第一篇：2013年可續(xù)建筑在國內(nèi)的發(fā)展?fàn)顩r-房地產(chǎn)創(chuàng)新報告-綠維創(chuàng)景

2013年可續(xù)建筑在國內(nèi)的發(fā)展?fàn)顩r

旅游與城市規(guī)劃設(shè)計專家旅游地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營顧問

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用、從事盈利性宣傳活動，違者將追究法律責(zé)任。

2013年可續(xù)建筑在國內(nèi)的發(fā)展?fàn)顩r

北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計院

本文內(nèi)容摘自由全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會發(fā)布、北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計院執(zhí)筆的《2013中國房地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展報告》。內(nèi)容由全經(jīng)聯(lián)可續(xù)建筑委員會協(xié)助提供。

當(dāng)今建筑已經(jīng)進(jìn)入到了一個新綜合時代，并呈現(xiàn)出六大新綜合發(fā)展趨勢，即可持續(xù)性新綜合——其核心可簡單概括為：節(jié)能、節(jié)材、節(jié)水、節(jié)地、環(huán)保；功能多元化新綜合——新時代下的建筑體不僅是一個建筑，還是一座城，對功能的綜合性有了新的要求；歷史文化新綜合——現(xiàn)代建筑風(fēng)格往往會追求鄉(xiāng)土化、民族化、歷史延續(xù)性、血脈關(guān)系等文化傳承因素，這些概括起來實際上是一種歷史文化的價值體現(xiàn)；技術(shù)利用新綜合——不僅僅是有關(guān)結(jié)構(gòu)的技術(shù)、材料的技術(shù)、工藝的技術(shù)，還包括以計算機(jī)應(yīng)用為基礎(chǔ)的數(shù)字化技術(shù)和云計算、智能化等；經(jīng)濟(jì)價值新綜合——建筑不僅追求成本控制，還追求效益的最大化，這兩者形成了經(jīng)濟(jì)價值的新綜合；鄰里社會性新綜合——新型城鎮(zhèn)化中的建筑，使用不僅要方便，還要體現(xiàn)社會性，鄰里關(guān)系和生態(tài)文明。這六種綜合在美好城市的建設(shè)中形成了一種創(chuàng)新和融合發(fā)展。

在這一發(fā)展趨勢中，可續(xù)建筑呈現(xiàn)出局部市場成熟、整個行業(yè)觀望和謹(jǐn)慎試探的態(tài)勢。以下從幾個方面說明2013年可續(xù)建筑的發(fā)展?fàn)顩r：

（一）政策層面

1、中央政策方面

2013年1月，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)發(fā)改委、住建部《綠色建筑行動方案》的通知，提出“十二五”期間，完成新建綠色建筑10億平方米；到2015年末，20%的城鎮(zhèn)新建建筑達(dá)到綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)要求。同時還對“十二五”期間綠色建筑的方案、政策支持等予以明確。住建部在4月又發(fā)布《“十二五”綠色建筑與綠色生態(tài)城區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，將發(fā)展綠色建筑與綠色生態(tài)城區(qū)建設(shè)相結(jié)合，進(jìn)一步加強(qiáng)綠色建筑推廣力度。

從政策涉及的建設(shè)總量判斷，綠色建筑領(lǐng)域未來的市場空間非常巨大。根據(jù)《“十二五”建筑節(jié)能專項規(guī)劃》顯示，截至2010年底，全國共有337個項目取得國家綠色建筑標(biāo)識認(rèn)證，建筑面積超過4000萬平方米。2013年上半年，全國又有13個項目獲得這個認(rèn)證。但是與每年約20億平方米的新增建筑面積相比，顯然是杯水車薪。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中國綠色建筑產(chǎn)業(yè)鏈較長，將有效帶動新型建材、新能源、節(jié)能服務(wù)等產(chǎn)業(yè)發(fā)展，其潛在的市場規(guī)模將超過萬億元。

2、地方政策方面

很多地方都有政策推出，以下舉出幾例。

山東?。?013年4月，省財政廳會同住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳研究制定了綠色建筑發(fā)展財政獎勵政策，對星級以上綠色建筑給予獎勵。省級財政將對一星級綠色建筑按15元/平方米(建筑面積)、二星級30元/平方米、三星級50元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)予以獎勵。并將根據(jù)技術(shù)進(jìn)步、成本變化等因素調(diào)整年度獎勵標(biāo)準(zhǔn)。項目獲得“綠色建筑設(shè)計標(biāo)識”后，可獲得相應(yīng)星級30%的獎勵資金；項目竣工驗收后，經(jīng)現(xiàn)場核查實際建設(shè)與設(shè)計一致的，可再獲得相應(yīng)星級30%的獎勵資金；項目獲得“綠色建筑評價標(biāo)識”后，獲得剩余40%的獎勵資金。

北京市：北京市政府京政辦發(fā)布[2013]25號文件《政府辦公廳關(guān)于印發(fā)發(fā)展綠色建筑 推動生態(tài)城市建設(shè)實施方案的通知》，規(guī)定自2013年6月1日始，新建項目執(zhí)行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，并基本達(dá)到綠色建筑等級評定一星級以上標(biāo)準(zhǔn)?！笆濉逼陂g，各區(qū)縣至少創(chuàng)建10個綠色生態(tài)示范區(qū)和10個5萬平方米以上的綠色居住區(qū)，其中達(dá)到綠色建筑等級評定二星級及以上標(biāo)準(zhǔn)的建筑面積占總建筑面積的比例應(yīng)達(dá)到40%以上。

河南?。汉幽鲜≌k公廳出臺《河南省綠色建筑行動實施方案》，2014年起全省新建保障性住房執(zhí)行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，2015年城鎮(zhèn)新建建筑中的20%達(dá)標(biāo)，并推進(jìn)城鎮(zhèn)綠色建筑評價標(biāo)識。

從2013年的政策發(fā)布看來，很多政策文件包含建設(shè)指標(biāo)，考核內(nèi)容和評價標(biāo)準(zhǔn)，綠色建筑的實施將勢在必行。

（二）市場層面

綠色建筑包含新建綠色建筑和既有建筑的綠色（節(jié)能改造），我國綠色建筑發(fā)展迅速，每年綠色建筑數(shù)量都會翻一番，2013年綠色建筑評價標(biāo)識項目已經(jīng)達(dá)到200多個。我國目前有400億平方米既有建筑，每年新增20億平方米新建筑，這都將是綠色建筑的廣闊空間。

從綠色建筑的投資成本來看，通過對全國主要地區(qū)綠色建筑調(diào)研發(fā)現(xiàn)，大部分建筑要達(dá)到國家一星級標(biāo)準(zhǔn)需要的投入其實不大，少的只需每平方米幾十元的新增投資。目前既有建筑節(jié)能改造的成本主要由政府承擔(dān)，消費(fèi)者很少承擔(dān)，開發(fā)商住宅用戶節(jié)能改造的積極性并不高。因此，建筑節(jié)能改造當(dāng)前主要針對公共建筑和商業(yè)建筑。

