第一篇：收房流程全攻略

收房流程全攻略

收房流程

（一）：開發(fā)商發(fā)出收房通知

購房者一般可以通過以下三種途徑了解收房的事宜：

第一：開發(fā)商以掛號信的形式進行書面通知

按照您之前留下的聯(lián)系地址，您會收到開發(fā)商寄來的掛號信通知。掛號信內(nèi)一般包括收房通知書、當日收房流程圖、收費通知單等文件內(nèi)容。仔細查看收房通知書內(nèi)容，準備好相應的材料，牢記收房時間，按時去收房。

第二：售樓人員電話口頭通知

在沒收到書面通知之前，如果您著急了解情況，可以直接打電話向當時銷售樓盤給您的銷售人員咨詢情況，如詢問收房時間、面積是否有變、需要交納的費用等。第三：開發(fā)商在報紙或網(wǎng)絡上發(fā)布收房信息

有些開發(fā)商會提前將收房信息刊登在當?shù)貓蠹埢蚍慨a(chǎn)類網(wǎng)站上。因此，在臨近收房期間，您應該多注意當?shù)貓蠹埿侣労头慨a(chǎn)網(wǎng)絡上的信息。

編輯小貼士：臨近收房日期間，一定要勤問、勤關注！

收房通知中包括收房的時間、須交納的費用、未按時收房的處理等。通知的形式有電話、傳真、信件等。穩(wěn)妥起見，開發(fā)商在用電話、傳真等方式通知之外，最好能同時使用掛號信件的方式，否則，很難證明自己已向購房者發(fā)出收房通知，有可能造成承擔延期交房責任的不利后果。

在約定的時間地點內(nèi)開發(fā)商會核驗業(yè)主材料;業(yè)主領取《竣工驗收備案表》、《房屋土地測繪技術報告書》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》并由開發(fā)商加以說明，《竣工驗收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》必須為原件而不是復印件。

特別提醒：

1、業(yè)主在收房之前，一定要仔細揣摩購房合同和有關宣傳資料(樓書、廣告、宣傳冊)，了解房屋交付時的具體標準，比如房屋的結構如何、房子于何時交付、交付時應具備哪些條件等等。

2、收房中經(jīng)常出現(xiàn)收房流程嚴重不合理【主要體現(xiàn)在購房者交納有關費用。如房屋價款結算、物業(yè)費、公共維修基金等】。

開發(fā)商總是要求業(yè)主先補齊房款(如果面積漲水)、繳納公共維修基金(房屋總額的3%<高層>或2%<多層>)和契稅(房屋總額的1.5%<普通住宅>或3%<非普通住宅>)、繳納一年的物業(yè)管理費和產(chǎn)權代辦費等費用，然后方可以辦理入住手續(xù)，領取房屋鑰匙和相關資料，然后才能驗收房屋，如果房屋有問題交物業(yè)慢慢維修。在業(yè)主支付了全部房款的前提下，開發(fā)商應無條件向業(yè)主交付符合合同約定的房屋，否則應視為開發(fā)商違約，如果開發(fā)商拒不交房，應承擔逾期交房的責任。無論是依據(jù)法律的規(guī)定和大部分購房合同的約定，繳納公共維修基金、契稅等費用均不能作為開發(fā)商交付房屋的前提。

在交付以前，業(yè)主有權先驗收房屋，發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題，開發(fā)商應限期維修，由此導致業(yè)主逾期入住的，開發(fā)商應承擔違約責任。

3、收房不應以繳納各項不應繳納的費用為前提

收房以繳納各項不應繳納的費用(公共維修基金和契稅、產(chǎn)權代辦費等費用)為前提，開發(fā)商單方為業(yè)主收房設置了義務。而依據(jù)法律規(guī)定契稅、公共維修基金業(yè)主必須在辦理產(chǎn)權證書時向稅務部門和小區(qū)辦繳納，至于產(chǎn)權代辦費，業(yè)主完全有權選擇自行辦理產(chǎn)權證，開發(fā)商無權強行向業(yè)主收取該筆費用。因此，開發(fā)商無權在入住時向業(yè)主收取契稅、公共維修基金和產(chǎn)權代辦費等超出法律規(guī)定之外的費用，否則業(yè)主有權拒絕交納，開發(fā)商以此為由拒絕向業(yè)主交付房屋的，由此引發(fā)的延期交房等法律責任應由開發(fā)商承擔。

其他問題有：面積誤差問題；裝修標準不符合合同的約定或開發(fā)商承諾的；小區(qū)公共配套和共用設施不健全。

編輯小貼士：由于房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的復雜性，項目延期交房極為普遍，因此簽訂購房合同時，關于此方面的條款如入住時間、違約處罰等務求詳盡、嚴謹。收房流程

（二）索要兩書一表等資料

索要“兩書一表”：向開發(fā)商索要《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，以便日后出現(xiàn)質(zhì)量問題時按約維修。

在商品房交房階段中，房地產(chǎn)開發(fā)商必須向業(yè)主提交《住宅工程質(zhì)量分戶驗收記錄》。房地產(chǎn)開發(fā)商在交付商品房時，除了提交《住宅工程質(zhì)量保證書》外，還應按照“一房一驗”制的標準和要求，同時向業(yè)主提交《住宅工程質(zhì)量分戶驗收記錄》等文件，否則，業(yè)主依據(jù)“一房一驗”的有關規(guī)定有權拒絕接收房屋，從而導致房地產(chǎn)開發(fā)商依法承擔違約責任等情況發(fā)生。

購房者應要求開發(fā)商提供“兩書”“一表”即《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》?！蹲≌|(zhì)量保證書》是開發(fā)商對銷售的商品住宅承擔質(zhì)量責任的法律文件，是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾，可以作為商品房預、出售合同的補充約定，與合同具有同等效力。而《住宅使用說明書》則是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標，如抗震指數(shù)、墻體結構類型等作出的相關說明。目前我國的房地產(chǎn)業(yè)在《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》上已形成大體統(tǒng)一的規(guī)范，問題比較少；而目前問題比較多的主要是《竣工驗收備案表》。

按照有關規(guī)定，《竣工驗收備案表》上的每一項都必須報主管部門備案。您驗房時不能只看開發(fā)商有沒有這張《備案表》，同時一定要仔細察看各個分項有沒有都備案，例如消防設施等。《竣工驗收備案表》對房地產(chǎn)商有著嚴格的約束作用，只要將項目送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負責，出了問題，如果是發(fā)展商的過失，可以追究其責任。

在正常交房過程中，業(yè)主應該查看以下文件：

第一是房產(chǎn)開發(fā)商必須已經(jīng)取得《建筑工程竣工備案表》，這是國家強制要求的。

第二是我們常說的“兩書”——“質(zhì)量保證書”和“使用說明書”，這是建設部《商品房銷售管理辦法》中要求的，現(xiàn)在交房時開發(fā)商都應提供。

第三是開發(fā)商已取得國家認可的專業(yè)測繪單位對面積的實測數(shù)據(jù)，看是否與購房合同中約定的有出入，以便盡早使問題獲得解決。

收房流程

（三）： 爭取先驗房再收房

購房者也許掌握不了太多專業(yè)的驗房方法，不過，物業(yè)管理公司與開發(fā)商簽訂委托物業(yè)管理協(xié)議前，已代業(yè)主對小區(qū)所有房子進行了質(zhì)量驗收。因此購房者可在驗房前了解一下物業(yè)管理公司有關《驗收與接管物業(yè)的事項》。另外，國家對房屋交易的新規(guī)定中說明：商品房交付使用時，預售人必須向預購人提供《商品房住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《竣工驗收備案表》。

即便如此，收房當日的驗房環(huán)節(jié)仍然十分重要，樂居工作室愿意為您提供一些驗房技巧，幫助購房者解決實際驗房時說面臨的困惑和難題。

驗房具體內(nèi)容主要包括：

檢查所交付的房屋是不是您所購買的房屋，其結構設計是否和原圖相符；房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異；

檢查房屋質(zhì)量，包括墻壁、門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象；

核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏、品牌、數(shù)量是否相符；檢查墻體平整度，是否滲水、是否有裂縫；

仔細檢查地面有無空殼開裂情況；

水電煤暢通情況和能否正常使用；

打開龍頭查漏堵；

用萬用表測量各個強弱電是否暢通；

驗收下水情況。

編輯小貼士：在驗收過程中如果購房者發(fā)現(xiàn)有問題的地方，一定要在《驗樓單》上詳細注明，并同發(fā)展商或物業(yè)人員確定解決方案和解決日期，一般情況是15日解決。如果房屋問題較大，確實不能當時收房的，要詳細寫明不能收房的原因并要求開發(fā)商簽字蓋章，以明確責任。

在驗收過程中，購房者如果發(fā)現(xiàn)購買的商品房存在質(zhì)量問題，是不是都可以退房呢？那倒不一定。因此，購房者需要搞清楚，什么情況下才能夠要求退房。按照《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，只有四種情況可以退房：一是套型與設計圖紙不一致；二是開發(fā)商擅自變更規(guī)劃設計；三是面積誤差絕對值超過3%；四是商品房確屬主體結構不合格。

只要具備上述條件之一，購房者就有權利提出退房。如果開發(fā)商不同意，購房者可以向有管轄權的人民法院起訴；如果不具備上述條件，但是房屋確實出現(xiàn)了質(zhì)量問題，購房者有權要求開發(fā)商進行維修，因此造成損失的應由開發(fā)商賠償。收房流程

（四）：購房者收房 簽署《入住交接單》 購房者接收房屋。房屋驗收合格后，開發(fā)商將鑰匙交給購房者。一般而言，鑰匙的交付是房屋交接的主要標志。除了所有權(所有權轉(zhuǎn)移時間以管理機關辦理過戶手續(xù)的時間為準)外，關于房屋的一切權利都從鑰匙交付時由購房者來行使了。當然，風險也從此時由購房者來承擔了(比如房屋交付后出現(xiàn)火災、地震等造成房屋滅失的風險)。

