細表

開發(fā)產(chǎn)品種類： ： 序 開發(fā)產(chǎn)品名稱 面積 銷售合同編 銷售方 合同金額 實際收 賬面列示 其中：從預收帳款 審核確認 號 號 式 款金額 銷售收入 結(jié)轉(zhuǎn)的銷售收入 銷售收入（平方米）1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 合計

注：開發(fā)產(chǎn)品種類按照住宅、商業(yè)網(wǎng)點、地下室、車庫和其他開發(fā)產(chǎn)品分類填報，差異原因可另附說明。

金額單位：元 差異原因說明 / 24

附件

××項目開發(fā)總成本審核明細表

合計

審核確認 開發(fā)產(chǎn)品 總成本

金額單位：元 差異原因說明 開發(fā)產(chǎn)品種類 開發(fā)產(chǎn)品 開發(fā)產(chǎn)品 賬面列示開發(fā)產(chǎn)品總成本

數(shù)量 可售面積 土地征用 前期 建筑安裝基礎(chǔ)設(shè)施公共配套開發(fā)間接

(平方米)及拆遷 工程費 工程費 建設(shè)費 設(shè)施費 費用

補償費 合計 住宅 商業(yè)網(wǎng)點 地下室 車庫 其他開發(fā)產(chǎn)品

注：差異原因可另附說明。/ 24

附件 4之一

房地產(chǎn)企業(yè)完工產(chǎn)品成本、計稅成本及毛利額差異審核表

（一）完工開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）名稱： 納稅人名稱 開發(fā)項目名稱 開發(fā)項目地點 開發(fā)項目用途 開發(fā)項目占地面積 開 發(fā) 成 本 項 目

審定金額

已完工開發(fā)產(chǎn)品累計會計成本（請?zhí)畈町悓徍吮矶?/p>

其中：計入完工開發(fā)產(chǎn)品會計成本的應付和預提費用（請?zhí)畈町悓?核表二及附件五預提費用明細表）

完工開發(fā)產(chǎn)品累計會計成本中稅法規(guī)定不允許稅前扣除的金額（請?zhí)畈?異審核表二）

完工開發(fā)產(chǎn)品累計計稅成本（4＝1-3）（請?zhí)畈町悓徍吮矶?際 銷 售 毛 利 額 的 計 算 總可售面積（平方米）

可售面積單位計稅成本（6＝4/5）累計已實現(xiàn)銷售的可售面積（平方米）其 中 累計從預售結(jié)轉(zhuǎn)銷售的可售面積（平方米）本年已實現(xiàn)銷售的的可售面積（平方米）本年從預售結(jié)轉(zhuǎn)銷售的可售面積（平方米）累計從預售結(jié)轉(zhuǎn)銷售的已完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入 本年已完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入

本年從預售結(jié)轉(zhuǎn)銷售已完工銷開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入

累計從預售結(jié)轉(zhuǎn)銷售的已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本（16＝6×8）本年已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本（17＝6×9）

本年從預售結(jié)轉(zhuǎn)銷售的已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本（18＝6×10）累計從預售結(jié)轉(zhuǎn)銷售的已銷開發(fā)產(chǎn)品的實際毛利額（20＝12-16）

本年從預售結(jié)轉(zhuǎn)銷售的已銷開發(fā)產(chǎn)品的實際毛利額（22＝14-18）

金額單位：元至角分

聯(lián)系電話 聯(lián)系人

開發(fā)時間 完工時間

開發(fā)項目規(guī)劃建筑面積

行次 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 累計已完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入 其 中

累計已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本（15＝6×7）其 中

累計已銷開發(fā)產(chǎn)品的實際毛利額（19＝11-15）其

本年已銷開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額（21＝13-17）中

累計銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入

其中：本年銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入

預計 計稅毛利率（％）25 毛利

累計開發(fā)產(chǎn)品預計毛利額(申報調(diào)增）（注：毛利率不變情況下 26＝23×25，下同）額的 本年開發(fā)產(chǎn)品預計毛利額(申報調(diào)增）（27=24×25）27 計算 其 累計開發(fā)產(chǎn)品預計毛利額（已結(jié)轉(zhuǎn)申報調(diào)減）（28=12×25）