從綠色建筑的開發(fā)主體來看，建筑節(jié)能涉及到能源、建材、土地、水資源等諸多方面，相關(guān)行業(yè)都會受到影響。加之補(bǔ)貼政策落實，開發(fā)商對新建綠色建筑的積極性將提高。中國城市科學(xué)研究會提供的數(shù)據(jù)顯示，截至去年底的綠建項目中，萬科、萬達(dá)、綠地、招商等大型房地產(chǎn)商都居于前列。不過對于既有建筑的節(jié)能改造，開發(fā)商的積極性并不高，是目前推動較難的部分。

從綠色建筑的分布區(qū)域來看，江蘇、廣東、上海、山東、北京等沿海地區(qū)無論是項目數(shù)，還是項目面積都居于全國前列，中部省份僅有河北和湖北進(jìn)入前十。

從綠色建筑的住宅消費(fèi)來看，朗詩集團(tuán)估計在2013年有110億的銷售額，銷售狀況良好，說明買房客戶對綠色建筑的認(rèn)可度很高。不過目前還沒有權(quán)威性的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，說明房地產(chǎn)消費(fèi)的客戶數(shù)量。

（三）表現(xiàn)突出的開發(fā)和建設(shè)企業(yè)

1、朗詩集團(tuán)

起步于南京的朗詩集團(tuán)從事綠色建筑開發(fā)已經(jīng)有十余年。朗詩綠建科技作為朗詩集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)板塊，是國內(nèi)領(lǐng)先從事綠色建筑研發(fā)、設(shè)計、技術(shù)咨詢的專業(yè)公司，服務(wù)于房地產(chǎn)開發(fā)已有10余年成熟經(jīng)驗，擁有綠色建筑相關(guān)專利130項，是中國綠色建筑的先鋒實踐者并取得了矚目的業(yè)績。

朗詩也同時于2012年5月28日成立了青杉資本，是朗詩集團(tuán)投融資一體化的綠色金融平臺。青杉資本擁有下屬企業(yè)4家，于2012年10月完成首支規(guī)模6億元的朗詩綠碳中國綠色建筑產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金一期（有限合伙）發(fā)行募集，全年實現(xiàn)融資規(guī)模15-20億元，2013年達(dá)到資產(chǎn)存量50億元，預(yù)計2014年將達(dá)到資產(chǎn)存量70-80億元。

目前，朗詩集團(tuán)已在南京、無錫、杭州、蘇州、常州、上海、紹興、武漢、成都等城市開發(fā)了三十多個綠色科技住宅小區(qū)，為近十萬人提供了舒適、健康、節(jié)能的綠色住宅產(chǎn)品以及完善的綠色物業(yè)服務(wù)。截止2013年底，朗詩在建項目計劃由現(xiàn)在的25個擴(kuò)展到40個，約150萬平方米，全年銷售回款計劃110億元，土地投資80個億。

朗詩還在上海建設(shè)了綠色建筑體驗館，向行業(yè)和社會開放，同時朗詩科技為社會提供綠色建筑的技術(shù)咨詢服務(wù)。朗詩品牌贏得了市場的認(rèn)可，近三年的蓋洛普調(diào)查顯示，朗詩的客戶滿意度、品牌忠誠度等關(guān)鍵性指標(biāo)均位列行業(yè)標(biāo)桿值。

2、中鷹地產(chǎn)

上海的中鷹集團(tuán)開發(fā)了中鷹黑森林項目，是中國高端綠色地產(chǎn)的一個特別案例。中鷹黑森林樓盤以“森林生態(tài)、科技健康”特色聞名，倡導(dǎo)純德式生活，是目前國內(nèi)唯一“純德國血統(tǒng)”的高科技環(huán)保生態(tài)住宅。中鷹集團(tuán)引進(jìn)了1支德國建筑監(jiān)理隊伍、19項德國建筑技術(shù)、21位德國建筑設(shè)計師、56家德國建筑產(chǎn)品制造商和102種德國建筑材料，設(shè)計開發(fā)此生態(tài)住宅。它所達(dá)到的健康住宅標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了世界衛(wèi)生組織對與健康住宅的15項標(biāo)準(zhǔn)定義。自發(fā)定義了中鷹黑森林健康住宅標(biāo)準(zhǔn)。

六大核心科技系統(tǒng)是中鷹黑森林打造綠色健康住宅的秘密武器：恒溫恒濕恒氧系統(tǒng)、外圍護(hù)結(jié)構(gòu)保溫隔熱系統(tǒng)、生活優(yōu)水系統(tǒng)、智能家居系統(tǒng)、精裝修品牌整合系統(tǒng)、森林生態(tài)系統(tǒng)。

3、海南三亞鉆石海岸

結(jié)合自然氣候、綠化和建筑建材技術(shù)的綠色建筑優(yōu)秀項目，中國實踐高技術(shù)和新材料本土落地的踐行者。

4、招商地產(chǎn)

招商地產(chǎn)2013年舉辦綠色建筑設(shè)計大賽——第三屆全國“嘉普通”杯太陽能建筑設(shè)計競賽 常州綠聚區(qū)會展中心建筑方案征集活動，招商地產(chǎn)這個綠色建筑設(shè)計大賽已經(jīng)持續(xù)了幾年。

5、萬科東莞研發(fā)中心

萬科的研發(fā)總會引領(lǐng)中國房地產(chǎn)，其在2013年有諸多綠色建筑實踐和研發(fā)，不過萬科的技術(shù)在內(nèi)部的進(jìn)步程度，總會超出外界想象，而且萬科式的技術(shù)加實施的力度和實力，也是外界很難比擬的。

綠色建筑的實踐，更多的在公共建筑和商業(yè)建筑中，在此不一一贅述。

（四）綠色建筑的技術(shù)生產(chǎn)狀況

以遠(yuǎn)大集團(tuán)為代表的綠色建筑建設(shè)企業(yè)，在2013年非常活躍，進(jìn)步也很明顯的。以遠(yuǎn)大為例，他們的技術(shù)有：

遠(yuǎn)大空調(diào)有限公司，提供以天然氣和廢熱為能源的非電中央空調(diào)主機(jī)和一體化空調(diào)輸配系統(tǒng)，比傳統(tǒng)中央空調(diào)節(jié)能2倍以上。

遠(yuǎn)大空品科技有限公司，提供99%過濾PM2.5的熱回收新風(fēng)機(jī)、手機(jī)式空氣檢測儀、空氣凈化機(jī)和中央空調(diào)末端產(chǎn)品。

遠(yuǎn)大能源利用有限公司，提供冷熱電聯(lián)產(chǎn)運(yùn)營服務(wù)、區(qū)域冷熱電聯(lián)產(chǎn)BOT，通過合同機(jī)制推動項目設(shè)計節(jié)能、運(yùn)行節(jié)能。