辦理入住手續(xù)：

換發(fā)票、繳交各項相關費用；

填寫《住戶檔案表》、《入住協(xié)議》、《消防責任書》等表格。

關于收房后的其它仍需要注意的事項：

關于物業(yè)：現(xiàn)階段物業(yè)的電話比較忙，打10次能有8次占線，效率比較低，請做好心理準備。

關于水：若是用卡的水表，在插卡后會聽到水表里有嘰里咕嚕的聲音顯示剩余水量為1.0后，說明水表認您的那張卡了，然后去買水才有效。

關于電：剛收房的樓電不穩(wěn)定的可能性更大。

小知識：購房者要了解商品房保修期限和維修范圍，這樣在今后居住中，也能夠更加舒心。(商品房保修期從購房者收房的當天開始計算)

第二篇：收房員工作流程

工作流程

店面：和諧店 職位：收房員

早班 1、10:00到10;30打卡、整理著裝，開班前會。2、10:40到11:00整理布草，收拾需要的東西（沙發(fā)巾，小毛巾，按摩巾，地巾 等）備齊放好。3、11:00到12;30到房間關閉電視，空調(diào)。疊放好相關物品，沙發(fā)巾，小毛巾，按摩巾，地巾等需要換洗的物品及時換到，再擦大理石上的水渣，然后，打掃衛(wèi)生，有清房卡在系統(tǒng)上清房，吃飯。4、12;30到01;00房間收完的情況下，整理布草間、被子、沙發(fā)巾、毛巾，打掃衛(wèi)生。5、1;10到2;00添加房間用品（紙巾，棉簽、牙簽）檢查按摩椅及按摩椅后面的播線板。6、02;00到03:00把二樓門上有油的擦干凈，全部房間擦干凈，查看所有物品，有需要領取的找領班領取。7、3:30到4:00復查房間衛(wèi)生情況，物品有無按要求放整齊。8、4:30到5:00收拾房間，把需要清洗的物品送到水吧清洗。9、5:30到7:00換崗吃飯，交接班次，注明遺留問題、打卡，開會看領導有無其他安排后下班。

晚班 1、18;00到19:00打卡、整理著裝，開班前會。2、19:30到20;00檢查所有樓層房間，看情款有需要要電源關閉的及時關閉。3、20:00到21:30跟早班人員交接班次，注意出現(xiàn)的不良問題。4、20;30到21:00整理布草，收拾需要的東西（沙發(fā)巾，小毛巾，按摩巾，地巾 等）備齊放好，到房間關閉電視，空調(diào)，疊放好相關物品，沙發(fā)巾，小毛巾，按摩巾，地巾等需要換洗的物品及時換到，再擦大理石上的水渣，然后，打掃衛(wèi)生，有清房卡在系統(tǒng)上清房。5、21:10到21:40整理布草間、被子、沙發(fā)巾、毛巾，打掃衛(wèi)生。6、21:50到22:00添加房間用品（紙巾，棉簽、牙簽）檢查按摩椅及按摩椅后面的播線板。7、22:30到23:00客人走后及時聯(lián)系收銀臺人員那些房間已經(jīng)預定啦就先打掃那些房間，收拾出來的水果用具送到吧臺，有需要清洗的送去清洗。8、23:10到12:00合理安排換崗吃宵夜。9、12:30到1:00復查房間衛(wèi)生，門上有油的擦干凈，全部房間擦干凈。10、1:30到3:30交接班次，注明遺留問題、衛(wèi)生不達標的下次加強，在列會本上簽字、打卡，下班。

第三篇：業(yè)主收房流程

一、業(yè)主收房流程

收房的過程并不復雜，主要有以下幾個步驟：

開發(fā)商和物業(yè)核驗業(yè)主材料。雙方確認收房流程。

業(yè)主領取《竣工驗收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》（此三項必須為原件）以及《房屋土地測繪技術報告書》，并由開發(fā)商加以說明。3 業(yè)主對新房做綜合驗收，即最重要的驗房環(huán)節(jié)。

業(yè)主就驗收中存在的問題提出質(zhì)詢、改進意見或解決方案。雙方協(xié)商并達成書面協(xié)議，根據(jù)協(xié)議內(nèi)容解決交房中存在的問題。無法在15日內(nèi)解決的，雙方應當就解決方案及期限達成書面協(xié)議。

開發(fā)商出具《實測面積測繪報告》，雙方確認面積誤差后結算剩余房款、各項費用以及延期交房違約金等。

業(yè)主領取新房鑰匙，簽署《住宅鑰匙收到書》。

與物業(yè)公司簽署物業(yè)協(xié)議、向物業(yè)公司交納物業(yè)費并索要發(fā)票或蓋章確認的收據(jù)。

辦理產(chǎn)權證有關的事項。若業(yè)主委托開發(fā)商辦理產(chǎn)權證，則可由開發(fā)商代收契稅和房屋產(chǎn)權登記費。代辦費金額雙方協(xié)商。業(yè)主也有權拒絕代辦。9 業(yè)主簽署《入住交接單》，收房完成。

二、詳解如何驗房

1、在檢查完整棟樓座的外墻瓷磚牢固性、單元門是否完好，樓道樓梯安全性和公用設備完好性后，開啟戶門。

2、檢查防盜門有無劃痕，門邊是否變形，門與框的密封是否嚴密，門和鎖開關應靈活。檢查入戶門門鈴，裝上自帶的電池，檢查是否正常工作。觀察貓眼是否有松動、不清晰、視野不全或因有異物無法看清楚等現(xiàn)象。

3、檢查戶內(nèi)門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象(陽臺裂縫危險最大)，油漆是否刷全。注意用鏡子放到門頂部和門底部，檢查這些地方是否也刷過油漆。檢查門窗的密封是否良好，可用一長紙條放在密封點上，關門壓住紙條用力抽出，多點試驗看密封條的壓力是否均勻。推拉窗上的紗窗和窗扇，確認是否推動靈活，相互無碰撞。窗戶外窗框上應有防堵帽，防止異物堵塞影響排水，導致下雨時窗戶進水。雙層玻璃里外都擦不干凈時應提出拆換玻璃清潔，否則以后不易解決。

4、檢查層高是否符合合同。最好把水表、電表數(shù)字、樓高、馬桶坑距、浴缸長度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記下。檢查房頂是否傾斜，可在房頂取4－5個點用盒尺進行測量，若數(shù)值一致說明沒有傾斜。

5、檢查墻壁是否平整，是否有滲水，是否有劃痕裂紋，是否有爆點（生石灰在發(fā)成熟石灰時因攪拌不勻，抹在墻上干后會形成爆點）。檢查地面是否平整，是否有滲水和空殼開裂情況。如有空鼓，要責成陪同物業(yè)人員盡快修復，否則在裝修中會很容易打穿樓板。

6、如是精裝房，還要檢查廚衛(wèi)吊頂是否安裝牢固。墻磚、地磚、地板是否平整，是否有空鼓（以小錘敲擊），是否有色差，縫隙是否符合規(guī)范。木地板要檢查木龍骨安裝是否牢固。櫥柜開啟是否靈活順暢，配件是否齊全。

7、檢查上下水。盡量開大上水龍頭，檢查是否正常工作。用盆盛水向各個下水處灌水，如臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及陽臺地漏等，每個下水口應灌入兩盆水左右，聽到咕嚕咕嚕的聲音表明通暢，確定表面沒有積水。確認沒問題后要盡快將這些突出下水(如臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水)用塑料袋罩著水口，加以捆實。地漏等下水則需要塞實并留下可拉扯的位臵。

8、檢查衛(wèi)生間地面坡度是否能讓積水順利往地漏方向流，而不至于流入其他房間。將水倒在衛(wèi)生間地面上（高度約2厘米），通知樓下的業(yè)主24小時后查看其房間內(nèi)廁衛(wèi)的天花板是否有滲水。全部用完水后打開水表，記錄下水表的數(shù)字。同時也要記錄電表數(shù)字。

9、檢查電氣開關箱內(nèi)的各開關是否有明顯標示，是否安裝牢固，檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。檢查插座，如自備有插排（帶有指示燈的五孔插座），可根據(jù)指示燈明滅測定是否正常通電。如有可能配備搖表，可測試插座對地絕緣情況是否良好。

10、檢查有線電視插座、寬帶插座，插進去有無松動或插不進現(xiàn)象。檢查可視對講、緊急呼叫按鈕是否工作正常。

11、檢查管道通風。廚房煙道可用冒煙的紙卷放在煙道口下方十厘米左右，看煙是否上升到煙道口能立即吸走。衛(wèi)生間應在吊頂下留通風口。留在吊頂上面時要用手電查看是否具備安裝性，同時用與測廚房煙道同樣的辦法測抽力。用手電查看煙道、通風口中是否存有建筑垃圾。

12、用冒煙的紙卷放到管道煤氣報警裝臵附近，看報警裝臵是否靈敏動作，報警聲光提示應同時關閉進氣閥。

13、檢查暖氣管道安裝是否通暢和密封。使勁晃動暖氣管和上水管確定是否牢固。打開水閥看排水是否流暢，放水同時用衛(wèi)生紙擦拭上下管道底部有無滲漏。確認暖氣片上方的排氣孔是否可以擰動。

14、核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符。驗房過程發(fā)現(xiàn)問題及時記錄，并與物業(yè)人員確定解決方案和解決日期。如果驗房后認為質(zhì)量問題較多且需較大整改，則業(yè)主可要求開發(fā)商簽收“關于房屋存在質(zhì)量問題要求限期整改的確認函”后中止辦理手續(xù)。

三、繳納稅費

1、交易過程中需交費用 印花稅：房價款的萬分之五

2、申辦產(chǎn)權證過程中需交費用

登記費、房屋所有權證工本費、印花稅、契稅、住宅公用部分共有設備維修基金等 >>>市地稅局統(tǒng)一契稅口徑 新規(guī)同江寧版最高3%

3、入住過程中需交費用 物業(yè)管理費及供暖費

4、辦理按揭須繳納的費用

保險費：財險保險費=總房款*年費率*年限系數(shù)。保費一次性交。

5、辦理公積金需繳納費用

1）、評估費：評估價格100萬以下部分收取評估結果的0.5%，以上部分0.25%。2）、保險費：財險：保險費=貸款額*年費率*年限系數(shù)