中 本年開發(fā)產(chǎn)品預計毛利額（已結(jié)轉(zhuǎn)申報調(diào)減）（29=14×25）累計預售結(jié)轉(zhuǎn)銷售的實際毛利額與預計毛利額的差異（30＝20-28）

本年預售結(jié)轉(zhuǎn)銷售的實際毛利額與預計毛利額的差異（25＝22-29）31 / 24

區(qū)分不同的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）分別填列此表。

開發(fā)產(chǎn)品完工后再銷售的開發(fā)產(chǎn)品、代建工程項目和配套設(shè)施不填此表，本表的毛利額計算 的金額類項目如沒有標明本年的，均為發(fā)生至本年的累計數(shù)

1、“完工開發(fā)產(chǎn)品(成本對象)名稱”：填寫開發(fā)企業(yè)已完工開發(fā)產(chǎn)品(包括視同完工的 開發(fā)產(chǎn)品)的名稱。

2、“納稅人名稱”：填寫稅務登記證所載納稅人的全稱。

3、“開發(fā)項目名稱”：填寫完工開發(fā)產(chǎn)品·所在開發(fā)項目的名稱。

4、“開發(fā)時間”：填寫本項目開發(fā)開始時間。

5、“完工時間”：填寫開發(fā)產(chǎn)品完工或視同完工的時間。開發(fā)成本項目

1、第1行“累計已完工開發(fā)產(chǎn)品會計成本”：填寫已完工開發(fā)產(chǎn)品或核算的成本對象發(fā) 生的會計成本，不含應計入期間費用的成本費用。

2，第2行“其中：計入完工開發(fā)產(chǎn)品會計成本的應付和預提費用”：填寫計入完工開發(fā) 產(chǎn)品會計成本的各項應付費用和預提費用。

3、第3行“完工開發(fā)產(chǎn)品累計會計成本中稅法規(guī)定不允許稅前扣除的金額”：填寫開發(fā) 企業(yè)按照財務會計規(guī)定核算的完工開發(fā)產(chǎn)品會計成本與稅法允許企業(yè)所得稅稅前扣除規(guī)定不 一致而進行納稅調(diào)整的金額。

4，第4行“完工開發(fā)產(chǎn)品累計計稅成本”：填寫開發(fā)企業(yè)發(fā)生的符合稅法規(guī)定允許企業(yè) 所得稅稅前扣除的成本費用額。該行為第1行減第3行的余額。

實際毛利額的計算

1、第6行“可售面積單位計稅成本”：填寫可以對外銷售的開發(fā)產(chǎn)品單位面積應負擔的 計稅成本。

2、第7行“累計已實現(xiàn)銷售的可售面積”：填寫開發(fā)產(chǎn)品完工后累計已實現(xiàn)銷售的開發(fā) 產(chǎn)品面積。

3、第8行“其中：累計從預售結(jié)轉(zhuǎn)銷售的可售面積（平方米）”：填寫開發(fā)產(chǎn)品完工后 開發(fā)企業(yè)累計至本年將預售轉(zhuǎn)為銷售的開發(fā)產(chǎn)品面積。/ 24

4、第9行本年已實現(xiàn)銷售的的可售面積（平方米）：填寫本年已實現(xiàn)銷售的開發(fā)產(chǎn)品面 積。

5、第10行本年從預售結(jié)轉(zhuǎn)銷售的可售面積（平方米）：填寫開發(fā)產(chǎn)品完工后開發(fā)企業(yè) 本年將預售轉(zhuǎn)為銷售的開發(fā)產(chǎn)品面積。

6、第11行“累計已完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入”：填寫開發(fā)產(chǎn)品完工后開發(fā)企業(yè)累計實 現(xiàn)的銷售收入的金額，包括未采用預售方式銷售完工開發(fā)產(chǎn)品而取得的收入和將預售收入轉(zhuǎn) 為銷售收入的金額。

