第一篇：收房程序（本站推薦）

收房的程序和注意事項(xiàng)

一、最佳收房流程

1、核驗(yàn)業(yè)主材料

2、業(yè)主領(lǐng)取《竣工驗(yàn)收備案表》、《房屋土地測繪技術(shù)報(bào)告書》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》并由開發(fā)商加以說明，《竣工驗(yàn)收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》必須為原件而不是復(fù)印件。

3、業(yè)主領(lǐng)取鑰匙并簽署《住宅鑰匙收到書》

4、業(yè)主做綜合驗(yàn)收

5、業(yè)主就驗(yàn)收中存在的問題提出質(zhì)詢、改進(jìn)意見或解決方案

6、開發(fā)商與業(yè)主協(xié)商并達(dá)成書面協(xié)議

7、根據(jù)協(xié)議內(nèi)容解決交房中存在的問題，無法在15日內(nèi)解決的，雙方應(yīng)當(dāng)就解決方案及期限達(dá)成書面協(xié)議

8、業(yè)主簽署《入住交接單》

二、收房注意事項(xiàng)

１、收房中經(jīng)常出現(xiàn)收房流程嚴(yán)重不合理

開發(fā)商總是要求業(yè)主先補(bǔ)齊房款（如果面積漲水）、繳納公共維修基金（房屋總額的2%）和契稅（房屋總額的1.5%）、繳納一年的物業(yè)管理費(fèi)和產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)等費(fèi)用，然后方可以辦理入住手續(xù)，領(lǐng)取房屋鑰匙和相關(guān)資料，然后才能驗(yàn)收房屋，如果房屋有問題交物業(yè)慢慢維修。在業(yè)主支付了全部房款的前提下，開發(fā)商應(yīng)無條件向業(yè)主交付符合合同約定的房屋，否則應(yīng)視為開發(fā)商違約，如果開發(fā)商拒不交房，應(yīng)承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。

無論是依據(jù)法律的規(guī)定和大部分購房合同的約定，繳納公共維修基金、契稅等費(fèi)用均不能作為開發(fā)商交付房屋的前提。

在交付以前，業(yè)主有權(quán)先驗(yàn)收房屋，發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題，開發(fā)商應(yīng)限期維修，由此導(dǎo)致業(yè)主逾期入住的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

２、收房不應(yīng)以繳納各項(xiàng)不應(yīng)繳納的費(fèi)用為前提

收房以繳納各項(xiàng)不應(yīng)繳納的費(fèi)用（公共維修基金和契稅、產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)等費(fèi)用）為前提，開發(fā)商單方為業(yè)主收房設(shè)置了義務(wù)。而依據(jù)法律規(guī)定契稅、公共維修基金業(yè)主必須在辦理產(chǎn)權(quán)證書時(shí)向稅務(wù)部門和小區(qū)辦繳納，至于產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)，業(yè)主完全有權(quán)選擇自行辦理產(chǎn)權(quán)證，開發(fā)商無權(quán)強(qiáng)行向業(yè)主收取該筆費(fèi)用。因此，開發(fā)商無權(quán)在入住時(shí)向業(yè)主收取契稅、公共維修基金和產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)等超出法律規(guī)定之外的費(fèi)用，否則業(yè)主有權(quán)拒絕交納，開發(fā)商以此為由拒絕向業(yè)主交付房屋的，由此引發(fā)的延期交房等法律責(zé)任應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。

其他問題有：面積誤差問題；裝修標(biāo)準(zhǔn)不符合合同的約定或開發(fā)商承諾的；小區(qū)公共配套和共用設(shè)施不健全。

３、購房簽約時(shí)細(xì)化條款

在此，律師提醒購房人，由于房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的復(fù)雜性，項(xiàng)目延期交房極為普遍，因此簽訂購房合同時(shí)，關(guān)于此方面的條款如入住時(shí)間、違約處罰等務(wù)求詳盡、嚴(yán)謹(jǐn)。

商品房合同面積與實(shí)測面積存在誤差，買的沒有賣的精，這一直是個(gè)焦點(diǎn)問題。購房人買房時(shí)尤其是買期房時(shí)，一定要考慮到合同面積與實(shí)際面積可能出現(xiàn)誤差這樣的問題，并在簽訂合同時(shí)以附加條款加以防范。簽訂合同時(shí)應(yīng)明確約定公攤的具體項(xiàng)目。合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。（如規(guī)定：合同中未約定處理方式的，面積誤差比絕對值超出3%時(shí)，購房人有權(quán)退房。）

４、收房時(shí)必須仔細(xì)查看的文件

律師告訴記者，在正常交房過程中，業(yè)主應(yīng)該查看以下文件：

第一是房產(chǎn)開發(fā)商必須已經(jīng)取得《建筑工程竣工備案表》，這是國家強(qiáng)制要求的。

第二是我們常說的“兩書”---“質(zhì)量保證書”和“使用說明書”，這是建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》中要求的，現(xiàn)在交房時(shí)開發(fā)商都應(yīng)提供。第三是開發(fā)商已取得國家認(rèn)可的專業(yè)測繪單位對面積的實(shí)測數(shù)據(jù)，看是否與購房合同中約定的有出入，以便盡早使問題獲得解決。什么情況下，開發(fā)商可以交房

關(guān)于加強(qiáng)住宅小區(qū)交付使用管理工作的指導(dǎo)意見

各市、縣（市）建委（建設(shè)局）、房地產(chǎn)管理局（處）：

國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》（248號令）實(shí)施以來，我省各地陸續(xù)開展了住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收工作，通過開展綜合驗(yàn)收工作，保證了住宅建設(shè)工程按規(guī)劃要求實(shí)施，使公建配套項(xiàng)目與住宅能同步建設(shè)、同步交付使用，有效地遏制了少數(shù)開發(fā)商的違規(guī)開發(fā)行為，對維護(hù)購房者合法權(quán)益起到了積極的作用。2004年5月《國務(wù)院關(guān)于第三批取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目的規(guī)定》（國發(fā)[2004]16號）取消了住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收的行政許可項(xiàng)目。為了更好地貫徹執(zhí)行國務(wù)院《國務(wù)院關(guān)于第三批取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目的規(guī)定》精神，同時(shí)，也使取消行政項(xiàng)目后，住宅小區(qū)的交付使用管理工作能夠繼續(xù)開展，特制定住宅小區(qū)交付使用管理工作指導(dǎo)意見，請結(jié)合各地實(shí)際貫徹執(zhí)行：

一、要高度重視住宅小區(qū)交付使用管理工作。住宅小區(qū)的交付使用管理工作，關(guān)系購房者的切身利益，是維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序、促進(jìn)住宅小區(qū)建設(shè)水平提高的一個(gè)重要手段。國務(wù)院文件只是取消了該項(xiàng)工作的行政許可，并不意味著要取消該項(xiàng)工作，因此，各地房地產(chǎn)開發(fā)主管部門，必須統(tǒng)一思想、提高認(rèn)識，轉(zhuǎn)變工作方法，積極研究探索新的管理辦法，加強(qiáng)小區(qū)交付使用的管理。

二、積極探索加強(qiáng)小區(qū)交付使用管理新的辦法。取消由政府部門組織的綜合驗(yàn)收，旨在改變政府管理方式，由企業(yè)自律管理，這是政府職能轉(zhuǎn)變的一個(gè)必然趨勢，各級房地產(chǎn)開發(fā)主管部門必須轉(zhuǎn)變觀念，轉(zhuǎn)變管理方法。

（一）實(shí)行交付使用條件備案制。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第十九條規(guī)定，由開發(fā)建設(shè)單位按照主管部門對項(xiàng)目建設(shè)各項(xiàng)要求，確認(rèn)已達(dá)到各項(xiàng)條件，開發(fā)建設(shè)單位向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊進(jìn)行備案，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門認(rèn)為各項(xiàng)條件符合備案要求的，由房地產(chǎn)開發(fā)主管部門出具備案書。備案資料一般應(yīng)包括以下幾方面：

1、經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門確認(rèn)的學(xué)校、農(nóng)貿(mào)市場、垃圾中轉(zhuǎn)站、社區(qū)配套用房等非經(jīng)營性公建配套項(xiàng)目已按要求完成建設(shè)的資料；

2、房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案證明書；

3、規(guī)劃行政主管部門規(guī)劃驗(yàn)收合格的資料；

4、市政公用設(shè)施主管部門確認(rèn)的供水、排水、煤氣、環(huán)境等設(shè)施已完成配套建設(shè)的資料；

5、綠化主管部門確認(rèn)的綠化指標(biāo)要求；

6、人防主管部門確認(rèn)的人防工程建設(shè)資料；

7、消防驗(yàn)收證明；

8、電（扶）梯驗(yàn)收報(bào)告、準(zhǔn)用證；

9、供電部門、通信運(yùn)營商、廣電網(wǎng)絡(luò)傳輸中心提供的項(xiàng)目供電、通信、電話、有線電視設(shè)施已完成建設(shè)并可投入使用的證明資料；

10、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)定配置物業(yè)管理用房的繳交確認(rèn)單及前期物業(yè)管理企業(yè)同意接受管理的合同；

11、房地產(chǎn)測繪成果；

12、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)主管部門認(rèn)為需要的其它證明材料。

實(shí)行交付使用條件備案制的市、縣，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)結(jié)合具體情況，確定并公布備案資料的具體要求。

（二）深化規(guī)劃驗(yàn)收內(nèi)容和調(diào)整單體工程質(zhì)量備案方式。各級房地產(chǎn)開發(fā)主管部門要充分發(fā)揮行業(yè)管理的作用，規(guī)劃、房地產(chǎn)、建筑業(yè)管理等部門要密切配合，通過深化規(guī)劃驗(yàn)收內(nèi)容、調(diào)整單體工程質(zhì)量備案方式等，將小區(qū)交付使用所必備的條件納入其中，把好住宅小區(qū)交付使用關(guān)，解決由于綜合驗(yàn)收取消以后產(chǎn)生的管理問題。

對未實(shí)行上述交付使用管理方式的地區(qū)，可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與購房者簽訂購房合同時(shí)，與購房者約定交付條件。交付條件的內(nèi)容一般應(yīng)包括第（一）項(xiàng)所規(guī)定的內(nèi)容，由購房者對照條件把握。

