第一篇：商品房銷售管理辦法

商品房銷售管理辦法

為了規(guī)范我公司商品房的銷售行為，調(diào)動(dòng)銷售人員的積極性，特制定本銷售管理辦法。

1、商品房銷售人員必須嚴(yán)格遵守公司的規(guī)章制度及員工行為規(guī)范，維護(hù)公司利益和形象。

2、銷售部是公司的窗口，應(yīng)保持環(huán)境整潔、優(yōu)美。銷售人員在營(yíng)業(yè)場(chǎng)所應(yīng)做到著裝整齊、儀表大方、熱情周到、有禮有節(jié)、業(yè)務(wù)熟練、顧全大局、團(tuán)結(jié)協(xié)作。

3、銷售人員聯(lián)系洽談客戶，在洽談過(guò)程中要禮貌并準(zhǔn)確地介紹公司狀況及開(kāi)發(fā)商品房的布局、結(jié)構(gòu)、裝修和各樓盤的具體特征以及價(jià)格、付款辦法等，不得擅自承諾公司沒(méi)有承諾的事宜。

4、銷售人員在任何情況任何環(huán)境下，不得與客戶發(fā)生爭(zhēng)吵，不能在同事間搬弄是非，損害公司形象。

5、銷售人員應(yīng)對(duì)公司的銷售政策，所推銷的產(chǎn)品及經(jīng)辦的業(yè)務(wù)了如指掌，在推銷過(guò)程中做到實(shí)事求是、全面周到、不夸大、不無(wú)中生有。

6、銷售人員應(yīng)嚴(yán)格在公司確定的優(yōu)惠權(quán)限下進(jìn)行推銷，不越權(quán)，不擅自向客戶承諾。

7、銷售人員要具有良好的素質(zhì)，要保守公司的營(yíng)銷手段，不得與客戶串通，不得從事中間倒房，接受賄賂等行為。

8、購(gòu)房定金，住宅不得少于10000-20000元，商業(yè)用房不得少于20000-50000元，售樓員不得以任何借口預(yù)留空房，實(shí)行先將定金足額付至公司帳戶，簽訂合同者優(yōu)先。如果由于價(jià)格、裝修標(biāo)準(zhǔn)未確定，可收取定金確定預(yù)售房，待價(jià)格、裝修標(biāo)準(zhǔn)確定后15日內(nèi)簽訂商品房買賣合同，若逾期不簽合同者，預(yù)交訂金不退，房屋可再次出售。

9、購(gòu)房戶若分期付款，可采用：（1）公司賒欠的辦法：須簽訂欠款償還協(xié)議并辦理公證，或由售樓員提供擔(dān)保，期限最長(zhǎng)一年，月利率10‰；（2）銀行按揭貸款：住宅1—15年，首付款40%；商業(yè)用房1—5年，首付款40%-50%（首套房）。按揭貸款的具體要求（指期限、額度、利率及規(guī)定應(yīng)承擔(dān)的相關(guān)費(fèi)用等）均以銀行同期要求為準(zhǔn)。在購(gòu)房戶按要求已提供齊全有效的資料后，貸款未審批下來(lái)時(shí)，欠款不需付利息。對(duì)于貸款戶應(yīng)辦未按要求辦相關(guān)手續(xù)的，暫扣售樓經(jīng)辦人當(dāng)月工資100元，待手續(xù)清理后如數(shù)退還；對(duì)于貸款戶連續(xù)2個(gè)月以上未辦相關(guān)手續(xù)的，每月暫扣售樓經(jīng)辦人當(dāng)月工資200元，待手續(xù)清理后如數(shù)退還。以上暫扣工資以戶為計(jì)算單位。

10、購(gòu)房人及經(jīng)辦人（必須持購(gòu)房人授權(quán)委托書(shū)）持定單到財(cái)務(wù)部辦理付款、收款手續(xù)，收據(jù)（發(fā)票）付款人姓名應(yīng)與合同約定購(gòu)房人相符。否則不簽訂商品房買賣合同.11、簽訂商品房買賣合同時(shí)，一次性付清房款的必須全款交清方可在網(wǎng)上簽訂商品房買賣合同。分期以現(xiàn)金支付房款的首付款必須達(dá)到總房款的40%方可簽訂商品房買賣合同，并在合同付款方式中注明已付款數(shù)額和未付款后期如何支付。辦理按揭貸款的首付必須達(dá)到銀行要求的首付款比例方可簽訂商品房買賣合同。合同份數(shù)規(guī)定：一次性付清房款和分期以現(xiàn)金支付房款的商品房買賣合同一式四份：甲方二份，乙方一份，產(chǎn)權(quán)一份，辦理按揭貸款的商品房買賣合同一式五份，甲方二份，乙方一份，產(chǎn)權(quán)一份，銀行一份。銷售人員簽合同時(shí)必須認(rèn)真仔細(xì)、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、條款責(zé)任清楚，如房屋面積、付款方式、交房時(shí)間、利息計(jì)付、違約責(zé)任、銀行按揭應(yīng)付費(fèi)用等。合同條款要認(rèn)真填寫(xiě)，并給住戶做詳細(xì)解釋，不留后遺癥。辦理按揭貸款的相關(guān)手續(xù)及代收款項(xiàng)須向購(gòu)房戶解釋清楚明白，資料（如辦理按揭貸款進(jìn)行房屋登記時(shí)所需的商品房預(yù)告登記約定書(shū)、赤峰市商品房預(yù)告登記申請(qǐng)書(shū)、商品房預(yù)售許可證等）配備完整。銷售合同不缺項(xiàng)、漏項(xiàng)。如果因銷售人員計(jì)算不準(zhǔn)確、合同填寫(xiě)有誤，致使欠款不能按時(shí)清收，給公司造成損失，銷售人員應(yīng)承擔(dān)全部責(zé)任。