7、第12行“累計從預售結(jié)轉(zhuǎn)銷售的已完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入”：填寫開發(fā)產(chǎn)品完工 后累計將預售收入轉(zhuǎn)為銷售收入的金額，不含開發(fā)企業(yè)未采用預售方式銷售完工開發(fā)產(chǎn)品而 取得的收入，代建工程收入、出租開發(fā)產(chǎn)品收入等收入

8、第13行“本年已完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入”：填寫開發(fā)產(chǎn)品完工后本內(nèi)開發(fā)企 業(yè)實現(xiàn)的銷售收入的金額，包括未采用預售方式銷售完工開發(fā)產(chǎn)品而取得的收入和將預售收 入轉(zhuǎn)為銷售收入的金額。

9、第14行“本年從預售結(jié)轉(zhuǎn)銷售已完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入”：填寫開發(fā)產(chǎn)品完工后 本內(nèi)開發(fā)企業(yè)將預售收入轉(zhuǎn)為銷售收入的金額，不含開發(fā)企業(yè)未采用預售方式銷售完工 開發(fā)產(chǎn)品而取得的收入，代建工程收入、出租開發(fā)產(chǎn)品收入等收入。

10、第15行累計已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本（15＝6×7）：填寫累計已銷售的已完工開 發(fā)產(chǎn)品的計稅成本。

11、第16行“累計從預售結(jié)轉(zhuǎn)銷售的已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本（16＝6×8）”：填寫開發(fā) 產(chǎn)品完工后開發(fā)企業(yè)累計將預售轉(zhuǎn)為銷售的開發(fā)產(chǎn)品應負擔的計稅成本。

12、第17行本年已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本（17＝6×9）：填寫本已銷售的已完工開發(fā) 產(chǎn)品的計稅成本。

13、第18行本年從預售結(jié)轉(zhuǎn)銷售的已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本（18＝6×10）：填寫開發(fā)產(chǎn) 品完工后開發(fā)企業(yè)本將預售轉(zhuǎn)為銷售的開發(fā)產(chǎn)品應負擔的計稅成本。

14、第19行累計已銷開發(fā)產(chǎn)品的實際毛利額（19＝11-15）：填寫開發(fā)產(chǎn)品完工后累計 至本年開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額。

15、第20行其中：“累計從預售結(jié)轉(zhuǎn)銷售的已銷開發(fā)產(chǎn)品的實際毛利額（20＝12-16）”： 填寫開發(fā)產(chǎn)品完工后開發(fā)企業(yè)累計由預售轉(zhuǎn)為銷售的開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額。/ 24

16、第21行“本年已銷開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額（21＝13-17）”：填寫本年開發(fā)企業(yè)的開 發(fā)產(chǎn)品實際毛利額。

17、第22行“本年從預售結(jié)轉(zhuǎn)銷售的已銷開發(fā)產(chǎn)品的實際毛利額（22＝14-18）”：填 寫開發(fā)產(chǎn)品完工后本內(nèi)開發(fā)企業(yè)由預售轉(zhuǎn)為銷售的開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額。

預售毛利額的計算

第23行“累計銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入”：填寫開發(fā)企業(yè)在預售階段累計取得的與該項 完工開發(fā)產(chǎn)品有關(guān)的收入。

第24行“其中：本年銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入”：填寫本開發(fā)企業(yè)在預售階段取得 的與該項完工開發(fā)產(chǎn)品有關(guān)的收入。

實際毛利額與預計毛利額的差異

1、第25行“計稅毛利率”：經(jīng)濟適用房、限價房和危改房項目的計稅毛利率按3％填 寫，除經(jīng)濟適用房、限價房和危改房項目以外的開發(fā)項目的計稅毛利率2012年以前城區(qū)按 15％填寫，鎮(zhèn)區(qū)按10%填寫，2012年后國稅主管企業(yè)均按15％填寫，地稅主管企業(yè)仍按原率 不變。