綜合險：保險費=貸款人年限對應系數(shù)*貸款額

四、《住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范》中隱蔽工程的規(guī)定

本章適用于廚房、衛(wèi)生間的洗滌、潔身等衛(wèi)生器具的安裝以及分戶進水閥后給水管段、戶內(nèi)排水管段的管道施工。

1、衛(wèi)生器具、各種閥門等應積極采用節(jié)水型器具。

2、各種衛(wèi)生設備及管道安裝均應符合設計要求及國家現(xiàn)行標準規(guī)范的有關

規(guī)定。

3、衛(wèi)生器具的品種、規(guī)格、顏色和排水管材、件應符合設計要求并應有產(chǎn)品合格證書。

4、各種衛(wèi)生設備與地面或墻體的連接應用金屬固定件安裝牢固。

5、衛(wèi)生器具安裝驗收合格后應采取適當?shù)某善繁Ｗo措施。

6、管道敷設應橫平豎直，管卡位臵及管道坡度等均應符合規(guī)范要求。各類閥門安裝應位臵正確且平正，便于使用和維修。

7、嵌入墻體、地面的管道應進行防腐處理并用水泥砂漿保護，其厚度應符合下列要求：墻內(nèi)冷水管不小于10mm、熱水管不小于15mm，嵌入地面的管道不小于10mm。嵌入墻體、地面或暗敷的管道應作隱蔽工程驗收。

8、冷熱水管安裝應左熱右冷，平行間距應不小于200mm。當冷熱水供水系統(tǒng)采用分水器供水時，應采用半柔性管材連接。

9、各種新型管材的安裝應按生產(chǎn)企業(yè)提供的產(chǎn)品說明書進行施工。電氣安裝工程

本章適用于室內(nèi)電路布線及電器、燈具安裝。

1、電氣安裝施工人員應持證上崗。

2、配電箱戶表后應根據(jù)室內(nèi)用電設備的不同功率分別配線供電；大功率家電設備應獨立配線安裝插座。

3、電路配管、配線施工及電器、燈具安裝除遵守本規(guī)定外，尚應符合國家現(xiàn)行有關標準規(guī)范的規(guī)定。

4、工程竣工時應向業(yè)主提供電氣工程竣工圖。

5、電器、電料的包裝應完好，材料外觀不應有破損，附件、備件應齊全。

6、塑料電線保護管及接線盒必須是阻燃型產(chǎn)品，外觀不應有破損及變形。

7、金屬電線保護管及接線盒外觀不應有折扁和裂縫，管內(nèi)應無毛刺，管口應平整。

8、通信系統(tǒng)使用的終端盒、接線盒與配電系統(tǒng)的開關、插座，宜選用同一系列產(chǎn)品。

9、暗線敷設必須配管。當管線長度超過15m或有兩個直角彎時，應增設拉線盒。

10、同一回路電線應穿入同一根管內(nèi)，但管內(nèi)總根數(shù)不應超過8根，電線總截面積(包括絕緣外皮)不應超過管內(nèi)截面積的40%。

11、電源線與通訊線不得穿入同一根管內(nèi)。

12、穿入配管導線的接頭應設在接線盒內(nèi)，接頭搭接應牢固，絕緣帶包纏應均勻緊密。

13、當?shù)鯚糇灾卦?kg及以上時，應先在頂板上安裝后臵埋件，然后將燈具固定在后臵埋件上。嚴禁安裝在木楔、木磚上。

五、業(yè)主如何自己辦理新商品房的房產(chǎn)證

正常情況下，從向房地局提交文件之日起，大約兩個月后可領取產(chǎn)權證。如果是一次性付款，則可自辦產(chǎn)權證。大致流程如下：到房地局領表和交納公共維修基金等費用，到開發(fā)商指定的房屋面積計量站出測繪圖，根據(jù)測繪圖填好表格拿到開發(fā)商處蓋章、領取正本合同，然后約開發(fā)商一起共同到房地局提交前述相關文件即可。

需注意：要向開發(fā)商確認，你所購房屋的產(chǎn)權證在哪個房地局辦理，然后再辦或者直接向該局查詢。

如果是按揭貸款買房，根據(jù)幾大商業(yè)銀行的借款合同，均有需委托開發(fā)商代辦產(chǎn)權證的條款，即產(chǎn)權證只能委托開發(fā)商代辦，自己不能辦理。

六、辦理商品房產(chǎn)權證需經(jīng)過哪些程序

居民在辦理商品房產(chǎn)權證時，一般按照下列程序進行:

(1)鑒證。購房者在與開發(fā)商簽訂購房合同后15天內(nèi)，將合同送房地產(chǎn)交易所辦理交易鑒證備案手續(xù)；

(2)登記。購房者在使用所購商品房后3個月內(nèi)，到房屋產(chǎn)權監(jiān)理所辦理產(chǎn)權登記手續(xù)。登記時，須提交下列材料：購房者的身份證和私章，鑒證過的購房合同以及由開發(fā)商出具的購買商品房辦理產(chǎn)權證明書、購房發(fā)票、紅線圖、位臵圖(藍圖)、平面圖(藍圖)。登記完畢領取收件收據(jù)。

(3)交費。受理登記15個工作日后，到房屋產(chǎn)權所交齊登記費、鑒證費等有關費用；

(4)領證。房屋所有人憑身份證、私章、收件收據(jù)和收款票據(jù)領取《房屋所

有權證》。

七、不辦產(chǎn)權登記對權利人會產(chǎn)生什么影響

許多人不重視產(chǎn)權登記，特別是居住祖屋的人。須知道，這樣會給以后的生活帶來麻煩，自己的權益得不到有效的維護，其影響主要有：

(1)未經(jīng)登記的房屋所有權轉(zhuǎn)讓時，受讓方無法了解擬受讓產(chǎn)權的狀況，交易就難以成功，即使私下成交，也難以辦理產(chǎn)權交易過戶手續(xù)；

(2)未經(jīng)登記的房地產(chǎn)因無法向貸款方提交房地產(chǎn)權證書，不能抵押、投典；(3)當權利人因房屋所有權、土地使用權與他人發(fā)生糾紛或遭到非法侵害時，因無法向行政、仲裁或司法機關提交有效的法律憑證，增加了司法實踐的困難，而且有可能使自己的權益得不到有效保護；

(4)當權利人將自己所擁有的房屋進行抵押、投典，由于未對他項權利進行登記，一旦抵押人需處分抵押物時，由于未經(jīng)登記房屋他項權利，其優(yōu)先受償權不受法律保護；

(5)房屋建筑及使用情況發(fā)生的變化不及時登記，一旦遇到拆遷時，當事人因缺乏依據(jù)就會得不到有關補償，造成不必要的損失。

第四篇：新房收房手續(xù)及流程

新房收房手續(xù)及流程

一、新房交房要滿足哪些條件?

按照規(guī)定開發(fā)商交付商品房屋必須符合以下條件：

1、經(jīng)建設工程質(zhì)量監(jiān)督機構核驗合格

商品房一般是由所在區(qū)、縣建設工程質(zhì)量監(jiān)督站核驗，出具是否合格的書面證明，如果驗收合格，還須說明質(zhì)量等級，如合格、優(yōu)良等。

2、住宅房屋所屬的樓必須取得了住宅交付使用許可證

住宅房屋所屬的樓需取得住宅交付使用許可證，住宅交付使用許可證是由市或區(qū)房屋土地管理局頒發(fā)的。未取得許可證的房屋，不允許交付，公安戶籍管理部門不予辦理入戶手續(xù)?？梢酝ㄟ^登錄房管局網(wǎng)站查詢。

3、取得了新建商品房房地產(chǎn)權證(大產(chǎn)證)

實際上只要取得“大產(chǎn)證”，就必須具備一、二條所列條件。沒有“大產(chǎn)證“的，開發(fā)商不能辦理交房手續(xù)，開發(fā)商向買方預先交付房屋交鑰匙的，買方應拒絕接受。

不少購房者在開發(fā)商房屋不具備合法交房條件時，就提前進房裝修，等交房期屆滿，開發(fā)商卻交不出符合合同約定標準的房屋;或配套不到位;或質(zhì)量存在問題或產(chǎn)權有糾紛;或有些費用未繳付，導致不能按時取得住宅交付使用許可證和商品房房地產(chǎn)權證。

這時購房者只能是左右為難：退房吧，已投入大量裝修資金和時間、精力；不退吧，住下去確有諸多不便，或干脆無法居住，再說，即使是要求退房，購房者也無法要求開發(fā)商賠償自己的全部經(jīng)濟損失，因為購房者也有過錯，也應對提前裝修造成的損失承擔一定責任。因此，在收房時一定要審核開發(fā)商是否符合上面的條件。

二、新房交付的一般流程

1、通知

開發(fā)商取得商品房房地產(chǎn)權證后，應以書面形式通知購房者在約定時間內(nèi)對房屋進行驗收交接。開發(fā)商約定的收樓時限一般在收樓通知書寄出30天內(nèi)，按有關規(guī)定，如購房者在約定時間內(nèi)沒有到指定地點辦理相關手續(xù)，則一般被視為開發(fā)商已實際將該房交付買家使用。

2、驗收

購房者應根據(jù)購房合同約定的標準對房屋工程質(zhì)量及配套設施一一進行驗收，并做好記錄，同時，不要忽視對房屋產(chǎn)權是否清晰進行核驗。

驗收時，開發(fā)商應主動向購房者出示建設工程質(zhì)量檢驗合格單和商品房房地產(chǎn)權證。開發(fā)商不出示的，購房者可以拒絕驗收，由開發(fā)商承擔責任。

3、提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》

根據(jù)《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》等相關法規(guī)，商品房交付使用時，應當提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。該法規(guī)規(guī)定，《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商對銷售的商品住宅承擔質(zhì)量責任的法律文件，可以作為商品房預、出售合同的補充約定，與合同具有同等效力。開發(fā)商應當按《住宅質(zhì)量保證書》的約定，承擔保修責/ 6

任。開發(fā)商不提供的，購房者可以拒簽房屋交接書。商品住宅售出后，委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應在《住宅質(zhì)量保證書》中明示所委托的單位；而《住宅使用說明書》應當對住宅的結構、性能和各部位(部件)的類型、性能、標準等作出說明，并提出使用注意事項。

4、簽署房屋交接書

購房者對房屋及其產(chǎn)權進行檢驗，認為符合合同約定條件的，應與開發(fā)商簽訂房屋交接書；對不符合合同約定的，應做好記錄，要求開發(fā)商簽字，直至開發(fā)商的房屋完全符合交房標準，再簽署房屋交接書。