12、購(gòu)房人簽字后，由財(cái)務(wù)部審核無(wú)誤，銷售經(jīng)理簽字，再由經(jīng)辦人員到辦公室公章管理人員處審核、蓋章，并辦理存檔手續(xù)。合同購(gòu)房人與簽字人必須是同一個(gè)人，當(dāng)不一致時(shí)須出具合法委托書(shū)，并提供委托人、受委托人雙方身份證明。

13、未經(jīng)銷售主管經(jīng)理及經(jīng)辦人、購(gòu)房人簽字，辦公室公章管理人員不得蓋章，合同章應(yīng)妥善保管，不得丟失或挪作他用，否則由合同章管理人員承擔(dān)責(zé)任。

14、銷售合同簽訂后，必須及時(shí)交財(cái)務(wù)部及公司合同管理人員保管，合同管理人員隨時(shí)登記造冊(cè)，并準(zhǔn)確反饋空房的信息，妥善保管銷售合同資料，如因信息提供不準(zhǔn)確，給公司造成損失，合同管理人員應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。銷售部合同管理人員每周六向售房部公布一次銷售情況，空房以銷售部合同管理人員公布為準(zhǔn)。

15、銷售人員負(fù)責(zé)合同履行全過(guò)程，并承擔(dān)合同擔(dān)保責(zé)任，即：對(duì)合同簽字人員的簽字行為負(fù)責(zé)。如果出現(xiàn)購(gòu)房戶與簽字人的行為糾紛，售房經(jīng)辦人員承擔(dān)全部責(zé)任。

16、銷售提成辦法，凡公司內(nèi)部人員、關(guān)系單位有關(guān)人員購(gòu)房按公司規(guī)定的優(yōu)惠比例成交的合同，銷售人員不享受提成。公司對(duì)外抵帳成交的合同銷售人員不享受提成，其余成交的合同，銷售人員可按公司確定的提成比例享受提成。銷售提成依據(jù)當(dāng)期銷售資金全款現(xiàn)金入帳后實(shí)際數(shù)額計(jì)提。

17、銷售人員向購(gòu)房戶移交商品房時(shí)必須嚴(yán)格按照合同規(guī)定，按程序辦理，認(rèn)真填寫(xiě)有關(guān)表格，并負(fù)責(zé)向購(gòu)房戶解釋清楚商品房的使用須知、注意事項(xiàng)、保修范圍、期限等。

18、退房程序：由購(gòu)房人到合同管理人員處領(lǐng)取退房審批單，填寫(xiě)退房原因、申請(qǐng)，簽字按手印，并提供有效身份證明，由原售房經(jīng)辦人簽署處理意見(jiàn)，說(shuō)明是否同意退房。由售房經(jīng)辦人持審批單到分管經(jīng)理處審批，經(jīng)分管經(jīng)理同意后方可辦理退房手續(xù)。出具向當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理局提供的紙質(zhì)《退房申請(qǐng)》，并在網(wǎng)上登錄《內(nèi)蒙古自治區(qū)商品房預(yù)銷售管理系統(tǒng)》提交退房申請(qǐng)，退房人夫妻雙方持身份證（原件、復(fù)印件）、結(jié)婚證（原件、復(fù)印件）、《退房申請(qǐng)》（原件）、原網(wǎng)簽的《商品房買賣合同》（原件）到房產(chǎn)交易大廳查檔、到房產(chǎn)局市場(chǎng)科退房。經(jīng)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理局在《內(nèi)蒙古自治區(qū)商品房預(yù)銷售管理系統(tǒng)》中審批同意退房后，由合同管理人員按退房審批單收回原《商品房買賣合同》加蓋作廢章，退房人持原收款票據(jù)由售房經(jīng)辦人、合同管理人員、退房人簽字后按審批單處理意見(jiàn)到經(jīng)理處辦理退款審批。房屋辦理退房手續(xù)后一律交由銷售部統(tǒng)一對(duì)外銷售，不得由原購(gòu)房人出賣，否則不得退房。