三、切實(shí)加強(qiáng)房產(chǎn)登記管理工作，保護(hù)購房人合法權(quán)益。要根據(jù)《房地產(chǎn)法》及《浙江省城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理?xiàng)l例》的規(guī)定，完善新建住宅小區(qū)房屋的初始登記工作。所有房地產(chǎn)開發(fā)小區(qū)都要辦理小區(qū)房屋初始登記工作。房屋產(chǎn)權(quán)登記部門在辦理初始登記時(shí)，不應(yīng)再要求房地產(chǎn)企業(yè)提供綜合驗(yàn)收證明，但應(yīng)對小區(qū)建設(shè)的土地取得、規(guī)劃審批、建設(shè)手續(xù)及各項(xiàng)配套設(shè)施建設(shè)是否按原批準(zhǔn)要求完成建設(shè)等進(jìn)行審查，以明確其房屋來源合法性。通過完善住宅小區(qū)房屋初始登記工作，加強(qiáng)小區(qū)交付使用管理。

各市、縣房地產(chǎn)開發(fā)主管部門，可根據(jù)本指導(dǎo)意見，制定具體的實(shí)施辦法，規(guī)范住宅小區(qū)的交付使用管理。

交房、驗(yàn)房、收房過程中需要明確的幾個(gè)問題

一、交房。

是開發(fā)商向業(yè)主履行交付的義務(wù)，他委托物業(yè)向業(yè)主交付，也是可以的，但實(shí)際上物業(yè)應(yīng)該提供委托書。否則，是應(yīng)該由開發(fā)商自己履行該交付義務(wù)的。而且該委托本身的爭議與業(yè)主無關(guān)。

開發(fā)商才是商品房買賣合同的相對方。

二、驗(yàn)房。

1、業(yè)主還是應(yīng)該在合理期限內(nèi)驗(yàn)房，即一定要按開發(fā)商約定的時(shí)間到現(xiàn)場收房。（律師：若不按入伙通知書時(shí)間前往驗(yàn)房，業(yè)主要有負(fù)違約責(zé)任的準(zhǔn)備）。

2、在沒有驗(yàn)房前，大家對所有要簽字的文件需謹(jǐn)慎。

3、關(guān)于通知書上一些要交納的費(fèi)用，由各業(yè)主根據(jù)自身狀況決定。（律師：業(yè)主交納相關(guān)費(fèi)用后，仍保留有追索的權(quán)利。）

4、驗(yàn)房后將發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)該向開發(fā)商或其委托的人（其實(shí)只有具有委托書的才有資格）提出整改意見，并要得到開發(fā)商的書面認(rèn)可，即承認(rèn)有以上問題?；蛟谑辗繒r(shí)需要填寫的單子上注明并要求整改。

5、保留帶有雙方簽字的收房時(shí)填寫的單子（或復(fù)印件）并妥善保管，留做日后自己維權(quán)的資料和依據(jù)。

6、經(jīng)過驗(yàn)房，發(fā)現(xiàn)的問題會(huì)有很多很多。

（1）房產(chǎn)本身的建筑質(zhì)量方面

（2）小區(qū)公共建筑、配套的方面

（3）小區(qū)周邊環(huán)境對小區(qū)內(nèi)部空氣、水等的影響方面

（4）開發(fā)商應(yīng)該提供的、必需的相關(guān)證件、表單原件。具體至少應(yīng)該有

三、收房。

1、“三書一證一表”（《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》、《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》、《竣工驗(yàn)收備案表》）。

2、《面積實(shí)測報(bào)告書》

3、管線分布竣工圖

4、以上及費(fèi)用方面沒有異議后，才可以收房簽收

房屋交付時(shí)，業(yè)主都有哪些權(quán)利

收房的時(shí)候應(yīng)該注意什么？兩書一表是必須的條件嗎？

律師答：收房時(shí)主要應(yīng)注意:

1、按合同及補(bǔ)充協(xié)議約定的交付條件對照房屋的實(shí)際交付情況。

2、查驗(yàn)竣工驗(yàn)收備案表及房屋實(shí)測面積。

3、驗(yàn)房程序完成確認(rèn)無問題后才可領(lǐng)取鑰匙。

4、領(lǐng)取鑰匙后再辦理物業(yè)交付手續(xù)。

5、在驗(yàn)房過程中發(fā)現(xiàn)問題，要以書面形式取得開發(fā)商的簽字及蓋章，并注意保留好證據(jù)，在問題未解決前，不要領(lǐng)取鑰匙。

開發(fā)商沒有竣工驗(yàn)收備案表可以收房嗎？收后會(huì)有那些損失？

律師答：沒有竣工驗(yàn)收備案表，該房屋并不具備合法交付的條件，如堅(jiān)持收房，則會(huì)喪失追索開發(fā)商逾期交付違約責(zé)任的前提，也會(huì)在房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題導(dǎo)致?lián)p害時(shí)，不得不承擔(dān)部分損失

開發(fā)商要我們在收房時(shí)先繳納契稅及公共維修基金，如果不交不給鑰匙收房。開發(fā)商這樣做違法嗎？我們怎樣維護(hù)自己的利益？有法可依嗎？律師答： 契稅和公共維修基金都是在辦理產(chǎn)權(quán)時(shí)才交納的，不應(yīng)作為開發(fā)商交付房屋的前提條件，您有權(quán)拒絕此不合法要求，并要求開發(fā)商交付房屋，如開發(fā)商拒絕交付鑰匙，則因此延誤的時(shí)間，開發(fā)商應(yīng)按買賣合同的規(guī)定承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任

問：如果交房時(shí)間延遲業(yè)主應(yīng)該采取什么措施？

律師答：可以按照合同約定要求開發(fā)商承擔(dān)延期交房違約責(zé)任

請問交房的時(shí)間與收房的時(shí)間是否一致？是以開發(fā)商通知的時(shí)間為準(zhǔn)，還是以拿到鑰匙的時(shí)間為準(zhǔn)？

律師答：交房時(shí)間準(zhǔn)確定義應(yīng)為房屋的交付時(shí)間，這在買賣合同中有明確規(guī)定，而業(yè)主前往收房的時(shí)間是實(shí)際的房屋交付時(shí)間，也就是領(lǐng)取房屋鑰匙的時(shí)間。二者一般不一致，實(shí)際交付時(shí)間比約定交付時(shí)間一般要晚，而開發(fā)商只要在合同約定的交付時(shí)間前發(fā)出了交付通知，并具備合同約定的交付條件，即可視為開發(fā)商履行了房屋交付的義務(wù)

我們集體起訴開發(fā)商跟我們收房有沖突嗎？

律師答：收房與集體起訴開發(fā)商是否沖突，要視您的訴訟請求與收房是否有沖突。

開發(fā)商在同我簽訂購房合同時(shí)約定的最后交房期限是5月31日，并開發(fā)商在5月31日通知我收房。但在我收房時(shí)發(fā)現(xiàn)測繪部門的測繪面積有問題，所以與開發(fā)商協(xié)商.在此期間，開發(fā)商讓我先辦入住手續(xù)，我認(rèn)為，開發(fā)商提供的測繪面積存在嚴(yán)重的問題，所以沒有辦入住.后來，開發(fā)商在7月1日通知我重新測繪的結(jié)果并讓我來辦理退款和入住手續(xù).但我認(rèn)為，根據(jù)我與開發(fā)商簽訂的購房合同，開發(fā)商已經(jīng)過期30天交房，應(yīng)該按合同“過期30日交房要賠償買受方每過期一日賠償總房款的萬分之五的違約金”。請問我是否可以要求賠償？即開發(fā)商是否應(yīng)算過期交房？律師答：商品房買賣合同規(guī)定的房屋交付條件中沒有明確規(guī)定開發(fā)商必須向購房人出示房屋實(shí)測面積，雖然您在實(shí)地驗(yàn)收房屋發(fā)現(xiàn)面積明顯存在問題，并向開發(fā)商提出異議拒絕收房的，而實(shí)際上開發(fā)商也認(rèn)可了您的異議并進(jìn)行重新測繪，但并不能視為開發(fā)商逾期交付商品房。辦入住時(shí)是否必須交物業(yè)費(fèi)?未辦入住前開發(fā)商是否有權(quán)收取物業(yè)費(fèi)?

律師答：物業(yè)費(fèi)是由物業(yè)管理公司收取的，在您與開發(fā)商辦理房屋交付手續(xù)時(shí)無須交納，在您驗(yàn)收房屋無誤并接收鑰匙完成房屋交付手續(xù)后，在您與物業(yè)公司辦理入住手續(xù)時(shí)方才交納，且物業(yè)費(fèi)一次預(yù)收不能超過一年。

辦入住時(shí)是否必須交物業(yè)費(fèi)?未辦入住前開發(fā)商是否有權(quán)收取物業(yè)費(fèi)？

律師答：辦理入住手續(xù)是與物業(yè)管理公司辦理的，但在實(shí)踐中往往將房屋的交付手續(xù)和入住手續(xù)混淆為一個(gè)概念或一起辦理。首先在房屋竣工具備交付使用條件后，開發(fā)商應(yīng)向業(yè)主交付房屋，業(yè)主接收房屋后再與物業(yè)公司辦理入住手續(xù)，交納物業(yè)費(fèi)，但業(yè)主的實(shí)際入住不是物業(yè)費(fèi)交納的前提條件。

律師：業(yè)主可以直接入住

北京律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)委員秦兵認(rèn)為，在法律逐步完善的情況下，業(yè)主要加強(qiáng)法律意識，對于開發(fā)商（及開發(fā)商的合伙物業(yè)公司）制定的合同中不利于自己的條款，要堅(jiān)決抵制，同時(shí)要勇于提出維護(hù)自己權(quán)益的細(xì)則合同。否則，一旦發(fā)生糾紛業(yè)主可能要吃“啞吧虧”。

秦兵強(qiáng)調(diào)，如果開發(fā)商不給鑰匙，業(yè)主可以自行把房門打開，或者拆了，可直接入住。業(yè)主與開發(fā)商僅是付錢買房和收房的關(guān)系，開發(fā)商是無權(quán)管業(yè)主選擇物業(yè)的事。秦兵強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)在業(yè)主要用自己的行動(dòng)去捍衛(wèi)自己的權(quán)利，只要是合同不約定，業(yè)主就去實(shí)施，比如業(yè)主就可以用直接入住的行動(dòng)去主張自己的權(quán)利。

秦兵提示，收房時(shí)不要草率簽字。業(yè)主收房就是收房，不要簽訂一些協(xié)議。如果開發(fā)商有這方面的要求，那么先給業(yè)主鑰匙，住進(jìn)后再慢慢協(xié)商。