三、業(yè)主收房時需注意的要點

1、在驗房之前，如果開發(fā)商要求交費或者是簽署文件，那業(yè)主一定不要答應，否則在驗房時業(yè)主發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，就只能自己付錢解決了。

2、如果開發(fā)商提出代辦產(chǎn)權證，業(yè)主是可以拒絕的，因為產(chǎn)權證業(yè)主完全可以自己辦，如果交給開發(fā)商，那業(yè)主還要給開發(fā)商交代辦費。

3、必須先驗房后收住宅鑰匙

購房者在沒有驗收房屋之前，不能簽署《住宅鑰匙收到書》，領取住宅鑰匙，辦理入住手續(xù)。因為根據(jù)《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(下稱商品房買賣司法解釋)的規(guī)定，“交鑰匙”就算房屋交付使用。因此領取住宅鑰匙以后驗房發(fā)現(xiàn)問題，開發(fā)商只承擔房屋質(zhì)量包修責任，而沒有逾期交房的壓力。

4、驗房中所發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題一定要白紙黑字寫在紙面上，不能聽信開發(fā)商的口頭承諾，并且在房屋問題的后面，還要寫明開發(fā)商承諾的解決時間，這樣業(yè)主才不會在開發(fā)商無限期拖延之后毫無辦法。

5、收房時必須仔細查看的文件。律師說，在正常交房過程中，業(yè)主應該查看以下文件：

第一：房產(chǎn)開發(fā)商必須已經(jīng)取得《建筑工程竣工備案表》，這是國家強制要求的。

第二：常說的”兩書“---”質(zhì)量保證書“和”使用說明書“，這是建設部《商品房銷售管理辦法》中要求的，現(xiàn)在交房時開發(fā)商都應提供。

第三：開發(fā)商已取得國家認可的專業(yè)測繪單位對面積的實測數(shù)據(jù)，看是否與購房合同中約定的有出入，以便盡早使問題獲得解決。

四、逾期交房可否先收房后追究責任?

擔心開發(fā)商逾期交房，擔心一旦接收房屋后，就不能再追究開發(fā)商違約責任是沒有必要的。原因如下：

第一、接收房屋與追究開發(fā)商逾期交房責任之間并無法定的先后順序，也沒有任何法律規(guī)定接收房屋后就不能再追究開發(fā)商違約責任；

第二、在開發(fā)商已經(jīng)逾期交房且不存在免責事由的情況下，是否追究以及何時追究開發(fā)商違約責任完全是購房者自身的權利；

第三、除購房者明確表示放棄外，接收房屋本身并不意味著購房者放棄追究開發(fā)商違約責任。當然，追究開發(fā)商違約責任受到訴訟時效限制，購房者應當在開發(fā)商實際交房之日起兩年內(nèi)主張自己的權利。

六、哪些情況可以退房？

由于買賣過程中的一些不規(guī)范操作以及開發(fā)商在資金、工程進度等方面的問題，導致退房事件時有發(fā)生，那么在什么情況下，購房者可以退掉已購房屋呢?

1、延遲交付房屋

這種情況是目前買房人最可能遇到的一種情況。到了開發(fā)商與購房人在合同中約定的交房日后，卻遲遲得不到開發(fā)商的入住通知。一般超過3個月開發(fā)商還不能交房，購房人就可以要求開發(fā)商退房，并要求雙倍返還訂金或支付房款利息。

2、開發(fā)商缺“證”，導致合同無效

目前，開發(fā)商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。如果開發(fā)商證件不全，就屬于違法操作，與買房人簽署的合同屬于無效合同。由于是無效合同，購房人應當騰空房屋，開發(fā)商應當返還購房人交納的房款。

3、開發(fā)商沒經(jīng)購房人同意變更設計

在購房人與開發(fā)商簽訂的合同中，一般都約定開發(fā)商在變更設計之前，必須經(jīng)過購房人同意。否則，開發(fā)商構成違約，購房人有權退房。發(fā)生開發(fā)商未經(jīng)購房人同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關設計的情況，購房人可以依據(jù)合同約定要求開發(fā)商退房。

4、無法得到貸款。在簽訂合同時，除一次性付款或分期付款外，都有對商業(yè)貸款或公積金貸款的約定。如果是公積金貸款，需要開發(fā)商出具相關資料，交由公積金歸集部門審核。如果開發(fā)商提供的資料顯示出不具備公積金貸款條件，購房人因此而不能取得公積金貸款，購房人就可以要求退房。

5、拿不到產(chǎn)權證

由于開發(fā)商的原因，買房人在合同約定的期限內(nèi)無法得到產(chǎn)權證，如約定此條件可退房，買房人就可以要求退房。另外，由于前幾年一些房地產(chǎn)運作不規(guī)范，一些開發(fā)商拖欠政府土地出讓金等問題時有發(fā)生，導致購買這些樓盤的購房人入住多年后無法拿到房屋產(chǎn)權證，購房人也可以要求退房。

6、房屋面積誤差超過3%

目前，如果交房時房屋的實測面積與簽約時的暫測面積的誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)，購房人要求退房的，法院將不予支持。而如果面積誤差比絕對值超出3%，購房人要求退房并要求退賠利息的，法院會判決購房人勝訴。

7、房屋質(zhì)量不合格

房屋質(zhì)量不合格是房屋的“硬傷”。出現(xiàn)這種情況，首先是開發(fā)商難以拿到《竣工備案表》，無法交房?；蛘呤欠课萁桓妒褂煤?，房屋主體結構質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格。據(jù)悉，到目前為止，北京法院還沒有由于房屋質(zhì)量不合格而判決退房的案例。

8、房屋質(zhì)量導致嚴重影響使用

根據(jù)最高人民法院剛剛發(fā)布的商品房買賣合同糾紛司法解釋，因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，購房人要求退房并要求開發(fā)商賠償損失的，法院也會支持。一般認定房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，主要是房屋入住后由于前期施工原因?qū)е路績?nèi)空氣質(zhì)量差影響室內(nèi)居住人的健康、房內(nèi)噪聲影響居住等。

9、開發(fā)商把房子抵押

如果開發(fā)商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或賣給購房人后，又把房子抵押給他人，購房人查明后，就可以要求退房。

毛坯房驗收注意事項

業(yè)主從房地產(chǎn)商那買來的房多是毛坯房，通常內(nèi)只有門框沒有門，墻面地面僅做基礎處理而未做表面處理的房。在開放商通知驗房之后，需在30天內(nèi)房屋進行驗收交接。那么如果買的是毛坯房，驗收的時候有哪些主要要點呢?

一、毛坯房驗收標準

毛坯房是房子的初步成型，而開放商交到業(yè)主手中的毛坯房要達到什么樣的程度才算合格呢?也即毛坯房有哪些驗收標準呢?

1、毛坯房的全部外飾面，包括陽臺、雨罩的外飾面應按設計文件完成裝修工程。

2、毛坯房的公用部位、公共設施、各種管道(給、排、雨水、暖、熱)、電氣設備(配電箱、柜、盤、插座、開關、燈具)等都應按設計文件完成全部裝修，并按規(guī)定完成測試項目。

3、毛坯房的各種管道應經(jīng)過通水、試壓、通球試驗和暖氣熱工調(diào)試等驗收工作。

4、毛坯房的屋面工程項目已經(jīng)完成蓄水、淋水試驗。

5、毛坯房戶門以內(nèi)各房間采用預制樓板或現(xiàn)澆板頂棚的，應做到不抹灰、用膩子找平，達到板縫密實、無裂縫，接搓平順無錯臺，表面平整、色澤基本均勻、線角順直;戶門以內(nèi)各房間基層地面混凝土應做到表面平整、壓實，達到粘結牢固、無裂縫。

6、毛坯房中有防水要求的房間地面應嚴格按照防水層、保護層的建筑要求來規(guī)劃，在驗收時應進行兩次蓄水試驗，做到無滲漏。

7、毛坯房地漏與泛水坡度符合設計要求，達到不倒泛水，結合處嚴密平順，無滲漏。

8、毛坯房各種房間水泥地面基層標高，應考慮預留再裝修時的高度尺寸要求。

二、毛坯房驗收常用工具

專用驗房工具：激光測距儀、對角檢測尺、激光投線儀、激光放線儀、三孔驗電插頭、15m卷線尺、對角線檢測尺、5m卷尺、電子水平尺、2米靠尺、垂直檢測尺、游標塞尺、響鼓錘、游標卡尺、感應驗電筆、驗電螺絲刀、內(nèi)外直角檢測尺、伸縮桿等。

一般驗房工具：

1、量具：5m盒尺、25～33cm直角尺、50～60cm丁字尺、1m直尺；

2、電鉗工具：帶兩頭和三頭插頭的插排(即帶指示燈的插座)、各種插頭、萬用表、搖表、多用螺絲刀(”-“字和”+"字)、5號電池2節(jié)、測電筆、手錘、小錘、大燈、小燈；

輔助驗房工具：鏡子、手電、塑料袋、紙+火柴、衛(wèi)生紙、凳子、紙筆、計算器等。

三、毛坯房的驗收順序

1、先看外部

檢查外立面、外墻瓷磚和涂料、單元門、樓道。

2、再查內(nèi)部

逐個查驗入戶門、門、窗、天棚、墻面、地面、墻磚、地磚、上下水、防水存水、強弱電、暖氣、煤氣、通風、排煙、排氣。

3、后測相鄰

進行閉存水試驗、水表空轉(zhuǎn)等問題必須和樓上樓下鄰居配合。

四、毛坯房驗收具體項目

1、凈面積測量、開間進深及凈高尺寸測量

用尺子測量房間的實際面積。根據(jù)房屋交接書中提供的套內(nèi)建筑面積和圖紙為依據(jù)，實地測量，如果誤差較大可以要求開發(fā)商或委托專業(yè)機構復測。也可以請裝修公司派人來直接量尺寸，省去以后的麻煩。測量層高是否達到要求。建筑層實際高度不能低于2.6米，層高3米的實際高度不能低于2.75米，住宅層高不能低于2.8米。測量層高很簡單，把尺順著其中的兩堵墻的陰角測量，盡量多測幾處。