19、換房程序：先按退房程序辦理后，再辦理購(gòu)房手續(xù)，退、換房人都必須與原購(gòu)房人為同一人，并且須持本人有效身份證明，售房業(yè)務(wù)員不得代辦，否則，不得辦理相關(guān)手續(xù)。

20、退換房違約金約定：購(gòu)房人退房的如未在《內(nèi)蒙古自治區(qū)商品房預(yù)銷售管理系統(tǒng)》網(wǎng)上簽訂《商品房買賣合同》的，收取購(gòu)房人10000元違約金；如在《內(nèi)蒙古自治區(qū)商品房預(yù)銷售管理系統(tǒng)》網(wǎng)上簽訂《商品房買賣合同》的收取30000元作為違約金。購(gòu)房人換房的如未在《內(nèi)蒙古自治區(qū)商品房預(yù)銷售管理系統(tǒng)》網(wǎng)上簽訂《商品房買賣合同》的，收取購(gòu)房人5000元違約金；如在《內(nèi)蒙古自治區(qū)商品房預(yù)銷售管理系統(tǒng)》網(wǎng)上簽訂《商品房買賣合同》的收取20000元作為違約金。退換房審批單中須寫(xiě)明違約金數(shù)額。

21、本辦法自2011年4月1日起實(shí)施。

22、附件：合同簽訂審批單

退房審批單 換房審批單

第二篇：商品房銷售管理辦法

商品房銷售管理辦法

建設(shè)部令88號(hào)

第一章 總則

第一條 為了規(guī)范商品房銷售行為，保障商品房交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》，制定本辦法。

第二條 商品房銷售及商品房銷售管理應(yīng)當(dāng)遵守本辦法。

第三條 商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。

本辦法所稱商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。本辦法所稱商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。

第四條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房。

第五條 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)商品房的銷售管理工作。

省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)商品房的銷售管理工作。

直轄市、市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門、房地產(chǎn)行政主管部門（以下統(tǒng)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門）按照職責(zé)分工，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)商品房的銷售管理工作。

第二章 銷售條件

第六條 商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可制度。

商品房預(yù)售條件及商品房預(yù)售許可證明的辦理程序，按照《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第七條 商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；

（二）取得土地使用權(quán)證書(shū)或者使用土地的批準(zhǔn)文件；

（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（四）已通過(guò)竣工驗(yàn)收；

（五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；

（六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；

（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。

第八條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門備案。

第九條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售設(shè)有抵押權(quán)的商品房，其抵押權(quán)的處理按照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。第十一條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

第十二條 商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。

第十三條 商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同時(shí)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。

第三章 廣告與合同

第十四條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國(guó)廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。

第十五條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。

第十六條 商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面商品房買賣合同。

商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：

（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；

（二）商品房基本狀況；

（三）商品房的銷售方式；

（四）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；

（五）交付使用條件及日期；

（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；

（七）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；

（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；

（九）面積差異的處理方式；

（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；

（十一）解決爭(zhēng)議的方法；

（十二）違約責(zé)任；

（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。

第十七條 商品房銷售價(jià)格由當(dāng)事人協(xié)商議定，國(guó)家另有規(guī)定的除外。

第十八條 商品房銷售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。

商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。

按套（單元）計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

第十九條 按套（單元）計(jì)價(jià)的現(xiàn)售房屋，當(dāng)事人對(duì)現(xiàn)售房屋實(shí)地勘察后可以在合同中直接約定總價(jià)款。

按套（單元）計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時(shí)，套型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價(jià)款不變；套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

第二十條 按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。

合同未作約定的，接以下原則處理：

（一）面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；

（二）面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

面積誤差比＝（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）/合同約定面積×100%

因本辦法第二十四條規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更造成面積差異，當(dāng)事人不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。

第二十一條 按建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。

第二十二條 不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。

第二十三條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；預(yù)售商品房的，還必須明示《城市商品房預(yù)售管理辦法》。

第二十四條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。

經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書(shū)面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

第四章 銷售代理

第二十五條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房的，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書(shū)面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。

第二十六條 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書(shū)。第二十七條 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向買受人介紹所代理銷售商品房的有關(guān)情況。

受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得代理銷售不符合銷售條件的商品房。

第二十八條 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在代理銷售商品房時(shí)不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。

第二十九條 商品房銷售人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn)，方可從事商品房銷售業(yè)務(wù)。

第五章 交付

第三十條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買受人。

第三十一條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說(shuō)明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。

第三十二條 銷售商品住宅時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》），向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。

第三十三條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。

商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。

非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修期的存續(xù)期。

在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。

第三十四條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。

第三十五條 商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第六章 法律責(zé)任

第三十六條 未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，擅自銷售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門依照《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰。

第三十七條 未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)，擅自銷售商品房的，責(zé)令停止銷售活動(dòng)，處5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款。