建設(shè)部《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》第七條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向用戶交付商品住宅時(shí)，應(yīng)當(dāng)有交付驗(yàn)收手續(xù)，并由用戶對住宅設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行簽字認(rèn)可。在實(shí)踐中開發(fā)商一般在房屋交付前書面通知購房者（即《入住通知書》）在指定日期到開發(fā)商指定的地點(diǎn)辦理房屋的交接手續(xù)及應(yīng)持證件、所交稅費(fèi)等。購房者與開發(fā)商、物業(yè)管理人員等在房屋交接驗(yàn)收中應(yīng)依據(jù)合同約定及法律法規(guī)的要求對房屋各主要方面逐項(xiàng)進(jìn)行檢查、核項(xiàng)、驗(yàn)收。比如：房屋的水（市政）、電（市政）、氣、有線電視系統(tǒng)、供暖系統(tǒng)及電話設(shè)備是否開通或具備開通條件，以及房屋的裝修附件是否和購房合同約定一致等等。購房者應(yīng)嚴(yán)格按照合同及有關(guān)法律規(guī)定對房屋進(jìn)行仔細(xì)檢查、驗(yàn)

收，因?yàn)槿绻阋坏┰凇斗课萁唤域?yàn)收單》（或物業(yè)交付核驗(yàn)單）上簽字接收，則開發(fā)商即完成了交付房屋的義務(wù)。所以，購房者在房屋交接驗(yàn)收中如發(fā)現(xiàn)與合同或法律法規(guī)規(guī)定不符的應(yīng)在《房屋交接驗(yàn)收單》中予以注明，并明確開發(fā)商修復(fù)、更換時(shí)間及違約責(zé)任，此時(shí)購房者可以暫緩接收房屋，等開發(fā)商修復(fù)后經(jīng)再次交接驗(yàn)收，直至合格。此外若開發(fā)商延期交房應(yīng)明確約定開發(fā)商所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任及違約金的支付辦法及時(shí)間。

支招：為業(yè)主提供應(yīng)對策略

對于規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更問題，業(yè)主除可以按照合同約定與賣房人交涉外，還可以就規(guī)劃的變更對規(guī)劃部門提起行政復(fù)議或行政訴訟；

對于入住時(shí)，以簽訂補(bǔ)充協(xié)議作為辦理入住前提的做法，應(yīng)該說沒有法律依據(jù)及合同依據(jù)，業(yè)主完全可以拒絕簽訂任何自己認(rèn)為不公平的協(xié)議或相關(guān)文件，開發(fā)商或物業(yè)公司是不得以此阻撓業(yè)主入住的；

關(guān)于交房時(shí)物業(yè)費(fèi)漲價(jià)的問題，業(yè)主們可以參照以下方式解決。2001年6月1日生效的《商品房銷售管理辦法》第12條規(guī)定：“商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買房人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同時(shí)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。”從法律上來看，如果業(yè)主與物業(yè)管理公司不能就合同條款達(dá)成一致，物業(yè)管理合同不能簽訂，責(zé)任應(yīng)主要在開發(fā)商一方；至于辦理入住時(shí)程序本末倒置的問題，業(yè)主應(yīng)堅(jiān)持先驗(yàn)房，后辦理手續(xù)，并應(yīng)將驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體超標(biāo)、公攤不公等問題書面呈遞給開發(fā)商并讓其簽收，以免留下后患。

同時(shí)，陳文建議建立投訴或糾紛認(rèn)定機(jī)制。對業(yè)主入住過程中發(fā)生的投訴或糾紛，可由專家組成投訴認(rèn)定團(tuán)，由政府和媒體對認(rèn)定過程進(jìn)行監(jiān)督。最后由專家向開發(fā)商和業(yè)主出示質(zhì)量認(rèn)定結(jié)果，并對此分析原因，并依此確定糾紛的責(zé)任方

引起糾紛的原因主要有以下幾個(gè)方面：

環(huán)境、配套不完善；

廣告中“美麗的承諾”沒有蹤跡；

綠化不達(dá)標(biāo)；

公攤面積模糊；

無故增大容積率；

綠地成工地；

墻體裂縫，地板不平；

私自改變墻體位置；

保溫板裂縫，裝修偷工減料；

售后服務(wù)體系不完善；

物業(yè)費(fèi)用過高；

四通不通，屋頂和水管漏水；

門的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和樣板間不一樣；

產(chǎn)權(quán)歸屬有爭議；

買房定金難退；

采光與通風(fēng)條件不具備；

周邊配套交通得不到及時(shí)解決等等。

契稅，國家規(guī)定業(yè)主在取得產(chǎn)權(quán)證時(shí)才交，可有些開發(fā)商讓購房人提前繳納。

公共維修基金、裝修系列收費(fèi)爭議最大。

有的開發(fā)商收取面積測繪費(fèi)，顯然違背了“誰委托，準(zhǔn)付費(fèi)”的原則。

有的開發(fā)商雖然承認(rèn)房子有問題，卻不承認(rèn)違約。因?yàn)檫`約就得“放血”。

驗(yàn)房過程中的六大問題

買房置業(yè)是人生的一樁大事。為了擁有一套屬于自己的住房，購房者往往要花費(fèi)好幾年甚至是一輩子的積蓄。買房的任何一個(gè)步驟都是經(jīng)過精心考慮的?？蓪τ诖蠖鄶?shù)購房者來說，從拿到交房通知單的一刻起，煩惱也隨之而來。交房程序如何？常見的交房陷阱有哪些？交房時(shí)又該注意些什么？為此，本刊針對房屋驗(yàn)收過程中常見的一些問題，教你見招拆招，輕松入住新房。

問題一：未能按時(shí)交房

按合同約定，發(fā)展商會(huì)在交房前十幾天用掛號信的方式將交房通知單郵遞給買家，告知具體交房的時(shí)間及須帶齊的資料。發(fā)展商約定的交房時(shí)限一般在收樓通知書寄出30天內(nèi)，如購房者在約定時(shí)間內(nèi)沒有到指定地點(diǎn)辦理相關(guān)手續(xù)，則一般被視為發(fā)展商已實(shí)際將該房交付買家使用，買家應(yīng)從通知單的最后期限之日起承擔(dān)所有購房風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任及稅費(fèi)。

對策：購房者在購房時(shí)要寫清楚郵寄地址，一定要是容易接收、能保障親自簽收的地點(diǎn)。如合同約定的收樓期恰遇上購房者出差，可通過電話或親友咨詢具體情況。不能如期到場時(shí)，可以書面形式委托親友進(jìn)行，也可及時(shí)與發(fā)展商聯(lián)系，另行約定時(shí)間，并用書面形式確認(rèn)。問題二：開發(fā)商證書不全

驗(yàn)房前應(yīng)要求發(fā)展商出示《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書》，索取《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》、《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)

收合格證》，《竣工驗(yàn)收備案表》（簡稱“三書一證一表”），還有各種相關(guān)驗(yàn)收表格，如《住戶驗(yàn)房交接表》、驗(yàn)收意見表（如《樓宇驗(yàn)收記錄表》）等。只有證件齊全了，才能簽署入住單。

時(shí)下不少樓盤“三書一證一表”不齊全，特別是《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》與《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》，這是因?yàn)闃潜P整體建筑未完成，有關(guān)部門無法驗(yàn)收。

對策：遇到這種情況，購房人可選擇不收房。如果確實(shí)被要求收房，也要在《住戶驗(yàn)房交接表》、《驗(yàn)房記錄表》等相關(guān)文件中寫明“未見××文件”等字樣，并妥善保留好相關(guān)文件副本。

問題三：先簽文件后驗(yàn)房

先驗(yàn)房后繳費(fèi)、簽文件的收房程序是較合理的正常程序，但大多數(shù)發(fā)展商采取先繳錢填表、簽文件，再驗(yàn)房的方法，使購房者處于被動(dòng)狀態(tài)。對策：購房者應(yīng)將先驗(yàn)房再收房作為附加條款寫在合同里，不驗(yàn)房就不收房。如當(dāng)初合同未有約定的，則可在收房文件中注明“未驗(yàn)房”等字樣，驗(yàn)房時(shí)如出現(xiàn)情況，也可與發(fā)展商討說法。

問題四：開發(fā)商大事化小

對業(yè)主在驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)的毛病，如墻面或地磚破裂、漏水，甚至是房屋結(jié)構(gòu)性問題，一些開發(fā)商總會(huì)表示這只是小問題，到時(shí)讓人修修就可以了，想方設(shè)法不讓業(yè)主將問題列進(jìn)驗(yàn)收文件里。

對策：不管發(fā)展商陪同人員如何信誓旦旦，業(yè)主都應(yīng)堅(jiān)持原則，只要發(fā)現(xiàn)問題，無論大小，都要在相關(guān)文件或表格中記錄下來。如果樓盤根本就沒準(zhǔn)備驗(yàn)收登記表，則要自備紙筆，將有關(guān)問題一一記錄。

問題五：小區(qū)配套不齊全

驗(yàn)房時(shí)，業(yè)主不僅要驗(yàn)屋內(nèi)，對于小區(qū)的整體規(guī)劃也要仔細(xì)查看是否符合合同約定，如同期建設(shè)的車庫、會(huì)所、景觀園林等。

對策：在簽訂購房合同時(shí)，要將開發(fā)商的承諾寫進(jìn)合同條款中，并保存好所有可作為合同附件的宣傳資料。檢驗(yàn)配套設(shè)施時(shí)即可按合同所載的條文及開發(fā)商在售樓時(shí)的承諾查驗(yàn)。如果在入住后發(fā)現(xiàn)問題，還可以通過業(yè)主委員會(huì)與發(fā)展商協(xié)商解決。

問題六：巧立名目亂收費(fèi)

雖然物價(jià)局已對入住的相關(guān)費(fèi)用有明文規(guī)定，但個(gè)別發(fā)展商到交房時(shí)仍巧立名目進(jìn)行收費(fèi)。

對策：收樓時(shí)要提前了解物價(jià)局的相關(guān)收費(fèi)規(guī)定，帶上應(yīng)繳費(fèi)用表，與發(fā)展商要求的款項(xiàng)相對照。最好帶上計(jì)算器，算好每一筆賬，發(fā)現(xiàn)不合理收費(fèi)要及時(shí)向發(fā)展商指出。必要時(shí)可向物價(jià)局、房管局投訴。

另外，在查看了房屋后，準(zhǔn)備簽收《房屋驗(yàn)收單》之前，一定要先簽訂《物業(yè)管理公約》，做一個(gè)事先約定，避免日后起糾紛。弄清楚繳納的物業(yè)管理費(fèi)由哪些方面構(gòu)成，清潔費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)等怎么核定。

在房屋的驗(yàn)收過程中，購房者一定要根據(jù)合同上的約定，明確每一項(xiàng)條款是否符合。一旦發(fā)現(xiàn)問題，要在驗(yàn)房單上予以注明，反饋給開發(fā)商，及時(shí)要求開發(fā)商做出相應(yīng)的維修或賠償。如果確實(shí)屬于不能收房的，要詳細(xì)寫明不予收房的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。

