第一篇：商品房的銷售陷阱

1、內(nèi)部認(rèn)購或VIP優(yōu)惠

調(diào)查：出售VIP卡、內(nèi)部認(rèn)購、日進(jìn)斗金??商品房銷售的噱頭令人眼花繚亂，這都是為開發(fā)商銷售房屋利益最大化作準(zhǔn)備。而對(duì)于購房人來說，內(nèi)部認(rèn)購由于有優(yōu)惠條件，有一定的吸引力，這時(shí)就有可能掉進(jìn)開發(fā)商的認(rèn)購陷阱。

律師提醒：廣東星辰律師事務(wù)所梁剛律師提醒，開發(fā)商在取得預(yù)售許可證之前，無論采取內(nèi)部認(rèn)購或變相內(nèi)部認(rèn)購(VIP、優(yōu)惠申請(qǐng))等都屬違規(guī)行為。開發(fā)商采取“內(nèi)部認(rèn)購”等方式主要目的在于控制一批潛在的購房者，同時(shí)造成該樓盤已奇貨可居的假象。而開發(fā)商也可根據(jù)認(rèn)購客戶的情況，調(diào)整銷售價(jià)格等策略。購房者表面上看得了便宜，實(shí)際卻有可能買到更高價(jià)格的房屋。同時(shí)自身權(quán)益也得不到任何保障。最終，購房者所希望的“優(yōu)惠”不僅得不到兌現(xiàn)，還會(huì)付出更多的購房款。購房者應(yīng)核對(duì)樓盤是否取得商品房預(yù)售許可證，堅(jiān)決不參加任何認(rèn)購行為，避免成為抬高自己房屋價(jià)格的抬轎人。

2、大定小定多少都收

調(diào)查：購房者只要表現(xiàn)出一點(diǎn)點(diǎn)購房的意向，銷售人員就會(huì)告訴你說這個(gè)戶型就只有幾套了，如果不交付定金可能就賣完了，要求客戶馬上交付定金。如果客戶說沒有帶夠定金，銷售人員就會(huì)要求客戶先交小定，然后要求客戶次日交齊大定。如果購房者在約定的時(shí)間內(nèi)未能前來，所付定金就不予退還。

律師提醒：廣東星辰律師事務(wù)所梁剛律師說，根據(jù)《擔(dān)保法》第89條規(guī)定，給付定金的一方如果不履行合同，無權(quán)要求對(duì)方返還定金;接受定金的一方不履行合同，則要雙倍返還定金。因此，購房者無論繳納小定、還是大定時(shí)都應(yīng)謹(jǐn)慎，不要輕易繳錢而陷于被動(dòng)。同時(shí)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條的規(guī)定，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

3、隨意虛構(gòu)贈(zèng)送面積

調(diào)查：“33平方米的單身公寓‘變身’55平方米的小復(fù)式”、“買一送一”、“兩房變?nèi)俊??贈(zèng)送面積成為時(shí)下部分樓盤誘人上鉤的重要營銷手段。

案例：受贈(zèng)送面積吸引，李先生購買了鹽田區(qū)海濱假日雅居[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]的一套房子，但隨后他和其他17名業(yè)主卻聯(lián)合將開發(fā)商告上了法庭。李先生說，海濱假日雅居2007年7月開盤時(shí)，開發(fā)商深圳市鵬廣達(dá)公司與三洲田公司宣稱“贈(zèng)送超大入戶花園，5.7米層高”，樣板房也儼然一個(gè)小復(fù)式。

但是，在簽合同的時(shí)候，業(yè)主們被要求在3分鐘內(nèi)簽訂所有合同，并附加一份“委托書”，讓購房者委托一家叫“裕達(dá)”的公司免費(fèi)填平贈(zèng)送的天井面積。去年樓盤入伙時(shí)，業(yè)主們卻發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商當(dāng)初承諾贈(zèng)送的面積并沒填平，而是一個(gè)從1樓通到19樓的天井。而且，天井實(shí)質(zhì)是開發(fā)商為減少支出土地出讓金，隱瞞ZF有關(guān)部門“偷來”的面積。

律師提醒：廣東雅爾德律師事務(wù)所林才鵬律師說，天下沒有免費(fèi)的午餐。發(fā)展商本來就是在追逐利潤，沒有理由平白無故贈(zèng)送面積給業(yè)主。購房者在購買新房時(shí)，在開發(fā)商誘人廣告面

前要頭腦清醒，簽訂合同時(shí)，一定要細(xì)看合同條款，涉及到贈(zèng)送面積，要弄清楚該贈(zèng)送的面積是否合法，是否與規(guī)劃相符，如果變更了規(guī)劃，是否辦理了相應(yīng)的變更手續(xù)。發(fā)展商要購房者簽訂委托書，購房者一定要仔細(xì)審閱委托書的內(nèi)容是否合法，否則，贈(zèng)送的面積可能是“違章搭建”，存在被拆除或者其他不利法律后果的隱患。

4、無中生有引人入彀

案例：日前，南山區(qū)某樓盤5位業(yè)主將某開發(fā)商告上了法庭。原因是業(yè)主們發(fā)現(xiàn)當(dāng)初賣房的時(shí)候建設(shè)的漂亮花園到了入伙時(shí)竟然消失，地上停車場(chǎng)又被開發(fā)商擅自更改為綠地。

在開發(fā)商售樓廣告上，原是市政用地的樓盤南邊區(qū)域，被開發(fā)商描述成樓盤的花園：亭臺(tái)樓閣、小橋流水、露天咖啡廣場(chǎng)??多位業(yè)主向記者反映，2004年該樓盤銷售期間，他們主要是看中了該樓盤的花園環(huán)境幽美，交通便利等優(yōu)勢(shì)，但到了入伙的時(shí)候，樓盤南邊的園林卻消失了。業(yè)主們查閱規(guī)劃局的檔案后才發(fā)現(xiàn)，售樓書上所顯示的綠化帶原來是市政公共用地，根本不在該樓盤的建設(shè)范圍內(nèi)。

律師提醒：“為了防止開發(fā)商擅改規(guī)劃導(dǎo)致交樓時(shí)貨不對(duì)板，業(yè)主在收樓時(shí)要仔細(xì)查看物業(yè)公共部分與規(guī)劃文件和設(shè)計(jì)圖紙是否相符。”開發(fā)商在交樓時(shí)，都應(yīng)按相關(guān)規(guī)定把樓盤的竣工驗(yàn)收文件及圖紙、用地及工程規(guī)劃許可證等進(jìn)行公示，業(yè)主要仔細(xì)對(duì)照實(shí)際與上述文件、圖紙要求是否相符，尤其是公共部分的規(guī)劃，譬如該案例中的地面停車場(chǎng)是否建有等等。如果不符，業(yè)主暫不要收樓，可咨詢法律專業(yè)人士，根據(jù)情節(jié)嚴(yán)重程度，對(duì)開發(fā)商起訴要求退房、賠償違約金、恢復(fù)原狀，或向規(guī)劃主管部門投訴追究其行政責(zé)任。