2、第26行“累計開發(fā)產(chǎn)品預計毛利額(申報調(diào)增）”：填寫預計毛利額計入應納稅所

得額的累計申報調(diào)整增加額。毛利率不變情況下一般 26＝23×25，下同，如不等請附加說明。

3、第27行“本年開發(fā)產(chǎn)品預計毛利額(申報調(diào)增）（27=24×25）”：填寫預計毛利額計 入當年應納稅所得額的申報調(diào)整增加額。一般 27=24×25，如不等請附加說明。

4、第28行“累計開發(fā)產(chǎn)品預計毛利額（已結(jié)轉(zhuǎn)申報調(diào)減）（28=12×25）”： 28行==12 行×25行

5、第29行“本年開發(fā)產(chǎn)品預計毛利額（已結(jié)轉(zhuǎn)申報調(diào)減）（29=14×25）”： 29行=14 行×25行

6、第30行“累計預售結(jié)轉(zhuǎn)銷售的實際毛利額與預計毛利額的差異（30＝20-28）”：填 寫開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與其預計毛利額之間的差額。實際毛利額大于預計毛利 額時以正數(shù)填寫，實際毛利額小于預計毛利額時以負數(shù)填寫。

7、第31行“本年預售結(jié)轉(zhuǎn)銷售的實際毛利額與預計毛利額的差異（25＝22-29）”：填 寫本內(nèi)開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與其預計毛利額之間的差額。實際毛利額大于 預計毛利額時以正數(shù)填寫，實際毛利額小于預計毛利額時以負數(shù)填寫。/ 24

附件 4之二

房地產(chǎn)企業(yè)完工產(chǎn)品成本、計稅成本及毛利額差異審核表

（二）金額單位：元 完工開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）名稱：

項目

（如下列項目是分攤轉(zhuǎn)入的，請?zhí)?行 次 寫附件四之三及之四成本分攤明 細表, 預提費用填寫附表五預提費

用明細表）完工開發(fā)產(chǎn)品成本合計(1=2+3+4+5+6+7+8)

一、土地征用及拆遷費（填附件四 2 之三及之四）

（1）土地買價或出讓金（2）市政配套費

其（3）耕地占用稅、契稅 中（4）土地使用費、閑置費

（5）拆遷補償支出、安置及動遷 支出

（6）其他

二、前期工程費（填附件四之三及 3 之四）

（1）水文地質(zhì)勘測

（2）報建、規(guī)劃、設(shè)計（3）臨時設(shè)施費 其 中（4）三通一平費（5）其他

以上項目其中：預提費用（填寫附 表五預提費用明細表）

三、建筑安裝工程費（填附件四之 4 三及之四）

其其中：預提費用（填寫附表五預提 中

完工開發(fā)產(chǎn)品 會計成本（1）

會計成本中稅法規(guī)

經(jīng)審定完工開發(fā)產(chǎn)品

定不允許稅前扣除

計稅成本 的金額

（3）=（1）-(2)

（2）/ 24

費用明細表）（1）土建工程費 ①基礎(chǔ)工程費 ②主體工程費

人工費

其 材料費

中 其中：委托方供（甲供）材料費

其他（2）安裝工程費（3）裝修工程費

四、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費（填附件四之 5 三及之四）（1）道路工程費

（2）燃氣、供暖、通訊、電視、工程費

（3）給排水、供電、照明工程費（4）綠化、環(huán)衛(wèi)工程費（5）其他

以上項目其中：預提費用（填寫附 表五預提費用明細表）

五、公共配套設(shè)施費（填附件四之 6 三及之四）

其中：預提費用（填寫附表五預提 / 24 其 中

費用明細表）

六、開發(fā)間接費（填附件四之三及 7 之四）

（1）工資及福利費（2）折舊費（3）修理費（4）辦公費（5）水電費

（6）勞動保護費（7）工程管理費 其

（8）利息支出費 中

（9）周轉(zhuǎn)房攤銷

（10）項目營銷設(shè)施建造費（11）其他

以上項目其中：預提費用（填寫附 表五預提費用明細表）8

七、其他開發(fā)費用

計入完工開發(fā)產(chǎn)品成本的其它預 提（應付）費用費用項目（填寫附 其 表五房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預提費用明 中

細表）

??