第二篇：集體收房程序指南

集體收房程序指南

第一步：帶齊身份證件、全部購房資料、房屋交付通知書（“入住通知”）、必須費(fèi)用（如物業(yè)費(fèi)用）以及驗(yàn)房工具、照相機(jī)、錄音筆、小型攝像機(jī)等采證工具，以 業(yè)主身份前往博雅西園會(huì)所報(bào)到。（現(xiàn)金盡量少帶；如果您對收房成功有很大疑問、或者不愿意委托開發(fā)商代交契稅和大修基金，可以不帶）。

第二步：如果您對收房流程有異議，必須充分表達(dá)您的想法和意愿。如果在收房流程中，開發(fā)商有違反約定交房條件和交房手續(xù)、侵犯您個(gè)人利益和選擇權(quán)的事宜，您要據(jù)理力爭、以體現(xiàn)您的真實(shí)意愿。

第三步：領(lǐng)取房屋交付必備文件：《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》、《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》，以確定房屋是否已達(dá)到交付條件。按照購房合同第十一條，您必須看到這些文件原件、確認(rèn)房屋已經(jīng)具備交付條件之后，才能進(jìn)一步進(jìn)行驗(yàn)房、結(jié)算費(fèi)用、交鑰匙等交接工作。否則，后續(xù)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn) 和責(zé)任將由您自己負(fù)責(zé)（例如：您對房屋質(zhì)量不滿意而要求退房的話，您的大筆money可是已經(jīng)交給開發(fā)商，您將處于被動(dòng)）。

如果開發(fā)商拒絕出示這些證明文件、或文件不全，您可按購房合同第十一條，要求開發(fā)商簽收“關(guān)于出賣人拒絕出示《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》、《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》的責(zé)任確認(rèn)函”（附件1）。

第四步：房屋檢驗(yàn)（驗(yàn)房）（包括小區(qū)環(huán)境、周界）

（1）本程序是開發(fā)商和業(yè)主之間的必備流程。（2）如果開發(fā)商拒絕先驗(yàn)房后辦理其他交付手續(xù)，則業(yè)主可要求開發(fā)商簽收“關(guān)于出賣人拒絕交驗(yàn)房屋的責(zé)任確認(rèn)函”（見附件二）后中止辦理手續(xù)。（3）開始簽署《房屋驗(yàn)收情況表》（根據(jù)您上次看房提交的整改意見逐一對照，并參考“收房須知”）（以下幾點(diǎn)必須填寫，先舉個(gè)例子，以后逐步補(bǔ)充和修改）A、房屋衛(wèi)生間、廚房、洗衣間防水未做避水試驗(yàn)； B、上下水無法試驗(yàn)不能確認(rèn)是否已通； C、沒有查驗(yàn)電梯的準(zhǔn)運(yùn)證； D、車庫未啟用； E、保安系統(tǒng)未測試； F、………………

G、以下填寫單套房屋個(gè)性問題； H、………………

（4）要求開發(fā)商出具《實(shí)測面積測繪報(bào)告》，若實(shí)測面積超出3%，可以中止收房。（估計(jì)超出3%的可能性很小，因此這里不給出確認(rèn)函模板，偷個(gè)懶:）（5）如果驗(yàn)房后您認(rèn)為質(zhì)量問題較多且需較大整改，則業(yè)主可要求開發(fā)商簽收“關(guān)于房屋存在質(zhì)量問題要求限期整改的確認(rèn)函”（見附件三）后中止辦理手續(xù)。（6）如果驗(yàn)房后您認(rèn)為質(zhì)量問題較少、或可以接受，（若委托了收房聯(lián)盟，請先通知simpin（simpin@fescomail.net）聯(lián)系溝通），則業(yè)主可簽字確認(rèn)“驗(yàn)房通過”，但須將發(fā)現(xiàn)的問題逐一填寫在驗(yàn)房單上。另外，盡量在驗(yàn)房單上加上以下幾句： “若房屋不符合有關(guān)國家強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、且并未明確告知并得到本人書面確認(rèn)，本人將保留退房或索賠的權(quán)利，按未完成交房論處；由此而導(dǎo)致本人的損失（包括裝修），本人有權(quán)提出進(jìn)一步賠償?shù)囊??！?/p>

“若房屋有變更設(shè)計(jì)，且并未明確告知并得到本人書面確認(rèn)，本人將保留退房或索賠的權(quán)利，按未完成交房論處；由此而導(dǎo)致本人的損失（包括裝修），本人有權(quán)提出進(jìn)一步賠償?shù)囊蟆！?/p>

第五步：進(jìn)行房屋面積確認(rèn)、簽署《商品房實(shí)測面積結(jié)算補(bǔ)充協(xié)議》

（1）本程序是在您對房屋交付的基本條件滿意之后，開始實(shí)際交接的其中一個(gè)環(huán)節(jié)。該環(huán)節(jié)可以與后面的環(huán)節(jié)不分先后、或同時(shí)進(jìn)行，可以雙方友好協(xié)商。（2）開發(fā)商應(yīng)出具《實(shí)測面積測繪報(bào)告》。若您對房屋實(shí)測面積有異議，則不要簽署該協(xié)議，可以要求開發(fā)商簽收有關(guān)確認(rèn)函（或由開發(fā)商準(zhǔn)備）。

第六步：結(jié)算房款、各項(xiàng)費(fèi)用、延期交房違約金

（1）面積補(bǔ)差：對面積誤差沒有異議的，可以簽署面積結(jié)算協(xié)議，結(jié)算房款差價(jià)；對面積誤差有異議的，可以暫不結(jié)算房款差價(jià)。特別注意：經(jīng)審查《商品房買賣合同》，聯(lián)盟工作組認(rèn)為，只要合同規(guī)定房款已經(jīng)付清，業(yè)主有權(quán)要求開發(fā)商交付房屋（即交鑰匙）。后續(xù)環(huán)節(jié)都可以在交鑰匙之后完成，業(yè)主也可根據(jù)自己情況，作出適當(dāng)讓步、聽從開發(fā)商的安排，以便于盡快辦理相關(guān)手續(xù)。

（2）延期交房違約金：結(jié)算延期交房違約金

第七步：交鑰匙

（1）開發(fā)商交鑰匙。

第八步：和物業(yè)公司簽署物業(yè)協(xié)議、向物業(yè)公司交納物業(yè)費(fèi)

（1）根據(jù)法律規(guī)定，您應(yīng)該與開發(fā)商指定的物業(yè)公司簽署物業(yè)協(xié)議。

（2）您必須向物業(yè)公司（而不是開發(fā)商）繳納部分物業(yè)費(fèi)，并索要發(fā)票或蓋章確認(rèn)的收據(jù)。

（3）理論上講，物業(yè)費(fèi)可以按月繳納，您可以向物業(yè)主張您的權(quán)利。

第九步：辦理產(chǎn)權(quán)證有關(guān)的事項(xiàng)（1）如果您愿意委托開發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)證，則可與開發(fā)商協(xié)商房屋產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)的金額；您也有權(quán)拒絕代辦；（2）如果您同意開發(fā)商代收契稅和房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)，您可以將契稅交給開發(fā)商。需要提醒的是：這將給您帶來很大風(fēng)險(xiǎn)、并且不會(huì)給您帶來任何好處。您有權(quán)拒絕。（3）如果您不愿委托開發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)證和交納契稅，可以簽署一個(gè)同意在具備辦理產(chǎn)權(quán)過戶條件時(shí)交納的承諾書。中華人民共和國稅收征收管理法》第二十九條明確規(guī)定：“除稅務(wù)機(jī)關(guān)、稅務(wù)人員以及經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)依照法律、行政法規(guī)委托的單位和人員外，任何單位和個(gè)人不得進(jìn) 行稅款征收活動(dòng)”。到目前為止，北京市地稅局只委托過北京國土資源和房屋管理局代征契稅(參見京地稅地<2000>478號文)，而代征人不 能委托其它單位代征(參見京地稅征<1997>389號文)，如果發(fā)展商自己或委托其它單位擅自“代收”契稅實(shí)際已經(jīng)觸犯了法律。

其他事項(xiàng)：

另外，任何開發(fā)商都無權(quán)收取或代收大修基金。該基金應(yīng)該交給小區(qū)辦。如果您將大修基金交給開發(fā)商，您很可能無法要回。

注意：政府部門已明文通知建設(shè)單位、物業(yè)公司不得代收大修基金。請各位不要將開發(fā)商或物業(yè)公司推到違法的境地去！

關(guān)于發(fā)展商或發(fā)展商委托物業(yè)公司、中介公司代收公共維修基金問題，北京市國土資源和房屋管理局曾發(fā)文(京國土房管物字〔2001〕1170號)明確加以制止。

附件

一、關(guān)于出賣人拒絕出示《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》、《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》的責(zé)任確認(rèn)函

致北京世紀(jì)興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：

我是博雅西園 樓 單元 室業(yè)主。我于 年 月 日與貴公司簽訂了《商品房買賣合同》，并付清了合同規(guī)定款項(xiàng)。根據(jù)雙方合同約定，貴公司應(yīng)于2004年 月 日將房屋交付于我，我于2004年 月 日收到貴公司寄送的交付使用通知書，通知我2004年 月 日到博雅西園會(huì)所進(jìn)行交接。我于2004年 月 日前往貴公司指定現(xiàn)場辦理交付手續(xù)。

在交接過程中，我方要求你方出示《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》、《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》，以確認(rèn)房屋是否具備合同第八條和第十一條規(guī)定的交 付條件。但你方單方面以_____________ ______________________________ ________________________________________________________________為由、拒絕出示上 述證明文件，使我方無法確認(rèn)房屋是否符合合同交付條件，房屋交付無法進(jìn)行。故此，我方要求你方立即履行房屋交付義務(wù)，確認(rèn)符合合同規(guī)定以便進(jìn)一步辦理交付 手續(xù)，否則你方應(yīng)承擔(dān)延期交房的全部違約責(zé)任。

如果你方對本函件陳述事實(shí)有異議，請?jiān)?日內(nèi)給予書面答復(fù)。否則，視同你方認(rèn)可上述事實(shí)。特此函達(dá)！

業(yè)主：

2004年 月 日

文件接收人：北京世紀(jì)興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(本函件我方保留一份，以備查對)