5、制造現(xiàn)場(chǎng)熱銷假象

調(diào)查：在銷售現(xiàn)場(chǎng)，開發(fā)商總是在銷售興旺的氣氛，經(jīng)常會(huì)在售樓中心的房源公示欄上打出“售完”的字樣，或者在銷售業(yè)績示意圖上標(biāo)識(shí)出大面積的已售單元，讓購房者覺得已經(jīng)沒有多少套房屋。銷售人員也會(huì)采取很多方法來制造熱銷氣氛，讓購房者產(chǎn)生緊張感，在沒考慮清楚的情況下，一沖動(dòng)，就簽了合同，交了錢。

律師提醒：廣東星辰律師事務(wù)所梁剛律師提示，樓盤房源的信息可以在國土部門的網(wǎng)站上查詢。同時(shí)，開發(fā)商在現(xiàn)場(chǎng)提供的銷售消息應(yīng)當(dāng)真實(shí)準(zhǔn)確。如提供虛假信息導(dǎo)致購房者做出與其真實(shí)意愿相背的行為。購房者可以根據(jù)《合同法》第54條的規(guī)定來申請(qǐng)撤消該行為，并要求開發(fā)商賠償損失。購房者在銷售現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)保持清醒，謹(jǐn)慎抉擇。

6、樣板房被悄悄放大

調(diào)查：一些開發(fā)商為了使空間看上去更加通透、視覺舒適，往往使用高亮度照明，并打通一些墻體，做成開放型廚房或透明式衛(wèi)生間，這對(duì)于實(shí)際居住來說都是不實(shí)用的。一些開發(fā)商為了讓樣板間看上去更寬敞，會(huì)將樣板間做得比實(shí)際房間面積大一些。而購房者不可能看樣板間時(shí)找開發(fā)商要建筑圖紙，并拿尺自己丈量。

案例：張女士說到她最近買的一套房時(shí)，“樣板間裝修做得細(xì)致極了，可交房時(shí)一看自己買的房子就沒那么好，很多材料都是劣質(zhì)的，地磚有裂的不說，臥室地板顏色也不勻，衛(wèi)生間

臺(tái)盆和廚房櫥柜接縫里的膩?zhàn)痈嗄ǖ美锍鐾膺M(jìn)，裝修費(fèi)花得真不值?！?/p>

律師提醒：現(xiàn)在售樓樣板房通常有兩種，一種是設(shè)置在售樓部附近的樣板房區(qū)，而另一種則設(shè)置在樓盤的現(xiàn)場(chǎng)。設(shè)在樓盤現(xiàn)場(chǎng)的樣板房失真的可能性較小一些，而設(shè)在售樓部附近樣板房區(qū)的就有“放大房”的可能性存在。同時(shí)，應(yīng)該對(duì)自己看中的“意向房”進(jìn)行實(shí)地考察，仔細(xì)查看一下自己有心購買的意向房。由于沒有經(jīng)過粉飾，墻體、梁、柱的裂縫在這個(gè)時(shí)候都很容易被發(fā)現(xiàn)，此外消費(fèi)者還可以觀察門窗的質(zhì)量問題。在查看過程中，消費(fèi)者還應(yīng)該重點(diǎn)看有無滲水對(duì)于買頂層住宅和最低層住宅的業(yè)主，最好是下雨天去考察，對(duì)滲水問題和排水不暢的問題，可以及早發(fā)現(xiàn)。

7、包裝虛幻核心賣點(diǎn)

調(diào)查：90%以上購房者對(duì)樓盤的第一印象來自售樓廣告。開發(fā)商通過全方位包裝樓盤核心賣點(diǎn)信息，如“奢華生活”、“品質(zhì)人生”、“尊貴選擇”等等。

案例：陳先生被寶安區(qū)某樓盤一則短信廣告打動(dòng)，廣告稱，該樓盤為成熟社區(qū)，擁有皇家園林、豪華會(huì)所、幼兒園、學(xué)校、商店、郵局、健身中心、多功能游泳池等，小區(qū)配套設(shè)施一應(yīng)俱全。盡管該樓盤價(jià)格比周邊樓盤高出不少，但陳先生羨于其完美的居家環(huán)境，還是與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了商品房預(yù)售合同。今年收樓時(shí)，陳先生發(fā)現(xiàn)該小區(qū)除了幼兒園、商店、郵局之外，其他配套設(shè)施都沒有，廣告中的“皇家園林”也僅是普通綠化??

律師提醒：廣東星辰律師事務(wù)所梁剛律師說，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料一般情況下為要約邀請(qǐng)，沒有法律約束力，只有在規(guī)劃范圍內(nèi)的具體明確地說明和允諾并且對(duì)合同的訂立以及價(jià)格的確定有重大影響的，才視為要約。因此，對(duì)于那些模糊的廣告詞不要當(dāng)真，不要為這些廣告所描述的“未來生活”所迷惑，多關(guān)注地點(diǎn)、交通、房屋質(zhì)量等。購房人還可以要求將其廣告許諾中核心賣點(diǎn)寫進(jìn)合同。購房人要進(jìn)行實(shí)地考察，并到規(guī)劃部門了解城市的規(guī)劃，特別是樓盤所在區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃和周邊配套。要仔細(xì)查看預(yù)售合同附件中的小區(qū)總平面圖。對(duì)于平面圖內(nèi)含糊不清的部分，應(yīng)該要求標(biāo)注上文字并蓋章確認(rèn)。

第二篇：商品房認(rèn)購書陷阱分析與防范

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商品房認(rèn)購書陷阱分析與防范

商品房認(rèn)購書陷阱分析與防范

一、別被《商品房認(rèn)購書》套牢

無論房子是大是小、地理位置如何、價(jià)位如何，您在購房過程中，都必然會(huì)遇到這樣的情況：當(dāng)您根據(jù)樓盤宣傳或廣告前往看房的時(shí)候，售樓人員會(huì)立即帶著您看沙盤、看戶型圖、參觀樣板房

一、別被《商品房認(rèn)購書》套牢

無論房子是大是小、地理位置如何、價(jià)位如何，您在購房過程中，都必然會(huì)遇到這樣的情況：當(dāng)您根據(jù)樓盤宣傳或廣告前往看房的時(shí)候，售樓人員會(huì)立即帶著您看沙盤、看戶型圖、參觀樣板房，隨即指著沙盤對(duì)樓盤美好的未來進(jìn)行描述。