2、樓地面空鼓、裂縫、起沙檢驗

地面是否平整：地面不平一般來講有兩種情況，一是局部地方不平，有小坑小洞，這種情況主要出現(xiàn)在墻角或門角的地方;一是大面積不平，這種情況用目測或者利用紅外線水平儀可以檢查出來，如果出現(xiàn)不平一定要重新找平，否則無論鋪瓷磚還是地板都會受到影響。

地面是否開裂：一般目測就能看出來了，但是否空鼓則需要利用質(zhì)檢錘工具來檢測，一般情況下裂紋和空鼓都會同時出現(xiàn)，但是二者也有單獨出現(xiàn)的情況。地面空鼓和開裂會直接影響到后期的裝修施工，因此在驗收的時候一定要慎重細心。地面是否有起砂現(xiàn)象：地表面有浮灰、浮沙，松軟、強度差;一般原因是：水泥標號不標準或過期，沙子的含泥量過大，水泥砂漿比例不當，養(yǎng)護不到位等都會造成地面起砂。

3、墻空鼓、裂縫、龜裂、爆灰、平整度、陰陽角檢查

墻面的垂直度和平整度：墻面除了要檢查其平整度之外，還要查驗墻面是否垂直，是否有傾斜。墻面的平整度和垂直度除了用目測之外還可以通過靠尺和角尺等工具來檢驗。

墻面是否有裂紋和空鼓問題：墻面的裂紋可以直接目測到，墻面的空鼓需要用質(zhì)檢錘敲擊才能檢測出來。墻面是否方正：兩個相鄰墻面是否成90度角，這個可以用角尺來檢驗;兩個相對的墻面是否平行等。

墻面陰陽角是否順直：墻面的陰陽角(墻角外陽里陰)驗收時需要仔細檢查墻面的陰陽角是否順直。

4、門、窗安裝質(zhì)量及配件檢驗

門窗工程關乎業(yè)主的居住安全，業(yè)主在收房驗房的時侯除了要仔細核對型材是否與合同上的一致之外，主要是檢查門窗閉合的靈活性，密封性，零配件是否短缺損壞等。

5、進行滲漏試驗

閉水試驗：指做好擋水墻在待試驗空間蓄水，檢驗是否有滲漏現(xiàn)象。

淋水試驗：對于輕質(zhì)墻體防水施工的驗收，應采取淋水試驗，即使用水管在做好防水涂料的墻面上自上而下不間斷噴淋3秒，4小時以后觀察墻體的另一側是否會出現(xiàn)滲透現(xiàn)象，如果無滲透現(xiàn)象出現(xiàn)即可認為墻面防水施工驗收合格。

6、電路絕緣、接地試驗

除了要檢查電閘、開關和線路沒有問題，還要做好電路絕緣和接地實驗，確保家居用電的安全。

7、給、排水安裝質(zhì)量檢驗

毛坯房給排水工程驗收主要是檢查冷熱排水管安裝的規(guī)范性、給水管的接頭嚴密性、是否有滲漏水現(xiàn)象;此外水表、地漏、排水管是否通暢也是需要特別注意的地方。

8、核對購房合同的附件及配套設施

驗收房子的時候，要仔細核對購房合同上列明的一些附件和配套設施如景觀綠化、小區(qū)配套、設施標準等是否符合合同約定，如出現(xiàn)不符現(xiàn)象要盡快跟開發(fā)商進行協(xié)商解決。

9、頂棚檢驗

要注意屋頂是否存在裂縫，沒有最好，如果有就要看是什么樣的裂縫，如果裂縫與墻角呈45度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)，那么房屋很可能存在沉降問題和結構性質(zhì)量問題。還要看頂部是否有水漬，如果有很可能存在滲漏的問題，特別是買頂層的消費者一定要注意。

10、其他細部結構檢驗

對一些邊邊角角的地方做仔細檢查，如衛(wèi)生間門口是否有擋水條，窗子是否會存在雨水流入，開關插座面板是否存在劃痕，浴室五金安裝位置是否合理等等。

第五篇：收房流程及收房注意事項

收房流程及收房注意事項 超詳細的收房流程及收房注意事項

一、注意及時接收入住通知書

1.這是收房的第一步，要注意期限。一般，開發(fā)商約定的交房時限在通知書寄出30天內(nèi)，所以購房者要安排好時間。

2.接到入住通知書后，首先應判斷開發(fā)商是否如期交房。若逾期交房，則應提出處理意見，并根據(jù)開發(fā)商的答復決定是否前往收房，按通知上約定的時間前往收房。特別提示：

1.要注意收房的期限，錯過收樓日期麻煩多。

2.收樓日期可提早不可推遲。若實際交樓日期超過了合同上約定的收樓日期，可考慮向開發(fā)商按合同索賠。3.有特殊情況不能如期到場的，可以書面形式委托親友、律師進行，也可及時與開發(fā)商聯(lián)系，商議另行約定時間，并以書面形式確認。

4.若購房者在約定時間內(nèi)沒有到指定地點辦理相關收房手續(xù)，從法律角度來說，則一般被視為開發(fā)商已實際將該房交付買家使用，買家應從通知單的最后期限之日起承擔所有購房風險責任及稅費。

二、確定房屋是否達到交付條件 1.《竣工驗收備案表》 ――最重要

《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》是目前收房環(huán)節(jié)中最應該注意的文件。該表是建設部為規(guī)范工程竣工驗收備案的管理工作而制定的，它由設計、監(jiān)理、建設單位和施工單位四方合驗后，在工程竣工15天內(nèi)到建設行政主管部門竣工備案。

《竣工驗收備案表》中的項目，只要送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負責。所以《竣工驗收備案表》對房地產(chǎn)商有著嚴格的約束作用，按照有關規(guī)定，表上的每一項都必須報有關主管部門備案，缺少任何一項的話，這個樓盤就是“黑樓”，是不能入住的，購房者有權拒絕收房。2.《住宅質(zhì)量保證書》

《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾，必須作為購房合同的附件，與購房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔細審查其中的具體各款，特別注意保修期限。3.《住宅使用說明書》

《住宅使用說明書》是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標，如抗震指數(shù)、墻體結構類型等作出的相關說明和提出注意事項。

4.《建設工程質(zhì)量認定證書》

5.《房地產(chǎn)開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證》 6.實測面積登記表

特別提示：

1.只有具備上述文件，才說明房屋已經(jīng)具體交付條件。所以收房時先要審查相關文件，確認房屋已經(jīng)具備交付條件之后，才能進一步進行驗房、結算費用、交鑰匙等交接工作。所以要對這些文件給予重視，尤其提示您要看原件而不是復印件。

2.《建筑工程竣工備案表》是最重要的文件，收房時不能只看開發(fā)商有沒有這張《備案表》，一定還要仔細察看各個分項有沒有都備案。它是收房的前提，即使開發(fā)商做得再好，如果沒有此表就說明它根本不具備交房的標準，您有權拒絕收房。

3.對于這些文件，一方面要驗收它有沒有，另一方面也要看驗收這些文件取得的合法性。

4.如果開發(fā)商拒絕出示這些證明文件、或文件不全，您可按購房合同第十一條，要求開發(fā)商簽收“關于出賣人拒絕出示《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》、《建筑工程竣工驗收備案表》的責任確認函”。

5.提醒您：《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》和管線分布竣工圖，您可帶走，作為證據(jù)資料保存。6.如果開發(fā)商不能提供上述相關文件，購房人有權拒絕收房，由此產(chǎn)生的延期交房的責任由開發(fā)商承擔。

三、房屋檢驗 收房過程中必須要掌握一個原則：“先驗后收”。即購房者一定要先驗收房屋（包括驗收交房必須的文件），確認無誤后再簽署收房文件。

“先驗后收”不僅是符合商業(yè)慣例的，而且也是有法律依據(jù)的。房屋的對價是房款，消費者只要付清房款，或者按照合同約定支付相應比例的價款，就履行了合同的義務，開發(fā)商就應該交房。而在房屋交付以前，業(yè)主有權先驗收房屋：

1.檢測房屋面積：

要求開發(fā)商出具《實測面積測繪報告》，根據(jù)房屋土地管理局所屬的專業(yè)測量單位對每一套房屋面積進行核定所得實測面積，核對其與銷售面積是否存在誤差，誤差率的范圍有多大；若實測面積誤差超出3%，可以中止收房。2.檢驗房屋質(zhì)量：

購房者進行房屋驗收時需仔細檢查商品房質(zhì)量，主要可從以下幾方面入手：（一)房屋本身的質(zhì)量

（二）景觀綠化、小區(qū)配套、設施標準等配套設施是否符合合同約定。

（三）裝修質(zhì)量

特別提示：

1.一定要掌握“先驗后收”的原則。

2.如果開發(fā)商拒絕先驗房后辦理其他交付手續(xù)，則購房者可要求開發(fā)商簽收“關于出賣人拒絕交驗房屋的責任確認函”后中止辦理手續(xù)。

3.購房者應了解公攤面積及相關知識，防止開發(fā)商侵占。

4.若發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題，開發(fā)商應限期維修，購房者應要求開發(fā)商簽定書面函件，由此導致業(yè)主逾期入住的，開發(fā)商應承擔違約責任。

5.只要付清房款，按照合同約定購房者已經(jīng)完全履行了合同的義務，開發(fā)商就應該無條件交房，否則應視為開發(fā)商違約，如果開發(fā)商拒不交房，應承擔逾期交房的責任。開發(fā)商無權以“未繳納相關費用”等任何理由而拒絕交房。6.不要將樣板房標準作為現(xiàn)實標準，除非開發(fā)商將有關裝修標準按樣板間標準在合同中明確下來。

四、新房驗收的最終結果

1.房屋檢驗沒有問題的：按實際驗收情況填寫《驗房交接表》等相關文件。在這個記錄表上，應把檢驗情況逐一記錄，凡是無法確認的事項，則不記錄或?qū)懮稀皶翰磺宄薄ⅰ盁o法認定”等字樣。若發(fā)現(xiàn)問題，則如實記錄下來，并要求發(fā)展商限期處理。

2.如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在《驗房交接表》中，作為書面依據(jù)，如發(fā)展商未準備有關表格，買家應另以書面形式將意見送交發(fā)展商。

3.發(fā)現(xiàn)問題，買賣雙方可協(xié)商解決，如屬可整修內(nèi)容，應協(xié)商并簽署有關整改維修文件，約定下次驗收時間（一般不超過30天）。