附件

二、關(guān)于出賣人拒絕交驗(yàn)房屋的責(zé)任確認(rèn)函

致北京世紀(jì)興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：

我是博雅西園 樓 單元 室業(yè)主。我于 年 月 日與貴公司簽訂了《商品房買賣合同》，并付清了合同規(guī)定款項(xiàng)。根據(jù)雙方合同約定，貴公司應(yīng)于2004年 月 日將房屋交付于我，我于2004年 月 日收到貴公司寄送的交付使用通知書，通知我2004年 月 日到博雅西園會(huì)所進(jìn)行交接。我于2004年 月 日前往貴公司指定現(xiàn)場辦理交付手續(xù)。

在交接過程中，你方單方面以_____________________________________ ________________________________________________________________為由，拒絕我方對 房屋及小區(qū)環(huán)境進(jìn)行檢驗(yàn)，以至房屋交接無法完成。故此，我方要求你方立即履行房屋交付義務(wù)，確認(rèn)符合合同規(guī)定以便進(jìn)一步辦理交付手續(xù)，否則你方應(yīng)承擔(dān)延期 交房的全部違約責(zé)任。

如果你方對本函件陳述事實(shí)有異議，請?jiān)?日內(nèi)給予書面答復(fù)。否則，視同你方認(rèn)可上述事實(shí)。特此函達(dá)！

業(yè)主：

2004年 月 日

文件接收人：北京世紀(jì)興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

(本函件我方保留一份，以備查對)

附件

三、關(guān)于房屋存在質(zhì)量問題要求限期整改的確認(rèn)函

致北京世紀(jì)興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：

我是博雅西園 樓 單元 室業(yè)主。我于 年 月 日與貴公司簽訂了《商品房買賣合同》，并付清了合同規(guī)定款項(xiàng)。根據(jù)雙方合同約定，貴公司應(yīng)于2004年 月 日將房屋交付于我，我于2004年 月 日收到貴公司寄送的交付使用通知書，通知我2004年 月 日到博雅西園會(huì)所進(jìn)行交接。我于2004年 月 日前往貴公司指定現(xiàn)場辦理交付手續(xù)。

經(jīng)和你方指派人員共同對房屋進(jìn)行檢驗(yàn)，確認(rèn)該房屋存在諸多違反國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量缺陷問題、存在重大安全隱患和諸多設(shè)備未到位和損壞的情況（具體見后附 整改報(bào)告），該房屋需要進(jìn)行較大整改和維修工作，為此我方目前無法接收該房屋。我方要求你方立即進(jìn)行整改，確保房屋質(zhì)量、消除安全隱患之后再以書面形式通 知我方繼續(xù)開展房屋交接工作。你方應(yīng)承擔(dān)延期交房的全部違約責(zé)任。我方保留繼續(xù)追究你方違約責(zé)任的全部合同權(quán)利，并視你方整改情況決定是否繼續(xù)房屋交接工 作。

如果你方對本函件陳述事實(shí)有異議，請?jiān)?日內(nèi)給予書面答復(fù)。否則，視同你方認(rèn)可上述事實(shí)。特此函達(dá)！

業(yè)主：

2004年 月 日

文件接收人：北京世紀(jì)興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

(本函件我方保留一份，以備查對)

博雅西園收房須知

（2003年7月10日第二稿）

一、總 則

1、入住房屋是否為所購買的房屋的全部或部分，如果與購房合同、附件及補(bǔ)充協(xié)議不符，要及時(shí)向有關(guān)單位反映，重新核對，做出說明。

2、在房屋質(zhì)量檢查方面，看發(fā)展商有無建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站核發(fā)的建筑工程質(zhì)量核驗(yàn)合格證書，其填發(fā)時(shí)間、蓋章單位、工程名稱等是否清楚、協(xié)調(diào)；其次，觀察房屋外墻、地面有無異樣。如發(fā)現(xiàn)問題，要及時(shí)向開發(fā)商（賣方）反映，待維修后方能入住。

3、裝修、設(shè)備方面要仔細(xì)清點(diǎn)。按購房合同及有關(guān)協(xié)議的約定，物業(yè)管理單位應(yīng)向購房者提供裝修及設(shè)備清單，購房者可按清單內(nèi)容進(jìn)行清點(diǎn)，檢查其是否齊備、完好程度及使用狀況，如有不符或缺損，必須要求盡快維修、配齊。

4、查看一下公共設(shè)備。對電梯、消防設(shè)備、燃?xì)?、暖氣、小區(qū)環(huán)境、停車場、電視接收系統(tǒng)、保安系統(tǒng)等進(jìn)行檢查。

5、對房屋結(jié)構(gòu)、面積進(jìn)行核查。新房驗(yàn)收的最終結(jié)果，是與發(fā)展商簽訂一份《交屋看房記錄表》（或稱《物業(yè)交付核驗(yàn)單》）。在這個(gè)記錄表上，應(yīng)把檢驗(yàn)情況逐 一記錄，凡是無法確認(rèn)的事項(xiàng)，則不記錄或?qū)懮稀皶翰磺宄薄ⅰ盁o法認(rèn)定”等字樣。若發(fā)現(xiàn)問題，則如實(shí)記錄下來，并要求發(fā)展商限期處理。

《交屋看房記錄表》最好自己也要留一份，同時(shí)對房屋拍照記錄。有的購房者總是以口頭來往，這樣就會(huì)很被動(dòng)；有人習(xí)慣以電話聯(lián)系，這對于購房時(shí)與發(fā)展商就有關(guān)事宜接治、特別是一些關(guān)鍵環(huán)節(jié)也是不可取的。

二、收房細(xì)則

把驗(yàn)收的目光放在隱蔽工程上

1、合 同

(1)開發(fā)商應(yīng)出示完備合法的《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》和《竣工驗(yàn)收備案表》。這些文件要看原件，而不是復(fù)印件。

(2)查看交付給您的商品房和合同簽訂的要購買的商品房是否一致，其結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計(jì)圖相同。

(3)房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實(shí)際測量，與合同簽訂面積是否有差異。(4)查看所購商品房整棟樓的《北京市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》，有此表方能說明該棟樓已經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格?！犊⒐を?yàn)收備案表》上的每一項(xiàng)都必須報(bào)主管部門備 案，缺少一項(xiàng)都不能入住的。您驗(yàn)房時(shí)不能只看發(fā)展商有沒有這張《備案表》，同時(shí)一定要仔細(xì)察看各個(gè)分項(xiàng)有沒有都備案，例如消防設(shè)施等?！犊⒐を?yàn)收備案表》 對房地產(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用，只要將項(xiàng)目送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負(fù)責(zé)，出了問題，如果是發(fā)展商的過失，可以追究其責(zé)任。

(5)對發(fā)現(xiàn)的問題要詳細(xì)在驗(yàn)樓單上予以注明，如果確實(shí)屬于不能收樓的，要詳細(xì)寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。(6)向開發(fā)商索要《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《保修卡》和《住戶手冊》，以便日后出現(xiàn)質(zhì)量問題按約要求維修。

2、戶 內(nèi)(1)窗

a)窗邊與混凝土接口有無縫隙

b)落地窗以及外飄窗應(yīng)安裝平正牢固 c)是否翹曲變形 d)開啟關(guān)閉順暢 e)零配件裝配齊全 f)位置是否準(zhǔn)確

g)窗玻璃應(yīng)表面平整

h)窗玻璃是否完好無損、無劃痕 i)隱形紗窗是否安裝完畢，且無破損 j)外窗框四周處理是否粗糙 k)外窗開啟扇是否能關(guān)上 l)把手是否松動(dòng)

m)窗子玻璃的每個(gè)角是否封好 n)打開后窗戶是否能固定 o)直角接合部是否嚴(yán)密 p)窗框表面是否光潔 q)四角是否呈直角

r)窗的底部滑道是否平滑 s)窗臺應(yīng)平滑，不刮手

t)看一下窗外附近有無攀緣的物體、是否存在重大安全隱患?。ū热?層餐廳窗戶、6層北面兩個(gè)窗戶）

u)所有紗窗下沿與窗臺之間，應(yīng)考慮預(yù)留安裝大理石的空間

(2)地板 a)是否松動(dòng) b)是否爆裂 c)是否撞凹

d)有無明顯的縫隙和不平整 e)地面是否有空鼓 f)地面走線的標(biāo)示 g)地平

驗(yàn)地平就是測量一下離門口最遠(yuǎn)的室內(nèi)地面與門口內(nèi)地面的水平誤差。測量的方法如果你不嫌麻煩，那么方法也是挺簡單的。去五金店買一條小的透明水管，長度約為 米左右吧，然后注滿水。先在門口離地面 0.5 米或 1 米處畫一個(gè)標(biāo)志。然后把水管的水位調(diào)至這個(gè)標(biāo)志高度，并找個(gè)人固定在這個(gè)位置。然后把水管的另一端移至離門口最遠(yuǎn)處的室內(nèi)。然后看水管在該處的高度，然后 再做一個(gè)標(biāo)志。然后用尺測量一下這個(gè)標(biāo)志的離地高度是多少。這兩個(gè)高度差就是房屋的水平差。你也可以通過這種辦法如此類推，測量出全屋的水平差度。一般來 說，如果差異在 厘米左右是正常的，3 厘米在可以接受的范疇。如果出這個(gè)范圍，你就得注意了。

(3)墻身、頂棚、樓板 a)有無傾斜、彎曲 b)有無隆起或凹陷 c)墻面是否平整 d)墻面是否有花

e)承重墻、梁、柱是否符合設(shè)計(jì)規(guī)范，若承重墻裂縫貫穿整個(gè)墻面且穿到背后，表示該房存在危險(xiǎn)隱患，f)鋼筋是否暴露

g)檢驗(yàn)梁與柱的位置是否影響出入動(dòng)線與生活動(dòng)線 h)用木棍敲一下有無空聲 i)墻面是否有明顯色差 j)陰陽角是否平直

k)是否有裂紋、刷紋，若裂縫與墻角呈 45 度斜角或與橫梁垂直，說明該房屋沉降嚴(yán)重，存在結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題。l)有無水漬、裂痕

m)天花板是否有小裂紋

n)注意相關(guān)位置有沒有空調(diào)管孔

o)檢查墻面有無石灰“爆電”，這是由于石灰沒有經(jīng)過足夠的時(shí)間熟化或水泥中所滲的泥沙過多或攪拌不均所致，可用鐵器敲打“爆點(diǎn)”，如發(fā)現(xiàn)大面積的疏松、脫落，也屬質(zhì)量問題，將給購房者的居住和裝修帶來極大麻煩，不可忽視。p)是否全部按合同要求做“外墻外保溫”