第三十八條 違反法律、法規(guī)規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，責(zé)令停止違法行為，沒(méi)收違法所得；收取預(yù)付款的，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。

第三十九條 在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人的，處以警告，責(zé)令限期改正，并處2萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第四十條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗(yàn)收、驗(yàn)收不合格或者對(duì)不合格按合格驗(yàn)收的商品房擅自交付使用的，按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰。

第四十一條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未按規(guī)定將測(cè)繪成果或者需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房地產(chǎn)行政主管部門的，處以警告，責(zé)令限期改正，并可處以2萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款。

第四十二條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售商品房中有下列行為之一的，處以警告，責(zé)令限期改正，并可處以1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款。

（一）未按照規(guī)定的現(xiàn)售條件現(xiàn)售商品房的；

（二）未按照規(guī)定在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門備案的；

（三）返本銷售或者變相返本銷售商品房的；

（四）采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房的；

（五）分割拆零銷售商品住宅的；

（六）不符合商品房銷售條件，向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的；

（七）未按照規(guī)定向買受人明示《商品房銷售管理辦法》、《商品房買賣合同示范文本》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》的；

（八）委托沒(méi)有資格的機(jī)構(gòu)代理銷售商品房的。

第四十三條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售不符合銷售條件的商品房的，處以警告，責(zé)令停止銷售，并可處以2萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款。

第四十四條 國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員在商品房銷售管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第七章 附則

第四十五條 本辦法所稱返本銷售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以定期向買受人返還購(gòu)房款的方式銷售商品房的行為。

本辦法所稱售后包租，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購(gòu)該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。

本辦法所稱分割拆零銷售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以將成套的商品住宅分割為數(shù)部分分別出售給買受人的方式銷售商品住宅的行為。

本辦法所稱產(chǎn)權(quán)登記面積，是指房地產(chǎn)行政主管部門確認(rèn)登記的房屋面積。

第四十六條 省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門可以根據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則。

第四十七條 本辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。

第四十八條 本辦法自2001年6月1日起施行。

第三篇：建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》解讀

建設(shè)部解讀《商品房銷售管理辦法》

建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司副司長(zhǎng) 陸克華

編者按：4月13日，建設(shè)召開(kāi)新聞通氣會(huì)，介紹建設(shè)部發(fā)布的《商品房銷售管理辦法》，以下是建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司副司長(zhǎng)陸克華在通氣會(huì)上提示的《辦法》的要點(diǎn)及特點(diǎn)。

為了規(guī)范商品房銷售行為，解決商品房銷售中存在的問(wèn)題，從去年年初開(kāi)始，在總結(jié)各地經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，開(kāi)始起草該《商品房銷售管理辦法》。經(jīng)過(guò)反復(fù)征求各地、有關(guān)部門意見(jiàn)，并進(jìn)行了大量的調(diào)研論證，出臺(tái)了該《辦法》。該《辦法》共7章48條，自2001年6月1日起施行?！掇k法》主要包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：

1、規(guī)范了商品房銷售方式，杜絕非法銷售行為。近年來(lái)，一些開(kāi)發(fā)企業(yè)以返本銷售、售后包租等方式銷售商品房。在市場(chǎng)法制環(huán)境尚不健全的情況下采取這種方法，極易出現(xiàn)因兌現(xiàn)不了承諾而侵犯消費(fèi)者權(quán)益的現(xiàn)象，特別是對(duì)未竣工的商品房尤為嚴(yán)重。目前，已經(jīng)有個(gè)別地方發(fā)生了因開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)法兌現(xiàn)承諾，又無(wú)力妥善處理由此帶來(lái)的后續(xù)問(wèn)題而引發(fā)了老百姓集體上訪的案例。

為了杜絕此類問(wèn)題的發(fā)生，《辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房。

另外，還有部分開(kāi)發(fā)企業(yè)采取分割拆零銷售商品住宅的做法，拆零銷售實(shí)質(zhì)上是誘導(dǎo)購(gòu)買人對(duì)預(yù)期收益回報(bào)的增值進(jìn)行投資，這具有相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)，含有一定的非法“集資”性質(zhì)。一旦市場(chǎng)變化，可能導(dǎo)致購(gòu)房人既得不到預(yù)期的升值回報(bào)甚至本息，也得不到完整的產(chǎn)權(quán)，因此極易引發(fā)糾紛。這種做法也違反了建設(shè)部關(guān)于不得給一平方米單位產(chǎn)權(quán)頒發(fā)“房屋所有權(quán)證”的有關(guān)規(guī)定。而且，一套住宅由于拆零銷售，導(dǎo)致多人擁有產(chǎn)權(quán)，也不符合目前產(chǎn)權(quán)管理的有關(guān)規(guī)定。因此，《辦法》規(guī)定，商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。