4.對發(fā)現(xiàn)的問題要詳細在驗樓表上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。特別提示：

1.驗房后要堅持的原則：只要發(fā)現(xiàn)問題，不管大小，都要在相關文件或表格中記錄下來，而不管開發(fā)商陪同的收房人員如何花言巧語；如果樓盤根本就沒準備驗收登記表，則應自備紙筆，一一記錄。

2.物業(yè)公司的行為代表不了開發(fā)商（除非有明確書面授權），因此不要就房屋質(zhì)量的問題與物業(yè)公司簽署文件。

3、驗收房屋發(fā)現(xiàn)問題時，一定要開發(fā)商蓋章確認，約定處理方案。

4、如果開發(fā)商拒絕蓋章確認房屋存在的問題，一定要取得證據(jù)，證明不是買房人不按時收房，而是開發(fā)商擬交付房屋不符合合同的約定或法定條件。注意事項

以下問題，購房者在買房、收房過程中會經(jīng)常遇到，特別經(jīng)常遇到此類的咨詢問題，把關鍵注意事項列出，提醒消費者予以重視，以維護自己的權益。

一、買房相關稅費

（一）商品房買賣應繳以下稅費：

1、契稅

2、房屋買賣交易手續(xù)費

3、買賣合同印花稅

4、公共維修基金

5、房屋所有權登記費

6、房屋所有權印花貼稅

7、權證工本費

（二）稅費問題

特別提示：依據(jù)法律的規(guī)定和大部分購房合同的約定，繳納公共維修基金、契稅等費用均不能作為開發(fā)商交付房屋的前提。1.契稅

契稅是業(yè)主取得產(chǎn)權證時向國家交的稅。繳納時間：契稅只能在過戶時交納

特別提示：除稅務機關，任何單位無權代收。

實施：業(yè)主入住時不需要向開發(fā)商交納契稅，等房屋可以辦理產(chǎn)權證之前自己到稅務局直接辦理。2.公共維修基金

此項基金不同于物業(yè)管理費，只用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。稅率：房屋成交價 的2%。

特別提示：任何開發(fā)商、物業(yè)公司都無權收取或代收大修基金。該基金應該交給小區(qū)辦。如果您將大修基金交給開發(fā)商，您很可能無法要回。

3、面積測繪費

面積測繪費收取原則為“誰委托，誰付費”，購房合同已規(guī)定開發(fā)商向購房人提供面積測量數(shù)據(jù)的義務，故此費用應由開發(fā)商交納。

4、物業(yè)費

一年物業(yè)管理費、物業(yè)管理費和水電保證金 特別提示：普通小區(qū)交一年以下物業(yè)費并不違規(guī)。

物業(yè)管理服務收費實行明碼標價，收費項目和標準及收費辦法應在經(jīng)營場所或收費地點公布。5.產(chǎn)權代辦費

業(yè)主完全有權選擇自行辦理產(chǎn)權證，開發(fā)商無權強行向業(yè)主收取該筆費用。

二、面積問題

面積問題是消費者最為關心的內(nèi)容之一，購房人買房時尤其是買期房時，一定要考慮到合同面積與實際面積可能出現(xiàn)誤差這樣的問題，并在簽訂合同時以附加條款加以防范。

（一）存在的問題：

1.商品房合同面積與實測面積存在誤差，這一直是個焦點問題。

消費者常常因面積問題出現(xiàn)糾紛而處于被動局面，建議購房人在購房合同中對相關可能出現(xiàn)的問題詳細進行約定，以維護自己的權益。

2.開發(fā)商有時能利用公攤、面積測量侵占購房者的合法利益，還不易被發(fā)現(xiàn)。

正確測算房屋面積，是專業(yè)人員的工作，一般購房者根本無法完成。其次，面積測量的人工操作特點，正常誤差都難以避免，一些開發(fā)商在使之產(chǎn)生人為偏差侵占購房者

一、兩米面積輕而易舉。再有，由于消費者相關知識掌握不夠，使得購房過程中信息不對稱，開發(fā)商很容易偷梁換柱，把非公攤的面積加入公攤之中。

（二）如何解決面積誤差？

面積誤差：根據(jù)有關規(guī)定，買賣雙方因設計變更造成的實測房屋套內(nèi)面積或建筑面積（含公攤面積）與房屋買賣合同約定面積不符的，按照合同約定處理。合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

（一）面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％），按照合同約定的價格據(jù)實結算房款；

（二）面積誤差比絕對值超出3％，購房人可要求退房。開發(fā)商應在買房人提出退房之日起30日內(nèi)退還已交房款，并支付已付房款利息。如購房人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由購房人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3％部分的房價款由開發(fā)商承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款及利息由開發(fā)商返還購房者，面積誤差絕對值超過3％部分的房價款由開發(fā)商雙倍返還買受人。特別提示：

1.想測出您買的商品房的真實面積，首先購房者索要出建筑的竣工圖紙，請專家根據(jù)圖紙進行計算。

2.簽定合同時應該細化條款，應該約定實際面積與產(chǎn)權登記面積發(fā)生誤差時的處理方式。如規(guī)定合同中未約定處理方式的，面積誤差比絕對值超出3％時，購房人有權退房。

（三）關于分攤面積 公用建筑面積分攤原則：

1、商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建筑面積為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分攤到本幢房屋內(nèi)。

2、為整幢商品房服務的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分攤；為局部范圍服務的公用建筑面積，由受益的各套商品房分攤。多次分攤公用建筑面積的，分別計算分攤系數(shù)。各套商品房應分攤的公用建筑面積，為各次分攤的公用建筑面積之和。

3、公用建筑面積分攤后，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，但任何人不得侵占或改變原設計的使用功能。分攤的公用建筑面積由以下兩部分組成：

1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積；

2、套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建筑面積部分，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。不應入的公用建筑空間：

1、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐等，作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間。

2、售房單位自營、自用的房屋。

3、為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。

4、對于半地下室，不論采光井的結構如何，都不計入建筑面積。特別提示：

1.簽訂合同時應明確約定公攤的具體項目。

2.售房單位在預售商品房前，應向商品房預售管理部門提交預售商品房的面積測量報告。預售商品房設計方案變更涉及預售房屋面積的，應重新提交面積測量報告。

售房單位在銷（預）售商品房時，在銷（預）售合同（含補充協(xié)議）中應明確商品房銷售面積、分攤的公用建筑面積及公用建筑部位。

3.其他購房人受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進行分攤的，應在銷（預）售合同中寫明房屋名稱、需分攤的總建筑面積。

三、審查銷售廣告

（一）出現(xiàn)問題

“我們的小區(qū)綠化率達到……，我們小區(qū)配有小學、幼兒園、會所……”

購房者常常會被上面的優(yōu)美辭藻所迷惑，但到實際收房時才發(fā)現(xiàn)與現(xiàn)實相去甚遠，現(xiàn)實當中虛假宣傳、改變小區(qū)規(guī)劃也是一些開發(fā)商慣用的一手；另外，裝修標準不符合合同的約定或開發(fā)商承諾。收房中其中一個重點就是要開發(fā)商如何兌現(xiàn)曾經(jīng)的承諾。

（二）解決辦法

1.要注意平時的證據(jù)收集。如買房時的樓書、廣告一定保存好，有條件購房時拍下售樓處沙盤，收房時應該對照小區(qū)平面圖看環(huán)境。根據(jù)相關的司法解釋，此類的廣告可以作為要約，在法庭上作為證據(jù)出示，要求開發(fā)商兌現(xiàn)承諾。2.要隨時主張自己的權利。

一旦發(fā)現(xiàn)小區(qū)有規(guī)劃被變更的跡象，購房者一定要盡快跟相關部門和開發(fā)商交涉，以免形成事實，出現(xiàn)“贏了官司卻無法執(zhí)行”的局面。

四、法定退房條件：

在房屋驗收過程中，業(yè)主如果發(fā)現(xiàn)購買的商品房存在質(zhì)量問題，是不是都可以退房呢？退房的法定條件，綜合起來包括以下幾種： 1.購房合同無效：

實踐中，造成購房合同無效的常見情形有：①開發(fā)商無權處分該房產(chǎn)；②開發(fā)商存在欺詐情形。2.套型誤差導致退房：

按套(單元)計價的預售房屋，套型與設計圖紙不一致時，或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中對此未約定處理方式的，購房人可以退房。3.面積誤差導致退房：

房屋實際交付面積比原合同規(guī)定誤差比絕對值超過3％（不含3％）的。4.變更規(guī)劃、設計導致退房：

開發(fā)商未經(jīng)有關部門批準，擅自改變房屋結構及合同中約定的配套環(huán)境的；開發(fā)商經(jīng)批準改變房屋結構未經(jīng)買家認可的。

5.質(zhì)量不合格導致退房：

房屋主體結構質(zhì)量不合格并依照有關規(guī)定經(jīng)委托工程質(zhì)量檢測機構核驗確實的，買受人有權退房。特別提示：

1.由于樓盤整體建筑未完成而根本無法驗收，未取得“三書一證一表”的樓房，買家可以不收樓。

2.出現(xiàn)上述法定退房條件時，購房人在以上情況之一出現(xiàn)時選擇退房，相關違約賠償責任由發(fā)展商承擔，如果開發(fā)商不同意退房，購房人可向有管轄權的人民法院起訴。

3.如果不具備上述條件，但是房屋確實出現(xiàn)了質(zhì)量問題，購房人有權要求開發(fā)商進行維修，因此造成損失的由開發(fā)商賠償。

五、特別建議：

可以考慮集體收房。買房過程中，常常會涉及到很多專業(yè)問題，只靠消費者個人的力量有時很難解決問題，在此，特別建議您可以考慮集體收房，人多力量大，結合專家的力量解決遇到的所有難題!收房需要帶的工具：

1)1只塑料洗臉盆--用于驗收下水管道

2)1只小榔頭--用于驗收房子墻體與地面是否空鼓 3)1只塞尺--用于測裂縫的寬度 4)1只5米卷尺--用于測量房子的凈高

5)1只萬用表---用于測試各個強電插座及弱電類是否暢通 6)1只計算器---用于計算數(shù)據(jù) 7)1只水筆--用于簽字

8)1把掃帚--用于打掃室內(nèi)衛(wèi)生

9)1只小凳子和一些報紙、塑料帶，包裝繩--用于時間長，可休息一下及預先封閉下水管道。正常驗收房子時間一般是持續(xù)2-3個鐘頭，建議早晨8：30去或下午2：30去。最佳收房流程: 核驗業(yè)主材料