在這種“描述”之下，您可能會(huì)對(duì)房子產(chǎn)生無窮的“好感”，就當(dāng)您“依依不舍”的時(shí)候，銷售人員會(huì)告訴你：“這套房子多好呀，好多人都看上了，要真想買到這套房，最好是先簽個(gè)《商品房認(rèn)購書》，法律咨詢s.yingle.com

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交點(diǎn)定金，把房子給定下來，要不然明天這房子可能就沒有了。”

于是，在正式簽訂商品房買賣合同之前，開發(fā)商已經(jīng)輕而易舉地把您的錢套在囊中，當(dāng)然，為了“安慰”您一下，他們會(huì)向您承諾：這套房子，我們會(huì)為您保留一段時(shí)間。

直到您發(fā)現(xiàn)這個(gè)樓盤實(shí)在不適合您、這個(gè)樓盤的價(jià)格超過了您的承受能力、房屋存在質(zhì)量問題或無法申請(qǐng)貸款等情況的時(shí)候，銷售人員會(huì)再次十分清晰地告訴您：由于您沒有簽訂商品房買賣合同，根據(jù)《商品房認(rèn)購書》的約定，您已經(jīng)違約了，根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)初您交的“定金”不予返還。

“定金”的數(shù)額與房款相比，也許不算多，但幾萬元一也是您辛苦的“血汗”所得，為了這不能返還的“定金”，您也許會(huì)簽合同，湊合著買了這套房。

到了這個(gè)時(shí)候，您就已經(jīng)被《商品房認(rèn)購書》給“套牢”了。

二、《商品房認(rèn)購書》下套利器之一：定金

這是您被《商品房認(rèn)購書》“套牢”的重要武器，正是由于這筆錢款無法退還會(huì)造成您的損失，才導(dǎo)致您為了“防止損失”而“不得

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已”簽約。

導(dǎo)致您被套牢的原因主要是由于“定金罰則”的存在：根據(jù)《民法通則》和《合同法》的規(guī)定，當(dāng)事人可以約定以交付定金作為訂立合同的擔(dān)保，如果給付定金的一方拒絕訂立合同，無權(quán)要求返還定金;如果收受定金的一方拒絕訂立合同，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條明確了“定金罰則”在商品房買賣合同訂立過程中的適用。這也就意味著，《商品房認(rèn)購書》中一旦約定了定金，如果您不想簽訂《商品房買賣合同》了，開發(fā)商就有權(quán)告訴您“這筆錢不能還給您”。當(dāng)然，如果開發(fā)商不愿訂立《商品房買賣合同》，就要雙倍向您返還。

有一點(diǎn)需要明確的是，只要《商品房認(rèn)購書》包含了“交付定金xxx元”的字樣，就適用該罰則，無須另行約定“如果給付定金的一方拒絕訂立合同，無權(quán)要求返還定金;如果收受定金的一方拒絕訂立合同，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金”之類的內(nèi)容。

因此，一旦您看到“定金”兩個(gè)字，請(qǐng)一定同時(shí)想到這兩個(gè)字背后隱含著的“定金罰則”。

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三、《商品房認(rèn)購書》下套利器之二：“沒收”條款

如果不約定“定金”，而是約定“預(yù)付款”，是不是就能夠逃脫被套牢的境遇呢?

并不是這樣的，盡管《商品房銷售管理辦法》第22條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r(jià)款;當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用。但是這條規(guī)定沒有限制當(dāng)事人之間的另外約定。

因此，盡管在《商品房認(rèn)購書》中約定的是“擔(dān)保金”、“保證金”、“訂約金”、“押金”、“訂金”、“誠意金”或是“預(yù)訂款”等概念，沒有約定“定金”，一旦開發(fā)商加人了“如果購房人在簽訂商品房認(rèn)購書之后巧日內(nèi)不能簽訂《商品房買賣合同》的，所收誠意金(或者是其他的各種金)不予退還”一類的條款，您所繳納的錢款同樣難以取回。

該類條款，可以稱之為“沒收條款”，已經(jīng)成為《商品房認(rèn)購書》套牢購房者的第二大利器。

四、防止被《商品房認(rèn)購書》套牢的9條軍規(guī)

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1.謹(jǐn)慎對(duì)待銷售人員的宣傳

為了訂單背后的提成，銷售人員會(huì)使出“渾身解數(shù)”，請(qǐng)您一定要謹(jǐn)慎分析銷售人員的促銷手段，無論是“最后一套”還是“明天就漲價(jià)”，無論是“小區(qū)配套完善”還是“智能管理”，無論是“超大樓間距”還是“60%綠化率”，都請(qǐng)您保持冷靜，不要因?yàn)橐粫r(shí)頭腦發(fā)熱而被“套牢”。

2.交錢之前請(qǐng)三思

為了最大限度保護(hù)自己的利益，建議您在把錢款交出去的時(shí)候一定要“三思”。而且在定金交付之前，《商品房認(rèn)購書》中的定金條款并不生效，因此如果您在已經(jīng)簽訂了《商品房認(rèn)購書》之后，但是尚未交付錢款之前改變主意，《商品房認(rèn)購書》又沒有約定其他懲罰性條款的情況下，您還可以選擇及時(shí)抽身，這個(gè)時(shí)候開發(fā)商或銷售公司無權(quán)要求或起訴您支付錢款。

3.簽訂《商品房認(rèn)購書》并非必經(jīng)程序

雖然很多樓盤都要求購房者簽訂《商品房認(rèn)購書》，但從法律上講，簽訂《商品房認(rèn)購書》并不是房屋買賣的必經(jīng)程序，購房者可以

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爭(zhēng)取直接與開發(fā)商就《商品房買賣合同》及合同全部附件(包括補(bǔ)充協(xié)議)等內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商，雙方達(dá)成一致意見后直接簽訂《商品房買賣合同》。

4.把“誘餌”寫進(jìn)《商品房認(rèn)購書》

銷售人員往往會(huì)以“優(yōu)惠價(jià)格”、“保留房號(hào)”等誘餌引誘購房者簽訂《商品房認(rèn)購書》，但有時(shí)最終難以兌現(xiàn)。購房者簽訂《商品房認(rèn)購書》的目的恰恰在于銷售人員的這些“誘餌”，為了防止口說無憑，建議您將這些內(nèi)容明確寫入《商品房認(rèn)購書》，并明確約定一旦這些約定不能實(shí)現(xiàn)的后果。

5.約定《商品房認(rèn)購書》“退出”條款

由于簽訂《商品房認(rèn)購書》時(shí)，樓盤的一些細(xì)節(jié)尚未明確，《商品房買賣合同》的很多條款都沒有明確，很多不確定性因素都可能導(dǎo)致難以簽訂《商品房買賣合同》，例如申請(qǐng)貸款不被批準(zhǔn)等，因此必須約定“退出”條款，以保證在自己沒有過錯(cuò)的時(shí)候能夠隨時(shí)“退出”。