2、為解決抵押糾紛、一房多售等問(wèn)題提供了依據(jù)。目前，商品房銷售中存在個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售已經(jīng)設(shè)定了抵押權(quán)的商品房時(shí)，既不報(bào)請(qǐng)抵押權(quán)人同意，也不告知購(gòu)買人的現(xiàn)象。一旦作為抵押人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善或因其他原因無(wú)法及時(shí)解除抵押權(quán)時(shí)，抵押權(quán)人將依法處置抵押財(cái)產(chǎn)并首先受償，這樣購(gòu)房人既得不到所購(gòu)房屋，也可能得不到已付購(gòu)房款。使得抵押權(quán)人和購(gòu)房人的權(quán)益都難以得到有效保障，特別是購(gòu)買人的權(quán)益將會(huì)得到嚴(yán)重侵害。許多媒體包括中央電視臺(tái)對(duì)此進(jìn)行過(guò)“曝光”。另外，還有部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將商品房重復(fù)銷售，“一女多嫁”，導(dǎo)致了購(gòu)房者掏了錢，卻得不到所購(gòu)房屋。

為了解決此類問(wèn)題，《辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售設(shè)有抵押權(quán)商品房的，其抵押權(quán)的處理按照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。在處罰條款中還規(guī)定，在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人的，處以警告、責(zé)令限期改正，并處2萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

3、強(qiáng)化了商品房買賣合同的管理。商品房買賣糾紛有很大比例是由于合同不規(guī)范或者消費(fèi)者對(duì)合同條款的內(nèi)涵不清楚而貿(mào)然簽定合同引發(fā)的。由于購(gòu)房人基本上處于弱勢(shì)地位，導(dǎo)致合同糾紛中的受害者往往是購(gòu)房者。

為了解決這一問(wèn)題，除推行《商品房買賣合同示范文本》外，《辦法》還要求房地產(chǎn)買賣合同中必須對(duì)事關(guān)購(gòu)房者權(quán)益的一些重要內(nèi)容進(jìn)行明確，并規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在訂立合同之前向購(gòu)房人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；商品房采取預(yù)售的，還必須明示《城市商品房預(yù)售管理辦法》。

4、明確了面積糾紛的處理原則。面積糾紛是目前消費(fèi)者投訴的熱問(wèn)題之一，也是購(gòu)房者十分關(guān)注的問(wèn)題。面積糾紛的產(chǎn)生除有關(guān)計(jì)算規(guī)范等制度不健全的原因外，主要還是部分不法開(kāi)發(fā)商出于牟取私利的故意行為。面積糾紛的受害者多為購(gòu)房者，要么沒(méi)有得到應(yīng)有的面積，要么多得了不該得的公用建筑面積，或者得了自己并不想要的面積。

為了解決面積誤差問(wèn)題，《辦法》主要從兩個(gè)方面進(jìn)行了規(guī)定，一是增加了新的計(jì)價(jià)方式，即商品房銷售既可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)；二是規(guī)定合同中應(yīng)當(dāng)明確合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式，并規(guī)定了合同未作約定時(shí)的處理原則，即3％之內(nèi)的部分多退少補(bǔ)，超過(guò)3％的部分，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，不足3％的部分，由開(kāi)發(fā)企業(yè)按房?jī)r(jià)款雙倍返還購(gòu)房人。

5、明確了規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的處理原則。商品房銷售后變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)，導(dǎo)致變更后的商品房的套型、朝向、有關(guān)尺寸等不符合購(gòu)房者決定購(gòu)房時(shí)的意愿，實(shí)質(zhì)上是對(duì)購(gòu)房者權(quán)益的一種侵害。

為了解決這一問(wèn)題，《辦法》規(guī)定，商品房銷售后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。對(duì)經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更和設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或使用功能的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知購(gòu)房人。購(gòu)房人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書(shū)面答復(fù)。購(gòu)房人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由之引起的房?jī)r(jià)款的變更。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知購(gòu)房人的，購(gòu)房人有權(quán)退房。購(gòu)房人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

6、明確了“定金”問(wèn)題的解決辦法。目前，在商品房銷售中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在與購(gòu)房人訂約前向其收取一定費(fèi)用的情形較為普遍。這種費(fèi)用常被冠以“定金”、“訂金”、“押金”、“保證金”等名稱，而且一般在返還問(wèn)題上都沒(méi)有明確規(guī)定。由于商品房在建設(shè)過(guò)程中存在許多可變因素，甚至有些項(xiàng)目本身就不具備預(yù)銷售條件，因此，一旦出現(xiàn)糾紛，消費(fèi)者不愿購(gòu)房時(shí)，已交付的費(fèi)用很難退還。

為了解決這一問(wèn)題，《辦法》規(guī)定，不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。

7、明確了延期交房的解決辦法。延期交房是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中比較普遍的問(wèn)題之一。延期交房有不可抗力等特殊原因，但最主要還是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)不規(guī)范造成的。