遠(yuǎn)大可建科技有限公司，提供90%工廠制造、5倍節(jié)省能源、20倍凈化，99%過濾PM2.5，實現(xiàn)9度抗震。

這樣的企業(yè)很多，都準(zhǔn)備在2014年以后的市場上有所作為。另外，2013年，很多國外綠色建筑技術(shù)的企業(yè)和機(jī)構(gòu)也活躍在中國。

（有關(guān)建筑設(shè)計、景觀設(shè)計的更多研究，詳見）

第二篇：2014年可續(xù)建筑發(fā)展展望-房地產(chǎn)創(chuàng)新報告-綠維創(chuàng)景

2014年可續(xù)建筑發(fā)展展望

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2014年可續(xù)建筑發(fā)展展望

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可持續(xù)發(fā)展是21世紀(jì)人類的主題，黨的十八大專門論述了“大力推進(jìn)生態(tài)文明建設(shè)”，這預(yù)示著我國以不斷消耗和制造二氧化碳為代價的傳統(tǒng)發(fā)展模式已經(jīng)難以為繼，轉(zhuǎn)變產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)迫在眉睫。建筑行業(yè)也不例外，這是挑戰(zhàn)，更是機(jī)遇。因為它將促進(jìn)建筑行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，有利于建筑業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整與升級，也將推進(jìn)建筑企業(yè)加強(qiáng)科技創(chuàng)新，發(fā)展可續(xù)建筑產(chǎn)品，從而取得更大的發(fā)展。綠色低碳環(huán)保只是可續(xù)建筑的一個維度，建筑的可持續(xù)發(fā)展是由經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境組成的三角形。2014年，可續(xù)建筑的發(fā)展將繼續(xù)持續(xù)2013年的狀況，但希望有如下的情況發(fā)生：

（一）從政策角度

在2013年及之前的市場上，存在著一線城市房地產(chǎn)發(fā)展良好，次級市場疲軟的現(xiàn)象，這個現(xiàn)象帶來的結(jié)果是，一線市場的房地產(chǎn)企業(yè)，由于項目經(jīng)營狀態(tài)好，沒有產(chǎn)品技術(shù)升級的愿望，而次級城市又因為市場疲軟，不愿意投入更多精力和財力進(jìn)行技術(shù)進(jìn)步的工作。所以，在政策層面上，政府應(yīng)該予以重視，針對一線市場，給予政策上的調(diào)節(jié)。在提出綠色技術(shù)指標(biāo)的前提下，實行規(guī)范壓力和經(jīng)濟(jì)激勵雙重政策。

（二）從市場角度

期望會有一個正式的統(tǒng)計出現(xiàn)，即對全國的綠色建筑和可續(xù)范疇內(nèi)的開發(fā)，進(jìn)行精確的統(tǒng)計和跟蹤，過程中雖然會摻雜一些虛假的內(nèi)容，但是假以時日，終歸會準(zhǔn)確。另外，從國家能源戰(zhàn)略角度和環(huán)境保護(hù)角度（如霧霾）考慮，應(yīng)加強(qiáng)綠色建筑在市場上的宣傳推廣力度。

（三）從開發(fā)企業(yè)角度

2014年對房地產(chǎn)巨頭在可續(xù)建筑方面的作為會有很大期待，如萬科、招商和萬通等企業(yè)。在社會責(zé)任驅(qū)動下，這些企業(yè)在前些年投入的研發(fā)工作，將會在2014年開始正式推入市場，首先會在一線城市開始。雖然在技術(shù)的應(yīng)用上，預(yù)計是從局部的節(jié)能環(huán)保、綠色技術(shù)等方面開始，不一定能達(dá)到朗詩集團(tuán)的水準(zhǔn)，盡管如此，已經(jīng)是比之前的影響擴(kuò)大很多了。

（四）從技術(shù)提供者角度

2014年會持續(xù)2013年的狀況，更多地體現(xiàn)在國外先進(jìn)技術(shù)在國內(nèi)的落地生產(chǎn)。這個展望，一是來自歐洲國家走出經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后開拓中國市場的愿望，也來自于中國新型建材、節(jié)能環(huán)保材料和技術(shù)的成本要求。不過這些技術(shù)提供者更期望國家規(guī)范的更新。

由于建設(shè)有一個時間的過程，2014年將是一個可續(xù)建筑翻倍建設(shè)的開始，我們應(yīng)該給予高度關(guān)注。

（有關(guān)建筑設(shè)計、景觀設(shè)計的更多研究，詳見）

第三篇：2014年養(yǎng)老住區(qū)發(fā)展展望-房地產(chǎn)創(chuàng)新報告-綠維創(chuàng)景

2014年養(yǎng)老住區(qū)發(fā)展展望

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2014年養(yǎng)老住區(qū)發(fā)展展望

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（一）政策逐步落地，將促使整個行業(yè)爆發(fā)式增長

2013年，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)主要是從頂層設(shè)計上做了大量工作，比如出臺了《老年人權(quán)益保護(hù)法》等，2014年將是養(yǎng)老政策落地的關(guān)鍵年，屆時也將陸續(xù)出臺一系列配套文件。一系列政策的密集落地，必將為整個產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的生存環(huán)境，整個行業(yè)將呈現(xiàn)爆發(fā)式增長。

1、土地政策

目前我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)土地獲取方式是通過招拍掛和劃撥獲地，但這兩種方式均有較大的局限性。招拍掛的方式企業(yè)開發(fā)成本較高，難以持續(xù)滿足日益龐大的老年人需求；劃撥用地則會面臨開發(fā)融資受限，土地不能抵押等。故2014年為加大對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的支持，在土地政策方面政府預(yù)計通過提供地價土地或者給予減免土地使用稅等政策措施。

2、金融平臺

養(yǎng)老地產(chǎn)比一般商品房的建筑、配套服務(wù)成本更高，企業(yè)在相當(dāng)長的時間內(nèi)無法回籠資金，加上目前養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)盈利模式還是處于模糊不清晰的狀態(tài)，大多數(shù)銀行都不愿意貸款，這對于非大型開發(fā)商、民營企業(yè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)來說，是較大的一個瓶頸。2014年政府將進(jìn)一步完善補(bǔ)貼政策，通過補(bǔ)助投資、貸款貼息、購買服務(wù)等方式支持社會力量舉辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，并在資本金、場地、人員等方面進(jìn)一步利用社會力量降低養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的門檻，預(yù)計會出臺相關(guān)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或運(yùn)營商金融貸款方面的政策。

除此之外，國家還將進(jìn)一步完善投融資政策，除政府加大財政性資金支持外，還將積極扶持金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新金融產(chǎn)品或服務(wù)內(nèi)容，拓寬信貸抵押擔(dān)保范圍，支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的信貸需求，積極利用財政小額貸款等方式加大信貸投入，鼓勵和支持保險（放心保）資金投資養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，開展反向按揭養(yǎng)老保險試點。