具體條款可以這樣擬定：如果購房者與開發(fā)商因商品房買賣合同或者補(bǔ)充協(xié)議的具體條款存在分歧，不能達(dá)成一致意見的，或者由于購房者其他合理原因致使購房者不能購買認(rèn)購房屋的，購房者有權(quán)放

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棄認(rèn)購房屋，開發(fā)商應(yīng)在收到購房者發(fā)出的書面通知之后的巧日內(nèi)將購房者所交認(rèn)購金或定金全部返還。

6.盡量不交“定金”

尤其是如果您還沒有下定最后的決心要買這套房子的話，一定不要交“定金”，可以交訂金、預(yù)付款、預(yù)訂款、誠意金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金等。為了更容易“抽身退出”，請(qǐng)盡量不要交“定金”。

7.避免“沒收”條款

盡管沒有約定收取“定金”，如果《商品房認(rèn)購書》中約定一旦您不簽訂“所收預(yù)付款將不予返還”，這種“沒收”條款依然會(huì)導(dǎo)致您無法拿回自己所交的錢款。

8.抓住對(duì)方違約

一旦開發(fā)商或銷售公司出現(xiàn)違約，一定要抓住機(jī)會(huì)，要求開發(fā)商或銷售公司解除《商品房認(rèn)購書》，并全額退還已經(jīng)收取的款項(xiàng)，如果是定金，還可以要求雙倍返還。為了能夠順利抓住開發(fā)商或銷售公司的違約行為，需要您在《商品房認(rèn)購書》中詳細(xì)約定開發(fā)商或銷售

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公司收取“定金”或“預(yù)付款”的目的，并把銷售人員的承諾寫人，這樣一旦出現(xiàn)違反約定的情況，您才能夠底氣十足地要求對(duì)方返還款項(xiàng)。

9.盡量利用“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”

盡量找出“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”作為不簽約的原因，例如規(guī)劃的變更、雙方就《商品房買賣合同》的條款難以達(dá)成一致、收入驟減、銀行無正當(dāng)理由不發(fā)放貸款等。一旦發(fā)生類似原因，您就可以以此為由，要求返還已經(jīng)交付的定金了。

五、直接轉(zhuǎn)化為《商品房買賣合同》的《商品房認(rèn)購書》

《商品房認(rèn)購書》是房屋買賣雙方達(dá)成的一種“初步意向”，既然是初步意向，就表明雙方可以以比較小的代價(jià)退出。

但是在特別情況下，初步意向也可能轉(zhuǎn)化為正式的《商品房買賣合同》，按照法律的規(guī)定，轉(zhuǎn)化需要同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件：

1.具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容;

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2.出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款。

這個(gè)規(guī)定實(shí)際上是一把“雙刃劍”，如果您已經(jīng)“堅(jiān)決”地決定要買這套房，不妨利用這個(gè)規(guī)定，爭(zhēng)取讓初步意向直接轉(zhuǎn)化成《商品房買賣合同》，免去中間的“夜長夢(mèng)多”。

但是如果您還處于“試探”階段，還希望能夠有機(jī)會(huì)隨時(shí)退出，那么就要避免在《預(yù)訂書》或是《商品房認(rèn)購書》中約定得過于詳細(xì)，防止初步意向直接轉(zhuǎn)化成《商品房買賣合同》，為自己保留及時(shí)“退出”的機(jī)會(huì)。

六、“小定”與“大定”

部分樓盤開盤時(shí)會(huì)出現(xiàn)“熱火朝天”的場(chǎng)面，開發(fā)商往往會(huì)要求購房者先交“小定”。所謂“小定”，就是開發(fā)商保證為購房者保留房屋，保證購房者滿意的房屋在一定時(shí)間內(nèi)不會(huì)被賣出去。購房者需要在約定的時(shí)間內(nèi)向開發(fā)商交納“大定”，并保證簽訂正式的《商品房買賣合同》。

“小定”的數(shù)額較之“大定”少很多，“小定”的合同條款較之“大定”也簡(jiǎn)單很多。但是無論是“小定”還是“大定”，都可能包含“定金”或是“沒收”條款。

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七、VIp卡與“認(rèn)籌，有些樓盤會(huì)在開盤之前發(fā)售VIp卡，并約定VIp卡的持有人可以按照卡號(hào)順序優(yōu)先選定房號(hào)戶型，樓盤銷售結(jié)束，選定房號(hào)的持卡人卡內(nèi)的錢款將抵作房款;沒有選定房號(hào)的持卡人卡內(nèi)的錢款全額退還，但不計(jì)利息，如果持卡人愿意，VIp卡可以保留至二期或是三期，屆時(shí)可以獲得優(yōu)先選號(hào)的權(quán)利。此外，作為特惠活動(dòng)，開盤的時(shí)候舉行現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)活動(dòng)，被抽到的持卡人可以獲得各種優(yōu)惠或獎(jiǎng)品。VIp卡的價(jià)格多則幾萬元，少則幾百元，名稱也五花八門，持卡人的權(quán)利也各不相同。

這種發(fā)售VIp卡的方式，在銷售上又稱為“認(rèn)籌”，已經(jīng)成為現(xiàn)在商品房市場(chǎng)上最為流行的營銷手法之一，用業(yè)界的行話來說，這個(gè)叫做“蓄客”，就是在開盤之前聚斂人氣，制造購房的緊張氣氛，讓購房者看起來覺得房屋非常走俏。

利用小小的VIp卡，開發(fā)商或是銷售公司不僅創(chuàng)造出良好的銷售氛圍，發(fā)現(xiàn)和鎖定潛在的目標(biāo)客戶，進(jìn)行樓盤需求和價(jià)格調(diào)查，還可以提前獲得數(shù)額不菲的資金。

八、內(nèi)部認(rèn)購的風(fēng)險(xiǎn)

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按照《商品房銷售管理辦法》第22條的規(guī)定，不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。關(guān)于商品房銷售的條件，主要是“五證”的取得，本書將在下一個(gè)問題中加以介紹。

但是，還是有一些開發(fā)商在尚未滿足商品房銷售條件時(shí)，進(jìn)行“內(nèi)部認(rèn)購”。前面所介紹的“小定”和“認(rèn)籌”，很多也屬于“內(nèi)部認(rèn)購”的變種。

如果房地產(chǎn)商的信譽(yù)可靠，購房人通過內(nèi)部認(rèn)購有時(shí)確實(shí)能省些錢，但一旦房地產(chǎn)商最終拿不到預(yù)售許可證并宣告破產(chǎn)，購房人交付的定金有可能會(huì)有去無回?！侗本┦谐鞘蟹康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第52條規(guī)定：“房地產(chǎn)受讓人(指購房者，筆者注)知道或者應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人(指開發(fā)商，筆者注)沒有取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書或者相關(guān)批準(zhǔn)文件仍然購買商品房的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)不利的民事法律后果?！?/p>