在《辦法》中規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買受人。

8、明確了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在辦理產(chǎn)權(quán)問(wèn)題上的責(zé)任。辦理房屋產(chǎn)權(quán)是購(gòu)房人最關(guān)心的問(wèn)題之一。目前，購(gòu)房人“辦證”難的主要原因之一，就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不能及時(shí)對(duì)已竣工的房屋實(shí)施測(cè)繪、不能及時(shí)將應(yīng)由其提供的辦理產(chǎn)權(quán)所需的有效齊全的資料報(bào)送房地產(chǎn)行政主管部門。

為此，《辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪，并將測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門，經(jīng)審核后作為辦理權(quán)屬登記核定面積的依據(jù)。不需要由每一個(gè)購(gòu)房人去申請(qǐng)測(cè)繪。當(dāng)然，如果購(gòu)房人對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供并報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門審核的測(cè)繪成果有異議，可以委托社會(huì)上有資質(zhì)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)復(fù)測(cè)，并報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門審核。這樣可以有效地避免測(cè)繪中的二次測(cè)量、重復(fù)收費(fèi)，提高辦證效率。另外，為了確保及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，避免開(kāi)發(fā)企業(yè)與產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)互相推卸責(zé)任，《辦法》還規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。

9、規(guī)范了房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的代理行為。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售商品房的行為不規(guī)范，也是當(dāng)前購(gòu)房人投訴的熱點(diǎn)問(wèn)題之一。代理機(jī)構(gòu)行為不規(guī)范主要表現(xiàn)一是銷售權(quán)屬不清、質(zhì)量有問(wèn)題的房屋；二是超越代理權(quán)進(jìn)行銷售；三是未經(jīng)委托人同意擅自進(jìn)行承諾；四是違規(guī)進(jìn)行“吞吐”經(jīng)營(yíng)，從中謀利等等。

針對(duì)這些問(wèn)題，《辦法》規(guī)定，受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書(shū)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向購(gòu)房人介紹所代理銷售商品房的有關(guān)情況。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得代理銷售不符合銷售條件的商品房，在代理銷售商品房時(shí)不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。

10、明確了“虛假?gòu)V告”引發(fā)問(wèn)題的處理原則。商品房銷售廣告是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)宣傳商品房、吸引購(gòu)房人的主要方式。由于虛假?gòu)V告誤導(dǎo)，出現(xiàn)“貨不對(duì)板”，購(gòu)房者得到的商品房與廣告宣傳不一致。

為了解決這一問(wèn)題，《辦法》從兩方面進(jìn)行了規(guī)定，一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國(guó)廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確；二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。另外，為了解決消費(fèi)者反映所購(gòu)商品房與樣板房不一致的情況，《辦法》還規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說(shuō)明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。

11、規(guī)定了商品房銷售條件,防止不合格、不合法的商品房進(jìn)入銷售市場(chǎng)。前幾年，由于“樓盤爛尾”導(dǎo)致交了購(gòu)房款的消費(fèi)者不能及時(shí)或者根本得不到住房，開(kāi)發(fā)企業(yè)又因效益不佳等原因無(wú)法償還購(gòu)房者已付的購(gòu)房款，因此消費(fèi)者權(quán)益得不到有效保護(hù)。近年來(lái)通過(guò)加強(qiáng)預(yù)售環(huán)節(jié)管理，“樓盤爛尾”情況有所好轉(zhuǎn)，但在個(gè)別地方還時(shí)有發(fā)生。另外，對(duì)現(xiàn)房銷售條件一直沒(méi)有詳細(xì)規(guī)定。

為了防止不合法的商品房進(jìn)入流通領(lǐng)域，《辦法》重申商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可制度，并要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的相關(guān)規(guī)定。在商品房現(xiàn)售方面，為避免出現(xiàn)現(xiàn)售商品房開(kāi)發(fā)主體資格不合法、房屋質(zhì)量不合格等問(wèn)題，《辦法》還對(duì)商品房現(xiàn)售的條件進(jìn)行了規(guī)定。

12、明確了質(zhì)量保修的責(zé)任及保修期限。商品房是居民最大的消費(fèi)品之一，長(zhǎng)期以來(lái)，由于對(duì)商品房的保修責(zé)任、保修期限缺乏必要的規(guī)定，致使出了質(zhì)量問(wèn)題后，開(kāi)發(fā)企業(yè)、施工單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位互推諉，購(gòu)房者無(wú)所適從。

《辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算，商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修期的存續(xù)期。

第四篇：商品房銷售管理辦法記錄（范文模版）

第十三條

商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同時(shí)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。

第二十三條

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；預(yù)售商品房的，還必須明示《城市商品房預(yù)售管理辦法》。第三十二條

銷售商品住宅時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》），向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。

物業(yè)公司資質(zhì)

（三）三級(jí)資質(zhì)

1.注冊(cè)資本人民幣50萬(wàn)元以上；

2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于5人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；

3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)