3、以房養(yǎng)老保險

國務(wù)院發(fā)布的《意見》，明確提出要完善養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的投融資政策，“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點?！耙苑筐B(yǎng)老”保險詳細(xì)政策預(yù)計2014年落地，首款產(chǎn)品預(yù)計2014年1月份推出。

4、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合十八屆三中全會強(qiáng)調(diào)積極推進(jìn)醫(yī)療衛(wèi)生和養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合，支持有條件的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和醫(yī)療機(jī)構(gòu)，有條件的二級以上綜合醫(yī)院開設(shè)老年病科，建設(shè)社區(qū)醫(yī)院為老年人上門服務(wù)的區(qū)域關(guān)系，加強(qiáng)遠(yuǎn)程服務(wù)試點。以上政策將成為2014年“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”模式的重點實現(xiàn)路徑。

5、養(yǎng)老配套設(shè)施政策

目前我國對養(yǎng)老社區(qū)及一些住宅小區(qū)的養(yǎng)老配套設(shè)施未有明確的細(xì)項政策。在《加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》發(fā)布后，預(yù)計2014年國家將有系列的養(yǎng)老配套政策出臺，對民營企業(yè)降低門檻，減免配套等相關(guān)稅費(fèi)，鼓勵民營企業(yè)投資養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。

6、養(yǎng)老建筑驗收標(biāo)準(zhǔn)

2014年預(yù)計政府會推動養(yǎng)老建筑標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)工作，保障相關(guān)養(yǎng)老建筑產(chǎn)品的安全性。

（二）市場將更加規(guī)范，更加專業(yè)

企業(yè)自主經(jīng)營市場機(jī)制的形成、政策細(xì)則的落地實行以及城鎮(zhèn)化對持有物業(yè)需求的強(qiáng)化，將進(jìn)一步促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)向著產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展。同時養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)上下游

產(chǎn)品的投放渠道以及國家養(yǎng)老專家對養(yǎng)老運(yùn)營模式的探討等，將引領(lǐng)2014年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場更加規(guī)范化、專業(yè)化的發(fā)展。社區(qū)、醫(yī)療、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)會在接下來的2-3年內(nèi)大量涌現(xiàn)。養(yǎng)老人才、養(yǎng)老培訓(xùn)機(jī)構(gòu)將在養(yǎng)老市場中呈現(xiàn)活躍的狀態(tài)。

（三）養(yǎng)老地產(chǎn)將成地方招商考核指標(biāo)

2014年多地政府直接將養(yǎng)老地產(chǎn)招商作為核地方政府引資部門政績的一項指標(biāo)。這源自兩方面原因，一方面，央企、地產(chǎn)商、險企等投資主體紛紛加碼養(yǎng)老地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)被越炒越熱；另一方面，隨著中國老齡化程度加劇，地方政府面臨的解決養(yǎng)老問題的壓力與日俱增。

（四）社會資本在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的優(yōu)勢將進(jìn)一步擴(kuò)大

2013年12月底，民政部發(fā)布《民政部啟動公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)改革試點》的通知，要求推行公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)公建民營。公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)特別是新建機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)逐步通過公建民營等方式，通過運(yùn)營補(bǔ)貼、購買服務(wù)等方式，鼓勵社會力量運(yùn)營，支持公建民營機(jī)構(gòu)發(fā)展。另外，隨著一些政策在2014年的一些落實，我們相信社會資本仍將是養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的主角，并且其發(fā)揮的作用將越來越大。

（五）養(yǎng)老地產(chǎn)將與其他產(chǎn)業(yè)形成集群，推動區(qū)域綜合發(fā)展

隨著產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將與金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、旅游休閑度假等相關(guān)產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，構(gòu)建泛養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)集群概念，形成以城鎮(zhèn)化發(fā)展為整體框架的區(qū)域綜合開發(fā)新模式。從城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)的分層提升與建設(shè)上進(jìn)行細(xì)分，包括養(yǎng)老新城模式、養(yǎng)老小城鎮(zhèn)模式、養(yǎng)老綜合體模式和新型農(nóng)村養(yǎng)老社區(qū)模式。

（有關(guān)養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)開發(fā)的更多研究，詳見）

第四篇：2014年寫字樓與綜合體發(fā)展展望-房地產(chǎn)創(chuàng)新報告-綠維創(chuàng)景

2014年寫字樓與綜合體發(fā)展展望

旅游與城市規(guī)劃設(shè)計專家旅游地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營顧問

New Dimension Planning & Design Institute Ltd.北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計院

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版權(quán)聲明：該報告知識產(chǎn)權(quán)歸北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計院所有，未經(jīng)允許，不得擅自篡改、挪

用、從事盈利性宣傳活動，違者將追究法律責(zé)任。

2014年寫字樓與綜合體發(fā)展展望

北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計院

本文內(nèi)容摘自由全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會發(fā)布、北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計院執(zhí)筆的《2013中國房地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展報告》。內(nèi)容由全經(jīng)聯(lián)寫字樓委員會協(xié)助提供。

受住宅價格持續(xù)上漲影響，2013年政府加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控力度，以“新國五條”出臺為代表的一系列住宅限購、限貸等調(diào)控持續(xù)從緊，以達(dá)到平抑房價、規(guī)范市場發(fā)展的目的。這些政策雖對住宅市場造成了一定影響，但實際調(diào)控效果不明顯。從目前各項政策及調(diào)控所涉及的范圍來看，對于寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)而言卻是起到了較大的利好作用。

一、“綜合體”模式成為寫字樓重要發(fā)展模式

隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，市場對商務(wù)寫字樓的功能要求也提高了，與之前辦公樓的概念相比，已經(jīng)有了本質(zhì)性的改變。寫字樓很少以單體建筑的形式出現(xiàn)，而往往與商業(yè)、住宅等優(yōu)化組合，即以城市綜合體形態(tài)，共同存在于一個有機(jī)系統(tǒng)之中。所謂城市綜合體，是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通樞紐等城市功能在空間上進(jìn)行組合，并在各功能間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。

城市綜合體作為一種新興的物業(yè)業(yè)態(tài)，集酒店、寫字樓、住宅等多種形式于一體，具有強(qiáng)有力的聚合及聚集作用，加之地段優(yōu)越、交通便利，使其具有較高的附加值，高附加值帶來的高回報率，對投資力度和GDP增長都有明顯的拉動效應(yīng)。就目前發(fā)展來看，一線城市基本進(jìn)入城市綜合體的必然發(fā)展階段，以北京和上海最為典型；

二、三線城市陷入“城市綜合體狂潮”，僅貴州就計劃打造100個綜合體。

而城市綜合體的發(fā)展熱潮，帶來了全新的寫字樓發(fā)展模式，綜合體寫字樓已成為一股新的商務(wù)力量。綜合體寫字樓發(fā)展模式是指以高檔寫字樓作為綜合體中