雖然最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效?！钡侨绻l(fā)生此類情況，往往需要通過訴訟才能取回自己已經(jīng)交付的定金、預(yù)付款或房款，因訴訟花費(fèi)的人力和金錢成本更是難以計(jì)算的。一旦遇到開發(fā)

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商無力償還或被宣告破產(chǎn)，還將面臨無法取回的后果。

在內(nèi)部認(rèn)購的情況下，購房人面臨的風(fēng)險(xiǎn)是十分巨大的，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求情況和交易雙方的不公平地位令購房者不得不接受內(nèi)部認(rèn)購，在這種情況下，就需要了解一下商品房銷售的條件和“五證”的相關(guān)知識(shí)，把自己的風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度。

九、簽訂《商品房認(rèn)購書》之前應(yīng)該審查的文件：

《土地使用權(quán)證》

《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

《建設(shè)工程開工許可證》

《商品房預(yù)售許可證》

《房屋所有權(quán)證》

《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》

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《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》

一定要審查原件

審查上述文件時(shí)一定要要求開發(fā)商提供原件，不能僅看復(fù)印件。這些證件大多包含附頁和附件，里面記載著抵押權(quán)狀況、年檢情況、平面圖、規(guī)劃圖等，如果僅復(fù)印第1-2頁，則無法獲得完整的信息，導(dǎo)致自己的權(quán)益受損。同時(shí)，復(fù)印件也比較容易被涂改或造假。

(一)《國有土地使用權(quán)證》

文件意義：

《國有土地使用權(quán)證》是證明土地使用者(單位或個(gè)人)已經(jīng)繳納土地出讓金，獲得國有土地使用權(quán)的法律憑證，受法律保護(hù)。

頒發(fā)部門：

1.人民政府(省級(jí)、市級(jí)、區(qū)縣級(jí))

2.國土資源局或國土資源和房屋管理部門(省級(jí)、市級(jí)、區(qū)縣級(jí))

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部分地區(qū)，例如在北京市，2004年7月以前，此證由國土資源和房屋管理局制作。2004年7月以后，北京市原國土資源和房屋管理局撤銷，其職能一分為二，涉及土地、礦產(chǎn)的行政管理職責(zé)劃入國土資源局，而房屋行政管理和住房制度改革的職責(zé)劃入北京市建設(shè)委員會(huì)。

注意事項(xiàng)：

1.正式的《國有土地使用證》應(yīng)同時(shí)加蓋人民政府公章和房屋土地行政主管部門公章。

2.視不同情況，《國有土地使用證》上分別加蓋《劃撥土地使用證專用章》、《有償土地使用證專用章》、《交納使用費(fèi)土地使用專用章》、《臨時(shí)土地使用證專用章》。對(duì)于普通商品房，土地證上應(yīng)加蓋“有償土地使用證專用章”。

3.如果土地證上加蓋了“臨時(shí)土地使用證專用章”，則表明土地使用者尚未繳足地價(jià)款，會(huì)給日后辦理產(chǎn)權(quán)證帶來隱患。

4.土地證不得擅自涂改，如有涂改痕跡應(yīng)警惕。

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5.土地證上載明的土地使用者應(yīng)當(dāng)和開發(fā)商的名稱相一致。

6.注意土地證上是否有土地使用權(quán)抵押記錄。土地使用證上有一個(gè)備注頁，如果開發(fā)商向銀行以土地作為抵押進(jìn)行了開發(fā)貸款，在土地使用證的備注頁上會(huì)有注明。

7.要求查看開發(fā)商支付土地使用金的收據(jù)。

8.一定要求看原件。

(二)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

文件意義：

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是標(biāo)志有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動(dòng)中接受監(jiān)督檢查時(shí)的法定依據(jù)。沒有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。開發(fā)商在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，方可申請(qǐng)辦理開工手續(xù)。

主管部門：

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1.直轄市、市(轄區(qū))的規(guī)劃委員會(huì)

2.區(qū)、縣級(jí)規(guī)劃委員會(huì)

(三)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

文件意義：

《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位在向土地管理部門申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。

主管部門：

1.直轄市、市(轄區(qū))的規(guī)劃委員會(huì)

2.區(qū)、縣級(jí)規(guī)劃委員會(huì)

注意事項(xiàng)：

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1.如果賣房人沒有建設(shè)用地規(guī)劃許可證，則說明其開發(fā)的土地未經(jīng)規(guī)劃;

2.注意查驗(yàn)開發(fā)商所使用的土地在用途、位置和界限上是否與建設(shè)用地規(guī)劃許可證相互一致。

3.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》附有附圖及附件，里面包括標(biāo)有各個(gè)建筑高度的小區(qū)整體平面圖，購房者可以通過該圖判斷開發(fā)商在廣告和沙盤等宣傳資料中作出的宣傳是否可能兌現(xiàn)。這個(gè)小區(qū)平面圖比較復(fù)雜，很細(xì)致，包含很多細(xì)小的圖標(biāo)，建議購房者能夠請(qǐng)一位懂 來源：（商品房認(rèn)購書陷阱分析與防范http://s.yingle.com/s/374208.html）心懷法治.相關(guān)法律知識(shí)

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戶

口

本

證

復(fù)

印

件

可

以

嗎

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口

本

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第三篇：商品房買賣合同中定金條款陷阱

[商品房買賣合同中定金條款陷阱]

一、定金的性質(zhì)

購房者與開發(fā)商簽訂了一份認(rèn)購協(xié)議書，該協(xié)議書約定了房屋面積、價(jià)格等合同內(nèi)容，商品房買賣合同中定金條款陷阱。購房者以定金的形式繳付了一部分款項(xiàng),并約定七日后雙方簽訂正式預(yù)售合同，逾期則視為購房者違約，開發(fā)商有權(quán)沒收定金。七日后，雙方在簽訂正式合同時(shí)，購房者發(fā)現(xiàn)開發(fā)商的小區(qū)規(guī)劃與簽訂認(rèn)購書時(shí)知曉的情況不一致，經(jīng)協(xié)商不能最終達(dá)成購房協(xié)議，購房者要求開發(fā)商退還已繳付的定金，但開發(fā)商認(rèn)為是購房者不履行購買義務(wù)，而拒絕退還定金。