(4)水

a)開關(guān)是否妥當(dāng)

b)過墻線是否有導(dǎo)管 c)導(dǎo)管連接是否緊密 d)管線是否安全可靠

e)下水管道不可使用塑料軟管 f)上水管是否存在滲漏現(xiàn)象 g)需要注意的是，北京地區(qū)的水質(zhì)嚴(yán)重超標(biāo)，有些小區(qū)生活用水全部是靠自己打井取水，為了保險(xiǎn)起見，這樣的小區(qū)在驗(yàn)收房屋時(shí)，最好自己采些水樣帶回去，送給有關(guān)部門檢驗(yàn)，如果水質(zhì)確實(shí)不符合生活用水標(biāo)準(zhǔn)，就應(yīng)想辦法及早解決。h)上下水管是否已做絲扣處理？

(5)電

a)開關(guān)是否妥當(dāng)

b)按動(dòng)漏電保護(hù)器的測試鈕 c)管線是否安全可靠 d)插座面板是否有電 e)拉閘斷電測試

f)插座是否帶保險(xiǎn)裝置

g)洗手盆的上方不應(yīng)有插座

h)打開所有的燈具開關(guān)，看燈具是否都亮 i)開關(guān)插座面板是否存在劃痕

j)是否有電器接地裝置、是否解決等電位問題（等電位聯(lián)接端子是否真正起作用？）

k)電線是否符合國標(biāo)質(zhì)量

l)電線的截面面積是否符合要求。一般來說，家里的電線不應(yīng)低于 2.5 平方，空調(diào)線更應(yīng)達(dá)到 4平方，否則使用空調(diào)時(shí)，容易過熱變軟。

(6)暖氣

a)暖氣內(nèi)是否有水 b)暖氣有無漏水痕跡

c)暖氣里的水管上是否有銹

(7)衛(wèi)生間

a)坐廁下水是否順暢 b)沖水聲音是否正常 c)衛(wèi)生間內(nèi)是否有地漏

d)坡度是否對頭(是否有倒坡現(xiàn)象)e)有無積水

f)是否倒泛水和滲漏 g)閉水試驗(yàn)

h)衛(wèi)生間門口地板是否發(fā)黑 i)臺盆上水管是否漏水 j)是否有有裸露電線 k)進(jìn)出水是否流暢

l)電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施 m)照明燈座必須是磁口安全燈座 n)洗手盆的上方不應(yīng)有插座 o)衛(wèi)生間門口是否有擋水條 p)排污管是否有蓄水防臭彎頭

q)特別留意廁所頂棚有脫落或長霉菌 r)墻壁需要做拉毛處理

s)墻體到座便下水管道中心的距離是否小于35cm，若過小則有可能無法安裝座便器

t)是否已安裝紗窗？

u)衛(wèi)生間是否有排風(fēng)道？如何通風(fēng)？

(7+)洗衣間

a)是否做了避水試驗(yàn)？

(8)管線 a)是否外露

b)是否有管線穿過 c)過墻線是否有導(dǎo)管 d)導(dǎo)管連接是否緊密

e)線路安裝是否平整、牢固、順直 f)下水管道不可使用塑料軟管

g)電話線等等應(yīng)先加套管，再埋進(jìn)水泥；不能將電話線直接進(jìn)水泥地

(9)水表 a)是否安裝

b)是否有水表空走 c)閥門關(guān)閉不嚴(yán)

d)閥門脫絲，連接件滴水 e)截止閥生銹影響水質(zhì)

(10)電表 a)是否安裝 b)使用數(shù)目

(11)電話線

a)用電話機(jī)檢查電話線路是否有信號

(12)電視天線

a)用天線檢查工具檢查電視天線的信號

(13)室內(nèi)污染

a)從 7 月 1 日以后，凡新開工的民用建筑工程，完工后必須由建設(shè)單位組織對室內(nèi)環(huán)境進(jìn)行驗(yàn)收，并委托經(jīng)市建委等有關(guān)部門考核認(rèn)可的檢測機(jī)構(gòu)，對建筑工程室內(nèi)環(huán)境進(jìn)行檢測，檢測不合格的，不得竣工驗(yàn)收。

(14)樓宇對講

a)在驗(yàn)收時(shí)要注意其音量功能、對講功能、操作功能是否正常

(15)層高 a)測量樓宇層高的方法很簡單，把尺順著其中的兩堵墻的陰角測量（這是最方便放置長尺而不變彎的最佳辦法），你應(yīng)該測量戶內(nèi)的多處地方。

(16)踢腳

a)踢腳一要看高度是否合理，是否能保護(hù)墻體不受污染 b)要看踢腳板是否平滑

(17)地漏

a)地漏位置是否合理

b)地漏是否在地面的最低點(diǎn) c)地漏是否排水通暢

(18)隱密性及隔音效果如何(19)日照是否達(dá)到國家規(guī)定(20)通風(fēng)是否達(dá)到國家規(guī)定(21)天然氣表以及管道

天然氣總閥門應(yīng)當(dāng)在公共部位，管道不能暴露在室外（特別是頂層，可能會(huì)遭雷擊）

(22)窗磁、門磁系統(tǒng) 1、2層，以及頂層（包括7層以及6層部分窗戶）是否已安？以及3層的餐廳窗戶安全隱患

3、樓 內(nèi)

(1)電梯 啟動(dòng)運(yùn)行準(zhǔn)確性 a)啟動(dòng)運(yùn)行準(zhǔn)確性 b)制動(dòng)器動(dòng)作靈敏性 c)限速器動(dòng)作靈敏性 d)報(bào)警器動(dòng)作靈敏性

e)其他安全設(shè)備動(dòng)作靈敏性

f)必須具有勞動(dòng)部門核發(fā)安全運(yùn)行合格證。

(2)門

a)貼臉是否完整 b)貼臉是否有裂縫 c)是否能鎖上

d)貼臉與樓頂板陰角線是否平行 e)是否與墻在一個(gè)平面上 f)直角接合部是否嚴(yán)密

g)表面是否光潔，是否有劃痕、銹跡 +)門把手是否光潔，是否有磕痕 h)不上鎖是否會(huì)自動(dòng)關(guān)上或打開 i)四角是否呈直角

j)門面上有無釘眼、氣泡或明顯色差 k)開啟是否靈活

l)關(guān)上門窗聽聽隔音效果 m)密封程度；密封膠條是否有損壞 n)門的厚度、材質(zhì)與規(guī)格 o)門框與墻身有無過大縫隙 p)門與門框有無過大縫隙

q)零配件是否裝配齊全，位置準(zhǔn)確

r)門與地的縫隙，要預(yù)留出地面裝飾的縫隙（需要額外考慮地面不平整的誤差）s)門的安全程度如何？是否有四個(gè)支點(diǎn)？

(3)外墻

a)是否有較大面積的空鼓 b)是否開裂 c)是否滲水

d)是否有明顯的水印和霉點(diǎn) e)是否有排水設(shè)施 f)空調(diào)是否能安裝 g)出水口

h)外墻墻體是否有裂縫，若有裂縫也屬嚴(yán)重的質(zhì)量問題。

(4)檐溝、落水管 a)安裝是否牢固 b)接口是否平密 c)是否滲漏

d)落水管，驗(yàn)收時(shí)，預(yù)先拿一個(gè)盛水的器具，然后倒水進(jìn)排水口。看看水是不是順利地流走。

(5)消防系統(tǒng)

a)住宅樓消防供水系統(tǒng)，必須經(jīng)消防部門檢驗(yàn)合格。

(6)信報(bào)箱

a)房屋是否按單元設(shè)置信報(bào)箱，其規(guī)格、位置必須符合有關(guān)規(guī)定

(7)標(biāo)識系統(tǒng)

a)樓宇標(biāo)識、門牌標(biāo)識、層位標(biāo)識、房屋標(biāo)識是否與實(shí)際相符

(8)小區(qū)環(huán)境(9)停車場(10)保安系統(tǒng)

4、小區(qū)內(nèi)

(1)凡竣工的工程，一般須做到“五通一平”即煤氣、上水、電熱、污水、路通，一平

即樓前 6 米、樓后 3 米場地要平整，不準(zhǔn)堆積建材或雜物，以確保進(jìn)出安全。要做到煤氣表、電表（單元表）、水表三表到戶。室內(nèi)清掃干凈，水池、水盆、糞桶、垃圾道、門窗、玻璃、管道清理干凈，無污物，達(dá)到窗明地凈，地漏、雨水等處無堵塞雜物。(2)檢查是否有規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更或小區(qū)縮水等問題；

5、物 業(yè)

在您查看了房產(chǎn)后并準(zhǔn)備簽收《房屋驗(yàn)收單》之前，您一定先簽訂《物業(yè)管理公約》，做一個(gè)事先約定，避免日后起糾紛。您要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費(fèi)到底 由哪些方面構(gòu)成，清潔費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)怎么核定，做到明明白白。同時(shí)，考察一下您的小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)，是否具備您要求的管理標(biāo)準(zhǔn)。

三、后記

在房屋接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，可根據(jù)其對房屋不同的影響程度分別處理： 1)影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，必須約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)維修，直至合格。影響相鄰房屋的安全問題，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理。

2)對于不影響房屋和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，可約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修，也可采取費(fèi)用補(bǔ)償?shù)霓k法，由接管單位處理。

3)如果發(fā)現(xiàn)問題至少要在收樓文件上注明“室內(nèi)情況尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣。

四、參考資料

1)空鼓：局部面層材料與基層沒有膠合劑或膠合劑沒有起作用，用小槌輕擊有空殼聲。如瓷磚與墻面間局部水泥砂漿不飽和，形成空鼓。

2)《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾。3)《住宅使用說明書》則是針對房屋設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明。

五、收房簽字時(shí)的注意事項(xiàng) 1.一定要加上如下幾句：

“若房屋不符合有關(guān)國家強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、且并未明確告知并得到本人書面確認(rèn)，本人將保留退房或索賠的權(quán)利，按未完成交房論處；由此而導(dǎo)致本人的損失（包括裝修），本人有權(quán)提出進(jìn)一步賠償?shù)囊蟆！?2.一定要加上如下幾句（關(guān)于變更設(shè)計(jì)保留權(quán)利）：

“若房屋有變更設(shè)計(jì)，且并未明確告知并得到本人書面確認(rèn)，本人將保留退房或索賠的權(quán)利，按未完成交房論處；由此而導(dǎo)致本人的損失（包括裝修），本人有權(quán)提出進(jìn)一步賠償?shù)囊蟆！?/p>

第三篇：收房的程序及驗(yàn)房注意事項(xiàng)

收房的程序及驗(yàn)房注意事項(xiàng)