本表填寫完工開發(fā)產(chǎn)品成本的具體構(gòu)成項目。根據(jù)開發(fā)成本、開發(fā)間接費用等會計明細 科目填列本表的“完工開發(fā)產(chǎn)品會計成本”項，再根據(jù)稅法的規(guī)定對完工開發(fā)產(chǎn)品會計成本 進行納稅調(diào)整，計算出完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本

“完工開發(fā)產(chǎn)品(成本對象)名稱”：填寫開發(fā)企業(yè)已完工開發(fā)產(chǎn)品(包括視同完工的開 發(fā)產(chǎn)品)的名稱。

各行填寫說明

1、第 2行“土地征用及拆遷費”：填寫開發(fā)企業(yè)發(fā)生的土地征用費、耕地占用稅、勞動 力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?，安置動遷用房支出等。

2、第3行“前期工程費”：填寫開發(fā)企業(yè)發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計、項．6可行性研究、水文，地質(zhì)、勘察、測繪，“三通一平”(通水、通電、通路、清理平整建設(shè)場地)等支出。

3，第 4行“建筑安裝工程費”：填寫開發(fā)企業(yè)以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工 程費和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。

4、第 5行“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費”：填寫開發(fā)企業(yè)開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路，供水、供電、供氣、排 / 24

污，排洪，通訊、照明，環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

5、第 6行“公共配套設(shè)施費”：填寫包括開發(fā)企業(yè)不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套 設(shè)施而發(fā)生的支出，包括：

(1)根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃，在開發(fā)項目以外為開發(fā)項目的居民服務的給排水，供電，供氣的 增容、增壓，交通道路；

(2)開發(fā)小區(qū)內(nèi)不可能有償轉(zhuǎn)讓的非營利性公共配套設(shè)施，如居委會，派出所、幼托、消 防．鍋爐房、水塔、自行車棚、公廁等；

(3)開發(fā)小區(qū)內(nèi)有可能有償轉(zhuǎn)讓的營業(yè)性公共配套設(shè)施，如商店、銀行，郵局以及非營業(yè) 性公共配套設(shè)施中的中小學，文化站、醫(yī)院等。

6、第 7行“開發(fā)問接費用”：填寫開發(fā)企業(yè)直接組織管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工 資、職工福利費、折舊費、修理費，辦公費、水電費、勞動保護費，周轉(zhuǎn)房攤銷等。其中，工資和職工福利費的會計成本納稅調(diào)整額不在第二列“會計成本中稅法規(guī)定不允許稅前扣除 的金額”中填報，在《納稅調(diào)整明細表》（附表三）22-23行中進行填報。

7、第 8行“其他開發(fā)費用”：填寫開發(fā)企業(yè)為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的應計入開發(fā)產(chǎn)品成本的 除以上各項之外的支出。如企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而借入的資金，在開發(fā)產(chǎn)品完工之前所發(fā)生的 利息等借款費用，以及其他難以歸入以上各個項目的開支等，不包括應計入期間費用的各類 費用。其中利息支出的會計成本納稅調(diào)整額不在第二列“會計成本中稅法規(guī)定不允許稅前扣 除的金額”中填報，在《納稅調(diào)整明細表》（附表三）29行中進行填報。

各列填寫說明

1、第 1列“完工開發(fā)產(chǎn)品會計成本”：填寫已完工開發(fā)產(chǎn)品或核算的成本對象發(fā)生的會 計成本，不含應計入期間費用的成本費用。

2、第 2 列“會計成本中稅法規(guī)定不允許稅前扣除的金額”：填寫開發(fā)企業(yè)按照財務會 計規(guī)定核算的完工開發(fā)產(chǎn)品會計成本與稅法允許企業(yè)所得稅稅前扣除規(guī)定不一致而進行納稅 調(diào)整的金額。