重要的業(yè)態(tài)支撐，將商業(yè)、辦公、酒店、文化旅游、餐飲服務(wù)等多項業(yè)態(tài)進(jìn)行組合，共享資源配置，使客戶可以獲得更為廣泛、更為專業(yè)的服務(wù)和支持。特別以自持和出售為開發(fā)目標(biāo)的高檔辦公項目，一般具有較大體量，若作為綜合體中的一部分出現(xiàn)，可以更好的凸顯項目的優(yōu)秀品質(zhì)。在某種意義上，正是由于辦公、住宅、商業(yè)等幾種業(yè)態(tài)功能組合，形成一種相互補(bǔ)充、聯(lián)合收益的物業(yè)形態(tài)，為整個項目增添了較高的附加價值。同時，伴隨入駐客戶實際使用需求的不斷提升，只具備單一辦公價值的物業(yè)已很難滿足日益國際化的商務(wù)需求，而綜合體寫字樓發(fā)展模式的出現(xiàn)，能為客戶提供全方位、多業(yè)態(tài)的綜合服務(wù)能力，較為圓滿的解決這一問題。

二、單一業(yè)權(quán)物業(yè)將成為更多企業(yè)開發(fā)方向

近年來隨著寫字樓市場的快速發(fā)展，原寫字樓產(chǎn)品本身所具有的強(qiáng)烈的投資價值越來越得到認(rèn)可，其開發(fā)模式已經(jīng)發(fā)生重要變化，以自持為導(dǎo)向的單一業(yè)權(quán)物業(yè)將成為相當(dāng)一部分開發(fā)企業(yè)的選擇。在中國寫字樓市場發(fā)展早期，國內(nèi)開發(fā)商開發(fā)寫字樓的主要模式以零散銷售為主，便于快速資金回流。今天，這一方式在大多數(shù)城市、中低檔次寫字樓的開發(fā)上依然較為常見，原因是很大程度上受制于開發(fā)商的資金壓力。

隨著市場發(fā)展、投資者對寫字樓產(chǎn)品的認(rèn)知逐漸加深，其穩(wěn)定的收益價值亦受到市場認(rèn)可，自持物業(yè)收取租金的經(jīng)營模式開始受到市場追捧，尤其是在頂級和甲級寫字樓的開發(fā)上表現(xiàn)突出。選擇此模式的開發(fā)商通常具有較為雄厚的資金實力和耐心，對所開發(fā)物業(yè)的價值升值潛力具備強(qiáng)烈的信心。并且房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)歷近幾年市場的迅速發(fā)展，已獲得相當(dāng)分量的資產(chǎn)和經(jīng)驗積累，實力得到明顯加強(qiáng)。他們已經(jīng)從初期依靠銷售物業(yè)迅速獲利，轉(zhuǎn)向長期持有物業(yè)以獲得持續(xù)現(xiàn)金流，以更好的為企業(yè)長期戰(zhàn)略服務(wù)。同時部分企業(yè)因上市需要，須持有相當(dāng)規(guī)模的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。上述原因都促使開發(fā)商持有寫字樓物業(yè)的意愿大大增加，單一業(yè)權(quán)物業(yè)將逐漸成為市場的主流。如萬科宣布未來持有型物業(yè)將占據(jù)20%的開發(fā)比例，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的布局已經(jīng)涉及北京、上海、深圳、武漢、西安、東莞等城市。

單一業(yè)權(quán)導(dǎo)向的租賃模式與銷售導(dǎo)向模式并沒有誰優(yōu)誰劣之分，選擇何種開發(fā)模式要取決于開發(fā)商整體戰(zhàn)略布局及對項目本身價值的判斷。從最近2-3年的市場成交數(shù)據(jù)看，整棟購買寫字樓和業(yè)主自建高檔寫字樓的事例呈增加趨勢，其中外資基金、國企和跨國企業(yè)成為這一行為的主體。這一現(xiàn)象并非對租賃模式的否定，相反從另一方面說明，寫字樓的投資價值已經(jīng)越來越得到市場充分的認(rèn)可。首先，從最近兩年的商業(yè)供地數(shù)據(jù)已經(jīng)很直觀的可以看出，主要一線城市中心的寫字樓土地供應(yīng)已經(jīng)極為稀缺，新增高端寫字樓可售供應(yīng)非常少，再加上人民幣穩(wěn)步升值的預(yù)期，城市核心區(qū)高檔寫字樓價值上升的潛力明顯增加。在此背景下，上述整棟購買行為就變得更為容易理解。上海、北京等一線城市寫字樓逐漸增多的“冠名權(quán)”交易——企業(yè)通過購買或大面積租賃等方式，取得相關(guān)地標(biāo)性寫字樓的冠名權(quán)，從另一個方面說明了資本市場對寫字樓產(chǎn)品投資價值的挖掘已深入到一定層次。

三、綠色辦公建筑將獲得更大發(fā)展

面對中央提出來的生態(tài)文明目標(biāo)，以寫字樓為代表的商務(wù)地產(chǎn)也必須適應(yīng)時代的要求，將節(jié)能、低碳、綠色、生態(tài)等新技術(shù)和新產(chǎn)品應(yīng)用到開發(fā)建設(shè)中。

“綠色”寫字樓能為社會節(jié)省更多資源。很早就有種說法，國內(nèi)寫字樓公建消耗是歐洲國家寫字樓公建消耗的7-8倍，是日本的10倍。這些費(fèi)用對我國的經(jīng)濟(jì)造成了重大的浪費(fèi)，給客戶造成了一定的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。盡管國內(nèi)寫字樓已經(jīng)有意識借鑒國外，但是由于沒有真正理解節(jié)能技術(shù)的要點，盲目拷貝建筑外觀和堆砌高新技術(shù)，以至于不但達(dá)不到節(jié)能的目的，反而帶來高能耗。

慶幸的是，隨著寫字樓規(guī)模不斷擴(kuò)大以及科學(xué)技術(shù)水平的不斷提升，在積累了相當(dāng)?shù)膶懽謽俏飿I(yè)開發(fā)經(jīng)驗之后，國內(nèi)在節(jié)能方面不斷探索的同時也做出了一些新的成效。在美好城市、新型城鎮(zhèn)化、生態(tài)文明建設(shè)的大背景下，保溫、隔熱、自然取光、自然通風(fēng)、防火、防噪音、便于清潔等方面的技術(shù)越來越多地應(yīng)用在新近建成的寫字樓建筑之中。預(yù)計未來幾年，綠色與可持續(xù)寫字樓將得到明顯發(fā)展，與國際寫字樓的發(fā)展趨勢和硬件配置相看齊的時間間隔將越來越短。

四、寫字樓的專業(yè)聚集特征愈加鮮明

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的刺激和社會化大分工的深入，越來越多的公司和企業(yè)獲得了迅速成長的機(jī)會，因為業(yè)務(wù)量的增長和聯(lián)系的加深，他們一般會選擇擴(kuò)大租用面積或整體搬遷至辦公更為方便的核心區(qū)域，這樣就形成了寫字樓市場的相對區(qū)域聚集帶，我們稱之為“商務(wù)生態(tài)圈”。同時商務(wù)圈在區(qū)域位置、產(chǎn)業(yè)布局、交通配套都已經(jīng)或正在逐步走向成熟。以北京為例，整個寫字樓市場已經(jīng)形成了多個具有顯著區(qū)域特征和形象的商務(wù)圈并存局面，如CBD、中關(guān)村、金融街等熱點商務(wù)圈；而上海則形成了陸家嘴、徐家匯、虹橋、靜安、南京西路恒隆一帶等商務(wù)圈。