收房程序

收房時(shí)先到售樓大廳二樓辦理交房申請單，需提供購房時(shí)所有收據(jù)身份證戶口本原件復(fù)印件，其中一次性付款的身份證復(fù)印件4張，貸款的需五張，戶口本需復(fù)印戶主頁及房主頁，復(fù)印屬性和身份證一樣，離婚的及單身的需提供單身證明（此證明印章需是二級以上單位）及離婚證書或法院判決書。

備齊資料后到交房窗口辦理交房申請單，此時(shí)還需繳納住宅契稅：總房款的1.5%（超過140平按3%計(jì)算），維修基金：25/.平方米，其他費(fèi)用（產(chǎn)權(quán)工本費(fèi)，抵押證工本費(fèi)，公證費(fèi)）約每戶500員。

到物業(yè)辦理交房手續(xù)，其中需要交水費(fèi)100元，下半年物業(yè)費(fèi)6.5元/平，（驗(yàn)房之前應(yīng)該去把電費(fèi)交了，不然驗(yàn)房時(shí)沒法驗(yàn)電，交電費(fèi)后一般在三個(gè)小時(shí)以內(nèi)開通）之后會(huì)有人帶著你去驗(yàn)房。

驗(yàn)房注意事項(xiàng)

1、窗戶是否漏氣，窗戶把手是否靈活。

2、水壓是否夠，上下水是否通暢（其中坐便下水應(yīng)親自用手掏一下，因?yàn)樵谑┕さ臅r(shí)候很

多工人為了省事，把廢料就直接扔到坐便下水里，所以為了以后不遭罪，最后親自掏一下）

3、看墻體是否平整，是否有掉墻皮子的情況，如果不平的以后裝修會(huì)很難看。（看墻時(shí)最

后帶個(gè)小錘子敲一下，）

4、頂樓的看頂樓墻體是否漏水，不是頂樓的看廚房廁所是否漏水。

5、驗(yàn)電時(shí)需要帶兩個(gè)插排，一個(gè)三相的一個(gè)兩相的，一個(gè)燈頭，驗(yàn)電的方法，1、先打開

個(gè)個(gè)燈的開關(guān)看燈是否亮，2、插座要挨個(gè)試驗(yàn)，方法就是把兩個(gè)插排都插在插座上然后把燈頭插上看燈泡是否亮，如果亮證明回路正?？梢哉Ｊ褂谩＃ㄣy億的電路電線安排比較合理如果不是特殊需要最好不要改動(dòng)電路，否則容易引起短路）

以上就是驗(yàn)房的注意事項(xiàng)可能還有沒想到的期望大家見諒，下面我把我驗(yàn)房挑出來的毛病寫下來供大家參考

1、閣樓北側(cè)頂棚漏水

2、閣樓衛(wèi)生間墻面不平整

3、閣樓北露臺門不平整

4、閣樓窗戶左起第2.3扇玻璃漏氣

5、閣樓南墻整面不平整

6、閣樓北側(cè)右數(shù)第2扇窗戶上下都漏氣

7、閣樓兩個(gè)露臺悶玻璃漏氣

8、六層客廳玻璃門把手不好使

9、六層客廳玻璃中間右側(cè)玻璃漏氣

10、六層北側(cè)頂棚及角濕

11、廚房陽臺燈頭濕

12、六層南臥室大玻璃漏氣

13、廚房陽臺左墻空

14、進(jìn)戶門斜

15、北臥室頂棚滲水

16、客廳頂棚空鼓

17、六層衛(wèi)生間過道頂棚不平

第四篇：驗(yàn)房、收房標(biāo)準(zhǔn)程序(細(xì)節(jié))解析

總則

1、入住房屋是否為所購買的房屋的全部或部分,如果與購房合同、附件及補(bǔ)充協(xié)議不符,要及時(shí)向有關(guān)單位反映,重新核對,做出說明。

2、在房屋質(zhì)量檢查方面,看發(fā)展商有無建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站核發(fā)的建筑工程質(zhì)量核驗(yàn)合格證書,其填發(fā)時(shí)間、蓋章單位、工程名稱等是否清楚、協(xié)調(diào);其次,觀察房屋外墻、地面有無異樣。如發(fā)現(xiàn)問題,要及時(shí)向開發(fā)商(賣方反映,待維修后方能入住。

3、裝修、設(shè)備方面要仔細(xì)清點(diǎn)。按購房合同及有關(guān)協(xié)議的約定,物業(yè)管理單位應(yīng)向購房者提供裝修及設(shè)備清單,購房者可按清單內(nèi)容進(jìn)行清點(diǎn),檢查其是否齊備、完好程度及使用狀況,如有不符或缺損,必須要求盡快維修、配齊。

4、查看一下公共設(shè)備。對電梯、消防設(shè)備、燃?xì)?、暖氣、小區(qū)環(huán)境、停車場、電視接收系統(tǒng)、保安系統(tǒng)等進(jìn)行檢查。

5、對房屋結(jié)構(gòu)、面積進(jìn)行核查。新房驗(yàn)收的最終結(jié)果,是與發(fā)展商簽訂一份《交屋看房記錄表》(或稱《物業(yè)交付核驗(yàn)單》。在這個(gè)記錄表上,應(yīng)把檢驗(yàn)情況逐一記錄,凡是無法確認(rèn)的事項(xiàng),則不記錄或?qū)懮稀皶翰磺宄?、“無法認(rèn)定”等字樣。若發(fā)現(xiàn)問題,則如實(shí)記錄下來,并要求發(fā)展商限期處理。《交屋看房記錄表》最好自己也要留一份,同時(shí)對房屋拍照記錄。有的購房者總是以口頭來往,這樣就會(huì)很被動(dòng);有人習(xí)慣以電話聯(lián)系,這對于購房時(shí)與發(fā)展商就有關(guān)事宜接治、特別是一些關(guān)鍵環(huán)節(jié)也是不可取的。

建設(shè)部公布驗(yàn)房、收房標(biāo)準(zhǔn)程序(細(xì)節(jié) 收房細(xì)則:把驗(yàn)收的目光放在隱蔽工程上

1、合同

(1 開發(fā)商應(yīng)出示完備合法的《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》和《竣工驗(yàn)收備案表》。這些文件要看原件,而不是復(fù)印件。

(2 查看交付給您的商品房和合同簽訂的要購買的商品房是否一致,其結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計(jì)圖相同。

(3 房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實(shí)際測量,與合同簽訂面積是否有差異。(4 查看所購商品房整棟樓的《北京市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》,有此表方能說明該棟樓已經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格?！犊⒐を?yàn)收備案表》上的每一項(xiàng)都必須報(bào)主管部門備案,缺少一項(xiàng)都不能入住的。您驗(yàn)房時(shí)不能只看發(fā)展商有沒有這張《備案表》,同時(shí)一定要仔細(xì)察看各個(gè)分項(xiàng)有沒有都備案,例如消防設(shè)施等。《竣工驗(yàn)收備案表》對房地產(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用,只要將項(xiàng)目送交主管部門備案后,發(fā)展商就必須對樓盤終生負(fù)責(zé),出了問題,如果是發(fā)展商的過失,可以追究其責(zé)任。

(5 對發(fā)現(xiàn)的問題要詳細(xì)在驗(yàn)樓單上予以注明,如果確實(shí)屬于不能收樓的,要詳細(xì)寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。

注意:向開發(fā)商索要《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《保修卡》和《住戶手冊》,以便日后出現(xiàn)質(zhì)量問題按約要求維修。

2、戶內(nèi)(1 窗

a 窗邊與混凝土接口有無縫隙 b 落地窗以及外飄窗應(yīng)安裝平正牢固 c 是否翹曲變形 d 開啟關(guān)閉順暢 e 零配件裝配齊全 f 位置是否準(zhǔn)確

g 窗玻璃應(yīng)表面平整

h 窗玻璃是否完好無損、無劃痕 i 隱形紗窗是否安裝完畢,且無破損 j 外窗框四周處理是否粗糙 k 外窗開啟扇是否能關(guān)上 l 把手是否松動(dòng)

m 窗子玻璃的每個(gè)角是否封好 n 打開后窗戶是否能固定 o 直角接合部是否嚴(yán)密 p 窗框表面是否光潔 q 四角是否呈直角 r 窗的底部滑道是否平滑 s 窗臺應(yīng)平滑,不刮手

t 看一下窗外附近有無攀緣的物體、是否存在重大安全隱患!(比如3層餐廳窗戶、6層北面兩個(gè)窗戶

u 所有紗窗下沿與窗臺之間,應(yīng)考慮預(yù)留安裝大理石的空間(2 地面 a 是否松動(dòng) b 是否爆裂

c 是否撞凹

d 有無明顯的縫隙和不平整 e 地面是否有空鼓 f 地面走線的標(biāo)示

g 地平驗(yàn)地平就是測量一下離門口最遠(yuǎn)的室內(nèi)地面與門口內(nèi)地面的水平誤差。測量的方法如果你不嫌麻煩,那么方法也是挺簡單的。去五金店買一條小的透明水管,長度約為20 米左右吧,然后注滿水。先在門口離地面0.5 米或1 米處畫一個(gè)標(biāo)志。然后把水管的水位調(diào)至這個(gè)標(biāo)志高度,并找個(gè)人固定在這個(gè)位置。然后把水管的另一端移至離門口最遠(yuǎn)處的室內(nèi)。然后看水管在該處的高度,然后再做一個(gè)標(biāo)志。然后用尺測量一下這個(gè)標(biāo)志的離地高度是多少。這兩個(gè)高度差就是房屋的水平差。你也可以通過這種辦法如此類推,測量出全屋的水平差度。一般來說,如果差異在 2 厘米左右是正常的,3 厘米在可以接受的范疇。如果出這個(gè)范圍,你就得注意了。