業(yè)主領取《竣工驗收備案表》、《房屋土地測繪技術報告書》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》并由開發(fā)商加以說明 交納剩余房款

業(yè)主領取鑰匙并簽署《住宅鑰匙收到書》 業(yè)主做綜合驗收

業(yè)主就驗收中存在的問題提出質(zhì)詢、改進意見或解決方案 開發(fā)商與業(yè)主協(xié)商并達成書面協(xié)議

根據(jù)協(xié)議內(nèi)容解決交房中存在的問題，無法在15日內(nèi)解決的，雙方應當就解決方案及期限達成書面協(xié)議 業(yè)主簽署《入住交接單》

對發(fā)現(xiàn)的問題要在驗樓單上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。

【提示】：開發(fā)商在交房時向業(yè)主提供的《竣工驗收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》必須為原件而不是復印件。

驗房、填寫驗收記錄和做房屋交接：

驗完樓后，業(yè)主應按實際驗收情況填寫《住戶驗房交接表》，同時將水表、電表底數(shù)抄在指定表格(一般附在《驗房交接表》中)；符合政府規(guī)定和合同約定的，通 過驗收；如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在《樓宇驗收記錄表》中，作為書面依據(jù)，如發(fā)展商未準備有關表格，業(yè)主應另以書面形式將意見送交開發(fā) 商。根據(jù)業(yè)主意見，合同雙方協(xié)商解決辦法，如屬可整修內(nèi)容，應協(xié)商并簽署有關整改維修文件，約定下次驗收時間(一般不超過 天)。不能整改的，應給予經(jīng)濟補償；問題嚴重，對房屋使用功能影響重大的，可依法追究開發(fā)商相應責任，甚至退房。交費筆筆算清：

檢查完這些工作，如果沒問題的話，那就交錢去吧；換正規(guī)發(fā)票及繳交各項相關費用與錢銀有關，更要筆筆算清。簽物業(yè)合同，拿鑰匙，辦理入住手續(xù)：

驗完樓后，開發(fā)商一般要求業(yè)主填寫《住戶檔案表》、《入住協(xié)議》、《消防責任書》等協(xié)議書，同時領取《住戶手冊》、《服務指南》等各種入住手冊及各種贈送物品。具體過程如下：

1.去物業(yè)部門查看資料部分，分別有以下幾份資料需要查驗： 1)房屋的《住宅質(zhì)量保證書》--可帶走 2)《住宅使用說明書》--可帶走 3)《竣工驗收備案表》 4)面積實測表

5)管線分布竣工圖(水、強電、弱電、結構)--可帶走 如果房產(chǎn)商準備充分的話，一般10分鐘即可查看完資料。2.核實面積、合同及價錢多退少補問題。

確認售樓合同附圖與現(xiàn)實是否一致，結構是否和原設計圖相同，房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。(先查看售房合同，看之 間的誤差為多少，一般為3%，3%之內(nèi)不考慮，超出部分進行處理，建議定合同為2%誤差，但是不超過5%比較好)以雙方簽定合同為準。一般這個時間因人而 變，時間為30--40分鐘 驗收房子

看完那些資料后，基本就可以去驗收房子了，小魯提示您:暫且先不要交付一些物業(yè)費用及相關費用，此時物業(yè)會催促你來交付，可同他們交流，驗收好后，再 交付費用.從物業(yè)處拿鑰匙，分別應該有樓層鑰匙、進戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表(若有遠程抄表另)等幾把。接著就可以同物業(yè)人員一起去房子里了。(記 得拿那些工具哦)1)詳細檢查房屋質(zhì)量，包括門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象；(陽臺裂縫危險大)

【提示】：由于新房子空關時間較長，在門窗軌道里會有一些灰塵和建筑垃圾，所以切不可很沖動，用蠻力推拉門窗，一感覺有阻塞感的時候，仔細查看一下，用掃帚清楚后就可以看了

2)檢查墻體平整度、是否滲水、是否有裂縫 【提示】：特別是查看一些墻體是否有水跡，特別是一些山墻、廚房衛(wèi)生頂面、外墻等地方，如有的話，務必盡快查明原因。

3)仔細檢查地面，仔細檢查地面有無空殼開裂情況?！咎崾尽浚喝缬锌展?，一定要責成陪同物業(yè)人員盡快修復，否則在裝修中會很容易打穿樓板，妨礙鄰里關系。以上2-3項可用工具小榔頭和塞尺。

4)水電煤暢通情況和能否正常使用。大開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二、來試試排水速度。(一般新房子會配一個簡易龍頭給業(yè)主)。用萬用表測量各個強弱電是否暢通?！咎崾尽浚宏P閉分閘，檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。

5)驗收下水情況，先用面盆盛水，再向各個下水處灌水，分別是臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及陽臺地漏等，基本是每個下水口應灌入兩盆水左右，應 聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水?！咎崾尽浚鹤龊眠@些后，確認沒問題，要盡快將這些突出下水(如臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水)拿一塑料袋罩著水口，再加以 捆實，而象地漏等下水需要塞實(記得留一可拉扯掉的位置)。

6)驗收地面下水情況。在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業(yè)主在24小時后查看其家?guī)l(wèi)的天花?！咎崾尽浚涸谌坑猛晁?，應再打開水表，看清楚水表數(shù)字，記錄下來，同時要記錄電表數(shù)字。

7)核對買賣合同上注明的設施核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏、品牌、數(shù)量是否相符；【提示】：通常在這方面，應該沒什么大問題，但是確實要仔細核實。

8)測量一下樓宇的層高，用5米卷尺即可，采樣數(shù)據(jù)來源地點與具體數(shù)據(jù)，最好把水表、電表數(shù)字、樓高、馬桶坑距、浴缸長度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記在一個自己的小本子上，同時把一些驗收房子的數(shù)據(jù)和問題寫在物業(yè)公司提供的紙張上。

最后好了，檢查完這些工作，如果沒問題的話，那就交錢去吧；若有問題，需要同物業(yè)人員確定解決方案和解決日期，看解決結果是否影響收房，若影響，需要進行交涉了

作為業(yè)主，還需要對房屋本身細節(jié)進一步把關，及時讓有關部門修理和完善。以下是細節(jié)把關的小竅門（包括精裝修的房屋驗收）：

核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符。

門窗

1．試試門窗開啟是否靈活，目測門與門框、窗與窗框的各邊之間是否平行，關上門窗聽聽隔音效果，同時也了解它們的密封程度。查看密封膠條是否完整牢固。

2．門插是否插入得太少，門間隙是否太大？（特別是門鎖的一邊）

3．門四邊是否緊貼門框，門開關時有無特別聲音？

4．大門、房門的插銷、門銷是否太長太緊？

5．窗邊與混凝土接口有無縫隙？窗框?qū)僖鬃矒籼帲驂涌p處一定要密實，不能有縫隙。

6．窗戶玻璃是否完好？

7．窗臺下面有無水漬？如有則可能是窗戶漏水。

地板

1．地板有無松動、爆裂、撞凹？行走時是否吱吱作響？

2．地板間隙是否太大？3．柚木地板有無大片黑色水漬？4．地腳線接口是否妥當，有無松動？5．地面是否有裂縫，是否有起砂現(xiàn)象？ 頂棚

1．頂上是否有裂縫？沒有裂縫最好，有裂縫得看是什么樣的裂縫。一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，屬眼下的質(zhì)量通病，雖有質(zhì)量問題，但基本不妨礙使用；如果裂縫與墻角呈45度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)，那么就說明房屋沉降嚴重，該住宅有嚴重結構性質(zhì)量問題。

2．看頂部是否有麻點。這種麻點專業(yè)稱“石灰爆點”，是石灰水沒有經(jīng)過足夠時間的熟化所致。如果頂部有麻點，對室內(nèi)裝潢將帶來很大的不利影響。

3．頂棚有無水漬、裂痕？如有水漬，說明有滲漏之嫌。如果你是住頂層房子的住戶，那么觀察一下頂層是否滲漏是絕不能忘記的。

4．特別留意廁所頂棚有否油漆脫落或長霉菌。

5．墻身頂棚有無部分隆起，用木棍敲一下有無空聲。

6．墻身、頂棚樓板有無特別傾斜、彎曲、起浪、隆起或凹陷的地方。7．墻身、墻角接位有無水漬、裂痕？8．內(nèi)墻墻面上有否石灰爆點？

廚廁

1．檢查衛(wèi)生間地面是否滲漏，地面是否存水？

2．放置洗衣機位置的地面應有防水措施？3．衛(wèi)生間門的上下冒頭是否刷油漆？

4．已經(jīng)安裝衛(wèi)生器具的，衛(wèi)生器具的下水軟管與排水管的交接處應有封堵措施，還應設置返水彎。

5．距離地面30厘米高的插座必須帶保險裝置，廚廁應與通風道就近安裝，洗手盆的上方不應有插座，衛(wèi)生間內(nèi)用于洗澡的電源插座應是防潮插座并有防濺措施。

6．衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座。

7．廚廁潔具有無裂痕？包括浴缸、抽水馬桶、洗臉池等是否有滲漏現(xiàn)象。裂痕有時細如毛發(fā)，要仔細觀察。

8．坐廁下水是否順暢，沖水聲響是否正常，沖廁水箱有無漏水聲？

9．浴缸、面盆與墻或柜的接口處防水如何？

10．廚房瓷磚、馬賽克有無疏松脫落及凹凸不平？廚房、衛(wèi)生間墻面瓷磚砌筑是否合格，磚塊不能有裂痕，不能空鼓，必須砌實。

11．磚縫有無滲水現(xiàn)象？

12．廚具、瓷磚及下水管上有無粘上水泥尚未清洗？

13．大開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二來試試排水速度。

驗收防水的辦法是：用水泥沙漿做一個檻堵著廁衛(wèi)的門口，然后再拿一膠袋罩著排污/水口，再加以捆實，然后在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業(yè)主在24小時后查看其家?guī)l(wèi)的天花。