分析本案有兩種不同觀點(diǎn)，一種觀點(diǎn)認(rèn)為開發(fā)商不應(yīng)返還定金，因?yàn)檫@是由定金的性質(zhì)決定的。定金分為五類，一類是立約定金，它指為保證正式訂立合同而交付的定金。二類是成約定金，它指以交付定金為合同的成立要件，定金交付，合同才成立;若不交付則合同不能成立。三類是證約定金，此種定金是證明合同成立的證據(jù)，即定金的交付則證明合同成立。四類是違約定金，是指交付定金后，交付定金的一方如不履行合同，則收受定金的一方有權(quán)沒收其定金而不予返還;而收受定金的一方不履行合同時(shí)應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。五類是解約定金，這種定金為當(dāng)事人一方保留解除合同權(quán)利的代價(jià)。即交付定金的一方得以喪失定金為代價(jià)而解除合同;收受定金的一方亦得以雙倍返還定金為代價(jià)而解除合同。在本案中，購房人交付的定金屬于立約定金，其法律效果是保證雙方訂立合同。根據(jù)《擔(dān)保法》司法解釋第一百一十五條關(guān)于立約定金的規(guī)定，當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。故本案中購房人拒絕訂立合同，則無權(quán)要求返還定金。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還定金，因?yàn)槎ń鹆P則的適用需要具備條件，在不具備條件的前提下，應(yīng)當(dāng)返還定金。即前提條件為必須雙方存在過錯(cuò)。在我國司法實(shí)踐中多理解為，當(dāng)事人不履行合同，條件即具備。而其它各國民法規(guī)定，只有在不履行合同方有過錯(cuò)時(shí)，才適用定金罰則。當(dāng)事人雙方非因其過錯(cuò)導(dǎo)致合同不能履行的，不適用定金罰則。如《德國民法典》第338條第1款規(guī)定，因可歸責(zé)于付定金的當(dāng)事人的事由致其負(fù)擔(dān)的給付不能時(shí)或者契約因付定金人的過失而撤銷時(shí)，受定金人有權(quán)保留定金。我國臺(tái)灣現(xiàn)行民法第249條第4款規(guī)定，契約因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人之事由，致不能履行時(shí)，定金應(yīng)返還之。為了適應(yīng)各國及社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)，我國《審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。故認(rèn)為，在本案中，認(rèn)購協(xié)議書中約定的是雙方應(yīng)于七日后協(xié)商簽訂合同。其核心內(nèi)容是購房者前往開發(fā)商處與開發(fā)商協(xié)商合同的具體事宜。由于在協(xié)商過程中，存在分歧，達(dá)不成協(xié)議，并非任何一方的過錯(cuò)，故不應(yīng)適用定金罰則。

筆者認(rèn)為第一種觀點(diǎn)忽略了立約定金適用的前提條件，并非不簽訂合同就違反了定金罰則。在雙方無過錯(cuò)的情況下，可以不適用定金罰則。第二種觀點(diǎn)忽略了開發(fā)商的過錯(cuò)。故不贊成上述兩種觀點(diǎn)。筆者也主張開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還定金，其原因是購房者在簽訂認(rèn)購協(xié)議書時(shí)已了解到相應(yīng)的小區(qū)規(guī)劃設(shè)施，而在簽訂正式預(yù)售房合同時(shí)，開發(fā)商對(duì)此卻不予認(rèn)可。購房者是基于信任開發(fā)商所述的具體情況才愿意繳納定金，購買開發(fā)商的房屋。但由于開發(fā)商缺乏最基本的誠信，將小區(qū)規(guī)劃任意更改，從而導(dǎo)致購房者不愿意購房。根據(jù)《民法通則》中的誠實(shí)信用原則，由于開發(fā)商的不誠信，違反了民事行為中的帝王原則即誠實(shí)信用，應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任，應(yīng)當(dāng)返還購房人的定金。又根據(jù)《審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。如果開發(fā)商不按照相應(yīng)的說明履行義務(wù)，則存在對(duì)購房者的欺詐。按照《合同法》的規(guī)定，欺詐行為是一種可以撤銷的行為，故購房者完全可以基于欺詐而要求撤銷定金合同，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還定金。

二、定金條款在房屋買賣合同中存在缺陷的原因

由于房屋都是期房，在我國現(xiàn)階段，又是賣方市場(chǎng)，因此，買受人在并未完全了解房屋及周邊配套設(shè)施的情況下，就急于簽訂合同并交付定金。合同中的格式條款定金的約定，很容易造成購房人自身權(quán)益損失。比如，簽訂合同后，由于按揭款不能辦下來，解除合同的后果就有可能是喪失定金?；蛘哂捎谘a(bǔ)充協(xié)議不能達(dá)成，開發(fā)商就以買受人的原因而不退還定金，合同范本《商品房買賣合同中定金條款陷阱》。因此，在房屋買賣合同中開發(fā)商慣以格式條款的形式約束購房人。根據(jù)合同法關(guān)于格式條款的規(guī)定，格式條款一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)。而開發(fā)商的一些不誠信行為導(dǎo)致格式條款并未恪守誠實(shí)信用及公平原則。故定金條款在房屋買賣合同中存在缺陷的原因主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

第一，開發(fā)商的不誠信?，F(xiàn)在房屋還處于賣方市場(chǎng)的環(huán)境下，購房人往往看到開發(fā)商的廣告就迫不急待地下定金。但是購房人缺乏對(duì)樓盤的了解，最多只能通過開發(fā)商沙盤模型、置業(yè)顧問的介紹來進(jìn)一步了解樓盤。并且開發(fā)商還會(huì)在不起眼的地方附加注明以規(guī)劃為準(zhǔn)。當(dāng)購房人定下房屋后，發(fā)現(xiàn)與開發(fā)商宣傳的不一致不愿意再簽訂合同時(shí)，開發(fā)商會(huì)引用以規(guī)劃為準(zhǔn)作為借口，不會(huì)返還購房人定金。實(shí)際上一開初開發(fā)商就是做的一種虛假廣告，騙取購房人的眼球，引購房人進(jìn)入圈套。在預(yù)售合同中出現(xiàn)不利于購房人的條款，而在購房人繳付定金時(shí)，購房人一般是不了解合同的具體內(nèi)容的。在民法通則中，總則第四條明確規(guī)定民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用的原則。在合同法第六條也規(guī)定了當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則。誠實(shí)信用在民法領(lǐng)域是帝王原則，是為了維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，是不能動(dòng)搖的。因此，開發(fā)商在購房合同中對(duì)定金制定的目的只為了限制購房人，完全違背了民法的帝王原則，在這種環(huán)境下訂立的定金條款顯然不能起到定金的作用。