未來的商務(wù)生態(tài)圈，不再是簡單地建高樓，把區(qū)域中品質(zhì)寫字樓全部建在一起。如果我們只是做單一的純辦公物業(yè)，哪怕檔次再高，也只能為少數(shù)客戶提供單一的辦公場所服務(wù)，不能滿足日益增長的客戶需要。未來的商務(wù)圈，應(yīng)該是由多種類型的物業(yè)、產(chǎn)業(yè)相互密切融合，共同發(fā)展的有機(jī)共同體。按照產(chǎn)業(yè)鏈級分布原則，低級為高級提供服務(wù)原則，分布在生態(tài)圈內(nèi)的相互關(guān)聯(lián)、影響、配套的上下游企業(yè)，可以形成一種良性的互生合作關(guān)系，最終構(gòu)成完整的產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈，降低商務(wù)成本，提升綜合競爭力，為整體區(qū)域發(fā)展提供長期有力的價值支撐，從而使得整個“商務(wù)生態(tài)圈”形成一個龐大的產(chǎn)業(yè)簇群。例如北京的中關(guān)村科技產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，在國內(nèi)屬于相當(dāng)完善的商業(yè)集聚群。一方面，區(qū)域密集的高校資源為產(chǎn)業(yè)提供大量的公共實驗室和高素質(zhì)低成本的人力資源，科技類一級產(chǎn)業(yè)的聚集也帶動了元配件研發(fā)、制作、配送等二級產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；同時科技類產(chǎn)品展示、銷售的市場，以及風(fēng)險基金、企業(yè)顧問等服務(wù)體系類的三級產(chǎn)業(yè)也得到充分發(fā)展。這樣，就形成了科技類企業(yè)及其上下游企業(yè)共同發(fā)展，雖然區(qū)域整體租金相對較高，但是為區(qū)域內(nèi)企業(yè)提供了更大的發(fā)展空間，更多的商務(wù)機(jī)會。同樣CBD國際貿(mào)易產(chǎn)業(yè)群落、金融街的金融產(chǎn)業(yè)群落作為中國世界500強(qiáng)最密集的區(qū)域，其周邊地區(qū)也聚集了與其配套的法律、金融、旅游等相關(guān)服務(wù)產(chǎn)業(yè)。

同樣，在某些城市或者特點區(qū)域，也形成了以影視、廣告等產(chǎn)業(yè)為代表的傳媒商業(yè)圈，或以債券、保險、銀行為代表的金融商業(yè)圈，圍繞這些行業(yè)發(fā)展的上下級產(chǎn)業(yè)也必將被吸引過來，共同聚集形成一個更大“商務(wù)生態(tài)圈”?？梢灶A(yù)見，未來“商務(wù)生態(tài)圈”內(nèi)部產(chǎn)業(yè)分工將會更加專業(yè)化和細(xì)致化，同時在城市發(fā)展中的名片效應(yīng)和聚集效應(yīng)的作用會愈加明顯，在經(jīng)濟(jì)和區(qū)域發(fā)展中的地位會越來越重要。

五、高端高配置寫字樓物業(yè)升級換代加快

隨著經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展及客戶戰(zhàn)略定位提升，客戶對辦公環(huán)境的標(biāo)準(zhǔn)隨之提高，對寫字樓的需求也越發(fā)專業(yè)高端。在用戶需求及市場競爭的雙重推動下，市場上高端高配置的寫字樓升級換代的速度急速加快。在經(jīng)歷初期的純粹高樓層、大面積、多電梯等硬指標(biāo)競爭后，高端寫字樓更加重視城市交通、硬件設(shè)施、物業(yè)服務(wù)等要求，越來越成熟的開發(fā)商已不看重華而不實的外裝內(nèi)飾，而更加注重寫字樓高效的辦公商務(wù)環(huán)境和健康舒適的室內(nèi)空間。隨著低碳環(huán)保、科技智能理念的深入人心，高端寫字樓也開始注重向人性化設(shè)計靠近，如新風(fēng)系統(tǒng)的配備、分體式中央空調(diào)、網(wǎng)絡(luò)地板設(shè)計等多種原來很豪華的硬件配置標(biāo)準(zhǔn)都已成為標(biāo)配，并且在不斷的優(yōu)化升級中。

（有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)開發(fā)的更多研究，詳見）

第五篇：2014年文化和旅游地產(chǎn)發(fā)展展望-房地產(chǎn)創(chuàng)新報告-綠維創(chuàng)景

2014年文化和旅游地產(chǎn)發(fā)展展望

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2014年文化和旅游地產(chǎn)發(fā)展展望

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十八屆三中全會提出文化強(qiáng)國概念，文化產(chǎn)業(yè)迎來改革巨大推力，旅游業(yè)也迎來了多重的利好。文化和旅游地產(chǎn)領(lǐng)域作為房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的重要領(lǐng)域之一，越來越受到大家的重視，進(jìn)一步成為大家關(guān)注的熱點。

1、新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的提出，必將為2014年旅游和文化地產(chǎn)發(fā)展帶來很大的機(jī)會

文化旅游地產(chǎn)的發(fā)展，不能就樓盤做樓盤，應(yīng)該把房地產(chǎn)的開發(fā)，放在文化旅游產(chǎn)業(yè)的區(qū)域發(fā)展結(jié)構(gòu)中，在新型城鎮(zhèn)化的結(jié)構(gòu)中，形成土地價值、房產(chǎn)價值，依托產(chǎn)業(yè)價值升級房地產(chǎn)價值，結(jié)合文化旅游運(yùn)營，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營；新型城鎮(zhèn)化是未來城市化發(fā)展最重要的動力機(jī)制，對中國整個經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)較高速的擴(kuò)張非常重要；人的城鎮(zhèn)化是新型城鎮(zhèn)化的前提，實現(xiàn)人的城鎮(zhèn)化需要依靠產(chǎn)業(yè)支撐，所以在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上，產(chǎn)城一體化是未來新型城鎮(zhèn)化的主流模式；以文化旅游引導(dǎo)特色旅游小城鎮(zhèn)建設(shè)是區(qū)域文化旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心，其中，文化旅游吸引力的打造是前提，文化旅游產(chǎn)品設(shè)計是關(guān)鍵；對于地產(chǎn)開發(fā)商而言，做產(chǎn)城一體化的新型城鎮(zhèn)化開發(fā)運(yùn)營商，是未來發(fā)展的金光大道。