4.有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目；

5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。

新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件向工商注冊(cè)所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請(qǐng)資質(zhì)：

（一）營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

（二）企業(yè)章程；

（三）驗(yàn)資證明；

（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；

（五）物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書(shū)和勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書(shū)和勞動(dòng)合同。

物業(yè)管理企業(yè)分為專營(yíng)企業(yè)與兼營(yíng)企業(yè)。專營(yíng)企業(yè)是指以物業(yè)管理為主營(yíng)項(xiàng)目，實(shí)行行主經(jīng)獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧，能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，具有企業(yè)法人資格的企業(yè)。兼營(yíng)企業(yè)是指以其他經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目為主，兼營(yíng)物業(yè)管理(如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)兼營(yíng)物業(yè)管理)，或者不能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，不具備企業(yè)法人資格的分公司。

既然經(jīng)營(yíng)范圍保護(hù)物業(yè)管理，可以依《武漢市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》所規(guī)定的條件申請(qǐng)物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)

第五篇：商品房銷售合同范本

第一條 項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)

出賣人以【出讓】【轉(zhuǎn)讓】【劃撥】方式取得座落于___________地塊的國(guó)有土地使用權(quán)。

該地塊【國(guó)有土地使用證號(hào)】【城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)號(hào)】為：______________________________，土地使用權(quán)面積為：___________，買受人購(gòu)買的商品房(以下簡(jiǎn)稱該商品房)所在土地用途為：___________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日止。

出賣人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)的商品房【地名核準(zhǔn)名稱】【暫定名】為：_________，建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)為：___________，建筑工程施工許可證號(hào)為：___________，建設(shè)工程施工合同約定的開(kāi)工日期為：______________，建設(shè)工程施工合同約定的竣工日期為：___________________。

第三條 基本情況

該商品房的用途為【普通住宅】【經(jīng)濟(jì)適用住房】【公寓】【別墅】【辦公】【商業(yè)】【】：________；【層高】【凈高】為：________米,【坡屋頂凈高】最低為：________米，最高為：_______米。該商品房朝向?yàn)椋篲______________。有______個(gè)陽(yáng)臺(tái)，其中________個(gè)陽(yáng)臺(tái)為封閉式，________個(gè)陽(yáng)臺(tái)為非封閉式。

第四條 抵押情況

1、該商品房所分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)及在建工程均未設(shè)定抵押；

2、該商品房所分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)已經(jīng)設(shè)定抵押，抵押權(quán)人為：____________，抵押登記部門為：______________________，抵押登記日期為：_____________。

第五條 計(jì)價(jià)方式與價(jià)款

1、按照套內(nèi)建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)每平方米______元人民幣，總金額_____仟_____佰_____拾_____萬(wàn)_____仟_____佰_____拾_____元人民幣整(大寫(xiě))。

2、按照建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為每平方米__________元人民幣，總金額_____仟_____佰_____拾_____萬(wàn)_____仟_____佰_____拾_____元人民幣整(大寫(xiě))。

3、按照套(單元)計(jì)算，該商品房總價(jià)款為_(kāi)____仟_____佰_____拾_____萬(wàn)_____仟_____佰____拾______元人民幣整(大寫(xiě))。

第六條 付款方式及期限

1、一次性付款。

2、分期付款。

3、貸款方式付款。買受人可以首期支付購(gòu)房總價(jià)款的_____%，其余價(jià)款可以向___________銀行或住房公積金管理機(jī)構(gòu)借款支付。

第七條 出賣人保證該商品房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛，因出賣人原因造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

第九條：設(shè)計(jì)變更的約定

(一)經(jīng)規(guī)劃行政主管部門委托的設(shè)計(jì)審查單位批準(zhǔn)，建筑工程施工圖設(shè)計(jì)文件的下列設(shè)計(jì)變更影響到買受人所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當(dāng)在設(shè)計(jì)審查單位批準(zhǔn)變更之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買受人。

(二)買受人應(yīng)當(dāng)在通知送達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書(shū)面答復(fù)。買受人逾期未予以書(shū)面答復(fù)的，視同接受變更。

(三)買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起____日內(nèi)退還買受人已付房款，并按照____________利率付給利息。買受人不退房的，應(yīng)當(dāng)與出賣人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

第十條 逾期付款責(zé)任

(1)逾期在_____日之內(nèi)，自約定的應(yīng)付款期限屆滿之次日起至實(shí)際支付應(yīng)付款之日止，買受人按日計(jì)算向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之_____的違約金，并于實(shí)際支付應(yīng)付款之日起_____日內(nèi)向出賣人支付違約金，合同繼續(xù)履行。