(3 墻身、頂棚、樓板 a 有無傾斜、彎曲 b 有無隆起或凹陷 c 墻面是否平整 d 墻面是否有花

e 承重墻、梁、柱是否符合設(shè)計(jì)規(guī)范,若承重墻裂縫貫穿整個(gè)墻面且穿到背后,表示該房存在危險(xiǎn)隱患, f 鋼筋是否暴露

g 檢驗(yàn)梁與柱的位置是否影響出入動(dòng)線與生活動(dòng)線

h 用木棍敲一下有無空聲 i 墻面是否有明顯色差 j 陰陽角是否平直

k 是否有裂紋、刷紋,若裂縫與墻角呈45 度斜角或與橫梁垂直,說明該房屋沉降嚴(yán)重,存在結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題。

l 有無水漬、裂痕 m 天花板是否有小裂紋 n 注意相關(guān)位置有沒有空調(diào)管孔

o 檢查墻面有無石灰“爆電”,這是由于石灰沒有經(jīng)過足夠的時(shí)間熟化或水泥中所滲的泥沙過多或攪拌不均所致,可用鐵器敲打“爆點(diǎn)”,如發(fā)現(xiàn)大面積的疏松、脫落,也屬質(zhì)量問題,將給購房者的居住和裝修帶來極大麻煩,不可忽視。

p 是否全部按合同要求做“外墻外保溫”(4 水

a 開關(guān)是否妥當(dāng) b 過墻線是否有導(dǎo)管 c 導(dǎo)管連接是否緊密 d 管線是否安全可* e 下水管道不可使用塑料軟管 f 上水管是否存在滲漏現(xiàn)象

g 需要注意的是,北京地區(qū)的水質(zhì)嚴(yán)重超標(biāo),有些小區(qū)生活用水全部是*自己打井取水,為了保險(xiǎn)起見,這樣的小區(qū)在驗(yàn)收房屋時(shí),最好自己采些水樣帶回去,送給有關(guān)部門檢驗(yàn),如果水質(zhì)確實(shí)不符合生活用水標(biāo)準(zhǔn),就應(yīng)想辦法及早解決。

h 上下水管是否已做絲扣處理?(5 電

a 開關(guān)是否妥當(dāng)

b 按動(dòng)漏電保護(hù)器的測試鈕 c 管線是否安全可* d 插座面板是否有電 e 拉閘斷電測試 f 插座是否帶保險(xiǎn)裝置 g 洗手盆的上方不應(yīng)有插座

h 打開所有的燈具開關(guān),看燈具是否都亮 i 開關(guān)插座面板是否存在劃痕

j 是否有電器接地裝置、是否解決等電位問題(等電位聯(lián)接端子是否真正起作用? k 電線是否符合國標(biāo)質(zhì)量

l 電線的截面面積是否符合要求。一般來說,家里的電線不應(yīng)低于2.5平方,空調(diào)線更應(yīng)達(dá)到 4平方,否則使用空調(diào)時(shí),容易過熱變軟。暖氣

a 鍋爐是否安裝到位,有無損壞,跟自己的型號是否相符(有的鄰居已經(jīng)升級過 b 暖氣內(nèi)是否有水 c 暖氣有無漏水痕跡 d 暖氣里的水管上是否有銹(7 衛(wèi)生間

a 坐廁下水是否順暢 b 沖水聲音是否正常 c 衛(wèi)生間內(nèi)是否有地漏

d 坡度是否對頭(是否有倒坡現(xiàn)象 e 有無積水 f 是否倒泛水和滲漏 g 閉水試驗(yàn)

h 衛(wèi)生間門口地板是否發(fā)黑 i 臺盆上水管是否漏水 j 是否有有裸露電線 k 進(jìn)出水是否流暢

l 電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施 m 照明燈座必須是磁口安全燈座 n 洗手盆的上方不應(yīng)有插座

o 衛(wèi)生間門口是否有擋水條 p 排污管是否有蓄水防臭彎頭 q 特別留意廁所頂棚有脫落或長霉菌 r 墻壁需要做拉毛處理

s 墻體到座便下水管道中心的距離是否小于35cm,若過小則有可能無法安裝座便器

t 是否已安裝紗窗? u 衛(wèi)生間是否有排風(fēng)道?如何通風(fēng)?(7+ 洗衣間

a 是否做了避水試驗(yàn)? 管線 a 是否外露 b 是否有管線穿過 c 過墻線是否有導(dǎo)管 d 導(dǎo)管連接是否緊密

e 線路安裝是否平整、牢固、順直 f 下水管道不可使用塑料軟管

g 電話線等等應(yīng)先加套管,再埋進(jìn)水泥;不能將電話線直接進(jìn)水泥地(9 水表

a 是否安裝 b 是否有水表空走 c 閥門關(guān)閉不嚴(yán) d 閥門脫絲,連接件滴水 e 截止閥生銹影響水質(zhì)(10 電表 a 是否安裝 b 使用數(shù)目(11 電話線

a 用電話機(jī)檢查電話線路是否有信號(12 電視天線

a 用天線檢查工具檢查電視天線的信號(13 室內(nèi)污染

a 從7 月1 日以后,凡新開工的民用建筑工程,完工后必須由建設(shè)單位組織對室內(nèi)環(huán)境進(jìn)行驗(yàn)收,并委托經(jīng)市建委等有關(guān)部門考核認(rèn)可的檢測機(jī)構(gòu),對建筑工程室內(nèi)環(huán)境進(jìn)行檢測, 檢測不合格的,不得竣工驗(yàn)收。(14 樓宇對講

a 在驗(yàn)收時(shí)要注意其音量功能、對講功能、操作功能是否正常

(15 層高

a 測量樓宇層高的方法很簡單,把尺順著其中的兩堵墻的陰角測量(這是最方便放置長尺而不變彎的最佳辦法,你應(yīng)該測量戶內(nèi)的多處地方。

(17 地漏

a 地漏位置是否合理 b 地漏是否在地面的最低點(diǎn) c 地漏是否排水通暢(18 隱密性及隔音效果如何(19 日照是否達(dá)到國家規(guī)定(20 通風(fēng)是否達(dá)到國家規(guī)定(21 天然氣表以及管道

天然氣總閥門應(yīng)當(dāng)在公共部位,管道不能暴露在室外(特別是頂層,可能會(huì)遭雷擊(22 窗磁、門磁系統(tǒng)

(2 門

a 貼臉是否完整 b 貼臉是否有裂縫 c 是否能鎖上

d 貼臉與樓頂板陰角線是否平行 e 是否與墻在一個(gè)平面上

f 直角接合部是否嚴(yán)密

g 表面是否光潔,是否有劃痕、銹跡 + 門把手是否光潔,是否有磕痕 h 不上鎖是否會(huì)自動(dòng)關(guān)上或打開 i 四角是否呈直角

j 門面上有無釘眼、氣泡或明顯色差 k 開啟是否靈活 l 關(guān)上門窗聽聽隔音效果 m 密封程度;密封膠條是否有損壞 n 門的厚度、材質(zhì)與規(guī)格 o 門框與墻身有無過大縫隙 p 門與門框有無過大縫隙 q 零配件是否裝配齊全,位置準(zhǔn)確

r 門與地的縫隙,要預(yù)留出地面裝飾的縫隙(需要額外考慮地面不平整的誤差 s 門的安全程度如何?是否有四個(gè)支點(diǎn)?(3 外墻

a 是否有較大面積的空鼓 b 是否開裂 c 是否滲水

d 是否有明顯的水印和霉點(diǎn) e 是否有排水設(shè)施 f 空調(diào)是否能安裝

g 出水口 h 外墻墻體是否有裂縫，若有裂縫也屬嚴(yán)重的質(zhì)量問題。(4 檐溝、落水管 a 安裝是否牢固 b 接口是否平密 c 是否滲漏 d 落水管，驗(yàn)收時(shí)，預(yù)先拿一個(gè)盛水的器具，然后倒水進(jìn)排水口?？纯此遣皇琼樌亓?走。(5 消防系統(tǒng) a 住宅樓消防供水系統(tǒng)，必須經(jīng)消防部門檢驗(yàn)合格。信報(bào)箱 a 房屋是否按單元設(shè)置信報(bào)箱，其規(guī)格、位置必須符合有關(guān)規(guī)定(7 標(biāo)識系統(tǒng) a 樓宇標(biāo)識、門牌標(biāo)識、層位標(biāo)識、房屋標(biāo)識是否與實(shí)際相符 小區(qū)環(huán)境(9 停車場(10 保安系統(tǒng)

4、小區(qū)內(nèi)(1 凡竣工的工程，一般須做到“五通一平”即煤氣、上水、電熱、污水、路通，一平即樓前 6 米、樓后 3 米場地要平整，不準(zhǔn)堆積建材或雜物，以確保進(jìn)出安全。要做到煤氣表、電表（單元表）、水表三表到戶。室內(nèi)清掃干凈，水池、水盆、糞桶、垃圾道、門窗、玻璃、管道清理干凈，無污物，達(dá)到窗明地凈，地漏、雨水等處無堵塞雜物。(2 檢查是否有規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更或小區(qū)縮水等問題；

5、物 業(yè) 在您查看了房產(chǎn)后并準(zhǔn)備簽收《房屋驗(yàn)收單》之前，您一定先簽訂《物業(yè)管理公約》，做一 個(gè)事先約定，避免日后起糾紛。您要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費(fèi)到底由哪些方面構(gòu)成，清潔費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)怎么核定，做到明明白白。同時(shí)，考察一下您的小區(qū)物業(yè)管理公司 的資質(zhì)，是否具備您要求的管理標(biāo)準(zhǔn)。

三、后記 在房屋接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，可根據(jù)其對房屋不同的影響程度分別處理： 1 影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，必須約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)進(jìn)行加固 補(bǔ)強(qiáng)維修，直至合格。影響相鄰房屋的安全問題，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理。2 對于不影響房屋和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，可約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修，也可采 取費(fèi)用補(bǔ)償?shù)霓k法，由接管單位處理。3 如果發(fā)現(xiàn)問題至少要在收樓文件上注明“室內(nèi)情況尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣。

四、參考資料 1 空鼓：局部面層材料與基層沒有膠合劑或膠合劑沒有起作用，用小槌輕擊有空殼聲。如 瓷磚與墻面間局部水泥砂漿不飽和，形成空鼓。2 《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾。3 《住宅使用說明書》則是針對房屋設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中 的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明。

五、收房簽字時(shí)的注意事項(xiàng)

1.一定要加上如下幾句： “若房屋不符合有關(guān)國家強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、且并未明確告知并得到本人書面確認(rèn)，本人 將保留退房或索賠的權(quán)利，按未完成交房論處；由此而導(dǎo)致本人的損失（包括裝修），本人 有權(quán)提出進(jìn)一步賠償?shù)囊?。?2.一定要加上如下幾句（關(guān)于變更設(shè)計(jì)保留權(quán)利）： “若房屋有變更設(shè)計(jì)，且并未明確告知并得到本人書面確認(rèn)，本人將保留退房或索賠的權(quán)利，按未完成交房論處； 由此而導(dǎo)致本人的損失（包括裝修）本人有權(quán)提出進(jìn)一步賠償?shù)囊蟆?，?/p>

第五篇：授權(quán)委托書(收房)

授權(quán)委托書

委托人姓名：甲；性別：男；身份證號碼：xxxxxxxxxxxx

受委托人姓名：乙；性別：男；身份證號碼：xxxxxxxxxxx

現(xiàn)甲委托乙在xxxxxxxxxxxxxxxx處辦理其購買房產(chǎn)的收房手續(xù)等相關(guān)事宜。

委托人（簽名）：

受委托人（簽名）：

****年**月**日