（1）新型城鎮(zhèn)化發(fā)展需要文化支持

改革開放30多年來，我國快速的城市化進(jìn)程在推動經(jīng)濟(jì)增長的同時，出現(xiàn)了各種各樣的“城市病”，如缺乏特色、千城一面。在城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中，人們越來越認(rèn)識到，一座城市留給人印象最深的不僅有城市的容貌，更為重要的是城市的文化，因此新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展需要文化的支持。

（2）城鎮(zhèn)化的轉(zhuǎn)型需要文化產(chǎn)業(yè)的支持

低能耗、污染小的高附加值制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)已成為城鎮(zhèn)發(fā)展的主要方向，文化產(chǎn)業(yè)恰好可以與城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，將加快城鎮(zhèn)化的創(chuàng)新驅(qū)動和轉(zhuǎn)

型發(fā)展。

（3）新型城鎮(zhèn)化的動力恢復(fù)需要文化產(chǎn)業(yè)的支持

未來，新型城鎮(zhèn)化應(yīng)摒棄“造城”運(yùn)動帶來的基建熱，重點開發(fā)和培育城鎮(zhèn)特色主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。而文化產(chǎn)業(yè)便是其重要抓手之一，各地應(yīng)依托當(dāng)?shù)氐奈幕厣?，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)融合，因地制宜發(fā)展當(dāng)?shù)匚幕a(chǎn)業(yè)，培育當(dāng)?shù)刂饕闹еa(chǎn)業(yè)，使其成為當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化發(fā)展的支點。

2、文化和旅游地產(chǎn)將更多地體現(xiàn)其服務(wù)屬性，來滿足人們多樣化的、高品質(zhì)的生活、工作需求

旅游地產(chǎn)的本質(zhì)為地產(chǎn)，與傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)一樣具有房地產(chǎn)的屬性，只是功能與服務(wù)對象發(fā)生了巨大的變化，不再是滿足日常定居的生活、工作的需要，而是著眼于滿足游客的需求。

北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計院運(yùn)用泛旅游房地產(chǎn)的架構(gòu)，根據(jù)功能與性質(zhì)的不同，將旅游房地產(chǎn)概括為休閑商業(yè)房地產(chǎn)、休閑居住（第二居所）房地產(chǎn)、度假居住（第三居所）房地產(chǎn)、酒店房地產(chǎn)、養(yǎng)老居住地產(chǎn)、文化創(chuàng)意房地產(chǎn)、莊園房地產(chǎn)、新農(nóng)村社區(qū)旅游房地產(chǎn)八大類：

（1）休閑商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)

休閑商業(yè)房地產(chǎn)是傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)在體驗經(jīng)濟(jì)時代的發(fā)展方向。休閑商業(yè)地產(chǎn)在旅游與城市發(fā)展中，是集聚人氣的最好選擇，包括城市休閑商業(yè)地產(chǎn)和旅游區(qū)休閑商業(yè)地產(chǎn)兩類。

（2）休閑居?。ǖ诙铀┓康禺a(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)

休閑居住房地產(chǎn)又稱第二居所，主要是“5+2”生活方式中“2”的內(nèi)容，是周末郊區(qū)休閑居所。此類地產(chǎn)一般在距離中心城區(qū)2小時以內(nèi)的環(huán)城游憩帶中（如北京、上海、成都的郊區(qū)），規(guī)模比較大，其開發(fā)機(jī)會，主要依托良好的交通與城市人群的巨大休閑與居住市場。主要有郊區(qū)別墅排屋、花園洋房等社區(qū)群落或者城郊景觀別墅、為城市新生代白領(lǐng)階層開辟的大型綜合居住社區(qū)、為離退休老人設(shè)計的養(yǎng)老型公寓等。

（3）度假居住（第三居所）房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)

度假居住，不同于休閑居住，不可能每個周末都去，而是每年在此消費(fèi)一定

時間。在旅游勝地的度假地產(chǎn)開發(fā)中，擁有濱海資源、溫泉資源、避暑環(huán)境等核心資源的地區(qū)率先成為度假地產(chǎn)的寵兒，這類旅游地產(chǎn)以第三居所和度假休閑為主要需求，通過休閑社區(qū)、公寓、別墅等多種形式的地產(chǎn)開發(fā)，用資源創(chuàng)造生活方式，營造自然生活環(huán)境，體現(xiàn)人與自然的和諧統(tǒng)一。主要有以下四種類型：濱海度假地產(chǎn)、防寒避暑地產(chǎn)、運(yùn)動度假地產(chǎn)、康療養(yǎng)生地產(chǎn)。

（4）酒店房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)

度假酒店是以接待休閑度假游客為主，為休閑度假游客提供住宿、餐飲、娛樂與游樂等多種服務(wù)功能的酒店。酒店作為旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品，是一種銷售與經(jīng)營結(jié)合的產(chǎn)品。在房地產(chǎn)調(diào)控政策實施之后，售后回租型酒店產(chǎn)品，已經(jīng)成為旅游房地產(chǎn)中最好銷售的產(chǎn)品之一，成為市場的寵兒。度假酒店單元、度假公寓、度假會所，是三種主要的類型。

（5）養(yǎng)老居住地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)

養(yǎng)老地產(chǎn)，是以“養(yǎng)老+地產(chǎn)”為開發(fā)模式的一種復(fù)合型地產(chǎn)產(chǎn)品。復(fù)合型地產(chǎn)產(chǎn)品往往具有鮮明的主題，以及圍繞主題所產(chǎn)生的服務(wù)價值鏈條。對于養(yǎng)老地產(chǎn)來說，就要以居住地產(chǎn)產(chǎn)品為載體，結(jié)合醫(yī)療、康復(fù)、休閑等等養(yǎng)老服務(wù)。

（6）文化創(chuàng)意房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)

文化創(chuàng)意房地產(chǎn)是指以文化為主題，具有文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)價值鏈的房地產(chǎn)模式。文化與旅游產(chǎn)業(yè)都是高效益、無污染、發(fā)展可持續(xù)、能對周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展形成強(qiáng)大輻射力的高效產(chǎn)業(yè)，他們的融合發(fā)展能夠?qū)Φ胤浇?jīng)濟(jì)產(chǎn)生強(qiáng)大的帶動作用。國際上不乏成功先例可循：比如美國的好萊塢、奧蘭多、拉斯維加斯等。國內(nèi)的曲江新城也是一個文化帶動的區(qū)域綜合開發(fā)的模式。

（7）莊園房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)

生態(tài)農(nóng)莊是以綠色、生態(tài)、環(huán)保為目標(biāo)，以資源有效利用為載體，以科技創(chuàng)新為支撐，以市場化運(yùn)作為手段，集農(nóng)業(yè)生產(chǎn)深加工與觀光旅游為一體的規(guī)模集約化農(nóng)業(yè)場所。作為生態(tài)型休閑農(nóng)莊，農(nóng)業(yè)仍是核心產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，因此農(nóng)業(yè)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)作為園區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。旅游業(yè)則以園區(qū)內(nèi)的特色旅游資源為依托，分期投資，打造獨具特色的旅游項目。由于房地產(chǎn)的投入較大，因此應(yīng)放到后期發(fā)展，通過爭取擴(kuò)大建設(shè)用地面積和旅游拉動土地價值兩大手段，撬動房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)。