(2)逾期超過(guò)_____日(該日期應(yīng)當(dāng)與第(1)項(xiàng)中的日期相同)后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起_____日內(nèi)按照累計(jì)的逾期應(yīng)付款的_____%向出賣人支付違約金，并由出賣人退還買受人全部已付款。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意后，合同繼續(xù)履行，自約定的應(yīng)付款期限屆滿之次日起至實(shí)際支付應(yīng)付款之日止，買受人按日計(jì)算向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之_____(該比率應(yīng)當(dāng)不小于第(1)項(xiàng)中的比率)的違約金，并于實(shí)際支付應(yīng)付款之日起_____日內(nèi)向出賣人支付違約金。

第十一條：交付條件

1、該商品房已取得規(guī)劃驗(yàn)收批準(zhǔn)文件和建筑工程竣工驗(yàn)收備案表；

2、有資質(zhì)的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的該商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書(shū)；

3、出賣人已取得了該商品房所在樓棟的房屋權(quán)屬證明；

第十二條 市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施的承諾

1、市政基礎(chǔ)設(shè)施：

2、其他設(shè)施

第十三條 逾期交房責(zé)任

(1)逾期在_____日之內(nèi)(該時(shí)限應(yīng)當(dāng)不小于第十條第(1)項(xiàng)中的時(shí)限)，自第十一條約定的交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日計(jì)算向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之_____的違約金(該違約金比率應(yīng)當(dāng)不小于第十條第(1)項(xiàng)中的比率)，并于該商品房實(shí)際交付之日起_____日內(nèi)向買受人支付違約金，合同繼續(xù)履行。

(2)逾期超過(guò)_____日(該日期應(yīng)當(dāng)與第(1)項(xiàng)中的日期相同)后，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起_____日內(nèi)退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的_____%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自第十一條約定的交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部已付款萬(wàn)分之______(該比率應(yīng)當(dāng)不小于第(1)項(xiàng)中的比率)的違約金，并于該商品房實(shí)際交付之日起_____日內(nèi)向買受人支付違約金。

第十四條 面積差異處理

1、根據(jù)第五條按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的約定，雙方同意按照下列原則處理：

(1)套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；

(2)套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。

2、根據(jù)第五條按照建筑面積計(jì)價(jià)的約定，雙方同意按照下列原則處理：

(1)建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值均在3%以內(nèi)(含3%)的，根據(jù)實(shí)測(cè)建筑面積結(jié)算房?jī)r(jià)款；

(2)建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值其中有一項(xiàng)超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。

第十六條 商品房質(zhì)量、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定

1、該商品房地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢測(cè)不合格的，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起______日內(nèi)退還全部已付款，并按照___________利率付給利息，給買受人造成損失的由出賣人承擔(dān)賠償責(zé)任。因此而發(fā)生的檢測(cè)費(fèi)用由出賣人承擔(dān)。

2、該商品房室內(nèi)空氣質(zhì)量經(jīng)檢測(cè)不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的，自該商品房交付之日起_______日內(nèi)(該時(shí)限應(yīng)當(dāng)不低于60日)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起______日內(nèi)退還買受人全部已付款，并按照___________利率付給利息，給買受人造成損失的由出賣人承擔(dān)賠償責(zé)任。因此而發(fā)生的檢測(cè)費(fèi)用由出賣人承擔(dān)。

第二十一條 共有權(quán)益的約定

1、該商品房所在樓棟的屋面使用權(quán)歸全體產(chǎn)權(quán)人共有；

2、該商品房所在樓棟的外墻面使用權(quán)歸全體產(chǎn)權(quán)人共有；

第二十二條 前期物業(yè)服務(wù)

(一)出賣人依法選聘的物業(yè)管理企業(yè)為：__________，資質(zhì)證號(hào)為： __________。

(二)前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格為_(kāi)_________/月.平方米(建筑面積)，由物業(yè)管理企業(yè)按照【年】【半年】【季】收取。價(jià)格構(gòu)成包括物業(yè)區(qū)域內(nèi)保潔費(fèi)、公共秩序維護(hù)費(fèi)、共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、綜合管理費(fèi)、__________、__________、__________。

第二十五條 爭(zhēng)議解決方式

本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決或申請(qǐng)調(diào)解解決；協(xié)商或調(diào)解不成的，按照下列第______種方式解決：

1、提交____________仲裁委員會(huì)仲裁。

2、依法向人民法院起訴。

第二十六條 本合同自雙方簽字(蓋章)之日起生效，未盡事項(xiàng)，雙方可以另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。對(duì)本合同的變更或解除，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。本合同附件及補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

第二十七條 本合同及附件共______頁(yè)，一式______份，具有同等法律效力，其中出賣人______份，買受人______份，______份，______份。

第二十八條 自本合同生效之日起30日內(nèi)，由出賣人向__________申請(qǐng)辦理該商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。出賣人自本合同生效之日起30日內(nèi)未申請(qǐng)預(yù)售登記的，買受人可以申請(qǐng)預(yù)售登記。預(yù)售的商品房已抵押的，預(yù)售登記應(yīng)當(dāng)由出賣人和買受人雙方共同申請(qǐng)。