3，第 3列“經(jīng)審定完工開發(fā)產(chǎn)品計稅成本”：填寫經(jīng)中介機構(gòu)審核后確定的發(fā)生的符合 稅法規(guī)定允許企業(yè)所得稅稅前扣除的成本費用額。

附件 4之三 / 24

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年共同（間接）成本分攤明細表(1)

（項目各期之間）

納稅所屬：

納稅人名稱（公章）本年共同（間接）成本歸集起

始日

本年共同（間接）成本發(fā)生總

額 項目

1.土地征用及拆遷補償費（1）土地買價或出讓金（2）市政配套費

（3）耕地占用稅、契稅（4）土地使用費、閑置費（5）拆遷補償支出、安置及 動遷支出（6）其他 2.前期工程費

（1）水文地質(zhì)勘測

（2）報建、規(guī)劃、設(shè)計（3）臨時設(shè)施費（4）三通一平費（5）其他

3.建筑安裝工程費 其中：預提費用（1）土建工程費（2）安裝工程費（3）裝修工程費 4.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費

本項目共分幾期

成本項目

1.土地征用及拆遷補償 費

2、公共配套設(shè)施 3.借款費用

4、其他成本費用

-合計

納稅人識別碼 本年共同（間接）成本歸

集截止日

金額

項目

（1）道路工程費

（2）燃氣、供暖、通訊、電視、工程費

（3）給排水、供電、照 明工程費

（4）綠化、環(huán)衛(wèi)工程費（5）其他 5.公共配套設(shè)施費 其中：預提費用 6.開發(fā)間接費用（1）工資及福利費（2）折舊費（3）修理費（4）辦公費（5）水電費

（6）勞動保護費（7）工程管理費（8）利息支出費（9）周轉(zhuǎn)房攤銷

金額

（10）項目營銷設(shè)施建 造費

（11）其他

共同（間接）成本在不同期分攤及納稅調(diào)整明細

()期 面積:()期 面積 每一期占地面積

計算分攤比 一期： 二期： 總金 分攤

例 分攤比 分攤金 納稅調(diào)整 分攤比 分攤金 納稅調(diào)整金額 額 方法 的分母金額

例 額 金額 例 額

1、本表為本年發(fā)生的共同（間接）成本需要在項目各期進行分攤時填報 / 24

附件 4之四 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年共同（間接）成本分攤明細表(2)（各個成本對象間）納稅所屬：

納稅人名稱（公章）

本年本期共同（間接）成本歸

集起始日

由（1）表轉(zhuǎn)入應本期分攤的金

額 項目

1.土地征用及拆遷補償費（1）土地買價或出讓金（2）市政配套費（3）耕地占用稅、契稅（4）土地使用費、閑置費

（5）拆遷補償支出、安置及動 遷支出（6）其他 2.前期工程費

（1）水文地質(zhì)勘測

（2）報建、規(guī)劃、設(shè)計（3）臨時設(shè)施費（4）三通一平費（5）其他

3.建筑安裝工程費 其中：預提費用（1）土建工程費（2）安裝工程費（3）裝修工程費

4.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費

本期發(fā)生的共同（間接）成本

金額

由（1）表轉(zhuǎn)入應本期分攤的金

額

本期共同（間接）成本需要分

攤的金額

成本項目

納稅人識別碼 本年本期共同（間 接）成本歸集截止日 本項目為()期

金額

項目

（1）道路工程費（2）燃氣、供暖、通訊、電視、工程費（3）給排水、供電、照明工程費

（4）綠化、環(huán)衛(wèi)工 程費

（5）其他 5.公共配套設(shè)施費 其中：預提費用 6.開發(fā)間接費用（1）工資及福利費（2）折舊費（3）修理費（4）辦公費（5）水電費

（6）勞動保護費（7）工程管理費（8）利息支出費（9）周轉(zhuǎn)房攤銷（10）項目營銷設(shè)施 建造費

（11）其他

金額

共同（間接）成本在不同成本對象中分攤及納稅調(diào)整明細

計算分 成本對 成本對

總金 分攤 攤比例 象一： 象二：

額 方法 的分母 分攤比 分攤金 納稅調(diào)整 分攤比 分攤金

金額 例 額 金額 例 額

納稅調(diào)