第二，沒有健全的資金監(jiān)管體系。開發(fā)商在房屋還未開工的時(shí)候就以賣號(hào)的形式獲取一部分資金。這種買號(hào)有叫認(rèn)購金的，也有叫定金的。獲取的資金由開發(fā)商自由支配。這部分資金如果用于開發(fā)房產(chǎn)還是情有可原的，如果用于其他用途，就不能保證所買的房號(hào)能夠變成房屋。前一種，購房人在不愿意簽正式合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)如數(shù)返還，后一種如果非因購房者的原因造成不能簽訂合同，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。但如果開發(fā)商將這部分資金另作他用，根本無力返還購房者認(rèn)購金或者定金，從而造成購房者利益受損。因此，在開發(fā)商的預(yù)售收入全都自由支配，使預(yù)售款收入與開發(fā)商自有資金帳戶混為一體時(shí)，而沒有相應(yīng)的監(jiān)管部門進(jìn)行監(jiān)管，這樣就導(dǎo)致開發(fā)商只要有地而無須資金就可以空手套白狼，最終導(dǎo)致嚴(yán)重?fù)p害購房人的利益。第三，購房人缺乏相關(guān)的購房知識(shí)。作為購房者，沒有專業(yè)的房產(chǎn)知識(shí)，認(rèn)為廣告或者沙盤模型就是開發(fā)商的承諾，而未注意開發(fā)商的附加注明以規(guī)劃為準(zhǔn)這樣的用語。在簽訂認(rèn)購合同或者預(yù)售合同時(shí)，對(duì)開發(fā)商的格式條款、霸王條款又不引起足夠重視，待產(chǎn)生糾紛時(shí)，才意識(shí)到合法權(quán)益受到剝奪。

三、完善商品房買賣合同中定金條款的對(duì)策

定金的各種效力與作用說明定金在當(dāng)今的社會(huì)生活中處于不可或缺的地位，但是在有些方面也有不足之處，尤其在大宗商品房屋買賣中的缺陷?，F(xiàn)針對(duì)不足之處提出以下建議：

第一，加快開發(fā)商的誠信制度建設(shè)。開發(fā)商應(yīng)恪守誠實(shí)信用原則，將真實(shí)信息披露給購房人。包括小區(qū)周邊規(guī)劃及小區(qū)配套設(shè)施，房屋基本情況等。購房合同中應(yīng)明確如下內(nèi)容：簽訂正式合同的期限、付款地點(diǎn)、簽約地點(diǎn)等;有定金條款的，應(yīng)約定定金在不同情況下發(fā)生何種效力。比如立約定金的效力是合同成立的條件，當(dāng)合同不成立時(shí)，將按照《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定處理;付款方式中包括一次付款、分期付款、按揭付款等;買賣雙方權(quán)利與義務(wù)，一般而言賣方的義務(wù)應(yīng)包括：保留雙方約定的商品房不得再向第三人出售;按照認(rèn)購書約定的主要條件為主要內(nèi)容訂立正式買賣合同;在約定的期限內(nèi)洽談?dòng)喠①I賣合同;在雙方不能就此主要條款達(dá)成一致時(shí)，按照法律的規(guī)定或交易慣例或公平原則確定主要條款之外的條款。明確違約條款，即買賣雙方如不能依合同約定實(shí)際履行時(shí)應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任。另外，加快開發(fā)商的誠信制度建設(shè)，購房者投訴多、不守信的開發(fā)商由相應(yīng)的主管機(jī)關(guān)建立黑名單，使其信譽(yù)度彰顯于世，購房者根據(jù)開發(fā)商的誠信度決定購房。

第二，建立完善的開發(fā)商資金監(jiān)管體系。開發(fā)商資金應(yīng)?？顚Ｓ?。雖然有不少企業(yè)運(yùn)用無資本運(yùn)作的成功范例，但都是建立在完善的法律融資制度保障下。在還未建立健全監(jiān)管制度的情況下，開發(fā)商自有資金需要達(dá)到一定比例才能開發(fā)房屋。對(duì)開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格審查，對(duì)資金帳戶和預(yù)售款帳戶進(jìn)行及時(shí)監(jiān)控，以提高信貸資金的安全性和贏利性。違反者應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。因?yàn)榉芍贫鹊闹匾跃褪且獮槊恳粋€(gè)市場(chǎng)參與主體創(chuàng)造一個(gè)平等、自愿、公平及誠實(shí)守信的市場(chǎng)環(huán)境。對(duì)不履行合約、不誠實(shí)者和違法者就要給予應(yīng)有的懲治，否則一切規(guī)章制度都將形同虛設(shè)，公正的市場(chǎng)秩序也很難建立起來。

第三，購房人自身的法律意識(shí)亟待增強(qiáng)。購房人在簽訂認(rèn)購書或者定金合同之前，應(yīng)該對(duì)商品房的實(shí)際情況進(jìn)行實(shí)地詳細(xì)的考察，有可能的話，請(qǐng)專業(yè)的購房律師陪同。在購買商品房時(shí)也應(yīng)當(dāng)有意識(shí)的抵制顯失公平、違背誠信的條款，對(duì)任何合同的訂立都應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查其內(nèi)容，而對(duì)于某些暗含風(fēng)險(xiǎn)的條款則應(yīng)當(dāng)經(jīng)過慎重分析后選擇接受或者拒絕。商品房侵權(quán)問題一旦出現(xiàn)，最有效的解決途徑是通過訴訟解決。另外，處于弱勢(shì)群體的購房者，為了有效地維護(hù)自己的合法權(quán)益，有必要成立購房者民間組織，集體維權(quán)、集體訴訟、集體簽約，從而最終通過購房人的法律意識(shí)的增長促進(jìn)開發(fā)商誠信制度的建立。s("

第四篇：商品房買賣合同警惕九大陷阱

商品房買賣合同警惕九大“陷阱”

類型：知識(shí)發(fā)布時(shí)間:2004-9-27

中國消費(fèi)者協(xié)會(huì)日前發(fā)布了第二階段不平等格式條款點(diǎn)評(píng)意見，對(duì)商品房買賣合同中存在的突出問題進(jìn)行了詳盡剖析。

點(diǎn)評(píng)主要涉及九個(gè)方面：認(rèn)購訂金難歸還、單方擴(kuò)大解約權(quán)、減免責(zé)任巧設(shè)計(jì)、模糊標(biāo)的好圈錢、面積誤差設(shè)陷阱、違約責(zé)任不對(duì)等、一房二賣搞欺詐、虛假宣傳不負(fù)責(zé)、購房簽約先交錢。對(duì)于普通百姓而言，商品房是大額消費(fèi)品，有些人甚至要傾其積蓄以圓“喬遷”夢(mèng)。目前，商品房市場(chǎng)中存在諸多不規(guī)范行為，中消協(xié)提醒廣大消費(fèi)者在簽約之前，一定要三思而后行。一是要了解有關(guān)商品房買賣方面的法律法規(guī)，做到心中有數(shù)；二是要關(guān)注開發(fā)商的商業(yè)信譽(yù)，調(diào)查其是否有不良記錄以及土地使用權(quán)證、建設(shè)工程用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證，商品房預(yù)(銷)售許可證等“五證”是否齊全；三是務(wù)必要求開發(fā)商提供《商品房買賣合同》及相關(guān)資料，特別是對(duì)補(bǔ)充協(xié)議、附件、雙方約定的內(nèi)容要認(rèn)真閱研，弄清自己的權(quán)利義務(wù)，不要在不知情的情況下貿(mào)然交付定金；四是要把好從簽約到驗(yàn)收的每一關(guān)，對(duì)于顯失公平的條款，要堅(jiān)決要求對(duì)方修改，不要在導(dǎo)購人員、宣傳廣告、沙盤模型、口頭承諾的影響下草率簽字。