（8）新農(nóng)村社區(qū)旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，自駕車的興起，使得人們生活空間的地域限制逐漸減小，人們的出游能力和生活空間變大，體現(xiàn)在旅游休閑和旅游房地產(chǎn)上，就是鄉(xiāng)村旅游房地產(chǎn)的發(fā)展。而旅游新農(nóng)村社區(qū)作為新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)內(nèi)容，同樣形成了帶動旅游房地產(chǎn)開發(fā)的能力

3、文化和旅游地產(chǎn)商業(yè)模式的長期性和綜合性進(jìn)一步被人們所理解和認(rèn)識

文化和旅游地產(chǎn)的商業(yè)模式具有長期性和綜合性，我們可以從以下幾個方面來理解：第一，挖掘文化內(nèi)涵、打造地方文化競爭力，這一文化品牌是當(dāng)?shù)氐暮诵母偁幜?，對?dāng)?shù)氐挠绊懯情L期性的；第二，文化與旅游產(chǎn)業(yè)，是一種綜合型的產(chǎn)業(yè)，能夠帶動眾多產(chǎn)業(yè)的協(xié)同發(fā)展，具有綜合效應(yīng)；第三，文化和旅游地產(chǎn)中，諸如文化園區(qū)、度假酒店、主題公園等都是一種經(jīng)營型物業(yè)形態(tài)。

4、房地產(chǎn)龍頭企業(yè)進(jìn)入文化和旅游地產(chǎn)領(lǐng)域，將會為該領(lǐng)域的發(fā)展帶來更多的模式和更激烈的競爭

早期涉足旅游地產(chǎn)的華僑城早就宣布其發(fā)展模式將從“旅游+地產(chǎn)”變更為“以文化為核心，旅游為主導(dǎo)”；觀瀾湖集團(tuán)也宣布，聯(lián)合華誼兄弟、導(dǎo)演馮小剛共同投資50億元，打造中國特色電影旅游商業(yè)項目——?？谟^瀾湖華誼馮小剛電影公社；萬通地產(chǎn)則與中體產(chǎn)業(yè)聯(lián)合獲得三亞的奧林匹克國際村項目，亦被市場視為文化地產(chǎn)的受益者。鳳凰股份、長江傳媒等文化類上市公司也在房地產(chǎn)市場圈地。萬達(dá)更是通過打造十個文化城暴露出其對文化旅游地產(chǎn)的野心。

5、文化和旅游地產(chǎn)中中國文化元素的價值將被進(jìn)一步認(rèn)可

文化是靈魂，旅游是生活，地產(chǎn)是載體。三者完美結(jié)合，才會打造出一個成功的文化旅游地產(chǎn)項目，才會更具歷史價值、旅游價值和投資價值。

中國傳統(tǒng)文化元素在近幾年似乎一夜之間升溫，成為互聯(lián)網(wǎng)上最熱的詞匯。這與當(dāng)前時代背景有關(guān)，中國經(jīng)濟(jì)總量躋身世界十大強(qiáng)國的時候，中國成為了世界的焦點。相信在國外企業(yè)大肆挖掘中國文化，將中國元素充分運(yùn)用到產(chǎn)品中的帶動下，我國的文化和旅游地產(chǎn)開發(fā)商也將注意到中國文化的價值，文化元素的價值將被進(jìn)一步認(rèn)可。

6、文化與旅游地產(chǎn)行業(yè)屬性和商業(yè)模式的清晰將有利于房地產(chǎn)金融在該領(lǐng)域的合作與發(fā)展

文化引導(dǎo)的區(qū)域綜合開發(fā)是有效推動城市發(fā)展的新模式。文化導(dǎo)向的區(qū)域綜合開發(fā)模式是基于一定的文化資源與土地基礎(chǔ)，以文化體驗、文化產(chǎn)業(yè)、文化旅游為導(dǎo)向進(jìn)行土地綜合開發(fā)而形成的，以互動發(fā)展的文化綜合體、文化消費(fèi)聚落、文化創(chuàng)意園區(qū)、文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)、文化創(chuàng)意地產(chǎn)開發(fā)區(qū)為核心功能構(gòu)架的，整體服務(wù)品質(zhì)較高的文化產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。作為聚集綜合文化產(chǎn)業(yè)功能的特定空間，該類區(qū)域綜合開發(fā)項目是一個泛文化產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，也是一個區(qū)域經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)，并有可能成為一個文化體驗?zāi)康牡亍?/p>

在運(yùn)營模式上，根據(jù)文化引導(dǎo)的區(qū)域綜合開發(fā)的特點和國內(nèi)外成功先例，采取“政府+區(qū)域運(yùn)營商+次級開發(fā)商+創(chuàng)意創(chuàng)業(yè)者”即（G+1+X+Y）的開發(fā)模式，走“政府扶持、企業(yè)主體、文化創(chuàng)意者參與”的科學(xué)發(fā)展道路。其中，區(qū)域運(yùn)營商，對文化旅游地產(chǎn)項目而言，其開發(fā)內(nèi)容超越一般項目開發(fā)的層面，必須要文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的相關(guān)操作經(jīng)驗，推廣平臺優(yōu)勢。同時也要承擔(dān)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地一級開發(fā)，產(chǎn)業(yè)運(yùn)作能內(nèi)容，必須是文化產(chǎn)業(yè)運(yùn)作能力強(qiáng)、實力雄厚、富有社會責(zé)任感的企業(yè)，如天柱文化旅游投資公司，才能擔(dān)當(dāng)本項目的區(qū)域運(yùn)營商。

7、文化旅游地產(chǎn)在二三線城市的發(fā)展速度會更快

文化旅游產(chǎn)業(yè)在蓬勃興起，究其原因一方面是國家政策的引導(dǎo)，另一方面是市場上強(qiáng)烈的需求。對于這樣的一些文化旅游項目，一開始可能會在相應(yīng)的一線城市，或者會在文化旅游資源比較豐富的地方去做，但是它必然會向全國的各個區(qū)域去發(fā)展。從目前現(xiàn)狀來看，文化旅游地產(chǎn)正在二三線城市蓬勃發(fā)展。細(xì)數(shù)萬達(dá)集團(tuán)2013、2014年20余個開業(yè)或?qū)⒁_業(yè)的項目，超過半數(shù)位于二、三線城市；保利的旅游地產(chǎn)布局選址也多在二、三線城市。這一方面是因為二、三線城市有著豐富的文化和旅游資源，另一方面也是基于在這些城市發(fā)展成本相對較低，政策相對來說比較優(yōu)惠，而當(dāng)?shù)厥袌鲇钟幸恍﹦傂孕枨蟆?/p>

（有關(guān)文化與旅游地產(chǎn)的更多研究，詳見）