整金額

1.土地征用及拆遷補償費

2、公共配套設(shè)施 3.借款費用

4、其他成本費用

-合計

本表為本年發(fā)生的共同（間接）成本需要在各個成本對象間進行分攤時填報。/ 24

附件五：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預提費用明細表

一、出包工程

出包 工程 項目 承包單位名 稱 承包單 位主管 稅務機 關(guān) 出包 合同 號

出包 項目 開工 日期

出包 項目 完工 日期

合同 金額

已開 票金 額

發(fā)票號 碼

預提 金額

預提費 用占合 同總額 比例

本 稅前扣 除金額

公共配 套設(shè)施 名稱 開工 時間（預 計）完工時 間（預 計）預算 造價 預提 金額

二、公共配套設(shè)施 本 稅前扣 除金額

具體項 目 政府 收費 相關(guān) 文件 名及 文件 號 收費標 準 收費 金額 預提 金額

三、政府收費 本 稅前扣 除金額

四、其他預提費用

具體項 目 預提 金額 本年 度納稅 調(diào)整金 額 備注

1、出包工程按出包合同明細填列，并附出包工程合同。

2、公共配套設(shè)施按項目明細填列，并附送公共配套設(shè)施承諾建造且不可撤銷的相關(guān)資料,公 共配套設(shè)施是指非營利且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主,或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的會所、物 業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園，利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所。

3、政府收費按具體收費項目明細填列。/ 24

附件六：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計稅成本對象表 納稅人

開發(fā)項目名稱

識別碼

過渡性成本 成本對象(預計)開工時 對象 確定時間 間

共分 期

本實際開工為第

期

公共配套設(shè)施預算

造價

第（）期成本對象一

成本對象名 稱（具體棟 號）成本對象名 稱（具體棟 號）成本對象名 稱（具體棟 號）

成本項目 土地

共同成本和 不能分清負 擔對象的間 接成本具體 分配方法 公共配套設(shè) 施 借款費用 其他成本項 目 開工時間

設(shè)計占地面

積

第（）期成本對象二

開工時 間

設(shè)計占地面

積

第（）期成本對象三

開工時 間

分攤方法

設(shè)計占地面

積

設(shè)計建筑面積 設(shè)計建筑面積 設(shè)計建筑面積

萬元 納稅人名稱（公 章）

成本對象的確 定原則 具體分期 規(guī)劃需要建設(shè) 的公共配套項 目

相關(guān)內(nèi)容 備注

占地面積法□土地整體預算□其他方法 開發(fā)用地總面積： □ 開發(fā)用地整體預算： 建筑面積法□其他方法□

直接成本法□預算造價□其他方法□

開發(fā)項目總建筑面積： 預算造價：

1、本表填寫納稅人在房地產(chǎn)項目開工之前按國稅發(fā)[2009]31 號文件規(guī)定確定的成本對象情 況。

2、成本對象的確定原則是指：可否銷售原則、分類歸集原則、功能區(qū)分原則、定價差異原則、成本差異原則、權(quán)益區(qū)分原則。企業(yè)可選擇一個或一個以上原則。

3、成本對象一、二、三行次可根據(jù)本企業(yè)成本對象的數(shù)量自行增加相應行次。

4、對土地的分攤不采用占地面積法的,在備注欄應說明采用的具體方法、原因；對公共配套 設(shè)施、借款費用等采用其他方法的，在備注欄應說明采用的具體方法、原因；對其他成本項 目應填寫分攤的具體方法、原因。/ 24

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率如何確定？

答：

一、根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第八條規(guī)定：“企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市稅務局按下列規(guī)定進行確定：

（一）開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%。

（二）開發(fā)項目位于地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。

（三）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。

（四）屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%?！?/p>