中消協(xié)人士表示，正在進(jìn)行的不平等格式條款系列點(diǎn)評(píng)工作得到社會(huì)各界的廣泛肯定和大力支持，到目前為止，已收到全國各地的來信106封，涉及18個(gè)省，條款183條。其中，關(guān)于商品房方面的來信28封，初選入圍條款64條，本次點(diǎn)評(píng)只從中選擇了九個(gè)方面的問題。下一階段將點(diǎn)評(píng)的內(nèi)容是物業(yè)、金融、保險(xiǎn)、中介服務(wù)等，希望各界人士繼續(xù)積極參與。

細(xì)看預(yù)售證 放心買期房

類型：知識(shí)發(fā)布時(shí)間:2004-11-19

本報(bào)訊(記者巫鵬)目前市場(chǎng)上銷售的房屋大部分是期房，查看該項(xiàng)目的《商品房預(yù)售許可證》也是買房人買房前要弄清項(xiàng)目是否合法的主要手段。而不少市民對(duì)《商品房預(yù)售許可證》了解甚少，就查看《商品房預(yù)售許可證》需要注意的事項(xiàng)，記者昨日采訪了市房產(chǎn)管理交易所的有關(guān)人士。

據(jù)了解，房地產(chǎn)開發(fā)由于資金投入大，回報(bào)周期長，而被視為高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營的行業(yè)，商品房預(yù)售不僅是房地產(chǎn)開發(fā)的主要融資手段，也是最常見的一種銷售方式。在現(xiàn)有市場(chǎng)背景下，由于信息的不對(duì)稱性，購買方一直處于弱勢(shì)地位?！渡唐贩款A(yù)售許可證》制度的實(shí)施正是為了保證購房者的合法權(quán)益而采取的一項(xiàng)措施。

據(jù)介紹，按照我市的有關(guān)規(guī)定，《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)載明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的名稱，預(yù)售許可證編號(hào)，預(yù)售項(xiàng)目名稱，預(yù)售商品房的坐落位置、面積、套數(shù)，房屋的用途性質(zhì)以及預(yù)售對(duì)象。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《商品房預(yù)售許可證》核準(zhǔn)的內(nèi)容預(yù)售商品房。預(yù)售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出示《商品房預(yù)售許可證》原件。

而買房人除審看《商品房預(yù)售許可證》上是否載明這些內(nèi)容以外，還要注意查看該證的真?zhèn)?，以防不法開發(fā)商偽造、涂改、租借、轉(zhuǎn)讓、冒用《商品房預(yù)售許可證》的行為。

按照市房管局《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售管理工作的通知》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布商品房預(yù)售廣告，應(yīng)當(dāng)在廣告中明示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的名稱、商品房的坐落位置，同時(shí)要明示《商品房預(yù)售許可證》編號(hào)。所以買房人在看商品房預(yù)售廣告時(shí)，除了看價(jià)格、位置、戶型這些你所關(guān)心的內(nèi)容以外，不要忘了看一看上面是否標(biāo)有《商品房預(yù)售許可證》編號(hào)。如果沒有，就應(yīng)該打一個(gè)問號(hào)，同時(shí)可向房管部門咨詢或登錄“平頂山房地產(chǎn)”(004km.cn)網(wǎng)站查詢。

來源：平頂山晚報(bào)（2004年11月18日）

簽訂《商品房買賣合同》應(yīng)當(dāng)載明和約定的主要事項(xiàng)

類型：知識(shí)發(fā)布時(shí)間:2004-9-27

一、開發(fā)企業(yè)、承購人、委托代理人姓名(名稱)、地址、合法證件號(hào);

二、開發(fā)企業(yè)的用地依據(jù)和預(yù)售的商品房項(xiàng)目的坐落位置;

三、商品房預(yù)售款專用賬號(hào);

四、預(yù)購的商品房的用途、預(yù)計(jì)建筑面積、分?jǐn)偨ㄖ娣e及其公用建筑面積的分?jǐn)偧?xì)則、樓號(hào)、樓層、坐向、房號(hào);

五、預(yù)售的商品房價(jià)格;

六、交付使用時(shí)的實(shí)測(cè)面積與預(yù)售合同預(yù)計(jì)面積差異的處理細(xì)則(交付使用的建筑面積以平頂山市房地產(chǎn)測(cè)繪隊(duì)提供的實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn));

七、付款時(shí)間和付款細(xì)則及承購人逾期付款的違約責(zé)任;

八、預(yù)售的商品房竣工交付使用的時(shí)間及逾期的違約責(zé)任;

九、裝修項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)備品牌、型號(hào)、材料規(guī)格及違約責(zé)任;

十、基礎(chǔ)設(shè)施,辦公配套建筑的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和運(yùn)行要求及違約責(zé)任;

十一、物業(yè)管理事項(xiàng);

十二、雙方約定的其他事項(xiàng)。

商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)附有預(yù)售的商品房項(xiàng)目及樓層的平面圖,并在平面圖上標(biāo)明承購人所購商品房的樓號(hào)、樓層和房號(hào)的位置。

第五篇：商品房銷售催款函

催款函

業(yè)主：XXXX 您好！

首先，感謝貴方對(duì)本公司的支持，定購了我司開發(fā)的和縣白橋鎮(zhèn)“繁昌花園”項(xiàng)目XX號(hào)樓 X單元 XXX室物業(yè)（以下簡(jiǎn)稱該房屋）。根據(jù)貴我雙方 20XX年 10 月28日簽訂的《房屋認(rèn)購書》約定，貴方應(yīng)于 20XX年2 月10日前支付該房屋的房款，即人民幣 408500元（大寫：人民幣肆拾萬捌仟伍佰元整）?，F(xiàn)貴方有房款人民幣378500（大寫：人民幣叁拾柒萬捌仟伍佰元整）逾期未付，且我司已多次致電通知貴方前來付款，但至今沒有收到《房屋認(rèn)購書》約定的應(yīng)收房款。請(qǐng)貴方務(wù)必于2015年 4月 1日前至我公司售樓處付清上述房款，否則貴方將承擔(dān)《房屋認(rèn)購書》第六條規(guī)定的違約責(zé)任。

特此告知！

XXXXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

20XX年X月XX日