管道，指的是排水/污管道。尤其是陽臺之類的排污口，驗收時，預先拿一個盛水的器具，然后倒水進排水口?？纯此遣皇琼樌亓髯摺Ｋ佚堫^安裝是否妥當，下水是否順暢？

14．自來水的上水管在過門口處應有防結露的措施；衛(wèi)生、廚房內(nèi)有否地漏，坡度是否對頭，絕不能往門口處傾斜，不然水要流進居室內(nèi)。

15．出水是否通暢，會不會出水口內(nèi)留有較多的建筑垃圾？

16．自來水水質(zhì)怎么樣？ 其他

1．廚柜柜身有無變形，壁柜門是否牢固周正，門能否順利開合？

2．電器閘具及戶表在戶外的，應檢查其是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座，方法是拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電，戶內(nèi)有閘具的，應檢查閘具是否控制戶內(nèi)電 器。照明、動力閘具應分開，如室內(nèi)應設置控制燈光的閘具和控制插銷的閘具，空調(diào)的插座應與其他線路分開；應檢查一下開關、插座的牢固程度；電話、電視的線 路應用力拉一下，看是否虛設。

3．供水管的材質(zhì)？由于某些省市明文禁止用鍍鋅管作住宅供水管，目前大部分供水管采用銅管。銅管可安全使用50年。另一個無可比擬的優(yōu)點是凈化管內(nèi)水質(zhì)，銅可以抑制細菌生長，增長水中的銅含量，有益健康。

4．試煤氣熱水器開關是否妥當？檢查水、電、煤氣／天然氣、上下水管道等是否開通和能否正常使用，并查看各種表的實際度數(shù)。

5．居室、客廳有否各種管線外露？是否有暖氣回水或其他管線穿過，因為有較多管線穿越居室，會造成裝修困難，也會造成視覺上的障礙，影響整體感。

6．陽臺裂縫危險大。

7．房間內(nèi)有無結露現(xiàn)象，保溫不好墻滴水；冬天，房間里的墻面如果有結露現(xiàn)象(類似夏天冰鎮(zhèn)的瓶啤，在室溫下外瓶壁出現(xiàn)的水滴)，這個墻面的保溫層肯定有問題。

8．在提供暖氣的高檔物業(yè)小區(qū)里，還要注意暖氣供、回水支管有無倒坡現(xiàn)象，支管的坡度一般為1％。供暖管道穿墻應設套管，地面的套管應高出地面2至3厘米，地面為初裝修的，應高出地面5厘米。冬季供暖溫度不允許出現(xiàn)低于14℃的現(xiàn)象。

9．供暖管道穿墻及穿過樓板應設套管。

在驗收過程中一旦發(fā)現(xiàn)有前述問題，各業(yè)主應立即將相應的問題以書面或照片、音像資料方式記錄在案，以備維權。一般說來，房屋交付出現(xiàn)質(zhì)量瑕疵但并不影 響實際居住的，除非合同有特別的約定，不然業(yè)主不得拒絕接受開發(fā)商的交付，但開發(fā)商的維修義務并不因此而消除。《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)應當對所售商品房承擔質(zhì)量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計算?！蓖瑫r國家對最低保 修期還有詳細的規(guī)定，所以業(yè)主在驗收時發(fā)現(xiàn)房屋的局部有質(zhì)量問題要及時向開發(fā)商提出，要求開發(fā)商在相應的時間內(nèi)予以維修到位。收房時，留心這些陷井！

辛辛苦苦挑選了一套房子，經(jīng)過了半年多之后，房子終于做好了，可業(yè)主這時才發(fā)現(xiàn)，收房時“貓膩”還不少——

沒有驗收合格證書房子交得不明不白 提醒一：各種收房資料要看齊

一些市民反映，由于對收方程序不太了解，收房時常碰到這樣的情況：開發(fā)商通知業(yè)主正式宣布房子已經(jīng)完工，并具備合同的各項交付條件。業(yè)主到現(xiàn)場收房時，必 須要看開發(fā)商是否具備以下文件：一是《建筑工程竣工備案表》，二是房屋的質(zhì)量保證書和使用說明書，三是國家認可的專業(yè)測繪單位出具的關于住房面積實測數(shù)據(jù) 和公攤面積的報告。同時，業(yè)主要查看房屋條件是否與購房合同中約定的在出入。如果開發(fā)商不能提供這些文件，業(yè)主就應該拒絕收房。

催促業(yè)主盡快收房出了問題再也不管 提醒二：和開發(fā)商共同驗收新房

不少市民在合同上約定了收房期限，不按期限收房要交違約金，部分開發(fā)商利用這一條款催促粘主收房，然后對房屋存在的問題就不管不問了。這個時候，粘主出現(xiàn)問題就很難找到開發(fā)商。

提醒：一定和開發(fā)商共同驗收新房，有問題當面注明，并書面約定開發(fā)商承諾解決的時間和責任。收房時最好和開發(fā)商共同進行驗收交接工作，主要包括所交付的房 屋是不是您所購買的房屋房屋結構設計是否和原圖相符，房屋質(zhì)量和門窗等是否和合同的約定一樣，水電氣等配套設施是否按合同到位，其他購房合同中約定的項目 是否符合要求。專家提醒，在交房承諾解決的時間和責任，以便以后找其解決。最后，向開發(fā)商索取單獨的“二書”（質(zhì)量保證書和使用說明書）和竣工后房屋水遇 管線圖，交納尾款后，再領鑰匙，半簽署鑰匙憑條。要求交齊配套費用否則不讓進房查看 提醒三：簽收房文件時“留一手”

一些小區(qū)交房時，開發(fā)商不讓業(yè)主進新房查看，業(yè)主必須把一些配套費用交齊后才開門。業(yè)主擔心，如果先交了錢，一旦出現(xiàn)問題，就沒有什么可以制約開發(fā)商的了。

提醒：專家建議，在簽合同時應約定，“交房時，應先驗房然后輸收房手續(xù)?！比绠敵鹾贤从屑s定的，則可采取變通方法，在收樓文件中注明“房內(nèi)情況未看”或“未驗房”等字樣，萬一在驗房時出現(xiàn)什么情況，也可保護自己的權益。一表應付所有項目所購房屋半未備案 提醒四：仔細查看《備案表》

不少業(yè)主收房時看到了開發(fā)商的《竣工驗收備案表》，但卻不知道，自己買的那一棟是否已經(jīng)備案了。按照規(guī)定，《竣工驗收備案表》上的每一項都必須報主管部門備案，而一些開發(fā)商卻用一張《備案表》來應付所有的項目。提醒：業(yè)主在收房的時候不能只簡單地看有沒有《竣工驗收備案表》，而是要仔細查看所購的房屋是否在該表的范圍內(nèi)，以及表內(nèi)的各個分項是不是都備了案。收房附帶苛刻條件要求交一年物業(yè)費 提醒五：未收房不應提前繳費

一些小區(qū)的物業(yè)公司在粘主收房時，會要求粘主先交一年的物業(yè)管理費，才能收房。

提醒：業(yè)主可拒絕這項要求。根據(jù)規(guī)定，業(yè)主在收房后才與物業(yè)公司簽訂服務協(xié)議，才能付費，業(yè)主還未驗房，這個時候還沒享受物業(yè)服務，不應提前繳費。發(fā)生面積誤差怎么辦

在商品房買賣中，應當在合同中注明建筑面積和分攤的共有建筑面積，并注上房屋交付時的實測面積（產(chǎn)權登記面積）與合同約定面積發(fā)生誤差時的處理辦法，以保證一旦發(fā)生面積誤差時，可以按照合同來解決。

合同未作約定的，按以下原則處理：

（一）面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）的，據(jù)實結算房價款；

（二）面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受 人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由買受人補足；超出3％部分 的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔，產(chǎn)權歸買受人。產(chǎn)權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還 買受人；絕對值超出3％部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。延遲交付問題如何解決

律師提醒：

對于普通業(yè)主而言，首先要在合同上好好下功夫，隨后，清楚地了解在整個的交付環(huán)節(jié)中如何正確應對，如何做好相關證據(jù)的固定或保全，這樣即便與開發(fā)商發(fā)生了難以協(xié)商的糾紛，一樣可以在人民法院的主持下獲得勝訴。

第一，要確認開發(fā)商是否延期交房。由于消費者在與開發(fā)商簽訂購房合同時，往往都會約定逾期交房違約金的賠償問題，所以，開發(fā)商通知交房時業(yè)主要留心開發(fā)商交付的時間，以確認開發(fā)商是否違約。

建設部《關于加強住宅工程質(zhì)量管理的若干意見》明確了開發(fā)商應當向社會公示工程竣工時間，業(yè)主在簽訂合約時可以對照前述竣工時間計算出開發(fā)商在合同中 應當交付房屋的時間，如兩個時間相差懸殊，則必有一時間為虛假承諾，業(yè)主可以在簽約前就此向開發(fā)商要求加大違約責任的力度。

第二，要留心相應的配套設施是否到位。很多涉房案件起因于配套設施安裝不齊全、不到位而產(chǎn)生，而合同中所約定的配套設施的數(shù)量、種類、質(zhì)量、驗收標準 要以國家的規(guī)定和雙方在合同中的約定為準；另外，配套設施是否按期、按時交付的違約責任的承擔也是由雙方的合同約定，因此，業(yè)主在接收房屋前要實地考察配 套設施的到位情況，如果交付情況與合同約定不符且足以影響業(yè)主的正常生活，業(yè)主可以按照合同約定或根據(jù)實際情況認為房屋尚不具備交付的條件，有權拒絕接受 開發(fā)商的交付。附：房屋自查記錄表

一、查驗開發(fā)商房屋相關證件 序號 項目 驗收結果 原因 備注 1 《建設工程質(zhì)量認定證書》《住宅使用說明書》《住宅質(zhì)量保證書》 《房地產(chǎn)開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證》《竣工驗收備案表》

經(jīng)檢查，開發(fā)商缺如下證書：

二、驗收小區(qū)外部環(huán)境（區(qū)）序號 項目 驗收結果 原因 備注 1 綠化是否已完成路燈是否可正常使用樓梯間瓷磚是否破損單元門開啟是（否）靈活單元門控制系統(tǒng)能否正常電表起始度數(shù)電表型號容量電表總閘是否正常水表起始度數(shù)水表型號容量水表閘是否開關靈活